1、 惠州隆生物业管理有限公司HUI ZHOU LONG SUN PROPERTY MANAGEMENT CO.，LTD隆生商业广场管理手册二00五年八月目 录WI-GL-001管理处组织架构图WI-GL-002职责、权限WI-GL-003管理处经理工作流程WI-GL-004管理员工作流程WI-GL-005收费员工作流程WI-GL-006维修班工作流程WI-GL-007护卫班工作流程WI-GL-008室内停车场岗位职责及工作规程WI-GL-009环保班工作流程WI-GL-010住户收楼工作流程WI-GL-011费用收取工作流程WI-GL-012装修管理规定WI-GL-013装修施工承诺书QR-GL2、-001住户装修申请表QR-GL-002装修巡查表QR-GL-003装修人员登记表QR-GL-004 装修统计表QR-GL-005装修前房屋验收确认表惠 州 隆 生 物 业 管 理 有 限 公 司版本号：A隆生商业大厦工作手册 编写人： 日期： 审核人： 日期： 批准人： 日期： 说明： 红色印章为受控文件 蓝色印章为非受控文件 括号内数字为文件分发号 文件受控章声明：文件未经许可，不得翻印。隆生物业管理有限公司 管理处组织架构图 编号：WI-GL-001 LSPM A/0 1/1 隆生商业大厦管理处 管理处经理 收费员行政管理员安全管理员设施设备工程师护卫员维修工护卫员清洁绿化工隆生物业管理3、有限公司 职责、权限 编号：WI-GL-002 LSPM A/0 1/6 一、管理处职责、目标（一）行政职责、 负责管理处的管理、经营及房屋和公共配套设施的维修、养护。、 维护房屋及配套设施的完好，定期安排养护工作。、 负责管理范围内绿化场地的维护和管理，保持公共环境卫生清洁、 对各种车辆进入大厦实行定点停放，并按规定收取费用。、 负责日常安全、消防工作，并积极配合政府职能部门做好治安工作。、 按规定向房屋使用人和其他应交费人收取管理费、水、电费等一切应交费用。并负责催缴工作。、 做好租户投诉的回复及解释工作；每年至少一次全面的物业管理服务工作情况调查。、 积极开展公益宣传工作，营造幽美的工作4、氛围。、 做好新接管管理处的各项工作及一些遗留工程的跟踪及落实工作。（二）质量/环境职责、负责选定与自身环境活动有关的环境因素。、负责制定、监控与自身有关的管理目标和指标。、负责对管理处员工的培训和居民进行质量管理/环保知识宣传。、负责对管理体系运行情况进行定期的检查。、负责对相关方与质量/环境影响有关活动的现场控制。、对与质量/环境有关的重要情况，应立即与质管部进行联系。、负责内外环境信息的收集和交流。（三）管理处质量目标1、 2003年完成ISO9001：2000改版认证及ISO14001：96认证。2、 顾客满意率95%以上；3、 管理服务年有效投诉率5以下，处理率、回访率100%；4、5、 房屋完好率、公共设施完好率98%以上；5、 绿化覆盖率30%以上，绿化完好率100%；隆生物业管理有限公司 职责、权限 编号：WI-GL-002 LSPM A/0 2/6 6、 维修及时率、合格率100%；7、 因管理责任造成的重大刑事案件、进场进库机动车被盗事故为零。8、 杜绝因管理责任造成的重大火灾事故、安全事故。9、 年有效投诉率5以下，处理率、回访率100%。二、管理处经理岗位职责、权限（一） 管理处经理岗位职责1、在物业公司总经理领导下，负责对管理处实行全方位管理和服务，向管理处客户（住户）负责。2、带领管理处全体工作人员，完成公司下达的经营管理目标和经济指标，定期分析管理、服务及6、经营情况，持续提高管理水平和服务质量。3、对管理责任内的人、物、工作结果负责。4、与客户沟通，解决客户提出的问题，特别对投诉问题要及时给予回复，做好回访工作。与客户（住户）建立良好的关系。5、关心、指导、培育员工。不断提高员工的业务素质和工作效率。6、兼任ISO9001和ISO14001管理体系运行负责人。严格按ISO9001和ISO14001的管理体系进行管理和考核。7、按时完成公司交给的各项工作任务。（二）管理处经理权限1、 在不违反公司各项规定的情况下，有权处理管理处发生的问题。2、 有权监督、指导、检查、考核管理处工作人员的服务质量。3、 制订管理处工作计划和拓展计划，并督导下属员工认7、真贯彻执行。4、 协助配合管委会工作。5、 有权协调各有关部门与管理处的相关事务。6、 有权责令下属对工作中不合格的服务进行纠正。7、 拟定管理处各项工作计划实施方案。8、 有权制定管理处工作的培训计划和工作标准。隆生物业管理有限公司 职责、权限 编号：WI-GL-002 LSPM A/0 3/6 三、管理员岗位职责1、做好接待、咨询和投诉记录，并热情、周到为客户（住户）解释各种问题，虚心听取客户（住户）的建议和意见。解决不了的问题要及时向经理汇报。做好整改落实工作。2、负责管理处文件、资料的打印、复印、收、发、归档、保管工作，以及印章管理。3、每日严格按照ISO9001和ISO14001的要8、求对安全、绿化、清洁、消防工作进行检查、督导，发现问题及时纠正。4、负责对各岗位的员工进行培训、教育和考核。5、负责办理客户收楼、装修等手续。6、负责管理处物料申购计划及公物管理。7、经常检查员工宿舍，搞好员工的业余生活。8、加强与员工沟通，增强团队的凝聚力和战斗力。9、经理不在位的情况下履行经理职权。四、收费员职责：1、在管理处经理的领导下开展工作，严格执行财务制度，保管发票和会计档案。2、负责管理处各种费用的收缴和统计工作，按规定定期结账，确保资金月收缴率达98%以上。隆生物业管理有限公司 职责、权限 编号：WI-GL-002 LSPM A/0 4/6 3、建立客户（住户）缴费档案资料，及9、时、准确打印各项收费账单。做到不重、不错、不漏。对拖欠费用客户及时发出催缴通知。4、要经常检查、核对收费岗位的工作情况，对发现问题，及时解决和纠正。经常向经理提出一些合理化建议，提高工作效率。5、做好接待、咨询和投诉记录，并热情、周到为客户（住户）解释各种收费问题，虚心听取客户（住户）的建议和意见。解决不了的问题要及时向经理汇报。五、维修班职责1、确保管理处建筑及设备设施完好，机电设备正常运作。2、对重大突发故障要立即抢修，并及时向经理早报发出通知。3、对管理处内的设备要定时保养及检修，确保设备能正常运作。4、合理控制材料及水电消耗，每月对管理处用水用电进行统计分析。5、对楼宇设备作到三干净、10、四不漏、五良好。三干净：设备干净、机房干净、工作场地干净。 四不漏：不漏电、不漏油、不漏水、不漏气。 五良好：使用性能良好、密封良好、润滑良好、紧固良好、调整良好。6、每月提交用品备件计划，月底清仓。7、严格按照ISO9001和ISO14001的管理体系进行操作。 隆生物业管理有限公司 职责、权限 编号WI-GL-002 LSPM A/0 5/6 六、护卫员职责、权限（一）职责：1、 护卫员上岗时必须着制服，配戴规定的装备和工作牌，仪容端庄、文明执勤、规范用语、动作准确、自然大方，纠正违章时先敬礼。2、 遇有上级领导和检查团参观团车辆出入管理处时应行举手礼。纠正违章车辆或收取临时停车费时应先行11、举手礼。3、 做好防火、防盗、防抢劫工作，上岗时要认真检查设备设施，发现不安全因素应即查明原因，排除险情，并及时报告上级主管，确保安全。4、 坚守岗位、提高警惕，发现违法犯罪分子要设法抓获送公安机关处理。5、 熟悉本岗位工作流程，执勤时要勤巡查、勤观察、勤思考、勤询问，发现可疑人员要及时作出相应处理，预防案件、事故发生，力争做到万无一失。 6、 爱护公共设施、设备及公共财物，对一切设施、公物不得随意移动和乱用,熟悉消防器材的安装位置和使用方法,遇突发事件时能正确进行处理。7、 遇重大、紧急、突发事件，要及时报告、并作相应处理，在值勤过程中，对岗位内发生的各种情况要认真处理，并作好记录。8、 严12、格执行交接班制度，不得迟到、早退、误班、漏班，认真作好各种登记。9、 向管区内客户（住户）宣传公司的规章制度及安全护卫规定。10.参与管理处的日常各项工作，积极完成领导交办的其它工作任务。（二）权限：根据公安部有关规定精神，护卫员有如下权限：1、 在执行任务时，对杀人、放火、抢劫、盗窃、强奸等现行违法犯罪分子，有权抓获并扭送公安机关,但无实施扣留、关押、审讯、没收财产及罚款的权力。2、 对发生在护卫区内的刑事案件或治安案件，有权保护现场，保护证据，维护秩序以及提供情况，但无勘察现场的权力。3、 按照规定，制止未经许可的人员、车辆进入护卫区内。4、 对出入管理处的人员、车辆及其所携带、装载的物品13、，根据公司规定进行验证、检查。隆生物业管理有限公司 职责、权限 编号：WI-GL-002 LSPM A/0 6/6 5、 按照公司规定进行安全防范检查。在执行护卫服务工作中，如遇到违法分子不服制止，甚至行凶报复，可采取正当防卫。6、 宣传法制，做好安全防范工作，落实其措施。7、 对携带匕首、三棱刀等管治刀具和自制火药枪及其他形迹可疑的人有权进行盘查、监视，并报告当地公安机关处置。8、 对有违反治安管理处罚条例的人，有权阻止和批评教育。9、 对违法犯罪行为有权予以制止，但无处罚、裁决的权力。10、 对有违法犯罪行为的嫌疑分子，可以监视、检举、报告，但无侦察、扣押、搜查等权力。七、环保员职责：1、14、 熟悉管辖区域内的清洁范围及操作程序，掌握操作技能。2、 负责管理处周围的通道、地面停车场、绿化带的清洁保养工作。3、 负责楼宇首层至天台，地下室所有公共部分的清洁保养。4. 负责按垃圾分类对管理处内所有生活垃圾的收集，并协助清运公司清运，清理干净工作现场。正确使用清洁设备，做好日常维修保养工作。5.要认真学习业务技术知识，提高业务水平。6.及时制止任何故意损坏绿化物的人员并予以批评教育7.积极参与管理处组织的各项活动。隆生物业管理有限公司 管理处经理工作流程 编号：WI-GL-003 LSPM A/1 1/1 管理处经理工作流程（一） 一日工作：1、 检查员工到岗、考勤情况。2、 检查员工仪15、容仪表。3、 管理员一日工作完成情况。4、 收费情况。5、 维修材料使用情况。6、 投诉及处理情况。7、 管理处管理日记、月检通报表、与客户沟通登记表的跟踪情况。8、 巡查不少于一次。抽查不少于一个门栋、一个岗位的记录、一位员工的在岗状况。（四区月抽查率为50%，其它管理处每月为100%）（二）一周工作：1、周检表关闭率，没关闭原因及改进措施。2、周例会工作跟踪事项的完成率，没完成原因及解决办法。3、与顾客沟通登记表一周的关闭率、回复率。4、一周员工违纪情况及纠正、预防措施。5、主持周例会，并在会上检讨一周工作。（三）一月工作：1、本月工作计划的达成度，未完成原因及改进措施。2、本月采购物质的16、使用情况及分析3、本月员工考勤、考核工作。4、本月经营情况及分析。5、社区文化的活动情况及住户需求统计。6、培训计划的落实情况及培训效果7、公司月例会精神的执行率。8、公司安排的其他事项完成情况。隆生物业管理有限公司 管理员工作流程 编号：WI-GL-004 LSPM A/1 1/1管理员工作流程（一）一日工作1、检查员工到岗、在岗情况。2、检查分管班组的日记和各项相关记录，并签署意见。3、对所属员工工作质量抽检，抽检率不少于30%。4、对所辖范围巡查，巡查上、下午各不少于一次。发现的问题及时记录并跟踪处理。5、同所辖员工沟通每天不少于一人次，并记录。6、对所辖部门的物品进行检查，做好物品的储17、存、保管和领用工作。7、填写每天的工作日记并落实好相关工作。8、完成管理处经理布置的临时工作任务。（二）一周工作：1、周检表中本部门不合格项的关闭率，没关闭原因及改进措施。2、周例会布置工作跟踪事项的完成率，没完成原因及解决办法。3、与顾客沟通登记表中本部门一周的关闭率、回复率。4、内务、清洁卫生及文档的检查每周不少于2次，并记录。5、一周员工违纪情况及纠正、预防措施。6、回访客户，做好沟通工作。（三）一月工作：1、周检表、与客户沟通登记表、管理处管理日记中不合格项的关闭率，未关闭原因。2、本月本部门工作计划的达成度，未完成原因及改进措施。3、本月本部门采购物质的使用情况及分析。4、本月本部门18、员工违纪及投诉趋势分析。5、本月本部门员工考核情况趋势分析。6、培训计划的落实情况及培训效果。隆生物业管理有限公司 收费员工作流程 编号：WI-GL-005 LSPM A/0 1/1收费员工作流程 1.各种收费均须用公司指定票据，每月与公司财务部进行清算。 2.每月1-10日收取上月的管理费和服务费，对无故拖欠者，应按比例征收一 定数额的滞纳金。 3.物业管理收费通知单应于每月的最后一日前发放给各客户（住户）， 以保证收费工作的顺利进行。 4.每月的20-30日发放下月停车卡，并收取下月停车费。 5. 每周与管理处内收费岗进行结算。护卫员（含车管员）收取的停车费用超过300元，必须登记入帐。不19、足300元者，由护卫员（含车管员）代为保管，丢失或不足由当事人负责赔偿。6.负责日常接待客户（住户）咨询、投诉、维修申请，做好沟通工作。7完成管理处经理布置的临时工作任务。隆生物业管理有限公司 维修班工作流程 编号：WI-GL-006 LSPM A/1 1/1 客户提出维修 一般 维修管理处维修班 难度大 大的维修公司修缮部发派工单约时间查验修理项目非保修项目保修项目解释并估价复杂简单修缮部修理修理修理完后由客户验收并签名，按规定收费通知施工队修理完后客户签收 约定 时间施工队修理交回维修班长交回维修班长会同客户验收验收单交回管理处消项财务收款隆生物业管理有限公司 护卫班工作流程 编号：WI-20、GL-007 LSPM A/0 1/6一、护卫班长工作流程:巡逻路线： 西大门-210栋-209栋、207栋-208B-东大门-东面外围-南面外围-西面外围-北面外围-幼儿园-东大门（一）上午岗1、 6：507：30起床，参加早操，整理内务卫生；2、 7：308：00组织交接班；3、 8：008：30协助东门进出车辆管理，装修工人的控制；4、 8：309：00检查各岗位值班情况和外围；5、 9：009：30外围及停车场、车库检查；6、 9：3010：30抽查装修情况，巡查楼道及外围；7、 10：3011：30检查报刊邮件发送情况及外围；8、 11：3012：00检查各岗位以及各种记录，组织交接21、班。（二）下午岗1、 12：0013：00巡查各岗位、外围；2、 13：0014：00巡查公共场所，控制噪音；3、 14：0015：00外围、车辆管理，巡查楼道、装修工控制；4、 15：0016：00抽查装修、各岗位、外围；5、 16：0017：00检查公共场所、停车场、车库、外围；6、 17：0018：00报刊邮件发送，检查各岗位值班记录填写，组织交接班（三）上半夜岗1、 18：0019：00协助西门管理进出车辆、报刊信件发送，庭院灯开启；2、 19：0020：00外围巡查，检查车辆停放情况；3、 20：0021：00外围巡查，检查各岗位值班情况和记录；4、 21：0022：00外围巡查，检22、查各岗位值班情况，督促未当班人员按时作息，道路停车控制；5、 22：0023：00外围巡查，检查各岗位值班情况，控制噪音；6、 23：0000：00外围巡查，检查各岗位值班情况；7、 00：001：00外围巡查，检查各岗位值班记录填写，组织交接班。（四）下半夜岗1、 1：002：00外围、检查各岗位值班情况，督促下班人员及时作息；2、 2：003：00外围、检查各岗位、停车场、车库值班情况；3、 3：004：00外围、检查各岗位、停车场、车库值班情况；4、 4：005：00外围、检查各岗位值班情况及记录；5、 5：006：00外围、检查各岗位值班情况；6、 6：007：00外围、庭院灯关闭，叫23、未当班人员起床；7、 7：008：00检查各岗位值班日记，协助门岗控制车辆人员的进出，组织交接班。隆生物业管理有限公司 护卫班工作流程 编号：WI-GL-007 LSPM A/0 2/6二、护卫员工作流程：（一）大门岗：1、 7：009：00、11：0013：00、17：0018：00实行定时站立服务；2、 东门岗：全时段控制车辆进出管理、装修人员、收取临时车辆停放费、来访登记、控制带进带出管理处物品、禁止易燃易爆品进入，按规定做好特殊车辆出场登记、纠正门口周围乱停乱放车辆、督促车主及时办理车辆停放月票。3、 西门岗：全时段控制车辆进出管理、装修人员、做好来访登记、纠正门口周边停放车辆、控制带24、进带出物品、禁止易燃易爆品进入，报刊邮件签收并转到各巡逻岗、做好各种服务工作。（二）巡逻岗：各巡逻岗必须全时段控制和做好如下几方面工作：A、 做好安全防范和预防各种灾害事故的发生；B、 协助指引来访人员，并给以确认，纠正制止闲散人员和推销、广告人员进入；C、 建立车主档案，管好露天停车场，纠正乱停乱放车辆，防止损坏偷盗现象发生；D、 检查责任区域的设备设施；E、 管好装修材料、垃圾的堆放和搬运；F、 对小孩、宠物叫声、超时装修、深夜麻将声、汽车警报声给予制止；G、 管好责任区域的公共设施，防止损坏和意外事故发生；H、 搞好文明礼貌服务，及时发送报刊邮件；I、 每小时做好巡逻检查记录、正点登记；25、对巡逻岗的巡逻路线和工作流程作如下规定：1、 （1）一号巡逻岗负责区域和巡逻路线：201栋-204A栋-202A、B栋-203栋-204B栋；（2）二号巡逻岗负责区域和巡逻路线：隆生物业管理有限公司 护卫班工作流程 编号：WI-GL-007 LSPM A/0 3/6204C栋-205栋-206栋-208A栋。2、巡逻岗工作流程：上午岗工作流程：6：507：50起床，参加早操，整理内务卫生；7：508：00进行交接班；8：00-9：00巡查楼道，检查设备设施情况；9：00-10：00巡查本岗位责任区域的车辆停放、人员出入情况；10：00-11：00检查装修户、车辆停放、人员出入情况；11：00-26、12：00发送报刊、邮件，做好交接班。下午岗工作流程：12：00-13：00做好交接班，控制装修时间和噪声；13：00-14：00巡查本岗位责任区域的车辆停放、人员出入情况；14：00-15：00巡查楼道，检查设备设施情况；16：00-17：00检查装修户、车辆停放、人员出入情况；17：00-17：50发送报刊、邮件，做好交接班准备。上半夜岗工作流程： 17：50-18：00做好交接班；18：00-19：00开楼梯、庭院灯，检查人员出入情况；19：00-20：00控制装修时间，检查人员出入情况；20：00-21：00巡查楼道，检查设备设施情况；21：00-22：000巡查本岗位责任区域的车辆停27、放、人员出入情况；22：00-23：00控制噪声、巡查本岗位责任区域；23：00-24：00巡查本岗位责任区域的车辆停放、人员出入情况；00：00-00：50巡查本岗位责任区域，做好交接班准备。下半夜岗工作流程：00：50-01：00做好交接班；01：00-02：00按规定巡查责任区域，管好露天停车场；隆生物业管理有限公司 护卫班工作流程 编号：WI-GL-007 LSPM A/0 4/602：00-06：00控制噪声、巡查本岗位责任区域；06：00-07：00关楼梯、庭院灯，巡查楼道；07：00-07：50检查车辆和人员出入情况，做好交接班准备。(三) 室内停车场看管员岗位职责和工作规程岗位28、职责： 1.负责停车场内车辆的管理和安全。 2.负责周围安全、发现可疑人应及时盘问制止、或和巡逻岗取得联系，必要时 向班长和管理处办公室报告。 3.认真检查进出车辆，以免造成丢失。 4.值班时不准与他人聊天、看书报、或做与执勤无关的事。工作规程： 1.室内停车场工作人员属于车场看管员。 2.带工作牌，着工装上岗，负责看管摩托车和自行车。 3.交接班时当班人员要将当班出入情况（含临时停放车辆）此时停放数量，向 接班人交接清楚。 4.按规定收取临时停车费。 5.代办客户（住户）的停车月票。 6.车辆出入一律凭卡（票），无论何人何时，无卡（票）一律不准取走车辆， 若有此情况发生。车场看管员负完全责任29、。 7.每天零晨时至清晨6:00锁（关）好车库大门，留下安全用灯。（四）东湖幼儿园护卫员职责和工作规程东湖幼儿园由二区管理处派一名护卫员，实行24小时全天候的值班制度，严格遵守如下职责和工作规程：隆生物业管理有限公司 护卫班工作流程 编号：WI-GL-007LSPM A/0 5/6 职责：1、严格遵守幼儿园的有关规章制度，服从园方和二区管理处双层领导，认真积极做好幼儿的安全防范工作。2、 坚守岗位，履行职责，实行24小时值班制度，不得擅自离岗办理与值班无关的事情，执行护卫手册的相关纪律。3、 节约水电，每天下午放园后，应巡视全园水电、门窗是否关好，发现损坏或异常及时处理和报告。4、 做好值班场30、所的卫生工作，使整洁有序。5、 管好花草树木，适时浇水、修剪、施肥。6、 做好防火、防盗、防事故工作，看管好接放园时间家长的车辆。7、 做好来访和提前接领的小孩的登记工作。8、 文明执勤、礼貌待人，上学和放学时应站立值班表示欢迎和欢送。9、 填写好当天值班日记。10、 做好上级领导临时安排的工作。规程：1、 每天早上6：00起床，打扫周边卫生，做好迎接小朋友的准备工作。2、 7：00开启大门，并站在大门迎接小朋友进园。3、 8：00关闭大门，防止小孩走出大门而发生的意外事故。4、 中途有特殊原因需提前接走小孩的，验卡后报告当班老师，经同意后方可进入办理接送手续，离园时应做好提前放园登记。5、 31、熟悉小朋友和家长的面貌特征，防止小朋友走失，错领或被拐的意外事故发生。6、 每天下午老师下班后，要对园内进行巡查，发现异常及时处理和报告。7、 用餐时间，应锁好大门，打好饭菜回到岗位上用餐。白天8时至18时因公或私外出需经园长请假，同意后安排好顶班人员才能离隆生物业管理有限公司 护卫班工作流程 编号：WI-GL-007LSPM A/0 6/6开；请事假时，应先向园方提出书面申请，由园方批准后报二区管理处按规定审批，并安排好顶班人员。8、 每周日8时至18时，由幼儿园安排教职员工顶班，护卫员为轮休日。9、 作息时间为晚上10：00，作息后，在深夜必须起床巡查2-3次，用对讲机将巡查情况向管理处当32、班护卫班长报告，对讲机应随身携带。隆生物业管理有限公司 室内停车场岗位职责及 编号：WI-GL-008 LSPM 工作规程 A/0 1/1 一、目的：通过对室内停车场的控制确保停车场停车的安全二、适用范围：摩托车库、汽车库三、室内停车场岗位职责1、负责停车场内车辆的管理和卫生。2、负责库内安全、发现可疑人应及时盘问，制止闲散人员进入玩耍。3、认真检查进出车辆、以免造成丢失。4、值班时不准与他人聊天、看书报、或做与执勤无关的人。5、建立车主挡案，及时作好各种预防措施。6、做好来访登记四、室内停车场岗位工作规程1、室内停车场工作人员属于车场看管员。2、带工作牌，穿规定着装上岗，负责看管摩托车、自行33、车或汽车。3、交接班时当班人员要将库内存车情况向接班人员交接清楚 4、按规定收取临时停车费，填写收费记录表，并按规定与收费员结算。5、车管员，每天负责接收（签收）邮件、报刊类，后交 巡逻哨发放。6、代办客户的停车月票。7、车辆出入一律凭卡（票），无论何人何时，无卡（票）一律不准取走车辆， 若有此情况发生。车场看管员负完全责任。8、对忘带卡或丢失卡的车主、顾客，经确认后必须核实“三证”并作还登记，如不相符不予放行。隆生物业管理有限公司 环保班工作流程 编号：WI-GL-009 LSPM A/0 1/3一、环保班长工作流程1、 责任人：2、 工作职责：带领管理处清洁绿化工做好日常工作。3、 工作时34、间：6:00-7:30、8:00-12:00、14:00-17:304、 工作流程：早上检查清洁、绿化工到位、着装情况，对当天需急于解决的问题进行布置。5、 督促各崗位按时完成任务并完成自身的任务。6、 上午、下午不间断地进行检查，做好晚间管理处保洁的工作安排，每个清洁工轮流保洁一周。二、绿化工工作流程1、 责任人：2、 责任范围：管理处内和外围绿化规划区。3、 工作时间：6:00-7:30、8:00-12:00、14:00-17:304、 工作流程：早上对绿化进行巡视，上午对绿化进行清洁、浇水，培土、松土、补缺，下午进行修剪、施肥、病虫害防治。5、 对班上发现的重大问题应立即处理，不受流程所35、限制。 三、一号岗清洁工清洁工作流程1、 责任人： 2、 责任范围：（1） 楼道：201栋1单元；204A、B、C栋；210栋1、2、3单元；207栋；（2） 道路：201栋3单元前至西大门；至210栋4单元。3、 工作时间：6:00-7:30、8:00-12:00、14:00-17:304、 工作流程：6：007：30对责任区路面、绿化带、停车场进行清洁，8：008：30清洁垃圾桶，8：3012：00楼道内清洁，工作时间内巡隆生物业管理有限公司 环保班工作流程 编号：WI-GL-009LSPM A/0 2/3查上述责任范围内的卫生，随时保洁。下午2：002：30清运垃圾、责任区路面保洁，2：36、305：30对楼道内进行保洁，工作时间内巡查上述责任范围内的卫生，随时保洁。四、二号岗清洁工清洁工作流程1、责任人： 2、 责任范围：a) 楼道：201栋3单元；202栋；203栋；205栋；206栋1单元。b) 道路：201栋3单元前至202B；202B栋至207栋后中心花园（含202栋至203栋、203栋至205栋中间道路。3、 工作时间：6:00-7:30、8:00-12:00、14:00-17:304、工作流程：6：007：30对责任区路面、绿化带、停车场进行清洁，8：008：30清洁垃圾桶，8：3012：00楼道内清洁，工作时间内巡查上述责任范围内的卫生，随时保洁。下午2：002：337、0清运垃圾、责任区路面保洁，2：305：30对楼道内进行保洁，工作时间内巡查上述责任范围内的卫生，随时保洁。五、三号岗清洁工清洁工作流程1、责任人： 2、责任范围：a) 楼道：206栋2、3、4单元；208栋；209栋；210栋4单元；201栋2单元。b) 道路：207栋前后一圈至东大门道路。3、工作时间：6:00-7:30、8:00-12:00、14:00-17:304、工作流程：6：007：30对责任区路面、绿化带、停车场进行清洁，8：008：30清洁垃圾桶，8：3012：00楼道内清洁，工作时间内巡查上述责任范围内的卫生，随时保洁。下午2：002：30清运垃圾、隆生物业管理有限公司 环保38、班工作流程 编号：WI-GL-009 LSPM A/0 3/3责任区路面保洁，2：305：30对楼道内进行保洁，工作时间内巡查上述责任范围内的卫生，随时保洁。六、外围清洁工工作流程：1、 责任人： 2、 责任范围：管理处外围（含幼儿园）道路、人行道、隔离带、沿江绿化带。3、 工作时间：6:00-7:30、8:00-12:00、14:00-17:304、 工作流程：6：007：30对从东大门始管理处外围走廊一圈进行清洁。8：008：20清运垃圾，8：2012：00对西大门始至北面、东面、南面外围道路（含幼儿园）、商场人行道、空置商场进行卫生清洁，巡查上述责任范围内的卫生，随时保洁。下午2：00239、：30清运垃圾，2：305：30从东大门始至南面、西面、北面外围道路、商场人行道、空置商场进行卫生清洁，清洗垃圾车、果皮箱，巡查上述责任范围内的卫生，随时保洁。隆生物业管理有限公司 客户收楼工作流程 编号：WI-GL-010 LSPM A/0 1/1 客户执合同书及收楼通知 管理处检查是否合乎手续 管理处检查房屋 管理处收取收楼通知书 清洁卫生 管 理 处 办 理 登 记 客户检查住房情况 客户签收楼满意书 满意 不满意 领住户手册、交收楼费 将各种住户资料输入电脑 交钥匙前读取水电表初始读数 输入电脑 交 钥 匙 隆生物业管理有限公司 费用收取工作流程 编号：WI-GL-011 LSPM A40、/0 1/1 各种应收费用 代办费用其它创收管理费用代收费用装修出入证车库租赁费有偿维修有偿清洁维修费停车费管理处管理费电费水费有线电视费按实际发生计收按市价优惠收费按规定及预算定时查表根据各单位单据输入电脑计算统计通知住户交财务部划拨有关单位分批收费统计是否收齐通知未交住户逾期未交计算滞纳金隆生物业管理有限公司 房屋装修管理规定 编号：WI-GL-012 LSPM A/1 1/4一、目的：保护主体结构完整，其他客户权益不受损害，维护正常生活秩序，环境整洁。二、范围：管理处内（含商铺）所有装修户。三、内容：当你对房屋进行装修时，为了确保你和他人的根本利益，特制定本规定： （一）装修范围客户应严41、格按照管理处装修管理规定中允许的装修范围和规定要求进行室内装修。（二）装修前验收 客户、管理处及装修队负责人三方对该装修房的卫生间、露台、天面等进行一次闭水试验验收，并填写装修前房屋验收确认表。（三）装修申请客户进行室内装修时，必须先向管理处提出申请（使用人必须持客户委托书），填写装修申请审批表一式二份，同时，装修施工队须填写装修施工承诺书一份。（四）装修审批、客户必须如实填报装修申请审批表中各款内容，于确定的装修日期前天携带装修申请审批表（必要时须提供装修施工图纸）上报管理处（涉及消防规定的应先向消防部门办理报批手续），管理处将在收到客户填写好的装修申请审批表后2个工作日内给予批复。、客户收42、到批复后，须带领装修施工队负责人，到管理处按规定办理有隆生物业管理有限公司 房屋装修管理规定 编号：WI-GL-012 LSPM A/1 2/4关进场手续后，方可进场装修施工。（五）装修施工队的管理 1、为确保住宅管理处客户的根本利益及管理处外部形象，并使其内部结构不受破坏，同时也为客户申报装修时对装修施工队进行有效管理，各装修施工队进入本管理处施工，都要接受资质审查，提供： 1）室内装饰装修企业营业执照资质证书或客户委托装修并承诺对施工队在装修期间出现一切违规行为负责的书面证明文件； 2）入场施工人员有效证件； 3）政府要求持证上岗的技术工种工人的上岗证； 4）过去在东湖花园施工行为记录。、43、接受管理处组织的装修规定、行为规范、注意事项和违规处罚等方面的学习，并在施工中遵照执行。、本管理处对装修队进场施工实行装修施工许可证制度和施工人员凭出入证进出制度，各施工队必须加强内部管理，不得使用三无人员。、装修施工时间：每天施工时间为8：00-12：00，14：30-19：00。超时施工，必须向管理处申报，不经申报继续施工、不听劝阻者，管理处有权责令停工，扣留或没收工具。 5、施工队在取得进入本管理处装修施工许可证后需办理以下手续： 1）交纳装修押金，每套300元； 2）交纳装修管理费，每套30元；3）办理装修施工许可证，每份交纳工本费10元；隆生物业管理有限公司 房屋装修管理规定 编号：44、WI-GL-012 LSPM A/1 3/4 4）办理装修施工管理规定，每份交纳工本费10元；5）办理施工人员出入证，每人交纳工本费用5元。 6、施工人员只能在装修施工许可证指定的现场作业，不得乱窜场地，更不得私下再接工程而不办手续，违者除补交有关费用外，每队每次罚款300元。 7、施工验收合格后，施工队须交回进场装修施工许可证和工人出入证。如丢失装修施工许可证，在装修押金中扣款50元，丢失出入证者，在装修押金中每证扣款20元。 （六）施工 1、所有施工必须按照管理处审批的方案进行，不得有任何更改。如实际情况需要更改，必须报管理处审批，出具更改通知后方可施工。 2、施工期间，客户进行现场监理并45、保证装修施工队严格遵守管理处装修管理规定，按规定作业，文明施工。 3、装修期限：中小工程为20天，较大工程为50天，如确实需要延期，要到管理处办理延期手续。否则管理处有权责令其停工。5、 装修施工用电不得超过该装修住宅单元的装表容量，严禁擅自乱接、乱拉电源线。超容量用电经与管理处协商后，在管理处的监督下，按管理处工作人员指定位置接临时电源线，否则造成的一切后果由客户负责。5、管道供气设施和燃气用具的安装、拆移、改装，必须由专业人员施工，用户不得自行安装、拆除、改装。6、空调机应按管理处统一规定的位置安装，不得破坏楼宇墙体。 7、不得改变窗户、阳台色调。 隆生物业管理有限公司 房屋装修管理规定 46、编号：WI-GL-012 LSPM A/1 4/4 8、施工垃圾实行袋装清运，每天垃圾应按指定地方放置并在四个小时内清运完毕。楼梯、过道、天台、道路等地方不得作为加工和堆放材料的场所。 9、装修房屋绝对禁止出现破坏房屋主体结构，破坏外观，改变房屋用途，损伤外墙体、地面、天棚等一系列危害楼宇安全的施工行为。 10、客户在办理装修手续时，必须自行配置4公斤干粉灭火器一瓶，确保装修期的安全。 11、任何阳台、窗户、天面、露台等一律不准乱搭乱建，确保管理处外观整洁。 12、天面梯间铁门是消防通道，必须保持畅通。 13、房屋装修时，各客户的厨房和洗手间地面必须做好防水处理，若房屋经装修后发生渗漏现象，由47、装修的客户负责维修，直至合格。（六）验收 1、装修工程完毕后，客户和施工队负责人共同向管理处申请竣工验收，管理处将派人进行查验。 2、隐蔽工程必须在隐蔽前进行验收。如未验收，管理处可安排拆除隐蔽部分遮挡，再行验收，由此造成的损失由客户自己负责。3、竣工验收合格后，由管理处验收人员在装修申请审批表上验收栏内签名。验收不合格时，限期改正，再行复验，直至合格。经3次验收不合格者，管理处可另行指定施工单位进行施工，所发生的费用由客户承担。4、装修验收合格并使用1个月后，经管理处复验确定工程无明显质量问题，将押金退回客户或施工队。超过3个月未办理押金返还手续，视作弃权处理。5、装修押金收据应妥善保管，若48、有丢失，管理处将不予退还装修押金。 隆生物业管理有限公司 装修施工承诺书 编号：WI-GL-013 LSPM A/0 1/2 本公司在东湖花园 号管理处 栋 房(商场)装修装饰工程施工中，严格按照国家建设部住宅室内装饰装修管理办法及东湖花园装修须知相关条款执行，服从管理处管理处的监督，并承诺如下：1、保证所做装饰装修工程施工符合国家相关建设设计、施工管理规范。2、在装修设计中不误导客户，不向客户推荐乱搭乱建及乱改动房屋用途。3、未经管理处批准的装修项目不进行施工。4、 在装修施工过程中，服从管理处工作人员检查、监督，加强所属工人管理。5、 装修工人一律凭个人有效证件及一寸彩色免冠照片到管理处办49、理进场施工出入证，不使用三无人员，进入管理处人员着装整齐，不出现不文明及违规、违法行为。6、 装修材料、垃圾按管理处指定位置、方式进行堆放、清运，即所有材料、垃圾搬运由管理处指定的搬运队进行搬运。不使用机动或人力车辆进管理处装运；不使用电梯运送材料、垃圾等；装修用沙、石子及垃圾全部袋装化运送；所有材料须在四小时内清运完毕并负责材料堆放场地、楼梯的清洁。7、 装修时关闭门窗，做好厨房、卫生间及阳台的防水处理，不响其他客户（住户）正常生活及利益。在施工过程中若损坏管理处公共设施、设备或损害其它客户利益，愿意承担赔偿责任。8、 不乱搭乱建，不增设违规建筑附着物，不做任何有危及楼宇安全的行为，不改变房50、屋用途，不影响楼宇外观及整体视觉效果。9、 防盗网原则上不允许安装，若客户提出要求且经管理处同意，必须按管理处指定尺寸、规格及位置安装。10、 空调、排风扇、油烟管按统一指定预留位置安装，不破坏外墙及管理处整体外观。11、 管理处庭院绿化设计施工时，按管理处标准施工，假山高度不超过120cm。隐蔽工程未经管理处工作人员现场检查确认，不进行封闭。管理处原有水隆生物业隆生物业管理有限公司 房屋装修管理规定 编号：WI-GL-013 LSPM A/0 2/212、 电线路、设备设施未经管理处审核批准，不乱改设。13、 施工现场配备4公斤以上灭火器一个，易燃易爆物品单独堆放，做好防火工作，确保无火灾隐51、患。14、 燃气管道必须由燃气公司安装或更改，严禁私自更改及安装。15、 一次性向管理处缴交装修押金人民币 元整(￥ 元)。在装修完毕，且住户入住三个月后，经管理处验收合格，装修押金免息退还。若在装修期间出现严重违反管理处规定或出现严重质量问题事项，装修保证金不予退还。16、 在保修期间且装修押金未退还之前，若本公司在接到客户或管理处通知三天之内必须到达现场进行保修，否则，管理处可不经过本公司同意，指定其他装修公司进行保修项目，费用从本公司装修押金中直接支付，且剩余保证金不予退还。17、 本公司若违反上述承诺，愿意承担相关赔偿责任及处罚。承诺单位：（盖章） 客户确认：负 责 人： 时间：证件号52、码：联系电话：年 月 日 隆生物业管理有限公司 东湖花园客户（住户）装修申请表 编号：WI-GL-001 LSPM A/0 1/1客户（住户）房屋装修，应遵守如下规定：1、 装修施工时间：07：3012：30 14：3019：30。2、 装修保证金：高层：2000元/套，多层：100元/套。3、 燃气管道的安装、拆移、改装必须由专业人员施工，用户不得自行安装、拆除、改装。4、 施工垃圾实行袋装化，指定地点堆放，并在4小时内清理完毕。5、 严禁破坏房屋主体结构和外立面，任何阳台、窗户、天面、露台等一律不准乱搭乱建，确保管理处外观整洁。6、 不准改变阳台、窗户玻璃色调，不准装外防盗网。7、 易燃物53、品应有序存放，并配置4KG干粉灭火器一瓶。8、 厨房、卫生间和阳台应做好防水处理，若发现渗水，客户应负责维修，直至合格。9、 本申请表一式两份，管理处存档一份，作为处理房屋问题的依据。* 栋 房，客户姓名 联系电话 *装修日期 年 月 日 至 年 月 日*装修工程队名称 装修负责人 联系电话 *装修具体内容：1、 2、 3、 4、 5、 6、 7、 8、 9、 10、 11、 12、 13、 14、 审批意见： 审批人签名： 巡查情况： 巡查人签名： 验收结果： 验收员签名： 37隆生物业管理有限公司 装修巡查表 编号：QR-GL-002 LSPM A/1 1/1地点客户联系电话装修负责人巡查54、人序号装修巡查项目巡查情况处理结果时间巡查情况处理结果时间巡查情况处理结果时间1有无乱堆、乱抛垃圾、垃圾有无及时清理2有无使用环保材料3有无渗漏、堵、损坏情况4有无改变主体结构和使用功能5有无改变室内管线和电源开关及乱拉电源6使用噪音较大的机械有无关闭门窗作业7有无违反规定安装门和窗户8有无违反规定安装窗花和防盗网9有无使用铁架子安装空调架10对挥发性油漆、涂料等易燃品有无隔离存放11有无配备4公斤干粉灭火器12有没有办装修许可证、工牌13有无损毁他人及公共财物14使用氧焊机和电焊机有无按规定办理临时动火作业15其它说明:1、合格在“巡查情况”栏打，不合格在“巡查情况”栏打。2、装修巡查表由装55、修负责人进行巡查，每户装修巡查一星期不得少于3次，此装修巡查表由公司检查组在月检时进行检查。隆生物业管理有限公司 装修人员登记表 编号QR-GL-003LSPM A/0 1/1 装修人员姓名证件名称及号码备注隆生物业管理有限公司 装修统计表 编号QR-GL-004LSPM A/0 1/1 单位：序号栋房号客户姓名装修时间验收时间验收结果验收员备注隆生物业管理有限公司 装修前房屋验收确认表 QR-GL- 005LSPM A/0 1/1 幢 号客户购房合同号面积序号验收项目验收结果处理结果确认1门2窗3墙4顶面5锁6电话线7电视线8对讲机9电源10水龙头11地漏12排水管13排污管14卫生间15露台16天面17其它对以上项目及内容本人已一一验收合格，如装修后发生渗漏等问题，由客户直接找房屋装修队负责维修。客户签名： 日期：施工队负责人： 日期：管理处确认： 日期：