1、高尔夫1号销售人员培训手册项目及市场资料第一部分 项目资料1项目地理位置l 地址：江门市北环路五邑蒲葵高尔夫球场路段l 地理位置描述：项目位于江门市北新区核心区北侧，地块南侧紧临城市东西向主干道北环路，沿北环路向西通广州、杜阮，向东连接潮连、荷塘及中山，并且可迅速与广佛、江鹤、江中等高速公路接驳，2小时以内可直达周边珠三角主要城市。地块东侧紧靠已建成的五邑高尔夫球场及五邑豪园花园洋房；地块西侧则为发展用地。2项目技术经济指标项目总占地面积：15万平方米一期建设用地面积：4.42万平方米一期总建筑面积：11万平方米一期容积率：2.48一期总户数：487户建筑密度：23绿化率：30商业配套面积：32、072平方米车位数：地下车位570个，露天临时车位130个3项目产品类型及特点建筑类型19层高层景观洋房8层多层花园洋房57层情景洋房3层合院联体别墅栋数、栋号6栋（1、2、3、5、6、7）栋3栋（12、13、15）栋3栋（9、10、11）栋1栋（8）栋套数3211005412套数比例6621112主力面积区间14018080130150170210220主力户型三房、四房二房、三房三房四房特点二梯二户至三户；居高临下北览无敌高尔夫景观，南望社区水景园林以及别具特色的风情洋房建筑；首层架空，设置园林绿化和休闲活动空间；户内设置景观大阳台、入户花园、转角飘窗、圆弧形大飘台等观景休闲空间，使户内户3、外相互交融，人与自然亲密接触，将高层的视野和景观价值最大化。一梯两户至三户；南临北环路，对面为北新区规划公园，视野开阔，无遮挡；北望小区东南亚风情水景园林，通过逐层退台的建筑结构，为户内增添私家花园、景观露台等舒适惬意的休闲空间；全电梯配置，突破江门普遍多层洋房均为步梯配置的现状，全面实现产品综合素质的高端化。户型相对紧凑实用，具有相当高的性价比。低楼层低住户密度，全一梯两户高端设计；创新型产品，将一线城市的成熟产品引进江门，逐层退台式建筑设计，使不同楼层不同住户有更多的个性化选择，为生活增添更多情趣空间；首层带私家花园、二层带露台，首、二层均带地下功能空间，全部带入户花园，充分满足生活的个性4、化和功能的细分化；宽厅宽卧，跃式设计，户型南北通透，方正实用。院落围合式布局，创造高端人群同质而居的共享交流空间，营造上流社会小众圈子的生活氛围；尊处社区中心，水景园林环绕四周，拥有强烈的领地感，体现身分地位；二层设计，每户均有前花园或内庭院，除优化户内自然采光外，还将庭院绿化渗透至户内，享受淳厚的庭院生活；每户均带地下功能空间，可设置影视娱乐、康体休闲等功能，细分化的居住功能更体现高端居住理念。4项目发展定位l 项目形象定位：五邑首席高尔夫上流生活领地l 档次定位：江门第一洋房社区l 项目开发理念的关键词：n 休闲，优雅体现元素：从室外到室内，高起点规划的滨江新区2250亩的高尔夫果岭环境多5、重院落的规划空间结构简约现代的东南亚休闲建筑风格亚热带休闲水景立体园林私家入户花园、景观露台、大阳台、转角飘窗、圆弧飘台、地下功能空间等奢侈的户内休闲空间处处弥漫着舒适休闲，品味优雅的生活质感。n 尊贵，私享体现元素：城市发展重点区域滨江新区项目所在位置是最先让渡滨江新区升值潜力的启动区在城市化快速发展中难得保留的高尔夫果岭稀缺环境资源周边区域纯粹的高端生活人群知名物业管理公司提供的尊贵物业服务体系为多数人所向往、羡慕，但仅为少数人所能拥有、享受，充分体现居者的身分与地位。n 交往，融合体现元素：近在咫尺的标准27洞高尔夫球场半围合建筑规划布局组团内外的多重院落结构户内的家庭生活情趣空间有更多6、的社交会友、家庭生活的共享空间，充分注重家人、邻里圈子的交流与互动，还有与阳光、自然的亲密接触，真正回归生活的本质。5项目总体规划设计理念l 在总体平面设计上，采用“半围合”布局，衬以少数点式住宅，使小区内部形成相对独立的，宁静优美的内部空间环境，免受外界干扰。l 北面和东面设置6栋高层住宅建筑，以相邻的高尔夫球场的大型园林为景观；l 南面沿北环路为3栋八层多层商住楼，首一层为商业和小区文化活动中心，在这里布置了本区大部分小面积户型；l 小区西面及中心部分设置了3栋五七层的情景洋房及1栋组团式院落别墅，利用立面的处理以“入景”为目标与中心生态园林融合，形成独特的景观和层次丰富的居住空间。l 内7、部交通设计上，小区内部人车分流，机动车通过东、南面的三个出入口进入地下车库，保证小区内行人的安全，同时也减少汽车废气和噪音的污染。l 小区设有全地下车库、半地下车库，以及露天临时停车位，可停车700辆，可充分满足小区住户停泊爱车的需要。l 在竖向空间的规划上，项目北高南低，从高层到低层再到多层的建筑排布，形成错落有致的建筑天际线，内部空间更活泼，使得半围合的空间也不会感觉堵塞而不通透。l 建筑立面风格为现代东南亚风格，以白色和咖啡色为主色调，东南亚的元素结合现代简约的表现手法，整体感觉清新优雅、洁净柔和，轻盈而不失大气，简约而不觉沉闷，令人心旷神怡。l 立体院落利用半地下车库造就错落的小区内部8、园景，丰富景观的层次，架空层让园林向建筑内部延伸，屋顶花园增加二楼住宅的卖点，大户型的入户花园及空中绿化，让小区生态化向空中生长。6项目园林景观设计理念l 总体设计理念：充分利用高尔夫果岭的景观环境，采用生态休闲的东南亚风格景观设计，提出“在高尔夫球场旁享受东南亚热带风情景观”的设计理念，充分营造项目尊贵，优雅，休闲的气质。l 景观设计充分尊重人与自然的和谐关系，将外部高尔夫景观与内部东南亚园林景观相互融合，注重景观的均好性，使每一户都能分享到一定的外部景观或内部景观，并通过架空层、入户花园、空中花园等立体院落引向空中，引进室内，使人与自然亲密接触。l 根据建筑布局及交通路线规划，景观设计按功9、能空间划分为七大区域：n 一期主入口景观：主入口存在约六米的高差，为了有效减低对住户的不便及心理压力，通过五个景观平台消化高差，平台一边设置了绿化水景，这样住户进入小区途中可以欣赏到入口景观，累了也可以坐下来休息一下。入口警卫亭有效利用了塔楼的二层空间，节省了资源。n 商业街景观：商铺位于骑楼式的建筑走廊内，结合一期主入口景观，在商铺走廊东面尽头设计一跌水水景作为引导呼应。旗帜、灯柱、树阵、花池、雕塑、售货亭以及露天咖啡座是主要的景观元素。地面铺装主要采用文化石及花岗岩两种材质，用几何规则的形式进行组合。n 自然生态水系（两端各自连接一个景观主节点）：围绕着小区Townhouse设置了一条自然10、生态水系，水系两端各自连接一个景观节点，水系各自从节点两头流出汇流到之间。这与架空层边缘的人工水池形成鲜明对比。n 泳池区景观：泳池区由成人泳池、儿童泳池、嘻水池、按摩泳池、水中平台、火炬、涌泉、水中岛、东南亚风格酒吧及休闲平台等元素共同组成。嘻水池、儿童泳池、成人泳池是不同高差的三个水池，其中嘻水池向儿童泳池跌水，两者共同结合成儿童嘻水区。n 二期主入口景观轴线：主入口景观轴线将在二期开发，由会所前下沉水景小广场、圆形雕塑喷泉水景、入口跌水水景三个不同形式的水景组成，两旁布置大型树阵，以营造雄伟气势。地面铺装采用多样的几何组合形式来组织。n 架空层景观：设计主要原则是要满足户外场所欠缺的一些11、景观设施小品，如高尔夫轻打区、乒乓球桌、假山石景、老人儿童活动设施、座椅、雕塑及花钵等元素。n 四个主要景观节点：1、“L”形架空层交汇处（自然生态水系右上端源头）。此处是一个非常精彩的圆形节点，中央处是一个带雕塑的圆形花坛，圆形节点一半是铺装，一半是荷花池，与一旁的生态水景共同形成一个非常有气势的节点。休息木平台、水中火炬、环形树阵、喷泉、雕塑花钵等是主要的组成元素。2、自然生态水系中段水景。位于商业街区内次入口处，由两堵景观钟墙及水中树池进行对称布置，左端连接一个休闲平台，与其间的汀步石、喷泉、生态种植等元素共同组成一个富有生气的景观节点。3、自然生态水系左端源头。此处是一个颇佳的水景观赏12、区，观景亭、跌水、喷泉、水生植物等是主要的组成元素，同时此地还有比较宽敞的活动空间，提供了游乐设施供儿童玩耍。4、二期下沉树阵庭院。二期将要开发的景观节点，由下沉草坪、树阵、景观亭、木平台、特色水景和游戏设施等元素组成的一个休闲庭院。n 其它：在架空层建筑边缘场地较宽敞的位置，结合架空层场地共同营造内外连通的架空层景观，设置了一些提供休憩及活动的设施，如健身步道、太阳伞等等。道路设计采用虚化的形式，道路功能结合到各个节点平面及休息平台当中，并且采用弯曲曲折的形式，这样大大增强了道路的景观效果，丰富了景观层次。通过运用种植与高差手段，设计营造了多个尺度适宜的绿化小空间，创造了舒适的居住环境，又转13、移了住户对不良景观的视线。7项目户型设计特点n 户型面积比例统计产品类型户型面积（）套数户型面积比例高层洋房三房14014717135.1%四房1661699118.7%184336.8%复式235273265.3%多层洋房二房78101408.2%三房1201305010.3%复式171102.1%情景洋房三房158169428.6%复式262122.5%合院别墅复式四房210216122.5%合计78273487100户型比例统计户型二房三房四房复式面积范围78101120169166184171273套数4026312460比例8%54%25%12%n 项目产品面积从78平层273复式，14、其中主力的户型面积为140多平方米的三房和160多平方米的四房n 总体设计特点：住宅单体平面厅房方正，大小适宜，厅出阳台，厨厕通风合理，楼梯、电梯厅都直接对外通风采光，充分考虑本地居民的生活习惯。户型单元均南向或面向高尔夫球场等绿化景观，三房以上主人房带卫生间。所有户型尽可能使用凸窗和大玻璃落地门开拓视野，通过凸窗增加使用面积。卧室、厨厕尽量不直接对厅对门，满足住户对清洁卫生和私密性要求。8项目配套设施l 社区配套：首期3000多平方米的沿街商业；大型中心会所，将于二期建成启用泰式园林泳池，将于一期建成启用l 项目周边配套：五邑地区唯一的大型高尔夫球场蒲葵高尔夫球会，内有餐饮、休闲、会议之用的15、高尔夫会所，即将建设高星级酒店；新汽车客运站即将建成；周边规划有大型城市公园、星级酒店、中小学、医院等；距项目不远为北新区的中心，建有五邑华侨广场、会展中心等大型公共设施。9项目开发团队l 发展商：江门良骏兆业发展有限公司l 规划设计：广州伯盛建筑设计事务所（汉森国际）广东粤建设计研究院有限公司伯盛建筑设计事务所简介：伯盛设计事务所是汉森国际设计集团的国内机构。汉森国际是一家国际化的综合专业设计顾问公司,成立于1994年，公司现在广州、北京、东莞、港澳、美加、澳洲均设有分部或联营机构，国内机构伯盛建筑设计事务所亦是广东省第一批获发甲级建筑设计资质的事务所,可以提供国际水准的全面专业服务。汉森国16、际伯盛设计还于2004年被评为“中国建筑二十大品牌影响力规划建筑设计事务所（公司）”。l 施工单位：广州四建（国家一类一级建筑施工企业）l 监理单位：深圳市首嘉工程顾问有限公司l 策划和销售代理：广州珠江恒昌房地产顾问有限公司珠江恒昌简介：1993年成立，是广州一级地产顾问机构（1996年起唯一连年获广州市房管局评为一级中介的外资企业）；广州地产二十年杰出贡献专业服务商；中国地产十大经纪公司；第六届中国（上海）住交会获2004年度中国房地产营销策划品牌企业20强；中国房地产业协会会员；广东省房地产业协会常务理事单位；广东省房地产业协会策划与营销专业委员会首任主任会员单位；广东连锁经营协会会员单17、位；广州市房地产业协会会员单位。l 整合推广：深圳腾鲤企划l 物业管理：尚未确定，计划引进国内知名物业管理公司担纲项目物业管理顾问10.项目营销推广定位l 项目案名高尔夫1号n “高尔夫”，除了项目享有2千亩高尔夫果岭这一稀缺环境资源，更希望塑造“高尔夫板块”这一豪宅片区的概念。n “1号”是时间上的“1号”、空间上的“1号”和档次上的“1号”。时间上的1号意指项目位于滨江新区启动区，是滨江新区规划中最早启动开发的一个区域，因而必定是滨江新区里成熟最快、升值潜力最大的一片区域；空间上的1号意指项目位于北新区和滨江新区的过渡位置，是滨江新区启动区中最靠近市中心的首排位置；档次上的1号，意指项目致18、力于打造江门最高档的洋房社区。n 从品牌的角度：高尔夫（Golf），这一名词从诞生发展到今天，它的内涵在不断地发生改变，变得越来越丰富，唯一不变的是，它始终是高档豪华品牌的象征。从原本的传统贵族运动，到今天已成为更多奢侈消费品的品牌代名词，在时装、汽车、香水等领域均可见到Golf 品牌的风采。因此，对于我们，高尔夫已经不再拘泥于是一种运动，还是一片果岭，而更加上升为一个豪华品牌的代表。这就是高尔夫1号为什么叫做高尔夫1号。l 项目营销主题定位“高尔夫1号挥洒峰境人生”n “挥洒”使人联想到高尔夫挥杆时的潇洒气质与人生高度，展现一种自信、淡定，崇尚自然而不造作的人生态度；n “峰境”代表人生的一19、种层次，项目不单拥有高尔夫稀缺景观资源和高档的产品、优美的环境，更致力于为对生活品味有所追求的高端人士提供优雅、高尚、自然的居住环境，和营造上流生活圈。l 目标客户定位知富阶层有钱的人，忙碌工作中勤于创造财富、更重视家人和自己的身心健康；财务自由，并追求一定的文化底蕴和优雅的生活姿态；物质享受的同时，更希望领略精神自由，感受高生活质量的味道l 客户人群划分：n 核心客户：港台私营企业主、珠三角私营企业主、本地私营企业主、高级公务员n 拓展客户：企事业单位中高层管理人员、外来度假客、置业投资客、五邑华侨l 价格定位暂未定，但按照项目的高档次定位，项目面市价格预计将比市区高档楼盘要高。11.项目建20、设及销售时间节点l 开工时间：2006年12月l 交楼时间：2008年中l 认购时间：预计2007年9月l 开盘时间：预计2007年10月底12项目主要卖点整合l 巨大的区域发展潜力07年5月江门最新公布的“滨江新区总体规划”，确定滨江新区为江门城市发展的重点区域。而项目所在的北环路高尔夫球场一带，被定位为“城市居住区”，成为滨江新区衔接原有城区最近密的启动区，名副其实地成为滨江新区发展的桥头堡。项目所在区域发展潜力巨大。滨江新区总体定位：滨江新区规划范围东起西江西岸，西至江沙公路，南起北环路，北至九江大桥，包括蓬江区部分地区和鹤山市部分地区，总面积138.4平方公里。滨江新区是具有现代化气息21、功能完善、环境优美的滨水园林新城区；是具备居住、商务、旅游、文化、行政等综合功能，富有侨乡特色、生态特色、水岸特色，宜居、宜业、宜游的城市新区。（规划有关详情可通过网络搜索）l 无敌高尔夫景观，好比城中绿洲比邻五邑地区唯一的两千亩高尔夫果岭，附近有大规模的规划城市公园，好比身处城中绿洲，天然生长于高尔夫绿茵上，区域形象高档，外部景观与大环境浑然天成，无与伦比。l 多元化创新产品产品类型丰富：19层的高层景观大宅、8层的多层花园洋房、57层的院落式情景洋房、2层的合院联体别墅。其中情景洋房和合院别墅属江门首创，并且是江门唯一多层洋房单位全部带电梯配置，领跑江门新居住方式；户型设计高度舒适，充分22、体现休闲质感和奢侈的空间：大量户型设有八角景观大厅、景观大露台、入户花园、空中花园、内庭院户内户外景观渗透，人与自然亲密接触；l 院落情趣空间“中心园林组团院落居所私家庭院”多重院落空间，为社区邻里的高尚圈子创造休闲、交往的情趣生活空间。l 新热带休闲风双重景观体验：高尔夫果岭外部园林景观东南亚风情立体社区园林大型健康休闲会所，开阔的视野、精致的氛围、高雅的享受，为住户创造“极致的休闲生活体验”。l 高尔夫尚层生活圈，一种生活高度比邻五邑地区唯一的高尔夫球场，大批来自港澳乃至世界各地的名流绅士，高尔夫爱好者热衷于在此以球会友，并乐于在此置业居住，享受休闲写意人生；融入高尔夫生活圈，等于融入了上23、流社会圈子，融入了辉煌事业成就的另一面悠闲人生一种生活的高度l 星级服务，“消磨时间”也是一种优越除了提供高档优质的住宅产品以外，我们更重视为业主提供尊贵贴心的服务，使居家生活像度假一样惬意。项目将引进知名物业管理公司为业主提供优质服务。除基本居家服务以外，还将提供更多增值性服务。l 品牌叠加，王牌联盟的精心杰作业界权威们为客户精心打造的居所环境，每一个细节都具有极高含金量。项目主创团队的各合作公司皆为业界之翘楚，具有雄厚的实力和丰富的经验，以先进的开发理念和严谨的细节打造，为项目的高端品牌提供了强大的保证。第二部分 市场宏观走势1江门商品房成交量走势l 2004年起，江门商品房成交量大幅提高24、，很重要原因是03年起，北新区的规划出台，新区的中高档新增商品房供应刺激了住房消费的增长。l 之后由于开发热度的趋缓，使成交量亦随之小幅递减，降到200万平方米以下；l 06年城区新增供应量不多，主要为消化05年存量，所以成交量也有所下降。2主城区成交价格走势l 近年江门商品房成交均价稳步快速提升n 新区基础设施建设的逐步完善，居住环境改善，土地价值提升；n 楼盘开发水平提高，中高档以上的楼盘供应比例增大，成交比例也随之增大；n 中高档以上楼盘的供应刺激了多次置业比例的增大；n 周边同级城市房价的快速增长，使江门价格洼地状态更加明显，吸引外地购房者比例的增加；n 部分楼盘改变推售策略，控制推货25、速度，造成阶段性供不应求，助长价格提升。33000元/的价格心理门槛已被突破l 3000元/m2成为划分江门高档和非高档楼盘的分界点n 中天国际二期销售均价3400元/m2，较一期2800元/m2有较大提升；n 怡康华庭三期销售均价3200元/m2，较一年前开发的二期有相当大的提升；n 嘉悦豪庭望湖单位均价5000元/m2，非望湖单位均价3000元/m24江门外来购房者比例逐年增加l 金汇豪庭自从2006年推出以来，有三成的买家来自中山等地；l 北新区的金海湾花园也有深圳、佛山、中山等地买家入市。 5北新区高档楼盘林立l 江门3000元/m2以上价位的高档楼盘主要集中在北新区，集聚效应使得北新26、区成为高端置业者购房的首选区域62007年上半年供应市场出现“开盘荒”l 市场上只有骏景湾、中天国际、萃锦园等少量楼盘有新货推出，且推货量不大l 由于新货供应有限，部分楼盘的存量销售速度明显加快l 供应市场的暂时性缺货使得不少有购房计划的买家在持币待购，购房需求有可能在07年下半年出现“井喷”707年下半年多个中高档楼盘集中放量l 老盘推新货：中天国际，骏景湾豪庭，萃锦园三期，怡康华庭三期，金汇豪庭二期l 新盘面市：珠江帝景湾，灏昌园，五邑锦绣豪庭第三部分 市场可比项目分析1同区域（高尔夫周边）竞争楼盘分析本项目直接最新竞争楼盘均分布在高尔夫球场周边，属于高尔夫片区范围，具体包括五邑锦绣豪庭、27、嘉悦名都、灏昌园。u 灏昌园 规模：占地12.2万m2，总建4.9万m2 共约216套； 物业类型：独立别墅、联排别墅 户型面积：153-385m2 预计开盘时间：2007年下半年u 五邑锦绣豪庭 规模：占地11万m2，总建9.8万m2，共381套； 物业类型：独立别墅、高层洋房 预计开盘时间：2007年下半年u 嘉悦新城 规模：占地约12万m2； 物业类型：多层、小高层、高层 预计开盘时间：2008年上半年1.1同区域竞争楼盘与本项目综合对比分析楼盘名称高尔夫1号灏昌园嘉悦新城五邑锦绣豪庭资源70高层拥有直接充分的高尔夫景观资源，同时项目整体能充分利用高尔夫综合资源无直接高尔夫景观资源无直接28、高尔夫景观资源部分高层可拥有高尔夫景观资源，但景观效果不如本项目产品创新多元的产品设计全部为别墅，产品类型较单一以多层和小高层为主别墅和高层，高层为1梯68户，舒适性较差区域价值各楼盘区位条件近似，可共同加快高尔夫片区的成熟，提升区域认知度发展优势稀缺性景观、创新性产品设计、纯粹悠尚的居住环境高档别墅所营造的高档内部环境；客户积累；客户积累高层部分能看到高尔夫景观；别墅营造的高档居住环境；发展劣势高压线斜穿地块无高尔夫景观资源，与高尔夫关系不紧密，项目周边环境不佳与高尔夫资源联系不紧密高压线影响地块，难以充分利用高尔夫资源1.2同区域竞争楼盘对本项目影响评价本项目与同区域竞争楼盘相比，具有差异29、化的核心景观资源，高层产品直面高尔夫球道，与高尔夫关系密切，一定程度上面临零竞争的市场环境。2. 外来品牌竞争楼盘分析u 江门珠江帝景湾 位置：位于电信大楼旁，毗邻天沙河 物业类型：1824层欧陆建筑风格的高层住宅，配套大型园林景观和沿河商业风情街、豪华商业会所，大户型产品为主，户型范围约120200平方米 规模占地12万m2，总建30万m2 预计售价：初步定价为5000元/m2，带豪华装修 预计开盘时间：最快2007年10月 主要卖点：品牌实力成熟区位成熟开发模式 对本项目的影响分析:珠江帝景湾的开盘时间与本项目基本一致,其强大的品牌和成熟的开发模式对本项目客户会有一定的分流影响，但其核心价30、值和卖点与本项目有一定的差异，因此本项目仍可通过对自身差异化资源的营造吸引细分差异的目标客户。3区位景观型竞争楼盘分析u 骏景湾豪庭（湖景庭组团） 位置：江门市北新区白石大道 物业类型：高层、小高层洋房 配套：游泳池、有中心湖、幼儿园、网球场、羽毛球场、篮球场、会所 主力户型：138-158 m2，三房二厅、四房二厅 最新一期推货量：约140套 开盘时间：2007年5月1日 销售情况：剩余6套 销售均价：约3400元/ m2 管理费：5楼以下（含5楼）1元/m2；6楼以上（含6楼），1.2元/m2 车位：售价8万元/个，车位比例：1：1 主要卖点：水景园林区位 后续供货：7栋19-22层洋房，31、预计10月首先推出2栋19层高层洋房，二梯四户，景观面向中心湖景，售价约4000元/m2 对项目的影响分析： 本项目的核心价值和卖点与其有相当的差异化，面对的客户层面亦有不同，原则上不构成直接竞争关系u 中天国际 位置：江门市北新区白石大道 规模：占地约22万m2 ，总建约40万m2，分四期开发 物业类型：小高层、高层洋房 配套：商业街、游泳池、幼儿园、网球场、会所、沃尔玛、会展中心 最新一期推货量：约204套 销售均价：3400-3500元/ m2 户型面积：89-220 m2，二房、三房、四房、复式 开盘时间：2007年5月1日 销售情况：剩余1套 车位：月租230元/月 管理费：1元/ 32、m2 卖点：优越区位、投资商品牌、国家级健康住宅试点、现代风格规划设计 后续供货：2栋17层小高层，货量约90多套。预计7月底接受咨询认筹u 怡康华庭 位置：江门市北新区白石大道 物业类型：高层、小高层、多层洋房 项目规模：占地约14万m2，分三期开发 配套：幼儿园、羽毛球场、泳池、园林、真实山体园林、会所 主力户型：125 m2、119 m2三房单位 售价：约3200元/ m2；复式170-210m2的3700-3800元/m2 新推一期货量：第三期，3栋16层二梯6户；4栋8层二梯4户，约544户 销售情况：剩余约20多套 管理费：1元/ m2 车位：售价8万元/个，月租150元/日 后续33、供货：无 卖点：优越区位、成熟社区、园林景观幽静、高性价比u 嘉悦豪庭 位置：江门市潮江路连井里 总建筑面积：2.7万m2 物业类型：高层洋房；2栋20层高层，2梯4户；1栋6层洋房，首层为商铺、停车场 户型面积：136-255 m2，二房、三房、复式 开盘时间：2006年8月12日接受认购 推货量：约156套 售价：价差较大，面湖15楼6080元/m2，19楼复式8000元/m2；背湖11楼3300元/m2，18楼3980元/ m2 销售情况：剩余约10套 管理费：1.5元/ m2，珠酒管理 车位：售价8万/个，车位比例1：1 卖点：主人套房全落地270度飘窗、东湖公园湖景、成熟区位 后续供34、货：无第四部分 江门城市发展背景1社会概况l 地理位置与交通状况江门市位于广东省中南部，珠江三角洲西部，与中山古镇、佛山九江隔江相。陆路距广州、珠海、深圳100公里，车程约2小时，水路至香港95海里，航程约2.5小时，到澳门53海里，航程约2小时。l 行政区域与人口江门的自然环境幽美，是广东省第一批绿化达标市。江门市现辖蓬江、江海、新会(三区)、台山、开平、恩平、鹤山4个县级市(俗称“五邑”)。总面积9541平方公里，人口410万人。其中，江门市区面积180平方公里，人口约130万人。l 江门的历史与由来江门，形成于14世纪元末明初，至今已有600多年的历史,江门是全国著名侨乡的首府。江门市区35、因地处西江与其支流蓬江的会合处，江南的烟墩山和江北的蓬莱山对峙如门，故名江门。l 江门的文化特色“侨、楼、泉、风”， 这四个字可以概括江门五邑的文化特色。“侨”是江门最大的优势，无论是从人数上，还是从历史上，江门的华侨文化在广东地区都是独一无二的。“楼” 楼，是指江门的碉楼文化。“泉” 是指温泉，被称为“温泉之乡”。 风，是指风气。寓指江门五邑不甘落后，奋发图强之意。l 中国第一侨乡江门五邑被称为中国第一侨乡。祖籍江门五邑的华侨、华人、港澳台同胞达368万人，约占全国海外同胞的1/10，遍布世界107个国家和地区。江门藉的香港人有150多万，澳门人有30多万。 “邑”的解释：古代称诸候国为邑，36、现今可译作城市、县城。l 国民生产总值江门市是“中国综合实力百强城市”之列。2006年全市GDP总量达到921亿元，同比增长15.3%固定资产投资完成237.46亿元，经济总量位居全省较前列。与广州相比，江门的经济还处于二三线水平，2006年广州市GDP总量6067亿,同比增长14.7%。可以看到，江门的增长速度比广州还快，表明江门地区有良好的发展势头与投资环境。l 人均收入与消费水平2006年全市在岗职工年人均工资16660元，其中江门市区在岗职工年人均工资20349元, 同比增长11.6%。江门市区城镇居民人均可支配收入13869元，居民人均消费支出达10690元。由于江门是著名的侨乡，每37、年的侨汇收入都在数亿元以上，居全国第一，因此每个拥有华侨家属的家庭都会有一笔可观的收入。第五部分 城市建设发展概况1城市规划情况江门市城市性质是江门市域五邑侨乡的政治、经济、文化、教育、科技的中心，珠三角洲西部重点发展城市之一，以高新技术产业和对外贸易为主导的沿海港口城市。江门市城市发展战略是强化江门市在市域城市群体中的政治、经济、科技、文化、教育、商贸、信息、通讯的中心地位和作用及五邑侨乡首府的城市功能。以机械制造业、建材、轻工、家电等工业为基础，以外向型工业为导向；发展高新技术产业和港口事业，建设成为现代化沿海港口城市。2城市发展方向江门的城市发展战略及时序是：北展南拓，近期向北，远期向南38、。项目所处的区域（滨江新区）就是江门近期城市发展的主方向上，是政府重点投资建设的区域。3.市政重点工程l 城际快速轨道打造“大珠三角”概念珠三角城际快速轨道网为“A”字形主骨架，将以两条主轴、三条放射线和两条联络线构筑主骨架，广州深圳、广州珠海二大主轴；广州肇庆、中山（小榄）江门、东莞惠州三条放射线。广深、广珠轨道网与港澳相衔接。珠三角城际轨道广珠线自广州新客运站起，经顺德、南头、小榄、中山到珠海，另外从中山小榄至江门设支线，全长约131公里，其中小榄至江门支线27公里。江门支线在外海大桥以南1公里处跨西江进入江门市，经外海镇沿五邑路向西延伸，经江海区政府，礼乐镇、新民村，再跨江门水道，连接新39、会区南环路，线路全长约27公里。江门段设立外海站、江门站(东海路与五邑路交汇处)、新民站(礼乐)、江门西站(新会大道旁)。4个站点将与一级公路相连接，最终连通江珠、江中、佛开、沿海等高速公路。计划在2008年建成广珠、广深主轴线及其支线，并在2020年形成覆盖珠三角9个地级以上的城市。珠三角城际快速轨道交通建设的目标就是打造包括港澳在内的“大珠三角”“一小时经济圈”。l 新汽车客运站推动滨江新区发展新汽车客运站位于江沙路与五环路交界，总规划用地面积达12.3万平方米，站场总用地面积万平方米，计划今年月投入启用。 规划预计日发送旅客量.万人次，高峰时可达万人次，预计年发送旅客量达到700万人次，40、约相当于搬送个江门市区的人口。新汽车客运总站对加快北新区的发展、推动滨江新区的开发、缓解旧车站周边交通压力具有重要作用。庞大的客流量，无疑会为滨江新区带来无可估量的商机，将进一步拉动滨江新区的发展，使其成为江门一个新的旺地。 新汽车总站也拉近了该区域与市区的距离，本项目位置距新汽车总站约三分钟车程，从空间上和心理上使本项目处于“新区”的劣势逐渐弱化，尤其是城市生活配套设施的完善与居住环境的不断成熟，将使该区域楼市焕发出强大的“诱惑力”，吸引更多江门消费者和大量外地买家到该区域置业安居。4滨江新区的介绍l 塑造滨江“水城”形象滨江新区东起西江西岸，西至江沙公路，南起北环路，北至九江大桥，包括蓬江41、区部分地区和鹤山市部分地区，总面积达平方公里。滨江新区的定位十分明确，就是要打造成有现代化气息、功能完善、环境优美的滨水园林新城区；具备居住、商务、旅游、文化、行政等综合功能，富有侨乡特色、生态特色、水岸特色，宜居、宜业、宜游的城市新区。独特的生态环境是规划建设中滨江新区的最大亮点，规划巧妙地运用了“山”、“水”、“河”、“湖”、“绿”五大自然资源，塑造了一个“水城”的形象。 与北新区相比，滨江新区的规划面积更大、功能多。北新区位于城区的北部，总面积约平方公里。根据规划，北新区将是未来市政府所在地，是城市的“中央商务区”。目前，江门市国税培训中心、江门市交通指挥中心、江门市法院、江门市检察院等42、政府机关已经在北新区动工兴建。l 滨江新区打造十大功能区结合独立和综合性功能的原则，规划方案把滨江新区规划出了10大区域：中心商务区（CBD）、核心生活区、城市化生活区、北部大雁山生态旅游及田园生活区、北部门户区、东北部西江沿岸休闲生活区、工业区、高新技术产业区、商业展览区、科研教育区。其中“核心生活区”和“城市生活区”是整个新区的主要生活居住区，同时，这两个区域还配置行政、商务、商业、金融服务、酒店及娱乐设施，设置处商业中心、处医院、及中小学校、体育设施，商业节点等公共设施。本项目位于城市生活区内,是未来大江门的生活居住中心。l 完善的交通规划网络在交通方面，滨江新区规划了完整的交通系统，可43、以便捷地联系广州、佛山、中山等周边城市。以快速路、轨道交通、水上交通等多种方式密切联系主城区，内部路网结合功能分级布置。在道路系统方面，有江沙路、西环路北沿线、天沙河大道、三条纵向干道；三均路、新南路、棠下中心路三条横向干道；还有二级次干道，三级支路及景观路，在新区的中心城区范围内，规划了环路及纵横各一条景观大道。此外，便民的公交汽车、轨道交通、水上交通也在规划考虑之中滨江大道于5月12日正式通车，滨江大道起于鹤山市佛开高速公路雁山出入口附近，与佛开高速公路、国道G325线连接，在鹤山市黄宝坑上跨佛开高速公路和国道G325线后，沿西江河畔布线，自北向南贯穿整个滨江新城区域，终点位于江门市潮连大44、桥，与市区干线道路连接。滨江大道的建成，从江门市北新区沿西江直跨西江大桥，通过佛开高速和国道、省道接通佛山、广州等地，使从江门至广州车程缩短了20分钟。预示着江门有一条陆路快速交通连线与广佛经济圈相连接，可大大缩短江门融入广佛经济圈的距离，加大江门主城区和广州、佛山、中山等周边城市的联系。滨江大道建成后，江门的经济发展战略将形成从内河发展转向外河、大江发展，从环蓬江经济时代转向环西江经济时代的格局。另一方面，江门市行政区划调整后，城市发展的空间结构发生新的变化，以滨江大道规划建设为契机，向北扩展城市发展空间，滨江新区必然蓬勃发展。 l 从完善交通网络的角度来看，滨江大道是今后江门中心城区通向广45、州、佛山等经济发达地区的一条重要主干线，为加强与珠三角北部、东部城市的联系，实现承接广佛都市圈的辐射、更好地融入珠三角经济圈提供了必需的交通基础设施硬件条件。 l 从产业发展角度看，滨江大道的建设，不仅将在江沙工业走廊的开发、发展区域性房地产、旅游等产业产生巨大的综合经济效益。 l 从优化城市形象看，滨江大道建设有利于构筑江门市“山、城、水”的城市框架，提升江门城市品位。 l 滨江新区启动区即将开动计划今年内，江门市将集中精力开发建设滨江新区10平方公里启动区。该启动区位于滨江新区与北新区结合地带，总范围17.3平方公里，可开发用地10.5平方公里。其中，产业启动区一期1平方公里。启动区的规划46、以贴近城区（北新区）为原则，便于利用现有资源。目前，已经设计出两个初步的布局方案：一是中心区布置在天沙河两侧；二是中心区布置在天沙河东侧。本项目位于滨江新区的启动区范围内，天沙河东侧，有着不可多得的地理优势。第六部分 有关政策法规的影响1.“国六条”的规定及对本项目的影响为促进房地产业健康发展，国务院办公厅2006年月17日颁布有关房地产针对性的措施，被称之为“国六条”，作出以下规定： 购买住房不足年转让须按售房收入全额征收营业税空置年以上商品房不得作为贷款抵押物国家明确个人住房贷款首付比例不低于成居住用地供应量成用于中低价位中小套型土地闲置年将被收回使用权各地城市年内建立廉租住房制度从以上措47、施可以看出，未来市场大户型单位供应将日渐稀缺，对本项目的销售价格有一定拉抬作用.市场表现反映大户型产品的需求增加，是因为消费者预计到未来大户型的供应量将减少。 2.贷款利率上调对本项目影响不大自2005年至今,央行银行对房地产商业贷款已经第6次上调加息。现在房地产商业贷款的基准利率为6.93%。但江门房价偏低，购房者较理性，不会因此改变购房计划；在前几次央行银行几次加息对江门楼市都未产生明显影响，但置业者提前还贷意愿还是有所增加。3.外地人在江门购房门槛不高现时有不少的外地人仕到江门购房，根据有关了解，外地人只要能提供江门本地居民的担保并在江门工作有稳定收入，可申请7成30年按揭。珠江恒昌房地产顾问有限公司2007年7月