1、物业管理标准（管理类）一、组织规范1.组织机构健全。2.建立、健全内部管理、服务提供、人力资源、财务管理、质量管理、信息管理、资产管理等各项企业管理制度，制订各岗位工作标准及其具体的落实和考核办法。3.公司制订年度工作计划和三年或五年战略规划，制订一定时期内的企业方针、目标，并进行有效的宣传，使全员熟知。二、业务规范（一）办公环境与礼仪1.办公场所环境清洁，物品摆放整齐，分类明确，私用物品统一管理，无杂物堆放。2.办公桌椅摆放整齐，办公人员离开办公位时，应将椅子归位。办公桌面外侧上角摆放办公名牌，电话、电脑等用品清洁、整齐。3.打印机、复印机整洁，无散乱纸屑。电器类办公用品有静电防范措施。4.2、办公区域禁止进食，公共办公区域禁止吸烟。5.工作人员着装符合规定要求，禁止服装混穿。工牌佩戴在左胸处，工作吊牌悬挂于胸前。6.工作人员服装干净，无褶皱，破损。头发干净，发式整齐，男士禁止留长发。7.工作人员精神状态饱满，坐立行走姿态端庄、严谨，言谈举止得体。（二）文件资料管理1.明确岗位负责文件的管理，所有文件、记录标识清晰，存放整齐，分类合理，方便检索，能保证在三分钟内取阅。2.文件资料保持完整，无缺失、破损。3.业主档案、工程档案、物业档案资料齐全、管理完善。4.保持文件的现实有效性，作废文件应做适当标识。5.涉及到公司机密的文件应确保安全，设置借阅权限，借阅手续完备。6.为安全起见，存储3、于电脑中的公司内部及公司与外部单位间的来往审批文件、与业主相关的资料、行政管理制度等重要电脑文件必须备份。7.文件柜内文件摆放整齐，所有文件夹应设置标识。柜内无尘、无潮、无虫。8.合同资料应保存完整，设置合同清单，并注明合同有效期限。（三）品质管理1.公司应建立ISO9000质量管理和运作模式，定期进行内部审核。2.通过ISO9000外部审核的管理小区，年度累计外部审核中出现的观察项5项，轻微不合格项3项，严重不合格项0项。（四）CI管理公司和各管理项目相关场所、人员、设备设施应有符合规定的标识。（五）采购管理1.具有合格供方一览表，供方选择的相关评估手续完整，每年应对供方进行评估。2.物资采4、购应具有相关申请手续和物品验收手续。3.实行采购行为回访制度，采购物资单价在2000元以上的（含2000元），应全部回访；每次单宗采购物资金额达1000元以上的（含1000元），应全部回访。（六）仓库管理1.仓库内物资摆放整齐，分类标识，容易领取，质量不确定的物资应隔离存放。2.仓库应配备温度计、湿度计，具有防火、防潮、防腐、防盗、防挥发等保管和安全措施。3.易燃易爆物资存放仓库应具有相应的消防、灭火器材和防爆灯具。4.库存物资进出仓、领借用手续完整。5.所以库存物资应建立库存物资台帐，定期盘点，保证帐物相符。6.报废物资、待处理物资应具备相关手续。（七）资产管理1.建立资产管理台帐，定期对所5、有资产进行全部实物盘点，保证帐帐相符和帐物相符。2.资产的购置、调拨、转让、报废应具备相关手续。（八）安全管理1.公司应建立安全管理机构，负责紧急安全事务的处理，其相关人员和紧急联系电话应予以公布。（九）装修管理1.装修应办理相关的审批手续。2.装修人员应有统一识别标志。3.装修现场应关闭门窗，保持封闭。消防通道禁止堆放物品。装修现场禁用明火，禁止乱拉电线，特种作业应取得相关资质证明。4.装修现场应配备一定的消防器材，原则上每50平方米至少应配备1台2公斤灭火器，不足50平方米的，按50平方米计算。5.装修期无破坏周边环境现象，装修垃圾应在指定时间，搬运到指定地点。（十）钥匙管理1.管理项目应6、指定岗位对钥匙进行管理，钥匙应加以标识，分类保管。2.钥匙的领借用应具备相关手续。（十一）业主财产管理1.对业主委托管理的钥匙、房屋、资金、资料、物品等应办理相关接收和领取手续，明确责任，妥善保管。（十二）食堂管理1.食堂应干净、整洁，做到餐具净、台净、墙净、地净、灯具净、玻璃窗净。2.食堂的设备、设施做到无灰尘、无油渍、无脏水、无杂物。3.食堂内应具有防火消防设施。4.餐、厨具要摆放整齐，工作服、工作鞋等要统一摆放。5.食堂应定期进行消杀工作，无苍蝇、老鼠、蟑螂。6.食品摆放整齐，生熟食品分开摆放。7.存储食品应保持新鲜，具有相应的防烂、防腐、防潮、防变质等措施。8.餐具应按规定消毒后方可使7、用，消毒后的餐具不能有污迹、水印等。9.食堂工作人员应统一着装，服装干净，无油渍、无破损。10.食堂工作人员应具有健康证，每年至少进行一次体检。11.员工应在体检合格后，方可到食堂就餐。三、信息管理1.公司建立内部和外部专业网页，用以对内管理和对外宣传。有专门岗位负责信息的及时登载、更新与维护。2.建立信息管理制度，公司内及各物业管理小区设立专门岗位负责信息的收集和传递。3.按要求定时编制并传递半月报、季度报及重要的管理和服务信息。4.重大的质量事故、突发事件、业主投诉必须在一个工作日内通报给相关部门或人员。5.按照集团信息管理的相关要求，及时、准确的向集团传递相关信息。6.公司应加强与同行业8、的交流，每年至少组织两次外部交流活动。7.公司应推进办公网络化管理，公司和各管理项目应实行电脑联网，职能部门的电脑普及率应达到80，管理项目必须具有1台可联网电脑。8.物业管理、物业资产、物业人事软件资料应及时更新与维护，其内容至少应2个月更新一次。四、人力资源1.公司应通过大专院校、人才市场、劳务市场等专门机构招聘人员。新聘人员应通过笔试、面试或现场操作合格后方可录用。2.管理人员和专业技术人员应具有相应资格，持证上岗。专业技术人员持证上岗率达到100%，管理人员物业管理证持有率达到80%。3.对所有正式员工，应按照国家劳动法的规定签订劳动合同，并按照国家和地方政府的有关规定为其购买相应的社9、会保险。4.为员工提供符合劳动法要求的劳动保护，所有员工都应接受职业安全培训。5.各岗位有相应的岗位任职标准。6.每年针对不同的岗位人员，制订相应的培训计划，并落实和实施，保证所有人员每季度接受培训的时间不少于8小时，并实施考核。7.公司每年至少聘请两次外部专业机构对相关人员进行专业培训。8.物业管理专业软件在公司和管理项目得到推广和应用，相关人员应接受相应培训，能熟练使用软件办公。9.每年至少进行一次员工满意度调查，并对调查结果进行分析，整改落实。10.实行全员绩效考核。11.建立创新机制，鼓励员工开展各种管理、服务和技术创新活动。公司应确保每年度有超过3项在内部管理、业主服务、企业经营上的10、创新措施得以有效应用。五、业主关系1.所有物业管理项目应与业主签订业主临时公约，接管原有物业的管理项目无签定的，应补签业主临时公约。2.物业管理项目内应设立业主意见箱。3.物业管理项目应向业主提供紧急联系电话及日常服务电话。4.建立12小时接听电话制度，接听业主保修、求助、投诉等，并做好相关记录。5.物业管理项目至少每半年召开一次业主恳谈会，加强与业主的沟通与联络，听取业主的建议与意见。6.物业管理项目至少每半年进行一次业主意见调查，并对调查结果进行分析，对调查中所反映的问题采取相应措施进行改进。7.物业管理项目应设置专门岗位负责业主服务。及时反馈和处理业主投诉，所有投诉应在收到信息之日起2个11、工作日内反馈给业主，并不断跟进、反馈处理结果。8.物业管理项目至少每月一次将具有共性的业主投诉处理结果，以适当方式向业主公布。9.物业管理项目至少半年公布一次物业管理服务费收支情况。10.两个业主以上的物业管理项目应编制季度管理报告，每季度将管理、服务及财务信息向业主公布；单个业主的物业管理项目，应编制物业管理周报，定期向业主公布管理、服务信息。季度管理报告和物业管理周报应全面、真实。六、居家、商务服务1.服务人员服务及时、不拖沓，赴约提前到达时间不超过5分钟，迟到最迟不应超过2分钟。2.服务过程中服装要求穿戴整齐，符合公司CI手册的规定，不浓妆艳抹，金银首饰不外露，礼仪规范，面带微笑。3.对12、顾客的资料、物品、现金应有明确收交记录。4.提供服务的项目，必须在醒目的地方公布价格表，并在服务前向服务对象说明服务内容及相应的价格。5.零修、急修及时率100%，返修率不高于1%（随即抽样值）。服务质量回访满意率不低于95%。七、遗留问题1.在接管一月内，对重大遗留问题有解决的方案；2.接管三月，已解决问题占总遗留问题的50%；3.接管半年，无较大遗留问题的存在。八、经营管理1.公司应开展与物业有关的多种经营业务，物业管理项目应开展各种生活配套服务项目及公共配套设施代理经营业务等。2.不断满足业主个性化服务需求。物业管理标准（安全类）一、人员素质1.安全员岗位人员按照企业形象策划手册统一着装13、，各岗位按照工作要求统一形式配戴警用器械、臂章和钥匙等工具，符合应急要求；私用物品的配带不影响统一形象；站立时至少保持跨立姿势。2.安全员应熟悉小区的环境，熟悉小区的消防设施位置，熟悉本岗位工作方法和流程。3.安全员行为言语规范、作风严谨、值勤文明、训练有素、认真负责。4.安全员具有使用消防器材、扑灭初始火灾、人工呼吸、外伤包扎、火灾救援等技能。5.安全员每周至少一次身体素质训练，一次业务素质的培训，突发事件处理协助正确处理独立正确处理独立正确处理二、内务管理1.安全岗位所用器具保持完好，摆放整齐，标识清楚，电器设备电力充足，不影响正常使用。2.集中住宿房间应保持干净、整齐、无异味、无乱挂乱放14、乱贴等现象，并具有完善的监督制度。3.每周至少安排一次内部沟通，并保存记录。4.项目须保存足够处理突发事件的力量，原则上安全员外出人数不超过不当班安全员总人数的50%（不含50%）。三、综合安全1.安全岗位实行24小时值班及巡逻制度，并有交接班记录。2.根据社区状况实行至少二级监控安全保卫工作，整个小区安全防范有一个较封闭或有效的管理体系。3.对高空作业人员行为应符合作业安全需要。4.对危机人身安全处应设有明显标识和具体的防范措施。5.可控事件年发生数2件以下。四、治安管理1.有效控制外来人员，确保形迹可疑人员或无明确目的的探访人员逗留小区。2.对大型和贵重物资搬运要做到责任可追溯到用户本人。15、3.社区公共区域无易爆、剧毒、强腐蚀、放射严重危害生命和财产安全的危险品存放。4.对突发事件如偷盗抢、意外伤害、非法集会、在逃通缉犯等行之有效的处理办法，对相关技能应能把握。5.在小区范围内若发生紧急事件至少应作如下有效反应：7层以下10层以下10层以上作出正确判断和指挥统一、即时、恰当人防2分钟内3分钟内采取封锁行动机防即时徒步2分钟内3分钟内5分钟赶到事发地点时间机动2分钟内携带事发性质对应工具正确，有效6.每个小区应具有两套以上的巡逻路线图，巡逻签到周期与规定周期差误不能超过整个周期时间的20%，特殊原因有注明的除外。7.对非本公司员工的施工人员或供方人员需进行登记、易识别性和其行为举止16、的管理。五、交通管理1.停车场有清晰、有效、规范的安全、交通标识。2.小区区域内严禁机动车鸣笛，有明确的限速标志。3.经营性停车场须具有当地政府要求的合法证件。4.所有机动车施行一车一单据、进出有凭据或车车进出要登记的封闭管理，对纸制凭据和电子凭据的至少保持1个月的追溯根据。5.对车辆进出敬礼且动作标准、规范。6.对机动车车主应有双方明确车辆及车辆物品的管理责任关系。7.机动车出入口都应设有缓冲和防强闯设施，并能有效发挥功能。8.机动车场地应标识明显的车位线，车位、交通线路、出入口规划合理。9.机动车停放整齐有序，指挥车辆动作标准规范。10.夜晚在机动车场值勤的安全员应着反光衣。11.非机动车17、管理有序，停放整齐，存取方便，无乱停、乱放、叠放现象。12.车场现金应和票据相吻合，移交清晰。13.恶性交通事故发生数为0。六、消防管理1.有效按照消防安全责任制度落实，定期进行检查，并有保存总结资料。2.对小区业主每年至少两次的普及消防知识宣传。3.消防设备设施完好无损，可随时启用，严禁挪为他用。4.消防通道畅通，无阻碍物和不符合消防规定的门。5.火警通报后紧急救援队成员应携带相应消防器具应在2分钟内（参照紧急事件处理相关标准）赶到现场，各岗位能熟练地按照规定的灭火流程投入灭火工作。6.灭火器选择和配置数量标准燃烧特性及场所灭火器类型配置基准（每只2公升）一般由含碳固体可燃物组成的场所，如公18、共场所、过道走廊水型、泡沫、磷酸铵盐干粉、卤代烷型灭火器1只/20m2存放有汽油、煤油、柴油、酒精、油漆等场所，如油类仓库、机房等干粉、泡沫、卤代烷、二氧化碳型灭火器。1只/10m2大量电器或带电设备场所，如配电房等干粉、卤代烷、二氧化碳型灭火器。1只/10m2补充说明：A.地下建筑灭火器配置基准数量应在配置基准上增加30%。B.设有消防栓的场所，可相应减少30%；设有灭火系统的场所，可减少50%；设有灭火系统、消防栓的场所，可相应减少70%。C.一个灭火器配置场所内的灭火器不应少于2只，每个设置点的灭火器不宜多于5只。D.灭火器设置明显便于拿取，并有明显标识。7.每个小区必须备有消防斧头、消19、防扳手、铁撬、铁锤等消防工具，以及警戒带、医疗箱、防烟防毒工具等。8.对燃油罐储备时，要进行隔离管理，区域内严禁烟火，配置足够灭火器材。9.公共火灾发生数为0，火警有效控制率为100%。七、智能防范1.监视摄像机设置位置、摄影范围合理、画面清晰。重要场所停车场和出入口应设有录像，录像至少保持一个月。2.消防中心和监控中心实行24小时不间断值勤，对信号随时做出反应，并做必要记录。3.红外报警系统等安全防范系统应确保全天侯布防的需要，信号接受反应灵敏。物业管理标准（环境类）一、人员素质1.熟悉小区的环境，熟悉本岗位职责范围、工作方法和流程，掌握本岗位的工作技能。2.按照物业企业形象策划手册统一着装20、，保持整洁，正确佩戴工牌。3.言语文明、作业规范、认真负责、精益求精、积极上进、保持热情。二、内务管理1.保洁、绿化工具管理落实到人，统一存放于指定的干燥场地，摆放整齐、保持清洁，存放处及对应标识不能有碍观瞻。机械性工具应做到连接部位无异常、机油不发黑且无明显浑浊现象、动作无异音、操作灵敏，机身清洁。2.集体住宿房间应保持干净、整齐、无异味、无乱挂乱放乱贴等现象。3.每周至少安排一次内部沟通活动。三、绿化管理1.小区公共绿地、庭院绿地及道路两侧绿地合理分布，花坛、树木、建筑小品配置得当、层次分明。2.花草树木长势良好，修剪整齐美观，无明显病虫害，无折损现象，无斑秃，无灼伤。3.小区无枯死乔木，21、枯死灌木、枯萎地被植物每块不超过0.5平方米，且枯死灌木、枯萎地被植物每1000平方米范围内累计面积不超过2平方米。枯死挽救乔木可只保留树干但须能见青皮，新移植乔木需保留部分树叶，要达到景观效果。4.小区植物干体和叶片上无明显积尘、无泥土，绿地无纸屑、烟头、石块等杂物,无积水.5.乔木类树干正常生长挺直，骨架均匀，树冠完整。6.乔灌木应保持美观的形状、造型植物必须形态明显、枝条无杂乱现象。7.绿地和花坛无杂草（人不常经过区无明显杂草）、无破坏、无积水、无杂物、无枯枝、无践踏、无鼠洞及随意占用、无直面向天裸露黄土现象。8.草坪长势良好，目视平整，生长季节浓绿，茎叶高度在4cm左右，立春前可修剪为22、2cm左右。9.主要部位设置有与植物相符的绿化标识牌，并安装位置妥当、醒目，标识清晰、完整、干净。10.水系每周/两周更换一次水源（夏季），保证水面清透，无味，无污物。四、清洁卫生（一）公共设施1.房屋的公共楼梯、走道、天台、地下室等公共部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象。2.房屋雨棚、消防楼梯等公共设施保持清洁、畅通，地面无积水、无纸屑烟头等，无蜘蛛网、无异味、无积尘，不得堆放杂物和占用。3.门目视表面无尘、无油迹、无污物、无明显手印、无水迹、无蜘蛛网、呈本色。手接触处要求用白色纸巾擦拭50cm无明显污迹。4.玻璃：A.距地面2米范围内，洁净光亮无积尘，用白色纸巾擦拭50c23、m无明显污迹。B.距地面2米以外玻璃目视无积尘。C.通风窗侧视无明显灰尘、呈本色。5.地面：A.需打蜡的地面光亮、显本色。B.大理石地面目视无明显脚印、污迹、一米之内有明显轮廓。C.瓷砖地面目视无明显污迹、灰尘、脚印。D.胶质地面无明显灰尘、污迹；办公场所蜡地光亮且无明显蜡印。E.水磨石地面目视无灰尘、污渍、胶迹。F.水泥地面目视无杂物、明显油迹、污迹。G.广场砖地面目视无杂物、无明显油迹、污迹、大面积乌龟纹及青苔。H.车道线、斑马线清晰、无明显油迹、污迹。6.墙面A.涂料墙面无明显污迹、脚印。B.大理石贴瓷内墙面无污渍、胶迹白色纸巾擦拭50cm无灰迹；外墙面无明显积尘。C.水泥墙面目视无蛛网24、呈本色。D.不锈钢内墙面目视无指印、无油迹、光亮，用白色纸巾擦拭50cm无污迹。不锈钢外墙面无积尘，呈本色。7.天花无蜘蛛网、无污迹、无变形、无损缺、无明显灰尘。8.人体不常接触到的设施位置处目视无明显灰尘、无油迹、无污迹、无杂物、无蜘蛛网；能常接触到的设施位置处手摸无污迹感；所有设施表面基本呈本色。这里的设施包括灭火器、消防栓、开关、灯罩、管道、扶梯栏、室外休闲娱乐设施、座椅、雕塑、装饰物、倒车架、电话亭、宣传栏、标识牌等。9.喷泉水景水质不浑浊、无青苔、明显沉淀物和漂浮物；沟渠河等无异味、无杂物、无污水横流、无大量泡沫、无漂浮异物、孑孓（蚊的幼虫）不超过1只/100ml。10.空置房无蜘25、蛛网、无异味、无杂物、无积尘。11.停车场、立体车库、架空层、车行道、走道无污迹、无杂物、无积水、无明显油迹、无明显灰尘、无异味、无蜘蛛网。12.排水沟、明沟部分无异味、无蚊蝇、无杂物、无污水横流、盖板完好、盖板间缝不大于3cm；排污井、暗沟部分无明显蚊蝇蟑螂活动、无堵积、沉淀物不超过管径1/5、井盖完整，覆盖紧贴。13.垃圾车停放于指定点，车辆干净，摆放整齐，场地干净无强异味。14.垃圾中转站、垃圾桶（箱），垃圾不得散装，无超载、无强异味、无蚊蝇滋生、无污水横流、无有碍观瞻，外表无污迹、油迹。15.标识牌、指示牌无污迹、无积尘。16.烟灰盅标志图案清晰，内置物（水、石米、沙）保持清洁。17.26、洗手间，地面、台面、镜面无积水、无水迹、无污迹、无纸屑烟头等杂物；便池无污垢、无异味，纸篓不过满，洗手液、纸巾用品充足，各项设施完好。C.门窗、开关、电脑、打印机、复印机、灯具、风扇、空调、百叶窗等目视无尘无污。D.桌椅、文件柜、电话无尘无污，用白色纸巾擦拭50cm无污迹，棉麻布材料目视无污迹，拍打无飞尘。E.垃圾篓不过满、无异味。F.饮水设施无污迹、无积水。G.会议室、培训室、电脑教室等及时清扫、归位。H.洗手间洗手液、纸巾、花瓣香料等补充及时。（二）环境消杀1.定期进行卫生消毒灭杀，并有评估记录。2.房屋共用部位、共用设施设备部分无白蚁害。3.夜晚公共照明灯光附近无明显蚊虫、白蚁飞舞。4.27、无明显的鼠洞、鼠粪、鼠路。5.投放消杀药品的场所必须设置醒目、符合消杀工作要求的警示牌，必要时采取有效措施防范。（三）综合项目1.小区内环卫设施完备，设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站等保洁设施，且设置合理。2.清洁卫生实行责任制，有专职的清洁人员和明确的责任范围，实行标准化清扫保洁，垃圾日产日清，收倒过程不干扰用户正常工作、生活。3.排放油烟、嗓音等符合国家环保标准、外墙无污染。4.公共设施或场所标识应按照物业企业形象策划手册设置，标识无损坏、无明显灰尘、无锈迹、字迹清晰、位置妥当。5.对清洁过程中有安全隐患或造成使用不便活动，应设有明显标识或采取有效防范措施。6.底商管理有序，符合卫生标准，整28、洁干净；无乱设摊点、广告牌、乱贴、乱画现象。物业管理标准（设备类）一、人员素质1.身体健康，经医生鉴定无妨碍工作的疾病。2.具备必要的专业知识且按其职务和工作性质熟悉国家的有关规程，并经当地主管部门考试合格；取得相应工种的操作许可证明。3.上班时间内，必须穿戴工作服装，佩戴工牌。二、设备房管理（一）基本要求1.设备房门上有相应设备房标识。2.设备房内地面干净，无无关物品，物品摆放整齐，无杂物；3.设备现场的作业指导书齐备有效，各类设备维修检修记录完整。4.配备足够的灭火器和应急灯，通风良好。5.设备房内的开关、阀门、单体设备等要有明显的状态标志。流体要流向标识；重要和操作有危险的设备、部件要有29、警告标识。6.设备房内设备外观清洁，油漆无脱落，设备的转动部位要有防护罩。7.设备完好各类仪表使用正常无损坏，无跑、冒、滴、漏现象，责任人明确。8.所有标识安装位置适当、醒目，清晰、完整。9.房内严禁吸烟，严禁堆放易燃、易爆及与管理无关的物品，灭火器选择和配置数量标准（2公升/只）燃烧特性及场合灭火器类型配置基准会所.过道走廊.公共场所水型.泡沫.卤代烷型灭火器1只/20平米汽油.柴油.酒精等干粉.泡末.二氧化碳灭火器1只/10平米配电房.带电设备干粉卤代烷二氧化碳灭火器1只/10平米地下建筑灭火器配置基准数量应在配置基准上整加30%。如设有消火栓的，可相应减少30%。如设有灭火系统的，可相应30、减少50%。如设有消火栓和灭火系统的，可相应减少70%。一个灭火器配置场所的灭火器不应少于2只，每个设置点的灭火器不宜多于5只。10.设备房门应有机房重地，非请勿进或类似的标识，并符合集团之CI手册的要求。11.设备房中重要设备上端如有排污管等设施时，应在该设备上端加设喇叭口、挡板等设施，做好防护措施，以保证重要设备的使用。12.重要设备房内应配置干湿温度计，对环境的温、湿度进行检测，设备房内气温应保持在40摄氏度以下，相对湿度应保持在80%以下。13.参观来访需进设备房，指定专人陪同方可进入。14.无人值守的设备房必须加锁，钥匙由维修员及控制中心掌握。15.设备表面无积尘、无油污，应急照明能31、在停电事故下至少工作半小时。16.设备房排水通畅。17.具有防虫、防鼠措施。18.专用工具安全用品应放置在指定位置。三、资料管理（一）新建房屋接管验收应提交资料产权资料：项目批准文件；用地批准文件；建筑执照；拆迁资料；技术资料：1.竣工图包括：总平面、建筑、结构、设备、附属工程有隐蔽管线的全套图纸；2.地质勘察报告；3.工程合同及开、竣工报告；4.工程预决算；5.图纸会审记录；6.工程设计变更通知及技术核定单位（包括质量事故处理记录）；7.隐蔽工程验收签证；8.沉降观测记录；9.竣工验收证明书；10.钢材、水泥等主要材料的质量保证书；11.新材料、构配件的鉴定合格证书；12.水、电、暖、通、卫32、生器具、电梯等设备的检验合格证书；13.砂浆、混凝土试块试压报告；14.供水、供暖、管道煤气的试压报告；（二）原有房屋接管验收应验交的资料产权资料：1.房屋所有权证；2.土地使用权证；3.有关司法、公正文书和协议；4.房屋分户使用清册；5.房屋设备及其固定附着物清册。技术资料：1.房地产平面图；2.房屋分间平面图；3.房屋及设备技术资料。四、供配电系统1.供给三级负荷的配电设备至少每日须由维修员巡视检查两次并记录。供给二级负荷的配电设备至少每日须四次并记录。供给一级负荷的配电设备每两小时须巡检并记录。2.动力配电柜互投装置手动、自动转换灵敏，功能完好，指示正常。配电设备接地电阻值小于4欧姆。333、.变压器出口线电压：380V5%范围内。干式变压器温度：110度继电保护报警；155度继电保护延时跳闸；70度变压器自动吹风散热装置动作。油侵式变压器温度：105度继电保护延时跳闸；90度继电保护报警。4.补偿柜管理（1）功率因数控制器功能完好。补偿接触器、放电电阻、熔断器动作灵敏可靠无损坏。（2）补偿控制手动、自动切换有效。（3）补偿电容壳体无膨胀，相间绝缘电阻大于0.5兆欧。（4）功率因数：大于0.95.高低压配电柜内部连接螺栓无松动；无发热变色接线；仪表、蜂鸣器、电铃、按钮、指示灯完好无损坏无缺项；盘内装置无异常声响、无焦糊气味；配电回路标识清楚准确。6.高压继电保护装置应灵敏可靠，电气34、操作工人应能识别各种掉牌信号性质。7.操作直流柜、应急直流电源柜，应按设备使用说明书要求作好蓄电池的充放电保养工作，平时浮充电压一般为：235V55V。8.蓄电池：（1）镉捏中倍率碱性蓄电池浮充使用时，每3年应更换一次电解液。蓄电池不应发生如下现象：A.电解液用量过少，露出部分极板。B.蓄电池外部短路。C.池外部电压不正常。D.电极板膨胀，气塞孔堵塞。E.电解液内含有机扎杂质。F.爬碱严重。（2）酸性蓄电池经常保持在浮充状态，定期作定充保养。电池端子绝缘良好，表面清洁无电解残液。电线绝缘完好无锈腐。充电状态不允许开盖。9.发生停电事故后，最多不超过5分钟，发电机必须能够启动运行，并至少能连续运35、行4小时。10.发电机设备：（1）内燃机、减速箱、启动马达、发电机润滑良好。润滑油泵管线接头阀门无泄漏。（2）发电机、柴油内燃机，润滑油泵、启动电机，无异常声音、异常震动。柴油发动机转速稳定。发电机输出电压符合标准要求。（3）用柴油油量保持在容器容量的80%附近。冷水箱水量保持在容积的80%以上。四滤应按体系文件要求及时更换。（4）配备符合要求的两套蓄电池，按2各月周期轮换使用。备有符合要求的切换开关装置。（5）蓄电池电压24V。蓄电池具备利用电网充电，设备本身充电功能。（6）柴油储备应房敷设足量的消防灭火沙或配备二氧化碳灭火系统。（7）正常情况下，发电机转换开关应打在自动位置。按体系文件要求36、每周设备启动运行一次。（8）发电机可靠接地，发电机房应有降噪音措施。五、给排水设备设施1.生活水箱、水池必须加盖上锁，有通气口和溢流口安装防虫网，每半年或按当地法规规定至少清洗一次，保证二次供水达到国家饮用标准，并附有当地水质检测部门的合格报告。2.水泵运行无异响，无异常震动。水泵轴无泄漏。（正常机密封泄漏应小于滴分，填料密封泄漏应小于10滴分。）润滑油箱内不能混入水分，油位在油标范围内。3.设备、阀门、管道工作正常、无跑冒滴漏。止回阀动作灵敏可靠，泵不反转。4.限水、停水按规定时间通知用户。5.高层变频供水电气系统变频器、压力调节器、控制柜、保持设备干燥、无灰尘、通风良好、接线紧固。供水压力37、波动范围在正负0.03MPA范围内。压力传感器每年定期检验。6.排水设施污水泵运转时无异响和震动，阀门法兰、止回阀、管线无漏水无严重锈蚀。污水水位控制装置灵敏可靠，平时手自动转换开关处在自动控制状态。控制箱开关、指示灯完好。电机运行电流小于额定值。7.下水管道、水沟、污水池、地漏无堵塞、无淤积。各种井盖的面板完好，安装牢固。六、消防设备设施系统1.消防控制中心主机、消防联动控制柜运行可靠。消防专用工具配备齐全。消防室内设有报警记录。2.消防水泵、喷淋水泵供水系统具备任意时间启动不堵转跳闸。不泄漏。止回阀动作灵敏可靠。反向不泄漏。消火栓配置齐备，各配件功能良好。水流开关、水压力开关动作准确稳定。38、3.温感喷淋头：无泄漏，外观完整。（红色喷淋管温度度，黄色喷淋管喷头喷淋温度72度，绿色喷淋管喷头喷淋温度93度。）消防烟感、温度传感器，定期检验（香烟燃烧温度、及烟浓度即可输出报警）。4.消防防排烟系统，消防广播系统，区域火焰报警器，各种模块。处在良好工作状态。设施功能完备无损坏。5.卷帘门电气自动控制、电气手动控制、关门动作程序正确。6.消防监控中心：（1）录像画面清晰；画面切换稳定。录像带更换时间定时，专人负责保管。（2）音频视频线路接线牢固，布线规范，标识清楚。（3）监视摄像镜头干净无灰尘。焦距调整、云台各角度动作灵敏。（4）监控的控制设备运行状态良好，按旋钮、开关、插头、指示灯无缺损39、。七、电梯系统1.电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备。非维修保养人员不得擅自进行维修作业。2.电梯运行稳定，开关门灵活，舒适感好，平层准确，轿厢通风，照明良好。3.电梯舒适性：进行试运行，用身体感觉确认从启动到平层皆无异常震动、冲击以及异常声响。4.平层状态检查：合格平层状态平层误差在正负4mm以内。5.曳引机制动器检查：检查曳引机转动时闸瓦制动带与制动轮之间是否有相磨擦现象。检查制动时工作可靠性和是否有不正常的撞击声。闸瓦与制动轮间隙.7毫米。接触面积不少于70%。制动器线圈温升应不超过相应电梯温度要求范围。6.曳引机电动机要求：轴承温度应不高于度。电动机连接应保持紧固。电机不应有异常40、声音。每工作小时更换新的润滑脂。7.曳引机减速器要求：应保持减速器内润滑油清洁和润滑性能。油面高度保持在油标规定的范围内，其中：箱盖、窥视孔盖和轴承盖应与箱体连接紧密不应漏油。蜗杆轴伸出端橡胶材料机油密封，此处允许产生少量的润滑性渗油（每滴/35分钟）。减速器的机件和轴承的温度应不高于75度。油温不高于85度。减速器运行时避免产生不均匀的噪声或撞击声。紧固螺栓无松动，无锈蚀。8.曳引轮：防止钢丝绳在绳槽内落底，钢丝绳与槽底的间隙大于1mm。9.限速器：限速器动作应灵敏可靠，润滑良好。保持限速器张紧装置正常工作，断绳安全开关的可靠性。10.安全触板的动作应灵敏可靠，其碰撞力不大于5牛顿。电梯故障41、停止运行时，在轿箱内能用手将门拨开，其拨力应在200300牛顿范围内。11.轿箱门完全关闭，安全开关闭合后电梯方能行驶。轿箱门刀对厅门地砍间隙为58毫米。轿箱地砍对门厅地砍间隙应为25毫米。门厅锁啮合应不小于7毫米。层门外面不允许能用手把门钹开。门扇下端距地砍应为58毫米。门垂直误差不大于0.5毫米。12.门导轨、电机、轴承、锁钩、臂及各滚轮应灵活转动润滑良好。无锈蚀。门厅锁啮合应不小于7毫米。13.轿顶、机房设备、井道设施、底坑无杂物，无油污，无积水。设备无灰尘。14.轿厢导轨导靴。（1）导轨自动润滑装置的储油盒油位，应保持最低要求油位以上。（2）检查滑动导靴的衬垫磨损情况，衬垫工作面磨损量42、小于1毫米。间隙应均匀。（3）导轨工作面要求光滑、无划痕、无损伤。导轨固定装置螺栓应紧固，无松动，无锈蚀。15.缓冲器（1）油压缓冲器用油凝固点应在负10度以下。油面高度应保持在最低油位以上。（2）缓冲器所有螺栓应紧固无泄漏，无锈蚀。（3）缓冲器一低速压到全压缩位置，释放回复自由高度位置时间应小于90秒。16.安全钳（1）传动杠杆配合转动处应有良好机油润滑钳口滚动或滑动部位涂锂基润滑脂。其动作应灵敏可靠。（2）安全钳楔块与导轨工作面间间隙一般为4毫米左右。17.钢丝绳（1）轿箱和对重侧的钢丝绳应当张力均匀。（2）钢丝绳断丝在各绳股之间均匀分布时，在一个拧距内最大断丝数不允许超过32根。（3）断43、丝集中在1或2个绳股中，在一个拧距内最大断丝数不允许超过16根。（4）不允许钢丝绳表面有较大的磨损或锈蚀。磨损的钢丝绳直径不得小于原直径90%。18.补偿装置补偿链在运行中不允许产生噪音。消音绳应完好无折断，无严重磨损。19.电梯电气部分：（1）继电器接触器触点应吻合，无积碳和熔焊现象。控制盘、各种开关、按钮、蜂鸣器，电铃，对讲，指示灯、照明不缺损，工作正常，灵活可靠，接线端子压接牢固，导线编号清楚无误。（2）接地电阻小于4欧。动力线绝缘电阻大于0.5兆欧。控制线绝缘电阻大于0.25兆欧。20.盘车、救人设施置于机房明显位置。平层标志明显21.运行出现故障后，救援人员应在10分钟内到达现场处理44、。22.如果电梯由分承包方维护保养，电梯的设备责任人每季度至少须向本部门负责人提交对分承包方维修保养工作的评估报告一次，并存档。23.电梯轿厢内各种设施完好，卫生清洁明亮。无手印、污迹、各类标识齐全。运行无声响。24.电梯机房：温度保持在00度，电梯盘车操作作业指导书清晰。有效。室内卫生干净，曳引机无油污、无灰尘。八、采暖及空调系统1.采暖系统：锅炉和水泵的出口压力数值恒稳定，供回水温度在规定的范围内，安全附件灵敏可靠，安全阀定期人工排放，管道阀门无泄漏保温层完好。冬季供暖居室内温度不得低于16摄氏度。2.燃油锅炉要求（1）流量开关（或其他流量传感器）动作要灵敏可靠，动作选择性要符合锅炉安全流45、量要求。（安全保护功能）（2）锅炉排烟道要通畅，锅炉运行时燃烧室内应保持020毫米水柱微负压状态。（3）正常状态下燃烧器自动一次启动成功率80%。火焰传感器对明火有信号输出、高压点火变压器电压500010000V，点火电极绝缘不漏电。间距35MM。燃油泵输出压力达到额定值1030巴（BAR）（4）锅炉本体、阀门、法兰、管线、油管、燃烧器。无漏油漏水、无锈蚀，螺栓紧固。（5）温度控制系统要稳定可靠，能满足供暖要求。炉内水流与燃烧器电气安全联锁动作可靠。（6）第二次自动点火需有3分钟以上的安全排风延时。3.热力换热站供暖（1）对市网供热：热量计量或热水差压、温度、流量等计量仪器。精度高于0.级。传46、感器、变送器、显示表、传输线等连接牢固，接线有标识。仪表应每年定期请技术监督部门检验认可。（2）换热器应按照铭牌压力、流量、温度、换热面积、使用。换热器设备应设有排气阀、排污阀。.设备应根据水质和介质实际情况，定期的检查和清洗。设备若长期不使用时应将夹紧螺栓放松到上说明书中规定的尺寸。使用时在按要求夹紧。每年换热器第一次使用时应换热器两侧同时逐渐增加压力。（3）热水循环泵进口管路必须充满热水禁止泵在气蚀状态下长期运行，以免损坏泵的密封装置。泵电机避免超过额定电流运行。轴封泄漏应小于3滴/分。管道泵每年大修期间进行润滑脂润滑保养。（4）分水器、集水器无泄漏、无锈蚀、保温状况良好损坏率小于5%，排47、污阀、压力表、进出闸阀标识清楚，无泄漏无修蚀。4.循环水系统：（1）采暖循环水过滤器要求每年清理一次，过滤网按照水泵和系统设备要求配备，一般要求粒度小于0.2毫米。过滤器，排污阀，旁通阀无锈蚀、无泄漏、开关灵活。（2）风机盘管设备要求：出口风速、温度达到额定值。风机控制灵敏可靠，按钮、指示灯齐全。电机运转无噪声，电机运行电流小于电机额定电流。设备无漏水。保温良好。5.水泵润滑油位在油标内。轴承润滑良好，泵轴承运行无噪音、无震动。泵密封良好无泄漏。泵轴转动轻快无刮碰。九、检测仪器仪表及安全设施1.购买仪器仪表时，必须附有技术监督部门认可的厂家生产检验合格证；每年至少一次由公司专门的部门进行检验或48、送专业机构检验。2.检验项目：压力容器上压力表、配电设备的电流表、电压表、功率因素表、功率表收费用互感器、电镀表、安全操作的高压验电杆、高压绝缘手套，绝缘靴。测试使用的摇表、万用表、气焊的氧气乙炔表。防雷设施，电梯安全检验。高压配电设备。变压器。消防设施等。十、弱电设备设施1.视对讲系统：室外机、室内机画面清晰声音清楚，呼叫、振铃灵敏可靠。系统电路板安装接线牢固，布线整齐卫生清洁。2.禁安全报警系统：系统主机、读卡器、安全报警传感器、探测器动作灵敏可靠。线路布置连接牢固。阻车器润滑传动良好。设施卫生清洁完整。3.电话系统。有线电视：主交接箱、分接线箱、插座端子接线紧固。布线美观合理。箱体内外完整无损坏。十一、附属、配套设施1.防雷系统：房屋本体的防雷设施接地电阻值不大于10欧姆；引下线及屋顶避雷网线无脱焊，大面积生锈现象。2.外墙面、建筑小品外观完好、整洁，是建材贴面的，无脱落；是玻璃幕墙的，清洁明亮、无破损；是涂料的，无脱落、无污渍；无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象。3.屋面排水通畅，每年开春解冻后、雨季来临前、第一次大雨后、入冬结冻前，均需进行屋面防水情况的检查并记录和统计；每年春季开冻后，应对屋面进行一次清扫。