1、房地产项目工程管理流程及 成本管理体系 目录一、房地产开发成本管理的体系 二、工程项目成本管理体系三、工程项目各阶成本管理的重点 随着房地产市场竞争的加剧，为提高产品及企业的核心竞争力，房地产企业的成本管理工作的重要性愈来愈显著。 在房地产开发建设的整个过程中，项目立项、规划设计、工程建设实施和销售、竣工决算等，每一个环节的成本都要进行严格的和科学的控制和管理，尤其是在立项和规划设计阶段，是房地产项目成本控制的核心。所以，房地产的成本管理应该是全过程的成本管理，是个动态管理的过程，不仅仅要关注财务成本，而且要关注项目质量、工期等隐性成本，并且还要考虑消费者的消费成本。 一、房地产开发成本管理的2、体1.1 成本管理的理念营销产品设计、质量不好，我卖不出去； 设计成本控制太狠，哪有好产品； 成本都做完了，只能这样了； 财务没有我的事。 成本管理的目标是保证成本的支出获得最有效的收益-提升价值 成本控制不等于省钱，花得多会浪费，花得少也会有浪费，花多少不是重点，花的有效才是关键，要更注重投入和产出的问题 成本管理的关键是做出和产品定位匹配的产品，提供最能合顾客期望的产品而不是质量最好或者标准最高的产品， 地产公司经营模式决定着成本控制管理的理念和思路1.2 成本管理的职责J 成本管理的主要控制部门： 预决算人员？ 项目公司？ 设计部管理门？ 招投标和采购部门？ 产品策划部门？ J 成本管理3、部门的职责： 全面、全过程成本管理，而非单纯编制预结算工作，了解产品、掌握市场，制定目标，全程监控。 开发商整合社会资源的目标就是让其符合我们的产品定位；工作就是协调，不论是设计、工程还是成本人员；专业人员是专家型的管理者，不是大厨是美食家。1.3 工程项目建设流房地产项目开发主要流程4. 房地产项目成本控制体系房地产项目财务成本体系1.土地费：征地费、契税费、土地增容费 2.前期工程费：可行性研究费、三通一平费、测绘费、地质勘察费、工程规划设计费、环境评价费、招投标费、城建配套费 3.基础设施费：煤气、环卫设施、排污费、绿化景观费、电信及智能化工程费 4.建筑安装工程费：土石方工程费、桩基础4、工程费、肌坑围护费、土建工程材料费（甲供材料）、土建工程费、安装工程费、安装设备费（甲供）、装修工程费、试验检测费、 5.配套设施费 6.开发间接费：员工工资、营销策划费、财务管理费等。 7.工程不可预见费8.开办费用等房地产工程项目成本管理体系 二、工程项目成本管理体系1. 工程项目目标成本体系1.1 工程目标成本的概念 J 目标成本是房地产企业预先确定的、在一定时期内和经过努力所要实现的成本目标，是项目成本的控制标杆。 J 目标成本是公司基于市场状况，并结合公司的经营计划，根据预期售价和目标利润进行预先确定的，经过努力所要实现的成本指标。 J 目标成本体现“以经济合理性最大的成本提升产品的5、竞争力，并形成行业成本优势”的成本管理宗旨。J 目标成本要体现先进性和严肃性。1.2 工程目标成本建立的流程J 目标成本体系是成本控制的核心，只有科学制定目标成本，才能有效的控制成本。 J 目标成本的制定是由测算到概算再到预算的逐步真实的过程，是一个由粗浅到细的过程。 J 随着项目阶段的逐步推进，成本项目逐步细化调整，目标成本亦逐步真实。J 建立目标成本体系的基础：公司应有不断完善的成本数据积累以及优秀的预算管理人才作保障。2. 工程项目动态成本体系J 动态成本管理应保障所有成本的变更能够得到及时管理： 设计变更 工程签证 J 各阶段对动态成本进行分析和总结，及时调整目标成本管理体系，真实反映6、成本控制现状。 J 动态成本管理是对成本实时监控的重要方法。 各种成本控制软件的产生，如明源成本管理软件；金碟等 其实主要的是实现成本管理的动态控制。3. 工程项目后评估体系J 项目后期评估是成本管理效果评价和改进（CA）的途径 项目工程竣工并在结算完成后进行，对项目过程中发生的所有成本进行系统全面的再评价： 比较项目结算成本与可行性研究时的预测成本差异（评价投资估算、项目成本预测的准确、合理性） 对比项目结算与目标成本指导书的成本差异（评价成本管理工作的有效性） 分析各期项目动态成本分析报告（评价项目成本管理的科学合理性） 分析工程承包范围变化，工程量变化等确认设计变更、现场签证等对成本的影7、响 考察项目交付使用一定时期内，主要工程材料的使用效果和耐用程度（评价材料成本的合理性）4. 成本管理流程三、工程项目各阶段成本管理的重点1、项目论证、立项环节成本控制 项目获取前进入新城市开发，需进行可行性研究，在完成实地考察和调研工作后，立项时必须编写提交项目可行性研究报告 营销部门负责市场调查和项目情况调查，进行项目定位，拟订最佳开发规模和销售策略。 预决算部门、采购部门对当地市场同档次建筑造价、材料设备选型价位进行调研，并作区域对比表； 前期拓展人员对各种规模的当地市政基础配套、建设规费等收费标准进行调研 设计部门委托多家设计单位设计规划方案，从中挑选最佳方案。 根据总体规划方案，营销8、部门预测销售收入，工程部门编制项目实施计划，预决算部门进行投资估算，财务部门进行项目经济评价，最终由营销部门形成项目可行性研究报告 1.成本费用估算和控制目标及措施； 2.投资及效益测算、利润体现安排； 3.税务环境及其影响； 4.资金计划； 5.竞投方案（仅限招标、拍卖项目）； 6.投资风险评估及相应的对策；7.项目综合评价意见；2、工程项目设计阶段成本控制2.1 设计阶段的管理流程 2.2 设计策划阶段的成本控制 2.2.1 设计单位的选择和设计费用的控制 2.2.2 设计质量和设计进度的控制 2.3 规划方案设计阶段的成本控制 2.4 扩初设计阶段的成本控制 2.5 施工图设计阶段的成本9、控制 2.6 边坡土石方设计的成本控制2.7 景观设计的成本控制2.1 设计阶段的管理流程2.2 设计策划阶段的成本控制J 成本的合理控制是一个项目研发的重要环节，其产生于项目定位，控制于产品研发，执行于设计管理。 J 合理的控制研发产品的成本是从多方面考虑的。例如：新的规划形态、新造型、新户型、新空间形式与成本的关系都要在研发的过程中仔细考虑与研究。 J 对设计方案的材料成本以及建造成本均及时与成本部沟通，保证项目的成本的可控性。 J 成本控制在设计阶段（包括选材用料）占有7080的份量，工程阶段（包括合约和实施阶段）占3020。 J 成本管理活动应把成本效益观念作为支配思想，而不是从简单狭隘的节约和减少成本的观念出发，要从“投入产出比”的分析来看待成本的必要性、合理性。J 成本管理不能局限于产品的建造过程，而是应该将视野向前延伸到产品的市场需求分析、相关技术的发展态势分析，以及产品的设计；向后延伸到顾客的使用、维修及处置。