1、精精 神神 与与 符符 号号株株洲洲汽汽车车城城项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议Thesoulofthedistrict谨呈：株洲汽车城开发建设有限公司中驰地产中驰地产/2010年年9月月开开 篇篇灵感来源于灵感来源于20世纪上半叶的法国世纪上半叶的法国20世纪上半叶的法国：世纪上半叶的法国：哲学、艺术、现代建筑、营销理论哲学、艺术、现代建筑、营销理论人们对生活的价值取向逐渐融入到各个领域人们对生活的价值取向逐渐融入到各个领域符号与建筑，建筑与生活碰撞在一起符号与建筑，建筑与生活碰撞在一起开开 篇篇符号价值人们对事物认识达到新的高度符号价值人们对事物认识达到新的高度1907年年瑞士2、语言学家瑞士语言学家F索绪尔索绪尔 第一次提出符号学概念第一次提出符号学概念早期符号学的提出只是基于人们对语言学和结构主义认识的飞跃，早期符号学的提出只是基于人们对语言学和结构主义认识的飞跃，从而形成了语符号学的概念和研究方法，当符号价值与消费领域从而形成了语符号学的概念和研究方法，当符号价值与消费领域碰撞后，碰撞后，人们对消费领域的认识才真正上到了一个崭新的高度。人们对消费领域的认识才真正上到了一个崭新的高度。开开 篇篇商品的符号价值引领新的消费模式（符号消费）商品的符号价值引领新的消费模式（符号消费）20世纪中叶法国的社会学家让世纪中叶法国的社会学家让鲍德里亚提出商品的符号价值鲍德里亚提出3、商品的符号价值商品除了使用价值和交换价值以外，还具有另外一种价值属性，那就商品除了使用价值和交换价值以外，还具有另外一种价值属性，那就是符号价值。是符号价值。一件商品，它所具有的彰显社会等级和进行社会区分的功能的就是它一件商品，它所具有的彰显社会等级和进行社会区分的功能的就是它的符号价值。的符号价值。开开 篇篇符号消费的意义符号消费的意义符号消费让商品具有极高的抗风险系数及超长的辐射半径符号消费让商品具有极高的抗风险系数及超长的辐射半径当商品成为一种符号，它卖的就不只是商品本身的价值，它进一步忽当商品成为一种符号，它卖的就不只是商品本身的价值，它进一步忽略了时间、空间的限制。略了时间、空间的限4、制。符号消费的对象将是：符号消费的对象将是：社会价值的认同、生活品味的认同、社会地位的认同社会价值的认同、生活品味的认同、社会地位的认同在中国在中国符号符号万科万科符号符号SOHO符号符号MOMA在深圳在深圳符号符号红树西岸红树西岸符号符号第五园第五园开开 篇篇符号消费的条件符号消费的条件我们希望我们的产品能做到什么？我们希望我们的产品能做到什么？让企业规避竞争风险、政策风险让企业规避竞争风险、政策风险让消费者产生符号认同让消费者产生符号认同 在竞争中获取最大的利润在竞争中获取最大的利润目录 DIRECTORY区位价值住宅发展研判商业发展研判发展研判整体定位项目解析开发目标与难点分析本体特征经5、济指标：地块临二条主干道，临街面广，招示性/通达性好，城市价值高；从地块指标参数来看，项目为高容积率的标高型商住项目。1 1（注：地块数据由开发商提供）项目地址：位于荷塘区（红港路与红旗路交项目地址：位于荷塘区（红港路与红旗路交汇处的北边），毗邻石峰区。汇处的北边），毗邻石峰区。总面积：26883.6（其中代征道路面积5067.1）建筑用地面积：21816.5容 积 率：5绿 地 率：30%建筑密度：35%土地性质：商住用地（住宅80%、商业20%）建筑面积：109082.5其 中：住宅面积：87266 商业面积：21816.5红旗路红港路本体特征地块条件：白石港湿地风光带环绕地块，居住环境优6、异。地块呈三角型，与红旗路具有60公分高差；同时高压线沿地块东边，南北走向，规划受一定限制。2 2项目地块项目地块红港路红港路汽车城汽车城白石港白石港湿地风光带湿地风光带红港路红港路(规划）规划）红旗中路红旗中路白石港白石港红旗路高项目40-60公分左右高压线沿地块东边南北走向南临汽车城地块被风光带所环绕区位属性：长株潭融城先导区、以工业为最要产业结构的长株潭国际物流中心、房地产热点发展片区之一。1 1石峰组团：传统工业区，积极推行新型工业化，大力发展现代物流业；田心高科组团：以田心机厂为主导发展高科产业；荷塘组团：以铁道交通设备制造为主导，结合交通优势发展大物流；区域价值“东提西拓、东提西拓7、合拢三角合拢三角”本案本案居住氛围：项目属于老城居住区，以中高档楼盘分布居多，随着融城及城市建设，区域价值和居住环境急速提升。荷塘区以机械、电子、冶金行业为主的工业区；同时以红旗广场为中心，以株洲汽车城为龙头，集汽车及其配件、机电产品、建筑装饰材料于一体的大型市场网络区。荷塘区目前主要以玫瑰名城，嘉盛华府为龙头产品，并以多层、小高层产品为主。区域价值2 2人民路人民路建设路建设路红港路红港路红旗路红旗路响田路响田路长长株株高高速速项目项目新华路新华路莲易高速出口莲易高速出口株洲出口株洲出口机场入口机场入口区域价值交通网络：项目至长沙、株洲各市区及各县，路网通达，交通便利。2 2目前项目周边道8、路通达性强：红旗路（莲易高速）、红港路、新华路、响田路、人民路、建设路等路网线贯穿区域。在建道路：长株高速、城际轻轨：长沙至株洲车程时间将减少到约20分钟，加强与长沙联系；u 距红旗广场3公里；u 距响石广场2公里；u 距中心广场4公里。项目临红港路，距离红港大桥800米，连接河西与河东，形成城市内环，对于提升项目地块价值，提升项目区域发展速度有着积极的推动作用。株洲湘江五桥（红港大桥）株洲湘江五桥（红港大桥）距离项目地块800米，西起庐山路与长江北路的交汇口，东接红港西路，与建设大道相连。全长约1475.8米，桥宽28米，双向六车道。行车时速40公里，设计车辆荷载城A级，设计通航净高10米，9、桥型采用拱梁刚构组合体系方案，预计预计20102010年竣工通车年竣工通车。红港大桥区域价值生活配套：以汽配等专业市场为主，生活配套档次较低，消费外溢。4 4中南建材大市场中南文化艺术大市场中南蔬菜大市场本案本案汽车城家乐福超市步步高超市四医院中国银行新兴医院荣华超市红旗广场红旗广场响石广场响石广场距离响石广场2公里距离红旗广场3公里项目周边以汽车城为辐射，带动汽配等专业大市场为主；目前生活配套较为匮乏，档次较低；距离红旗广场3公里，区域内人群一般会选择到红旗广场消费，区内消费严重外溢。区域价值景观属性：地块享有丰富的景观资源条件,有打造成为高档景观住宅的潜力。5 5项目项目天鹅湖公园天鹅湖公10、园爱琴海水上乐园爱琴海水上乐园文化园文化园水竹湖公园水竹湖公园白石港湿地风光带白石港湿地风光带3大公园：水竹湖公园、天鹅湖公园、文化园。1大乐园：爱琴海水上乐园。1个湿地风光带：白石港生态湿地风光带。区域价值消费人群：项目周边企业单位及专业市场分布居多，区域居民消费能力强。6 6湘火炬三联集团中南建材大市场市防治所省火电建设公司中南文化艺术大市场仪表厂株洲齿轮厂株洲电广汽车城株洲洗煤厂厂锻造厂株洲南车时代联诚集团中南蔬菜大市场南车集团湖南铁道职业技术学校本案本案 企事业单位以工业企业（株洲南车时代、三联集团等）、专业大市场为主（中南蔬菜大市场、中南建材大市场等）；区域人群收入水平、文化层次都处11、与城市中等水平，具有一定的消费能力。城市热点片区 高层景观商住项目项目属性界定区域属性u 高容积率的标高型商住项目；u 临二条城市主干道，临街面广，城市价值高；u 白石港湿地风光带环绕，景观居住价值高；项目属性u 融城先导区、长株潭国际物流中心，区域发展前景向好；u 交通便利、道路通达性强，红港大桥拉通对区域发展具有推动作用；u 老城居住区，随着城市建议，片区价值及居住环境急速提升；u 享有丰富的景观资源条件,有打造成为高档景观住宅的潜力；u 区域居民消费能力强。目录 DIRECTORY区位价值住宅发展研判商业发展研判发展研判整体定位项目解析开发目标与难点分析项目表层营销目标项目中层营销目标项12、目深层营销目标品牌效益名利双收&开发商目标提升开发商在社会上的口碑，打造优秀企业品牌。做好卖的产品，实现快速销售。实现有效的利润，进一步树立项目品牌形象。u区域热度次于天元区的房地产开发热度u区域位置相对荷塘区中心（红旗广场）位置较偏u住宅环境老城区，中高档楼盘聚集，辐射范围以周边区域为主u商业环境以专业大市场为主，生活配套档次较低，片区消费外溢u地块条件地块呈三角型，与红旗路存在40-60公分的高差。城市热点片区 高层景观商住项目中驰对项目的理解：u本项目如何参与竞争，规避风险？u如何让消费者产生符号认同？u如何在竞争中获取最大的利润？核心开发难题中驰观点：立足城市与区域未来发展，从客户需求13、出发，规避竞争，扩大消费范围实现：住宅与商业定位的协调发展首先，我们将通过住宅定位塑造项目的基本气质首先，我们将通过住宅定位塑造项目的基本气质目录 DIRECTORY区位价值住宅发展研判商业发展研判发展研判整体定位项目解析开发目标与难点分析回顾市场开发环境u 融城发展：城市地位显赫，带动房地产快速发展，向长沙看齐u 市场环境：江景（景观）住宅高于普通住宅1500元/u 区域环境：较好的产品规划及园林绿化，是提升楼盘销售价格与销售状况核心因素。株洲市场由单一的价格比拼，进入楼盘品质与居住环境比拼时代，为项目发展高品质景观产品提供了市场发展机遇！问题思考Q1：本案的主要竞争对手是谁？Q2：如何构筑14、本案的核心价值？从项目地块条件与景观特性研判，项目竞争主要集中为：与区域内高档楼盘的竞争、与全市同规模江景楼盘之间的竞争；我们将通过与这两类竞争项目的代表性楼盘的价值对比中，寻找项目的差异化发展方向，扩大辐射范围，打造项目独具风格的消费符号！一、区域品质楼盘研究1、回顾区域楼盘开发环境开发体量：10-20万方较为集中主流物业：高层小高、多层社区配套/智能安防：过于普通与平常高层产品：以紧凑、实用型3房为主；多层产品：以实用、舒适型3房为主；市场销售状况：实用型3房为热销产品；市场未来推售：同品质竞争激烈；高层户型设计：注重入户花园、凸窗、主卧私密空间保障等舒适性创新；多层户型设计：赠送花园、露15、台等创新；建筑风格：形式多样、风格各异，但缺乏特色；园林绿化：片区仅中央皇庭、莱茵小镇以及嘉盛华府较为观注园林绿化打造，估去化速度及销售价格较为理想。客户来源：以项目周边为主，其次为周边县市及芦淞区客户。片区整体开发水平较为一般！项目名称天鹅湖1号项目地址荷塘区红港路天鹅公园内 总建面积95313平米容积率5.23绿化率 40.7%均价3280总户数640建筑风格现代简约风格物业类型5栋18和28层围合式格局 主力户型2房：87.16平米3房：131-143平米4房：162平米主打卖点天鹅湖环绕（近200000平方米水域面积）项目定位流金水域 半岛私藏品天鹅湖天鹅湖1 1号号2、个案分析NO116、.天鹅湖1号项目气质：项目气质：全生态岛屿高档人文社区全生态岛屿高档人文社区核心优势：近核心优势：近20万方水域面积的湖居生活万方水域面积的湖居生活竞争点对点分析：本项目VS天鹅湖1号比较点本项目天鹅湖1号位置荷塘区红旗路与红港路交汇处荷塘区红港路天鹅公园内 未来发展价值融城先导区、长株潭国际物流中心相临五桥，快速连接河西交通红旗路/红港路/长株高速，交通便利红港路，连接五桥配套配套日渐成熟配套日渐成熟资源环境湿地风光带、爱琴海水上乐园、天鹅湖公园、文化园、水竹湖公园天鹅湖公园、文化园、湿地风光带、水上乐园总体规划中档规模、高容积率生态住宅区中档规模、高容积率景观住宅开发商品牌汽车城开发建筑有17、限公司（株洲）华龙置业（本土）本项目竞争优势关键词：交通项目名称项目名称中央皇庭中央皇庭项目地址荷塘区桂花路528号总建面积11万平米容积率2.99绿化率41.7%总栋数11总户数776物业类型18F-24F高层建筑风格简欧设计风格 均价2750主力户型3房：133-134平米4房：153平米主打卖点皇家园林、100多棵原生态香樟树 项目定位城东核心首席皇家社区主广告语上东首府，皇庭奢居NO2.中央皇庭项目气质：项目气质：城东首席皇家社区城东首席皇家社区核心优势：荷塘区首府皇家园林绿化核心优势：荷塘区首府皇家园林绿化竞争点对点分析：本项目VS中央皇庭比较点本项目中央皇庭位置荷塘区红旗路与红港路18、交汇处荷塘区桂花路528号未来发展价值融城先导区、长株潭国际物流中心长株潭融城中心交通红旗路/红港路/长株高速，交通便利桂花路/白云路两条城市次干道配套配套日渐成熟配套较为完善资源环境湿地风光带、爱琴海水上乐园、天鹅湖公园、文化园、水竹湖公园步步高超市、荷塘株百、中南菜市场总体规划中档规模、高容积率生态住宅区东区首座纯粹电梯洋房开发商品牌汽车城开发建筑有限公司（株洲）株洲创信房地产开发有限责任公司本项目竞争优势关键词：交通、发展前景、生态景观项目名称项目名称莱茵小镇莱茵小镇项目地址石峰区红旗北路849号总建面积30万平米建筑风格北欧风格 容积率2.56绿化率45%总栋数33总户数2014均价219、800最高价3100物业类型12栋多层（6F）、21栋小高层（18F）小区配套3000平米多功能会所、柏枷风情商业街、特色幼儿园、小区运动公园、4万平米地下车库等 主力户型1房：50平米2房：87-103平米3房：117-133平米主打卖点融城地段、规模（造城）、社区配套、纯德式生活空间 项目定位30万平米德式经典城市生活NO3.莱茵小镇项目气质：项目气质：30万平米德式经典城市生活万平米德式经典城市生活核心优势：人文景观核心优势：人文景观/园林绿化打造、社区园林绿化打造、社区 配套及社区规模配套及社区规模竞争点对点分析：本项目VS莱茵小镇比较点本项目莱茵小镇位置荷塘区红旗路与红港路交汇处石峰20、区红旗北路849号未来发展价值融城先导区、长株潭国际物流中心长株潭一体化最前沿，与长沙的联系更紧密交通红旗路/红港路/长株高速，交通便利3路、6路、19路、34路、35路38路公交车经过配套配套日渐成熟配套日渐成熟资源环境湿地风光带、爱琴海水上乐园、天鹅湖公园、文化园、水竹湖公园柏枷风情街、浪漫风情会所、特色幼儿园总体规划中档规模、高容积率生态住宅区经典德式生活区的领袖开发商品牌汽车城开发建筑有限公司（株洲）株洲中天恒基房地产开发有限公司本项目竞争优势关键词：交通、城市地段、生态景观区域缺乏享有卓越居住品质的形象代言项目！3、竞争小结本项目核心竞争力：城市地段价值、交通便利、生态景观资源较为突21、出。嘉盛华府玫瑰名城莱茵小镇中央皇庭天鹅湖1号竞争项目项目气质核心优势天鹅湖、地段全生态岛屿高档人文社区城东核心首席皇家社区30万平米德式经典城市生活园林绿化规模、配套、园林22万平米叠景洋房社区大规模江南风景别墅项目品牌、洋房社区、地段规模、园林、社区配套竞争对手的核心价值二、同规模江景楼盘研究区位项目名称建筑面积（万）主力面积（）备注河西尚格名城12085-1402+1户型湘银水岸蓝郡1090-140丽景滨江7.8139-160水岸春天三期4105-135蓝盾景园（二期）1.1100-180整盘21万方河东山水国际12132-190经世皇城10144-180大汉希尔顿-山水国际经世皇城大汉22、希尔顿尚格名城本 案丽景滨江湘银水岸蓝郡水岸春天湘江风光带蓝盾景园n 江景楼盘主要分布在河西及河东南向区域；n 江景楼盘产品户型面积普遍较大，多数项目产品区间在85-190之间。1、基本特征项目属性：株洲城南首席西班牙皇家大宅项目气质：私享西班牙皇家尊贵社区项目气质：私享西班牙皇家尊贵社区核心优势：河东城南宜居新城核心优势：河东城南宜居新城/稀有山水资稀有山水资源源+内部园林景观内部园林景观/小区内部西班牙皇家级小区内部西班牙皇家级别配套服务享受别配套服务享受项目名称经世皇城规划总用地28892.88平米总建筑面积10万平米容积率3绿地率45%总体规划9栋28层住宅，2层商业街、1栋会所及幼儿23、园主力面积144-180板块1815板块未来发展政府规划山体高档住宅区给板块带来契机项目周边山水国际、枫溪生态城配套齐全、居住氛围较好，小区内部2000西班牙皇家会所、400平米皇家酒窖、400平米露天泳池、超市、幼儿园交通建设南路、18路、36路、49路、7路、33路开发商品牌京派地产经世置业入市时间三期2010年5月16日交房时间2009年10月NO1.经世皇城2、个案分析竞争点对点分析：本项目VS经世皇城比较点本项目经世皇城位置荷塘区红旗路与红港路交汇处芦淞区盛世路69号板块荷塘板块1815线板块未来发展价值融城先导区、长株潭国际物流中心高品质住宅热区交通红旗路/红港路/长株高速，交通便24、利株曲路/盛世路，交通较便利配套配套日渐成熟配套齐全资源环境湿地风光带、水上乐园、3大公园枫溪生态城、江景资源、山景总体规划中型、高容积率生态住宅区尊贵感高标配套的生态商住区开发商品牌汽车城开发建筑有限公司（株洲）经世（京派）本项目竞争优势关键词：交通项目属性：河西商住综合性江景楼盘项目气质：项目气质：拥有部分江景资源的商住综合小区拥有部分江景资源的商住综合小区核心优势：河西宜居行政、体育新城核心优势：河西宜居行政、体育新城/江景资江景资源源/小区内自身商业配套小区内自身商业配套/区域发展前景区域发展前景项目名称近水楼台规划总用地14005.6平米总建筑面积9万平米容积率2.96绿地率30%总25、体规划二期由六栋高层商住综合楼组成主力面积85-140板块天元板块未来发展株洲最宜居区域，城市行政新区、神农城规划利好项目周边建设中住宅小区、湘江风光带、配套齐全、居住氛围一般，交通滨江北路、18路、36路、49路、7路、33路开发商品牌株洲市乐园房地产开发有限公司入市时间-交房时间-NO2.近水楼台竞争点对点分析：本项目VS近水楼台比较点本项目近水楼台位置荷塘区红旗路与红港路交汇处天元区株洲大道68号板块荷塘板块天元板块未来发展价值融城先导区、长株潭国际物流中心行政新区、神农城双轴中心上项目周边汽车城、中南蔬菜批发市场、各企业单位高尚住宅小区、湘江交通红旗路/红港路/长株高速，交通便利滨江北26、路/株洲大道，交通便利配套配套日渐成熟配套日渐成熟资源环境湿地风光带、水上乐园、3大公园江景、建设中的神农城总体规划中型、高容积率生态住宅区商住综合小区开发商品牌汽车城开发建筑有限公司（株洲）乐园置业（本土）无明显项目属性：新区中心地段、配套成熟的小体量高容江景住宅区项目气质：项目气质：河西中心小规模高容积率江景楼盘河西中心小规模高容积率江景楼盘核心优势：河西中心核心优势：河西中心/齐全的配套齐全的配套/江景资源江景资源/区域发展前景区域发展前景项目名称水岸春天规划总用地5761.56平米总建筑面积5.59万容积率4.89绿地率40%总体规划三栋塔楼及裙楼和地下室组成主力面积105-160板块27、天元板块未来发展株洲最宜居区域，城市行政新区、神农城规划利好项目周边开发中的住宅小区配套成熟、居住氛围一般，交通建设南路、18路、36路、49路、7路、33路开发商品牌京派地产经世置业入市时间2009年下半年交房时间2010年12月NO3.水岸春天竞争点对点分析：本项目VS水岸春天比较点本项目水岸春天位置荷塘区红旗路与红港路交汇处天元区滨江南路168号板块荷塘板块天元板块未来发展价值融城先导区、长株潭国际物流中心一桥桥西，快速连接河东中心项目周边汽车城、中南蔬菜批发市场、各企业单位高尚住宅小区、湘江、桥头公园、医院交通红旗路/红港路/长株高速，交通便利滨江南路，天元大桥，交通便利配套配套日渐成28、熟配套日渐成熟资源环境湿地风光带、水上乐园、3大公园江景、建设中的神农城总体规划中型、高容积率生态住宅区小规模高容积率江景住宅小区开发商品牌汽车城开发建筑有限公司（株洲）恒丰置业（本土）无明显优势3、竞争小结与同规模景观楼盘竞争：目前项目在景观、交通及地段方面并无明显优势。水岸春天近水楼台经世皇城竞争项目项目气质核心优势河西中心小规模高容江景盘私享西班牙皇家半山社区山地资源、园林/配套尊贵体现部分江景资源的商住综合小区江景资源、区域前景江景资源、地段竞争对手的核心价值问题思考区域竞争：项目城市地段价值、交通便利、生态景观资源较为突出；区域缺乏享有卓越居住品质的形象代言项目！市场竞争：目前项目在29、景观、交通及城市地段方面并无明显优势。思考：项目该如何规避区域竞争的同时，差异化市场同规模景观住宅楼盘，打造片区以及城市独具特色的高品质景观物业形象？三、产品定位充分考虑区域竞争、市场同质产品竞争以及客户需求区域高层产品：主力户型为中、小型3房：95-130；其次为2房：80-90；4房：140-170；以及少量501房。区域多层产品：主力户型实用/舒适型3房：110-136；其次为2房：90左右；4房：140-180；少量顶层复式：220左右。区域畅销户型：130平米以下三房为主，其次为二房产品；区域滞销户型：面积过大4房或顶层复式。回顾区域及市场产品竞争市场江景楼盘：江景楼盘产品户型面积普30、遍较大，多数项目产品主力区间在85-190之间。被访客户对高层产品选择的面积区间：主要集中在90-125平米之间，其中90-105平米居多，占总比例的41.43%，其次为70-85平米，占总比例17.71%。被访客户对多层住宅选择的面积区间：主要集中在90-125平米之间，其中110-125平米居多，占总比例的44.89%；被访客户对别墅产品选择的面积区间：以250-300平米居多，占总比例的66.67%，回顾市场客户调研产品细分策略在高层主力产品的基础上，凭借项目自身居住优势，扩大产品面，覆盖多层主力产品线；以实用、舒适型3房为主力产品，打造高端城市豪宅；控制大户型面积段，避免与拥有优异内部31、园林景观和丰富生活配套的江景楼盘直接竞争；通过提升产品附加值，提高大户型竞争力；丰富产品线，配置一定比例刚性需求较大的中小户型产品，以整体城市豪宅形象与档次拉升中小户型竞争力。本项目住宅产品细分比例建议本项目产品建议：主力户型以85-115平米实用型三房为主；以70平米左右紧凑实用型二房为次主力产品，减少风险，实现资金快速回笼；130-160平米左右明星产品，博取最大利润。房型户型类型面积区间面积/比例二房实用型二房70左右20%三房紧凑型三房85左右25%实用型三房105左右20%舒适型三房115左右20%四房实用四房130左右10%五房顶层复式（空中别墅）160左右5%打造城市独具风格的建32、筑符号，仅凭产品面积差异化够了吗？产品建议是关于产品的一揽子建议，除了产品面积打造，还包括产品空间打造、建筑本身、配套、服务、权益等多重组合，其中的重点则来源于策略和定位。我们的出发点需要说明的是：q我们给出的不是具体的设计方案，q我们给出的是能形成价值点和竞争力的因素（市场接受的产品特征和驱动客户购买的因素）原则：一切均基于CVACVA即“竞争的价值增加”(Competition Value Added)四、成功案例启示红树西岸红树西岸典型项目典型项目:红树湾片区的产品革命前驱者-红树西岸3.4万超高均价的背后u占地面积：75,101.8 m2u建筑面积：255,300 m2u容积率：3.433、u建筑形式：栋高层u户型面积：120-520 的复式单位;150-260 的三房四房单位成功案例：一启示1:革命意识决定市场地位典型项目典型项目:中信红树湾中信红树湾 （高层）（高层）入市入市:9500:9500元元/平方米平方米入市入市:9000:9000元元/平方米平方米入市入市:23000:23000元元/平方米平方米时价时价:34000:34000元元/平方米平方米瑞河耶纳瑞河耶纳 （小高层）（小高层）红树西岸红树西岸 （高层）（高层）二手二手:15000:15000元元/平方米平方米二手二手:12000:12000元元/平方米平方米同区价差高达22000革命意识:做区域领导者,行业先34、驱者,需求引领者启示2:产品革命引领客户需求革命意识:为个性群体打造个性产品个性产品个性客户智能化前沿生活国际化建筑立面海归及有海外生活经历的客户40%以上境内客户 51.3%境外客户 48.7%私营老板及企业高管 79.2%标志性及影响力国际化集合创新赢得个性层面客户的高度认同多元化产品创新发动，产品革命！多元化产品设计革命70%70%小面积户型小面积户型垂直、水平、跳跃自由连通垂直、水平、跳跃自由连通Penthouse Penthouse 空中叠院空中叠院 Jump house Jump house 空中跃院空中跃院自由组合灵活应对新政的限制自由组合灵活应对新政的限制赢得更广泛的目标客户青35、睐赢得更广泛的目标客户青睐30%30%大面积户型大面积户型顶层单位设置垂直私家电梯顶层单位设置垂直私家电梯Lift house Lift house 电梯叠院电梯叠院拔升项目整体档次拔升项目整体档次拒绝一“层”不变的思想！构建多元空中集成的别墅大厦华来利别墅进化论用别墅的规划设计理念在空中建筑一座城TOWN HOUSETOWN HOUSETOWN HOUSETOWN HOUSE概念释义概念释义首创别墅大厦运用别墅的空间设计手法及垂直城镇的规划理念，构建垂直叠加的别墅大厦TOWN HOUSETOWN HOUSETOWN HOUSETOWN HOUSETOWN HOUSETOWN HOUSE空中私36、人直升机场 高层顶台设置，个性化提升项目档次Penthouse空中叠院运用TOWNHOUSE双拼及独栋叠院的别墅设计理念，打造高层建筑创新空间；通过私家花园或露台垂直连通，巧妙构成情趣空间。优点：灵活应对新政；提高户内空间的使用率。水平双拼水平双拼花园或露台花园或露台花园或露台花园或露台花园或露台花园或露台花园或露台花园或露台垂垂直直叠叠拼拼垂垂直直叠叠拼拼概念释义概念释义Jump house空中跃院建筑单元间形成跳跃设计，使相临平面户型可连通成为跃式户型；客厅局部形成超高空间,满足目标客户对个性空间的需求。跳跃连通跳跃连通概念释义概念释义首创新概念Lift house电梯叠院将电梯别墅概念（37、观澜别墅）融入大面积单位中的顶层单位中，配置私家电梯，再度拉升项目国际档次.私私家家电电梯梯概念释义概念释义产品形象革命以产品特色为命名依据以产品特色为命名依据塑造塑造天墅谷天墅谷擎天一墅董事谷居擎天一墅董事谷居“天墅”直接体现项目在建筑与户型上的创新（“别墅大厦”、“垂直城镇”）；“谷”传达项目所处“山体”“谷地”的 地形特色。形象：形象：“比华利山体公园比华利山体公园”冠名、冠名、“比华利大酒店比华利大酒店”、“比华利国际会所比华利国际会所”“比华利比华利金钥匙物管金钥匙物管”、“比华利私家直升机场比华利私家直升机场”。“圣”“神圣”，即Sacred,与“圣莫丽斯”形成产品关联，强化华来利38、地产豪宅运营专攻与实力；“比华利”洛杉矶Beverly，惊现深圳上空。产品形象革命借助借助BeverlyBeverly国际魅力国际魅力塑造塑造圣圣比华利比华利-Sacred Beverly-塑造国际董事谷居的高端形象塑造国际董事谷居的高端形象形象：形象：成功经验总结产品设计革命构建多元空中集成的别墅大厦，提出创新户型概念：Penthouse、Jumphouse、Lifthouse，应对新政、引领市场；产品形象革命产品特色、企业品牌传承的两个角度，提出了“天墅谷”、“圣比华利”；国际建筑大师独特的风车型建筑布局让户户都有悦目的景观；智能化居住空间领先的智能科技化生活；国际化标准服务引入国际酒店“39、金钥匙”服务体系。万国城万国城MOMAMOMA当代MOMA位于东直门迎宾国道北侧，拥有首都北京的地标优势,项目规划建筑面积22万平方米，其中住宅为13.5万平方米，配套商业面积达8.5万平方米，包括多厅艺术影院，画廊，图书馆等文化展览设施，还包括了精品酒店，国际幼儿园，顶级餐饮，顶级俱乐部及健身房、游泳池、网球馆等生活设施与体育休闲设施。成功案例：二产品特色一：独特的建筑设计舞蹈画面内容为五个拉着手跳舞的人通过空中连廊连在一起的建筑当代MOMA的设计者为纽约哥伦比亚大学教授斯蒂芬霍尔，设计灵感来自法国绘画大师马蒂斯的名作舞。该工程设计新奇独特，通过8组总长283.75米的环状空中钢结构连廊，将40、9栋塔楼巧妙相连，环抱成群，构成一个立体的建筑空间。环绕、跨越、绿色、节能、舒适、环保，是当代MOMA的主要设计理念。l 恒湿恒温产品特色二：科技合理运用l 置换新风l 外围护l 地源热泵l 中水处理在园林设计上，建筑师斯蒂芬.霍尔将其对永续设计理念融入当代MOMA的园林景观当中，在在1854018540平米的面积中创造出一个整体的、符合生命周期与四季轮回的生态景观平米的面积中创造出一个整体的、符合生命周期与四季轮回的生态景观，使建筑形体、水池和山丘三种不同的空间元素，有机地结合起来。幼儿丘青年丘中年丘老年丘永恒丘酒店电影院映水池产品特色三：生命园林利用地下停车场施工所挖出的土壤，堆置在开放空41、间中，形成具有特殊休闲娱乐功能的5 5个主题性园林山个主题性园林山丘丘幼儿丘、青年幼儿丘、青年丘、中年丘、老年丘丘、中年丘、老年丘和永恒丘和永恒丘。五座山丘将四季的交五座山丘将四季的交替作为表现替作为表现，再细化到每一个月之中，让山丘的景观随时间变化而变化，使同一场同一场所在每个月都不会出所在每个月都不会出现景观的重复现景观的重复。水池的设计体现出设计师对于围棋水池的设计体现出设计师对于围棋这种中国传统文化的深刻理解，水面上不同植物这种中国传统文化的深刻理解，水面上不同植物的分布犹如围棋棋局的分布犹如围棋棋局，沿水池和步道LED带形灯，水下的灯光使水体显得更加柔和，加强步道的飘浮感，而步道的设42、计更促使人与人之间的交流。映水池除此之外，在2020层还有一个空中连廊层还有一个空中连廊。作为公共空间一部分，以悬浮天桥形态彼此连接，串连串连起居住者的大部分休闲活动起居住者的大部分休闲活动。除了艺术品的展示，还包括建筑画廊、健身房、图书馆、餐厅与高档俱乐部，成功经验总结独特建筑设计纽约哥伦比亚大学教授独特的建筑设计：位于20层的环状空中连廊将8栋建筑连接在一起，加之一栋艺术酒店与一座多功能水上影院；科技合理运用运用恒湿恒温、置换新风、外围护、地源热泵、中水处理等高效舒适，环保节能的科技节能用材；独特生命园林5个生命周期主题园林山丘与四季轮回的生态景观有机结合起来；首座位于武侯区人民南路四段，43、城南“第一高端社区+门户外交地标”项目，净用地面积26666.80平方米，总建筑面积:170000平方米，共1044户。项目有3栋30层建筑构成，其中两栋高级公馆和1栋五星级酒店。成功案例：三建筑设计：项目以“大跨度板式超高层”为主，建筑上理性的高度与简约的浪漫交相辉映。在外立面色彩上以朴素的黑、米棕、银、透明为主，素雅大方。项目在园林上打造不同的活动主题，充分实现人与环境的融合。在产品上，项目根据阶层理想，营造三类奢域上品空间。第一类：中央公馆（90m2130m2）大面积景观阳台+全精装纯居住楼宇，私属产权物业（统一高端物业管理），系豪生国际五星级酒店的姊妹篇，居住标准极致匹配商务金领人群，44、属于城市核心区域内抢眼的投资品。大面积景观阳台第二类：尊域私领馆（125m2180m2）私领界，别墅主义平层大户。宽域、创想、广角视窗以及私界庭院是为业主构建的私家建筑格局，而装修装饰的再创意，则为个人主义室内美学主张留有广阔的施展余地。第三类：顶跃天域别墅（260m2310m2）仅22席的地产孤品。只归享于超级别墅爱家、收藏家、奢侈品玩家、艺术家。对多数人，仅供品鉴。高文安、梁锦天等国际室内设计大师的成都城市豪宅开篇大作，倾力创意空间极品，成其为“无价的空间藏品”、“无价的传世基业”。其他创新保姆村：在功能上对群体空间进行划分，位于项目负一层，面积470平米。儿童主题会所：位于B栋低层架空层45、及局部二层，灰空间面积约95平米，室内面积120平米。地热取暖系统：成功经验总结建筑造型大跨度板式超高层建筑；园林打造打造不同主题的活动园林，充分实现人与环境的融合；产品设计大面积观景阳台，私界庭院，提高产品舒适性；社区配套保姆村、儿童主题会所等群体空间配套；以及五星级物业管理科技运用地热取暖系统。借鉴国内成功运营的高端产品，其奥秘表现于以下几个方面：产品设计革命创新（居住舒适度提升）独特的建筑表现形式（地标式建筑）智能科技的合理运用不同主题的园林及类别群体特色空间打造于本项目运营，将如何借鉴？品牌嫁接五、物业发展建议KPI体系立面意象户型打造附加配置尊贵服务富于韵律感，时代感的大跨度板式建筑46、外立面；空中院馆、360无边际浴缸每单元都配有专享服务管家观光电梯；立体绿化；观景阳台；大玻璃面积；引进全国知名性物管公司；SKY HOUSE;最新的windows;安防节能新住宅大范围运用八大科技化设备；智能电梯、智能家居系统、外墙保温系统、LOW-E中空玻璃、新风系统、直饮水、太阳能系统、中水处理概念符号物业发展思路：打造城市景观豪宅的价值支撑体系科技元素概念符号1株洲首席城中 Sky House空中景观华宅最新的WINDOWWALL窗墙系统，向目前世界最先进的建筑水平看齐。利用最大面积的玻璃，由顶伸延到地，把屋内的整面墙变成一个大型的观景窗，视野无限拉阔，阳光也全然引进来，让您在舒适的户47、内环境享受到户外的阳光气息，把户内延伸至户外，户内户外的观念从此消失。置身此中，人和美丽景观之间绝无一点的阻隔，左右眼睛都能享受到最愉悦的景观，户内户外从此连成一体。为进一步开阔生活上的视野，设计上建议应用板式无梁楼盖和宽扁梁的结构体系来搭配WindowWall窗墙，令结构更简约，封边的梁完全消失了，视野的高度再进一步拓阔，给住户带来最大的景观面。一户两景到一户多景的保障。每个面都能让阳光和清风以90度直角透入，达至真正开阳的定义。节能住宅、健康、安防新概念户型打造建议2市场客户需求：u 被访客户66.67%比较喜欢平层、其次是复式结构；u 被访客户希望有超大的阳台/客厅/主卧及窗户；其次也较48、为观注入户花园与空中花园。u 被访客户69.3%喜欢客厅阳台朝南、91.30%喜欢主卧朝南，要求户型通风采光。u 被访客户中喜欢的窗户形式依次为：落地窗、凸窗、转角窗。区域产品打造：u 区域小高层产品，在户型打造上均注重功能分区合理，南北通透，部分项目打造入户花园、凸窗设计（增加空间感）以及主卧增强私密性空间。u区域多层产品，项目在户型设计上除动静分明、干湿分离、南北通透、保障主卧独立私密空间等基本功能设计优势外，个别楼盘还具有赠送超大面积花园与露台等创新优势。回顾市场客户需求及区域产品打造现状基于市场户型与市场客户需求，项目户型创新建议：u 户型空间结构：以平层为主，顶层采用复式结构。u 户49、型创新：在市场高层产品创新（注重功能分区合理，南北通透，增强主卧私密性空间以及入户花园、凸窗设计）以及多层洋房产品创新（赠送大面积花园或露台）的基础之上；注重户型大面宽小进深实现真正的南北通透；打造超大一步落地窗、超大转角倒凸窗、超大转角阳台/露台等设计，增强户型通透性/舒适性，露台尽可能作到完全的私密性，考虑相关功能的弹性设计。u 同时紧凑、实用型产品打造空中花园（N+1）、倒凸窗、跟据凸窗原理赠送衣柜等相关功能弹性创新，增强户型舒适性和实用性。u超大平层：跟据户型面积考虑功能房配套设置；赠送空中花园、露台或入户花园以及超大转角凸窗，考虑相关功能的弹性设计。主卧设置露台或阳台，露台尽可能作到50、完全的私密性。u顶层复式：融入别墅的设计元素（空中别墅创新）；客厅打造双层挑高的超大落地窗、360度无边际浴缸以及赠送大面积屋顶露台/空中花园；彰显身份、气派。4.5m4.5m豪华豪华客厅客厅户型打造顶级复式经典配置 南北通透/多阳台设计/双层空间体验/动静分区/超豪华主卧套二层通高的宽厅设置二层通高的宽厅设置户型打造顶级复式高厅宽厅的客厅设计：扩大人们普通的尺度感觉，产生较强的视觉冲击力，提高居住舒适性，以体现其尊贵气质。会客厅俯瞰城市繁荣的气度一步转角阳台：多重采光的极致景观视野会客厅设计一步阳台和一步落地飘窗，最大限度利用景观资源。较少的遮挡视线，让居者不用出门，坐在客厅或是躺在床上就能51、将公园/风光带尽收眼底。户型打造顶级复式入户花园的升级版。通过一个空间使多个空间共享阳光、景观，更具空间的层次感和舒适性。实现室内外空间的完美交流。空中庭院户型打造顶级复式极致景观视野极致景观视野主卧主卧主卧端头设计无边际浴缸高层主卧设计360景观浴缸，畅享极致生活。户型打造顶级复式超大赠送面积：赠送超大阁楼空间，打造“私家会所”概念阁楼空间户型打造顶级复式小结：在满足基本要求（南北通透/多阳台设计/双层空间体验/动静分区/超豪华主卧套房）的前提下：豪华配置：功能房设置（储存间、独立洗衣间、工人套房）赠送40-50平米超大空中花园赠送30-40平米的阁楼空间空中庭院、超大景观一步阳台、超高超宽52、豪华客厅、两端头设置无边际浴缸、多面采光户型打造顶级复式户型打造生态四房经典配置：南北通透各附属功能齐全（工人房、储藏间等）二到三个阳台设置（生活阳台、客厅阳台、主卧阳台）观景凸窗设置入户花园露台露台阳台阳台露台露台创新配置：超大观景阳台赠送露台豪华主卧套主卧套，多种功能主卧套，多种功能结合形成完整私密结合形成完整私密空间。空间。客厅超大弧形观景客厅超大弧形观景窗和阳台的结合，窗和阳台的结合，体现尊贵生活。体现尊贵生活。阳台阳台露台与阳台的结合使用，增加实用露台与阳台的结合使用，增加实用性和舒适性性和舒适性户型打造生态四房创新配置：完全私密空中花园多面采光空中庭院空中庭院空中庭院多面采光多面采53、光完全私密完全私密空中花园空中花园户型打造生态四房小结：在满足基本要求（南北通透/二到三个阳台设置（生活阳台、客厅阳台、主卧阳台）/观景凸窗设置）的前提下：功能房设置（储存间、独立洗衣间、工人套房）完备客厅开间要求4.5米赠送15平米空中花园；带入户花园（或空中庭院）；卧套（主卧+卫生间+衣帽间+多功能房）可双面采光和完全私密空中花园设计。户型打造生态四房经典配置：南北通透双阳台设置（生活阳台、客厅阳台）观景凸窗设置入户花园客厅开间在3.8-4.5米间户型打造舒适型三房创新配置：主卧阳台赠送赠送露台主卧完主卧完全私密全私密情趣阳情趣阳台台户型打造舒适型三房跳送空中庭院跳送空中庭院露台，使客厅露54、台，使客厅进深变短，通进深变短，通风性更好；同风性更好；同时得到几个空时得到几个空间的共享间的共享左右跳送露台左右跳送露台创新配置：完全私密空中花园、弹性功能设置户型打造舒适型三房餐厅改次卧或书房餐厅改次卧或书房花园改餐厅花园改餐厅可将入户花园隔成可将入户花园隔成一个开敞的书房或一个开敞的书房或和室（注：甚至有和室（注：甚至有6 6米高的入户花园，米高的入户花园，可随意隔成两层）可随意隔成两层）创新配置创新配置：完全私密空中花园完全私密空中花园弹性功能设置弹性功能设置预留户型的功能弹性。让客预留户型的功能弹性。让客户有更多的想象空间，根据户有更多的想象空间，根据自己需要决定功能的分配。自己需要55、决定功能的分配。户型打造舒适型三房小结：在满足基本要求（南北通透/双阳台设置（生活阳台、客厅阳台）/观景凸窗设置/入户花园）的前提下：适当考虑功能房设置（储存间、独立洗衣间）客厅开间要求3.8-4.5米。赠送10平米左右空中花园、露台或入户花园；超大转角凸窗设置。主卧设置露台或阳台露台尽可能作到完全的私密性，考虑相关功能的弹性设计。户型打造舒适型三房户型打造实用型二、三房经典配置：空间方正、实用率高倒凸窗设置有效扩展户内面积双阳台设置（客厅阳台、生活阳台）露台露台升级：双升级：双L L型阳台（加花型阳台（加花架）形成错层赠送阳台；较架）形成错层赠送阳台；较好解决露台私密性问题好解决露台私密性问56、题主卧主卧L L型落地型落地凸窗凸窗赠送，形成赠送，形成温馨休闲空间，同时使主卧温馨休闲空间，同时使主卧得到得到三面采光三面采光和景观。和景观。根据根据凸窗原理凸窗原理，赠送的衣柜赠送的衣柜入户花园入户花园利用凸窗原理利用凸窗原理做赠送衣柜做赠送衣柜创新配置：赠送衣柜赠送露台L型凸窗弹性设置户型打造实用型二、三房小结：满足基本要求：空间方正、实用率高；倒凸窗设置有效扩展户内面积，双阳台设置（客厅阳台、生活阳台）。客厅开间至少3.3米。至少赠送10平米面积：凸窗或入户花园或露台。可考虑L型凸窗和露台的设计。设计尽可能的达到透通的效果，预先考虑弹性空间的设计。户型打造实用型二、三房四房户型参考三面57、全景花园,180度的花园布局，全面保证景观欣赏。要素：入户花园+江景阳台+空中花园。180度花园阳台布局入户花园空中花园户型欣赏主人房：270度全落地玻璃幕墙，独享衣帽间，景观阳台，兼书房。父母房：自带卫生间客厅：60平米大客厅，开PARTY乐逍遥餐厅：40平米，大家风范阳台：烧烤阳台，客厅景观阳台，主卧景观阳台，生活阳台，多功能优化生活客房：两间，和主卧明显分区，可打通为一个大房间工作区：工人独立卫生间，独立生活阳台，中西式厨房连接工人房，自成体系，主仆分区，不影响主人生活父母房四房户型参考全通透客厅主卧270度落地玻璃保姆工作生活区父母房自带卫生间户型欣赏2、隐藏式衣厨3、转角落地凸窗入户58、花园隐藏式衣柜观景露台转角落地凸窗私家花园1、观景大露台三房户型参考面宽小进深实现真正的南北通透；景观面最大化设计，能提供180度的景观面；主卧主卫端头设计，360度全景观视野享受；外观大气，创新的建筑形态倒凸窗面宽小进深实现真正的南北通透；超大面积景观阳台，提供180度的景观面；二房户型参考大面积景观阳台隐藏式衣柜 建筑打造建议3地块呈三角型，不利于项目整体规划，同时项目周边景观资源丰富。整体规划：建议采用风车型规划布局，增强观景面的同时，最大化利用土地空间；建筑单体：u 采用大跨度、板式、半包围式的弧形布局，一方面可以最大程度的增加户型通风采光和景观面；另一方面，满足部分客户不愿西晒的购房59、要求。u 楼层高度尽量拔高，以实现景观面最大化。深圳金域蓝湾深圳金域蓝湾 万科万科17英里英里 世贸滨江世贸滨江 建筑立面风格简约建筑风格基于市场客户需求调研考虑，建议打造高品质现代简约风格；周时基于价格考虑，建议加入部分欧式元素，增加立面的尊贵感和文化底蕴。建筑外立面从城市景观的角度出发，颜色上用浅色系，符合景观风光带主题。回顾市场客户建筑风格需求调研：现代简约风格、磁砖外墙选择较多；在用材颜色方面无所谓，少部份客户比较倾向于浅色系；大玻璃面u 实现通透感/确保住户获得最大限度的日照和良好的通风效果u 强调建筑识别性和建筑立面的完整性u 同时实现了每户最大景观面立面形象（建筑）近地感是大多数60、人追求的居住体验，大尺度大采光面的落地玻璃放大了原有的空间感觉，位置越高，观景效果越好。立面形象（生态）立体绿化：u 每隔3-4层设置共享花园，面积无需太大，形成绿化的垂直拓展。u 立体绿化打破界面、立体绿化，为社区营造一个环保的多层次空间体系备注：垂直绿化花园对弥补项目园林空间不足具有非常重要的意义。观景阳台u 丰富建筑立面效果u 给住户提供个性化空间u 注重人性化，为住户提供充足的u 观景空间阳台是最人性化的一个空间单元，使人得以方便地获得户外的体验 配合了休闲桌椅的宽大阳台与大面宽的餐厅/客厅相映成趣，使人得以享受“慢餐时代”的家庭乐趣立面形象（人性化）立面形象（观光电梯）让住户在上楼回61、家的路上，也是一次远眺无敌景观的体验园林打造建议4回顾市场客户园林景观需求：u豪华、大气、醒目的社区大门入口；u小区核心景观方面比较喜欢有绿化植物的大广场形式，使用功能为公共健身器材、儿童娱乐器材及亭子、座椅等方便与邻居交流，并注重参入性方面的打造；u对小区景观设施方面比较观注：主题雕塑群和儿童娱乐设施。u水景打造：偏向于具有观赏性的鱼塘u植物打造：具有遮阴功效及修剪整齐的植物。u配套设施：比较观注小孩与老人使用需求；u社区配套：运动类如健身房/篮球场及运动设施器材、娱乐类如茶馆/餐厅、生活类如超市及菜市场。u客户对会所的需求依次为：健身房、图书馆、棋牌室及老年人活动中心。注重参入性注重参入性62、观注老人与观注老人与小孩的使用小孩的使用需求需求观赏性鱼塘观赏性鱼塘遮阴灌木遮阴灌木豪华气派的大门豪华气派的大门大型绿化广场大型绿化广场项目园林打造建议园林风格：现代园林风格核心景观：注重遮荫和参入性功效打造的大型绿化广场园林主题：以人群各年龄阶段划分不同主题园林。客户喜欢什么样的园林？考虑因素：l广场为项目外在形象的重要组成部分，豪华、气派的广场视觉效果有利项目整体档次提升；l提出生态主体，宜于在广场规划中融入绿色旋律；建议要点：l大型花坛以及移植能常年保持绿色大型树种数颗；l于广场正中设置大型抽象风格雕塑或者叠水瀑布等标志性建筑，增项目品质感。豪华、气派的社区大门入口：大体量绿化广场+标志63、性建筑物广场尽量多种具有遮荫功效的灌木；少种草皮，减少后期运营成本；u 可适当选用名贵植物，体现项目尊贵、奢侈感，并为营销提供说辞。u 以参入性强的休闲设施元素和地面铺装为主要元素，以人行尺度为设计原则；u 主景观大道入口处于要做尺度空间较大，开放性较强的景观大道；大型绿化广场（参入性强）丰富园林视觉（硬地铺砖）不同材质道路组合：机理组合、色彩图案组合等体现不同感觉，组合型材质增加项目前品质感。楼栋之间的平地可以适当进行堆坡，营造更为丰富的绿色空间，同时避免视野上的一线贯穿，能有效扩大园林空间感地面堆坡丰富园林视觉：地面堆坡+植被层次感园林植被:打造层次感u植物品种的选取：如高低物种的搭配、不64、同色彩植物运用；形成视觉空间层次感；丰富园林视觉：地面堆坡+植被层次感以人群年龄为园林组团建议照顾不同年龄阶段需要，打造老人、小孩以及中青年组团园林；如：儿童园林组团，以打造儿童娱乐场、或趣味雕塑为核心元素；儿童娱乐场趣味雕塑以人群年龄为园林组团建议如：老年园林组团，以打造室外健身器材或林荫大道为核心元素；林荫大道室外键身器材以人群年龄为园林组团建议如：中青年园林组团，以打造运动场、或具有观赏性的淡水系为核心元素；网球场蓝球场高视点景观点线面：高视点设计尽少地采用点和线，更多地强调面，即色块和色调的对比。植物搭配：要突出疏密之间的对比。种植物应形成簇团状，不宜散点布置。色块外理：视线之内的屋顶65、平台（如亭、廊等）必须进行色彩处理（如遮盖有色瓦或绿化），改善其视觉效果。首层6米高架空：与园林形成联体园林，增强小区园林空间感，注重架空间休闲及观赏功能打造，让居信更加纯粹！景观入户大堂设置外飘式气派楼宇门：拓展室外空间，增大门厅面积，体现物业档次。设置6米入户大堂，设置双重生态景观，即将大堂与园林联起来，使居者从进门时就已经感受尊贵！气派楼宇门气派楼宇门地下车库入口利用藤蔓植物美化视觉感受自然生态型地下车库入口安防智能建议5u 为本项目增加营销点，打造符合产品定位及目标客户需求的产品；u 随着房价的上涨，提高产品品质是市场发展的必然结果，部分在控制总价的前提下，提高生活品质的智能化设施为66、产品必须硬件条件。区域智能安防打造方面：主要集中在可视对讲系统、红外线监控系统、社区一卡通、刷卡门禁及外墙阁热材料;客户感兴趣的舒适、节能产品依次为：新风供应系统、24小时生活热水以及外墙保温及隔音。客户感兴趣的安防智能系统依次为：防盗智能系统、可视门铃系统以及煤气泄漏报警系统以及室内紧急呼叫按钮、社区一卡通。回顾：区域智能化打造与客户需求建筑高智能化花费巨大，建议本项目选择其中几个方面，建立项目亮点即可舒适、节能系统：3、外墙保温系统4、LOW-E中空玻璃5、新风系统6、直饮水系统7、太阳能源系统8、中水处理安防智能系统：1、智能IC卡电梯系统2、智能家居系统u 智能电梯，直接入户设置，u 67、安全、尊贵，切实作到非诚勿扰设计要点：由于采用了先进的智能IC卡电梯系统(如图所示)，任何人只能在得到合法授权时才能使用电梯，既确保了电梯入户的安全，又变公用电梯为私密专用电梯。该系统还考虑到访客使用电梯的情况，设计了对讲联动功能。访客无需持授权卡，业主在确认访客身份后可以直接通过对讲系统给访客开放业主所在单元的电梯权限，访客只能乘梯到达该业主家中而无法到达其他业主的家中。深圳香蜜湖1号IC卡电梯入户工程案例 1、智能电梯2、智能家居系统大热天，在回家之前半小时，业主可以用手机遥控打开手机遥控打开家里的空调家里的空调，当进屋时，客厅已经是凉爽如春；大冷天，业主应酬了一个晚上，非常劳累，通过电话68、远电话远程操作，开启家里的电热水器程操作，开启家里的电热水器，一到家，就可以美美地洗个热水澡了；业主可以和家人可以共享一条网络宽带在各自的电脑上业主可以和家人可以共享一条网络宽带在各自的电脑上进行网上冲浪：进行网上冲浪：信息浏览、在家办公、电子购物、远程教育、网络游戏和可视通信；业主可用一台业主可用一台VCDVCD或或DVDDVD或电脑播放节目使多个房间的或电脑播放节目使多个房间的电视机收看电视机收看,可以将宽带网络上的电影传送到电视机上收看；当家中有盗窃、火情、煤气泄漏及紧急呼救等情况发生当家中有盗窃、火情、煤气泄漏及紧急呼救等情况发生时，系统自动发出报警，通知管理中心或本人或家人，时，系统69、自动发出报警，通知管理中心或本人或家人，及时做出对策；及时做出对策；当朋友来还东西时，业主不在家，便可以用电话打开车库的电动门；进气散热伸缩缝空气层外保温混凝土层干挂彩釉玻璃断桥干挂龙骨架Moma外墙系统采用欧洲标准四层外墙防护技术，总厚度420至520厘米：n能严密阻止冷热辐射和传导n干挂幕墙起到“遮阳伞”的功能，保护外保温板不受雨雪侵蚀，可以抵挡辐射n外保温方式防止冷/热桥产生，优于内保温n流动空气层挥发保温板水汽，永久保持保温板的干燥及保温效果n传热系数低至0.2至0.3（北京规范0.9至1.16）室内室外外墙保温截面断桥加厚混凝土外墙加厚保温层流动空气层干挂砖幕墙干挂幕墙MOMA和锋尚70、的外墙子系统3、外墙系统1、墙面基层2、界面剂3、聚合物砂浆4、背胶5、保温板6、聚合物砂浆7、玻璃纤维网格布8、聚合物砂浆9、外墙砖n万科朗润园的外墙保温系统共5层工艺，墙的厚度增加了56公分，加上窗户和玻璃保温措施，空调能耗可以节约30左右万科朗润园外墙技术关键：外墙系统采用标准五层防护技术（朗润园或安亭新镇技术）4、低辐射镀膜 LOW-E中空遮阳玻璃低辐射镀膜玻璃（又称Low-E玻璃），是一种较新型的节能玻璃，在玻璃表面镀覆Low-E涂层后，就可以减少两片玻璃之间的长波辐射交换。没有镀层的白玻的发射率为0.84，而镀有发射率为0.2的Low-E涂层后，其辐射交换率及传热系数就降低了约3/71、4。从而减少太阳辐射，达到降低空调负荷，保证室内的热舒适与视觉舒适的目的。国际一流水平的Low-E玻璃。从德国引进的先进真空磁控溅射镀膜工艺，和美国最新的频旋转阴极技术中，大大提高膜的溅射率和膜层的致密度。同时采用纯度高、致密性好的进口靶材和在线光度计监测膜面颜色的均匀度来保证膜层的均匀性。Low-E中空玻璃中充装惰性气体，使其具有了超强的隔音，隔热性能。5、新风系统系统功能向室内源源不断地导入人体健康必需的，高品质的新鲜空气，从而改善室内环境；不间断地排出室内污浊空气、不良气味、有毒气体；彻底杜绝“空调病”及“病态建筑综合症”；保证长期、高可靠性、低能耗、低噪音连续运行；不用开窗也能享受大自72、然的新鲜空气；防止室内的家具衣物发霉；符合建筑节能规范要求；低运行费用。三、系统构成中央机组-置于楼顶或卫生间吊顶内；管路系统-建筑、装修过程中设置于吊顶及竖井管道内；恒风量进风器 -置于卧室、客厅、书房；恒风量排风器 -置于卫生间、客厅及过道内；建议品牌：法国空气-法国原装进口 价格：2500元左右/100平方米 霍尼威尔 价格：3200元左右/140平方米安装情况：公司直接安装我公司通过比较：两种产品在使用功能上差距不大，但前者的产品在价格上有一定优势，该品牌为法国原装进口，在杭州市场上的占有率较高，施工工艺已经较为成熟，所以我公司建议采用法国空气公司产品。6、生饮水系统爱惠浦独立式生饮系73、统-用于处理第三级直接饮用水，经处理后可获得最高品质的饮用；或烹饪用水为世界第一品牌，日常客户包括了全球麦当劳、必胜客等餐饮连锁业及可口可乐、百事可乐等饮料业；商品说明:1、独有结构性断水保护功能，确保水质自始至终纯净如一。2、水质活性大，含氧量高，可促进人体新陈代谢，增强人体细胞活力。3、保留水中人体所需微量元素。4、长期饮用可避免胆结石及因水污染引起的各种疾病。5、即开即饮，比烧开水纯净、安全，更为方便。即开即饮，比烧开水纯净、安全，更为方便。6、防止桶装水二次污染危害，更经济、更省钱。防止桶装水二次污染危害，更经济、更省钱。7、净水水质，所制冰块更清澈，无杂质异味.产品特点 附有石灰质抑74、制器，可去除水垢，可延长家用冰箱、制冰机寿命 瞬间水流量：0.5gpm(加仑/分钟)处理量：1500GA（视水质而定）水温：水温：2-382-38 价格：约价格：约750750元元/每户每户 安装情况：客户直接安装安装情况：客户直接安装 太阳能能源系统的推广使社区更清洁、更舒适太阳能光电系统太阳能热水系统将太阳辐射直接转化为水能与电能，为建筑提供清洁的能源。太阳能光电系统的组件与复合板相似，其潜在的成本效益比很高并且适用于垂直建筑。7、太阳能源系统中水处理系统费用：约25万左右/套8、中水处理系统 小区中水系统具有实施方便，不影响市政道路，回用管道短，投资小等优点，通过对天然雨水、生活水进行集75、中收集处理，用于绿化、冲厕、道路浇洒等，有效降低业主后期生活成本，成为项目的亮点。除了对生态环保有着积极的作用，也可为后期业主节约大笔的绿化灌溉费用。建议邀请全国性知名物业公司，提供与豪宅相匹配的尊贵物业服务尊贵服务建议6邀请金钥匙服务每单元都配有专享服务管家：提供全天候的对该户业主的实时服务应答，再通过服务管家调配所需资源，以实现最快捷的到位服务；细致入微的管家式服务，使业主得到房屋维修、房间清洁、衣物清洗、车辆预订、机场接送、私人秘书等各种具有特色的、人性化的实时服务。全球顶级金钥匙式的管家服务，真正做到想在业主之前尊贵服务建议6目录 DIRECTORY区位价值住宅发展研判商业发展研判发展76、研判整体定位项目解析开发目标与难点分析1商业环境分析u 纯粹的商业地产应该是从02年开始启动，02年府前路步行街、株洲书城、保利大厦写字楼和新天产权式酒店加之随后芦淞商圈的几个专业市场如：智超、中国城、华丽2期、银谷等商业楼盘都销售火爆，u随后处于四区的如：汽车城、汇亚国际、铜锣湾、女人街、新一佳、滨江商业广场、佳诚时代等产权式商铺在03、04年集中混战。u05年东都、伟大、家润多、中旺、中鸿、徐家桥、金帝、汇金国际等项目风生水起，u目前，准备入市的中商、九天、金冠、金轮又将迎来新一轮的商业热潮。株洲商业从步行街开始，标志着商业地产渐发萌芽开始，进入专业批发市场，百货业，到现在的购物中心开始蓬77、勃发展。株洲商业地产发展历程株洲市零售业态现主要有：u 食杂店、超市、便利店、大型综合超市、专业店、专卖店、百货店、购物中心、家居建材商店、厂家直销中心、自动售货亭等11种业态形式；u 以便利店、超市、大型超市、百货店、购物中心、专业店、专卖店为主体。集中分布在芦淞商圈、红旗商圈、响石商圈以及河西商圈。各类物业形态基本具全，以河东中心区为主要聚集地。株洲现有商业业态石峰区石峰区天元区天元区芦淞区芦淞区荷塘区荷塘区四大商业核心区红旗商圈将规划成为生活服务、文化休闲、生态旅游及专业批发的市级商业副中心,本项目处于红旗商圈边沿地段。株洲商业规划以一个市级商业中心带为核心，围绕该中心规划建立5个区域商78、业中心。即1个中心带5个副中心的“以一带五、众星拱月”的大格局，形成资源共享、特色互补且与本地经济发展良性互动的商业圈。市级商业中心（芦凇商圈）：中心商圈已经形成一个成熟的市场群，其定位主要为购物休闲、文化娱乐、商务及专业批发。红旗商业中心：定位为生活服务、文化休闲、生态旅游及专业批发。为市中心商业与人流压力分流的副中心建设，建设高标准、有特色的文化娱乐与购物休闲商业圈。响石商业中心：定位为生活服务、物流与专业批发。天台商业中心：定位为休闲购物、文化娱乐、高级商务、会展中心与特色经营。渌口商业中心：定位为生活服务、文化休闲、城市功能拓展。新马商业中心：定位为旅游文化、生活服务、购物休闲。项目周79、边商业环境项目项目2 2公里公里公里公里响石广场响石广场红旗广场红旗广场3 3公里公里公里公里p项目介于响石商圈、红旗项目介于响石商圈、红旗商圈之间，周边专业市场商圈之间，周边专业市场发展较为成熟发展较为成熟（如汽车城、中南蔬菜大市场、白石港建材市场、铜锣湾家居市场等）；p主要受红旗商圈以及市中主要受红旗商圈以及市中心商圈辐射心商圈辐射。p随着红港路（五桥）拉通，红港路（五桥）拉通，为项目城市商业价值突显。为项目城市商业价值突显。餐饮超市美容美发果蔬副食培训机构干洗五金店服饰烟酒茶叶保健休闲花店网吧汽车美容办事处通信营业部银行图文打印家居饰品沿街铺面地图西北药店酒店医院诊所空铺旅行社红 旗 路80、红 港 路新 华 路文化路东环路伟大国际商业广场东都商业文化广场餐饮超市美容美发果蔬副食培训机构干洗五金店服饰烟酒茶叶保健休闲花店网吧汽车美容办事处通信营业部银行图文打印家居饰品沿街铺面地图西北药店酒店医院诊所空铺旅行社建设路响田路铜锣湾商业广场餐饮店果蔬副食店商业广场专业市场烟酒茶叶汽车美容世纪永和豆将妙角式中西餐厅肯德基中华海鲜城长乐水鱼坊湘菜酒家罗莎蛋糕百富春面馆云南过桥米线西提岛咖啡欺凌小超市伟大国际商业广场东都商业文化广场铜锣湾商业广场汽车城中南蔬菜大市场中南建材大市场中南文化艺术大市场乐之源茶吧汽车维修服务中心三角轮胎车友酷装美容服饰店干洗店美容美发花店保健休闲通信营业部金泊利钻石81、国美电器东都广场米兰风情街小子女人千金大药房皇程足浴华州歌舞厅欧拉啦KTV益丰大药房荷塘宾馆中国移动中国联通中国邮政业态分布及店名一览街铺数据统计及评价租金（元/M2月）汽车维修服务中心26元/月商户经营状况一般门面租金（元/M2月）长乐水鱼坊60元/月商户经营状况特色餐饮、每天平均50-60人次租金（元/M2月）欺凌小超市45元/月商户经营状况一般的小门面租金（元/M2月）香菜酒家50/月商户经营状况100个平米的中低档餐馆租金（元/M2月）云南过桥米线110/月商户经营状况70个平米的特色餐馆、客流挺多的街铺数据统计及评价租金（元/M2月）迪信通111/M2/月商户经营状况45个多平米、人82、流量较大租金（元/M2月）人民药店133/M2/月商户经营状况来买要的主要是周围小区的居民、年龄多在30-50岁这个阶段的多租金（元/M2月）无名粉店88/M2/月商户经营状况早上、和中午来生意比较好、晚上客人很少租金（元/M2月）千金大药房120/M2/月商户经营状况客流量比较多租金（元/M2月）王胖子家菜75/M2/月商户经营状况客流比较少、一天打开40几批人u 项目周边沿街商铺整体形象档次较差，目前以汽车、蔬菜、建材、家装等专业市场为主；u 往红旗广场以及响石广场周边以餐饮、超市、休闲娱乐、服饰、酒店等生活休闲型业态为主；中档消费，主要以辐射周边居民。沿街铺面小结片区缺乏和急需具有城市代83、表性的中高端商业消费街区！片区缺乏和急需具有城市代表性的中高端商业消费街区！2项目商业发展方向研判本项目商业发展的基本方向：一、单一社区配套型商铺：主要满足社区居民生活需求，难以最大化区位价值与商铺高价格开发要求，可排除；二、集中商业驱动商业：具备较强的辐射能力，支持大体量与高价格开发要求，主要分为以下三种模式：核心功能商业辐射能力典型案例购物中心模式购物3-5公里王府井、株百超市等大型超市及百货店专业市场模式购物全市（甚至全国）服装批发市场、电器城、汽配城、蔬菜、家具城等商业步行街某种特定的休闲娱乐需求全市咖啡吧、特色餐饮、高档休闲中心、高档时尚精品店等1、购物中心模式探讨：（1）项目边购物84、中心环境分析项目距离红旗广场、响石广场有一定的距离，无群集商业环境效应，开发风险高。（2）未来竞争分析周边印象华都、天鹅湖1号、嘉盛华府等项目商业均以社区商业为主；。（3）本案适应性：偏居区域一隅，难以跟伟大国际、东都商业文化广场、铜锣湾商业广场等竞争；且受狭长地块条件限制（大型购物中心通常要求进深达到200-300m），项目不适宜打造以大型购物中心。2、专业市场模式探讨：（1）专业市场情况分析项目周边现有几大专业市场，主要以汽车、蔬菜、建材、家居等专业市场为主，目前经营状况良好；（2）未来竞争分析项目周边专业市场分布较多，竞争压力大。项目具备打造专业市场的潜力。（3）本案适应性：如打造专业市85、场对项目住宅档次及售价存在较大的影响，且专业市场的销售周期长，投资收益一般。经营类型特点特殊消费或工业产品成功关键要素产业聚集，服务平台项目中南蔬菜大市场白石港建材市场中南汽车城经营产品蔬菜建材/家装汽车/汽车配件/美容位置环境位于红港路，交通便利。位于建设中路白石港桥南头，交通便利位于红港路，交通便利产业聚集有有有经营状况好好好3、商业步行街模式探讨：（1）商业步行街情况分析 株洲现有商业街基本以中低端路线为主，无法满足株洲日益发展的经济速度和生活需求。（2）未来竞争分析株洲缺乏可逛的商业步行街，中高端，有特色的商业街成为市场的空白点。（3）本案适应性：中高端/特色商业街对项目住宅存在自身配86、套及形象价值提升；本项目周边存在大量的中高端消费群体，本项目由于地理位置和环境资源凸显，周边并无特色的商业街，具有市场的空白点。规模特色经营状况红磨坊800平米酒吧好贺嘉土一条街 有20多家店铺餐饮一般阳光足浴8000多平米足浴按摩好项目商业发展方向研判小结：核心功能商业辐射能力商业要求本项目情况可行性购物中心模式购物3-5公里居民聚集人流量庞大周边商业环境不支持可行性不大专业市场模式购物全市（甚至全国）消费人流量大或存产业链存在产业链，发展成熟周边未来竞争激烈；对项目住宅档次存在影响。商业步行街某种特定的休闲娱乐需求全市租赁周边无特色商业街具有一定的可行性；对项目住宅存在配套支持，支撑住宅售87、价。随着城市的发展与居民品质生活需求的上升，整个城市期待商业发展的升级，面向中高端消费群体的休闲娱乐街区存在较大的商业发展空间。同时对项目住宅开发存、价值提升，在有利支撑！3商业街案例借鉴NO.1 武汉天地成功规划案例u武汉新天地位与武汉市江岸区永清片，占地61万平方米，由两个地块组成.uA地块以办公楼、餐饮、娱乐、零售为主，项目第一期工程汉口天地保留修建9幢上世纪二三十年代的历史建筑，在传统建筑特色中注入新的生命力，提升其商业经营价值，成为武汉的新地标。另外兴建一幢楼高250米的标志性建筑大楼。uB地块则以住宅为主，辅以小区商业配套设施。武汉的汉口天地项目是瑞安房地产在中国中部的第一个大型综88、合发展项目，项目总建筑面积达到150万平方米（包括公共设施及空间），该项目整体开发落成的时间预计在8年之后的2014年。u武汉天地项目不但保留了武汉风情风貌与历史文化，同时更融合时尚元素和现代化设施。以创新独到及具弹性的手法来进行项目的整体规划，配合城市发展，为项目的所在城市重建及创造全新的社区和环境，并注重区域人文环境建设，营造文化、时尚氛围NO.2 成都：宽窄巷子成功规划案例街道宽巷子窄巷子井巷子功能定位“闲生活”区以旅游休闲为主题“慢生活”区以品牌商业为主题“新生活”区以时尚年轻为主题业态业种以精品酒店、私房餐饮、特色民俗餐饮、特色休闲茶馆、特色休闲酒馆、特色客栈、特色企业会所、SPA为89、主题的情景消费游憩区打造成以各国西餐、各地品牌餐饮、轻便餐饮、精品饰品、艺术休闲、特色文化主题店为主的精致生活品味区以酒吧、夜店、甜品店、婚庆、小型特色零售、轻便餐饮、创意时尚为主题的时尚动感娱乐区目标客群针对怀旧休闲客群针对主题精品消费的目的性消费客群针对都市年轻人客群在具有鲜明地域特色和浓厚历史氛围的宽窄巷子各街区中，植入以文化为基石的商业元素，充分展示老成都生活精神，能切身感受老成都民俗生活场景，感受“最成都”现在是上海非常著名的成功街区之一，成为现代街区典范。u位置：芳甸路浦东新区联洋国际新社区 u占地：5.2万平方米、总建筑约11万平方米u2003年10月开工建设，于2005年7月990、日开张u出租率100%u业态主要设有：大型超市（法国家乐福）、主题商场、休闲娱乐（好乐迪音乐娱乐公司）、艺术中心(上海证大现代艺术馆)、五星级酒店（委托美国著名酒店管理集团Carlson旗下的Raddision品牌经营管理u海地区规模最大、功能最全的复合式社区与区域商业中心 u爱心广场，将有浓缩中外风情的咖啡吧、酒吧、茶馆、艺术陶吧等环伺左右成功规划案例上海：大拇指广场大拇指广场融入了大量的文化、艺术元素，都是以点式、插件式表现方式u2003年斥巨资收藏了法国超现实主义艺术大师恺撒的传世名作“大拇指”雕塑，项目名因此而来u收藏了美国著名波普艺术大师罗伯特印第安纳的经典名作“LOVE”雕塑和其它91、主题雕塑 u投入200万引入台湾著名雕塑家李真代表作“大士骑龙”，该作创作于2001年 u左右相邻的“思想者”雕塑广场（罗丹广场）及天主教堂和谐相连，营造浓郁的艺术氛围 u建立了证大博物馆“LOVE”雕塑“大拇指”雕塑“大士骑龙”雕塑证大博物馆案例共性分析及对项目的的借鉴意义：共性分析对项目的借鉴意义业态定位主要以美食为主，其它业态比例很少维护商业业态的主体特色，形成聚集效应建筑表现凝固城市记忆，追随艺术及时尚公共空间及铺面装饰的艺术与人性化表现运营策略统一招商；开发商前期持有物业前期自持物业，统一招商消费群体区域中高端消费人群及外地旅游客群突破区域消费限制，放大客群范围商业地位同类业态的高端92、领导者；城市符号与意向高端发展方向，与住宅定位契合经营状况好具备效仿的可能性与参照价值项目商业发展背景条件：u 从城市发展规划视角:1.长株潭一体化，融城先导区，将促进区域（生活服务、文化休闲、生态旅游及专业批发）市级商业副中心快速发展；u 从区域未来视角:1.区域内消费群体存在大量的高消费能力与消费需求，为商业提供广阔发展机会；2.红港路（五桥）拉通后，项目城市价值日益突显，可预见5-10后的繁华。我们认为，随着区域商业档次升级与商业差异化发展的要求、特色化商业规划将是本案竞争的突破口也是项目的竞争发力点，以特色美食文化为主体的休闲、购物、娱乐型商业模式可作为项目的发展方向！4商业定位商业定93、位思考商业定位价值：情景化、特色化、主题化中高端商业物业竞争：商业档次升级、差异化、特色化需求：体验式消费，商业市场细分升级跳出现有商业现状，升级区域形象，重塑区域商业凝聚力、吸引力、号召力以荷塘区、石峰区为立足点，辐射全城，缔造优质的生活方式，建立全新的体验式消费感。美食休闲娱乐购物国际文化街引领消费升级，代言城市时尚潮流项目商业定位领导者竞争者跟随者利己者关键词内涵体验式的不仅满足于美食，更注重于享受美食同时带来的体验与感受，享受到世界饮食文化所带来的愉悦心情情景化的美食休闲场所与景观的融合，加入大量的共享空间，享受全心身的放松特色化的提供特色化服务，使餐饮、购物和休闲娱乐都成为一种目的性94、的消费行为从市场需求和竞争状况出发，以美食休闲作为主营方向，加入娱乐、休闲、精品购物，保证商业的稳健成功运营，符合未来商业的发展潮流美食休闲国际文化街旅游文化中心商业聚集地全天候娱乐社交聚会休闲时光世界美食特色小吃中小型品质超市艺术长廊高端娱乐休闲美食广场、主题特色餐厅、生活超市、异国料理、休闲网吧、休闲书吧、儿童乐园、电玩。时尚精品主题定位主题定位主题延伸主题延伸功能定位功能定位业种业态业种业态5商户建议餐饮美食1娱乐休闲2电玩中心儿童乐园角色扮演主题乐园连锁网吧打造株洲乃至湖南最HIGH的玩乐中心电玩电玩/仿真仿真乘骑中心乘骑中心电玩以其丰富的、不段更新的游戏软件，吸引年轻一族的光临；仿真95、“成长”以及家庭导向的发展方向，适合短暂的休闲娱乐,可利用集团资源，申请稀缺的牌照.典型商家典型商家NAMCOSEGA规格：1000儿童乐园是众多Shopping Mall和购物中心比较青睐的娱乐设施。营业面积一般在1000至4000平方米，投资额在2000万以上，如南京夫子庙建成的方特乐园。而引进了大型游乐项目的北京金源Shopping Mall中的方特乐园开发面积就超过了20000平方米。儿童玩具世界是一种新型专业玩具用品的大卖场，集娱乐、休闲、购物为一体，以仓储超市全开架的销售方式经营。其位于北京金源Mall超大玩具卖场就占地超过800平方米。城市儿童乐园城市儿童乐园典型商家典型商家欢96、乐时光欢乐时光 SSP Entertainment规格：800Wannado city 角色扮演主题乐园p模拟的儿童世界p全新的寓教方式p提供多种角色可供扮演p让孩子们玩乐中得到成长p发掘孩子的兴趣以及潜能高度的参与性，真正让孩子的玩乐中学习成长；多角色的选择，吸引重复消费。角色扮演角色扮演主题乐园主题乐园典型商家典型商家规格：800精品购物3精品超市4屈臣氏 watsons 5商业规划布局建议小区主入口小区次入口项目商业规划布局建议1、商业街沿城市主干道红旗路、红港路分布；2、地块西边与红旗路存在20-60公分不等的高差，建议沿红旗路、红港路整体下挖60-80公分，打造下沉式商业街；通过垂直97、交通实现临街一、二层均为一层商铺，商业价值最大化。3、红旗路与红港路交汇处设置下沉式商业广场，集中人流后分散到各层；4、商业层数：2-3层，层层退台式设计；商业价值高的街铺可打造3层。4、小区主、次入口设置在下沉式商业广场两端头，避免商业死角。设计要点平面交通垂直交通共享空间案例借鉴：条人流主动线建议双首层的垂直交通;下沉式入口广场商业规划细节设计要点建议u 商业街以中心广场为核心，向两条主干道延伸，2-3层商铺，层层退台。u 一层与主干道下沉60-80公分，选择合适的位置设置垂直交通，尽量减小对低层商铺的遮挡影响，保证二层商铺的昭示性与到达性，商业价值最大化。垂直交通1案例借鉴：北京六佰本南98、区北区项目概况n 地理位臵：望京广顺北大街n 技术指标：占地面积35159平米，总建面10万n 建筑形式：独体商业街（南北两栋）n 建筑层数：地上四层，地下三层（地下二层和三层为停车场）n 商业业态：餐饮、零售、娱乐、俱乐部n 推广形象：望京随便消费区进入地上二层进入地上一层“双首层”的垂直交通设计使消费者可以从大街上直接进入两层，这两层就全都变成了首层，增加了整体商业价值在一层临街位臵设臵“双首层”入口。消费者可以从入口直接进入一层，也可通过扶梯进入二层购物，这样对消费者来说，二层也变成了首层，增加了二层的进入性，提升了其商业价值。图片欣赏：武汉天地商业街说明：一层下沉60-80公分，方便客99、户到达，又不影响招示性；设置通往二楼的独立楼梯，二楼成一楼，商业价值最大化；层层退台设计，提升购物环境的舒适性的同时，2、3楼商铺招示性最大化。图片欣赏：武汉天地商业街图片欣赏：武汉天地商业街说明：采用大面积落地玻璃，增强一、二层铺面可视示u 遵循平面一条人流主动线的原则，保证各层、同层各商铺的均好性；u 一条人流主动线的原则下，配合特色建筑、特色街铺道路铺砖或趣味小品，丰富一条人流主动线下的购物乐趣，不会使客户产生视觉疲倦，增强可逛性；u 商业街应规划适宜的街道尺度，保证购物的舒适性，建议控制在4-10米范围内。平面交通2案例借鉴一条人流主动线保持各商铺均好性北京东方新天地上海东方百联北京华100、润万象城北京国贸商城图片参考说明：一条人流主动线的原则下，为了增强客户可逛性/均衡性，可在一定的节点设置趣味小品，增加客户停留的脚步及参入性。说明：特色建筑，不仅丰富街铺购物环境，增强可逛性与均衡性；同时可做为后期广告位。说明：也可在建筑结构形状或铺面用材上丰富街铺的视觉环境。说明：特色街铺道路铺砖，增强可逛性及各铺面均衡性。（下沉式）入口广场尽可能将人流吸引后，通过垂直交通分散至各层。说明：商业入口广场部分通过绿植营造环境说明：延伸至室内的部分通过水幕、喷泉或标志性雕塑（国际大师设计）吸引眼球共享空间3购物环境4说明：可在一定的距离设置不同形式的休闲椅，提升购物环境与档次。说明：结合景观住宅101、，打造生态购物街；与马路绿化联接，引吸客户；说明：2、3楼打造小型绿化花园，提升购物、休闲环境；目录 DIRECTORY区位价值住宅发展研判商业发展研判发展研判整体定位项目解析开发目标与难点分析美食休闲娱乐购物国际文化街引领消费升级，代言城市时尚潮流项目商业定位住宅定位与商业定位的和谐统一依托与景观环境面向中高端消费群体富于时代特征迎合国际潮流城市的符号住宅定位：株洲首席城中 Sky House空中景观华宅节能住宅、健康、安防新概念株洲需要一个承担起城市形象与抱负项目【项目总体定位】城市品味生活磁场n不追求顶级奢侈和豪华配置和装修，重在城市意象和符号塑造；n不简单依靠价格和奢华路线提升项目档次规格，而在于提供真正高于城市档次和时代领先的生活方式为市场突破点；城市居住圈城市权富阶层的专属社区,精英群体聚集地.城市社交圈这里是城市名流的社交场,城市人脉的聚集地.城市名利圈文化与思想的碰撞场,灵感与火花的发源地.城市游乐圈美食、SHOPPING、娱乐，城市的玩乐天堂。谢谢！