区域型购物中心商业体量决定及业态配比理论分析.ppt-地产文库

区域型购物中心商业体量决定及业态配比理论分析.ppt

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房策（其它）

上传人：故事编号：175100 2021-08-20 23页 226.50KB

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1、区域型购物中心区域型购物中心商业体量决定及业态配比商业体量决定及业态配比一、购物中心体量大小的决定一、购物中心体量大小的决定当前做法当前做法关键因素：土地面积、建筑密度、土地价格、容积率计算公式：项目商业面积=土地面积建筑密度（2层4层）+15000 经济技术指标经济技术指标+ +经验判断经验判断某项目，占地面积50亩地，建筑密度50%，容积率2.5，那么商业的体量为50666.6750%（24）+15000，由此计算出商业的体量应该为4833381667。举例：举例：当前做法当前做法从物业的价值的大小关系来看，一般而言，四层以上的商铺实现销售的可能性很小，建安成本又比2、较高、售价却比较低。可以说，四楼以上商业的变现能力非常差，远不如塔楼（写字楼或者公寓），因此，商业裙楼做足四层商业是一个常规上限值。理论依据理论依据当前做法当前做法我们当前的做法实际是完全站在了开发商的角度，更加重视对于现金流和现金利润，这种做法实际是比较危险的，这些是造成了大量区域型购物中心经营不起来的原因，也就是出发点、立足点就是有问题的。实际在购物中心的定位上，应该以经营定位为核心，从而来确立购物中心的商业体量、业态配比、业种组合、品牌组合我们在接下来的章节，试图通过数学关系将经营的需求简单化，公式化，做出这样一种尝试。分析分析商业体量决定因素商业体量决定因素 3、消费力人人口口区域性购物中心体量的大小从根本上来说是受到两大因素的影响:一是商圈内客群的数量；二是消费者消费力的强弱。因此，我们判断项目体量的大小更科学的方法应该是从人口和消费力两个方面来入手，寻找出其中蕴含的线性关系。人人口口关键因素：关键因素：商圈的划分依据：（1）距离（2）交通（3）竞争项目计算公式：计算公式：项目商业面积=0.5/人核心商圈内消费者人数核心商圈内的消费者人数核心商圈内的消费者人数某项目根据初步调研划定周边3公里范围为项目核心商圈，核心商圈内人口数10万人，那么商业地量为0.5/人 10万，商业体量应该为5万左右。举例：举例：人人口口对于购物中心来说，体量太小很难起到规模效应，容易被竞争对手打倒，体量太大则很难聚集人气，存在较大的经营风险。从下表数据可以看出对于二、三线城市当前商业发展而言人均商业体量1/人左右是个上限值，而

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