1、 1.1.项目基本概况项目基本概况 2.2.项目商业环境分析项目商业环境分析 3.3.项目商业定位项目商业定位 4.4.项目业态规划及品牌展示项目业态规划及品牌展示 5.商务条件及物业条件配置商务条件及物业条件配置 6.6.招商策略及计划表招商策略及计划表 7.7.需要甲方配合事宜需要甲方配合事宜 项目基本概况项目基本概况 总建筑面积（）126831.6商业总面积（）14746小区规划户数（户）1000商商业业停停车车位位（不含住宅）地上（个）46地下（个）50商商业业指指标标建筑形式均均为为1-2层层，沿枫津路为独立商业，广建路为住宅底商层高一层均为4.4米；枫津路二层4.4米，广建路二层42、米柱间距6-8米交付时间2013年9月1、其中一期商业约、其中一期商业约6450平方米平方米2、已经出售面积为、已经出售面积为1484.3平方平方米，均为纯一层商铺米，均为纯一层商铺3、目前一期项目中暂时、目前一期项目中暂时10#可可做餐饮做餐饮2 2、项目商业环境分析、项目商业环境分析 本案本案商城商业街商城商业街名宇广场名宇广场华润万家华润万家阳光水榭阳光水榭吴中商城吴中商城城南印象城南印象商圈地图商圈地图2 2、项目商业环境分析、项目商业环境分析 商圈实景商圈实景名宇商务广场名宇商务广场华润万家华润万家2 2、项目商业环境分析、项目商业环境分析 商圈实景商圈实景阳光水榭生活广场阳光水榭生3、活广场2 2、项目商业环境分析、项目商业环境分析 商圈实景商圈实景商城步行街商城步行街吴中商城吴中商城2 2、项目商业环境分析、项目商业环境分析 商圈实景商圈实景枫津路商业枫津路商业广建路商业广建路商业2 2、项目商业环境分析、项目商业环境分析 项目项目商业类型商业类型商业定位商业定位体量体量（）（）入驻时间入驻时间租金（元租金（元/月月/平米）平米）经营现状经营现状华润万家大卖场+5公里范围内的居民日常生活150002009.1290属于半亏损状态，生意一般城南印象生活广场商务中心商务配套服务100002012.660部分空铺，经营吃了名宇广场写字楼底商写字楼配套40002011.1160只4、有三家营业，属于停滞经营状态阳光水榭生活广场社区商业小区配套140002012.945基本满铺，目前属于培养阶段，开发商支持力度比较大吴中商城综合商业区域型一站式消费中心250002010.960市场区经营正常，超市部分比较惨淡商城步行街步行街吴中区商业步行街300002007.685经营红火，人流量较大2 2、项目商业环境分析、项目商业环境分析 商业环境总结商业环境总结;1 1、项目商圈、项目商圈2 2公里有超过公里有超过5 5个项目，近个项目，近1010万方的商业体量，商业万方的商业体量，商业竞争比较激烈。竞争比较激烈。2 2、周围商业氛围不够浓厚，商业定位偏中低档，除阳光水榭生、周围商业5、氛围不够浓厚，商业定位偏中低档，除阳光水榭生活广场外，其余均是低档，商业有待升级。活广场外，其余均是低档，商业有待升级。3 3、商圈范围内人流导入不足，除了吴中商城及步行街之外，其、商圈范围内人流导入不足，除了吴中商城及步行街之外，其余项目均处于培养或是亏损状态。余项目均处于培养或是亏损状态。4 4、周围商业环境租金水平偏低，商业中心的租金水平控制在、周围商业环境租金水平偏低，商业中心的租金水平控制在45-6045-60元元/平方米平方米/月，而本案周围的广建路和枫津路租金租金在月，而本案周围的广建路和枫津路租金租金在20-4020-40元元/p/p平方米平方米/月月3 3、项目商业定位、项目6、商业定位 郎诗东吴绿郡社区商业郎诗东吴绿郡社区商业SWOTSWOT分析分析优势（S）1、交通优势 2、项目定位中端，项目形象较高 3、物业管理较为规范 4、周围商务酒店较多、可充分利用商务人群机会(O)1、地铁二号线和四号线开通，增加人流量 2、广建路向东延伸，增强交通能力劣势(W)1、新项目引入、未来商业需要一定培育期 2、偏离主要商圈、商业氛围不浓厚难以导入周围商圈客群 3、商业体量不足、难以形成影响力威胁(T)1、吴中商城商业升级改造周围商圈消费高度集中 2、名宇广场和城南印象商业成熟会分流一定的客群项目项目SWOT分析分析3 3、项目商业定位、项目商业定位 项目项目SWOT分析分析 S7、WOTSWOT分析总结分析总结 1 1、住宅项目中高端人群，拉开周围的消费群体，总体的消费能、住宅项目中高端人群，拉开周围的消费群体，总体的消费能力较强，但是消费人群总量较少。力较强，但是消费人群总量较少。2 2、项目在主流商圈之外，与商圈的互动和交流能力相对较差。、项目在主流商圈之外，与商圈的互动和交流能力相对较差。3 3、项目周围比较强的交通能力和周围的酒店商务人群，是项目、项目周围比较强的交通能力和周围的酒店商务人群，是项目商业客群向外延伸的机会点商业客群向外延伸的机会点 4 4、项目属于中端的消费力，又是新项目，未来有一定的培育期，、项目属于中端的消费力，又是新项目，未来有一定的培育期8、，那么对于商铺的投资将有一段时间地低回报期。那么对于商铺的投资将有一段时间地低回报期。品牌连锁品牌连锁店（店（2-3家）家）小区入口小区入口枫枫津津路路地地上上停停车车地上停车地上停车麦当麦当劳劳主力店主力店零售零售服务配套服务配套母婴母婴/儿童儿童主题主题 4 4、业态规划、业态规划-北区一层北区一层 小区入口小区入口枫枫津津路路地上停车 4 4、业态规划、业态规划-北区二层北区二层 母婴母婴/儿童儿童教育教育/培训培训主力店主力店零售零售服务配套服务配套小区入口小区入口枫枫津津路路地下停车入口地下停车入口广广建建路路 4 4、业态规划、业态规划-南区一层南区一层 中型中型商务商务餐饮餐饮主9、力店主力店零售零售服务配套服务配套小区入口小区入口枫枫津津路路广广建建路路 4 4、业态规划、业态规划-南区二层南区二层 主力店主力店零售零售服务配套服务配套 4 4、业态规划及品牌展示、业态规划及品牌展示 业态比例业态比例业态业态业种业种面积面积占比占比主力店麦当劳、咖啡西餐、中式主题餐饮、标准超市等2800平方米20%零售儿童/母婴主题、面包、家居家纺、数码电器展示馆、酒窖、品牌服装店等4200平方米30%配套服务通信营业厅、金融金融机构、足浴美容美发、彩票、便民服务等7000平方米50%4 4、业态规划及品牌展示、业态规划及品牌展示 业态规划说明：业态规划说明：1 1、业态规划依据物业条10、件，交通流量，小区出入口、停车等综、业态规划依据物业条件，交通流量，小区出入口、停车等综合条件而制定合条件而制定 2 2、业态规划主要控制几个点：四个主力店的位置（麦当劳、中、业态规划主要控制几个点：四个主力店的位置（麦当劳、中型餐饮、两个转角的位置），保证项目的基调和经营的稳定性型餐饮、两个转角的位置），保证项目的基调和经营的稳定性 3 3、之所以为标明具体的业态，是因为社区商业的品牌没有严谨、之所以为标明具体的业态，是因为社区商业的品牌没有严谨性，而众多业态和品牌对项目的选择临时变动性比较大，所以只表明业态，性，而众多业态和品牌对项目的选择临时变动性比较大，所以只表明业态，具体业种和品牌，11、根据客户积累情况来到具体业种和品牌，根据客户积累情况来到 4 4、业态规划及品牌展示、业态规划及品牌展示 品牌展示品牌展示5 5、商务条件及物业配置、商务条件及物业配置 业态业态商务条件商务条件物业条件配置物业条件配置主力店35-45元/平方米/月，免租装修期三个月，合同期五年以上，递增5%/年电量充足、上下水、排烟、隔油池、网络零售55-60元/平方米/月，免租装修期一个月，合同期3年以上，递增5%/年电量充足、网络配套服务45-55元/平方米/月，免租装修期一个月，合同期3年以上，递增5%/年电量充足、网络 6 6、招商策略及招商计划表、招商策略及招商计划表 1 1、主力店招商。、主力店招12、商。放宽主力店的招商条件，尤其是前几年的商务条件，这样能够带动小商家的进驻，同时利于项目的形象和美誉度的提升2 2、借助公司的品牌联动效应。、借助公司的品牌联动效应。整合公司的项目资源，提升协同效应。4 4、渠道、资源定向招商。、渠道、资源定向招商。利用公司现有商家资源，进行定向渠道招商。利用长期积累的客户资源，进行电话邀约。5 5、销售与招商相结合。、销售与招商相结合。二者结合同时促进招商和销售。招商策略招商策略 6 6、招商策略及招商计划表、招商策略及招商计划表 招商计划表招商计划表阶段阶段时间时间事务事务目标目标准备期准备期2013.4.15-4.302013.4.15-4.30进行二次13、市调、梳进行二次市调、梳理目标客户资源、理目标客户资源、进行招商的宣传和进行招商的宣传和准备工作准备工作完成客户的梳完成客户的梳理，主力店的理，主力店的意向洽谈意向洽谈招商预热招商预热期期2013.5.1-5.302013.5.1-5.30招商执行、主力店招商执行、主力店的深入洽谈的深入洽谈完成完成3-53-5家主力家主力店的意向沟通店的意向沟通全面招商全面招商2013.6.1-8.302013.6.1-8.30全面招商推进全面招商推进完成主力店的完成主力店的签约，一期项签约，一期项目完成目完成80%80%的进的进驻签约驻签约补续招商补续招商2013.9.1-10.302013.9.1-10.30合同流程的梳理，合同流程的梳理，品牌的进场装修、品牌的进场装修、补续招商补续招商60%60%品牌开业，品牌开业，招商完成率招商完成率90%90%6 6、需甲方配合事宜、需甲方配合事宜 1 1、现场招商场所及办公文件配置、现场招商场所及办公文件配置2 2、确定招商对接人和对接的流程、确定招商对接人和对接的流程3 3、确定相关文本文件版本、确定相关文本文件版本4 4、确定项目物业条件配置，以便于跟品牌商沟通、确定项目物业条件配置，以便于跟品牌商沟通 谢谢观看谢谢观看