区域型购物中心商业体量决定及业态配比理论分析.ppt
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区域型购物中心商业体量决定及业态配比理论分析.ppt
1、区域型购物中心区域型购物中心 商业体量决定及业态配比商业体量决定及业态配比 一、购物中心体量大小的决定一、购物中心体量大小的决定 当前做法当前做法 关键因素：土地面积、建筑密度、土地价格、容积率 计算公式：项目商业面积=土地面积建筑密度（2层4层）+15000 经济技术指标经济技术指标+ +经验判断经验判断 某项目，占地面积50亩地，建筑密度50%，容积率2.5，那么商业的体 量为50666.6750%（24）+15000，由此计算出商业的体量应该 为4833381667。 举例：举例： 当前做法当前做法 从物业的价值的大小关系来看，一般而言，四层以上的商铺实现销售的可 能性很小，建安成本又比
2、较高、售价却比较低。可以说，四楼以上商业的变现 能力非常差，远不如塔楼（写字楼或者公寓），因此，商业裙楼做足四层商业 是一个常规上限值。 理论依据理论依据 当前做法当前做法 我们当前的做法实际是完全站在了开发商的角度，更加重视对于现金流和 现金利润，这种做法实际是比较危险的，这些是造成了大量区域型购物中心经 营不起来的原因，也就是出发点、立足点就是有问题的。 实际在购物中心的定位上，应该以经营定位为核心，从而来确立购物中心 的商业体量、业态配比、业种组合、品牌组合 我们在接下来的章节，试图通过数学关系将经营的需求简单化，公式化， 做出这样一种尝试。 分析分析 商业体量决定因素商业体量决定因素
3、消费力 人人 口口 区域性购物中心体量的大小从根本上来说是受到两大因素的影响:一是商圈 内客群的数量；二是消费者消费力的强弱。因此，我们判断项目体量的大小更 科学的方法应该是从人口和消费力两个方面来入手，寻找出其中蕴含的线性关 系。 人人 口口 关键因素：关键因素：商圈的划分依据：（1）距离（2）交通（3）竞争项目 计算公式：计算公式： 项目商业面积=0.5/人核心商圈内消费者人数 核心商圈内的消费者人数核心商圈内的消费者人数 某项目根据初步调研划定周边3公里范围为项目核心商圈，核心商圈 内人口数10万人，那么商业地量为0.5/人 10万，商业体量应该为5万 左右。 举例：举例： 人人 口口 对于购物中心来说，体量太小很难起到规模效应，容易被竞争对手打 倒，体量太大则很难聚集人气，存在较大的经营风险。从下表数据可以看 出对于二、三线城市当前商业发展而言人均商业体量1/人左右是个上限 值，而
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