1、海航国际旅游岛开发建设（集团）有限公司成本管理制度一、制度目的确保所有下属公司开发项目的成本控制在目标成本之内，加强对工程造价的有效监控，规范预结算管理。二、适用范围适用于海岛建设海航地产开发项目的成本管理工作，其他业态参照执行。三、术语/定义 投资估算（以下简称估算）指在项目决策过程中，对建设项目投资数额（包括工程造价和流动资金）进行的估计； 设计概算（以下简称概算）指初步设计阶段（包括扩大初步设计阶段）对建设项目投资总额度的计算，包括从立项、可行性研究、设计、施工、试运行到竣工验收的全部建设资金； 工程预算（以下简称预算）指依据施工图设计文件、现行预算定额、规范和施工组织方案编制的建筑安装2、工程预期造价； 工程结算仅指竣工结算（以下简称结算），即单项工程完工并竣工验收合格后，根据国家、当地政府相关职能部门、造价协会对工程造价业务管理规定，经特定程序进行工程建筑安装费用（以下简称建安费用）编制审核并最终确定工程造价的过程； 结算初审：指由该工程的监理单位对施工单位提交的符合结算条件的工程结算书进行审查、调整、意见反馈并形成初步审核结果的过程； 结算定案：指结算文件经海岛建设批准后，建设、监理、造价咨询和施工单位在工程结算定案表签字盖章确定工程造价的过程。四、职责规划 成员公司 1. 造价合同部 (1) 负责区域内新项目可研阶段估算成本；(2) 负责编制或复核权限范围内的概念、方案设3、计阶段的成本估算；(3) 负责编制或复核项目扩初、施工图阶段的成本概预算；(4) 负责对补充设计、设计方案变更及工程签证进行成本审核；(5) 负责审核权限范围内的造价成果文件；(6) 负责项目经济指标分析；2. 工程技术部 (1) 负责提交各阶段成本测算需要的设计文件（包括电子文档）；(2) 负责按设计限额要求，完成扩初、施工图阶段的设计管理；(3) 负责提供设计变更的相关资料；(4) 负责围绕项目成本预控目标展开设计工作；3. 工程项目部 (1) 负责提供现场签证的基础资料（内容需专业部门确认）；(2) 对于造价增减的工程变更，工程项目部要及时跟踪、落实、核定增减工程量的具体数额，并与承包单4、位达成书面记录，加强对增减部分的办理，如防止因漏报而给公司造成损失；(3) 负责提交工程结算资料；4. 领导层 (1) 按权限审核审批项目各阶段成本目标；(2) 负责按权限审批签发超成本目标的补充设计、设计变更方案和材料、设备选型；以及在成本目标内的补充设计、设计变更方案；(3) 负责权限范围内的造价成果文件的审定； 总部1. 工程管理部负责围绕项目成本预控目标展开设计工作；2. 成本管理部(1) 负责新进入区域可研阶段估算成本；(2) 负责权限范围内的估算、概算、预算及结算的审核；(3) 对成员公司造价合同部进行成本管理工作检查，并对发现的问题提出整改要求，监督工作落实情况；3. 领导层(15、) 按权限审核审批项目各阶段成本目标；(2) 负责按权限审批签发超成本目标的补充设计、设计变更方案和材料、设备选型；以及在成本目标内的补充设计、设计变更方案；(3) 审批成本管理部提交的成员公司成本管理检查报告；(4) 负责按权限审定造价成果文件。五、管理规定 总则1. 为适应海岛建设发展，规范海航地产的成本管理工作，保护公司利益，建立公平、公正、公开、诚信的平台，达到控制提高投资效益的目的，特制定本制度。2. 除非特别指出，本制度中“公司”指“海航国际旅游岛开发建设（集团）有限公司”，“总部”指“海航国际旅游岛开发建设（集团）有限公司总部”，“成员公司”指“海航地产控股（集团）有限公司下属全6、资、控股公司”，“区域公司”指“海航地产控股（集团）有限公司区域公司，目前共分为四大区域公司”，“项目公司”指“海航地产控股（集团）有限公司项目公司”。3. 成本管理是公司对各项目开发成本进行有效管理的重要举措，总部成本管理部负责工程成本工作的统一管理，成员公司造价合同部在成本管理部指导下负责落实成本管理的各项措施。4. 在项目建议书（可行性研究）、方案阶段（包括概念方案设计和报批方案设计）应编制估算；在初步设计阶段应编制概算；在施工图设计阶段应编制预算。估算是进行建设项目技术经济评价和投资决策的基础；概算是确定和控制建设项目全部投资的文件，是编制固定资产投资计划的依据，是公司内部投资立项阶段7、确定投资控制目标的依据；预算是建设工程投资包干、签订承发包合同的依据，是签订贷款合同、项目实施全过程造价控制管理以及考核项目经济合理性的依据。5. 公司投资的房地产开发项目和基本建设项目要严格实行估算控制概算、概算控制预算、预算控制结算的原则。 项目建议书阶段成本控制1. 对公司有意向参与拍卖或合作开发的地块，在接到设计部门提交的可研阶段项目设计文件（规划设计草案）、营销部门提交的关于项目定位的市场调查报告以及竞争楼盘清单、项目前期开发部门部提交的土地规划指标及相关土地状况资料，由成本部门完成项目拓展阶段建安成本估算编制后，提交项目拓展部门，作为可行性研究报告的附件。当地已有成员公司的，当地项8、目的可行性研究可以由成员公司主导，对未设置成员公司的地区由总部主导，相关管理流程见投资管理制度；2. 成本部门负责人审批通过项目拓展阶段建安成本估算，随可行性研究报告上报；3.可行性研究报告通过后，项目拓展阶段建安成本估算自动成为项目成本预控目标。 方案阶段成本控制1. 成员公司造价合同部依据成本预控目标、总部营销管理部提交的关于项目定位的初步产品建议文件、总部工程管理部提供的策划阶段设计文件（概念设计成果），完成概念设计阶段建安成本估算编制，按照授权文件所示流程进行审核及审批。2. 成员公司造价合同部依据已审批通过的项目概念设计阶段建安成本估算文件、总部工程管理部提供的方案设计成果（方案设计9、成果，包括设计单位提供的设计文件和造价文件）、总部营销管理部提交的关于项目定位的产品建议书进行估算，并于1个月内完成方案阶段建安成本估算的编制，并按照授权文件所示流程（项目测算审批流程）进行审核及审批。 扩初设计阶段成本控制1. 成员公司造价合同部在接到扩初设计成果（包括设计单位提供的设计文件和造价文件）后，依据审批通过的方案阶段成本估算，于1个月内完成项目建安成本概算根据设计单位提供的成本概算进行审核，按照授权文件所示流程进行审批，概算投资应控制在公司内部投资立项批准的估算额以内。2. 成员公司造价合同部组织各部门负责其他分项成本测算，其中财务部负责公司项目的管理费用和财务费用测算，营销客服10、部负责项目的营销费用测算，开发前期部负责土地成本、报建费用的测算，工程技术部负责项目设计费用、工程管理费、监理费和工程勘察费等测算。测算结果在扩初设计审批后一周内提交造价合同部，并由造价合同部汇总。3. 造价合同部将各部门提交的分项成本汇编成项目目标成本（讨论），组织以上各相关部门经理、分管领导、总经理进行内部评审。评审会后三个工作日内，各部门根据会议决定，调整其负责的分项成本，报其领导审核后，再次提交造价合同部以汇编成项目正式目标成本，提交按照授权文件所示流程进行审批。4. 项目正式目标成本经审批通过后，作为该项目的正式成本控制目标，由造价合同部组织落实实施，分管领导进行监控。概算作为建设项11、目投资控制目标值，一经批准，必须严格执行。在工程建设过程中，如需调整概算，超概算15%以下的，由成员公司单独呈报，按授权文件中概算审批流程进行审批；超概算15%以上的，由成员公司单独呈报补充立项；超概算30%以上的，由成员公司重新变更初步设计和施工图设计内容、标准或重新申请内部立项。5. 建设项目方案设计阶段结束直接进入施工图阶段的，则概算中的建筑安装工程费按照预算深度编制，其它费用仍按概算深度编制，并按正常程序报批概算文件。即目标成本的编制可以在施工图完成后形成。 施工图设计阶段成本控制1. 施工图设计完成后，成员公司造价合同部在接到施工图设计成果后，项目主体工程开工前完成项目建安成本预算，12、并按照授权文件审批流程进行审批。项目建安成本预算作为评审成员公司工程技术部施工图设计成本控制质量的参考依据。2. 边设计边施工的建设项目，必须在土建、安装专业施工图提交齐全后20个工作日内完成施工图预算的编制、复核和呈报。3. 预算造价应控制在内部批准的投资控制目标专项费用(指工程建安费、设备费与预备费之和)额度以内。4. 预算文件可以委托咨询机构编制或造价人员自行编制，属于不招标的项目可与施工发包合同一并报批，属于招标的项目，应提前单独报批才可作为标底使用。 动态成本文件的编制、审核及审定职责1. 在成果文件上签字的专业人员分别对成果文件负编制或复核责任；造价合同部造价人员和经理对成果文件负13、审核责任；公司领导对成果文件负审定责任。公司内部承担概算、预算编制和复核的造价人员应在报批的成果文件封面上编制人和复核人栏签姓名和日期；委托造价咨询单位完成编制的，由编制单位在成果文件封面上编制人栏签姓名、日期和盖章，成员公司造价合同部造价人员和经理共同在复核人栏签姓名和日期；成员公司分管领导接受总部领导授权在批准的成果文件封面上审定人栏签姓名和日期。2. 编制职责：(1) 熟悉设计文件和定额规范。(2) 计算工程量；套用定额；计算工程直接费；编制工料分析表；确定主材价格；计算其他费用；计算单位工程（投资）造价；汇总工程总（投资）造价。(3) 自校；写编制说明和成果文件封面。(4) 应保证自身14、收集的基础资料或已有的造价资料以及编制依据全面、现行、有效；对投资（造价）的合理性负责；对成果文件质量负责。 3. 复核职责:(1) 对全部工程量计算公式和结果、套用定额基价、各项费用的取费率及计算基础、材料、机械和人工预算价格及其价格调整是否正确进行全面复查校对。(2) 工程量清单中的措施费是否合理；有无重复计费；分项目工程特征是否与设计文件相符；招标的项目是否存在不平衡报价或潜在恶意报价带来的索赔风险。(3) 编制依据是否全面；编制说明是否符合深度要求。(4) 对编制人提供的书面资料的有效性和合理性负责；对成果文件质量负责。4. 预审核和审核职责:(1) 建设项目是否经过内部立项。(2) 15、设计概算是否控制在立项批准之内；施工图预算是否控制在设计概算之内；是否经济合理。(3) 工程量大、造价高、工序复杂的子目计算是否准确；定额或单价套用是否合理；各项费用计取标准是否符合现行规定。(4) 主要材料、设备订购取价是否竞争定价；是否合理低价。(5) 概算预算的投资规模、设计标准是否符合原批准可行性研究报告或立项批文的内容和标准。(6) 概算经济指标或预算经济指标是否控制在行业正常水平范围。5. 审定职责:(1) 概算总投资或预算总造价是否符合固定资产投资计划。(2) 经济指标是否符合海航集团决策要求；对最终结果负责。(3) 估算、概算、预算审核遵循以下步骤:预审核情况调查公文流转审核结16、果反馈再审核修订的成果文件审核结论。(4) 对于大型以上建设项目的预算成果，根据工程造价复杂程度，可以另行委托编制单位以外的咨询机构对施工图预算（标底）开展复审。 动态成本文件质量控制1. 估算采用投资估算指标法编制；概算采用二级概算形式（总概算、单位工程概算）定额法编制；预算采用定额法或工程量清单法编制。2. 估算的允许误差控制在20%以内；概算的允许误差控制在10%以内；预算的允许误差控制在5%以内。3. 其他费用的编制标准，应该考虑工程所在地行业竞争因素，在国家或行业或当地物价部门相应收费标准基础上最高乘以0.7系数计取；属于无收费标准的费用，通过询价按市场平均价格计取；属于政府规费的或17、享受减免的费用均按实际发生计取。4. 估算中的预备费费率按10%-15%范围计取；概算中的预备费费率按5%-8%范围计取。5. 概算和预算的编制人、复核人必须参加设计文件会审及图纸交底会,对设计内容和设计标准充分了解，深入现场进行调研，收集编制所需的定额、价格、费用标准，以及国家或行业、当地政府主管部门的规定、办法等资料。6. 概算和预算的编制，要求具有针对性、定额规范标准指标的时效性和合理性，编制的项目投资（造价）能够反映项目实施的真实投资（造价）水平，杜绝重复、漏项、高估或低算。 7. 估算编制依据：(1) 行业部门、项目所在地工程造价管理机构或行业协会编制的投资估算指标、概算指标定额、工18、程建设其他费用定额（规定）、综合单价、价格指数和有关造价文件，类似工程的各种技术经济指标和参数。(2) 工程勘察与方案设计文件，图示计量或有关专业提供的主要工程量和主要设备清单。(3) 工程所在地同期的工、料、机市场价格，建筑、工艺及附属设备的市场价格和有关费用。(4) 政府有关部门、金融机构发布的价格指数、利率、汇率、税率等有关参数。8. 概算编制依据：(1) 批准的内部立项和外部立项文件（含可行性研究报告）。(2) 项目涉及的概算指标或定额。(3) 初步设计文件等。9. 预算编制依据：(1) 公司内部批准的项目投资控制目标值。(2) 项目涉及的定额、工程量清单规范和设备材料供应价格。(3)19、 施工图设计文件。(4) 正常的施工组织设计和项目管理（含监理）、施工条件。(5) 项目的技术复杂程度，以及新技术、专利使用情况。(6) 有关文件、函件、合同、协议等。10. 编制说明必须阐述内容：(1) 估算。工程概况；编制范围；编制方法；编制依据；主要技术经济指标；有关参数、率值选定的说明；特殊问题的说明。 (2) 概算和预算。工程概况；主要技术经济指标；编制依据；采用定额或规范名称；工程费用计算表；计价依据；引进设备材料有关费率取定及依据；其他有关问题的说明。11. 估算、概算、预算审核主要依据：(1) 国家颁布的有关法律、法规、规章、规程和强制性标准。(2) 有关部门颁布的现行概预算定20、额、费用定额。(3) 单位估价表及经授权部门批准的补充定额单价。(4) 当地定额站定期下发的材料价格信息。(5) 经批准的初步设计和施工图设计及施工技术方案。(6) 其他有关的计价取费规定。12. 委托造价咨询单位完成编制的概算或预算文件，必须在设计合同或咨询合同中明确约定成果文件的编制范围、深度、原则、计价依据和允许误差等，确保提交的造价文件符合行业规定和委托方要求。13. 造价合同部必须按照客观、公正、合理和切实维护公司权益的原则开展审核工作；必须依据公文流转提交的成果文件出具统一的处理意见和审核结论。 施工阶段成本控制1. 设计变更、工程签证的成本控制：成员公司造价合同部根据相应的成本文21、件来判定当前成本是否在成本目标内，并按设计变更流程及工程签证流程处理设计变更及工程签证，具体内容参看设计变更管理办法和工程经济签证管理办法。2. 设备/材料选型及定价和变更的成本控制：成员公司工程技术部在进行对应设备/材料的选型和变更时，应在目标成本范围内进行选型。如单个价格或总额超成本目标，必须报总部成本管理部和总裁进行审批。 项目竣工结算1. 项目竣工结算工作应遵循“廉洁自律原则”、“准确高效原则”、“可复查原则”、“合理低价原则”。2. 工程完工并竣工验收合格后方具备结算条件。3. 送审结算必须提供以下资料：(1) 签章齐全的工程结算书（必备）和工程量计算底稿。(2) 工程承包合同和补充22、协议等复印件（必备）。(3) 竣工验收报告、竣工图（必备）、设计变更和附图。(4) 材料设备价格核定单及相关合法计价凭证。(5) 有效工程签证及索赔相关资料。(6) 其它相关结算资料。4. 成员公司工程项目部负责收取施工单位提交的全套结算资料，同时向监理单位和成员公司造价合同部分别提交纸质结算资料（含竣工图、结算书和其他算量计价等必备的电子文本）。5. 结算编审程序：施工单位负责编报监理单位负责初审海航地产成员公司造价合同部在初审基础上或在造价咨询单位编审基础上负责复核，由成员公司造价合同部负责将复核后的结算文件按授权报相关领导和部门进行审核审定。6. 结算审批流程：拟定案的结算审核造价按照授23、权文件所示流程进行审核审批。7. 结算初审(1) 监理单位负责组织结算初审。初审结果必须经施工单位核对，并由监理单位造价人员、总监理工程师和施工单位代表分别在结算书封面上签字加盖公章后，方可呈报成员公司造价合同部进行结算复核。(2) 监理单位应采用全面审查方法对结算文件全部内容和与结算有关的资料的完整性和符合性进行初步审查。(3) 成员公司工程项目部负责初审过程的监督和取得全套结算初审文件资料，成员公司造价合同部予以配合。(4) 初审时限 a 成员公司必须按以下表格时限要求督促监理单位完成结算初审，并按时提交成果文件资料。b 自取得施工单位递交的竣工结算报告及完整结算文件资料之日起，初审时限如24、下：序号施工单位送审结算金额初审时限1500万元以下7天2500万元2000万元14天32000万元5000万元21天45000万元以上28天8. 结算复核(1) 成员公司造价合同部负责组织结算复核。承担复核的造价人员和所在部门经理必须在结算复核结果文件封面上签名。(2) 复核结果必须经施工单位（或造价咨询单位）核对确认并签字加盖公章后，方可呈报相关部门和领导进行结算审核。(3) 不实行工程监理或监理单位不承担结算初审的工程，则由成员公司造价合同部按初审和复核要求完成结算复核；委托造价咨询单位复核的工程，则成员公司造价合同部按审核要求完成再复核任务，并按复核格式要求提供结算复核成果文件。(4)25、 造价人员复核责任a 复核结算文件和与结算有关的资料的完整性和符合性，对不符合要求的应退回补正。b 复核结算的计价依据及资料的时效性和相符性。c 复核采用全面审查方法，并保存好复核阶段的工程量计算底稿（必备）。d 结算与设计图纸或与事实不符的内容，应通知成员公司请各方履行完善的确认手续。e 复核其他涉及工程造价的内容。f 编制与结算相对应的结算审查对比表和结算复核书。(5) 成员公司造价合同部经理复核责任a 对造价人员复核采用的计价算量资料进行抽查式再复核，对于复核阶段的工程量计算底稿中量大或价高的子目以及包干独立费、措施费必须逐一进行抽查复核。 b 结算复核初稿完成后，应召开由结算编制人、结26、算初审人及其他相关人员共同参加的协调会，听取意见，并进行合理调整。c 对结算复核形成的成果文件进行检查、校对，对复核结果负技术领导责任。(6) 自取得监理单位递交的完整结算初审文件资料之日起，复核时限如下：序号监理单位送审结算金额复核时限1500万元以下14天2500万元2000万元21天32000万元5000万元28天45000万元以上35天(7) 结算复核文件必须按附件格式内容进行结算预审核。9. 结算审核(1) 按照授权，提交至总部的结算审核由总部成本管理部负责。结算审核结果（简称审核意见书）由成员公司造价合同部负责落实并将实施最终结果向总部成本管理部反馈。(2) 成本管理人员审核责任a27、 审核结算复核文件和与结算复核有关资料的完整性和符合性，对不符合要求的应退回补正。b 审核应采用全面审查法、重点审查法、抽样审查法、分析对比法和经验审查法中一种或几种方法。c 审核工程结算复核阶段的计价依据及资料的时效性和相符性（必备）；d 审核工程结算复核阶段的工程量计算底稿（必备）。e 审核其他涉及工程造价的内容。对于子项目造价或费用偏高的结算直接退回重新复核。f 根据审核需要应按“六、支持性文件”对结算审核意见书格式的要求进行编制。(3) 成本管理部总经理审核责任a 对结算审核的审核意见书进行检查、校核并根据需要给出指导性建议，对审核结果和经济指标合理性负领导责任。 b 对工程结算审核中28、有重大或原则性分歧的，组织并主持召开有关担任编制、初审、造价咨询、复核和审核等工作的造价人员及相关单位领导共同参加的专题协调会议，听取各方意见，并促成各方达成统一意见。(4) 自取得成员公司造价合同部提交的完整结算复核文件资料之日起，审核时限如下：序号监理单位送审结算金额审查时限1500万元以下7天2500万元2000万元14天32000万元5000万元21天45000万元以上28天(5) 审核意见书，根据需要按附件的格式内容提供（含审核的工程量计算底稿）。(6) 成员公司授权范围内的结算审核则由成员公司造价合同部同样按以上要求进行审核。10. 结算审定(1) 总部领导或成员公司领导按授权根据29、审核结果负责结算审定。结算文件经审批通过后，成员公司负责人结算审核书封面上签名，成员公司同时加盖公章；结算文件经审批未通过的，由成员公司造价合同部经理根据上级领导批示组织复审及结果核对，成本部门按授权重新审核后再呈报审批，(2) 成员公司主管工程造价的公司领导对结算成果文件的结果负审定责任。(3) 审定责任a 结算的最终造价是否符合固定资产投资计划和成本控制目标，对最终结算结果负责。b 结算的最终经济指标是否符合公司立项决策要求。11. 结算定案(1) 成员公司造价合同部依照成员公司分管工程造价的公司领导审定结果，组织施工、监理、咨询等单位的代表对审定结果进行确认，并在工程结算审定签署表中进行30、签名和加盖单位公章。(2) 成员公司造价合同部负责结算最终成果资料的整理归档，并对有关数据进行分析、总结、汇总、整理以及将各项经济指标录入成员公司造价合同部成本信息库，并于结算资料归档后15个工作日内将各项经济指标报总部成本管理部备案。(3) 工程结算审核书应包括但不限于附件提供的格式内容。12. 成员公司必须按附件格式工程竣工结算审核报告呈报结算文件。必备资料不全的或格式不符合要求的结算不予受理，由成员公司负责配合完善资料。13. 必须以监理单位初审结果作为委托造价咨询单位编制审核结算的基数和咨询服务费计算基数。14. 编审的结算建安工程费用要能够反映工程真实造价水平，杜绝重复、漏项、高估或31、低算。15. 施工单位送审结算金额、监理单位初审结算金额、成员公司造价合同部复核结算金额、造价咨询单位编审结算金额以及总部成本管理部审核结算金额均分别与结算定案造价相比，允许误差率如下，否则结算退回重审：序号结算定案造价允许误差率施工单位送审结算金额成员公司造价合同部复核结算金额监理单位初审结算金额咨询单位编审结算金额总部成本管理部审核结算金额11000万元以下10%以下5%以下21000万元以上5%以下3%以下 成本检查总部成本管理部每月对成员公司造价合同部进行一次成本检查，以监督各成员公司成本管理水平，详见项目成本检查表。同时，本月检查上月提出的成本管理整改意见。(十一) 附则1. 本制度与工程经济签证管理办法及相关描述文件配套使用。2. 本规则未尽事宜或与国家新颁布的法律法规、其他有关规范性文件的规定冲突的，以法律法规、其他有关规范性文件的规定为准。3. 本规则由总部成本管理部提出草案与修正案，由执行董事长批准后发布执行。4. 本制度自发布之日起生效，原有相关制度如与本制度冲突，以本制度为准。5. 本规则的解释权属于海岛建设成本管理部。