1、房地产E网-房地产物业管理资料库西景花园物业管理公司综合事物部管理规程管理人员工作职责一、总经理工作职责直接上级:董事会直接下级:副总经理管辖范围:公司各部门1组织公司全面的经营管理工作,组织实施董事会决。2组织实施公司年度经营管理计划和投资方案,实现年度经营计划管理目标。3根据市场需要,调整经营战略方针,经营管理计划及投资方案。4拟定公司基本管理框架和制度。5 拟定公司内部机构设置及人员编制和薪酬方案。6决定公司部门经理级管理人员的聘任和解聘。7提请董事会聘任或解聘公司副总经理级管理人员并提出副总经理级管理人员的奖惩建议。8创建公司企业文化构架。9保证公司经营的合法性。10在权限内代表公司对2、外开展商务活动。11代表公司进行资金运作,确保财务工作方针。12定期向董事会提交营业状况和财务状况报告并接受咨询。二、常务副总经理工作职责直接上级:总经理直接下级:各部门经理及各小区管理处主任管辖范围:工程部、综合事务部、保安部及各小区管理处：1 、参与制定全公司年度总预算和季度预算调整,参与制定全公司运营方案,参与制定全公司经营管理制度。2、主持制定所管部门的工作程序,规章制度并组织实施。3、按照公司财务管理制度、程序及总经理授权,预算计划、监督、审核公司经营管理活动及各部门成本费用的开支、采购、领用、申请。4、负责公司重大经济活动的具体实施组织工作。5、随时各总经理提出经营管理建议及措施。3、6、决定公司副总经理以下人员招聘、解聘、升迁。7、作为所辖部门的公司代表,对外进行联络,根据权限和经营管理制度作出工作决定。8、就本职工作及所管辖部门人员的工作对总经理负责。9、负责公司的日常管理工作和各部门的协调工作。10、定期向总经理述职。三、财务副总经理工作职责直接上级:总经理直接下级:财务部出纳、会计管理范围:财务部全体人员及日常工作1、确定财务部工作岗位,制定岗位责任,安排日常具体工作。2、负责编制财务计划,报经批准后,贯彻实施。3、按照财务制度和核算规程,进行会计核算和财务管理。4、制定单位内部核算的自制原始凭证,建立健全核算管理制度,积极组织合理使用和加强资金管理,充分发挥资金效4、益。5、参与对外经济合同、协议及有关经济事项的制定,按季度对经济状况进行分析和预测并提供有关资料数据。6、组织进行统计工作,并按月编制统计月报。7、接受上级财务管理部门、税务部门的审计、监督。8、负责安排填制有关业务范围内的会计凭证、自制原始凭证,登记有关明细帐目及总帐.准确及时完成财务报告,作出财务分析。9、负责财务成果的计算、提留和分配,根据国家税收条例和政策交纳税金。10、负责本公司财务、物质的核算管理及应收、应支款项和内部往来备用金的结算业务的管理。11、根据公司费用规定和开支标准,负责各种费用的收支核算。12、负责对公司各部门有关财务业务的指导和监督。13、协调配合相关部门作好工作衔5、接,努力探索本部门的工作特点和规律,提高工作效率。14、负责直接下级人员的任用、升迁提名。15、严格遵守公司管理制度,保守公司秘密,就本职工作及所辖人员的工作对总经理负责。四、小区管理处主任工作职责直接上级:副总经理直接下级:小区管理处所有工作人员管理范围:小区管理处日常工作1、制定小区管理处的年度工作计划,确定小区管理处的工作岗位,制定岗位职责。2、负责对已建成未销售房屋的统一管理、维护工作。3、负责小区的前期交房工作。4、协同有关部门负责小区的治安、环卫、设备、维修、绿化等工作。5、负责搞好小区交房后的服务管理工作,开展多种经营,尽量开源节流。6、 协调好与业户之间的关系,定期对业户进行回6、访,并做好回访统计工作及时向上级领导汇报。7、配合其它部门做好工作衔接,努力探索自身的工作特点和规律,提高工作效率。8、有权对本部门人员的任免、奖励、升迁向上级领导提出建议。9、严格遵守公司管理制度,保守公司秘密,就本职工作及所辖人员的工作对直接上级负责。10、完成上级领导布置的其它工作。综合事务部标准规程一、总 则综合事务部是XXXX物业管理有限公司的一个重要组成部门，是直接代表我们物业管理公司对外形象的一个重要窗口。因此，综合事务部中的每一位管理人员都必须具备较高的文化素质、过硬的思想作风和全面的业务能力，树立良好的服务意识和服从意识，彻底贯彻公司“关爱如家人”的服务理念，配合各部门的工作7、，为公司树立良好的对外形象。二、综合事务部组织机构人事管理员事务管理员综合事务部经理说明：1、 综合事务部共 3 人。经理1人,职员2人.一、 综合事务部职责综合事务部是常务副总经理领导下的综合管理部门，负责行政、人事、新项目开发和档案文件管理等工作。其职责范围：1、学习、研究党和国家的方针、政策、贯彻落实领导的指示，深入基层调查研究，努力掌握第一手资料，为公司领导的工作决策提供可靠的依据。2、负责公司工作计划、总结、规章、制度等各类文件的起草、审核、打印、复印、分发和登记工作,做好印鉴及各类合同的管理工作。3、负责公司级会议的筹建和安排，做好会议记录，整理会议记要，对会议决议的执行情况进行催8、办和检查。4、做好档案和有关资料的管理工作。档案资料包括公司文件、会议纪要、员工档案及工程峻工图纸资料等。5、协助上级领导处理日常工作，监督各部门和管理处认真及时地贯彻公司的各项工作决策和指令。6、负责人事管理工作，根据公司需要做好人员招聘，并协助办理好各项有关手续。7、做好公司的考勤统计工作及劳动工资的管理、社保工作。根据政策做好员工的调资定级工作，并负责办理员工的请假、休假有关手续。8、负责公司员工的培训工作，协同各部门共同抓好员工的思想素质和业务水平的培训，积极开发人力资源，努力造就一支高素质员工队伍。9、负责接待业户投诉及回访工作。10、负责公司的后勤管理工作。诸如办公用品的购买、保管9、和发放。固定资产及员工餐厅的管理。11、负责小区内清洁、绿化工作的监督、检查。12、在市场调查的基础上，积极慎重的做好新项目的可行性研究报告，争取做到开发一个，成功一个。13、以承包、出租、自营等方式搞好住宅区内商业网点和文化体育设施，做到既方便住户，又增加企业收入。14、根据实际情况，积极开办新的服务项目。如物业政策法规咨询、中介服务、家政服务等。15、负责组织策划小区业户健康有益的文化娱乐活动。16、处理公众关系，在双向信息沟通的基础上，处理好公司内外的各种公众关系，如员工关系、住户关系、社区关系、媒介关系、政府关系等。17、作为公司的对外发言人，负责对外宣传、沟通工作，树立良好的企业形象10、。18、严格按着装要求着装，作到着装整洁、证件佩带齐全，准时上班。19、工作中要讲文明、讲礼貌，处理问题要讲原则、讲方法，态度和蔼，不急不燥，以理服人。20、完成领导布置的其他工作。四、岗位职责（1）综合事务部经理职责：直接上级：副总经理直接下级：事务管理员、人事管理员管理范围：综合事务部的全部人员及日常工作1、 学习、研究国家及物业管理行业的方针、政策、贯彻落实领导的指示； 深入基层调查研究，为公司领导的决策提供可靠的依据。2、 负责综合事务部工作计划的制定,组织实施本部门日常工作及监督、检查本部门各项工作的执行情况。协调本部门与其它部门之间的工作关系。3、 负责公司工作计划、总结、规章、制11、度等各类文件的起草、审核 工作。4、 负责公司级会议的筹建和安排，对会议决议的执行情况进行催办和检查。5、 积极开办新的服务项目,并提出可行性研究报告或建议、意见。6、 协助公司领导处理日常工作，监督各部门和小区管理处认真及时地贯彻公司的各项工作决策和指令。7、处理公众关系，在双向信息沟通的基础上，处理好公司内外的各种公众关系，如员工关系、住户关系、社区关系、媒介关系、政府关系等。8、定期组织检查各小区的工作情况，并做好工作记录。9、有权对本部门人员的任免、奖励、升迁和处罚向上级主管领导提出建议。10、作为公司的对外发言人，负责对外宣传、沟通工作和新项目的开发，树立良好的企业形象。11、负责公12、司印鉴及各类合同的管理工作。对外签订的各种合同，均应送财务部，由财务部监督和配合合同的执行。12、严格遵守公司经营管理制度，保守公司秘密，就本职工作及所辖人员的工作对直接上级负责。13、完成领导布置的其他工作。（2）人事管理员职责1、负责公司人事管理工作。根据公司需要做好人员招聘及培训工作, 协同各部门共同抓好员工的思想素质和业务水平的培训，积极开发人力资源，努力造就一支高素质员工队伍。2、负责公司员工的考勤、工资核算、社保办理、员工请销假办理工作。负责业户投诉接待及回访工作。按照业户投诉流程的规定进行投诉处理,并负责组织业户回访工作4、负责公司所有档案资料的收集、建档工作。如员工及业户档案、13、公司文件、会议纪要、工程峻工图纸资料、设备档案等。5、负责公司的物资采购工作。建立定点供货制度,争取最优惠的价格、最完善的售后服务。根据各部门的需求,统一进行采购。6、 完成其它临时布置的各项工作。（3）事务管理员岗位职责1、 负责公司各类文件、资料的打印、复印、分发和核稿、呈批、催办工作。2、 负责固定资产及库房的管理工作。包括各种台帐的建立、物资领用卡的建立、组织固定资产报废鉴定工作等。3、 负责小区清洁、绿化工作的检查监督工作。根据清洁、绿化工作标准,定期或不定期的进行考核。4、 协助部门经理负责小区对外接待工作，并做好登记工作，及时向上级领导汇报相关情况。5、 负责员工餐厅的管理工作。14、包括卫生检查、饭菜质量、餐厅从业人员健康状况等。6、 协助部门经理处理日常工作事务。7、 完成上级交代的其它工作。印 章 管 理 制 度一、 公司印章的制发印章是组织机构的象征。公司财务和各小区管理处因工作需要刻制印章，须经公司总经理批准，由综合事物部按照规定的样式、字体、尺寸、名称在指定的特种行业刊刻单位刻制，并发文启用。二、印章的管理设专人专柜管理，并建立健全管理制度。严禁任何人携带公章外出，特殊情况须经公司领导批准，到综合事物部办理相关手续，用毕后立即归还。公司行政印章，由综合事物部负责掌管、监印；各小区管理处印章由各小区管理处指定可靠人员专人掌管、监印。印章管理人员工作变动，应在主管领15、导监督下办理交接手续。印章要随时放入加锁的专柜内妥善保管，节假日应加封。如发现管理有异常情况，应保护现场，报告领导，查明情况，及时处理。发现重大情况，可报公安机关侦破处理。三、 使用印章严格用印的审批签字手续。使用公司印章，须经公司领导批准；使用财务印章,须经主管财务领导签字批准；使用各小区管理处印章，须经各小区管理处负责人签字批准。使用印章时必须由经办人在登记本上填写用印原因，主管领导批准后方可使用。印章管理人员要有高度的政治责任感和保密观念。监印时，必须做到“三看”即：一看领导是否同意发文或用印；二看用印的类别同文件、函、电的头子、标题、内容是否相符；三看文件的内容是否符合用印的规定。凡不16、符合用印规定或审批手续不全的，应拒绝用印并向领导汇报。对用印文件、函、电内容严格保密，不得泄露。提取邮件、货物和汇款、取款、办自行车上户以及开介绍信等需盖印章者，必须要有依据、由管印人酌处。印章对齐年盖月、日或盖在规定的位置，盖印要端正、清晰。不得在空白纸张、介绍信上盖章，特殊情况需盖空白介绍信、应经公司领导批准。固定资产管理制度1、资产管理包括资产的保管、保养、使用、维修及支付保养、维修的各种支出。2、资产实行分级管理。所有资产由财务部列帐记载,其中工程、机电、设施类物资由工程部管理，涉及各使用部门的由部门保管;其他物质由综合事务部管理。3、使用年限在一年以上或价值在人民币2,000元以上的17、电器、机械、运输工具等为固定资产;不属于固定资产而价值较高使用时间较长的物品为低值易耗品;办公使用的消耗性物品为办公用品；其他消耗性物品为物料。4、所有固定资产和非消耗性物品按使用部门归类登记;属个人使用、保管的非消耗性物品按使用人归类登记。5、各种物资应设仓库保管,仓库应分品种、规格和型号设帐记录各种物品的收、发、存情况,并按月向总经理、副总经理和财务部报送月报表。6、各种物品必须按规定定期进行检修。由使用部门提出检修计划,经批准后,由对口部门安排检修.7、固定资产发生损坏时,使用部门应立即报告管理部门维修。损坏严重时,必须报告公司领导。8、低值易耗品和非消耗性物资发生损坏时,由使用部门或使18、用人向有关管理部门办理以旧换新。属人为损坏者(包括需维修的)由责任者进行赔偿。9、固定资产或低值易耗品报废时,由使用部门填写报废表，经综合事务部组织相关部门鉴定并经公司领导批准后报废，由归口主管部门进行处理。所有物品进行检修、报废时均需到财务部备案。10、固定资产的折旧年限按国家的每一固定资产预计残值率10%确定其残值后，按直线法计提折旧,从投入使用月份的次月起,按月计提;停止使用的,自停用月份的次月起,停止计算折旧。固定资产提足折旧后,仍可继续使用的,不再计提折旧;提前报废的,不补提折旧.11、各种低值易耗品在领用后,原则上一次性摊销。但数额较大的，按使用时间摊销。12、 购置各种物品必须办19、理进库验收手续;领用各种物品必须填写领料单,经部门主管签批后办理领用。库存物品每月至少盘点一次，发生盘盈、盘亏或变质，应立即查清原因，报告主管领导。情况严重的，应报告公司总经理。 注:1、固定资产的定义单位价值在人民币2，000元以上或者使用年限超过一年以上的物品。2、 低值易耗品的定义不属于固定资产，而又价值较高或使用时间较长的物品。3、 办公用品的定义办公使用的消耗性物品。4、 物料用品的定义进行管理所需使用的消耗物品。物资采购制度1、部门申请应先将所需增加的物品列入每月编制的预算内，预算经批准后，可正式申请购买。2、各部门、小区管理处凡需新增固定资产、低值易耗品或使用各种其他物资，需填写20、物品申购单，申购单需详细列明需购物资的名称、单价、数量4、综合事物部要随时了解和掌握公司常用物品的市场价格和供应情况，接到申购单后，向有关供应商询价。5、对于常用物品及耗量大的物品，根据不同供应商对不同物品的报价价廉的原则选定固定的供应商。6、综合事物部应要求固定供应商定期提供近期物品的供货价和供货品种，根据可供货品种和价格核对申购物品的报价。7、综合事物部将申购单交财务经理审核申购的物资和金额有否符合预算，最后由公司总经理审批。8、公司总经理批准购买的物资，主要由综合事物部进行采购，属急需使用或专业物品可由各使用部门进行采购。9、采购人员应要求供应商加强配合，根据供应商提供的供货物品和价格清21、单做好采购计划，争取节省采购所需的时间，为物资使用部门创造效益。10、对于一时在市场上难以购买和购买程式需占较长时间的物品，综合事物部应将情况告知使用部门，以便使用部门能及时采取相应措施。11、在收到已批准的申购单后，属于由固定资产供应商供应的，应通知固定供应商送货上门，并采用定期结算的方式结算货款。综合事物部按已批准的申购单的内容申购物品，若需要对原已批准的申购单作出更改，更改部分需由部门、小区管理主管做出确认，并经公司公司领导鉴字认可。12、所有采购物品均需办理入库，验收手续。属固定资产及专用的物品，还需由使用部门验收签章。13、验收时除核对品名、规格、数量、金额是否与申请要求及发票相符外22、，还要对物品质量进行验收，其中有一项不符合的，不予收货。14、报销时应附上符合要求的发票和名称、规格、数量、金额相符的送货单，收料单并有验收人签章，所附单据内容需与申请单相符。物资维修制度1、固定资产、部分低值易耗品需要维修时，由使用部门提出请修单，属保修的物品联系原保修单位进行维修；非保修物品属办公用的物品由综合事物部安排维修，其他物品由工程部安排维修。2、固定资产、低值易耗品或非消耗性物品需要报废时，由使用部门填写“物品报废表”，属工程、机电、设施等物品报工程部；其他物资报综合事物部。经鉴定确系无法使用的，报请公司领导批准，各部门在收到“物资报废表”批复后三天内，将报废物资集中送往综合事物23、部，分别由综合事物部或工程部进行处理。3、修或报废的上述物资如属人为损坏、报废或丢失的，应由责任人进行赔偿。 仓库管理制度一、 仓库保管人员的要求1、 库保管人员应熟悉其所管物资的基本特性、使用性能、保管知识、规格用途、存放期限等。2、及时、准确的做好记帐工作，如实反映物资的库存及发放情况。3、经常保持仓库环境的整洁文明、各种物资存放整齐。二、验收进库制度1、所有物资进库前由采购经办人填写一式四联收料单，收料单的内容包括物资的名称、规格、数量、单价和金额。2、仓管人员或申购人对进库的物资必须验收其质量是否符合使用要求，3、凡尚未取得发票而先进库的物资，仓管人员或申购人必须核对收料单所列的品名、24、规格、数量与实收物资及送货单是否相符。4、已取得发票的物资，还必须对发票上所列的内容进行核对。5收料单一式三联，仓管人员验收后，其中：1)第一联仓库留存，作收货的记帐依据；2)第二联送财务部随同发票报销；3)第三联领料人自存三、 保管制度1、仓库各种物资的存放，应适应各种物资存放的条件进行分类、定位。2、仓管人员必须经常检查物资存放的情况，发现物资有变质情况时，应及时进行处理。3、各种物资应做到帐实相符，并每月进行一次盘点。1)、盘点中发现有盘盈、盘亏及变质等情况应查明原因及时报告主管部门及财务部；2)、情况严重时，应及时报告公司领导。3)、盘点报告在每月3日前报财务部汇总。4、主管部门应对一25、些主要的物资定出最低库存量。仓管人员必须随时掌握其库存情况，凡有物资接近其最低库存量时，应及时通知有关部门。5、各仓库应分品种、规格设帐登记各种物资的收、发、存情况，并定期进行帐实核定。6、每月29日前，各部门、小区管理处应向综合事物部提交次月增加物资清单，以便购买。7、 凡属代保管的物资（含暂不需用或不合用的），需办理进库手续，仓管人员应另设帐登记、保管。物资发放制度1、所有物资出库一律应使用部门填报的领料单发货，领料单应列名出库物资的名称、规格、数量、用途、使用区域（如楼宇）等，除有领用人员签章外，还必须有使用部门的主管签章。2、仓管员发货时，要坚持按发货程式发货：一查库存量，二先入先出，26、三当面点清。发货时发货人应在领料单上签名并及时登记入帐。3、已领用的物资，凡质量、规格不符合使用，应允许使用部门退货。使用部门办理退料销帐手续：填写一式三联的红字领料单，仓库凭红字领料单作重新入帐的依据。若退回的是已使用的物资，仓管人员应另设帐登记、保管。4、非消耗性的物资（含个人保管的工具、物品、低值易耗品）在仓库或发放部门领出后，使用部门应按品名、规格等由领用人填写“低值易耗品登记表”。因严重损坏或使用期限已满等而无法继续使用、需进行更换的低值易耗性物资，领用时必须交旧领新。5、领料单一式三联，其中第一联由仓库作物资发出后的记帐依据；第二联财务部存（仓库发货后每十天汇集交财务部）；第三联由领料部门自存。