1、20079中国杭州 主 办 单 位：百锐地产大讲台 深圳百锐地产研究所特别支持单位：明源软件房地产工程项目管理体系的建立与实施 出于实战 重在实效 百锐地产大讲台杭州营销中心 Tel:86-571-5676 0900 Fax：86-571-5676 0906 网 址：http:/ 第 1 页共 57 页 各位代表的欢迎函各位代表的欢迎函 尊敬的各位代表：您好！欢迎参加房地产工程项目管理体系的建立与实施实战课程！感谢您对百锐地产大讲台的一贯信任与厚爱！2007 年百锐地产大讲台将陆续推出 11 大课程模块、20 多门实战创新课程，21 位业内一流实战专家将会倾力相授，为您提供实效系统的团队学习解2、决方案！本课程自 2006 年推出以来，由于其理论先进性、方法系统性和内容实效性，迅速得到众多国内优秀房地产开发商的认可和好评，目前已成为国内最受房地产职业经理人欢迎的课程之一。主讲专家既提出了独到的工程项目管理系统思维框架，又重点诠释了一系列实效的工作方法和心得。本次讲座在总结历届讲座经验的基础上，全面补充了主讲专家最新实践心得和实战案例，并增加了建筑部品研究和工程项目风险管理方面的内容。相信在工程项目管理领域会对您带来重要的启示和借鉴价值！作为一家年轻的企业，我们致力于通过脚踏实地的努力成为国内一流的房地产运营管理知识供应商，我们衷心的期待能够及时聆听您的批评、建议和指正！再次感谢您对百锐3、地产大讲台的支持。请认真阅读会议指南，该指南能够帮助您更好的完成此次会议，如有任何问题，请及时联络我们的服务人员。预祝您在课程期间身心愉快！百锐地产大讲台 2007-921 出于实战 重在实效 百锐地产大讲台杭州营销中心 Tel:86-571-5676 0900 Fax：86-571-5676 0906 网 址：http:/ 第 5 页共 57 页 讲师简介讲师简介 卢卫东卢卫东 C 深圳工程管理与技术创新权威专家，从工程现场一线摸爬滚打出来的房地产工程管理新一代精锐代表，多年中海地产、朗钜地产、金地集团工程管理的高管经验，曾参与或负责了 100 多万平方米项目的工程管理工作，80 多万平方米4、项目的选材用料工作，现场调研、观摩了国内 200 多家房地产企业的项目管理工作 C 卢卫东既具备扎实的理论知识又以其在该领域的丰富经验见长，结合我国房地产行业工程管理实际情况，提出了“产品质量、经营进度、投资控制”的房地产工程管理先进理念，让房地产企业老板、老总和工程管理经理人的思路豁然开阔。他的培训课程深入浅出、生动实用、针对性强、实效性强，是倍受广大房地产经理人所喜爱的实战派专家 C 现任百锐地产研究所所长，专注房地产项目管理实战研究 擅长领域擅长领域 C 工程项目管理 C 工程技术创新 C 工程成本管理 以下企业曾参加卢卫东课程并获得良好收益：以下企业曾参加卢卫东课程并获得良好收益：（部5、分客户名单）广东：广东：中海地产、合生创展、沙河地产、卓越置业、长城地产、佳兆业、花样年、宇宏集团、满京华、联泰地产、益田地产、广州合生骏景、广州新康、中山盈丰创建、南方鸿基、中惠集团北京：北京：华润置地、凯德置地、华远地产、SOHO 中国、中远地产、首开集团、首创集团、阳光 100、天鸿宝业、融科置地、华瀚投资、扬子江地产、北京城投、万年花城、永泰集团、中体奥园、中粮集团上海：上海：复地集团、大华房产、金茂集团、城开集团、三盛宏业、汉石投资、上实房产、仁恒投资、新长宁集团、盛高地产、旭辉集团浙江：浙江：耀江集团、坤和建设、通和置业、野风房产、顺发恒业、钱塘集团、中能控股、莱茵达集团、天阳置业6、宁波银亿房产、维科置业、正达集团江苏：江苏：新城房产、南京万科、银城地产、青和投资、南京仁恒房产、南京城建集团、南京长发房产、金基地产、江苏国信、百胜麒麟、常州金谷、常州莱蒙、苏州新港建设、苏州华新国际、今日置业福建：福建：厦门联发、厦门建发、厦门诚毅天津：天津：泰达集团、顺驰集团、优联集团四川：四川：蓝光集团、华润置地、怡和地产、新希望集团重庆：龙湖地产、金科集团、同创置业、隆鑫集团、协信集团湖南：湖南：华盛集团、中建集团广西：广西：荣和集团、同和集团、桂林兴进湖北：湖北：融科智地、武汉顺驰、丝宝房产、南国置业山东：山东：鲁能集团、青岛海信地产、青岛新世界集团、鲁邦集团、高密城投、日照山海7、天城辽宁：辽宁：大连一方集团、沈阳万恒鸿基河南：建业集团、郑州新长城地产、朗曼房产河北：河北：石家庄宁基、石家庄西美、河北安居安徽：安徽：合肥泰峰、合肥德信陕西：陕西：紫薇地产吉林：吉林：万盛置业海南：海南：亚龙湾开发 出于实战 重在实效 百锐地产大讲台杭州营销中心 Tel:86-571-5676 0900 Fax：86-571-5676 0906 网 址：http:/ 第 6 页共 57 页 房地产工程项目管理体系的建立与实施房地产工程项目管理体系的建立与实施 第一讲：房地产工程核心理念介绍暨房地产工程管理人才观第一讲：房地产工程核心理念介绍暨房地产工程管理人才观 1 一个房地产工程项目是由8、不同的工程管理主体（比如：承建单位、监理单位、房地产企业、政府建设主管部门、设计院等）共同管理完成的。由于这些工程管理主体对房地产工程项目所承担的社会责任或所站的角度不同，他们所采用的工程管理方法也是不同的。2 作为甲方的房地产企业，采取什么样的工程管理模式才是科学合理的呢？目前，国内对房地产企业工程管理模式的研究几乎是空白。3 房地产工程管理职业经理人卢卫东先生，运用现代项目管理理论，结合多年在品牌地产企业和民营地产企业的房地产工程管理实操经验，突破承建单位“工艺质量、工艺进度、成本控制”的工程管理思路，建立起“产品质量、经营进度、投资控制”的房地产企业工程管理体系，以建筑产品为中心、真正做9、好客户服务工作，全新演绎房地产工程“系统协调”（落实营销与设计意图、把好工程业务关、协助调配资金）管理模式。4 近期，运用现代项目管理九大体系（范围管理、集成管理、风险管理、时间管理、成本管理、质量管理、沟通管理、人力资源管理、采购管理）的思路，对提升房地产工程管理水平比较适用。5 房地产企业与承建单位对“铁三角”认识的区别，详见链接。6 房地产工程管理全程策划案例，详见链接。7 中国房地产未来的工程管理方向，详见链接。8 房地产工程管理实战体会，详见链接。8.1 三个要素：工程管理资源环境、工程管理理念是否统一、工程管理系统化。8.2 房地产工程管理九大技巧：运用现代项目管理九大体系（范围管10、理、时间管理、成本管理、质量管理、集成管理、风险管理、沟通管理、人力资源管理、采购管理）的思路，详见房地产工程管理全程策划案例。8.3 房地产工程管理四个延伸：建筑产品人性化功能开发、建筑产品高新技术应用、建筑产品质量缺陷维修、员工与供应商培训。9 房地产工程管理人才观 9.1 合格的工程师熟悉本专业的技术、工序，基本了解本专业的社会工程资源，有一定的沟通、协调能力，可以胜任一般工程师的要求。9.2 优秀的工程师熟悉本专业的技术、工序，了解本专业的社会工程资源，熟悉本专业的市场成本，有良好的沟通、协调能力，可以担任经理助理。9.3 部门经理了解各专业的基本情况，了解各专业的社会工程资源，能够系11、统、全面地协调各专业的工作，熟悉工程成本，有良好的沟通、协调能力，有一定的社会活动能力，职业操守好，可以担任部门经理或副经理。9.4 工程老总了解营销，懂设计管理，精通工程管理，协调财务，有一定的社会活动能力，职业操守好，可以担任工程老总。第二讲：房地产工程全成本管理第二讲：房地产工程全成本管理 1 房地产工程全成本观念剖析 1.1 树立全成本观念 1.1.1 施工阶段-承建商的全成本、开发商的阶段性成本。1.1.2 开发全过程（按控制阶段分：可研、定位、设计、招标、施工、结算；按成本类型分：土地成本、工程成本、财务成本、管理成本、营销成本）-开发商最关注。1.1.3 产品寿命周期成本-品牌开12、发商最关注（尤其是自己经营的项目）。对项目整个寿命周 出于实战 重在实效 百锐地产大讲台杭州营销中心 Tel:86-571-5676 0900 Fax：86-571-5676 0906 网 址：http:/ 第 7 页共 57 页 期而言，项目开发完毕，交付业主使用，成本的发生还没完，后面还有维护、保养、运营、法律风险等费用，要全盘考虑。特别是商业地产项目，营运成本尤其重要。1.2 项目开发阶段与成本控制的能动关系 1.2.1 可研阶段 1.2.2 设计阶段 1.2.3 招标阶段 1.2.4 施工阶段 1.2.5 结算阶段 1.3 房地产成本管理的发展趋势：核算型控制型创造型。1.4 提升价值13、的五种途径：价值工程的基本公式：V=F/C。1.5 成本型城市与产品型城市 1.5.1 成本型城市是指建安成本对项目的赢利有较大影响的城市，比如：重庆、武汉、长沙、东莞等。成本型城市的特征：房价普遍较低，房价差异性小。1.5.2 产品型城市是指项目的赢利主要依靠产品品质的城市，比如：深圳、上海、广州、北京、杭州等。产品型城市的特征：房价差异性大，产品差异性大。1.5.3 成本型城市对工程建安成本的控制要求较高，重点是控制设计阶段成本优化、招投标、现场签证等。成本型城市对工程管理、工程成本管理的要求较高。1.5.4 产品型城市对工程建安成本的控制要求相对降低，对项目档次定位、开发节奏的把握反而显14、得重要。1.5.5 对于一个新入行的房地产企业，最好先在产品型城市试手。1.6 谁是控制工程成本的核心部门 1.6.1 观点一：合约预算部门是控制工程成本的核心部门。1.6.2 观点二：规划设计部门是控制成本的核心部门。1.6.3 观点三：项目部是工程成本控制的核心部门。1.6.4 观点四：物资部是工程成本控制的核心部门。1.6.5 观点五：配套办是工程成本控制的核心部门。1.6.6 营销部？财务部？1.7 点评目前流行的工程成本控制观点 1.7.1 工程成本控制是由设计阶段和工程实施阶段二个阶段完成的。设计阶段占有 7080的份量，工程阶段（包括合约和实施阶段）3020，这是目前比较流行的观15、点。1.7.2 传统设计管理局限分析。1.7.3 房地产设计阶段管理全新定义：作为房地产公司从事规划设计管理的工程师，除了要完成传统规划、设计管理的工作外，还要向二个方向延伸，一是土地规划、设计性质的整合，二是甲方另行委托的二次设计和选材用料。1.7.4 现阶段规划设计阶段成本技术优化的重点：三个总说明（建筑、结构、设备）、竖向控制、基坑支护、基础工程、地下室设计、含钢量控制、水电设计参数控制、室外环境景观。1.8 工程成本控制的投资理念：房地产成本控制不等于省钱，低成本不等于高利润。1.9 工程量清单的威力 1.9.1 为什么采用工程量清单可以有效控制成本呢？为什么事后算帐房地产企业的工程师16、算不过施工单位的工程师呢？这是信息对称与不对称的问题。1.9.2 相对于在建筑市场一线摔打滚爬的承建单位，房地产企业对建筑市场成本把握，永远都是外行。出于实战 重在实效 百锐地产大讲台杭州营销中心 Tel:86-571-5676 0900 Fax：86-571-5676 0906 网 址：http:/ 第 8 页共 57 页 1.9.3 房地产企业控制工程成本最有效的方式就是采取外行控制内行的方法货比三家、事前控制。1.10 工程成本与财务的关系：作为工程成本管理，一项重要而又关键的工作是要配合财务部门 分析现金流，特别是融资能力不强的企业，甚至是要利用工程规律，尽量降低项目对现金 流要求。117、.11 工程成本控制体系中最难的是什么？1.11.1 工程成本控制体系中最关键的和最难的工作应该是对社会工程资源、市场工程成本资源的把握。1.11.2 在我们目前不规范的建筑市场中从事房地产工程管理，工程成本也好，工程质量也好，最重要和最核心的是对社会工程资源的把握与配置。1.11.3 对社会工程资源把握不清楚，源头上都有问题，谈流程管理，谈质量控制，谈成本控制，都可能是事倍功半的事情。1.11.4 坐在办公室研究定额是控制不了成本的。1.12 房地产工程成本管理四大核心过程 1.12.1 项目定位与目标成本测算阶段 1.12.2 工程招标采购与合约阶段 1.12.3 设计变更与现场签证管理 18、1.12.4 工程决算 2 房地产企业全成本管理套路 2.1 公司经营层面 2.2 产品定位层面(强化产品定位成本控制)2.3 规划、设计层面(优化设计成本控制)2.4 工程层面(固化工程成本控制)2.5 后评估。3 项目成本定位与目标成本测算阶段控制 3.1 房地产工程选材用料程序化打破策划、设计、工程、成本部门障碍，实现甲方产品定位，详见链接。3.2 房地产工程目标成本设定与动态控制，详见链接 1、链接 2。3.3 房地产设计管理流程的优化，是保证工程大总包的前提，详见链接。4 房地产工程招标采购与合约阶段的成本控制 4.1 房地产工程招标计划，详见链接。4.2 房地产工程合同范围管理要清19、楚，详见链接。4.3 房地产工程技术措施与质量标准要明确，详见链接 1、链接 2、链接 3。4.4 坚持用清单招标：施工图出不来，不是回避清单招标的理由。4.5 房地产工程商务报价筹划，细节决定水平，详见链接 1、链接 2。4.6 房地产工程综合费用开口要少措施费、规费、总包管理与配合费、水电费、甲材损耗与采保费、零星工程费用、保险费等费用的约定，详见链接。4.7 房地产工程招标文件与合同模板化，减少人为差错，提高工作效率，详见案例。4.8 技术标分析：技术决定成本，技术是成本的内核，详见链接。4.9 商务标分析：在商务标分析中向承建商学习，从而控制承建商，详见链接。4.10 房地产工程合同交20、底的重要性。5 房地产工程成本管理体系案例 5.1 房地产项目营销产品定位，确定项目档次。见某庭项目发展报告项目定位部分 出于实战 重在实效 百锐地产大讲台杭州营销中心 Tel:86-571-5676 0900 Fax：86-571-5676 0906 网 址：http:/ 第 9 页共 57 页 5.2 现金流分析，与财务部门一起确定付款条件或合作方式。工程成本费用计划及现金流分析实例 5.3 规划指标控制：各类规划指标参数控制，比如：容积率、地质条件、退红线、小区市政道路管网等等。5.4 方案设计阶段：主要是产品参数控制，比如：门窗比例、公摊面积、设备系统档次等等。5.5 扩初设计阶段：521、.6 建筑参数控制 5.7 结构选型及参数控制，见某工程结构设计技术措施 5.8 设备参数控制，见 LG-QP-PR009 规划设计管理程序文件，某庭扩初设计任务书 5.9 施工图设计阶段：主要设计细部控制，见某庭施工图设计指导书 5.10 选材用料标准确定：见某庭选材用料标准 5.11 编制项目成本控制指标：见 LG-QP-PR005 工程成本控制程序，某庭成本控制指标 5.12 承建单位考察、工程技术调研，见工程部 LG-QR-PR012 工程技术管理程序，某庭电梯梯调 研报告 5.13 确定工程技术标准，组织招标，技术标准见：某庭铝型材技术标准，某庭铝合金门窗施工 技术标准 5.14 技22、术标分析、商务标分析，见：某庭铝合金门窗技术标分析、某庭铝合金门窗商务标分析、某庭外墙涂料技术标分析 5.15 定标：低价中标确定中标单位，见合约部工程分判流程图 5.16 项目部执行合同，把好现场签证关，见项目部成本控制流程、甲方认价流程 5.17 工程竣工，进行决算，见预算部结算、保固金支付等等流程内容二：房地产工程范围管理 第三讲：房地产工程范围管理第三讲：房地产工程范围管理 1 项目范围管理基本概念 1.1 项目范围管理定义：是一个项目全过程中所涉及的项目产出物和项目工作范围所进行的管 理和控制工作。1.2 项目范围，包括项目产出物的范围和项目工作范围两个方面。1.3 项目产出物是最终23、项目的成果，项目工作范围是完成一个项目并且实现项目目标和获得项 目产出物所必需的全部工作的范围。1.4 项目范围管理的目标是使整个项目的产出物能够全面达到项目目标的要求，使项目的全部 工作既不超出生成既定项目产出物和实现既定项目目标的需要，也不能少于这种需要。2 项目范围定义的目的 明确界定项目的产出物和工作，提高对项目成本估算、项目工期和项目资源需求估算的准确性，为项目的绩效度量和管理控制确定了一个基准，便于明确和分配项目的任务和责任等。3 WBS 技术简介 3.1 WBS 技术也就是工作分解结构技术，是指将根据项目目标确定的项目产出物和项目工作进行逐 层细分，最终确定出可操作执行的项目工作24、包从而界定一个项目范围的技术方法。是帮助人们 揭示项目细节的有效工具，是界定项目范围、进行项目预算和沟通等的有效工具。3.2 运用 WBS 技术的目的和意义：3.2.1 构建一个项目 WBS 的目的首先是为了界定项目范围。3.2.2 构建项目 WBS 有助于监控项目管理过程。WBS 中每个工序的活动内容、所需资源和所需时 间等都应该是可以衡量的，这样得出的每一个项目工作包可成为监控项目过程的基础，成 为项目利益相关者之间沟通的基础。3.2.3 项目 WBS 有助于准确预算项目成本和进度，避免现场签证。3.2.4 WBS 有助于明确各部门的任务。每个部门或每一个部门员工都希望有明确清楚的工作分 25、配，以便能更好地了解自己的工作应该如何工作，而工作分解结构技术可以满足这一要求。出于实战 重在实效 百锐地产大讲台杭州营销中心 Tel:86-571-5676 0900 Fax：86-571-5676 0906 网 址：http:/ 第 10 页共 57 页 4 WBS 技术在房地产工程管理的运用 4.1 房地产工程管理成果范围，详见链接案例。4.2 房地产工程管理通用工作范围，详见链接案例。4.3 民用建筑设备安装工程范围划分方法案例，详见链接 1，链接 2，链接 3。4.4 主包合同案例，详见链接 1、链接 2、链接 3。4.5 成本肢解方法案例，详见链接。4.6 开发工作范围管理案例，详26、见链接。4.7 房地产工程管理项目 WBS 分解结构案例，详见链接、链接。4.8 房地产工程管理项目 WBS 技术的运用原则：成果范围分解以合约拟分包的分部工程项目为界，项目工作范围根据公司具体情况确定。第四讲：房地产工程时间计划管理第四讲：房地产工程时间计划管理 1 什么是计划？1.1 惠普 POM：计划是部门之间沟通的工具。1.2 计划要点：确定少数关键性指标，确保部门协调一致。1.3 惠普执行力：计划是控制军队行进步伐的“鼓点”。2 房地产工程时间计划与现场施工进度的关系 2.1 房地产工程时间计划比现场施工进度内涵更丰富；2.2 现场施工进度是房地产工程时间计划的实物体现；2.3 房地27、产工程时间计划管理评估因素多元化，现场施工进度控制更直观；2.4 影响现场进度的，往往不是承建单位，而是开发商自己。3 房地产工程时间计划的目的 3.1 确保工程任务顺利完成 3.2 保证跨专业、跨部门的信息整合、共享、畅通 3.3 便于领导对开发过程进行监控与调整 4 房地产工程时间计划智慧金钥匙 4.1 计划的本质是工作开始前，思考如何做好它。4.2 避免过于乐观，尤其是在项目的初期，留有余地。4.3 计划是所有人的承诺，制定前应消除不同意见。4.4 经常召开协调和沟通会议，是统一思想的法宝。4.5 执行中保持项目计划的及时分发、一致、有效。5 房地产开发的特点分析 5.1 运作周期长：监28、控成本和监控难度高。5.2 外部接口多：协调和可控性难度高。5.3 手工操作为主：标准化和一致性差（分包体系、民工作业）。5.4 并行运作的单位多：协调和计划控制的难度大（多个单位在项目现场）。5.5 产品不可逆：前期造成的错误，到了后期难以改正，纠错的成本高。6 房地产工程时间计划管理体系的内容 6.1 房地产工程时间计划管理体系的内容主要是在工程管理项目 WBS 基础上，细化活动内容、配置资源和时间，明确各部门的任务和责任，使项目得到有效监控。6.2 中海、万科的三级管理计划案例，详见链接。6.3 某地产集团时间控制计划的 28 个节点，详见链接。7 房地产工程时间进度控制实例 7.1 房29、地产工程时间进度计划一般分解如下：房地产项目开发的发展控制计划、工程实施控制计 出于实战 重在实效 百锐地产大讲台杭州营销中心 Tel:86-571-5676 0900 Fax：86-571-5676 0906 网 址：http:/ 第 11 页共 57 页 划、承建单位和甲供材料进场计划、承建单位和甲供材料招标计划、施工图出图计划。7.2 案例：发展控制计划、工程实施控制计划、承建单位和甲供材料招标计划、施工图出图计划。7.3 通过这些计划，将参与工程建设的各个部门的工作有机地衔接在一起。8 房地产工程时间计划管理的任务是什么？8.1 房地产工程计划管理的任务就是以营销为中心，将企业的发展战30、略、发展计划具体落实到开发项目工程实施阶段上来，各职能部门根据批准的计划，开展各项工作，并根据情况变化对计划进行动态控制，从而时刻保持工程管理的主动性。8.2 通俗地说，房地产工程时间计划就是把公司的经营计划转化为生产计划，从而指导生产。9 怎样编制房地产工程时间管理计划？9.1 房地产工程计划管理人员要清楚房地产的整个开发流程，并对营销、设计、施工及保修阶段的主要工作有所了解，要有一定的组织能力，能协调各业务的工作。通盘考虑的计划是好计划。9.2 编制房地产项目计划时要充分认识企业的资源状况，包括资金的准备及投入、项目班子的搭建及现有人员的安排、公司现已开发或正在开发的项目情况。在认识到自身31、的资源情况下，考虑项目范围的划分，充分给足每项工作需要花费的时间，充分考虑实施时风险情况，编制出可行的各项计划。符合企业实际情况的计划是好计划。9.3 房地产工程计划管理人员要对市场上的工作方法进行研究，熟悉完成流程中的各项工作需要的时间，并对此时间内完成工作内容的深度有所了解，能够横向研究其它房地产公司开发项目所需时间、周期，注意收集有关项目开发、项目操作等方面的资料，以便利用。特别是新到一个地区进行项目开发，一定要了解当地的情况。符合市场规律的计划是好计划。9.4 计划编制要分层次，谁干的工作谁编计划。能够操作执行的计划是好计划。10 如何测算房地产工程工期？10.1 房地产标准工期测算案32、例，详见链接 11 保证房地产工程进度的正确途径：一是提前安排工作；二是抢工序搭接的时间。12 如何判断现场存在工程进度问题？人、机、料。13 如何有效执行工程时间计划？13.1 目标统一的甲方工程时间计划管理体系 13.2 组织保障 13.3 团队执行力 13.4 资源支持 13.5 技术支持 第五讲：房地产工程技术管理与建筑部品研究第五讲：房地产工程技术管理与建筑部品研究 1 房地产工程技术管理的层次定位 1.1 房地产工程管理的宏观方法 1.1.1 房地产工程管理的宏观方法：技术、合同、经济、组织。1.1.2 技术是房地产工程管理的基础和底盘。1.1.3 合同是房地产工程管理的“君子协议33、”。（在大陆）1.1.4 经济是房地产工程管理的杠杆。1.1.5 组织是房地产工程管理的核心。1.2 工程管理在房地产公司的地位 1.2.1 房地产工程管理是房地产公司经营路线指导下的专业运作。1.2.2 不同的地产公司，同一个地产公司的不同项目，工程管理模式可能是不一样的，采取怎样 的工程管理模式，取决于房地产项目如何经营，房地产工程管理模式是受经营路线限制和 出于实战 重在实效 百锐地产大讲台杭州营销中心 Tel:86-571-5676 0900 Fax：86-571-5676 0906 网 址：http:/ 第 12 页共 57 页 指导的。1.2.3 但万变不离其宗，通过调配技术手段、34、合同规则、经济利益、组织原则，最终完成工程管 理任务，实现公司的经营目标。1.2.4 一个公司要形成具有自身特色的工程管理模式，必须遵行公司经营路线的规则，照搬别人 的经验是没有用的。1.2.5 有什么样的工程管理环境决定采用什么样的工程管理模式。1.3 工程技术管理的层次定位 1.3.1 工程技术是营销意图与建筑产品之间的桥梁，是工程与营销的对接口，是产品设计和选材 用料的依据。离开项目的属性（营销定位）谈技术是没有任何意义的。1.3.2 工程技术是评判工程成本控制水平的依据。离开技术谈成本是没有任何意义的。1.3.3 工程技术是工程质量控制的基础。离开技术空谈质量控制是没有任何意义的。2 35、剖析房地产企业工程技术管理 3 房地产企业工程技术管理的任务是什么？3.1 关于品牌企业工程技术管理的沿革。3.2 房地产工程技术管理的任务就是将项目营销意图转化为工程技术标准（技术参数），然后按照确定的技术参数进行招标，定标后确定的产品部品或者施工出来的产品，符合营销意图和满足国家或地方的相关规定，同时没有突破工程成本计划。4 房地产企业工程技术管理的工作核心是什么？4.1 房地产企业工程技术管理的工作核心是技术与市场的结合、技术与经济的结合。4.2 房地产企业工程技术管理的特点，决定了房地产企业的工程技术人员既懂技术又懂市场（营销市场）、既懂技术又懂造价。4.3 一个不懂造价的工程师，在房36、地产企业不可能是一个优秀的工程师。5 如何做好房地产企业工程技术管理工作？6 房地产建筑部品与工法研究的意义和套路 6.1 关于房地产标准化的粗浅认识：第一、供方资源标准化；第二、产品标准化；第三、部品标准；第四、工法标准。6.2 房地产建筑部品与工法研究的意义 6.3 房地产建筑部品与工法研究套路 7 房地产企业工程技术标准是什么？7.1 房地产企业工程技术标准应该是市场标准、客户标准。7.2 为什么我们要选择客户标准而不是国家标准？7.3 其一，国家标准只是略高于社会平均水平，是对社会现有先进水平的总结，一般来说，国家标准将永远落后市场标准和客户的要求，客户的要求将是推动国家标准提高的原动37、力，只有站在市场第一线的房地产企业，才真正地知道购房者需要什么。7.4 其二，激烈的市场竞争，要求我们以客户为中心，客户是我们的衣食父母，这就决定了工程技术标准的选择同样要以客户为中心。7.5 其三，坚持客户标准，是我们房地产企业的责任，因为我们肩负对业主几乎是一辈子的使命和承诺。坚持工程技术的客户标准，已经使房地产企业成为了推动建筑技术发展的核心力量（同丁士昭先生观点），我们为此感到自豪。8 客户技术标准的效应是什么？客户技术标准的效应就是“一对一”的广告，是技术营销，是口碑 的传颂，是品牌展示。9 现场项目部技术管理工作的重点是什么？现场技术管理工作的重点是解决功能性问题，其次是解 决操作38、性问题。出于实战 重在实效 百锐地产大讲台杭州营销中心 Tel:86-571-5676 0900 Fax：86-571-5676 0906 网 址：http:/ 第 13 页共 57 页 第六讲：房地产工程质量管理第六讲：房地产工程质量管理 1 房地产企业的工程质量标准是什么？1.1 房地产企业的工程质量标准是客户产品质量标准。1.2 房地产企业开发产品的目的是要通过赢得客户的认可从而实现企业盈利，理论上与其它工业产品是一样，比如：冰箱、彩电。但实际情况可能是房地产市场的竞争还不像工业产品那样激烈或者我们暂时无法机械化生产，所以市场上对房地产产品的质量要求不像工业产品那样高，但工业产品的要求一39、定是我们努力的方向。1.3 客户产品质量标准与施工单位工程质量标准的区别。1.4 明确了房地产企业客户产品标准的内涵，我们在工程质量控制方面努力的方向也就逐渐清晰。房地产企业要开发符合客户产品质量标准的建筑产品，在现阶段而言，我认为要从建筑产品人性化功能开发、建筑产品高新技术应用和建筑产品质量缺陷维修（业主使用人性化、物业管理人性化、施工建造人性化）三个方面努力。1.5 我们对房地产产品更应该关注功能性问题。2 设计质量是工程质量的先天之本 2.1 既然房地产企业的工程质量标准不仅仅是工程施工质量标准，而且要保证工程的功能性质量，那么这就要求我们事先必须把客户需求研究清楚，根据客户的需求，先把40、产品设计好，然后安排施工建造。2.2 产品设计天生的就有缺陷，后期再补救也没有什么用处。案例分析，详见链接。2.3 近阶段，房地产产品的创新在于设计创新。2.4 施工图审查指引案例，详见链接。3 房地产工程质量通病防治措施 3.1 业主工程质量投诉热点分析 3.1.1 中海地产工程质量维修月报案例，详见链接。3.1.2 房地产工程质量缺陷分类统计表案例，详见链接。3.1.3 维修案例，详见链接。3.1.4 业主工程质量投诉热点：3.1.5 出现工程质量通病的原因分析 3.2 他山之石、可以攻玉 3.2.1 铝合金门窗质量控制，详见链接。3.2.2 民用建筑防水体系，详见链接。3.2.3 砌筑与41、抹灰质量控制，详见链接。3.2.4 混凝土裂缝防治措施，详见链接。3.2.5 向工人师父学习如何控制工程质量。3.2.6 中海地产主包单位施工技术措施案例，详见链接。3.2.7 万科地产主包单位施工技术措施案例，详见链接。3.2.8 房地产工程质量验收标准与技术保证措施，详见链接。3.2.9 广东省住宅工程质量通病防治技术措施二十条，详见链接。3.2.10 南京市住宅工程质量通病防治导则，详见链接。4 房地产现场工程质量控制措施（见专题讲座）5 如何选好承建单位和监理单位 6 什么样的材料是好材料？7 企业各部门在工程质量控制方面所起的作用 8 房地产建筑产品质量标准的实物交底法 出于实战 重42、在实效 百锐地产大讲台杭州营销中心 Tel:86-571-5676 0900 Fax：86-571-5676 0906 网 址：http:/ 第 14 页共 57 页9 引进工程质量保险或担保制度 第七讲：房地产工程现场管理第七讲：房地产工程现场管理 1 房地产工程现场有效管理的二个前提条件：资源环境与合同管理。2 房地产工程开工之前的三个核心工作：时间计划管理、施工总平面布置、技术管理。3 九个关键环节：技术方案先行、工程样板先行、设备材料进场控制、工序控制措施、现场“死角”管理、现场签证与设计变更管理、钥匙管理与成品保护措施、现场文档资料管理、工程验收管理。4 房地产工程现场管理案例分析 43、4.1 资源环境与合同管理建立健全的房地产工程管理体系 4.1.1 供方管理案例 4.1.2 人员设置与分工案例弱矩阵管理模式下的现场人员配置与分工案例 4.1.3 标准化工程合同 4.1.4 甲方现场管理体系的系统性 4.1.5 监理机构工作标准化 4.1.6 房地产公司现场项目部现场管理标准化 4.1.7 中海地产深圳地区现场管理案例 4.2 三个核心工作 4.2.1 时间计划管理，详见计划管理专题讲座。4.2.2 施工现场总平面布置图 4.2.3 技术管理：图纸与工法管理 4.3 八个关键环节 4.3.1 技术方案先行 4.3.2 工程样板先行 4.3.3 设备材料进场控制 4.3.4 44、工序控制措施。4.3.5 现场“死角”管理工程日志。4.3.6 钥匙管理与成品保护措施 4.3.7 现场签证与设计变更管理 4.3.8 现场文档资料管理 4.3.9 工程验收管理 5 构建房地产工程现场管理体系 第八讲：房地产工程项目风险管理第八讲：房地产工程项目风险管理 1 项目风险管理理论项目风险定义 1.1 项目风险是指由于项目所处环境和条件本身的不确定性和项目业主/客户、项目组织或项目其 它相关利益主体主观上不能准确预见或控制影响因素，使得项目的最终结果与项目相关利益主体的期望产生背离，从而给项目相关利益主体带来损失的可能性。1.2 项目出现风险的根本原因是：人们在对于项目发展与变化情45、况的认识和应对决策等方面出现 了问题。1.3 人们对于事务的认识可以划分成三种不同的状态：1.3.1 拥有完备性信息的状态；1.3.2 拥有不完备性信息的状态；1.3.3 完全没有信息的状态。2 项目风险管理理论项目风险产生的原因 2.1 项目风险主要是由于不确定事件造成的，而不确定性事件又是由于信息不完备造成的，即由 出于实战 重在实效 百锐地产大讲台杭州营销中心 Tel:86-571-5676 0900 Fax：86-571-5676 0906 网 址：http:/ 第 15 页共 57 页 于人们无法充分认识一个项目未来的发展和结果造成的。从理论上说，项目的信息不完备情况能够通过人们的努46、力而降低，但是却无法完全消除。2.2 项目风险产生的主要原因有：2.2.1 人们的认识能力有限；2.2.2 信息本身的滞后性特性；2.2.3 项目信息资源管理和沟通管理方面的问题。3 项目风险管理理论项目风险分类与特性 3.1 项目风险的分类 3.1.1 按照项目风险发生概率分类；3.1.2 按项目风险后果的严重程度分类；3.1.3 按项目风险引发的原因分类 3.1.4 按项目风险造成的结果分类；3.1.5 按有无预警信息分类；3.1.6 按项目风险关联程度分类。3.2 项目风险的特性 3.2.1 项目风险事件的随机性；3.2.2 项目风险的相对可预测性；3.2.3 项目风险发展的渐进性；3.47、2.4 项目风险发展的阶段性（潜在风险阶段、风险发生阶段、造成后果阶段）；3.2.5 项目风险发展的突变性。4 项目风险管理理论项目风险管理定义及理论 4.1 项目风险管理是指项目风险识别和项目风险度量、制定和使用各种项目风险应对措施、全面 管理与有效控制项目风险，以及妥善处理项目风险事件所造成的不利结果等构成的一系列项目风险管理工作。4.2 项目风险管理的二种理论：4.2.1 第一种是针对无预警信息项目风险的管理理论。由于这种风险很难提前识别、跟踪和应对，所以难以进行项目风险的事前控制。无预警信息项目风险的管理控制主要有二种方法，其一是消减项目风险后果的方法，其二是项目风险转移的方法，比如：48、卖保险。4.2.2 第二种是有预警信息项目风险管理理论。这与这类项目风险，人们可以通过收集各种预警 信息去识别和预测项目的风险。4.3 项目风险管理的基本方法：4.3.1 项目风险潜在阶段采用的方法风险规避方法；4.3.2 项目风险发生阶段采用的方法风险化解方法；4.3.3 项目风险后果阶段采用的方法风险消减方法。5 项目风险管理理论项目风险管理主要工作内容 5.1 项目风险的识别：是指识别和确定项目究竟存在哪些风险以及这些风险影响项目的程度和可 能带来的后果。5.2 项目风险的度量：是指对项目风险以及其后果所进行的评估和量化分析。5.3 项目风险应对措施的制定：根据项目风险识别和度量结果，计49、划和安排项目风险应对措施和 相应资源。5.4 项目风险的控制：根据项目风险识别、度量以及制定的项目风险应对措施所开展的，对于整 个项目及其全过程中各种风险的管理控制工作。6 房地产工程项目风险识别 出于实战 重在实效 百锐地产大讲台杭州营销中心 Tel:86-571-5676 0900 Fax：86-571-5676 0906 网 址：http:/ 第 16 页共 57 页 6.1 项目现金流预测与控制风险，详见链接。6.1.1 中海、万科的三级管理计划，详见链接。6.1.2 工程口配合财务进行现金流测算，确保资金链不要太紧。6.1.3 分清楚经营进度、工艺进度和物业移交时间的关系。6.1.450、 当现金流紧张时，危机处理：6.1.4.1 老总出马，老板出马，争取大供应商的支持；6.1.4.2 对付款延期的承诺，要慎重，不要信口开河，要一诺千金；6.1.4.3 分化供应商，避免供应商抱团结盟。6.2 承建商供应商管理风险，详见链接。6.2.1 不要小瞧供应商，他们跟地产商合同上是平等的，我们要从内心深处把供应商看成是合同 平等的主体。6.2.2 供应商心目中甲方的“嘴脸”，详见链接。6.2.3 供应商管理程序化，详见链接。6.2.4 供应商管理风险识别与规避化解措施：6.2.5 供应商配合不力，规避或化解措施详见链接；6.2.6 供应商能力不够，规避或化解措施详见链接；6.2.7 合同51、风险。合同条款阐述笼统，不严谨，标准不具体，引起现场纠纷或增加了现场协调难 度，合同严谨化管理案例详见链接。6.2.8 采购对市场信息了解不全，导致采购成本偏高，规避或化解措施详见链接。6.2.9 垄断及独家生产的产品，规避或化解措施详见链接。6.3 设计管理风险，详见链接。6.3.1 设计出图时间滞后，风险规避详见链接。6.3.2 设计深度不足、设计版本或变更过多、各专业矛盾较多，风险规避详见链接。6.3.3 部品选择滞后，影响招标，风险规避详见链接。6.3.4 设计图纸的造价严重超越目标成本,风险规避详见链接。6.3.5 设计一意孤行，与项目部配合太少，出来的结果在施工上行不通，或质检站报52、批不通过。6.3.6 设计上存在模糊地带。如上海，设计部对幕墙设计控制不严，而现在政府对幕墙的设计也 要通过验收。6.3.7 新出台的规范、法规对设计的影响。6.3.8 不同地区的设计习惯和审图要求的影响。6.4 甲方管理风险，详见链接。6.4.1 甲方工程管理资源环境认识风险；6.4.2 甲方对工程环境条件的适应性风险，工程环境适应性风险是指因工程所处的不同区域环境（比如：气候、地质条件、异地开发等）变化而带来的风险；6.4.3 甲方各部门的沟通内耗风险管理；6.4.4 甲方工程管理人员频繁变动风险；6.5 政府与政策风险，详见链接。6.5.1 市政配套无法满足项目开发计划 6.5.2 动迁53、问题 6.5.3 政府部门关键人员的调动、出差等 6.5.4 政府政策变动引起的变化 6.5.5 交地、征地等政府违约行为 6.5.6 政府职能部门乱收费、乱处罚 出于实战 重在实效 百锐地产大讲台杭州营销中心 Tel:86-571-5676 0900 Fax：86-571-5676 0906 网 址：http:/ 第 17 页共 57 页 6.5.7 政府部门之间的推诿协调 6.5.8 政府部门的不作为（报建、验收等手续工作受政府工作人员或办事程序影响，效率低下，不作为。）6.5.9 项目报建名称与验收名称不一致 6.5.10 政府某些办事人员的违法要求 6.5.11 城市规划配套问题 6.54、5.12 6.6 市场+营销+客户风险，详见链接。6.6.1 市场变化风险，详见链接。6.6.2 与周边黑势力发生冲突，详见链接。6.6.3 项目定位出现问题，导致项目被整体颠覆；户型定位不准，导致重大调整；详见链接。6.6.4 营销提出更高的销售配合要求，而现场无法满足；销售代理对外承诺有误，导致增加工程 内容，详见链接。6.6.5 客户提出超越规范的要求，如增加车位，导致现场调整风险。6.6.6 6.7 新材料新技术新工艺运用风险，详见链接。6.7.1 对于传统产品项目，选用新材料新技术新工艺要慎重。6.7.2 一个项目选用的新材料新技术新工艺最好不要超过二项。6.8 现场工程质量、安全风55、险，详见链接。6.8.1 首先将现场工程质量安全风险在合同中规避。6.8.2 检查监理机构、承建单位的质量、安全保证体系是否健全。6.8.3 对于容易发生质量、安全事故的分部，比如：地下室、转换层、高支模、售楼准备工程等，技术方案先行。6.8.4 原材料控制方法和黄场区管理方法。6.8.5 现场工程质量与安全管理风险转嫁，购买建筑工程一切险和第三者责任险。7 房地产工程管理风险回避措施。出于实战 重在实效 百锐地产大讲台杭州营销中心 Tel:86-571-5676 0900 Fax：86-571-5676 0906 网 址：http:/ 第 18 页共 57 页房地产工程管理实战讲座案例锦集房56、地产工程管理实战讲座案例锦集 房地产工程管理全程策划书案例 第 1 章 工程概况 7 1.1.项目概况 7 1.2.编制要求 7 1.2.1.案例 7 1.3.工程概况 7 1.3.1.编制要求 7 1.3.2.案例 7 1.4.典型的平立剖图或透视图 7 第 2 章 开工前准备工程 7 2.1.“七通一平”7 2.1.1.给水 8 2.1.2.排水 8 2.1.3.电力 8 2.1.4.道路 8 2.1.5.通讯 9 2.1.6.宽带 9 2.1.7.天然气 9 2.1.8.土地平整 9 2.2.施工现场平面布置图中需要房地产企业考虑的主要问题 9 2.2.1.场地分期开发基本意图 9 2.57、2.2.分期开发各期场地衔接利用的基本思路 9 2.2.3.临时道路布置以及交通系统 9 2.2.4.项目部、监理机构、施工单位的办公区和生活区布置 9 2.2.5.竖向垂直运输布置 9 2.2.6.施工单位的主要加工区、材料堆放区、作业区 9 2.2.7.临时水电接驳、临时变压器安排 9 2.2.8.出场车辆的清洗 9 2.2.9.土方场地内搬运与大型土方堆放场地 9 2.2.10.室外管线穿插、园林绿化施工与场地移交的运动变化 9 2.2.11.营销卖场意图在现场平面布置的体现，详见售楼准备工程策划 9 2.3.各种临时设施搭设的综合协调 9 2.4.工程开工合法手续 9 2.4.1.用地58、许可证 9 2.4.2.计划立项证明 9 2.4.3.规划许可证 9 2.4.4.桩基提前开工证明 9 2.4.5.基坑开工证明 9 2.4.6.施工许可证 9 出于实战 重在实效 百锐地产大讲台杭州营销中心 Tel:86-571-5676 0900 Fax：86-571-5676 0906 网 址：http:/ 第 19 页共 57 页 2.5.现场施工平面布置图案例 9 2.5.1.现场施工措施要求案例 9 2.5.2.现场施工平面布置图案例 9 第 3 章 项目的组织架构与岗位职责 10 3.1.编制要求 10 3.1.1.确立项目经理部的机构设置 10 3.1.2.明确项目部与监理机构59、的职责分工 3.2.项目制管理案例项目制管理的组织架构与岗位职责案例 10 3.3.公司职能型管理项目部岗位职责案例中海地产某项目部岗位职责案例 10 第 4 章 项目的综合协调管理 10 项目的综合协调管理主要任务是系统协调工程与营销、与设计、与政府主管部门、与合作 方等配合关系。此项工作必须事先做好策划，否则工程管理过程中受到的干扰太多 10 4.1.营销意图对工程管理的要求 10 4.1.1.某世界推盘计划表案例 10 4.1.2.某项目营销推广及工程进度要求案例 10 4.1.3.百锐百锐花园项目“六点一线”包装思路案例 10 4.2.售楼准备工程任务分配 10 4.2.1.样板房装修60、 10 4.2.2.样板房饰品、家具 10 4.2.3.卖场包装 10 4.3.与政府职能部门的协调 10 4.3.1.国土局报建 10 4.3.2.建设局报建 10 4.3.3.质监站的日常监督管理 11 4.3.4.安监站的日常监督 11 4.3.5.计划局报建 11 4.3.6.消防局报建 11 4.3.7.环保局报建 11 4.3.8.城管办报建 11 4.3.9.民防办报建 11 4.3.10.技术监督局 11 4.3.11.水务部门 11 4.3.12.电力部门 11 4.3.13.燃气公司 11 4.3.14.有限电视 11 4.3.15.宽频网络 11 4.3.16.电话通讯 61、12 4.4.与合作方关系协调 12 4.4.1.明确合作双方在工程管理上的分工及责任 12 4.4.2.合作关系矛盾处理 12 出于实战 重在实效 百锐地产大讲台杭州营销中心 Tel:86-571-5676 0900 Fax：86-571-5676 0906 网 址：http:/ 第 20 页共 57 页 4.5.与项目周边环境关系协调 12 4.5.1.民扰情况协调 12 4.5.2.施工路口安排 12 4.5.3.夜间施工安排 12 4.5.4.土方外运安排 12 4.6.其它房地产公司办事方式研究 12 第 5 章 施工部署、项目施工范围划分 12 5.1.施工部署、项目施工范围划分的62、编制要求 12 5.1.1.划分施工标段 12 5.1.2 拟定施工顺序、划分施工流水段。根据营销要求，拟定施工顺序、划分施工流 水段，地下、主体与安装、装修的衔接关系。.12 5.1.3.销售示范区的施工要求。根据营销要求，初步拟定销售示范区的施工要求。12 5.1.4.拟定分包项及其相互搭接关系 12 5.1.5.项目施工范围的变更控制 12 5.2.设备安装工程合同范围划分方法案例，详见案例锦集 12 5.3.一般住宅项目合同分解意见案例，详见案例锦集。12 第 6 章 工程进度管理 12 6.1.本项目工程进度控制的特点、难点分析以及对策 12 6.1.1.工程进度控制的特点、难点分析63、 12 6.1.2.工程进度控制的策略 12 6.2.甲方工程进度控制计划管理系统 12 6.2.1.房地产项目开发的发展控制计划 12 6.2.2.工程实施控制计划 12 6.2.3.承建单位和甲供材料进场计划 12 6.2.4.承建单位和甲供材料招标计划 12 6.2.5.施工图出图计划 13 6.3.工程进度控制计划的落实 13 6.3.1.工程进度标志性控制点一览表 13 6.3.2.工程进度合同化管理 13 6.3.3.落实工程进度计划日常管理 13 6.4房地产项目开发的发展控制计划、工程实施控制控制计划、承建单位和甲供材料招标计 划、施工图出图计划案例案例，详见案例锦集。.13 64、6.5.工程进度标志性控制点一览表案例 13 第 7 章 工程质量及安全文明管理 114 7.1.工程质量目标 14 7.1.1.工程质量目标案例 14 7.2.严格把好设计关 14 7.2.1.设计质量是工程质量的先天之本 14 7.2.2.施工图审查指引案例 14 7.3.选好承建单位和监理单位 14 7.3.1.选择承建单位 14 出于实战 重在实效 百锐地产大讲台杭州营销中心 Tel:86-571-5676 0900 Fax：86-571-5676 0906 网 址：http:/ 第 21 页共 57 页 7.3.2.选择监理单位 14 7.4.做好选材用料 14 7.5.现场控制质量65、保证措施 14 7.5.1.监理机构质量保证体系 14 7.5.2.施工单位质量保证体系 14 7.5.3.技术方案先行制度 14 7.5.4.设备材料进场验收制度 15 7.5.5.工程样板验收交底制度 15 7.5.6.工序控制措施 15 7.5.7.成品保护措施 15 7.5.8 入住前质量检查和维修把握竣工验收最后防线。完工之前，对每一个非隐 蔽分部工程进行 100的检查，质量缺陷 100封闭，将从政府的抽样验收提高到 100的验收。.15 7.6.安全文明施工 15 7.6.1.安全文明施工管理的目标 15 7.6.2.安全文明施工管理措施 15 7.6.3.工程 CI 策划 15 66、第 8 章 工程成本管理 15 8.1.确定项目定位档次 15 8.2.确定付款条件或合作方式 15 8.3.规划设计过程中进行成本控制 15 8.4.选材用料标准确定 15 8.5.编制项目工程成本控制指标 15 8.6.承建单位考察、工程技术调研（详见采购与招标管理）15 8.7.招投标及材料采购方式（详见采购与招标管理）16 8.8.确定工程技术标准 16 8.9.招标（详见采购与招标管理）16 8.10.技术标分析、商务标分析（详见采购与招标管理）16 8.11.定标（详见采购与招标管理）16 8.12.项目部执行合同，把好现场签证关 16 8.13.甲供材料管理 16 8.14.进度67、款支付 16 8.15.工程竣工进行决算 16 8.16.保固金支付 16 第 9 章 采购与招标管理 16 9.1.招投标及材料采购方式 16 9.2.监理招标 16 9.2.1.入围资格 16 9.2.2.监理人员的资质审查 16 9.2.3.现场办公设备要求 17 出于实战 重在实效 百锐地产大讲台杭州营销中心 Tel:86-571-5676 0900 Fax：86-571-5676 0906 网 址：http:/ 第 22 页共 57 页 9.3.总包招标 17 9.3.1.入围资格 17 9.4.分包管理与甲供材料协调 17 9.4.1.总包管理工作 17 9.4.2.总包配合工作 68、18 9.5.甲供、限价材料管理 18 9.6.配套专业分包工程招标 19 9.7.承建单位考察、工程技术调研 19 9.8.招标 19 9.9.技术标分析、商务标分析 19 9.10.定标 19 第 10 章 项目的沟通管理 19 10.1.进场须知 19 10.2.周例会 19 10.3.监理月报 19 10.4.工程月报 19 10.5.里程碑形象进度 19 10.6.文件的收发、传阅 19 10.7.文件归档 19 第 11 章 项目现场管理标准化 19 11.1.甲方现场项目部工程管理标准化 19 11.1.1.项目现场计划管理流程 19 11.1.2.现场工程技术管理流程 19 169、1.1.3.现场工程质量与安全管理流程 19 11.1.4.合同管理与履行和现场签证管理流程 19 11.1.5.甲供材料管理流程 19 11.1.6.文件管理流程 19 11.2.监理机构现场管理标准化 19 第 12 章 工程的难点、重点分析以及对策 19 12.1.编制要求 19 12.1.1.难点分析与对策 20 12.1.2.重点分析与对策 20 12.2.案例 20 第 13 章 工程风险与对策按项目风险引发的原因分类 21 13.1.项目现金流预测与控制风险 21 13.2.承建商供应商管理风险 21 13.3.设计管理风险 21 13.4.甲方管理风险 21 13.5.政府与政70、策风险 21 13.6.市场+营销+客户风险 21 13.7.新材料新技术新工艺运用风险 21 出于实战 重在实效 百锐地产大讲台杭州营销中心 Tel:86-571-5676 0900 Fax：86-571-5676 0906 网 址：http:/ 第 23 页共 57 页 13.8.现场工程质量、安全风险 21 第 14 章 工程验收与物业移交 21 14.1.工程验收 21 14.1.1.竣工丈量、规划验收 21 14.1.2.消防验收 21 14.1.3.燃气验收 21 14.1.4.电梯验收 21 14.1.5.人防验收 21 14.1.6.环保验收 21 14.1.7.档案验收 2271、 14.1.8.安监验收 22 14.1.9.三算复核 22 14.1.10.竣工核验 22 14.2.物业正常运作手续办理 22 14.2.1.正式水办理 22 14.2.2.正式电办理 22 14.2.3.燃气开通 22 14.2.4.闭路电视开通 22 14.2.5.电话开通 22 14.2.6.网络开通 22 14.2.7.智能化开通 22 14.3.物业移交 22 14.3.1.设备移交 22 14.3.2.土建移交 22 第 15 章 工程管理应遵守的标准与规则 22 15.1.国家规范 22 15.2.地方规范 22 15.3.当地主管部门的规定 22 出于实战 重在实效 百锐地72、产大讲台杭州营销中心 Tel:86-571-5676 0900 Fax：86-571-5676 0906 网 址：http:/ 第 24 页共 57 页 房地产工程管理通用工作内容汇总（深圳为例）房地产工程管理通用工作内容汇总（深圳为例）1 合约、预算工作内容 1.1 工程合约管理 1.1.1 工程分判合同管理 1.1.1.1 工程分判范围的划分及其相互关系 1.1.1.2 编制项目整体施工招标方案及计划 1.1.1.3 对投标单位、工程监理和工程造价咨询单位资格审查 1.1.1.4 组织工程的招标工作及评标定标工作 1.1.1.5 组织工程监理和工程造价咨询委托单位的招标工作 1.1.1.673、 对合同文件进行交底和解释 1.1.1.7 办理工程保险和保险索赔事宜 1.1.1.8 检查监督分判合同执行情况，建立承建商履约情况记录 1.1.2 物资分包合同管理 1.1.2.1 编制甲供物资采购进度计划 1.1.2.2 组织工程物资的招标工作及评标定标工作 1.1.2.3 提供装修材料和其它需送样报审物资的样品 1.1.2.4 工程维修备用物资的移交及工程剩余物资处理工作 1.1.2.5 工程物资的统计工作 1.1.2.6 乙供物资的询价工作 1.1.2.7 检查监督采购合同的执行情况，建立供应商的履约情况记录 1.1.3 设计单位招标及合同管理 1.1.3.1 设计单位资格审查的管理工74、作 1.1.3.2 组织设计项目招标及评标定标工作 1.1.3.3 检查监督设计合同执行情况，建立设计单位履约情况记录 1.2 建筑安装成本控制与管理 1.2.1 立项阶段 1.2.1.1 编制项目建安成本估算 1.2.1.2 编制分部分项工程成本估算 1.2.2 设计阶段 1.2.2.1 编制项目建安成本概算 1.2.3 发包阶段 1.2.3.1 编制项目工程量清单 1.2.3.2 商务标评比 1.2.4 施工阶段 1.2.4.1 编制项目建安成本预算 1.2.4.2 编制项目资金投入计划明细 1.2.4.3 审核工程进度款、补充预算 1.2.4.4 建安成本动态评估 1.2.5 竣工阶段 75、1.2.5.1 工程竣工结算 1.2.5.2 审核保固金的支付 出于实战 重在实效 百锐地产大讲台杭州营销中心 Tel:86-571-5676 0900 Fax：86-571-5676 0906 网 址：http:/ 第 25 页共 57 页 1.3 建筑市场信息管理 1.3.1 掌握市场上主要机电设备和建筑材料的价格和供求情况，建立相应数据库，对各类建筑安装成本数据进行统计、对比、分析，比较系统地掌握建筑安装成本的市场水平；1.3.2 了解在深各施工单位的资质情况、施工业绩、报价水平及任务饱满情况；1.3.3 了解在深各设计单位的工作状况、设计业绩、报价水平及任务饱满情况 1.4 其它工作项76、目 1.4.1“三算单”的办理 1.4.2 合约、预算项目后评估 1.4.3 估政府职能部门要求或领导安排的其它事情 1.5 规划设计、工程技术管理内容 1.5.1 建筑设计管理 1.5.1.1 建筑设计出图计划 1.5.1.2 设计全程跟踪管理 1.5.1.3 设计变更管理 1.5.1.4 组织建筑设计招标及评标定标工作 1.5.1.5 施工中的设计配合 1.5.1.6 建筑材料选型 1.5.2 装饰设计管理 1.5.2.1 装饰设计出图计划 1.5.2.2 设计全程跟踪管理 1.5.2.3 设计变更管理 1.5.2.4 组织建筑设计招标及评标定标工作 1.5.2.5 施工中的设计配合 1.77、5.2.6 装饰材料选型 1.5.3 景观设计管理 1.5.3.1 景观设计出图计划 1.5.3.2 设计全程跟踪管理 1.5.3.3 设计变更管理 1.5.3.4 组织建筑设计招标及评标定标工作 1.5.3.5 施工中的设计配合 1.5.3.6 景观材料选型 1.5.4 工程技术管理 1.5.4.1 项目工程可行性分析 1.5.4.2 项目周边工程环境调查（包括市政管网、水电接驳）1.5.4.3 项目工程进度控制性时间确定 1.5.4.4 项目工程重点与难点分析 1.5.4.5 工程各分部分项工程技术研究 1.5.4.6 工程选材用料标准的制订 1.5.4.7 合同技术措施的拟定与技术标评审78、 1.5.4.8 工程选材用料、优化工程技术方案 1.5.4.9 工程技术交底 出于实战 重在实效 百锐地产大讲台杭州营销中心 Tel:86-571-5676 0900 Fax：86-571-5676 0906 网 址：http:/ 第 26 页共 57 页 1.5.4.10 现场工程技术支持 1.5.4.11 现场工程质量与安全的监督检查 1.5.4.12 工程维修技术支持、工程维修总结及反馈 1.5.4.13 工程档案管理及档案验收 1.5.5 规划设计、工程技术信息管理 1.5.5.1 考察新楼盘并编制考察报告 1.5.5.2 建筑、环境、景观、工程技术专题研究报告 1.5.6 其它工作79、项目 1.5.6.1 配合建筑、环境、景观、工程技术报建工作 1.5.6.2 建筑、环境、景观、工程技术项目后评估 2 开发报建内容 2.1 国土局报建 2.1.1 办理土地转让手续、核实地价 2.1.2 规划、建筑方案报建 2.1.3 初步设计报建 2.1.4 施工图报建 2.1.5 规划查丈、规划验收 2.2 建设局报建 2.2.1 工程招投标或直接发包 2.2.2 基坑支护方案备案 2.2.3 桩基提前施工许可证 2.2.4 施工合同备案 2.2.5 墙体材料使用手续 2.2.6 施工许可证办理 2.2.7 燃气工程验收 2.2.8 项目竣工验收 2.3 计划局报建 2.3.1 计划立项80、 2.3.2 固定资产投资许可证 2.4 消防局报建 2.4.1 方案报建 2.4.2 扩初报建 2.4.3 施工图报建 2.4.4 消防工程竣工验收 2.5 环保局报建 2.5.1 项目环境影响审批，提出环境评估报告 2.5.2 环保验收（包括发电机机房噪音单项验收、排污验收、排烟与隔油验收）2.6 城管办报建 2.6.1 占用绿化及人行道的审批 2.6.2 开路口审批 2.6.3 营销广告审批 出于实战 重在实效 百锐地产大讲台杭州营销中心 Tel:86-571-5676 0900 Fax：86-571-5676 0906 网 址：http:/ 第 27 页共 57 页 2.7 民防办报建81、 2.7.1 人防方案审批 2.7.2 初步设计审批 2.7.3 人防竣工验收 2.8 技术监督局 2.8.1 电梯报装 2.8.2 电梯验收 2.9 物业正常运作手续办理 2.9.1 办理临时用水、用电手续 2.9.2 临时用水转正式用水 2.9.3 临时用水转正式用电 2.9.4 燃气开通 2.9.5 闭路电视开通 2.9.6 电话开通 2.9.7 网络开通 2.9.8 智能化开通 3 现场项目管理内容 3.1 进度计划管理 3.1.1 甲方计划 3.1.1.1 项目发展计划 3.1.1.2 工程进度控制总计划、总计划评审记录、总计划调整 3.1.1.3 施工图交付计划及调整情况 3.1.82、1.4 承建商进场计划及调整情况 3.1.1.5 甲供材料进场计划及调整情况 3.1.1.6 样板确认计划及调整情况 3.1.1.7 施工过程控制计划 3.1.1.8 施工总进度计划报表及评审意见 3.1.1.9 施工月进度计划及评审意见 3.1.1.10 施工周进度计划及评审意见 3.1.1.11 延长工期报审表或报告 3.2 现场工程技术管理 3.2.1 图纸管理 3.2.1.1 图纸清单 3.2.1.2 图纸会审记录 3.2.2 设计变更管理 3.2.2.1 设计变更清单 3.2.2.2 各专业设计变更 3.2.3 施工组织设计 3.2.3.1 施工组织设计清单 3.2.3.2 施工组织83、设计报审表 3.2.3.3 施工组织设计原件 出于实战 重在实效 百锐地产大讲台杭州营销中心 Tel:86-571-5676 0900 Fax：86-571-5676 0906 网 址：http:/ 第 28 页共 57 页 3.2.4 测量资料 3.2.4.1 基准点座标 3.2.4.2 测量报验资料 3.2.4.3 沉降及变形观测记录 3.2.5 技术交底 3.3 工程质量管理 3.3.1 工程质量控制重点与难点以及控制方法 3.3.2 样板确认单 3.3.3 现场巡视记录及封闭情况 3.3.4 公司检查记录及封闭情况 3.3.5 其它检查记录及封闭情况 3.3.6 竣工之前全面质量检查记84、录及封闭情况 3.3.7 工程质量问题调查、处理 3.4 合同管理 3.4.1 合同文本 3.4.1.1 合同清单 3.4.1.2 施工合同 3.4.1.3 监理合同 3.4.1.4 甲供材料合同 3.4.1.5 工程委托书 3.4.2 合同交底记录 3.4.3 合同附件清单（比如：投标技术标）3.5 工程成本管理 3.5.1 进度款支付 3.5.1.1 承建商进度款申请审批表 3.5.1.2 承建商进度款申请书 3.5.1.3 补充预算 3.5.1.4 奖励、罚款通知单 3.5.1.5 甲供材料扣款 3.5.1.6 工程往来其它扣款单 3.5.1.7 乙供材料认质认价 3.5.2 现场签证管85、理 3.5.2.1 现场签证原始资料 3.5.3 工程结算 3.5.3.1 甲供材料、设备结算 3.5.3.2 工程计算书 3.6 甲供材料与材料供应商管理 3.6.1 甲供材料需求计划管理 3.6.1.1 承建商材料需求计划 3.6.1.2 材料月度使用计划汇总表 3.6.2 材料管理 出于实战 重在实效 百锐地产大讲台杭州营销中心 Tel:86-571-5676 0900 Fax：86-571-5676 0906 网 址：http:/ 第 29 页共 57 页 3.6.2.1 材料样品清单 3.6.2.2 材料进场验收记录 3.6.2.3 材料进货台帐 3.6.2.4 材料移交记录 3.686、.3 材料供应商来文 3.6.4 发文材料供应商 3.7 监理工作管理 3.7.1 监理配合指引 3.7.2 总监理工程师任命通知书 3.7.3 监理机构构架、监理人员登记表、人员更换审批 3.7.4 监理规划及审核意见 3.7.5 监理细则及审核意见 3.7.6 监理月报及审核意见 3.7.7 安全检查记录 3.7.8 监理工作质量检查表 3.7.9 监理工程师通知单 3.7.10 发文监理机构 3.8 承建商工作管理 3.8.1 施工单位资格报审表 3.8.2 工程配合指引 3.8.3 开工报告 3.8.4 场地移交记录（重点）3.8.5 材料检验 3.8.6 隐蔽验收记录 3.8.7 混87、凝土浇灌令 3.8.8 外架拆除令 3.8.9 分部工程中间验收报告 3.8.10 专项工程及工程验收报告 3.8.11 工程移交资料 3.8.12 承建商来文 3.8.13 发文承建商 4 物业移交工作 4.1 设备移交 4.1.1 变配电工程 4.1.2 水泵房 4.1.3 消防中心 4.1.4 空调系统 4.1.5 智能化系统 4.2 土建移交 4.2.1 土建 4.2.2 室外园林 出于实战 重在实效 百锐地产大讲台杭州营销中心 Tel:86-571-5676 0900 Fax：86-571-5676 0906 网 址：http:/ 第 30 页共 57 页 5 监理机构管理内容（暂略88、）6 施工单位管理内容（暂略）一般高层住宅各分部工程汇总案例一般高层住宅各分部工程汇总案例 1 土建工程 1.1 基坑支护及土方挖运 1.2 场地平整及土方工程 1.3 桩基工程及检测工程 1.4 主包 1.5 防水 1.6 幕墙、铝合金门窗、玻璃雨篷、空调百页 1.7 外墙涂料 1.8 栏杆 1.9 入户门供货及安装工程 1.10 防火门供货及安装工程 1.11 钢结构、网架结构、膜结构等特种工程 1.12 室外道路工程 1.13 白蚁防治措施 2 装饰工程 2.1 售楼处装修 2.2 样板楼 2.3 会所装修 2.4 大堂装修 2.5 套餐装修 2.6 信报箱工程 2.7 橱柜安装工程 289、.8 公共走道装修 3 园林景观 3.1 园林景观工程 3.2 绿化工程 3.3 园林水景工程 4 设备工程 4.1 变配电高低压设备安装，供电接驳 4.1.1 整个建筑的高压电缆进线、变配电图纸必须先交由深圳市供电局进行审图并出具审图意见书。4.1.2 委托相关设计院根据建筑平面图及审图意见书等进行外线设计。4.1.3 外线电缆的接火、电缆沟的施工及相关的破路、破绿化等的申报及施工根据相关部门的规定进行。4.1.4 外线进建筑物的穿墙套管 4.1.5 电缆桥架安装 4.1.6 变配电房 4.1.7 高低压配电柜 出于实战 重在实效 百锐地产大讲台杭州营销中心 Tel:86-571-5676 90、0900 Fax：86-571-5676 0906 网 址：http:/ 第 31 页共 57 页 4.2 燃气工程 4.2.1 燃气管道管洞的预埋及套管的预留 4.2.2 燃气管道和庭院管道的安装 4.2.3 燃气表、调压器、各种燃气阀门的供应及安装 4.2.4 阀门箱的制作和安装 4.2.5 地下室燃气泄漏报警系统 4.3 电梯采购、安装 4.4 消防工程 4.4.1 火灾自动报警系统，硬线联动控制系统，消防广播系统，消防电话系统。4.4.2 消火栓系统 4.4.3 自动喷淋系统 4.4.4 防排烟系统（排风排烟、正压送风）4.4.5 设备房的送排风系统 4.4.6 电梯迫降 4.4.7 91、电梯、机房、消防控制中心三方对讲 4.4.8 柴油发电机房气体灭火系统设计及施工 4.4.9 防火卷帘系统 4.4.10 上述各项系统的调试。4.4.11 整个工程的消防验收的协调及统筹工作。4.5 人防工程 4.6 智能化系统工程 4.6.1 小区可视对讲系统 4.6.2 闭路监控系统 4.6.3 一卡通（门禁、停车场、智能消费等）4.6.4 背景音乐系统 4.6.5 智能巡更系统 4.6.6 周界防越系统 4.7 电视安装工程 4.8 电话安装工程 4.9 网络安装工程 4.10 室外供排水工程 4.10.1 化粪池 4.10.2 室内管道 4.10.3 室外道路、广场等雨水排放 4.1092、.4 室外园林给排水 4.10.5 室外污水管道 4.10.6 室外雨水管道 4.10.7 室外给水管道及室外消火栓 4.10.8 水泵接合器 4.11 游泳池安装工程 4.11.1 泳池设备的安装 出于实战 重在实效 百锐地产大讲台杭州营销中心 Tel:86-571-5676 0900 Fax：86-571-5676 0906 网 址：http:/ 第 32 页共 57 页 4.11.2 机房和设备的电源 4.11.3 相关管道安装 4.11.4 相关线管预埋及电线敷设 4.11.5 相关水质检测及协助甲方办理泳池开放手续。4.12 环保、发电机工程 4.13 空调安装工程 4.13.1 空93、调系统（风管与配件制作、部件制作、风管系统安装、风管与设备防腐、风机安装、系统测试）4.13.2 制冷系统（制冷机组安装，制冷剂管道及配件安装，制冷附属设备安装，管道及设备的防腐与绝热，系统调试）4.13.3 空调水系统（冷热水管道系统安装，冷却水管道系统安装，冷凝水管道系统安装，阀门及部件安装，冷却塔安装，水泵及附属设备安装，管道与设备的防腐与绝热，系统调试）4.14 远程抄表系统 4.14.1 水表抄送 4.14.2 电表抄送 4.14.3 燃气表抄送（包括燃气电磁阀切断及泄漏报警）4.15 停车场管理系统 4.16 泛光照明 设备安装工程合同范围划分方法设备安装工程合同范围划分方法 第第94、 1 章章 燃气工程合同工程范围燃气工程合同工程范围 一、与燃气工程有关的工程内容 1.燃气管道管洞的预埋及套管的预留 2.室内燃气管道和庭院管道的安装 3.燃气表、调压器、各种燃气阀门的供应及安装 4.阀门箱的制作和安装 5.地下室燃气泄漏报警系统 二、合同分界线 与燃气工程有关的，比较难以划分的主要是管洞和套管的预留预埋，以及地下室燃气报警的设置问题。合同中可以明确，管洞及套管的预留预埋由总包负责（因为总包预留的管洞及套管经常不符合燃气工程的要求，燃气施工单位进场后经常还要安排大量时间来整改预留管洞及套管，因此在主体建设中如果燃气施工单位已经进场，可以安排和总包单位交接已施工的部分，未施工95、的部分则可由燃气施工单位继续预留）。地下室的燃气泄漏报警主要会和燃气抄表单位分界不明或着容易遗忘。燃气表的改装由抄表单位完成。出于实战 重在实效 百锐地产大讲台杭州营销中心 Tel:86-571-5676 0900 Fax：86-571-5676 0906 网 址：http:/ 第 33 页共 57 页 三、燃气工程与有关部门协调流程 1.到燃气公司办理施工现场燃气管道及设施确认表（确认施工范围内的燃气设施情况）2.市场燃气接入点申请（地下管道气公司办理）3.燃气施工图设计 4.燃气施工图审核（深圳共有五家单位可以审核）5.燃气施工图报建设局燃气科审核 6.施工单位招标 7.质检站办理质监手续96、 8.燃气监理处办理燃气工程监理手续 9.施工图纸会审及交底 10.样板房验收 11.工程完工预验收 12.竣工验收（建设单位、质检站、燃气监理、供气单位）13.入伙时，客服部代收燃气开户费用。第第 2 章章 消防工程施工合同范围消防工程施工合同范围 一、与消防工程相关的工程内容 1.火灾自动报警系统，硬线联动控制系统，消防广播系统，消防电话系统。2.消火栓系统 3.自动喷淋系统 4.防排烟系统（排风排烟、正压送风）5.设备房的送排风系统 6.电梯迫降 7.电梯、机房、消防控制中心三方对讲 8.柴油发电机房气体灭火系统设计及施工 9.防火卷帘系统 10.上述各项系统的调试。11.整个工程的消防97、验收的协调及统筹工作。二、合同分界线 1.与总包的分界线：总包负责消防管道管洞的预留及预埋、线管的预埋。总包负责将电源接至水泵房及消防控制中心。（是否带一个配电箱由图纸确定），消防水池以及屋顶消防水箱的进水管、溢流放空管、溢流报警包含在总包合同中。2.与电梯施工单位的分界线：消防电梯迫降线路接至电梯机房，电梯机房、消控中心、轿箱两两对讲线路敷设。3.与空调工程分界线：所有防排烟、正压送风、设备房送排风系统均包含在消防合同中。4.与三箱供货单位分界线：各种设备的控制箱包含在消防工程中。如风机（排烟、排风、正压送风）控制箱等。5.与小区智能化工程的分界线：背景音乐和消防广播是否合并，须看工程的具体98、情况。须背景音乐系统须提前使用建议由智能化单位施工，和消防广播分开。三、消防与消防局的相关流程 1.初步设计消防审核 1.1 建筑设计防火审核申报表 出于实战 重在实效 百锐地产大讲台杭州营销中心 Tel:86-571-5676 0900 Fax：86-571-5676 0906 网 址：http:/ 第 34 页共 57 页 1.2 全套初步设计图 1.3 刻录所有图纸的电子光盘 1.4 建筑消防设计审核档案册 1.5 建筑消防设计申报审核档案目录 1.5.1 建筑工程消防设计申报审核表 1.5.2 证明该项目合法的政府审批资料（复印件加盖公章）1.5.3 消防设计总说明 1.5.4 图纸目99、录 1.5.5 总平面设计图 1.5.6 建筑平面图 1.5.7 剖面图 1.5.8 室内消火栓原理（系统）图 1.5.9 自动喷水灭火原理（系统）图 1.5.10 火灾自动报警原理（系统）图 1.5.11 其他固定灭火装置原理（系统）图 1.5.12 其他与消防设计有关的图纸 2.施工图设计消防审核（通初步设计消防审核）3.申报工程竣工消防验收 3.1 建筑工程消防验收申报表 3.2 该工程的建筑工程消防设计审核意见书 3.3 建筑工程竣工消防验收档案目录 3.3.1 建筑工程消防验收申报表 3.3.2 建筑总平面竣工图 3.3.3 自动报警竣工系统图 3.3.4 自动喷淋竣工系统图 3.3100、.5 防排烟竣工系统图 3.3.6 室内外消火栓竣工系统图 3.3.7 气体灭火竣工系统图 3.3.8 试压资料 3.3.9 水泵房位置竣工平面图 3.3.10 消防值班室位置竣工平面图 3.3.11 防排烟风机位置竣工平面图 第第 3 章章 电梯安装工程合同范围电梯安装工程合同范围 第第 4 章章 室外给排水工程合同范围室外给排水工程合同范围 第第 5 章章 游泳池设备供货及安装工程合同游泳池设备供货及安装工程合同 第第 6 章章 空调工程合同空调工程合同 第第 7 章章 小区智能化合同小区智能化合同 第第 8 章章 三表抄送合同三表抄送合同 第第 9 章章 屋顶泛光照明工程合同范围屋顶泛光101、照明工程合同范围 第第 10 章章 2 发电机安装及环保工程合同范围发电机安装及环保工程合同范围 第第 11 章章 变配电工程合同范围变配电工程合同范围 出于实战 重在实效 百锐地产大讲台杭州营销中心 Tel:86-571-5676 0900 Fax：86-571-5676 0906 网 址：http:/ 第 35 页共 57 页 百锐花园项目防水保温体系设计方案（深圳案例）百锐花园项目防水保温体系设计方案（深圳案例）防水工程是保证建筑物及构筑物的结构不受水的侵蚀，内部空间不受水危害的一项分部工程，在建筑工程中占有重要地位，防水工程质量的好坏，直接影响到建筑物和构筑物的寿命，影响到人们正常、舒102、适的起居环境。一栋建筑物没有高质量的防水工程就不能保证其正常功能的实现。建筑防水工程是一项系统工程，它涉及设计、施工、材料、管理等各个方面，建筑防水工程的任务则是综合上述各方面的因素，进行可靠、耐久、合理、经济的设计，选择符合要求的高性能的材料，精心组织施工，实现防水工程的高质量，满足建筑物的防水耐用年限，取得良好的综合效益。百锐花园项目是我公司发展的的第二个项目，防水工程一定要认真设计、精心施工、严格管理,确保百锐花园项目的防水效果，达到百锐花园发展报告中提出的防渗漏目标，即：屋面防水、卫生间防水质量目标 100不漏，门窗、管根防水质量目标 98不漏，外墙及螺栓孔洞渗漏点 10 处（注：防渗103、漏目标百分率及渗漏点数，按经历一个雨季的渗漏点进行统计。）第一节第一节 防水设计要求防水设计要求 1.防水设计的原则：防水设计的原则：可靠性设计；按级设防；防排结合；脱离分仓；刚柔结合；多道设防；复合防水；节点密封；加强保护；充分考虑施工因素。2.防水设计应考虑的因素防水设计应考虑的因素 2.1 建筑物的性质、重要程度、结构特点、使用功能、地区环境、使用年限 2.2 根据上述因素，设置合理的构造层次、选用相适应的防水材料 2.3 设计可靠的节点，提出切实可行的技术措施，使设计作到可靠、耐久、合理、经济的要求。3.防水层的要求防水层的要求 3.1 有克服结构变形、温差变形影响的能力 3.2 抵御104、阳光、紫外线、臭氧等造成的老化及风雨的冲刷。3.3 承受酸、碱、盐等化学介质的侵蚀和动水压等的作用。4.建筑防水设计的几个部位建筑防水设计的几个部位 4.1 屋面防水 4.2 墙面防水 4.3 卫生间墙及地面防水 4.4 地下室防水 4.5 游泳池防水 4.6 生活水池、消防水池的防水 第二节第二节 屋面防水设计屋面防水设计 1.百锐花园屋面防水等级百锐花园屋面防水等级 百锐花园项目屋面的防水等级按广东省建筑防水工程技术规程的标准定为级（防水耐用年限为 15 年，屋面防水工程主要考虑：1.1 采用按抗裂设计的整体现浇砼屋面的自防水结构；1.2 设置柔性防水层；1.3 屋面放坡，及时排放雨水，坡105、度为；1.4 注意穿墙、板管线及防水层收口节点的处理。2.百锐花园屋面防水做法百锐花园屋面防水做法 出于实战 重在实效 百锐地产大讲台杭州营销中心 Tel:86-571-5676 0900 Fax：86-571-5676 0906 网 址：http:/ 第 36 页共 57 页 2.1 10 厚地砖，35 厚水泥砂浆铺贴。2.2 素撒水泥面（洒适量清水）2.3 25 厚 1：3 干硬性水泥砂浆结合层 2.4 40 厚 C20 细石混凝土，内配4150 双向钢筋网，分缝2000，内填密封油膏 2.5 60 厚（最薄处）1：8 水泥陶粒保温找坡层，坡度 2%2.6 20 厚；2.5 水泥砂浆保护层106、 2.7 911 聚氨脂防水涂膜 2MM 厚 2.8 现浇钢筋混凝土板，初凝前原浆收光 3.百锐花园架空层防水露天部分做法百锐花园架空层防水露天部分做法 作法基本同一般屋面工程，区别是在种植土下面设置 60mm厚的卵石并加盖土工布的滤水层，滤水层中设置排水管，把种植土中的自由水排放到雨水管系统，有利于屋面防水及植物生长。具体做法如下：3.1 植被（路面铺装部分见园建施工图做法）3.2 种植土，厚度根据苗木而不同；同时根据园建施工图，做好与室内部分的衔接；3.3 土工布一道；3.4 填 60mm 厚卵石滤水层，适量布置 PVC 排水管；3.5 铺大阶砖一层 20mm 厚 3.6 20 厚 1：3107、 干硬性水泥砂浆结合层 3.7 40 厚 C20 细石混凝土，内配4150 双向钢筋网，分缝2000，内填密封油膏 3.8 60 厚（最薄处）1：8 水泥陶粒保温找坡层，坡度 2%3.9 20 厚；2.5 水泥砂浆保护层 3.10 911 聚氨脂防水涂膜 2MM 厚 3.11 现浇钢筋混凝土板，初凝前原浆收光 4.百锐花园架空层防水室内部分做法百锐花园架空层防水室内部分做法 4.1 10 厚地砖，3-5 厚水泥砂浆铺贴 4.2 素撒水泥面（洒适量清水）4.3 20 厚 1：3 干硬性水泥砂浆结合层 4.4 20 厚 1：2.5 水泥砂浆保护层 4.5 911 聚氨脂防水涂膜 2MM 厚（此防水108、层与露天部分防水层同时施工，连为一体。）4.6 现浇钢筋混凝土板，初凝前原浆收光 5.空中花园防水做法空中花园防水做法 5.1 铺装部分 5.1.1 10 厚浅色地砖，3-5 厚水泥砂浆铺贴 5.1.2 素撒水泥面（洒适量清水）5.1.3 厚 1：3 干硬性水泥砂浆结合层（因建筑做法需要适当提高标高，可以适当加厚此层。）5.1.4 1：8 水泥陶粒垫高找平（如建筑做法需要提高较大标高，采用水泥陶粒垫高找平。）5.1.5 20 厚 1：2.5 水泥砂浆保护层 5.1.6 911 聚氨脂防水涂膜 2mm 厚 5.1.7 现浇钢筋混凝土板，初凝前原浆收光 出于实战 重在实效 百锐地产大讲台杭州营销中109、心 Tel:86-571-5676 0900 Fax：86-571-5676 0906 网 址：http:/ 第 37 页共 57 页 5.2 花池部分 5.2.1 种植土，厚度根据苗木而不同 5.2.2 土工布一道 5.2.3 填 60mm 厚卵石滤水层，适量布置 PVC 排水管 5.2.4 铺大阶砖一层 20mm 厚 5.2.5 20 厚 1：2.5 水泥砂浆保护层 5.2.6 911 聚氨脂防水涂膜 2mm 厚 5.2.7 现浇钢筋混凝土板，初凝前原浆收光 6.屋面防水节点要求屋面防水节点要求 6.1 屋面雨水口处，设置一个 500500mm 排水漏斗，并配置镀锌雨水篦子，详见 6.2 110、女儿墙泛水处，离屋面结构面 500mm 处，设置挡雨檐，突出墙面 60mm，防水材料必须做 到挡水檐下收口，见下面详图。6.3 凡屋面或空中花园或架空层，与室内共用的墙体，下部浇注与墙同宽、高 500 的 C15 防水混凝土坎。第三节第三节 外墙防水设计外墙防水设计 1.外门窗防水外门窗防水 外门窗渗漏是许多工程存在问题，其主要原因之一是门窗本身防水性能差，特别是窗户周边塞缝防水性能差，针对这种情况，制定如下其主要设计控制要点，确保达到公司的防水要求。1.1 门窗设计性能指标要求 门窗的用料要通过计算确定是否具备足够的强度以保证抗风压及密封性能。具体指标要求 如下：抗风压强度：12 层（含 1111、2 层）以下抗风压强度2500Pa；12 层22 层3000Pa；23 层以上 3500Pa。抗渗要求：门窗的雨水渗透性能为 I 级，即500Pa。911防水层抹灰层阴嘴此部位911防水层上甩粗砂作为结合层面层 出于实战 重在实效 百锐地产大讲台杭州营销中心 Tel:86-571-5676 0900 Fax：86-571-5676 0906 网 址：http:/ 第 38 页共 57 页 此标准比国家标准提高 2 个级别。为达到以上要求，需结合外立面进行窗型专项设计和计算，选择合适的型材并通过试验确定。1.2 节点设计要求 1.2.1 上框料要有滴水线条，下方框料要有排水槽。平开窗框料必须为高112、低脚形式，方便塞缝，延长水路、从而保证塞缝质量。1.2.2 采用优质配件，包括执手、锁、铰链、铆钉等，保证节点质量。1.2.3 玻璃与铝合金之间的缝均应采用合格的中性硅酮密封胶密封，不得采用胶条密封。1.2.4 窗户防水节点做法详见图。1.3 采用切实有效的塞缝方法 1.3.1 采用：干硬性水泥砂浆塞缝，减少砂浆收缩裂缝。1.3.2 在塞缝外侧加刷聚合物水泥基涂膜 3 遍，厚度 2mm，不应选用聚胺脂类涂料，否则聚胺脂类涂料会与建筑密封胶发生化学反映，引起材料性能改变，颜色变化，影响美观。铝框或塑框与墙体之间采用 DowCorning793 或 GE2000 建筑密封胶嵌缝。1.4 门窗防水方113、案详见门窗专项设计 2.外墙墙体防水外墙墙体防水 外墙设计时已考虑尽量使用混凝土，以提高其防水性能。对突出外墙的混凝土构件如空调盒等在设计时均要求为现浇。2.1 混凝土外墙面的防水主要包括以下几个方面的内容：2.1.1 控制外墙的垂直度和平整度，保证抹灰厚度不超过规范规定，对于个别超厚达以上的，必须加挂钢丝网，以防止抹灰层开裂、空鼓。2.1.2 螺杆洞的处理：全部螺杆洞都必须处理且通过专项隐蔽验收。处理方法是：在螺杆洞外侧凿出xx喇叭形（要求开口朝下），用防水砂浆分两次封闭，第一次封闭深度的一半高，并在砂浆凝固后用水泥浆养护两次，第二次封闭高出墙面，并检查是否出现细微裂缝或空鼓。2.1.3 脚114、手杆洞的处理用细石混凝土堵塞，并作专项隐蔽验收。2.2 砌体外墙的防水设计 2.2.1 外墙砌筑材料采用实心粘土砖。2.2.2 与混凝土墙体、柱、梁与砌体相交之处严格按设计图纸要求予留好拉接钢筋，并保证其长度。2.2.3 砌体与混凝土相交部位部位抹灰前加挂钢丝网，以减少裂缝并限制其发展。2.2.4 抹灰的要求：抹灰要分三次抹灰，第一次是钉钢丝网处得先抹灰，保证钢丝网与墙体材料之间能够充分密实，避免钢丝网处出现空鼓现象，第二、三次按规范规定的正常抹灰进行。抹灰总厚度大于 3.5cm 需挂钢丝网处理。一次抹灰厚度不大于 10mm。2.2.5 外墙抹灰中掺入的纤维为美国杜拉丝纤维，每立方米砂浆掺入 115、0.9kg。2.2.6 与屋面、空中花园相接的墙体，墙体底部做法详见屋面节点做法。2.3 其它外墙洞口的设计要求 2.3.1 空调洞的处理。设计中空调洞为一次现浇或后浇，并在空调口内侧考虑了防水坎，已经通过专项审核修改了部分不合理的设计。另外，所有空调位均考虑了具有防雨功能的挑檐，大大增强了其防水性能。出于实战 重在实效 百锐地产大讲台杭州营销中心 Tel:86-571-5676 0900 Fax：86-571-5676 0906 网 址：http:/ 第 39 页共 57 页 2.3.2 所有外露的管道洞口（如空调冷凝管进出口），设计成向外坡度，内外高差mm，防止雨水倒灌；外露的洞口，采用抽116、芯成型，以保证位置准确；对百叶窗内等部位的非外露洞口，采用预埋管的方式成型。2.3.3 窗洞口的上下口坡度要大，高差为 20mm 以上。2.4 选择合适外墙饰面材料，提高防水性能 外墙选用何种饰面材料对防水影响较大，如大块面材，因粘贴工艺要求而容易使防水性能变差。因此，建议选用带纸皮的面砖，可以显著改善防水性能。此外，石材幕墙的勾缝材料采用专用的勾缝材料（如日本产的 INAX 或国产的 HB 专用勾缝材料），以减少砖缝处的裂缝。第四节第四节 卫生间、阳台、管根的防水卫生间、阳台、管根的防水 1.一般卫生间一般卫生间 1.1 卫生间地面，做法为现浇砼初凝前收光，面刷 2mm 聚胺脂防水层。1.2117、 卫生间四周先做 200mm 高 C15 素砼坎，之上采用 120 厚砖砌墙体。1.3 卫生间四周墙体离地面 300mm 高、与浴缸接触的墙面离地面 700mm 高的范围内均刷 2mm 厚 聚脂防水层，门口铺出 500mm；为防止防水涂膜上的水泥砂浆出现空鼓现象，防水涂膜上粘粗砂。1.4 一般卫生间结构已降板 50mm，使得室内外形成明显的高差，地面找坡 1%，坡向地漏，避免积水流向厅房的地面。2.阳台阳台 根据现有经验，阳台很少发生渗漏，个别渗漏处主要发生在管根，具体做法如下：2.1 现浇砼板，取消聚胺脂防水层，以防止地面装饰层空鼓。2.2 穿阳台楼板的管根处后浇混凝土，四周 100mm 宽118、范围内均刷 2mm 厚聚胺脂防水层保护。做法见图 2.3 图 6。2.3 管根的混凝土施工要求：管根分两次封堵，第一次浇注五分之三，第二次浇注五分之二，每次需进行试水。2.4 阳台地面结构已降板 50mm，使室内外形成明显的高差，地面找坡 1%，坡向地漏。3.其它管根，参照阳台管根其它管根，参照阳台管根 出于实战 重在实效 百锐地产大讲台杭州营销中心 Tel:86-571-5676 0900 Fax：86-571-5676 0906 网 址：http:/ 第 40 页共 57 页 出于实战 重在实效 百锐地产大讲台杭州营销中心 Tel:86-571-5676 0900 Fax：86-571-5119、676 0906 网 址：http:/ 第 41 页共 57 页 第五节第五节 地下室防水地下室防水 1.地下室的防水基本上以结构自防水体系为主，采取以下措施：地下室的防水基本上以结构自防水体系为主，采取以下措施：1.1 地下室底板及墙体为 C40 S8 抗渗砼自防水结构；1.2 地下室底板不做防水；1.3 地下室侧板采用 JS 半刚性防水层，厚度 2mm，施工面从地下室底板护脚处开始，采用 20mm厚苯板作防水层的保护层；1.4 地下室顶板，选用屋面做法，花池处屋顶花池防水做法。第六节第六节 游泳池防水游泳池防水 1.游泳池防水采用以下措施：游泳池防水采用以下措施：1.1 游泳池采用双层板混120、凝土结构型式；1.2 在二层混凝土之间增设一道 911 聚氨脂涂膜防水，与架空层防水层连为一体；1.3 在游泳池内侧采用 JS 半刚性防水层，厚度 2mm。第七节第七节 生活水池、消防水池防水生活水池、消防水池防水 1.生活水池：防水涂膜与环保涂膜二合一。生活水池：防水涂膜与环保涂膜二合一。2.消防水池：先试水，渗漏处由主包单位修补，不另外做防水。消防水池：先试水，渗漏处由主包单位修补，不另外做防水。第八节第八节 防水材料选用建议防水材料选用建议 1.防水施工单位招标时，我们可以采用甲方指定防水材料品牌报价和投标单位自行选用防水材料品牌报价相结合的方式。防水施工单位招标时，我们可以采用甲方指定121、防水材料品牌报价和投标单位自行选用防水材料品牌报价相结合的方式。2.防水材料品牌选用建议：三元乙丙卷材选用“卡莱尔”或山东“辉力”品牌，防水材料品牌选用建议：三元乙丙卷材选用“卡莱尔”或山东“辉力”品牌，JS 选用“金汤”或“黑豹”品牌，聚氨脂选用“汇丽”或“富盛”品牌，生活水池防护材料采用选用“金汤”或“黑豹”品牌，聚氨脂选用“汇丽”或“富盛”品牌，生活水池防护材料采用 901 瓷釉涂料或鞍马瓷釉涂料或鞍马 防化柔韧膜。防化柔韧膜。第九节第九节 施工质量控制要求施工质量控制要求 1.屋面（包括架空层、空中花园）防水施工控制要求屋面（包括架空层、空中花园）防水施工控制要求 1.1 施工之前，先122、对屋面混凝土结构层进行试水，水深 100mm 左右，浸泡 24 小时。如发现有渗漏现象，先对混凝土结构裂缝进行修补。1.2 第一道涂膜防水施工完成后，进行试水，水深 100mm 左右，浸泡 24 小时。1.3 三元乙丙橡胶防水卷材的搭接部位，要使用专用粘结胶剂，对粘结胶剂的质量要进行严格控制。1.4 防水层（涂膜、卷材防水层）隐蔽之前，必须 100检查。2.卫生间防水施工控制要求卫生间防水施工控制要求 2.1 施工之前，先对卫生间混凝土结构进行试水，水深 50100mm，浸泡 24 小时。2.2 涂膜防水层施工完成后，进行试水，水深 50100mm，浸泡 24 小时。3.外墙防水施工控制要求外123、墙防水施工控制要求 3.1 外墙砌筑材料选用粘土实心红砖。3.2 砌筑砂浆必须机械搅拌。3.3 标准层的砌体，分三次砌筑，日砌高度不超过 1.4m，雨天施工日砌高度不超过 1.2m；顶砌在歇墙至少 7 天后施工，高层顶砌要分竖向施工段从上往下顶砌。3.4 外墙砖施工。为了节约工程成本，外墙砖粘贴不选用专用粘结剂，但施工大面积之前，必 出于实战 重在实效 百锐地产大讲台杭州营销中心 Tel:86-571-5676 0900 Fax：86-571-5676 0906 网 址：http:/ 第 42 页共 57 页 须按建筑工程饰面砖粘结强度检验标准JGJ11097 进行抗拔试验，以确定粘结材料的配124、比和施工工艺。3.5 抹灰要求 3.5.1 抹灰与砌筑的间隔时间至少 10 天。3.5.2 抹灰前，基层表面的尘土、污垢、油渍等应清除干净，并应洒水润湿。3.5.3 抹灰砂浆须使用机械搅拌。3.5.4 抹灰的要求：抹灰要分三次抹灰，第一次是钉钢丝网处得先抹灰，保证钢丝网与墙体材料之间能够充分密实，避免钢丝网处出现空鼓现象，第二、三次按规范规定的正常抹灰进行。抹灰总厚度大于 3.5cm 需挂钢丝网处理。一次抹灰厚度不大于 10mm。3.5.5 外墙抹灰中掺入的纤维为美国杜拉丝纤维，每立方米砂浆掺入 0.9kg。3.5.6 为了避免抹灰砂浆开裂，在砂浆终凝后洒水养护 7 天。4.生活水池生活水池 125、4.1 防护涂膜施工之前，必须对水池进行抽湿处理，干燥程度达到防护材料要求的要求后方可施工。4.2 对防护涂膜的厚度一定要进行抽样检查。5.铝合金门窗铝合金门窗 5.1 施工单位在门窗下料之前，必须对现场门窗预留洞口尺寸进行复核。塞缝宽度控制在 2040mm 之间，如缝宽超出规定要求的，要做特殊处理。5.2 铝框塞缝。塞缝之前，必须将基层清理干净，不允许有落地灰等；塞缝之前，需将基层湿润；施工单位拌砂浆人员必须固定专人；铝合金塞缝的人员要固定，施工单位要将塞缝人员名单报监理部备案；塞缝用的砂浆必须是干硬性砂浆，施工中注意控制砂浆质量；塞缝应先部分塞缝，达到固定窗框，然后退出木垫，再大面积塞缝，126、避免出现漏退木垫或木垫部位塞缝不密实的现象；塞缝与框料平齐，最好做成凹弧形，不可以凸出框边 5.3 铝框边打胶。第一道胶为 JS 胶，第二道胶为广州“白云”密封胶等；打胶必须保证质量，不允许有漏刷现象；第二道密封胶，土建要预留槽，密封胶镶嵌在槽中。对铝合金的土建收口，铝合金施工单位须向主包单位进行技术交底，避免出现收口压框太多或露出 JS 防水胶。5.4 凸窗窗台板铝框外侧，内外高差至少保证 20mm。5.5 施工过程中，所有推拉门下框料用 U 型硬质塑料扣盖。5.6 对每一道工序必须进行抽样检查，并形成记录。5.7 对每一扇窗户要进行 24 小时淋水试验。出于实战 重在实效 百锐地产大讲台杭127、州营销中心 Tel:86-571-5676 0900 Fax：86-571-5676 0906 网 址：http:/ 第 43 页共 57 页 房地产企业重点控制的工序房地产企业重点控制的工序 1 验线 1.1 水准及坐标控制点移交；1.2 基础与桩基验线 1.3 砌筑验线 1.4 内装的 1 米线 2 工程质量样板的制作与交底 3 混凝土浇灌 4 渗漏 4.1 外门窗防水 4.2 屋面防水 4.3 墙面防水 4.4 卫生间墙及地面防水 4.5 地下室防水 4.6 游泳池防水 4.7 生活水池、消防水池的防水 4.8 管根防水 4.9 烟道根部防水 5 外架拆除 5.1 外架拆除的安全性控制 128、5.2 外架拆除时外门窗与外墙质量控制 6 工作面移交 6.1 水准及坐标控制点移交；6.2 施工水电接驳点以及读表记录移交；6.3 作业控制线移交，比如：1 米控制线移交给入户门、二次装修、防火门、门窗、电梯、栏杆施工单位；6.4 场地土方标高移交，比如：原始场地移交给土方单位；土方单位将平整后的场地移交基坑单位；基坑单位将基坑移交给桩基单位；桩基单位将工作面移交给主包单位等；基坑坡度与桩基、主包施工的关系移交；6.5 主包与分包之间工作面移交，比如：门窗洞口移交；入户门、防火门洞口移交；栏杆工作面移交；防水工作面移交；外墙涂料工作面移交；白蚁防治工作面移交；水池防护工作面移交；电梯井道移交129、；烟道工作面移交；二次装修工作面移交；园林工作面移交；电梯机房、消防中心、变配电房、水泵房、弱电（电话、电视、宽频）等各类设备房移交；人防、消防、燃气、智能化等设备专业工作面移交；6.6 分包之间工作面移交，比如：电梯安装与大堂二次装修工作面移交等；7 水管试压 出于实战 重在实效 百锐地产大讲台杭州营销中心 Tel:86-571-5676 0900 Fax：86-571-5676 0906 网 址：http:/ 第 44 页共 57 页 工程监理审核用表工程监理审核用表 序号序号 审审 核核 内内 容容 审核方式审核方式 审核结果记录审核结果记录 1 监理合同签定与备案 查看监理合同 2 监130、理合同是否交底 查看交底记录 3 有无监理规划？内容是否符合要求？是否包含旁站监理方案；是否根据实际情况作调整 查看监理规划 4 是否按要求对监理规划进行交底？查看交底记录 5 是否按专业分阶段编写监理细则？各监理工程师是否按监理细则的要求工作？查看土建、水、电专业不同阶段监理细则各一份；察考在场监理工程师是否熟悉相应监理细则的内容。6 是否审核勘察方案；是否检查勘察的进度和质量情况 查看审核记录 7 是否进行投标单位资格审查 查看投标单位资格审查记录 8 是否协助业主组织发标、踏勘，并整理答疑文件 查看发标、踏勘答疑记录；查看答疑文件 9 监理是否提出独立的标书评审意见 查看标书评审记录中有131、无监理意见 10 是否发出中标通知书 查看中标通知书 11 是否将设计合同存档；是否向设计单位发放监理配合要求 查看设计和发文记录 12 是否协助业主编写设计任务书 查看有关记录 13 是否形成设计输出文件审查报告 查看有关记录 14 是否形成设计跟踪检查记录单 查看有关记录 15 是否进行设计验收 查看有关记录 16 对设计大改是否召开专题会进行论证 查看有关记录 17 是否形成设计监理工作总结 查看相关总结及其内容 18 是否填写投标单位资格审查表 查看有关记录 19 是否协助业主编制招标文件；查看有关记录 20 是否协助业主组织发标、踏勘，并整理答疑文件 查看发标、踏勘答疑记录；查看答疑132、文件 21 是否形成标书评审记录、施工组织设计（方案）审查评比表 查看相关记录 22 是否发出中标通知书 查看中标通知书 出于实战 重在实效 百锐地产大讲台杭州营销中心 Tel:86-571-5676 0900 Fax：86-571-5676 0906 网 址：http:/ 第 45 页共 57 页 23 是否形成施工准备阶段监理工作总结 查看相关总结及其内容 24 是否配备目前监理阶段必要的规范 查看规范 25 人员是否具备执业资格；各专业人员是否到位 查看执业资格证书、上岗证；对照架构图检查人员到位情况 26 监理部是否建立监理部人员分工表 查看相关文件 27 工程是否具备开工条件；是否对133、工程开工准备情况进行检查并形成开工准备检查报告 查看相关批准文件（政府三证）；查看相关报告 28 是否按要求组织场地移交并形成场地移交记录 查看相关记录 29 是否进行施工组织设计审查 查看施工组织设计（方案）报审表及监理审查意见 30 是否对总包单位的身份进行确认 查看总包单位的资质证明资料、营业执照等；查看项目经理和“五大员”证书；查看施工合同 31 是否对分包商资质进行审查 查看分包施工合同；查看分包商资格报审表；32 是否进行施工图会审并形成施工图会审记录 查看图纸会审记录及图纸会审会议纪要 33 是否要求施工单位上报建筑材料报审表及成品、半成品申报表；是否对进场前的设备进行检验 抽查134、各专业建筑材料报审表、成品、半成品申报表及主要建筑安装设备报审表 34 是否使用工程材料/构配件进场记录表、抽样检验记录表；材料送检是否全面；试验报告是否及时存档 查看相关记录 35 是否将分部分项工程工序质量控制的措施和结果予以记录 查看监理工程师日记及相关的监理工程师通知单 36 是否就工程部组织每月检查所提问题发出监理工程师通知单 查看监理工程师通知单和施工单位整改回复单 37 旁站监理的落实情况 是否按方案内容实施旁站；查看旁站记录、38 是否组织隐蔽工程验收并形成隐蔽工程验收记录 查看隐蔽工程验收记录 出于实战 重在实效 百锐地产大讲台杭州营销中心 Tel:86-571-5676 0135、900 Fax：86-571-5676 0906 网 址：http:/ 第 46 页共 57 页 39 是否组织分部分项工程验收并形成分项工程质量评定表；是否使用新的质量检验评定表格 查看相关记录 40 是否组织相关单位进行中间验收并形成相关文件 查看桩基、主体、基础、电梯、消防等验收证明书 41 是否在对设备安装进行中间验收和验收（电梯、发电机、水泵等）查看相关记录文件（如隐蔽工程验收记录、验收报告等）42 是否对施工单位发出必要的停工指令 查看停工指令审查其合理性及及时性 43 是否编写监理控制进度计划 查看监理总进度控制计划材料设备进度计划、分包单位进度计划，并审查其合理性 44 是否根136、据实际进度对工程总进度计划进行调整 查看新的工程总进度计划 45 是否对分包单位单位(单项)工程进度计划进行审核 查看单位(单项)工程进度计划及监理单位的审核意见 46 是否审核主要施工单位所报的月进度计划 查看相关记录 47 是否对进度计划进行跟踪调整并反映在工作记录中 查看监理日记及会议纪要中关于工程进度的记录及相关处理措施 48 是否按时召开工程监理周例会议并形成会议纪要 查看周监理会议纪要 49 是否召开必要的专题会议并形成会议纪要，如开工预备、防水等 查看监理专题会议纪要 50 是否召开监理部内部会议并形成会议记录（至少每月一次）查看监理部内部会议记录 51 是否及时审核完成报表 查137、看施工单位完成报表及监理审查意见 52 是否及时准确审核工程款支付申报表、工程款支付清单 查看工程款支付申报表、工程款支付清单是否符合规定 53 是否及时审核补充预算 查看补充预算 54 是否及时审核分包单位的结算 查看工程结算的审核文件 56 设计变更流程是否符合要求 查看有无使用工程变更指令和设计变更登记表；有无按要求在图纸上标注；57 是否按要求处理工程索赔（签署增加工程现场签证单）查看增加工程现场签证单并审查其合理性 58 是否对工程进行合理化建议 查看合理化建议的相关文件或报告 出于实战 重在实效 百锐地产大讲台杭州营销中心 Tel:86-571-5676 0900 Fax：86-5138、71-5676 0906 网 址：http:/ 第 47 页共 57 页 59 是否进行完工前检查 查看完工检查记录表、竣工资料审查意见 60 是否组织竣工初验和质量评定并形成相关记录 查看会议纪要 61 是否按要求进行工程交付 查看施工单位提交的工程移交申请、工程移交清单及工程移交书 62 是否编制工程保修阶段监理细则 查看细则 63 是否填写保修记录表 查看保修记录表 64 是否编写保修阶段监理总结 查看保修阶段监理总结 65 是否审核外脚手架专项施工方案 查看方案报审表 66 是否审查特殊工种操作人员资格证、上岗证 查看相关证件 67 是否进行安全巡视检查并将结果予以记录 查看监理日记中139、的相关记录及监理工程师通知单 68 安全旁站监理的落实情况 查看旁站监理记录（外架、塔吊、桩孔内空气、生活水池内涂料等）69 是否按时形成安全监理月报 查看安全监理月报及其内容 70 项目部监理工程师是否有必要的劳动保护 查看现场监理工程师的劳动保护用品（安全鞋、安全帽、电筒等）71 项目总监是否对监理人员的书面记录进行工作监督检查 查看监理日记中总监的审阅意见及检查时间 72 是否按时编写并上报工程监理月报 查看工程监理月报 73 上墙资料是否齐全、是否受控 查看现场的上墙文件（进度控制计划、架构分工、进度照、晴雨表、质量方针、质量目标、制度、职责）74 是否将施工图纸、技术文件按要求进行收140、发、存档和管理？查看图纸是否为有效图纸、是否有最新有效的图纸清单；查看收发文记录 75 固定资产是否按要求进行登记、管理？查看固定资产及耐用品使用登记表 76 检测工具是否按要求进行管理、使用？查看C 类检测工具检查记录、检测工具清单，检测工具是否贴有合适的准用标签。出于实战 重在实效 百锐地产大讲台杭州营销中心 Tel:86-571-5676 0900 Fax：86-571-5676 0906 网 址：http:/ 第 48 页共 57 页 提升住宅健康标准提升住宅健康标准,慎重选择厨房烟道慎重选择厨房烟道 一一 住宅烟道的重要性住宅烟道的重要性 一场突如其来的 SARS 疫情，使人们开始关141、注居所的健康标准和环境，越来越多的居民要求提升住宅健康标准，这给现代住宅的建设者和管理者提出了新的课题。日前，部分业内专家指出目前住宅在建设和管理上存在的主要漏洞是：地沟泛臭、烟道气流回灌、通风不畅、垃圾道敞开、上水污染和建筑缝隙，其中影响住宅室内空气质量的两大主要因素是：住宅楼厨房油烟串味和卫生间废气污染。要提升住宅健康标准，住宅室内空气质量方面的问题亟待解决。本文主要对住宅烟道的重要性和选型提出自己的一点看法。住宅烟道，是指住宅中用于厨房排放油烟和烹调废气的竖向排烟道。已建成的大多数住宅小区为提高通风管道的排风能力、防止污气串流，在卫生间和厨房都竖向设置穿越各楼层的通风管道，通过居民自己安142、装排风扇和抽油烟机将各楼层卫生间和厨房的烟气收集后，集中排出。烟道对于改善住宅中空气质量，降低厨房污染危害，改善室内卫生条件有着重要的作用，也是提高室内空气质量的重要手段之一。由于现行的建筑规范对于烟道截面积与排放能力的要求不明确，导致目前住宅烟道市场比较混乱，新术采用不力，造成高层住宅的烟道截面积普遍较小，排放能力不足。往往烟道成了“空气垃圾道”。这是居民家庭空气的一个污染源，已经严重影响居民居住质量，尤其是对防治 SARS 传播极为不利。因此在高层住宅中如何选用烟道，解决污气串流的问题显得十分重要。二二 国家对住宅烟道的具体要求国家对住宅烟道的具体要求 日前建设部等单位发布了建筑空调通风系143、统预防“非典”、确保安全使用的应急管理措施和收治传染性非典型肺炎患者医院建筑设计要则，实际上是对目前建筑空调通风系统的要求及已经颁布的国家规范、地方规范及行业标准提出了更高的要求，是对建筑空调通风系统要求的有利补充。有关部门已经建议设计主管部门组织修订有关规定，今后，在初步设计和施工图设计审查中要有严格的厨房和卫生间的通风卫生要求。目前国内涉及有关住宅烟道基本参数的相当于国家标准一级的有 1996-2010中国建筑技术政策、住宅厨房及相关设备基本参数（GB11228-89）、小康型住宅厨房卫生间设计通则（BK-94-21）、住宅设计规范（GB50096-1999）、高层民用建筑设计防火规范（G144、B50045-95）等。综合以上国家相关标准，混凝土住宅烟道必须满足的基本参数为：1.在各种运行工况下满足厨房必要的排风量 300-500m3/h,卫生间必要的排气量 80-100m3/h。即厨房最不利工况下排风量300m/h，卫生间最不利工况下排风量80m/h。2.多层住宅的排烟机的出口静压值不小于 90Pa，高层住宅的排烟及出口静压值不小于 150Pa。即正常工作工况下厨房垂直烟道系统阻力150Pa；卫生间垂直烟道系统阻力80Pa。3.送风口的风速小于 7m/s,出风口的风速小于 10m/s，混凝土管内风速小于 15m/s。即 4m/s正常工作风速10m/s，最不利工况下风速15m/s。由145、此可见风速、风量、风压三个参数满足国家规范要求是系统满足使用功能的前提。根据以上要求，由厂家和设计单位参与并由相关部门出版的在广东市场上常用的推广应用配套标准图集有：中国建筑标准设计研究所出版的住宅厨房（01SJ913），2002 年 4 月 27 日起实行；中国建筑标准设计研究所出版的住宅排气道（一）（02J916-1），2002 年 9 月 1 日起实行；中国建筑标准设计研究所出版的住宅排气道（二）02J916-2 2002 年 9 月 1 日起实行；住宅厨房卫生间变压式排风道图集 型 BK-2001-01A；住宅厨房卫生间变压式排风道图集 型 BK2002-02C；广东省推荐建筑标准设计146、 ZRF 住宅烟气集中排放系统（GJT006 2002）；广东省推荐建筑标准设计 2001 住宅厨房卫生间变压防串烟倒灌排气道GJT003 实行日期：2001 年 1 月 19 日；广东省推荐建筑标准设计 住宅复合式垂直集中排烟气系统（BPS-型）（GJT007）2003 年 4 月 18 日等；另外，各个烟道的生产厂家均有自己产品的标准和图集。三三 各种住宅烟道的工作原理和技术特点各种住宅烟道的工作原理和技术特点 我国城市住宅，尤其是高层住宅中采用住宅烟道形式很多。根据分类标准不同，主要有以下几种。l 根据住宅烟道排烟的基本原理，主要可以分为三种：出于实战 重在实效 百锐地产大讲台杭州营销中147、心 Tel:86-571-5676 0900 Fax：86-571-5676 0906 网 址：http:/ 第 49 页共 57 页 1 疏流型，主要有变压式型、子母式；2 疏堵结合型，主要有变压式型、变压防倒灌式（金蝶式）；3 堵流型，主要有止逆阀式（BPS-型）、子母加阀式（ZRF 型）。l 根据住宅烟道排烟的基本构造又可以分为单孔式和多孔式；l 根据住宅烟道排烟是否变压又可以分为变压式和不变压式；l 根据住宅烟道排烟是否有止逆阀式又可以分为止逆阀式和非止逆阀式；针对目前市场上比较流行的几种住宅烟道，分别从技术原理、主要部件、优缺点、推广应用配套标准图集、主要生产厂家等进行比较分析。1.148、变压防倒灌式（金蝶式）1.1 技术原理：金蝶变压烟道采用疏堵结合的技术原理设计，所謂疏，就是在烟道的进气口处设置了对称结构的文丘里变压板，根据空气动力学中动、静压转换原理，调整流通截面大小，从而消除气幕的阻滞作用，并在特定位置完成动压和静压的转换，使高速通过的气流产生负压效果，即使各吸入口局部静压 Pj0，这种压差效应不仅使未开机楼层不会产生串烟现象，而且还会使开机楼层排烟更加顺畅；所谓堵，就是在烟道外部各进气口处设置一种方便清洗的防串烟排气阀，在高开机率情况下，阻断烟气逆流，对串烟串味现象形成双重防护。1.2 主要部件：由排气烟道、变压板、导流板、防串烟排气阀、屋顶风帽四大部分组成，其中变压149、板，倒流板、防串烟排气阀为本产品中的核心部件。1.3 优缺点：金蝶变压式采用单管道结构,与主支结构的变压式烟道相比，断面尺寸减少 40%以上；对变压部件和导流装置进行优化设计，能自动防止住宅各层使用排油烟机时相互串烟、串味，交叉污染；防串烟排气阀设置于烟道外部，装卸方便，容易清洗，密封性好，阻力小；但有后期止逆阀清洗、维护、更换麻烦等费用；变压部件为玻璃钢或镀锌铁皮由螺钉与管体连接，变压部件使用年限有限，螺钉容易脱落；导流板因楼层不同而调节，能产生“拔烟”效果，消除气幕阻滞；变压板为对称布局，因楼层不同而设置，变压效果好；固定减压式风帽，有防风倒灌和防雨雪等功能，并能利用自然风的能量产生抽吸作150、用。采用钢丝网水泥砂浆预制法制造工艺，提高工效，制作简单，成本低，安装方便，具有防腐、防燃、防潮、防雨雪倒灌的功能；提高住宅厨房使用功能，使小开间、大进深、节地型住宅设计更具可能性和灵活性。1.4 推广应用配套标准图集：住宅排气道（一）（02J916-1）、住宅厨房卫生间变压防串烟倒灌排气 道（GJT003）。1.5 主要生产厂家：深圳市某某实业有限公司、东莞市某某建材厂、深圳某某实业有限公司。2.止逆阀式（BPS-型）2.1 技术原理：利用无动力金属风帽对烟道内气体的抽吸作用，并依靠烟道油烟进出口处的止逆阀来阻挡烟气回流和串烟。2.2 主要部件：由排气烟道、止逆阀、屋顶风帽三部分组成，其中止151、逆阀，屋顶风帽为本产品中的核心部件。2.3 优缺点：单孔结构，无导流、变压装置，进气口正压；阀门开启口大，但当进气口止逆阀粘油后会开启失灵，阻碍烟道，造成串烟、倒灌现象；后期止逆阀清洗、维护、更换麻烦等费用；管道截面小；系统中的无动力式风帽，能有效地防止雨雪飘入风道，而且能够将自然风的能量转化为吸力，帮助烟道内气流排出，在不消耗任何能源的情况下对居室自动换气；另外当上面的住户使用时，止逆弯头平行气流、回弹气流、上行气流交汇处形成交汇气涡，而形成烟道内气压过多，以至下面的住户根本无法实用，达不到理想的排烟效果。2.4 推广应用配套标准图集：住宅排气道（二）（02J916-2）、住宅厨房（01SJ152、913）、住宅复合式垂直集中排烟气系统（BPS-型）（GJT007）。2.5 主要生产厂家：深圳市某某实业有限公司、深圳某某实业有限公司、深圳某某实业有限公司。出于实战 重在实效 百锐地产大讲台杭州营销中心 Tel:86-571-5676 0900 Fax：86-571-5676 0906 网 址：http:/ 第 50 页共 57 页 3.子母加阀式（ZRF 型）3.1 技术原理：利用子母式子烟道内进气口与出气口的高差，减小进气口压力，即各户排油烟机吸烟罩吸入的油烟先经软管，吹开止逆阀百页片，流入支烟道，各层支烟道长度除顶层外均相当与住宅的层高，各层烟气经较长的子烟道，流入主烟道；并利用子烟153、道上端处的变压板使得主、子烟道气流交汇处由于截面缩小，气流速度加快，从而减小子烟道的静压；并靠止逆阀来防止烟气回流和串味。3.2 主要部件：由排气烟道、变压板、止逆阀、屋顶风帽四部分组成。3.3 优缺点：管道截面小，但无法满足国家规范的要求；有后期止逆阀清洗、维护、更换麻烦等费用；同时开机率较高时，系统沿程阻力值大于抽油烟机风压值，无法排烟；进气口不能随意改动。3.4 推广应用配套标准图集：ZRF 住宅烟气集中排放系统（GJT006 2002）3.5 主要生产厂家：深圳市某某高层住宅烟道厂、深圳某某南方实业有限公司、东莞某某建材有限公司。4.变压式型 4.1 技术原理：系统利用空气动力学伯努利154、方程所表达的流体内部动压与静压转换原理，在管内特定位置设定变压构件，使系统中进气口静压0，呈负压状态，消除串烟串味现象，是即能满足厨房卫生间必要的排风量要求，又具有防串烟功能，而且能够供房间排气的自然通风道。4.2 主要部件：由两孔或三孔排气烟道、导流板、变压板、屋顶风帽四大部分组成。4.3 优缺点：科技含量高，制作安装即是要求强；两孔或三孔结构，内部特定位置设置导流、变压构件；一次投资，无后续维修、维护管理费用；但管道截面大，成本较高，是其它类型烟道的1.2-1.5 倍；进气口不能随意改动。4.4 推广应用配套标准图集：住宅厨房卫生间变压式排风道图集 型 BK-2001-01A 4.5 主要155、生产厂家：深圳市某某实业发展有限公司。5.变压式型 5.1 技术原理：系统利用空气动力学伯努力方程原理，在进气口位置设置导流与变压配件，在同时开机率较低时，进气口呈负压状态，在同时开机率较高时，减小进气口正压，以达到规范规定的排气量标准，同时由变压板、导流式止逆阀联合组成的防串烟串味组件，具有双重防护及导流功能，能够有效避免串烟串味现象。5.2 主要部件：由单孔排气烟道、导流式止逆阀、变压板、屋顶风帽四大部分组成，其中止逆阀、变压板为本产品中的核心部件。5.3 优缺点：单孔结构，进气口处设置变压、导流构件，变压件与管体整体成型；同时开机率较低，进气口呈负压时，阀门阀片自然开启，系统可形成自然风156、道，进气口气压0 时，阀片关闭，防止串烟串味；管道截面较小；阀门被油粘后，可直接抽出清洗，整个阀门无易生锈部件；开启度大；但有后期止逆阀清洗、维护、更换麻烦等费用。5.4 推广应用配套标准图集：住宅厨房卫生间变压式排风道图集 型 BK2002-02C 5.5 主要生产厂家：深圳市某某实业发展有限公司。6.子母式 6.1 技术原理：由支主双烟道组成，在支烟道内，进气口与出气口的高差减小进气口的压力，三孔分为奇偶数两个主烟道系统，中间子烟道进气，分 1、3、5层、2、4、6层出气，外部形状同变压式型。6.2 主要部件：由两孔或三孔排气烟道、屋顶风帽两部分组成。6.3 优缺点：双孔或三孔结构，管道截157、面大；该类产品由于断面大多数采用变压式型尺寸，所以在住户同时使用较少情况下，也满足排放要求。但若达到正常值的使用范围，会伴有倒灌现象发生；成本较单孔烟道高；进气口不能随意改动。6.4 主要生产厂家：深圳市某某实业发展有限公司。出于实战 重在实效 百锐地产大讲台杭州营销中心 Tel:86-571-5676 0900 Fax：86-571-5676 0906 网 址：http:/ 第 51 页共 57 页 四四 目前住宅烟道选型的建议目前住宅烟道选型的建议 住宅烟道在整个工程项目中所占的份额很小，但作用却很大，尤其是目前对住宅空气质量的要求越来越高，住宅烟道排烟效果的好坏直接影响居民的安居质量。并158、且烟道一旦安装入住后无法改动，出现问题后由于整体关联性，会影响整个项目的声誉和居民的生活质量。因此住宅烟道的选择就十分重要。对烟道的选择主要应考虑以下几个方面：1.使用功能上必须满足现行国家规范和相关条文的要求；2.占用厨房、卫生间面积小；3.要求有较大的排气量；4.要有足够的耐久性；5.使用维护比较方便，少维护或不需要维护；6.较小的建造成本。根据以上几个方面，结合目前市场上常用的几种烟道，对其存在的问题和需要解决的方向提出自己一点粗略的看法：1.由于所有的住宅烟道均根据国家规范比较宏观的要求、进行相关的假定进行设计，而目前市场上有存在不同排量的抽油烟机、不同地域居民生活习惯、烟道的简陋生产159、工艺水平等的具体情况，实际运行过程当中均存在有实际情况与设计原理、计算假定不尽相符的情况，必然存在所有烟道均有串烟串味的现象，除非采用商场、办公楼中风-空调系统，利用机械排烟系统。然而这导致发展商前期投资、后期维护保养成本提高，在目前社会经济水平情况下还不太现实。2.目前的居民在购买房产时，对实际使用率的要求越来越高，因此截面尺寸较大的烟道的市场会越来越小，变压式型、子母式烟道将渐渐被市场淘汰。但当住宅层数较少（12 层以下）时，考虑到止逆阀的后期维护和清洗麻烦，可以一次到位设置无止逆阀烟道变压式型、子母式烟道。3.子母加阀式（ZRF 型）烟道尺寸最小，在使用率低的情况下才能发挥一定的作用，在160、地产项目销售前期，可能无法看到其缺陷，但在长期使用时高使用率情况下无法达到理想排烟效果；而且经过计算分析，无法满足国家规范的要求。4.止逆阀式（BPS-型）对止逆阀的依赖性太高，在实际使用中居民不会定期对止逆阀进行清洗和维护，这必然导致止逆阀开启失灵，从而形成倒灌，引起串烟串味。5.变压防倒灌式（金蝶式）、变压式型的设计原理和实际效果均比较好，两者的区别在与变压式型的变压板在导流板的对面，而变压防倒灌式（金蝶式）在导流板的两侧，在一定程度上加大了烟道的截面尺寸；变压防倒灌式（金蝶式）的变压板为玻璃钢或镀锌铁皮由螺钉与管体连接，耐久性较差，变压式型的变压板为混凝土预制，然后与烟道壁整体浇筑在一起161、，有较长的使用年限，而且成本较低。6.变压防倒灌式（金蝶式）、变压式型的止逆阀均要后期止逆阀清洗、维护、更换等费用，两者均应在这方面提出有效的方法进行改进，减少这方面的不利因素，提高烟道止逆阀的耐久性。7.烟道的制造均许采用有比较强的耐腐蚀性材料，自重较轻，便于施工。防止多节烟道接头出现裂缝问题。8.烟道应该采用疏堵结合型，即应该有排气烟道、导流板、止逆阀、变压板等基本构件，有一定的回转余地，具有良好的排烟效果。9.住宅项目对屋顶的利用率比较高，一般会作为屋顶花园，因此烟道屋顶的构件应有一定的装饰效果，目前市场上大部分烟道厂家提供的预制风帽比较笨重，无法达到美化的效果。而不锈钢无动力式风帽，不162、仅能有效地防止雨雪飘入风道，而且能够将自然风的能量转化为吸力，帮助烟道内气流排出，又可以起到装点屋面的作用。随着人们生活水平的提高，生活习惯也会随之改变，住宅的基本功能可能也会做出相应的变化，因此住宅烟道应紧跟市场需求，在设计原理和制造工艺上不段提高，才能适应整个住宅的发展。出于实战 重在实效 百锐地产大讲台杭州营销中心 Tel:86-571-5676 0900 Fax：86-571-5676 0906 网 址：http:/ 第 52 页共 57 页 房地产项目工程质量验收标准与技术保证措施房地产项目工程质量验收标准与技术保证措施 一般抹灰工程一般抹灰工程 1.1 本节适用于石灰砂浆、水泥砂浆163、水泥混合砂浆、聚合物砂浆等一般抹灰工程的质量验收。一般抹灰工程分为普通抹灰和高级抹灰，当设计无要求时，按高级抹灰验收。1.2 麻刀石灰、纸筋石灰、石灰膏等抹灰工艺禁止使用。主控项目主控项目 1.3 抹灰所用材料的品种和性能应符合质量要求。1.3.1 水泥的凝结时间和安定性复验应合格。1.3.2 抹灰用的水泥应该为硅酸盐水泥、普通硅酸盐水泥，其强度等级不得小于 32.5。不同品种、不同标号的水泥严禁混合使用。1.3.3 对水泥的选用，各区域公司可以根据当地情况圈定水泥品种范围。1.3.4 抹灰用砂子应选用平均粒径 0.350.5mm 中砂，砂子使用前应过筛，不得含有杂物。禁止使用海砂。1.3.164、5 抹灰用石灰膏的熟化期不应少于 15d。罩面用磨细石灰粉的熟化期不应小于 3d。1.3.6 砂浆的配合比应符合设计要求。1.3.7 其它掺合料、外加剂。增粘剂、塑化剂、防裂剂、聚合物和防裂纤维等，必须符合设计要求及国家产品标准的规定，其掺量应按产品说明书配制并通过试验确定。检查方法：检查产品合格证书、进场验收记录、复验报告和施工记录。1.4 基层处理应符合下列规定：1.4.1 对外墙墙体上的螺栓孔洞、脚手架孔洞等孔洞要进行封堵。1.4.2 抹灰前基层表面的尘土、污垢、油渍等污染应清除干净，抹灰之前 710 天，对墙面要甩浆拉毛，并应洒水润湿。1.4.3 检查方式：检查施工记录、外墙孔洞封堵全165、数现场复查。参考技术措施：n 螺栓洞处理：全部螺杆洞都必须处理且通过专项隐蔽验收，处理方法是：在螺杆洞外侧凿出xx喇叭形（要求开口朝下），用防水砂浆分两次封闭，第一次封闭深度的一半高，并在砂浆凝固后用水泥浆养护两次，第二次封闭高出墙面，并检查是否出现细微裂缝或空鼓。脚手杆洞用细石混凝土堵塞密实，并作专项隐蔽验收。n 根据不同的基层材质，对基层采用对应措施：基层材质 控制措施 混凝土结构 加强甩浆质量、控制甩浆密度、强度 加气混凝土砌块 砌块基层面涂加胶水泥浆一度，封闭砌块毛细孔减少抹灰砂浆水份流失，避免空鼓 砖砌块 抹灰前充分湿润 n 甩浆拉毛的参考配比：水泥：粗砂：胶：水1：1：3：1。n 166、墙面甩浆拉毛工程案例照片：甩浆.jpg 1.5 抹灰砂浆必须使用机械搅拌，禁止人工搅拌。检查方法：现场巡视检查。1.6 抹灰工程应分层进行。当抹灰总厚度大于或等于 35mm 时，应采取加强措施。不同材料基体交接处表面的抹灰，应采取防止开裂的加强措施，当采用加强网，加强网与各基体的搭接宽度不应小于150mm。出于实战 重在实效 百锐地产大讲台杭州营销中心 Tel:86-571-5676 0900 Fax：86-571-5676 0906 网 址：http:/ 第 53 页共 57 页 检查方法：现场巡视检查，检查隐蔽工程验收记录和施工记录。参考技术措施：n 当抹灰总厚度大于或等于 25mm 时，167、每增加 10mm，满挂一道钢丝网。n 不同材料基体交接处采用钉钢丝网进行加强，钢丝网与各基体的搭接宽度不小于 150mm，钉钢丝网方法：见下列图片：钉钢丝网.jpg 1.7 抹灰层与基层之间及各抹灰层之间必须粘结牢固，抹灰层应无脱层、空鼓，面层应无爆灰、裂缝、起砂。检查方式：观察；用小锤轻击检查；检查施工记录。参考技术措施：n 水泥砂浆拌好后，应在初凝前用完，凡结硬砂浆不得继续使用。n 水泥砂浆抹灰层应在抹灰 24后进行养护，养护期 7 天。抹灰层在凝结前，应防止快干、水冲、撞击和震动。水泥砂浆抹灰层养护方法：采用农药喷雾器喷水养护，保证养护期间湿润。n 钉钢丝网处得先抹灰，保证钢丝网与墙体材168、料之间能够充分密实，避免钢丝网处出现空鼓现象。n 检查砌体施工完成时间，墙体边缝、管线、洞口收口处理质量。n 墙砌体上部顶砖应在墙砌体施工完成 2 周后施工，顶砖应紧凑砂浆密实。n 抹灰与砌筑的间隔时间不应小于 10 天。n 抹灰前完成一个月后为空鼓高发期，在此期间应加强检测。n 冬期施工，抹灰时的作业面温度不低于 5；抹灰层初凝前不得受冻。n 为了解决混凝土顶棚基体表面抹灰层脱落的质量问题，建议不在混凝土顶棚基体表面抹灰，用腻子找平即可。顶棚免抹灰的技术要求：室内顶棚混凝土（含阳台）必须达到清水混凝土的要求（免抹灰），清水混凝土的标准主要是指混凝土完成面的平整度达到普通抹灰的标准，即表面平整169、度偏差不大于 4mm，同时在混凝土浇注前，钢筋马凳下必须做保护，避免马凳钢筋返锈。一般项目一般项目 1.8 抹灰表面应光滑、洁净、颜色均匀、无抹纹，分格缝和灰线应清晰美观。检查方法：现场巡视检查；观察；手摸检查。1.9 护角、孔洞、槽、盒周围的抹灰表面应整齐、光滑；管道后面的抹灰表面应平整。同一标高的槽、盒应该整齐划一。检查方法：现场巡视检查。参考技术措施：n 槽、盒整齐划一工程案例图片：n 室内墙面、柱面和门洞口的护角做法应符合设计要求。设计无要求时，应采取 12 水泥砂浆做暗护角，其高度不应低于 2，每侧宽度不应小于 50。1.10 抹灰层的总厚度应符合设计要求；水泥砂浆不得抹在石灰砂浆层170、上；罩面石灰膏不得抹在水泥 砂浆层上。检查方法：检查施工记录。n 抹灰应分层进行，每遍厚度宜为 57mm。抹石灰砂浆和水泥混合砂浆每遍厚度宜为 79mm。出于实战 重在实效 百锐地产大讲台杭州营销中心 Tel:86-571-5676 0900 Fax：86-571-5676 0906 网 址：http:/ 第 54 页共 57 页 用水泥砂浆和水泥混合砂浆抹灰时，应待前一抹灰层凝结后方可抹后一层；用石灰砂浆抹灰时，应待前一抹灰层七八成干后方可抹后一层。1.11 抹灰分格缝的设置应符合设计要求，宽度和深度应均匀，表面应光滑，棱角应整齐。检查方法：现场巡视检查；尺量检查。参考技术措施：1.12 有171、排水要求的部位应做滴水线（槽）。滴水线（槽）应整齐顺直，滴水线应内高外低，滴水槽的 宽度和深度均不应小于 10mm。检查方法：现场观察；尺量检查。参考技术措施：n 滴水线做法实例图片：滴水线做法.jpg n 瓷片鹰嘴做法实例图片：瓷片鹰嘴做法.JPG 1.13 一般抹灰工程质量的允许偏差和检查方法应符合下表：项次 项目 允许偏差（mm）检验方法 1 立面垂直度 3 用 2m 垂直检测尺检查 2 表面平整度 3 用 2m 靠尺和塞尺检查 3 阴阳角方正 3 用直角检测尺检查 4 分格条（线）直线度 3 拉 5m 线，不足 5m 拉通线，用钢直尺检查 5 墙裙、勒脚上口直线度 3 拉 5m 线，不172、足 5m 拉通线，用钢直尺检查 滴水线做法.jpg 出于实战 重在实效 百锐地产大讲台杭州营销中心 Tel:86-571-5676 0900 Fax：86-571-5676 0906 网 址：http:/ 第 55 页共 57 页 附：某建筑监理有限公司抹灰施工监理工作内容附：某建筑监理有限公司抹灰施工监理工作内容 1 抹灰施工之前控制 1.1 主体结构工程中间验收，包括混凝土和砌体工程的验收。1.2 抹灰施工样板的施工标准确认，施工单位按照样板要求对施工班组进行技术交底。1.3 检查施工单位的自检验评记录，达到要求方可进行检查。1.4 检查混凝土梁柱表面的拉毛质量，钢板网铺钉质量。1.5 检173、查楼地面是否是否设有墙体控制线，控制线是否方正。1.6 检查墙面灰饼，保证抹灰厚度控制在 1.53cm 的范围，超此范围应有处理措施。1.7 检查砌体施工完成时间，墙体边缝、管线、洞口收口处理质量。2 抹灰施工过程控制 2.1 检查砂浆配合比，原材料质量。2.2 分层施工要求，2cm 以内须分两次抹，大于 2cm 须分三次以上抹完。2.3 严禁砂浆表面撒灰收面，应原浆压光。3 抹灰完成质量控制 3.1 要求施工单位进行自检，对不合格部位进行整改。3.2 进行实测实量检查及观感验收。3.3 抹灰空鼓情况检查，裂缝情况检查。4 抹灰施工前检查记录表 检查记录 检查部位 检查内容 合格 让步接受 不174、合格 主体和砌体验收 样板完成并班组现场交底 梁柱拉毛 钢板网铺钉 墙体控制线 墙面灰饼 砌体表面收口 施工单位自检记录 检查记录 检查部位 检查内容 合格 让步接受 不合格 主体和砌体验收 样板完成并班组现场交底 梁柱拉毛 钢板网铺钉 墙体控制线 墙面灰饼 砌体表面收口 施工单位自检记录 出于实战 重在实效 百锐地产大讲台杭州营销中心 Tel:86-571-5676 0900 Fax：86-571-5676 0906 网 址：http:/ 第 56 页共 57 页 机构简介机构简介 百锐地产大讲台百锐地产大讲台 宗旨宗旨 为中国房地产企业提供一个“创新思维、注重实效”的学习和交流平台。简介简175、介 百锐地产大讲台的诞生，旨在顺应房地产行业发展形势，为快速发展的中国房地产企业提供及时、实效的学习服务。中国房地产行业做为一个新兴行业，开发企业在经营理念、管理理论和专业能力方面普遍处于较初级的发展阶段；同时，因为国内房地产行业在商业规则和经营模式上存在着很强的中国本土特征，一些发达国家较为成熟的理论体系和管理方法也很难直接借鉴。百锐地产大讲台依据对中国房地产行业的深刻理解，以提供“创新思维、注重实效”的学习服务为宗旨，创造性的发展出“出于实战、重在实效”的课程开发理念。2006 年 6 月，房地产行业唯一的实战课程研发机构百锐地产研究所正式成立，旨在及时总结、系统提炼房地产行业的前沿理念和176、实效方法，帮助房地产企业在短时间内有效提升观念意识和专业管理水平。百锐地产大讲台的师资力量独具特色，他（她）们均为房地产行业的实战派专家，都是服务于国内著名房地产企业或国内顶尖房地产行业服务机构的高级经理人，思维系统严谨并富有创造力，在各自的专业领域有着深入的研究和卓著的业绩！百锐地产研究所设计开发了一系列独具特色的实战课程，包括战略、投融资、组织创新、营销、设计、工程、成本、客户关系、品牌、财税、人力资源等课程模块，课程体系正日趋完善。在课程品质方面，百锐地产大讲台凭借实效理念和诚信服务，迅速在房地产行业内建立起良好的口碑和声誉。目前，百锐服务的房地产企业客户已逾千家，中国房地产百强企业中超177、过 80的公司与百锐建立了良好的合作关系。出于实战 重在实效 百锐地产大讲台杭州营销中心 Tel:86-571-5676 0900 Fax：86-571-5676 0906 网 址：http:/ 第 57 页共 57 页 百锐地产大讲台百锐地产大讲台 2007 课程列表课程列表 近期课程安排近期课程安排 C 房地产企业战略规划与组织创新 10 月 13 日14 日 北京 C 地产行业采购谈判的情景路线图与谈判技巧 10 月 20 日21 日 深圳 C 房地产工程项目管理体系的建立与实施 10 月 20 日21 日 成都 C 房地产项目管理（PMP）课程 10 月 27 日28 日 杭州 （讲座178、详情敬请登陆http:/；或电话垂询：05715676 0900）课程模块课程模块 课程名称课程名称 课时课时 公开课公开课 内训内训 房地产企业战略规划课程 2 天 a a GM 战略管理战略管理 房地产品牌战略规划与实施 1 天 a 房地产项目定位战略 2 天 a a 房地产客户体验营销全新实践 2 天 a a M 营销创新营销创新“客户体验式”售楼卖场效果策划与实施 2 天 a a 设计阶段成本优化 2 天 a 设计管理与住宅产品设计创新 2 天 a a D 设计管理设计管理 中小户型住宅产品设计高级研讨会 2 天 a E 工程项目管理工程项目管理 房地产工程项目管理体系的建立与实施 2179、 天 a a 房地产全成本管理的理念和方法 1 天 a 房地产工程成本精细化管理 4 大核心环节 2 天 a a CO 成本与采购招投标管理成本与采购招投标管理 地产行业采购谈判的情景路线图与谈判技巧 2 天 a a C 客户关系客户关系 战略客户关系管理 2 天 a a 房地产项目总经理的财税课程 2 天 a a FT 财税管理财税管理 房产新政下地产公司税务筹划 2 天 a 房地产企业管控模式和流程管理 2 天 a OM 组织管理组织管理 打造高绩效团队房地产企业绩效管理与激励 2 天 a a P 项目管理项目管理 房地产项目管理（PMP）课程 2 天 a a S 新材料新技术新材料新技术 房地产建筑节能与外墙保温全新实践 2 天 a a P 物业管理物业管理 房地产卓越物业管理 2 天 a