1、绿地集团商业综合体研究与发展中心绿地集团商业综合体研究与发展中心专项课题社区型商业中心规划设计指引Design Methodology GuidelineofCSC (Community Shopping Center）上海绿地集团房地产技术管理产品研发部目录前言041总则052纲要062.1规划布局.2.1.1 “溢出效应”的利用原则102.1.2 规模容量控制原则102.1.3 持有销售比例控制原则102.1.4 街角价值最大化原则102.1.5 功能流线分离原则102.1.6 商业流线长度适度原则102.1.7 地下空间开发原则102.2 商业流线082.2.1 建筑规模-流线复杂程度关2、系102.2.2 可达性-次流线关系10 店铺进深-流线长度关系103文本273.1 指标设定283.1.1 地块大小及形态设定103.1.2 交通环境设定103.1.3 规模容量设定103.1.4 其他控制指标103.2 布局模式303.2.1 布局模式 A103.2.2 布局模式 B103.2.3 布局模式 C103.2.4 布局模式 D103.2.5 布局模式 E104 说明书及研究报告424.1 名词解释434.2 适用性推导445 案例收集与分析425.1 案例整理435.2 案例分析435.3 商业内部流线组织研究43前言随着商业地产的不断升温，全国各大城市都开始进行商业地产的建设3、，这是一个提升企业的良好契机，我们致力于建设一流的商业建筑，进而提升企业形象和品牌美誉度。目前从全国来看，城市级商业日趋饱和，而社区型商业建筑发展最符合现阶段中国城市的发展水平，开发建设社区型商业中心是目前市场的需要，同时也是集团战略发展的需要。通过开发社区型商业中心，获得丰富技术经验，历练开发团队，培养专业的人才。由此获得的核心开发技术和管理水平，辐射带动集团其他所有产品品质的提高，进一步提高产品盈利能力，全面提升集团的核心竞争力。为了引导社会型商业中心产品开发建设，特此编制指引，指引主要针对规模在6-8 万平方米规模的社区型商业中心项目，此外其他规模的商业项目也可选择性参考。本指引的解释权4、在绿地集团房地产技术管理产品研发部。第一章总则随着中国城市化进程的不断推进，各大城市在近十年建造了许多大型的居民聚集区和办公楼宇集群。这也使得商业地产得到迅猛发展，尤其是社区型商业，正在大量涌现。很多典型的社区型商业已经取得很大的成功，如上海大宁，悦达889，96广场等，这些社区商业中心大多选址在大型居民聚集区，如浦东联洋、长宁、闸北大宁等，选址区域内聚集了数十万的居民，并呈快速增长趋势，同时居住人口具备了中等、中等偏上的消费能力，从而提供了项目的发展空间。另一种类型的商业选址侧重于商务办公楼宇的聚集区，如悦达889所在的长寿路商业街，九六广场所在的陆家嘴商圈（后者更是城市级的大型商业商务区）5、。针对人群偏重于大量商务楼里的白领，具有基数大，消费能力强，偏向年轻化的特点。设计一个社区型商业中心从拿到一块地到真正落成，需要考虑的方面很多，从周围交通环境，人流组织，业态配比等等方面都需要仔细研究，在这里我们用一系列已建成典型的社区型商业中心进行布局分析，研究其交通流线组织，希望能找到一些比较适用大部分社区型商业中心的规律，来指引我们的设计。本指引共分为五部分。从逻辑关系上是由简及繁，层层展开；从应用层次上是由原则到措施：总则是对社区型商业规划设计总体的分析；纲要是对社区型商业设计的两个重要方面，即规划布局及商业流线，以及其所采用的原则进行表述；文本是整个指引的内容主体部分，具体表述了符合6、纲要中原则的若干种商业布局模式；说明书及研究报告是对纲要及文本的说明及补充，着重对关键的名词及研究方法进行说明，并对五种模式具体的适用性进行推倒；最后是案例部分，详细罗列了为本次纲要的提出准备所进行的案例研究资料。第二章 纲要2.1 规划布局第二章 纲要适合社区型商业中心的建筑规划，是在考虑商业中心的经营规模的基础上，结合经营者和使用者要求而进行的适度规划。具体而言，是将建筑与功能成熟而科学的相结合，融合商业的原理与客观规律，并把这些因子在单体项目中根据具体情况进行创造性的融合，最终使商业中心成为区域乃至城市的标志。一般来说，社区型商业中心的规划布局应遵循以下原则：2.1.1 “溢出效应”的利7、用原则“溢出效应”的利用原则是本指引的理论基石之一。所谓“溢出效应”，是指利用内部效应外部化的原理，通过对一个成功的商业项目的运营，使其对周边的相关业态产生积极的影响。因此，“溢出效应”利用的基础是必须拥有一定量的核心商业（通常为主力店，超市，百货等多业态综合物业），才能带动周边商业（通常以商业街的形式出现）的价值。要合理的利用商业项目的溢出效应，可以采取以下措施：1.拥有良好的步行交通系统，使顾客能够从核心商业便捷的进入溢出区域；2. 溢出区域商业的业态应与和核心商业业态有一定的互补性。吸引核心商业无法充分满足的顾客需求；3. 依赖步行的商业街系统很容易被天然的屏障所打断，如城市主干道，天然8、河流等。较大体量的非相关业态对溢出效应也有较大影响，在实践中应尽力避免。2.1.2 规模容量控制原则根据以往经验判断，社区型商业中，核心购物中心应采取“只租不售”的模式。这是由于，任何商业项目，都需要二至三年的市场培育期。而小业主并不具有培育市场的能力与心态。因此，核心商业应采取“只租不售”的模式。同时，核心商业应达到一定的体量，才能产生集聚效应，业态的丰富性也能满足顾客的基本需要。我们认为，社区型商业希望运营成功，其核心商业规模应达到5万平 米以上。2.1.3 持有销售比例控制原则拥有大量自持物业，是集团整体品牌和实力的体现，是商业经营模式成功的标志，也是未来物业升值的有力保证。大量自持物业9、要求具有强大的经营能力，合理化的业态组合，才能持续提升物业品牌形象，从而带动物业价值的同步提升，以及财富的增值。同时，基于集团商业开发能力的现状，在社区型商业项目中，除了5万以上必须持有经营的物业以外，各事业部可酌量规划一部分的销售物业，作为缓解短期资金压力的手段，使现金流处于可持续发展状态。但是，由于销售物业无论业态，规模，档次，尤其是可控性方面，都弱于持有物业。因此，应严格控制持有/销售商业的比例。一般来说，持有比例应大于70%80%， 销售比例应控制在总开发量的20%30%为宜。2.1.4 街角价值最大化原则商业地块的街角处，是人流汇集的场所。要达到街角价值的最大化，应使商业、人流导入和10、展示三方面的综合价值达到最大化：商业价值：街角由于是人流最密集，是商铺选择的最佳位置。俗话说，“金角银边”， 街角是店铺租金最高的区域。人流导入价值：在街角设置商业的出入口能够将更多的人流引入到商业的内部纵深，有效达到了店铺价值的均好性和整体利润最大化。展示价值：由于街角是两条道路的交汇处，是商业整体形象的最佳展示面。关于街角价值最大化的具体手段和措施，将在以后的章节中结合布局模式具体阐释。2.1.5 功能流线分离原则商业地产应具备良好的外部流线设计。优秀的外部流线设计一方面提高了商业建筑实用性，另一方面有力的促进了商户经营。商业建筑的外部流线在规划之前，首先应当研究顾客从商圈至商业载体所采用11、的交通手段，根据交通手段来进行交通规划。一般来说，交通手段可分为“私家车、公交、地铁、自行车、步行”。当交通方式确定后，商业地产项目外部流线设计就应根据项目周边的道路情况及顾客的交通方式，确定项目功能流线规划。一般来说，功能流线设计的基本原则是：立体交叉、互不干扰、人车分流。在功能流线设计方面，停车场的设计应当实现两个分流。第一个分流应该实现停车场的外部流线与顾客步行外部流线分离，第二个分离应当实现顾客的停车场外部流线与商店搬运货物车辆的流线分离。2.1.6 商业流线长度适度原则商业流线总长度和店铺平均进深是一对矛盾。一方面，从店铺经营角度考虑，进深过长是不利的。如果想让店铺降低进深，获得更多12、的直接面对流线的展示面，商业流线总长度势必要增加。然而，流线长度过长，一方面很难保证较高的回环度，另一方面也会大大增加消费者走动的距离和流线的曲折程度。所以，我们必须要认识到，商业流线长度是矛盾的主要方面，店铺平均进深则处于从属地位。按照一般经验来看，应限制商业流线总长度在300米400米之间。2.1.7 地下空间开发原则对于社区型商业的地下空间，我们认为应基本满足以下功能：商业功能：作为地面以上商业的延续，在业态上与地上商业形成互补（主要为超市及其配套的零售餐饮服务业态），在空间上通过中庭或下称广场与地面商业街区形成联动，有利于打造核心商业的整体形象。人流组织功能：商业地下空间通过通过与城市13、公共交通连接，达到疏导地面拥挤的人群的目的。同时，也能增加地块外部人员到达的可能性，对提升整体人流量有一定的帮助。停车功能：绝大多数项目由于各种客观原因，地面停车数量有限，从而有大量的停车位需要设置在地下空间中。对于社区型商业中心来说，至少有300-400辆地下停车的规模（如果物业内拥有8000平米的卖场及3000平米的超市自营区，则另外增加300-500个机动车停车位）。因此我们认为，商业地下空间的开发，应遵循以下原则：（1）分层分区原则，即将不同功能或关联较少的设施至于不同的竖向层次和区域，以免形成互相的交叉和干扰。（2）综合利用原则，指将将同一区域地上地下空间的多种功能综合考虑，整体开发14、， 有利于土地价值的充分体现。例如将地铁出站口选择在商业发展最有潜力的区域（如商业入口或中庭处），使得客流能为我所用。2.2 商业流线商业流线，是商业设计的灵魂。意指人在室内室外移动的点，连合起来就成为流线。流线设置的基本原则是将店面，开设于步行交通量最大的流线上。并使该流线集中于某些通路，并形成回路。流线设计首要的一点就是避免顾客走重复的道路，一次性的逛完商场内的所有商铺。目前，内部流线一般采用线性模式，环形模式，网状模式和放射模式来设计。通过街道与流线的设计，再配合手扶电梯和垂直升降电梯使顾客在购物过程中不自觉的形成立体流线体系，形成一个生动、活力、流畅的平面和空间街道布局。从这点来看，内15、部流线体系设计最大的原则是“利于流动，流动四方”。更进一步说，社区型商业中心的商业流线设计应遵循以下原则：2.2.1 建筑规模-流线复杂程度关系社区型商业中心的流线复杂程度与建筑规模（单层面积）呈正比关系：单层面积越大，平面流线越复杂。流线的复杂性体现在以下几个方面：1. 流线结构的改变。从简单到复杂依次为：线形环形网格；2. 次流线的从无到有；3. 流线总长度增加。单层面积/万平方米3.02.5周浦万达大拇指广场2.0深圳万象城1.5西郊百联购物中心益田假日广场1.00.5悦达889广场调频壹广场（Channel1)0线性线性（双）复合动线街坊式动线类型2.2.2 可达性-次流线关系次流线长16、度占流线总长度比例与商业内部流线的可达性呈反比关系：次流线占比越大，可达性越小。可达性和流线布局也有关，广场式布局可以有效疏导人流，因此可达性比线性布局要好。可达性10095深圳万象城悦达889广场益田假日广场90西郊百联购物85大拇指广场 周浦万达 80调频壹广场（Channel1)无次动线10%30%50%次动线占动线总长比例2.2.3 店铺进深-流线长度关系店铺进深与流线长度呈反比关系：商业的流线总长度越长，店铺平均进深越小。根据可达性优先的原则，当商业中心的流线较长，必然顾客在每一个店铺中停留的时间较短，店铺进深过大会造成商业面积的浪费；而单层面积较小，流线长度也小的商业中心，店铺进深17、就应该适当加大，从而提高顾客平均停留时间，以及增加总体营业面积，从而提高商业中心的整体效益。平均进深/米17深圳万象城15 悦达889广场 大拇指广场调频壹广场（Channel1)13 益田假日广场119西郊百联购物中心周浦万达150200250300350400动线长度/a(米)购物流线是体现商业建筑空间价值的重要因素，我们可以制定出一系列设计策略并结合实际情况加以考虑。总结起来，在社区型商业中心的规划设计中，应同时满足业主和商家的商业空间、消费者的消费休闲行为以及商业空间对区域环境的社会贡献三方面价值的最大化。第三章 文本3.1 指标设定第三章 文本由于本指引中对社区型商业布局模式的研究涉18、及到定量及定性的分析，因此对地块的基本指标作出如下设定：3.1.1 地块大小及形态设定基地面积：4-4.5万平方米；总建筑面积：6-8万平米；设定说明：根据项目经验的总结，常见并较为合适的社区型商业地块规模大致为长300米宽150米的矩形地块，以及200米见方的方形地块，则其总面积约为4-4.5万平米。根据商业集团的测算数据，社区型商业中心中核心商业的规模应达到5万平米以上。同时，社区型商业的规模也不宜超过10万。本指引认为适宜的规模为6-8万平米。3.1.2 交通环境设定 周边道路数量： 2条；周边道路关系： 相邻；道路等级情况： 城市主干道（30-40米） 城市次干道（20-24米）设定说19、明：社区型商业中心在区域中一般会位于主要道路的一侧，并临近至少两条城市道路。这样能够保证地块具有足够的可达性。3.1.3 规模容量设定前述商业总面积约为6-8万平米，基地面积约为4-4.5万平方米，容积率范围约为。3.1.4 其他控制指标覆盖率：45-50%绿地率：15%设定说明：以核心商业+商业街的模式布局的社区型商业中心其覆盖率范围约为45-50%。商业广场和商业街同时也具备一定的城市公共空间的职能，因此需要一定量的绿地， 美化环境。3.2 布局模式为使本指引成果具有一定的适用性和可操作性，在本章节的布局模式研究中，统一采用方形基地，边长约为200米。由于项目操作中地块形状的差异，所造成的20、不同布局模式的演变，将在第四章的适用性推导部分进行说明。本指引中布局模式研究的切入点是核心持有物业与销售物业（商业街）之间的组合关系。下文将依据不同组合关系所形成的不同布局模式，就纲要中提出的各个不同方面进行论述。3.2.1 模式A基本规则：（1）核心商业沿城市主干道布置，主力店的主入口面向城市主干道，引入人流的同时有利于提升项目的整体形象。（2）由于次干道或支路的尺度较适合步行交通，因此商业街沿次干道布置。街角作为商业街的主入口。（3）核心商业应有两个或以上的出入口与商业街联通。开口与商业街的中庭或垂直交通存在对位关系，开口面宽不少于一跨。一、溢出效应利用分析： 核心商业向商业街的溢出口溢出21、区域（商业街）的线性流线法则应用一：核心商业主入口面向城市主干道，能够提高招揽性，有利于商业人流的导入。法则应用二：在核心商业远离主入口的流线尽端处设置开口，使人流能方便的从核心商业进入到溢出区域。法则应用三：，控制开口的数量，仅在街角和北侧端部开口，保证的核心商业溢出的人流能被商业街充分享受到，避免溢出到其他区域。二、街角价值利用分析：商业价值：将价值最高的街角作为销售店铺，有利于实现短期资金平衡目标，能够在项目运营的早期获得较大的资金回报。人流导入价值：将街角作为商业街的入口，有利于导入更多的人流，提升商业街的销售价格，从而提高早期的整体资金收益。展示价值：街角布置商业街，而将沿主干道的主22、要界面作为核心商业的展示面，既提升了核心商业的展示效应，同时，又增加了沿主干道立面的丰富性。三、规模容量控制分析：核心商业单层面积约为12000，地上5层，总量为6万平米；如地下层为8000+3000的超市，则核心商业地上为4层，总持有量为5.9万，满足最低持有量5万的要求,其中计容面积4.8万平米。商业街流线总长度为240-270m，店铺进深为12-15m,则商业街单层面积为5800-8100，按照2-3层商业街设置，则销售商业总量约为1.7万-2.4万。四、持有销售比例控制：总面积 /主力店层数面 积 /商业街层数面 积 /持有/销售比例较多持有800005 +1700002100008723、%/13%平衡800005或4+1600002-32000075%/25%较多销售800004.55400032600068%/32%持有物业总量以约6万平米为宜，则租售比为3：1，较为满足溢出效应的量化原则。销售物业过多，则可能导致经营和整体档次上的诸多问题，建议不超过32%。五、功能流线分析：商业街流线核心商业内部流线（一）人行流线：出入口设置：沿主干道中央设置核心商业主入口；街角和西北角端部设置商业街入口。确保项目周边步行人流的引入。内部流线：在核心商业远离主入口的流线尽端处设置开口，使得核心商业内流线与商业街主要流线形成闭合的环路。外部车行流线内部车行流线地库出入口（二）车行流线：在远24、离街角的端部设置进入基地的机动车入口，使得机动车的内部流线与行人流线实行分流；在入口处一侧设置地下车库出入口，实现地面货车流线与地下客车流线的立体交叉分流。（三）货物流线：外部车行流线 内部货车流线 核心商业卸货区在基地内纵深处设置内部货车流线。卸货区为核心商业东侧。六、商业流线长度分析：核心商业内部流线商业街流线商业街流线总长度为240-270m，核心商业流线长度为150米，则商业流线总长度为390m-420m 。商业街店铺进深约为12-15m。二层商业街宽度宜为6- 10m ，三层商业街宽度约为12-15m。七、地下空间开发分析地下空间开发按照有没有超市设置分为两种情况。地下一层地下二层（25、一）：有超市地下超市范围地下停车范围超市卸货区地下一层单层总面积为25000平米。超市面积为8000平米的卖场区和3000平米的自营区，包括库房和卸货区总面积约为14000。四周设置停车区域，便于服务超市， 总面积约11000平米，可停约300辆机动车。地下二层面积约为25000平米，设置停车及设备机房，共约450个停车位，基本满足商业停车要求。（超市停车要求约为350辆，地上8万商业按照0.5辆/100平米计算约为400辆，总停车数约为750辆。）地下一层（二）：无超市地下停车范围不设置超市，地下一层为停车及设备机房，面积约为14000，共约400个停车位。基本满足商业停车要求。3.2.2 26、模式B基本规则：（1）核心商业主入口面向街角，两条城市道路均为主要展示面。（2）商业街的主入口设置在适合步行交通的次干道或支路上，将步行人流引入位于基地内部的商业街。基地东南侧面向主干道开设次入口。（3）核心商业应有两个或以上的出入口与商业街联通。开口与商业街的中庭或垂直交通存在对位关系，开口面宽不少于一跨。一、溢出效应利用分析： 核心商业向商业街的溢出口溢出区域（商业街）的线性流线法则应用一：核心商业主入口位于两条干道交接的街角，有利于人流的导入，提高整体效益。法则应用二：在商业街中部开设和核心商业的交接的入口，方便核心商业消费人群进入商业街。法则应用三：控制商业街开口的数量和位置，在地块的27、东侧和北侧开设入口，入口和核心商业进入商业街的入口需大于50米，增加商业街的溢出区域。二、街角价值利用分析：商业价值：将价值最高的街角作为核心商业的入口，有利于长期稳定高额的租金收益，可通过溢出效应来增加商业街租金价值。人流导入价值：将街角作为核心商业的入口，有利于商业区整体导入更多的人流，提升整体长期的资金收益。展示价值：街角布置核心商业，并将沿主干道和次干道的主要界面都作为核心商业的展示面，最大限度的提升了核心商业的展示效应。三、规模容量控制分析：核心商业单层面积约为10500，地上5层，总量为5.25万平米；如地下层为8000+3000的超市，则核心商业地上为4层，总持有量为5.3，满足28、最低持有量5万的要求,其中计容面积4.2万平米。商业街流线总长度为240-270m，店铺进深为12-15m,则商业街单层面积为5800-8100，按照2-3层商业街设置，则销售商业总量约为。四、持有销售比例控制：总面积 /主力店层数面 积 /商业街层数面 积 /持有/销售比例较多持有800005 +16300021700079%/21%平衡800005或4+1580002-32200073%/27%较多销售800004.55300032700067%/33%由于商业街位于主力店后侧，不临近于主次干道，租金价值不是最高，销售比例因此偏少。持有物业总量以约6万平米为宜，则租售比为3：1，销售物业过29、多，则可能导致经营和整体档次上的诸多问题，建议不超过33%。五、功能流线分析：（一）人行流线：商业街流线核心商业内部流线出入口设置：在街角设置核心商业主入口；主干道东侧和次干道北侧设置商业街入口。从三个方向确保项目周边步行人流的引入。内部流线：在商业街中部开设和核心商业的交接的入口，方便核心商业消费人群进入商业街，并行成商业街和核心商业的闭合环线。外部车行流线内部车行流线地库出入口（二）车行流线：在基地的最侧段设置进入基地的机动车入口，使得机动车的内部流线与行人流线实行分流；在入口处一侧设置地下车库出入口，另一侧设置客货两用地库出入口，实现货车流线与客车流线的立体交叉分流。外部车行流线 内部货30、车流线 货运车库出入口（三）货物流线：在基地内北侧辅路设置货运入口，货车通过地下车库入口进入地下卸货区。六、商业流线长度分析：核心商业内部流线商业街流线商业街流线总长度为240-270m，核心商业流线长度为120米，则商业流线总长度为360m-390m 。商业街店铺进深约为12-15m。二层商业街宽度宜为6-10m，三层商业街宽度约为12-15m。七、地下空间开发分析地下二层地下一层地下空间开发按照有没有超市设置分为两种情况。地下一层地下二层地下超市范围地下停车范围超市卸货区核心商业卸货区（一）：有超市地下一层单层总面积为25000平米。超市面积为8000平米的卖场区和3000平米的自营区，包31、括库房和卸货区总面积约为15000。一侧设置停车区域，便于服务超市， 总面积约10000平米，可停约280辆机动车。核心商业卸货区与超市卸货区靠近设置， 并临近地上核心商业。地下二层面积约为25000平米，设置停车及设备机房，共470个停车位，基本满足商业停车要求。（超市停车要求约为350辆，地上8万商业按照0.5辆/100平米计算约为400辆，总停车数约为750辆。）地下一层核心商业卸货区地下停车范围（二）：无超市不设置超市，地下一层为停车，设备机房以及核心商业卸货区，地下停车面积约为15000，共约400个停车位。基本满足商业停车要求。3.2.3 布局模式C基本规则：（1）街角后退成广场，32、面积为1000到2000平米，整合了商业街和核心商业的主入口，并可结合下沉广场，人流导入作用明显。可以在广场设置雨篷，增加人流逗留时间。（2）核心商业沿城市主干道布置，使得项目有较好的城市形象。（3）商业街沿次干道布置，有利于步行人流的导入。一、溢出效应利用分析： 核心商业向商业街溢出口商业街核心步道法则应用一：核心商业主入口面向街角广场，人流导入性良好。次入口位于城市主干道，能够提高招揽性，有利于商业人流的导入。法则应用二：在核心商业远离主入口的流线尽端处设置开口，使人流能方便的从核心商业进入到溢出区域。法则应用三：，控制开口的数量，仅在街角和北侧端部开口，保证的核心商业溢出的人流能被商业街33、充分享受到，避免溢出到其他区域。二、街角价值利用分析：商业价值：广场的设置更有利于人流的引入和停留，对核心商业和销售商业同时起到了价值提升的作用，能够提供短期资金回报以及较好的长期持续租金回报。人流导入价值：街角扩大为广场，整合了商业街和核心商业的入口，提升了人流导入的价值，有利于将人流引入到场地的进深处，增强项目整体租金的均衡性。展示价值：入口广场作为项目主要展示界面，同时也是城市重要的公共空间，有利于提升项目整体的形象。三、规模容量控制分析：核心商业单层面积约为11000，地上5层，总量为5.5万平米；如地下层为8000+3000的超市，则核心商业地上为4层，总持有量为5.5万，满足最低持34、有量5万的要求，其中计容面积为4.4万平米。商业街流线总长度为220-250m，店铺进深为12-15m,则商业街单层面积为5300-7500，按照2-3层商业街设置，则销售商业总量约为1.6万-2.2万。四、持有销售比例控制：总面积 /主力店层数面 积 /商业街层数面 积 /持有/销售比例较多持有720005 +16000021200083%/17%平衡720005或4+1550002-31700076%/24%较多销售720004.55000032200069%/31%持有物业总量以约5.5万平米为宜，则租售比为3：1，较为满足溢出效应的量化原则。销售物业过多，则可能导致经营和整体档次上的诸35、多问题，建议不超过31%。五、功能流线分析：(一)人行流线：商业街流线核心商业内部流线出入口设置：面向街角广场设置核心商业主入口及商业街主入口；沿主干道中央设置次入口；西北角端部设置商业街入口。确保项目周边步行人流的引入。内部流线：在核心商业远离主入口的流线尽端处设置开口，使得核心商业内流线与商业街主要流线形成线形的流线，以广场为出发点和结束点。（二）车行流线：外部车行流线内部车行流线地库出入口在远离街角的端部设置进入基地的机动车入口，使得机动车的内部流线与行人流线实行分流；在入口处一侧设置地下车库出入口，实现地面货车流线与地下客车流线的立体交叉分流。（三）货物流线：在基地内纵深处设置内部货车36、流线。卸货区为核心商业东侧。外部车行流线 内部货车流线 核心商业卸货区六、商业流线长度分析：商业街流线总长度为220-250m，核心商业流线长度为150米，则商业流线总长度为370m-400m 。商业街店铺进深约为12-15m。二层商业街宽度宜为6- 10m ，三层商业街宽度约为12-15m。七、地下空间利用分析核心商业内部流线商业街流线地下一层地下二层地下空间开发按照有没有超市设置分为两种情况。地下超市范围地下空间范围超市卸货区下沉广场（一）：有超市地下一层单层总面积为23000平米(去除1000平米的下沉广场)。超市面积为8000平米的卖场区和3000平米的自营区，包括库房和卸货区总面积约37、为14000。四周设置停车区域，便于服务超市，也可从停车区通过下沉广场直接进入地面。停车区域总面积约9000平米，可停约250辆机动车。地下二层面积约为16000平米，设置地上商业停车及设备机房，共约500个停车位，基本满足商业停车要求（超市停车要求约为350辆，地上8万商业按照0.5辆/100平米计算约为400辆，总停车数约为750辆。）（二）：无超市地下空间范围不设置超市，地下一层为商业停车及设备机房，面积约为14000，共约400个停车位。基本满足商业停车要求。3.2.4 模式D基本规则：（1）核心商业位于基地内部，主入口面向街角，和商业街共用街角广场，在北侧和东侧开设与核心商业共享的次38、入口，解决人流导入问题。需同时处理好核心商业的形象展示。这种模式更适应于整体运营开发。（2）商业街主入口位于街角，沿主次干道排布，在北侧和东侧开设和核心商业共享的主力商业的次入口。（3）该模式利用核心商业对人流的吸引， 将其放置在基地纵深，有利于整体租金的平衡，但也带来管理上的问题。建议考虑整体运营开发+售后返租模式。一、溢出效应利用分析： 核心商业向商业街的溢出口溢出区域（商业街）的线性流线法则应用一：核心商业主入口和商业街共用入口广场，利于整体的人流引入。法则应用二：商业街流线的尽端开设和核心商业的共用入口，核心商业和商业街形成闭合流线环。法则应用三：除主入口外，仅在商业街的北侧和东侧开设39、入口，减少共用入口对于溢出效应的消减。二、街角价值利用分析：商业价值：将价值最高的街角作为销售店铺，有利于实现短期资金平衡目标，能够在项目运营的早期获得较大的资金回报。人流导入价值：将街角作为商业街和核心商业共用的入口，有利于导入更多的人流， 商业街占用主次干道的影响降到最低，并提升了商业街的销售价格，提升整体利润。， 展示价值：街角布置商业街，核心商业的展示性受影响，主入口是最大的人群聚集地，需特别注重核心商业在街角的展示。同时需商业街注重整体展示性的提升。三、规模容量控制分析：核心商业单层面积约为11000，地上5层，总量为5.5万平米；如地下层为8000+3000的超市，则核心商业地上为40、4层，总持有量为5.5万，满足最低持有量5万的要求，计容面积4.4万平米。商业街流线总长度为240-270m，店铺进深为12-15m,则商业街单层面积为5800-8100，按照2-3层商业街设置，则销售商业总量约为1.7万-2.4万。四、持有销售比例控制：总面积 /主力店层数面 积 /商业街层数面 积 /持有/销售比例较多持有800005 +16600021400083%/17%平衡800005或4+1560002-32400070%/30%较多销售800004.55000033000063%/37%商业街的位置较好，因此销售的量可适量增大，持有物业总量以约5.5万平米为宜， 则租售比为2.241、：1。但销售物业过多，则可能导致经营和整体档次上的诸多问题， 建议不超过37%。五、功能流线分析：（一）人行流线：商业街流线核心商业内部流线出入口设置：在街角设置核心商业和商业街的共用入口广场，增加整体的人流导入， 在北侧和东侧开设和核心商业和商业街的共用入口，确保项目周边步行人流的引入。内部流线：让核心商业和商业街的人行流线形成闭合的环线，让购物人群易形成溢出效应。（二）车行流线：外部车行流线内部车行流线地库出入口在远离商业入口的端部设置进入基地的机动车入口，使得机动车的内部流线与行人流线实行分流；在入口处一侧设置地下车库出入口，实现地面货车流线与地下客车流线的立体交叉分流。（三）货物流线：42、外部车行流线 内部货车流线 核心商业卸货区在基地内纵深处设置内部货车流线。卸货区为核心商业东侧。六、商业流线长度分析：核心商业内部流线商业街流线商业街流线总长度为240-270m，核心商业流线长度为210米，则商业流线总长度为450-480m 。商业街店铺进深约为12-15m。二层商业街宽度宜为6-10m，三层商业街宽度约为12-15m。七、地下空间开发分析地下一层地下二层地下超市范围地下空间开发按照有没有超市设置分为两种情况。地下停车范围28超市卸货区下沉广场（一）：有超市地下一层单层总面积为25000平米。超市面积为8000平米的卖场区和3000平米的自营区，包括库房和卸货区总面积约为1343、000。四周设置停车区域，便于服务超市， 总面积约11000平米，可停约300辆机动车。街角处可设下沉广场，从商业区外直达超市。地下二层面积约为25000平米，设置停车及设备机房，共约450个停车位，基本满足商业停车要求。（超市停车要求约为350辆，地上8万商业按照0.5辆/100平米计算约为400辆，总停车数约为750辆。）地下停车范围（二）：无超市不设置超市，地下一层为商业停车及设备机房，面积约为14000，共约400个停车位。基本满足商业停车要求。3.2.5 布局模式E基本规则：（1）主力店的主入口面向城市主干道，导入人流的同时有利于项目整体形象的提升。（2）主力商家有两个或以上的出入口44、与商业街联通。开口与商业街的中庭或垂直交通存在对位关系，开口面宽不少于一跨。（3）商业街的中庭应设置在转折处。并在入口处设置次中庭或边庭。（4）商业街主入口位于城市次干道，有利于导入步行人流。一、溢出效应利用分析： 核心商业向商业街溢出口溢出区域（商业街）的线性流线法则应用一：核心商业主入口位于地块面向城市主干道界面居中，成为天然的入口。能够有效的引入商业人流。法则应用二：核心商业内流线将人流引向基地纵深处的商业街，在远离主入口的流线尽端处设置开口，使人流能方便的从核心商业进入到溢出区域。法则应用三：，商业街形成半包围状流线，保证的核心商业溢出的人流能被商业街充分享受到，避免溢出到其他区域。二45、街角价值利用分析：商业价值：街角作为商业街和核心商业中主力店的入口，有利于短期和长期资金回报的平衡。人流导入价值：由于建筑布局较为整体，将人流从沿街引入到商业内部，再通过广场等设施提高顾客停留的时间，从而提升整体的商业价值。展示价值：建筑形象较为整体，主入口突出，有利于形象打造。三、规模容量控制分析：核心商业单层面积约为11500，地上5层，总量为5.75万平米；如地下层为8000+3000的超市，则核心商业地上为4层，总持有量为5.7万，满足最低持有量5万的要求，计容面积为4.6万平米。商业街流线总长度为320-360m，店铺进深为12-15m,则商业街单层面积为6000-8500，按照246、-3层商业街设置，则销售商业总量约为1.8万-2.6万。四、持有销售比例控制：总面积 /主力店层数面 积 /商业街层数面 积 /持有/销售比例较多持有800005 +16900021100086%/14%平衡800005或4+1575002-32250072%/28%较多销售800004.55175032825065%/35%持有物业总量以约5.75万平米为宜，则租售比为72%：28%，较为满足溢出效应的量化原则。销售物业过多，则可能导致经营和整体档次上的诸多问题，建议不超过 35%。五、功能流线分析：（一）人行流线：商业街人行流线核心商业内部流线出入口设置：沿主干道中央设置核心商业主入口；两47、端设置商业街主入口。确保项沿步行人流的引入。内部流线：商业街流线环绕核心商业设置。核心商业内流线将人流引向基地纵深处的商业街，使得核心商业内流线与商业街主要流线形成闭合的环路。（二）车行流线：外部车行流线内部车行流线地下车库入口在远离街角的端部设置进入基地的机动车入口，使得机动车的内部流线与行人流线实行分流；在入口处一侧设置地下车库出入口，另一侧设置客货两用车库出入口。实现货车流线与客车流线的立体交叉分流。（三）物行流线：外部车行流线内部货物流线货运车库入口在基地内纵深处设置货运车库入口。卸货区位于地下一层靠近核心商业处。六、商业流线长度分析：核心商业内部流线商业街流线商业街流线总长度为32048、-360m，核心商业流线长度为150米，则商业流线总长度为470m-510m 。商业街店铺进深约为12-15m。二层商业街宽度宜为6- 10m ，三层商业街宽度约为12-15m。七、地下空间开发分析地下空间开发按照有没有超市设置分为两种情况。地下一层地下二层（一）：有超市地下超市范围地下停车范围卸货区地下一层单层总面积为25000平米。超市面积为8000平米的卖场区和3000平米的自营区，包括库房和卸货区总面积约为13000。四周设置停车区域，便于服务超市，总面积约12000平米，可停约350辆机动车。地上核心商业卸货区可与超市卸货区结合布置。地下二层面积约为25000平米，设置停车及设备机房49、，共约500个停车位，基本满足商业停车要求，并有100辆左右的余量。（超市停车要求约为350辆，地上8万商业按照0.5辆/100平米计算约为400辆，总停车数约为750辆。）地下停车范围（二）：无超市不设置超市，地下一层为商业停车及设备用房，面积约为14000，共约400个停车位。基本满足商业停车要求。第四章 说明书及研究报告第四章说明书及研究报告4.1 名词解释4.1.1 溢出效应所谓溢出效应(Spillover Effect)，是指一个组织在进行某项活动时，不仅会产生活动所预期的效果，而且会对组织之外的人或社会 产生的影响。简而言之，就是某项活动要有外部收益，而且是活动的主体得不到的收益。50、4.1.2 租售比即商业项目开发中持有出租物业与销售物业的比值。4.1.3 流线流线，是购物中心设计中经常遇到的词汇，意指人在室内室外移动的点，连合起来就成为流线。流线设置的基本原则是将店面，开设于步行交通量最大的流线上。并使该流线集中于某些通路，并形成回路。流线设计首要的一点就是避免顾客走重复的道路，一次性的逛完商场内的所有商铺。流线组织模式基本分为四种：即线性模式，环形模式，网状模式和放射模式。较大的标准层平面（在店铺平均进深有限定的情况下），难以采用最理想的回环度100%的线形（双）模式，通常采用线形与网格、环形、放射相结合的混合模式，以求得最佳的效益。4.1.4 平面总流线长度在单层平51、面内，沿道路中心线，逛完所有店铺所需要走过的道路总长度。4.1.5 回环度购物中心流线的理想模式是一次性逛完所有店面，而不需要走重复的道路。为了从量化分析这个规律，我们提出回环度的概念。即：回环度=一次能走完的最长回路长度平面总流线长度100%这里指的一次走完的最长流线长度指的是顾客在自然状态下(不需要拐弯等大幅度改变行进行为)沿走道中心线不走重复道路能走的最大距离。回环度越高，商铺的可见性和可达性越高，流线设计就越优秀显然，回环度越高，对于某一个商铺被访问或者被看到的几率越高，也就是说，商铺的可见性和可达性越高。这样，回环度就成为购物中心内部流线设计评价的最重要指标。通过对各大商业案例的研究52、发现，采用最理想的线形（双回环）模式的购物中心， 回环度接近百分之百，（若有局部不可回环次流线，则回环度稍低些）。这种类型的购物中心由于流线清晰，不会迷路，深受顾客欢迎的，典型代表是万象城。比较极端的例子是COCO PARK的设计，该商场的流线是中间无中庭的单一流线，而且该购物中心U型的线路无法完成首尾相连。深圳万象城COCOPARK4.1.6 店铺进深店铺平均进深从店铺经营角度考虑，进深过长是不利的。如果想让店铺降低进深，获得更多的直接面对流线的展示面，平面流线总长势必要增加。然而，平面流线过长，一方面很难保证较高的回环度，另一方面也会大大增加消费者走动的距离和流线的曲折程度。所以，平面流线53、总长和店铺平均进深是一对矛盾，但必须要认识到，平面流线总长是矛盾的主要方面，店铺平均进深则处于从属地位。从实际情况来看，平面流线总长一般在300米450米之间。大进深平面的流线设计理想情况的线形双回环模式虽然很好，但是如果购物中心的标准层过大，如果依然强调百分之百的回环，则有可能会导致某些店铺的进深过大。但是解决办法也是有的，比如把百货、娱乐设施或餐饮等对进深不太敏感的业态单独放大进深，形成局部平面的凸起。最典型的例子是益田假日广场的设计，该商场是标准的双回环线形流线结构，在建筑的东侧靠近酒店和写字楼的端头部分，平面突然放大，这部分是商场的主力店所在地，包括精品超市、大型品牌店和餐饮。另外一个54、在大平面下成功解决进深问题的是万象城。万象城的解决办法是在建筑的西侧（背侧）设置多层停车场，该停车场以夹层的形式（商场层高=2倍停车夹层层高），直达商场的三楼。既巧妙的解决了西侧店铺进深过大的问题，又解决了停车的问题，可谓一举两得。当然，更多的超大平面的购物中心采用混合模式，比如西郊百联和周浦万达平面类型都是近似矩形，面积分别达到1.7万和2.6万。它们不约而同的采用了双回环环形流线加局部次流线模式。这种模式实际就是线形模式的首尾连接，首尾连接后， 形成了中心部分的店铺体量，再在大进深处增加次流线。对于这种超大型平面的购物中心，流线设计的要点一是要有良好的秩序感，二是在无法保证一次回环逛到全部55、店面的情况下，尽量多设置中庭，增加店铺的可见性。深圳万象城4.2 适用性推导（研究方法及推导过程）4.2.1 研究方法参数化的设计的研究方法根据已有的案例编制原型；从几种原型中挑选一种作为基础；根据规则更改原型的参数，得出初步的方案模式修改生成形体的规则，同时引入其他的原型； 调整并形成最终的方案。总结：参数化得设计方法即是将各种指标或尺寸的具体数值通过形体的生成规则同建筑形式建立起数学上的联系。参数化研究的三要素： 案例case-based规则rule-based参数parameter-based参数化研究的成果:从案例总结出的商业设计显著规律商业设计影响的基本因素基于基本因素产生的各种模式56、的探讨性研究商业模式研究基本程序研究方法传统对象研究参数化研究形体规则rules操作对象：操作对象:功能参数parameters函数式：A=F（m1,m2,m3mn）A： 成果（建筑形式）m1,m2,m3 mn：参数（容积率、建筑密度、长度、曲率）F： 由建筑生成规则而编辑成的算法。总结：参数化得设计方法即是将各种指标或尺寸的具体数值通过形体的生成规则同建筑形式建立起数学上的联系。4.2.2 地块布局模式研究方法参数化设计程序基本设定决定因素一街角的布局模式布局模式的初步方案决定因素二地块形状一整套解决方案的集合修改过的布局模式方案既有成功案例的总结结论参数二案例模式参数一规则案例一、商业模式57、决定因素的选择影响商业项目成功与否的因素很多，主要包括：功能：商铺位置、业态组合；流线：出入口位置、内部动线； 展示性：整体形象、品牌号召力；二、街角作为研究的切入点商业建筑的街角处，由于是人流汇集的场所，兼有以上三种特质：商业价值：街角由于是人流最密集，是商铺选择的最佳位置。俗话说，“金角银边”， 街角是店铺租金最高的区域。人流导入价值：在街角设置商业的出入口能够将更多的人流引入到商业的内部纵深，有效达到了店铺价值的均好性和整体利润最大化。展示价值：由于街角是两条道路的交汇处，是商业整体形象的最佳展示面。三、商业价值研究：商铺位置商业街主力店图1图2模式一：街角临商业街，主力店位于基地内部。58、（图1）特点：有利于商业街价值提升。关键词：商业整体运营。模式二：街角临主力店，商业街位于基地内部。（图2）特点：有利于商业整体价值。关键词：商业街的人流引入。图3图4图5图6四、人流导入研究：出入口模式一：街角作为商业街入口，主力店临一条城市道路。（图3）特点：有利于商业街引入人流。关键词：主力店和商业街的流线联通。模式二：街角作为主力店入口，商业街从沿街开口进入。（图4）特点：通过主力店导入人流，并通过内部流线连接商业街。关键词：展示面的最大化模式三：街角设置广场，整合了商业街和主力店的入口。（图5）特点：充分利用街角的人流优势，完美结合了入口，商业功能和展示性。关键词：主力店和商业街可分59、可合，自存活效应较好。模式四：商业街占据两条临街面，街角扩大为广场，作为商业街和主力店的共同入口。（图6）特点：充分利用街角的人流优势。关键词：商业的整体运营。图9图8图7街角作为商业街入口，主力店临一条城市道路。4.2.3 布局模式适用性研究一、布局模式A布局模式一：（图7）主力店临城市主干道，展示性较好。商业街面向街角及次干道开口，人流导入较好。 商业街与主力商业内部流线联通，人流均好性佳。布局模式二：（图8）主力店位于车流较少的次干道，展示效果不佳。商业街沿城市主干道布置，缺乏步行人流支持，导入性差。沿主干道为2层的小体量，达不到提高整体形象的效果。布局模式三：（图9）沿街布置商业街，尺60、度宜人，有利于人流的导入。将租金最高的区域（沿街+街角）划分小开间，租金收益较高。主力店位于基地纵深，交通可达性不佳。对于招商运营有一定要求。适合开发商整体运营的发展模式。综上所诉，对于布局A，第一种布局模式是最适合的，展示性，人流导入以及均好性都比之外的两种布局适合，推荐第一种布局。（图7）布局模式A适用性分析上面我们只分析了街角作为商业街布局的一种，那是不是随着地块的改变一直还适用呢？因此下面我们将地块的长宽比改变，看这种布局模式是否还可以实现。1地块南北拉长，主力商业展示面缩小，商业街沿次干道加长，有利于步行人流的导入。最大适用情况：长宽比1：2。外部车流地下后勤后勤区域车库入口2地块东61、西向拉长，长宽比3：2，商业街两个连接主力店入口之间距离大约100M。特点：纵深小，能更快进入基地内部。3地块长宽比2:1，主力店长宽比1.8：1特点：纵深小，能更快进入基地内部。但次流线需要仔细考虑。4地块长宽比4:1对长宽比超过2：1的基地，由于主力店进深过浅，原布局模式不再使用。建议将主力店分开设置在基地两端，商业街位于中间。形成“纺锤状”布局。适用性范围： 地块长宽比 1：2 2：1。图11图10街角作为主力店入口，商业街从沿街开口进入。二、布局模式B布局模式一：（图10）主力店面向街道转角，展示性较好。商业街位于纵深，面向基地两端开口，有利于解决大进深商业的人流导入问题，能提高店铺租62、金的均好性。商业街与主力店内部流线联通，摩擦系数较高，有利于互相带动。布局模式二：（图11）主力店面向街道转角，展示性较好。商业街沿城市主干道开口，缺乏步行人流支持，导入性差。沿主干道为2层的小体量，达不到提高整体形象的效果。商业街与主力店内部开口较少，摩擦系数较低，不利于互相带动。综上所诉，对于布局B，第一种布局模式是最适合的，展示性好，店铺租金的均好性、商业街和主力店的流线联通都比方案二要适合，推荐第一种布局。（图10）布局模式B适用性分析外部车流地下后勤后勤区域车库入口1地块南北拉长，长宽比达到2：1，主力商业位于街角，提供了良好的形象展示效果，同时，商业街入口也位于次街，有利于导入步行63、人流。最大适用情况：长宽比2：3。2地块东西向拉长，长宽比3：2，主力商业长宽比为1：1.6，从其内部从街角引入到内广场流线长为150m。特点：纵深小，能更快进入基地内部，展示性比较好。3.地块长宽比2：1，为避免商业街流线过长，将主力店拉宽，至基地北侧。特点：主力店整体性好，展示性强，商业街流线长度适中，但需考虑次流线问题。适用性范围：地块长宽比 2：3 2：1。图14图13图12街角设置广场，整合了商业街和主力店的入口。三、布局模式C布局模式一：街角整合了商业街和主力店的入口，人流得到充分导入。 (图12)主力店临城市主干道，展示性较好。商业街面向街角及次干道开口，人流导入较好。 商业街与64、主力商业内部流线联通，人流均好性佳。布局模式二：街角整合了商业街和主力店的入口，人流得到充分导入。 (图13)主力店位于车流较少的次干道，展示效果不佳。商业街沿城市主干道布置，缺乏步行人流支持，导入性差。沿主干道为2层的小体量，达不到提高整体形象的效果。布局模式三：沿街布置商业街，尺度宜人，有利于人流的导入。 (图14)将租金最高的区域（沿街+街角）划分小开间，租金收益较高。主力店展示面较少，平面进深较深，布局受限。主力店与商业街的摩擦系数较低。综上所诉，对于布局C，第一种布局模式在和其余两种模式在展示性，人流导入等方面相比，均占有优势。因此推荐第一种布局模式。（图12）布局模式C适用性分析165、地块南北拉长，主力商业展示面变窄，商业街位于次干道，有利于步行人流导入。最大适用情况：长宽比 1：2。外部车流地下后勤后勤区域车库入口2.地块长宽比3：2，商业街两个连接主力店入口之间距离大约100M。特点：纵深小，能更快进入基地内部。3.地块长宽比2：1，将主力店后商业街取消，主力店拉宽至基地北侧。特点：纵深小，商业街和主力店相对集中。4地块长宽比4：1对长宽比超过2：1的基地，由于主力店进深过浅，原布局模式不再使用。建议将主力店分开设置在基地两端，商业街位于中间。形成“纺锤状”布局。适用性范围：地块长宽比 1：2 2：1。四、布局模式D商业街占据两条临街面，街角扩大为广场，作为商业街和主力66、店的共同入口。图15图16布局模式一：街角整合了商业街和主力店的入口，人流得到充分导入。(图15)主力店位于基地纵深，交通可达性不佳。沿街布置商业街，尺度宜人，有利于人流的导入。将租金最高的区域（沿街+街角）划分小开间，租金收益较高。布局模式二：街角整合了商业街和主力店的入口，人流得到充分导入。(图16)主力店位于基地纵深，交通可达性不佳。沿街布置商业街，尺度宜人，有利于人流的导入。主力店位于商业街环绕中，不利于服务流线。综上所诉，对于布局D，第一种布局模式因为主力店的位置不佳，交通可达性不佳， 需要整体运营，但相比而言，其商业街道的租金价值以及人流导入要比方案二优， 因此推荐第一种布局。布局67、模式D适用性分析外部车流地下后勤后勤区域车库入口1.地块东西向拉长，长宽比3：2，商业街两个连接主力店入口之间距离大约200M。特点：整体运营，商业街需处理立面，增强展示性。2.地块长宽比2：1，商业街两个连接主力店入口之间距离大约250M。特点：整体运营，商业街需处理立面，商业街流线有些过长。适用性范围：地块长宽比 1：12：1。五、布局模式E:（2：3基地布局模式）优势：主力店临城市主干道，展示性较好；商业街面向街角及主次干道均有开口，人流导入较好。劣势：主力商业仅一边向城市道路开口，交通组织有难度。适用性分析E外部车流地下后勤后勤区域车库入口1.地块南北向拉长，长宽比1：1，主力商业展示68、面变窄，商业街出入口之间距离大概为140米。最大适用情况： 长宽比 1：1。2.地块长宽比2：1，此布局有两种模式，一种为商业街包裹主力店，另外一种为主力店突破至基地北侧。特点：商业街连通完整，和主力店之间交通需仔细考虑。商业街被主力店分割成两个部分，划分了长流线，交通需仔细考虑。3. 地块长宽比4：1，商业面宽大约65米。特点：商业街被主力店分割成两个部分，划分了长流线，利用主力商业产生溢出效应，提升商业街价值。适用性范围： 地块长宽比 1：1 4：1。第五章 案例收集与分析第五章案例收集与分析5.1 案例整理5.1.1 悦达889广场占地面积：13,686 总建筑面积：102,475其中商69、业建筑面积： 46,937容积率：4.8停车位数：800层数： 地上6层，地下1层周边交通特征：表5-1-1：悦达889广场周边交通项目名称道路级别地铁沿线东南西北地铁站点接入基地悦达 889 广场/地铁线路 城市快速路 主干道 次干道城市支路地块特征:表5-1-2：悦达889广场地块特征项目名称地块特征地块形状简图长度宽度长宽比悦达 889 广场L 形220952.32建筑形态特征布局方式简图长度宽度长宽比L 形200752.67机动车出入口：表5-1-3：悦达889广场机动车出入口项目名称车行出入口东南西北悦达 889 广场/ 机动车入口机动车出口人行出入口：表5-1-4：悦达889广场人70、行出入口项目名称人行出入口东南西北悦达 889 广场/ 商业入口超市入口 办公入口酒店入口动线分析:悦达889广场位于三区交汇的曹家渡商圈，背靠60万人口的高档住宅区，并紧邻沿长寿路的50余幢办公楼宇集群。单层面积：6,353 ，较小。地块形状为长条状L 形，动线类型采用线性动线（局部双），不采用次动线，动线平均长度为195m，动动线分析店铺进深线的回环度为100%。店铺进深:除去大进深主力店的店铺面积为6353 ，围绕中庭布置店铺，主力店位于两端，进深较大;店铺最小进深为9m，最大进深为30m，店铺平均进深16m。业态组合：表 5-1-5：悦达 889 广场业态组合情况项目名称业态组合百分比71、专业卖场大卖场零售购物餐饮休闲娱乐其他总计悦达 889 广场11%6%51%27%5%/100%业态布局：表 5-1-6：悦达 889 广场业态组合情况项目名称主力店主要商家功能布局特征悦达 889 广场特力屋、CostaCoffee、汉舍、MU JI哈根达斯、Fratelli 餐厅、丝芙兰、蝶翠轩大型主力店集中在地下 1F 到 2F，1F 到 3F 主要为零售，3F 部分以及 4F 为餐饮主力店与零售商业比：表5-1-7：悦达889广场主力店/次主力店与零售物业比例分析项目名称业态组合百分比主力店、次主力店（持有物业）主力店零售商铺（出售物业）调频壹广场（Channel1)77%H&M、ZA72、RA、 E-land威尔士健身、shes23%悦达 889 广场66%特力屋、CostaCoffee、汉舍、MUJI34%5.1.2 大拇指广场占地面积：26,850 总建筑面积：110,000容积率：停车位数：层数： 地上3层，地下1层周边交通特征：表5-1-8：大拇指广场周边交通项目名称道路级别地铁沿线东南西北地铁站点接入基地大拇指广场地铁线路 城市快速路 主干道 次干道城市支路地块特征:表5-1-9 大拇指广场地块特征项目名称地块特征地块形状简图长度宽度长宽比大拇指广场长方形2621861.41建筑形态特征布局方式简图长度宽度长宽比不规则形2501901.31机动车出入口：表5-1-1073、：大拇指广场机动车出入口项目名称车行出入口东南西北大拇指广场/ 机动车入口机动车出口人行出入口：表5-1-11：大拇指广场人行出入口项目名称人行出入口东南西北调频壹广场（Channel1)/悦达 889 广场/九六广场大拇指广场/ 商业入口超市入口 办公入口酒店入口动线分析:大拇指广场是联洋国际新社区内，具有文化艺术特色的多功能现代化社区/区域型商业中心。动线分析店铺进深大拇指广场的单层面积为26,855 ，在所有案例里相比较面积较大，动线采用街坊式动线类型。利用中心广场组织人流，分主次动线。主动线平均长度为330m，次动 线平均长度为220m，由于广场的存在，动线回环度为约87%。店铺进深:74、除去大进深主力店的店铺面积为11,027 ，大拇指广场是分散式布局，店铺围绕广场布置店铺，最小进深为9m，最大进深为20m，平均进深为15m。业态组合：表 5-1-12：大拇指广场业态组合情况项目名称业态组合百分比专业卖场大卖场零售购物餐饮休闲娱乐其他总计大拇指广场6%28%12%34%10%10%100%业态布局：表 5-1-13：大拇指广场业态组合情况项目名称主力店主要商家功能布局特征大拇指广场家乐福、好乐迪唐朝、许留山、廊桥创意服饰、美颂巴黎、证大现代艺术会馆地下 1F 为家乐福及车库，沿次要道路集中分布服务型业态， 沿主要道路及广场区域为餐饮、零售、娱乐、文化艺术主力店与零售商业比：表75、5-1-14：大拇指广场主力店/次主力店与零售物业比例分析项目名称业态组合百分比主力店、次主力店（持有物业）主力店零售商铺（出售物业）大拇指广场63%家乐福、好乐迪、证大现代艺术会馆、唐朝、许留山、廊桥创意服饰37%5.1.3 益田假日广场占地面积：22,836 总建筑面积：124,668其中商业建筑面积： 68,007 容积率：2.5停车位数：505层数： 地上3层，地下4层周边交通特征：表5-1-15：益田假日广场周边交通项目名称道路级别地铁沿线东南西北地铁站点接入基地益田假日广场/地铁线路 城市快速路 主干道 次干道城市支路地块特征:表5-1-16 益田假日广场地块特征项目名称地块特征地76、块形状简图长度宽度长宽比益田假日广场条形309624.98建筑形态特征布局方式简图长度宽度长宽比条形294803.67数据来源：英国UA国际/上海尤安建筑设计事务所周边交通特征：表5-1-17：益田假日广场周边交通项目名称车行出入口东南西北益田假日广场/动线分析:益田假日广场是位于深圳市环境最佳的华侨城区域，并紧邻地铁。是独具特色的高品质国际化大型综合地铁上盖物业益田假日广场的单层面积为13,690，体量中等，地块形状为条形，动线采用线性动线分析店铺进深双回环类型，无次动线。主动线平均长度为343m，动线回环度为100%。店铺进深:除去大进深主力店的店铺面积为8,316 ，益田假日广场店铺围绕77、中庭均匀分布。最小进深为12m，最大进深为14m，平均进深为12.5m。5.2 案例分析【结构框架】1. 社区型商业中心概况 （表1，规模，楼层 + 文字描述）2. 区域特征及周边环境（表2，所属商圈及其能级，周边道路等级）3. 地块形状及外部流线 （表3，地块形状、长宽比，出入口位置、数量，入口广场位置、面积）4. 内部动线 （表4，单层面积，动线类型、长度、主/次动线，可达性）5. 功能及业态布局 （表5，百货、卖场、零售、餐饮、娱乐休闲等业态占比，楼层分布，主力店位置）6. 溢出效应分析7. 社区型商业中心分析启示【案例选择】我们进行了近20余个案例的收集及初步的分析，范围包括北京，上海78、，南京，杭州，深圳以及香港等国内商业发展较为领先城市的知名商业项目；规模跨度较大，最小的4万，最大的达到20 万的商业面积。我们从中按照规模（48万），能级（社区级/区域级）以及商业中心类型（城市型、度假型等）进行了细分，筛选出符合本研发目的的若干案例：项目名称建筑面积（）层数（层）总建筑面积商业办公酒店地下地上调频壹广场（Channel1)4.24.26悦达 889 广场104.6424九六广场6.66.613益田假日广场13.56.8323大拇指广场118313西郊百联购物中心10.87.514大宁国际商业广场25105514累计76.943.5/【研究方法】定量+定性分析（研究规模匹配的79、现实案例的地块形状，外部、内部流线，业态布局，以及对周边商业的溢出效应等方面）【研究成果】从案例总结出的商业设计显著规律成功原因（规律）设计上的可取之处（模式）【正文】5.2.1 社区型商业中心概况随着中国城市化进程的不断推进，各大城市在近十年建造了许多大型的居民聚集区和办公楼宇集群。这也使得商业地产得到迅猛发展，尤其是社区型商业，正在大量涌现。项目名称区位简述简要说明项目现状调频壹广场（Channel1)普陀长寿路地处普陀区重点商业开发一条街长寿路的核心位置，定位中高档，将为消费者提供一站式新体验已开业悦达 889 广场普陀曹家渡位于三区交汇的曹家渡商圈，背靠 60 万人口的高档住宅区，并紧80、邻沿长寿路的 50 余幢办公楼宇集群已开业九六广场陆家嘴位于上海金融中心陆家嘴地区,周围有近40栋高档写字楼伫立，致力于为都市白领提供时尚、轻松的消费环境已开业益田假日广场深圳华侨城位于深圳市环境最佳的华侨城区域，并紧邻地铁。是独具特色的高品质国际化大型综合地铁上盖物业已开业大拇指广场浦东联洋联洋国际新社区内，具有文化艺术特色的多功能现代化社区/区域型商业中心已开业西郊百联购物中心长宁新径高级别墅群及新兴住宅区中的多业态、开放式、社区型商业中心已开业大宁国际商业广场闸北大宁沪北地区规模最大的商业休闲购物中心，集酒店、办公、商业于一体已开业规模特征：社区型商业项目的规划面积一般跨度较大，最小的481、.2万平米，最大的达到25万平米。其中绝大多数项目采用综合型的业态（商业、办公、酒店等），这样有效地增加了商业人流的规模和复 合性。按照纯商业建筑面积分类来看，一般在410万平米之间。超过10万平米，经营难度很大， 需要更多的人流来支持，从级别上也适合划分在城市级商业的范畴。项目名称建筑面积（）层数（层）总建筑面积商业办公酒店地下地上调频壹广场（Channel1)4.24.2/6悦达 889 广场104.64/24九六广场6.66.6/13益田假日广场13.56.8/323大拇指广场118/313西郊百联购物中心10.87.5/14大宁国际商业广场25105514累计76.943.5/备注：182、.商业面积指扣除办公、酒店、停车等物业类型建筑面积后的纯商业面积；2.地上及地下楼层均为商业营业楼层，并不包括停车、办公等业态的楼层小结：社区型商业中心体量跨度大；多采用综合经营；大体量纯商业面积招商难度较大5.2.2 区位特征从这些项目的区位特征来看，大多选址在大型居民聚集区，如浦东联洋、长宁、闸北大宁等， 选址区域内聚集了数十万的居民，并呈快速增长趋势，同时居住人口具备了中等、中等偏上的消费能力，从而提供了项目的发展空间。另一种类型的商业选址侧重于商务办公楼宇的聚集区，如悦达889、调频壹广场所在的长寿路商业街，九六广场所在的陆家嘴商圈（后者更是城市级的大型商业商务区）。针对人群偏重于大量83、商务楼里的白领，具有基数大，消费能力强，偏向年轻化的特点。项目名称区域位置城市级别所在商圈商圈能级调频壹广场（Channel1)上海普陀长寿路区域悦达 889 广场上海普陀曹阳区域九六广场上海浦东陆家嘴城市大拇指广场上海浦东联洋社区益田假日广场深圳深圳华侨城区域西郊百联购物中心上海长宁新径区域大宁国际商业广场上海闸北大宁区域另外一个重要的因素是，这些大型商业项目的选址对交通的依赖性极强，通畅的交通能够带来 大量额外的客源。全部项目皆位于环线道路、高架道路、主干道附近，除悦达889广场外，其余项目均在10分钟内到达轨道交通站点，有些项目甚至直接与轨道交通站点连接（益田假日广场），交通易达性良好。84、项目名称道路级别地铁沿线东南西北地铁站点接入基地调频壹广场（Channel1)悦达 889 广场/九六广场大拇指广场益田假日广场/西郊百联购物中心大宁国际商业广场备注：地铁线路 城市快速路 主干道 次干道城市支路小结：社区型商业中心地域分布较均衡，临近大型居住区或办公楼宇，交通通达性好5.2.3 地块特征及外部流线社区型商业的地块形状大致分为方形、长方形、不规则（L形）三类。地块长边长度为150300米，短边长度为60米260米不等，细长比为1.005.00,跨度较大。项目名称地块特征地块形状简图长度宽度长宽比调频壹广场（Channel1)L 形149622.4悦达 889 广场L 形220985、52.32九六广场方形1901591.23大拇指广场长方形2621861.41益田假日广场条形309624.98西郊百联购物中心长方2571272.02大宁国际商业广场方形2632611.01社区型商业的布局方式大致分为条形、向心形、不规则三类。例如，调频壹广场和益田假日基本为沿基地条形布置；九六广场和西郊百联为以内广场为空间核心布置；悦达889广场是条形和向心形布置方式的结合；大拇指广场和大宁国际基本是由若干个小广场和街道组成的不规则布局形式。项目名称建筑形态特征布局方式简图长度宽度长宽比调频壹广场（Channel1)L 形120403悦达 889 广场L 形200752.67九六广场向心形86、1701431.19大拇指广场不规则形2501901.31益田假日广场条形294803.67西郊百联购物中心向心形2251102.05大宁国际商业广场不规则形2502281.1对于狭长地块（包括L形）用地来说，较为普遍的做法是在基地的两端开设车行出入口，设置地下车库出入口，并设置建筑背部的辅助性道路，满足后勤车辆和其他功能入口的车行需求。例如，悦达889，益田假日，调频壹广场等。同样的原理也适用于两边临路的长方形基地，如西郊百联，大拇指广场等。对于2边以上临路的较理想状态，则益在非主要人流入口的多个方向上开设车行入口，充分满足车流进入基地的需求。项目名称车行出入口东南西北调频壹广场（Chann87、el1)/悦达 889 广场/九六广场大拇指广场/益田假日广场/西郊百联购物中心/大宁国际商业广场/备注： 机动车入口机动车出口从流线组织的角度，来分析社区型商业的人行入口的设计，我们可以发现有一定的规律可循。（1） 街角导入法则。“金角银边”，街角是人流交叉聚集的天然的场所，从街角设置入口能够将更多的人流引入到商业的内部纵深，有效达到了店铺价值的均好性和整体利润的最大化的目标。本次调研的所有案例无一例外的利用了街角导入的手法。（2） “磁石”引力法则。在步行人流的沿线设置大体量，具有足够吸引力的商家能够有效的将外界人流吸引到商业体内，从而增加了内部人流。这些商家可以是品牌旗舰店、连锁商家、专88、业类卖场、特色餐饮、咖啡茶座等所有可能满足外部人流需求的业态。这种手段尤其对吸引基地外道路上无目的性的闲逛人流产生吸引力。同时，这些充当“磁石“的商家应与商业体内的主要购物空间（中庭、长廊、垂直交通）等保持良好的联系，以便将人流引入基地后迅速的转移到其他的购物区域。（3） 特色化形象法则。在确定为主要人流方向的基地一侧的商业体外部营造特色化的入口形象，使之具有充分的领域性和标志性。具体的做法可以是商业后退或围合扩大出广场， 多首层的入口设置，下沉广场，精心设置的景观（雕塑、绿化、喷泉水景等）。如悦达889在街道转角处建筑后退围合出近1000平米的广场；大宁国际入口处的水景和铺地处理；益田假日的89、下沉广场等。项目名称人行出入口东南西北调频壹广场（Channel1)/悦达 889 广场/九六广场大拇指广场/益田假日广场西郊百联购物中心/大宁国际商业广场/备注： 商业入口超市入口 办公入口酒店入口小结：社区型商业中心的车行流线较为复杂，以满足不同功能需求：人行入口遵循街角导入； 主力商家吸引人流进入；入口形象特色化处理相结合。5.2.4 内部动线可以看出，案例中的商业单层面积从0.5万到2.7万不等，跨度较大。动线类型分为线形（单回环、双回环），环状和网格化。流线的形式与地块形状及单层面积有关：（1） 当地块长宽比超过2：1时，大多商业选择了采用线形动线。（2） 当单层面积超过1万平米时，90、引入次动线成为一种选择。（3） 当单层面积超过2万平米时，采用网格状动线较易满足商铺进深的要求。项目名称单层面积（万）内部动线动线类型有无次动线平面动线长度（M）回环度调频壹广场（Channel1)0.5线形（单）有主动线：160次动线：7479%悦达 889 广场0.7线形（局部双）无195100%九六广场2网格（底层）环形（二层）有主动线：32060%益田假日广场1.4线形（双）无343100%大拇指广场2.7街坊有主动线：330次动线：22087%西郊百联购物中心 2F1.8线形（双）+环状有主动线：425次动线：18090%大宁国际商业广场2.4网格有120075%数据来源：英国UA国91、际、上海尤安建筑设计事务所小结：社区型商业中心的内部流线随着单层面积的增大而变复杂：主流线由线形环形网格，增加次流线，动线长度增加，回环度降低，店铺平面均好性变差。5.2.5 功能及业态布局我们把商业中心业态划分为卖场（包括生活卖场及其他专业性卖场）、零售购物、餐饮、休闲娱乐、其他（服务、文化、教育等）五大业态。可以发现：卖场是商业中心聚集人流、消化面积的重要手段，大部分案例都引进有一家生活卖场（包括2家家乐福、1家世纪联华、1家Ole、1家待定），另外有、家电卖场（如永乐）、家居卖场（如特力屋）、运动卖场（如迪卡侬）选择性规划。绝大多数项目没有集中的百货，这也可以说明了社区型商业中心从单一主92、力店驱动向多家次主力店综合经营方式的转变。零售购物以品牌服装为主、食品、书店、手机、饰品、生活用品为辅，餐饮业态包括中式、西式、快餐及特色餐饮，如KFC、必胜客、星巴客等。休闲娱乐业态方面，半数以上项目设有电影城，但目前电影城的实际经营并不乐观，其他休闲娱乐业态如健身中心、KTV、电玩城等，在下文中会单独分析。项目名称业态组合百分比专业卖场大卖场零售购物餐饮休闲娱乐其他总计调频壹广场（Channel1)9%/50%36%5%/100%悦达 889 广场11%6%51%27%5%/100%九六广场/36%50%14%/100%大拇指广场6%28%12%34%10%10%100%益田假日广场1%193、4%55%18%12%/100%西郊百联购物中心/29%47%14%10%/100%大宁国际商业广场/21%45%24%2%8%100%其他类方面，服务性业态银行、邮局、旅行社、洗衣、冲印、房产等少量规划，此外，如大拇指广场专门规划的3000平方米证大现代艺术会馆、大宁国际商业广场孔祥东文化艺术学校，增添了商业中心文化艺术的气息，成为项目的一大特色。数据来源：英国UA国际、上海尤安建筑设计事务所楼层分布特征方面，主力店及次主力店一般在1F及以上区域，拥有最佳的地理位置，卖场类一般在地下室或者2F以上区域，对位置的要求不是很高， 零售购物类一般在1-3F区域，位置要求高，餐饮类可高可低，地下或地94、上各楼层均可，休闲娱乐类一般在中高楼层。项目名称主力店主要商家功能布局特征调频壹广场（Channel1)H&M、ZARA、威尔士健身万宁、一茶一坐、SEPHORA、ONLY、NIKE、Tata六层全部为地上，主力店集中于 1F2F，1-4F 大部分为购物店铺，5F6F 主要为餐饮健身娱乐悦达 889 广场特力屋、CostaCoffee、汉舍、MU JI哈根达斯、Fratelli 餐厅、丝芙兰、蝶翠轩大型主力店集中在地下1F 到 2F，1F 到 3F 主要为零售，3F 部分以及 4F为餐饮九六广场渝信川菜、广州蕉叶、H&M、宝大祥、OCHIRLYLILY、SELECTED、汤姆熊、宝大祥、ONL95、Y、OCHIRLY、veromoda 望湘园、蒂梵尼唐朝、许留山、廊桥地下 1F 为儿童购物，1F 为购物、休闲餐饮，2F 为服装、中式正餐，roof 层为中、高档餐厅地下 1F 为家乐福及车库，沿次要道路集中分布大拇指广场家乐福、好乐迪Ole精品超市、中影益田 假日影城、全明创意服饰、美颂巴黎、证大现代艺术会馆ZA、shes、鼎泰丰、服务型业态，沿主要道路及广场区域为餐饮、零售、娱乐、文化艺术地下 2F 中庭连接地铁， 人气旺盛，地下 1F 层为益田假日广场西郊百联购物中心大宁国际商业广场星滑冰俱乐部、四海一家环球美食世纪联华、特力屋、迪卡侬、友谊百货、永乐家电、好乐迪、世纪仙霞影城大润发、96、国美、宏图三胞、大宁影城、孔祥东音乐艺术学校ARMANI、CK CalvinKlein、安徒生星巴克、焦叶咖喱、棒约翰、贝拉维拉、NIKE、SEPHORE、汤姆熊、知音琴行一茶一座、汉堡王、味千拉面、屈臣氏、SPORT100、ES休闲服饰，1F 西端为大型玩具城，2F 为国际名品服饰，3F 为餐饮区 地下 1-2F 为车库及特力屋家居、1-3F 主要为零售、餐饮、服务，4F 主要为休闲娱乐卖场在 2F 及以上区域、零售多在 1-2F、餐饮多在1-3F、休闲娱乐多在 3F 以上数据来源：英国UA国际、上海尤安建筑设计事务所主力店与零售物业在整个社区型商业中的比重呈现了典型的“二八现象”。较少家数97、的主力店占据了商业中心中较大比重的营业面积（65%75%）和较好的店铺位置（一般在一层面向街道或主要入口，或占据较高楼层的整层面积并有便捷的垂直交通到达）；而较小比重的营业面积（25%35%）却分配给了数以百计的零售商铺。这中间就存在了一个微妙的平衡。主力店虽然能吸引更多的人流或更远的人流进入商业中心消费，但是同样占据了一流的商业位置，却并不能提供一流的租金回报。零售小铺固然存在能级小，经营状况复杂，对统一经营管理提出挑战的问题；然而却能提供较高的租金回报。项目名称业态组合百分比主力店、次主力店（持有物业）主力店零售商铺（出售物业）调频壹广场（Channel1)77%H&M、ZARA、E-la98、nd威尔士健身、shes23%悦达 889 广场66%特 力 屋 、 Costa Coffee、汉舍、MU JI34%九六广场67%渝信川菜、广州蕉叶、H&M、宝大祥、OCHIRLY33%大拇指广场63%家乐福、好乐迪、证大现代艺术会馆、唐朝、许留山、廊桥创意服饰37%益田假日广场66%Ole精品超市、中影益田 假日影城、全明星滑冰俱乐部、四海一家环球美食34%西郊百联购物中心68%世纪联华、特力屋、迪卡侬、友谊百货、永乐家电、好乐迪、世纪仙霞影城32%大宁国际商业广场78%大润发、国美、宏图三胞、大宁影城、孔祥东音乐艺术学校22%数据来源：英国UA国际、上海尤安建筑设计事务所无论是办公楼宇集99、群的商业，还是大型居民集聚区的商业，其定位早已不再是简单的购物消费， 而是集休闲、娱乐、购物、文化等为一体的综合型时间消费商业。而休闲娱乐功能作为购物和 餐饮之外的新的增长点，可以说是最能体现社区型商业特色和气质的业态。无论是大拇指广场 的艺术中心，还是益田假日的滑冰俱乐部，或是含有最新设备的电影院和KTV，其目的都是为了增加顾客在商业体内的逗留时间，聚集人气，充分满足时间型消费商业物业的基本要求。项目名称调频壹广场（Channel1)运动、健身、儿童游乐全武馆、威尔士健身、爱乐游悦达 889 广场健身欧洛健身会所九六广场健身威尔士健身大拇指广场艺术展览、活动场所青少年活动、艺术中心益田假日广100、场滑冰、电影、儿童游乐中影益田 假日影城、全明星滑冰俱乐部、“反”斗城西郊百联购物中心KTV、电影、书店西郊书局、好乐迪 KTV、仙霞世纪影城大宁国际商业广场电影 KTV 大型主题游乐园上影星汇影城、游歌量贩式KTV、卡童尼大型主题游乐园娱乐休闲特征类型主要商铺数据来源：英国UA国际、上海尤安建筑设计事务所小结：社区型商业中心餐饮娱乐比重逐渐加大（尤其开业初期）；主力店与零售物业“二八现象”；休闲娱乐功能对特色营造和人流拉动影响巨大。5.2.6 溢出效应分析所谓溢出效应(Spillover Effect)，是指一个组织在进行某项活动时，不仅会产生活动所预期的效果，而且会对组织之外的人或社会产生101、的影响。简而言之，就是某项活动要有外部收益，而且是活动的主体得不到的收益。在商业地产领域，存在着一个普遍的现象就是，一个成功运营的商业项目会对周边的相关业态产生积极地影响。这种也可以称为溢出效应。精明的商业地产开发商追求投资回报的最大化，那么在商业项目的决策阶段就应将该项目的溢出效应一并考虑。 “溢出效应”与“虹吸效应”：与“溢出效应”相反， “虹吸效应”是指某项活动产生内部效应的同时，对其他相关的活动产生了负面的外部效应。以悦达889广场的案例为例，项目建立之初，必将带走周边的一部分白领和时尚的客流。（虹吸效应）但是各商家通过持续的业态调整，最终会形成一个动态的平衡，客流成倍放大，商圈等级提102、高，最终达到共赢的目的，这就是所谓“竞合”。（溢出效应） 溢出效应的启示：1.可达性原则。拥有良好的步行交通系统，并处在适宜步行的距离内。使顾客能够从支柱物业便捷的进入溢出区域。 2.延续性原则。依赖步行的商业街系统很容易被天然的屏障所打断，如城市主干道，天然河流等。同时较大体量的非相关业态对溢出效应也有较大影响。 因此，要使溢出效应最大化，应在步行系统的沿线都布置具有吸引力的街铺。3.互补性原则。溢出地块的业态应与主力业态有一定的互补性。吸引支柱商业无法充分满足的顾客需求。 在规模、运营时间、业态、受众人群、消费层次等方面都要有一定的互补性。5.2.7 社区型商业中心案例分析启示 位置是商业103、中心经济命脉的重要因素，尤其是对于社区型的商业中心，要充分考虑区域人口、商圈能级、消费能力、交通可达性以及城市发展的方向。 建筑的规模要控制在市场容量的限度内，如果现有容量满足不了设计的要求，而项目的前瞻性的要求又应保有相当规模的量的商业的话，可以因地制宜的规划其它相关的业态，如办公和酒店等，创造更多的复合型人流。 社区型商业中心应有极强的针对性，定位要符合消费群体的购买能力，具有区域消费力支撑，并在运营过程中不断根据市场情况进行更新。 社区型商业对动线设计提出了更高的要求，既要满足功能分区明确，保证各功能的流线不交叉，同时也要尽量提高整个流线的回环度，以保证各楼层和区域之间商家租金的均好性。104、 成功的社区型商业应拥有与整体规划一致的支柱商家，比如大型品牌超市的引进会增加周边居民区对商业项目的黏性；专业类超市能够吸引相应目标受众层次的人流；电影院能够吸引更多不同年龄和消费层次的人流，提高项目的覆盖度。5.3 商业内部流线组织研究【结构框架】1. 关键名词解释 （动线，回环度，店铺进深）2. 商业案例流线研究（动线类型，长度，店铺进深）3. 商业案例流线研究总结4. 专题一：内部动线组织形式初探5. 专题二：流线可达性初步研究6. 专题三：店铺进深初步研究【研究方法】定量+定性分析（研究规模匹配的现实案例的地块形状，内部流线，店铺进深等方面）【研究成果】从案例总结出的商业设计显著规律设105、计上的可取之处（模式）【正文】5.3.1 案例分析悦达889广场占地面积：13,686 总建筑面积：102,475其中商业建筑面积： 46,937 容积率：4.8停车位数：800层数： 地上6层，地下1层地块特征:项目名称地块特征地块形状简图长度宽度长宽比悦达 889 广场L 形220952.32建筑形态特征布局方式简图长度宽度长宽比L 形200752.67动线分析:动线分析店铺进深悦达889广场位于三区交汇的曹家渡商圈，背靠60万人口的高档住宅区，并紧邻沿长寿路的50 余幢办公楼宇集群。单层面积：6,353 ，较小。地块形状为长条状L形，动线类型采用线性动线（局部双），不采用次动线，动线平均106、长度为195m，动线的回环度为100%。店铺进深:除去大进深主力店的店铺面积为6353 ，围绕中庭布置店铺，主力店位于两端，进深较大;店铺最小进深为9m，最大进深为30m，店铺平均进深16m。大拇指广场占地面积：26,850 总建筑面积：110,000容积率：停车位数：层数： 地上3层，地下1层地块特征:项目名称地块特征地块形状简图长度宽度长宽比大拇指广场长方形2621861.41建筑形态特征布局方式简图长度宽度长宽比不规则形2501901.31数据来源：英国UA国际/上海尤安建筑设计事务所动线分析:大拇指广场是联洋国际新社区内，具有文化艺术特色的多功能现代化社区/区域型商业中心。动线分析店铺107、进深大拇指广场的单层面积为26,855 ，在所有案例里相比较面积较大，动线采用街坊式动线类型。利用中心广场组织人流，分主次动线。主动线平均长度为330m，次动线平均长度为220m，由于广场的存在，动线回环度为约87%。店铺进深:除去大进深主力店的店铺面积为11,027 ，大拇指广场是分散式布局，店铺围绕广场布置店铺，最小进深为9m，最大进深为20m，平均进深为15m。益田假日广场占地面积：22,836 总建筑面积：124,668其中商业建筑面积： 68,007 容积率：2.5停车位数：505层数： 地上3层，地下4层地块特征:项目名称地块特征地块形状简图长度宽度长宽比益田假日广场条形30962108、4.98建筑形态特征布局方式简图长度宽度长宽比条形294803.67数据来源：英国UA国际/上海尤安建筑设计事务所动线分析:益田假日广场是位于深圳市环境最佳的华侨城区域，并紧邻地铁。是独具特色的高品质国际化大型综合地铁上盖物业益田假日广场的单层面积为13,690，体量中等，地块形状为条形，动线采用线性双回环类型，无次动线。主动线平均长度为343m，动线回环度为100%。动线分析店铺进深店铺进深:除去大进深主力店的店铺面积为8,316 ，益田假日广场店铺围绕中庭均匀分布。最小进深为12m，最大进深为14m，平均进深为12.5m。动线分析1F动线分析2F75西郊百联广场占地面积：34,000 总建109、筑面积：108,000容积率：3.2停车位数：层数： 地上4层地下2层地块特征:项目名称地块特征地块形状简图长度宽度长宽比西郊百联广场长方2571272.02建筑形态特征布局方式简图长度宽度长宽比向心形2251102.05数据来源：英国UA国际/上海尤安建筑设计事务所动线分析:西郊百联广场的一层面积为17,757，体量中等，地块形状为方形，动线采用线性双回环类型，无次动线。平面动线长度主动线约为420m，动线回环度为100%。西郊百联广场的二层面积为17,757，动线采用环状主动线+线性(局部双)次动线类型。有次动线。主动线平均长度为为425，次动线为180m，动线回环度为90%。西郊百联广场110、的三层面积为17,757，动线采用环状主动线+线性(局部双)次动线类型。有次动线。主动线平均长度为345，次动线为330m，动线回环度为89%。动线分析3F店铺进深店铺进深:除去大进深主力店的店铺面积为10,669 ，环形次流线外侧店铺进深最小为6m, 内部最大进深为16m, 平均进深：10m。周浦万达广场占地面积：37,800 总建筑面积：316,900容积率：停车位数：层数： 地上4层地下2层地块特征:项目名称地块特征地块形状简图长度宽度长宽比周浦万达广场长方2952501.18建筑形态特征布局方式简图长度宽度长宽比长方2551551.65数据来源：英国UA国际/上海尤安建筑设计事务所动线111、分析:上海周浦万达广场项目位于上海市南汇区周浦、康桥的结合处，西邻沪南路，南接年家滨路， 东靠周康路，总规划建筑面积约31.69万平方米，是一个集购物中心、餐饮、休闲、文化、娱乐、公寓式办公为一体的大型城市综合体。周浦万达广场的单层面积为26,184，体量较大，地块形状为长方形，动线采用线性双回环类动线分析动线分析型，有次动线。主动线平均长度为602m，次动线为120m，动线回环度为83%。店铺进深:除去大进深主力店的店铺面积为9,645，该案例中庭两边店铺成均匀分布，进深皆为9m。调频壹广场（Channel1)占地面积：7,000 总建筑面积：42,000容积率：层数： 地上6层地块特征:项112、目名称地块特征地块形状简图长度宽度长宽比调频壹广场L 形149622.4建筑形态特征布局方式简图长度宽度长宽比L 形120403数据来源：英国UA国际/上海尤安建筑设计事务所动线分析:地处普陀区重点商业开发一条街长寿路的核心位置，定位中高档，将为消费者提供一站式新体验。调频壹广场单层面积为5,153，体量较小，地块形状为长条L形，动线采用线性(单)类型，有次动线分析店铺进深动线。主动线平均长度为160m，次动线为74m，动线回环度为79%。店铺进深:除去大进深主力店的店铺面积为5,153，围绕两端中庭和中间过道布置店铺，最小进深为9m，最大进深为25m,平均进深为9m。深圳万象城占地面积：23113、,260 总建筑面积：77,000层数： 地上5层地下3层地块特征:项目名称地块特征地块形状简图长度宽度长宽比深圳万象城长方3101651.88建筑形态特征布局方式简图长度宽度长宽比长方2101351数据来源：英国UA国际/上海尤安建筑设计事务所动线分析:深圳万象城集零售、餐饮、娱乐、办公、酒店、居住等诸多功能于一体的大规模、综合性、现 代化、高品质的标志性商业建筑群为深圳居民及游客提供一站式购物、休闲、餐饮、娱乐服务。深圳万象城万达单层面积为18,253，体量较大，动线采用线性双回环类型，无次动线。平面动线长度主动线约为313m，动线回环度为100%。动线分析店铺进深店铺进深:除去大进深主力114、店的店铺面积为7,849，靠近中庭中心处的店铺进深最小为12m，中庭两端店铺进深最大为19m，平均进深为15.5m。5.3.2 研究总结可以看出，案例中的商业单层面积从0.7万到2.4万不等，跨度较大。动线类型分为线形（单回环、双回环），环状和网格化。流线的形式与地块形状及单层面积有关：（1） 当地块长宽比超过2：1时，大多商业选择了采用线形动线。（2） 当单层面积超过1万平米时，引入次动线成为一种选择。（3） 当单层面积超过2万平米时，采用网格状动线较易满足商铺进深的要求。表3-3-1 商业案例内部动线项目名称单层面积（）内部动线动线类型有无次动线平面动线长度（M）回环度悦达 889 广场6115、353线形（局部双）无195100%调频壹广场（Channel1)5153线形（单）有主动线：160次动线：7479%益田假日广场13690线形（双）无343100%大拇指广场26855街坊有主动线：330次动线：22087%西郊百联购物中心 1F17757线形（双）无420100%西郊百联购物中心 2F17757环状+线性（局部双）有主动线：425次动线：18090%西郊百联购物中心 3F17757环状+线性（局部双）有主动线：345次动线：33089%周浦万达26184线形（双）有主动线：602次动线：12083%深圳万象城18253线形（双）无313100%5.3.3 专题一内部动线组织116、形式初探由上表3-3-1 商业案例内部动线 我们可以看出商业动线的复杂程度和一个商场的单层面积有关系，单层面积越大，组织人流的复杂程度越大，因此我们将上表按面积大小简化。表3-4-1 商业案例内部动线组织形式项目名称单层面积（）内部动线动线类型有无次动线调频壹广场（Channel1)5153线形（单）有悦达 889 广场6353线形（局部双）无益田假日广场13690线形（双）无西郊百联购物中心17757环状+线性（局部双）有深圳万象城18253线形（双）无周浦万达26184线形（双）有大拇指广场26855街坊有动线复杂程度单层面积的关系：数据来源：英国UA国际/上海尤安建筑设计事务所社区型商业117、中心的内部流线随着单层面积的增大而变复杂：主流线由线形环形 网格，次流线增多，动线长度增加。下图为分析示意图。单层面积/万平方米3.02.5周浦万达大拇指广场2.0深圳万象城1.5西郊百联购物中心益田假日广场1.00.5悦达889广场调频壹广场（Channel1)0线性线性（双）复合动线街坊式动线类型5.3.4 专题二流线的可达性初步研究表3-3-1 商业案例内部动线中，我们提取出关于商业案例可达性的因子（回环度，动线长度，次动线），我们可以看出商业可达性和动线的复杂程度有关系，组织人流的复杂程度越大，可达 性越有可能小，其中次动线的出现是个影响比较大的因素。根据次动线因素再次将表3-3-1简118、化。表3-5-1 商业案例流线可达性项目名称内部动线有无次动线平面动线长度（M）回环度悦达 889 广场无195100%深圳万象城无313100%益田假日广场无343100%大拇指广场有主动线：330次动线：22087%西郊百联购物中心 2F有主动线：425次动线：18090%周浦万达有主动线：602次动线：12083%调频壹广场（Channel1)有主动线：160次动线：7479%可达性和次动线的关系：数据来源：英国UA国际/上海尤安建筑设计事务所次动线占动线总长比例越大，可达性就会越小。可达性和流线布局也有关，大拇指广场是街坊式布局，中间有广场疏导人流，因此可达性比线性布局要好。下图为分析119、示意图。可达性100深圳万象城悦达889广场益田假日广场9590西郊百联购物85大拇指广场 周浦万达 80调频壹广场（Channel1)无次动线10%30%50%次动线占动线总长比例5.3.5 专题三店铺进深初步研究我们逛商场，流线组织，可达性比较好时，我们可以通过商场的交通系统很容易的到达任何店 铺。当我们到达一个动线长度比较大的商业中心时，我们必然在每一个店铺中停留的时间较短， 店铺进深过大会造成商业面积的浪费。而到一个单层面积较小，动线长度也小的商业中心时， 店铺进深过小的话，会导致购物客流停留时间过短，影响商业中心的整体效益。表3-5-1 商业案例店铺进深项目名称平面动线长度（m）店铺120、进深（m）最小进深最大进深平均进深悦达 889 广场19593016调频壹广场（Channel1)160(74)62515益田假日广场343121412.5大拇指广场330(220)92015西郊百联购物中心425(180)61610周浦万达602(120)999深圳万象城313121915.5数据来源：英国UA国际/上海尤安建筑设计事务所因为每个案例的面积不一样，会导致相同进深，动线长度也会有很大的差距。我们引入面积系数a=S/5000sm;S为建筑除去大进深主力店的面积。平均进深/米1715深圳万象城悦达889广场 大拇指广场调频壹广场（Channel1)13 益田假日广场119 西郊百联购物中心周浦万达150200250300350400 动线长度/a(米)由此表可以看出：1.一般商场店铺进深在8m-17m之间；2.在5000平方米的单位面积下，动线长度200m-300m，进深浮动比较大，主要是因为此类建筑布局类型差距比较明显，大拇指广场是街坊式布局，益田假日和周浦万达是动线双回环布局。