1、总 则 (一)为使公司所有员工工作有依据,行为有尺度,达到专业化规范化标准化管理,根据各部门不同的工作性质制定相应的岗位职责和管理制度 (二)要求公司所有员工必须遵守公司的各项规章制度,上级主管领导以身作则,严格监管,公平公正考核 (三)公司各部门全部是代表本公司执行职务,要求各部门和员工之间相互协助配合,严禁推诿扯皮 (四)发扬公司优良传统,上下团结和谐共处积极进取节能创新,老员工和上级领导对下属和新员工起好传帮带的作用,建立一支执行力强的优秀物管团队 (五)坚持“业主至上服务为本”的服务理念,通过我们专业化的管理团队,为业主营造安全舒适的生活空间,通过我们人性化的服务创建社会主义现代化和谐2、大家庭;通过我们的努力让业主的物业保值增值;通过业主的口碑传承诚信地产品牌的信誉,通过让业主认可的管理和服务;将物业打造成为一流的物业服务品牌 (六)严格遵守考勤指纹打卡制度和请销假制度,按时交接班,并做好交班时的检查和记录,出现安全责任事故,以交接班记录为准,追究相关当事人责任,严禁迟到早退脱岗空岗私自换岗替岗行为 (七)认真做好本职工作,服从领导严禁酒后上岗或在岗位上睡觉玩电脑游戏下棋玩扑克听音乐吃东西等与工作无关的事项 (八)注重仪容仪表,按规定着装,随时保持干净整洁,佩戴肩牌胸牌物业公司简介保定市物业服务有限公司(原名为保定市物业管理有限公司)于2004年11月份组建,二级资质,隶属于3、河北房地产开发集团2007年组建管理团队,公司下设大厦丽景蓝湾A区丽景蓝湾B区丽景溪城等项目管理处及办公室财务部监察部等机构,各项目管理处下设秩序维护队工程维修部客户服务部环境维护部等部门,根据分工设总经理副经理项目管理处主任队长主管各工种维修工秩序维护员保洁员绿化养护员等工作人员严格按照物业等级服务标准,为业主提供热情周到的服务保定市物业管理有限公司的服务理念是:“业主至上服务为本”,我们的目标是通过我们专业化的管理团队,为业主营造一个安全舒适的生活空间,通过我们人性化的服务创建社会主义现代化和谐大家庭;通过我们的努力让业主的物业保值增值;通过口碑传承地产品牌,通过让业主认可的管理和服务;将4、物业打造成为一流的物业服务品牌职责分工公司经营班子由总经理任喜来副经理郑彦平副经理洪学岩三人组成,参与公司的经营决策具体分工如下:公司总经理 任喜来受河北房地产开发集团董事长委任,负责公司经营管理全面工作负责审定物业公司各项管理制度及经营发展计划,并督导实施;负责行使公司内部人事调整任免权力;对公司全体员工的业绩行为进行考核并行使奖罚权力;分管财务部工作公司副经理 郑彦平主要负责丽景蓝湾AB区项目管理处的业务工作另外协助总经理负责公司外联及其他管理工作公司副经理 洪雪岩主要负责公司办公室和监察部的全面管理工作另外协助总经理负责公司外联及其他管理工作公司实行规范化标准化制度化的管理模式公司有一支5、在实践中锻炼出来的高素质高技能的管理队伍,本着急业主之所急,想业主之所想,时刻不忘业主根本利益的精神,执行一流的工作标准,做一流水平的工作,为业主提供一流的服务在现有的基础上,公司还将开展多种经营服务,为业主提供更多的方便,带来更大的利益保定市物业服务有限公司2011年织机构图企业文化企业精神:诚实守信务实争先服务理念:“业主至上服务为本”发展目标:通过我们专业化的管理团队,为业主营造安全舒适的生活空间,通过我们人性化的服务创建社会主义现代化和谐大家庭;通过我们的努力让业主的物业保值增值;通过让业主认可的管理和服务;将物业打造成为一流的物业服务品牌员工行为规范 1要诚实为人工作中坚持实事求是,6、不得欺上瞒下,弄虚作假加强品德修养树立文明诚信风尚 2要爱岗敬业勤奋认真拼搏奉献信守承诺,严格履行岗位职责,不得脱岗串岗杜绝自由散漫 3要热情服务坚持以人为本服务为先的原则,遵守和履行服务合同,文明服务礼貌待人态度和蔼办事热情提高效率不得态度蛮横言行粗暴办事拖延 4要努力学习钻研业务学习新知识不断创新,做到专业过硬,一专多能,努力拓展思路拓宽服务领域,不得不思进取,敷衍了事 5要勤俭节约树立艰苦奋斗勤俭节约的思想,厉行节约,杜绝浪费不准大手大脚奢侈浪费 6要团结协作树立团队意识和精神,服从领导和上级指挥调派,一心一意谋发展,齐心协力为企业不准搞小团体小帮派,不准搬弄是非,破坏团结 7要遵纪守法7、严格按法律法规制度办事,在法律规定的范围内行使权利履行义务自觉维护公司形象,不准从事非法活动必须合理收费,做到质价相符不准乱收多收该收不收收费不开票据等 8要注重仪表工作时间仪容整洁举止端庄大方,言行规范不准衣冠不整,作风轻浮不得饮酒吃零食,在为业主提供服务期间不得吸烟闲聊等员工仪容仪表规范仪容仪表是员工个人形象展示的首要途径,也是传递企业形象的重要渠道仪容仪表是以人为载体的视觉形象展示,规范而又极富内涵的个人形象不仅有利于营造和谐的工作氛围,更是物业公司企业风范的突出表现,要求:1着工装带工牌;2保持服装干净整洁,保持身体清洁卫生,头发梳理整齐;3男员工不留长发,女员工不化浓妆,不留长指甲言8、行规范一言一行,一举一动,都是个人形象的展示员工个人形象是物业公司整体形象的组成部分,因此,每个员工的言行都是物业公司企业形象的体现,常用文明用语参考语句:1问候语:您好早上好路上辛苦了2欢迎语:欢迎您来我们住宅小区欢迎您入住本楼欢迎光临3告别语:再见明天见请慢走祝您一路平安4道歉语:对不起请原谅打扰您了5道谢语:谢谢非常感谢6应答语:是的好的我明白了不要客气没关系这是我应该做的7征询语:请问您有什么事我能为您做什么吗需要我帮您做什么吗8商量语:您看这样好不好9解释语:很抱歉,这种情况,公司规定是这样的10基本礼貌用语10字:您好请谢谢对不起再见秩序维护队员仪容标准一队员在门岗值勤小区巡逻重要9、检查作训及参加会议时,必须按规定穿着公司统一制式的服装戴大盖帽系领带穿黑色皮鞋佩戴帽徽编号肩章肩牌等 二制服要保持整洁无褶皱;衣领袖口洗涤干净;袋扣领扣衬衫袖扣必须扣好;穿衬衫要将下摆塞在裤腰内,袖口和裤管不得卷起来;穿春秋套装需系好领带;内外衣口袋内不准放过多东西三帽徽肩章肩牌要保持端正;不准歪戴帽子不准将制服披在肩上;不准赤脚穿凉鞋或拖鞋站岗巡逻;严禁制服便服混穿或将制服穿离安保区域 四保安人员巡逻走路,上身要挺直,步伐稳重,双臂自然摆动,不得晃来晃去;骑车巡逻,眼睛注视前方,兼顾左右,但不要戏车玩耍或在公共区域内随意穿行 五门岗要站在指定的岗位上,姿势要端正,不准弯腰曲背,不准背靠门柱或10、墙角树上等六立岗姿势端正,如同跨立,左脚向左跨出,两腿与肩同距,上体保持立正姿势,身体重心落于两腿之间;挺胸收腹,两手后背于皮带处,左手握右手腕,右手手指并拢并自然弯曲,手心向后,面带微笑行注目礼,遇领导敬礼 七立正时双手下垂,手指自然并拢,双手中指贴在裤的齐缝中间,不可将手插进衣袋或裤袋内 八听别人说话时,眼睛应注视对方眼睛,应注意对方说什么,不要左顾右望,心不在焉九不论是巡逻行走还是门卫站岗,都要精神饱满,姿势端正,举止行为规范,不得搭肩挽臂,嬉戏打闹,不准有倦怠表现秩序维护队员仪表标准一注意个人卫生,常理发勤剪指甲,不得留小胡子长头发和长指甲 二不准酒后值勤或在值勤中饮酒,不准在值勤中食11、用大蒜等气味浓烈的食品 三不准随地吐痰,不乱丢果皮纸屑,不在值勤时闲聊擦鼻涕搓泥垢剔牙齿脱鞋袜 四值岗人员只能在值班室内喝水休息,不准在执岗时端着茶杯喝水或拿着与工作无关的物品在物业管理区域走动 五下班后着便服要整洁,注重自身形象,不准在公众场合抽烟闲聊大声喧嚷做影像执勤队员工作的事秩序维护队员服务语言规范一盘问大件物资(物品)携出小区或大厦时要有礼貌,先举手致意或点头示意,并向前招呼说:“对不起,请出示您的证件(请出示物品出入证)”,盘问清楚后登记放行阻止大型货车驶入小区时,先举手致意,说明小区规定不准驶入理由,请求理解支持和配合二遇到不友好的来客或陌生人,要保持冷静,不可急躁生气,不得与其12、争吵;如对方有怨言应耐心听取,或作解释,或作劝导,使其知晓公司有关规定和事项三听别人说话时,要注意对方态度与情绪,如果需要询问对方姓名单位住址或其他问题,应先说:“对不起,请问您的姓名/单位/住址”即使是处理违章,也不得以粗鲁态度待人,更不得有刁难推拉和打骂人的行为发生秩序维护队员必须严格遵守10个不准一不准酒后值勤和在上班时饮酒吸烟吃零食看书看报下棋打牌做私活二不准在岗位上与他人发生吵骂或打架三不准在上岗时玩手机游戏机四不准在夜间值勤时打瞌睡五不准向业户司机摊主及其他客户借钱或索讨财物六不准私分或挪用拾遗物品无主车辆及现金七不准擅离岗位,带人“陪岗”八不准佩戴手链项链戒指等各类首饰及其他贵重13、饰品九不准弯腰曲背,留鬓角长头发长指甲小胡子十不准知情不报或包庇坏人工程维修部行为准则1忠诚公司,热爱本职工作,遵守公司各项规章制度,维护公司利益,爱护公司设备设施2认真贯彻公司“创新节能”的方针,在工作中不断创新,力行节俭,不浪费公司资源3从全局出发,树立良好的团队合作意识,真诚协作,达到畅顺高效率的工作绩效,切实服从领导的工作安排和调度,如有异议,必须做到“先服从后投诉”4对工作中出现的问题不推诿,勇于承担责任,并从中吸取教训,不断提升工作水平5未经公司领导授权或批准,不得以公司名义对外展开业务或在外兼任获取薪酬或间接利益之工作6未获批准,不准将本公司的办公用品公用工具设备设施等擅自赠与转14、租出租出借抵押给其他公司单位或个人7工作时间须配戴工牌,着装整洁,注意形象仪表8严禁以各种原因向业主索取或收受任何礼品酬金9必须将服务意识,服务态度和服务技巧贯彻落实到言行中,语言文明礼貌,对业主提出的质疑要耐心细致地回答或解释,不得推脱10对设备设施及业主报修项目应及时认真地处理,一般情况由当班员工处理完毕11对上门服务应注意业主家内卫生,必须穿鞋套,不得损坏业主物品,如移动物品,需经业主同意,收费时应公平公正公开合理,并经业主签字生效,服务完毕,应将工作场所打扫干净岗位职责总经理岗位职责一贯彻执行国家政策,结合法律法规和公司董事会决议,维护企业形象和利益,接受董事会统一领导并主持公司全面管15、理工作,保证相关信息沟通顺畅二负责制定并组织实施公司年度工作目标工作计划绩效考核工作程序和管理制度,对公司负全面领导责任三负责公司管理人员考核任免和解聘,编制并决定计划内员工的招聘和录用,研究制定公司人才战略四组织制定审核公司的组织架构及人员定编,机构设置合理责权明确人员精简高效五负责审核各类经济合同协议,并组织管理质量评审目标评估进度考评履约情况,做好对外协调工作六负责公司日常经营管理资金费用支出计划的审核借款审核费用报销审核,控制各种能源费用消耗七加强员工队伍建设,提高员工队伍素质,组织员工定期学习理论知识业务和安全知识八拓宽经营渠道,在确保服务质量的基础上,开展多种经营九以高度的责任心和16、执行力努力完成公司工作任务副经理岗位职责直接上级:物业公司总经理一参与公司的经营决策,协助总经理负责公司日常管理工作,总经理不在时代为行使授权权限内的职权二负责项目管理处业务管理工作(负责监察部办公室的管理工作),认真贯彻执行公司的各项政策及每个时期的中心工作内容制定年度月度每周工作计划,合理调配人员,协调好各部门各岗位的分工与协作,负责组织制订修订分管工作的相关管理制度三认真学习并研究国家有关物业管理的法规条例,认真执行公司制定的各项规章制度,严格公平公正考核,按时参加各项活动和学习,严格遵守各项纪律四对管辖各部门工作进行检查监督指导,定期组织理论知识业务知识和安全消防知识的学习,不断提高员17、工的整体素质,使员工能不断适应公司的发展需要,确保其工作质量达标五根据公司需要,负责人员招聘录用任免和解聘,并提交总经理决定六督促员工厉行节约,降本增效,杜绝浪费,保证小区资源的合理利用,促进小区物业的增值和公司经济效益的提高七熟悉辖区所有设施设备配置及控制部位楼内和地下管网走向及控制区域等情况保障存档图纸及各类资料齐全八负责拟定管理处社区文化活动的工作计划和方案,组织实施,并做好相关的活动记录和总结九协调处理好与公安消防供水供电物业处热力公司社区办等相关职能部门及居委会业主委员会售后地产工程部的关系,确保各项工作顺利进行十坚持“以人为本服务第一”的宗旨,正确处理与住户的关系,热情接待妥善处理18、好来访业主,经常回访住户,及时准确地将业主和业主委员会的意见和要求反馈到公司十一根据物业管理项目的验收接管程序及实际需要,提出相应调整定员定编的建议,合理配置人员十二及时收集整理各类问题处理程序和结果,随时汇总企业管理方面的建议和信息,对本小区内各种安全隐患及突发事件要随时掌握及时上报十三确保负责小区收费率98%以上住户满意率90%以上十四以高度的责任心和执行力努力完成总经理交办的其他各项工作任务财务部会计岗位职责直接上级:物业公司总经理一学习并掌握国家有关物业管理最新的财会税收等方面的法律条例地方性规章,认真贯彻执行公司制定的各项规章制度二结合本公司情况,科学合理地制定和健全财务管理制度,制19、定适用的财务管理办法,当好企业负责人的经营管理参谋三妥善保管会计档案资料,按国家规定进行归档立卷调阅销毁等作业管理四负责公司资金运筹成本核算资产安全监管,组织建立财务管理体系,进行经济效益分析和成本控制,保证公司的财务管理合理合法,资金高效运用五负责财务人员的业务培训和考核监督工作六及时编制各种会计报表和税务报表,并保证其准确性,依据国家税法规定按期计提申报交纳各项税金,并及时报送税务报表处理好公司与税务工商银行等职能部门的各项工作七负责各项费用支付的审核和账务处理,审查各种财务单证的合理性合法性八定期盘点公司所有固定资产库存物资,作到帐物相符,确保公司资产的完整九做好财务统计和会计账目报表及20、年终结算工作,负责各种帐簿及会计凭证的编制登记,作到账账,账表,账证相符十定期检查财务计划费用预算执行情况,经济合同执行情况,监督各部门的财务活动,分析存在问题,查明原因,提出建议及时解决十一负责根据集团公司的薪资管理办法计算员工工资及各项福利办理代扣款项,编制工资发放表,经审核后,会同出纳人员提取现金,组织发放十二妥善保管和使用公司财务专用章,每月向经理提交财务报表十三定期将业主和使用人欠费情况编制明细分析表,及时上报管理处主任,提出积极措施和建议十四每月计算对比各小区水电热力食堂及各部门月购买物品的费用支出及成本核算,发现问题及时向经理反馈十五制定各小区物业收费计划并定期督,保障收费率;监21、督落实所有对外合同的履约情况,保证各项费用提前到账,不得产生损失十六积极学习业务知识,提高业务水平,完成公司领导临时交给的各项任务财务部出纳岗位职责直接上级:财务部会计一学习并掌握国家有关物业管理最新的财会税收等方面的法律条例地方性规章,认真贯彻执行公司制定的各项规章制度二严格按照国家有关现金管理和银行结算制度及公司财务规定办理现金收付和银行结算业务三审核原始单据是否有效,经理财务部会计经手人等签字后,方能办理收付款业务四库存现金不得超过银行规定限额,收取的现金要及时存入银行,不能以白条抵充现金,更不得挪用现金五负责签发转帐支票,建立支票领用登记手续,及时清理注销签发的支票必须写明收款单位帐号22、金额用途,填写错误的支票必须加盖作废章,与存根一并保存,按规定缴销支票遗失要立即向银行办理挂失手续六根据收付款凭证,逐笔登记现金和银行存款日记账,并结出余额作到账面余额与库存现金相符;银行存款账与银行对账单核对,并编制余额调节表,对未达账项及时查询现金银行存款日记账月末与总账核对,保证账账相符七负责保管库存现金,严格管理空白支票,专设登记簿登记,认真办理领用注销手续法人印章妥善保存,严格按照规定用途使用八出售餐券,保证所收现金与售出餐券金额相一致,并做好登记;及时与餐厅负责人兑换餐券,确保周转金与餐券的流动性;月末与餐厅负责人核对成本,确认盈亏,并做好记录;定期对库存餐券进行清点,确保数量无误23、九接受上级部门领导的业务指导和监督,完成领导交给的临时任务,积极学习专业知识,提高业务水平办公室主任岗位职责直接上级:物业公司副经理一学习并掌握国家有关物业管理的法规条例,认真贯彻执行公司制定的各项规章制度,深入实际,调查研究,及时掌握第一手资料,积极为公司领导正确决策提供真实的依据和法律知识二负责各种会议的组织会议内容的整理会议纪要编写和会议文件的下发,负责公司各种活动的组织三负责公司工作计划总结规章制度等各类文件的起草审核工作 四负责承办公司各类文件呈报,确定传阅范围,督促和指导各部门及时有效准确地移交和归档各类文件,定期整理公司大事记,积累存档重要资料五注重信息管理,确保公司使用现行有效24、文件法规政策六协助经理处理日常工作,做好公司及公司各部门之间的承上启下和协调工作,起到润滑促进作用七负责公司日常对外联络工作,组织安排接待参观等公关活动八根据公司领导指示,做好员工的招聘培训调配考核晋升奖惩辞退等具体事务处理九负责公司印鉴车辆的管理,负责办公用品及各类物资的采买及分发等后勤保障工作十负责企业的营业执照组织机构代码资质证书等的年检换证升级等工作十一完成上级领导交办的其他工作办公室文员岗位职责直接上级:办公室主任一学习并掌握国家有关物业管理的法规条例,认真贯彻执行公司制定的各项规章制度,协助办公室主任做好日常管理工作二接打电话收发传真邮件等,熟练掌握各种办公软件,打字速度100-125、20字/分钟严格保密制度,打印的废稿要及时销毁,打印好的及时分类存放三熟练掌握办公设备的使用及简单维修保养,严格按操作规程使用电脑,保证电脑及业主资料安全 四负责公司的各种文件图纸资料备用钥匙的分类整理归档,严格限制借阅和登记管理工作所有资料分门别类,制作档案目录,并在档案柜上标明存放类别,以便迅速查找资料,各类档案资料管理完整清晰,易于使用查阅五负责打扫经理办公室卫生及办公室卫生,垃圾日产日清,随时保持办公桌电脑及打印机四周整洁六协助经理办公室主任组织发起的会议,并做好会议纪要,负责来往文件的收发登记传阅及通知下发七负责填写各类(办公用品固定资产)台账及各项办公费用的月年统计分析和汇总八负责26、办公用品及各类物资的采买及领用登记九负责公司员工的考勤检查记录,每月3号前汇总后报财务十负责公司人事档案的管理及员工的招聘培训等工作十一兼职司机工作,负责车辆的年检维修保养及公司指派出车十二完成上级领导交办的其他工作监察部主任工作职责直接上级:物业公司副经理 一认真学习并研究国家有关物业管理的法规条例,贯彻执行公司制定的各项规章制度,严格公平公正考核,以身作则,实现规范化程序化标准化管理,严禁收受贿赂和营私舞弊行为;二负责监察部的管理工作及监察人员的学习培训和工作安排等;三协助办公室及其他部室对新入职员工进行各项培训等工作; 四熟悉公司各岗位职责范围与流程,掌握小区的总体布局,每栋楼的基本情况27、,设施设备的配置与基本功能;五负责制定安全生产管理工作目标指标及工作计划,并监督目标指标的落实情况;六代表公司监督检查各区的安全管理秩序维护设施设备维保业主保修及投诉问题以及楼内外保洁绿化养管等工作是否具体落实到位,执行标准是否达标;七对工作中存在的失误失职等行为,或因工作不到位,部门个人间不团结不配合而造成损失及不良影响的要及时向经理汇报,并按公司制度或批准的方式进行处理;八对有严重社会影响的投诉事件组织调查,认真分析并写出详细调查报告及处理建议上报经理;九负责装修巡视管理工作,对公司有关装饰装修相关规定的执行和落实进行监督,对潜在事故事件紧急情况进行有效控制;十在每周月季度年度工作会中通报28、各区工作中存在的问题,研讨问题处理办法,定期汇总下发,避免今后同类问题的发生;十一以高度的责任心和执行力完成上级安排的其他或临时工作监察员工作职责直接上级:监察部主任认真学习有关法律法规及公司管理制度,严格执行工作纪律,严禁收受贿赂和营私舞弊行为;对各区部位进行巡视检查,发现存在工作失误或管理失职以及严重违纪现象的及时上报并认真填写工作记录,不得篡改事实真相;依据国家相关法律法规,结合本公司实际情况参与行之有效的服务管理办法的拟定,负责促进各区部管理体系持续运行和有效实施;负责细致完成事件事故调查资料的收集整理等工作;熟悉和掌握小区的总体布局,对装修巡视工作认真监督巡查,对室内装修改造室外安装29、设施的安全和美观进行督导,及时发现问题并责令整改;负责整改通知的送达回执的收存以及整改结果的检查,并做好工作记录;建立业主投诉档案,进行事件调查取证责任分析等工作,并提出初步处理意见;每月对台账记录档案进行整理汇总,对已结事项归档封存,对未结事项继续跟进;九认真完成上级交办的其他工作装修巡视员岗位职责直接上级:监察部主任一学习并掌握国家有关物业管理的法规条例,认真贯彻执行公司制定的各项规章制度二熟悉和掌握小区的总体布局,对小区业主室内装修和改造室外安装设施的安全和美观负责负责指定空调室外机太阳能的统一安装位置;负责规范阳台露台封闭,防护栏的安装位置和要求等三在每一户业主装修前到达巡视,做好各项30、提示工作,装修过程中每天检查,严格管理外来施工人员,杜绝各类违规装修野蛮施工及私搭乱建现象四负责小区电梯安全运载巡视,严禁超重超长超宽运输及各种破坏行为五负责处理装修巡视中遇到的疑难问题,不能解决的及时向上级领导汇报六负责对业主家装修完毕和安装完毕后的验收工作,对违规行为的按公司制度给予相应的处理,严禁收受贿赂和营私舞弊行为七遇突发事件应紧急呼叫监控中心和工程维修部,妥善保护现场并及时上报八尽职尽责,秉公办事,敢于向各类违法行为作坚决的斗争,保卫公司和小区业主的人身和财产安全九热情接待业主,文明服务,礼貌待人,不断提高与业主的沟通协调能力十装修巡检验收工作程序(一)日常巡回检查1对业主室内装修31、施工现场每天不定时巡回检查一次,并作好记录2巡回检查内容包括安全施工情况,装修是否符合装修管理规定和装修协议要求等3发现违规行为及时制止,对严重违规者业主需签订限期整改保证书(二)装修完毕验收1接到业主装修完毕验收申请,由装饰装修专业人员现场进行验收2验收合格填写验收报告3验收不合格由业主签订限期整改保证书4将验收报告交财务室,装修保证金在验收合格后一个月凭收据退还5将验收报告和整改保证书交客服存档物业管理处主任岗位职责直接上级:物业公司副经理一参与公司的经营决策,负责一个项目管理处的全面工作,认真贯彻执行公司的各项政策及每个时期的中心工作内容,并做好本小区的物业成本核算二制定年度月度每周工作32、计划,合理调配人员,协调好各部门各岗位的分工与协作,负责组织制订修订分管工作的相关管理制度三认真学习并研究国家有关物业管理的法规条例,认真执行公司制定的各项规章制度,严格公平公正考核,按时参加各项活动和学习,严格遵守各项纪律四对管理处各部门工作进行检查监督指导,定期组织理论知识业务知识和安全消防知识的学习,不断提高员工的整体素质,使员工能不断适应公司的发展需要,确保其工作质量达标五根据公司工作需要,负责人员招聘录用任免和解聘,并提交经理决定六督促员工厉行节约,降本增效,杜绝浪费,保证小区资源的合理利用,促进小区物业的增值和公司经济效益的提高七熟悉辖区所有设施设备配置及控制部位楼内和地下管网走向33、及控制区域等情况保障存档图纸及各类资料齐全八负责拟定管理处社区文化活动的工作计划和方案,组织实施并做好相关的活动记录和总结九协调处理好与公安消防供水供电物业处热力公司社区办等相关职能部门及居委会业主委员会售后地产工程部的关系,确保各项工作顺利进行十坚持“以人为本服务第一”的宗旨,正确处理与住户的关系,热情接待妥善处理好来访业主,经常回访住户,及时准确地将业主和业主委员会的意见和要求反馈到公司十一根据物业管理项目的验收接管程序及实际需要,提出相应调整定员定编的建议,合理配置人员十二及时收集整理各类问题处理程序和结果,随时汇总企业管理方面的建议和信息,对本小区内各种安全隐患及突发事件要随时掌握及时34、上报十三负责确保小区收费率98%以上住户满意率90%以上十四以高度的责任心和执行力努力完成经理交办的其他工作任务工程维修主管岗位职责直接上级:物业管理处主任一负责工程维修部的全面管理工作,掌握国家有关物业管理的法规条例,监督检查本部门员工遵守公司的各项规章制度和安全操作规程情况,并严格公平公正考核,以身作则,实现规范化程序化标准化管理二负责制定补充和完善工程维修部各项管理制度岗位职责绩效考核工作流程及各种突发事件应急预案,报请经理批准后实施三熟悉和掌握小区的总体布局,楼内外管网及设施的位置走向及控制区域,负责小区内设施设备的维修保养督导和管理工作;负责对设施设备保修单位维保工作的联系协调监管及35、质量评定;负责各种抢修抢险工作,保障小区的所有设施设备24小时安全正常运转四拟定部门年季月周预防性检修保养计划,并监督落实负责有关工程技术标准,规格的审核,核对工程预算等,制定增收节支计划,努力降低能耗,节约管理成本,杜绝各种浪费现象每月底负责小区所有水电表的抄录和用量监控,汇总后上报财务 五定期对所有设施设备和公共部位进行巡检,提出设施增补改造的初步方案,完善专业资料各类图纸及维修记录的收集汇总归档 六定期对本部门员工进行有关设施设备的技术性培训及安全知识培训;督导检查维修人员的工作情况,并填写日常工作记录表七负责组织实施小区重要部位雨季的防汛工作,发电机消防安防等设施设备及系统的可靠性试运36、行八负责工程保修特殊设备的保养设备更新改造计划及各种合同文本的起草,并负责监督乙方执行合同的全过程;负责小区已接管工程保修工作的进行和工程尾款的结算认定;负责监督小区各种设备设施大中修工程和更新改造工程的落实情况,对违规操作进行及时处理;配合技术监督局做好电梯的安全检查工作九负责协调配合管理处其他部门开展工作;协调处理和各级职能部门合作单位及开发公司的各项工程问题;负责向管理处主任提出公司管理方面的合理化建议十组织各专业技术员工代表物业公司参与正在施工小区的前期管理,参加新楼接管前的验收发现问题及时协调施工单位或甲方代表处理,不能给予解决的汇总后上报十一负责向小区业主管理委员会出具小区设备设施37、大中工程施工报告,并进行各方面的解释 十二负责按公司有关规定核定住户维修项目和标准,监督维修人员及时为住户提供服务,并按维修回访要求对住户进行回访,确保维修质量并采取有效措施改进服务十三每月月底如实向上级提交下月维修材料计划,并对使用到得维修材料的质量予与监督检查,提出合理建议十四每月26日向管理处主任上交当月完成的主要工作及下月工作计划十五以高度的责任心和执行力完成上级临时安排的其他工作工程维修电工岗位职责直接上级:工程维修主管一学习并掌握国家有关物业管理的法规条例;熟悉和遵守国家有关电气设备管理运行等方面的法规规范及安全规程; 认真贯彻执行公司制定的各项规章制度,保障小区所有供电设施正常供38、电,当主供电停电或发生故障时立即请示领导,启动备电供电二熟悉小区楼宇的结构单元数管线路的走向各种设备开关计量仪表位置及控制区域,所有标牌警示须准确齐全,并负责每周清洁检查维修一次,做好巡回检查和保养记录三严格执行安全操作规程,及时发现并消除各种不安全因素,杜绝设备及人身安全事故的发生四负责所有公共场所室内外照明灯具电器开关插座的日常保养检修,每年8月底和春节前对小区楼内公共照明路灯进行检修和清洁,确保完好率达到98%以上五做好备件领用和废件回收,坚持修旧利废,控制能源消耗,降低成本,提高效益六坚守工作岗位,按规定着装并佩戴胸牌,仪表端庄,精神饱满,业主投诉及时解决,全天候热情为业主服务七熟练掌39、握突发事件应急处理方法,发现用电设备运转过程中的异常现象,要立即采取相应措施,重大问题及时上报八进入配电室维保时按要求穿戴劳动防护用品,保证人员安全;做好配电室内设备的清洁卫生防火防水及防止小动物进入等安全防范工作;工作人员必须懂得电气火灾的扑救方法和灭火器材的使用,配电室内严禁吸烟和动用明火,不得存放易燃品和食物,设备上不悬挂衣物;未经批准不得擅自允许外人进入九负责小区配电部分的接管验收工作;负责编制小区内每台电气设备台帐,绘制小区电气系统图;负责每年雨季前完成对小区所有防雷避雷装置的检修和检测并做好检测记录工作十积极推广新技术,努力降低能耗,节约管理成本;积极配合部门内其他专业其他部门及供40、电局的工作,负责在主管的安排下对各种电力管网管井雨季雨水的抽淘和清理工作十一负责向主管提交管辖范围内设备设施的更新改造建议和大中修计划,协同主管共同向公司提交方案并组织监督实施项目的整改全过程 十二负责在公司统一安排下按照维修流程进行业主家中有关强电维修及其他特约服务方面的高质量维修工作,自接单后15分钟到达维修现场,确保质量合格率95%以上十三负责小区节日期间各种集会庆典临时施工等用电接拆巡检及用电的抄录工作;每月底负责小区所有电表的抄录汇总并上报主管,监督比对每月用电量,发现异常及时汇报十四停电后第一时间查明原因,根据需要及时进行配电转换或启动发电机十五负责小区强电部分突发事件的紧急处理十41、六完成上级领导交办的其它任务工程维修水暖工岗位职责直接上级:工程维修主管一学习并掌握国家有关物业管理的法规条例;熟悉和遵守国家有关供水供暖消防设备管理运行等方面的法规规范及安全规程; 认真贯彻执行公司制定的各项规章制度,保障小区所有供水供暖设施正常运行二熟悉小区楼宇的结构和单元数水暖管路的走向各种阀门开关计量仪表位置及控制区域,所有标牌警示须准确齐全三坚持每日对加压泵房后和消防机房巡检一次,随时观测供用水量仪表压力等情况,发现异常应立即排除故障和报告领导,做好巡回检查记录每月不少于一次对消防水泵进行试运转,检测运行状况四非泵房人员不得入内,因工作需要进入泵房,须经部门领导同意方可进入五泵房内严42、禁吸烟和动用明火,随时保持整洁干燥,做到机房无积水,无杂物堆放,设备无灰尘无锈迹;按季度年度工作计划要求,定时对外阀门做好防锈及润滑处理,对大型管道进行防锈和水处理,做好维保记录六严格执行安全操作规程,及时维修疏通及堵漏,消除各种不安全因素,杜绝设备及人身安全事故的发生负责在主管的安排下对屋面垃圾和下水道的疏通及各种雨污管网井化粪池的抽淘和清理工作七做好备件领用和废件回收,坚持修旧利废,控制能源消耗,降低成本,提高效益,杜绝跑冒滴漏等浪费现象八坚守工作岗位,按规定着装并佩戴胸牌,仪表端庄,精神饱满,业主投诉及时解决,全天候热情为业主服务九负责小区水暖消防部分的接管验收工作;负责编制小区内每台水43、暖消防设备台帐,绘制小区水暖系统图妥善保管好部门的共用工具及相关物品十积极推广新技术,努力降低能耗,节约管理成本;积极配合部门内其他专业其他部门及供水公司的工作十一负责向主管提交管辖范围内设备设施的更新改造建议和大中修计划,协同主管共同向公司提交方案并组织监督实施项目的整改全过程向主任提交设备的改造更新前后运行效果的各方面对比和改造更新经验总结 十二负责在公司统一安排下按照维修流程进行业主家中有关水暖维修及其他特约服务方面的高质量维修工作,自接单后15分钟到达维修现场,确保质量合格率95%以上十三每月底负责小区所有水表的抄录汇总并上报主管,监督比对每月用水量,发现异常及时汇报十四负责小区突发性44、事件如停水跑水火警情况的处理,负责在防汛负责人的指挥下进行小区雨季防汛工作的实施; 十五完成上级领导交办的其它任务工程维修弱电技工岗位职责直接上级:工程维修主管一学习并掌握国家有关物业管理的法规条例;熟悉和遵守国家有关弱电设备管理运行等方面的法规规范及安全规程; 认真贯彻执行公司制定的各项规章制度,保障小区所有安防消防弱电系统安全正常运转二熟悉小区楼宇的结构单元数弱电管线路的走向各种设备开关的操作及控制,所有标牌警示须准确齐全,并负责每周清洁检查维修一次,做好巡回检查和保养记录三严格执行安全操作规程,及时发现并消除各种不安全因素,杜绝设备及人身安全事故的发生四做好备件领用和废件回收,坚持修旧利45、废,控制能源消耗,降低成本,提高效益,妥善保管好部门的共用工具五坚守工作岗位,按规定着装并佩戴胸牌,仪表端庄,精神饱满,业主投诉及时解决,全天候热情为业主服务六熟练掌握突发事件应急处理方法,发现设备运转过程中的异常现象,要立即报告上级,对突发性故障应以最快时间维修七做好机房设备的防火防水及防止小动物进入等安全防范工作;工作人员必须懂得电气火灾的扑救方法和灭火器材的使用,机房内严禁吸烟和动用明火,不得存放易燃品和食物,设备上不悬挂衣物;未经批准不得擅自允许外人进入八负责小区弱电部分的接管验收工作;负责编制小区内每台弱电设备台帐,绘制小区路径系统图九积极推广新技术,努力降低能耗,节约管理成本;积极46、配合部门内其他专业其他部门及消防部门的工作十负责向主管提交管辖范围内设备设施的更新改造建议和大中修计划,协同主管共同向公司提交方案并组织监督实施项目的整改全过程向主任提交设备的改造更新前后运行效果的各方面对比和改造更新经验总结 十一负责在主管的安排下对小区门禁系统,监控系统对讲系统,水表远传抄表系统,消防报警系统小区有线电视系统的日常巡检的监督维修/维护工作的具体实施,并对检查的结果汇总上报主管,确保房屋及配套设施完好率达到95%以上 十二负责在公司统一安排下按照维修流程进行业主家中有关弱电维修及其他特约服务方面的高质量维修工作,自接单后15分钟到达维修现场,确保质量合格率95%以上十三完成上47、级领导交办的其它任务工程维修电梯工岗位职责直接上级:工程维修主管一学习并掌握国家有关物业管理的法规条例;熟悉和遵守国家有关电梯设备管理运行等方面的法规规范及安全规程;认真贯彻执行公司制定的各项规章制度,严格监管维保公司,保障小区所有电梯安全正常运转二熟悉电梯的性能构造和使用方法,配合电梯专业公司完成周月和年度的电梯保养任务,并检查保养质量,经确认后将记录存档保管 三及时处理应急停机故障,接到应急故障后应迅速奔赴现场,先将电梯中被困客人救出,然后排除电梯故障 四积极参加业务学习和技术培训,提高业务技术水平;学习消防知识,掌握消防器材的使用方法五坚守工作岗位,按规定着装并佩戴胸牌,仪表端庄,精神饱48、满,业主投诉及时解决,全天候热情为业主服务六负责小区电梯的接管验收工作,负责编制小区内每台电梯设备台帐七监督电梯维保公司做好以下工作:1定期做好电梯及附属设备维修保养和故障检修工作;每天对电梯的运行状况进行检查,并建立巡查记录2电梯需要检修时,要专人负责安全,应严格按操作规程进行,并有明显告示和防护措施,防止无关人员进入检修区,严禁非维修人员进行扒门迫降等危险操作,以免发生伤亡事故3严格执行安全操作规程,及时发现并消除各种不安全因素,杜绝设备及人身安全事故的发生4做好电梯电梯间和电梯机房井道及井道底各梯整流器控制柜电抗器的清洁工作,做到无污迹无灰尘无垃圾八完成上级领导交办的其它任务土建工程师岗49、位职责直接上级:工程维修主管一学习并掌握国家有关物业管理的法规条例;熟悉和遵守国家有关土建方面的法规规范及安全规程; 认真贯彻执行公司制定的各项规章制度,全面负责小区内土建木工项目的维修养护工作二熟悉小区楼宇的结构单元数室外所有部位的建筑结构,负责小区土建工程方案的制定三负责公司新接管项目士建及装饰工程的验收和档案的核查工作 四负责核查施工承包合同的土建内容;负责审核施工单位预(决)算书中的土建和装修专业内容五负责审核业主户装修申报材料的土建专业内容,对违规装修的安全给予准确评定,提出整改方案 六修旧利废,励行节约,做到维修不浪费材料,努力降低维修成本七坚守工作岗位,按规定着装并佩戴胸牌,仪表50、端庄,精神饱满,业主投诉及时解决,全天候热情为业主服务八负责在公司统一安排下按照维修流程进行业主家中有关土建维修及其他特约服务方面的高质量维修工作,自接单后15分钟到达维修现场,确保质量合格率95%以上九完成上级领导交办的其它任务客户服务部主管岗位职责直接上级:物业管理处主任一学习并掌握国家有关物业管理的法规条例,认真贯彻执行公司制定的各项规章制度,负责客服接待的全面管理工作二熟悉小区的总体布局,每栋楼的基本情况,设施设备的配置和基本功能三熟悉业主和使用人背景情况,建立业主档案,所有业主资料必须保密,妥善保存四熟练掌握各种手续的办理程序和收费明细,并能给业主(使用人)或其他人员准确答复五负责业51、主(使用人)的接待投诉处理回访及上门收费工作,虚心听取业主(使用人)的批评与建议并及时上报,同时,积极向业主等宣传国家有关的法律法规,及时传达公司及管理处各项通知,经常与业主沟通,保持彼此良好的关系,最大限度满足业主(或使用人)需求,不断提高与业主的沟通协调能力,保障收费率达到98%以上六按计划部署本部门的各项工作并检查落实,制定和补充岗位职责管理规定工作流程,报请经理批准后实施七负责本部门员工的学习和专业技能培训,掌握队员的思想动态,做好思想教育工作做好监督检查工作,严格公平公正考核,以身作则,实现规范化程序化标准化管理八负责小区信息发布,保证公司与业主住户的有效沟通,配合居委会搞好社区文化52、建设工作九负责业主接房手续所有资料的准备及办理,签订前期物业管理服务协议装修协议,登记录入业主个人信息等工作十每半年一次向住用户发放物业服务工作满意度调查表,对合理的建议及时整改,满意率达95%以上十一熟练掌握突发事件应急处理方法,以便及时处理出现的各类紧急情况,不能解决的及时向管理处主任或经理汇报 十二完成上级领导交办的其他工作 客户服务部客服员岗位职责直接上级:客户服务部主管一学习并掌握国家有关物业管理的法规条例,认真执行公司制定的各项规章制度二熟悉小区的总体布局,每栋楼的基本情况,设施设备的配置和基本功能三熟悉业主和使用人背景情况,建立业主档案,所有业主资料必须保密,妥善保存四熟练掌握各53、种手续的办理程序和收费明细,并能给业主(使用人)或其他人员准确答复五负责业主(使用人)的接待投诉处理回访及上门收费工作,虚心听取业主(使用人)的批评与建议并及时上报,同时,积极向业主等宣传国家有关的法律法规,及时传达公司及管理处各项通知,经常与业主沟通,保持彼此良好的关系,最大限度满足业主(或使用人)需求,不断提高与业主的沟通协调能力,保障收费率达到98%以上六负责小区信息发布,保证公司与业主住户的有效沟通,配合居委会搞好社区文化建设工作七负责业主接房手续所有资料的准备及办理,签订前期物业管理服务协议装修协议,登记录入业主个人信息等工作八每半年一次向住用户发放物业服务工作满意度调查表,对合理的54、建议及时整改,满意率达95%以上九熟练掌握突发事件应急处理方法,以便及时处理出现的各类紧急情况,不能解决的及时向主管或管理处主任汇报 十完成上级领导交办的其他工作环境维护部主管岗位职责直接上级:物业管理处主任一全面负责辖区内物业公共部位的清洁卫生和环境绿化工作,掌握国家有关物业管理的法规条例,监督检查本部门员工遵守公司的各项规章制度,并严格公平公正考核,以身作则,实现规范化程序化标准化管理二负责制定补充和完善环境维护部各项管理制度岗位职责绩效考核工作流程及各种突发事件应急预案,报请经理批准后实施三 熟悉和掌握小区的总体布局,各楼层数及楼内外各个公共保洁区域的面积,全年365天随时保持小区整体干55、净整洁四熟悉小区栽种所有绿植的习性,科学养管,保持生长旺盛,保障成活率在95以上同时负责小区的灭鼠灭蟑螂灭蚊蝇等专项工作五科学合理分配保洁员保洁区域,高标准要求保洁质量,每天检查定期组织员工清理沟渠井道水系化粪池清理,雨雪大风等特殊天气提前布置好每名保洁员的工作六负责协调配合管理处其他部门开展工作,向管理处主任提出公司管理方面的合理化建议七协助办公室做好清洁员工的招聘培训服务规范教育考核等管理工作,并对清洁工作标准进行技术指导与示范,每月提出对清洁员工的奖惩意见八负责保洁物品及设备采购申报,建立领用制度,搞好成本及物品使用周期核算,从节约使用到自己制作,达到节能降耗目的九每月26日向管理处主任56、上交当月完成的主要工作及下月工作计划十以高度的责任心和执行力完成上级临时安排的其他工作环境维护部绿化管理员岗位职责直接上级:环境维护部主管一认真遵守执行物业公司制定的各项规章制度,热爱公司热爱本职工作,全面负责小区所有绿化苗木的种植和养管工作二熟悉小区栽种所有绿植的习性,科学养管,做好绿化带和草坪绿篱树木的养护工作,定期浇水除草施肥修剪喷洒农药,确保小内绿植生长旺盛,无虫害三及时对所缺少苗木进行补载,确保绿植无死苗,草坪无斑秃,成活率95%以上四正确合理的使用所需工具及机械设备,避免安全事故的发生,厉行节约,避免浪费,并做好工具设备的日常维修养护工作五对破坏绿化及有损公司利益的事情有权加以制止57、,维护企业权益六对绿地卫生进行及时清理,做到草坪内无烟头,纸屑等杂物七提前做好各种过冬的防寒措施,确保各种绿植安全过冬八在完成本部门工作的同时积极配合其他部门的工作,并对公司存在的问题提出合理化建议一、 完成领导交办的其他临时任务保洁员岗位职责直接上级:环境维护部主管一根据主管工作安排,负责分配保洁区域的卫生清洁工作,全年365天随时保持干净整洁,各部位具体保洁标准如下:1一层瓷砖地面电梯轿厢单元门每日擦拖三次;散水楼前绿化带每天清理一遍,以上部位随时保洁,做到无灰尘无污迹2二层及以上瓷砖地面门厅玻璃每日清扫一次,每周拖擦三次,随时保洁,做到无灰尘无污迹3走廊大理石墙面地下储藏室公共区域及地下58、储藏室雨水棚2米以下每周擦抹三次,2米以上每周擦抹一次,地下储藏室每周清扫两次,随时保洁,做到无灰尘无污迹4步行楼道区域台阶扶手及门窗每日清扫保洁一次,每周拖擦两次,随时保洁,做到无灰尘无污迹无杂物5景观广场小品平台花盆每日清扫一次,每周冲刷两次,随时保洁,做到无灰尘无污迹6景观灯景观区宣传栏果皮箱健身器凳子垃圾箱门口宣传栏每日擦抹保洁一次,随时保洁,做到无灰尘无污迹无杂物7绿化区域草坪灯音箱地下车库出入口每日清理一次,每周擦抹两次,随时保洁,做到无无污迹无杂物8水系叠水墙椰子树铁树地下停车场每周清刷清扫一次9主道便道地上车库前小广场,幼儿园会所前广场每日全面清扫两次,随时保洁,做到无积土无积59、水无杂物10路灯自行车棚每月擦抹两次;垃圾清运每日两次;隆昌路主路及以北至商业门脸南门口区域每日彻底清扫两次,随时保洁,做到无积土无积水无杂物二遵守公司的各项规章制度,高标准要求自己,文明服务,礼貌待人,维护公司的形象,和业主建立和谐友好关系,无业主投诉三随时服从公司安排,清理沟渠井道水系化粪池雨雪和大风等特殊天气的保洁工作及小区的卫生消杀工作四负责保洁区域的安全巡视工作,发现电梯消防设施及其他公用设施等损坏或人为破坏,漏电跑水跑气乱贴乱画和破坏绿化等情况及时呼叫监控室或向上级领导汇报五保管好领用的保洁用品,节约使用,动手自己制作拖布六负责完成临时交办的其他任务秩序维护队队长岗位职责直接上级:60、物业管理处主任一学习并掌握国家有关物业管理的法规条例,认真贯彻执行公司制定的各项规章制度,对小区的安全保卫车辆管理和消防工作负全面责任二熟悉和掌握小区的总体布局,安防消防设施的配置和操作设防范围和区域功能控制等详细情况,了解小区其他所有设施设备的位置功能控制等基本情况三负责制定公司的安全保卫制度及各种突发事件应急预案,部署秩序维护队的工作并检查落实制定秩序维护岗位职责安全制度管理规定工作流程,报请经理批准后实施四负责班长和队员的培训学习训练监督检查遵守公司的各种规章制度,并严格公平公正考核,以身作则,实现规范化程序化标准化军事化管理掌握队员的思想动态,做好思想教育工作五组织开展以“防火防盗防骗61、防破坏防自然灾害”为中心的安全教育和法制宣传教育工作组建义务消防队,每季度对队员进行一次培训学习和实战训练,制定消防安全疏散及灭火预案,发现火警火灾必须迅速赶赴现场,协助领导组织扑救,事后调查火灾原因,记录并上报 六合理安排好24小时执勤巡逻任务,定时不定时(晚上零点之后的检查,一周不少于1次)对各岗位执勤人员的工作进行巡查督导七协调好主管公安机关和片警的关系,积极配合公安部门打击辖区发生的违法犯罪活动 八负责处理安保工作中遇到的疑难问题,不能解决的及时向管理处主任或经理汇报 九负责装修巡视管理,及时发现并制止违规装修和私搭乱建现象十负责本部门配发的器械各类物品的保管和保养;负责辖区消防器材的62、日常的巡查测试等工作十一以高度的责任心和执行力完成上级临时安排的其他工作秩序维护队班长岗位职责直接上级:秩序维护队队长一学习并掌握国家有关物业管理的法规条例,认真贯彻执行公司制定的各项规章制度,对当班时间内小区的安全保卫车辆管理和消防工作负责二熟悉和掌握小区的总体布局,安防消防设施的配置和操作设防范围和区域功能控制等详细情况,了解小区其他所有设施设备的位置功能控制等基本情况三部署本班的工作计划安排,检查班内队员的着装仪表,巡查各岗工作执勤情况四负责监督检查本班队员遵守公司各项规章制度情况,以身作则,严格公平公正考核,实现规范化程序化标准化军事化管理五负责小区路灯的定时开关,在能见度低于或高于163、0米时开关路灯六负责小区内私搭乱建及占用公共部位私自安装设施的管理,及时制止乱贴乱画行为和各种破坏活动七负责处理工作中遇到的疑难问题,不能解决的及时向上级领导汇报八负责做好交接班工作,切实做到交接清楚责任明确,起到承上启下的作用九每季度对队员进行一次各类应急预案的培训学习和实战训练,遇突发事件带领全班按应急预案程序快速反应,妥善保护现场并及时上报十尽职尽责,文明执勤,秉公办事,敢于向各类违法行为作坚决的斗争,保卫公司和小区业主的人身和财产安全十一热情接待业主,文明服务,礼貌待人,不断提高与业主的沟通协调能力十二努力完成上级临时安排的其他工作安防消防监控中心班长岗位职责直接上级:秩序维护队队长一64、学习并掌握国家有关物业管理的法规条例,认真贯彻执行公司制定的各项规章制度二熟悉和掌握小区的总体布局,安防消防设施的配置操作设防范围和功能控制三按计划安排好本班的工作,检查班内队员的着装仪表工作执行情况等四负责本班队员的培训学习训练,掌握队员的思想动态,做好思想教育工作以身作则,监督检查遵守公司的各种规章制度情况,并严格公平公正考核,实现规范化程序化标准化军事化管理五正确操作和爱护监控中心安防消防设施,保证二十四小时不间断工作,出现问题够做到日常调试和维修,遇到的疑难问题不能解决的及时上报六发现显示屏上的违法犯罪活动破坏活动乱贴乱画活动各种可疑情况或接到报警,应及时呼叫巡逻队员或维修部等部门联动65、,第一时间到达现场七负责对智能卡开通和解除授权,负责保存好车辆办卡信息巡更记录及所有录像资料随时协助公安机关调查各类案件八尽职尽责,文明执勤,敢于向各类违法行为作坚决的斗争,保卫公司和小区业主的人身和财产安全九禁止无关人员进入监控室,未经批准,任何人不得查看录像资料,任何人不得将摄录资料外泄十以高度的责任心和执行力努力完成上级临时安排的其他工作监控中心队员岗位职责直接上级:监控中心班长一学习并掌握国家有关物业管理的法规条例,认真贯彻执行公司制定的各项规章制度二熟悉小区的总体布局,安防消防设施的配置和操作设防范围和功能控制,具体要求如下:1熟练的操作各个部位录像的回放保存和移动2熟练操作停车场I66、D卡和蓝牙卡开通授权解除授权,随时登记查阅车辆资料3熟练操作周界报警系统的布防撤防功能,发现异常情况及时通知巡逻人员4熟练操作高速球摄像机在大屏幕上的切换及放大和缩小功能5熟练操作电梯轿厢紧急报警和监控室的对讲通话6熟悉并掌握火灾报警控制系统的各类按钮功能和各种操作7消防安防设施设备的日常调试和简单维修三正确操作和爱护监控中心安防消防设施,保持监控中心干净整洁,保证安防消防系统水电表充值抄表系统单元对讲系统及监控室其他设备二十四小时不间断工作四随时观测监视器,能够当时发现各种违法犯罪活动破坏行为乱贴乱画等各种可疑情况,并及时报警或呼叫巡逻队员联动,第一时间到达现场事后做好详细文字记录对电话报案67、及各类刑案治安案件火灾事故等应迅速按照应急预案程序处理五值班中不得擅离职守和会客,交接班工作做到交接清楚,责任明确,工作中遇到的疑难问题,不能解决的及时向上级领导汇报六负责对智能卡开通和解除授权,负责保存好车辆办卡信息巡更记录及所有录像资料随时协助公安机关调查各类案件七尽职尽责,文明执勤,敢于向各类违法行为作坚决的斗争,保卫公司和小区业主的人身和财产安全八禁止无关人员进入监控室,未经批准,任何人不得查看录像资料,任何人不得将摄录资料外泄九以高度的责任心和执行力努力完成上级临时安排的其他工作门岗维护队员岗位职责直接上级:秩序维护队班长一熟悉国家有关物业管理的法规条例,严格遵守和执行公司制定的各项68、规章制度二对出入小区的车辆行人盘查登记;运进运出物品核查;施工人员出入证的检查,提示安装太阳能空调防护栏等设施办理手续,发现可疑人员通过对讲机呼叫跟踪三熟悉辖区的基本情况(包括楼层结构消防监控等器材车辆信息与业主入住情况等)四负责处理门岗执勤时遇到的各种问题,不能解决的及时向上级领导汇报快速反应,妥善处理五尽职尽责,文明执勤,秉公办事,敢于向各类违法行为作坚决的斗争,保卫公司和小区业主的人身和财产安全六热情招呼业主,文明服务,礼貌待人;扶老携幼,为老弱病残及醉酒业主提供帮助七劝阻小摊小贩及各种推销人员进入小区八努力完成上级临时安排的其他工作巡逻队员岗位职责直接上级:秩序维护队班长一熟悉国家有关69、物业管理的法规条例,严格执行公司制定的各项规章制度二熟悉和掌握小区的总体布局,安防消防设施的配置和操作设防范围和区域功能控制等详细情况,了解小区其他所有设施设备的位置功能控制等基本情况按巡更要求负责区域巡逻,不留死角,并认真做好巡更记录三巡查消防监控等器材设备是否完好;供水供电有无跑冒滴漏等导常情况及气味;加压泵换热站电梯等设备运转是否正常发现问题及时通知工程维修,发现业主车辆未锁车窗未关等情况应第一时间通知业主四夜间注意询问从各楼道进出的可疑人员,加强人员进出管理,确保管区安全五及时制止占用公共部位随意安装设施堵塞消防通道破坏绿植乱丢垃圾乱贴乱画行为和各种破坏活动,遇突发事件应紧急呼叫班长和70、其他队员,做到快速反应六尽职尽责,文明执勤,秉公办事,敢于向各类违法行为作坚决的斗争,保卫公司和小区业主的人身和财产安全七热情招呼业主,文明服务,礼貌待人,不断提高与业主的沟通协调能力八努力完成上级临时安排的其他工作工程维修部工作标准一每日巡查1次小区房屋单元门楼梯通道以及其他共用部位的门窗玻璃,小区路面围墙井道健身休闲设施儿童娱乐设施照明设施,门禁周界报警监控系统等做好巡查记录,并及时维修养护达到无人为造成停水停电停暖现象;路灯楼道灯健身器材等设施设备及屋面楼道等公用部位完好率不低于95%二主管负责每周一次对小区内所管辖的设备设施进行检查,遇特殊天气需加强巡检次数,对即将发生的问题进行预见并71、采取必要的措施进行处理三每半月对消防系统启用一次,每季度保养一次,每年检修一次,对探测装置每年分批检查检验一次,消防栓箱封闭管理,每周循环检查一次,每半年开箱检查一次, 每月对发电机启动二次,作好记录四每年第四季度对房屋共用部位共用设施设备的使用状况彻底检查一次,编制维修更新改造计划和住房专项维修资金使用计划,提出报告与建议,经公司同意后组织实施 五小区道路平整,主要道路及停车场交通标志齐全规范公共区域内的雨水污水管道沟槽每季度检查疏通一次,雨水污水井每半年检查清掏一次,化粪池每年清掏一次,每季度检查一次,发现异常及时清掏,防止外溢 六按照有关规定,每年进行一次房屋避雷检测,符合避雷规范要求七72、建立共用设施设备档案(设备台帐),设施设备的运行检查维修保养等记录齐全设备房保持整齐清洁,通风,无跑冒滴漏和鼠害现象设施设备铭牌标识规范统一完整,设备操作规程保养规范管理制度公示在显著位置八对共用设施设备进行日常管理和维修养护,急修15分钟内其他报修40分钟内到达现场,由专业机构负责的,发现问题应及时通知有关机构建立报修投诉台账,报修服务24小时内回访,投诉3个工作日内回复 九载人电梯24小时正常运行,监督维保单位对电梯按照维保合同和规范要求养护维修和定期检验检测十认真遵守安全操作规程,无安全人身责任事故年度内业主投诉率不得超过5%十一容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施,对可能73、发生的各种突发设备故障有应急方案(停水停电电梯故障消防等)公司各项管理制度员工考勤管理办法目的 考勤制度是公司进行正常工作秩序的基础,是对公司全体职工进行出勤检查与管理的基本依据,同时也是提高全体职工素质圆满完成各项工作任务的重要保证,对于建立和打造一支具有凝聚力和竞争力的和谐团队具有重要作用为此,参照国家有关法规,结合公司实际制定本办法;管理原则员工必须严格遵守请销假制度,因事需要请假,必须办理请假手续,填写请假单后方可离开工作岗位,返回公司后按程序及时销假未经批准擅离岗位者按旷工论处各部门负责人负责本部门人员的出勤管理,由办公室统计记录,并负责监督工作时间公司实行每周五天工作制,每天工作八74、小时上班时间一到,立刻投入工作状态上午:8:0012:00 下午:13:3017:30(冬季)14:0018:00(夏季)周六或周日(倒休一天)实行统一加班一天,公司按相关规定发放单休加班费每逢收费高峰期或其他需要周六周日上班时,倒休临时调整到周一至周五的时间请假批准权限执行经理项目管理处主任主管队长财务办公室人员请假需经理批准;部门其他员工请假两天以下,由部门负责人批准部门其他员工请假两天以上,需由部门负责人审核,并报项目管理处主任批准迟到早退管理当月迟到早退10分钟以内的,第一次批评警告,第二次罚款5元,二次以上每次按上次罚金2无故迟到早退1小时以上,罚款40元并扣半天工资请假加班管理员工75、请假分为以下几种具体规定如下:事假:员工因事必须亲自处理,需提前通知部门负责人及考勤人员因事临时请假外出者,不得超过1小时超出1小时,不满4小时者按事假半天计算超过四小时按一天计算,外出不请假者按旷工计算全年事假累计不得超过15天,事假期间不发工资全年事假合计超过15天者,公司不予安排第二年的级档工资晋升或给予降级降档处理事假工资扣除方法:(应发工资总额30天)事假天数病假:员工普通伤病疾病或生理原因,必须治疗或休养者,按下列规定请假:未住院者,全年累计不超过15天;住院者出院后和休养期全年累计不得超过30天病假逾期者按事假处理,再超期者视为自动离职病假工资扣除方法:(基本工资30天)病假天数76、婚假:员工在公司工作满一年的在册员工,正常年龄婚假3天,晚婚者婚假15天(含公休日),婚假者需逐级审批,特殊原因可分段休息,有效期一年;再婚者不享受晚婚假;婚假期间只发基本工资和三险金,不计单个加班和绩效工资丧假:员工的直系亲属死亡,由公司行政领导批准酌情给予2-3天的丧假,计发全额工资;非直系亲属死亡,丧假按事假处理产假:达到国家规定的生育年龄,在公司工作满12个月的女性员工怀孕,正常产育者给予45天假期,晚育者给予产育者90天假期(含公休假日法定假日),期间只发放基本工资加三险金产育期满后不再享受喂奶假产假结束后,若还不能正常工作,其工作岗位保留一个月,一个月后仍然不能正常工作者,视为自动77、离职;违反计划生育政策的女员工产育,不享受产假待遇工伤假:员工因公负伤,依情况给予工伤假,假期期满后应主动复工,否则按旷工处理年休假:在公司连续工作1年以上的员工,享受带薪年休假年休假可由公司统一安排到春节一并休息自2004年1月1日起,员工在公司工作满1年不满10年的,年休假5天;满10年不满20年的,年休假10天;已满20年的,年休假15天事假一年超过5天的不享受年休假,享受婚假丧假工伤假产假的不同时享受年休假公休假:公休假包括元旦春节清明节“五一“国际劳动节端午节中秋节国庆节按照国家规定:新年,放假1天; 春节,放假3天; 清明节,放假1天; 劳动节,放假1天; 端午节,放假1天; 中秋78、节,放假1天;国庆节,放假3天遇国家规定调整时再做补充外出管理:原则上所有人员须先到公司签到,方能外出办理各项业务特殊情况需经部门负责人批准,不办理批准手续者,按迟到或旷工处理员工外出办理业务前须向本部门负责人申明外出原因及返回公司时间,同意后方可出行;直属上级不在可通知办公室请 假 条 部 门姓 名请假时间请假事由部门主管管理处主任经理员工学习培训制度培训目的 为了持续不断提高员工的服务水平专业技能和形象素质,为了打造一支一流的先进的让业主认可的物管团队,以不断的延续和提升品牌培训要求1年初由主管级以上人员列出自己的培训计划(月周日)需要参加的培训人员名单和培训内容交办公室,办公室综合汇总后79、制定详细合理的培训时间,培训计划可根据每月或每周的实际情况由办公室进行调整2要求每一堂培训课程都要精心准备,要有清晰的培训目的详细的培训材料和发给学员的学习要点3每次培训后由培训师出1020道考试题交办公室主任,每月半年一年各一次,由办公室主任汇总精选考题组织考试,成绩作为年终评优树先和进级进档的参考条件任何人透露考题内容按严重违纪处理4每堂培训课程由办公室提前一天通知参培人员,未经小区经理批准任何人不得迟到早退或不参加培训和考试,否则按旷工处理5要求参培人员关闭手机认真听讲作好记录保存好学习要点积极讨论,并做到学以致用6培训时间可定为正常工作8小时以外的时间新员工入职培训1环境维护员培训一天80、,上午进行企业文化公司规章制度培训,下午进行现场实际操作培训,由部门主管负责2秩序维护员培训三天,第一天进行企业文化公司规章制度岗位职责和法律法规培训,由公司办公室负责;第二天和第三天进行小区环境熟悉规范动作训练具体问题处理方法培训,由维护队长负责3维修技工培训三天,第一天进行企业文化公司规章制度岗位职责和法律法规培训,由公司办公室负责;第二天和第三天进行小区环境熟悉设施设备操作及养护培训,由维修主管负责4客服办公室及各部门主管以上的行管员工培训五天,第一天和第二天进行企业文化公司规章制度岗位职责和法律法规培训,由公司办公室负责;第三天为专项业务的培训,第四天和第五天为实践工作培训,分别在客户81、服务部工程维修部秩序维护队环境维护部等各工作岗位进行工作体验(二)在职员工周期性培训1由总经理负责在每周例会上进行集团公司文件学习新法律法规学习案例研讨学习及新管理模式的培训2副经理和各部门主管负责对所辖部门员工进行专业培训,每月最少不低于一次 “首问负责制”管理规定管理目的为了更好的为业主提供方便快捷满意的服务;为了不断增强员工的服务意识,自觉维护公司“诚信务实高效”的品牌形象,防止工作中出现推诿扯皮现象,特制定本管理规定概念首问负责制是指第一接待人对业主或他人的报修咨询提问和求助等负责解答解决问题或引导办理并负责到底的一种的制度第一接待人即为首问责任人,包括各部门班组长及所有行管人员和维修82、部员工执行要求对来人或来电提出的咨询投诉和业务办理等问题,无论是否属于本部门范围的事情,首先受到询问的员工要负责指引介绍或答疑,不得以任何借口推诿拒绝或拖延处理时间 首问责任人能当场处理的,要当场解决不能当场处理或不属于职责范围内的,应该做到: A向对方说明原因,给予必要的解释; B将来人带到或指引到相关部门办理; C可用电话与相关部门联系,及时解决;D转告有关的电话号码或办事地点答复来人来电提出的问题时,既要准确地掌握法规和公司制度,又要坚持实事求是的原则对于不清楚掌握不确切的问题及时请示有关领导,给予对方一个准确的解答对于确实解决不了解释不了或不属于本公司管辖的问题,应耐心向对方说明情况 83、答复介绍和指引时,首问责任人态度要热情用语要文明,要杜绝服务忌语,避免“门难进脸难看话难听事难办”的现象发生,努力树立高标准高素质的良好形象首问责任人要随时跟踪问题处理直至完好,并及时上门或电话回访,做好记录 4责任追究对于有下列情节者,公司将给予批评教育经济处罚调离岗位等处理首问责任人对接待事项未及时处理或移交相关部门处理的;首问责任人未及时与服务对象联系,问题未在时限内完成的;忘记接待事项或应告知而没明确告知服务对象有关事项的;对服务对象要办理事项推诿扯皮不负责任的;对服务对象态度恶劣,使用文明忌语的;由于以上原因造成公司或他人损失的办公用品及工具领用管理制度为较好控制办公用品消耗成本,规84、范公司办公用品及工具的发放领用和管理工作,特制定以下管理制度:1各部门使用的工具公用物品个人用品全部由各部门负责人签字领用,然后再根据需要下发给本部门员工,员工领用需签字,领用表由部门负责人保管2各部门物品领用负责人应于每月25日27日根据本部门工作需要编制下月的物品需求计划,并填写办公用品申领表交办公室,由办公室统一汇总整理,并经核查库存状况后填写办公用品采购计划表呈报经理审核同意后进行采购(各部门若需采购临时急用的办公用品,由部门领用负责人填写办公用品申领表并在备注栏内注明急需采购的原因,报经理批准后进行采购并签字发放3所购办公用品一律验收入库,对不符合要求的,由采购人员负责办理调换或退货85、手续4每月1-3日,由各部门物品领用负责人根据上月所报办公用品申领表领取全部办公用品,并填写办公用品领用登记表,若部门领用超出原报计划,需经经理批准,方可发放5工具部分办公用品(如圆珠笔,水笔等)实行以旧换新6各部门物品领用负责人单独设立台帐,对领用物品去向进行登记,以备日后盘点员工离职时应依办公用品领用登记表将所领办公用品一并退回(消耗品除外)7库管人员每季度末对各部门所消耗办公用品进行盘点,统计,核算环境保洁用品管理规定一配发标准:1垃圾清运员:铁钎一把笤帚一把水桶一个雨鞋一双雨衣一件2马路保洁员:扫帚一把笤帚一把簸箕一个小铁铲一个雨鞋一双3水系保洁员:扫帚一把笤帚一把簸箕一个小铁铲一个水86、桶一个抄子一个雨鞋一双4楼宇保洁员:笤帚一把簸箕一个腻子铲一个水桶一个毛刷一个掸子一个玻璃刮一个拖布一个5卫生间保洁员:拖布一个笤帚一把胶手套一双二使用要求:1扫把笤帚胶手套使用期3个月2拖布使用期6个月3玻璃刮毛刷掸子使用期1年4水桶簸箕铁钎腻子铲小铁铲雨鞋工作服使用期2年三管理规定:1摸布自理,线手套3个月发一双2水桶玻璃刮簸箕铁钎腻子铲小铁铲雨鞋使用期到以旧换新3水系清理备用雨鞋10双宽拖布5个大扫把5个以旧换新统一保管4各种保洁用品丢失损坏照价赔偿5保洁员离职各种物品上交齐全,否则最后一个月工资不得领取员工绩效考核办法第一章 总 则第一条 考核目的 为提高员工的工作积极性,激发员工的潜87、能和工作热情,全面提升公司竞争力,保证公司目标的顺利完成,并 在整个企业内部形成一种激励的氛围,特制定本办法第二条 适用范围本办法适用于公司行管科员以上员工第三条 考核要求各公司严格执行本考核办法,原则上不通过严格的绩效考核,不允许发放绩效工资特殊情况,需报公司审核批准后执行第四条 岗位薪酬工资的构成及计算薪酬工资由工资和补贴构成绩效工资考核=绩效系数业绩考核分数第五条 考评内容月度考评分为出勤考评表和工作绩效考评表两部分,并分别以出勤考评表和工作绩效考评表的形式完成工资和绩效工资的考评(表格见附表)第二章 考评事项第六条 出勤考评1员工出勤考评表按照相应分数对应核定的百分比数2其缺勤工资的扣88、除,仍遵照公司考勤管理办法执行第七条 工作绩效考评1被考评人根据其本月实际完成工作业绩情况,在工作绩效考评表中简述主要工作业绩(不超过150字);直接交由主管领导进行考评2月度工作绩效的考核,由各部门根据年度工作任务及量化的主要经济指标制定具体考核办法第八条 考核程序1出勤考评表由各公司人力资源管理部门负责填写员工当月出勤情况,于次月初发给被考核人2被考核人领表后在工作业绩考评表的主要工作业绩描述栏中将上月主要工作进行描述,于每月3日前交给一级考评人,一级考评后,直接呈交二级考评人考评3工作绩效考核实行二级考评,各级考核人根据员工月度业绩完成情况,并结合本单位的考核办法布置各级考评第三章 月度89、绩效工作的核定第九条 绩效工资比例申请各部门结合年度公司下达的主要经济指标和主要工作任务目标及工资费用控制额度,并结合本月任务指标完成程度,按月向公司提出月度绩效工资考核比例申请第十条 绩效工资比例的核定公司根据年度下达的主要经济指标和主要的任务目标以及各部门按月呈报的量化分解任务完成情况,由公司班子会权衡评估后,下达月度绩效工资控制比例(绩效工资控制比例可按10%-90%控制,对工作成绩突出的部门可批准为100%)第十一条 绩效工资的计算1分值实行百分制计分考核实行二级考核,一级考核为主管领导,二级考核为总经理一二级考核权重各占50%2各公司根据员工实际绩效考评结果及其级档中对应的绩效工资额90、,按照公司批准的绩效工资核定的比例,计算员工当月绩效工资3连续两个月考核分值低于70分者,应调岗或解聘4考评得分=(出勤考评分数+工作业绩考评分数)2第四章 附则第十二条 本办法由人力资源部负责解释第十三条 本办法施行后,凡既有的类似规章制度即行废止第十四条 本办法从2011年3月1日起试行附:绩效考核表工作业绩考评表绩效考核表(表一) 考评月份 月姓 名 应出勤 天数 实际出勤天数 出勤率 缺勤事项及天数 迟到 小时早退 小时加班 小时考核项目考核标准及分值(百分制)一级考评 50%二级考评 50%1009080706050出 勤 率98%(含)以上98%95%以上 95%-90% 以上9091、%-85%以上85%-80%以上80%以下 团队合作主动合作良好合作较好合作勉强合作缺乏合作不合作 工作态度以大局 为重积极主动认真负责态度端正态度 较端正态度 不端正 组织纪律严格遵守规章制度能够遵守规章制度基本遵守规章制度需要监督有时 不遵守经常 不遵守 执 行 力迅速有效认真执行能够执行偶尔需要督促需多次 督促执行力差 平均合计(总分5) 加权后得分 扣分标准: 1上班时间做与工作无关的事项,出现一次,扣5分 2不注重礼节礼貌,行为粗鲁,出现一次,扣5分 3办公室及个人卫生不合格,发现一次,扣2分 4无故不积极参与公司组织的集体活动会议培训等,发现一次,扣5分 5不遵守公司规定,随意打听92、与本职工作无关的事项,泄露公司机密,视情节酌情扣2-10分 6浪费公司资源财物,视情节酌情扣2-10分情节特别严重者再从绩效考评中加扣 7遇事推诿扯皮,不敢承担责任,视情节酌情扣5-10分 8谎报事实恶意传播小道消息,给公司正常办公造成一定影响的,扣10分 9违反公司其他规章制度,视情节酌情扣2-10分 10未执行请销假制度,一次扣5分 绩效考核表得分: 分 工作业绩考评表(表二)主要工作业绩描述栏:(150字以内) 考核项目考核标准及分值(百分制)一级考评 50%二级考评 50%1009080706050月度工作任务进度完成情况 占50%全部完成工作计划,并超额完成计划外工作全部按计划完成工93、作,时间安排合理工作任务基本上不延误,符合进度要求较少项工作未完成,略微影响进度,需下月补充完成较多项工作未完成,影响进度计划,需下月占用较多时间完成计划内多项工作不能按时完成,进度严重滞后工作质量与效率 占20%所有工作均高质量完成,无任何差错所有工作基本按要求完成偶有差错并能迅速纠正不太注意细节,出现较少差错,效率较低工作质量欠佳,出现较多差错,效率低工作完成大多不合要求或差错较多,效率差基本职责履职情况 占20%严格履行岗位职责开拓性强履职良好业务精细基本能够履行岗位职责要求,业务较精细偶有失误部分职责不能履行失误较多需督促才能完成离岗位职责要求相差较远服务意识 占10%服务意识强,主动94、及时有效有服务意识,主动及时不需上级监督服务意识一般,需要上级督导服务意识受情绪化影响有间断性服务意识较差,主观能动性不强服务意识差,有被投诉按比例得分 加权后得分 工作业绩考评表得分: 分总经理特别奖罚分数: (绩效考核表得分+工作业绩考评表得分)2= 分最终合计: 分 评语: 被考评人: 一级考评人签字: 二级考评人签字: 绿化养护防病虫安全要点与考核草皮1要定期修剪,根据不同季节,长势,合理安排修剪期,以草长不超10厘米为准,一般5-9月约25-30天修剪一次,3-5月和9-11月35-40天修剪一次,(北方地区)当年12月至翌年2月原则上不修剪,修剪后草坪面平整高度约3-4厘米2每次修95、剪后对草皮施一次肥,施后浇透水,保证草皮全年常绿3每巡查草皮,发现杂草及时清除,使草坪纯度控制在优类小区95%,一般小区90%以上4拾除草地花丛内石头纸屑等杂物绿篱定型植物1 绿篱生长前期未成型之前,以密枝修剪为主,成型后以造型修剪为主修剪的篱面要平整圆滑顺直,绿篱造型植物造型优美丰富,修剪下的枝叶要立刻清除造型后,对生长超过篱面的枝条要及时剪除,超出篱面的枝条长度应控制在10厘米内2绿篱保苗率95%残缺或死亡部分要在一个月内补种好3绿篱造型植物在每年的3-8月期间,约50天施一次氮肥,9-11月期间的40天施一次复合肥,每亩地每次施肥量为15市斤乔灌木1每周巡查,及时修剪枯枝病虫枝霸王技下垂96、枝等修剪下的枝叶,要立刻清除2根据灌木长势,该造型的要及时造型;造型后要及时修剪超过形状外的枝叶,一般以控制形状外的枝叶长不超过20厘米这宜3灯道树保率要达到98%,树干粗壮,修剪及时,主干高度一般控制在2.5-3米分枝合理,树身直,枝叶茂盛4一般每二个月施一次复全肥,保证长势旺盛对生长茂盛的大乔木,可以不施肥浇水1室外绿化要根据不同季节天气,不同植物品种生长习性,不同栽培目的,不同土壤每天隔天或几天淋水一次因天气炎热干旱而出现水分不足时,则必须相应增加浇水次数,保证所有植物不因缺水而萎蔫2天晴季节,室外盆栽每天浇水一次;栽在花基的3-4天浇一次水,雨天则不浇;室内盆栽每周浇水2-3次植物保护97、区1以预防为主,综合防治,做到勤观察,早发现,早防治2使用农药必须以不伤害健康为前提,使用高效低毒无臭无异味农药3喷撒农药时,必须戴口罩,安全防护手套,穿长袖衣服禁止抽烟及吃东西人应站在来风的上方,防止喷农药吹回人体,造成中毒4喷撒农药后要用肥皂反复多次于流动水中洗手常见的病虫害防治1白粉病:可用50%退茵特800-1000倍或0.1-0.3波美度石硫合剂,或50%胶体硫50-100倍液,每周一次连续二三次均有效2黑斑病:药剂选用75%百菌清可湿性粉剂500-800倍或托布津可湿性粉剂800-1000倍液,50%代森胺600-800倍液,每隔7-10天喷一次,连续多次效果较好3裼斑病:发病后可98、喷70%托布津可湿性粉剂600-800倍液,或50%多菌灵可湿性粉剂400-600倍液,每周一次连续二三次4锈病:用福美锌,石硫合剂定期交替喷射,可以减轻病情5炭疽病:发病期定期75%百菌可湿性粉剂800倍液,或灵菌丹500-800倍液,有较好的效果6立枯病:用800倍液的50%托布津功多菌灵喷2-3次(10天一次)7青枯病:发病期可喷淋0.2%高锰酸钾液或100-200U农用链霉素,土霉素,并适当增施钾肥常见的虫害及防治1蚜虫类:消灭越冬虫源,秋末喷射40%乐果,300倍液以作保护当蚜虫发生时,每隔7-10天喷药一次连续2-3次,可用40%氧化乐果或40%乐果2000倍液或8%滴滴畏100099、倍液喷杀2蚧壳虫类:喷射40%氧化乐果,及25%亚胺硫磷1000-2000倍液如果是盆栽名贵品种,也可以在其根埋入吠喃丹庭院中的2-3年生小树,每株可用10%吠喃丹40克左右3螨类:用20%三氯杀螨砜可湿性粉剂800倍液,或用50%久效硫乳油2000倍液,50%滴滴畏乳油1000倍液喷杀4苏马:用40%乐果乳剂300-500倍液,80%滴滴畏乳剂3000倍液,50%马列拉硫磷乳剂4000倍液,50%休养虫螟松乳剂2000倍防治效果良好5蓟马:用40%乐果乳剂300-500倍液,80%滴滴畏乳剂300倍液,50%马拉硫磷乳剂400倍液,50%杀虫螟松乳剂2000倍防治效果良好执行操作要领1及时浇100、水,根据不同品种生长习性,地段(室内或雨水淋不到的墙边2-3天要浇一次水)2随时注意观察检察有没有害虫发生,并及时做好枯枝落叶病枝叶的清理和药物防治工作,并将防治情况向绿化部汇报3日常管理要正常,枯枝弱枝,病枝要及时剪除,定期松土,见杂草就除,保持绿化区内无杂草4施肥要讲科学,掌握好“两适”“三看”的要领(适时适量,看生势看品种看季节),动施淡施的施肥原则办公室空调使用管理规定为加强公司各办公室监控室空调使用管理,本着正确使用安全管理,节约能耗的原则,根据季节气温的变化,对空调的开启使用管理作如下规定:一空调的开启使用1. 每年空调的开启时间从室外温度达到30度,室内温度达到28度以上才能开启101、空调,且设定温度为26以上,不允许设置太低2. 每年空调开启前要对空调里的灰尘进行清除,由工程维修部专人对室内机滤网及室外机散热片上的灰尘进行一次精心全面的清洗,待水液干燥后方可启动3. 工作时间室内没人要关上空调,下班时最后离开办公室的人员一定要检查空调是否已经关闭,各部门领导要以身作则且经常提醒员工注意关机,要养成随手关机的习惯4. 室内开放空调时要关好窗户并尽量把门掩上,为了不影响工作,请在门上粘贴“空调开放,随手关门”之类字样5. 空调开启时,不要随意扭动空调及扇叶的方向,以免损坏空调6. 开启空调时,若出现跳闸及异味等情况时,应立即关上空调并马上通知工程维修前来解决,以防意外事故发生102、 二.空调的使用管理责任1各部门负责人为本部门空调使用管理责任人2室内无人时,最后离开室内者应随手关闭空调3空调遥控器要妥善保管,造成丢失或损坏的,应照价赔偿4由于空调的使用开启不当,造成空调损坏或不能正常运行,应追究其使用者责任 5注意用电安全,发现电路或空调故障要及时停止使用并报修,不得强行使用6长时间不用空调,应将插头拔下,将遥控器内电池取出,同时做好室内和室外机的保洁工作7任何因人为因素对空调造成损坏的,需照价赔偿8发现室内无人而空调照转及下班空调未关机的现象,将对相关人员给予经济处罚档案管理制度档案构成1物业承接验收档案:包括在办理物业承接验收时,根据物业管理条例规定,建设单位向物业103、服务企业移交的全部资料2业主信息档案:包括家庭成员基本情况(姓名性别年龄职业联系方式身份证复印件)入伙资料(入伙通知书购房时签订的临时管理规约验房时签订的物业验收单)装饰装修资料(装修申请表协议书竣工验收单违规整改保证书)日常服务资料(业主报修投诉处理记录服务工作回访及由业主签字的相关资料)3共用设施设备档案:包括设施设备台帐(名称型号规格厂家合同书说明书安装调试单位维保联系电话)日常巡检记录,维修保养记录,更新改造情况等4企业行政管理档案:包括经营资料(营业执照组织机构代码税务登记证资质证书收费许可证服务合同上岗证书)内部规章(机构设置岗位职责规章制度管理规定)人力资源(应聘登记表身份证复印104、件健康证明无不良行为证明员工登记表劳动合同培训资料离职审批表)上级文件,请示报告,企业规划,年度总结,各种原始记录,政策法规等5财务档案:包括会计凭证会计账薄会计报表会计文件等档案管理:1凡归档的的各种文字图表等资料均由办公室设专人负责收集整理存档和保管(财务资料由会计负责保管)交接时严格履行移交手续2.凡需归档的文件资料图片做到完整准确,文件材料以原件归档为主,如为复印件须注明原件存放在何处3档案保管人调离更换移交档案时,需编制移交清单,经双方检查合格并签字4如日常需经常查阅的档案应复印备份,原件存放在档案中不得随意使用5因管理不善造成档案资料遗失损坏,公司将视情节轻重追究管理人的责任6技术105、资料保密文件要妥善保管,不准散播其内容,未经领导批准不得给外部无关人员借阅,不准复印,不准带离办公室7业主档案材料属私密性材料,他人无权借阅,保管人员也不得擅自给他人过目8文件资料要合理归档,归档要注意整齐,归档前先将资料分类,按内容或按时间等形式分类9定期清理归档,防止资料堆积混乱,对不必要保存的资料,经领导批准可作销毁处理档案的借阅1凡因工作需要查阅档案资料,在办公室内查阅,不得将文件资料带出办公室2凡因工作需要借阅档案资料,须登记日期用途经手人及归还日期,不得转借他人3凡因工作需要对档案资料进行复印或摘抄文件须经公司经理批准4查阅借阅档案资料不得拆卸调换污损圈点划线涂改等,归还时做到完整106、准确客服日常办理各种手续工作流程一办理装修手续填写装修申请表(需业主亲自办理),装修申请表按顺序编号,再将编号时间填写在住户装修登记本上,将装修许可证发给业主(注:客服员需告之其注意事项,“您在铺地板砖和沙子水泥时,要在有防水层的卫生间,不能在没有防水的客厅或卧室等地方进行,以免渗水影响邻里关系;装修中所产生的垃圾必须实行袋装,集中堆放在各单元门口垃圾筒旁”)二办理施工人员出入证手续:业主填写装修施工人员临时出入证及施工人员临时出入登记表,施工人员在进门时向维护队员出示,过期作废三室外安装卫星天线太阳能热水器空调防护栏封阳台等设施设备的,施工单位或业主需到财务室交纳安全规范施工保证金200元,107、同时业主需签订安全管理责任保证书,施工完毕,验收合格退还保证金其目的并不是要收费,而是从安全角度来考虑,维护小区的整体环境四业主室内装修安装空调太阳能封阳台需验收合格后退还保证金,首先记下业主房号安装项目,确定验收时间,然后通知装修巡视员验收,签字合格后到财务室退费;如是房屋验收,按住户装修登记本上的编号,找出业主室内装修申请表,待装修巡视员验收完后,从其上面签字,到财务室退完保证金后存档五办理携物放行手续:施工人员携物离开小区,需到客服开具携物放行条首先核对业主身份,然后按内容填好,在业主(使用人)签字一栏,或者是业主本人签字,或者是电话确认后携物人签字门卫根据携物放行条核对物品,无误后放行108、住户满意率调查制度一客户服务部每年进行两次(上半年和下半年各一次)业主满意率调查,业主满意率调查应列明业主对以下方面的满意程度:1供电管理;2供水管理;3消防治安管理;4卫生管理;5绿化管理;6公共设施管理;7维修服务;8服务态度二客户服务部对回收的意见表进行统计分析,并将结果(如调查表的回收份数,总的满意率以及分项满意率,业主对物业管理的意见等)书面报告经理三对各部门存在问题,经理提出整改意见,责成有关部门限期解决四对业主的误解,客户服务部应进行必要的耐心解释五对业主满意率调查结果及整改方案应定期向业主委员会进行通报,接受监督六行管人员及相关职能部门应定期对相关业主进行回访七回访时,虚心听取109、意见,诚恳接受批评,采纳合理化建议,做好回访记录八回访中,对业主的询问意见,不能当即答复的,应告知预约时间答复九回访后遇到的重大问题,应上例会讨论,找出解决方案,做到件件有落实,事事有回音接待来访投诉及定期回访制度为加强物业公司与业主的联系,及时为业主排扰解难,把管理工作置于业主监督中,从而集思广益,及时总结经验教训,不断改进管理,提高服务质量,特制定接待来访投诉及定期回访工作制度一接待来访投诉工作1接待来访工作由客户服务部客服员负责,物业公司应广为宣传接待投诉的办公地点电话,让业主投诉有门2任何管理人员在遇到业主来访投诉时,都应给予热情接待,主动询问,耐心细致地做好解释工作,当业主有不理解住110、宅区的管理规章制度时,要晓之以理,动之以情,让业主理解并支持物业公司的工作3对业主投诉来访中谈到的问题,接待人员应及时进行记录,当天进行调查核实,然后将处理结果汇报物业公司责任部门;不能解决的,要将问题和意见向有关部门和经理汇报,由经理决定处理办法4当业主主动前来提合理化建议时,要详细认真地做好记录,并及时向经理汇报,由经理决定采取或制定整改计划,并张榜公布整改措施和表彰“爱我小区”的住户名单,同时给住户优先评选“文明户”5责任部门在处理来访投诉时,要热诚主动及时,要坚持原则,突出服务;不得推诿责任为难业主或乘机索取好处,在处理完毕后应将结果回复业主和物业公司经理,做到事事有着落件件有回音6全111、体管理人员要认真负责,做好本职工作,为业主提供满意的服务,尽量减少业主的投诉批评将业主的不满消解在投诉之前二回访工作1客服回访要求:(1)客户服务部主管把对住户的回访列入职责范围,并落实到每年的工作计划和总结评比中(2)回访时,虚心听取意见,诚恳接受批评,采纳合理化建议,作好回访记录(3)回访中,对业主的询问意见,如不能当即答复,应告知预约时间回复(4)回访后对反馈的意见要求建议投诉,及时逐条整理综合研究妥善解决,重大问题向公司请示解决回访处理率达100%,有效投诉率力争在1%以下2客服回访时间及形式:(1)客服部主管每年上门回访2次(2)客服员按区域范围分工,每季回访1次(3)每季度召开一次112、住户座谈会,征求意见(4)利用节日庆祝活动社区文化活动集会等形式广泛听取业主反馈(5)有针对性地对业主发放住户调查问卷,作专题调查,听取意见3维修回访(1)维修回访由主任主管维修负责人担任其中:主任回访率不低于10%;主管回访率不低于30%;维修负责人回访率不低于60%(2)回访时间安排在维修后一星期之内其中:安全设施维修两天内回访;漏水项目维修三天内回访(3)回访内容:.实地查看维修项目.向在维修现场的业主(住户)或家人了解维修人员服务情况.征询改进意见.核对收费情况.请被回访人签名(4)对回访中发现的问题,24小时内书面通知维修人员进行整改办公网络管理规定根据新的绩效考核制度,为了贯彻落实113、河北集团关于进一步加强网络管理的通知精神,物业公司制定本公司网络管理规定,具体如下:1严禁在工作时间内玩电脑游戏上网聊天(QQMSNUC飞信淘宝旺旺等)因工作需要,由部门主管领导申报经理审批后到办公室备案,方可使用2严禁通过公司的微机网上采购与工作无关的私人物品,严禁工作时间制作个人空间,博客3严禁在工作时间内浏览股票行情网络视频等相关网站4各部室配备的电脑系办公工具,一般不得作为他用闲暇之余,可浏览官方网站文字新闻及图片新闻,但不得浏览非正规网站及娱乐新闻图片5办公室将对各部室电脑进行不定期检查,发现电脑内安装游戏聊天及股票类软件的,发现一次扣罚当事人当月工效奖,发现两次给予开除处理6物业公114、司各部室备案工作QQ号,其他QQ号一律不得使用,以上QQ号作为公司收发文件专用,不得开通空间及下载游戏,不得加与工作无关人员为好友;各部室电脑下载安装飞鸽软件,作为内部文件传送使用,每天8点上班打开7违反网络管理规定,除按照上述规定给予处罚外,同时按照绩效考核管理办法进行考评消防控制中心管理规定1安防消防监控中心为消防重点部位,无关人员不得入内,所有设施的操作必须由持有上岗证的专人负责2消防预警设备应保证二十四小时不间断工作,每天检查所有设施是否正常布防,如发现设备故障应及时排除,确保设备的正常工作若无法解决应及时报告迅速排除3消防电话,消防广播为消防专用设备,在非火警情况下严禁使用4监控中心115、必须保证24小时有人值班,值班中禁止擅离职守和会客,确保监控工作安全有序,并做好值班记录5消防预警设备在正常情况下应设在手动档,以免误操作,在巡查无人时可放在自动档6当消防预警设备发出火警信号时,值班人员应立即通知巡逻队员赶赴现场察看,并作好记录,如有情况根据应急方案实施对讲机的使用管理规定对讲机是物业管理工作中的重要通讯工具,为方便使用和有效管理,特制定本规定:一各部门对讲机要使用专有频道,不得擅自更改,以避免各部门通话时占用同一频道发生信息混乱而影响工作正常运转二各岗位对讲机要有明确的标识和编号,实行专人使用专人管理的原则,责任落实到人,防止问题出现后推诿扯皮三不得改变对讲机的使用功能,保116、持信息畅通,不得调频听收音机,因此对工作造成延误和影响的,每次处罚当事人20元四维护队对讲机充电时由交接双方班长负责统一充电调换(最好是由夜班在后半夜充电);其他部门对讲机按时在下班后充电,必须保证上班时正常使用,因忘记充电或上班期间不带呼不到的,每次处罚当事人20元五对讲机要随身携带,严禁随手乱放,严禁把玩天线及自拆装交接班要认真核查对讲机的使用情况,并认真做好记录如有人为损坏,当班人员除承担相应的维修费用外并处罚金50元/部,如有遗失,由当班使用者照价赔偿六用语规范,内容明确,通话简练例如:“XX收到请回话”被呼方收到后回答:“收到,请讲”然后双方进行通话,通话完毕后被呼方回答“明白”七使117、用对讲机通话时语言文明,不讲污言秽语,不允许在对讲机中聊天谈与工作无关的事情八对讲机由公司办公室统一管理,如需报修报损更换,各部门主管要及时上报办公室蓝牙卡ID卡办理及换卡规定一购买小区地上车库(地下车位)已领取过蓝牙卡(摇控器)的业主需要开卡时,须先到公司财务室办理开卡手续,交纳有关费用后,持财务室开出的蓝牙卡开卡通知单到监控室办理授权二购买小区地上车库(地下车位)未领取过蓝牙卡和租赁地上(地下)车位及其它车辆业主,原则上不办理蓝牙卡,特殊情况需要办理须先到公司财务室按照100元/卡交纳成本费后,持财务室开出的蓝牙卡开卡通知单到监控室办理授权三已办理车辆出入ID卡(白卡)的小区业主,特殊情况118、更换蓝牙卡,须到公司财务室按照100元/卡购买蓝牙卡后,持财务室开出的蓝牙卡开卡通知单到监控室办理授权(已办理的ID卡不再收回,由业主自行保管,监控室负责解除授权)四办理蓝牙卡和ID卡的业主自开卡之日起,一个月内正常使用发生问题,由监控室负责为业主免费维修,如维修不好可更换新卡(解除旧卡授权);如业主在使用中非正常损坏或丢失,公司不再负责维修更换,如业主继续使用可到公司财务室按规定重新购卡办理开通手续违规装修制止及处理管理办法为了更好的维护建筑物的结构安全美观和使用功能,杜绝安全隐患,减少公共区域的破坏,减少邻里之间因装修渗漏污染存在安全妨碍等等问题造成的矛盾和损失,依据国家物业管理条例建设部119、住宅室内装饰装修管理办法等有关法规规章,以及业主在接房时和物业公司签订的住宅室内装饰装修服务协议的相关内容特制定本办法一拆除墙体损坏节能设施改变原设计等1拆改承重墙体柱梁板的扩大承重墙上原有的门窗尺寸,拆除连接阳台的砖混凝土墙体,要求提供保定市房管局和原设计单位(保定市建筑设计院)出具的“无质量问题和无安全隐患的证明”,否则不予退还装修保证金,并向相关部门举报,同时第一时间采取适当强制措施2拆除非承重墙体的,需由业主签订保证书,将来因拆除墙体造成的安全问题自家或邻里家墙体裂缝或漏水等一切问题由业主承担全部责任3将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间厨房间的;改变住宅外立面,在非承重外墙上开门窗120、的,要求提供保定市规划局的审批文件和原设计单位(保定市建筑设计院)出具的“无质量问题和无安全隐患的证明”,并向相关部门举报,同时第一时间采取适当强制措施4损坏房屋原有节能设施(如拆除保温层等),降低节能效果的,要求其恢复原状,否则不予退还装修保证金二拆除护栏封闭阳台增加安装防护网1禁止拆除窗外阳台护栏,对于已经拆除的要求其恢复原状(一楼除外)2封闭阳台材料只能为白色塑钢,并且不得超出外墙面,整体效果需和楼宇外立面协调一致3业主安装防护网建议统一采用不锈钢材质,但不得超出外墙面,整体效果需和楼宇外立面协调一致4一层小院围栏不得改变材质颜色和形状三切割共用烟道切割墙体(剔槽)破坏防水层1切割共用烟121、道用于预埋水电管线的需当下立即制止,要求业主提交所有切割部分材料,并能够和切割部位拼合为一个整体,同时要求把水电管线移出,恢复原状如业主不配合,扣除全部保证金,同时要求业主签订保证书,因切割共用烟道造成的楼上楼下通气堵塞脱落漏水漏电火灾等所有安全问题及造成的损失由业主承担全部责任2切割墙体(剔槽)横向剔凿剔凿深度超过1.5厘米宽度超过2.5厘米的要求提供保定市房房管局和设计院出具的“无质量问题和无安全隐患的证明”,否则不予退还装修保证金,并计入存在装修安全隐患住户档案3破坏防水层装修的业主需签订保证书,承担因防水问题造成的楼下漏水所产生的一切损失,5年后没有防水质量问题退还保证金四封闭下水管道122、检查口封闭空调室外机座将建筑垃圾倒入下水管道1封闭下水管道检查口要求留出检查孔,对于没有预留检查孔的业主要求写保证书,保证将来因楼上楼下下水管道堵塞随时配合物业由业主自行拆除封闭的部位,保障第一时间疏通,并承担由此造成的一切损失,并计入存在装修安全隐患住户档案2封闭空调室外机座的要求业主写保证书,保证将来因封闭的空调室外机座掉落损坏所造成的一切安全问题由业主承担全部责任3将水泥腻子PVC管道碎片玻璃塑料等建筑垃圾倒入下水管道的扣除全部装修保证金,并通知业主向装修施工人员索要五拆改供暖管道和设施一层小院违规搭建挖池1拆改供暖管道和设施(如改装暖气从中取水)的业主要求立即恢复原状2一层小院违规搭建123、挖池要求恢复原状六外来施工人员违反装修协议内容破坏公共设施的超负荷超时使用电梯的应由当事人赔偿损失,情节严重的可报警工程维修夜间值班制度为给小区业主提供全天候服务,保障业主正常生活,经公司领导研究决定执行新的夜间值班制度,具体如下:1由AB区全体维修员工组成一套班组,轮岗值夜班2夜班值班人员值班期间不得睡觉,次日可安排休息,要求手机和对讲机24小时保持畅通,随时可联系到3实行领导夜间带班轮岗制,带班人定为当日班长,范围包括执行经理各区管理处主任各部门主管维护队长等带班班长夜间带班时可睡觉,但第二天不安排休息,要求手机和对讲机24小时保持畅通,随时可联系到4值班人员每月由公司执行经理负责排班一次124、,月底前将下月值班表发给AB区客服监控室工程维修部管理处主任各一份特殊情况可相互换班,但必须报执行经理同意并第一时间通知所有部门更改值班表5值班地点:维修人员在各区维修部值班班长在各区宿舍6值班时间:晚6点至早8点7值班班长负责住宿员工的安全管理及各种突发事件和疑难问题的处理8维修值班人员每天下班前认真填写值班记录,并将未处理事项向主管汇报,将钥匙及相关资料交接给次日值班人员后方可下班9值班人员必须坚守岗位,不得擅自离开小区酗酒或干私活10监控室接到报修及维护队员发现突发事件应及时通知工程维修值班人员,值班人员接到报修后应在10分钟之内赶到现场,如遇自身处理不了的问题应第一时间向当班班长汇报9125、夜间维修值班员工的岗位职责负责AB区配电室电梯供水和消防泵房换热站路灯和公共照明安防设施等公共设施和部位的巡回检查,确保小区正常供水供电及电梯正常运行负责小区公共部位和业主家停电停水停暖的报修处理及各种突发事件的应急处理完成公司领导交办的其他工作此制度于2010年12月16日起执行工程部钥匙管理规定一所有钥匙任何时候须有不少于一把备用,所有备用钥匙须及时交办公室并造册登记二各设施设备房的钥匙应清楚标明,并整齐有序的放置在钥匙专柜中;钥匙专柜由工程维修主管负责三在正常情况下,各设备设施房的钥匙不能借给外单位人员或其他各部门人员,如特殊情况下,必须经主管同意并填写领(借)用钥匙登记表;四工程维修人126、员用钥匙,须填写领(借)用钥匙登记表并签名确认,工程维修人员离开本部门,所有钥匙须缴回五钥匙丢失或损坏时,当事人应填写钥匙丢失/损坏申请表,主管查实后填表补回六工程人员必须妥善保管好领用钥匙,熟悉各钥匙的使用范围,并承担相应责任,每月月底统计一次,填写钥匙月库存统计表七附表:1领(借)用钥匙登记表2钥匙丢失/损坏申报表3钥匙月库存统计表领(借)用钥匙登记表日期设备钥匙名称数量借/领匙原因借匙人归还日期接匙人联系电话钥匙丢失/损坏申报表时间钥匙名称丢失地点丢失或损坏数量原因:丢失或损坏钥匙人工程部主管签字钥匙月库存统计表序号内容(名称)上月库存本月进本月出本月库存备注设施设备故障报告制度为使小区127、设施设备功能齐全运转正常,保证业主日常生活所需,特制定设施设备故障报告制度1凡业主报修或日常巡视发现设施设备出现故障,在组织维修的同时必须向主管小区主任主管经理总经理逐级报告2小区各楼以单元为单位发生停水停电电梯停运在30分以上未恢复正常,维修主管必须到现场亲自组织维修工作并向小区主任和公司主管经理报告3监控室安防监控系统消防控制系统地下车库和大门口道闸出现故障在1小时以上未修好,维修主管必须到现场亲自组织维修工作并向小区主任和公司主管经理报告4其它设施设备出现故障维修在4小时以上未恢复正常,维修主管必须到现场亲自组织维修工作并向小区主任和公司主管经理报告5小区主任和公司主管经理接到设施设备故128、障报修后需亲自督导维修进度,告知客服向业主发出温馨提示并向总经理汇报6如维修不及时,造成业主正常生活和社会不良影响,公司将对相关责任人进行责任追究,并给予相应处罚设施设备报废管理制度一目的:为加强设备报废管理,特定此制度二适用范围:本制度适用于公司所有设施设备报废的控制三职责分工:1设施设备使用部门负责提出设备的报废申请2办公室负责对报废设施设备的确认3财务部负责设施设备报废的审核及相关帐务的处理四控制要求:1设施设备报废的条件符合下列条件之一的必须报废国家有关部门明令禁止或明确规定应淘汰的设施设备已超过使用年限并且不能保证使用安全的设施设备无法修复的设施设备符合下列条件之一的可考虑报废设施设129、备有形磨损严重,修理费超过或接近原设备价值设施设备技术陈旧落后,外形磨损严重,运行效果很差因受自然灾害或事故损坏,修理费超过或接近原设施设备价值设施设备屡屡发生故障或事故,存在较严重的不安全因素,且在经济上不适宜大修或改造已停用一年以上无使用价值的设施设备2设备报废程序设施设备使用部门提出申请,说明设备报废的具体原由及其处理意见,并填写“设施设备报废申请单”报公司办公室办公室负责协调技术人员对报废设施设备进行技术鉴定,确认符合设备报废条件后,在“设备报废申请单”签署意见,转财务部进行审核财务部进行审核,确认设施设备报废的相关手续符合财务规定,在“设施设备报废申请单”签署意见,并报总经理批准后,130、才能将该设施设备报废处理3报废设施设备的处理出售对设施设备进行拆解,可用零部件可作为备件进行保存,无用部件作为废品处理自有设施设备的处理资金交财务部作设备残值处理4报废设备的销帐财务部凭“设施设备报废申请单”注销设备资产,固定资产明细帐或低值易耗品财产保管卡办公室凭“设施设备报废申请单”注销设备登记卡和系统设备台帐使用部门凭“设施设备报废申请单”注销部门分台帐五此制度自2011年3月19日开始执行有偿维修服务管理规定及手续办理程序一室内维修服务:1接到业主报修后进行登记,派维修人员到现场勘查,确定是否能够维修,填写有偿维修服务单并根据公司有偿维修价格,结合具体维修项目,告知业主实际收费金额并写131、在维修单上2业主凭有偿服务维修单到公司财务缴费,财务收费后在维修单上盖章,然后业主将维修单交工程维修部(特殊情况维修责任人可代业主向财务交费)3工程维修部将维修单交专人负责进行维修,维修人员实行维修首接负责制维修完成后清理现场整理工具,请业主验收,并在维修单上签字4维修人向业主说再见,有事请说话,回维修工作室将维修单交维修主管存档二地下室储物间明锁改暗锁:1业主要求更换门锁,在客服部或维修部登记,填写有偿维修服务单2业主持有偿维修服务单到财务室交款50元(其中人工费30元)财务人员收款后在“维修单”上盖章3业主将维修单交维修部,维修人员接到维修单后与业主协商确定具体安装时间4维修责任人更换完毕132、请业主验收并签字,然后回维修工作室将维修单交维修主管存档三室内下水管道疏通:1业主要求室内下水管道疏通,维修部派人到业主家查看是否能够疏通,如能疏通填写有偿服务维修单2根据收费标准结合实际情况向业主报价,业主同意后进行疏通3疏通完毕视实际工作量进行收费,业主并在维修单上签字4维修责任人回维修工作室将维修单及维修费交维修主管,维修主管将维修单存档,将维修费交公司财务消防管理规定一认真贯彻执行消防法规和上级有关消防工作的批示,开展防火宣传,普及消防知识,学习使用消防器材,每月学习训练一次,义务消防员的培训工作由秩序维护部具体负责,各部门协助进行1宣传教育的内容包括:消防规章制度防火的重要性防火先进133、事迹和案例等2宣传教育可采取印发消防资料图片组织人员学习,请专人讲解,实地模拟消防演练等方式进行3秩序维护部队长负责拟定培训计划,由秩序维护部消防负责人协助,定期分批对公司员工进行消防培训消防培训的内容有:(1)了解公司的消防要害重点部位,如配电室加压泵房智能监控室天然气站电梯间库房热力站厨房财务室等(2)了解公司各种消防设施的情况,掌握灭火器的安全使用方法(3)掌握火灾时扑救工作的知识和技能,以及自救知识和技能(4)组织观看实地消防演练,进行现场模拟培训二经常检查记录消防器材设备完好情况,确保消防器材设备装置处于良好状态;检查防火通道,时刻保持畅通;检查防火安全公约的履行情况,及时纠正消防违134、章和消除火险隐患1各部门人员分级检查第一级是班组人员每日自查;第二级是部门主管重点检查;第三级是部门经理组织人员全面检查或独自进行抽查2防火检查的内容(1)员工对防火安全的意识和重视程度(2)各部门安全防火规章制度操作规范防火设备(3)各部门人员按安全防火规范的程序进行操作(4)各种设备物品(尤其是易燃易爆品)的存放是否符合防火的安全要求三发生火灾按照“火灾应急预案”紧急处理1公司员工一旦发现失火,并能自已扑灭时,应根据火情的性质,就近使用水或灭火器材进行扑救并立即通知消防监控中心2火势较大,应立刻通知就近其他人员或巡查的秩序维护部队员灭火并报告消防监控中心向消防机关准确报警,并协助消防部门查135、清火灾原因四消防控制中心管理1安防消防监控中心为消防重点部位,无关人员不得入内,所有设施的操作必须由持有上岗证的专人负责2消防预警设备应保证二十四小时不间断工作,每天检查所有设施是否正常布防,如发现设备故障应及时排除,确保设备的正常工作若无法解决应及时报告迅速排除3消防电话,消防广播为消防专用设备,在非火警情况下严禁使用4监控中心必须保证24小时有人值班,值班中禁止擅离职守和会客,确保监控工作安全有序,并做好值班记录5消防预警设备在正常情况下应设在手动档,以免误操作,在巡查无人时可放在自动档6当消防预警设备发出火警信号时,值班人员应立即通知巡逻队员赶赴现场察看,并作好记录,如有情况根据应急方案136、实施丽景蓝湾小区车辆管理制度为保证小区业主(住户)安全正常的生活秩序,防止因乱停车而引发各类事故的发生,实现丽景蓝湾小区封闭式的管理,制订本管理制度1小区车辆进出施行一车一卡,由业主(住户)自行刷卡进出2购买(或租赁)车库或车位的车辆一律停放在自己购买的(或租赁)车库或车位中,其他任何区域不得停放3未购买(或租赁)车库或车位的车辆一律停放小区道路划定的车位中,其他任何区域不得停放,地上道路划定的车位暂时不收取停车费4具体禁止停车的区域包括:消防通道地上车库前的公共区域绿地便道单元门口地上车位出入口大门内外等等未划定车位线的所有区域5当业主(住户)回来晚了没有划定的车位停放车辆时,车辆不得进入小137、区6外来车辆需要进入小区须到警卫室登记后领取临时日卡,将车辆临时停放在指定的车位上因特殊需要(接送老人儿童病人等)进入小区须登记后停放在所访楼宇前,且停放时间不得超过20分钟及影响其他车辆的通行72吨以上的机动车辆一律禁止进入小区停放,搬家车辆运送安装电器及各种设施车辆运输装修材料车辆等进入小区,门卫做好登记8供电局燃气公司热力公司等工程车辆进出小区,门卫须做好登记并指定停放区域9除执行任务的消防车警车救护车抢险车等其它车辆一律按本制度执行10购买车位和车库的业主(住户)每个车位或车库对应免费发卡一张11所有卡丢失或损坏及时到监控室补办,每张卡收取工本费20元,原卡给予解除授权,作废处理12地138、下车位租赁实行先出售后租赁的原则为了不影响地下车位的出售,对需要租赁地下车位的业主签订临时使用车位协议,签约期限为6个月,6个月内如有业主需要购买此车位,可终止原租赁协议,退还未使用车位时间的租金或另签约其它车位,以保证业主能够及时购买地下车位13每天23:006:00小区南门机动车道关闭上锁,所有车辆只能从东门出入14所有外来车辆及装修车辆一律从东门办临时日卡出入,装修施工人员车辆一律不得进入(除载货外)15业主(住户)各种非机动车辆电动车摩托车进入小区后需集中停放在车棚内,禁止放在单元门口门厅电梯前室地下地上公共走道等公共区域,阻碍他人通行16业主(住户)车辆内不要存放贵重物品,下车后做到139、车卡分离,停放车辆时应使车辆停放入位,并不得对其它车辆构成损害妨碍,离开车辆时应锁好车锁关闭车窗,所有车辆在小区内停放发生刮蹭损坏丢失及各类交通事故,当事人应第一时间报警,由小区民警交通执法部门和保险公司负责处理,物业公司只负责协助调查,不承担任何赔偿责任17车位仅作为业主(住户)停放机动车辆使用,不得擅自改变使用用途,亦不得以改建增建等任何方式改变车位交付乙方使用时的状况租用车位未经甲方事先书面同意,乙方不得将车位转借转让或出租给第三者使用,否则甲方有权立即收回车位,并且不退还预收的费用,同时由此产生的任何后果均由乙方承担18业主(住户)停车压坏草坪绿植路面损坏停车场设施损坏其他各类设施必须140、照价赔偿19严禁携带易燃易爆有害有毒危险品及污染物进入小区20业主(住户)违反以上条款,物业公司有权采取挪移报警拖走解除授权用车位锁锁车等处理方式,并不承担相应责任,由此产生的费用由停放人承担 新建项目物业接管验收流程新建小区物业的接管验收是物业公司代表全体业主根据物业管理合同,从确保物业今后正常使用与维保的角度出发,对委托的物业进行质量验收接管验收的依据1所有已经发布的各专业的验收规范和质量标准(包括国家行业和地方的,较为完备的规范标准)2前期施工合同或协议制定的标准要求3所有各专业施工所用的施工图竣工图样设计变更单4所有设备材料等的技术说明书安装使用说明书和设备设备及主要材料等的清单合格证141、等5隐蔽工程验收记录和中间试验记录6工程质量事故处理记录7前期施工阶段竣工验收报表(包括政府部门和监理公司出具的);分项分部单位工程质量检验评定记录8设备试压试运行合格报告等接管验收的内容在接管验收物业时,应遵循先收建筑物后收公共系统的原则在接管验收建筑物时,应从上现而下验一层收一层管一层;对公共系统的验收,逐一试验接管,但首先应对供配电系统和消防系统进行检查验收1房屋建筑部分的接管验收内容:(1)各单元内的屋顶天花板墙壁玻璃幕墙照明通信风机地面门窗及其他设施是否齐全完好;(2)公共管线公共井间(包括风机房配电间管井间电缆井间通信间);(3)对广场绿化带停车场防空避难层设备层进行检查,作出记录142、2设施设备的接管验收包括:(1)高低压配电间及低压供电系统的接管验收;(2)给排水水系设备中水供暖系统的接管验收;(3)消防及通风系统的接管验收;(4)电梯的接管验收;(5)安防道闸单元对讲系统的接管验收;(6)有线电视及通信系统的接管验收;(7)娱乐设施及健身器材的接管验收三接管验收的程序物业公司进行物业的接管验收须按一定的程序,有计划地进行接管验收的要点1开发公司通知物业公司进行接管验收2在物业公司经理发出接管验收指令后,各相关部门按照经理的要求抽调业务骨干组成物业接管验收小组3接管验收小组应当由以下部门人员组成:(1)办公室负责物业的产权工程设备资料的验收移交工作;(2)客户服务部服负责143、业主资料的验收移交以及协助其他部门的验收移交工作;(3)工程维修部负责房屋本体公共设施安防系统和机电设备的验收移交工作4接管验收开始之前,接管验收小组应做好以下准备工作:(1)与开发商联系好交接事项交接日期进度验收标准等;(2)派出先头技术人员前往工地现场摸底,制订好接管验收计划;(3)提前参与开发商申请的竣工验收和机电设备最终安装调试工作;(4)准备好接管验收记录表格5验收小组根据开发商提供的竣工图样,按设计及施工要求编制接管验收计划和接管验收标准6验收小组依据验收计划标准,按专业分工进行验收7验收小组对房屋质量使用功能及外观质量进行初步检查8在初步检查过程中,检查出未达到验收标准的房屋本体144、设施设备,提出书面整改报告并返回开发商,由开发商督促施工单位进行整改9在施工单位对在验收中未达到验收要求的房屋本体设施设备整改后,验收小组进行了检查员验证,整改合格后进行正式验收10设备的实物验收,要做到以下几点:(1)图样设计与设备的规格型号数量符合;(2)主要设备设施的安装位置与安装质量符合(3)设备与连接整个系统的技术性能应与设计要求符合,检查结果对应不同类设备记录在设施设备接管验收清单中11对物业的其他配套系统设施进行验收,验收结果记录在设施设备接管验收清单相应的表格内12经复验移交人对初检中发现的问题已整改完毕(或双方认可解决方法)的,物业公司给予签署验收合格证明13对于新楼宇的接管145、,物业公司在签署验收合格同意接管凭证时,应向开发商说明:经初验同意接管的楼宇,不等于楼宇质量完全符合国家及设计标准的要求,开发商也不能排除应承担的整改质量缺陷的责任在1年至5年保修期结束时,应在取得物业公司认可后才能向施工单位支付保修金五接管验收时需移交的资料开发商在楼宇资料报交市建筑档案馆的同时,也要移交一份给物业公司存档物业公司对于接收到的图样资料,应在该物业的实物移交7日前,完成验收并归档物业公司需要接管的资料(1)产权资料:1)项目批准文件;2)用地批准文件;3)附属用房批准文件;4)小业主姓名居住位置对应地下室编号建筑面积清单;5)地下车库产权资料及编号平面图(2)政府验收合格资料:146、1)工程竣工验收证书;2)消防工程验收合格证;3)节能办验收合格证书;4)电梯使用合格证;5)供用电协议书;6)供水协议书;7)通讯有线电视具备开通证明;8)其他验收合格证书(3)工程技术资料:1)建筑结构给排水(包括消防)电气(强弱电)供暖天然气安防等工程的全套竣工图纸及各类公共设备使用说明书调试报告等;2)地质勘察报告;3)工程合同及开竣工报告;4)工程预决算分项清单;5)图纸会审记录;6)工程设计变更通知及技术核定单(包括质量事故处理记录);7)隐蔽工程验收记录;8)沉降观察记录及其沉降观察点布置图;9)竣工验收证明书;10)钢材水泥等主要材料的质量保证书;11)新材料构配件鉴定合格证书147、;12)水电空调采暖电梯等设备及卫生洁具的检验合格证;13)砂浆混凝土试块试压报告;14)供水供暖管道试压报告;15)机电设备订购合同复印件单台设备说明书试验记录及系统调试记录;16)其他所有设施承包及购买合同复印件售后联系人和电话清单2移交的资料清单验收工作小组要对开发商移交的资料进行记录并详细填写移交资料清单接管验收的交接表格物业接管验收工作小组在图纸资料房屋本体及单元和设施设备均接管验收完成后制作并填写相关的交接表物业公司各专业部门收集汇总相关的基本资料,将其与开发商移交的资料一并归档物业工程维修部人员依据已移交的设施设备编制设施设备清单列表,具体包括房屋及公共设施等移交验收交接表设施设148、备试用交接表设施设备移交表和设施设备清单接管验收时发现问题的解决办法在物业公司对物业进行接管验收时发现问题的解决办法有以下几种1一般项目的返修对接管验收中发现的非结构性的质量问题,验收小组应在两天内提交工程质量问题处理通知单给开发商(一式两份,一份给开发商,一份由开发商交给承建单位),由承建单位负责返修;同时管理处应留底一份,以便督促整改,并在双方商定的时间内另行复验,直到合格为止也可经双方协商,由建设单位委托管理处代为返修,所需费用由开发商支付2不具备使用功能问题的处理接管验收时,对于因房屋的配套设施脱节和附属工程未完工或由于水电气等外部管线未接通,致使用户不能使用的,应由开发商负责尽快解决149、,等符合接管验收条件后,再进行组织验收3对资料验收中发现的资料不全不真实不合格等问题,接管验收小组应当将问题逐项记录下来,积极同开发商联系解决,必要时由物业公司经理协助进行应急预案火灾消防应急预案一.目击报警1. 员工看到有烟闻到其它焦糊气味感觉到异常声音或不寻常的热度,应迅速予以重视并检查,发现并确认火情后应保持镇静,切勿惊慌如火势初期较小,应立即就近用灭火器将其扑灭,先灭火后报警 如火势较大,自己难以扑灭,应采取最快方式用对讲机电话或打碎附近的手动报警器向消防监控室报警击碎报警按钮后如供水系统不能自动启动,应立即手动启动消防供水系统,接好水龙带进行灭火2.立即关闭附近的电闸,引导火警现场附150、近的人员用湿毛巾捂住口鼻,迅速从安全通道撤离,同时告诉疏散人员不要使用电梯逃生,以防停电被困切勿在火警现场附近惊慌失措大喊大叫,以免造成不必要的混乱3.在其他扑救人员未到达火警现场前,报警者应采取相应的措施,使用火警现场附近的消防设施进行扑救带电物品着火时,应立即设法切断电源,在电源切断以前,严禁用水扑救,以防引发触电事故二.消防监控室报警1.消防监控室值班人员一旦发现消控设备报警或接到火警报告后,应立即通知小区维护队巡逻人员赶赴现场确认火情确认后立即通报维护队长和公司主管领导,由其迅速召集水暖电电梯等维修人员和维护队员前往现场灭火警戒维持秩序和组织疏散,并立即将火情通报公司总经理和项目经理2151、.监控值班人员坚守岗位,密切观察火警附近区域的情况,如有再次报警,应立即再次派人前往查看确认如有业主打电话询问,注意不要慌张,告诉业主:“火情正在调查中,请保持冷静,如果需要采取其它措施,我们立刻通知您” ,同时提请业主关好门窗3.接到现场灭火指挥员下达的向“119”报警的指令时,立即按要求报警,并派人前往路口接应消防车外援到达之前应将火灾地点的消防结合器打开,做好消防车供水准备;将室外消火栓接好水龙带,做好消防车取水准备,节约消防车到达之后的准备时间三.报警要求内部报警应讲清或问清:起火地点;起火部位;燃烧物品;燃烧范围;报警人姓名向“119”报警应讲清:小区名称;火场地址(包括路名门牌号码152、附近标志物);火灾发生部位;燃烧物品;火势状况;接应人员等候地点及接应人;报警人姓名;报警人电话四.成立临时指挥部1.物业总经理或项目经理接到火警报告后,应立即赶赴指定地点或火警现场,并通知相关人员到场,成立临时灭火指挥部2.临时指挥部由物业总经理项目经理小区秩序维护和消防部门负责人维护队长以及其他相关人员组成,由物业总经理任临时总指挥物业总经理尚未到场时,由项目经理或部门负责人代任总指挥3.临时灭火指挥部职责:根据火势情况及时制定相应对策,向各部门下达救灾指令;根据火势情况确定是否疏散人员;立即集合义务消防队,指挥义务消防队员参加灭火,并保证消防用水的供应;在火势难以控制时,应及时下达向“1153、19”报警的指令;根据火势情况,成立疏散组抢救组警戒组,组织救人,维持现场秩序;下令将消防电梯降至首层,派专人控制,专供灭火工作之用同时停止起火区域的其它电梯运行;根据火势情况决定是否采用部分或全部断电断气打开排烟装置等措施;消防队到达后,及时向消防队领导准确地提供火灾情况和水源情况,引导消防队进入火灾现场,协助消防队灭火,并协助维持现场秩序,安顿疏散人员五.人员疏散和救护小区内发生火情时,维护队的任务是扑救火灾疏散人员和维持秩序火灾发生后,每一位队员都要牢记自己的首要职责是保护业主访客及自己的生命安全1.火灾发生后,维护队按照指挥员的指令,为业主和访客指明疏散方向,并在疏散路线上设立岗位进行154、引导护送业主和访客向安全区域疏散这时切记要提醒大家不要乘坐电梯,如果烟雾较大,要告知大家用湿毛巾捂住口鼻,尽量降低身体姿势有序快速离开人员的疏散以就近安全门消防通道为主,也可根据火场实际情况,灵活机动地引导人员疏散2.认真检查起火区域及附近区域的各个单元,发现有人员被困在起火区域,应先营救被困人员,确保每一位业主和访客均能安全撤离火场3.疏散顺序为:先起火单元及相邻单元,后起火层上面2层和下面1层疏散一般以向下疏散为原则(底层向外疏散),若向下通道已被烟火封住,则可考虑向屋顶撤离六.警戒 1.维护队接到火警通知后,应迅速成立警戒组,布置好小区内部及外围警戒清除小区外围和内部的路障,疏散一切无关155、车辆和人员,疏通车道,为消防队灭火创造有利条件2.控制起火大楼底层出入口,严禁无关人员进入大楼,指导疏散人员离开,保证消防电梯为消防人员专用,引导消防队员进入起火层,维持灭火行动的秩序3.加强对火灾区域的警戒,保护好火灾现场,配合公安消防部门和调查组对起火原因的勘察保证非起火区域和全体业主访客的安全,防止犯罪分子趁火打劫七.善后工作1.火灾扑灭并经公安消防部门勘察后,消防监控室应迅速将小区内的报警和灭火系统恢复至正常状态2.维护队组织人员清理灭火器材,及时更换补充灭火器材3. 扑救结束后,应保护事故现场,以备有关部门进行火灾事故分析处理,参与灭火的人员应配合有关部门开展有关调查情况,并进行事故156、损失情况登记,最终进行情况汇总,杜绝今后同类事件的发生八. 公司领导小组应每年组织不少于一次的火灾爆炸的演习,以保证应急预案的有效性;公司领导小组应每年组织不少于一次的火灾爆炸知识的培训,以保证应急预案的先进性防盗抢工作应急预案盗窃分为内盗和外盗两种,内盗是指由内部人员进行的盗窃,外盗是指由小区外来人员潜入小区进行盗窃两种情况都是作案者利用物主的麻痹大意进行作案的因此,作为小区秩序维护队,首先要提高警惕,在重点部位要建立良好的警备措施,要使作案者无机可循,从而降低盗窃案的发生率一.高度重视,积极预防盗窃案件一般都是由物主和维护队员的麻痹大意造成的因此,我们必须在思想上崩紧一根弦,时刻保持高度警157、惕,维护队执勤巡逻人员要熟悉小区重点部位的位置停放车辆和共公设施设备情况以及作案者可能逃跑的路线,尽量做到不让作案者有机可乘二.巡逻队员每小时至少保证一次对小区重点部位的检查巡逻巡逻的重点:小区停放车辆车窗是否锁好;车内有无陌生人逗留;有无业主遗留的贵重物品;楼宇单元门是否关闭;有无长时间逗留在摩托车电动车和自行车旁的陌生人监控室要保证24小时不间断的对小区进行覆盖监视,做到人防技防相结合三.案情设想:业主室内被盗小区机动车辆或非机动车辆被盗办公场所被盗其它设施被盗四.现场处置1.当发现小区内罪犯盗窃车辆时,立即通知当班班长监控室门卫执勤队员及车辆业主,有可能情况下尽力将罪犯制服如罪犯逃跑而不158、能擒获时,记住其主要特征,及逃逸方向,交通工具的车种车型颜色牌号等随即拨打110,迅速报告案情,协助破案2.当发现陌生人驾驶业主车辆离开小区时,应立即联系业主到现场核对驾驶者的身份及与业主的关系,经确认属业主同意者方可放行如陌生人驾驶业主的车辆强行闯杆逃离小区,记住其主要特征,及逃逸方向,驾驶的车种车型颜色牌号等随即拨打110,迅速报告案情3.当发现小区内有陌生人在业主所停放的摩托车电动车和自行车旁长时间逗留或有异常动作时,应上前询问核对其身份及楼房号以确定是否罪犯盗窃4.夜间零点以后凡驾驶摩托车和骑电动车自行车离开小区者,应认真核对其身份楼房号,经确认后方可放行5.当发现小区单元有陌生人出入159、时,应立即通知当班班长监控室和门卫值勤队员,并对陌生人身份和进入小区的事由进行核对,以确认是否罪犯盗窃6.当发现小区有罪犯实施室内办公场所或其它设施盗窃行为时,应立即通知当班班长监控室和门卫执勤队员,有可能情况下尽力将罪犯制服如罪犯逃跑而不能擒获时,记住其主要特征,及逃逸方向,交通工具的车种车型颜色牌号等随即拨打110,迅速报告案情,协助破案7.当业主反映或巡逻中发现室内被盗,应立即拨打110,迅速报告案情,并通知被盗业主,同时做好现场保护工作五.注意事项当发生被盗案件时,值班人员或第一发现人要注意及时对比我方与罪犯的力量悬殊,如果罪犯人多,力量相差比较大,应迅速牢记罪犯的主要特征,同时大声喝160、喊,以震慑罪犯,使其逃离现场,随时警惕罪犯伤人,危及自身安全维护队员要有高度的安全责任感,坚守岗位,不得以任何借口脱岗误岗交通事故及治安突发案件应急预案一处理各类突发事件的基本原则1快速反应原则(1)当值维护队员班长接警后,1分钟内到达突发事件现场进行紧急控制处理,同时通知监控室,由监控室根据事态严重性通知相应部门员工及相关领导(2)维护队队长在当值时接到突发事件报告后,3分钟内到达突发事件现场进行紧急控制处理(3)维护队队长在休息时接到突发事件报告后,10分钟内到达突发事件现场2统一指挥原则(1)处理突发事件由项目经理负责统一指挥(2)在特殊的情况下,由维护队队长负责统一指挥(3)维护队班长161、协助指挥突发事件的处理3服从命令原则 维护队班长需无条件服从队长或项目经理的命令,并负责对突发事件的处理过程作详细记录4团结协作原则秩序维护队作为突发事件的处理部门,行使公司赋予的指挥权和处理权,公司任何部门或个人不应干预在秩序维护队作出突发事件处理决定时,各相关部门均应团结一致,紧密协作,配合秩序维护队处理好突发事件一般交通事故的处理预案(一)维护队员立即用通讯器材通知当值班长到现场;(二)当值班长1分钟到达现场,并根据事故具体原因作出如下安排:1调派机动人员赶赴现场疏散围观人员,疏导其他车辆,确保车辆正常通行;2协助车主尽快处理事故,若事故发生在主要车道影响交通时,应及时安排各岗位人员暂时162、封闭此车道,指挥车辆由其他出入口进出,直至处理完毕;3交通事故若对小区造成一定的消防安全隐患时(如漏油),当值班长应组织人员利用消防应急设施消除消防隐患,确保安全4有必要时当值班长请示公司后可组织人员设法将影响小区交通的车和货清离现场,确保交通正常重大交通事故的处理预案(一)本着“先抢救人员,后救财产”的原则,先设法抢救受伤人员,同时立即向维护队队长汇报;(二)维护队队长接报后立即赶赴现场参加抢救,并报公司经理;(三)维护队队长指挥现场及机动维护队员维持好现场秩序和保护现场;(四)立即拔打122及120报警电话,报警时详细说明事故发生的时间地点,造成的伤亡及损毁情况人员抢救情况;(五)维护队队163、长安排监控中心对事故现场进行录像及拍照备存,以备协助相关部门对事故的处理;(六)公司经理接报后立即赶赴现场,同时向总公司汇报,根据事故的需要,有必要时调派运输工具运送受伤人员进行抢救;(七)现场保护人员在公安交警现场勘查完毕后方可撤离所有在小区内发生的交通事故均由小区秩序维护队做好“特别事件”报告,并根据特别事件呈报程序,在规定时间内报交总公司其他治安案件及特殊问题的应急预案打架斗殴事件处理 当值维护队员班长在巡逻中发现有打架斗殴的行为或接到打架斗殴的报案时:1报警后立即上前或迅速赶赴现场进行制止,防止该行为的扩大或造成不必要的损伤同时,维护队员应立即用通讯器材向维护队队长报告具体位置伤亡的人164、数参与打架斗殴的人数以及请求支援的范围2将在场围观的人员隔离或劝离现场,维护现场的道路交通秩序,保护好现场(1)将因打架斗殴造成受伤的人员,视其伤势的轻重报警送医院抢救;(2)维护队队长接报后,立即用通讯器材指挥调遣现场附近的维护队员和当值机动队员对现场进行保护;(3)与当值班长联系,要求维护对班长对现场进行保护;(4)维护队队长到达现场立即了解案情及相关资料,根据现场的事态作出布置:调遣应急分队对打群架的事件进行增援;调派车辆对重伤有生命危险的人员送医院抢救;对事态轻微的事件进行调解;对事态严重或造成不良影响的打架斗殴事件的当事人交由公安机关处理(5)维护队队长将收集的资料及作出的工作布置向165、物业经理汇报请示作出进一步的指示3物业经理收集有关资料及信息后应做好工作安排,处理善后的工作,对于事态严重造成人员伤亡时,应立即与公安机关协调有关的处理工作,并报告总公司凶杀事件的处理1当值维护队班长及维护队员在巡逻中发现有凶杀行为或接到凶杀报案时:(1)报警后立即赶赴现场,配合公安机关制止犯罪行为,并对现场进行保护,同时用通讯器材向维护队队长或经理报告;(2)封锁案发现场,在公安人员到达前,坚决禁止任何人进出现场(如公司领导受害者家属朋友等);(3)犯罪嫌疑人尚未逃离现场时,在公安机关到达前应设法将其控制;(4)对伤者立即送往医院抢救;(5)在搬抬过程中所走过的路线及碰过接触或搬抬过的物件,166、均应进行认真细致的登记;(6)在公安人员到达时,立即将登记的事项向公安人员报告2维护队队长接报后立即上报经理,并迅速赶赴现场指挥:(1)调遣指挥现场附近的维护队员和机动维护队员对现场进行警戒封锁,严格检查出入人员;(2)维护和疏导现场及交通秩序,抢救伤者,做好各项记录;(3)协助公安机关工作,提供资料及线索3经理将案情向公安机关通报,并协助和指挥维护队员配合公安人员工作,并将案情报告总公司对突然死亡事件的处理程序在日常工作中,如遇突然死亡事故,应保护现场,及时报告,按如下程序处理:1事故处理程序(1)遇有突然死亡事故,自杀或他杀时,首先要保护好现场,先报警后再报告维护队队长经理(2)对因突发病167、死亡人员,先视人员是否还活着,如未死亡应赶快通知就近医院或急救中心进行抢救;如确定已死亡的,通知维护队队长经理前往现场,并同时请医院医务人员检验死亡原因,待搞清死亡原因后,由有关人员做好善后工作(3)对自杀死亡人员,首先保护好现场,劝阻无关人员不要靠近,待公安安保人员到达后,寻找死者有无遗言等证据材料(4)对他杀人员,首先保护好现场,观察周围有无可疑人,不许无关人员靠近,待公安人员到达后,汇报有关线索和情况2做好善后工作:当公安安保人员查清死者的死亡原因后,为减小业主的恐慌和知情范围,由经理通知就近医院,尽快将死者尸体拉到医院,做好善后工作,再做处理对精神病出丑闹事人员的防范预案1防范重点:大168、门公共区域广场车库2在小区外围广场车库,由值班队员组成外围防范体系,发现上述人员可采取以下措施:(1)重点控制小区大门,公共区域,对可疑人员进行盘问(2)可采用跟踪观察,谈话等方式探明来人是否属精神病上访人员,并查清上访事由和出丑闹事原因A看:来人神色是否正常,衣着穿戴是否整洁B闻:来人身体上的气味,是否有酒气或异常气味C交谈:来人谈吐是否颠三倒四,头脑是否清醒,如有异常现象应立即控制,并妥善处理(3)维护队员及各部门员工,注意发现上述三种人,发现后应采取如下措施:A首先制服来人,以免事态扩大,可采取:劝说诱导强制B迅速将来人带入办公室或无客人区域C查明来人身份目的工作单位和住址D通知维护队领169、导将其送交公安机关3尽量在不惊扰客人的情况下,调动一切可以调动的力量,采取一切可能的手段,将出丑闹事苗头,迅速制止,尽最大努力把上述三种人控制在一定范围或小区外围避免造成较大影响对抢劫暗杀凶杀枪杀等暴力事件处理预案1报警程序:(1)打电话报告秩序维护队,报告时不要惊慌,讲明你的姓名身份,发现案件的时间地点及简要情况(2)秩序维护队人员迅速到达现场,确认后做好保护现场工作,通知监控室,由其通知有关领导立即赶到现场(3)根据案情,由秩序维护队立即报告公安机关2监控室的任务:接到报警后,立即通知以下人员到场(1)发生以上事件的部门领导及经理总经理;(2)客服及办公室3各部门人员到场后的职责任务:(1170、)秩序维护队A携带必要的器材和电警具对讲机记录本手电等B布置警力保护现场,划定警戒线,控制人员进入,维持现场秩序C向当事人报案人知情者了解案情并记录D对现场进行拍照E协助抢救伤员,如需送医院,应会同医务人员一同前往,并酌情与伤员了解记录有关案件发生的情况F配合公安人员勘察现场G如发现罪犯正在行凶或准备逃跑,立即抓获并派专人看守,待公安人员来后,交公安人员处理H如有人质被绑架扣压案件发生,应立即报公安机关,控制事态发展,采取必要措施I做好善后工作,包括清点客人财物等(2)客户服务部A协调各部门的工作B立即向总经理或现场最高领导汇报案情C组织对受伤人员的抢救D记录整个案件的处理情况E提供抢救伤员所171、用布巾及所用物品F准备接线板及手电,供照明使用G完成总经理现场最高领导交办的一切任务H保管客人遗留下的财物(3)办公室A到场后负责对受伤者进行救护B负责与急救中心联系救护事宜C负责保障办案,救护伤员用车中毒事件(如食物中毒等)处理1当值维护对班长及维护队员在巡逻中发现有中毒情况或接到中毒事件报告时:(1)立即用通讯器材报告维护队长,并留在现场或赶赴现场切断毒源,使毒物不再继续扩散,疏散周围的围观者;(2)对其他类别的中毒者,应尽快将中毒者撤离现场,消除口腔异物,维持呼吸通畅,注意保暖并立即送往医院抢救;(3)将中毒人员的人数地点(现场的具体位置)及已做的抢救措施报告给维护队长2维护队长接到报告172、后,立即调遣人员支援,并报经理并迅速赶赴现场参加抢救;(1)调遣指挥当值的维护对班长及维护队员维护现场,疏散人员及抢救中毒人员;(2)调查中毒的原因,核准毒源是否已切断,防止有漏毒现象而继续造成不必要的伤亡;(3)亲自护送中毒者到医院抢救,并将抢救情况及时报告经理 3经理将情况通报有关部门及总公司:(1)若中毒事件属犯罪行为所致,应及时向公安机关报告;(2)将中毒情况通报给医院,请求支援停电应急处理程序秩序维护队迅速派人检查各楼电梯运行情况，发现电梯有业主被困立即按照电梯困人应急预案施救。 小区突然停电时，办公室或维修电工应立即与供电局取得联系，确认是供电局临时停电还是突发性停电。如属突发性停173、电，维修人员迅速查明原因，排除故障尽快恢复送电。当接到供电公司停电通知后，经办人员应将通知停电原因和停电时间书面报公司领导。办公室将停电情况及时在各楼单元门口及电梯旁张贴告示，写明停电原因及时间，请业主做好停电准备。并通知监控中心。现场处置突然性停电供电单位通知正常停电报维修负责人办公室将停电情况及时张贴告示，写明停电原因及时间，请业主做好停电准备。并通知监控中心。综合维修详细做好停电事故记录，正常供电后，通知相关人员及时撤掉停电通知客服中心留有专人接听电话，随时接待业主投诉询问，并耐心做作好解答。如停电时间较长，综合维修要做好发电机启动准备工作，待领导决定立即进行发电。客服中心留有专人接听电174、话，随时接待业主投诉询问，并做出合理解释。综合维修人员将各楼电梯关闭，如停电时间较长做好发电机启动准备工作，待领导决定立即进行发电。正常供电后，办公室通知相关人员及时撤掉停电通知。停水应急处理程序在接到供水公司停水通知后，办公室将停水情况及时张贴告示，写明停水原因及时间，请业主做好停水准备。现场设置供水单位停水综合维修负责人突发性停水突发性停水综合维修负责人综合维修人员保洁人员接到水情通知后，带齐相关工具火速赶到现场，根据实际情况迅速清洁现场，控制水情蔓延，尽最大努力减少损失。如短时间内（4小时）不能恢复供水，及时通知业主。客服人员负责接听业主投诉咨询并做好解释工作。秩序维护队员客服、保洁员秩175、序维护巡逻员、环境保洁员看到地面有积水或不寻常流水，应迅速予以重视并将跑水方位、地点、水情大小立即通知综合维修人员或监控中心，并报告公司领导。维修人员接到报警后根据现场情况迅速关闭跑水管线水源，并查找跑水点及故障原因，迅速赶到现场抢修。并根据跑水地点、事态、各种设备状况进行分析和果断判断，采取可行的应急措施。分析判断事故情况，然后关停阀门，切断跑水源头，制止损失扩大：供水管道破裂，迅速关停室外市政供水总阀门。屋顶消防水箱溢水，迅速关停室外市政供水总阀门。地下消防水箱溢水，迅速关停室外市政供水总阀门。消防水喷淋分支管道破裂，迅速关停上级阀门。消防栓阀门坏损或分支管道破裂，迅速关停上级阀门。监控中176、心接到跑水通知后，负责对跑水区域门禁控制系统的特殊操作工作。负责对跑水事故现场的摄像、实时监视和录像工作。随时注意小区周边外围通道及跑水事故现场外围的监视警戒，警惕其他治安事件发生，发现可疑人员及时通知外围当值人员予以制止。综合维修人员应经常检查供水管道和供水阀门，发现异常要及时进行维护维护。突发停水时，应做好现场的保护措施以免发生意外。 正常供水后，办公室通知相关人员及时撤掉停水通知电梯紧急情况应急预案电梯紧急情况应急预案发生火灾时1及时与消防部门取得联系并及时报告有关领导2对有消防运行功能的电梯,应立即按动“消防按钮”,使电梯进入消防运行状态,供消防人员使用对于无此功能的电梯,应立即将电梯177、直驶到首层并切断电源或将电梯停于火灾尚未蔓延的楼层3使乘客保持镇静,组织疏导乘客离开轿厢,从楼梯撤走将电梯置于“停止运行”状态,用于关闭厅门并切断总电源4井道内或轿厢发生火灾时,应即刻停梯疏导乘客撤离,切断总电源,用二氧化碳干粉或1211灭火器灭火5共用井道中有电梯发生火灾时,其余电梯应立即远离火灾蔓延,或交消防人员用以灭火使用6相邻建筑物发生火灾时也应停梯,以免因火灾而停电造成困人事故电梯湿水处理机房会因屋顶或门窗漏雨而进水;地坑除会因建筑物防水层处理不好而渗水外,还会因暖气及上下水管道消防栓家庭用水的泄露,使水从楼层经井道流入地坑,发生洪水时,井道轿厢也会遭水淹1应将电梯停在进水层的上两层178、停梯断电以防轿厢进水2采取擦拭热风吹干自然通风更换管线等方法确认湿水消除绝缘电阻符合要求并经试梯无异常后,方可投入运行对微机控制的电梯,更需仔细检查以免烧毁线路板3电梯恢复运行后,仔细填写湿水检查报告,对湿水原因处理方法防范措施记录清楚并存档盘车放人操作1在操作前,维修管理人员应做好下列工作:(1)劝阻乘客不要强行手扒轿门或企图出入轿厢(2)维修人员应了解被困人数及健康状况,轿厢内应急灯是否点亮,轿厢所停层站位置(3)乘客尽量远离轿门或已开启的轿厢门口,更不要依靠厅轿门2操作方法 (1)操作前先通知被困人员,盘车已经开始(2)盘车操作一般由2个人在机房进行操作前必须切断电源开关,一人用开闸扳手打开制动器,另一人盘车当将轿厢盘至最接近楼面时(轿门地坎应不高于厅门地坎600mm),应停止盘车,使制动器复位(3)让司机或乘客在轿内打开厅门,或用钥匙打开紧急门锁,协助乘客离去(4)盘车时应缓慢进行,尤其当轿厢轻载状态下往上盘车时,防止因对重比轿厢这边重造成溜车当对无齿轮曳引机的高速电梯进行盘车时,应采用“渐进式”,一步步松动制动器,以防止电梯失控提示:轿厢顶上的安全窗是供电梯维修人员检查修理时使用的,窗口很小,且离地面2米多高,虽可架梯但上下仍很不方便乘客撤离轿厢时不宜走安全窗,防止发生人身伤害事故