1、15号地块项目定位报告|前言|项目如何赢得市场的青睐？公司如何堆积自己的品牌优势？项目如何实现最大价值的利润空间？在我们思考这些问题的同时，我们先来审视目前楼市的状况：1、供给过剩。2、同质化倾向严重。3、市场的进一步细分。4、买家消费越趋成熟、理性。5、市场推广有效性下降。这些现实，令越来越多的投资开发商在开发新项目时，望而却步、举棋不定。但，如果我们面对市场的严峻，努力寻求出一条解决之道，那么将会有一个全新的前景。英国经济学家凯恩斯说过：困难并不存在于新生事物中，而存在于向新生事物的转变过程中。中国的房地产业经历了暴利时代的疯狂之后，经历了点子营销时期的冲动、茫目之后，终于回复到应有的理性2、状态。在资源整合下的概念引导将成为一种必然趋势，最大限度地挖掘和释放生产力，把内、外部资源进行最优化的组合。从规划设计、建筑施工、物业管理、市场推广等各项专业资源进行挑选、集聚、整合，打通专业化分工带来的壁垒和隔阂，将各环节合作的成本降到最低，并为各专业环节提供高效的运作平台，使它们能够最大限度地发挥作用。不能各自为政，项目的开始之初，就应该有这样的统一与协调。我们把自己的思维放在这样的层次上去思考、去操作项目时，我们会发现“海阔凭鱼跃”，项目的可塑性增加，对开发商而言，这意味着机会与成功！第一部分 市场篇 洛阳位于河南省西部、黄河南岸，是八大古都和国务院首批公布的历史文化名城之一，是中国历史3、上唯一被命名为“神都”的城市，是中国优秀旅游城市和“感动世界的中国品牌城市”。是华夏文明的重要发祥地。是“河图洛书”的故乡，华夏民族的精神故乡，“居天下之中”，素有“九州之腹地”之称。项目地处西工区，是全市的经济、文化、金融和商贸中心。括王府井百货、中央百货在内的大中型百货商场7家，包括家电、家具、精品服饰等在内的专业商场8家，以家乐福为代表的大型生活超市4家，规模以上专业市场25家，经营范围涵盖建材、钢材、木材、食品、图书、小商品、水产、五金机电等各个门类，其中百货商场、大型超市年营业额超过10亿元，专业市场、综合市场年交易额近50亿元。2010年是“十一五”规划的最后一年，初步核算，全年生4、产总值2321.2亿元，比上年增长13.2%。其中：第一产业增加值187.6亿元，增长4.6%；第二产业增加值1396.2亿元，增长16.1%；第三产业增加值737.4亿元，增长9.1%。三次产业结构比为8.160.131.8，三次产业对经 济增长的贡献率分别为2.4%、77.4%和20.2%。2010年，全市居民消费价格比上年上涨3.5%，其中食品类价格上涨8.1%。经济发展经济发展 刚刚过去的2010年，让洛阳置业者深切感受了房价飞涨的晕眩。去年10月份房价涨幅环跻身全国第九，12月房价涨幅飙至全国第三。涨势凌厉的背后，是一串烫手的数据，2010年洛阳商品房市场整体销售112.76亿元，与5、2009年相比上涨5%，是2008年销售额的两倍。销售均价与2009年相比上涨24%。2010年是不折不扣的楼市调控年，国家针对房价过快上涨出台的调控政策，一线城市勉强给了点面子，缓了缓势头。对二三线城市而言反成补涨良机，大打翻身仗。看看涨幅强劲的城市，均为二三线城市。说起来洛阳房价上涨快的因素，既有供求结构因素，也有土地的原因。相信这些因素将在2011年继续左右洛阳楼市，成为房价和销量的推手。洛阳房地产洛阳房地产发展发展洛阳房地产洛阳房地产发展发展近来最受关注的话题莫过于洛阳市的一房一价的政策推行。围绕一房一价引发了各种争议，大多数业内人士认为一房一价，并不会对价格产生很大的影响，只需要提高6、备案价格就可以解决，同时目前政策明细还没有出台，执行也并未开始，政策的力度问题将直接关系到后期的价格问题。同时银行的贷款政策也逐步缩紧，造成一部分人群无法贷款而减弱市场需求，但不会影响到刚性需求者。纵观洛阳住房市场，4000元以下售价廖廖无几，多数楼盘均价在5000元以上。1月8日开盘的升龙广场开盘均价高达6100元，开盘当日即卖出1014套，销售额6亿。接近“日光盘”。将要陆续入市的中泰世纪花城5期、绿都塞纳春天、世纪华阳、名门盛世都对楼市持看涨的预期。房价上涨，地价对房价的推动不可小觑。洛阳土地拍卖地王不断攀升，去年10月隆安639万/亩拿下地王，到2011年1月河南恒辉815万/亩创地王7、新高，不过短短三个月的时间。攀升的地价已经打消了未来几年洛阳房价下行的可能，同时，高价拿地就是为了卖个好价钱，开发商必然会提高品质，做好小区绿化景观美化环境，打造高端楼盘。而地价和开发成本的增加，更是挤压了洛阳房价下降的空间，让洛阳房价没有下跌的余地。除非大的经济面出现不可抵御的波动，洛阳房价未来几年行情仍是上涨。洛阳房地产市场整体情况洛阳房地产市场整体情况 据房管局备案数据显示，本年度批准预售面积356.82万平方米，总销面积367.94万方，可见洛阳房地产市场仍处于供不应求的态势。至2010年10月份，均价逾4000元，2011年3月均价又突破5000元大关。1、市场竞争更加充分，板块、楼8、盘比拼白热化2、产品升级换代加快，进入细分市场3、主动体验式营销增多，手段更加多样化4、宏观调控以稳固成果为主，自住消费将得到鼓励5、企业大洗牌，同时进入“大盘时代”洛阳房地产市场分析洛阳房地产市场分析环境状况数据还原1距离火车、汽车站1.7公里2距离百货楼商业中心0.5公里3距离西工体育场0.3公里4距离航空城酒店0.1公里5距离市民广场0.15公里6距离新都汇0.9公里7距离天子驾六博物馆0.2公里区域概况了解本案项目市场现状分析本案项目市场现状分析 本案所处的西工区是洛阳市的老商业中心，紧邻市民广场、百货楼、工贸商城、电信等商业配套，是洛阳人口最集中，经济最繁华的老城区。城市板块划分本项9、目地处洛阳重点商业区，该区已经是一个非常完善的商务、生活居住板块。是连接涧西区、老城区洛龙区的中心核心地带由于属于老牌商业区，土地放量较少，地块属性稀缺，商业价值极高。洛阳近年来主要地产开发集中区域本案项目市场现状分析本案项目市场现状分析当前洛阳楼市价格走势从我们所了解到的价格数据显示，当前洛阳楼市的价格从2006到2010年，年平均涨幅在21.45%。本案项目住宅市场现状分析本案项目住宅市场现状分析洛阳西工区板块新楼盘价格对比表项目名称均价备注中迈红东方广场未定顺峰状元府邸未定区域板块楼市开发概况了解本案项目住宅市场现状分析本案项目住宅市场现状分析中迈红东方广场中迈红东方广场价格：价格待定位10、置：中迈红东方广场位于九都路与王城大道交叉口南100米物业类型：建筑综合体销售电话：63639999，63269999开 发 商：洛阳中迈置业有限公司案例简析案例简析顺峰状元府邸顺峰状元府邸价格：未定位置：顺峰状元府邸位于西工区国花路（原机场路）与状元红路（原道北三路）交叉口东 物业类型：普通住宅销售电话：60623333，60625555开 发 商：洛阳顺峰房地产开发有限公司案例简析案例简析洛阳西工区板块在售项目楼盘价格对比表项目名称均价备注凯旋国际广场6500元/平米凯旋国际广场临街商铺开始销售富第城5100元/平米升龙广场6500元/平米10号楼开始排号，买房就有机会赢取iPAD2金城美11、邻5400元/平米紫金城三期金城美邻均价5400元/平米送煤暖初装紫金城4800元/平米恒顺贵府4100元/平米首付5万开启别墅生活区域板块楼市开发概况了解本案项目住宅市场现状分析本案项目住宅市场现状分析价格：住宅均价6500元/平米位置：凯旋国际广场位于西工区凯旋路与八一路交汇处向西100米 物业类型：普通住宅销售电话：63636699，63639966开 发 商：洛阳市聚元置业有限公司凯旋国际广场凯旋国际广场案例简析案例简析升龙广场升龙广场价格：均价6500元/平米位置：洛阳升龙广场位于洛阳市王城大 道与中州路交叉口以北物业类型：普通住宅,公寓,写字楼,商铺,商住,建筑综合体销售电话：6012、699999开 发 商：上海升龙集团案例简析案例简析对于当前洛阳消费群体新区的认知度和接受度了解市中心市中心商务中心商务中心零售业中心零售业中心交通便利交通便利核心商圈核心商圈土地稀缺土地稀缺升值空间大升值空间大本案项目住宅市场现状分析本案项目住宅市场现状分析对于当前洛阳消费群体户型的喜好了解位置、位置、还是位置！配套、配套、还是配套！成熟、成熟、还是成熟！便利、便利、还是便利！本案项目住宅市场现状分析本案项目住宅市场现状分析当前洛阳消费群体置业动机了解 我们通过对洛阳市场的了解，房屋出租的概率非常大，说明了本区域的投资市场比较大。本案项目住宅市场现状分析本案项目住宅市场现状分析已形成以王府井13、为核心的市级商圈，丹尼斯、万达、百货大楼等区域级商圈。已形成以王府井为核心的市级商圈，丹尼斯、万达、百货大楼等区域级商圈。主要商圈分布：主要商圈分布：西工西工：王府井、中央百货、升龙广场（拟建），王府井商圈王府井商圈已成为洛阳最高端、人气最旺、已成为洛阳最高端、人气最旺、辐射面最广的市级商圈。辐射面最广的市级商圈。涧西：涧西：上海市场、万达、丹尼斯洛阳消费的区域性明显消费的区域性明显，除了顶级消费，跨区消费现象较少。商圈名称商圈名称辐射范围辐射范围品牌档品牌档次次消费人群消费人群主要商家主要商家王府井商圈洛阳城区最高洛阳城区最高端消费者王府井、新都汇步行街、家乐福百货大楼商圈西工区较高西工区中14、高端消费者百货大楼、工贸商场、鸿城商场上海市场商圈丹尼斯商圈中央百货商圈万达商圈升龙广场八角楼金街商圈王府井商圈本案项目商业市场现状分析本案项目商业市场现状分析 已形成以中州路、九都路为核心的商务商圈。已形成以中州路、九都路为核心的商务商圈。主要分布：主要分布：西工西工：富雅东方、数码大厦、爱丽舍、金港商务、翡翠城，西西工区已成为南昌路之后的洛阳高工区已成为南昌路之后的洛阳高端商务商圈。端商务商圈。名称名称辐射范围辐射范围建筑面积建筑面积租金租金中州路商务洛阳城区较高20元-22元九都路商务西工区较高20元-22元金港商务数码大厦富雅东方爱丽舍翡翠城本案项目写字楼、公寓市场现状分析本案项目写字15、楼、公寓市场现状分析项项目名称目名称 富雅东方开开发发商商洛阳华夏房地产开发有限公司地址地址西工区王城大道与中州路交会处电话电话占地面占地面积积1.3万平方米建筑面建筑面积积8.8万平方米售价售价/租金租金20元/平方米电电梯配比梯配比2部空置率空置率50%-60%停停车车位位100余物管物管单单位位洛阳中顺物业物物业费业费1.2元/平方米.月规规划形划形态态该项目由2栋26层塔楼、1栋28层塔楼组合而成，其中地下1层为停车场，地上1层至5层为商业裙楼。户户型配比型配比框架结构自由分割周周边设边设施配套施配套芳林路小学 王府井百货 市中心医院 洛阳市工商银行及商业银行市 市工人俱乐部 王城公园16、备备注注交房标准为毛坯房 富雅东方案例简析案例简析数码大厦案例简析案例简析项项目名称目名称数码大厦开开发发商商洛阳大地房地产开发有限公司地址地址西工区中州中路与芳林路交叉口电话电话0379-3926666/3929999占地面占地面积积建筑面建筑面积积5万平方米售价售价/租金租金20元/平方米电电梯配比梯配比3部空置率空置率5%停停车车位位80余（地上地下）物管物管单单位位洛阳成大物业物物业费业费1.58元/平方米.月规规划形划形态态该项目由2栋24层纯写字楼组合而成，（含地下一层），其中地下1层为停车场，地上1层至2层为商业裙楼。户户型配比型配比42-98不等周周边设边设施配施配套套芳林路小17、学 王府井百货 市中心医院 洛阳市工商银行及商业银行市 市工人俱乐部 王城公园 另外数码大厦三层专设健身、休闲、娱乐于一体的会所，时尚的咖啡厅、酒吧，开放式健身中心。备备注注交房标准为毛坯房 机会城市规划建设更新是一个过程，城中村的大力改造，将为西工区带来一次新的开发机会，呈现新的城市中心活力，也是本案最大的机会。旧城改造将将为城市生活注入新动力机遇城市核心区域和土地的稀缺性的双重作用力所赋予本案项目地块成熟、升值空间大的市场号召力和市场培育度，将促进本案区域板块的市场力度。商业集中化需求开始出现和逐步形成与与与与从市场开发看项目定位的机会点从市场开发看项目定位的机会点第二部分 定位篇 1、本18、案研判用地面积：3350.765平方米限 高：在一百米以下定位前地块研判及分析定位前地块研判及分析1.2.居住优势：成熟的城市配套和绝对的城市中心。规划优势：土地资源稀缺，适宜商业环境的规划营造。1.2.3.相对于本区域其它楼盘而言，旧城规划改造有一个较长的周期。目前周边已经拥有了比较成形的商业，本项目注入大量的商业体量有一定的压力。地块小，规模有限，规划业态空间较小。洛阳房产市场近一步回暖。区域规划前景赋予购房者很大的想象空间，项目有较大的操作和升值空间。S优势:T挑战O机遇W劣势 对于洛阳购房者的需求偏好而言，如何导入商业是营销的关键。目前洛阳楼市已经经过了一轮的快速发展，今后的市场走势将19、成为项目开发的挑战。差异化的产品定位，找到市场空白点。SWOT分析分析 本案有自身独特的优势，交通、地段优势极大吸引购房者、但是怎样才能做到利润最大化，是最重要的问题。因而建议本案准确定位，细分市场，填补空白点，尽快入市，快速消化，以实现本案的完美操盘。结论：结论：地段决定成功，但是过分依赖地段也可能面临失误。稀缺地段、高端产品，怎样打造出开发商品牌？卖产品！？还是卖附加值？总结：产品定位的价值在于通过对市场的分析和把握，寻找市场发展的机会和空间，并将其纳入项目前期开发策略当中，针对有效目标客群进行产品锁定，赋予产品更准确和更深层次的内涵，使得产品的价值能够跳脱出单纯居住功能层面表现，而上升为20、对居住理念、居住品质、生活方式等精神层面追求的整体表现。我们认为，人们选择一个楼盘，而更多的是对一种生活方式、生活理想的选择。把握住了客户的心理需求，也就为项目本身增加了更多附加值，也为项目定价和实现顺利开发夯实了基础。同时也为开发商的品牌建立、延续打下基础。产品定位前的思考产品定位前的思考职业群（1）洛阳高收入企业经营管理高层人群；（2）洛阳私营业主；（3）六一二、六一三等科研单位的科技人才（4）行政、事业机构二次置业者；（5）外地进洛阳的有产阶级：私营业主、高收入专业人群；年龄群（1）3050岁的新生力量的有产阶层；文化群（1）在洛阳的高文化层次人群；（2）部分艰苦创业者。主力客群描述主力21、客群描述该阶层多为行业领域的精英，但不事张扬，习惯隐藏，属于一个富有而知性的阶层；对于传统习俗与文化具备很强的认同感（儿时的生活经历）；对于老城区和自然资源、稀有资源（包括外城、内城）的认同感；对价格的敏感度低，但对“贵得其所”的含义理解透彻；这类人群年龄跨度较大，多置身于知识含量高、市场潜力大的行业，创业动力强，为行业新锋；因其知识背景及未来不可限量的成长性，该类人群希望公众将自己与传统意义上的富人（即所谓暴发户等标签）区分开来。对消费品的经济价值敏感，擅长数理分析和对比，希望获取高值回报；并更加重视对子女的教育情况；主力客群行为特征主力客群行为特征 1、这一部分人不是最富裕阶层，但是，他们22、是非常有品味的阶层，具有 独立的思考和理解能力，过着富裕的生活，拥有不只一处的房产。2、找对合适的客户，找到他们的实际需要3、“同类”聚集效益，拔高产品档次4、凸显产品的独特性，吸引客户结论：结论：产品定位应与企业形象地位相吻合理念和价值观等无形资产的有形载体表现，一个楼盘的开发，不应仅仅满足于销售获利的需要，还应成为传导企业文化的有效通路和渠道，某种程度上说，楼盘的优劣就是企业实力和素质高下的表现。产品定位应与目标客源需求相吻合项目的地段是洛阳的核心区域，是属于政治、经济聚集的区域，让本项目在房地产属性上具备了其他区域无法比拟的自然条件，也从而让本项目具有高端房产的基础条件。产品定位应与区域23、地段价值相吻合从市场消费客源构成情况看，能承受起本区域较高价位的客户群还是有限。对这类客户而言，方便、功能多样化、实用是他们考虑的地方。只有新开发产品与现有其它产品实现明显跳脱，满足他们的需要，才能在市场挖掘到真正的真正客源。在市场产品供应呈现均一性、同质化的趋势下，如不能在产品规划定位上体现出前瞻性，则该类客群的消费需求难以得到再次释放或可能转移至其他物业，项目也将失去其开发意义。产品定位须表现的要点：产品定位须表现的要点：综合企业目标、地域特质、市场竞争态势等考量因素分析，我司认为，本项目产品形态认知及价格认知上可能现阶段市场的认知存在一定差别，而这一差别是必须通过产品规划和宣传推广来加以24、平衡的，因此在产品定位及规划上，我公司认为应基于以下几个原则进行：体现出地段价值 体现出产品的文化价值 体现出产品的商业价值 体现出产品的升值价值 体现出产品的差异化价值结论：结论：本案项目立项价值：地标性建筑商业集中亮点高尚住区城市活力源。本案项目立项价值：地标性建筑商业集中亮点高尚住区城市活力源。城市作用从项目立项角度看本案的开发机会点从项目立项角度看本案的开发机会点地段特征15号地块位于体育馆路，靠近西工区体育馆，是洛阳商业核心地段。而本区域不论是商业还是住宅都得到购房者高度认可，具备做精致产品条件。它的特点交通便捷、城区核心地带位置，决定了产品的稀缺性。项目体量不大，小区规模有限，又是25、它的一个软肋。问题提示：如何将本案的地段特征进行整合，在整体概念上进行进一步的提升，使本案在产品特性、价格提升及开发商品牌建设上做的更精细化。建议：塑造“现代主题房产，多元的概念融合”集小户型公寓、商业为一体的新概念 多功能空间。产品属性分析产品属性分析本案项目的市场定位The orientation of commerce洛阳市的 商业中心商住公寓楼本案项目产品构成&公公寓总面积寓100522.95商住宅总面积业6701.53 住宅部分的市场定位The orientation of commerce洛阳市高档带电梯公寓住区一居室建筑面积在 60 平方米以下，二居室建筑面积在 80 平方米以下26、，房屋设计合理，功能齐全，还具备会客、洗浴、做饭等功能，一般都只有一个卫生间。良好的区位、便捷的交通、方便的购物和娱乐环境等因素是消费者选择小户型时的重要考察因素。概念代表：SOLO（中心精装小公寓）（中心精装小公寓）概念代表：SOHO（家居办公）（家居办公）概念代表：STUDIO（工作室、小型公司）（工作室、小型公司）概念代表：LOFT（高层高小户型）（高层高小户型）小户型公寓定位小户型公寓定位商业部分的市场定位The orientation of commerce缤纷城市-活力源从项目商业规划形态分析，其本质仍是沿街商铺，具有沿街商铺高得房率、全展示面、均好性强等优势。作为洛阳传统商业中心27、，在商业项目上具备成功开发基础，与公寓档次做到相辅相成。因此在项目商业形象定位上，我们将其界定为：行政中心板块，高档活力配套商业美食城、娱乐圈商业定位商业定位品牌专卖店文化活动中心根据上面周边市场价格的分析小户型公寓：均价6500元商 业：一层25000元 二层10000元 均价：17500元价格定位价格定位第三部分 产品篇 住宅部分The orientation of commerce洛阳市高档带电梯公寓住区洛阳市场上的小户型较多，但是在产品概念及路线上比较单一。从目前市场上的相关产品规划及产品特点来看，多是以SOHO类居多。产品设计上并没有太多新意。一般产品表现为两种形势，一种在普通住宅区28、里搭配的小户型，此类产品与普通住宅的区别只是面积的不同。其它没有改变。另一类为地段好，定位档次较高，实行酒店式管理的高档物业。虽然定位及产品设计比较高端，但是此类产品又大多相同，缺乏自己的特点及个性。问题2提示：如何避免产品雷同的问题，使本案与周边相同产品形成区隔，是本案未来销售成败与品质塑造的实质所在。建议：最合适的房型设计，立体的景观设计、独特电梯、公共室内花园设计。细分客户市场，为目标客户定制个性产品。后期一对一管家式服务，让客户觉得物超所值。市场现状市场现状1洛阳核心区域2.总户数有限3.传统的商业中心4.锁定的目标客户5.资源的稀缺性6.特别定制的产品（一）、规划要点建筑理解 利用资29、源产品规划思路产品规划思路定制产品+特定目标客户重要特质 “稀缺地段+定制产品+多元空间概念”要素组合在众多小户型房产的市场，只有在产品上做精做细，挖掘出最符合目标客户需要的产品，才能让利润最大化，才能让开发公司的品牌得以提升。产品规划思路产品规划思路差差 异异 化化 产产 品品1、特色产品定制化产品，满足细分市场下的目标客户的实际需要。2、特色概念面向为特定人群，形成“同类“聚集效应。3、特色景观在有限的景观的营造上，融合前卫的美学概念。规划特色规划特色 作为单幢小体量的楼盘，结合住宅及商业部分应该整体考虑。整个建筑沿体育场路成“一”型排布，下面2层裙楼为商业，上面为公寓。公寓入口与商业部分30、有一定距离，公寓入口可设计在规划路上。布局建议布局建议因为单体建筑，故无社区景观，所以在实行立体绿化模式，可以利用二层裙楼设空中花园、露台及过道等营造立体化环境效果。首层大堂立体绿化。特点一：摒弃传统电梯，采用景观电梯形式，拉升产品的品质及个性。特点二：电梯两边运用玻璃作为幕墙，让水流从二楼裙楼开始从上倾泻而下，形成巨大的视觉及感觉震撼力。特点三：围合式内庭，创出共享空间，公寓大堂顶棚采用全玻璃采光，每层楼面设立一定的绿化空间。景观建议景观建议1、从建筑本身来说，是通过建筑风格来取得两种效果：一是美观，二是识别（如同CI设计）从市场的角度来讲，良好的建筑风格对楼盘促销是有积极意义的，也是楼盘推31、广的卖点之一。对目标客户来说，有风格的建筑能获得他们的认同，引致精神上的愉悦。特别是针对特定消费对象的楼盘，更要在风格上与目标客户的心理特征相符参考图一建筑风格建议建筑风格建议2、小户型楼盘设计都比较追求时尚、新颖的外形和立面，这是一个潮流，与此同时，实用、环保也受到越来越多的关注。在目前的技术条件下什么样的外形都能设计，关键是如何满足房子的实用性要求，即使是一些带弧形、带边角的地方也可以通过设计创新来增加小户型的舒适度；而在立面上则更注重新材料的使用或材料的创新用法。参考图三参考图二建筑风格建议建筑风格建议3、外立面的细节处理上一定要有创新的手法，达到时尚、高雅、精致的定位。通过立面的再设计32、将原来裸露的空调机位全部用金属打孔钢板整体屏蔽，外立面看不到任何一部空调室外机，金属钢板经过打孔处理，成为半透明、可呼吸的立面材料，使建筑立面即年轻又极富个性。参考图四建筑风格建议建筑风格建议特 质在风格上努力与环境结合，使建筑与周围 环境融为一体。造型力求新颖，符合目标客户的审美需求。现代建筑风格，但不呆板外立面一定要有自己的独特个性。细节决定成败，对于细节一定好处理到位。参考图五建筑风格建议建筑风格建议新设备人类的疾病大多与室内环境污染有直接关系，采用分户分置换气新风系统，在传统户式中央空调系统上，外加分户独立可调控新风系统，使得新功能充分替代传统的回风运作，保障每户新风量在每小时 30033、 立方米（现国内标准 30 立方米/每小时）摆脱传统内循环微量新风的空调系统，确定居住者在不宜开窗的自然通风时依然存在新鲜空气。保持室内 20-26 度，相对湿度 30%-70%，新鲜纯净的空气给居住者提供了优质的生活环境。新材料在楼板中埋设世界级高品质的塑料管，冬天通热水、夏天通冷水，通过均匀加热或制冷楼板，再以柔和的辐射方式，使得室内温度达到高效的调节，冬天不低于 20度，夏天不高于 26 度。新工艺取消预制楼板，采用现浇结构，这样不仅可增强楼梯的抗震性，也可以将商品房的净高提高3 厘米到 5 厘米，增加了居住舒适度。创新技术应用创新技术应用 外形不一定方正，但要与与其内部灵活开敞的居住空34、间相吻合，同时可以利用错层做到面积不变，但格局更立体，更富有视觉效果。内部空间因其独特性而成为设计创新的重要切入点。由于小户型产品具有过渡性，所以在空间上并非追求永恒、固定而长久，而是呈动态的、可变迁状态，这样它就可以根据人们需要的改变而有成长与变化的可能。房型设计房型设计BCBC偶数层奇数层3.9米3.9米2.8米2.15米2.8米三度空间楼层结构示意空间空间设计设计自由组合空间通常所说的“跃廊式”产品。户户南北通透、空间感强。空间空间设计设计景观凸窗步入式景观凸窗步入式阳台室内地面利用落地凸窗的特性，设置步入式阳台，模糊的阳台同房间区分，步入式阳台的设置可根据使用者的喜好选择安装，抛弃传统35、的方式。步入式阳台（凸窗）步入式阳台步入式阳台阳台设计设计多用间设计，使居室使用增添灵活性，提供多种实用可能，居住、办公等可变的 空间体现居住的个性个性多用间布局布局设计设计低台凸窗和落地凸窗低台凸窗和落地凸窗飘窗窗未落地，不计入建筑面积，但室内空间却有所扩大，窗台可以小坐，可以摆放陈设，具有很大的使用价值特色特色设计设计公共花园设计可以满足不同人群的需求，既可以改善环境的同时，又为户外提供了一个过渡性空间，也适合会客、小憩、绿化等多种功能的使用，丰富了居住和办公的生活内容公共花园公共花园公共花园客厅或者卧室相连的大露台，不计建筑面积，为住户提供更多活动空间的同时，又可形成立体绿化丰富立面造型36、露台露台面积区间：1、本产品的面积区间设定在6080，顶楼可以全部作为一间大面积公寓。2、主要房间的开间尺寸参考数据（单位：m）面积建议面积建议智能化设施建议1、安保系统2、出入口智能化管理系统3、小区周界红外线报警系统及电子巡更系统4、可视对讲与重点部位闭路电视监控系统（备选）5、家庭安防报警系统信息服务系统1、小区有线、无线通信系统2、有线电视3、宽带网配套设施建议配套设施建议建议聘请具有知名背景的专业物业管理公司做物业管理顾问（一）、二十四小时保安（二）、公共场所保洁（三）、公共绿化园艺保养和培植（四）、公共设施的维修和保养（五）、组织区内业主联谊活动（六）、代收代缴水电费（七）、代收代37、缴有线电视收视费（八）、代办报刊订阅和收发、邮件收发（九）、代聘装潢设计、施工单位（十）、私宅报警日常检查和维护物业管理服务建议物业管理服务建议商业部分商业部分The orientation of commerce缤纷城市-活力源参考图片一产品位置选择主要是体育场路和规划路沿线。产品形态建议在体育场路和规划路沿线建2层商业裙房，在产品外立面的造型上，做出3-4间有分割的视觉形象，业态为高档配套商业设施。参考图片二思考方向二：有助于吸引投资市场的高度关注和热情，有效促进销售本案项目一、二层业态定位的思考方向The integer orientation of advisement我们考虑的方向，38、结合市场大环境（提供商家扩张需求）和周边业态（规避业态重叠竞争）予以综合考虑。思考方向一：能够有利促进商业部分的快速去化，带动整盘销售思考方向三：通过空间引导，有效解决上层空间的出售出租率空间效果构思示意图sketch map一层和二层经营业态的定位考虑一层和二层经营业态的定位考虑 一层美食城/品牌专卖/休闲/购物坊总建筑面积：6701.53 左右品牌专卖需求面积：40-93平米/间休闲类（咖啡/茶馆）需求面积：80-100平米/间 二层KTV/娱乐城需求面积：800-1000平米/间美食城需求面积：100-200平米/间进深13-15面宽4-5米一层层高4.2米二层层高3.6米层数备注一层各39、商铺之间可以左右分割组合二层商铺进深、面宽及面积、层高商铺具体建议商铺具体建议消费者经营者总诉求投资者本案商业部分占整个项目建面中占据了较小比例，单位售价较高，其在销售上能否实现快速去化将是整个项目资金回笼的关键。而项目的商业销售在很大程度上取决于商业项目前期招商工作的顺利进行，成功的招商将是项目商业投资回报，商业价格整体提升得以实现的基石。目标客群的诉求关系目标客群的诉求关系第四部分 企划篇市中心地段认可度高稀缺性正市中心商业价值 投资价值 定制产品 高价值现代的 精致的 高雅的 精品的小户型 合理空间 高利用率 多功能的结论：洛阳精致主题洛阳精致主题-魔方公社魔方公社项目企划形象定位项目企40、划形象定位定制产品多功能性魔方公社概念塑造的依据细分市场：对于本产品的特点来说，体量小是劣势，但是把劣势转化为优势，就是通过细分市场，找准目标客户，定制他们期望的、合适的、具有升值潜力高的产品。产品规划：小户型产品，不能走老的路线，只有在具体的户型设计上创新，突破传统的思维模式才是赢得市场的法宝。群聚效应：对于居住在同一处的居民来说，希望邻居都是处于同一个层面的，如果能有共同语言更能得到青睐，我们的产品就是满足了这样的一群人。整盘概念的塑造整盘概念的塑造本案将“独特的小户型空间、稀缺的的地段、个性的文化内涵、浓厚的商业氛围、精致现代的产品”等诸多方面贯穿其中，形成组成主概念的各大元素。产品主题41、市中心定制多功能群聚效应企划概念描述洛阳精致主题魔方公社主题深人描述现代建筑+艺术的氛围+升值保值+稀缺性概念的设计的组合概念的设计的组合主推案名:魔方BOX参考案名：风尚国际案名建议：案名建议：产品卖点的挖掘产品卖点的挖掘市中心的稀缺地段传统的商业区浓厚的商业氛围具有升值的区域地段现代的建筑风格精致的内部细节规划面积有限，总户数有限差异化的产品形态智能化物业配备交通的便捷其它卖点的挖掘其它卖点的挖掘群聚效应新的主题概念新的、具有领先意义的生活理念产品卖点与推广概念转化产品卖点与推广概念转化卖点的概念转化：主题概念：我们建造的是同一类人能闪出灵感的空间艺术概念：我们建造的房子不仅是一件艺术品，42、整个生活在里面的人一起构成一件行为艺术品多功能概念：不仅是住居的空间，也是创作的空间，也是自己心灵释放的空间魔方概念：在整个房型的设计上，体现一种空间的组合感，一种交错感。定制概念：针对某种特定人群而单独设计的。稀缺概念：总户数有限，是求大于供的产品升值概念：市中心的越来越少的可用地，必定让产品未来具有保值增值的功能。懒人概念：楼下就有你生活的全部需要，产品卖点与推广概念转化产品卖点与推广概念转化推广系统主要内容市场推广的主要内容由广告宣传、活动促进、现场烘托三大部分组成。广告宣传：软硬结合硬广告：媒体发布广告软性广告：包括各大新闻媒体的短新闻和楼盘软性宣传广告。活动促进：文武双作文作：公关活动、事件活动武斗：促销活动现场烘托：促进购买1.产品形象识别系统，包括logo、名片等系列识别设计；2.工地及户外包装，包括工地美化，路径引导户外广告发布等3.售楼处：最好在设计上，体现颠覆性的感觉，具有差异，独特化的个性。推广系统推广系统造势手法造势手法一：眼球策略户外截路造势手法二：话题策略新的新的生活工作方式造势手法三：敏感策略排他销售造势手法四：差异策略主题概念造势手法五：诱因策略优惠促进推广系统推广系统谢谢