1、社区商业规划设计社区商业规划设计 与招商营销策略与招商营销策略1.赢才网，专注房地产职业机会！赢才网，专注房地产职业机会！2.注册赢才网会员，一键下载赢商网热门干货资料，扫二维码，进入赢注册赢才网会员，一键下载赢商网热门干货资料，扫二维码，进入赢才网！才网！目目 录录一、主讲人简介二、社区商业简析三、社区商业市场研究四、项目商业定位五、社区商业规划六、招商策略七、销售策略八、社区会所发展趋势九、香港社区商业发展借鉴一、主讲人简介现任：明发集团（国际）有限公司 集团副总裁贾耀勇学习经历：2003.06-2006.12：马来西亚多媒体大学 创业投资 博士1997.09-1999.10：亚洲澳门国际2、公开大学 工商管理 MBA1996.03-1998.04：中国社会科学院研究生院 货币银行学 研究生1989.09-1992.07：华中理工大学 国际贸易 大学2005.02-2007.05：北京大中电器有限公司职位：总公司副总经理/经营管理总部总监/华北(北京)分公司总经理工作职责：从2005年2月起，组建运营大中电器经营管理总部，统筹全国店面开发、门店运营、店面营销、顾客服务、招商合作、店面分析调整等事宜；组织大中电器在全国三十多家店面及七家分公司筹建运营工作；2005年5月起，兼任北京分公司总经理(后兼任总公司副总经理、短期兼任华北分公司总经理)，统筹负责商品营销、店面运营、物流规划、电3、子商务等事宜，年销售额增长20%以上，领取大中电器荣膺“北京十大商业品牌”奖牌；提出“单店经营分析战略”和店面“关停并转改”调整战略，相关经营思路及业绩在北京及全国主要媒体有报导。n2007.05-2009.12万达集团商业管理公司n职位：招商中心总经理/济南区域万达广场商业管理公司总经理n工作职责：负责全国各地万达商业广场的前期开发、规划招商后期营运、营销企划工作，与全国连锁型商业零售企业进行战略合作谈判，协调各地广场运营战略和发展规划的制订与实施。n主要工作业绩：全面负责万达集团两个最大的城市综合体项目-太原（总建筑面积150万平米）、济南（100万平米）的前期招商运营管理；制定全国万达广4、场租金分析与提升计划，成功调整了上海、天津、武汉、南昌、哈尔滨等数个已建成持有项目的业态，完成了有问题部分的调整和成功招商；在万达月刊发表万达广场单店与组合店品牌调整的实践等文章。n2010.01-至今：明发集团n职位：集团运营副总裁n工作职责：在集团管理研展部、招商部、销售部、策划部、商业管理部、物业工程部等六大部门，直接对集团总裁负责，全面负责该集团各地项目的前期调研、土地招投标、商业与住宅规划、主力店与次主力店招商、商业管理营运、住宅与商铺写字楼销售、营销企划、物业工程管理工作，与全国连锁型商业零售企业进行战略合作谈判，制定集团运营战略和发展规划，与投资基金、证券机构合作，协调集团融资、5、财经公关等事宜。曾多次受邀参加行业高峰论坛并参当主讲嘉宾：如上海城市综合体开发峰会、上海商业地产高峰论坛、商业地产发展论坛、新浪商业地产大师沙龙、上海易居中国商业地产发展论坛、赢商网中国商业地产招商大会等活动都担任主讲嘉宾。n课程思路n市调定位设计开发流程一贯n招商企划销售运营四位一体n招商感悟n1、招商既是智力密集型工作，也是劳动密集型工作，是偶然性与必然性的结合，没有捷径。n2、招商是一项系统性、专业性工作，需要对商业地产全流程的知识、多业态发展态势、物业需求的了解与分析。n3、招商是一件有趣味的工作，需要对生活的热爱、对生活品味的追求、一定的人文修养与艺术鉴赏能力。n4、招商是一项长线的6、事业，需要以交朋友的心态与各界人士交流，处处有商机，朋友多了路好走，乐观豁达的人生态度，切忌急功近利。n5、招商要站在商户的角度考虑招商，“己所不欲，勿施于人”，对商家朋友负责，为商户盈利考虑。n招商感悟n6、招商不应是被动性的租出物业，而应是主动性的创造物业价值，打造商圈，能盘活闲置资产，实现商业价值才是真高手。n7、招商要善于、敢于、放手走“上层路线”，积极直接与商家决策层沟通。n（俏江南、金汉斯）n8、招商要善于灵活组合使用各项合同条款，既算细账，也算总账，达成签约目标。（免租期、物业改造费用、递增方式等）n9、被人认识比认识别人更重要，注重企业品牌宣传，注重个人品牌建设，空有一大堆通讯7、录和名片是意义不大的；n10、雪中送炭少，锦上添花多，不要难为商家，不要难为朋友，苦练内功更重要二、社区商业简析 做社区商业，先了解何为社区商业，与城市商业有何不同？概念规模分类社区商业概述 解读本案解读市场项目定位营销客群定位产品规划什么是社区商业？概念社区商业是指以住宅小区为载体，以便民利民为宗旨，以地域内和周边居民为主要服务对象的商业形态，是相对于城市中心商业、区域型商业而言的商业形态社区商业以住宅小区为载体以利民便民为宗旨以地域内和周边居民为主要服务对象对住宅小区的依存关系：1.建筑上，社区商业和住宅小区是紧密联系的2.经营上，直接指向小区住户表明了社区商业指向的终端消费者的地域性，是8、区别与其他商业最重要的特点1.不是、也无法满足所指向的终端消费者的所有商业需求2.但对消费者需求的满足必须具备方便的特性社区商业与城市商业的区别？在位置、消费群体、业态组合、建筑形态上存在差异性满足住宅小区部分商业需求具有满足需求的便利性形态、业态、层次较不完善类型位置消费群体业态组合建筑形态社区商业依附于社区，离居住集聚区很近消费对象明确，主要为周边居住区的居民，商圈小主要面向社区居民的日常消费、针对性更强，主要经销日常生活用品，业态不完善最常见的是底商形态，一般是独立的商铺，少量为大开间商场城市商业城市商业区城市某区域或整个城市，甚至更为广泛各种各样的业态，十分完善形态多种多样遵循“商业服9、从整个社区的大盘思维原则”1.首先是考虑如何更好地提升整个社区的综合价值及居民生活素质2.其次才是社区商业自身价值的最大化3.商业特色的营造应与住宅的文化、特色保持高度一致社区商业与整体住宅关系？桃源居社区商业景观小品案例：桃源居，社区主题形象定位为“世外桃源”，社区商业与住宅主题形象相一致，在景观小品点缀上给予呼应和表现社区商业一般规模？中国城市居住区规划设计规范居住区分级控制规模居住区小区组团户数(户)1万-1.5万2千-4千300-700人口(人)3万-5万7千-1.5万1千-3千商业服务配套700-910/千人450-570/千人150-370/千人社区规模社区商业规模1.规模一般应控10、制在3万平米以内2.服务人口一般在5万人以下3.服务半径一般在2公里以内，合理半径在800-1000M我国城市居住区规划设计规范约束了社区商业的规模一般在3万以下社区商业有哪些类型？1、按照商住比2、按照人均商业面积分类参考标准值分类参考标准值外向型5%-11%外向型1.08-2.54中间型（偏外向型）2%-5%中间型（偏外向型）0.14-0.87内向型2%以下内向型0.14-0.87根据服务范围的不同，分为外向型、中间型和内向型三种社区商业分类社区商业服务半径？主要消费圈在500m范围内社区商业步行5分钟约500m步行10分钟约1km骑车15分钟约2km主要消费圈：社区商业50%-80%终端11、消费者来源于该区域次要消费圈：社区商业15%-25%终端消费者来源于该区域边缘消费圈：社区商业零星的终端消费者来源于该区域“51015”社区购物网络专业人士通过对人出行购物习惯的研究，提出社区服务网络：步行5分钟到达便利店步行10分钟到达超市、餐饮店骑车15分钟到达购物中心什么是商业业态？概念是零售店向确定的顾客群提供确定的商品和服务的具体形态，是零售活动的具体形式。即零售企业为满足不同的消费需求进行相应的要素组合而形成的不同经营形态。分类国家质检总局、国家标准委联合发布新国家标准零售业态分类（GB/T18106-2004），将业态分为17类有店铺零售业态共有12种食杂店百货店便利店专业店折扣12、店专卖店超市家居建材商店大型超市购物中心仓储式会员店工厂直销中心无店铺零售业态共有5种电视购物邮购网上商店自动售货亭电话购物商业业态超市便利店大型综合超市仓储商店专业店大型专业店专卖店百货店大型购物中心专业批发市场摸清自身的商业发展条件城市规划地理区位项目规划项目能见度交通可达性项目人车流量周边市政配套及物业社区商业概述 解读本案解读市场项目定位营销客群定位产品规划城市规划所在片区功能定位及发展方向商务区？商务区？行政区？行政区？文教区？文教区？住宅区？住宅区？项目在片区商业规划规划布局？规划布局？规模性质？规模性质？人人均均商商业业面面积积？所在片区人口发展规划常常住住人人口口规规模模？人口13、流动性？人口流动性？人口结构？人口结构？分析城市规划的发展方向，明确项目商业发展的规划环境对本案商业发展的影响地理区位项目在城市中的区位占位老城区？新城区？城乡结合部？近郊？远郊？项目在片区中的区位占位核心区？边缘区？成熟区？陌生区？项目与周边项目区位关系相对独立？互动密切？分析项目区位占位问题，明确项目商业发展背景环境项目规划体量指标，上限与下限，是否是强制性规定？布局是否受限？与主干道退线要求？商业在住宅项目中的占位，初步判断其类型项目自身的特征，判断商业在各物业形态之间的占位了解项目规划中的商业体量规划及限制，以及商业性质初步判断是否具有水平高差？地块与主干道关系，昭示性如何？是否具有绿14、化带阻隔？是否具有自然环境的遮挡与阻隔，例如山体、水体？项目能见度了解项目商业的昭示性，是否具备对外服务的外在条件项目交通可达性社区商业可达性应至少满足两个方面的条件人流可以方便地到达地块车流可以从城市各个方向到达地块并可以方便进出和停留地块四周道路状况自驾车出行状况地块交通微循环城市公交系统地块内人行交通位于项目哪个方向？道路等级与性质？对于项目是否通达？是否拥堵？通往主要城市节点及商业节点是否便利？距离主要城市节点及商业节点的时空距离如何？到达项目是否有转弯限制？是否具有隔离带地块本身内循环与外部交通的对接关系公交站点于本案的分布密度本案与站点之间的通达条件主要人流路线与停留点选取各主要节15、点作为监测点辐射范围判断监测结果不同时段监测结果，例如，上下班、闲时日平均流量峰值时间工作日与周末流量区别主要人流动线项目人车流量项目及周边居民出行方式工具特征、人车流量，判断项目商业的价值调查与分析方法同人流量分析项目市政配套及物业组合即了解项目周边四至配套环境，对于一些特殊的市政配套，可能导致商业定位的重要改变中小学校幼儿园医院银行邮电通讯科研院所政府机构购物中心超市餐饮休闲娱乐场所项目界定：项目商业发展条件如何？初步判断该社区商业性质如何？结论回答市场购买力、市场容量、竞争三个问题宏观经济环境商业市场现状未来市场竞争社区商业概述 解读本案解读市场项目定位营销客群定位产品规划宏观经济环境围16、绕1个核心问题进行：当地购买力如何？主要指标消费力城镇居民可支配收入与消费性支出社会消费品零售总额社会商品购买力指数人均GDP世界银行世界发展报告人均国内生产总值6000-8000美元，是一个地区商业快速发展的时期解读商业市场，必须建立于详尽细致的市场调查基础上！商业市场调查数据搜集方法街头拦截询问入户访问深度访谈座谈访问电话访问网上调查日记式调查实地观察邮寄访问数据获取途径商业市场围绕3个核心问题进行：1、供给？2、销售？3、价格？历年与近期片区商业物业供给面积？历年与近期片区商业物业销售面积？历年与近期片区商业物业销售价格？历年与近期片区商业供销主力产品？与其他片区的商业物业发展情况对比？17、与其他物业形态的对比情况，比如住宅？回答片区商业现状供销市场容量、供销主力与市场占位问题周边商业市场现状围绕3个问题进行怎样的市场供给现状怎样的消费现状怎样的现状供求关系项目分布及本案关系？项目商业定位及档次？项目商业体量？现状业态及业种情况？租售价格情况？空置率情况？店面规格及形态？家庭特征？职业及收入特征？日均消费人流量？人均消费金额？购物时段特征？消费偏好特征？持有招商？全部销售？二者兼有？判断项目所处片区商业发展存在何种问题？本案是否具有机会点？未来趋势如何？未来市场竞争围绕3个问题进行未来供给体量？商业定位及规划？经营模式？项目分布与本案关系？项目商业供给体量？推售时间？售价预期？项18、目商业定位？项目商铺供给结构？店铺规格？持有招商？全部销售？二者兼有？未来面市项目是否与本案形成竞争？本案相比竞争优势、劣势如何？本案竞争机会点在哪里？本案市场占位如何，给予市场定位：领袖？跟随？差异？创新？结论界定本案消费群体，掌握消费特征终端消费客群商铺投资客群商铺经营者社区商业概述 解读本案解读市场项目定位营销客群定位产品规划终端消费客群定位目标：大致圈定调研范围界定调研力量的分配举例：调查范围以道路为骨干方圆500m范围的主要消费圈，调查样本取总量的50%-80%1km次级消费圈取15-25%边缘消费圈层零星取样对于一般社区商业：核心调查对象通常有如下类型本社区定位客群或已入住或即将入19、住业主周边楼盘居住者社区周边原著居民终端消费客群定位市场调查分类分析归纳概况定位终端消费客群定位市场调查年龄？性别？职业？文化水平？婚否？家庭结构？收入水平？是否当地人？未来人口数量、结构、层次变迁？消费习惯？消费结构？消费实力？消费偏好？作为研究分析的调研数据基础终端消费客群定位分类根据项目研究重点及目标，选取某一特征对终端消费客群进行分类，作为研究的基础终端消费者区分按职业区分按年龄区分按地域来源区分按收入水平区分按家庭类型区分终端消费客群定位分析消费习惯消费结构消费实力消费偏好在分类之下，对不同类别消费者进行研究消费地点消费频次消费层次饮食服饰教育文化日常用品时段偏好结伴购物目的性消费日20、均消费水平人均消费水平品牌关注度终端消费客群定位归纳概况商业物业，特别是社区商业物业，不可能满足所有消费群体的所有需求，因此必须找出各类消费群体的共性和个性！研究总结各类消费群体的消费共性和个性特征具有同样消费特征的群体类别进行二次并类主力消费群体特征次主力消费群体特征特殊消费群体由主力消费群体特性得出项目终端消费客群定位方向124563123456123项目终端消费客群定位示意图商铺投资客群定位前提：开发商目标是将社区商业全售或部分销售对投资客群的定位，更关注的是投资客地域来源、购买力与经营倾向l商铺投资客群相对住宅客群而言，更具有广泛性和不固定性l对大多数地区大多数情况，商铺投资客占70-21、90%甚至以上比例l投资客群关注的的核心价值元素也十分单一，及项目商业物业的投资价值商铺投资客群定位划定区域案例调研归纳总结取样访谈归纳总结通常选取比项目所在片区更为广泛的城市区域周边项目城市相似地段类似项目地域来源购买力经营倾向投资客投资自用兼顾地域来源购买力经营倾向项目调研客群调研投资客群定位商铺经营客群定位前提：开发商目标是将商业物业持有招商或者售后返租招商经营该类客群难以定位，关键在于满足各类业态的物业条件要求超市类技术指标具体要求需求面积（）10,000-20,000单层面积（）5,00010,000经营楼层选择（层）13结构层高要求（m）4.5进深50楼板承重（Kg/）500给排水22、提供市政管道供水，日供水量100吨；排水管道、隔油池、降温池、污水井、化粪池等供配电提供符合国家标准的市电和变压器，电量要求约为100kw150kw/1000，同时提供后备发电机中央空调提供与否需与发展商沟通店内垂直交通每层设置自动扶梯，货梯两部电话线提供配口燃气管道提供城市燃气管道配口排污预留排油烟竖井，为风机设置机基；其他排污系统均要建设到位卸货/理货区（）500-1,000停车位（个）200-500物业交付装修标准毛坯综合超市超市类社区标超技术指标具体要求需求面积（）1,000-3,000单层面积（）1,000-3,000经营楼层选择（层）12结构层高要求（m）4.5楼板承重（Kg/）523、00给排水接驳到位，日供水量100吨；供配电提供商场正常用电的高低压配电设备电量要求约为100kw150kw/1000，并设置备用电源中央空调提供与否需与发展商沟通电话线提供配口燃气管道配备管道煤气或瓶装煤气站排污设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施停车位（个）50-150物业交付装修标准毛坯技术指标具体要求需求面积（）100-500单层面积（）100-500经营楼层选择（层）1结构层高要求（m）4.5楼板承重（Kg/）500给排水接驳到位供配电提供商场正常用电的高低压配店设备并设置备用电源电话线提供配口物业交付装修标准毛坯超市类便利超市相比综合超市和社区标超，便利店对停车位没有要求技术24、指标具体要求需求面积（）1,000-3,000单层面积（）5001,000经营楼层选择（层）13结构层高要求（m）4.5楼板承重（Kg/）500中央空调不需要，自装电梯（部）2步梯（部）1燃气管道提供接口排污设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施停车位数量（个）50-200物业交付装修标准简单装修/毛坯餐饮类大型中式酒楼技术指标具体要求需求面积（）150-400单层面积（）100-200经营楼层选择（层）12结构层高要求（m）4步梯（部）1燃气管道提供接口排污设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施物业交付装修标准简单装修/毛坯餐饮类中西快餐餐饮类西式快餐技术指标具体要求需求面积（）2025、0-500经营楼层选择（层）12单层面积（）100-250结构层高要求（m）4中央空调需要，预留2-5个机位接口电梯（部）不要求步梯（部）1-2排污设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施物业交付装修标准简单装修/毛坯技术指标具体要求需求面积（）200-500经营楼层选择（层）12单层面积（）200-500结构层高要求（m）4步梯（部）1-2燃气管道提供接口排污排油井、隔油池及排油烟井道等设施停车位数量（个）约20物业交付装修标准简单装修/毛坯餐饮类西餐咖啡店便利店类便利店技术指标具体要求需求面积（）50-100经营楼层选择（层）1结构层高要求（m）4开间（m）49进深（m）15排油排污提供26、接口店前走道店前走道宽1.5m以上，要裸露且没有绿化带物业交付装修标准简单装修对开间、进深和层高有较多要求，且对展示性要求高技术指标具体要求需求面积（）30200部分商家30以下亦可（干洗、花店等）经营楼层选择（层）1结构层高要求（m）4开间（m）310物业交付装修标准毛坯服务配套及精品类技术指标具体要求需求面积（）80-500经营楼层选择（层）3结构层高要求（m）4给排水提供接口燃气管道不需要排污提供接口，排污水管直径要宽物业交付装修标准简单装修/毛坯美容美发类美容SPA和美发两者对经营场所的技术指标要求不尽相同：美容业态对外服务性质较强，对展示性要求较高，对供给水、排污等技术指标有着较细致27、的要求。一般情况下，美容SPA的经营楼层多在二层，而美发大部分则在一层。美容SPA类商家物业条件要求技术指标具体要求需求面积（）80150经营楼层选择（层）1结构层高要求（m）4开间（m）48进深（m）10-20给排水提供接口，能保持稳定正常店前走道裸露，最好不要有绿化带燃气管道不需要排污提供接口，排污水管直径要宽物业交付装修标准简单装修/毛坯美发类商家物业条件要求生活家居业态由于其所销售的部分产品体积较大，对于经营面积的要求相对较大。技术指标具体要求需求面积（）50-200经营楼层选择（层）3层高要求（m）3开间（m）3-5进深（m）10-15物业交付装修标准简单装修/毛坯生活家居对于经营场28、所的硬件技术要求符合自身经营的需要，和其他业态相比，其对大面积商铺的需求可通过打通两间或多间小铺来达到，这样在规划设计商业建筑时可有较大的灵活性。生活家居类技术指标具体要求需求面积（）200-500经营楼层选择（层）23结构层高要求（m）4给排水提供接口供配电提供接口且符合国家标准排污提供接口，排污水管直径要宽燃气管道需要停车场车位50左右物业交付装修标准毛坯娱乐休闲类休闲类业态辐射面较广，服务性质较强，对于供配电、供给水、排污、停车位等要求高，同时，面积的需求也相对较大。休闲业态经营场所一般在二、三楼制定项目战略社区商业概述 解读本案解读市场项目定位营销客群定位产品规划战略定位分目定位社区商29、业定位系统项目战略定位主题定位市场定位客群定位产品定位形象定位价格定位以一种概念或文化标注项目的核心价值确定占领市场的特定身份：领袖？跟随？差异？创新？结合项目或市场确定购买圈层确定项目的产品形态、风格、档次展示项目的整体印象以高价确定项目地位，或以低价竞争市场，强化竞争力本分享，将定位系统，根据逻辑关系，分散到各个章节中项目整体战略定位原则战略定位：完整体现和代表项目的核心价值的理念定位的原则整体项目的大定位消费者的需求社区商业物业的特征平衡区域商业布局的需要周边竞争项目的商业特点项目整体战略定位方法方法1：三相交定位法方法2：假设论证定位法方法3：剥洋葱法定位法等等消费者希望什么市场竞争偏30、向地块自身适宜做什么项目定位消费者、地块、市场组成一个大的立体平台，三者在内容、作用、功能上交叉联系，相交的平衡点就是项目的定位依据项目整体战略定位方法方法1：三相交定位法方法2：假设论证定位法方法3：剥洋葱法定位法等等假设论证法从结论出发在很难确定最佳定位时，对集中难以排出的定位进行假设论证，分析各自的优劣势，再将分析结果进行对比，据此确定最终定位方法建立的条件：详尽的市场调查该方法的优势：直奔主题、迅速快捷，适用于疑难项目、特殊项目、单体项目，不适合大型项目步骤：1.先设计几种最佳定位，然后分别对每一个定位进行分析、求证2.求证结论选取最优的两个定位，以时间、成本、难度为坐标，对设计操作程31、序再次求证分析3.根据再次求证的结论最终确定项目定位，并将该定位于市场同类项目进行对比分析，以判断该定位的预期效果项目整体战略定位方法方法1：三相交定位法方法2：假设论证定位法方法3：剥洋葱法定位法等等剥洋葱定位法让矛盾层层转化此方法就是找矛盾，让矛盾不断转化，而最关键的是否找准第一个核心矛盾1.项目的核心问题到底是什么？这是项目成功与否的决定性条件。2.项目最大的难点是什么？这是解决和突破的最大障碍。接触地块：发现主要矛盾A地块研究：转化为主要矛盾B市调：转化为主要矛盾C综合分析：转化为主要矛盾D主要矛盾A主要矛盾C主要矛盾D定位产生主要矛盾B主题定位商圈现有业态规划发展趋势项目商业业态项目32、商业规模休闲？娱乐？餐饮？休闲？文化？购物？专业店？专卖店？便利店？超市？外向？中间？内向？主题定位表述举例：为社区生活配套服务的，以经营休闲、文化、娱乐、日常购物为主的，综合性社区商业档次定位项目整体战略市场竞争环境项目客群定位项目商业规模高档？中档？低档？高档？中档？低档？高档？中档？低档？高档？中档？低档？档次定位商业的主题形象定位主要考虑的因素：住宅楼盘的整体风格；项目片区的整体氛围；主题营造的可实现性等；形象定位实现项目战略目标的途径社区商业概述 解读本案解读市场项目定位营销客群定位产品规划商业规模业态规划面积配比店面规格布局规划建筑风格环境景观功能配套商业规模思路零售业饱和状态分析33、零售业引力模型计算城市居住区设计规范要求商业规模定位商业规模零售业饱和状态分析目标判断是否可能设立商场假设在本项目地段设定一集中商业，其最低要求是服务于本社区，最高要求是服务于商圈，据此来确定社区商业物业的规模区间商圈内主要竞争对象是主力商店，临街商铺不计入饱和度计算的营业面积内分析模型按照零售饱和理论，只有在零售饱和度大于平均值的情况下，才有可能在商圈内开设商场。计算公式如下：零售饱和度IRS（元/.日）=C（人）RE（元/日）/RF（）IRS商业圈的零售饱和指数；C商业圈内的潜在顾客数目RE商圈内消费者人均消费支出；RF商圈内主要商店的营业面积计算的零售饱和度与全市零售业盈亏平衡点单位营业34、额比较，高于平均值则表明所在商圈内商业零售业尚未达到饱和状态商业规模零售业饱和状态分析计算:极限规模测算表下限：社区商业上限：城市商业社区常住人口总数（户）A城市商圈总人口（万人）F社区配套超市（）B商圈内人均消费（元/年）G社区人流量（万人/日）C偶得性消费商业面积D商圈内年总消费（亿元）H中西餐厅、休闲娱乐等目的性消费商业面积（）E项目可能的规模下限（万）X项目可能的规模上限（万）Y规模下限的计算，根据城市居住区规划规范，社区商业面积在9000-17000规模上限的计算，根据零售商业饱和度进行计算，即当零售商业饱和度达到盈亏临界值时，所需要的商业面积，计算公式：RF（）=C（人）RE（元/35、日）/零售饱和度临界值IRS（元/.日）商业规模零售引力模型目标考虑竞争因素下，计算本案商业能够占领的市场份额要点1.明确竞争对象及竞争规模2.商业点吸引顾客的概率与商业面积正相关，与出行时间负相关3.出行时间，按商圈人口重心到商业点步行时间进行计算引力模型本案吸引商圈人口到达本案i购物的概率J表示第N个商业点Sj表示第j个商业点的商业面积，Tij表示从商圈i到达j商业点步行时间修正系数，根据项目业态及经营品种而定，一般取1或2商业名称商业面积SJ点到达本项目的出行时间S/T到j点消费的概率J1S1T1X1P1J2S2T2X2P2J3S3T3X3P3本案假设最大上限SiTiXiPi商业规模零售36、引力模型计算考虑竞争的客户分流情况下，将初次计算的社区商业规模上限修正为：修正后本案商业规模上限=最大的上限Si*到本案消费概率Pi（也就是本案可能所占的市场份额）实现项目战略目标的途径社区商业概述 解读本案解读市场项目定位营销客群定位产品规划商业规模业态规划面积配比店面规格布局规划建筑风格环境景观功能配套业态规划前提功能定位项目战略定位功能支撑项目整体商业功能休闲功能购物功能社区公共服务功能餐饮功能保健功能文化功能娱乐功能功能选择超市、餐饮、便利店、服务配套、美容、服饰精品、生活家居和休闲八大类业态构成了社区商业的基础业态业态组合规划原则：n社区商业的基本特性：超市、餐饮和服务配套是社区商业37、的三大基本业态；n租金收益的最大化，位置较好的铺位优先考虑承租能力较高的业态；n是否具有招商的可执行性，符合项目实际情况；n能否在项目目前条件下开业经营，培育商业氛围；n符合商铺建筑设计技术指标。业态规划原则名称位置规模（）1家乐福福田区福强路与新洲三街交汇处19,0002家乐福福田区梅林一村一区12,0003万佳福田区华强北路华发大厦18,5004万佳福田区福中路福景大厦12,0005沃尔玛福田区福星路福民楼9,8006沃尔玛福田区上步路百花大厦裙楼18,7007人人乐福田区金田南路银庄大厦21,8008新一佳福田区彩田南路彩福大厦14,4009百佳福田区福强路益田村中港城购物广场13,0038、010百佳福田区华强北路群星广场6,00011沃尔玛罗湖区洪湖路湖景花园16,80012沃尔玛罗湖区凤凰路12号中山花园大厦裙楼12,50013万佳罗湖区春风路2021号长丰苑20,00014万佳罗湖区翠竹路华丽园大厦12,50015新一佳罗湖区东门中路20,00016人人乐宝安25区华丰商贸城13,50017万佳宝安5区新安湖商业城24,00018沃尔玛宝安35区前进路安华工业区16,50019新一佳宝安22区公园路24,00020沃尔玛龙岗区布吉街道大芬社区深惠路旁17,00021新一佳龙岗区布吉街道白鸽路信义假日名城23,00022沃尔玛南山区蛇口东滨路与南海大道交汇处20,00023人39、人乐南山区后海大道6,300平均规模（）15,870找出本地及相关区域内，与本案相似社区（外向型、中间型或内向型，与本案战略定位相类似的社区），对在经营的各类业态进行统计，总结业态配比一般规律。例如右表：统计样本，深圳23个社区商业业态规划方法经营面积占比达到15以上，可视为是该社区商业的主力业态，发挥着主体作用另外，结合区域特征，可归纳出区域特征下的业态配比规律（如，城市郊区陌生区域业态配比与城市核心区的必然不同）在一般规律参考下，结合本案战略定位，进行业态规划，为后续指导商铺产品规划做准备业态规划方法业态规划案例借鉴社区商业业态分布规律本案战略定位客户需求（各类商家需求）业态规划商铺面积配40、比规划地域特征开发商意图（租售意图）市场定位各类业态面积要求一般规律业态经营面积（）经营楼层位置社区超市1000-5000-1-3层主干道/主入口便利超市100-5001层主入口/主干道餐饮快餐类：100-500；西餐咖啡：200-800；中式酒楼：1000-30001层/2层偏好社区商业街两端位置，临近主干道美容美发美发50-100；美容200-10001层/2层主力承租面积通常位于2层，具体位置无特殊要求休闲类500-10001层/2层主力承租面积通常位于2层，具体位置无求，但要有一个良好的展示面便利店50-2001层靠近主入口，离居住区域较近饼屋或蛋糕店30-601层一般处于社区商业街中41、间位置生活家居100-2001层/2层属于新兴社区过渡业态，位置要求不高地产中介30-1001层在社区启动区较多，位置较优越干洗店10-201层靠近主入口，离居住区域较近冲印店10-201层位置要求弱其他-位置要求不高各类商家物业条件一般规律商铺面积配比规划一般规律硬件规划设计如不合理，会导致合适的业态无法进驻，因此，硬件规划是社区商业能否良好经营的重要环节。每种业态对于硬件技术指标的要求都不一致，对于铺位面积的需求也各不相同，结合社区商业各业态面积需求，将铺位按面积区间分为“30以下、3180、81200、201500、501以上”五种面积区间。商铺面积配比规划一般规律辐射面广的业态，如餐饮42、美容等的比例相对其他面积区间的社区商业较高，而这些业态经营面积都较大，因此，大面积铺位比例相对应较高。但是，在个数比例上，“30以下”和“3180”两种面积区间的铺位还是占有较大的比例，虽然其所占面积比例较低，但由于单体面积偏小，在个数上有着较大的优势。注：此统计是深圳的23个社区的统计，各地的特征，需要建立在对当地的大量统计基础上。商铺面积配比规划一般规律中间型社区商业的辐射力相对于外向型社区商业较弱，经营面积较大的主力店在规模上会相对的减少，因而该面积区间中“501以上”的面积相对应的降低，但个数比例却有所上升，主要由于在缺少经营面积较大的主力店，为保持商业的辐射面，相应增加次主力店的数43、量，形成规模效应。注：此统计是深圳的23个社区的统计，各地的特征，需要建立在对当地的大量统计基础上。商铺面积配比规划一般规律内向型社区商业中面积区间较大的铺位面积比例下降较多，主要由于内向型社区商业的对外辐射力较弱，一些辐射面广且经营面积较大的业态比例会相应的较少。注：此统计是深圳的23个社区的统计，各地的特征，需要建立在对当地的大量统计基础上。业态30及以下318081200201500501以上超市0.0%0.0%0.6%5.0%40.4%餐饮9.9%12.7%29.7%46.7%27.7%便利店2.3%4.1%0.0%0.0%0.0%服务配套37.6%25.2%18.4%15.0%4.344、%美容5.7%14.7%18.4%5.0%4.3%生活家居3.9%4.1%7.6%1.7%0.0%休闲2.9%1.5%4.4%20.0%17.0%服饰精品11.0%10.1%4.4%1.7%0.0%地产中介11.2%12.2%5.7%0.0%0.0%其他15.4%15.5%10.8%5.0%6.4%合计100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%从以上23个社区的统计，摸索一般规律，如下：商铺面积配比规划一般规律类别类别区区间间开开间间3m以下3m6m6m9m9m18m18m以上进进深深3m以下3m6m6m9m9m15m15m18m18m以上开间区间开间区间比例比例3m以下1345、.2%3m6m51.2%6m9m26.9%9m18m4.0%18m以上4.8%合计100.0%进深区间进深区间比例比例3m以下4.5%3m6m29.0%6m9m30.8%9m15m30.1%15m18m1.6%18m以上4.0%合计100.0%社区商业的开间/进深主要在以下几个区间：从以上23个社区的统计，摸索一般规律，如下：商铺面积配比规划一般规律商铺面积配比规划业态规划商铺面积规划各类业态面积要求一般规律类似社区各类业态面积一般规律实现项目战略目标的途径社区商业概述 解读本案解读市场项目定位营销客群定位产品规划商业规模业态规划面积配比店面规格布局规划建筑风格环境景观功能配套布局规划n人流动46、线规划n业态分布及规划社区商业布局规划社区商业业态布局原则各业态对于位置要求不尽相同，总体应注意以下基本原则：在商业布点时，可优先考虑体现居民生活便利的业态，如超市、服务配套类和便利店等业态的位置，既方便社区及周边居民的消费，又兼顾龙头商家对其它小商家的带动作用；餐饮等业态有噪音、卫生等问题，在规划业态时应避免影响到社区居民的正常生活；对位置要求不高的业态可规划于相对较偏的位置，如装饰公司、美容一般是以二楼为主要承租面积，但必须预留良好的展示面。类型案例优点缺点圈地街铺型商业体量可以较大限度的扩大展示面较长，可视性佳，较有效的吸引外部的消费者，对外性较强，在一定程度上利于商业的销售商业规模较大47、，不利于业态的控制，如果出现街铺空置的情况，对社区的整体形象有较大的负面影响入口街铺型有利社区居民的购物消费，街铺商业价值较高一定程度上限制了商业的规模扩大，且展示面不长，可视性不强入口集中型将商业独立于住宅区，减少商业对居住的影响，同时，在一定程度商业利于商业规模的扩大，易于形成规模效应，带旺整个社区商业商业较集中，弱化了社区商业的便利性特点，有时不方便居民的购物消费以点带面型商业较分散，在一定程度上方便居民的购物商业较分散，难形成规模效应社区商业分布类型社区商业业态分布：案例沿莲花路展示效果最好，也是大型品牌主力商家分布最密集的区域，如麦当劳、肯德基、民润、小六汤包等二楼分布对位置要求、人48、气要求不甚高的休闲、娱乐、教育、培训等圈地街铺型：万科金色家园社区商业业态分布：案例入口街铺型：东海花园入口集中型：波托菲诺各类社区商业业态分布要求社区商业人流动线规划了解两个概念：人流焦点：一般位于社区主出入口或商业的主力店，是人流的集散地，具有唯一性，一般情况下，人流焦点人流较密集，具有凝集人流的作用。人流端点：一般位于社区出入口和商业的主力店，是拉动人流的关键，可以并存多个，有效地提升人流流动频率。焦点型人流动线端点型人流动线人流集散中心具有唯一性；能有效的聚集人流，对人流焦点附近的商铺价值提升明显；人流集散中心为两个或多个；两端或多端拉动人流，增加人流频率，提升商业的整体价值。社区商业49、人流动线规划主力店分布位置人流焦点案例示意在临香轩路和农轩路处规划品牌餐饮主力店，依此拉动整个商业的人流，是商业的人流端点社区商业人流动线规划人流端点案例示意以超市主力店、临天鹅湖的品牌餐饮店和社区出入口为人流端点，三个端点拉动人流经过社区的大部分商业注意点：1.规划人流动线应简单易达，增强商业的便利性；2.人流焦点或人流端点尽量临主要道路设置，对外展示面良好，利于导入外部人流；3.人流焦点应设置于商业的中心位置，均匀的拉动人流；人流端点的设置应考虑能否引导人流经过尽可能多的商业；4.人流动线设计以直线为主，在人流视野范围内的商铺，具有较高租金价值，同时适当勾勒弧线，体现层次感及节奏，增加人流50、动线的变化；5.人流动线规划中，可结合具体情况设置具有衔接过渡的中庭等设施，一方面使人流的动线较灵活，同时也起到很好的凝聚人气的作用，提升部分商铺的商业价值。社区商业人流动线规划实现项目战略目标的途径社区商业概述 解读本案解读市场项目定位营销客群定位产品规划商业规模业态规划面积配比店面规格布局规划建筑风格环境景观功能配套建筑风格四个原则1.与项目整体建筑风格保持协调一致2.区别于住宅等，需要具备商业的建筑特点，具有昭示性，从住宅建筑群体凸显出来3.主入口突出4.提升整体项目形象与品质环境设计的重点中心广场的聚流效应中心广场与主入口的导流效应购物环境格格节点的呼应主入口的视觉冲击力度休闲小品的搭51、配层次感室内、外停车场的比例分配环境设计景观设计与商业整体战略定位、商业主题、形象、业态规划等相协调的景观营造包括整体风格细节营造小品点缀材质功能配套其他配套停车位电梯水电配套及设备机房及其他辅助用房实现项目战略目标的途径社区商业概述 解读本案营销模式价格定位解读市场项目定位营销客群定位产品规划n销售n招商社区商业营销模式n推广营销模式总体思路：以品牌商家或大商家增强巩固小商家及投资者信心主力店及次主力店的主要代表：生活超市中西连锁快餐中餐特色酒楼美容SPA、休闲足浴品牌商家品牌24小时便利店等招商目前商业市场有四种操作策略，根据不同的操作策略，所引进的业态及长期经营效果也各不相同。带租约销售52、：售后包租的一种。即该商铺已经有商家入驻，并且已经签订租赁合同，投资客在购买该商铺后，可立即得到租金收益，但是收益率的高低不能保证。返租销售：该商铺不一定已经有商家入驻，但是开发商或者商业管理公司会向投资客承诺一定的租金回报，并且回报率较为固定。销售优势：优势：劣势：劣势：适用：适用：商业销售竞争不激烈导致市场成熟度低，投资客户缺乏了解；纯街铺销售；商业体量极少或零星商业物业。发展商可在短期内回笼资金，降低项目整体资金压力，无需承担返租补贴与相关税费；将商业经营压力转移向中小业主，由其分担经营压力。产权分散，主力店或品牌店难以进驻；无法规划经营业态及规范整体形象；对于商业做旺主要靠市场自身调整53、，所需时间较长；若经营不好，对于项目整体形象有一定影响。销售纯销售优势：优势：通过招商保证前期商业定位与形象；能快速回收资金，无需承担返租补贴与相关税费；短期内使业主获得稳定收益。劣势：劣势：铺位差异性影响销售难度的程度比较明显；未出租的商铺销售难度较大，特别是大铺；销售难度较大，售价与租金之间产生的收益回报低难以达到投资者期望；中、长期收益难以稳定；后期经营管理难度较大，严重损坏商业形象与公司长期发展；各类手续复杂，易产生纠纷，影响公司品牌。适用：适用：商业氛围已形成且正经营红火，无需担心后续收益；可销售物业有大型主力店进驻且长期经营保证，获取长期稳定收益回报；纯街铺或少量商业物业。销售带租54、约销售优势：优势：v前期由发展商统一控制招商和经营，能确保既定的商业定位与规划，可以有效保证整体商业形象。v帮业主坚守前几年守业期，既能坚定投资者信心，又能在返租后卸下返租包袱；v3年返租期较适中，3年后商业有可能旺。劣势：劣势：v承担前几年的返租补贴；v返租结束后的统一经营管理要求较高；v因返租而产生相应的返租法律风险。销售反租三年优势：优势：v前期由发展商控制招商，能确保既定的商业定位；v给投资者坚定信心。v返租销售，并适当降低投资门槛，可以扩大客户层面，有利于加快项目销售速度。v如果项目经营管理非常成功，远期物业租金收益将有可能出承诺回报。劣势：劣势：v承担十年的返租补贴；v如后期经营管55、理没有达到预期目标，则承受返租年限越长，压力越大。v因返租而产生相应的返租法律风险。销售返租十年实现项目战略目标的途径社区商业概述 解读本案营销模式价格定位解读市场项目定位营销客群定位产品规划价格定位租、售定位市场租售态势对项目的影响（租售市场压力的大小）；p发展商的意图若希望短期回笼资金，则建议尽可能的销售；若有条件长期经营并希望作为自有的品牌来打造，则建议以租为主；若希望短期回笼资金，同时兼顾品牌的打造，则通常建议只售价值较高的街铺，而主力店及内铺只租。p项目的租售前景预判出租租金定位比较因素权重%可类比项目本项目A项目B项目C项目D项目整体区位201815181913商业氛围20171656、171913人流量201814181912主力店1513812148交通条件1086896发展商实力543434规模主题542432升值前景532332合计100%85%66%84%89%60%一层街铺租金均价19000175001500020000权重值比例0.70590.90910.71430.6742所占权重20%30%30%20%一层街铺权重租金均价268252503214269713843市场比较法举例出售售价定位方法一市场比较法举例比较因素权重%可类比项目本项目A项目B项目C项目D项目整体区位201815181913商业氛围201716171913人流量201814181912主力57、店1513812148交通条件1086896发展商实力543434规模主题542432升值前景532332合计100%85%66%84%89%60%一层街铺销售均价19000175001500020000权重值比例0.70590.90910.71430.6742所占权重20%30%30%20%一层街铺权重销售均价268252503214269713843根据市场比较法推导出本项目的销售均价，约：13800元/。售价定位的另一方法为收益还原法，即通过租金的调研来推算售价，举例如下。主要选取区位相同或类似参考性强的项目：A、B、C、D、E等，进行横向比较。商业项目项目A项目B项目C项目D项目E项目58、F租金水平（元/）4575-80706060-6550-60根据目前市场租金水平判断，由于本项目商业处于成长期，平均租金约5060元/。出售售价定位方法二收益还原法举例收益还原法根据商业租金与投资回报率来确定售价，按照目前市场租金与价格比的参考标准，商业前期实际租金回报率一般为6：均价租金/投资回报率；由于项目周边商业尚处于市场培养期，租金价位较低，投资回报率相应较低,均价：60元/6%12月=12000元/50元/6%12月=10000元/根据收益还原法，项目售价在1000015000元/之间。出售售价定位方法二收益还原法举例项目的均价为：12000元/左右市场比较法收益还原法售价定位结果一59、社区商业现状与趋势一、社区商业现状与趋势 现在社区商业开发量越来越大，是商业地产开发其中特性之一。但是其开发模式目前还是比较粗放，主要体现在三点上：1、粗放式规划在项目整体规划设计中优先考虑住宅，导致商铺不规则现象严重，逢街划铺，铺位大小不一。2、粗放式营销发展商往往将商铺一起委托给住宅代理公司，实质上中介公司已进入住宅、商铺、写字楼的专业细分时代，结果导致项目没有定位和招商就直接销售，投资者自行招租，经营混乱，并对社区形象、居民生活质量产生了一定的负面影响。3、粗放式定价缺乏明确的社区商铺价值评估体系，往往被动地粗略参照市场价，忽视项目自身商铺的特征，售价往往比较中庸。社区商业开发运营对比60、社区商业开发运营对比 随着城市商业中心的不断成熟，商随着城市商业中心的不断成熟，商业地产已经进入一个社区商业的业地产已经进入一个社区商业的时代，大规模的城郊社区开发，时代，大规模的城郊社区开发，以及城市中心区的旧城改造，带以及城市中心区的旧城改造，带来了大量的社区商业，社区商业来了大量的社区商业，社区商业的开发必须充分了解社区商业的的开发必须充分了解社区商业的消费特征、定位特征、招商特征、消费特征、定位特征、招商特征、销售特征、经营特征，从而使得销售特征、经营特征，从而使得社区商业的开发进入专业化、精社区商业的开发进入专业化、精细化的运营。细化的运营。如图（珠海仁恒星园商业街）如图（珠海仁恒星61、园商业街）二、社区商业在城市商业中的定位二、社区商业在城市商业中的定位城市大开发出现了社区城郊化的走势，大规模、大组团的现代社区应运而生。随着现代社区组团的崛起，零售市场已经由城市中心分流至大型社区。现代社区高素质居民具有较强的消费力，新的商业需求，使得过去处于无规划、无规模、无规范的“三无”状态的旧社区商业，面临重大变革。社区商业逐步走出脏乱差的状态，由混乱到统一，由无序经营到整体规划，由小杂货店到品牌超市百货连锁，由单一服务到休闲、娱乐、购物综合服务，而引发这一变化的始作俑者便是大零售商家。社区商业急需大型商家的参与、整合，提升社区商业的档次，提供更周到、更健康、更全面的综合服务。一个普遍62、的规律是：当社区商业改变零散分布而集购物、休闲、服务等诸多功能于一身时，社区商业便显露出可观的赢利前景，孕育无限商机。社区商业在城市商业中的定位社区商业在城市商业中的定位1、零售巨头抢占社区、零售巨头抢占社区“根据地根据地”。n零售巨头在商业中心区打响地盘争夺战的同时，社区零售巨头在商业中心区打响地盘争夺战的同时，社区商业也成为白热化的商战焦点，并成为新的根据地。商业也成为白热化的商战焦点，并成为新的根据地。n超市、百货迫不及待抢占社区市场，首先是利润动因，超市、百货迫不及待抢占社区市场，首先是利润动因，利润无疑是社区商业发展最直接的助推，社区组团规利润无疑是社区商业发展最直接的助推，社区组团63、规模大，人口多，收入高，消费力强劲，且社区居民追模大，人口多，收入高，消费力强劲，且社区居民追求便捷的购物需求，决定了社区消费的稳定和可观的求便捷的购物需求，决定了社区消费的稳定和可观的商业利润；其次是竞争动因，零售业竞争近乎残酷，商业利润；其次是竞争动因，零售业竞争近乎残酷，商业已进入规模连锁竞争时期，社区作为零售的终端商业已进入规模连锁竞争时期，社区作为零售的终端市场，谁拥有了社区，谁就拥有了零售市场的市场，谁拥有了社区，谁就拥有了零售市场的“根据根据地地”；其三是成本动因，城市中心商业的经营成本越；其三是成本动因，城市中心商业的经营成本越来越高，而中心商业正逐步被社区商业分流，新兴的来越64、高，而中心商业正逐步被社区商业分流，新兴的社区组团商业运营成本相对较低，极大地降低了经营社区组团商业运营成本相对较低，极大地降低了经营风险和压力。正是这些风险和压力。正是这些“供供”与与“需需”的碰撞，产生的碰撞，产生了以大型商业为主导的新型社区商业中心。了以大型商业为主导的新型社区商业中心。社区商业在城市商业中的定位社区商业在城市商业中的定位2 2、社区商业目前已占住社会消费品零售总额的三分之一。、社区商业目前已占住社会消费品零售总额的三分之一。n社区商业经营，是以社区居民就近消费为特征的。由于社区居民消社区商业经营，是以社区居民就近消费为特征的。由于社区居民消费人口集中、消费力强劲，社区商65、业体现出强大的生命力，越来越费人口集中、消费力强劲，社区商业体现出强大的生命力，越来越受到开发商、连锁零售商的重视，受到开发商、连锁零售商的重视，“一个人每花掉一个人每花掉3 3元钱，一元就元钱，一元就献给了社区商业献给了社区商业”，社区商业目前已占住社会消费品零售总额的三，社区商业目前已占住社会消费品零售总额的三分之一。分之一。n目前，在商业发达城市如北京、深圳等，社区消费大约占整个城市目前，在商业发达城市如北京、深圳等，社区消费大约占整个城市社会消费品零售总额的三分之一，这个数据还在增长。按发达国家社会消费品零售总额的三分之一，这个数据还在增长。按发达国家经验，社区商业所占消费零售总额比例66、一般在经验，社区商业所占消费零售总额比例一般在4040左右，由此可见，左右，由此可见，深圳社区商业尽管已发展到了一个较高的水平，但依然有着成长空深圳社区商业尽管已发展到了一个较高的水平，但依然有着成长空间。间。社区商业在城市商业中的定位社区商业在城市商业中的定位 3 3、城市社区商业布局合理化，商业中心与社区商业分工。、城市社区商业布局合理化，商业中心与社区商业分工。城市零售业态在空间上的布局一改往昔城市商业中心的状态，而城市零售业态在空间上的布局一改往昔城市商业中心的状态，而出现出现“边缘崛起边缘崛起”。目前，在城市商业领域，出现了。目前，在城市商业领域，出现了“集聚集聚扩散扩散”的发展趋势67、。的发展趋势。即：品牌商品向城市商业中心集聚，以此来展示品牌效应和商业即：品牌商品向城市商业中心集聚，以此来展示品牌效应和商业利润。日用商品向社区扩散，以减少消费者的购买成本，表现为利润。日用商品向社区扩散，以减少消费者的购买成本，表现为区域性零售分中心与市中心并存、品牌商品经营在城市或区域性区域性零售分中心与市中心并存、品牌商品经营在城市或区域性商业中心、便利品经营在邻近居民集中居住区布点的迹象。商业中心、便利品经营在邻近居民集中居住区布点的迹象。社区商业在城市商业中的定位社区商业在城市商业中的定位4 4、城市社区零售商业业态多样化，充分满足社区消费需求。、城市社区零售商业业态多样化，充分满68、足社区消费需求。社区商业中心普遍位于小区的中心位置，社区消费需要的服务业社区商业中心普遍位于小区的中心位置，社区消费需要的服务业态主要包括日常生活购物店（如超市、便利店、家庭百货店、专态主要包括日常生活购物店（如超市、便利店、家庭百货店、专业店）、生活配套设施（如银行、洗衣店、美容美发店、维修店、业店）、生活配套设施（如银行、洗衣店、美容美发店、维修店、书店、电信和邮政点），以及休闲娱乐设施（如餐馆、咖啡厅、书店、电信和邮政点），以及休闲娱乐设施（如餐馆、咖啡厅、酒吧、健身房），它们共同构成社区商业的内容。既能满足传统酒吧、健身房），它们共同构成社区商业的内容。既能满足传统的衣、食、住、行需要69、，又能适应新型的消费需求。的衣、食、住、行需要，又能适应新型的消费需求。三、社区商业类型 外向型:社区商业面积与住宅面积之比在社区商业面积与住宅面积之比在5 51111之间，商业体量较大，依之间，商业体量较大，依靠本社区居民的消费不足以支撑商业的稳定经营，靠本社区居民的消费不足以支撑商业的稳定经营，需要外部较大规模消费群来支撑商业的正常经营。偏外向型:商业面积和住宅面积之比在业面积和住宅面积之比在2 25 5之间之间 ，这一类别的社区商，这一类别的社区商业正常经营主要依赖于本社区居民的需求，业正常经营主要依赖于本社区居民的需求，商业规模上不能追求巨大化，否则市场难以消化。内向型:商业面积与住宅70、面积的商业面积与住宅面积的2 2以下，社区商业完全依赖本社区居民的以下，社区商业完全依赖本社区居民的需求，一般情况下本社区人口规模足以支撑商业的正常经营。需求，一般情况下本社区人口规模足以支撑商业的正常经营。按商住比分：按照距离分：:有专家把构建社区购物网称作“51015”：即居民出家门步行5分钟可以到达便利店，步行10分钟可到达超市和餐饮店，骑车15分钟可到达购物中心。社区商业的特点就是便民。四、社区商业的主要物业形态社区底商：利用楼盘底层或低层作为商业用房，以满足自身或临近区域内消费者的各种需求，其组成的社区商业主要表现为“邻里商业”。“邻里商业”主要是方便居民就近购买生活必需品，为居民提71、供生活服务功能。选址在社区主要出入口，服务人口5000人左右。社区商业街：u社区商业街内的商铺多为独立铺位；u社区商业街功能以满足社区居民日常生活，注重娱乐休闲等多元化，个性化的综合性消费；u社区商业街的服务对象为小区居民，外向型商业街服务范围可延伸至社区外。社区商业中心：u社区商业中心是大盘时代的产物；u社区商业中心是社区商业最高组织形式；u社区商业中心设在居住区内人流集中区；u社区商业中心功能齐备。五、社区商业的基本特点总结1、以城市商业为基础；2、有很强的地域性；3、辐射范围较小；三、社区商业市场研究社区商业市场研究是社区商业定位的基础，对社区商业市场需求的准确把握，关系到商业经营的持续72、生命力，影响到社区商业项目老运作的成败。社区商业市场研究可分为：定性研究定量研究135社区商业街社区商业街社区商业街以地域内和周边居民为主要服务对象。以一定地域社区商业街以地域内和周边居民为主要服务对象。以一定地域的居住区为载体，以便民、利民为宗旨，以提高居民生活质量、的居住区为载体，以便民、利民为宗旨，以提高居民生活质量、满足居民综合消费为目标，提供日常生活需要的商品和服务的满足居民综合消费为目标，提供日常生活需要的商品和服务的属地型商业。其形成缘于属地型商业。其形成缘于社区社区及及社区商业社区商业的发展，是社区商业的发展，是社区商业发展到一定阶段的产物，是社区商业的重要组成部分。它是由发展73、到一定阶段的产物，是社区商业的重要组成部分。它是由众多的商店、餐饮店、服务店共同组成，并且按一定结构比例众多的商店、餐饮店、服务店共同组成，并且按一定结构比例规律排列，能满足人们购物、文化、观光等多种需求。规律排列，能满足人们购物、文化、观光等多种需求。-社区商业街概述社区商业街概述136概念概念何何谓社区与社区商社区与社区商业？特点组成要素社区：是具有特定生活方式和成员归属感的人群所组成的相对独立的社会共同体。服务人口在5万以下，服务半径3公里以内，总规模在5万平米以下。地域、人口、区位、结构和社会心理社区商业：是以社区范围内的居民为服务对象，以便民、利民、促进和满足社区居民综合消费水平为目74、标的属地商业。便利性、经常性、适合偏远地块开发-137社区商业社区商业社区商业的分类：社区商业的分类：分类依据分类依据分类方法分类方法服务对象内向型、偏外向型、外向型地产开发道具型、持续功能型物业类型社区底商、社区商业街、社区商业中心138社区商业占住宅总面积比例：内向型为低于内向型为低于2%2%偏外向型在偏外向型在2%-5%2%-5%外向型在外向型在5%-11%5%-11%内向型内向型偏外向型偏外向型外向型外向型2%5%11%社区商业社区商业/住住宅宅类型类型社区商业分类社区商业分类从商住比方面对社区商业的类型进行分析从商住比方面对社区商业的类型进行分析139类型型案例案例户数数人口人口调整75、后的商整后的商业面面积（）（）户均商均商业面面积（/户）人均商人均商业面面积（/人）人）外向型美丽365花园1,7996,29716,0008.892.54招商海月花园4,19914,69728,0006.671.91锦绣江南4,40015,40025,0005.681.62海滨广场4,76016,66018,0003.781.08中间型阳光棕榈园2,94610,3119,0003.050.87蔚蓝海岸5,11917,91715,5003.030.87内向型祈福新邨7,46426,12419,8002.650.76皇御苑3,69012,9155,9401.610.46万科四季花城4,7001676、,4506,0001.280.36风和日丽3,60012,6001,9800.550.16星河湾10,33036,1555,0000.480.14外向型社区商业的人均商业面积在外向型社区商业的人均商业面积在1.082.54之间，偏外之间，偏外向型及内向型社区商业的人均商业面积在向型及内向型社区商业的人均商业面积在0.140.87之间之间。社区商业分类社区商业分类140商业街商业街类型特点规模设计商铺复合商业街复合商业街的经营内容没有统一性，开发商对项目的市场宣传所能带给经营者的利益很少。规模庞大沿街两侧布置、长度较长、考虑因素多（车位、环境、消防等）、设计要求高采取出租经营的方式专业商业街集中77、管理某一类型的商品，如建筑商业街、汽车配件、酒吧等等规模大小与经营的商品类型有关单层建筑居多长度不能太长形式上店铺、店面皆可141社区商业街社区商业街社区商业街是社区商业发展到一定阶段的产物特色商业街零散店铺小型商业街集中、综合、现代集中、综合、现代散乱、任意、原始散乱、任意、原始社区商业街的形成标志着原始的配套物业向“外向型”市场形态转变，社区商业漫无目的的、无序的开发向以市场为导向的规划、定位，营销转变。142小结小结社区商业街缘于社区及社区商业的发展，是社区商业发展到一定阶段的产物，是社区商业的重要组成部分。它是由众多的商店、餐饮店、服务店共同组成，并且按一定结构比例规律排列，能满足人们78、购物、文化、观光等多种需求。143二二 社区商业街发展研究社区商业街发展研究商业街现状商业街现状未来发展前景未来发展前景144社区商业街只是一种称呼，实际上还是社区商业。社区商业街只是一种称呼，实际上还是社区商业。潘石屹潘石屹发展现状发展现状社区商业的出现缘于城市居住空间的日益拓展，楼盘体量的日趋增大，当市级商业中心与区域商业中心已无法完全覆盖新兴社区的时候，社区商业作为一种区域性极强的商业业态也开始走入人们的视野。145发展现状发展现状社区商业最早诞生于美国，20世纪50年代，由于家庭汽车的普及，以及城郊新建的发达高速公路，使得城市居民大量向郊区扩散，由此产生了专门为郊区新建居住区服务的社区79、商业。60年代，英国、日本、法国开始进入郊区化，社区商业出现。70年代，社区商业在亚洲的新加坡出现。我国的社区商业有所不同，它是从改革开放后才开始初步出现狭义上的社区商业。社区商业的形成：146发展现状发展现状我国社区商业的演变过程：传统家带店传统家带店商铺与家居分区不明显，分散经营，服务半径小，提供商业配套较为单一，自自由由生生活活配配套套小区商服设施逐步开始有分散趋向集中，部分商业主题街开始出现。大大生生活活配配套套在新建的社区中逐步出现新的大型商业形态（如shoppingmall），规模大、环境优美、种类多。147发展现状发展现状我国社区商业发展：我国的社区商业相对落后，其主要以历史形成80、的沿街商铺为载体，这种是自然形成的，缺乏统一规划，业态档次普遍较低，社区商业功能不全。但是随着近几年房地产业的发展，特别是商业房地产的成熟，社区商业得到了巨大进步。我国也出现了大批“购物中心”“生活广场”“娱乐休闲一条街”等众多社区商业项目。他们可能在定位上超出社区服务范围的口号，从实际来看他们任是以服务社区居民为主要目的。在形式上我国的社区商业设施正朝着成为一种综合建筑、景观、空间、声音的体验式场所发展。总的来说我国的社区商业普遍带有浓厚的住宅底商特点。148发展现状发展现状社区商业街：现在的社区商业街主要包括为本小区居民服务的商业街，也包括从小区底商衍生出来的由开发商开发的特色商业街，同时81、还包括有不同开发商开发的小区底商组合而成的较大范围居民服务的社区商业街。149发展现状发展现状在我国，社区商业街主要位于地方城镇或城市街道办的几何中心，街区长度为100200米，商业设施立面高度为12层，商业密度为50%80%。商业街为线状，商店数目在几十家到几百家不等家，设施构成为风味小吃、日用品中心，核心商店及副食品商店。此类街的顾客主要为家庭主妇或保姆，购买商品的数额少、频次高。社区商业街的发展现状：150优势一：商铺讲究“成行成市”已经成为发达地区的经验。社区商业街整体打造“特色”商铺是一条很好的思路，但是这需要专业化的整体经营策划理念进行支撑。因此，开发商首先有明确的思路，打造特色商82、业街和以特色商业中心为核心的“大商铺”，让社区商业街充分激发区域和项目的潜力。未来发展前景未来发展前景优势二：商业街相对传统社区商业内容丰富。社区商业需要解决社区内不同收入水平的消费需求，而社区商业街经营内容的丰富就能很到解决这一问题。商业街具有既为小区内居民提供生活方便又吸引周边消费人群，面向社会的消费娱乐双重功能的商业配套。经营业态中的中高档服装服饰、酒吧、咖啡店等，使人们在繁忙的购物活动中享受着城市生活的乐趣，既购物又休闲，两全其美。社区商业街四大优势：151优势三：社区商业街适合现代人的生活习惯方式。对于社区居民来说，社区商业街构成了连接工作和生活的延伸，在休闲中购物，在购物中得到休闲83、。消费已不再被看做是一种纯粹的商业消费行为，它已成为人们生活中的重要组成部分。提高了消费的质量，就是提高了人们的生活质量。优势四：“钱景”广阔。对于投资者来说，社区商业街即拥有相对固定的客流，又能吸引其他客流的参与，开发商往往还会有一些优惠政策，而且商业街的发展极具潜力，所以社区商业街无疑是一个投资的重要选择。未来发展前景未来发展前景152未来发展前景未来发展前景商业街的发展趋势：（1 1）发展更加趋于理性）发展更加趋于理性（2 2）进入微利时代）进入微利时代（3 3）一些投诉纠纷可能会增加）一些投诉纠纷可能会增加（4 4）两权分离）两权分离（5 5）商企的联合可能会更加紧密）商企的联合可能会84、更加紧密（6 6）市场专业细分）市场专业细分（7 7）规范日益成熟）规范日益成熟153未来发展前景未来发展前景存在的问题及开发风险：问题问题风险风险1.业态分布无序2.商业利润下滑3.商业功能单一，文化休闲功 能不强。4.空间序列和尺度与消费者心 理行为存在差异。5.交通系统滞后，内外部交通 组织不畅。系系统风险1.经济发展形势风险；2.政府政策与金融政策风险3.自然灾害风险非非系系统风险建设前期调查不足、定位规划不合理、盲目投资资金不足、业态组合不合理、没有实现较好的招商及营销管理、经营及服务不到位，竞争及其他不确定风险建设中期建设后期154未来发展前景未来发展前景商业街成功开发的十个要素：85、慎重选址要有特色定位准确规模适中科学规划业态整合选好赢利模式招商先行错位经营注重管理155三三 社区商业街的策划研究社区商业街的策划研究项目市场分析项目市场分析分布类型分布类型人流动向规划人流动向规划商业街发展建议商业街发展建议项目定位项目定位规模定位规模定位市场定位市场定位主题定位主题定位业态组合定位业态组合定位租售定位租售定位价格定位价格定位铺位面积配比铺位面积配比业态分布特点业态分布特点投资环境环境投资环境环境区域商业分析区域商业分析自身情况分析自身情况分析客户群分析客户群分析SWOT分析分析竞争者分析竞争者分析156区域商业分析区域商业分析区域商圈分析区域商圈分析商圈指在一定的经济区域86、，以商场或者商业区的形式为中心，向周边扩散和辐射而形成的一种集中消费趋势。分析时主要从核心商圈、中心商圈、次中心商圈三种来进行。区域商场分析区域商场分析商场是商业地产的一种类型。在某种情况下，商场也是商业界的竞争对手，因为商场在无形中分流了商业街的投资者。此外，一般商业街都必须要有大型主力店支撑，才能聚集人气，二大型主力店一般是商场、购物中心等，对区域内的商场分析，有利于商业街主力店和业态的选择。区域商业街分析区域商业街分析虽然中央商业街、城市商业街和区域商业街与社区商业街是不同等级的商业街，但若在项目的周围存在着以上三种商业街会增加开发经营风险。区域商业分析157区域商业分析区域商业分析区域87、供应分析区域供应分析区域调查总结区域调查总结对于一般上业务也来说，在分析区域供应量时，只要分析区域内商业物业的供应量和区域内商铺的供应量即可。但对于社区商业街来说，由于社区商业街与社区是分不开的，所以除了分析区域商业物业、商铺供应外，还要分析住宅的供应量。在对上述各个方面分析结束后，接下来应对区域的调查分析进行总结，总结的内容主要是针对上述分析过的内容进行综述。区域商业分析158自身情况分析自身情况分析周边商业氛围分析周边商业氛围分析周边商业氛围分析周边商业氛围分析所在区域分析所在区域分析所在区域分析所在区域分析基本情况分析基本情况分析基本情况分析基本情况分析周边配套分析周边配套分析周边配套分88、析周边配套分析自身价值评估自身价值评估自身价值评估自身价值评估地理位置分析地理位置分析经济指标分析经济指标分析基本情况分析基本情况分析自身情况分析人流车流分析人流车流分析人流车流分析人流车流分析人口数量分析人口数量分析居民特征分析居民特征分析商业需求分析商业需求分析总体情况分析总体情况分析交通配套分析交通配套分析其他配套分析其他配套分析159客户群分析客户群分析对于商业街来说，其客户群主要有三类，分别是投资者、经营者和消费者。对项目客户群进行调查，多采用问卷调查的方式。针对不同类型的客户群，采取不同的调查方法，如针对投资者，可才用电话访谈法或小组访谈法；针对经营者，可在营业时间直接到经营者的商89、铺与经营者进行访谈交流；针对消费者，可以采用如何访问和街头拦截访问两种方式。160客户群分析客户群分析投资者投资意向分析投资者投资意向分析在投资建设之前，应告知投资者一些本项目的情况，并了解他们是否有投资意向，若意向强烈，则成功几率大。投资者投资目的分析投资者投资目的分析通过分析投资者的目的，有利于项目在宣传推广时抓住投资者的心理投资者考虑因素分析投资者考虑因素分析了解投资者的考虑因素，可以根据他们考虑的因素对症下药，有利于上铺的销售投资者分析161客户群分析客户群分析对经营着进行调查分析，与对投资者进行分析差别很大，对经营者分析，主要是分析其选址的要求、对面积的要求、租金接受范围和对本项目的90、一些看法。经营者分析周围住户分析可以采用直接到住户住处进行上门访问，分析其商业需求和消费特征。消费者分析项目周围住户分析项目周围住户分析当商业街的规模足够大，氛围足够旺是，也会吸引一定区域内的人来消费，所以应该把其他消费者包含在内。项目其他消费者分析项目其他消费者分析162项目竞争者分析：项目竞争者分析：竞竞争争者者直接竞争者直接竞争者（重点）（重点）间接竞争者间接竞争者项目竞争小区商业分析项目竞争商业道路分析项目竞争商场广场分析竞争者分析竞争者分析163分析内容分析内容描述描述要素要素竞争小区商业竞争小区商业开发商在开发时都会在小区内部或沿街开发一些商业作为配套，由于这种配套和社区商业街的目91、标消费者很接近，因此对社区商业街的影响也不容忽视。项目概况、优势、劣势、竞争商业道路竞争商业道路这里所指的道路包括两类：1.统一定位，统一经营管理的商业街。2.市政道路两侧的住宅底商，无统一定位，经营。概况、定位、规划、配套、价格、目标客群、租售状况竞争商场广场竞争商场广场虽然大型商场、广场与商业街是不同类型的商业地产，但他们有可能是商业界的竞争对手。基本情况、营销手法、广告策略项目竞争者分析的主要内容：项目竞争者分析的主要内容：竞争者分析竞争者分析164S描述对商业街优势进行分析时，应力求做到角度全面，补漏补缺。要素区位、商圈、成本、规模、交通、定位、产品、配套、现房W描述劣势分析时，其考虑92、的角度与分析商业街项目优势的角度类似。要素商圈、人流、消费、开发成本、规划、规模、周边环境、定位、消费习惯、其他O描述由于外界的一些因素变化而给本项目带来的机遇。要素投资环境利好、城市中心转移、市场空白、消费观念改变、其他T描述由于外界的一些因素变化而给本项目带来的不利因素。要素宏观政策、市场供应、竞争对手、其他SWOT分析分析165三三 社区商业街的策划研究社区商业街的策划研究项目市场分析项目市场分析分布类型分布类型人流动向规划人流动向规划商业街发展建议商业街发展建议项目定位项目定位规模定位规模定位市场定位市场定位主题定位主题定位业态组合定位业态组合定位租售定位租售定位价格定位价格定位铺位面93、积配比铺位面积配比业态分布特点业态分布特点投资环境环境投资环境环境区域商业分析区域商业分析自身情况分析自身情况分析客户群分析客户群分析SWOT分析分析竞争者分析竞争者分析166定位前的准备：定位前的准备：商业街定位一般遵循的三大原则三大原则：关联性：项目定位必须与项目所处的区位、商业环境、商业业态之间和谐统一，共生共荣。差异性：指项目定位必须差异于目前所处的商圈的商业业态，形成自己的特色。震撼性：在市场上要形成强大的冲击力，让市场，消费者认同这种定位，并乐意到此消费。项目定位项目定位167商业规模商业规模是确定社区商业街类型的基本要素之一，适中的商业规模才能有利于项目是确定社区商业街类型的基本94、要素之一，适中的商业规模才能有利于项目的整体发展。商业规模的大小在一定程度上决定着社区商业街的性质，一般社区商的整体发展。商业规模的大小在一定程度上决定着社区商业街的性质，一般社区商业的规模越大，人均商业面积越高，其商业的对外经营性质越强，呈现出成正比的业的规模越大，人均商业面积越高，其商业的对外经营性质越强，呈现出成正比的关系。关系。规模定位中主要考虑的因素有：规模定位中主要考虑的因素有：区域的商业市场容量；区域的商业市场容量；市场整体租售状况对项目规模的影响；市场整体租售状况对项目规模的影响；项目的商业属性（外向型、中间型或内向型）；项目的商业属性（外向型、中间型或内向型）；主力店的带动效95、应（一般主力店与其辐射区域面积比为主力店的带动效应（一般主力店与其辐射区域面积比为1：1.5）；）；竞争性项目对项目规模的影响；竞争性项目对项目规模的影响；市政规划对项目片区商业规模的影响；市政规划对项目片区商业规模的影响；项目自身条件对规模的影响等等。项目自身条件对规模的影响等等。规模定位规模定位168市场定位是前期定位策划的最重要定位之一，主要包括：市场定位是前期定位策划的最重要定位之一，主要包括：功能定位功能定位 按照商业所辐射的区域可分为外向型社区商业（服务半径在按照商业所辐射的区域可分为外向型社区商业（服务半径在1.52公里公里 范围内，常住人口不少于范围内，常住人口不少于10万人）96、中间型社区商业（服务半径在万人）、中间型社区商业（服务半径在1.5公公 里范围内）、内向型社区商业（在规划时仅考虑满足本社区的居民消费里范围内）、内向型社区商业（在规划时仅考虑满足本社区的居民消费 群）；群）；按照业态类型可分为：日常生活消费、社区配套、餐饮、休闲、娱乐等，但按照业态类型可分为：日常生活消费、社区配套、餐饮、休闲、娱乐等，但 社区商业中定位为专业市场的商业较少；社区商业中定位为专业市场的商业较少；档次定位（分为低档、中低档、中档、中高档、高档）；档次定位（分为低档、中低档、中档、中高档、高档）；名称建议（通常是综合项目所处区域、项目自身特点、开发商名称等来名称建议（通常是综合97、项目所处区域、项目自身特点、开发商名称等来 确定）。确定）。市场定位市场定位169商业的主题形象定位主要考虑的因素：商业的主题形象定位主要考虑的因素：住宅楼盘的整体风格；住宅楼盘的整体风格；项目片区的整体氛围；项目片区的整体氛围；主题营造的可实现性等；主题营造的可实现性等；主题形象定位主题形象定位170业态组合规划原则：业态组合规划原则：n 社区商业街的基本特性：社区商业街的基本特性：超市、餐饮和服务配套超市、餐饮和服务配套是社区商业是社区商业的三大基本业态；的三大基本业态；n 租金收益的最大化，位置较好的铺位优先考虑承租能力较高的业态；租金收益的最大化，位置较好的铺位优先考虑承租能力较高的业98、态；n 是否具有招商的可执行性，符合项目实际情况；是否具有招商的可执行性，符合项目实际情况；n 能否在项目目前条件下开业经营，培育商业氛围；能否在项目目前条件下开业经营，培育商业氛围；n 符合商铺建筑设计技术指标。符合商铺建筑设计技术指标。业态组合规划业态组合规划社区商业街的基础业态：社区商业街的基础业态：超市、餐饮、便利店、服务配套、美容、服饰精品、生活家居和休闲八超市、餐饮、便利店、服务配套、美容、服饰精品、生活家居和休闲八大类业态大类业态171租售定位原则：租售定位原则：p 市场租售态势对项目的影响（租售市场压力的大小）；市场租售态势对项目的影响（租售市场压力的大小）；p 开发商的意图：99、开发商的意图：若希望短期回笼资金，则建议尽可能的销售；若希望短期回笼资金，则建议尽可能的销售；若有条件长期经营并希望作为自有的品牌来打造，则建议以租为主；若有条件长期经营并希望作为自有的品牌来打造，则建议以租为主；若希望短期回笼资金，同时兼顾品牌的打造，则通常建议只售价值较若希望短期回笼资金，同时兼顾品牌的打造，则通常建议只售价值较高的街铺，而主力店及内铺只租。高的街铺，而主力店及内铺只租。p 项目的租售前景预判。项目的租售前景预判。租售定位租售定位172租金定位租金定位：通常是运用市场比较法进行定价，通过项目：通常是运用市场比较法进行定价，通过项目周边主要项目（相近或相类似的商业项目）的市场100、调研，周边主要项目（相近或相类似的商业项目）的市场调研，进行综合比较，主要比较的要素有：进行综合比较，主要比较的要素有：a、整体区位、整体区位 b、商业氛围、商业氛围c、人流量、人流量 d、主力店、主力店e、交通条件、交通条件 f、发展商实力、发展商实力g、规模主题、规模主题 h、升值前景、升值前景价格定位价格定位 1732.收益还原法收益还原法，通过租金的调研来推算售价。，通过租金的调研来推算售价。根据商业租金与投资回报率来确定售价，商业前期实际租金回报率一般为根据商业租金与投资回报率来确定售价，商业前期实际租金回报率一般为6：均价租金（均价租金（一年一年）/投资回报率；投资回报率；售价定位101、售价定位：目前主要有两种方法对售价进行定位，即目前主要有两种方法对售价进行定位，即市场比较法市场比较法和和收益还原收益还原法法1.市场比较法市场比较法同租金定位类似，综合比较上述几种因素进行分析，同租金定位类似，综合比较上述几种因素进行分析，价格定位价格定位 174项目市场分析项目市场分析分布类型分布类型人流动向规划人流动向规划商业街发展建议商业街发展建议项目定位项目定位规模定位规模定位市场定位市场定位三三 社区商业街的策划研究社区商业街的策划研究主题定位主题定位业态组合定位业态组合定位租售定位租售定位价格定位价格定位铺位面积配比铺位面积配比业态分布特点业态分布特点投资环境环境投资环境环境区域102、商业分析区域商业分析自身情况分析自身情况分析客户群分析客户群分析SWOT分析分析竞争者分析竞争者分析175业态分布特点业态分布特点 根据各业态的经营特点，对于位置的要求也不尽一致。从方便居民生活及合理根据各业态的经营特点，对于位置的要求也不尽一致。从方便居民生活及合理 分配资源的角度出发，应该要注意的基本原则有以下几点：分配资源的角度出发，应该要注意的基本原则有以下几点：在商业布点时，可优先考虑体现居民生活便利的业态，如超市、服务配在商业布点时，可优先考虑体现居民生活便利的业态，如超市、服务配套类和便利店等业态的位置，既方便社区及周边居民的消费，又兼顾龙头套类和便利店等业态的位置，既方便社区及103、周边居民的消费，又兼顾龙头商家对其它小商家的带动作用；商家对其它小商家的带动作用；餐饮等业态有噪音、卫生等问题，在规划业态时应避免影响到社区居民餐饮等业态有噪音、卫生等问题，在规划业态时应避免影响到社区居民的正常生活；的正常生活；对位置要求不高的业态可规划于相对较偏的位置，如装饰公司、美容一对位置要求不高的业态可规划于相对较偏的位置，如装饰公司、美容一般是以二楼为主要承租面积，但必须预留良好的展示面。般是以二楼为主要承租面积，但必须预留良好的展示面。176一层一层二层二层商业分布形式为环绕街铺型，展示面较宽。临莲花路展示效果最好，也是大型品牌主力商家分布最密集商业分布形式为环绕街铺型，展示面较104、宽。临莲花路展示效果最好，也是大型品牌主力商家分布最密集的区域，如麦当劳、肯德基、民润、小六汤包等。的区域，如麦当劳、肯德基、民润、小六汤包等。业态分布特点业态分布特点典型案例：万科金色家典型案例：万科金色家园177位于深圳福田区的东海坊东海坊是的大型高尚住宅社区。商业面积约7,000多。商业属性为中间型，分布形式为入口街铺型，餐饮是其配套商业最突出的特色，占总经营面积的比重大，并且经营种类较齐全，其分布也相对较合理，主要位于端口位置，符合餐饮经营特点要求。服务配套类业态如药店、冲印店、饼屋等均位于社区出入口附近，方便居民日常消费。业态分布特点业态分布特点典型案例：东海坊典型案例：东海坊178105、在社区商业街的人流动线中，一般存在人流的集散中心，目前主要表现为两种形式：人流焦点人流焦点和人流端点。人流端点。人流焦点人流焦点一般位于社区主出入口或商业的主力店，是人流的集散地，具有唯一性，一般情况下，人流焦点人流较密集，具有凝集人流的作用。人流端点人流端点一般位于社区出入口和商业的主力店，是拉动人流的关键，可以并存多个，有效地提升人流流动频率。人流动线规划人流动线规划179人流动线规划人流动线规划焦点型人流焦点型人流动线人流集散中心具有唯一性；能有效的聚集人流，对人流焦点附近的商铺价值提升明显；180人流动线规划人流动线规划端点型人流端点型人流动线人流集散中心为两个或多个；两端或多端拉动人106、流，增加人流频率，提升商业的整体价值。181 硬件规划设计如不合理，会导致合适的业态无法进驻，因此，硬件规划是社区商业能否良好经营的重要环节。每种业态对于硬件技术指标的要求都不一致，对于铺位面积的需求也各不相同，结合社区商业各业态面积需求，将铺位按面积区间分为“30以下、3180、81200、201500、501以上”五种面积区间。铺位面积配比铺位面积配比182铺位面积配比铺位面积配比183类型面积配比30以下318081200201500501以上内向型8.330.39.815.236.3中间型5.221.314.010.049.6外向型1.32.85.67.283.2三种类型商业的铺位面积107、比：从上表可以得出，当社区商业街的辐射面逐渐增加时，其小面积店铺比例逐渐下降，大面积店铺比例逐渐增加。铺位面积配比铺位面积配比1、定性研究u城市经济政策环境u区域规划状况u片区及本项目消费群特征分析（消费水平、消费习惯、消费群体构成）u片区内竞争项目基本状况u本项目发展状况2、定量研究u片区居住人口分析u片区内消费群体构成比例u自身项目及商业分布情况u竞争项目及商业情况分析商业案例分析锦里民俗休闲街，位于四川省成都市武侯祠旁，是成都市首座以传统川西古镇为建筑风格的休闲街区，囊括了旅游、美食、娱乐休闲、特色纪念品等各类商业元素，是一条在深厚民俗文化根基上营造出的休闲气氛的商业休闲街。成都锦里商业108、案例分析成都锦里锦里古街目前主要包括酒吧娱乐区、四川餐饮名小吃区、府第客栈区、特色旅游工艺品展销区等几大部分。锦里集旅游购物、休闲娱乐为一体，满足游客吃、住、行、游、购、娱的要求，集中展示和推广三国宴、四川名小吃、蜀锦、蜀绣、漆器、竹编工艺品、川酒、川茶、川戏、川中草药等，定期举行丰富多彩的民俗文化活动，再现蜀地民俗文化。锦里古街建筑形态以川西民俗为主，采用上住下商的模式，使游客充分体验四川民风民俗的独特魅力，对蜀汉文化和古成都风貌有更深入的了解。茶楼&戏台旅游景点特色工艺品风味小吃商业案例分析成都宽窄巷子商业案例分析成都宽窄巷子在具有鲜明地域特色和浓厚历史氛围的宽窄巷子各街区中，植入以文化为109、基石的商业元素，充分展示老成都生活精神，能切身感受老成都民俗生活场景，感受“最成都”街道街道宽巷子宽巷子窄巷子窄巷子井巷子井巷子功能定位功能定位“闲生活闲生活”区区以旅游休闲为主题以旅游休闲为主题“慢生活慢生活”区区以品牌商业为主题以品牌商业为主题“新生活新生活”区区以时尚年轻为主题以时尚年轻为主题业态业种业态业种以精品酒店、私房餐饮、特色民俗以精品酒店、私房餐饮、特色民俗餐饮、特色休闲茶馆、特色休闲酒餐饮、特色休闲茶馆、特色休闲酒馆、特色客栈、特色企业会所、馆、特色客栈、特色企业会所、SPA为主题的情景消费游憩区为主题的情景消费游憩区打造成以各国西餐、各地品牌餐饮、打造成以各国西餐、各地品牌110、餐饮、轻便餐饮、精品饰品、艺术休闲、特轻便餐饮、精品饰品、艺术休闲、特色文化主题店为主的精致生活品味区色文化主题店为主的精致生活品味区以酒吧、夜店、甜品店、婚庆、以酒吧、夜店、甜品店、婚庆、小型特色零售、轻便餐饮、创意小型特色零售、轻便餐饮、创意时尚为主题的时尚动感娱乐区时尚为主题的时尚动感娱乐区目标客群目标客群针对怀旧休闲客群针对怀旧休闲客群针对精品消费客群针对精品消费客群针对都市年轻人客群针对都市年轻人客群商业案例分析新天地商业街区上海标准里弄布局形式示意广场和主要交通轴线街巷入口广场景观轴线内部广场根据上海里弄改造的开放式商业街区“上海新天地”：大部分空间保留街巷空间的肌理，主要交通轴线111、，扩大道路尺度，并且以景观手法处理，沿主要交通轴线布置活动广场，增加场景变化的故事情趣。内部广场以居住为主的上海标准里弄布局形式：以住宅和最小化的街巷交通作为整体布局元素。上海新天地商业案例分析上海新天地新天地功能演进建筑元素石库门建筑群人文历史元素海派文化底蕴商业功能零售、餐饮、娱乐第一阶段:旧区改造的商业体邂逅上海体验上海爱上上海第三阶段:上海会客厅传统与现代的上海市井与时尚的上海中国与世界的上海第二阶段:“很上海的旅游景点”商业案例分析Solana有别于传统商业，是集购物、娱乐、休闲、旅游、文化于一身的一站式体验消费场所。Solana引领国际时尚潮流，倾心打造风靡全球的“Lifestyl112、eShoppingCenter”商业理念，为张扬个性的不同人群创造风格各异又相互融合的购物天堂与娱乐消费欢聚空间，在Solana，可以找到最宠爱自己的生活方式。Solana24小时营业，业态丰富多样，涵盖中心主力店、品牌名店、创意精品、中西特色餐饮、主题酒吧、咖啡厅、DISCO、SPA、KTV娱乐场、上流社交舞会及精品酒店等。北京蓝色港湾Solana商业案例分析SOLANA蓝色港湾国际商区时尚、新鲜且充满乐趣，不同的人群都可以在这里找到属于自己的Lifestyle，非常适合一家人前来消费，共享欢乐时光。SOLANA蓝色港湾国际商区享受新北京的地方。北京蓝色港湾Solana商业案例分析SOLAN113、A蓝色港湾国际商区将丰富业态与优美环境融合，在朝阳公园的广阔湖面和亮马河碧澈河水围绕之中，绽放出美丽丰姿。拥有精雕细琢的水景、花团锦簇的空中花园以及由300多棵树木构成SOLANA品牌森林，是都市水泥森林中的一处稀有风景。SOLANA蓝色港湾国际商区19栋2至3层的欧式建筑洋溢着浓郁的异域风情，按不同的功能划分为SOLANAMALL、儿童城、品牌街、亮马食街、左岸、中央广场等区域。涵盖了1000余个知名品牌，600多家零售名店，30多家餐饮美食，20多家临水酒吧以及传奇时代影城、全明星滑冰俱乐部、BHG精品超市等丰富的选择。北京蓝色港湾Solana商业案例分析南京1912：位于南京市长江路与太114、平北路交汇处，紧邻总统府，占地面积3万平方米，总建筑面4万平方米，期数共2期，车位数240余个，是目前南京唯一的集餐饮、娱乐、休闲、观光、聚会为一体，文化、品位于一身的时尚休闲商业区，且具有浓郁的民国风情特色。将浓郁的民国历史风味与时尚的结合，也就是历史与时尚的结合。建筑物本身所呈现的是文化，其中加入了商业的元素，经营的内容是时尚消费。它的主题是休闲、时尚，也有旅游功能。南京1912街区商业案例分析从图上分析，整个商业体是“L”型，其动线成井字或着田字型双动线，主动线围绕整个建筑群外部，次动线围绕整个建筑群内部，简单明了。项目本身的体量和规模较小（其中幢是原有的民国建筑，最高的只有三层楼，大多115、数建筑是两层楼甚至是平房），没有复杂性可言。南京1912街区商业案例分析南京1912由17幢民国风格建筑及“共和”、“博爱”、“新世纪”、“太平”4个街心广场组成，占地3万多平方米的一期工程的建筑面积仅为2.3万平方米，其中5幢是原有的民国建筑，最高的只有三层楼，大多数建筑是两层楼甚至是平房。这片青灰色与砖红色相间的建筑群（色系风格以青灰色为主），风格古朴精巧，错落有致地呈形环绕“总统府”，南京1912的建筑和外观设计充分体现了民国时期的特点，也结合了现代时尚元素。它是一个中西合璧、时尚互融、文化精彩的休闲消费场所，集餐饮、休闲、娱乐为一体的综合性时尚休闲街区。南京1912街区商业案例小结成功116、的特色商业案例启示居住人口带动商业p商业辐射区域内的居住人口，是启动伊始不可或缺的重要助力，能够带动区域商业市场的整体发展。商住空间垂直设置p上述案例一些采用“居家式商业”，集商铺，住家于一体的TOWNHUSE，下层以商业功能为主，上层以办公/居住功能为主，“关门是小家，开门是商家”商住比例明确划分p上述各案例对项目内商住比例划分各有不同基本商住比例在1/3至2/3之间。地域主题建筑展示p以极具当地特色的建筑风格，最大化的集中展现本地的经济文化特色。四、项目商业定位1、规模定位商业规模是确定社区商业类型的基本要素之一，适中的商业规模才能有利于项目的整体发展。商业规模的大小在一定程度上决定着社区117、商业的性质，一般情况下，社区商业的规模越大，人均商业面积越高，其商业的对外经营性质越强，呈现出成正比的关系。规模定位中主要考虑的因素有：u市政规划对项目片区商业规模的影响u竞争性项目对项目规模的影响（商铺租售经营情况、商业业态）u项目商业体量，人均商业面积；u项目的商业属性（外向型、中间型或内向型）u项目商业物业条件对规模定位的影响。内向服务型内向服务型外向服务型外向服务型偏外向服务型偏外向服务型社区配套为主,区域配套为辅，满足生活配套的商业区域配套、社区配套并重，满足生活休闲、娱乐的配套社区配套为主满足家庭装修、生活用品的商业家政服务、家居饰品便利店、面包房。中型超市、银行、药品店、快餐店、118、洗衣店、美容。中西餐厅、大型超市、休闲俱乐部、服装店、化妆品等。2、功能定位社区商业是属地型商业，基本功能是满足社区居民的购物需求、服务需求、休闲娱乐需求。根据项目发展规率，确立社区商业功能定位。3、业态定位业态定位也是社区商业项目事前引导性规划的重要内容之一。外向型社区商业和内向服务型社区商业的业态配置有着很大程度的差异。当前，社区商业已经从原始的配套型物业转变为一种新的“外向型”市场形态，并且业已形成了自己相对独立的市场空间，所以今后社区商业社区商业的业态应以超市、文化、餐饮、娱乐、休闲、医院等为一体的综合性商业的业态应以超市、文化、餐饮、娱乐、休闲、医院等为一体的综合性商业为主。为主。4119、主题形象定位商业的主题形象定位主要考虑的因素：1、住宅楼盘的整体风格；2、项目片区的整体氛围；3、主题营造的可实现性；4、项目的商业属性；u一些个性鲜明、有特色的社区商业中心或社区商业街正倍受众多消费者青睐。因此，把社区商业作为树立或者提升品牌的宣传工具，规划营造独具个性特色的风格。u 社区商业的开发应该遵循社区商业的开发应该遵循“商业服从整个社区的大盘原则商业服从整个社区的大盘原则”，首先要，首先要 考虑的就是如何更好地提升整个社区的综合价值及居民生活素质。考虑的就是如何更好地提升整个社区的综合价值及居民生活素质。其次才是社区商业自身价值的最大化。其次才是社区商业自身价值的最大化。5、价格120、定位u 项目整体价格策略 制定合理的商铺价格体系能够有利于推动项目的成功推广，在竞争 激烈，消费者日渐理性的市场情况下，必须冷静的进行价格体系的 制定。u 整体价格制定原则：贴近市场的承受力：在制定价格表时，必须保持项目不同区位之间的商铺的价格均好 性，在商铺规划时，保持地段价值和价格基本吻合。商铺价格制订原则：一般情况下，除了商家购买之外，个人购铺都是以个体铺位为单位。由于不同的铺位，面积，位置的不同，对购买者来说，其经营、收 益也将有其不同。因此，可遵循三大原则，五项参照值进行评估。u 三大原则：（用于估算各物业价格系数）原则原则1 1：有效人流的多少（社区人流、区域人流）；：有效人流的多121、少（社区人流、区域人流）；原则原则2 2：注目率的高低（物业昭示性）；：注目率的高低（物业昭示性）；原则原则3 3：物业平面及空间结构（宽深比、产权面积大小、层高）。：物业平面及空间结构（宽深比、产权面积大小、层高）。u 五项参照值：（用于修正各物业价格系数）以成熟商业区为参照值：比邻成熟商业区的铺位，要比较远离成熟商业区的价以成熟商业区为参照值：比邻成熟商业区的铺位，要比较远离成熟商业区的价 格更高；格更高；以街道为参照值：临街的铺位要比非临街（含室内）的价格高；以街道为参照值：临街的铺位要比非临街（含室内）的价格高；以主力店为参照值：四周的铺位要比稍远的价格更高；以主力店为参照值：四周的铺122、位要比稍远的价格更高；以主入口为参照值：愈临近主入口，价格更高；反之，则价格较低；以主入口为参照值：愈临近主入口，价格更高；反之，则价格较低；以主干道为参照值：临近主干道的商铺要比临近非主干道的价格更高。以主干道为参照值：临近主干道的商铺要比临近非主干道的价格更高。5.1、市场定价法比较系数测算比较楼盘区域人气毗邻社区规模：30%社区人气、规模、档次：30%昭示性、门头及门面可视性：20%平面空间结构、面积、宽深比、层高、实用率：20%综合5.2、市场定价法均价测算 比较楼盘价格低值价格高值中间价比较系数比较价权重系数权重基价权重离散度5.3、市场定价法租价测算比较楼盘价格低值价格高值中间价比123、较系数比较价权重系数权重基价权重离散度房地产房地产E网网5.4、租售比定价法均价测算比较楼盘租价售价租售比权重系数权重租售比五、社区商业规划社区商业的建筑规划设计社区商业的建筑规划设计（一）社区商业的规模规划（一）社区商业的规模规划n社区商业地产的开发必须遵从社区商业的规律，必须社区商业地产的开发必须遵从社区商业的规律，必须量化规模规划。量化规模规划。n当前社区商业开发有失度的苗头，追求商业面积最大当前社区商业开发有失度的苗头，追求商业面积最大化的问题比较严重。一些社区项目商业规模偏大，导化的问题比较严重。一些社区项目商业规模偏大，导致社区商业招商难甚至长期空置。由于社区商铺价值致社区商业招商124、难甚至长期空置。由于社区商铺价值高于住宅价格多倍，开发商为了追求利润最大化，尽高于住宅价格多倍，开发商为了追求利润最大化，尽可能地划分街铺销售，如深圳宝安中心区就出现了社可能地划分街铺销售，如深圳宝安中心区就出现了社区开发逢街必划铺的现象，有的甚至临着小区地下停区开发逢街必划铺的现象，有的甚至临着小区地下停车出入口、车行道也规划街铺，这种做法使得社区商车出入口、车行道也规划街铺，这种做法使得社区商铺开发过量，也大大降低了商铺的价值。铺开发过量，也大大降低了商铺的价值。社区商业的规模规划社区商业的规模规划规划依据：规划依据：根根据商务局的根根据商务局的社区商业评价规范之二社区商业评价规范之二(新125、建社区新建社区)的总体要求的的总体要求的第一条第一条“大型社区人均商业用地面积不小于大型社区人均商业用地面积不小于0.90.9平方米，中型社区人平方米，中型社区人均商业用地面积不小于均商业用地面积不小于0.70.7平方米平方米”，社区商业要以社区实际消费需，社区商业要以社区实际消费需求量来适度规划，超过了这个度，就会使社区商业价值降低。求量来适度规划，超过了这个度，就会使社区商业价值降低。（二）社区型商业的三种开发模式（二）社区型商业的三种开发模式（二）社区型商业的三种开发模式（二）社区型商业的三种开发模式模式一：社区型商业中心模式一：社区型商业中心n典型建筑构成：集中式商场商业街模式典型建筑126、构成：集中式商场商业街模式n业态组合：超市商业街业态组合：超市商业街 社区型百货商业街社区型百货商业街 超市百货商业街超市百货商业街n典型案例：典型案例：深圳福田中港城、珠海仁恒星园等深圳福田中港城、珠海仁恒星园等 典型社区商业中心的业态构成说明典型社区商业中心的业态构成说明社区型商业的三种开发模式社区型商业的三种开发模式社区型商业的三种开发模式社区型商业的三种开发模式模式二：社区次主力店组合型模式二：社区次主力店组合型典型建筑特征：小型集中式商业典型建筑特征：小型集中式商业+商业街商业街业态组合：小超市业态组合：小超市+次主力店（餐饮、健身、美容、图书、电器）次主力店（餐饮、健身、美容、图书127、电器）+街区街区深圳政府大型住宅区彩田村配套商业中心。以民润市场小超市，配合有健身、美容等商业形态。深圳南山80万平米星海名城社区，引进两家小型超市作为次主力店，分布在不同的街区等。社区型商业的三种开发模式社区型商业的三种开发模式社区型商业的三种开发模式社区型商业的三种开发模式模式三、纯商业街模式模式三、纯商业街模式典型建筑特征：单层或者双层的商业街。可能是住宅的裙楼，也可典型建筑特征：单层或者双层的商业街。可能是住宅的裙楼，也可 能是独立建筑。能是独立建筑。业态组合：种类型的社区商业独立经营，餐饮类、休闲类、服务类、业态组合：种类型的社区商业独立经营，餐饮类、休闲类、服务类、服装饰品类、维128、修类、便利店等，没有主力店引入。服装饰品类、维修类、便利店等，没有主力店引入。案例：深圳福田案例：深圳福田 建设新家园商业街，珠海仁恒星园商业街等建设新家园商业街，珠海仁恒星园商业街等（三）社区商业的多种布局模式（三）社区商业的多种布局模式 通常有以下几种布局：通常有以下几种布局：1 1、社区多组团，商业街多组团布局模式。、社区多组团，商业街多组团布局模式。2 2、社区大围合，商业街大围合布局模式。、社区大围合，商业街大围合布局模式。3 3：社区组团与商业组团分别集中布局模式：社区组团与商业组团分别集中布局模式（四）社区商业主力店、次主力店、街铺的面积规划。（四）社区商业主力店、次主力店、街铺129、的面积规划。1 1、超市百货主力店面积、超市百货主力店面积 一般标准超市规模达到6000-10000平方米，单层面积一般在3000平米以上，家乐福、沃尔玛等国际超市要求单层面积较高，沃尔玛要求单层面积达一万平米。2 2、次主力店面积次主力店面积 次主力店包括品牌连锁餐饮、健身中心、美容中心等，如一般连锁快餐肯德基、麦当劳的面积要求在300-500平米之间。3 3、街铺面积、街铺面积街铺通常情况下以经营社区便利为主，其是快餐店、美容美发店经营面积较大，一般在100平米左右，而面包坊、冲晒店、药店经营面积较小。社区商业主力店、次主力店、街铺的面积规划社区商业主力店、次主力店、街铺的面积规划说明:在130、社区商业规划中，有些开发商为了追求商铺销售面积最大化，尽可能把社区商铺进深做深、面积做大，动辄单铺面积就超过一百平方米以上，殊不知大面积的铺位不太适合社区商业经营，除了餐饮、美容等业态外，更多的社区便利店只需要四五十平方米。有些社区商业中心的街铺每年租金递增率十分有限，其主要原因就是铺位面积大，商户经营成本高，导致单位租金难以成长。最佳比例：进深控制在10米左右，面宽一般在3.5米-4米，单铺面积一般在40-50平米。（五）社区商业如何规划好商业与住宅的关系（五）社区商业如何规划好商业与住宅的关系通常情况下社区规划设计重住宅轻商场的现象比较严重，导致商场空间难用。发展商与规划设计单位在设计方面131、为保证住宅的户型、朝向等，对裙楼商场的空间破坏性较大。主要体现在：1、住宅核心筒的摆放位置不当，导致商场整体开放式格局被割裂，有的不得不结合核心筒设计“回”字型动线。2、住宅因为柱网比较密集、不规则，使得商场空间十分难用。3、住宅的消防梯、电梯设置不当，造成商业死角的存在。4、在商场的外部，比如住宅大堂的布置破坏了外部商业街的连续性，地下停车场的出入口和小区车道，使得室外商业街的商业气氛荡然无存等等。虽然住宅与底商在设计规划上的冲突较大，但若在项目建筑规划设计之初充分重视的话，仍可以在很大程度上降低底商对住宅影响，寻求到二者价值的平衡点，让鱼和熊掌能够兼得。参考解决办法：参考解决办法：方式一、132、转换层设计，将住宅和商铺独立化。方式一、转换层设计，将住宅和商铺独立化。为充分保证住宅、商铺的设计要求，转换层不失为一种可以两者兼顾的设计方向。例如：底商三层，在第四层设计一层转换层，以此作为住宅的分户层，同时将第四层的平台建成空中花园，同样可以进行绿化等环境景观的设计，既创造了住宅的销售卖点，又能够解决住宅对商铺的影响。方式二、寻求住宅住户大堂、消防等配套设施位置的平衡。方式二、寻求住宅住户大堂、消防等配套设施位置的平衡。住宅的消防、采光、通风要求较多，住户大堂、消防楼梯、地下车库出入口等相关硬性配套设施，都会对商场形成一定的负面影响，这些设施应该尽可能往建筑物四周、地段偏离主街道的地方进行133、设置，柱网结构方面可以局部的通过梁作为过渡，保证绝大部分区域商场柱网结构布局的合理性。（六）社区商业的骑楼、雨棚、广告位、空调位等规（六）社区商业的骑楼、雨棚、广告位、空调位等规划。划。总结：总结：1、骑楼设计整体外观大方稳重，品质感较强，广告牌的设置比较协调。2、雨棚式商业街采用统一加装的金属玻璃雨棚，美观实用，既能遮挡风雨，又不影响铺位的光线。3、统一设置了广告位，大广告位设在外走廊的顶部，小广告位设在店面门楣上。整体感觉整齐协调，又实现了很好的广告展示效果。4、空调位置如果设立外带栅格的统一空调位，将会更加美观。四、四、社区商业的配套规划社区商业的配套规划社区商业的配套规划社区商业的配套134、规划 （一）关于超市、百货主力店配套规划必要条件。（一）关于超市、百货主力店配套规划必要条件。社区商业超市等主力店租赁的洽谈过程中，除卖场空间有着诸多不适合的情况之外，在配套方面也有一些不足。如超市必须的理货区方面、熟食区的烟道方面，商场的前期设计未考虑或者考虑得不够，尤其是超市通常使用的平步式自动扶梯，其跨度远远超过踏步式自动扶梯，有的商场受空间限制，想改都改不了。再如百货商场没有规划中庭、停车位规划不足等，都或多或少影响了商铺的使用。思考问题：思考问题：主力店规划之前不能确定租赁关系，规划设计难以度身定做。尽管目前出现了“订单式商业地产”模式，但主力店在项目规划之初不能确定，依然是项目明确135、规划的障碍所在。国内的超市百货对于规划中的商业项目，基本没有签意向协议的习惯，缺少像沃尔玛、家乐福等国际商业品牌的远期战略规划。面对这一现实，开发商更应该让策划公司提前介入，通过周密的市场调研和分析，了解商城最适合做什么，再与对应的商家沟通，了解其物业需求条件、规模、布局、配套等需求，这样即使主力店未引进，后遗症也会控制得很小。社区商业的配套规划社区商业的配套规划社区商业的配套规划社区商业的配套规划（二）关于社区街铺配套设施（二）关于社区街铺配套设施 社区商铺的硬件配套也必须关注，如餐厅、美容美发、汽车维修等对水、电、天然气、排污、消防等硬件配套都有相关的要求，一旦达不到标准，不但影响租金，还136、会引发纠纷。如经营餐饮店的商铺，排污、防噪音等硬件配套不符合要求，进驻的商家就得自己另外解决硬件配套问题，增加经营成本，这样降低租金就成了商家进驻的条件。若不改造强行经营，油烟、污水、噪声等势必会影响到居民的正常生活，遭到业主的投诉。社区商业的配套规划社区商业的配套规划社区商业的配套规划社区商业的配套规划（三）重视社区餐饮业配套规划（三）重视社区餐饮业配套规划 1 1、社区餐饮业的聚客效应、社区餐饮业的聚客效应 经过统计发现，社区商业在餐饮消费方面有着很大的发展空间，一项调查显示，社区居民对社区商业配套的餐饮服务需求人数占总调查人数的41.1%。从深圳社区商业情况来看，目前最旺的地方是社区超级137、市场，第二旺的地方就是餐饮店，无论是连锁快餐面点王、肯德基，还是风味餐厅漓江又一轩、大型餐饮西湖春天，大都是高朋满座，生意兴隆，跟社区超级市场一样，为社区商业带来了旺盛的人气。一般情况下，一座五六千平方米的社区超市，日人流量在万人次左右，而一间三四百平方米的品牌连锁快餐厅，日人流量可达千人。尤其是节假日，在人口密集的居民区，基本上都会出现餐厅排队等座的现象。社区商业的配套规划社区商业的配套规划社区商业的配套规划社区商业的配套规划 当然，社区餐饮如果规划不好，则会带来业主们的反对。因此，如何做好社区餐饮的规划：1、首先，社区餐饮要控制好规模。在深圳今年出台的商业网点规划中，其中餐饮网点规划提出要138、“限制大型餐饮网点入驻社区”。社区商业进驻大型餐饮网点，将可能超过环保卫生等相关配套设施的承载能力，造成过多的油烟、污水、噪声等污染。所以在设计规划餐饮业态时尽量解决消防、油烟、污水、噪声等问题。2、其次考虑引进非大量油烟的餐饮店、引进多大规模的餐饮店。社区商业的配套规划社区商业的配套规划社区商业的配套规划社区商业的配套规划（四）停车位规划（四）停车位规划1 1、外向型商业街区的人口流动性较大，停车位需求也比较大，设置足够的停车位，有利于提升生意机会，如大型超市、食街等对车位要求都较高。外向型街区有时还需要提供地下停车位。2、内向型商业街区是以本社区的居民为消费主体的，因此不需设置太大面积的临139、时停车带，甚至不需要设置停车位，因为这些停车位时常会成为居民停车场所，长时间的停留阻碍了商业街的交通，破坏了商业街气氛。按商业街平面形态可分为：商业街设计商业街设计 要点：要点：传统传统“一一”字型字型街道街道+广场广场“一一”字型字型树型树型环型环型广场发散广场发散L型型闭合型闭合型优点：购物流线简单商铺具有均好性均好性，不易产生死角美国某商业街区缺点：1.沿街面呆板，缺乏趣味性呆板，缺乏趣味性2.店铺可展示面较少动线设计传统“一”字型优点：1.购物流线简单流线简单2.商铺具有均好性，不易产生死角均好性，不易产生死角3.通过广场与街道的收放设计增强行进序列感，引导停驻行进序列感，引导停驻缺点140、：1.总体上依然欠缺趣味设计要点：1.通过直线变曲线或折线的方式增加商铺展示面2.通常于直线两端设置主要出入口，以保证简单流线的引导旧金山渔人码头动线设计街道+广场“一”字型优点：1.店铺可展示面多展示面多2.副街可以呈现多变的风格与情趣多变的风格与情趣缺点：1.流线复杂迂回，可选择性太多选择性太多2.副街相似度高，极易造成迷失感迷失感3.副街远端铺位人气较低远端铺位人气较低设计要点：1.副街不宜过多，且不宜太长2.副街宜呈现不同的建筑形态，或设置商业地标，以增加其辩识度北京三里屯商业中心动线设计树形优点：1.店铺可展示面较多展示面较多缺点：1.1.部分铺位人气较低部分铺位人气较低2.流线存在141、选择复杂性选择复杂性3.3.2-42-4层商业只有依赖餐饮层商业只有依赖餐饮设计要点：1.环形边长不宜过长2.套环不宜过多上海大宁国际动线设计环形优点：1.广场具有聚拢人气聚拢人气的作用，可进行多种娱乐文化活动2.副街可以呈现多变的风格与情趣缺点：1.流线迂回迂回，可选择性较多2.副街远端铺位人气较低远端铺位人气较低设计要点：1.副街不宜过长上海大拇指广场动线设计节点放大（广场）L型优点：1.曲线型流线一眼看不穿看不穿，增加期待感期待感和游走的趣味性趣味性2.若能把广场插入其中，更能留人驻足留人驻足缺点：1.少量商铺会出现异型平面异型平面设计要点：1.可多考虑加入广场广场、放大节点放大节点空间142、，或加入出口入出口，避免单调或让人感觉是死胡同动线设计曲线型The Gateway_Salt Lake City动线设计闭合型_内部自行“闭合”动线设计闭合型_群体“闭合”青岛大拇指广场概念方案设计a.垂直与水平交通互不干扰b.洋流理论通过连廊形成交通环流动线设计闭合型_“购物流线简单化”b.折线店铺设计增加商业撞击面青岛大拇指广场概念方案设计布局设计商业界面的设计商业场所的商铺如何分割，对其今后的销售和经营能否成功有着非常重要的影响。为了达到商铺分割的有效、合理，必须遵循一定的原则进行。商铺分割的原则结合商铺推广的主题功能来进行分割。不同性质的商业种类，对分割有不同的要求，这是前提。因此商业143、项目的商业主题定位是必须考虑的内容。分割出的商铺，要符合业主经营、使用的要求。分割出的道路，要符合消费者的购物习惯、购物心理和走路习惯。这句话包含两层意思：第一，所有人性化所要求的人流通路设计必须要有；第二，所有不符合人性化所要求的人流通路设计必须去除。这两点对于商铺的销售有非常重要的意义。在满足消防要求的前提下，尽可能的充分利用有效空间面积，所有可有可无的空余面积都应该利用起来作为商铺，尽量减少和压缩辅助功能区的面积。这是提高使用率，降低公摊比例的唯一有效途径。1、主题的原则商铺的分割，必须遵循主题的原则。即结合商铺推广的主题功能来进行分割。不同性质的商业种类，对分割有不同的要求，这是前提。144、因此商业项目的商业主题定位是必须考虑的内容。例如，如果项目将来的定位是以服装、音像业为主，则那些进深与开间之比大于 4：1 的商铺销售不会有太大困难，因为经营服装、音像业不需要太宽的门面，而商铺的后部又可以用来存货。可是如果项目将来的主要商业定位是以餐饮、零售业为主，则几乎可以肯定目前存在的那些进深与开间之比大于 4：1 的商铺将会因为餐饮、零售业主考虑到不适合自己将来经营或者出租而拒绝购买，因为这些种类的商业要求必须有较宽的门面，而很深的进深对它们几乎没有什么用处。因此，商铺的分割必须结合功能主题来进行。2、人性化的原则商铺的分割，必须遵循人性化的原则。也就是说，分割出的商铺，要符合业主经营145、使用的要求。分割出的道路，要符合消费者的购物习惯、购物心理和走路习惯。这句话包含两层意思：第一，所有人性化所要求的人流通路设计必须要有；第二，所有不符合人性化所要求的人流通路设计必须去除。这两点对于商铺的销售有非常重要的意义。商业场所内部的步行系统设计是用以调节和分配人流量的重要和有效手段。如果按人性化所要求的人流通路没有，必然会影响部分商铺的人流量，给销售和经营带来困难。而如果不符合人性化所要求的人流通路的存在，又会造成面积上的极大浪费，因为通路的唯一作用就是用来走路，不会产生经济上的效益。3、科学利用的原则商铺的分割，必须遵循科学利用的原则。即在满足消防要求的前提下，尽可能的充分利用有效146、空间面积，所有可有可无的空余面积都应该利用起来作为商铺，尽量减少和压缩辅助功能区的面积。这是提高使用率，降低公摊比例的唯一有效途径。辅助功能区，是指在商业场所中那些必须具备，而又不能用来当作商铺销售创造利润的面积。例如楼梯、道路、厕所、休闲空地、设备间、绿化、停车场都属于辅助功能区范围。综合两种类型人流动线的分析，规划人流动线应主要注意以下几点：u 规划人流动线应简单易达，增强商业的便利性；u 人流焦点或人流端点尽量临主要道路设置，对外展示面良好，利于导入外部人流；u 人流焦点应设置于商业的中心位置，均匀的拉动人流；人流端点的设 置应考虑能否引导人流经过尽可能多的商业；u 人流动线设计以直线为147、主，在人流视野范围内的商铺，具有较高租金价值，同时适当勾勒弧线，体现层次感及节奏，增加人流动线的变化；u 人流动线规划中，可结合具体情况设置具有衔接过渡的中庭等设施，一方面使人流的动线较灵活，同时也起到很好的凝聚人气的作用，提升部分商铺的商业价值。4、景观规划社区商业街的景观规划必不可少，不仅可以改善社区居民的购物环境，而且好的景观规划还能彰显社区商业街的个性差异，提升社区商业街所在小区的品质与品牌。5、交通配套规划 车位规划是社区商业街的重点规划之一。首先要考虑的是按照小区社区商业的体量及客流承载量来确定相应个数，其次是根据社区商业物业的整体规划布局来确定车位的合理位置。车位规划对外向型社区148、商业更为重要。6、功能区规划 在社区商业街，不但商铺的功能需要有明确的划分，而且前坪广场也需要有明确的划分，以实现社区商业的现代化的统一经营管理。如餐饮区、购物区、户外休息区，停车区等服务功能区域。7、商铺设计规划 社区商业商铺面积的规划设计要充分考虑市场对商铺面积的要求，便于客户根据自己资金状况和投资计划确定所需购买的面积，为业主提供更多选择。因此，在以中小商铺为主的同时，针对大投资商的大面积商铺的需要，规划配置一定量的大面积商铺。每种业态对于硬件技术指标的要求都不一致，对于铺位面积的需求也各不相同，结合社区商业各业态面积需求，将铺位按面积区间分为“30以下、3180、81200、20150149、0、501以上”五种面积区间。7.1、商铺面积规划：类型面积配比30以下318081200201500501以上内向型8.330.39.815.236.3中间型5.221.314.010.049.6外向型1.32.85.67.283.2类型个数配比30以下318081200201500501以上内向型33.655.05.53.72.1中间型27.551.813.63.83.2外向型32.529.719.510.28.1三种类型商业的铺位个数比：三种类型商业的铺位面积比：7.2、进深配比类别类别区间区间开间开间3m以下3m6m6m9m9m18m18m以上进深进深3m以下3m6m6m9m9m15m150、15m18m18m以上开间区间开间区间比例比例3m以下13.2%3m6m51.2%6m9m26.9%9m18m4.0%18m以上4.8%合计100.0%进深区间进深区间比例比例3m以下4.5%3m6m29.0%6m9m30.8%9m15m30.1%15m18m1.6%18m以上4.0%合计100.0%社区商业的开间/进深主要在以下几个区间：7.3、商铺设计 商铺的内部设计主要是指层高、间隔、楼梯、预留排水管位、光纤电缆接口等的确定。在设计时，要充分的考虑到经营者的实用性，方便性。商铺的外部设计风格要与项目风格完全一致，而且要考虑到经营时的商业昭示性，利用率。8、业态组合规划 社区商业业态组合规151、划分为必备性业态和指导性业态。必备性业态是指满足居民日常基本生活需求的消费，指导性业态是指满足居民多样化、个性化生活的消费。超市、餐饮、便利店、服务配套、美容SPA、服饰精品、生活家居和休闲（健身会所、中西餐厅、咖啡厅）八大类业态构成了社区商业的基础业态。u租金收益的最大化，位置较好的铺位优先考虑承租能力较高的业态；u是否具有招商的可执行性，符合项目实际情况；u能否在项目目前条件下开业经营，培育商业氛围；u符合商铺建筑设计技术指标。业态组合规划的关健六、招商策略 第一第一：产业配套性，作为小区的基础配套之一，为住宅产品提供支撑和服务是社区商业的基本功能之一。第二：第二：日常便利性，俗话“一步近152、，两步远”,由于居民生活的“便利性趋近”与“日常性重复”的特点，导致社区商业主要以满足社区居民的日常性与便利性需求为主。这也解释了为什么具备上述特点的标准超市和生鲜超市热衷于进社区的原因。第三：第三：服务亲和性，与社区的就近性及商业交易的频繁性，使得社区商业更容易成为社区居民愿意亲近的一员，从而体现出其服务的亲和性。第四：第四：赢利长期性，社区存在与发展的稳定性，使得社区商业比较不容易受到市政等各方面的因素影响，因而在发展上，其盈利期更为持久。第五：第五：盈利稳定性，前述特点使得社区商业在社区逐步成熟与稳定后，盈利相应的也具有一定的稳定性。需求需求的相对多样性和整体性，这是由社区居民所决定的，153、其需求不仅包括了对商品的需求，还有对服务的需求；既有对生活的基本需求，又表现为对吃、穿、用及健身、娱乐的要求。可以说，社区商业在日常性需求方面表现得既相对全面，又形成一个整体的需求链。社区商业社区商业的主要功能体现在日常性的购物、休闲、餐饮、综合服务等几个方面，其中在业态配置的主次安排上，如果社区性商业辐射性不强，一般可做如下区分：第一，主要应配置超市、便利店、生活类专业专卖店、菜市场、餐饮、生活服务等。第二，适当设置大型综合超市、文化娱乐设施和专业专卖店（二）餐饮店是指即时加工制作、商品销售和服务性劳动等手段，向消费者提供饮料、食品、菜肴、消费场所和设备的经营单位。包括各种酒家、酒楼、饭店、154、饭馆、餐馆、面馆、早餐店、糕点店、咖啡店、休闲吧、酒吧、烧烤店等。（三）超市、大型超市超市是开架售货，集中收款，满足社区消费者日常生活需要的零售业态。根据商品结构不同，可分为食品超市和综合超市。（四）便利店满足顾客便利性需求为主要目的的零售业态。（五）食杂店是以香烟、酒、饮料、休闲食品为主，独立传统的无明显品牌形象的零售业态。（六）维修店是指社区内配备的家电维修、自行车摩托车修理、汽车维修服务、修鞋、配钥匙等店铺。（七）洗染店从事洗衣、烫衣、染色、织补以及皮革衣物的清洗、上光等服务项目的经营单位。（八）美容美发店美发：根据宾客头型、脸型、发质和要求，为其设计、剪修、制作发型，提供肩部以上按摩及155、其相关服务。美容：根据宾客的面型、皮肤特点和要求，运用多种美容技术、器械和化妆品，为其提供真皮层以上的护肤美容、化妆美容及其相关服务。（九）旧货废弃物回收站是指社区内配置的收取居民废品的单位。（十）家庭服务是指提供家庭钟点工、家政服务、家庭护理等服务的机构。（十一）书店、音像店是指社区内配置的经营书籍、音像制品的经营单位。（十二）照相馆运用照相机、传统感光材料、存储卡和灯光设备，在室内外拍摄人物、风光、广告等景象，并通过后期加工等技法，来塑造可视画面形象，以及运用彩照扩印设备、彩色相纸、冲洗药液、打印等从事冲卷、扩印、放大彩色和黑白照片的经营单位和机构。商业广场筹建工作指引商业广场筹建工作指引156、(参考版参考版)如何做好步行街商业业态规划商业建筑设计具体要求室内商业步行街：1、室内商业步行街的组成室内商业步行街由步行街和沿街设置的精品店、餐饮店以及中庭等共同构成。2、室内商业步行街的业态基本组合原则：室内商业步行街的具体业态招商以及业态规划由集团商业管理公司结合项目以及招商情况进行，其业态的基本组合原则为：若为三层室内步行街，其第三层的业态规划以餐饮业态为主，重点布置具有当地餐饮美食文化特色的餐饮业态，尤其是重油烟餐饮业态。以减少其对一、二层的影响，并尽量高空排放。根据具体情况室内步行街的中庭附近、以及其他层的端部等部位可布置轻油烟的餐饮、快餐、咖啡、冷饮等餐饮业态。3、室内步行街的形157、态分类：由于用地条件、形状、大小的不同，室内步行街也可分为不同的形态：一字型：商业建筑设计具体要求一字型：折线型：折线型：商业建筑设计具体要求交叉型：折线型：折线型：商业建筑设计具体要求交叉型：一、商业业态分类及面积占比n步行街的商业业态分为服装服饰、餐饮、生活配套服务三类。n三个业态的面积占比大致为：餐饮面积占比40%-60%；服装服饰面积占比20%30%；生活配套服务面积占比20%-25%。四、各楼层的基本商业定位及规划n一层规划为：品牌服装服饰旗舰店、连锁知名餐饮、生活配套服务（银行、药店、数码产品等）；n二层规划为：个性特色服装服饰、休闲餐饮、生活配套服务（家居用品、儿童用品、美容美发158、儿童早教等）；n三层规划为：中式正餐、西式快餐、地方特色餐饮、风味小吃、休闲水吧等。五、商业业态规划的基本原则1、统一性原则：根据消费者的不同购买能力和消费习惯，在同一个楼层，品牌档次或面对的消费群应保持统一的定位。2、递减原则：从低楼层到高楼层，商品档次和定位从高向低逐级递减。3、租金原则：从低楼层到高楼层，业态上从承担租金能力较高的零售业态向承担租金能力较低的生活配套服务和餐饮业态转变。4、关联性原则：要考虑业态与业态之间的相互关联性，使客流形成互动，达到共享的目的。六、商业业态规划的特殊技巧1、为带动二层的人流和经营，一层的服装服饰旗舰店及国际知名锁划餐饮可采取一拖二的形式规化布局，形159、成一、二层的互动。2、步行街二、三层的端头位置一般会成为死角区域。因此，在规划时应以中型知名餐饮或目的性消费很强的品牌店为主。3、步行街中厅处是步行街形象展示的重要区域，应规划为知名服装品牌店或咖啡等休闲餐饮为主。七、业态规划注意要点1、考虑到商家的持续经营能力问题，珠宝、男正装、儿童、家居、内衣等小业种在布局时，应有多个品牌集合，形成消费环境。否则必须是品牌知名度高或商品特色突出的品牌店。2、建筑规模在2万平方米以下的步行街里，咖啡、中式快餐等不宜数量太多，以最多1-2家为原则；规模在2万平方米以上的步行街也要适当控制咖啡和中式快餐的占比。八、步行街与主力店的关联性在进行步行街商业业态规划布160、局时，还要考虑步行街商铺和周边主力店的关联性，应尽量保持消费群的一致性，形成客流的共享。九、建筑设计规划要点n步行街三层多是以餐饮为主，餐饮经营有延时服务的问题，因此在进行规划时要考虑通往室外的独立通道。n餐饮业态的比例在步行街中一般会在40%-60%之间，因此货梯、干湿垃圾房的数量要设置合理，位置设置应靠近货梯，有利于商家使用的便捷性。九、建筑设计规划要点n步行街与各主力店的通道应规划在步行街入口处到步行街中厅之间的位置，不宜设置在步行街入口处。设置在步行街入口处，一是根本不会对主力店起到带动客流的作用；二是减少了步行街的优质商铺数量，降低了租金收益；三是会影响二、三楼的客流动线，形成死角。161、n根据商业业态规划的特点，一、三楼的商铺多数以餐饮和知名服装品牌店为主，因此可适当规划的大一些。单铺面积150平方米左右，商铺深度12米15米；二楼的商铺以个性、特色服装或家居用品为主，商铺应规划的适当小一些，单铺面积6080平方米，商铺深度812米。十、建筑结构规划设计原则应将百货、超市、影院、电玩等集客能力较强的主力店规划在步行街的两侧或端头的地方，将主力店围绕步行街的周围，使步行街真正成为核心和纽带。招商工作主要原则289PART招商的基本原则与案例290业态比例分配原则统一形象原则同业差异异业互补原则招商期租金优惠原则多元经营方式原则主力店招商先行原则统一服务及信息化管理原则招商七项基162、本原则招商的基本原则与案例291招商的基本原则与案例/业态比例分配原则基本原则一：业态比例分配原则基本原则一：业态比例分配原则 内在因素内在因素：根据建筑格局、经营规划确定业态分配比例：根据建筑格局、经营规划确定业态分配比例 外在因素外在因素：市场环境竞争状况292招商的基本原则与案例/业态比例分配原则正佳广场业态分配比例华南MALL业态分配比例293基本原则二：统一形象原则基本原则二：统一形象原则 商场需要拥有明确经营主题商场需要拥有明确经营主题&巨大创造力品牌巨大创造力品牌 招入商家应适应商场经营主题，与商场整体形象相符招入商家应适应商场经营主题，与商场整体形象相符招商的基本原则与案例/统163、一形象原则294基本原则三：同业差异异业互补原则基本原则三：同业差异异业互补原则 同业差异：同业差异：招商中不能在一个有限空间内盲目招入多家同一类型商家招商中不能在一个有限空间内盲目招入多家同一类型商家 异业互补：异业互补：在招商中体现互补性原则，满足顾客消费的选择在招商中体现互补性原则，满足顾客消费的选择权权招商的基本原则与案例/同业差异异业互补原则295基本原则四：多元经营方式原则基本原则四：多元经营方式原则 商业物业经营方式：自营、联营、租赁商业物业经营方式：自营、联营、租赁 采取多种经营方式能提高利润率，同时符合精细化管理要求采取多种经营方式能提高利润率，同时符合精细化管理要求招商的基164、本原则与案例/多元经营方式原则296菲律宾SM集团自营品牌模式典范招商的基本原则与案例/多元经营方式原则SMSuperMall的标准单体商场在15至20万平方米，其中自营的面积超过60%SM自营店的构成SMsupermarket大卖场SMHomemart家品SM服装SMToykingdom玩具大卖场SMStationery文具SM百货公司SMAppliace家电SMCineax影城成本优势招商优势推广优势建设优势收益优势自营商场的优势体现297基本原则五：主力店招商先行原则基本原则五：主力店招商先行原则 主力店是商场的核心，制造人流和形成吸引力的核心原点主力店是商场的核心，制造人流和形成吸引力165、的核心原点 先进行主力店的招商能使招商工作更富成效先进行主力店的招商能使招商工作更富成效招商的基本原则与案例/主力店招商先行原则298基本原则六：招商期间租金优惠原则基本原则六：招商期间租金优惠原则 新开业期间采取优惠租金，吸引租户，将商场做新开业期间采取优惠租金，吸引租户，将商场做旺旺 商场经营成型后根据运营状态适当稳步调整租金商场经营成型后根据运营状态适当稳步调整租金招商的基本原则与案例/招商期间租金优惠原则299基本原则七：统一服务及信息化管理原则基本原则七：统一服务及信息化管理原则 统一服务包括商户结算、营销服务、信息系统支持服务等各方面统一服务包括商户结算、营销服务、信息系统支持服务166、等各方面 进行信息化管理能为广大商户提供丰富顾客、市场及经营信进行信息化管理能为广大商户提供丰富顾客、市场及经营信息息招商的基本原则与案例/统一服务及信息化管理原则统一的商户结算统一的营销服务统一的信息系统支持服务统一的培训服务统一的卖场布置指导服务统一的行政事务管理服务统一的物业管理服务统一的服务内容When？招商的时机选择Where?招商的地点选择How?招商的方式选择招商招商工作3W法则/招商的时机选择301WhenWhen？招商的时机选择？招商的时机选择战略时机：社会经济发展、交通地理变更等一系列重大事件发展过程中，商场的招商能有效利用一切有利的因素，使其与商场招商联系起来，进而转化为167、租金招商的强大力量，使招商工作取得重大成就的一种机会选择。战术时机：从商场经营、开业、招商进展的角度来考虑招商工作的实际可操作性。利用生意的淡忘季、竞争对手的状况以及对周边商家招商的难易程度等方面，利用时间的有利因素对商场进行招商。招商工作3W法则/招商的时机选择30211月至明年1月9、10月6至8月生意清淡生意开始抬头生意时淡时旺黄金季，生意高峰5月2至4月生意高峰延续期招商工作3W法则/招商的时机选择一般经营商家生意的月度分布一般经营商家生意的月度分布303Where?Where?招商的地点选择招商的地点选择招商工作3W法则/招商的地点选择现场招商异地招商同城招商304招商工作3W法则/168、招商的地点选择同城招商的原因现场招商人流量较少，难以取得满意的招商效果同城招商的条件选择人流量更大的招商资源，更集中的地点进行招商同城招商的优势商户具有较高的区域认同感，招商容易获得成功同城招商的劣势所招商户品牌与本城其他商城存在同质化竞争的现象同城招商的综合分析评价305商场面积太大现场及同城招商都难以填满商业面积，需要进行异地招商招商要求较高为形成差异化经营优势并与同城商品及品牌形成区域，进行异地招商形成优势竞争无法在本地展开良好的招商工作，迫于经营压力进行异地招商本地招商遇到抵制太大异地招商的三种动机异地招商的三种动机招商工作3W法则/招商的地点选择306How?How?招商的方式选择招169、商的方式选择招商工作3W法则/招商的方式选择2345集中性高效能招商：会场招商针对性低成本招商：直接走访招商高投入大范围招商：广告招商资源性小范围招商：人际关系招商示范性长期性招商：样板市场招商1307决策机构管理机构执行机构信息机构招商团队架构招商团队架构招商团队组建模式/招商团队架构招商过程中各项重要决策的制定者，招商制度的制定者和招商团队的设计者。对招商工作统一指导、部署、协调和监督的部门对各项工作进行细化，执行到位的部门专门收集、整理、筛选招商信息，建立信息网络和信息库的部门308招商团队要求及组成招商团队要求及组成招商团队组建模式/招商团队要求及组成招商总监招商总监助理招商策划主管招170、商小组招商信息搜集及合同管理主管309例：购物中心招商标准招商团队执行保障招商团队执行保障招商标准招商标准招商团队组建模式/招商团队执行保障/招商标准经营商品是否符合商场的经营主题商品品牌价值是否与商场的整体形象一致商户的租赁面积是否与楼层经营规划吻合商品的经营模式是否能促进其他商品的经营利润模式是否使其具备足够的租金支付能力310招商团队执行保障招商团队执行保障招商审批程序招商审批程序招商团队组建模式/招商团队执行保障/招商审批程序不重复招商择优招商申报在先招商审批程序原则招商审批程序流程311招商人员的制度考核与奖励招商人员的制度考核与奖励招商团队组建模式/招商人员的制度考核与奖励 外出招171、商期间每日汇报制度外出招商期间每日汇报制度 信息反馈计分考核制度信息反馈计分考核制度 招商日记制度招商日记制度 招商首问责任制招商首问责任制312招商人员业绩考核原则招商人员业绩考核原则招商团队组建模式/招商人员业绩考核原则所谓业绩考核，就是指对招商人员的提成及奖金与招商业绩相挂钩。根据实际工作需要，对招商人员实行双重考核，分别以月度、季度或年度为单位，对招商人员的硬指标和软指标进行双重考核。绩效考核硬指标软指标当月完成的招商项目和实际招商金额已完成的招商项目总量和累计招商金额招商人员月度工作重点完成的质量招商人员跟进工作的质量和效率313招商费用控制招商费用控制招商团队组建模式/招商费用控制172、招商费用控制的原则招商任务指标分解到人，成本分解到人关键性招商集中使用，避免零打碎敲重点保障优秀招商人才的工资待遇和奖励管理重视客户营销和关系营销，费用安排上予以倾斜以品牌商家或大商家增强巩固小商家及投资者信心。总体思路：1、社区商业各业态需求特点主出入口/主干道1层/2层1,000-5,000社区标超社区标超位置要求不高，可移动弹性较强1层1040其他其他不要求靠近社区主出入口，虽配套性质明显，但单体购买频率不高1层1020冲印店冲印店靠近主出入口，离居住区域较近1层1020干洗店干洗店新兴社区门店数量较多，有一定过渡业态性质，租金承受能力较高，通常位置较优越1层30100地产中介地产中介属173、于新兴社区的过渡业态，位置上要求不高，楼层位于 1、2层皆可1层/2层100-200生活家居生活家居一般处于社区商业街中间位置，单体购买频率较高1层3060饼屋（蛋糕店）饼屋（蛋糕店）靠近主出入口，离居住区域较近1层50-200便利店便利店主力承租面积通常位于2层，具体位置上无特殊要求，但要有一个较好的展示面1层/2层500-1,000休闲类休闲类主力承租面积通常位于2层，具体位置上无特殊要求1层/2层美发：50-100 美容：200-1,000美容美容/美发美发偏好社区商业街两端位置，临主干道1层/2层快餐类：100500；西餐咖啡：200800 中式酒楼：1,000-3,000餐饮餐饮主出174、入口1层100-500便利超市便利超市主干道/主出入口1-3层6,00015,000综合超市综合超市位置位置经营楼层经营楼层经营面积（）经营面积（）业态业态指标指标主出入口/主干道1层/2层1,000-5,000社区标超社区标超位置要求不高，可移动弹性较强1层1040其他其他不要求靠近社区主出入口，虽配套性质明显，但单体购买频率不高1层1020冲印店冲印店靠近主出入口，离居住区域较近1层1020干洗店干洗店新兴社区门店数量较多，有一定过渡业态性质，租金承受能力较高，通常位置较优越1层30100地产中介地产中介属于新兴社区的过渡业态，位置上要求不高，楼层位于 1、2层皆可1层/2层100-200175、生活家居生活家居一般处于社区商业街中间位置，单体购买频率较高1层3060饼屋（蛋糕店）饼屋（蛋糕店）靠近主出入口，离居住区域较近1层50-200便利店便利店主力承租面积通常位于2层，具体位置上无特殊要求，但要有一个较好的展示面1层/2层500-1,000休闲类休闲类主力承租面积通常位于2层，具体位置上无特殊要求1层/2层美发：50-100 美容：200-1,000美容美容/美发美发偏好社区商业街两端位置，临主干道1层/2层快餐类：100500；西餐咖啡：200800 中式酒楼：1,000-3,000餐饮餐饮主出入口1层100-500便利超市便利超市主干道/主出入口3层3,00010,000综合176、超市综合超市位置位置经营楼层经营楼层经营面积（）经营面积（）业态业态指标指标在商业主题、业态、商业功能基本确定的情况下，招商范围应该控制在社区服务的范畴内，要以与功能定位相关连的商业业态，作为招商的重要前题与目标。主店力：中西餐厅（如金牛角王、老树咖啡、绿茵阁）、休闲（女子舍宾、SPA）、中型超市（千惠、华银旺和）、大型网吧、健身中心。次主力店：品牌连锁：蛋糕（罗莎、马里奥）、生活家居（多喜爱、梦洁、富丽真金、药店（养天和药店、金沙药房、九芝堂药房）、洗衣店。品牌专卖：母婴用品、儿童用品，体育专卖等。小商家：汽车清洁美容、家电维修等。2、招商范围及业态品牌控制3.1、采用差异化销售，避免同业竞177、争在销售或租赁中应采用“差别销售租赁”，避免同业竞争，才有可能避免收益下降3、招商策略 市场培育也即放水养鱼，就是以合适的租金吸引目标商家入场，经过一定的培育期后，商业氛围成熟，经营业绩增长，租金上升，物业升值，实现多赢的结果。有了这样的“池塘”，发展商就可以根据业主的消费能力与消费特点，进行定点、定向招商，确定同类业态原则上只允许2-3家，从而避免恶性竞争，并对经营者的品牌、商铺外装修风格有一定要求。同时为保证这一规划的实现，对于年度优质商家，将按销售合同返利商铺总价的4%作为奖金，按60万100万元间左右计算，优质商家的投资者将获得2.4万-4万元的奖励。3.2、“放水养鱼”法3.3、关注178、“主力店”和“品牌店”效应 对于大社区商业，尤其是社区特色街来说，“主力店”和“品牌店”效应明显。商铺品牌店是否进入社区是投资者很重要的参考因素：一是品牌客户对商铺的选择有严格的商圈评估标准和计算方法；其二知名的品牌客户其本身就具备聚客能力，会影响商圈的形成，加快社区商业的招商进程。3.4、控制招商节奏确定招商对象：社区商业的招商应从核心主力店开始启动，按照“核心主力店-次主力店-品牌专卖店-小型商家”这样一个顺序来进行，用核心主力店来带动次主力店和中小商家。锁定目标客户群，有效地传递信息：社区商铺营销日趋理性，针对性地锁定目标客户群体，进行有效的信息传递。居民关注社区发展的同时，对社区服务，179、居住环境，文化娱乐，医疗卫生等均提出更高层次的需求。招商战线不宜太长：社区商业项目和住宅项目销售不同，商业项目要一气呵成，招商时间不宜过长，因为商业项目是统一开售的，一旦入伙，就容易出现节点，要乘人气最旺时期，一气呵成，至少冲到80%-90%，这样才能够保证人气的持续，使后期的招商更为顺利。招商基本完成后，就要规划好统一的商铺开业时间。社区商业与其它商业一样，在选择开业时间上也较为讲究，切忌开业时间不统一，以至造成一边营业，一边装修的局面。因此，在开业时间上尽量选择同一天。3.5、选择好开业时间381万科城概况万科城位于深圳龙岗稼先路以南、贝尔路以北、坂雪岗大道华为百草园以西、石龙路以东。物业180、类型普通住宅、别墅建筑类别多层、小高层、高层占地面积397883.5平方米建筑面积437670平方米住宅面积398050平方米商业面积30000平方米覆盖率30%容积率1.1停车位4200建筑设计美国Sandy babckck设计事务所景观设计美国BGA景观设计事务所开发商深圳市万科房地产有限公司商业策划深圳美格行商业地产382万科城风情步行街社区LIVINGMALL美食世界娱乐风情走廊一楼时尚百货二、三楼超市组合社区配套社区配套风情娱乐休闲街区健身汽车配饰万科城风情步行街位于万科城的西南部，定位为社定位为社区区LIVING MALLLIVING MALL，即“全生活广场”是集文化、度假、休闲181、娱乐、购物等多功能为一体的综合性街区综合性街区商业建筑面积万平方米，一期2.2万平方米，餐饮占到1.1万平方米；二期0.8万平方米383目标消费群定位圈定商业配套消费圈核心商圈次级商圈辐射商圈核心商圈消费人群（核心商圈消费人群（1.5km内）内）约约15万人万人华华为为工工业业园园、新新天天下下集集团团等等3万万人高科技精英；人高科技精英；万万科科城城、日日辉辉台台等等近近2万万高高收收入入特区新移民；特区新移民；岗岗头头村村、马马蹄蹄山山村村、坂坂田田村村等等近近1万富裕居民；万富裕居民；其他消费人群其他消费人群9万人。万人。次级商圈消费人群（次级商圈消费人群（3km内）内）约约30万人万182、人龙龙坂坂卫卫星星城城近近几几年年超超过过300万万平平方方米米住住宅宅开开发发量量及及周周边边大大量量消消费费人人口口，加加上上坂坂雪雪岗岗工工业业园园近近400多多家高科技企业家高科技企业辐射商圈消费人群（车程辐射商圈消费人群（车程20分钟分钟内）内）龙龙坂坂卫卫星星城城及及周周边边福福田田中中心心区区、龙龙华华、布布吉吉、观观澜澜等等过过百百万万的的消消费人口费人口384业态定位三大主题，三种风情国际美食坊国际美食坊打造深圳最著名的中西美食街打造深圳最著名的中西美食街主力商务酒楼主力中餐酒楼中餐风味餐厅海外及休闲餐饮快餐类酒吧及咖啡茶艺建筑面积（m2）约2000约2800约2500约13183、00约800约1600商户要求著名粤式海鲜商务连锁酒楼粤、川、湘、扬、京、西北、东北等各大菜系知名连锁酒楼各大菜系知名连锁风味餐厅日本料理、韩国料理、西班牙餐厅、意大利餐厅、法国餐厅、拉丁风味餐厅、印度餐厅、印尼餐厅等中式快餐、西式快餐等咖啡厅、各类酒吧、茶艺、书吧等等385业态定位三大主题，三种风情时尚购物中心时尚购物中心风情街区，体验式购物风情街区，体验式购物时尚购物中心总面积为2万平方米，具有现代商业布局的特色，通过“街、铺、景”等多角度多方面的建筑景观，又注入西班牙和地中海风情，使整个商业街演变成为一个集购物、休闲、游玩于一体的风情街区。主题购物业态分为二种类型：日常购物：社区超市，具184、备生活必需品特色购物：西班牙风情的购物走廊，针对周围高收入人群386业态定位三大主题，三种风情娱乐休闲广场娱乐休闲广场12200平方米的开放式城市广场平方米的开放式城市广场12200平方米的文化广场，为消费者提供巨大的逗留场所，为商家带来潜在客人，也为商家促销提供了场所。业态有茶馆、酒吧等。针对周围IT精英、高档住宅业主、私人老板、白领阶层387规划全街铺的规划布局建筑规划的核心思想建筑规划的核心思想街铺和底商街铺和底商建筑风格建筑风格双首层，参考美国洛杉双首层，参考美国洛杉矶矶Fashion Island购物中心设计理购物中心设计理念念分割自由分割自由有有2层、层、3层、半地下层、半地下等；185、铺位最小等；铺位最小12m2,最大的最大的2900m2商铺层高商铺层高 4.85.8米，使商铺更显米，使商铺更显宽敞、通透宽敞、通透多数商铺实用率超过多数商铺实用率超过90%，性价比，性价比提高提高388经营策略特色连锁、品牌经营大事记2004年年11月月20日日，万万科科和和华华润润万万家家、丹丹桂桂轩轩正正式式签签署署协协议议，进进驻万科城驻万科城截截至至2005年年5月月份份，出出租租商商铺铺80%2005年年6月月11日日，正正式式开开盘盘发发售售余余 下下 的的 20商商 铺铺，面面 积积 150、200m2，主主力力商商铺铺价价格格7080万万元元租金水平最贵：最贵：110元元/m186、2，如丹桂轩等，如丹桂轩等较便宜：较便宜：6070元元/m2华润超市丹桂轩中国银行KFCKOSMO咖啡舞鹤日本料理EITIE（爱特爱）时装名店三春晖书店自然美美容院逍遥养生堂小白兔干洗科达冲印主要客户389招商推广策略整合传播，活动造势u举办深圳独一无二的西班牙风情节u招商推广策招商推广策略略u利用广场举办促销活动，不断造势u组织营销推广，系统化媒体组合u泛社区活动总动员u创办“万科城风情步行街”消费专刊u先招商后发售策略，确保长远利益u专业经营管理公司统一经营管理390风情商业街运作时间表20052005年万科城年万科城 风情步行街运作时间表风情步行街运作时间表3 3月月2222日日深圳首席187、深圳首席LIVING MALLLIVING MALL进驻商家，在报业大厦进驻商家，在报业大厦2 2楼，楼，中国商业联合会购物中心授予万科城中国商业联合会购物中心授予万科城“中国社区中国社区LIVING MALLLIVING MALL示范工程示范工程”的招牌。的招牌。4 4月月2 2日日万科城万科城 风情步行街诚意登记风情步行街诚意登记4 4月中月中深圳著名商铺研讨会深圳著名商铺研讨会4 4月底月底登记买铺客人超过登记买铺客人超过800800（铺位总数量是（铺位总数量是180180多）多）5 5月月1 1日日万科城万科城2 2期开盘期开盘6 6月月1111日日万科城万科城 风情步行街开盘风情步行188、街开盘7 7月份月份预计入伙预计入伙1010月份月份万科城万科城 风情步行街各商家开业风情步行街各商家开业七、销售策略【一一一一】使用功能不同，价值体系不同使用功能不同，价值体系不同住宅居住功能，容易判断。商铺投资功能，难于判断。因此商铺的营销更注重投资价值体系的构建。商业项目的价值体系可通过项目定位即项目核心价值点的整合来构建，主要从区位、主题定位、交通、升值前景、商业形态、发展商品牌、消费群七个方面分析项目价值点。项目核心价值点整合要以1-2个核心价格点为主，其它价值点为辅；信息直接，容易判断；具有极强的冲击力【二二二二】目标客户群差异对营销的要求不同目标客户群差异对营销的要求不同住宅必需189、品，客户层面广，持续关注度高。商铺投资品，客户层面窄，持续关注度低。因此商铺的营销更注重集中引爆，一气呵成。首先要在短期内成为市场热点。推广要集中紧凑、诉求要清晰、现场要营造商业氛围、广告元素单刀直入，直接明了，投资信息明确。其次要有足够客户量积累。准入门槛一定不能太高（认筹金不能太高，保证蓄客量）。保持价格的神秘感（认筹期间只公布大的价格区间，不做细分）。小范围价格试水，测试客户价格接受度。与住宅客户不同，商铺投资客户量有限，再生性不强，多数为在现场气氛带动下的冲动购买，所以，保证蓄客量是营销的关键。营销营销策划思路如何？策划思路如何？营销思路营销思路 在对可售货源和开发运营节点进行综合分析190、的基础上，结合政府调控对于在对可售货源和开发运营节点进行综合分析的基础上，结合政府调控对于在对可售货源和开发运营节点进行综合分析的基础上，结合政府调控对于在对可售货源和开发运营节点进行综合分析的基础上，结合政府调控对于商业地产发展契机，商业地产发展契机，商业地产发展契机，商业地产发展契机，以商铺销售为中心以商铺销售为中心以商铺销售为中心以商铺销售为中心高频次、密集推货高频次、密集推货高频次、密集推货高频次、密集推货确保广场开业前货量全部推出确保广场开业前货量全部推出确保广场开业前货量全部推出确保广场开业前货量全部推出为了更好的保持项目在市场上的高调形象，并结合开发运营进程，逐步有序的提升销售为191、了更好的保持项目在市场上的高调形象，并结合开发运营进程，逐步有序的提升销售为了更好的保持项目在市场上的高调形象，并结合开发运营进程，逐步有序的提升销售为了更好的保持项目在市场上的高调形象，并结合开发运营进程，逐步有序的提升销售热度，遵循实现利润最大化的销售原则，在后续的商铺销售上，提出了热度，遵循实现利润最大化的销售原则，在后续的商铺销售上，提出了热度，遵循实现利润最大化的销售原则，在后续的商铺销售上，提出了热度，遵循实现利润最大化的销售原则，在后续的商铺销售上，提出了“两个通过两个通过两个通过两个通过”的推的推的推的推货策略：货策略：货策略：货策略：pp通过主力店入驻利好信息促进新货销售通过192、主力店入驻利好信息促进新货销售通过主力店入驻利好信息促进新货销售通过主力店入驻利好信息促进新货销售pp通过新货推售吸引市场关注，集聚人气，通过新货推售吸引市场关注，集聚人气，通过新货推售吸引市场关注，集聚人气，通过新货推售吸引市场关注，集聚人气，带动余货消化带动余货消化带动余货消化带动余货消化推货策略推货策略推货策略推货策略全网覆盖，立体传播全网覆盖，立体传播全网覆盖，立体传播全网覆盖，立体传播l l线上整合线上整合线上整合线上整合 整合线上媒体渠道，加大对低成本、高覆盖率媒介利用整合线上媒体渠道，加大对低成本、高覆盖率媒介利用整合线上媒体渠道，加大对低成本、高覆盖率媒介利用整合线上媒体渠道，193、加大对低成本、高覆盖率媒介利用l l线下整合线下整合线下整合线下整合优化现场包装，使项目自身成为最具说服力的媒体优化现场包装，使项目自身成为最具说服力的媒体优化现场包装，使项目自身成为最具说服力的媒体优化现场包装，使项目自身成为最具说服力的媒体小众营销，针对目标客户群登门小众营销，针对目标客户群登门小众营销，针对目标客户群登门小众营销，针对目标客户群登门“一对一一对一一对一一对一”深访深访深访深访 借助广场活动提高现场人气借助广场活动提高现场人气借助广场活动提高现场人气借助广场活动提高现场人气 事件营销，制造话题吸引社会媒体的主动关注事件营销，制造话题吸引社会媒体的主动关注事件营销，制造话题吸194、引社会媒体的主动关注事件营销，制造话题吸引社会媒体的主动关注+媒介策略媒介策略uu为有效控制媒介成本，提高媒介推广的效果，首先应控制媒介类型，其次要在媒体选为有效控制媒介成本，提高媒介推广的效果，首先应控制媒介类型，其次要在媒体选为有效控制媒介成本，提高媒介推广的效果，首先应控制媒介类型，其次要在媒体选为有效控制媒介成本，提高媒介推广的效果，首先应控制媒介类型，其次要在媒体选择时明确重要、次要媒体。择时明确重要、次要媒体。择时明确重要、次要媒体。择时明确重要、次要媒体。uu适当减少大众媒体的投放量，将预算更多安排在营销事件、分众媒介上。根据成交客适当减少大众媒体的投放量，将预算更多安排在营销事195、件、分众媒介上。根据成交客适当减少大众媒体的投放量，将预算更多安排在营销事件、分众媒介上。根据成交客适当减少大众媒体的投放量，将预算更多安排在营销事件、分众媒介上。根据成交客户梳理结果，选择成本较小、针对性强的分众媒体，提高媒介推广的效果。户梳理结果，选择成本较小、针对性强的分众媒体，提高媒介推广的效果。户梳理结果，选择成本较小、针对性强的分众媒体，提高媒介推广的效果。户梳理结果，选择成本较小、针对性强的分众媒体，提高媒介推广的效果。20122012年项目媒体选择原则年项目媒体选择原则线上媒体资源整合线上媒体资源整合线上媒体资源整合线上媒体资源整合线上媒体资源整合线上媒体资源整合线上媒体资源整196、合线上媒体资源整合大众媒体选择户外大众媒体选择户外大众媒体选择户外大众媒体选择户外选择依据：所在区域是否符合目标范围；租赁期限是否灵活高炮、楼顶广告牌：高速出口、市府广场或火车站前广场大众媒体选择互联网大众媒体选择互联网选择依据：当地房地产网站影响力及点击率，根据主动查找的特性选择。选择对象：房产信息网、搜房网为主，其他网络为辅采买技巧：全年、普通广告的价格折让标准，要求升级到首页的第一通栏或顶部大通栏位置。大众媒体选择及采买技巧报纸大众媒体选择及采买技巧报纸大众媒体选择及采买技巧报纸大众媒体选择及采买技巧报纸选择依据：广告到达率高，阅读群范围广选择对象：当地晚报为主，半岛晚报等为辅，其他报纸197、阶段性适量投放采买技巧：版式规格应多样，报眉、竖8通、半版、小全版、整版、跨版等规格的组合使用将降低媒介成本。因报广成本较大，应强化主要、次要媒体的投放周期，避免成本的超标。媒体效果分析媒体效果分析大众媒介选用：报纸、户外、现场包装、互联网、公交车身、广播大众媒介选用：报纸、户外、现场包装、互联网、公交车身、广播报纸报纸作为房地产媒介的主渠道应选用应选用户外大牌户外大牌对于区域传播有长效、作用直接的好处，利于项目形象传播及立势，为大盘、高档盘普遍选用的媒介；应选用应选用互联网互联网互联网区别于其它大众媒体的被动接受信息，它便于受众的主动获取；应选用应选用现场包装现场包装现场包装为客户入场，直观198、展示项目品质第一印象，为房产媒介主渠道应选用应选用公交车身公交车身具有受众量大、接触率高、视觉冲击力强、展示时间长、流动性强的特点。车身广告可以随时接触到不同消费层面的消费人群应选用应选用电视覆盖面较之报纸广告广泛，受众面也很广泛，而且动态的画面给人的印象也较为深刻，有利于楼盘形象推广可阶段选用广播广播受众群为出租车司机、乘客以及有车一族，为项目目标受众应选用应选用杂志：有权威的本地品牌杂志；应放弃大众媒介类型的选择大众媒介类型的选择大众媒介类型的选择大众媒介类型的选择线上媒体资源整合线上媒体资源整合线上媒体资源整合线上媒体资源整合短信息短信息针对性强，价格便宜应选用应选用楼宇电视目标受众档次199、较高可阶段选用公交移动电视目标受众档次相对偏低应放弃商业信函作为国际通用的直效传播形式，应统筹选定目标名址方可有目标的执行；谨慎选用DM作为方兴未艾的分众媒介形式，通过区域直投提高信息到达的准确度及速度，更新信息虽不方便，但适合品牌推广可阶段选用跨街横幅跨街横幅区域选择针对性较强，可根据成交客户梳理情况，针对目标客户集中区域针对性投放应选用应选用出租车广告出租车广告出租车为城市流动性最强的媒体，且投放成本较低，选择投放可在短期内使项目广告遍布全市应选用应选用公交站牌目标受众群档次偏低，形象展示效果差应放弃小区布告牌信息传达具有针对性，更新信息较之方便，应充分调查位置并保证信息获取的方便性。可阶200、段选用分众媒介类型的选择分众媒介类型的选择分众媒介类型的选择分众媒介类型的选择分众媒介选用：短信息、跨街横幅、出租车广告分众媒介选用：短信息、跨街横幅、出租车广告 直效传播直效传播客户短信群发客户短信群发跨街横幅跨街横幅立体化传播立体化传播出租车广告出租车广告户外广告户外广告现场包装现场包装网络网络报纸媒体的组合报纸媒体的组合形成客户网络资源形成客户网络资源形成目标客户的定向传播形成目标客户的定向传播广播广播公交车身、电梯间框架公交车身、电梯间框架线上媒体资源整合线上媒体资源整合线上媒体资源整合线上媒体资源整合线上媒体资源整合线上媒体资源整合线上媒体资源整合线上媒体资源整合活动目的：活动目的：201、通过针对项目目标客户群体集中区域，进行销售通过针对项目目标客户群体集中区域，进行销售“一对一一对一”深度访问模式，加深目标客户对深度访问模式，加深目标客户对于项目认知深度；于项目认知深度；通过目标客户坊间传播，形成项目口碑宣传。通过目标客户坊间传播，形成项目口碑宣传。活动时间：活动时间：20122012年年 月月 日日-月月 日日活动地点：活动地点：主流建材、家居、服装、汽车等专业市场主流建材、家居、服装、汽车等专业市场活动对象：活动对象：专业市场经营户专业市场经营户高度的高度的高度的高度的专业形象专业形象专业形象专业形象良好的良好的良好的良好的企业信誉企业信誉企业信誉企业信誉品牌人文为竞争核202、心产品价值为竞争核心概念风情路线为竞争核心产品价值为竞争核心项目走中高端路线的捷径，迅速找到适合项目的客户群体，品牌的竞争是无法复制的竞争。通过产品价值包括项目的配套、园林、户型等吸引客户眼球。提出一种新的居住概念和风情来提升楼盘的档次，赋予其一个鲜活的气质。通过高品质低价位迅速占领市场份额，但整体品质感和影响力较弱。价值传播价值传播价值传播价值传播目标客群关注点目标客群关注点目标客群关注点目标客群关注点投资回报投资回报投资回报投资回报项目目标客群项目目标客群项目目标客群项目目标客群投资客投资客投资客投资客投资回报支撑投资回报支撑投资回报支撑投资回报支撑投资价值投资价值投资价值投资价值推广传播203、方向思考推广传播方向思考 2012 2012年，政府对于住宅调控力度加大，限购令、银行信贷政策、物业税以年，政府对于住宅调控力度加大，限购令、银行信贷政策、物业税以及利率调整等使得住宅楼盘客户群被大大压缩，股市不景气、通货膨胀影响及利率调整等使得住宅楼盘客户群被大大压缩，股市不景气、通货膨胀影响使得市场热钱迫切需要寻找新的投资出路。大体量商业盘，正面临着前所未使得市场热钱迫切需要寻找新的投资出路。大体量商业盘，正面临着前所未有的销售契机有的销售契机，推广方向推广方向将以落实投资，更深层次强化财富投资诉求，与消将以落实投资，更深层次强化财富投资诉求，与消费者建立记忆度，认知度以及链接彼此的价值观204、为主导方向费者建立记忆度，认知度以及链接彼此的价值观为主导方向。强化财富投资诉求强化财富投资诉求强化财富投资诉求强化财富投资诉求品牌人文为竞争核心产品价值为竞争核心概念风情路线为竞争核心产品价值为竞争核心项目走中高端路线的捷径，迅速找到适合项目的客户群体，品牌的竞争是无法复制的竞争。通过产品价值包括项目的配套、园林、户型等吸引客户眼球。提出一种新的居住概念和风情来提升楼盘的档次，赋予其一个鲜活的气质。通过高品质低价位迅速占领市场份额，但整体品质感和影响力较弱。上市路演上市路演 销售模式 目前商业市场有四种操作策略，根据不同的操作策略，所引进的业态及长期经营效果也各不相同。纯 销 售售带租租约销205、售售短期返租短期返租销售售长期返租期返租销售售一般一般为三年返租三年返租一般一般为十年返租十年返租1、纯销售模式优势：优势：优势：优势：u 发展商可在短期内回笼资金，降低项目整体资金压力，无需承担返租补贴与相关税费；u 将商业经营压力转移向中小业主，由其分担经营压力。劣势：劣势：劣势：劣势：u产权分散，主力店或品牌店难以进驻；u无法规划经营业态及规范整体形象；u 对于商业做旺主要靠市场自身调整，所需时间较长；u 若经营不好，对于项目整体形象有一定影响。适用：适用：适用：适用：u 商业销售竞争不激烈导致市场成熟度低，投资客户缺乏了解；u 纯街铺销售；u 商业体量极少或零星商业物业。优势：优势：优206、势：优势：u通过招商保证前期商业定位与形象；u能快速回收资金，无需承担返租补贴与相关税费；u短期内使业主获得稳定收益。劣势：劣势：劣势：劣势：u铺位差异性影响销售难度的程度比较明显；u未出租的商铺销售难度较大，特别是大铺；u销售难度较大，售价与租金之间产生的收益回报低难以达到投资 者期望；u中、长期收益难以稳定；后期经营管理难度较大，严重损坏商业 形象与公司长期发展；u各类手续复杂，易产生纠纷，影响公司品牌。2、带租约销售适用：适用：适用：适用：u商业氛围已形成且正经营红火，无需担心后续收益；u可销售物业有大型主力店进驻且长期经营保证，获取长期 稳定收益回报；u纯街铺或少量商业物业。优势：优势207、：优势：优势：u前期由发展商统一控制招商和经营，能确保既定的商业定位与规 划，可以有效保证整体商业形象；u帮业主坚守前几年守业期，既能坚定投资者信心，又能在返租后 卸下返租包袱；u3年返租期较适中，3年后商业有可能旺。劣势：劣势：劣势：劣势：u承担前几年的返租补贴；u返租结束后的统一经营管理要求较高；u因返租而产生相应的返租法律风险。3、短期返租销售（三年）4、长期返租销售（十年）优势：优势：优势：优势：u前期由发展商控制招商，能确保既定的商业定位，给投资者坚定信 心；u返租销售，并适当降低投资门槛，可以扩大客户层面，有利于加快项 目销售速度；u如果项目经营管理非常成功，远期物业租金收益将有可208、能出承诺回报。劣势：劣势：劣势：劣势：u承担十年的返租补贴；u如后期经营管理没有达到预期目标，则承受返租年限越长，压力越大；u因返租而产生相应的返租法律风险。长期返租与短期返租的比较分析u从销售角度看，短期返租与长期返租都会使得销售速度加快，两者不会对销售成果产生非常大的区别。u从风险角度看，短期返租相对于长期返租，后期返租压力小，后期风险非常小；同时也更能趋向政府相关政策，避免政策风险。八、社区会所发展趋势壹。高尚会所土地属性：位于稀缺地段或占有稀缺景观资源，销售价格在高于周边产品均价23倍以上。客户属性：事业成功，属于社会精英人士。核心价值：生活享受。代表作品：十乐（九间堂别墅会所）、兰会209、所（上海万科兰乔圣菲会所）、上海佘山高尔夫别墅等。贰。城市会所土地属性：位于城市中心城区，地块商务属性较高，项目周边交通发达、配套设施较为完善。客户属性：工作进取，善于享受，讲究个性，追逐社会高尚生活的表现形式，愿意花时间和金钱进行休闲娱乐消费和健身。核心价值：功能完善、满足大家庭生活、凸显业主身份。代表作品：上海的凯欣豪园、苏州的万科金色家园、重庆龙湖春森彼岸等。叁。城郊会所土地属性：交通便捷，距城市成熟区域较近，可快速到达；相对市中心居住密度较低；宜舒适居住。客户属性：善于交际。喜欢外出购物、吃饭和游玩。喜欢运动和旅行等休闲活动。核心价值：功能合理、强调享受和情趣，满足业主及家庭的日常生活210、需求。代表作品：上海的万科燕南园、上海的万科朗润园、重庆龙湖江与城等。肆。郊区会所土地属性：项目周边有自然资源，距离城市较远，没有完善的生活配套，但周边可能有一定的休闲配套；交通不便利，公交线路缺乏，配套主要依靠小区内部，价格较为务实。客户属性：喜欢大众化的娱乐和休闲方式，以经济实惠为标准。经济忧患意识强，储蓄强于消费。关注家庭生活，不盲目追求时尚和品牌。核心价值：功能实用代表作品：上海的新浦江城、上海的金地格林郡、广州的中海金沙湾等。在易居系统中抽取100个楼盘样本进行分类分析，其中高尚会所15个，城市会所25个。四类会所中，高尚会所的平均面积最大，达5648平方米。这与高尚会所的定位相符合211、，强调会所功能的多样性和完善性，以提高业主生活的品质。城市会所由于周边配套已较为完善，故其会所在设计时一般面积并不大，平均面积为4625平方米。四类会所平均面积（平方米）平均面积 会所面积，包括室外篮球场、室外网球场等户外项目的面积。户均面积户均会所面积与会所档次明显相关。四类会所随着楼盘档次的降低而逐渐减少。在四类会所中，高尚会所的户均会所面积最大，为15.96平方米。城市会所的户均会所面积为5.71平方米。郊区会所的户均会所面积最小，为2.75平方米。四类会所平均面积（平方米）会所常见功能综述常见的会所功能模块布置包括康体项目、消闲项目、娱乐项目、商业服务项目四大类。主要分类常见功能设置康212、体类健身房、室内外游泳池、乒乓球馆、羽毛球馆、网球馆、壁球馆、室内攀岩、篮球场消闲类室内高尔夫球场、桌球房、桑拿房、SPA娱乐类棋牌室、阅览室、儿童活动室商业/服务类咖啡厅/休闲茶座、酒吧、多功能室*、商务中心*注：多功能室包括影音室和多功能宴会厅；商务中心包括会客室和会议室n康体项目特点：须借助一定的设施和场所；不是以竞技为主，而是为了达到特定的目的；运动中讲究科学方法，即运动有一定规律性，时间和运动量适中等。n消闲项目特点：须借助特定的设施和服务；运动不激烈，强调趣味性和技巧性。n娱乐项目特点：强调氛围感和文化气息；具有多样性，限制条件少，没有严格的操作程序和要求。n商业/服务项目特点：提213、供社区业主交流和商务会谈的空间，多为有偿收费服务。会所常见功能模块简介游泳池会所对于游泳池的设置一般分为露天泳池和室内恒温泳池，前者的月运营费用一般为1万人民币，后者的月运营费用高达10万人民币，两者的月运营费用相差10倍。一般标准配置面积：室内泳池400500平方米，室外泳池8001000平方米。成都鹭岛国际室内恒温泳池苏州金色家园室外泳池会所常见功能模块简介健身房健身房作为功能最齐全，活动内容最丰富的功能集合体，为大多数会所采用。健身房一般自带淋浴房、休息室、有氧健身房、器械专区等。根据其内部功能配置不同，面积大小亦有所区别。一般标准配置面积：器械区（视功能多少而定）120200平方米，有214、氧区5080平方米，淋浴房7080平方米，休息室100120平方米。上海凯欣豪园会所器械健身区上海新浦江城会所有氧活动区上海兰乔圣菲会所淋浴房会所常见功能模块简介桑拿房对于业主而言，桑拿浴是一种高级的享受与休闲。一般标准配置面积：400平方米左右标准的乒乓桌大小为2740*1525mm，台高为760mm。一般标准配置面积：4045平方米/桌。乒乓球室重庆富力现代广场会所乒乓球室会所常见功能模块简介羽毛球馆正规比赛场地长13.40米，宽6米(双打)或5.18米(单打)。整个球场上空空间最低为9米。一般标准配置面积：6580平方米/片，场地空间高度不低于9米。网球场一片标准网球场地的占地面积不小于215、36.58m*18.29m。一般标准配置面积：280300平方米/片。会所常见功能模块简介桌球房一张标准的斯诺克台球桌尺寸为3820*2035*850mm；美式落袋台球桌尺寸为2810*1530*850mm；花式九球台球桌尺寸：2850*1580*850mm。此外，球台四周一般预留1.52米左右的空间。一般标准配置面积：1518平方米/桌。重庆富力现代广场会所桌球室壁球房壁球项目特点鲜明，塑身效果极佳，单位时间运动量比网球大近3倍。壁球项目管理简单，维护保养费用低。壁球馆占地面积也不算大，单位面积产生的效益较大。一般而言，壁球馆分大、中、小三种，面积3055平方米不等。一般标准配置面积：小场地216、2830平方米，大场地5355平方米。会所常见功能模块简介室内高尔夫练习场SPA馆室内高尔夫推杆练习场的场地尺寸一般为8m4.6m,高度不能低于3.3m。一般标准配置面积：4050平方米。SPA水疗馆多以女性客户为主，由于其收费较高，目标客户群主要是公司白领等一些高消费群体。SPA面积视其所含功能而定，一个普通的SPA馆通常包括按摩房、水疗房、脚摩房、美容室等。一般标准配置面积：按摩房12平方米/间，水疗房3540平方米/间，脚摩房910平方米/间，美容室2025平方米/间。苏州万科金色家园会所SPA馆会所常见功能模块简介棋牌室一般标准配置面积：1225平方米不等。阅览室阅读室作为社区文化建设217、的重要阵地，尽管其文化内涵较高，但盈利能力较弱，若要保证正常营运，前期必须采购一定量的报刊及定期购买大量书籍。故其维护成本较高。一般标准配置面积：1015平方米。成都鹭岛国际会所阅览室会所常见功能模块简介儿童活动室室内攀岩儿童活动室多为免费开放，属于非盈利项目，一般较少配置。一般标准配置面积：3040平方米。一般不在会所中单独设置场地，常设置于篮球场、网球场内。由于运动的普及性及对参与人的身体素质要求较高，在会所中较少配置。会所常见功能模块简介咖啡茶座酒吧咖啡茶座提供了交流的空间，由于其消费层次较高，且具有较高的运营要求，一般常见于部分高尚会所，多做商务会谈或办公场所使用。一般标准配置面积：视218、会所面积而定，3010平方米不等。上海万科燕南园会所常见于高尚社区内，多以红酒及洋酒供应为主。酒吧区域一般由吧台和饮酒休憩区组成，面积视具体要求而定。一般标准配置面积：200500平方米不等。佘山高尔夫会所酒吧会所常见功能模块简介多功能室商务中心多功能室一般用作影音厅或宴会厅使用，多属于收费项目。包括会客室和会议室，专为商务务人士而提供的场所，一般多以收费形式在高尚会所中出现。一般标准配置面积：5060平方米/间。鹭岛国际会所会议室会所各功能模块分析在所研究的楼盘的会所中，配置比例超过50%的功能模块是游泳池、健身房、网球场、棋牌室。其中健身房的配置率最高，达到了88%，这说明购房者对于健康的219、消费需求较旺盛。同样这一结论也能从游泳池75%的配置率上反应出来。而一些高消费项目，如SPA馆、酒吧、儿童活动室等项目的配置率较低，不足8%，在一般会所中不常设置。会所各功能模块分布比例泳池、健身房与桑拿房是高尚会所里优先考虑的项目。乒乓球馆、羽毛球馆等项目较少被采用。高尚会所各类功能配置比例示意图会所各功能模块分析高尚会所会所各功能模块分析城市会所城市会所设施配置多会考虑游泳池、健身室、棋牌室、网球场等项目。游泳池和健身房配置比例最高。城市会所各类功能配置比例示意图会所各功能模块分析n桑拿房、壁球馆在四类会所中的配置率明显不同。高尚会所中配置比例最高，分别为60%和20%。城市会所为27%和220、15%。因此，桑拿房和壁球馆的配置是体现一个会所品质和定位的标准之一，其经营情况主要视会所所在社区的客户消费能力而定。n健身房、游泳池的配置率普遍在50%以上，特别在高尚会所和城市会所中，健身房配置率分别达到100%和92%。游泳池配置率分别达到84%和77%，其经营情况与小区客户的消费能力有关，但并不敏感，因为一般的健身房都对外开放，且目标客户范围较广，其盈利能力具有一定的保障。n乒羽类和桌球功能在城市会所和高尚会所中的配置率并不高，因为，乒羽类和桌球项目的盈利能力一般，属于大众型消费，而且在部分健身房内，包括了上述这些功能。n网球场在高尚会所中的配置率为52%，城市会所46%，网球场的配置221、对于场地面积的要求较高，受项目本身用地等综合情况限制影响因素较多。会所各功能模块分析nSPA馆的配置在高尚会所中的配置为20%，远远高于会所的配置率，SPA作为一种享受性消费服务，与社区业主的经济能力、和生活定位密切相关。同时它也是一个楼盘对外销售的亮点之一，一般较能体现会所的品质感，是高尚会所中较常考虑的功能配置之一。n棋牌室在高尚会所中的配置率为40%，城市会所46%。棋牌室是一个低成本运营项目，对于运营的要求较低，同时具有一定的盈利能力。但相对于其他功能来说，其档次不高。一般在高尚会所中不配置。n儿童活动室多为免费开放，但在高尚会所和城市会所中仍然有10%左右的配置率。可见，儿童活动室作222、为一项非盈利的增值功能，可以体现开发商对于社区业主的关怀，是会所的加分项目这也成为了较多高端客户置业的重要参考因素。n酒吧仅在高尚会所和城市会所中配置，其中高尚会所的配置率为12%，城市会所为8%。酒吧是一种高成本运营项目，对于社区业主的消费能力要求较高，同时能集中体现会所的价值和社区的品质，是提升会所品质的重要手段之一，也是楼盘的一大卖点。一般配置于高档楼盘的社区会所中。会所功能配置总结高尚会所功能偏好商务型、投资型、奢华型、精神型核心价值生活享受功能配置室内恒温泳池、健身房、SPA馆、桑拿房、咖啡茶座、室内高尔夫练习场、儿童活动室、多功能室、壁球馆、网球场、酒吧等城市会所功能偏好奢华型、运223、动型、休闲型、赡养型、享受型核心价值功能完善、满足大家庭生活、凸显业主身份功能配置室外泳池、健身房、SPA馆、桑拿房、网球场、桌球馆、美容理发服务等九、香港社区商业发展与借鉴香港社区商业模式发展阶段香港社区商业模式发展阶段社区商业由社区中心向外围延伸，其成型的模式有三种类型社区商业由社区中心向外围延伸，其成型的模式有三种类型香港社区商业发展模式解码香港社区商业发展模式解码政府模式：政府模式：由政府统一规划、统一开发、统一运营、统一管理。后期可委托基金公司对持有物业进行统一管理、运营，并且上市。开发商模式：开发商模式：政府统一要求、开发商规划设计建设，政府限制开发商销售、开发商对物业进行统一运营224、统一管理，打造并提升物业价值。介入专业商业团队及设计团队对物业运营管理及设计进行专业支持。例如：2005年11月，房屋委员会(房委会)把辖下的180个商场和停车场分拆出售，移交领汇房地产投资信托基金。有关物业现由专为管理这基金而成立的领汇管理有限公司接管和营运。至于未作分拆出售的商场和停车场，则仍由房委会拥有和管理。例如：香港房屋委员会首次聘请莱坊及世邦魏理仕分别担任顾问，负责策划和出租整个项目。而项目发展由中国建筑国际集团有限公司承建，商场则由享誉国际的建筑设计公司Aedas设计。香港社区商业规模分析香港社区商业规模分析香港社区商业标准化分析香港社区商业标准化分析香港社区商业标准化分析香港225、社区商业标准化分析铺位面积铺位面积硬件规划设计如不合理，会导致合适的业态无法进驻，因此，硬件规划是社区商业能否良好经营的重要环节。每种业态对于硬件技术指标的要求都不一致，对于铺位面积的需求也各不相同，结合社区商业各业态面积需求，将铺位按面积区间分为“30以下、3180、81200、201500、501以上”五种面积区间。香港社区商业标准化分析香港社区商业标准化分析铺位面积铺位面积从以上特点看，面积区间较大的铺位在面积比例上占有较大的比例，符合辐射型社区商业的特点：辐射面较广的业态如餐饮、美容等的比例相对其他面积区间的社区商业较高，而这些业态的经营面积都较大，因此，面积区间较大的铺位比例相对应的226、较高。但是，在个数比例上，“30以下”和“3180”两种面积区间的铺位还是占有较大的比例，虽然其所占面积比例较低，但由于单体面积偏小，在个数上有着较大的优势。香港社区商业标准化分析香港社区商业标准化分析铺位面积铺位面积中间型社区商业的辐射力相对于辐射型社区商业较弱，经营面积较大的主力店在规模上会相对的减少，因而该面积区间中“501以上”的面积相对应的降低，但个数比例却有所上升，主要由于在缺少经营面积较大的主力店，为保持商业的辐射面，相应增加次主力店的数量，形成规模效应。香港社区商业标准化分析香港社区商业标准化分析铺位面积铺位面积内向型社区商业中面积区间较大的铺位面积比例下降较多，主要由于内向型227、社区商业的对外辐射力较弱，一些辐射面广且经营面积较大的业态比例会相应的较少。香港社区商业标准化分析香港社区商业标准化分析社区商业业态组合社区商业业态组合香港社区商业标准化分析香港社区商业标准化分析社区商业业态组合社区商业业态组合香港社区商业标准化分析香港社区商业标准化分析社区商业业态组合社区商业业态组合香港社区商业标准化分析香港社区商业标准化分析社区商业业态组合社区商业业态组合业态辐射型中间型内向型超市50.12%30.41%29.23%餐饮11.92%24.84%17.23%服务配套6.14%8.98%14.4%便利店0.49%1.84%0.90%美容2.57%6.03%8.58%生活家居0228、.49%3.43%0.11%休闲23.96%7.59%6.79%服饰精品1.81%4.60%3.50%地产中介0.73%2.87%7.18%杂货/肉菜/五金/证券0.77%3.38%0.76%其他0.99%6.04%8.80%合计100.00%100.00%100.00%社区商业三种类型的业态组合各有特点，区别主要体现在社区商业基础业态上。香港社区商业标准化分析香港社区商业标准化分析各业态布局特点各业态布局特点根据各业态的经营特点，对于位置的要求也不尽一致。从方便居民生活及合理分配资源的角度出发，应该要注意的基本原则有以下几点：n在商业布局时，可优先考虑体现居民生活便利的业态，如超市、服务配套229、类和便利店等业态的位置，既方便社区及周边居民的消费，又兼顾龙头商家对其它小商家的带动作用；n餐饮等业态有噪音、卫生等问题，在规划业态时应避免影响到社区居民的正常生活；n对位置要求不高的业态可规划于相对较偏的位置，如装饰公司、美容一般是以二楼为主要承租面积，但必须预留良好的展示面。香港大本型香港大本型u大本型座落于社区的核心地带，四通八达。除设有不同的行人天桥贯通毗邻主要的住宅区，并连接油塘港铁站（观塘线及将军澳线的交汇站），倚近东区海底隧道，吸引各区的顾客前来。此外为方便区外的顾客，商场亦提供超过150个私家车位；另计划兴建行人通道，连接鲤鱼门广场，有效带动人流，吸纳更多消费群。u零售及时尚生230、活店铺总面积多达45,000平方米座落于油塘港铁站上盖及公共交通的交汇点，位置优越，是大众消闲及商业聚集的理想地有效吸纳不同层面且最具活力的消费群人流汇聚，商机无限未来周边重建项目将带来更多消费需求。香港大本型香港大本型n n以大自然为设计主调的大本型以大自然为设计主调的大本型利用和谐的基调配以雅致的着色，为商场添上缤纷欢乐气氛之余，亦予人一份发掘新趣的感觉。此外，以多种生动色调配合独特建筑，突显不同主题区域，以增加商场的多元化和空间感，如以自然为题的大堂和特色幕墙，展现非凡魅力。n n 与众不同与众不同有别于一般本地商场，大本型将为活力十足的儿童提供趣味盎然的活动，包括游戏地带、互动领域及可231、供亲子认识大自然的绿色天地。场内更有多个主题角色人物穿梭，增添主题公园般的欢欣气氛，确保青少年更投入、更感欢乐。罕有的空中花园备有开放式茶座及露天空间，环境宽敞舒适，更可享醉人全海景，彷如置身闹中的绿洲。香港大本型香港大本型u将大本型的概念活现人前，有赖幕后的一群精英班底。香港房屋委员会首次聘请莱坊及世邦魏理仕分别担任顾问，负责策划和出租整个项目。而项目发展由中国建筑国际集团有限公司承建，商场则由享誉国际的建筑设计公司Aedas设计。u大本型是香港房屋委员会其中最大型的项目，锐意为顾客打造由场主导、多元化及舒适写意的消闲好去处。u作为香港房屋委员会首个规模最大的主题式商场，大本型位处油塘港铁站232、上盖，提供期待以久的消闲购物集中点，对于冀盼有新消遣地点的新世代家庭和消费者来说，大本型绝对是最佳的选择。大本型座落于港铁站交汇点，尽占地利优势，区内消费人口超过十万，无疑是日常社区活动的焦点所在。大本型座落于港铁站交汇点，尽占地利优势，区内消费人口超过十万，无疑是日常社区活动的焦点所在。u大本型为年轻家庭提供一个真正的互动环境，集运动、娱乐、饮食、家居用品及生活精品等商店于一家，势必成为全港消闲热点之一。为了我们的社区、下一代和您们商业的未来，大本型作为非凡的综合平台，定能让您我梦想成真！为了我们的社区、下一代和您们商业的未来，大本型作为非凡的综合平台，定能让您我梦想成真！香港社区商业发展经233、验香港社区商业发展经验香港模式开发及运营政府统一规划、开发并运营，以十年为一个阶段，循序渐进地推动大社区及周边商业配套的建设。经营模式只租不售。在规避小商家营业风险的同时，保证统一经营、管理、服务。体量配比以依托社区的居住体量，配比适合的社区商业。商业体量最高不超过11%。业态档次以服务社区的中档商品、日用品、餐馆、诊所、生鲜市场、体育娱乐、服务等业态为主，合理布局。业态配比一般按照购物40、餐饮30和其他服务30的比例进行设置。区位交通便捷，多安排在交通枢纽和交通节点旁。商业布局与居住区域相对分离，但不超过500米距离。公共设施相对集中。香港社区商业借鉴香港社区商业借鉴u先期做到“四个统一”234、：由政府统一规划、开发、运营、管理。以十年为一个阶段，循序渐进地推动大社区及周边商业配套的建设。u后期由政府部门委托基金公司，对持有物业进行统一运营管理，且基金公司可上市。u政府限制开发商对物业的销售，使开发商持有物业并进行统一打造、运营、管理。u介入专业商业团队及设计团队对物业运营管理及设计进行专业支持。房地产房地产E网网上海万科2049：值得期待的未来式社区商业形态房地产房地产E网网 传承世博会万科2049馆对自然、艺术、人文和生活的尊重，万科将商业建筑以一种柔和的方式，融入进师法自然的生活版图之中，结合创新态度和前沿视角为周边居民打造出一个未来型高品质生活识别的万科精品生活版图，发掘出纯235、居住以外更富综合功能、更具生命活力的未来型商业街-万科2049。万科2049在设计之初格外注重人与环境的关系。人对环境的认识并不只是单一的视觉感受，听觉、嗅觉、味觉、触觉同时都在影响着我们的感知。因此，在艺术创作和欣赏的领域，“通感”常常被视为十分高明的技巧。万科2049由国际设计大师领衔设计，援引江南里弄的意向，将商业的喧闹掩盖在寻常巷陌的宁静致远之中，360度大开面落地玻璃错落排列成两排，使每一家餐厅都自然形成前厅后院，日式风格园林和嬉水平台穿插其中，着力构建出人与环境的亲密交流。北街区为【原味区】，充满了曲径通幽的美妙体验，沪上超人气餐厅“千秋膳房”、“塔顶泰国时尚餐厅”等均把环境最好的236、店设在了这里，另外还有翠蝶川味茶餐厅、上海大饭堂、COSTA、砾石堡红酒会所、4PM意式甜品等7种口味以上的选择，让食客们置身美景之中享受美食，在感受到食物带来味觉刺激的同时，也能收获丰富立体的五感至美体验。南街区为【原创区】，聚合鲜蔬配送、服装、鲜花、旅游定制、健身会所等商户，特别值得一提的是罗森和金仕堡也都把他们的全新概念店带进了2049，为顾客营造了一个高品质生活识别的万科精品生活版图。除了天人合一的五感环境与人气超高的美食组团外，2049更让很多人心底里街心花园的记忆重现，在这里，无论商家和顾客，都可以在黑板报自由涂画，在公告墙发布信息，甚至show一下美照，大人们可以带孩子参观儿童农237、庄学习蔬菜种植知识，加入烘培课堂和孩子们一起做饼干，甚至儿童卫生间都充满童趣。此外，一些贴心小细节的设立也让顾客体会到这里对生态和人文的尊重，四重标准的垃圾分类、专供女性的停车区，甚至在商业街极少见的宠物栓，使顾客可以和宠物一起悠闲的喝喝咖啡，享受美食，商街里无时无刻不充满着浓浓的“人情味”。社区平台社区平台 新一代街心花园新一代街心花园 从专注于住宅，到开发为住宅配套的社区商业中心，始终没有改变的是万科“为消费者提供展现自我、和谐共生的理想生活空间”的决心。万科2049|五玠坊蕴含着的是万科对于宜居生活与社区参与的深入思考。在商户选择、特色服务上都与社区生活息息相关，对家庭、宠物、儿童、健康238、环境的关注，不但体现了精品社区商业本身的特色，隐含着更多的是对于未来生活心体验的美好愿景。“万科2049的经营理念远远超过了目前市场上流行的体验式消费的概念。从某种意义上来说，该项目如同它的名称，已经提前进入未来式的商业形态中。”来自沪上华燕研究的专家表示，到目前为止，沪上此类创新型精品社区商业，在市场上的开发尚属空白，有实力的住宅开发商往往会丢掉社区商业这一部分，而真正有品牌资源的商业开发商又不愿意去费力经营这一部分，万科2049这一步显然踏进了商业地产的蓝海，值得期待。1.赢才网，专注房地产职业机会！赢才网，专注房地产职业机会！2.注册赢才网会员，一键下载赢商网热门干货资料，扫二维码，进入赢注册赢才网会员，一键下载赢商网热门干货资料，扫二维码，进入赢才网！才网！