1、营销管理中心2021/5/26智雅蓝庭首开营销方案Part one市场概况及案场现状0101p平江县房地产市场概况p案场来访客户现状20212021年年1 1月月-4-4月份平江商品房销售成交情况月份平江商品房销售成交情况月份月份1 1月月2 2月月3 3月月4 4月月合计合计成交套数（套）6306305365363753752712711812成交面积（）77786.1762574.944641.2329522.6214524.9年度年度201820182019201920202020（1-101-10月）月）2021(1-42021(1-4月月)网签套数2924361918021812月均2、成交244 244 302 302 180 180 453 453 平江县平江县2018-2021.42018-2021.4月房地产网签数据情况月房地产网签数据情况房地产整体市场行情1 1、20212021年市场行情增长态势明显。年市场行情增长态势明显。平江县房地产市场于平江县房地产市场于20192019年爆发时增长，年爆发时增长，20202020年因疫情原因，整体市场成交量下滑，但年因疫情原因，整体市场成交量下滑，但于于20212021年春节期间，再次爆发。年春节期间，再次爆发。2 2、春节返乡小高峰后，市场、春节返乡小高峰后，市场进入传统淡季，市场销量下滑明显。进入传统淡季，市场销量下滑明3、显。市场存量情况3 3、现状下，市场竞争态势不强，入市时机较好；潜在竞争较大，应加快推盘计划。、现状下，市场竞争态势不强，入市时机较好；潜在竞争较大，应加快推盘计划。项目状态项目状态名称名称体量体量（万方）（万方）总户数总户数住宅面积住宅面积（）（）产品产品成交均价成交均价（元（元/）已售（套）已售（套）已售面积已售面积（万方）（万方）可售（套）可售（套）可售面积可售面积（万方）（万方）待售待售在售在售碧桂园翘楚棠 201315110-132160-180高层叠拼58354945.984745.56821御城汉昌府241434 103-220高层5465135016.6841 0山水豪庭6744、23288-174 高层4410418551.9430.6228星宇嘉园15895113-164高层446085811.2370.50天力尚德园10552112-143高层53214746.5781.10富林城9466114-149高层46884005660.70城市花园4233113-139高层49262052.5280.40合一福平江首府191065110-129166-178高层四代5500项目于5月26日上午，开盘2/3#，共278套，现场签约约30余组。1030潜在供应潜在供应步步高、御城等房企意向地块暂未明确开发企业（该数据为平江县房管局当月备案数据截止于5月6日）l当前平江县城住5、宅剩余尾盘房源约500套左右，可售面积约5万方。l竞品项目（翘楚棠/合一福）在售房源约500套，预推货量2100余套，短期内市场推售货量共计约3100套。l步步高御城意向地块面积约280亩，总建面约为50万方左右。住宅类型住宅类型房型房型建筑面积建筑面积在售套数在售套数已售套数已售套数销售率销售率未售套数未售套数 未推套数未推套数剩余套数剩余套数高层高层三房11041522453.98%191202393四房13241221552.18%197202399叠墅叠墅上叠165281864.29%10010中叠175282278.57%606下叠184281553.57%13013合计合计91146、9454.23%417404821821（1 1）碧桂园产品推售情况）碧桂园产品推售情况住宅类型房型建筑面积预推套数剩余套数合计高层三房111196350742四房125196四代A-217454108162A-118454108162合计5005661066市场竞品推售情况n主力产品：110（3*2*2）、132（4*2*2）、165-184（低密产品）n4月新推5#销售均价已达5900元/；n5月24日起，案场执行绑定车位销售；n截至5月26日，网签备案数据达到567套，销售速度明显加快。（2 2）平江首府产品推售情况）平江首府产品推售情况4 4、110110以下低总价产品，及以下低总价产7、品，及135135-144-144舒适性产品，出现市场机会；舒适性产品，出现市场机会；170-185 170-185的大户型产品，市场供应相对较为充足。的大户型产品，市场供应相对较为充足。n主力产品：111（3*2*2）、125（4*2*2）、174-184（大平层）n5月26日，2#/3#（278套）开盘；前期认筹194组，当天上午成交约30余套。1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月050100150200250300350400139402142282282863333723753372041692333793461762020年1月-2021年4月项目来8、访趋势情况营销中心来访现状首次开盘大型活动百万豪礼活动n本案在产品供应充足的条件下，经过大型公关活动，可快速提升项目来访，最高可达本案在产品供应充足的条件下，经过大型公关活动，可快速提升项目来访，最高可达379379批次批次/月。月。n20212021年年4 4月，项目进入尾盘销售期，市场热度明显下降。月，项目进入尾盘销售期，市场热度明显下降。工间操活动5 5、举办大型活动，对项目来访的提升明显。、举办大型活动，对项目来访的提升明显。营销中心来访现状6 6、乡镇客户来访占比达、乡镇客户来访占比达35.5%35.5%，认筹比例达到，认筹比例达到53%53%，还需要加强挖掘。，还需要加强挖掘。n29、020年4月份-2021年4月份共来访3565组客户，主要集中在新城区1698组，占比47.6；老城区476组，占比13.4%；乡镇客户，1265组，占比35.5%。新城区老城区南江镇长寿镇三市镇安定镇冬塔其他乡镇外地020040060080010001200140016001800来访,新城区,1698来访,老城区,476来访,南江镇,227来访,长寿镇,118来访,三市镇,64来访,安定镇,112来访,冬塔,21来访,其他乡镇,723来访,外地,57来访区域（2020.4-2021.4）n翡翠湾认筹客户总计为1211组，其中平江户籍1088组，省内户籍32组，省外户籍91组。n在平江户籍认10、筹客户中，县城客户为470组，占比为43；乡镇客户618组，占比57%。其中安定镇、三市镇、梅仙镇、南江镇的客户总数占达到24。营销中心来访现状n客户获知渠道依然集中在朋友推荐（1274组）、户外广告（699组）、业主推荐（484组）、路过项目（492组）。朋友推荐户外广告业主推荐微信自媒体路过项目电视广告传单拜访展点和资料墙体广告其他0200400600800100012001400来访,朋友推荐,1274来访,户外广告,699来访,业主推荐,484来访,微信自媒体,208来访,路过项目,492来访,电视广告,41来访,传单拜访,36来访,展点和资料,10来访,墙体广告,76来访,其他,9111、来访渠道（2020.4-2021.4）7 7、来访渠道以口碑传播和传统渠道为主，说明项目品牌影响力不断增强。、来访渠道以口碑传播和传统渠道为主，说明项目品牌影响力不断增强。同时，新媒体推广还需要加强。同时，新媒体推广还需要加强。市场小结1.现状下弱竞争态势，下半年进入强竞争态势；2.本案主流产品呈现市场空白，应抓住市场良机；大户型产品应择机推售；3.持续增强项目品牌影响力，以大型公关活动，加强口碑传播；4.加强乡镇广告传播，以及新媒体广告传播。市场呈现较好的入市时机，应加快推盘节奏Part two本体分析0202p项目品牌理解p智雅蓝庭定位及价值梳理项目品牌理解20212021年年5 5月，学12、府里顺利交房，项目品质惊艳平江月，学府里顺利交房，项目品质惊艳平江物业公司正式面对客户，贴心服务获得一致好评物业公司正式面对客户，贴心服务获得一致好评20212021年，项目商业街也将正式亮相，项目价值再次丰富。年，项目商业街也将正式亮相，项目价值再次丰富。智雅蓝庭的入市，也昭示着颐华城品牌的再次升级。智雅蓝庭的入市，也昭示着颐华城品牌的再次升级。2021年，从 造梦年 到 兑梦年从从 生活蓝图生活蓝图 到到 人居典范人居典范 从从 企业愿景企业愿景 到到 社会责任社会责任从从 城市生活的建造者城市生活的建造者 向向 美好生活的引领者美好生活的引领者 的跨越的跨越成为平江未来城市人居的引领着、13、筑梦者成为平江未来城市人居的引领着、筑梦者项目品牌理解20182019学府里教育、规模、规划2020翡翠湾教育、江景、规模规划千年平江府 一座颐华城世界归来看平江2021智雅蓝庭教育、江景、规划品质、物业服务、公园、商业领跑，平江榜样人居颐华城，每一个子产品的入市都是品牌内核的再一次升华项目品牌策略颐华城不是比拼差异，而是拉开差距项目品牌主张大城工匠，创城筑梦平江县平江县第一房企第一房企 省、县双级省、县双级重点项目重点项目40004000亩亩宏大规划宏大规划 300300万方万方超级城市综合体超级城市综合体100100亿亿级巨资投入级巨资投入 6 6大城市核心功能大城市核心功能智雅蓝庭产品价14、值梳理品牌区域项目实力口碑名校商业精工客户需求双公双公园园一线一线江景江景智慧智慧社区社区星级星级物管物管从客群需求出发，结合品牌价值+区域价值+项目价值，建立价值系统智雅蓝庭9大核心价值亲近自然需求传统市区双公园系统公园顶级资源需求成就感/标签一线江景资源江景高品质消费需求生活体验感品质生活街区多元舒适性需求成旧/将就户型优居系统舒适子女教育需求忙碌/陪伴名校教育体系人文智能化需求单调/繁琐科技智慧系统智能生命健康需求场地缺乏活力运动系统活力社会认同需求口碑/体面项目品牌系统实力生活尊重需求冷漠/忽略星级物管系统尊贵智雅蓝庭产品价值梳理双公园系统公园一线江景资源江景品质生活街区多元户型优居系15、统舒适名校教育体系人文科技智慧系统智能活力运动系统活力项目品牌系统实力星级物管系统尊贵智雅蓝庭4大生活体系顶级城市资源智慧生活体系健康生活配套高端生活服务智雅蓝庭产品价值梳理智雅蓝庭的未来健康&体面项目的生活场景智雅蓝庭的未来江景&生态智雅蓝庭的未来人文&智慧产品属性定位汨江首排 22万方智汇生活领地顶级资源产品属性+人生进阶时 当然颐华城产品形象主张产品形象主张汨江岸 名校旁 繁华里人文大宅 一揽江湾产品形象主张Part three营销推广策略0303p销售目标及指标分解p营销推广周期p广告及活动计划p认筹政策首开房源情况楼栋楼栋位置位置户型户型面积面积套型套型套数套数占比占比10/11#中16、间户C2C286863 3房房2 2厅厅1 1卫卫15015040.2%40.2%边户C1C11411414 4房房2 2厅厅2 2卫卫15015040.2%40.2%13#边户A1/A2A1/A2141.68141.684 4房房2 2厅厅2 2卫卫464612.3%12.3%中间户A3116.583房2厅2卫256.7%顶层复式226.525房3厅4卫20.5%合计373100.0%项目首开项目首开项目首开项目首开10/11/13#10/11/13#10/11/13#10/11/13#，共约，共约，共约，共约373373373373套房源，套房源，套房源，套房源，主力面积主力面积主力面积主17、力面积86-14286-14286-14286-142。10#11#13#示意图首开重点是首开重点是首开重点是首开重点是141141141141的的的的4 4 4 4房产品，难点是加快房产品，难点是加快房产品，难点是加快房产品，难点是加快86868686的去化。的去化。的去化。的去化。首开营销目标分解来访目标1125组，认筹目标450组，首开认购300套。预计首开时间：8月28日（认筹蓄客期68天）日均来访：16.5组/天推货数量373套 开盘去化率80%认筹目标450组 开盘认购目标300套 来访客户1125组 来访转筹率40%认筹目标1：1.5备注：非首开楼栋意向客户可同步认筹，但不计入首18、开认筹数量。案场来访：12组/天，渠道拓客：4.5组/天营销推广策略高举高打 守正出奇1 1、坚持、坚持“品牌品牌+一线江景一线江景”的价值输出，持续影响平江高端人群的价值输出，持续影响平江高端人群2 2、抓住暑期学校报名的契机，打好、抓住暑期学校报名的契机，打好“师大颐华师大颐华”教育名牌教育名牌3 3、举行大型城市级活动，快速传播新品信息、举行大型城市级活动，快速传播新品信息4 4、新媒体推广造势升级，制造平江网络热点，打造网红名盘、新媒体推广造势升级，制造平江网络热点，打造网红名盘5 5、拓客体系启动，深入平江大街小巷、拓客体系启动，深入平江大街小巷营销推广周期样板房开放，认筹启动首次开19、盘 8月28日首次开盘6月19日广告启动推广主题学霸大盘 华章再起汨江岸 名校旁 繁华里 推广策略主打品牌形象，通过网络、微推、户外大牌传播价值炒作期，主打产品价值，开盘冲刺期主打产品卖点，区位优势，新城发展，配套优势，利好消息活动铺排盛大开盘包装铺排样板区包装正式亮相期认筹蓄客期开盘冲刺期“倾城仰止 上品人生”6.26日样板房开放活动拓客铺排广泛拓客、客户挖掘、政企宣贯、社区乡镇路演7月1日建党100周年6月26日认筹大型主题活动+周末跨界暖场活动7月26日全力冲筹主题活动氛围包装/周末暖场活动包装开盘包装时间节点销售阶段开盘热销包装“致敬一城荣耀”智雅蓝庭入市亮相活动大型主题活动/周末暖场20、活动热销信息炒作6月1日营销中心包装筹备及预热期物料筹备微信自媒体、朋友圈预热传播人生进阶时 当然颐华城当红不让 “燃”平江项目筹备及预热期核心工作事项6月1日 项目VI、定位及卖点梳理完成6月10日 销售物料设计完成 新增乡镇广告渠道铺设方案完成 营销中心营销包装物料设计完成 工地围墙包装工作启动 渠道拓客小组组建完成 销售团队培训完成6月18日 认筹法律文书筹备完成 营销中心包装完成 销售物料印刷到位 T牌广告更换完毕 起势活动筹备到位 渠道拓客小组培训完成1、项目筹备工作2、产品入市预热工作时间时间核心主题核心主题6.3学霸大盘 华章再起颐华城三期智雅蓝庭首次曝光6.11智雅蓝庭，颐华城21、三期案名背后的寓意6.18智雅生活，精心匠造颐华城智雅蓝庭即将倾城而鉴以项目微信号、抖音、微视号平台，对智雅蓝庭的产品信息进行初步的解读和释放。时间6.19-7.67.7-8.288.29-阶段品牌/名校/江景价值解读/认筹蓄客产品价值解读/活动信息/开盘炒作热销炒作阶段性主题人生进阶时 当然颐华城三期智雅蓝庭 86-140江景华宅 汨江岸 名校旁 繁华里 22万方智雅生活 86-140江景华宅当红不让“燃”平江首开劲销 轰动全城 广告动作T牌广告全面入市自媒体广告每周更新行销拓客启动自媒体广告每周更新行销拓客持续乡镇大牌广告发布T牌广告更换自媒体广告更新行销拓客持续广告推广计划主题活动计划正22、式亮相活动：一夜倾城 星耀平江n活动时间：活动时间：6 6月月1818日晚上日晚上1010点点66月月1919日凌晨日凌晨3 3点点n活动形式：利用晚上的时间，将平江县主干道上的车辆，全部装上项目定制活动形式：利用晚上的时间，将平江县主干道上的车辆，全部装上项目定制的遮阳板。第二天全城主干道上都是项目新品入市的信息。的遮阳板。第二天全城主干道上都是项目新品入市的信息。n活动物料：活动物料：40004000个遮阳板。个遮阳板。样板房开放活动：万般美好 智趣时光 乐高嘉年华主题活动 活 动 时 间：活 动 时 间：6 6 月月 2 62 6 日日-2 7-2 7 日日活 动 形 式：结 合 样 板23、 房 开 放 的 时 机，以 乐 高 文 化 为 主 题，以 智 能活 动 形 式：结 合 样 板 房 开 放 的 时 机，以 乐 高 文 化 为 主 题，以 智 能/益 智 玩 具益 智 玩 具 D I YD I Y、技 能 比、技 能 比 拼、闯 关 活 动 等 形 式，举 办 一 场 亲 子 类 的 智 趣 活 动。拼、闯 关 活 动 等 形 式，举 办 一 场 亲 子 类 的 智 趣 活 动。广 告 形 式：自 媒 体 传 播、电 话 邀 约广 告 形 式：自 媒 体 传 播、电 话 邀 约活 动 地 点：营 销 中 心活 动 地 点：营 销 中 心活 动 费 用 预 估：活 动 费 24、用 预 估：5 5 万 元万 元/场场主题活动计划城市级主题活动：政企合作，搭建平台，常年举办“颐华城杯”平江之星首届少儿才艺大赛及颁奖晚会n活动时间：活动时间：7 7月月-8-8月中旬月中旬n活动形式：联合县文化旅游局、县各大才艺培训机构，抓住暑期的时活动形式：联合县文化旅游局、县各大才艺培训机构，抓住暑期的时机，组织一场覆盖全县、综合性的少儿才艺大赛。组织多类别的专业机，组织一场覆盖全县、综合性的少儿才艺大赛。组织多类别的专业赛组，邀请专业的评委增加公信力，打造网络直播平台，进行海选、赛组，邀请专业的评委增加公信力，打造网络直播平台，进行海选、专业评分、网上助力等形式，最终评选出每组专业类25、的一、二、三名。专业评分、网上助力等形式，最终评选出每组专业类的一、二、三名。最后，将获奖的选手和节目，组织成一场别开生面的主题晚会，并颁最后，将获奖的选手和节目，组织成一场别开生面的主题晚会，并颁发荣誉证书和奖金。发荣誉证书和奖金。n活动地点：营销中心（初赛）、体院馆（颁奖晚会）活动地点：营销中心（初赛）、体院馆（颁奖晚会）活动费用预估：活动费用预估：50-8050-80万元万元主题活动计划备选活动：暑期档童话系列儿童舞台剧n活动时间：活动时间：7 7月的每个周末月的每个周末n活动形式：邀请专业的儿童舞台剧团队，进行为期一个月的童话系列舞台剧。活动形式：邀请专业的儿童舞台剧团队，进行为期一个26、月的童话系列舞台剧。n广告发布：通过微信广告发布：通过微信/抖音抖音/微视等平台发布活动形式，客户参与微视等平台发布活动形式，客户参与n活动地点：营销中心活动地点：营销中心n参与形式：参与形式：（1 1）转发项目活动广告微信连续三天，即可获得）转发项目活动广告微信连续三天，即可获得2 2张门票。张门票。（2 2）认筹客户即可获得）认筹客户即可获得2 2张门票。张门票。n活动费用预估：活动费用预估：1-1.51-1.5万元万元/场（不含场地包装，仅演出团队及服装）场（不含场地包装，仅演出团队及服装）主题活动计划开盘活动：盛大开盘主题活动计划n活动时间：活动时间：8 8月月2828日日n活动形式：27、摇号选房或微信选房活动形式：摇号选房或微信选房n广告发布：公司自媒体前期炒作，电话通知并邀约。广告发布：公司自媒体前期炒作，电话通知并邀约。n活动地点：待定活动地点：待定微信、公众号推广计划1 1、朋友圈强推广告、朋友圈强推广告n产品正式亮相（产品正式亮相（6.186.18）、样板房开放及认筹启动（）、样板房开放及认筹启动（6.266.26）、大型主题活动启动、开盘）、大型主题活动启动、开盘预告（预告（8.258.25），进行四次朋友圈强推广告。），进行四次朋友圈强推广告。2 2、公众号、公众号推文内容规划推文内容规划日期解读规划价值点6月顶级资源篇颐华城品牌+顶级城市资源（实力+江景+名校）28、7月城市精华篇智慧社区+物业+商业+滨江公园8月健康生活篇+认筹火爆信息释放户型+园林+内部配套n同时紧扣暑期同时紧扣暑期“名校教育名校教育”的关注热点：项目公众号同步释放师大颐华的招生信息及进展。的关注热点：项目公众号同步释放师大颐华的招生信息及进展。短视频推广运营计划1 1、搭建项目短视频推广矩阵：、搭建项目短视频推广矩阵：n多平台运行：多平台运行：启动抖音/微视/百度/头条/大鱼（阿里）等流量短视频平台账号的正式运营。n强化员工转发行为强化员工转发行为：特别是本地员工，快速增强项目广告曝光频率。2 2、专业化运作：、专业化运作：n聘请专业视频团队，每周1篇短视频制作，各大账号同步更新。n29、结合项目传播价值和主题活动，打造系列化短视频内容。3 3、首开期间短视频内容规划：、首开期间短视频内容规划：n项目实景短片项目实景短片：师大颐华、学府里、样板房，实景展示短片师大颐华、学府里、样板房，实景展示短片n智雅蓝庭价值系列短片智雅蓝庭价值系列短片：智、雅、蓝、庭、精、园、礼、质系列短片智、雅、蓝、庭、精、园、礼、质系列短片n活动信息发布及活动现场剪辑短片渠道组主城区拓客计划 准备600个门型展架，由项目拓客人员将展架置放在市内的中大型品牌商家大厅、市区主干道商家的门口。异业联盟拓客异业联盟拓客创意派单、插车创意派单、插车商圈夜拓商圈夜拓1个月内完成 准备创意派单物料，由拓客团队在各自区30、域内进行登记或加微信后派发，快速提升销售人员的客户量。长期进行 在商圈/广场人流最密集的地方，采用电子大屏进行现场广告，吸引人气，拓客人员配合，及时推广项目并寻找有效客户。每周末、节日渠道组主城区拓客计划通过公司的本地关系资源、老业主资源，对平江市的中、大型企业、事业单位等，进行产品推介会，然后集中购买。跨界联盟：联动各种协会资源及商家，举办定制活动产品推介会产品推介会跨界活动跨界活动乡镇广告渠道及拓客计划1 1、自建乡镇广告大牌、自建乡镇广告大牌因项目整体开发周期较长，且现有乡镇墙体广因项目整体开发周期较长，且现有乡镇墙体广告资源缺乏，建议项目在通往各大核心乡镇的告资源缺乏，建议项目在通往各31、大核心乡镇的主路上自建广告大牌，昭示性强，形象好。主路上自建广告大牌，昭示性强，形象好。n方案提交时间：方案提交时间：6 6月月5 5日前日前n方案审批及建设时间：方案审批及建设时间：7 7月前完成月前完成n广告发布时间：广告发布时间：7 7月初月初2 2、乡镇路演活动、乡镇路演活动结合项目的大型城市级活动，对大型乡镇进结合项目的大型城市级活动，对大型乡镇进行集中型的活动推广。行集中型的活动推广。n活动时间：活动时间：7 7月月-8-8月中旬月中旬n活动形式：文艺表演活动形式：文艺表演+抽奖抽奖销售政策认筹优惠政策1、启动时间：6月19日2、优惠政策：3、只定优惠政策，不定选房顺序4、考虑到价32、格备案价受限的问题，建议减少优惠。1万抵2万定制茶具定制茗器销售政策认筹礼品建议1、定制茶具类价格建议100-150元/个2、智能家居类价格建议200-300元/个营销费用预算营销费用合计约365.5万元，相比销售总额2.4亿元，占比约1.52%。序号类别项目单价数量费用预算1销售物料项目沙盘模型300001300002户型模型50004200003销售物料（单页/户型单张/法律文件）500001500004互动大屏系统25000012500005现场包装营销中心包装更换200001200006工地围墙包装25000012500007看房通道包装10000011000008广告渠道微信朋友圈强33、推300001300009户外广告更换3000013000010乡镇自建广告T牌300001030000011拓客物料（展架/小礼品）5000015000012拓客联谊活动500042000013活动“一夜倾城 星耀平江”产品亮相活动8000018000014“万般美好 智趣时光”样板房开放5000015000015颐华城杯“平江之星”少儿才艺大赛800000180000016盛大开盘活动3000013000017乡镇巡演活动2000048000018合作方广告策划团队80000324000019短视频制作团队1000033000020认筹礼品30045013500021销售佣金4.596000022不可预见费用100000合计3655000需协调的其它事项n样板房的交付 原定样板房的交付给营销管理中心使用的时间为6月底。但工程管理中心获悉，样板房的电梯需要7月才能安装，安装时间需要1个月，致使营销管理中心8月份才能开放样板房。我们建议，按照原定计划时间，将消防楼梯进行简装后，参观样板房。汇 报 完 毕！THANKS FOR YOUR ATTENTION