1、梅溪湖国际服务和科技创新城初步开发计划金茂投资（长沙）有限公司2011年4月25日致：长沙大河西先导区管委会PART 1 引言PART 2 梅溪湖新城的总体定位PART 3 关于规划优化与城市设计PART 4 研发中心的进度和设想PART 5 初步供地计划与时序PART 6 资金保障和融资方案PART 7 初步开发建设计划与时序PART 8 说明附：国内外成熟研发中心研究 目录PART 1.引言引 言u根据梅溪湖国际服务和科技创新城开发协议的规定，我们将在4月26日提交初步开发计划u三个月来，尽管时间很紧，但我们在先导区管委会和梅溪湖公司的支持帮助下，仍然取得了相当的进展u下面，我们将初步开发2、计划和工作进展汇报如下：PART 2.梅溪湖新城的总体定位1.长沙大板块分析2.梅溪湖新城概述3.梅溪湖新城总体定位4.新城成功的关键要素u长沙东部和北部：均为老城区，因动迁等因素难以高水平成片开发，且环境和山水等禀赋有限；u长沙南部：腹地广阔，但长株潭三城的融合，还需假以时日；u长沙西部：市政府大力推进中，初见成效；u交通配套：过江隧道与地铁轨道交通的建设将打破长沙城市的交通瓶颈，加速河西的发展。河东河西长沙城市发展版图1、长沙大板块分析 长沙的未来看河西梅溪湖片区梅溪湖片区20142014年通车年通车地铁地铁2 2号线号线地铁地铁1 1号线号线20142014年通车年通车20122012年3、通车年通车营盘路过江隧道营盘路过江隧道u滨江板块：地理位置优越，但因拆迁等原因成片高水平开发难度较大，难以迅速改变城市面貌；u洋湖垸板块：离市中心较远，相对缺乏快速交通等的支持；u梅溪湖片区：处于河西片区的中心区域，山水自然环境优美，交通便利。1、长沙大板块分析 梅溪湖片区，长沙大河西先导区的中央片区滨江新城梅溪湖片区洋湖垸片区河西：先导区三大片区梅溪湖片区梅溪湖片区是长沙大河西先导区重点开发区域，北起枫林路、南接桃花岭景区界线、东起二环线、西至绕城高速，总规划面积约14.8平方公里。而梅溪湖新城正是处于梅溪湖片区的核心位置，定位为梅溪湖国际服务和科技创新城：u占地面积为7.6平方公里，约114、452亩u片区内包括约3000亩的湖面，4360亩的桃花岭景区u经营性用地约4214亩，包括约3910亩住宅及商业公建用地、304亩研发及配套用地；u总建筑面积约945万平方米，综合容积率约3.362、梅溪湖新城概述根据政府创建梅溪湖新城“国际服务区、科技创新城”的要求，我们形成的梅溪湖新城总体战略定位如下：湖南省和长株潭最具国际化水平、科技创新、以人为本、生态宜居、可持续发展的活力新城3、梅溪湖新城总体定位华中地区两型社会的新城典范中国国家级绿色低碳示范新城国际化新城具有国际水准规划设计、山水景观、创新运营管理的国际新城绿色生态城低碳环保科技的建筑、公共设施，传递低碳理念，打造一个生态宜居之5、城可持续发展之城融入了产业导入、产业培养和功能复合，成为一个具有内生活力的可持续发展之城科技创新城汇聚企业精英、成为科技创新研发的平台，塑造新城的增长引擎3、梅溪湖新城总体定位因此，梅溪湖新城成功的关键是：国际化；绿色生态；可持续发展坚持五个统一：统一规划、统一开发、统一推广、统一招商、统一管理方兴实质性投入，率先启动引领性项目和研发中心示范区；并充分吸引国内外著名大型开发商共同高水平打造开发战略开发模式开发主体从战略的高度出发；国家级绿色低碳示范新城，华中地区两型社会的新城典范新城定位4、新城成功的关键要素“五个统一”新城运营策略的创新房地产二级开发商结构性规划统一规划控制性详规各项专业规划6、统一推广统一招商统一管理土地开发功能开发形态开发住宅办公商业招拍挂施工建设营销推广社区服务品牌建设规划设计开发进度实施性设计统一开发4、新城成功的关键要素上述策略仅为设想，需要和管委会等相关政府机关进一步沟通交流u引入国内外一流大型企业共同高水平打造高品质社区u灵活设定竞购企业条件，既成功提升了区域价值，又保证了一流房地产企业加盟土地出让策略的创新4、新城成功的关键要素组织管理和业务管理的创新城区管理创新组织结构创新城区实行大包围式全封闭管理建立城区突发事件处置、防汛防台等预案体系建立专业保安队和社区治安协管队引入市城建档案馆管理档案委托街道管理城区部分职能引入外来专业策划推广机构引入专业法律7、法务机构上述策略仅为设想，需要和管委会等相关政府机关进一步沟通交流PART 3.关于规划优化与城市设计1.总体进展2.前期规划问题的分析3.规划优化的方向和设想4.中国国家级绿色低碳示范新城构想5.阿特金斯方案1介绍6.阿特金斯方案2介绍7.阿特金斯两方案比较1、总体进展u 1月底，正式确定了ATKINS（阿特金斯）为梅溪湖新城的规划优化设计公司，并陪同他们到现场实地考察；u 2月份，与ATKINS等共同讨论长沙梅溪湖国际服务和科技创新城的定位、规划优化等问题，召开阿特金斯、梅溪湖公司、先导区国土规划部、湖南省规划设计院、长沙市建筑设计院、方兴地产规划优化设计协调会；u 4月份，在上海组织了院8、士级专家评审组，召开长沙梅溪湖项目控规优化设计中期公司内部汇报及专家评审会；随后在长沙和大河西先导区管委会召开长沙梅溪湖项目控规优化设计中期汇报及专家评审会；u 目前规划优化正在有序推进。预计7月26日前正式提交规划优化方案。u 核心区域的交通和公共配套设施，特别是地铁充分利用的问题u 低碳可持续发展的进一步深化u 复合功能，混合用途在构建城市活力上的作用u 商住比例调整带来的规划上的相应变化u 山体水景和有趣城市空间的打造u 学校和城市公共设施的进一步优化2、前期规划问题的分析原规划方案中有如下问题需要进一步思考优化居住区和商务区的比例 构建和谐的宜居环境围绕地铁站点，适当提高开发强度 构筑9、城市多中心布局绿色TOD交通体系 创建低碳交通体系紧凑的方便步行的混合型社区 以人为本的绿色新城滨水混合型社区 营造充满活力的绿色山水洲城3、规划优化的方向和设想4、中国国家级绿色低碳示范新城构想u 可持续的城市功能u 可持续的景观环境u 可持续的能源利用u 可持续的水资源利用u 可持续的固废处理u 可持续的绿色交通u 可持续的建筑设计5、阿特金斯方案1介绍 概述u 原则上遵循现有开发框架和控制性规划，主要路网结构维持不变u 引入全新的、市场驱动的开发框架，创造可持续的生活、工作、休闲环境u 湖泊水域面积及岸线不变的情况下，强化公共景观空间的利用u 引入可持续发展战略，充分利用地铁混合节点u 10、引入针对8个特色区域的多功能开发框架，以及市场驱动的土地混合利用5、阿特金斯方案1介绍 土地利用规划本规划的主要功能分区包括：1.滨水住宅区2.文化娱乐区3.TOD混合滨水区4.混合滨水区5.创新研发区6.中央商务区7.山水生态社区8.邻里社区5、阿特金斯方案1介绍 功能分区图u规划遵循原有规划限定的三条绿色廊道。u在此基础上，整合梳理湖体周边连通水系，形成通往湖边的视线通廊，将都市景观与南部山体自然风景相融合。u通过研究滨水主要的人群逗留点，设置穿越水面的主要视廊和相互间的视线联系，成为环湖景观节点序列。5、阿特金斯方案1介绍 视觉廊道6、阿特金斯方案1介绍 城市设计6、阿特金斯方案2介绍 11、概述u 原则上遵循现有开发框架和控制性规划u 引入全新的、市场驱动的发展框架，创造可持续的生活、工作、休闲环境u 引入可持续发展战略，充分利用地铁混合节点u 调整了研发中心用地位置，更有利于研发中心的利用和展示u 引入针对9个特色区域的多功能开发框架，以及市场驱动的土地混合利用u 建立一条新的南北连接通道（桥梁或隧道方案），满足交通能力需求的前提下，同时形成一座视觉景观廊道6、阿特金斯方案2介绍 土地利用规划本规划的主要功能分区包括：1.创新研发区2.文化娱乐区3.TOD混合利用区4.高端居住区5.混合利用区6.中央商务区7.低碳邻里社区8.码头混合区9.混合居住区6、阿特金斯方案2介绍 功能12、分区图u规划遵循原有规划限定的三条绿色廊道。u在此基础上，整合梳理湖体周边连通水系，形成通往湖边的视线通廊，将都市景观与南部山体自然风景相融合。u通过研究滨水主要的人群逗留点，设置穿越水面的主要视廊和相互间的视线联系，成为环湖景观节点序列。6、阿特金斯方案2介绍 视觉廊道6、阿特金斯方案2介绍 城市设计7、阿特金斯两方案比较相同点相同点不同点不同点1、均尊重原控规，湖泊面积及形态不改变、绿地面积不减少、骨架路网不改变、开发强度不改变、功能定位不变化，城市空间形态原则不改变1、研发中心选址：方案1位于湖南岸；方案2在规划区东部、湖南北设置，快速形成门户形象2、经营性用地、研发中心开发总面积均控制13、在945万平米以内2、南北交通：方案1考虑地下人行隧道；方案2新建跨湖大桥3、考虑了单中心的结构优化，利用TOD模式形成一主两次的空间结构 3、文化中心地块：方案2复合商业用地；4、均研究了多个不同功能主导的多元风貌组团4、滨湖岸线：方案2增加滨湖商业用地，便于形成滨湖活力5、均采用了低碳可持续规划理念，将混合利用、TOD、JD模式等思想融入到两方案中5、用地混合：方案2南岸混合部分商业用地7、阿特金斯两方案比较 下一步设计方向和建议1.尊重原控规基础上，结合TOD开发模式，形成一主两次的规划结构；优化土地利用与道路交通，形成一主一副两个规划方案，除研发中心位置不同外，其他部分保持一致。两方案14、均致力于加快梅溪湖东部地区形成城市门户形象2.推进控规深入工作：进一步完善对各地块控规指标研究，推进相关控规成果工作3.推进城市设计研究：在突出显山露水、强调湖面共享的原则上，形成多元活力的城市特色风貌组团4.深化低碳专题分析：进一步推进低碳规划的支撑研究，包括区域碳排放模型构建与低碳示范项目建议5.深化交通专题分析：进一步研究TOD模式、JD畅通模式对区域开发的引导作用，取消跨湖大桥，在交通定量分析基础上，完善路网，预留远期湖底隧道6.深化水资源专题研究：进一步研究区域水模型，构建区域可持续发展的水系统7.重点深化三个引擎项目周边规划研究：文化中心片区、研发中心片区、CBD片区PART 4.15、研发中心的进度和设想1.总体进展情况报告2.产业导入的深化研究3.潜在导入产业设想4.开发及运营策略5.我们的希望1、总体进展情况报告u鉴于先导区政府对研发中心的高度关注，我司在研发中心产业研究和产业导入上投入了巨大的努力；u我司已经邀请对科技园招商和管理有一流品牌美誉度的新加坡腾飞公司实地考察，并已经进行多轮洽谈，进展良好；u我司已经和中科院相关部门领导进行接触和拜访，探讨将中科院在湖南省第一个研发机构落户梅溪湖研发中心，目前正在积极推进；u我司已经和上海张江生命科学和张江药谷进行全面合作的研究，正在探讨引入国际500强企业的研发中心、国际生命医学A级会议，国际500强企业领袖考察湖南等活动16、。这将极大的推进湖南省长沙市走向国际化的步伐。产业基础：高新技术产业集中区电子信息先进制造新材料新能源与节能环保政府支持：引导产业重组和资源整合政府主导产业定位及基地建设标准整合开发商、企业、人才等多方资源政企合作的建设和开发模式人才资源：高校及重点技术企业集中区东邻梅溪湖片区的岳麓山区域集中了长沙市乃至湖南省的主要高校，中南大学、湖南大学、长沙理工大学等。拥有大量高等学历人才储备，智力资源优势明显北部目前是岳麓区高新技术工业园区，拥有大量基础技术人才生物制药创意设计。2、产业导入的深化研究 外在动力的一般性描述下游上游u拟导入产业既符合城市产业升级的需要，也与大河西先导区的整体产业定位相契合17、u导入产业的上下游都需要与园区产业的理念相契合电子信息产业新能源与节能环保产业新材料产业以工程机械为主的装备制造业高新技术产业高新技术产业大河西先导区产业定位2、产业导入的深化研究 内生动力分析新媒体产业集群文化创意设计数字媒体版权交易中心动漫制造企业孵化中心36在新传媒大产业方向下，通过整合湖南现有文化传媒优势资源，打造研发中心新媒体产业。可整合导入的龙头企业：湖南卫视、金鹰卡通、快乐购等。上述产业方向仅为设想，将根据具体产业导入情况进行调整3、潜在导入产业设想一 新传媒37文化创意集群通过营造创意生活圈所必需的软硬件条件，吸引与主导产业相关联的文化创意企业，在园区内形成吸引创意人才的综合魅18、力，为园区产业的创新和延伸提供人才和产业支持。版权交易中心：各种影视作品版权交易、沟通平台数字媒体：数字媒体产业、数码设计产业、网络信息服务产业动漫制造：集聚动漫创意产业企业群，打造中部特色动漫基地创意企业孵化中心：传媒技术研发中心，创意设计企业孵化文化创意产业群文化创意设计：吸引艺术类人才和设计企业3、潜在导入产业设想一 新传媒低碳新城研发企业方兴政府低碳产业技术园上述产业方向仅为设想，将根据具体产业导入情况进行调整3、潜在导入产业设想二 低碳技术打造以低碳科技研发为主的低碳产业科技园1342低碳研究中心高科技低碳园低碳技术研发节能服务建筑节能改造新技术体验互动区展示最新低碳技术产品科普教育19、展示/交流平台低碳社区低碳示范社区委托物业管理低碳交流中心低碳论坛学术交流进驻企业服务为环保高科技企业提供低碳技术研发中心，同时展示最新低碳技术产品，以高科技低碳建筑为载体，打破传统观高新技术的冰冷感、生硬感，带动项目片区发展。3、潜在导入产业设想二 低碳技术上述产业方向仅为设想，将根据具体产业导入情况进行调整总部大厦研发中心引入公司总部办公处，丰富研发中心功能，实现园区工作、居住生活的自给自足。借助于周边人才、智力资源的支撑，在园区设置研发中心，实现产学研一体化。汽车博物馆体验中心讲述汽车发展史，展示各种古董车型，近距离接触不同年代汽车展示新款车型，实际操作，亲身感受，增强兴趣感。导入新设计20、产业，以体验、展示为主，打造研发中心亲身体验、近距离接触的亲和性。以汽车设计为例3、潜在导入产业设想三 新设计充分利用长沙本土装备制造业的国内领先优势，引进全球工程机械制造商50强、三一重工集团和中联重科等知名企业，同时整合湖南大学，国防科工委等业内知名装备机械科研机构，打造装备研发高地，成为研发中心的技术和创新引擎。装备研发中心软件设计平台试验检测平台创新体系建设研发创想基地产品展示平台上述产业方向仅为设想，将根据具体产业导入情况进行调整3、潜在导入产业设想四 装备研发体现国际前沿的装备研发水平，促进行业内装备研发交流，吸引研发专业人员集聚，发挥区域集合的资源优势，联动区域发展，继续保持湖南21、装备制造业的领先优势。上述产业方向仅为设想，将根据具体产业导入情况进行调整3、潜在导入产业设想四 装备研发通过引入张江生物医药基地的概念，打造生命医药研发中心，促进园区内生命医药企业间业务整合，提升湖南省生命医药产业发展水平。展示中心：设立医药展厅，展示最新科研成果交易中心：建立生命医药行业产权交易中心中试孵化：对于开发的技术进行测试和阶段性的测试技术开发：生命医药技术的探索与开发生命医药基地科学研究：吸引各类科研人员的进入上述产业方向仅为设想，将根据具体产业导入情况进行调整3、潜在导入产业设想五 生命医药附加功能：展示生命医药领域最新的技术及产品，让同领域内学者进行交流的同时，普通民众也能够22、了解，与研发中心整体定位设想保持一致；同时集聚人气，带动项目片区发展。上述产业方向仅为设想，将根据具体产业导入情况进行调整3、潜在导入产业设想五 生命医药研发中心新媒体新技术生命医药装备研发新设计重点方向可能方向3、潜在导入产业设想 方向选择任何一个产业园区的成功都离不开政府的支持，特别是招商引资过程中需要一系列的政府配套政策。注重园区产业集聚功能，坚持产业化运作思路，在研发中心内集聚2-3个核心产业，做大做强。依据招商进程，分组团建设，建设一片，成熟一片，逐步形成有内生活力的智力型、创新型研发中心。政府支持分期开发建设灵活市场化运作，注重企业招商，吸引具有号召性大型知名企业进驻，尤其是国内一23、线行业龙头。市场化运作4、开发及运营策略 基本思路产业化定位打造目标：p 聚集国内外一流企业与研发机构聚集国内外一流企业与研发机构p 具有核心竞争力和内生动力的复合园区具有核心竞争力和内生动力的复合园区p 梅溪湖新城的核心引擎梅溪湖新城的核心引擎p 社会价值与企业价值双赢的典范社会价值与企业价值双赢的典范4、开发及运营策略 打造目标5、我们的希望u我们深知，无论是研发中心的产业定位，还是招商和园区管理，都是任务艰巨，难度极大的工作。u这不仅需要我们的极大付出和决心，同时也需要政府强有力的领导和最大的支持。u目前梅溪湖研发中心正在取得积极进展，但离最终的成功还相距甚远。我们热切的期盼，获得政府的24、鼎力支持，通过方兴人十二分的努力，梅溪湖研发中心必将还先导区政府一个精彩。PART 5.初步供地计划与时序1.新城开发的思考2.用地分析3.供地原则4.总体供地计划设想5.各年度供地计划6.2011年重点项目 结合新城开发一般规律和一二级联动的开发运营经验，确定本项目不同阶段的开发建设策略：Step 1 启动期Step 2 发展期Step 3 成熟期 1、新城开发的思考 分期概述启动期成熟期发展期 对新城外部依赖度较高，新城内成熟度不足，新城开发面临巨大挑战和困难 道路交通、绿化等基础设施逐步成型 功能相对单一，配套功能相对不足，有赖于大型公建配套的启动 区域成熟度逐步提升，但新城开发依然存在25、较大难度 逐渐实现功能多样化，功 能复合度进一步得到强化人流导入带动了与居住相关的商业、办公、研发等物业发展 办公、商务、研发等功能逐渐完善，国际服务区定位充分展现新城商业、办公、研发等功能辐射河西乃至长沙市 新城基本成型，并成为长沙的新城市副中心1、新城开发的思考 各期的功能变化2011-2013年年2014-2017年年2018年年-之后之后区域发展区域发展阶段阶段启动期（基础设施建设、标志性公建启动）发展期（地铁、文化中心、五星级酒店和甲级办公楼等建成）成熟期（配套全面完成和成熟）人流导入人流导入区域内和长沙市中高端置业人群为主全省和长沙市的中高端置业群体为主长沙、全省乃至华中的的高端人26、口置业首选物业发展物业发展住宅住宅：城市高容积率产品树立区域形象，快速吸聚人气 商业商业：文化中心旁商业，北部滨河商业街区研发中心：研发中心：示范区、科学家活动中心、零碳建筑率先启动住宅：住宅：中高端+高端高层产品、部分低密度类产品办公：办公：逐步启动商业：商业：滨水商业街形成；文化中心旁的五星级酒店、甲级办公楼的落成研发中心：研发中心：产业导入初步成效，国内外一流企业与研发机构分批入驻住宅：住宅：高端高层产品和最高端的低密度住宅产品办公：办公：办公氛围日益浓厚商业：商业：高端商业综合体建成开业运营研发中心：研发中心：具有核心竞争力和内生活力的复合园区基本成型，聚集国内外一流企业与研发机构1、27、新城开发的思考 各期的不同发展特征123748105962、用地分析 分块概述按照用地性质和区位特性把新城划分为十一个板块，作为用地分析的单元111号板块u优势：紧邻西二环，车行方便；拥有环湖景观资源；靠近西侧的会议/文化中心、五星级酒店和研发中心，配套相对完善u劣势：距离轨道交通稍远，西二环主干道有一定噪音等干扰，地块形状不规整，南北纵深小2号板块u优势：拥有环湖景观资源，靠近东侧的研发中心u劣势：距离轨道交通较远，与外界交通相对不便，配套不完善3号板块u优势：拥有环湖景观资源，靠近西侧规划中的中央商务区，配套完善u劣势：距离轨道交通较远，南北纵深小，实际可用地较少4号板块u优势：拥有环湖景28、观资源，紧邻地铁站点，交通方便；配套完善u劣势：环境相对复杂，居住氛围较差5号板块u优势：拥有环湖景观资源；东侧靠近的会议/文化中心和五星级酒店，西侧靠近中央商务区，配套完善；紧邻地铁站点，交通方便u劣势：南北纵深小，实际可用地较少2、用地分析 各板块优劣势分析6号板块u优势：靠近东侧的研发中心，配套相对完善；南侧为桃花岭景区，景观视野较好u劣势：距离轨道交通较远，交通不便，配套不完善，观湖视野较差7号板块u优势：北侧靠近中央商务区和地铁站点，配套完善；南侧为桃花岭景区，景观视野较好u劣势：部分地块距离轨道交通较远，距离主干道较近，有较大噪音等干扰；观湖视野较差8号板块u优势：东侧为规划中的中29、央商务区；靠近主干道车行较方便u劣势：距离轨道交通较远；观湖视野较差：靠近主干道有噪音等污染9号板块u优势：东南侧为规划中的中央商务区，北侧靠近枫林路，地块西北侧还有规划中的长郡中学和重点小学，目前配套相对成熟u劣势：部分地块距离轨道交通较远，观湖视野较差，周边配套档次不高10号板块u优势：东侧靠近中央商务区，配套完善u劣势：观湖视野较差，与地铁站点仍有一定距离2、用地分析 各板块优劣势分析注：11号板块为研发中心用地符合新城开发规律和开发模式的原则选择适当的开发速度和规模，加速新城整体形象确立的原则结合市政等设施配套完成情况，符合现场状况的原则充分考虑各功能区的规划和进度，符合整体均衡发展的30、原则资源价值分期分批释放，分阶段营造区域热点的原则控制推地节奏，符合市场去化速度规律的原则3、供地原则在协议约定的六年时间内分为三个阶段完成推地，采用“分阶段多点启动，点到面全面开发”战略。p先期启动西区、文化中心和研发中心区域开发p初步营造功能复合格局，树立新城品牌和形象供地初期p整体土地价值有所提升p全面推进西部开发，启动南部住宅开发供地中期p北侧地铁沿线全面启动p西部商住办功能全面启动供地末期 2011-2012年 2013-2014年 20152017年 “三大引擎”启动快速树立新城形象地铁带动新城迅速成熟多点开发新城加速成型4、总体供地计划设想注：三大引擎指文化中心项目、引领性项目、31、研发中心示范区项目2011年三大引擎全面启动，东部结合文化中心推出滨湖居住地块，西部以引领性项目为引擎推出商住地块，南部启动研发中心示范区推出滨湖居住地块。注：推地计划均在原规划方案基础上拟定，实际推出地块有可能在规划优化过程中调整，将待规划优化方案确认后最终确定5、各年度供地计划 2011年供地计划文化中心文化中心研发中心研发中心引领性项目引领性项目2011年计划推地约955亩，其中研发中心用地全部推出共304亩。板块地块编码用地性质性质名称用地面积（平方米）用地面积（亩）原容积率建议容积率1I-11C2商业金融业用地11602171.52.5I-12C2商业金融业用地15269231.5232、.5I-17R2二类居住用地790001181.52.8I-19R2二类居住用地46257691.52.54F-09C2商业金融业用地26662406.56.08B-36R2二类居住用地829231243.03.39B-15R2二类居住用地729581092.53.3B-31R2+C2727391094.04.0B-32R2+C227996422.53.3小计65111研发中心H-12C6科研文化用地5075976 2.0 2.0I-06C6科研文化用地116007174 2.0 2.0I-08C6科研文化用地3603554 2.0 2.0合计9555、各年度供地计划 2011年供地计划注：推33、地计划均在原规划方案基础上拟定，实际推出地块有可能在规划优化过程中调整，将待规划优化方案确认后最终确定承接三点引擎的区域带动，在2011年推地的基础上延伸，扩大东部、西部、南部的开发范围，供地规模约为640亩。5、各年度供地计划 2012年供地设想区域开发加速，全力推进西部居住和商住用地开发。主要推地集中在西南部，以板块3和板块7为主，规模约600亩。73注：推地计划均在原规划方案基础上拟定，实际推出地块有可能在规划优化过程中调整，将待规划优化方案确认后最终确定5、各年度供地计划 2013年供地设想区域价值进一步提升，重点推进西部住宅和商住开发，启动南部低密度住宅的规模开发。规模约600亩。注34、：推地计划均在原规划方案基础上拟定，实际推出地块有可能在规划优化过程中调整，将待规划优化方案确认后最终确定5、各年度供地计划 2014年供地设想新城的发展价值被普遍认同，南北共进，推进南部桃花岭山麓低密度住宅以及北部地铁沿线混合用地开发。推地集中在板块5、6，规模约560亩。注：推地计划均在原规划方案基础上拟定，实际推出地块有可能在规划优化过程中调整，将待规划优化方案确认后最终确定565、各年度供地计划 2015年供地设想区域开发日趋成熟，高档居住、商务办公等功能具有发展基础。启动西部商务区及周边的土地开发，规模约500亩。注：推地计划均在原规划方案基础上拟定，实际推出地块有可能在规划优化过程35、中调整，将待规划优化方案确认后最终确定5、各年度供地计划 2016年供地设想全力打造西部商务综合区，年度推地约357亩。注：推地计划均在原规划方案基础上拟定，实际推出地块有可能在规划优化过程中调整，将待规划优化方案确认后最终确定45、各年度供地计划 2017年供地设想u在西部建设引领性项目可快速带动梅溪湖西侧片区的整体价值，有利于新城的东西部均衡、同步开发；u以引领性项目作为启动区的引擎，对西部纵深区域形成有效的辐射，快速提升西部的整体形象；u保证环湖北、南、西三面都具备引擎项目，片区多点开发，均质提升区域整体价值，并在前期即形成新城多点开花，全面启动的展示形象。6、2011年重点项目 引领性36、项目选址地块F-09用地性质C2（商业金融业用地）开发体量约15万m2（计容建面）功能设想集中商业、五星级酒店、甲级写字楼、酒店式公寓开发构想近200米高度的城市综合体引领城市天际线注：开发意向依原规划方案制定，选址和开发规模可能在规划优化过程中调整，具体功能和业态可能随市场情况有所调整方兴地产将在区域西部开发引领性项目，为规模约15万平方米的超高层城市综合体，形成区域的价值标杆和区域地标6、2011年重点项目 引领性项目u率先启动3万平米示范区：l梅溪湖展示招商中心：5000平米零碳建筑，国际一流设计，汇聚国际最先进低碳环保技术l科学家活动中心（如：湖南院士工作站）：规划10000平米l研发37、中心样板区：15000平米u遴选园区高级合作管理伙伴，争创国内一流园区营运示范区；u争取引入国家级科研院所科技成果转化中心落户，确立中心品牌优势；u争取召开一届具备国际影响的行业研讨会。6、2011年重点项目 研发中心示范区注：开发意向依原规划方案制定，选址和开发规模可能在规划优化过程中调整，具体功能和业态可能随市场情况有所调整科学家活动中心主要为园区及周边的科学工作者、研究人员等提供交流、休闲、餐饮及其他配套服务的场地零碳建筑5000规模，零碳建筑标杆，既是梅溪湖新城展示中心，也是方兴企业长沙办公总部。6、2011年重点项目 研发中心示范区PART 6.资金保障和融资方案1.资金来源和使用计38、划2.年度投资计划3.融资方案和资本结构项目2011年度总投资额约102.8亿元。具体来源如下表：序号项目金额(万元)备注12011年总投资额1,028,3562资金筹集 2.1银行贷款600,000 已取得贷款15.9亿元 2.2自有资金428,356说明：p总投资102.8亿元，其中银行贷款预计60亿元，自有资金预计42.8亿元。p自有资金，目前项目公司注册资本金30亿元已到位，其余12.8亿元通过售地回款解决。1、资金来源和使用计划 资金来源序号项目名称总投(万元)2011年资金使用计划(万元)第1季度第2季度第3季度第4季度1征地拆迁投入 785,000 255,000 240,00039、 150,000 140,000 2前期工程费投入 155,906 74,969 26,979 26,979 26,979 3建设工程投入 15,617 109 1,405 2,022 12,081 4配套设施投入 3,251 549 1,033 1,669 5财务费用 40,640 5,952 10,507 11,564 12,617 5.1征地拆迁利息 21,890 5,927 8,413 5,012 2,539 5.2银行贷款利息 18,750 25 2,094 6,553 10,078 6销售费用 1,030 20 200 400 4107管理费用 3,039 272 618 674 40、1,475 8税 金 23,873 165 15 23,693 投资合计 1,028,356 336,322 280,258 192,672 219,104 1、资金来源和使用计划 使用计划主要包括征地拆迁投入、前期工程费投入、基础设施投入、配套设施投入、财务费用、管理费用、销售费用和不可预见费用等。2011年总投资额预计为102.8亿元，具体投资计划构成如下表所示：序号项目名称金额(万元)占总投资比例1征地拆迁投入 785,000 76.3%2前期工程费投入 155,906 15.2%3建设工程投入 15,617 1.5%4配套设施投入 3,251 0.3%5财务费用 40,640 4.0%41、5.1征地拆迁利息 21,890 2.1%5.2银行贷款利息 18,750 1.8%6销售费用 1,030 0.1%7管理费用 3,039 0.3%8税金 23,873 2.3%投资合计 1,028,356 100.0%2、年度投资计划 2011年p本项目今年计划融资60亿，目前已经取得银行贷款15.9亿元，其中3.7亿元于3月17日交割到帐，12.2亿于4月19日交割到帐。p计划在国家开发银行取得贷款80亿元，用于本项目的开发建设，预计2011年用款60亿元，2012年用款20亿元；该项贷款已于3月在国家开发银行总行上会，并获得通过，现在正制定相关协议及完善相关手续，预计在5月份办理相关抵押42、，达到放款条件，并按项目每月用款数额提取。资本结构：债权资金60亿，权益资金32.3亿融资方案 资本结构3、融资方案和资本结构PART 7.初步开发建设计划与时序1.建设计划编制依据2.前期建设工程3.建设计划1-基础市政设施4.建设计划2-引领性项目761、建设计划编制依据u根据开发协议约定，长沙梅溪湖实业有限公司负责的前期建设工程按时完成，是我司项目建设计划编制的依据；u根据开发协议约定，项目将在不晚于2014年6月30日完成基础设施的建设、不晚于2016年6月30日完成公用（益）设施的建设；u推地计划：根据推地计划的安排，以及目前的现场条件，对开发周期内的建设工程进行了相应规划；u现场工43、程状况：主要对现场地形、地貌及拆迁情况进行的踏勘；u季节因素：主要考虑冬雨季、春节及河流的汛期；u市政工程关键节点：10号路、梅溪湖路、秀峰路一起构成梅西湖片区三道环形路网，成为梅溪湖片区开发的控制性道路，对后续支线道路建设具有承上启下的作用。因此秀峰路我司负责路段和10号路应做为市政工程建设的重点工作之一。772、前期建设工程 市政道路项目工程实施计划情况序号序号 名称名称 工程起始工程起始 建筑内容建筑内容 协议完成时间协议完成时间 1梅溪湖路二环线-二环线含路基、路面、排水、路灯、交通设施、综合管线等除地铁站点外2012年3月底，整体2014年8月底。2梅溪湖路西延线三环线-梅溪湖路2044、14年12月底3东方红路麓松路-梅溪湖路2011年12月底4科技路（麓松路）秀川路-东方红路2012年12月底 5高新路川燕路-梅溪湖路2012年12月底6秀峰路麓龙路-东方红路2013年12月底7骑川路骑龙路-梅溪湖路2012年6月底8长东路秀川路-东方红路2011年12月底9肖河路骑龙路-秀峰路2012年6月底10秀川路科技路-秀峰路2012年6月底782、前期建设工程 市政道路部分路基、路面工程实际计划情况序号序号名称名称工程起始工程起始建筑内容建筑内容协议协议完成完成时间时间112DD路基、路面10号路-湖泊南岸线路面实施至设计路面标高，其中设计标高按现行控制性规划确定的道路标高实施。45、2011年12月底210路路基、路面（湖泊南岸）D4-D7段2011年12月底311A路路基、路面A6-雷锋西大道2011年12月底4D4路路基、路面10号路-梅溪湖路段2011年12月底5D7路路基、路面10号路-梅溪湖路段2011年12月底610号路路基填筑(湖泊北岸)A6-A8段路基填筑实施至设计路面标高以下2米，其中设计标高按现行控制性规划确定的道路标高实施（牵涉道路移交问题及后期建设）2011年12月底7A6号路路基填筑老龙王港南岸线-11A路2011年12月底8A7号路路基填筑老龙王港南岸线-11A路2011年12月底9E2号路路基填筑10号路-梅溪湖路段2011年12月底792、46、前期建设工程 桥梁工程项目实施计划情况序号序号名称名称建筑内容建筑内容协议协议完成完成时间时间1雷锋西大道跨龙王港河桥桥长72米,桥面宽51.5米2011年12月底2雷锋西大道南段道路及跨梅溪湖大桥全长843米,梅溪湖北-夸湖大桥段宽51.5米，夸湖大桥段宽度29.5米，夸湖大桥-梅溪湖路南段宽46米。2011年12月底3高新路跨龙王港河桥桥长72米，桥面宽47米2012年6月底4麓云路跨龙王港河桥桥长72米，桥面宽53米2012年6月底5东方红路跨龙王港河桥桥长73.8米，桥面宽38.5米2012年6月底6梅溪湖西延线跨龙王港河桥桥长约72米，桥面宽约48米。2013年12月底802、前期建47、设工程 河道、湖泊利用工程实施计划情况序号序号名称名称建筑内容建筑内容协议协议完成完成时间时间1龙王港河道综合整治工程（含截污干管）含路基、路面、排水、路灯、交通设施、综合管线等2013年12月底2梅溪湖湖泊工程湖泊土方及防渗工程、挡土墙、生态护坡及综合泵站，目前先实施二环线以西部分，以东部分等拆迁完成后在进行建设2012年12月底（二环以东部分除外）3梅溪湖人工湿地公园在三环两侧布置，规模约102亩2012年12月底4肖河综合整治工程开发范围内的肖河河底清淤、河面拓宽、暗线填筑2012年12月底812、前期建设工程 蓄水景观配套服务实施计划情况序号序号名称名称建筑内容建筑内容协议协议完成完成48、时间时间1前期建设工程斜土植被覆绿工程2013年12月底2梅岭公园总面积264560m，开发范围占44184m(16.7%)2013年12月底3体育公园作为周边用地的配套,总面积55375m2013年12月底4研发中心绿化长廊邻近研发中心绿化带,从梅溪湖路至湖泊南岸线段的建设总面积20626m2012年12月底5新河道防汛临时渡水工程为配合地铁二号线西线实施,满足湖泊蓄水和河道进行渡汛要求,需对新开龙王港进行临时导流2011年12月底822、前期建设工程 电力配套项目实施计划情况序号序号名称名称建筑内容建筑内容协议协议完成完成时间时间1梅溪变电站、龙王变电站的三通一平总面积约36.8亩201149、年12月底2龙王220kv输变电工程通道及电气部分增加费用等包括220kv电力箱涵、110kv电力埋管等2013年12月底832011年度计划实施工程列表2011年度计划实施工程片区涉及工程预计周期一片区科技路（东方红路三环线）、支路十三、秀峰路及南延线（东方红路龙王港跨河桥）、小学2（场地平整）2011.9.202012.8.10二片区C3路、C2路、C1路、路、路、10号路（C3C1路）2011.11.12012.5.10三片区E2路、E1路、D8路、D7（梅溪湖路 E2）、10路（D7梅溪湖路）、12D、小学5及中学2（场地平整）2011.11.12012.9.24桥梁建设秀峰路跨肖河桥50、科技路跨肖河桥、秀峰路跨龙王港河桥2011.9.202012.6.29公用设施梅溪湖小学的建设2011.3.302012.8.143、建设计划1 基础市政设施 2011年备注：建设计划可能会根据规划优化和现场实际情况等因素进行调整。说明：给水、排水管网，电力箱涵、埋管，燃气管道、弱电管道及公共绿地的工程将随道路施工一并实施842012年度计划实施工程片区涉及工程预计周期一片区秀峰路南延线（龙王港河桥D2）、C6路及西延线、C7（三环线梅溪湖路）、D1（秀峰路梅溪湖路）、10号路（D4C3）2012.3.152013.04.3二片区麓龙路、支路九、秀川路2012.4.102012.12.24三51、片区川燕路、燕龙路、A6路、A7路、A8路、路、10号路（A6C1）2012.6.52013.04.14桥梁建设骑川路跨龙王港河桥2012.9.202013.6.29公用设施梅岭公园停车场、研发中心停车场100天2012年度计划实施工程列表3、建设计划1 基础市政设施 2012年备注：建设计划可能会根据规划优化和现场实际情况等因素进行调整。说明：给水、排水管网，电力箱涵、埋管，燃气管道、弱电管道及公共绿地的工程将随道路施工一并实施852013年度计划实施工程列表2013年度计划实施工程片区涉及工程预计周期一片区D3路、D2路、D1路、C7、C5、C4、300天二片区B1、B2、B3、B4、B552、13B260天桥梁建设跨龙王港河的七座人行天桥150天公用设施小学2的建设15个月3、建设计划1 基础市政设施 2013年备注：建设计划可能会根据规划优化和现场实际情况等因素进行调整。说明：给水、排水管网，电力箱涵、埋管，燃气管道、弱电管道及公共绿地的工程将随道路施工一并实施862014年度计划实施工程列表2014年度计划实施工程片区涉及工程预计周期道路工程C1、C2路（受临时度汛渠影响范围）的实施及办理项目工程的道路和桥梁移交手续（前）2014年6月30日前公用设施小学5及中学2的建设540天3、建设计划1 基础市政设施 2014年备注：建设计划可能会根据规划优化和现场实际情况等因素进行调53、整。说明：给水、排水管网，电力箱涵、埋管，燃气管道、弱电管道及公共绿地的工程将随道路施工一并实施872015-2016年度计划实施工程列表2015年度计划实施工程片区涉及工程预计周期公用设施中学1及小学3、4的建设510天2016年度计划实施公用设施工程的收尾及移交3、建设计划1 基础市政设施 2015-2016年备注：建设计划可能会根据规划优化和现场实际情况等因素进行调整。884、建设计划2 引领性项目备注：建设计划可能会根据规划优化和现场实际情况等因素进行调整；研发中心的建设计划将根据协议要求在7月26日前提交。引领性项目建设计划建设项目预计周期组织国际招标，确定设计单位2011年8月2054、11年10月方案设计2011年10月2011年12月与顶级酒店管理公司对接和洽谈2011年12月2012年3月与政府进行方案研讨2012年3月2012年5月施工图设计2012年5月2012年11月 基础土方开挖及基坑支护2012年12月2013年2月基础结构2013年2月2013年9月标准层结构2013年9月2014年9月屋面结构2014年9月2014年11月室内安装工程2014年12月2015年8月工程初验、分户验收2015年10月2015年11月交付物业2015年11月2015年12月PART 8.说明说 明u自2011年1月26日开发协议签约以来，我们一直在积极推进规划优化工作，待梅溪湖55、新城规划方案得到政府审批确认后，本开发计划将会以批复的规划方案为依据，进一步深入和细化。u我们真诚地希望得到大河西先导区管委会的指导和支持，并将积极落实政府的意见。u我们一定不会辜负政府的重托，一如既往地全力推进梅溪湖新城的各项工作，成就梅溪湖美好的明天。金茂投资（长沙）有限公司2011年4月25日附.国内外成熟研发中心研究1.香港科技园2.德国慕尼黑宝马中心3.东京（御）台场案例选取原则1、研发中心规模大小具有一定的可比性2、研发中心打造方式（产业导入、功能组合、规划设计等）具有可参考性3、园区的发展模式比较成熟，值得借鉴国内外成熟研发中心研究模式一：政府主导、纯科研导向型香港科技园p完全由56、政府主导，提供土地、资金，所有权归政府p由香港科技园公司负责园区的运营管理、非盈利导向模式三：展示旅游导向型东京（御）台场p政企合作打造台场片区，规划布局明确合理p展示馆与企业办公区互相结合，土地价值最大化p引入多家日本知名企业，利用集聚效应，提升片区知名度与人气。模式二：企业内脑型德国慕尼黑宝马中心p完全由企业自主开发，企业承担园区所有开发运营p主要是企业总部基地，以主导企业产业为主p办公、研发一体化，注重园区内部规划与办公环境的打造国内外成熟研发中心研究香港科技园优越区位和便捷交通为区域发展提供基础p优越区位：香港科学园位于新界吐露港畔并毗邻香港中文大学，巧妙地将人与科技结合，是一个汇聚创57、新意念的科技枢纽。p便捷交通：1.公 路 交 通；2.公 共 巴 士:3.专 线 小 巴(仅 供 香 港 科 学 园 入 驻 企 业 人 员 使 用)；4.深 港 创 新 圈 公 务 直 通 巴 士(仅 供 香 港 科 学 园 入 驻 企 业 人 员 使 用)5.往 来 深 港 两 地 科 技 园国内外成熟研发中心研究香港科技园政府提供优惠政策，并对入园企业提供方便快捷的研发、办公服务p土地设备支持：香港政府免费提供土地/15亿美元的发展资金/设备及软件的购买拨款。整个项目由基金会管理政府投资的实施，香港科技园公司负责进行园区的营运和直接管理。所有权归政府由香港科技园公司进行经营;p资金支持：58、政府对园区内的租户提供三年约80万元的企业发展基金，扶持企业发展;p统筹补贴：香港科技园由香港政府投入了大量人力、财力，目的是提升香港高新科技、数码港在国际的地位，非盈利。目前基本不盈利，通过大埔、将军澳、元朗三个工业区的收入补贴香港科技园。p对象涵盖四大领域：IT与通信技术公司；电子技术；光电学与纳米技术企业；生物科技企业。p“即插即用”式的服务：免费为高科技企业提供价格高昂的硬件设备和软件系统，。p科研成果转化：政府在一期设立应用科技研究院(ASTRI)来加强大学与产业之间的联系。p“技术支持计划”：鼓励创新和科技发展。技术援助、大学合作、学生项目、大学图书馆服务、培训、共享科研设施、扩阔59、人际网络等。政策支持入园企业招商香港科技园分期开发，配套设施跟进，逐步完善区域发展一期2004年 底前竣工二期2007年启动三期规划中项目规模及分期：香港科技园占地22万平方米，容积率不超过1.5，总建筑面积约33万平方米，分为三期开发。分期开发根据区域发展历程，区域不断成熟。分期规模分期规模设计有9幢共计12万平方米（建筑面积）高科技用房，容积率2.22 规划11座大楼、建筑面积10.5万平米根据科技园的总纲发展蓝图，第三期将提供额外总楼面面积达105000平方米的地方。目前，管理层正筹划第三期的发展计划，预料将于2011或2012年完工。开发物业开发物业类型类型科技园发展三种建筑类型作为出60、租用途，分别为核心大楼、企业大楼和校园大楼两座生物科技实验室大楼 六座配备实验室设施的研发办公大楼 两座能源大楼 配套设施配套设施跟进跟进会议设施、服务式住宅、测试中心商务中心、特色餐厅及酒楼、咖啡室及美食广场、演讲厅(容纳三百个座位)会议室、会所、健身中心及泳池展览场地、网上预约设施网络监控中心/数据中心、中央保安控制中心、广阔的开放空间/园林式环境先进的资讯科技与电讯设备及基建 科技园一期科技园二期科技园三期一期，满足市场需求的研发办公设施、配套设置满足基本需求；二期，增加办公物业基础上不断补足园区配套，增加园区租赁设施、标志性建筑使园区形象提升。香港科技园从市场角度和客户需求出发，合理规61、划设计，产品形式不断升级建筑设计充分尊重市场尊重市场需求，在产品定位前，参考专业调研公司经验，根据需求不断调整产品设计，如Core Building的柱距根据客户需要从之前的9米*9米，调整为9米*12米，标准层面积也从之前的2000平方米(建筑面积)调整为2500平方米(建筑面积)。产品弹性空间，灵活多变设计构思灵活，针对市场小中大不同层次需求，将产品设计为三大类型，租赁空间灵活，可满足不同使用者不同的空间需求；园内未来的土地使用可根据日后不断变化的需要弹性变更。交流空间，社区体验项目注意在建筑物和建筑物之间设计连续完整的公共休闲空间，尽力在园区内打造社区的概念，为园区内工作的人群营造交流和62、互动的氛围。配套齐全，快捷方便园内应提供共用设施，例如会议室、图书馆、展览馆、停车场和其他康乐设施。商业设施则应有银行、商店和餐厅等。德国慕尼黑宝马中心总建筑面积达35万平米，拥有设计研发人员8500余人，是宝马的自由世界宝马中心位于慕尼黑北郊，总建筑面积35万，拥有设计研发人员8500余人，不仅成为宝马自由展示产品的空间，更是慕尼黑的必游之地。整个产业区包括：宝马大厦：宝马总部办公所在地 宝马博物馆：宝马历史和产品重要的展示场所宝马体验中心：总建筑面积达7.3万平米，集销售和体验为一体的展示中心 宝马研发中心：约有7000多工程师、模型人员，计算机专业技术人员，在这里为宝马汽车和未来技术从事63、研发工作宝马回收中心：拆借每一个环节进行数据累计工作，为新车研发作准备。宝马大厦宝马博物馆宝马体验中心形成集研发、展示、销售为一体的大型研发中心。德国慕尼黑宝马中心：充满魅力的建筑、优美舒适的环境、便利的交通以及“宝马品牌之家”都增加了宝马中心的吸引力地标级建筑通过打造城市地标级建筑，充分展示了企业精神和文化，起到了良好的展示和宣传作用；环境环境优美，位于奥林匹克公园旁边，为宝马中心工作人员提供了一个良好、舒适的工作环境；交通交通便利，与市区联系紧密；99“宝马中心不仅仅只是一个汽车博物馆，也不仅仅是一个汽车输出中心，这里是宝马品牌之家”宝马飞机翼型的建筑外观成为城市的标志性建筑，同时优美的环64、境和便利的交通更增加了宝马中心的吸引力。p 东京台场是日本东京湾内一座的巨大人工岛，1995年被纳入“东京临海副都心”开发计划。区域内陆续迁入许多大型企业体的总部，并且修筑了许多采用现代规划造景的商场与娱乐设施，主打文化、传媒、资讯、娱乐、博览行业，辅以休闲、运动、高档办公、居住等产业，成为目前特色鲜明、产业配比完善的城市副中心。船泊展示馆未来科学馆国际展示场东京国际交流馆富士电视台总部东京（御）台场企业主导开发，政府大力支持，以研发、展示为导向，带动片区发展东京（御）台场利用多个企业展馆形成体验式科技展览馆群落，产生集聚效应通过参加体验型的展示和各类活动、与科学家和技术人员进行交流等，体验最尖端的科学技术。可按三个不同主题，亲身体验最新产品、技术的各类组合方案。亲身体验和学习索尼最新的数字技术和科学原理、原则。通过参观汽车展廊和亲身乘车、驾车，体验汽车的历史和未来。东京台场体验式科技展览馆日本科学未来馆丰田汽车馆索尼体验型科学馆松下中心项目投入方式解构东京国际博览中心摩天轮体育公园富士电视台自由女神像购物中心丰田汽车展示中心维纳斯城堡彩虹大桥台场海滨公园轮船博物馆渡口公园国际展览中心公益项目引擎项目经营项目政府全资投入经营企业主体投入，政府配合企业全资投入经营电信中心江户温泉物语AQUA CITY政府投入企业投入东京（御）台场THANKS谢 谢