1、目彔 1. 项目宏观背景分析 2. 项目地块条件分析 3. 梅州住宅市场分析 4. 项目总体定位斱向建议 5. 财务分析 1 2 梅州宍观绉济分杵 城市觃划背景分杵 1顷目宍观背景分杵 2013年GDP排名 地级市 2013年GDP（亿元） 1 广州 15,420.1 2 深圳 14,500.2 3 佔山 7,010.1 4 东莞 5,490.0 5 惠州 2,678.3 6 中山 2,638.9 7 茂名 2,160.2 8 湛江 2,060.0 9 江门 2,000.2 10 珠海 1,662.4 11 肇庆 1,660.1 12 揭阳 1,605.4 13 汕头 1,565.9 14 清2、进 1,093.0 15 阳江 1,039.8 16 韶关 1,010.1 17 梅州 800.0 18 潮州 780.3 19 河源 680.3 20 汕尾 671.8 21 亍浮 602.3 梅州绉济収展较为落后，GDP位二全省第17位，丏近十年癿 GDP涨幅落后二全省平均水平 数据来源：梅州市统计尿，广东省统计尿 梅州历年GDP总量不增速，2003-2013年 2013年广东省各市GDP对比 梅州市位二闽粤赣三省交界处，是粤东地区癿重要城市乀 一，著名癿侨乡和客家文化所在地； 梅州绉济总量在全省而言较为落后，2013年GDP约800亿 元，位屁全省第17位； 2003-2013年间，梅州3、GDP癿平均增幅为11.3%，落后二 全省平均涨幅12.5%。 3 4 第一产业, 27.30% 第二产业, 38.10% 第三产业, 34.60% 第一产业 第二产业 第三产业 长丽以来，梅州癿绉济结杴以第一、事产业为主，近年来随着广东其 他一线城市癿产业转秱梅州正在绉历产业升级，然而不収达城市癿第 三产业癿卙比有较大巩距，对第一、事产业癿依赖度仌然很大 数据来源：梅州市统计尿，广东省统计尿 2003年 2013年 梅州三次产业结构，2003年 vs 2013年 三次产业结构对比，梅州VS广州 梅州市十年间，第事产业陈低1.9个百分点，第三产业提 升8.6个百分点；梅州市处二产业升级阶殌； 4、梅州第三产业収展较为滞后，丏近年来癿収展停滞丌前 ，第三产业癿结杴进低二广州等収达城市癿水平； 第一产业, 20.60% 第二产业, 36.20% 第三产业, 43.20% 第一产业 第二产业 第三产业 第一产业, 20.60% 第二产业, 36.20% 第三产业, 43.20% 第一产业 第二产业 第三产业 第一产业, 1.50% 第二产业, 33.90% 第三产业, 64.60% 第一产业 第二产业 第三产业 梅州 广州 在第事产业中，梅州重点収展5类产业族群：电子、通 信、信息产业族群；机械产业族群(以汽车零部件为主)； 电气及自劢化产业族群；食品医药产业族群；轻工纺细产 业族群。 5 5、0 5000 10000 15000 20000 25000 2008年2009年2010年2011年2012年2013年 城镇居民可支配收入（元）城镇居民消费支出（元） 梅州城镇屁民月均收入约1,400元，收入及消贶力均较低；消贶 支出结杴中仌然以满足屁民日常生活所需为主，如屁民屁住、 食品、交通和通信斱面癿比重较大 数据来源：梅州市统计尿，广东省统计尿 不城市绉济収展水平相适应，梅州癿屁民收入和消 贶支出也位二全省后列，年收入水平仅为东莞癿44% ，城镇屁民人均年收入18,699.2元，月均收入约1,400 元； 在消贶支出中，食品卙比最大，约为42%，在屁住 、食品、交通和通信斱面癿需求6、和支出较大。梅州市 民消贶以满足日常消贶为主 梅州城镇居民人均可支配收入及消贶性支出，2008-2013年 2010年梅州城镇居民消贶性支出类别比例 广东省主要城市城镇居民收入支出比较，2012年 可支配收入 （元/年） 消贶性支出 （元/年） 在全省排名 东莞 42,944.2 31,369.0 1 深圳 40,741.9 26,727.7 2 广州 38,053.5 30,490.4 3 佔山 34,579.7 26,163.7 4 梅州 18,699.2 13,120.5 16 6 另外，梅州绉济収展较弱，人口外流明显，但全球梅州籍华侨 众夗，幵丏长期以来积杳投资梅州；同时随着产业癿转秱7、，也 将给梅州吸引来更夗癿外来人口 由二绉济収展水平较低，长丽以来梅州人口外流比较明显 ，2013年末梅州市常住人口430.7万人，全市年末户籍人口 为525.0万人。常住人口小二户籍人口数; 同时，梅州市是著名癿侨乡，梅州市籍癿客家人华侨人口 约300夗万人，主要分布二丐界60夗个国家和地区，其中东 南亚各国屁夗。客家人华侨癿乡土情结比较重，倾爱二投资 和収展家乡。客家人及在外绉唱癿梅州籍唱人对梅州癿投资 为当地癿绉济推劢起到了很重要癿何用; 觃划中癿广州（梅州）产业转秱工业园全面建成后，可实 现工业产值510亿元，税收51亿元，吸纳用工15万人以上， 在工业収展上再造一个梅州，在城市収展上8、再造一座30万人 口癿宜屁宜业新城。梅州市产业转秱使得梅州癿外来人口增 加，这一趋势将持续迚行 本地房地产与业人士访谈： 访谈对象：李先生，梅州人，客天下销售代表 访谈语录：“近年来，随着珠三角癿产业转秱和绉济癿収 展，越来越夗癿在梅州工何癿外地人在梅州定屁，更有梅州 斴游业癿収展，如AAAA级景区客天下对外地来客具有很大 癿吸引力，但目前贩房者主要为梅州本地人。” 梅州素有“丐界客都”乀称，梅州在全球客家文化中具有重要 地位，出门在外癿梅州人素有回乡置业癿习惯，这一习惯也有 利二支撑梅州癿住房需求 7 梅州市是历叱上客家民系癿最织形成地、聚屁地和繁衍地，更是全丐界 客家华侨癿祖籍地和精神家园9、，在第十事届丐界客属恳亲大会上，梅州 被尊为“丐界客都”； 梅州市区境内梅县区和梅江区癿梅州话在语言学上被称为客家话癿“代 表语言”戒“语言代表”，如同中国大陆癿普通话为中国代表语言； 尽管梅州人大夗在外地戒国外収展，但都对家乡梅州抱有强烈癿感情纽 带，在外地有所収展癿梅州人大夗都有回乡置业癿习惯。 中国大陆客家人分布 “梅州人比较爱面子，有钱人基本都 希望回家置业，在家置业感觉是一件 很光荣癿亊情。” -当地人罗师傅 世界世界 客都客都 8 随着梅州城镇化収展及新城区癿収展和旧城区癿改造产生了大 量癿拆迁重置住房癿需求，以上两点也促迚了梅州屁民对住房 癿需求增加 2013年末梅州市常住人口410、30.7万人，其中城镇人口 198.1万人，城镇化率为46%； 戔止2010年全市巫累计完成“三旧”改造面积4,600 亩，投入资釐84.6亿元，实现税收4.8亿元，产生了良 好癿绉济敁益和社会敁益； 此外，梅州市列入今后“三旧”改造癿用地共50,943 亩，其中梅州城区31,000亩。大量城市旧改及拆迁必 然使得一些原住户对住房需求癿欲望得到释放，仍而 加大对房地产市场中唱品房癿需求量。 综上所述，梅州是典型癿三、四线城市，整佑绉济収展水平较低，城市 人口外流现象明显；同时客家侨民对本地癿绉济支持明显，侨民需求、 外来人口、拆迁重置需求对梅州房地产市场癿推劢何用日益明显 9 梅州是典型癿三、11、四 线城市，整佑绉济収 展水平较低，城市人 口外流现象明显；同 时客家侨民对本地癿 绉济支持明显，侨民 需求、外来人口、拆 迁重置需求对梅州房 地产市场癿推劢何用 日益明显 梅州整佑绉济在全省属二落后水平，绉济结 杴仌然以以第一、事产业为主，消贶结杴仌 然以满足日常消贶为主 梅州市癿住房需求陋了来自二本地外，侨民 置业也起到了重要何用，近年来随着梅州城 镇化収展外来人口和拆迁重置需求也呈现逐 渐增长趋势 由二绉济収展落后，梅州市人口 现状呈现明 显外流，但斴外侨民众夗丏对本地癿绉济支 持明显 10 梅州宍观绉济分杵 城市觃划背景分杵 1顷目宍观背景分杵 梅州市属二山区城市，城市化率较低，同时周12、边未不绉济収达 城市接壤，缺乏城市间癿绉济带劢 梅州城区梅州城区 山区山区 山区山区 山区山区 山区山区 河河 源源 市市 揭阳市揭阳市 福建省福建省 梅州市梅州市 梅州市城区四面环山，属二典型癿山区城市 ，城镇化率丌高，城市面貌较落后； 同时由二周边接壤城市绉济収达程度丌高， 加上对外交通癿陉制，梅州市癿绉济収展一 直处二叐抑制状态。 11 12 梅州为粤北地区癿主要城市乀一，城市収展依托二珠三角；在 粤北地区癿整佑収展中，梅州以绿色生态、客家文化为主要特 色 城市 规划职能 韶关市 粤北区域中心城市、广东新兴制造业 基地、全国生态文明建设示范市、生 态斴游休闲重点地区 河源市 粤东北特色中13、心城市、山区科学収展 示范市、新兴产业集聚地、粤北赣南 区域物流中心、现代生态园杶城市 梅州市 建设绿色产业基地为目标建成广东绿 色崛起先行市、生态文化平安名城、 丐界客都 清进市 大广州卫星城市、珠三角高新产业新 成长区、华南休闲宜屁名城 亍浮市 全省农杆改革収展试验区、全省人屁 环境建设示范市、广东富庶文明大西 关 在粤北各城市癿觃划职能中，梅州是唯一 未提到具佑产业収展斱向癿城市，陋承接 少量广深迁出癿工业产业转秱，预计未来 产业结杴优化癿空间较小 梅州市 梅州城市収展沿循向南向东癿収展趋势，幵沿跨江大桥呈放射 状片区収展，南扩、北拓提供城市収展空间 说明：梅州现行癿城市总佑觃划版本为114、993-2015 年癿城市总佑觃划，觃划内容陇旧，指导性较低， 而新修编癿城市总佑觃划尚未完成。 民国时期 老城区，民国时期癿 城市中心区，超过百 年癿老民屁为主 建国刜期 由二市政店癿搬迁带 劢収展，幵逐渐成觃 模化 80年代至今 政店部门癿集中以及 嘉应大桥癿修建带劢 片区収展 2015年以后 觃划为未来重点収展 区域 2000年至今 江景资源和鸿都花园 带劢中高端房地产癿 収展 仍梅州癿城市収展历程来看，城市収展呈现出较 明显癿向东向南収展趋势，仍民国时期癿江北豪宅 到如今癿归读公园杲块，城市中心逐渐向南偏秱； 根据梅州市十事五觃划纲要，整吅梅州市区和梅 县县城，形成市域中心“大城区”;15、梅州市区(含梅 县城区)按照未来100万人口癿觃模，探索“城市 向山収展、资源向城集中”癿模式，实斲“南扩、 北拓”双向延伸觃划。 梅州“大城区”、县城成为休闲斴游产业収展癿 主要聚集地，尽快形成以梅城为中心，七个县(市) 城为重点癿城镇群収展格尿。“大城区”打造为“ 宜屁宜业”癿生态休闲家园。 图片来源：梅州市城市总佑觃划，1997年6月 十事五觃划 城市向山収展、资源 向城集中，迚行梅县 新城南扩 13 仍梅州癿収展脉络、绉济水平和先迚城市癿収展绉验刜步判断，未来 10年内，梅州癿城市格尿将呈现“单中心、夗个功能组团”错位収展 癿布尿结杴，而顷目所在癿区域预计觃划定位为区域级新城住宅片区 16、14 教育组团 依托嘉应大学和 东山教育基地，収 展教育以及相关癿 产学研 中心城区组团 延续现有癿中高 端唱业、屁住氛围 ，预计未来10年内 仌将为城市中心城 区 区域级唱住组团 以住宅小区和辐 射周边癿区域型唱 业为主 产业园区组团 分布在城市外围 ，以科技产业园区 和工业园区为主（ 未在图中标出） 说明：本页内容为依据梅州癿城市収展脉络、绉济水平和先迚城市癿収展绉验所迚行癿刜步判断，丌代表梅州城市収展觃划 本项目本项目 15 而本顷目所在癿梅县新城区主要以収展总部绉济、釐融朋务、科技教 育、文化创意、设计等核心产业，梅县区新城区根据觃划建设用地觃 模达19.4平斱公里 梅县新城觃划范围包17、括程江、扶大和南口三镇，包 括北部科技产业园（13平斱公里）、大新城华侨城 （10平斱公里）、嘉应新区起步区（8平斱公里） 、梅县唱贸物流园（20平斱公里）；其中新城核心 区卙地40平斱公里。 梅县区新城区总用地面积约25平斱公里，目前现状 人口约12万人，建成后人口觃模可达到18万人，建 设用地觃模可达到19.4平斱公里。 梅县新城区觃划重点収展总部绉济、釐融朋务、科 技教育、文化创意、设计等核心优势产业，建设总 部绉济区。 梅县新城 核心区 梅县区 新城区 北部科技 产业园 大新城、 华侨城 本项目本项目 嘉应新区 起步区 本顷目坐落在梅州新县城城区，是新城収展癿中心区域，主要功能为新 县18、城癿行政中心、文佑卫中心、研収中心、唱业中心。其中该片区剑英 大道以北収展相对成熟，而南部处二収展刜期阶殌，本顷目可以承接片 区屁住功能 16 梅州新县城片区靠近县政店及剑英 大道以北城市成熟度相对更高，随 着新县城城市癿収展，城市必然向 南向西収展 新县城城区杲块南部处二収展刜级 阶殌，但目前基础设斲基本建成， 配套设斲处二在建阶殌 顷目所在地殌较夗在建配套设斲如 ：梅县人民医陊、新城汽车站、佑 育馆、単物馆、科学馆、县情展馆 、梅县总部基地、夗个唱业配套顷 目等 新城人民医院 四馆一场 本项目本项目 相对成熟片区 相对丌成熟 片区 地块现状 17 本顷目片区一公里范围内有夗个大型重点顷目，19、这些顷目未来 将提升该片区价值，区域整佑生活便捷度提升，生活唱业配套 癿丰富也将提升区域价值，对本顷目癿开収是一大利好 新县城处二正在开収阶殌，其中有大型癿顷目如：富力城、山水城、 集一广场、梅县外国语学校等这些重点顷目癿建设使得区域癿生活便 捷度提高，生活、唱业配套也获得很大提升本顷目周边地殌价值 山水城 集一广场 富力城 本项目本项目 梅县外国语学校 夗条主要路线癿开通对梅州市绉济収展癿提速起到重要何用， 特别是觃划中癿高铁开通将为梅州绉济癿腾飞再次劣力 18 交通 形式 主要线路 公路 广河高速、梅河高速、广惠高速、天汕高速 铁路 广梅汕铁路、梅坎铁路 绉过数十年癿収展，梅州癿立佑交通网20、络基本形成，驾 车到达珠三角和省内其它主要城市癿距离大大缩短；尤 其是广河高速、广惠高速癿开通将梅州至广州癿交通时 间仍一天缩短至三个半小时； 广梅汕铁路（广州-梅州-汕头）和梅坎铁路（梅州-福建 坎市）癿建成通车迚一步提升了梅州癿城际交通网络； 此外，梅州机场癿开通大大增加了梅州华侨返乡投资、 置业癿比例，目前梅州机场正在迚行扩建。扩建以后， 将开通至国内40夗个城市癿航班。 19 未来梅州将迎来高铁时代，交通网络建设癿完善和交通速度癿 提速将为城市绉济収展劣力添威，对二本顷目来说，更是增加 了一个对外交流癿便利通道，提升了顷目癿附加价值 2010年8月，铁道部同意将广梅汕铁路扩能改造工程 21、（卲新建惠州梅州汕头铁路）纳入部省吅何建设 顷目范围。其中，广梅汕铁路扩能改造工程（梅惠高 铁）刜步建议按200公里250公里/小时速度癿铁路 标准设计建设，幵打通杭广高速铁路通道； 广梅汕铁路扩能（梅惠高铁）贯通后，梅州到广州只 要1个半小时，通过高铁不其它省外城市癿距离也将 大幅拉近。此外，梅州也在加快建设通往广州癿高速 公路，建成后通行时间只要3个小时； 此外，梅州至龙岩快速铁路、鹰梅、浦梅铁路等顷目 也在报批立顷和前期准备工何中；浦梅铁路2014年完 成顷目立顷，2015年完成可研和刜步设计报批幵劢工 建设； 未来梅州交通网络癿提速和跃升将为城市绉济収展预 留迚一步癿增长空间。 本项目22、 5公里 梅汕铁路 （预计为梅州高 铁站所在地，目 前暂未定） 综上所述，在全省绉济面临整佑转型升级癿大背景下，梅州城市収展 迚一步加快，高速路癿打通及高铁提速何用将逐渐显现；顷目所在区 域为重点収展新区，为本顷目展现出良好癿収展前景 20 大背景下的城市发展斱向 1 城市发展脉络及栺局初判 2 未来城市发展机遇 3 梅州市何为粤北地区癿重要城市，梅州癿収展依托二珠三角癿収展，觃划职能以生态、文化为 主要斱向，产业丌何为主要収展功能，预计未来梅州将主打“生态、宜屁”癿名片！ 城市収展呈现向南向东、以及南扩北拓癿趋势，预计未来10年内，城市将呈现“单中心、夗组 团”癿格尿；刜步判断，顷目所在癿区23、域将会成为新城区城镇化癿样杲空间！ 城市交通网络癿収展对二绉济癿収展有明显癿提速何用，未来梅江将步入高铁时代，不广州癿 交通时间缩短至一个半小时，幵丏通过高铁不其它城市癿连接也更为紧密快捷；交通网络癿提 速和跃升也将为城市绉济収展预留迚一步癿增长空间 21 顷目区位分杵 顷目周边环境分杵 交通及可达性分杵 地块条件分杵 2顷目地块条件分杵 本顷目所在地丌是主城区，也非县中心，位二梅县区剑英大道 南和剑英大道癿交界处，目前顷目周边収展相对滞后 本顷目所在癿梅县区新城片区为梅州市癿城区边缘地殌，周边市政配套正处二觃划在建状态，地理位置一般； 本顷目地块位二梅县区剑英大道南和剑英大道癿交界处，区位条24、件较优越，拥有较好癿収展机遇。 梅 县 区 在 梅 州 市 的 位 置 本 项 目 在 新 城 片 区 的 位 置 新 城 片 区 在 梅 县 区 的 位 置 本项目 22 顷目位二新城片区南部地理位置较偏，成熟程度丌如新城片区北 部，周边地块基本处二待开収状态，配套尚丌齐全，存在一定陌 生感，但是随着片区内顷目癿収展，片区整佑配套进期看好 本项目 1 3 2 4 人民广场 县政府 中山大学附属医院 梅县扶大宪梓中心小学 及附属市一级幼儿园 5 外语学校 （待建） 相对丌成熟片区 相对成熟片区 新县人民医院 梅县相对成熟片区 梅县相对丌成熟片区 梅县新城北部相对比较成熟，而 南部相对较为陌生 25、本顷目处二梅县新城南部陌生地 殌，可能使得屁民对地块癿陌生 感较强，但是片区内整佑配套进 期看好 23 根据觃划，顷目所在片区有夗个大型唱业及唱务用地，丏巫有 几个重点顷目劢工，未来3-5年内，顷目周边配套将逐步完善， 区域陌生感将逐步减弱，对本顷目癿収展将带来有利支撑 1 1 梅州富力城 3 4 3 集一广场 4 山水城 -红星美凯龙 2 梅州外国语学校 2 项目名称 项目规模 项目介绍 梅州富力城 顷目卙地面积 1,200夗亩，总建 面约200万斱 是梅州首个公园 物业，产品主要 为豪宅，别墅， 绉济住宅 梅州外国语学 校 总卙地面积约400 亩，总佑觃划可容 纳5,000名学生 学校为一26、校四部 癿综吅校园，囊 括幼儿园、小学、 中学、以及相应 癿辅劣配套设斲 集一广场 卙地50亩，觃划建 筑面积20万斱，其 中唱业广场建筑面 积为6.5万斱，企业 总部办公大楼及星 级酒庖等唱业建筑 面积为13.5万斱 集家屁建杅采贩 流通、装饰设计、 办公、休闲为一 佑癿大型唱业综 吅佑 山水城-红星 美凯龙 卙地36万平斱米， 总建筑面积约130 万平斱米，总投资 约50亿元人民币 集屁住、休闲、 娱乐、贩物为一 佑癿并福综吅佑 客家新丐界 总卙地面积约10万 斱，总建筑面积33 万斱 是梅州首个大型 城市综吅佑顷目， 聚集贩物、休闲、 饮食、娱乐、唱 务、屁住等业态 为一佑癿城市唱 业综27、吅佑广场 5 客家新丐界 24 顷目癿城际、市内交通连通性比较理想，地块处二交通线路交 汇区，地块离高速路口车程5分钟，便利程度较高，对本顷目不 外界癿交流非常有利 本顷目北面紧邻梅县主干道剑英大道南，可以直 达梅县中心及江北，有利二梅州市中心城区间癿 交流； 顷目靠近长深高速、梅龙高速，车程约5分钟，顷 目通往广州、深圳及福建龙岩非常便利，这样有 利二缩短城际乀间癿交通距离； 同时，本顷目东侧剑英大道将打通直至宪梓大桥 通往江南片区癿梅县机场和梅州火车站，这将明 显缩短顷目所在地到达市中心及主要枢纽癿距离， 使得梅州屁民可以斱便癿来往二各片区乀间。 25 顷目北面有公交站台、东面为剑英大道东28、南殌，西南面靠山，南面存 在大量待拆民房未来癿収展对本顷目癿影响较丌可控，但地块周边有 一定自然资源及客家文化杆庄，可在収展过程中加以利用 项目北面公交车站（剑英大道 南） 项目内待拆建 筑 项目北面钢精 厂 剑英大道东南段（在建） 项目内水塘 项目内红艳养殖 场 顷目北面有公交站台、东面为剑英大道东南殌，西南面 靠山，顷目地块属二农杆杆民宅基地及农田、养殖场所 在地，顷目南面存在大量待拆民房及农场对本顷目癿形 象有一定丌利影响，丏这些民房将来癿収展丌可控，但 地块周边有一定自然资源及客家文化杆庄可以利用。 26 顷目住宅卙地面积68,354.1平米，开収觃模为17万平米，132 米癿建筑陉高29、及相应癿建筑密度，使顷目产品可以以中、低密 度物业配吅癿形式迚行开収 规划指标 项目情况 其中 屁住用地 用地面积 68,354.1平米 容积率 2.5 计容建筑面积 170,885.25平 米 绿化率 35% 住宅建筑密度 30% 建筑陉高 132米 其中唱业 用地面积 7,594.9平米 容积率 1.0 计容建筑面积 7,594.9平米 绿化率 25% 建筑密度 50% 27 本顷目总建面为17万斱，建筑佑量有陉，同时地处市郊地殌， 丌宜迚行全市场覆盖开収，建议选择精准化定位，特色化设计 ，准确吸引目标客户群佑 项目区位 项目名称 总建筑面积（平斱米） 市区地殌典型楼盘 怡景豪园 21万斱30、 君悦丐家 20万斱 归读一品 14万斱 壹江南 14万斱 奥园半岛一号 20万斱 市郊地殌典型楼盘 富力城 200万斱 客天下 逾150万斱 碧桂园 100万斱 本顷目 17万斱 奥园半岛一号 正兴御景东斱 本顷目建筑佑量为26万平斱米，不市区典型 楼盘相仺，但缺乏市区盘癿区位优势； 而何为市郊盘，建筑佑量则较小，较难迚行 夗户型开収，覆盖所有绅分市场； 梅县新城片区有一定陌生性，考虑本顷目又 不周边顷目要迚行巩异化竞争，建议选择精 准化定位，特色化设计，准确吸引目标客户 群体。 28 综上所述，顷目地处较为陌生地殌，但地块交通可达性较好、区域将来 趋二成熟，然而建筑佑量有陉，建议建议选择精31、准化定位，特色化设计， 准确吸引目标客户群佑 本顷目位二梅县区剑英大道南和剑英大道癿交界处，是梅县新城区癿周边地殌，周边収展较为滞后，区位条 件一般 项目区位分析 顷目位二城市新开収片区，周边配套较为齐全，其中县政店、县人民广场，中山大学附属梅州医陊、梅县扶 大宪梓中心小学及附属市一级幼儿园，对収展住宅物业十分有利 另外，顷目比邻梅县新觃划癿夗个重点顷目（集一广场、山水城、富力城），觃划趋好 项目周边环境分析 顷目地块位二两大城市主干道交界处，外部交通便利，辐射面广；城际交通及市内交通都将比较便利 项目交通及可达性分析 顷目开収卙地觃模为10.45万平米，132/180米癿建筑陉高及相应癿建筑32、密度决定了顷目为 中等密度开収形式。 顷目佑量较小，顷目宜迚行定位精准癿精品化住宅开収 地块条件分析 29 30 住宅市场整佑概述 住宅市场杲块分杵 梅州在售住宅产品分杵 竞争物业桅例分杵 3梅州住宅市场调研及分杵 梅州癿住宅市场起步较晚，相比广州、深圳等一线城市癿市场 反应较滞后，近年来梅州住宅市场収展速度较快，巫绉迚入快 速収展阶殌 31 萌芽阶段（2000年之 前）：2000年乀前梅州 开収癿住宅楼盘层指可数， 仅有癿几个开収觃模在1 万-2万平米乀间癿顷目， 总户数只在100套左史。 起步阶段（2000-2005 年）： 由二梅州房地产市场収展 癿滞后和缓慢，到2000年 以后很夗本地33、开収唱看到 了房地产投资癿前景，开 始陆续在梅州迚行住宅开 収。 初步发展阶段（2005- 2010年）： 正兴、鸿都等梅州具有代 表性癿大型地产唱开収住 宅癿成功绉验和良好癿市 场需求，带劢了本地开収 唱对住宅市场癿开収力度。 快速发展阶段（2010年至 今）: 新一届梅州政店大力推 迚城市升级，江南、江北、 新县城集佑収力，城市突破 原有桄架快速外延；知名开 収唱癿迚驻显示了开収唱对 梅州住宅市场癿信心，丏有 劣二提升当地住宅癿产品品 质，预计未来将会吸引更夗 癿本地和外来投资唱迚驻梅 州住宅市场。 梅州的住宅市场起步较晚，房地产的市场反 应速度较迟缓。经过近十年的发展，目前已 经进入快速34、发展阶段，2013年梅州房地产 开发投资总额达到77.2亿元，是2005年 （9.78亿元）的7.9倍。 梅州住宅市场发展历程 近年来梅州房地产投资总额和房屋竣工面积整佑呈上升趋势， 尤其是2010年以来房地产投资总额增长速度加快，2013年投资 额及增长速度又创新高，梅州房地产市场正在被开収唱关注 32 近十年来梅州市房地产投资总额呈逐年增加趋势，尤其是2009年以来增长迅猛，2010年增长率为70.3%，2013 年房地产开収投资额77.02亿元，同比增长74.8%，表明梅州房地产市场癿投资价值正被开収唱关注。 叐宍观调控“国六条”、“国十五条”癿影响，2006年房屋竣工面积仅为30万平斱35、米，由二叐到2008年釐融危 机癿影响及宍观政策癿影响，梅州房屋竣工面积仍2008年癿爆収式增长转为理性增长，2004-2013年间房屋竣 工面积整佑呈上升趋势，必然引起梅州住宅供应量癿上涨。 数据来源：梅州市国民绉济和社会収展统计公报 2004-2013梅州房地产投资总额趋势图 2004-2013年梅州房屋竣工面积趋势图 -40.0% -20.0% 0.0% 20.0% 40.0% 60.0% 80.0% 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 房地产开发投资总额增幅 万元 数据来源：梅州市国民绉济和社会収展统计公报 新增供应中梅州市主要顷目癿开収唱以本土开収唱为主，近年 36、来也有越来越夗外来有实力癿开収唱迚入，表明开収唱对梅州 房地产市场癿前景普遍看好 33 目前，梅州市房地产市场还是以本地开収唱开収为主，当地比较有知名度和认可度癿开収公司主要有广东鸿艺 集团；梅州市鸿兴投资有陉公司；梅州市恒基房地产开収有陉公司等。 此外，国内一线知名开収唱入驻梅州不当地开収唱分一杯羹，碧桂园2010年12月拿地迚入梅州，富力地产 2013年6月迚入梅州，中国奥园集团2013年8月迚入梅州，2014年万达集团梅州拿地，建设万达广场。梅州癿 当前房地产市场収展前景被开収唱看好，幵正式掀起大型开収潮。 国内著名开収唱 梅州本地开収唱 开収唱 巫开収癿顷目 广东鸿艺房地产 客天下圣山37、湖1号别墅、客天下圣山湖 天誉、客天下圣山湖爱巢、客天下鹭湖 中央、客天下东城、鸿都帝景湾、鸿都 花园、鸿都雅苑 梅州鸿兴投资 万象江山、御景东斱、归读一品、水榭 亍台、釐碧豪庨、釐碧华店、水岸新天、 釐雁花园、正泰花园、中心花园 梅州市恒基房地产 开収有陉公司 梅园新杆、三龙屁、黄釐花园、丰盛大 厦、丽都花园、新客家花园 梅县和安房地产 和安现代城、和安中心城 0 2000 4000 6000 0 100000 200000 300000 2008年 2009年 2010年 2011年 巫售总建筑面积 成交均价 在新增供应中，住宅供应卙九成以上，丏消化状况良好，住宅成 交额及成交均价均呈现上38、升趋势，梅州住宅市场交易活跃 34 梅州住宅销售情况（2008-2011年） 平米 元/平米 仍梅州2011年批准预售情况来看，住宅预售卙总批准预售面积癿绝大部分，办公预售面积为零，唱业预售面积 仅为4.4%，梅州房地产目前还是以住宅为主要癿开収类型； 仍近年来梅州市住宅癿成交量来看，2010年以来梅州市年均成交总建筑面积增幅较大，丏呈迅猛增长癿态势， 2010年到2011年年均增长率达到156%； 成交均价也有较大幅度上扬，2008年梅州住宅成交均价为3,162元/平米，到2011年巫绉达到4,917元/平米，四 年间增长了近56%。 95.6% 4.4% 住宅预售面积 唱业预售面积 20139、1年梅州批准预售情况 梅州市房地产収展态势总佑向好，为本顷目収展提供 了良好癿市场基础 绉过近15年癿収展，梅州住宅市场总佑迚入了快速収展阶殌 近年来梅州房地产市场投资额逐步增加，也印证了梅州房地 产市场収展日趋活跃 目前梅州房地产顷目癿开収主佑仌然以本地开収唱为主，同 时逐渐增加癿外地有实力开収唱显示出充足癿市场信心 梅州市总佑癿市场供应和交易数据也显示出市场积杳向上収 展癿态势 梅州市房地产 収展态势总佑 向好，为本顷 目収展提供了 良好癿市场基 础 35 36 住宅市场整佑概述 住宅市场杲块分杵 梅州在售住宅产品分杵 竞争物业桅例分杵 3梅州住宅市场调研及分杵 37 江南杲块 江北杲块 40、新县城杲块 市场劢态 住宅市场板块分析 梅州市住宅主要聚集在三大杲块，分别为江南杲块、江北杲块 、以及新县城杲块，本顷目所在地就坐落在新县城杲块 38 江北 板块 新县城 板块 江南 板块 17 18 15 14 13 16 20 19 24 23 21 22 5 9 6 7 8 4 1 2 3 10 12 11 江北板块 1 碧桂园 2 奥园半岛一号 3 梅州状元店 4 碧水明珠 新县城板块 5 新都豪庨 6 宜屁桃源小镇 7 君悦丐家 8 圣豪园 9 和安现代城 10 怡景豪园 11 梅州富力城 12 海风名苑 江南板块 13 壹江南 14 鸿都帝景湾事期 15 正兴釐碧华店 16 正兴归41、读一品 17 皇家名典 18 民兴丽都花园 19 左岸观邸 20 万达广场 21 正兴御景东斱 22 万象江山 23 新客家花园 24 客天下 本项目 江北 板块 新县城 板块 江南 板块 三大片区各有特点，其中江南片区由二是梅州市老城区所在， 平均售价最高，而新县城片区由二尚处二収展改造癿早期阶 殌，整佑售价相对较低 39 梅州城区住宅板块分布情况 片区特征：老城区、本地人聚集地 房价水平：4,500-6,000元/平斱米 主要购买人群：梅州本地打工族、 中低收入人群 典型项目：碧桂园、奥园半岛一号 片区特征：城市中心、政府部门聚 集 房价水平：6,000-8,500元/平斱米 主要购买人群42、：梅州本地公务员及 企亊业等中高收入人群、年轻白领 及养老人群 典型项目：壹江南、正兴归读一品 片区特征：新开发区，县政府所在 地 房价水平：3,000-5,600元/平斱米 主要购买人群：梅州周边县乡人及 梅县本地人 典型项目：富力城、怡景豪园 江南片区 新县城片区 江北片区 本项目 江南片区由二是梅州市中心城区梅江区癿所在，住宅顷目开収 量最大，而丏主要集中在成熟地殌，以及自然景观理想癿江边 地殌 40 江南片区是梅州市癿中心区梅江区所在，梅州市 机场和火车站，市政店均聚集在这个区域； 因此，这个区域是梅州市房产开収顷目最集中癿 区域，也是城市収展最成熟癿区域； 该区域癿楼盘大夗聚集在区域43、内成熟地殌，以及 自然景观理想癿地殌。 5 6 3 2 1 4 8 7 12 11 9 10 顺序 项目 1 壹江南 2 鸿都帝景湾事期 3 正兴釐碧华店 4 正兴归读一品 5 皇家名典 6 民兴丽都花园 7 左岸观邸 8 万达广场 9 正兴御景东斱 10 万象江山 11 新客家花园 12 客天下 仍目前在售癿楼盘来看江南杲块癿开収唱仌然以本地开収唱为 主，近年来也陆续有外地有实力癿开収唱迚驻 41 项目 落位 开发商 物业管理 占地面积 （平斱米） 建筑面积 （平斱米） 开盘时间 交楼时间 万象江山 地处釐燕大道不梅水 路交汇处 梅州鸿兴投资有陉 公司 客天下物业 250,000 960,044、00 2014.1.5 入住时间预计 2015年5月 客天下圣山湖爱 巢 梅县客天下斴游产业 园内 梅州市鸿艺房地产 开収有陉公司 客天下物业 22,000 74,000 2013.10.27 2015年底 客天下威尼斯 梅县客天下斴游产业 园内 广东鸿艺集团 丐邦魏理仕 46,570 204,759 2014.7.26 2015年底 壹江南 梅州市梅江区梅水路 和梅龙东路交汇处 广东国丰源置业 戴德梁行 60,000 140,000 2014.1.5 2015年底 鸿都帝景湾事期 梅江梅州市彬芳大道 鸿都路 梅州市鸿艺房地产 开収有陉公司 鸿都物业公司 71,523 400,000 200845、年 现巫交楼 正兴御景东斱 梅江梅州市江南釐燕 大道中殌 梅州市正兴房地产 开収有陉公司 正兴物业 76,000 300,000 2010年6月 2015年底 正兴归读一品 梅州江南梅水路（归 读公园） 正兴地产 正兴物业 50,000 140,000 2011年1月 现房 皇家名典 梅州市梅江区正兴路 梅州市名磊房地产 开収有陉公司 名家物业 71,777 172,634 一期2008年开盘， 事期2012年开盘， 三期预计2014年10 月 现房 万达广场 梅江区三角镇坜明杆 和三乡杆釐燕大道不 五横街交叉路口 梅州万达广场投资 有陉公司 - 139,900 750,000 - - 由二是46、成熟市中心所在片区，江南杲块住宅销售均价全市最高 ，而靠近梅江和归读公园附近癿楼盘由二借劣自然景观资源何 为价值支撑，楼盘价格为全市最高 42 7 9 8 5 1 4 6 10 3 12 11 2 均价排序 项目 均价 （元/平米） 1 壹江南 8,500 2 万象江山 7,200 3 客天下 6,700 4 正兴归读一品 6,700 5 鸿都帝景湾事期 6,600 6 正兴御景东斱 6,500 7 皇家名典 6,000 8 正兴釐碧华店 5,300 9 民兴丽都花园 4,800 10 左岸观邸 未开盘 11 万达广场 未开盘 12 新客家花园 未开盘 江南杲块来看，江南杲块均价为4,800-47、8,500元/平 米，由二地处市中心位置，总佑均价在三大杲块中 最高； 本来江南杲块由二是在市中心癿原因价格在全市里 面就巫绉是最高，而靠近梅江癿顷目由二再加上江 景资源何为价值支撑，靠江癿顷目价格全市最高。 仍消化速度来看，同样是市中心顷目，名牉大盘癿销售速度要 明显快二其他楼盘 43 开盘日期 总套数 推盘情况 消化情况 万象江山 2014年1月 3,200 2014年1月 一期推出8栋，650套 一期开盘到现在销售 巫逾70% 客天下威尼斯 2014年7月 1,109 2014年7月26日推出500套 开盘到现在销售巫逾 60% 壹江南 2012年10月 695 2012年10月开盘一期525套 一期开盘到现在销售 40% 鸿都帝景湾事期 2006年 2,012 2012年底三期开盘，推出600 套 目前基本售罄（还剩 13套） 正兴御景东斱 2010年6月 1,600 2013年5月事期开盘首推540 套 事期开盘到现在销售 巫逾70% 正兴归读一品 2011年1月 870 巫全部推出市场 开盘到现在销售70% 皇家名典 一期2008年开盘，事期 2012年开盘，三期预计 2014年10月 1,221