1、发展京粤世纪城项目定位规划报告京粤世纪城项目定位规划报告目录chapter 1大亚湾概况1城市概况及规划项目区域价值交通规划地块分析小结惠州市大亚湾经济技术开发区于1993年5月经国务院批准成立，面积为9.98平方公里，2006年3月经国务院批准扩大到23.6平方公里。包括经济技术开发区在内的大亚湾规划区于1991年6月由广东省人民政府批准设立，辖陆地面积265平方公里，海域面积1300平方公里。2011年，全区GDP实现434亿元首破400亿元大关，增长11.5%；工业总产值实现1524.9亿元，增长9.5%；地方财政一般预算收入17.4亿元，增长33.4%。2011年大亚湾区增港口货物吞吐2、量4262.9万吨；社会消费品零售总额15.0亿元，增长14.7%；实际利用外资2.99亿美元（11月份数据），增长9.1%。城 市 概 况（一）东部石化区 主要发展石油化学产业。按高起点、高标准规划，努力建设成为一个反映当代最新技术水平的世界级石化工业基地。（二）西部产业区主要发展电子、汽车零部件产业，规划面积约40平方公里。根据区位及产业特点，西区可分为石化大道西段电子信息产业带、西北部东风汽车城、西南部惠深合作开发区、南部汽车电子产业区和东南部汽车零部件生产基地五大片区（带）。（三）港口物流仓储区 以惠州港为基础，重点发展港口、物流业，总用地面积为8平方公里。凭借其天然的位置和港口优势，3、加上香港和记黄埔的参资入股，惠州港将进入崭新的发展时期，推动物流产业快速增长。（四）金融商务中心区 中心区总用地面积约22平方公里，以行政、金融、商务、居住为发展方向，是打造沿海城区，突出滨海特色的核心区域，也是完善城市功能的重点地区。按照区位可分为北、中、南三个片区。（五）黄金海岸旅游区 主要包括霞涌、辣甲岛、三门岛、五洲岛和笔架山五大景区，目标是把大亚湾区建设成集游览、观光、购物等旅游活动于一体的、接待设施先进、服务水平一流、景色环境优美的区域性旅游胜地。大亚湾区域规划开发重点大亚湾滨海特色的规划布局,力争通过510年时间的努力，奠定将大亚湾建设成为惠州城市南部的滨海新区，南中国海北岸的璀4、璨明珠的坚实基础。项目区域价值 深圳东大亚湾西区西部综合产业区本项目西区（西部综合产业区）：西部组团承接深圳产业转移，已形成以汽车、电子等大型制造业为主的区域产业组团态势.西区规划面积约40平方公里，将以响水河工业园为基点，沿西三大道向西扩展，建成为一个汽车、电子信息、钢铁工业基地。未来交通网络提供动力，为吸引外地客增多了筹码公路方面：连接区内外的高等级公路惠（州）澳（头）疏港大道可与深汕、惠盐、广汕、广惠、惠河等高速公路联通；铁路方面：京九铁路支线惠（州）大（大亚湾）铁路已建成通车。空运方面：开发区距深圳宝安国际机场70公里，距广州国际机场150公里，距香港赤鱲角国际机场120公里，均在两小5、时车程内。海运方面：开发区内的惠州港是京九铁路南端最便捷的出海口，可直航世界各大港口。大亚湾立体交通网络形成形成引发产业格局延伸交通优势开发区已初步形成了由港口、航空、铁路、公路和光纤组成的立体交通通讯网络。功能延伸立体交通网络引发片区新的产业格局延伸，未来的大亚湾片区依托海港的独特优势将会成为珠三角新的热点区域之一。同时，深莞惠立体交通网络将为大亚湾带来了大量深圳等异地投资客。大亚湾交通规划 大亚湾概况-规划驱动利好，随着沿海高速、深惠公交车的开通等利好，两地之间的交通日益便利，加快大深圳步伐深莞惠一体化进程公共交通规划交通体系完善p沿海高速：全长56.94公里，全程为双向6车道，现已通车，6、区域交通瓶颈完全打开；p南坪快速：二期工程向东接深汕高速直达深圳龙岗大工业区，未来将贯通大亚湾石化大道，2010年通车，南山到大亚湾仅1小时；p石化大道(西三大道)：通往龙岗大工业区，车程约6分钟。城际轨道连通将实现区域无缝对接p地铁三号线在轨道建设上已经预留了与惠州城际铁路的接驳；p厦深铁路惠州段，将直通深圳北站，全长65公里，预计11年底通车。交通网络的全面完善将彻底实现“深圳一小时生活圈”的生活方式，大亚湾会成为深惠一体化进程中最先启动的区域。深圳至大亚湾：沿海高速盐坝高速深盐路罗沙公路车程30分钟南山南坪快速深汕高速石化大道车程1小时沿海高速盐坝高速机荷高速清平快速泥岗车程30分钟深汕7、高速机荷高速清坪高速泥岗车程50分钟惠州城区-惠盐高速-S358-惠阳区-石化大道本案车程35分钟惠盐高速深汕高速机荷高速水官高速清平高速深盐路罗沙公路盐坝高速大亚湾盐排高速宝安机场本项目惠深沿海高速10年3月25日下午4时已全线通车。25日上午，惠州市将在大亚湾举行隆重的开通典礼。此条高速将深惠之间的距离缩短至半小时车程，大大拉近了惠州与深圳的距离，成为深圳人前往惠州“后花园”散心的观光之路。惠深沿海高速公路起于惠东县稔山镇，接深汕高速公路，穿过324国道，终于大亚湾与深圳交界处白沙，与深圳市盐坝高速公路相接。项目路线全长48.299公里，全线按双向六车道高速公路标准建设，设计时速100公里8、。该条沿海快速通道的建成，将深圳中心区至大亚湾的距离缩短至半小时之内，深圳至汕头的距离更缩短整整一小时。7大亚湾概况沿海高速开通 惠东县稔山镇白沙推进珠江口东岸地区紧密合作框架协议深莞惠一体化深惠莞三市联席会议暨推进珠江口东岸地区紧密合作框架协议签约仪式在深圳市举行。省委副书记、深圳市委书记，深圳市市长；惠州市委书记、市人大常委会主任，市委副书记、市长；东莞市委书记、东莞市市长等出席活动。市委常委、常务副市长，市委常委、秘书长和市有关部门负责人等参加活动。一要在规划定位上对接；二要在基础设施上对接；三要在产业发展上对接；四要在生态环保上对接；五要在社会管理上对接；六要在领导机制上对接。深莞惠一9、体化将打破惠阳大亚湾与深圳之间的区隔，将极大的促进惠阳大亚湾住宅市场发展。8大亚湾概况规划驱动利好大亚湾概况区域分析小结2010/2011年国家出台宏观政策防止房价过快增长，住宅市场受到影响，投资置业者将更多的目光瞄准在商业地产板块；随着区域利好开始逐步落实，深惠一体化进程的加快，现阶段沿海高速的全面开通，对大亚湾整体房地市场起到非常好的的带动作用。城市价值因为预期而提前释放（07年第四季度-08年底）（09年初-目前）总结：自09年3月份，惠阳大亚湾市场开始回暖，一路稳步上升，09年底政策频出，预计2010上半年市场处于观望期，但总体会保持平稳趋势。2010年上半年chapter 2项目分析10、2项目概况周边企业情况周边住宅情况周边商业情况分析深圳工业区调研分析项目概况京粤世纪城项目位于惠州大亚湾工业园区域，北面临近是龙海三路，东靠龙山七路，总用地面积32168，共有十栋，分两期开发，一期总建筑面积66511.07平方米，地下室建筑面积13803.7平方米，总户数504户；二期总建筑面积60897.87平方米，二期架空层面积412.28平方米。地下室建筑面积6353.61平方米，总户数872户。项目概况商业部分情况楼号商业面积（）说明1栋5864.23商业2栋40804层局部5层商业3栋40804层局部5层商业4栋8617.225层集中商业5栋32133层商业6栋17343层商业7栋11、2450.9626层商住楼（12层为商业，426层为住宅8栋1554.6923层综合楼（12层为商业，323层为公寓9栋1554.6923层综合楼（12层为商业，323层为公寓10栋2535.9226层商住楼（12层为商业，426层为住宅总商业面积35684.71计算指标面积：32168计容积率建筑面积：106839.35建筑占地面积：10872.64项目整体规划项目夜景效果图建筑密度：33.80%容积率：3.32户数：1376户机动车停车位：863辆地面停车：27辆地下停车：836辆项目概况商业总图一期范围二期范围2栋本项目分两期开发，根据开发情况先规划一期商业业态。栋号一层面积（）二层面积12、（）三层面积（）四层面积（）五层面积（）每栋建筑面积（）1栋1212.031323.811323.811323.8680.775864.232栋88088088088056040803栋88088088088056040804栋1604.11753.281753.281753.31753.38617.225栋10711071107132136栋578578578173410栋1252.481283.442535.92合计7477.617769.536486.094837.093554.0530124.371栋3栋4栋5栋6栋7栋8栋9栋10栋周边企业情况龙亿科技本项目本项目重德精机新华昌运输立13、闳钢构群富永明衣架福业电子海科发住电电装利达亿运动信昌盛星华工业园倍斯特尔华盈电路盛记花扦金百泽电路比亚迪嘉瑞中海科技三鑫集团宝信惠州住金锻造建业森科华伟电子双鸿电子鼎扶电子合正电子智恩电子宝兴钢铁永旭雄昱电子吉邦远东索飞科技建业华悦啓懋工业海德运动器材鸿通电子合益吸塑好实在购物爱丽特科技园三洋兴部品健与积带海吉电子 海志电电池罗森家私 香港信诚科技响水河工业区产业以汽车零配件、电子产品为主，目前有企业48家，其中较大规模的企业有比亚迪和永旭。整个园区目前聚集了8万多名的员工，有着大量低层次的消费需求。未来企业员工的数量不断增加。序号厂名人数（个）序号厂名人数（个）序号厂名人数（个）1龙亿科技14、（惠州）有限公司200018信昌盛有限公司15035双鸿电子3002海德运动器材有限公司40019海志电电池200036鼎富电子8003重德精机有限公司8020海吉电子5037合正电子12004合益吸塑30021星华工业园800038智恩电子8505鸿通电子有限公司150022华盈电路40039宝兴钢铁厂3006新华昌运输设备有限公司60023健与积带有限公司10040永旭有限公司150007立闳钢结构有限公司15024大亚湾胜记化纤织染有限公司10041三洋兴部品有限公司6008群富35025金百泽电路科技有限公司工业园60042雄昱3009永明衣架制品有限公司12026比亚迪320004315、吉邦远东陶瓷10010好实在购物有限公司20027嘉瑞集团250044爱丽特科技园30011福业电子30028中海科技180045索飞科技有限公司40012海科发实业有限公司4029三鑫180046惠州泰华机械有限公司13013香港信诚科技实业有限公司200030宝信50047华悦机械10014住电电装230031惠州住金锻造有限公司25048啓懋工业有限公司100015利达亿运动器材40032建业1500合计8517016罗森家私10033森科80017倍思特尔精密模具10034华伟电子300周边企业情况项目名户数（户）已入住户数入住率入住人数（每户按3人计算，单位：人）德洲城505015116、530%4545观山悦66833450%1002公园道1号71614320%429响水明苑26922885%684美岸栖庭103636335%1089君豪公寓43513030%390蔚蓝海岸98719520%585峰景湾60018030%540秋谷康城210042020%1260新园华府125121217%636爱琴海211454926%1670德丰五月花209937818%1134御玺山130813010%390纳威人的幸福69320830%624合计14978住宅人口分析根据调查了解，项目周边三公里范围内的楼盘入住率偏低，且部分人数与工厂人数重叠，以下是对这些楼盘入住人口数据的统计，约为117、4978人。周边住宅情况德洲城本项目本项目观山悦公园道1号公园响水明苑美岸栖庭君豪公寓蔚蓝海岸峰景湾秋谷康城新园华府爱琴海德丰.五月花玉玺山挪威人的幸福周边住宅情况周边商业情况分析 1）周边商业在本项目周边主要有福鑫购物广场、前兴生活广场、快乐购物广场、钱隆商业步行街、富海科技附近街道、比亚迪北门街道、新园华府社区商业等。2）业态结构目前项目周边商业以满足工业区工厂员工消费需求为主，表现以低端的生活超市、低端餐饮、生活便利类、百货类业态为主。周边商业项目本项目周边商业情况分析前兴生活广场前兴生活广场位于龙山七路，正对比亚迪东门，因此人流旺盛，对比去年生意较差。另据调查发现，由于前兴生活广场属于18、工业用地，此处的商业档铺可能会在不定期内，全部拆除。租金按间算，范围是2500至3000元每间不等。前兴生活广场业态分布比例图周边商业情况分析福鑫购物广场总体建面近12000，扶手电梯只设置上行，下行设了楼梯。一楼层高约4米，二层3.5米，超市配有2台免费购物车，主要运行时间为比亚迪及周边厂区员工下班时间。租金：50-110元/月。主要经营服装，鞋包，化妆品，美发。一楼场类街区服装，经营情况一般。主通道：2m,次通道1.5米，场内街铺规格：5m*7m,6m*7m。周边商业情况分析响水河商业中心响水河商业中心拥有一家两千多平米的综合超市，及近万平米的生活市场，其中还有众多的露天柜台、水果摊位等，19、主体消费人群以周边的工厂员工为主，消费档次较低，经营状况较差，商铺空置率较高。月租金范围：20-30元/月。商业特点：响水河商业中心商业主要以满足周边工厂员工的生活为主，生活配套跟餐饮所占比重较大，餐饮主要以中式快餐为主。周边商业情况分析太东时尚岛位于比亚迪北门附近，总规划面积约23万平方米，其中商业约6万平方米，住宅约12.7万平方米，拟开发成一个集购物、餐饮、休闲、居住等功能为一体的商住社区。目前一期已开发完成，处于招商阶段。名称太东时尚岛购物公园地理位置石化大道与龙山六路交汇处经营规模约6万平方米经营主题购物公园总体业态规划购物、餐饮、休闲、娱乐、文化、运动。其他情况目前一期已经完工，扶20、梯已经安好，主力店嘉禾影院已签约，保安已经在一期安保。太东时尚岛购物公园周边商业情况分析观山悦观山悦为社区底商，商业规模总体约3000，项目紧邻星华工业园，周边还有数家工厂，且附近没有其它商业项目，周边工厂员工大部分到此处就餐，餐饮生意较好整体租金水平在40-50元/月，商铺均为复式铺，单层租金水平在20-25元/月。商业特点：观山悦商业消费者基本以周边工厂员工为主，餐饮所占比重较大，且生意火爆，其次为生活配套，目前经营状况一般。周边商业情况分析前兴生活广场福鑫购物广场响水河商业中心合计业态规模（）比例规模（）比例规模（）比例规模（）比例超市180028%300036%250019%7300221、7%街区百货类108617%285234%305424%699225%餐饮娱乐休闲264342%180222%573244%1017737%配套服务81713%6918%160212%311011%合计634683451288827579 目前项目周边商业以满足工业区工厂员工消费需求为主，表现以低端的生活超市、低端餐饮、生活便利类、百货类业态。街铺主流租金水平：40-90元/月，内铺主流租金水平：30-60元/月。周边商业情况分析总结分析：区域位置分析本项目所处的龙海三路附近企业众多，拥有比亚迪工业园、三鑫特种玻璃厂、嘉瑞科技以及信息产业园规划等一大批重点工业项目，是大亚湾经济开发区的一个重要22、组成部分。龙海三路未来还可直达深圳坪山区，交通十分便利。既是工业重地，又是区域枢纽，该区域未来具有巨大的商业价值。消费人口分析根据调查了解，本项目所处的是整个区域人口最集中的比亚迪工业园及茶山村之间。其三公里范围内的目标消费人群约有10万人。周边的商业氛围浓厚，有利于项目生存与发展，本项目的商业发展前景良好。目前，本项目附近已进驻的企业有48家，聚集85170名消费人群，年轻消费人群众多，消费群体稳定。项目步行20分钟范围内可辐射约10万左右的消费人群。商业机会分析周边商业情况分析深圳工业区调研分析坂田商业广场商 城 概 况项目名称坂田商业广场地理位置和畅二路与坂田大道交汇处建筑规模 150023、0平米（单层）市场形式超市+店中店主力铺位面积(实用面积)街铺：30-40平米内铺：10-15平方米实用率街铺：85%内铺：55%开间街铺：5米内铺：3米进深街铺：6-8米内铺：3-4米商户来源深圳市市场辐射范围整个坂雪岗工业区经营品种负一层：停车场一层：周六福、女装、手机数码、饰品、内衣、化妆品、农业银行二层：KFC、时尚百货、黄金珠宝、服务中心、大众服装、品牌服装三层：家用电器、护理用品、服装鞋类、床上用品、家居用品、玩具健身四层：新鲜食品、香烟醇酒、休闲食品、散装食品、娱乐天地、收银中心租金水平一层：180220元/月二层临街：130180元/月，内铺：80100元/月三层：70100元24、/月四层：超市统一收银出租率70%主要目标消费群及消费特点以工厂员工消费为主，附带周边住户消费市场配套情况扶梯4部扶梯货梯1部停车位3000平米负一楼停车场、前广场少量停车位其他配套2000平米前广场经营状况综述该购物广场整体形象较好，为区域内最大规模的商业体。二至四层引进大新购物广场。该购物广场在2层采用店中店的小档口形式经营各种特色服装，在入口1000平米经营高档百货，主要为国内二线品牌。34层为超市。四层由超市、娱乐广场组成，极大的丰富了该项目的休闲娱乐性。由于购物广场位于核心的坂田商业广场商圈的中心位置，交通条件便利，目前整体经营状况良好，出租率70%，租金最高达到220元/平方米，周25、一到周五白天人流相对较少，晚上及周末人流量大。该购物广场一层原为停车场，后重新规划为商场，但目前空祖率较高。五层引进南国艺恒影城。商铺销售综述项目于开盘,推出一楼共计商铺278套，开发商公布销售率为70。铺位均价超过3万元/平方米，面积从12多平米到40多平米不等。其中精品区4.1万元/平方米，数码手机区、小饰品街均价在3万元以/平方米左右。业态分布图万科城风情步行街 概 况项目名称万科城风情步行街地址坂田北路和贝尔东路交汇处建筑规模约30000平方米市场形式社区商业街主力铺位面积(实用面积)不定实用率85%开间4进深15商户来源深圳市市场辐射范围万科城居民及路过人员经营品种华润万家、餐饮、社26、区便利、地产中介、美容、美发租金水平80-120元/月出租率60%主要目标消费群及消费特点万科城居民市场配套情况扶梯2台货梯1停车位地下停车场、广场停车位其他配套无经营状况综述整体经营一般，比较稳定。万科城周边的商业氛围很差，旁边的日辉台虽然有不少街铺，但多为地产中介公司，很少涉及日常生活用品的商业，惠而多商场距离万科城太远，购物不太方便。万科城主要靠自身的商业配套满足业主，万科城商业街涉及的业态较多，包括华润万家、餐饮、西餐、咖啡店、药店、书店、银行、花店、美容、理发店、茶馆、便利店、酒廊等，可满足业主日常生活消费。规划图1、商业配套基础设施不完善1）坂雪岗工业区内几乎所有购物广场都没有休闲27、娱乐配套，均以超市与百货组合的形式出现;2）工业区内商业无专门停车场，只能通过路边或外围广场停车;3）坂雪岗现有服务业规模小、档次低、质量差，难以形成品牌特色和吸引具有较强消费能力、消费需求的人群。2、各区域商圈租金水平阳光湾畔商圈临街租金在170220元/月；吉华路临街租金在100150元/月；坂田商业广场商圈租金为100-220元/月；五和大道两边的零散商铺租金在80-100元/月。3、业态规划特点坂田主要商业设施中其规划业态一般为以下特点：一层：百货为主；二层：超市；三层、四层：百货、网吧、沐足、超市、KTV等。4、商业消费人群定位由于坂雪岗工业园区内大部分为低端打工者，此部分人群收入在28、2000-3500元/月之间。收入低决定了消费层次低，工厂内的高管人员基本在深圳市区消费，所以工业区内商业项目定位以中低档为主。5、坂田工业区商业地产特点综述1）特区内投资者一直是坂田商铺购买的主体；坂田作为深圳北片区规划的重点，其投资价值和升值空间自然会受到深圳本地人的关注。2003年面世的万科第五园商业项目，其主要投资群体就是深圳特区内人员。2）总体开发量不足，已开发项目无特色，相关配套设施相当不完善。总的看来，目前坂田工业区的商业地产还不够成熟，所开发的几个购物广场及综合市场项目基本为零售类市场，且主要以低档次服装、鞋包、餐饮、饰品、化妆品等，同时所拥有的商业配套设施不够完善，如缺乏停车29、场、休闲娱乐、特色饮食店等，没有形成一个特色并具有规模效应的批发、零售市场。主要商业设施调研总结 chapter 3客户访谈3零售商家访谈消费者访谈商家类型品牌消费者特性是否进驻大亚湾情况大亚湾区域拓展意愿超市华润万家综合大众消费已进入大亚湾一般选址要点物业条件合作模式购物广场500-600社区便利超市固定租金对大亚湾开发区的总体看法对大亚湾开发区商圈的评价对项目发展商业的建议认同该区域的发展潜力整体商圈不成熟，品牌商户较少目前已在德洲城签约社区店，对于本项目需了解之后再决定。商家访谈超市典型商户访谈商家类型品牌消费者特性是否进驻大亚湾情况大亚湾区域拓展意愿超市万信佳综合大众消费尚未进入大亚湾30、一般选址要点物业条件合作模式购物广场单层面积4000固定租金对大亚湾开发区的总体看法对大亚湾开发区商圈的评价对项目发展商业的建议比较认同该区域的发展目前商圈不成熟，但发展迅速已发资料商户，商户表示对于单层面积不够，可考虑看场之后再决定。商家访谈超市典型商户访谈商家访谈餐饮商家类型品牌消费者特性是否进驻大亚湾情况大亚湾区域拓展意愿餐饮KFC综合大众消费已进驻大亚湾一般选址要点物业条件合作模式成熟商圈300-500，供电量不小于250KW，另外供水、排水、排风、新风要求严格固定租金对大亚湾开发区的总体看法对大亚湾开发区商圈的评价对项目发展商业的建议熟悉大亚湾的情况，对于该区域的发展表示认同商圈不成31、熟，品牌商户较少商户表示对于项目周边有了解，后期可安排时间现场考察，继续跟进。典型商户访谈商家访谈餐饮商家类型品牌消费者特性是否进驻大亚湾情况大亚湾区域拓展意愿餐饮蒙自源综合大众消费尚未进入大亚湾一般选址要点物业条件合作模式成熟商圈300左右固定租金+扣点对大亚湾开发区的总体看法对大亚湾开发区商圈的评价对项目发展商业的建议工业发达，商业状况一般缺乏品牌商户，整体消费力一般已发资料商户，并实地考察过项目，表示待项目落成时还要进一步进行考察，需要项目进一步详尽的资料。典型商户访谈商家访谈百货商家类型品牌消费者特性是否进驻大亚湾情况大亚湾区域拓展意愿百货美特斯邦威综合大众消费尚未进入大亚湾一般选址要32、点物业条件合作模式综合体,购物中心,商业街,社区商业500以下1、固定租金2、联营扣点对大亚湾开发区的总体看法对大亚湾开发区商圈的评价对项目发展商业的建议认同该区域的发展潜力缺乏品牌商户，整体消费力不错表示待项目落成和引进主力品牌后，再做进行考察，需要项目进一步详尽的资料。典型商户访谈商家访谈百货商家类型品牌消费者特性是否进驻大亚湾情况大亚湾区域拓展意愿百货安踏综合大众消费尚未进入大亚湾一般选址要点物业条件合作模式综合体,购物中心,商业街,社区商业500以下1、固定租金2、提成租金对大亚湾开发区的总体看法对大亚湾开发区商圈的评价对项目发展商业的建议认同该区域的发展潜力缺乏品牌商户，整体消费力不33、错表示待项目落成和引进主力品牌后，再做进行考察，需要项目进一步详尽的资料。典型商户访谈商家访谈电影院商家类型品牌消费者特性是否进驻大亚湾情况大亚湾区域拓展意愿电影院大地影院综合大众消费尚未进入大亚湾一般选址要点物业条件合作模式成熟商圈、购物广场净空6.8m以上，柱距不小于8.4米，使用面积1200平方以上（能建4个标准厅以上），合作年限不小于15年。固定租金对大亚湾开发区的总体看法对大亚湾开发区商圈的评价对项目发展商业的建议比较认同该区域的发展目前商圈不成熟，但发展迅速目前正在考虑中，已邀约商户看场。典型商户访谈商家访谈KTV商家类型品牌消费者特性是否进驻大亚湾情况大亚湾区域拓展意愿KTV迷诺34、星综合大众消费尚未进入大亚湾一般选址要点物业条件合作模式成熟商圈2000，要求有上下水固定租金对大亚湾开发区的总体看法对大亚湾开发区商圈的评价对项目发展商业的建议熟悉大亚湾的情况，对于该区域的发展表示认同商圈不成熟，品牌商户较少商户表示对于项目周边有了解，已来现场考察，继续跟进。典型商户访谈商家访谈KTV商家类型品牌消费者特性是否进驻大亚湾情况大亚湾区域拓展意愿KTV曼哈顿综合大众消费尚未进入大亚湾一般选址要点物业条件合作模式成熟商圈2000，要求有上下水固定租金对大亚湾开发区的总体看法对大亚湾开发区商圈的评价对项目发展商业的建议熟悉大亚湾的情况，对于该区域的发展表示认同商圈不成熟，品牌商户较35、少商户表示对于项目周边有了解，已来现场考察，继续跟进。典型商户访谈商家访谈数码商家类型品牌消费者特性是否进驻大亚湾情况大亚湾区域拓展意愿数码旺达数码综合大众消费尚未进入大亚湾一般选址要点物业条件合作模式成熟商圈、购物广场200固定租金对大亚湾开发区的总体看法对大亚湾开发区商圈的评价对项目发展商业的建议认同该区域的发展潜力缺乏品牌商户，整体消费力不错表示待项目落成和引进主力品牌后，再做进行考察，需要项目进一步详尽的资料。典型商户访谈商家访谈药店商家类型品牌消费者特性是否进驻大亚湾情况大亚湾区域拓展意愿药店天龙药店综合大众消费已进入大亚湾较强选址要点物业条件合作模式成熟商圈、购物广场120固定租金36、对大亚湾开发区的总体看法对大亚湾开发区商圈的评价对项目发展商业的建议认同该区域的发展潜力整体消费力不错表示待项目落成和引进主力品牌后，再做进行考察，需要项目进一步详尽的资料。典型商户访谈本次访谈的品牌商户包括超市、电影院、餐饮、女装、男装、鞋包、运动、休闲装等。（详细清单见附件一）商户分析品牌商户整体目前对于大亚湾的市场前景并不看好，理由如下：1.普遍认为这一区域常住人口少，且以工厂打工一族消费为主，而工人消费以日常便利消费品为主，属于低端消费，没有消费支撑很难维持品牌店的正常营运；2.节假日这一区域的人都会跑到淡水消费；3.大亚湾虽然表面发展迅速，大近几年的开发多为房地产，购房者多为投资性，37、自主型购房者很少；4.该区域商业氛围弱，地理位置偏僻；5.对该区域较为陌生，不认同该区域的发展。品牌商户访谈总结小结：品牌店对地段位置，商业氛围要求较高，对于处于开发中的陌生区域持谨慎态度，因此，品牌商户的招商难度较大，且喜欢扎堆开单。普通商户访谈总结普通商户主要选取大亚湾现有的商户（详细清单见附件一），这类商户对项目所在区域的发展有一定的了解，对工业区内的消费较为熟悉，总体意向情况略好于淡水、惠州商户。但商户均对项目的建设进度和规划问题提出相关看法。小结：对于比较了解及认同项目周边区域发展的商户，应作为重点，此类商户相对淡水、惠州商户更有进驻意愿，且承租能力较强，在项目招商期要作为重点目标商38、户之一。本次问卷调查一共发出80份，实际回收50份。以下主要对于50份有效问卷进行统计。1、您的年龄：访问人数数据比例分析备注18岁以下510%1830岁 的 占 到83%，标签是：年轻、月光族。18-24岁2244%24-30岁2040%30以上36%2、性别：访问人数数据比例分析男2652%男女比例较均衡，数据不会产生性别上的倾斜女2448%3、工作单位以及区域比亚迪、三鑫访问区域决定一、顾客信息消费者访谈二、消费习惯1、主要在哪里购物以及休闲娱乐访谈人数数据比例备注厂区周边商业3672%消费习惯是就近原则惠阳城区612%厂区周边商业及惠阳城区816%其他2、如何到达购物区域：访谈人数数据39、比例备注步行2958%消费活动区域比较窄小厂车612%公交车510%步行及公交车1020%3、平均每周购物/娱乐次数 访谈人数 数据比例备注12次2754%消费集中在每周14次34次2346%4、平均每次购物/娱乐金额：100以下1020%购买力集中在100300元之间100-3003366%300-50048%500以上36%5、您经常光顾的商场是哪家：（可多选）福鑫购物广场3264%就近消费好宜多510%新一城816%福鑫购物广场及好宜多1020%其他6、你对经常光顾的商场比较满意的地方有哪些：（可多选）商品种类齐全基本可以满足消费需求3060%对商场的直观印象就是商品种类是否齐全，以及交40、通是否便利。商品品牌丰富、新颖510%餐饮、娱乐设施齐全714%购物环境优良，服务质量好714%交通便利1530%商场的会员卡，打折比较方便24%7、你个人觉得哪些商场你不会光顾：（可多选）商业布局混乱、餐饮娱乐缺乏1734%对于商场的管理、设备陈旧与否、商品品种多少以及价格方面都有较大的关注。硬件不足、商场过于陈旧2550%购物场所少、商品种类少2346%交通不便利1632%商品价格昂贵2040%8、你认为本区域周边缺乏那些商业设施：（可多选）访谈人数数据比例备注电影院2856%在电影院及KTV这两项娱乐设施，较关注。品牌方面希望是实用，在购买力范围内。健身中心1224%KTV3876%电玩41、城48%超市918%大型餐饮816%品牌百货1224%其他9、如果在本区域新开一家步行街类型的商场，你愿意光顾吗？100%愿意对于已本项目，被调研者人都是持以欢迎的态度。10、您认为该区域的商场需具备哪个最重要的条件，才能吸引您光顾？（可多选）品牌种类3162%对于品牌、购物环境以及娱乐设施较关注购物环境2244%餐饮36%增加娱乐健身场所2142%提供免费班车818%其他_(请注明)11、您最希望京粤世纪城的有哪些品牌？A、服饰品牌服饰类：大众服装、鞋、价格在200500之 间，类 似 安 踏、361、以纯、森马等品牌。娱乐休闲：量贩式KTV、休闲健身需求大。餐饮：品牌性特色餐饮缺乏。B、化42、妆保养品C、餐饮D、休闲娱乐E、其他总结：消费群体特点：年轻、月光、喜好品牌服饰，购买力一般，但舍得花钱。消费频率在14次/周。购买力集中在单次消费在100300元之间，但对于鞋子衣服方面可以达到500元以上。平时活动范围较窄，就在工厂附近。对娱乐方面的设施关注度较高，KTV、电影院、健身中心、情侣休闲、餐饮场所等。希望能有一些在购买力范围内的大众服装、鞋子、化妆品的品牌引进。chapter 4项目定位4项目消费群定位项目定位项目案名建议项目各楼层业态分布项目业态分布比例项目各楼层品牌规划落位项目业态品牌组合根据项目规模及距离等要素判断，项目可分为三大消费群：第一消费层（项目及周边步行20分钟43、稳定消费群）：项目周边消费群：项目位于龙海三路，属于大亚湾西区未来重点开发的区域。48家企业聚集85170名消费人群，工业氛围浓厚，年轻消费人群众多，消费群体稳定。商业的成熟指日可待。项目周边步行20分钟范围内总人口约10万的年轻消费人群；项目消费群定位第二消费层：（项目及周边车行15-20分钟稳定消费群）：车行15-20分钟范围内，可到达大亚湾中心区。大亚湾澳头镇2011年人口统计数据为30536户，总人口124595人。（数据来源：惠州统计信息网、大亚湾统计信息网）大亚湾中心区域目前商业处于无序、低端、零散的现状，各大楼盘均未有成规模的商业物业，国际知名连锁零售商已经尝试进入大亚湾及周边市44、场，在大亚湾中心商圈尚未成熟之前我们强势吸引主力店进驻，运用各种营销手段，引导消费者，可以抢占市场先机，成为大亚湾区域的商业主导。有效的吸引大亚湾中心区12万多消费人群到我项目消费。第三消费层：项目周边城市年轻消费人群及工厂人群。主要为惠阳中心区和深圳坪山镇的年轻消费人群。深圳坪山区域128273人（数据来源：坪山镇第五次人口普查数据），拥有多家世界知名企业（如：比亚迪，欧姆龙，日立环球、赛格三星、中芯国际、长城易拓、主力实业、华粤五金、北方国际、沃尔核材、国宝铸币、松泽等），其旺盛的消费力也将给本项目带来巨大的发展空间。项目定位深圳东深圳东 1313万时尚潮流商业综合体万时尚潮流商业综合体一45、站式消费生活体验不夜城一站式消费生活体验不夜城稳定的消费客群时尚潮流乐体验+餐饮娱乐悦生活满足年轻人群追求时尚潮流品质化生活的需求；特色餐饮、休闲餐饮打造商业品牌影响力，吸引区域客流拢聚；休闲娱乐类主题配套是标志项目商业升级的必备要素；大亚湾“吃喝玩乐”一站式时尚休闲消费商业综合体。商业综合体功能模式（complex Function）Apartment居住Supermarket超市Departmentstore百货Walk步行Leisure休闲Entertainment娱乐PartyActivity聚会Restaurant餐饮Complex 商业综合体约会聚会场8大商业综合体（Complex46、）功能，复合模式发展。居住/步行/百货/超市/休闲/娱乐/聚会/餐饮等商业生活空间中心城功能模式业态定位原则项目规模及建筑规划形式周边商圈业态状况配合商铺产权式销售商家拓展意向区域辐射人群消费时间及需求特点项目为集中式+步行街形式，步行街为3-5层，项目分布较分散又相对集中消费时间：中午：12：00-14：00下午：16：30-00：00消费频率在14次/周。购买力集中在单次消费在100300元之间，但对于鞋子衣服方面可以达到500元以上。消费群体特点：年轻、月光、喜好品牌服饰，购买力一般，但舍得花钱。对娱乐方面的设施关注度较高，KTV、电影院、健身中心、情侣休闲、餐饮场所等。希望能有一些在购47、买力范围内的大众服装、鞋子、化妆品的品牌引进。业态规模（）比例超市730027%街区百货类699225%餐饮娱乐休闲1017737%配套服务311011%合计27579目前项目周边商业以满足工业区工厂员工消费需求为主，表现以低端的生活超市、低端餐饮、生活便利类、百货类业态。街铺主流租金水平：40-90元/月，内铺主流租金水平：30-60元/月。配合项目二、三楼铺位销售，快速回笼资金餐饮及休闲娱乐品牌对本项目需要进一步沟通，有一定兴趣。国内一线百货品牌意向不强，主要考虑消费力较弱，项目辐射力不强普通品牌意向相对较好，对于区域内的客户消费定位较为匹配项目案名建议京粤中心城1、以本项目为核心的商圈为48、建立基础；2、年轻时尚自我为主张，以我为中心；3、大亚湾区域人流最聚集的区域。项目各楼层业态分布餐饮娱乐百货配套酒吧量贩KTV电玩/网吧健身会所影院桌球、棋牌室美容美体教育培训银行特色美食咖啡茶馆品牌餐饮中西式快餐超市服饰时尚精品生活配套业态功能组合业态定位原则p差异化；定位坚持与周边业态同等差异化，业态组合方面坚持以“他无我有，他有我优”的原则。商业要具备特色及差异性才会有生命力。p多样化：聚集区域主要商业形态，强调以规模制胜，超市、百货、家用电器、家居用品、数码影院、餐饮娱乐等多业态互为补充，相互促进经营，全面满足区域居民综合消费需求。p业态配比合理化：商业街的综合定位和业态配比，多层次购49、物需求和多形式体验消费，实现从购物到娱乐到餐饮的消费过程，不同的业态搭配，从大类上我们业态定位主要分为以下三类-零售设施满足购物需求；文化娱乐设施满足娱乐和休闲需求；餐饮设施满足就餐需求。商户组合策略p主力商户是本项目招商工作的核心，招商工作宜围绕着主力客户而开展，相应的招商优惠政策力度要大，主力客户是项目整体品牌实力的具体反映，他们的进驻对本项目运营和形象打造，以及商品招商有着强有力的促进作用。p在招商开展上，以品牌主力商家的进驻为旗帜，带动次级主力商家和普通品牌商家达成意识。p在商家的组合上，关注年轻消费客层、中低收入阶层的现实需求和潜在需求，在满足全方位消费需求的基础上，强化餐饮、娱乐休50、闲主题、体验性消费及超值消费的诉求比例，拓展市场空间和商圈范围。一层：休闲运动区、品牌餐饮区、手机数码区、生活配套二层：潮流男女装区、潮流精品区、潮流时尚区、手机数码区、超市三层：潮流男女装区、超市四层：娱乐休闲区（KTV、网吧、培训、特色餐饮）五层：生活体验区（KTV、网吧、桌球、电玩、电影院）各楼层业态分布一层二层三层四层五层880880940.11071休闲女装区品牌餐饮1栋2栋3栋5栋6栋10栋4栋餐饮珠宝区（售楼部）运动休闲服装区运动休闲服装区532.8餐饮娱乐配套百货超市手机数码578819.37355.071212.03餐饮休闲餐饮皮鞋、皮具运动休闲服装区131.2化妆品区一层业51、态定位布局餐饮生活配套生活配套手机数码29.248.84生活配套超市8808801753.281071578潮流男女装区潮流男女装区时尚男装街、男士内衣配件1栋2栋3栋5栋6栋10栋4栋餐饮娱乐配套百货超市手机数码1283.441323.81二层业态定位布局餐饮生活配套生活配套女性内衣、潮流精品家用电器手机数码电脑潮流男女装区1323.818808801753.281071578服装包场1栋2栋3栋5栋6栋10栋4栋超市潮流男女装区潮流男女装区潮流男女装区餐饮娱乐配套百货超市手机数码三层业态定位布局服装包场1753.38808801323.8特色餐饮培训网吧1栋2栋3栋5栋6栋10栋4栋KTV52、餐饮娱乐配套百货超市手机数码四层业态定位布局1753.28电影院560560680.771栋2栋3栋5栋6栋10栋4栋网吧KTV餐饮娱乐配套百货超市手机数码五层业态定位布局桌球、电玩项目各楼层品牌规划落位名剪发艺天丽娜蓝秀福利彩票陌上花开百姓缘农夫果园依衣人周六福蒙自源美邦博牌1栋2栋3栋5栋6栋10栋4栋面点王餐饮娱乐配套百货超市手机数码一层品牌规划落位图莱古洛巴特侬文具店美食街柴火酒家黑天鹅东北饺子馆毛家饭店KFC/麦当劳安踏特步361匹克真维斯以纯一帆数码城中域手机恒波手机维修大口九3G茶饮/甜言蜜语新升.潮流西元前衣之纯纯儿时尚牛仔淘牛地带美国野牛嘉航威廉袋鼠茶物语（售楼处）票务餐饮生53、活配套生活配套龙浩折扣店美宜佳天亮干洗一剪梅甜丝丝索派水瓶座韩欧芝衣天丽娜依拉淑阁华润万家二层品牌规划落位图1栋2栋3栋5栋6栋10栋4栋Emma稚内Cherry则迈迩家用电器家用电器 欧达悠哉通讯迪芬娜美慕芬花木男三色龙卡索老人头 非酷勿扰老爷车美国苹果餐饮娱乐配套百货超市手机数码普尔塔 婷婷外贸奥克牛仔啄木鸟餐饮生活配套生活配套港信通讯潮人数码HTC张小盒子水晶坊潮流空间千语三层品牌规划落位图河岸留言步逸班皮匠815华润万家天天彩衣王子密码末班车仲间四季沃客简尚KARAS鸦1栋2栋3栋5栋6栋10栋4栋麦加狼道卡门优宝韩潮海贝韩舍薇婷爱诺儿七彩蝶餐饮娱乐配套百货超市手机数码惠客隆天发银狐网54、吧四层品牌规划落位图雄本寿司南锅北涮台湾涮涮锅一寿司曼哈顿量贩式KTV/迷诺星1栋2栋3栋5栋6栋10栋4栋餐饮娱乐配套百货超市手机数码笨山大叔培训大地数字影院五层品牌规划落位图1栋2栋3栋5栋6栋10栋4栋餐饮娱乐配套百货超市手机数码曼哈顿量贩式KTV/迷诺星银狐网吧智智游艺城/电玩巴士尊爵桌球项目业态分布比例业态面积（）比例餐饮4426.9715%娱乐6637.8522%配套848.573%百货13065.9243%超市3506.5612%手机数码1638.515%总商业面积（）30124.38100%chapter 5项目规划建议项目规划建议5项目规划原则建筑规划建议垃圾处理建议导购牌建55、议配套设施完善建议厨房/洗手间设置建议项目管理建议预留管道标准建议项目外部/内部人流规划建议景观设置建议夜晚景观建议项目规划原则1、主要考虑本项目整体形象以及规模性，更好的使得商户之间的互动性。给予消费者良好的购物环境；2、增强场内动线组合，能有利提升商场运营模式；3、业态组合规划坚持以商户经营盈利为主要目的。项目顶层增设大型广告牌建筑规划建议图片来自：惠东景兴装饰城p用炫彩灯光营造项目的夜间效果：由于项目地段的先天条件独特，建议在灯光设计上融入炫彩与时尚元素。p设置“京粤世纪城”的标志性雕塑：使得京粤世纪城成为大亚湾工业区的商业标志与代言。建筑规划建议p工业区休闲新体验：营造全天候的休闲体验56、场所，让顾客享受边吃、边玩、边休闲的快乐时光。p项目周边最大的室内停车场：拥有863个车位，方便有车一族，商场内设置多个地下停车场出入口。住宅、商业、公寓电梯可直接进入地下车库。建筑规划建议垃圾处理建议此处原有垃圾房建议二期此处增加垃圾房l由于本项目餐饮商家比例较大，建议设置2处垃圾房；l所有垃圾房的设计均要求干、湿垃圾分开处理。景观设置建议建议特色树池（红圈标注处）不宜放在商铺门前，影响商铺门头昭示性,树景摆放在中间处，具有能给场内节省了空间，并能树立一道靓丽的风景线。图片来自：万科城风情商业街深圳东不夜城夜晚景观建议导购牌建议导购牌建议应包括以下内容：p项目的基本介绍p本项目的标示、LOG57、Op楼宇、铺位编号p项目内商家品牌p主要商家p广播系统、背景音乐p商业信息栏项目标识、LOGO商家品牌名录导示牌商业信息栏铺位编号图片来自：万科城风情商业街项目平面图本项目配套设施尚不完善，主要有以下几点改进建议：1、本项目餐饮、娱乐业态规划较多，应当根据消防规范作统一的消防设施配套，包括喷淋、烟感、消防通道等；2、项目未预留厨房位置，后期可根据招商进度，配合商家安排配套设施；3、项目需要增加导购牌，方便顾客消费；4、项目有餐饮规划，建议关于餐饮的工程条件需要增加，比如：排油、排烟、煤气管道、化油池等；具体各餐饮业态工程条件需求见附件；5、需要电话、宽带接入，建议与电信部门提前进行接洽。配套设58、施完善建议厨房设置建议按卫生部规定，餐饮厨房的实际使用面积不得小于8，厨房面积不得小于营业面积的三分之一。由于本项目定位以餐饮、娱乐业态为主，将来项目整体厨房的面积会比较大厨房需要考虑以下设施：1、排烟、排污管道的设置2、上下水的设置3、有些商家需要有独立的隔油池4、火锅、烧烤商家对排烟的要求较高洗手间设置建议p由于本项目体量庞大，在后期需要增加洗手间面积；p洗手间位置设置客根据定位业态布局，主要考量招商进度以及商家要求来设置；p建议增加女厕所数量。城镇环境卫生设施设置规定第十二条（六）大型商场、餐饮场所和金融经营交易场所内每座公共厕所的建筑面积为1030。城镇环境卫生设施设置规定第九条公共厕59、所的设置标准如下：（五）餐饮场所按服务对象的最高聚集人数100人左右设置一座洗手间。图片来自：万科城风情商业街项目管理建议1.京粤世纪城一期建成后需要尽快启动物业管理，统一的保安、保洁，园林绿化的维护；2.本项目停车场体量庞大，共有863个车位，建议分时段、分区域管理；3.未来项目部分位置加指示牌导引，供顾客方便的找到所需求的商家业态；4.项目酒吧、餐饮业态营业时间较晚，需要保安与保洁人员的配合。图片来自：万科城风情商业街预留管道标准（建议）类别建议标准楼板荷载厨房区大于450千克/；餐厅区活荷载大于250千克/层高净高不低于3米电力提供空调及200千瓦以上的用电量，各层安装独立电表供水25吨60、水/天，供水管径为2.5/3.0英寸，水压不小于2.5千克/平方厘米油烟管道各层提供室外相应的排放油烟管道位置，排烟管道的载面积不低于500mm*700mm污水排放排水管径不小于6英寸备注：具体情况要根据各品牌商铺的工程技术要求确定。人流车流示意图项目外部人流车流动线示意车辆主要来源车辆出入口行人主要通路l通过1个主出入口，7个次主出入口承接外部人流。l通过主、次出入口进入内街，通过4组扶手梯输送人流至2F。l内部各栋间设置上下行行走楼梯21座，为购物环境提供便利性。l四五楼单独增设垂直电梯，增强楼层间的互动性。项目内部人流动线设计“一一”字型动线与字型动线与“回回”字字型动线相结合型动线相结61、合1、“一”字型单一动线，不形成回路，不存在理论上的商业死角；2、回字型动线，简单清晰，形成人流回路，商业展示面佳，不存在理论上的商业死角；3、两者动线相结合，有效的拉动了顾客与商户之间的互动，增强了项目商业氛围。chapter 6项目收益测算项目收益测算6租金组合策略租赁方式描述持有经营下的租金收益测算租金组合策略p建议以“低开高走，阶段调整”的原则，以实际低价打开局面，遵循“中档定位，折扣适宜，提升价值，打造形象，逐年提高，推动发展”的价格组合策略；p中档定价“拉动”和实施折扣“推动”的策略，与市场培育政策相结合，提升本项目的有效竞争力，塑造良好的整体形象，先引进示范点（主力商户）进而以点62、带面，以利于整体招商，为项目商铺招商奠定基础，实现协调发展。租赁方式描述固定租金收租方式以递增的方式收取，在约定合同期内，第一年为标准租金，第二年在第一年的基础上根据递增率递增百分比，第三年在第二年的租金基础上根据递增率递增百分比。以此类推。建议本项目从第四年起递增。联营扣点方式是按营业额的一定百分比抽成作为店铺租金。p从运营角度分析，针对本项目品牌餐饮、电影院、KTV等主力店可采取联营扣点。p选择联营扣点的方式，有利于商场统一管理，须特别注意考察商家的经营能力、诚信度和经营业绩；如果不能确保诚信度，则不能采用联营扣点方式。1、固定租金2、联营扣点持有经营下的租金收益预算项目五年内平均租金水平63、：一层租金119元/平米/月。二层租金55元/月，三层租金41元/平米/月，四层租金32元/月，五层租金28元/月。项目租金收益预算统计表楼层面积（）第一年租金（元/月）第二年租金（元/月）第三年租金（元/月）第四年租金（元/月）第五年租金（元/月）五年内平均租金（元/月）一层7477.6178104130137147119二层7769.53364860636755三层6486.09273645475041四层4837.09212835374032五层3554.05182430323428合计30124.37普通商户招商政策：第一年租金六折，第二年租金八折，第三年租金按标准租金，第四年租金递增64、5%，第五年租金递增7%。主力店商户招商政策：根据招商人员与主力品牌商户实际洽谈结果为准。持有经营下的租金收益预算楼层面积（）第一年租金总收益第二年租金总收益第三年租金总收益第四年租金总收益第五年租金总收益5年租金总收益一层7477.616,999,0439,332,05711,665,07212,293,19113,190,50453,479,867二层7769.533,356,4374,475,2495,594,0625,873,7656,246,70225,546,215三层6486.092,101,4932,801,9913,502,4893,658,1553,891,65415,9565、5,781四层4837.091,218,9471,625,2622,031,5782,147,6682,321,8039,345,258五层3554.05767,6751,023,5661,279,4581,364,7551,450,0525,885,507合计30124.3714,443,59519,258,12624,072,65825,337,53327,100,716110,212,627备注：产权按40年。本项目第一年免租，前五年收益：110,212,627元，合计：1.10亿元出租率（%）5年内租金总收入（元）100%110,212,62785%93,680,73375%82,6566、9,47065%71,638,208chapter 7招商执行招商执行7招商执行策略招商整体目标及工作安排招商策略现阶段招商策略建议：1、商户品牌档次应该适度降低，以适应周边工厂消费需求；2、租金条件适度降低，以达到缩短商业培育期的目的。尤其对于大型品牌商户可采取优惠条件吸引其进驻；3、对于非品牌类商户，则租赁期尽量缩短（如街铺的租期控制在2-3年内)，以便于根据经营情况及时调整商户类型及租金水平。招商策略一、执行总纲：（1）明确招商商户，主要招商区域惠城区、淡水、大亚湾、三地个体商户进行招商工作。次主要招商区域深圳、东莞等地进行招商工作。（2）针对个体商户的招商，我们暂拟定以下三个策略方案：67、策略一：点对点招商；策略二：优惠条件，吸引目标商户；策略三：招商活动吸引个体商户。（3）对项目现阶段招商的推广建议。招商执行策略二、执行策略策略1：点对点招商、各个突破电影院、餐饮和娱乐配套业态由于其地区性强、分布相对集中等特征，招商将主要通过一对一、点对点的电话沟通、登门拜访、现场洽谈等定向渠道实现各个品牌的突破。策略2：优惠条件，吸引目标商户百货客户由于近年来的网络销售冲击，百货行业大大缩水，因此项目必须要有优惠的招商条件吸引百货类商户。策略3：招商活动带动商户针对主要商户，制定1-2个租铺优惠活动方案。例如：客户老带新活动，老客户带新客户可享受租铺优惠，或按租铺的面积制定租金的优惠活动。68、1）招商整体工作安排招商节奏控制：目标2013.10.1正式开业，推广期根据招商进度可分为三个阶段。商户装修期2012年8月2013年2月全面招商期 主力品牌招商期开业2013年8月2013年10月工作重点：确定主力品牌进驻意向完成主力商户的意向签订，招商目标：完成主力商家招商意向签约4家，签订合同完成招商率20%招商推广：1、现场包装及户外包装3、招商物料更新及准备4、确定招商条件工作重点：全面进行宣传推广，启动惠州本地招商招商目标：签订合同完成招商率60%，达到试业条件主要工作：普通商户全面招商招商推广：1、街道导视2、外立面广场及户外推广工作重点：商户进入装修期，进行商场开业的准备，同时69、进行剩余铺位招商招商目标：完成剩余铺位招商，签订合同完成招商率80%，达到开业条件。主要工作：1、商户开始装修2、办理消防验收、营业手续招商推广：开业活动准备招商整体目标及工作安排内容2012.082012.092012.102012.112012.122013.11715233017152330171523301715233017152330171523301第一阶段：招商启动1、招商团队构成安排2、招商政策及文件的制定3、广告配合4、招商人员初步联系商家5、其他事项6、签约流程及相关文件制定7、重点商家招商工作安排6、招商完成比例20%20%2）第一阶段招商工作时间表说明：以上时间节点为初70、步安排，实际执行以双方沟通确定和工程配合为准；内容2013.22013.032013.42013.52013.62013.71715233017152330171523301715233017152330171523301第二阶段：招商执行1、现场招商中心的落成2、招商外包装（现场包装等）3、普通商家招商4、商家进场场装修时间安排5、准备开业6、招商完成比例60%60%说明：以上时间节点为初步安排，实际执行以双方沟通确定和工程配合为准；3）第二阶段招商工作时间表4）招商工作流程开业前配合确认招商政策及文件拜访目标客户客户现场来访定期（周报）向发展商提交客户登记表及进行客户确认，汇报工作进展商户71、提交经营计划书上策公司审核确认意向客户交定金，签署入驻审批单发展商财务对接认租客户签定正式租赁合同发展商财务对接协助签约商家进场装修发展商协助办证、执照、税务等事项5）招商相关事项安排表流程步骤流程分解所需资料责任人1.确认招商政策及文件招商百问、租赁条件、招商手册、平面图等发展商2.招商工作开展确定现场、外访工作安排工作安排计划上策地产明确个人工作职责招商管理制度3.安排客户看场知会开发商有客户来访客户来访登记本上策地产4.确认客户确认客户资源商户确认表上策地产发展商5.例会汇报工作进展提交招商报告、下步工作安排招商周报上策地产6.客户提交经营计划书经营计划书/知会函上策地产7.审核商户业态72、及商户资质的控制意向客户确认函上策地产8.客户交付定金签进驻审批单交定金签定进驻审批单意向书上策地产9.财务对接客户以现金或刷卡、转账方式付款发展商帐号发展商/上策地产10.签订正式租赁合同签订合同，同时交付所需费用及资料租赁合同范本发展商11.财务对接现场以现金或刷卡方式直接付款至财务并取得发票付款方式确定，发展商帐号发展商/上策地产将款项打入发展商指定帐户，发展商确认后开具发票12.协助商家进场装修确定装修条件/时间/注意事项协助办理发展商/上策地产办理装修许可证管理处监督装修进展情况13.协助办证、执照、税收等事项管理公司协助办理发展商附件1：商户访谈商户访谈访谈概述本地访谈的主要为超市73、主力店访谈、餐饮娱乐类商户访谈、百货类商户访谈、便利配套类商户访谈，主要针对深圳、惠州、淡水以及项目周边共计对110家商户进行了深入访谈。商户访谈概述连锁超市类商户访谈分析本次共访谈了包括部分深圳一线品牌连锁超市，以及东莞及惠州地区二线品牌连锁超市共计10家。商家一致表示目前本项目所处地段偏僻，对于该区域目前的商业状况表示不看好消费人口基数少，消费力低，要3-5年时间才能发展成熟，目前较难支撑起面积在5000平方米以上的超市。对于此类商户我们需要重点跟进，了解商户的需求，在租赁方式上面灵活化，吸引商户进驻。连锁超市类商户商家名称跟进洽谈情况百佳表示项目位置比较偏僻，目前暂不考虑，今年主要拓展区74、域在深圳龙岗。华润万家目前已在德洲城签约社区店，对于本项目需了解之后再决定。Tesco乐购有了解过该区域其他项目，觉得项目位置太偏远，觉得在战略布点上可能不太合适公司要求。人人乐已经发项目资料给对方。对方表示，位置过于偏僻，不考虑。新一佳已到项目现场实地考察过，觉得位置有点偏，人流不够不考虑。沃尔玛表示对于项目周边有了解，人流不够，暂不考虑。满家福已约谈商户，详细介绍我项目，商户表示时间较早，距离开业期时间太长，后期再考虑。继续跟进。万信佳已发资料商户，商户表示对于单层面积不够，可考虑看场之后再决定。嘉荣商场表示目前公司处于扩张阶段，目前惠州、惠阳各有一店在筹备，商户表示需先了解项目，已发资料75、。蓝月亮超市距离太远，公司暂时不考虑大亚湾区域发展。总结访谈超市包括了部分深圳一线品牌连锁超市，以及东莞及惠州地区二线品牌连锁超市。商家一致表示目前本项目所处地段偏僻，对于该区域目前的商业状况表示不看好消费人口基数少，消费力低，要3-5年时间才能发展成熟，目前较难支撑起面积在5000平方米以上的超市。小结：品牌店对地段位置，商业氛围要求较高，对于处于开发中的陌生区域持谨慎态度，因此，此类商户的招商难度大。餐饮休闲娱乐类商户访谈分析共访谈了13家商户，大部分商户基于消费群体，消费水平及选址战略等因素不考虑往大亚湾发展，部分表现出一定的意向，但需要进一步考察项目及区域发展状况。典型商户分析：KFC76、：该商户为美国的著名连锁快餐厅，目前已联系该司华南区拓展，并已发项目资料商户，商户表示对于项目周边有了解，后期可安排时间现场考察，继续跟进。迷诺星量贩式KTV：惠州首家专业化量贩式KTV，该KTV装修形象较佳且生意稳定，消费适中，在惠州已经有一定知名度。前期已发资料，意向一般。曼哈顿量贩式KTV：惠州目前经营状况最好的量贩式KTV，其定位中端。已约商户看场，商户表示目前项目还在规划阶段，离开业期时间太长，后期再具体洽谈合作事宜。蒙自源：该商户是连锁餐饮企业，公司有拓展计划，且其定位为中档的大众消费。已发资料商户，并实地考察过项目，表示待项目落成时还要进一步进行考察，需要项目进一步详尽的资料，意77、向一般。餐饮休闲娱乐类商户商家名称跟进洽谈情况曼哈顿KTV已约商户看场，商户表示目前项目还在规划阶段，离开业期时间太长，后期再具体洽谈合作事宜。大地数字影院要根据项目建成后的实际情况定，目前正在考虑中，已邀约商户看场。金逸国际影城商户表示周边消费人流以及消费水平不够，暂不考虑。KFC已联系商户，并已发项目资料商户，商户表示后期安排时间现场考察，继续跟进。麦当劳主要看项目的位置，考察过后再决定。面点王主要看项目的位置与规划，有时间去现场考察后再决定。禾绿回转寿司对于项目周边有了解，表示周边消费力不够，暂不考虑。味千拉面正给公司汇报，看公司决定后再联系，继续跟进。一番拉面主要看项目将来的规划，暂时78、不能确定。永和大王目前不考虑大亚湾片区。民间瓦罐煨汤暂时不考虑。银狐网吧暂时不能确定，等项目建成后，考察现场再决定。闯天下网吧自营不考虑去大亚湾，加盟可以。小结目前除明确表示不考虑在大亚湾地区拓展的商家外，其余的商家表示要等待项目工程进度，过来现场考察再决定合作意向。普遍意向程度一般。序号商户名称商家类型消费者特征开店情况（项目所在地区）未来在项目所在区域拓展策略选址要点对项目的兴趣度对项目所处区域商业的看法1Banana baby女装中低消费惠城区无人流集中无2SKAP休闲鞋加盟中低消费惠城区无人流集中得闹市区无远离惠城区不熟悉工业区域3Sidi饰品中档消费惠城区无无工业区消费人群匮乏4艾格79、周末女装中高消费惠城区无人气旺盛中高档百货或商业街无价位定位不适宜工业区5JNBYS女装中档消费惠城区无无6Odbo女装中档消费惠城区无无价位定位不适宜工业区7ES女装中档消费惠城区无无8歌莉娅女装中高消费惠城区无人气旺盛中高档百货或商业街无高档女装与工业区内商业定位不符9IVY/KKI女装中档惠城区无无远离惠城区，与工业区内定位价位不符10金鹏皮具直营中低惠城区无一般打工一族消费低端11时代儿女装中低惠城区无无暂时不在本区域拓展业务12SIEGO女装中低惠城区无无打工者消费力有限13淑女屋中档惠城区无无价位较高，工业区内无足够消费人群14TITI中档惠城区无无157。银饰直营中低惠城区无一般80、可以考虑本项目16卡丹路皮具中高惠城区无无价位太高，不宜工业区内17芬狄诗内衣中档惠城区无无品牌内衣，工业区内无消费支撑18竹兰朵内衣中档惠城区无无工业区内消费力不足19金利来男装中高惠城区无闹市区无高档男装无法定位于工业区内，工人以低端消费为主20金利来皮具中高惠城区无闹市区无迎合中高端人士的消费品，不宜在工业区内21花花公子皮鞋代理中高惠城区无闹市区无迎合中高端人士的消费品，不宜在工业区内22梦特娇男装中高惠城区无闹市区无在工业区内无生存空间23班尼路年轻一族休闲装惠城区无闹市区一般价位上比真维斯高，工业区内虽年轻者居多，其消费能力良好，项目建成后再决定。24七匹狼（男装）加盟25-40岁81、男士淡水，刚开业2个月无人流集中闹市区无人口少分散、偏僻25登喜路（皮具、男装）加盟淡水，已经营多年无无在淡水的生意稳定，大亚湾没有商业氛围，且大亚湾都往淡水消费26三183SX直营淡水无人流集中一般位置比较偏僻，但项目周边的消费人群比较集中27kappa加盟18至35岁的年轻人淡水，2家分店无人流集中闹市区无品牌定位不适宜工业区28以纯18岁到30岁淡水无闹市区一般比较认可大亚湾市场发展29匹克加盟时尚运动一族淡水无闹市区一般对周边市场环境评价一般，但会继续关注本项目，再做决定。30特步加盟时尚运动一族淡水无闹市区一般针对年轻消费群体，工业区有待于考虑31依米奴淡水无无不看好大亚湾的发展，太82、偏僻32佐丹奴代理淡水无无33森马惠州总代理年轻时尚一族淡水，6家店无闹市区一般工业区消费能力较好，暂可以考虑34德尔惠直营时尚运动一族淡水，1家店无无常住人口少，消费都往淡水跑，淡水的百货商场生意也不太好35真维斯直营年轻时尚一族惠城区无闹市区一般年轻消费力居多，考虑大亚湾市场发展36增致牛仔直营年轻时尚一族惠城区无闹市区一般关注大亚湾市场的发展37利郎中高淡水无无品牌定位不适宜工业区38劲霸男装直营中高淡水无无品牌定位不适宜工业区39雅戈尔直营中高惠城区无无品牌定位不适宜工业区附件2：工程技术标准商家工程技术条件参考要求美食广场注：大型自助餐的商家工程技术要求参考大型中式酒楼的相关要求商家83、工程技术条件参考要求中式酒楼商家工程技术条件参考要求特色餐饮商家工程技术条件参考要求特色餐饮商家工程技术条件参考要求西餐商家工程技术条件参考要求中式快餐商家工程技术条件参考要求中式快餐注：本项目的中/西式快餐铺位都要提前考虑预留煤气的接入。商家工程技术条件参考要求西式快餐注：本项目的中/西式快餐铺位都要提前考虑预留煤气的接入。商家工程技术条件参考要求西式快餐注：本项目的中/西式快餐铺位都要提前考虑预留煤气的接入。商家工程技术条件参考要求休闲餐饮商家工程技术条件参考要求休闲咖啡商家工程技术条件参考要求雪糕/水吧/冷饮设计原则：1、影院电量按照150w/左右预留，KTV电量按照200w/左右预留。（不含中央空调）。柱距以及层高要求较高。2、餐饮业态按照200-250W/设计为准，同时设计时单楼层保留百分之二十电量预留。3、以上商家代表各类型餐饮需求，但所提用电量比正常使用偏高，为参考。上策地产上策地产未未 来来 价价 值值 构构 享享