房企多元拿地手册.pdf-地产文库

房企多元拿地手册.pdf

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上传人：故事编号：173058 2021-08-15 56页 3.82MB

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1、房企多元拿地手册本篇报告旨在对常见非招拍挂拿地渠道（或称“多元拿地方式”）进行系统性梳理，包括各渠道利润率及现金流特征、进入门槛、竞争格局、主要参与者及其“护城河”，等等。正所谓“天下没有免费的午餐”，房企通过多元渠道以相对有竞争力的成本增储同时，一般需面对与之“相对等”的附加投入与挑战。城市更新（“旧改”）其实是“人的生意”。旧改实质是土地一二级联动开发，涉及的关键环节包括与原业主协调拆赔事宜、与地方政府沟通用地性质及规划、计划立项后土地整理、政府收储后重新出让土地。其中，难度最大、也是决定土地综合成本的关键在于与原业主和地方政府的协商。相应地，旧改较低的综合地价可看作地方政府对房2、企前期土地整理阶段投入的人力物力、面对的不确定性等的“补偿”。实操中，旧改的进入和退出时点较为灵活，各项目现金流和利润率情况亦分化，加之2020年来“旧改贷”、“更新贷”等标准化融资工具出现，投资者应视具体项目具体分析，无需对旧改（尤其现金流状况）持系统性担心。总结而言，旧改业务高度本土化、盈利模式非标准化等特征构筑较高进入门槛，叠加项目资源相对稀缺，早先涉足的房企先发优势突出。典型代表为大湾区民企，如时代、龙光、奥园、合景泰富等。城市运营、多元业态勾地等模式本质为综合体开发，“以售养租”是核心。综合体楼面地价通常低于可比的纯住宅用地，其背后实际为政企合作，房企需持有重资产，而政府相3、应地在配套宅地、地价等方面适度让利，双方合作以提升片区商业价值。鉴于国内与自持物业开发相匹配的低成本长久期债务工具以及股权融资工具稀缺，机构投资者匮乏，故在现金流管理上“以售养租”是核心。即以住宅销售产生现金利润覆盖自持部分土地、建安等开支，以实现项目现金流“自我盘活”。因此，综合体开发中房企的资金实力、开发周转能力和自持物业运营能力缺一不可。此外，地方政府在选择对手方时慎之又慎，偏好经验丰富并拥有标杆项目的开发商，故先发优势锦上添花。收并购项目个体分化较大，但增储效率整体突出。收并购本质为存量土储资源的优化盘活。项目个体在利润率和现金流表现上较为分化，并不一定优于招拍挂地块。然而，收并购最大的“魅力”在于可一次性补充大量土储，增储效率突出，而房企能否“玩转”主要取决于其外部融资能力（即先给项目“输血”）和开发周转能力（再恢复或加强“自身造血”）。风险多元方式拿地落地时间不

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