1、宸天地商业街宸天地商业街“三好三好”社区商业分享社区商业分享杭州杭州万科万科2013年年10月月目录目录宸天地商业街简介“三好”社区商业的启示与思考杭州万科社区商业未来发展构想123第1页/共15页1.1 宸天地商业街作为销售示范区精彩亮相，助力北宸之光创杭州宸天地商业街作为销售示范区精彩亮相，助力北宸之光创杭州房地产史开盘销售套数纪录房地产史开盘销售套数纪录被誉为2013年度杭州最佳销售示范区，引发市场和媒体的热议宸天地商业街以真实的业态形象亮相，加深了客户对于“好服务”的认识，强化了万科“三好”的品牌形象改变了客户对片区的土地属性认知，助力北宸之光首次开盘733套3小时售罄，创杭州开盘纪录2、第2页/共15页1.2 宸天地以宸天地以城市城市“地标感地标感”的有机组成部分为目标，创造了颠的有机组成部分为目标，创造了颠覆片区土地属性的商业效果覆片区土地属性的商业效果宸天地通过商业界面的独特设计实现对土地认识与属性的改变像购物中心一样定义主题与元素：时尚元素+体验感+灯光效果+真实包装独立的夜间灯光设计，呼应北宸之光的大盘主题第3页/共15页1.3“333”的的“三好三好”商业模式兼顾展示与经营平衡；餐饮等生商业模式兼顾展示与经营平衡；餐饮等生活配套为主的业态规划，迎合电商时代活配套为主的业态规划，迎合电商时代“最后一公里最后一公里”的客户消的客户消费方式费方式各自作用：自营业态实现商业3、快速呈现，战略品牌支撑号召力，招商业态丰富商业个性需求相互关系：自营支撑战略入驻，战略保证招商落地，战略与招商促进自营经营提升应对网络购物对实体商业的影响：以家庭体验为主，以多频次小金额业态为主，例如：儿童+滨河的消费体验应对周边购物中心对社区商业的冲击：体现社区的亲切感、邻里感、街坊感和生活感，例如：以菜场+便利店代替超市1/3自营自营配套配套1/31/3战略同盟战略同盟招商商家招商商家业态占比细分种类数量面积意向商家餐饮 33%33%主力形象餐饮2-31200知味观、必胜客保障餐饮1300第五食堂特色餐饮4-6700忠儿面馆、甘其食等各类小吃休闲餐饮3-5500里高咖啡简餐零售15%15%4、社区超市1600玉鸟菜场+便利店其他零售5-10500服饰、婴儿用品、家居店生活配套12%12%便利性业态6-8600便利店、银行ATM、药店、洗衣店、美发店、水果店生活服务1-2300幸福驿站、电信营业厅、足浴、美容等公望会所25%25%会所12000塞拉味/望Caf+乔伊健身+室外泳池+乐淘吧等亲子早教15%15%儿童教育2-3700亲子教育、各类培训儿童娱乐1-2300室内游乐第4页/共15页1.4 以运营视角来规划社区商业，坚持以运营视角来规划社区商业，坚持“两个平衡两个平衡”两个平衡 商业与住宅的平衡+持有与销售的平衡沿社区街面构造16000社区商业，采取租售并举方式，持有宸天地商业5、街8000销售部分净利目标30%以上，持有部分EBITDA目标达“三6五9”持有持有销售销售销售销售第5页/共15页1.5 以客户体验来规划以客户体验来规划社区商业，营造有社区商业，营造有“参与感参与感”和和“停留感停留感”的活力商业街区的活力商业街区招商先行，参考商家意向落位确定店铺大小与划分考虑体验感、参与感、停留感与引导性，餐饮不集中设置，促进人流、保证人气覆盖品牌形象餐饮必胜客、知味观、塞拉维公望会+销售中心第五食堂、望咖啡、乐淘吧、乔伊健身生活服务-便利性需求幸福驿站、银行ATM、药店、洗衣店特色小吃、轻餐饮咖啡简餐、面馆主力大众餐饮川味泡菜馆、烧烤生活服务-孩童滨水休闲吧、私立幼儿6、园、各类儿童培训、儿童室内游乐园零售类服饰、家居、婴儿用品生活零售形象店喜士多便利店+玉鸟菜场生活服务-妇女美发、美容、美甲主要人流方向小区入口小区入口第6页/共15页1.6 社区商业不仅是物理社区商业不仅是物理空间空间的好服务，也应该包括虚拟空间提供的好服务，也应该包括虚拟空间提供的便捷服务的便捷服务软性服务：wifi全覆盖+杭州万科V服务微信服务号+社区APP+三好卡一卡通第7页/共15页目录目录宸天地商业街简介“三好”社区商业的启示与思考杭州万科社区商业未来发展构想123第8页/共15页2.1 2.1 启示与思考一：商业的成功关键是启示与思考一：商业的成功关键是“招商招商”还是还是“经营7、经营”？2013年全国已开业：6767座座开业周期：1818个月个月2013年全国已开业：5 5家家开业周期：3 3年年vs万达广场的经营万象城的招商招商自营招商我们的社区商业应该选择何种运营方式发展良渚文化村的商业配套发展历程玉鸟流苏食街、公望会新街坊玉玉鸟鸟流苏：流苏：以传统招商逻辑进行补贴招商，商家开业时间推迟或经营效果差，后期多个商家退出食街、公望会：食街、公望会：改善配套与商业境况、改变项目土地属性，良渚文化村开始建设自营配套新街坊：新街坊：自营业务的成功给与新招商商家进驻信心，“新街坊”招商到开街，半年时间完成“你们自己都有信心了，我们更有信心！”来自新街坊商家的话第9页/共15页8、2.2 2.2 启示与思考启示与思考二二：社区商业是做好：社区商业是做好“业态业态”还是还是“产业链产业链”？香港“领汇”亚洲最大的不动产基金，而其本身经营的菜场业务，瞄准解决住户“最后一公里”消费，实现社区商业的丰富性和便利性，以规模为支撑，形成社区商业产业链，小生意做成大买卖良渚文化村配套自营业务，经营能力不断提升，营业收入不断增加，经营情况逐步转好并盈利，让我们看到自营业务的信心和发展的潜力第10页/共15页2.3 2.3 启示与思考启示与思考三三：社区商业是服务社区的封闭商业系统，还是：社区商业是服务社区的封闭商业系统，还是城市商业体系一部分？城市商业体系一部分？钱江新城虽处于城市发展9、新区，以城市商业体系的有机组成来定义，给予社区商业更广阔的商业成长空间瑞安创智坊2-3万方的街区式商业，同样瞄准在城市级商业定位，打造城市地标第11页/共15页2.4 2.4 复盘与反思复盘与反思社区商业品牌是否需要统一：新街坊、宸天地、紫霞街、七贤汇社区商业是否能够兼具多种形态的可能：盒子式的集中商业 or 街区式商业第12页/共15页目录目录宸天地商业街简介“三好”社区商业的启示与思考杭州万科社区商业未来发展构想123第13页/共15页v1.0良渚良渚新街坊新街坊V2.0V3.0配套向商业转变，以招商完成商业区上运营，从被动到主动，配套向商业转变，以招商完成商业区上运营，从被动到主动，填空10、到输入填空到输入北宸之光宸天地北宸之光宸天地璞悦璞悦湾新街坊湾新街坊紫紫台新街坊台新街坊七贤郡新街坊七贤郡新街坊钱江新城新街坊钱江新城新街坊333333（自营（自营+战略战略+招商）实现招商）实现了杭州万科向综合配套社区的转变，了杭州万科向综合配套社区的转变，用做商业的手法，做商住结合，做成了一个经典独立的商业街用做商业的手法，做商住结合，做成了一个经典独立的商业街大型主力店的经营能力，童玩中心，大型主力店的经营能力，童玩中心，打造重要商业业态的核心打造重要商业业态的核心能力，不仅做好一个综合社区商业，还能做出城市亮点，在城能力，不仅做好一个综合社区商业，还能做出城市亮点，在城市有一定市有一定11、影响力影响力社区商业成为城市系统的一部分，与城市互动，引领城市生活社区商业成为城市系统的一部分，与城市互动，引领城市生活3.1 3.1 从从V1.0-3.0V1.0-3.0的的三代杭州三代杭州万科社区商业构想万科社区商业构想第14页/共15页3.2 3.2 杭州万科杭州万科“三好三好”社区商业，未来一方面丰富住宅配套，提社区商业，未来一方面丰富住宅配套，提升住宅竞争力；另一方面以升住宅竞争力；另一方面以“领汇领汇”为目标实现社区商业的连锁为目标实现社区商业的连锁经营，发挥协同效应，创造新的盈利增长空间经营，发挥协同效应，创造新的盈利增长空间良渚文化村西溪蝶园草庄宗地新街坊七贤郡新街坊草庄新街坊紫台宸天地新街坊璞悦湾新街坊春漫里新街坊西庐新街坊钱江新城2013年新街坊春漫里店、新街坊草庄店开业2014年新街坊七贤郡店、新街坊紫台店开业2015年宸天地、新街坊西庐店第15页/共15页08.08.30Page16