1、 长沙运达国际广场物业管理 招 标 书 项目名称：长沙运达国际广场物业管理项目 招标单位：湖南运达房地产开发有限公司 二一年十月 目 录卷 首 投标邀请书 3第一章 招标项目介绍 4 第二章 招标项目标准与要求 8第三章 投标须知18第四章 投标文件的编制20第五章 合同一般条款26第六章 评标办法33附 录 36 卷首 投标邀请书 湖南省运达房地产开发有限公司拟对投资建设的运达国际广场项目的物业管理服务进行项目招标，按照建设部前期物业管理招投标管理办法和长沙市房屋产权管理局物业监管处的有关规定，采用邀请招标的方式选聘本项目的物业服务企业。通过资格审查，贵公司已获权参加本项目的物业管理服务招标2、。 一、项目名称：运达国际广场物业管理项目 二、项目的物业服务类型：写字楼、商铺 三、招标文件发售时间：2010年10月10日至2010年10月12日；地点：湖南运达房地产开发有限公司（湖南省长沙市开福区芙蓉中路27号新闻大厦2217、2218房） 四、招标文件售价：招标文件（含图纸）每套300元（售后不退） 五、 投标说明会：请各投标人于2010年10月15日9:00（北京时间）之前以书面形式向招标单位提出对招标文件的疑问。答疑文件由招标单位统一以书面或传真形式向所有投标人送达，并请投标人予以回执。 六、投标截止时间：2010年11月1日9:00整（北京时间） 七、投标地点：湖南省长沙市开福3、区芙蓉中路27号新闻大厦2217房 八、开标时间：2010年11月1日9:00整（北京时间） 九、开标地点：长沙市物业管理协会（长房东郡13栋502房） 十、 保证金的缴纳 1、投标人在（领取/购买）招标书的同时缴纳投标保证金2万元整。未中标者在招标人与中标人签订运达国际广场物业服务合同后5日内退还保证金，利息不记 2、未按规定提交投标保证金的投标，将被视为投标无效 十一、联系方式：湖南省长沙市开福区芙蓉中路27号新闻大厦2217、2218房 电 话：13757120898 传 真：0731-83350081 联系人：刘先生 第一章 项目介绍一、 开发公司简介企业名称：湖南运达房地产开发有限公4、司注册地址：湖南省长沙市开福区芙蓉中路27号新闻大厦2217、2218房注册资金：3000万元法人代表：周勇企业法人营业执照注册号：4300002003367（2-1）企业类型：有限责任公司经营范围：从事房地产开发与经营资历等级：二级资质 湖南运达房地产开发有限公司是成立于2001年，经省工商局注册，长沙市建委核发二级资质的民营企业，注册资金3000万元，是湖南运达实业集团有限公司的全资子公司，法人代表高云安。运达实业集团是集科、工、贸、房地产开发于一体的综合性民营企业，拥有贸易、房地产、包装印刷、汽车经营、机械制造等五家实力雄厚的子公司。公司资产规模5亿元，先后获得“湖南省明星民营科技企业”5、“湖南省重合同守信用单位”、“湖南省百强私营企业”等荣誉称号，并连续多年被中国农业银行评为“AAA级信用企业”。二、 项目简介 运达国际广场位于长沙市中心金融、商务办公区，地处长沙市最繁华的地段，东临城市主干道芙蓉路，北临展览馆路，用地呈方形,地势平坦，入口前设有1500平方米的主题广场。 广场造型独特，倚角抱势，富有霸王之气，多项设计创湖南第一，特别是商铺内运河的设计营造堪称全国之最。醒目的双塔建筑，两栋塔楼因对角布置而自然形成钻石平面。独创的钻石姿采，注定将为这座城市赢来喝彩。其主塔楼138.7m、副塔楼127.8m的高度在该区域100m限高的建筑中鹤立鸡群,建筑造型现代、简洁，使用高档6、外装饰材料，外立面全部采用进口铝板加高级中空玻璃幕墙，融入了最现代、时尚的设计理念与建筑元素。 运达国际广场“倡导国际商务潮流，完美融合商务办公、酒店、娱乐、购物、居家于一体，铸造长沙CBD金字塔顶的五星级商务航母，它将不仅成为长沙市又一标志性建筑，同时，成为拉动区域经济开展不可或缺的重要力量，并将带动区域经济向更高的目标迈进。 三、 招标项目基本情况1、 项目名称：运达国际广场2、 项目范围：运达国际广场物业管理3、 物业概况：（一）项目指标参数 项目总投资：5亿人民币 用地红线内面积：17870.7（合26.809亩） 净用地面积：11308.17（合16.964亩） 总建筑面积：10077、91.1 建筑高度：99.7m（加顶层构架高度达到137.8m） 绿化率：31.2% 停车位：502个（其中地上49个,地下453个）（二）主要设施设备的配置及说明 电梯数:13；电梯品牌:上海三菱； 安保系统:可视对讲系统、电子巡更系统、电子防盗报警系统、电视监控系统； 智能化设施:有线电视、电话、宽带接口入户。综合布线系统、移动通信信号增强系统；停车场智能化管理系统；背景音乐与公共广播系统；消防报警系统； 供水系统:自动变频加压供水，每户设水表，管道安装到水表上； 空调新风系统:中央空调及新风系统入户； 车库配置:502个车位 外墙:面砖;石材;其它; 外立面说明:现代简约 大堂:墙面为石8、材、玻璃等，天棚吊顶，地面为高档石才及其它高级装饰材料。 走廊:墙面仿瓷涂料、地面地板砖、天棚吊顶 车库电梯间:墙面为石材、玻璃等，天棚吊顶，地面为高档石才及其它高级装饰材料。 电梯厅:墙面砖贴面、地板砖地面、天棚吊顶 进户门:防盗门 窗材:铝合金窗、镀膜中空玻璃（三）项目的突出特点及优势：运达国际广场项目自规划设计开始，就一直以国际一流建筑为标本，参考国内(北京、上海、深圳)顶尖级建筑的优点，追求超前意识，立意将其锻造成长沙第一、国内一流的标志性建筑。1、建筑造型：采用双塔建筑，两栋塔楼因对角布置而自然形成钻石平面。超100m(主塔楼高138.7m，副塔楼高127.8m)的高度在该区域1009、m限高的建筑中鹤立鸡群。建筑造型现代、简洁，使用高档外装饰材料，外立面全部采用进口铝板+高级中空玻璃幕墙，融入了最现代、时尚的设计理念与建筑元素。2、独创水景运用：所谓仁者近山，智者乐水。运达国际广场大量使用水景设计，大厦前设计1600多平方米大面积水系，水上为近1500平方米的桥面广场，通过活水循环装置，大胆地将水引入室内，形成室内运河，贯穿酒店大堂、裙楼商场。并设计有水景文化墙、玻璃水幕、喷泉小品。灵活巧妙的水景处理，融入整个建筑之中，使整栋楼宇宛如建在水上，艳如出水芙蓉。置身其中，更能深切感受水之清逸、空灵。项目总水景面积高达近2000平方米，是目前国内CBD地区水景面积最大的项目。3、10、架空花园会所：第六层全架空，使用功能为花园会所，设有湖南唯一室内外贯通的恒温泳池、时尚的膜结构装饰、网球场及其他休闲设施，在繁华都市中心提供放松身心的轻松一隅。4、空中会所：顶层专设挑高37.8m的空中会所，采用全钢架及玻璃构造，是高层商务洽谈、业务活动、聚会的最佳所在。 第二章 招标项目服务标准与要求 一、项目实施依据物业管理条例（国务院第379号令）物业服务收费管理办法（发改价格20031864号）湖南省物业服务收费管理实施办法（湘价服2004178号）湖南省物业管理服务收费服务等级标准二、项目目标1、 一年内达到物业各项使用功能正常，达到市级优秀标准；2、 两年内深化管理，提高物业服务水11、平，达到省级优秀示范标准；3、 三年内提升物业服务形象，获得“省级物业管理优秀示范商业小区”称号。三、 项目服务企业资格条件1、有二级物业管理资质（年审有效，含临时资质）；2、依法注册登记、具有独立法人资格；3、具有良好的商业信誉和健全的财务会计制度；4、具有履行合同所必需的设备和专业技术能力；5、近三年内没有重大违法记录。四、项目内容与服务标准1、管理处人员、物资配备与培训（1）编制项目管理机构、工作职能组织运行图，阐述项目经理的管理职责、内部管理的职责分工、日常管理制度和考核办法目录。具有完善的内部管理制度，包括质量管理制度、档案管理制度、顾客投诉处理制度、物业出租、广告管理等等。每年进行12、至少一次顾客满意度调查，并且有相应的分析和处理措施。（2）拟配项目经理、主要工程技术管理人员的姓名，年龄、学历、职称，以及相似工作岗位工作年限，经历；其他岗位人员拟配人选，数量，职称。（3）管理处人员的物资配备。对管理处人员的培训计划等。2、房屋装修管理与日常修缮（1）有健全装修管理制度；（2）查验业主、物业使用人装修方案，与业主、物业使用人、施工单位签订装修管理协议，告知业主、物业使用人装修注意事项。（3）装修期间，对装修现场进行巡视与检查。业主、物业使用人装修结束后，有详细、及时的检查。对违反装修协议的要进行处理。问题严重的报行政主管部门。（4）及时清运装修垃圾，集中堆放时间不得超过2天。13、（5）房屋公共部位及配套设施设备管理制度完善，实施有效的日常管理和维修养护。检修记录和保养记录齐全。（6）房屋外观完好、整洁，符合原设计要求，无任何违章装修、搭建现象，公共区域无乱张贴现象。（7）每天至少巡查商业楼一次，对公共通道和公共部位做好记录，发现损坏及时养护维修。（8）建立房屋修缮和管理制度。3、公共区域清洁卫生与绿化服务（1）按层设置垃圾桶，注意垃圾收集桶摆放的数量与位置是否合理，垃圾每日清运2次。垃圾袋装化，垃圾桶清洁、无异味应有专人负责流动保洁、及时清运垃圾、随时保持室内外卫生之外，同时应注重提高清洁工作的专业性，满足内部各种设施设备的保养需要。在保洁人员的工作安排上一般实行两班14、倒，即将巡视和清洁分开，隐蔽部位（如消防通道内的设施）的保洁工作安排在白天巡视时间完成，夜间主要对营业区域进行清洁，包括地面、卫生间、玻璃、消防器具等公共设。（2）广场道路、停车场、绿地每日清扫2次，地面定期抛光、打蜡，楼内其他公共区每日清扫2次，每天拖洗1次。共用部位玻璃每周清洁1次，路灯、楼道灯每周清洁1次。（3）共用雨、污水管道平时经常检查，发现堵塞及时清掏。化粪池每月检查1次，每半年清掏1次，发现异常及时清掏。（4）建立消杀工作管理制度，适时投放消杀药物。（5）进行保结巡查，无乱悬挂、乱堆放，无明显暴露垃圾，无卫生死角。（6）有专业人员养护绿地，保证无破坏，园林美观。（7）草坪自然生长15、整齐，发现杂草半个月内清除。（8）根据气候状况定期组织灌溉、施肥和松土，花草树木长势良好。4、公共设施设备运行、维修与养护管理（1）建立完备的共用设施、设备档案，设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。（2）设备设施标志齐全、规范，容易危及人身安全的地方有明显警示标志。（3）配备齐全的、技术娴熟的设施设备专业管理人员、严格执行设施设备操作规程及保养规范。（4）有完备的设施设备运行、保养、维修、更新改造制度、计划和记录，并有效实施。（5）设备房保持整洁通风，无跑、冒、滴、漏和虫、蚁疏鼠害。5、公共秩序维护及停车管理（1）设置专人24小时值勤；（2）重点区域每小时至少巡查1次。配有安全电子监控16、设施，并实施24小时监控与记录，发现问题1小时内有专人现场处理；（3）制定物业管理区域内车辆的停放和行驶的管理规定，明确岗位职责与作业程序,引导车辆有序停放。有专人24小时看管。6、公共关系（1）商业社区文化 （2）商业推广、促销活动 加强同商业物业内各经营单位（商户）的联络，有组织、全方位的促销活动不可或缺。物管机构可精心策划、积极配合商业物业的经营管理方组织、宣传和开展各类促营销活动，如示范表演、展示会、联合促销、季节性社会活动等，努力为吸引顾客提供各种周到细致的服务。这样，一方面可以增添商厦热闹兴旺气氛，促进物业内各商家与顾客之间的联络，另一方面可扩大商厦的知名度，吸引大批顾客前往消费。17、 物业档案资料管理（1）建立完善的客户档案资料，包括有关的入伙资料、申请表格、合同、协议、维修记录等。（2）建立客户档案资料的管理制度，明确责任人的岗位职责和作业程序。（3）设立台帐和进行电子档案资料管理（4）符合现行物业管理规范。7、物业维修和管理的应急措施（1）小区物业管理范围突然断水、断电、无煤气的应急措施；（2）雨、污水管及排水管网阻塞的应急措施；（3）电梯突然停运或机电故障的应急措施；（4）发生火警时的应急措施。8、其他服务标准。(1) 负责制定物业管理服务工作计划，并组织实施；(2)每年一次对房屋及设施设备进行安全普查，根据普查结果制定维修计划,组织实施； (3)白天有专职管理员接18、待住户，处理服务范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉；夜间有人值班，处理急迫性报修，水、电等急迫性报修半小时内到现场；(4)协助召开业主大会并配合其运作；(5)管理规章制度健全，服务质量标准完善，物业管理档案资料齐全；(6)与业主签定物业服务合同等手续；公开服务标准、收费依据及标准;(7)应用计算机系统对业主及房产档案、物业管理服务及收费情况进行管理；(8)全体员工统一着装，佩带有相片胸卡，持证上岗；(9)每年进行一次物业管理服务满意率调查，促进管理服务工作的改进和提高，征求意见用户不低于总户数80。(10)建立起应对各种公共突发事件的处理机制和预案，包括组织机构、人员和具体措施等，一旦发19、生，能随时投入运行。五、物业服务费的结算形式包干制六、房屋专项维修资金建立情况 开发建设单位按建筑面积标准缴存，计129万元；购房人按总房款百分比标准缴存，计77.4万元；专项维修基金的补充来源有业主缴纳，建立的住宅专项维修基金现存于中国银行。七、具体管理指标序号具体项目指标承诺测算依据措施1房屋及配套设置完好率98%房屋外观无破坏，立面整洁，无改变使用功能，无私搭乱建，工用设施及通道无随意占用。（完好房建筑面积+基本完好房建筑面积）/总建筑面积*100%加强巡检和随时整顿，坚持每日填写巡检表并反馈到客服部前台。2房屋零维修、急修及时率99%接到急修单30内赶到现场，零修及时完成，不超过12小20、时。及时维修次数/应计报维修次数*100%配备急修专用自行车和应急材料箱，同时建立回访制度和填写回访记录。3保洁率99%居住区内垃圾日产日清，环境清洁，空气新鲜，环境无污染。以工作计算，记录及监督抽查合格率及纠正合格记录为依据楼梯/公共区域每日清扫2次，每周冲洗、拖抹2次，坚持卫生保洁/巡逻。4维修工程质量合格率100%维修工程符合质量标准，无二次返工现象。维修合格工程次数/维修工程次数*100%分项检查，对结合部位严格把关，按照工序要求逐项点检。5维修工程回访率20%坚持定时回访回访次数/维修服务次数*100%建立维修回访制度，做好回访记录。6路灯完好率95%路灯完好无损，夜间照明正常。完好21、照亮灯/总路灯总数坚持定期检查、维护保养和清洁。7小区内治安案件发生率1积极配合公安机关搞好小区治安管理，确保年度无重大刑事案件发生。以辖区公安部门记录为依据。（因业主家庭内部矛盾造成案件除外）加强“邻居守望”意识的培养，实行24小时巡逻。加强对小区内居民的法制宣传教育。8配套设备运行完好率98%设备运行良好，运行正常，无事故隐患。1全部设备故障时间（或全部设备修理时间）/设备工作时间加强对设备的维护、保养和检查，实行设备责任到人。9火灾发生率0.5%以下无因管理不善而引发的重大火灾事故。发生火灾户数/住宅区总户数*100%建立消防制度、健全义务消防组织，定期演习，增强居民消防意识，定期设讲座22、。10业主对物业管理服务的满意率95%业主满意满意业主数/全体业主数*100%设立“业主意见箱”，多种渠道加强与业主之间的沟通。坚持业主上门走访制度。11绿化完好率95%绿化带布局合理优美，花草树木与建筑小品配置得当。完好绿地/总绿化面积*100%进行高品味的绿化设计，增强业主保护绿地的意识。12道路、车辆完好率95%道路畅通无损坏，平坦整洁，排水畅通，无随意占道或改变使用功能。完好道路总面积/规划道路总面积*100%完好的设备设施/停车场设备设施*100%加强日常的交通管理和路面、车场的及时检查，晚上相关标示系统。13档案建立与完善99%档案齐全，管理完善，简便易查。建立计算机资料库和书面资23、料库，定期检查和盘点资料，注意档案室与计算机室的保洁与保护。14管理费收缴98%专款专用，定期向业主公开。严格按照相关规定收费，在居民办理入住的时候宣传收费内容与相关制度。 第三章 投标须知一、招标文件的组成1、招标文件包括下列内容：卷 首 投标邀请书第一章 招标项目介绍情况第二章 招标项目服务标准和要求第三章 投标须知 第四章 投标文件投标格式第五章 评标办法2、除1内容外，招标人在提交投标文件截止时间3日前，以书面形式发出的对招标文件的澄清或修改内容，均为招标文件的组成部分，对招标人和投标人起约束作用。3、投标人获取招标文件后，应仔细检查招标文件的所有内容，如有等问题应在2010年10 月24、 15日9时（北京时间）前向招标人提出，否则，由此引起的损失由投标人自己承担。投标人同时应认真审阅招标文件中所有的事项、格式、条款和规范要求等，若投标人的投标文件没有对招标文件做出实质性响应，其风险由投标人自行承担。二 、招标文件的澄清招标人若对招标文件有任何疑问，应于2010年10 月15 日9时（北京时间）前以书面形式向招标人提出澄清要求。无论是招标人根据需要主动对招标文件进行必要的澄清，或是根据投标人的要求对招标文件做出澄清招标人都将与投标截止时间3日前以书面形式予以澄清，同时将书面澄清文件向所有投标人发送。投标人在收到该文件后应于当日内，以书面形式予以确认，该澄清作为招标文件的组成部分25、，具有约束作用。三，招标文件的修改1、招标文件发出后，在提交投标文件截止时间 日前，招标人可对招标文件进行必要的澄清或修改。2 、招标文件的修改将以书面形式发送给所有投标人，投标人应于收到该修改文件后日内以书面形式予以确认。招标文件的修改内容作为招标文件的组成部分，具有约束作用。3、招标文件的澄清、修改、补充等内容均以书面形式明确的内容为准。当招标文件的澄清、修改、补充等在同一内容的表述上不一致时，以最后发出的书面文件为准。4、为使投标人在编制投标文件时有充分的时间对招标文件的澄清、修改、补充等内容进行研究、招标人将酌情延长提交投标文件的截止时间，具体时间将在招标文件的修改、补充通知中予以明确26、。 第四章 投标文件的编制一、投标文件的语言及度量衡单位1、投标文件和与投标有关的所有文件均应使用中文。2、除工程规范另有规定外，投标文件使用的度量衡单位，均采用中华人民共和国法定计量单位。二、投标文件的组成1、投标文件由商务标、物业管理服务方案二部分组成；2、商务标：1）、投标函；2）、法定代表人身份证明书； 3）、法定代表人授权委托书；4）、有关确定投标人法律地位的原始文件的副本复印件（包括营业执照，资质等级书等）；5）、投标人说明书（企业概况、管理经验、成果和企业发展方向等）；6）、接管运达广场的主要物业管理人员（项目主任和主要部门经理）名称、简介、职称、专业资格上岗证书复印件；为具有被27、授予合同的资格，投标人应按招标人要求提供资格文件，以证明其符合投标合格条件和具有履行合同的能力，为此，所提交的投标文件中还应包括下列资料：有关确立投标人法律地位的原始文件的副本复印件（包括营业执照、资质等级证书）和项目负责人资质证书复印件及身份证复印件、法定代表人资格证明（授权时还须提供授权委托书）复印件；按规定的格式提供项目负责人和技术负责人（附职称证书复印件）的简历及类似工作经验；资格材料的更新（如有变更）3、物业管理服务方案：（包含以下内容） （1）物业管理整体设想及策划，包括管理定位 、管理目标、管理模式、管理措施等； （2）管理指标及措施。各项指标均需注明计算测定依据以及完成承诺指标28、所采取的措施； （3）管理方式和工作计划； （4）人员的配备、培训与管理； （5）制度和档案的建立与管理； （6）房屋及公用设施维修养护； （7）机电设备设施管理； （8）安全管理； （9）绿化管理； （10）清洁管理； （11）物资装备； （12）相关服务计划； （13）各项管理指标的承诺： 1）、房屋完好率； 2）、房屋急修、零修及时率； 3）、维修工程质量合格率； 4）、绿化完好率； 5）、业主对情节、保洁满意率； 6）、道路完好率； 7）、化粪池、雨水井、污水井完好率； 8）、排水管、明暗沟完好率； 9）、路灯、标牌完好率； 10）、停车场设备完好率； 11）、公共设施、休息设施完好率29、； 12）、广场内治安案件发生率； 13）、消防设施完好率； 14）、火灾发生率； 15）、违章发生率与处理率； 16）、有效投诉率与处理率； 17）、管理人员专业培训合格率； 18）、维修人员回访率； 19）、业主对物业管理满意率； 20）、给排水、供电、供热（冷）满意率； 21）、机电设备完好率；（14）其他资料；4、投标文件格式41投标人提交的投标文件应当使用招标文件所提供的投标文件全部格式（表格可以按同样格式扩展）。5、投标报价51投标人应遵守湖南省物业服务收费管理办法根据本企业的成本自行决定报价，但不得低于其企业成本；52投标人的投标报价，应是本项目招标范围和招标文件及合同条款上所列30、的各项内容中所述的全部，不得以任何理由予以重复，并以投标人在服务清单中提出的综合单价或总价为依据；53除非招标人对招标文件予以修改，投标人应按照招标人提供的服务清单列出的服务项目和数量填报综合单价和合价。每一项服务只允许有一个报价。任何有选择的报价将不予接受；6、投标货币本项目投标报价采用的币种为人民币。7、投标有效期71投标有效期90天的期限，在此期限内，凡符合本招标文件要求的投标文件均保持有效。72在特殊情况下，招标人在原定投标有效期限内，课根据需要以书面形式向投标人提出延长投标有效期的要求，对此要求投标人须以书面形式予以答复。投标人可以拒绝招标人这种要求，而不被没收投标保证金。同意延长投31、标有效期的投标人既不能要求也不允许修改其投标文件，但需要相应的延长投标担保的有效期，在延长的投标有效期内本须知关于投标担保的退还与没收的规定仍然适用。8、投标文件的份数和签署81投标人应提交投标文件一式五份。投标文件一份“正本”和四份“副本”，并明确标明“正本”和“副本”。投标文件正本和副本如有不一致之处，以正本为准。82投标文件正本与副本均应使用打印版本，加盖法人单位公章，并由投标人法定代表人亲自签署（或盖章）。83全套投标文件应无涂改和行间插字，如有修改，修改处应由投标人盖章。8. 4电报、电话、传真形式的投标概不接受。三、投标文件的提交1、投标文件的装订、密封和标记 11投标文件的正本和32、副本一起密封，封口处应有投标人签署人的印鉴及投标人的公章。封皮上一应注明招标标号、招标项目名称、投标人名称。12如果投标文件没有按本投标须知的规定密封，其投标文件将予以拒绝，并退还给投标人。2、 投标人应按照招标文件规定的地点，于截止时间前提交投标文件。3、投标文件有下列情形之一的，投标文件无效。（1）未密封的；（2）未加盖投标单位法定代表人与投标单位印章的；（3）未能按照招标文件要求编制的；（4）逾期送达的；（5）附有招标人不能接受的条件的。四、合同的授予1、合同授予标准本招标项目合同将授予所确定的中标人。2、招标人拒绝投标的权力招标人不承诺将合同授予报价最低的投标人。招标人在发出中标通知书33、前，有权依据评标委员会的评标报告拒绝不合格的投标。3、中标通知书中标人确定后，招标人将于5日内向中标人发出书面的中标通知书。4、合同协议书的签订41招标人与中标人将于中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件的和中标人的投标文件协商确定前期物业服务合同。42中标人应当按照合同约定履行义务，完成中标项目服务，不得将中标项目转让（转包）给他人。五、其他事项一、本项目物业服务费收取标准，按照中标价格确定。二、 招标人根据中华人民共和国招标标法，发现投标人在投标过程中有违法、违纪、违规行为的，一经查实，取消本次投标资格，已经中标的，取消中标资格，保证金不予退还，由此造成的经济损失，招标人有权要求其予以34、赔偿。三、 招标费用的承担，按以下第4种方式解决。1. 由招标人全额承担。2. 由中标人全额承担。3. 由招标人、中标人各承担一半。4. 由招标人承担70%、中标人30%。由于中标人悔标而未能在规定时间内与招标人签订物业服务合同的，本次招标的全部费用由中标人承担。四、投标人应标明对招标人在投标邀请书、招标文件中所提出的规定和要求表示理解；应标明投标文件连同招标人的中标通知书均具有法律的约束力；应标明投标报价的有效期自2010年11月1日 至2010年11月6日。五、投标人应提供公司营业执照、法定代表人证明、物业服务企业资质证书、法人代表的授权委托书和法人代表授权人资质等证明文件，并简要介绍本公35、司的基本状况、管理业绩等情况。 第五章 合同一般条款5.1 定义1“合同”系指采购人和中标人（以下简称合同双方）已达成的协议，即由双方签订的“合同格式”中的文件，包括所有的附件、附录和组成合同部分的所有其他文件。2“合同价格”系指根据合同规定，在中标人全面正确地履行合同义务，采购人应支付给中标人的总金额。3 “采购人”系指通过招标方式，接受合同服务的业主单位。4“中标人”系指中标后提供合同服务的物业管理企业或单位。5.2 适用范围本合同条款仅适用于本次招标活动，有关中标人与采购人最终权利义务的确定以中标后双方依据招投标情况签订的正式合同为准。5.3 技术规格和标准本合同项下所提供服务的范围和标36、准应与本招标文件要求规定的标准相一致。5.4 价格除非合同中另有规定，中标人为其所提供物业管理服务而要求采购人支付的金额应与其投标报价一致。5.5 专利权中标人须保障采购人在使用其货物、服务及其任何部分不受到第三方关于侵犯专利权、商标权或工业设计权的指控。任何第三方面如果提出侵权指控，中标人须与第三方交涉并承担可能发生的一切法律和费用责任。5.6 索赔1 中标人对所提供服务与合同要求不符负有责任，并且采购人已于合同规定的委托管理期内提出索赔，中标人应按采购人同意的下述一种或多种方法解决索赔事宜：（1）中标人同意采购人取消其不符要求的服务项目，退还己经收取的该类项目的物业管理费、佣金和酬金。（237、）对于情节轻微的，经双方同意可降低该类项目的物业管理服务价格。（3）对于情节严重，造成采购人损失金额巨大终止全部委托管理合同，并由中标人赔偿采购人的损失。2 如果采购人提出索赔通知后30天内中标人未能予以答复，该索赔应视为已被中标人接受。若中标人未能在采购人提出索赔通知的30天内或采购人同意的更长一些的时间内，按采购人同意的上述任何一种方式处理索赔事宜，采购人将从拟付款和中标人提供的履约保证金中扣回索赔金额，同时保留进一步向中标人索赔的权利。5.7 不可抗力1 签约双方任一方由于受诸如战争、严重火灾、洪水、台风、地震等不可抗力事故的影响而不能执行合同时，履行合同的期限应予以延长，则延长的期限应38、相当于事故所影响的时间。不可抗力事故系指甲乙双方在缔结合同时所不能预见的，并且它的发生及其后果是无法避免和无法克服的事故。2 受阻一方应在不可抗力事故发生后尽快用电报或传真通知对方，并于事故发生后14天内将有关当局出具有证明文件用特快专递或挂号信寄给对方审阅确认。一旦不可抗力事故的影响持续120天以上，双方应通过友好协商在合理的时间内达成进一步履行合同的协议。5.8 税费1 根据国家现行税法向采购人征收的与履行本合同有关的一切税费由采购人负担。2 根据国家现行税法向中标人征收的与履行本合同有关的一切税费由中标人负担。5.9 履约保证金1 中标人应在合同签订后15天内，向采购人提交履约保证金以叁39、万元；2 中标人提供的履约保证金以银行转账方式交纳或者按规定格式以银行保函的形式提供，与此有关的费用由中标人负担。3 如果中标人未能按合同规定履行其义务，采购人有权从履约保证金内取得补偿，其不足部分由采购人向中标人进一步索赔。5.10 争议的解决1 在执行合同中发生的或与本合同有关的争端，双方应通过友好协商解决，经协商在60天内不通达成协议时，向合同履行地人民法院起诉。2 在诉讼期间，除正在诉讼部分外，合同其他部分继续执行。5.11 合同终止1 本合同期限为5年。合同履约到期后，甲乙双方均未提出新的意向，合同自行终止。合作期内任何一方不得擅自停止协议，否则应负担所造成的一切损失。如一方因故需终40、止合同，必须提前三个月书面通知另一方，经双方达成一致意见后，方可终止。2 出现下列情况时合同自动终止：（1）发生不可抗力时。（2）一方不履行合同条款，造成另一方无法执行合同协议，协商又不能求得解决。合同终止，责任方赔偿损失。（3）物业被征用。5.12 违约终止合同1 在补救违约而采取的任何其它措施未能实现的情况下，即在中标人收到采购人发出的违约通知后的30天内（或经采购人书面确认的更长时间内）仍未纠正其下述任何一种违约行为，采购人可向中标人发出书面违约通知，终止全部或部分合同：（1）如果中标人未能在合同规定期限内或采购人准许的任何延期内提供服务。（2）中标人未能履行合同项下的任何其它义务。2 41、一旦采购人根据第4.12.1款终止部分或全部合同，中标人应承担采购人的额外费用，同时中标人还应继续履行合同中未终止的部分。5.13 破产终止合同当中标人破产或无清偿能力时，采购人可在任何时候以书面通知中标人终止合同，该终止合同以不损害或影响采购人已采取或将采取补救措施的任何权利为条件。5.14 变更指示1 采购人在任何时候可以向中标人发出书面指示，在合同总体范围内提出变更：2 若上述变更导致了中标人履行合同任何部分义务的费用或所需时间的增加，应对合同价格或时间进行合理的调整同时相应地修改合同。中标人必须在接到采购人的变更指示后30天内根据本款提出调整的要求。5.15 合同修改欲对合同条款作出任42、何改动或偏离，均须由采购人和中标人双方签署书面的合同修改书。5.16 转让与分包1 转让与分包除采购人事先书面同意外，中标人不得部分转让或全部转让其应履行的合同项下的义务。2 中标人应按国家、省、市有关法律、法规、规章和规范性文件规定的有关政策解释。5.17 主导语言与计量单位1 合同应以中文书写。甲乙双方所有的来往信函以及与合同有关的文件均应以中文书写。2 除技术规格另有规定外，计量单位均使用中华人民共和国法定计量单位。5.18 通知本合同任何一方给另一方的通知都应以书面或电传、电报、传真的形式发送，而另一方应以书面形式确认并发送到对方明确的地址。5.19 合同文件及资料的使用1 除了中标人43、为执行合同所雇人员外，在未经采购人同意的情况下，中标人不得将合同、合同中的规定、有关规格、计划、图纸、式样、样本或采购人为上述内容向中标人提供的资料透露给任何人。中标人须在对外保密的前提下，对其雇用人员提供有关情况，所提供的情况仅限于执行合同必不可少的范围内。2 除非执行合同需要，在事先未得到采购人书面同意的情况下，中标不得使用第20.1款中所列的任何文件和资料。3 除合同本身以外，条款列明的所有资料始终为采购人的财产，若采购人要求，中标人应于其合同义务履行完毕以后将这些资料（包括所有副本）退还采购人。5.20合同补充对于合同的未尽事宜，需进行修改、补充和完善的，甲乙双方必须就所修改的内容签订44、书面的合同修改书，作为合同的补充协议。5.21 合同附件下列文件属合同的依据和附件，具有同等的法律效力：（1）招标文件；（2）中标人的投标文件；（3）中标通知书；（4）双方授权代表签字并指明的书面文件。5.22 合同份数1 本合同连同附件一式四份，甲乙双方各执一份，采购中心和物业管理主管部门（备案）各执一份，具有同等法律效力。5.23 合同生效1 除非合同中另有说明，本合同经双方签字盖章，并在采购人收到中标人的履约保证金后，即开始生效。 第六章 评标办法一、评标组织由长沙市房屋产权管理局物业监管处在评委库中随机抽取有关专家和开发建设单位代表组成评标小组，负责评标。评标委员会由5人组成，其中，招45、标人代表2人，专家库中专家3人。二、评标原则本着公平竞争、优胜劣汰的原则，由评委对招标单位的服务方案、标书响应与企业综合情况和价格报价情况进行论证，并实行综合评标法，获得最高分的物业管理公司作为中标单位，评委委员会成员应当认真研究招标文件，按照相关法律和招标文件规定客观、工作地进行评标。招标单位不承诺将合同授予报价最低的投标人。三、评标程序1、于2010年11月2日 9时整在长沙市物业管理协会监督下进行开标，进行资格审查通过并唱标后投标人退场，在保证不泄露的情况下，由评标小组对各投标单位的标书进行评标。2、资格审查时评标委员会根据法律、法规、规章及投标文件的规定，对投标文件的证明文件、资格文件46、等进行检查和评标。有下述情况的，评标平委员会应当认定其为不合格投标人：（1）投标文件未密封的，无企业法人公章的，无企业法定代表人（或法定授权的代理人）签字或盖章。（2）投标文件未按规定的格式写填写，内容不全或关键字迹模糊不清无法辨识的。3、详细评审应当按照下列程序及规则进行：（1）对招标文件的响应程度及企业综合实力，总分100分，主要从投标文件对招标文件的响应程度和投标企业的综合实力两方面进行审评，该项占整个评审部分20%的权重。（2）管理方案：按管理方案相应内容评审，总分100分，主要从管理的整体设想、物业服务的标准与目标、管理处人员、物资配备与培训、房屋装修管理与日常修缮、清洁卫生与绿化服47、务、设施设备的维修、养护、秩序维护及停车管理、社区文化管理、物业档案资料管理、物业维修和管理的应急措施等十方面来进行评定，该项占整个评审部分的40%的权重。（3）投标报价：按投标报价具体数额评审，总分100分。该项占整个评审部分40%权重。以经评委会一致认定满足招标文件与要求且投标价格最低的投标报价为评标基准价，其价格得分计100分。其他投标人的价格得分统一按公式计算：报价得分=评标基准价投标报价100。（4）评分计算保留2位小数，第三位四舍五入。4、最终得分按照招标文件响应程度及企业综合实力（20%）、服务管理方案（40%）、投标报价（40%）综合评分进行加总，总分得分最高者中标。5、评标内48、容的保密 （1）在宣布中标以前，有关招标的资料不得向投标单位或与过程无关的其他人泄密。（2）在投标文件的审查、澄清、评价和比较以及授予合同的过称中，投标单位和评标小组及其他成员施加影响的任何行为，都将导致取消投标资格。附录（一）投标函 投标函致： 1、根据你方招标项目的招标文件，遵照中华人民共和国招投标法、前期物业管理招投标管理暂行办法等有关规定，经现场勘察和研究上述招标文件的投标须知及相关文件，我方愿以人民币（大写） 元（RMB 元）的投标报价承接本项目的物业管理。报价明细如下：物业类型单价（元/M2/月）面积（M2）总价高层住宅商业门面合计（元/年）小写：RMB 元大写： 元注：1、投标单49、位在中标后不得修改； 2、以上提及面积为暂定面积，具体面积数按竣工图纸或相关行政部门所提供核准的数据为准。 2、我方已详细审核全部招标文件及有关附件。我们完全理解并同意放弃对这方面有不明及误解的权利。 3、除非另外达成协议，你方的中标通知书和本投标文件将成为约束双方合同文件的组成部分。 投标人： （盖章） 单位地址： 法定代表人或其委托代理人： （签字或盖章） 邮政编码： 电话： 日期： 年 月 日附录（二）法定代表人资格证明证书 法定代表人资格证明证书单位名称： 地 址： 姓 名： 性 别: 年 龄： 职 务： 系 的法定代表人。特此证明。日期:附录（三）法定代表人授权委托书 法定代表人授权50、委托书本授权委托书声明：我 系 的法定代表人，现授权委托 的 为我公司代理人，以本公司的名义参加 的 项目的投标活动，代理人在投标、开标、评标、合同谈判过程中所签署的一切文件和处理与之有关的一切事务，我均予以承认。 代理人无权委权。特此委托。 代理人： 性 别： 年 龄： 单 位： 部 门： 职 务： 投标人：（盖章）法定代表人：（盖章或签字）日期： 年 月 日附录（四）确定投标人法律地位的原始文件的副本复印件附录（五）投标说明书附录（六）拟订担任本项目管理负责人简历 拟订担任本项目管理负责人简历姓名性别出生年月职称职务学历专业物业管理企业经理岗位资格证书发证日期编号作为主要负责人承担过的物业51、管理业绩目前在管项目名称及职务备注附录（七）拟派现场的物业管理人员配备一览表 拟派现场的物业管理人员配备一览表序号姓名岗位名称职务/职称主要经历与担任过的项目123456789101112131415161718附录（八）评标评分汇总表 长沙运达国际广场物业管理招标 评分汇总表投标人名称： 单项具体权值评委评委评分乘权值后得分平均值投标文件的响应程度及综合实力满分100分0.212345投标管理方案满分100分0.412345投标报价评分满分100分0.4合计得分评委集体签名：附录（九）评标评分单项表（一） 投标文件的响应程度及综合实力评分表评分项目评分具体内容标准分评分标准投标人名称投标文件52、的响应程度及综合实力满分100分投标文件内容响应50整体符合要求40-50分基本符合要求20-40分不太符合要求0-10分企业综合实力50较好40-50分一般20-40分较差0-10分合计总分评委签名：附录（十）评标评分单项表（二）评分项目投标人评标规则Sx（投标人总报价）S=1-Sx-Sn/Sn100S为投标得分Sx为投标公司的投标总报价Sn为各公司投标总报价的算术平均值Sn（各公司投标总报价的算术平均值）S（投标得分）满分100分评委签名：附录（十一）评标评分排名表 长沙运达国际广场物业管理招标 投标人排名表排名投标人综合得分12345评委集体签名：附录（十二）中标通知书 中标通知书 公司：我单位长沙运达国际广场前期物业管理招投标，已按前期物业管理招投标管理暂行办法的通知及相关规定，经邀请招标的方式，于 年 月 日开标、评标，确定你单位为长沙运达国际广场物业管理的中标人，就此通知。请收到中标通知书十个工作日内与招标人签订合同。招标人：（盖章）法定代表人或其委托代表人：（签字或盖章） 年 月 日