1、 【深圳都会圈】&【证券化】时代 深圳中心天元被“误解”的内在价值 目录 一深圳都会圈&证券化时代 二深圳关内结构特征 三客户常见问题与解答 第一部分 深圳都会圈&证券化时代 城市圈，指在城市群中出现的以大城市为核心，周边城市共同参 与分工、合作，一体化的圈域经济现象。 未来，你会发现，除了超级都会圈以外，绝大部分城市的经济都 可能不咋地。 为什么说深圳会进入【深圳都会圈】时代？为什么说深圳会进入【深圳都会圈】时代？ 产业土地资源不足：产业土地资源不足：例如填海，例如华为近期的问题， 例如“东进战略”都是为了充分利用土地。深圳需要为 第二产业企业寻找生产性用地，并尽力将总部、核心业 务留在深圳2、。 高房价下的候鸟人口增加：高房价下的候鸟人口增加：莞惠楼市已经成为深圳人的 主场。2000年，东京市区的日间人口比夜间人口多265 万，候鸟式的生活是必然趋势。 【深圳都会圈】时代【深圳都会圈】时代人口和物业将会发生什么样的变化？人口和物业将会发生什么样的变化？ 都会圈的人口增长要明显大于核心城市，都会圈的人口增长要明显大于核心城市， 说明：说明： 城市竞争力依然强大 大量普通白领被挤出，核心区只会 是高价和豪宅化。 深汕特别深汕特别 合作区合作区 深汕特别合作区深汕特别合作区 深圳市和汕尾市共同合作管理 的地级市地级市，华为云服务项目拟 落地于此 这将是深圳安置企业的重要基 地之一。 【深3、圳都会圈】城市格局 深茂铁路深茂铁路 广深港高铁广深港高铁 赣深高铁赣深高铁 深厦铁路深厦铁路 沈海高速沈海高速 深中通道深中通道 【深圳都会圈】铁路干道交通 核心站点：核心站点： 深圳北站 西丽站 广深港核心站点：广深港核心站点： 福田站 深汕港铁路捷运深汕港铁路捷运 福田-汕尾（深汕特区） 【深圳都会圈】城际轨道 接莞惠的接莞惠的3 3条地铁，两条直接从福田引出，一条深圳北转乘。条地铁，两条直接从福田引出，一条深圳北转乘。 【深圳都会圈】 在这个时代，福田福田不仅是都会圈的地理中心地理中心，更是交通中心交通中心。 而在深圳大推“东进战略”平衡东西差异时，福田同样是核心。 这决定了这决定了 福田永远是这座城市，福田永远是这座城市， 这个都会圈的中心。这个都会圈的中心。 【证券化】 传统思维传统思维年盈利年盈利300300万，花个万，花个100100万扩大规模万扩大规模 证券化思维证券化思