1、绿城玉兰广场社区商业规划理论调研应用计划提纲提纲商业的定义商业的定义理论 以货币为媒介进行交换从而实现商品的流通的经济活动。商业有广义与狭义之分。广义的商业是指所有以营利为目的的事业；而狭义的商业是指专门从事商品交换活动的营利性事业。商业的演变商业的演变:商业零售业态经历了百货商店、连锁超市、购物中心、无商业零售业态经历了百货商店、连锁超市、购物中心、无店销售的演变过程。店销售的演变过程。零售业态的每次创新都更好地满足了消费者的利益和需求，零售业态的每次创新都更好地满足了消费者的利益和需求，更好地推动了工业生产的发展。更好地推动了工业生产的发展。但零售业也受到消费需求和工业生产两股力量的制约。2、但零售业也受到消费需求和工业生产两股力量的制约。业态是零售店向确定的顾客群提供确定的商品和服务的具体形态，业态是零售活动的具体形式。通俗理解，业态就是指零售店卖给谁、卖什么和如何卖的具体经营形式。零售业态是指零售企业为满足不同的消费需求而形成的不同的经营形态。这一概念包括了两方面的含义：其一，确定的目标市场；其二，具体的经营策略，包括：选址、规模、商品策略、价格策略、商店设施、服务方式等。国际零售业发展趋势：国际零售业发展趋势：趋势一：零售业市场高度集中化、规模化趋势一：零售业市场高度集中化、规模化趋势二：传统零售形式优势逐渐减弱，新型零售形式蓬勃发趋势二：传统零售形式优势逐渐减弱，新型零售形3、式蓬勃发展展 趋势三：大型、超大型量贩店及货仓商店迅猛增加趋势三：大型、超大型量贩店及货仓商店迅猛增加趋势四：跨国企业的拓展趋势四：跨国企业的拓展 零售业态发展趋势国内零售业发展趋势：国内零售业发展趋势：趋势一：趋势一：零售业态呈现多样化。零售业态呈现多样化。趋势二：趋势二：传统业态市场定位呈现多元化。传统业态市场定位呈现多元化。趋势三：趋势三：零售业态空间摆布呈现合理化趋向。零售业态空间摆布呈现合理化趋向。趋势四：趋势四：营销理念的消费者本位化。营销理念的消费者本位化。零售业态发展趋势百货商店连锁超市 购物中心无店销售2004 2005 2006 2006 2007Year零售业态发展趋势国4、际上零售业态的一般分类国际上零售业态的一般分类 对于零售业态的分类，目前国际上主要依据零售店的选址、规模、目标顾客、商品结构、店堂设施、经营方式、营业时间、服务功能、价格策略等确定。美国把零售店区分为：百货店、超级市场、折扣店、一般商品店、服装专卖店、仓库俱乐部、药店、方便店、杂货店等九类 日本对零售业态的分类与美国基本相同，但增加了自动售货机、邮购以及无店铺销售形式。把零售业态分为四大类进行统计，即：百货商店、超级市场、专业（专卖）店和其它。零售业态分类 百货店百货店 department department store(Deptstore(Dept)概念概念 在一个大建筑物内，根据不同商5、品部门设销售区，开展各自的进货、管理、运营的零售业态。特点特点 采取柜台销售与自选（开架）销售相结合方式。商品结构为种类齐全、少批量、高毛利，以经营男、女、儿童服装、服饰、衣料、家庭用品为主。采取定价销售，可以退货，有导购、餐饮、娱乐场所等服务项目和设施，服务功能齐全 选址在城市繁华区、交通要道。商圈范围大，一般以流动人口为主要销售对象。商店规模大，在5000平方米以 商店设施豪华，店堂典雅、明快。目标顾客为中高档消费者和追求时尚的年轻人。零售业态分类 超级市场超级市场 super super market(Smarket(SM)M)概念概念 采取自选销售方式、以销售生鲜商品、食品和向顾客提供6、日常必需品为主要目的的零售业态。特点特点 采取自选销售方式，出入口分设，结算在出口处的收银机处统一进行。商品构成以购买频率高的商品为主，经营的商品应以肉类、禽蛋、水果、水产品、冷冻食品、副食调料、粮油及其制品、奶及奶制品、熟食品以及日用必需品为主。营业时间每天在11H左右，可采取连锁经营方式，有一定的停车场地。选址在居民区、交通要道、商业区。商圈范围较窄，以居民为主要销售对象。商店面积在500平方米以上 目标顾客以居民为主。零售业态分类 大型综合超市大型综合超市 generalmerchandisegeneralmerchandise store(Gstore(GM MS)S)概念概念 采取自7、选销售方式，以销售大众化实用品为主，并将超级市场和折扣商店的经营优势合为一体的、满足顾客一次性购全的零售业态。特点特点 采取自选销售方式和连锁经营方式 商品构成为衣、食、用品齐全，重视本企业的品牌开发。设有与商店营业面积相适应的停车场。目标顾客为购物频率高的居民。商圈范围较大。商店营业面积一般在2500平方米以上。选址在城乡结合部、住宅区、交通要道。零售业态分类 便利店便利店(方便店方便店)convenience)convenience store(Cvstore(CvS)S)概念概念 满足顾客便利性需求为主要目的的零售业态。特点特点 以开架自选为主，结算在进口(或出口)处的收银机处统一进行，8、可采取连锁经营方式。商品结构特点明显，有即时消费性、小容量、应急性等。营业时间长，一般在16h以上，甚至24h，终年无休日。选址在居民住宅区、主干线公路边以及车站、医院、娱乐场所、机关、团体、企事业所在地。商圈范围窄小，一般设定在居民徒步购物57min到达的范围内。商店营业面积在100平方米左右，营业面积利用率高。店堂明快、清洁、货架丰满。目标顾客主要为居民、单身者、年轻人。80的顾客为有目的的购买。经营实行信息系统化，开展单品管理。便利店的商品价格略高于一般零售业态的商品价格。零售业态分类 专卖店专卖店 exclusive shopexclusive shop 概念概念 专门经营或授权经营制9、造商品牌和中间商品牌的零售业态。特点特点 采取定价销售和开架面售，亦可开展连锁经营。商品结构以企业品牌为主，销售体现量少、质优、高毛利。注重品牌声誉、从业人员必须具备丰富的专业知识，并提供专业性知识服务。选址在繁华商业区、商店街或百货店、购物中心内。商圈范围不定。目标顾客以中青年为主。商店的陈列、照明、包装、广告讲究。零售业态分类 购物中心购物中心 shopping shopping center(Scenter(SC)C)概念概念 企业有计划地开发、拥有、管理运营的各类零售业态、服务设施的集合体。特点特点 由发起者有计划地开设，实行商业型公司管理，中心内设商店管理委员会，开展广告宣传等共同活10、动，实行统一管理。内部结构由百货店或超级市场作为核心店，以及各类专业店、专卖店等零售业态和餐饮、娱乐设施构成。服务功能齐全，集零售、餐饮、娱乐为一体。根据销售面积，设相应规模的停车场。选址为中心商业区或城乡结合部的交通要道。商圈根据不同经营规模、经营商品而定。设施豪华、店堂典雅、宽敞明亮，实行卖场租赁制。目标顾客，以流动顾客为主。根据选址和商圈不同，购物中心可分为近邻型、社区型、区域型、超区域型种类。零售业态分类 仓储商店仓储商店 Warehouse StoreWarehouse Store 概念概念 在大型综合超市经营的商品基础上，筛选大众化实用品销售，并实行储销一体、以提供有限服务和低价格11、商品为主要特征的、采取自选方式销售的零售业态。特点特点 选址在公路边、交通要道和利用闲置设施。主要的商圈人口为57万人。商店营业面积大，一般在4000 m以上。部分商品部门采取租赁制，把无店名的专业连锁卖场和供应商引进店内经营。商品构成以新开发上市的商品为主力商品，自有品牌占相当部分，主要是面向广大的工薪阶层服务。作为价格策略，每天都以较低价格销售全部商品。作为商品策略，经营同其它零售业态能进行价格比较的、知名度、普及率都较高的商标商品或价格一般被众所周知的商品。商店设施简单化。将超市开发的销售技术和管理理论、仓储商店的价格影响力、大型综合超市商品供应计划的方法及选址理论等融为一体，灵活运用，12、可实行连锁经营。设有一定规模的停车场。零售业态分类 家居中心家居中心 home home center(Hcenter(HC)C)概念概念 以与改善、建设家庭居住环境有关的装饰、装修等用品、日用杂品、技术及服务为主的、采取自选方式销售的零售业态。特点特点 选址在城乡结合部、公路边、交通要道或消费者自有房产比率较高的地区。商品构成主要以房屋修缮和室内装修、装饰品、园艺品、宠物食品、室内外用品、洗涤剂及杂品等。作为经营策略，发挥了廉价商店的低价格销售和超级市场的开架自选销售等优势。提供一站式购足和一条龙服务。可采取连锁经营方式。有一定的停车场。零售业态分类理论社区商业的定义社区商业的起源社区商业的13、发展社区商业的功能社区商业的特点社区商业的形式社区及社区商业的概念社区及社区商业的概念 社区的发展为社区商业带来了蓬勃发展的契机。随着硬件配套的日趋成熟，软件的日趋完善，在中国发展社区商业的基础更加坚固，社区商业的概念也逐渐得到公众的认可和开发商的热捧。1、社区内涵 社区是指在一定地域范围内，由一定数量的人群组成的具有共同的地理环境、共同的文化背景和生活方式以及共同的利益和需求的社会生活共同体。具体来说，社区概念由社区的“硬件”和“软件”构成。硬件：社区是一个城市的地域空间，社区范围可大可小，通常比城市行政区小，但比街道大。社区是一个有秩序的空间群落，具备应该具有的生活“硬件”设施。软件：社区14、存在着看得见又似乎看不见的价值观念、文化背景等社区“软件”。社区商业的定义2、社区商业的概念、社区商业的概念 社区商业是一种以社区范围居民为服务对象，以便民、利民及满足、促进居民综合消费为目标的属地型商业。社区商业提供的服务主要是满足社区居民提倡生活的需要，这些服务具有综合性和便利性的特点。社区商业的范畴：操盘提示 社区商业是城市商业空间中的一个重要层次。相对于城市中心商业，区域型商业和邻里型商业而言，社区商业在规模大小、提供的商品种类、服务的商圈范围等方面都介于区域型商业和邻里型商业之间。社区商业的定义3 3、社区商业起源、社区商业起源：1882年，法国社会学家卡滕尼斯首先提出“commun15、ity”的概念，1938年，费孝通将其翻译成“社区”，并对其进行了定义，即在一定区域内，由有特定生活方式并且具有成员归属感的人群所组成的相对独立的社会共同体。它包括五方面内容，即地狱、人口、区位、结构和社会心理。20世纪80年代末90年代初，国内城市不断发展，区域范围不断扩大，市级商业中心距离一些新兴的居住区越来越远。于是，一些零散的、以满足社区居民日常生活必需品消费为目的的由底层住宅改造的底商应运而生，这些底商的档次都较低，随着数量的不断增加，狭义上的社区商业初步形成。到了20世纪末期，国内的社区商业得到了迅猛发展，尤其是进入21世纪后的几年，伴随着全国范围内房地产市场上掀起的住宅郊区化的热16、潮，社区商业已经成型。社区商业的起源4、社区商业的发展、社区商业的发展、城市郊区化是社区商业发展的“催化剂”社区商业最早于20世纪50年代在美国出现，随后在英国、法国、日本和新加波等国也获得了一定的发展，并日益成熟。当时由于家庭汽车的普及，在城郊新建了发达的高速公路，使得城市居民大量向郊区迁移，由此产生了专门为郊区新建居住区的居民服务的社区商业。60年代，英国、法国和日本等国家由于居民住宅的郊区化而出现社区商业。70年代，新加波的社区商业也开始大规模发展起来。社区商业的发展、旧城改造为社区商业发展“推波助澜”随着旧城区改造的实施，居民逐渐向城市边缘及郊区搬迁。目前，我国北京、上海、大连等大城市17、开始出现“城市空心化”的情况。同时，城市中心大型商业设施出现阶段性相对饱和，城市中心商业网点过多，城市郊区、新开发区、工业园区、新居民区商业网点过少的“里重外轻”现象。我们知道，城市面积扩大后，任何一个新建社区都需要相应的商业配套。如果几个社区连在一起，就需要一个功能完善的商业中心，来满足不同社区聚集的特征不同、文化背景不同、消费倾向和消费品位不同的居民的需求，所有这些意味着社区消费蕴含着多元化、主题化和个性化的色彩。社区商业发展的立足点正是全面迎合社区消费色彩，满足社区居民的消费需要。社区商业的发展 、大盘开发为社区商业发展“火上浇油”社区商业的兴起是房地产业发展带动的结果。目前，规模大盘正18、在向郊区发展，这就需要与生活相关的购物、就餐、休闲、娱乐等配套设施更好地满足居家生活所需，因此，社区商业应运而生。现在的开发商为业主考虑得越来越周到，除了在规划时设计相应配套设施硬件，如会所、学校、幼儿园、医院、商业铺面等，还开始着眼于为业主居家的实际需要而主动引进零售商业网点和餐饮娱乐业来配套，方便业主购物。社区商业的发展 、商业布局回归理性让社区商业发展“另眼相看”社区商业发展与城市商业空间布局及社区居民消费的多元化、主题化、个性化息息相关。由于辐射半径的限制，人口向郊区的转移以及四通八达交通线的开通，使得原有单一的商业中心难以支撑城市的发展，老商业中心失去往日的风采和魅力。相反。城市中其19、他具有一定区位优势的区域和城乡结合部等边缘地区将成为都市商业新的增长点。西方发达国家20世纪80年代初出现的“城市中心商业溃烂”现象正说明了这一点。社区商业的发展不同级别城市社区商业发展不同级别城市社区商业发展 一线城市的社区商业发展正处于居住郊区化和购物中心郊区化的进程中，在这个阶段中交通设施和具备多种功能的购物中心的发展成为主要需解决的问题。二线城市的社区商业处于居住郊区化进程的后期，在这个阶段中交通设施和多个超市卖场社区商业中心发展成为主要需解决的问题。三线城市的社区商业处于居住郊区化进程的早中期，部分仍依赖原城市商业，在这个阶段中郊区大盘的社区商业配套服务成为主要需解决的问题。不同级别20、城市社区商业发展不同级别城市社区商业发展“5.10.15”是衡量社区商业的基本指标 社区商业“因住而商”，立足点是全面迎合社区消费色彩，满足社区居民基本生活消费需要。这一商业形态是城市商业的基础，它的服务人口一般在5万人以下，服务半径一般在2公里以内。这一商业的属性决定了它的总规模一般应控制在3万平方米左右，商业业态的设置也有较强的针对性。实现居民步行5分钟可到达便利店，步行10分钟可到达超市和餐饮店，骑车15分钟可到达购物中心。也就是所说的“5.10.15”指标，它是衡量社区商业的基本指标。5、社区商业的功能、社区商业的功能社区商业的功能、社区商业的四项基本功能 为了满足社区的商业服务，社区21、商业一般具有购物、修理服务、餐饮服务、综合服务四项基本功能。社区商业的功能社区商业的特点社区住宅底商社区住宅底商社区商业步行街社区商业步行街社区商业中心社区商业中心 社区底商主要是指利用楼盘底层或低层作为商业用房，以满足自身或近区域内消费者的各种需求，其组成的社区商业主要表现为“邻里商业”社区商业街是指位于住宅社区内或外，以街的形态布置的单层或多层商业物业，其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺，社区商业街内的商铺多为独立铺位。社区商业中心是单栋大体量物业或各种类型物业的集合体，在目前众多大型社区中，社区商业中心也被称为社区商业广场。社区商业的形式商圈的定义商圈的构成理论商圈的状况22、商圈的分析定义：定义：商圈，是指商店以其所在地点为中心，沿着一定的 方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围，简单地说，也就是来店顾客所居住的区域范围。商圈的定义主圈主圈 主圈即主要商圈，也称第一商圈，是指最接近商店的区域。在主要商圈内，消费者去商店购物最为方便，一般情况下，百货商店65%左右的顾客来自主要商圈。在主商圈内，顾客在人口中的密度较高，每个顾客的平均购货额也最高，这一商圈很少与其它类型商店的商圈发生重叠，否则就易出现过度竞争。一般来说，小型商店的核心商圈在0.8公里之内，顾客步行来店在10分钟以内；大型商场的核心商圈在5公里以内，无论使用何种交通工具来店，不超过20分钟。商圈的构成商圈的23、构成 商圈大致由三部分组成，即主圈、次圈、边圈。商圈的构成次圈次圈 次圈即次要商圈，也称第二商圈，是指位于主要商圈外围的次要区域。在这一区域内，顾客较为分散，但消费者来店购买商品也较为方便，在次要商圈内聚集着百货商店25%左右的顾客。一般来说，小型商店的次要商圈在1.5公里之内，顾客步行来店在20分钟以内；大型商场的次要商圈在8公里以内，无论使用何种交通工具来店，平均不超过40分钟。商圈的构成边圈边圈 边圈即边缘商圈，也称第三商圈，是指位于次要商圈以外的区域。在边缘商圈内，散居着百货商店约10%左右的顾客，在这个区域的消费者来商店购买商品中不太方便。一般来说，小型商店的边缘商圈在1.5公里以外24、，顾客步行来店在20分钟以上；大型商场的边缘商圈在8公里以外，无论使用何种交通工具来店平均在40分钟以上。商圈的构成商圈的状况商圈分析应考虑的因素：商圈分析应考虑的因素：人口数量及特点人口数量及特点 包括居住人口数量、工作人口数量、过往人口数量、居民户数和企事业单位数，及相应人口年龄、性别、职业和收入水平构成等。建设状况建设状况 包括公共交通、供电状况、通讯设备、金融机构等对于百货商店营销的方便程度。社会因素社会因素 分析地区建设规划、公共设施（公园、公共体育场所、影剧院、展览馆），以及本地区的人文等，是否有利于百货商店的发展。商业发展潜力商业发展潜力 包括购买潜力和现有商场的经营状况。这两个25、因素是对百货商店影响的最直接因素。在对商业发展潜力进行分析时，应计算该地区的商圈饱和度，以了解这个地区内同行业是过多还是不足。在商圈饱和度低的地区建店，其成功的可能性必然超过商圈饱和度高的地区。商圈的分析商圈的分析现状阶段调研篇物竞天择，长期以来形成的自然的社区商业业态分布应该是最契合实际需求的物业形态调研项目要素基础指标备注物业类型高层规划总占地面积413251.8 容积率2.7规划总建筑面积1418367地上1115780地上总可售面积1109500 是否精装修部分精装修（40%）持有物业面积11000会所5000，物业用房3500，社区用房2500项目概况项目概况项目所处区位项目所处区位26、本案本案人人 民民 路路花花园园街街武武宜宜 路路常常武武路路定定 安安 路路广广 电电 路路1.5公里1.6公里1.3公里 武进主城区商业主要由三横三纵主干道沿街商业及武进主城区商业主要由三横三纵主干道沿街商业及9 9个主题商业个主题商业点组成。点组成。三横三纵，三横三纵，“三横三横”即人民路、定安路和广电路；即人民路、定安路和广电路；“三纵三纵”即即武宜路、花园街和常武路。武宜路、花园街和常武路。9 9个主题商业点即欧尚、淹城美食城、茂业泰富城、新天地不夜个主题商业点即欧尚、淹城美食城、茂业泰富城、新天地不夜城、新城上街、大润发、富克斯生活广场、乐购及武进购物中心。城、新城上街、大润发、富27、克斯生活广场、乐购及武进购物中心。欧欧 尚尚淹淹 城城 美食美食 城城富克斯生活广场富克斯生活广场乐乐 购购武武 进进 购购 物物 中中 心心茂茂 业业 泰泰 富富 城城新天地不夜城新天地不夜城新城上街新城上街大润发大润发1 1、人民路商业分布情况及分析、人民路商业分布情况及分析 人民路商业集中分布在武宜路至常武路之间，总长约1.5公里，其中武宜路至花园街0.5公里，花园街至常武路约1公里，这段商业街当地人称为“湖塘老街”，业态以武进人民商场为核心的中低档生活配套的沿街商业。（一）（一）“三横三纵三横三纵”沿街商业沿街商业人民路商业业态分布（武宜路人民路商业业态分布（武宜路花园街）花园街）人民28、路商业业态分布（花园街人民路商业业态分布（花园街常武路）常武路）人民路商业业态总结分析人民路商业业态总结分析人民路商业业态分类人民路商业业态分类 3 3、人民路商业租金售价情况、人民路商业租金售价情况 人民路商铺租金区间在2.0-3.0元/天/M2，十字路口租金偏高，在2.5-3.0元/天/M2左右，中间商铺平均在2.0-2.5元/天/M2。4 4、人民路商铺面积情况、人民路商铺面积情况 通过调查统计，餐饮类商铺，小型餐饮面积在100M2以下，多为纯底商，中型餐饮面积在500-800平方米左右，多为1-2层，局部三层。服饰类商铺，小型外贸服饰店面积在60-80M2，多为纯底商，品牌服饰专卖店面29、积在150-300M2，多为纯底商。超市类商铺，小型便利超市，面积在120-300M2，多为底商；中型超市，面积在500-700M2左右，多为底商。休闲类商铺，如茶馆咖啡厅，面积在400-800M2，多为1-2层；其他的生活配套类的商铺面积，如美容美发，面积在80-150M2，多为底商；药房面积在150-300M2左右，多为底商。5 5、人民路商业总结分析、人民路商业总结分析 通过调查研究，人民路商业以零售业为主，餐饮休闲为辅的生活配套服务商业，其形态表现为沿街底商，局部2层商业构成。由于无整体业态规划，商业业态分布无规律，长期以来，形成定位偏低档的街区商业。从投资回报的角度观察，本地段商业由30、于定位低、经营盈利程度有限，导致商铺租金偏低，投资回报率不高。2 2、定安路商业分布情况及分析、定安路商业分布情况及分析 定安路商业集中分布在武宜路至常武路之间，总长约1.6公里，其中武宜路至花园街0.5公里，花园街至常武路约1.1公里，业态以中低档生活配套的沿街商业。定安路商业业态分布（武宜路定安路商业业态分布（武宜路花园街）花园街）定安路商业业态分布（花园街定安路商业业态分布（花园街常武路）常武路）定安路商业业态分类定安路商业业态分类 3 3、定安路商业租金售价情况、定安路商业租金售价情况 定安路商铺租金区间在1.8-2.5元/天/M2，十字路口租金偏高，在2.5元/天/M2左右，中间商铺31、平均在2.0元/天/M2。4 4、定安路商铺面积情况、定安路商铺面积情况 通过调查统计，餐饮类商铺，小型餐饮面积在100M2以下，多为纯底商，中型餐饮面积在500-800平方米左右，多为1-2层，局部三层。服饰类商铺，小型外贸服饰店面积在60-80M2，多为纯底商，品牌服饰专卖店面积在150-300M2，多为纯底商。5 5、定安路商业总结分析、定安路商业总结分析 通过调查研究，定安路业态表现为沿街底商，局部2层商业构成。从业态比例很明显，定安路是以小型外贸服饰及品牌服饰专卖店为主的零售商业，服饰店占整个商业街的41%。定安路除了服饰店比较集中外，其他业态和人民路一样，均比较分散。但定安路服饰店32、虽多，而是以中低档次的小型外贸服饰为主，并没有形成高档的品牌服饰街的商业氛围。3 3、广电路商业分布情况及分析、广电路商业分布情况及分析 广电路商业集中也分布在武宜路至常武路之间，总长约1.7公里，其中武宜路至花园街0.6公里，花园街至常武路约1.1公里，业态仍以餐饮、服装等沿街零售业为主。广电路商业业态分布（武宜路广电路商业业态分布（武宜路花园街）花园街）广电路商业业态分布（花园街广电路商业业态分布（花园街常武路）常武路）广电路商业业态分布（花园街广电路商业业态分布（花园街常武路）常武路）广电路商业业态分类广电路商业业态分类 3 3、广电路商业租金售价情况、广电路商业租金售价情况 广电路商铺33、租金区间在1.8-2.5元/天/M2，十字路口租金偏高，在2.5元/天/M2左右，中间商铺平均在1.8元/天/M2。4 4、广电路商铺面积情况、广电路商铺面积情况 通过调查统计，餐饮类商铺，小型餐饮面积在50M2左右，多为纯底商，中型餐饮面积在500-800平方米左右，多为1-2层，局部三层，田园肥牛为特色火锅餐饮，共3层约1500M2。服饰类商铺，小型外贸服饰店面积在60-80M2，多为纯底商，烟酒专卖店面积在80-100M2，多为纯底商。5 5、广电路商业总结分析、广电路商业总结分析 通过调查研究，广电路业态表现为沿街底商，局部2层商业构成。从业态比例很明显，广电路是以烟酒专卖店、小型餐饮34、为主的商业形态，烟酒专卖店占整个商业街的23%。除了茂业泰富城、新天地不夜城大型购物中心外，整条街缺乏人气。4 4、武宜路商业分布情况及分析、武宜路商业分布情况及分析 武宜路为城市主干道，车流量较大，商业氛围不浓厚，武宜路（人民路至延政路段）总长约3.2公里，其中人民路至广电路约1.6公里，广电路至延政路约1.6公里，路段无商业氛围，主要经营建材等。武宜路商业业态分布（中吴大道武宜路商业业态分布（中吴大道人民路人民路定安路）定安路）武宜路商业业态分布（定安路武宜路商业业态分布（定安路广电路广电路长虹路长虹路延政路）延政路）武宜路商业业态分类武宜路商业业态分类 3 3、武宜路商业租金售价情况、武35、宜路商业租金售价情况 人民路商铺租金区间在1.5-3.0元/天/M2，十字路口租金偏高，在2.5-3.0元/天/M2左右，中间商铺平均在2.0元/天/M2。4 4、武宜路商铺面积情况、武宜路商铺面积情况 通过调查统计，沿武宜路商铺多为底商，多为10-50平方米小商铺，如美发、建材、小型餐饮等。电动车专卖店面积约200平方米左右。中型酒店及洗浴中心面积约500-1500平方米，多数2层，局部3层，如亚细亚桑拿中心等。5 5、武宜路商业总结分析、武宜路商业总结分析 通过调查研究，武宜路商业无明显特色，车流量较大，无商业氛围，主要集中建材店、电动车专卖店及美容美发用品专卖店，另有少量中型餐饮、洗浴中36、心。由于花园街中心商业的逐步形成，武宜路的大量拆迁，短时间内，武宜路很难形成商业氛围，随着创业紫禁城、星河国际花园、本案等品质楼盘的相继进入，对武宜路今后的发展有一定的推动作用。5 5、花园街商业分布情况及分析、花园街商业分布情况及分析 花园街商业集中分布在人民路至延政路之间，总长约3公里，其中人民路至定安路1公里，定安路至广电路0.5公里，广电路至延政路约1.5公里，花园街是武进主题商业街，配套较齐全，商业业态丰富，基本满足居民生活消费需求。花园街商业业态分布（人民路花园街商业业态分布（人民路定安路）定安路）花园街商业业态分布（人民路花园街商业业态分布（人民路定安路定安路广电路）广电路）花园37、街商业业态分布（广电路花园街商业业态分布（广电路长虹路长虹路延政路）延政路）花园街商业业态分类花园街商业业态分类 3 3、花园街商业租金售价情况、花园街商业租金售价情况 花园街商铺租金区间在2.0-3.5元/天/M2，十字路口租金偏高，在3.0-3.5元/天/M2左右，中间商铺平均在2.0元/天/M2。4 4、花园街商铺面积情况、花园街商铺面积情况 通过调查统计，花园街商铺人民路至定安路段多为底商，主要经营小型服饰，面积约20-60平方米；定安路至广电路底商为主，主要经营品牌服饰、烟酒专卖等，面积约80-150平方米，少量中小型餐饮为1+2层。5 5、花园街商业总结分析、花园街商业总结分析 通38、过调查研究，花园街为武进商业最集中的一条街，商业体量较大，从北到南由湖塘老街到新的商业中心，湖塘老街主要经营中低档配套商业，如小型服饰、小型餐饮等；茂业泰富城、新城上街的新兴商业的初步形成，对花园街整体商业的品质有一定的拉动作用，主要为品牌服饰专卖、中档餐饮等。6 6、常武路商业分布情况及分析、常武路商业分布情况及分析 常武路商业主要分布在312国道至广电路之间，总长约2.5公里，其中312国道至人民路约1.0公里，人民路至广电路约1.5公里，常武路商业交分散，业态以中型酒店、洗浴中心等为主。常武路商业业态分布（常武路商业业态分布（312312国道国道人民路）人民路）常武路商业业态分布（人民路39、常武路商业业态分布（人民路安定路安定路广电路）广电路）花园街商业业态分类花园街商业业态分类 3 3、常武路商业租金售价情况、常武路商业租金售价情况 常武路商铺租金区间在1.3-2.8元/天/M2，十字路口租金偏高，在2.5-2.8元/天/M2左右，中间商铺平均在1.5元/天/M2。4 4、常武路商铺面积情况、常武路商铺面积情况 通过调查统计，常武路商铺多为底商，主要经营小型服饰、小型餐饮、小型足浴、广告公司、小型建材等，面积约20-100平方米；中型酒店级洗浴中心多为2-3层，面积约500-2000平方米。5 5、常武路商业总结分析、常武路商业总结分析 通过调查研究，常武路为连接常州主城区至武40、进的主干道，车流量较大，主要集中富克斯流行广场、乐购大型超市、武进购物中心等大型购物场所，沿街商业较分散，与老商业圈花园街等比较，缺乏人气。（二）（二）“九大主题商业点九大主题商业点”商业商业1 1、以、以“欧尚欧尚”、“乐购乐购”、“大润发大润发”为核心的超为核心的超级市场级市场2 2、以、以“富克斯富克斯”和和“茂业百货茂业百货”为核心的大型购物为核心的大型购物中心商业中心商业3 3、以、以“新城上街新城上街”为代表的步行街街区商业为代表的步行街街区商业4 4、以、以“淹城美食城淹城美食城”为代表的旅游特色餐饮商业为代表的旅游特色餐饮商业（三）常州项目（三）常州项目3 3公里辐射圈商业配套41、情况总结公里辐射圈商业配套情况总结1、不缺大型超级市场、百货商场。项目3公里辐射圈内，分别有大润发、乐购、欧尚大型超市；茂业百货、福克斯生活广场购物中心；2、商业布局规划分散、人气集中聚集困难。从分布图上可以看出，各大聚集人气的商业点，呈三角形分布，武进目前的城市规模和人口数量，不足以支撑如此分散且庞大的商业；3、严重缺乏高档消费商业。项目3公里辐射圈内，没有一家江浙沪知名品牌餐饮、休闲运动场所、高档服饰专卖、名牌手表奢侈品专卖等等。4、几大街区商铺建筑陈旧、停车条件差，不具备形成特色街区条件。（三）常州项目（三）常州项目3 3公里辐射圈商业配套情况总结公里辐射圈商业配套情况总结1、不缺大型超42、级市场、百货商场。项目3公里辐射圈内，分别有大润发、乐购、欧尚大型超市；茂业百货、福克斯生活广场购物中心；2、商业布局规划分散、人气集中聚集困难。从分布图上可以看出，各大聚集人气的商业点，呈三角形分布，武进目前的城市规模和人口数量，不足以支撑如此分散且庞大的商业；3、严重缺乏高档消费商业。项目3公里辐射圈内，没有一家江浙沪知名品牌餐饮、休闲运动场所、高档服饰专卖、名牌手表奢侈品专卖等等。4、几大街区商铺建筑陈旧、停车条件差，不具备形成特色街区条件。5、武进商业业态总分类业态种类数量比例餐饮类15716%服饰类23523%超级市场类283%金融机构类364%医疗机构类202%宾馆类262%休闲类43、202%特种专卖类9910%其他生活配套类16016%其他22822%合计1009100%茂业富泰城主要由茂业百货和一个商业内街构成，虽然项目所处的地段较好，但商家入驻率一直低下，经营惨淡。表明外来商业经营遇到的阻力较大，内街式商业在武进较受消费者的排斥。武进新天地由商业内街构成，主要为四层，中心有下沉式广场。虽然项目所处的地段较好，除有几家餐饮和娱乐商家外，其他内街零售业态入驻率一直低下，经营惨淡。武进新城上街也属于商业街形式。主要为两层商铺，经营两年期满，除沿街一排的餐饮经营较好外，内街空置率很高。FocusFocus广场和八佰伴（原武进购物中心）采用盒式商业形式，这两个项目靠近城市中心，经营状况相对较好。但八佰伴内街同样大量空置。