1、房地产项目前期评审操作指引 一、目的 本制度明确并规范了新项目评审的操作流程、权责划分、审批权限及工作要求，是开展新项目 评审工作的制度依据，保证集团总部及各公司按照“三个漏斗”的要求获取“四高”（高利润、高周 转、高杠杆、高溢价）的优质项目，本制度自发布之日起实施，根据集团业务发展情况适时修订。 二、适用范围 本制度适用于集团投资发展中心，各公司（含区域公司、商业发展公司、集团建设等，下同） 可参照执行。 三、评审原则 1、总体原则：三个漏斗，即战略漏斗、市场漏斗、财务漏斗。 2、原则上自制度发布之日起不再接受纸质的签字表单或文件，必须走OA流程； 3、每个审批流必须按要求插入必备附件和必备2、关联表单，否则直接回退； 3、相关指标必须符合控管标准，不符合控管的须做特殊说明； 4、支持并鼓励工作前置和并联工作，但不得跨流程节点开展最终评审； 5、必须符合各流程审批的时间要求； 6、违反上述评审原则，给予经办人以经济处罚。 四、评审流程及评审要求 1、评审流程 2、各作业阶段的评审内容及要求 2.1 项目初判阶段 2.1.1 评审内容： 2.1.1.1 必须按投资发展中心管理办法规定的专属区域上报土地信息，对非专属区域的上报地 块须作专项说明且征得专属区域负责人同意，方可开展后续工作； 2.1.1.2须每月 10 号前上报调整后的 专属区域土地计划表 （调整优化部分颜色字体或高亮表达）3、， 该表应分成三个结构：已挂牌、当季即将挂牌、其他土地信息； 2.1.1.3鼓励前置及并联开展研判工作，建议尽可能的前置、前置、再前置； 2.1.1.4原则上不接受跨度3 个月以上的地块初判申请，可调整相关经济指标的地块除外； 2.1.1.5对于已挂牌及当季的土地信息须及时上OA进行审批，并严格按照初判申请表的格式填写完 整，对于填写不完整或明显错误的，可直接回退要求重新填写； 2.1.1.6地块初判申请表上OA后三天必须出具拓展作业时间控制表（必须关联地块初判申请表） 并严格按照控制表开展工作； 2.1.1.7发起地块初判申请表必须插入附件：地块红线图或图则（强制）、区域用地规划图 （非强制4、） 及规划设计条件（强制），附件不全的可直接回退； 2.1.1.8为强化拓展人员对地块信息、进度等动态的掌握程度，要求各拓展人员使用意向地块进展 状况及工作计划表每周对所上报地块进行动态信息汇总并抄送至市场策划部； 2.1.1.9地块挂牌后， 拓展人员须及时提交大额资金使用审批表，严格按照财务的制度要求执行； 2.1.2 评审原则 地段、规模、容积与地价的平衡 2.1.3 评审要求 评审要求一览表 城市类别项目规模A类地段B类地段C类地段 封闭市场 12 万方以下关注地价和容积原则禁止 12-20 万方谨慎原则禁止 20 万方以上谨慎原则禁止原则禁止 溢出市场 12 万方以下谨慎 12-20 5、万方谨慎 20 万方以上关注地价和容积谨慎 波段市场 12 万方以下关注地价或容积 12-20 万方关注地价或容积 20 万方以上关注地价或容积 释义 1：关于封闭市场、溢出市场及波段市场的认定 类型释义示例 封闭市场 ?目标客户 80% 以上为区域内客户，外来客户很少，区域房地产主要为内部消化； ?此类市场多体现三四线城市，但封闭市场不一定为三四线城市，在一二线城市的局?绝大部分三四线城市； ?弱二线例如温州； 溢出市场 部区或县也体现为很强的封闭市场特征； ?典型特征：本土市场、改善市场、土豪市场。微信公众号：房地产干货资料 ?区域内客户有一定的基础，但有 50% 以上为外部客户导入； ?6、此类市场主要有 2 种形式，一是郊区或郊县，市区房价高企后，刚需在极差地租推 动下的被动郊区化，二是大都市群的“交通一体化”下，产业及人口的资源再分配， 居住地与工作地分离； ?典型特征：刚需市场、外溢市场、屌丝市场 ?苏州郊区； ?苏州与上海的关系， 体现 最淋漓尽致的为昆山花 桥、嘉善等； 波段市场 ?多为一二线城市，体现很强的周期性特征； ?此类市场需要踏准节奏、找准结构； ?典型特征：改善市场、客户多元、投资市场 ?绝大部分的一线及强二 线城市； 释义 2：关于 A、B及 C三类地块的认定： 地段类型释义 A类地块 ?老城区的核心区域（ A或 A+），老城次核心（ A-）； ?新城核心7、区（ A-）； ?拥有稀缺资源（人文、海景江景湖景、强势景观等）。 B类地段?老城区的核心边缘（ B或 B-），新城次核心区（ B）； C类地段?新城区的边缘地段（ C ） ，或起步阶段的新区域（ C-） ，认可度低； 2.2 头脑风暴会阶段 2.2.1 评审内容： 2.2.1.1 标准模式：资料完备、邀请外部专家、集团职能部门及设计单位，详见投资发展中心会 议管理制度 2.2.1.2新城市新项目必须按照标准模式召开头脑风暴会，已进入城市新项目可从简( 区域自己组织， 可邀请集团职能部门，但必须上报会议)； 2.2.1.3召开前提： 拓展作业时间表审批完、初始版市场定位及产品定位审批表完成、定位报告及强 排方案完成； 2.2.1.4鼓励前置及并联开展研判工作，建议尽可能的前置、前置、再前置；