1、东方世纪城项目主题定位报告我们一行四人到洛阳之前，对本项目的认知仅局限于我们一行四人到洛阳之前，对本项目的认知仅局限于800800亩这个简单的数字亩这个简单的数字上，而当我们在赵总和楚经理的陪同下，经过洛河时，我们惊讶于在中原地上，而当我们在赵总和楚经理的陪同下，经过洛河时，我们惊讶于在中原地区竟然还有一条如此开阔的河流，而当我们坐在车上经过项目地块从北到南区竟然还有一条如此开阔的河流，而当我们坐在车上经过项目地块从北到南的的22702270米时，我们所能够保有的最大的感觉便只有兴奋了。米时，我们所能够保有的最大的感觉便只有兴奋了。中国有大型河流流经城市腹地的城市很少，有幸我们在太原、福州等地2、均有中国有大型河流流经城市腹地的城市很少，有幸我们在太原、福州等地均有所涉足；所涉足；而具有而具有22702270米沿河面的城市项目则是前所未闻的。尤其难能可贵的是我们所米沿河面的城市项目则是前所未闻的。尤其难能可贵的是我们所具有的大尺度沿河面和小尺度纵深，使本项目的建筑体能够最大限度的分享具有的大尺度沿河面和小尺度纵深，使本项目的建筑体能够最大限度的分享到美丽而又开阔的洛河资源。到美丽而又开阔的洛河资源。我们对于这个项目的认识、思索和憧憬，正是从此种兴奋感开始我们对于这个项目的认识、思索和憧憬，正是从此种兴奋感开始 第一部分第一部分 市场概要分析市场概要分析第二部分第二部分 开发战略建议开发3、战略建议第四部分第四部分 建筑形态建议建筑形态建议第三部分第三部分 规划思路建议规划思路建议项目宗地示意图这是一块极具想像空间想像空间的地块可是当我们基于贵司提供的资料及市场调研之后，可是当我们基于贵司提供的资料及市场调研之后，我们产生了很多的困惑。我们产生了很多的困惑。洛阳市高层住宅的年消化量洛南新区大规模的土地供应，短时间内的集体供量，带来的只有竞争。竞争，往往是不可怕的，可怕的是同质化竞争。“2005年，新区先后完成亩建设用地上报工作，国务院又新批准个批次的建设用地亩，使新区获批建设用地总量达到亩，为新区的建设、招商引资等提供了充足的用地保障。“2006年，新区计划上报新增建设用地亩，已4、报国务院批准的土地计划供应亩。”洛阳晚报2006.3.9年投放面积年销售面积均价销售面积增长比率2003年15.96万14.81万2022元152.72004年18.48万20.39万1913元137.72005年73.89万41.59万2014元104洛阳市高层住宅的年消化量洛阳高层住宅市场的消化量和供应量的缺口，让我们不得不对高层住宅市场的前景抱有丝丝忧虑。洛阳市高层住宅的年消化量洛南新区大规模的土地供应，短时间内的集体供量，带来的只有竞争。竞争，往往是不可怕的，可怕的是同质化竞争。洛阳市高层住宅的年消化量洛阳市高层住宅的年消化量洛阳市高层住宅的年消化量从市场的反馈情况来看，高层住宅市场的5、销售前景堪忧。建业森林半岛上月仅销9套（4月是房地产传统的强销月）中泰世纪花城传出降价促销信息顺驰城销售现场冷冷清清当期市场成为了影响本项目运作的最大的难点。我们必须要建造30栋左右的高层我们应该怎么办？重 回 原 点重 回 原 点目前主要住宅供盘区未来主要住宅供盘区政务、商务、商业区本项目是洛南新区未来本项目是洛南新区未来唯一一块唯一一块沿河的住宅用地沿河的住宅用地其价值恰恰不首先在于当期，而是在于未来。其价值恰恰不首先在于当期，而是在于未来。房地产最大利润价值的获取，房地产最大利润价值的获取，不是在于房产增值，而是在地产增值不是在于房产增值，而是在地产增值。本项目，作为一个本项目，作为一个6、120万平米体量的项目，其操盘必须站在大盘的、长期的、万平米体量的项目，其操盘必须站在大盘的、长期的、可持续的角度上去分析。可持续的角度上去分析。本项目当期的得与失，都不意味着项目整体的得与失。本项目当期的得与失，都不意味着项目整体的得与失。唯有长期的整体的获利才是最重要的。唯有长期的整体的获利才是最重要的。我们认为，当期洛阳的购房群体存在着四个方面的疑虑或认知误区：我们认为，当期洛阳的购房群体存在着四个方面的疑虑或认知误区：1、对于洛南发展的认识、对于洛南发展的认识2、对于河景资源的认识、对于河景资源的认识3、对于周边配套的认识、对于周边配套的认识4、对于高层建筑的认识、对于高层建筑的认识而7、上述四个问题，最直接的解决方案恰恰在于一点上，即：而上述四个问题，最直接的解决方案恰恰在于一点上，即：时时 间间因此，我司认为本项目的核心操盘战略必须是：因此，我司认为本项目的核心操盘战略必须是：以空间换时间以空间换时间所谓的所谓的“以空间换时间以空间换时间”就是就是1、牺牲当期的产品容积率，来获取长期的价值升值、牺牲当期的产品容积率，来获取长期的价值升值2、牺牲当期的高利润空间，来获取长期的利润价值、牺牲当期的高利润空间，来获取长期的利润价值第一点指的是产品创新，让渡价值第二点指的是价格优势，促进当期流速产品创新产品创新1 1：LOFTLOFT产品产品 开发开发5.2米层高的产品，通过米层高8、的产品，通过“一层得两层一层得两层”的优惠来赢得客户的信赖，的优惠来赢得客户的信赖，在目前的强竞争环境中取得差异化优势。在目前的强竞争环境中取得差异化优势。开发产品包括三类面积区间：开发产品包括三类面积区间：80平米平米/100平米平米/120平米平米/售价建议在售价建议在3200-3500元元/平米之间平米之间产品创新让渡价值产品创新产品创新2 2：三层两户产品三层两户产品 在原有的三层空间内，只做两户。在原有的三层空间内，只做两户。该种户型可以实现大挑空起居室。该种户型可以实现大挑空起居室。开发产品包括三类面积区间：开发产品包括三类面积区间：130平米平米/150平米平米/170平米平米/9、售价建议在售价建议在28003000元元/平米之间平米之间产品创新让渡价值3m3m3m4.5m4.5m让渡价值：让渡价值：赠送露台赠送露台 目前建业森林半岛和顺弛城开发的产品中，具有大面积的露台。而该部目前建业森林半岛和顺弛城开发的产品中，具有大面积的露台。而该部分露台面积以分露台面积以1/2的面积计入销售面积。的面积计入销售面积。建议本项目直接赠送露台面积，以赢得与上述两个项目的竞争优势。配建议本项目直接赠送露台面积，以赢得与上述两个项目的竞争优势。配以本项目得天独厚的观湖景效果，本项目的优势将不言而喻。以本项目得天独厚的观湖景效果，本项目的优势将不言而喻。产品创新让渡价值此外，本项目从操盘10、战略的角度上，需要注意下属两个内容：此外，本项目从操盘战略的角度上，需要注意下属两个内容：1、物业形态多元化、物业形态多元化2、产品序列丰富化、产品序列丰富化第一点指的是开发住宅、商业，兼有酒店、主题公园等第二点指的是开发大中小型各类产品，满足高中低端客群整体规划思路建议整体规划思路建议新都市主义理念项目规划思路思考1Open Block T.O.D.T.N.D.Open Block 开放的街区 封闭的组团小尺度街区职能有机分散社区中社区平衡与功能适度混合邻里同质，社区复合空间渗透与柔化边界生活街道人车共存体系自然与生态Street Eye 与可防卫空间T.N.D.Traditional Ne11、ighborhood Development传统邻里开发 由邻里尺度组成的社区五分钟步行的邻里规模优先考虑的公共空间综合并均衡的功能足够的建筑密度精密的交通网络低市政开发成本可支付的住宅尊重传统的建筑风格T.O.D.Transit Oriented Development公交导向开发 区域内以快速公共交通系统为特色区域的节点上包含了互相临近的写字楼、住宅、商业和公共设施等多种用途节点进行高密度、高质量的开发，节点的范围在轨道交通站点5分钟步行范围内将步行放在交通设计的第一位节点的停车地点在轨道交通中心5分钟步行范围内新都市主义：北京 阳光上东中环商业广场阳光上东的社区会客厅新丽都酒店城市商务型12、酒店阳光上东小学和幼儿园阳光上东Upper East Side混合物业类型开发开放的街区 封闭的组团邻里中心开发自然生态的环境重视公共空间与公共空间边界柔化混合尺度建筑TOD开发模式营造大盘气势项目规划思路思考2引洛河水入社区洛河将洛河水引入社区，实现将洛河水引入社区，实现社区内部水域与洛河水相社区内部水域与洛河水相贯通。贯通。在洛河绿化带设水上主题在洛河绿化带设水上主题公园，并增加相应的水上公园，并增加相应的水上游乐内容，使之成为整个游乐内容，使之成为整个洛阳的旅游景观区域。洛阳的旅游景观区域。实现社区内部水域与洛河实现社区内部水域与洛河的通航，并购置一定数量的通航，并购置一定数量的游艇，增13、强业主对于洛的游艇，增强业主对于洛河资源的参与性。河资源的参与性。商业区域示意图洛河景观资源的最大化利用项目规划思路思考3引洛河水入社区首席景观区域次级景观区域洛河卓越的卓越的景观资源景观资源城市城市开放区域开放区域高高层层观观景景建建筑筑次级次级景观资源景观资源城市城市私密区域私密区域低低密密度度建建筑筑建筑组团示意图高层多层建筑组团示意图建筑组团户型景观视野图建筑组团户型景观视野图建筑组团户型景观视野图建筑组团户型景观视野图建筑组团户型景观视野图建筑组团户型景观视野图项目建筑形式建议项目建筑形式建议引洛河水入社区沿河中式商业街洛阳是中国九朝古都，具有洛阳是中国九朝古都，具有丰富的历史积淀和14、人文背景，丰富的历史积淀和人文背景，然而在我们对洛阳的调查中，然而在我们对洛阳的调查中，竟未发现一条保留传统建筑竟未发现一条保留传统建筑风貌的街道或区域，对于这风貌的街道或区域，对于这样一个城市而言，实属遗憾。样一个城市而言，实属遗憾。我司建议本项目沿中心河规我司建议本项目沿中心河规划一条传统建筑文化街，以划一条传统建筑文化街，以获取政府、社会、文化等多获取政府、社会、文化等多方面的关注和支持。方面的关注和支持。引洛河水入社区引洛河水入社区引洛河水入社区引洛河水入社区引洛河水入社区引洛河水入社区组院式多层建筑引洛河水入社区引洛河水入社区最后感谢“河南东方置地”的各位领导给予北京亚豪顾问机构这次交流的机会，希望双方以此为契机，为双方的长期合作打下良好的基础，实现双方共赢！