1、 1PART市场分析p 城市宏观经济运行环境分析p 长沙整体房地产市场分析p 楼市宏观政策调控回顾及分析p 板块竞争分析p 区域竞品项目分析p 客户研判城市宏观经济运行环境分析p受调控影响，11年底12年初长沙GDP增长有一定下跌，但自12年第二季度开始，GDP增长幅度稳定在10%以上的水平，全年经济发展势头良好。宏观背景分析/城市发展研究宏观经济GDP长沙经济的稳定、快速增长构筑了房地产发展的平台。宏观经济增长与房地产发展关系高速发展萎缩停滞稳定发展长沙市沙市 GDP 增增长速度走速度走势图资料来源：料来源：长沙沙统计局局地区生产总值初步核算，长沙市全年实现GDP6399.91亿元，比上年增2、长13.0%。在GDP中，第一产业实现增加值272.31亿元，增长4.0%；第二产业实现增加值3592.52亿元，增长14.5%，其中工业实现增加值3051.94亿元，增长15.7%；第三产业实现增加值2535.08亿元，增长12.0%。在GDP累计增幅中，第一、二、三次产业分别拉动0.2、8.0、4.8个百分点，三次产业对GDP增长的贡献率分别为1.2%、61.5%、37.3%。2011年-2012年三季度长沙市季度GDP走势2005-2012年长沙市社会消费品零售总额城市城市 长沙长沙武汉武汉郑州郑州合肥合肥南昌南昌太原太原GDPGDP总量总量(亿员）亿员）4584.624584.62553、98.875598.87405040503197.63197.62100.182100.181610.141610.142012年前三季度中部六省GDP从经济总量来看，长沙市前三季度GDP居于第二位，仅次于武汉。为太原的2.85倍。20011年全年，GDP季度增速保持在14%以上的高位水平，2012年来三季度增速放缓，平均增速为2012年1-10月，全市实现社会消费品零售总额2013.18亿元，同比增长15.5%社会消费品零售总额增速为8年来最低良好的经济发展势头为长沙市房地产行业发展提供坚实基础宏观背景分析/城市发展研究宏观经济长沙市城镇居民人均消费性支出长沙市城镇人均可支配收近几年来，全市4、城镇居民人均可支配收入持续稳步增长，2007年涨幅最大，达到16.01%。前三年年均增幅有微弱扩大的趋势，2012年前三季度增幅达到近年来新高。2012年前10月，城镇人均可支配收入达到25036元，同比增长16.6%，高于十年来的增长水平。近九年来，城镇居民人均消费性支出维持在6%-10%的增长水平(除2006、2007、2009年以外)。2012年1-11月，城镇人均消费性支出162243元，同比增长9.3%，与2011年同期相比，涨幅缩小。涨幅略低于10年平均水平9.5%的增幅。城镇人均可支配收入快速增长，消费性支出增速放缓，收支比持续增大，表明居民储蓄增加，购买能力增强，为房地产发展提5、供有力支撑宏观背景分析/城市发展研究宏观经济长沙：制造之都，创意之城。长沙城市综合竞争力挺进10强，成为中西部地区唯一代表；全球500个城市同台竞技，获评城市竞争力提升速度最快城市之一，位居第四，成为中部唯一入选城市创造：工业总产值年均增长33%。创新：专利拥有量超全国平均数3倍。转型：“产城融合新城崛起，家园更幸福。2020年长沙：1个市级商圈+33个区域性商圈。区域性商业中心：已形成12个，本次规划21个，其中15个近期规划，6个远期规划。重点建设和引导3个城市商业副中心：星沙新城商业副中心、武广商业副中心和梅溪湖商业副中心。湖南共签订战略合作协议项目13个、投资合作项目348个。境外投资6、合作项目133个，总投资130.6亿美元，引进资金124.3亿美元。省外境内投资合作项目215个，总投资1670.4亿元，引进境内资金1619.6亿元。长沙市在综合竞争力、招商引资、市内商业网点布局三方面综合提升其未来发展潜力。第七届中博会中国城市竞争力：长沙第十长沙城市商业网点布局宏观背景分析/城市发展研究宏观经济p经济发展势头好GDP保持高速增长，2012年1-12月GDP增长率保持在10%左右；前三季度GDP居于第二位，仅次于武汉。为太原的2.85倍，一直保持较好的经济增长；p消费能力强城镇人均可支配收入快速增长，消费性支出增速放缓，收支比持续增大，表明居民储蓄增加，购买能力增强，为房地7、产发展提供有力支撑p发展潜力长沙作为中部省会城市中唯一一个连续两年进入竞争力前十的城市，经济发展势头强劲长沙城市经济快速发展，房地产发展有很好的市场环境与市场机遇宏观背景分析/城市发展研究宏观经济小结长沙整体房地产市场分析房地房地产投投资额连续增增长，投入持，投入持续增加，开增加，开发商商对长沙房地沙房地产市市场信心十足。信心十足。整体房地产市场分析房地产投资额长沙市历年房地产投资额走势图 p12年全年，房地产投资呈稳步上升趋势，开发商对、对长沙房地产市场信心十足p13年年1、2月份房地月份房地产投投资总额占占长沙固定投沙固定投资总额的的39.2%，仍，仍处于于较热阶段段2013 年年 1-28、 月，房地月，房地产开开发投投资 121.82 亿元，增元，增长 19.7%；商品房；商品房销售面售面积增增长79.0%；住宅；住宅销售售额增增长 115.6%。长沙固定沙固定资产投投资累累计增增长走走势图2 月止完成固定月止完成固定资产投投资 310.64 亿元，同比增元，同比增长 30.4%，增幅同比提升，增幅同比提升 22.9 个百分点。个百分点。城城镇固定固定资产投投资 295.89 亿元，增元，增长 29.0%。资料来源：料来源：CRIC 中国房地中国房地产决策咨决策咨询系系统2012年房地产市场开始回暖，受新政影响，13年一季度政府谨慎推地，但12年前期供应量较小，开发商拿地热情不9、减p从供应来看，受全年供货节奏影响，整体供应量较小，同时房地产调控政策出台，地方政策不明朗，政府谨慎推地；p从成交来看，2013年3月，成交土地2宗，成交面积12.37万方，环比上涨52.34%，本月无土地流拍整体房地产市场分析土地市场2011年3月-2013年3月内五区土地成交走势图 2011年3月-2013年3月内五区土地供应走势图 从近三年土地市场成交来看，2010年追随楼市火爆，也是土地市场最为火爆的一年，土地流拍率为17.6%；2011年土地市场追随楼市低迷，土地成交量少流拍率为17.1%，成交量为三年最低；2012年土地市场同样追随楼市以价换量，流拍率最低仅为14.7%。长沙内五区10、经营性土地流拍率资料来源：料来源：CRIC 中国房地中国房地产决策咨决策咨询系系统2012年全年内五区土地供应及成交示意图整体房地产市场分析土地市场2012年年长沙市内五区土地成交情况沙市内五区土地成交情况2012年内五区各区：芙蓉区供应1幅地块，流拍率0%；开福区供应10幅地块，流拍率50%；天心区供应2幅地块，流拍率0%；雨花区供应19幅地块，流拍率26%；岳麓区供应32幅地块，流拍率为6%。岳麓区主推优质地，成交独占鳌头，未来将奉献660万，占到今年土地成交近7成资料来源：料来源：CRIC 中国房地中国房地产决策咨决策咨询系系统整体房地产市场分析住宅市场市场关键词：供求两旺，2013年第11、一季度供应量及成交量均跌中有涨资料来源：料来源：CRIC 中国房地中国房地产决策咨决策咨询系系统长沙近一年来市商品住宅供求走沙近一年来市商品住宅供求走势图（六区）（六区）整个一季度市场受春节长假影响，虽然成交量环比下跌 20%左右，但是同比出现近一倍的增幅。可见今年年初市场相比去年同期已大不相同，可谓是“判若两重天”3.3%3.0%16.2%18.4%18.7%17.2%5.3%5.2%4.2%4.2%4.3%2.5%2.7%15.6%18.8%18.5%15.6%5.0%6.5%5.0%4.5%5.3%3.2%3.3%17.8%19.5%19.0%15.0%4.9%5.5%3.2%3.8%412、.7%3.2%3.3%21.1%22.6%21.7%14.4%4.2%2.5%1.7%2.5%3.0%2009年2010年2011年2012年50以下50-7070-9090-110110-130130-150150-170170-200200-250250-300300以上0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%09年-12年各面积段成交分布图成交：大面积段逐年递减，70-130平米面积段逐年递增上升趋势明显。整体房地产市场分析住宅市场2013年3月长沙各区商品房、住宅供应量截止到3月份，各区住宅新增供应均呈现大幅增长，岳麓区增长24.98万方，以27.55万方新增供应居首位13、，芙蓉区住宅、非住宅供应均居六区末尾。整体房地产市场分析住宅市场3月，内六区新增供应大幅上涨天心区新建商品住宅供应9.47万方，占供应总量的8.8%，环比增长9.47万方；开福区新建商品住宅供应量22.18万方，占供应总量的18.45%，环比增加19.78万方；雨花区本月新建新增商品住宅26.39万方，占供应总量的24.62%，环比增加23.2万方；岳麓区新建商品住宅27.55万方，环比分别增加24.98万方。芙蓉区新建商品住宅0.5万方，住宅增长0.5万方。望城区新建商品住宅21.12万方，住宅增长19.89万方。政策风险悬头，促成交火热。岳麓区成交居六区之首，雨花区紧随其后。整体房地产市场14、分析住宅市场2013年3月长沙内六匙商品住宅、非住宅成交量 天心区新建商品住宅成交10.23万方，环比增加4.66万方；非住宅成交量为4.91万方，环比增加3.39万方开福区新建商品住宅成交量16.33万方，环比增长7.14万方；非住宅成交1.4万方，环比下跌17.98%，为唯一个下跌区域。雨花区本月新建商品住宅、非住宅分别成交30.22万方和2.68万方，环比分别上涨106.86%和156.57%，成交量居第二。芙蓉区新建商品住宅和非住宅成交量分别为7.7万方和1.11万方，环比分别上涨4.89万方和0.63万方，成交量居末位。岳麓区新建商品住宅成交32.89万方，环比增长16.18万方；非15、住宅成交量为3.93万方，环比上涨2.02万方。成交量居亍六匙之首。望城区新建商品住宅和非住宅成交量为15.86万方和2.74万方，环比分别上涨72.88%和72.94%价格价格12年年中开始，商品房成交价格年年中开始，商品房成交价格稳中有升，未来仍有一定上升空中有升，未来仍有一定上升空间整体房地产市场分析住宅市场11年1月-13年2月各区新建商品房住宅月成交均价(卑位：元/平米)11年1月-13年2月新建商品房住宅月成交均价(卑位：元/平米)p2013年3月，长沙市内六区住宅价格为6527元/平米，与2012年同期相比上涨13.48%；环比上涨1.06%，均价为17月来新高，市场稳步向上，量16、价齐涨；p2013年3月，芙蓉区、天心区、开福区均价超过7000元/平米，雨花区、芙蓉区均超过6800元/平米，以望城区和岳麓区环比涨幅最大 开福区住宅均价7144元/平米，环比下跌5.64%。均价退居第二。天心区均价7230元/平米，环比上涨1.97%，均价跃居第一。芙蓉区均价6940元/平米，环比下跌5.47%，均价居第三位。岳麓区住宅均价6409元/平米，仅高亍望城区，环比上涨5.13%。望城区住宅均价4778元/平米，环比上涨7.76%，涨幅居首位，为半年来最高水平。雨花区均价6887元/平米，环比下跌0.25%。p房地产投资额连续增长，投入持续增加，开发商对长沙房地产市场信心十足；p17、土地市场2012年全年土地供需均处于低位，年底发力，13年初受新政影响，政府谨慎推地，但开发商拿地热情不减p供应量2012年二季度开始，商品房供应量开始小幅度稳定上升，受政策影响13年一季度有一定下跌；p成交量从数据来看，基本呈供求两旺状态，特别以12年年底开始，商品房市场明显供不应求，同比增幅明显，需求未来预期会大幅上涨；p价格2012年上半年商品房价格呈涨跌交替状态，下本年开始呈明显上升趋势，预期未来仍有较大增长空间。宏观背景分析/房地产市场整体市场小结市场供需有一定好转，价格成长性好，开发商信心十足，；岳麓区、雨花区是市场热点，同时后市供应大必将导致竞争加剧。楼市宏观政策调控及展望20118、3年2月20日举行的国务院常务会议出台了楼市调控“国五条”。会议不仅再次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，坚决打击投资投机性购房，还在继2011年之后再次提出要求各地公布年度房价控制目标。国务院常务会议明确了五项具体政策措施：（一）完善稳定房价工作责任制。（二）坚决抑制投机投资性购房。（三）增加普通商品住房及用地供应。（四）加快保障性安居工程规划建设。（五）加强市场监管。调控政策：2013年以一次楼市调控表态，“国五条”出台巩固前期调控效，预防房价大幅反弹贷款政策：长沙公积金贷款门槛提高,增加购房难度1、缴存满12个月方可申请贷款2、首套房120平米以上二套房贷不予发放3、普通房提取公19、积金时限缩短为1年4、贷款期限不再延长银行政策：二套房首付及利率或将提高，改善型购房者成本增加央行20132013年3 3月1414日发文指出，对房价上涨过快的城市，各分支机构可根据当地人民政府房地产调控目标和政策要求，进一步提高二套住房贷款的首付比例和利率，一些房价涨幅过快的城市，二套房房贷首付可能提至七成，利率提高至1.31.3倍。后市展望：后市展望：p调控政策：“国五条”出台巩固前期调控效，预防房价大幅反弹，政府对楼市调控的决心坚决不容置疑。p贷款政策：长沙公积金贷款门槛提高,增加购房难度，进一步抑制投资性需求及部分改善性需求；p银行政策：银行政策进一步加紧，二套房首付及利率或将提高，改20、善型购房者成本增加板块竞争分析根据大根据大长长沙沙“东东拓、西拓、西进进、南融、北上、南融、北上”的的发发展展趋势趋势和各区域房地和各区域房地产发产发展的特征，展的特征，长长沙沙房地房地产产市市场场逐逐渐渐形成了以市中心板形成了以市中心板块为块为核心的十三大地核心的十三大地产产板板块块格局。格局。竞争分析/板块竞争板块格局长沙房地产板块划分1市中心板块2金星北板块3市府板块4麓谷板块5梅溪湖版块6洋湖院板块7北城板块8东城板块9尚东板块10武广新城板块11南城省府板块12暮云板块13滨江新城板块北城板块洋湖院片区市府板块尚东板块南城省府板块市中心板块麓谷板块金星北板块经开星沙板块武广新城板块东21、城板块滨江新城板块09年，武广新城板块因武广高铁带动而形成；2011年，长沙房地产市场因先导区开发进程将新增两个板块滨江新城板块与梅溪湖板块2012麓南板块成功转型为洋湖院板块，片区热度逐渐上升2013滨江新城板块、梅溪湖板块、洋湖院板块将呈大河西三足鼎立状态梅溪湖版块竞争分析/板块竞争板块特征长沙房地产板块划分区域/交通商业资源及配套价值点1市中心板块城市中心最好的城市中心商业资源及配套城市中心地段、成熟配套、一面临江2金星北板块城市近郊、交通通达性较好，片区自身商业尚未启动，低档次农家乐餐饮娱乐业为主，配套欠缺生态宜居+性价比3市府板块长沙政务中心，片区内交通路网基本成型，但过江瓶颈的解决22、还需要2-3年时间溁湾镇传统老商圈+金星路、桐梓坡路沿线逐渐成型的商业：商超+酒店+娱乐、餐饮，周边医院、学校配套资源足。邻近市中心、政务中心+日益完善的配套、过江通道、地铁等带来的升值前景4麓谷板块麓谷工业园区，区域内外交通路网成型，交通便捷度较好区域商业配套目前较为缺乏，主要依赖汽车西站商圈工业园产业人群5 5梅溪湖版块梅溪湖版块以以30003000亩梅溪湖为核心，于岳麓山亩梅溪湖为核心，于岳麓山以西，比邻桃花岭公园，区域为全新以西，比邻桃花岭公园，区域为全新片区，景观资源及未来发展潜质优秀片区，景观资源及未来发展潜质优秀景观资源杰出，现有交通、商业均在完善中，规景观资源杰出，现有交通、商23、业均在完善中，规划为长沙新城市中心，集高端住宅、商务、旅游、划为长沙新城市中心，集高端住宅、商务、旅游、研发、金融办公等为一体。研发、金融办公等为一体。生态景观资源、未来城市新中心、片区生态景观资源、未来城市新中心、片区发展潜质巨大。发展潜质巨大。6洋湖板块包括大学城及韩浦，位于岳麓山以南，交通通达性较好，景观资源、教育人文资源突出，商业资源较为缺乏，大学城主要以低档小商品零售业态为主生态景观资源7北城板块传统工业区，长期以来片区发展落后于南边，区域面积较大，生态景观资源较好，交通配套基本完备区域内商业主要在伍家岭-四方坪一带，伍家岭以北区域商业配套较为缺乏。邻近市中心、景观资源+片区升值前景24、8东城板块长沙东面，距中心城区有一定距离，交通已完善，发展起步较晚专业市场聚集的区域，生活配套基本完全，升值前景、马王堆市场群支撑、9尚东板块市中心以东区域，交通便捷度高商业配套齐全，临近时中心、地段、成熟的配套资源10武广新城板块长沙东南区域，路网已通，区域起步晚，目前为发展热点商业缺乏，配套较少武广高铁带来的升值前景11南城省府板块起步较早的区域，目前交通路网全线拉通，地铁与城际轻轨在修红星商圈、及奥特莱斯、商超等，邻近市中心、融城核心、省政府南移、景观资源好，部分区域临湘江12暮云板块远郊区域，路网尚未完全成形环保工业园产业环保工业园产业、景观资源13滨江新城板块政府刚启动开发区域，邻近25、市中心，过江通道及片区内道路正在施工目前商业配套主要在观沙岭、桐梓坡、德润园等社区商业为主滨江景观资源及重点发展片区，升值前景好主要竞争板块主要竞争板块主要竞争板块主要竞争板块主要竞争板块竞争分析/板块竞争类似板块竞争 竞争板块A 洋湖板块分析B 市府板块分析E 省府南城板块分析D 武广新城板块分析竞争板块选取的原则：A：区位趋同（邻近）主城市中心，城市热点发展区域B：区域价值区域内有较大的城市配套规划支撑C 滨江新城板块分析p板板块块范范围围：l北至天马山，南至绕城高速，东至潇洒中路，西至含浦。p板板块块商商业业：l板块内商业起步晚，基本上以社区配套型商业为主体，缺乏大型集中式商业。p交通情26、况：交通情况：l交通路网密集，通达性好，但初入区域有高速公路出入口，车流量大，交通压力大；l规划有地铁3号线与长常城际轨道，p景景观资观资源：源：l板块内突出的景观资源有岳麓山岳麓山、洋湖垸湿地公园p房地房地产产开开发发特征：特征：l新兴区域，房地产开发处于快速发展阶段，并因稀缺的景观的资源与完善的交通路网吸引众多品牌开发商入驻。竞争分析/板块竞争洋湖板块 城市宜居功能定位 绝版山水人文资源 高端物业聚集地北城板块市府板块尚东板块南城省府板块月湖板块市中心板块麓谷板块梅溪湖板块金星北板块经开星沙板块武广新城板块东城板块滨江新城板块洋湖片区A A 洋湖板块分析洋湖板块分析洋湖板块开发特征在售普通27、住宅项目一览n 中大中大规规模开模开发发,总总建面建面积积30万以上占到万以上占到60%；n 众多大牌开众多大牌开发发入入驻驻，区域开，区域开发发呈品牌化呈品牌化发发展；展；n 中低容中低容积积率，率，绝绝大部分物大部分物业业容容积积率在率在2.0-3.0之之间间；n 高端物高端物业业比比较较集中，集中，为为岳麓区岳麓区别别墅、洋房等高端墅、洋房等高端产产品集中区域。品集中区域。项项目名称目名称产产品品类类型型主力主力户户型型建筑面建筑面积积（平方米）（平方米）容容积积率率均价均价阳光一百后海小高层、高层137-16412000001.557600中海国际社区高层98-145（精装）1300028、003.676000瑞盛云栖谷小高层、高层91-1313212272.585500中建.麓山和苑小高层、高层80-1364800002.65400麓山里多层63-242462861.814680利海米兰春天别墅、洋房、小高、高层91-2008000002.416200江山帝景多层、小高层91-124（精装）15100002.256400星语林汀湘十里别墅83-1283500000.654500枫华府第高层73-1064500001.54600迪亚溪谷别墅350-4001500000.645680九龙领仕汇2期高层32-1491300001.784800华润橡树湾高层78-1231683293.29、155100项目名称置业目的客户置业构成客户区域来源核心关注因素中建麓山和苑自住私营业主、公务员、教师、白领阶层长沙岳麓区客户占60%、其他区域占20%，以雨花区、芙蓉区居多、省内地级市占10%园林+品质+品牌阳光一百后海自住为主教师、私营业主、医生、公务员、企事业单位高管等长沙岳麓区客户占了近40%，其他区域客群占25%，省内地级市占20%，外省湘籍人士及投资占15%社区配套+人文景观资源+品牌瑞盛云栖谷自住原住民、个体户、企事业单位职员、教师项目周边客群占60%、其余区域占20%，省内地州市客户20%左右性价比+配套湘江700自住兼投资个体户、企事业单位职员、教师、医生、公务员、投资客岳麓30、区占45%、周边区域占35%，省内地级市占15%，外省投资客群占5%江景资源云顶翠峰自住原住民、私营业主、回长置业群体、企业职员岳麓区客群占55%，周边区域占20%，省内地级市客群占25%性价比+产品园林迪亚溪谷自住公务员、教师、医生、企业高管、返湘外省客群长沙本土客群占55%、省内地级市占30%，外省回乡置业客群占15%景观资源+园林n 区域项目档次中高端，适宜居住，客户层级面越广；n 除教师、主管、私营业主、城市白领等客群为区域置业主体外，省内地级市客群及返湘客群成为区域客群构成新的增长点；n客户核心驱动因素为宜居配套环境、品牌开发商、人文景观资源。洋湖板块客户特征麓南板块典型项目客户分析31、麓南板块典型项目客户分析竞争分析/板块竞争类似板块竞争 竞争板块A 洋湖板块分析B 市府板块分析E 省府南城板块分析D 武广新城板块分析C 滨江新城板块分析竞争板块选取的原则：A：区位趋同（邻近）主城市中心，城市热点发展区域B：区域价值区域内有较大的城市配套规划支撑B B 市府板块分析市府板块分析北城板块麓南片区市府板块尚东板块南城省府板块月湖板块市中心板块麓谷板块梅溪湖板块金星北板块经开星沙板块武广新城板块东城板块滨江新城板块竞争分析/板块竞争市府板块城市宜居功能定位以景观、配套资源价值为依托,以交通价值为支撑,以商业、商务价值为提升；p板板块块范范围围：岳麓大道以南，岳麓山以北，二环以西的32、区域，p板板块块商商业业(商商务务)：l板块内现有荣湾镇,望城坡,观沙岭成熟的3大商圈l未来桐梓坡路沿线及金星路沿线的含大体量商业项目开发,将有新型区级商业中心形成l市府周边已有少量写字楼项目开发,未来随着配套设施的逐步完善,将逐步形成氛围更浓厚的行政商务氛围p交通情况：交通情况：l高起点交通路网规划建设,区域内路网发达,通达性好，未来随着多条过江大桥及隧道的动工建设完成,全城通达的交通便利性将逐步提升；l地铁2号线,城际轻轨（建设中）将进一步完善立体交通体系,缓解河西至河东的交通压力p景景观资观资源：源：l人文,生态环境突出,现有景观资源以岳麓山及区域型生态公园为主,l未来重点是打造西湖文化33、公园,进一步提升生态宜居环境p配套配套资资源源l人文教育资源突出,从幼儿园至大学全配备优质名牌教育l医疗资源同样突出,如湘雅付三,肿瘤医院,武警医院等项 目目总建面建面积(万万)园林园林风格格外立面外立面在售在售户型型面面积区区间（）（）当前售价当前售价（元（元/）备注注高信向日葵18.7欧式北欧二房、三房、四房79-81、89-128、132-1487000长房时代城43现代现代公寓、二房、三房37-43，87-1437000恒大华府50英式欧式公寓、二至五房85、89-233、147-328、3757800送1600元/精装沁园春御院36中式新古典主义一房、二房、三房、四房43-68、8334、-103、96-141、127-1517500西山汇景19欧式现代三房、四房、叠加别墅127-131、145-170、211-2387500北京御园55新亚洲京派现代建筑二房、三房、四房91、129-147、1386200永祺西京29现代新古典主义风格二房、三房、四房84-89、120-142、1427000蔚蓝海岸45欧式西班牙风情二房、三房、四房84-93、113-145、150-1816000n 中大中大规规模开模开发发,总总建面建面积积40万以上占到万以上占到50%n 大牌云集大牌云集市府板市府板块块的宜居性的宜居性牵牵引大批品牌房企引大批品牌房企纷纷至沓来至沓来n 整体开整体开发发服35、服务务理念提升理念提升,品牌物管品牌物管顾问顾问逐步渗透逐步渗透,提升提升项项目整体品目整体品质质n 板板块块均价破均价破7000元元/，稳稳居整个大河西榜首居整个大河西榜首市府板块开发特征市府板块开发特征在售普通住宅项目一览市府片区客户特征市府片区客户特征楼楼盘盘名称名称置置业业目的目的客客户户构成（按区域分）构成（按区域分）客客户户构成（按构成（按职业职业分）分）置置业驱动业驱动因素因素宜居宜居莱茵城莱茵城自住+投资59%岳麓区，跨区域27%，外地14%区域公务员20%、麓谷企事业单位15%、西站私营业主15、商学院、涉外等学校教师20%、医务人员10%拆迁户20%建筑质量、产品、小区规划36、性价比保利保利麓谷林麓谷林语语自住+投资52%岳麓区、其他跨区域29%外地客户19%，区域公务员15%、麓谷企事业单位24%、西站私营业主17%、商学院、涉外等学校教师18%、医务人员10%拆迁户26%规模、产品、配套、品牌实景园林、北京御园北京御园自住+投资63%岳麓区、跨区域25%、其他区域及外地客户12%拆迁23%，长郡教师17%（团购），市府企业职工、事业单位、公务员25%，私营业主等23%，医护人员12%品牌、教育配套、规模、升值潜力恒大恒大华华府府自住+投资43%为岳麓区、跨区域34%和周边县市及外地客户23%拆迁6%，企事业高管20%、机关公务员16%，私营业主等33%，教师、37、医生25%品牌实力、精装修、教育配套、实景园林高信高信向日葵向日葵自住+投资岳麓区项目周边约占66%，跨区域20%，外地客户14%拆迁20%，企事业单位、公务员25%，私营业主等23%，教师7%，医生8%地段、地铁升值潜力、产品、艺术教育沁园春沁园春御院御院自住+投资岳麓区项目周边约占56%，跨区域28%，外地客户16%拆迁3%，麓谷企事业单位15%，公务员25%，私营业主等23%，教师21%，医生13%地段、品牌、整体品质n 区域区域项项目档次越高，客目档次越高，客户层级户层级面越广；市府板面越广；市府板块块宜居的宜居的牵牵引引 力使得跨区域置力使得跨区域置业业比重可占到比重可占到1/41/38、3n 除教除教师师、医生、公、医生、公务员务员等客群是区域市等客群是区域市场场置置业业的主体外，拆的主体外，拆 迁客群成迁客群成为为近年内新的增近年内新的增长长点；点；n 置置业驱动业驱动力影响因素以品牌、力影响因素以品牌、产产品、配套品、配套资资源最源最为为凸凸显显。竞争分析/板块竞争类似板块竞争 竞争板块A 洋湖板块分析B 市府板块分析E 省府南城板块分析D 武广新城板块分析C 滨江新城板块分析竞争板块选取的原则：A：区位趋同（邻近）主城市中心，城市热点发展区域B：区域价值区域内有较大的城市配套规划支撑n滨江新城规划面积6.7平方公里，规划区域总人口5万余人，涉及拆迁房屋面积170多万平方39、米，目前三期拆迁工作已进入扫尾阶段。n规划面积6.7平方公里，未来3到5年内，这片曾经老城区将建设成为可容纳57万人，以现代金融商务功能为核心，以文化、休闲、旅游综合商圈为驱动器，以都市居住为依托的复合型新都会中心新新规划、高起点、大手笔划、高起点、大手笔打造河西复合型商打造河西复合型商务新都会中心新都会中心岳麓滨江新城规划方案竞争分析/板块竞争滨江新城板块滨江新城板块开发特征在售普通住宅项目一览n 城市未来滨江高端豪宅的聚集区域；n 现现有有项项目已高目已高层为层为主，容主，容积积率率3.0-6.0，户户型品型品类类广泛；广泛；n 品牌开品牌开发发商聚集，商聚集，带动带动板板块块物物业业高端40、物高端物业业开开发发；n 因地理位置突出，板因地理位置突出，板块块未来将打造众多大型集中式商未来将打造众多大型集中式商业项业项目。目。项项目名称目名称产产品品类类型型主力主力户户型型建筑面建筑面积积（平方米）（平方米）容容积积率率均价均价世茂铂翠湾高层80-1401060002.827500绿地中央广场高层69-1424448805.48300兰卡威国际公寓高层40-68393396.997100华韵城市海岸小高层、高层82-921450433.36600奥克斯广场高层公寓、2房、3房4419475待定滨江银座高层45-67179432.94待定纳爱斯阳光丽城高层、小高层、洋房待定50000041、2.6待定项目名称置业目的客户置业构成客户区域来源核心关注因素世茂铂翠湾自住私营业主、公务员、城市白领阶层、周边原住民长沙岳麓区、望城区客户占70%、其他区域占25%，以开福区、芙蓉区居多、省内地级市占5%园林+品质+品牌绿地中央广场自住为主教师、私营业主、医生、公务员、企事业单位高管、城市白领等长沙岳麓区、望城区客户占了近60%，开福区占10%、芙蓉区占15%，省内地级市占10%，外省湘籍人士5%品质+地段+品牌华韵城市海岸自住私营业主、企事业单位职员、教师自来水厂职工占50%、岳麓区占30%、其余区域占20%地段+配套+江景兰卡威国际公寓自住兼投资个体户、企事业单位职工、城市白领、公务员、42、投资客岳麓区占55%、周边区域占40%，省内地级市占10%，外省投资客群占5%周边配套+升值潜力n 区域项目档次中高端，升值潜力大，客户来源广泛；n 以岳麓区私营业主、公务员、企事业单位高管、职员为购房主体，外省返湘籍人士成为新的增长点；n客户核心驱动因素为升值潜力、品牌开发商、景观资源。滨江新城板块板块客户特征滨江新城板块典型项目客户分析滨江新城板块典型项目客户分析竞争分析/板块竞争类似板块竞争 竞争板块A 洋湖板块分析B 市府板块分析E 省府南城板块分析D 武广板块分析C 滨江新城板块分析竞争板块选取的原则：A：区位趋同（邻近）主城市中心，城市热点发展区域B：区域价值区域内有较大的城市配套43、规划支撑p板板块块范范围围：l北至长沙大道，南湘府路，东至新火车南站，西至东二环。p交通情况：交通情况：l城市新区规划，交通路网发达，通达性好，l高速轨道交通是本区域最核心板块竞争力，城市高铁，拉动区域商务、外贸、物流经济飞速发展。l长株潭城市轻轨和地铁线（建设中）换乘枢纽区域，p板板块块商商业业：l板块内现主要依附周边高桥、红星，大托成熟的3大商圈；l区域内城市建设规划以，国际化商业配套建设将是配套建设的重中之重。p配套配套资资源：源：l交通配套资源极具竞争力；l文体休闲资源表现突出；l商务配套资源将是未来板块区域重点发展方向之一。竞争分析/板块竞争武广新城板块国际交通枢纽商务中心城市发展的44、上升阶段 由城市远郊转化成城市次中心武广新城板块分析武广新城板块分析北城板块麓南板块市府板块南城省府板块市中心板块麓谷板块金星北板块星沙板块武广新城板块滨江新城板块梅溪湖板块东城板块项 目目总建面建面积(万万)园林园林风格格外立面外立面在售在售户型型面面积区区间（）（）均价均价（元（元/）融科东南海80地中海简约时尚三房、四房、五房99-120、140-200、2606790-8290万科金域华府56中式简欧二房、三房75、85-928500鑫天御景湾23.2欧式简欧一房、二房、三房、四房50、87-90、133、1586800汇财湘府十城21.7东南亚现代简约二房、三房80、1216700泊45、爱蓝湾16法式格拉斯现代简约二房、三房8090、1101306400新华都万家城300英伦新古典主义二房、三房81897200运达中央广场60现代简约现代简约、低碳三房、四房、复式150200、34048016000融科香山国际14现代现代单间、二房3070、88精装9388、毛坯7880新城新世界120都市现代二房、四房90、1606200红墅湾10英伦英伦都铎式别墅、洋房、小高层109220、3805407500n 城市中大城市中大规规模开模开发为发为主主,高尚精品住宅高尚精品住宅为为区域主要开区域主要开发发方向方向n 热热点板点板块块，外来品牌房企重点关注区域，品，外来品牌房企重点关注区46、域，品质质开开发发拉升区域市拉升区域市场场价价值值n 注重立面及园林注重立面及园林环环境的形象塑造境的形象塑造,欧式与欧式与现现代代风风格平分天下格平分天下n 整体开整体开发发服服务务理念提升理念提升,品牌物管品牌物管顾问顾问逐步渗透逐步渗透,提升提升项项目整体品目整体品质质武广新城板块开发特征在售普通住宅项目一览项目名称置业目的客户置业构成客户区域来源核心关注因素融科东南海自住兼投资公务员、城市白领阶层、私营业主、教师、企事业单位高管长沙雨花区客户占60%、其他区域占25%，以天心区、芙蓉区居多、省内地级市占15%园林+品质+品牌万科金域华府自住为主教师、私营业主、医生、公务员、企事业单位员47、工、城市白领等长沙雨花区客户占50%，芙蓉区区占20%、其余区占10%，省内地级市占10%，外省湘籍人士10%品质+精装+品牌运达中央广场自住兼投资私营业主、企事业单位高层、公务员、投资客长沙本地区占55%，省内地县级市占25%，外省湘籍客群、投资客占10%地段+配套+品质泊爱蓝湾自住城市白领、公务员、个体户、周边原住民长沙雨花区客户占60%、其他区域占30%,省内地级市占10%配套+园林新城新世界自住私营业主、企事业单位职工、城市白领、公务员、省内地级县市来长置业客群长沙本地区占60%、省内地县级市占30%、外省湘籍客群占10%品质+园林+品牌+配套n 区域项目档次中高端，升值潜力大，客户来48、源广泛；n 以雨花区私营业主、公务员、企事业单位高管、职员为购房主体，省内其他地县市入长置业客群成为新的增长点；n客户核心驱动因素为成熟配套、品牌开发商、地段交通。武广新城板块板块客户特征武广新城板块典型项目客户分析武广新城板块典型项目客户分析竞争分析/板块竞争类似板块竞争 竞争板块A 洋湖板块分析B 市府板块分析E 省府南城板块分析D 武广新城板块分析C 滨江新城板块分析竞争板块选取的原则：A：区位趋同（邻近）主城市中心，城市热点发展区域B：区域价值区域内有较大的城市配套规划支撑p板板块块范范围围：l北至南二环，南至绕城高速，东至万家丽路，西至湘江。p交通情况：交通情况：l交通路网密集，通达49、性好，l韶山路为南北贯通的城市主干道，承接着三城一体化的重要角色，是传统的商务主干道之一。车流量大，交通压力大，堵车现象严重；l长株潭城市轻轨和地铁线（建设中）换乘枢纽区域，p板块商业：l板块内现有红星井湾子，大托成熟的3大商圈；l芙蓉路沿线的含大体量商业项目开发以及中信商业广场即将开启，将有新型区级商业中心形成。l省政府周边有大量酒店和写字楼项目开发,随着配套设施的逐步完善,将形成氛围更浓厚的行政商务氛围。p景景观资观资源：源：人文,生态环境突出,现有景观资源以湘江风光带及省植物园，圭塘河风带为主p配套资源：l人文景观资源突出,从幼儿园至大学全配备优质名牌教育l日常生活配套，医疗资源配备完善50、。l商务配套齐全。竞争分析/板块竞争省府南城板块未来城市政务中心融城核心区域城市发展的上升阶段 由城市远郊转化成城市次中心北城板块洋湖片区市府板块尚东板块南城省府板块月湖板块市中心板块麓谷板块梅溪湖板块金星北板块经开星沙板块武广新城板块东城板块滨江新城板块省府南城板块南城片区价值分析南城片区价值分析-以居住和生态绿色产业为主以居住和生态绿色产业为主本板块处于融城核心区，未来城市政务中心。目前处于城市发展的上升阶段。省府区域项目从三年前的客户陌生阶段已经转化成接受和认可阶段。由城市远郊转化成城市次中心。南部新城将以居住和生态绿色产业为主.南城片区凭借目前相对较低的区域价值，形成价格洼地效应；在相51、同前景的前提下，区域价值增值空间相对传统生活片区、省府片区更为巨大。区域项目规模：中大规模开发,总建面积25万以上占到70%；普遍容积率在2.53.0，以高层，小高层产品为主；区域产品结构：整体片区市场现有供给呈现“金字塔”结构；中档以及中高档项目众多，而真正高端精品项目严重缺失。传统生活片区省府片区融城片区南城板块开发特征南城板块开发特征项项目名称目名称产产品品类类型型主力主力户户型型建筑面建筑面积积（平方米）（平方米）容容积积率率均价均价长沙奥林匹克花园小高层三房四房5500001.998500康斯丹郡高层小高层三房1006002.86100夏威夷.碧水春城高层小高层三房4200002.552、95500中建.芙蓉和苑洋房四房1105171.249780水韵山城高层二房三房2252833.996200兴汝金城高层小高层二房三房5000002.87000中信新城多层，高层，小高层，别墅二房255000026200（公寓）湘水熙园高层三房四房14912336500星城荣域高层写字楼公寓二房三房2200003.067300湘江雅颂居高层住宅、别墅多户型3870003待定郡原美村洋房、别墅多户型421991.268500湘府华城小高层、高层三房四房376653.743796600城南故事小高层、高层三房、四房1681823.497100绿地公馆高层三房2475643.29300n区域项目规模53、：中大规模开发,总建面积20万以上占到70%；普遍容积率在2.53.0，以高层，小高层产品为主；n区域产品结构：片区市场现有供给整体以中档及中高端为主，但高端产品开发近两年迅猛发展，成为长沙别墅、洋房物业供应集中区。n片区内目前在售的项目2房、3房占到较大的比重,是片区主流产品，紧凑型3房占比量少。n注重立面及园林环境的打造,建筑风格主要以新古典和欧式风格为主。在售普通住宅项目一览南城片区客户特征南城片区客户特征项项目名称目名称客客户购买户购买目的目的客客户户构成（按区域分）构成（按区域分）客客户户构成（按构成（按职业职业分）分）绿地公馆投资、自住天心区、雨花区、芙蓉三区占到75%，省内其余县54、市占15%，外省占10%城市高级白领、生意人、政府公务员、教师及投资客户中建芙蓉和苑自住天心区、雨花区、芙蓉三区占到75%，省内其余县市占25%城市高级白领、生意人中信新城自住、投资本地居民为主，占到30%，红星商圈及融城效应带来的客户约为15%，雨花区、天心区客户占到60%红星商圈三市往来生意人、三市慕名客户、城区白领阶层星城荣域自住天心区客户占到50%，政府机关及教师占到10%，其他区域客户占到18%私营业主、城区白领阶层、原住居民、教师兴汝金城自住天心区、雨花区客户占到75%，政府机关、教师占到10%私营业主、城区白领阶层、原住居民、教师奥林匹克花园自住本地客户为主，三期客户：深圳、广州55、等归乡客户占20%，省内市外的相比二期比重有了大幅的上，升占了约50%，另外市内其他区域的企事业单位的中高层客户占了约30%。客户多为二次置业，有车一族城市高级白领、生意人、政府公务员、教师及慕名客户湘府华城自住、投资个体工商户占25%，公务员占21%，金融工作者占18%医院医生占13%，周边个体工商户，政府公务员城南故事投资主要以天心、雨花区域为主本片区及中心区中小企业、生意人、政府公务员康斯丹郡自住投资主要以天心、雨花区域为主片区企业职业、院校教师、白领n区域购房客户主要来自雨花区及天心区，区域内政府公务员、企业职工、学校教师、私营业主充当了置业主力，这部分客户群体，购买能力强，对价格的承56、受度高，同时也是潜在改善需求型客户主力。n购房目的主要以满足家人居住及改善性居住为目的，区域内收入较高的企事业单位职工及管理层以及私营业主投资为目的的需求比例较高。n置业驱动力影响因素以品牌、产品、配套资源最为凸显。但客户一般都注重小孩的学前教育以及小学阶段的教育问题，对幼儿园、小学的关注度较高，对其他跟生活相关的配套，也比较关心，比如超市、医院。各板块价值对比分析各板块价值对比分析板块价值定位产品类型客群定位核心驱动因素洋湖板块城市宜居片区绝版人文景观资源小高层、多层低密度物业商务人士、企业高管、等中高收入人群宜居性、城市资源价值普通住宅首次客户为主，部分改善客户市府板块政务中心，人文景观资57、源，升值潜力大的新区，（小）高层为主普通住宅首置客户为主，部分改善客户宜居性，升值前景，价格洼地低密度物业刚需客户或讲求生活品质的中高端客户南城板块省府融城中心，发展最快速的次中心区景观资源好，高层、多层普通住宅首置客户为主，部分改善客户仅次于中心区的繁华地段，区域发展前景低密度物业讲求生活品质的中高端客户武广板块国际交通枢纽，商业中心小高层、高层普通住宅首置客户为主，部分改善客户成熟配套、未来升值潜力低密度物业商务人士、企业高管、等中高收入人群滨江新城板块主城中心，未来河西复合型商务新都会中心小高层、高层普通住宅改善型客户，兼顾首置客群宜居性，滨江景观资源，升值潜力滨江新城板块滨江新城板块板58、块竞争方向研判板块竞争小结强势景观资源产品素质提炼省府南城板块省府南城板块市府板块市府板块梅溪湖板块梅溪湖板块武广新城板块武广新城板块城市宜居功能产品素质提炼生态宜居差异产品素质提炼强势景观资源产品素质提炼洋湖板块洋湖板块城市宜居功能产品素质提炼滨江新城洋湖垸梅溪湖国际功能服务区 洋湖垸生态经济区 含浦镇规划区含浦镇将成为知识创新、文化创意、科技成果孵化、工业化示范、高新产业配套、生态宜居的现代两型社会建设示范名镇。600亿梅溪湖新城梅溪湖新城占地10168亩，总投资超过600亿的梅溪湖国际服务和科技创新城，将建成一种“人居体验与商务功能并存”的国际性城区。河西CBD滨江新城 综合功能于一体，59、成为长沙新一轮经济滨江新城规划区滨江新城区将集商务、商业、文化、旅游、休闲的名片地带。板块竞争方向研判板块竞争小结区域竞品项目分析案例1：金茂梅溪湖金茂梅溪湖 竞争个案分析竞争个案分析基本情况n地段梅溪湖大道与雷锋西大道交汇路口西北面。n商业自带1.5万步行街、5000超市。n生态3000亩梅溪湖、4360亩岳麓山桃花岭。n教育自带幼儿园、博才小学和师大附中（与中建共同出资引进，购房即得入学名额）。n医疗湘雅附三，卫生部直管三级甲等医院。n物业金茂物业，国家一级资质。n品牌方兴地产，全球500强中国中化集团旗下房地产开发企业，中国高端商业地产的领先企业。n户型小高层户型面积区间为92-170，60、别墅面积区间为200-500。n容积2.54绿化40%n建筑风格ArtDeco风格n体量总建筑面积52万n营销动态92户型8000元/起，170户型9000元/，面积越大价格越高，一期高层住宅均为纯毛坯房，2013年年底交房。梅溪湖片区中心区域项目整体规划情况整体规划情况 规划有高层住宅、公寓、联排别墅和大型集中式商业，一期为别墅+16F高层，首推一期高层部分。2012年10月27日，首次开盘推出1、2、4、5、7、8、9、11、12栋加推3、6号栋2个户型共538套，现场VIP签到1300批次，到场客户2000，现场销售451套，销售率83.8%。6月开盘推售14、16、17、18、19、261、6、27、24#（户型搭配为211平精装豪宅、170平小高平层、92-140平的小高层产品），合计590套，851498月开盘推售15、23（户型搭配为85-160平的小高层产品品）合计168套，20354方13年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月14年6月一期余货清盘一期余货92-137平产品，合计137套。14151617261819252728292324202122303133326月8月10月11月12月10月开盘推售20、26#（户型搭配为211平精装豪宅、85-177平的小高层产品品）合计170套，24267方11月开盘推售21、29#高层和滨湖超高层楼栋（户62、型搭配为85-160平的小高层产品品）合计246套，34996方12月开盘推售22、28#高层和滨湖超高层楼栋（户型搭配为85-160平的小高层产品品）合计250套，37804方未来推售情况总计1424套房源，20.2万方建筑面积客户属性分析客户属性分析1、客户超过80%属于自住，只有20%属于投资，其中自住客户以改善型为主，房屋置业套数在3套以上，占比70%，30%的客户属于刚需客户，刚需客户占比整体较小。2、客户整体经济实力较高，中高端客户群体。最新成交统计分析置业需求、置业次数1、较之去年数据，2013年一季度成交客户的分布区域逐渐拓展，河东客户逐渐接受认可项目及片区，占比约50%（2063、12年占比约31.5%），河西岳麓区客户占比26%；2、省内其他县市客户较多，约占25%，少量北上广深客户成交客户属性分析客户属性分析1、成交客户中，客户最大的认可点是项目的教育配套，其次为梅溪湖山湖环境优势，其中关注教育配套客户有42%，这类客户主要集中在政府、企事业单位等中产阶级；其次为关注梅溪湖山湖环境的客户有25%，这类客户中养老客户居多，其他认可因素的客户不多。最新成交统计分析客户认同点主力产品户型分析主力产品户型分析优势：户型周正；动静分区明确，客厅，主卧双南优势：户型周正；动静分区明确，客厅，主卧双南向设计，居住舒适度高；多阳台设计；向设计，居住舒适度高；多阳台设计；劣势：劣势：64、9090的两房产品，不具备竞争优势；的两房产品，不具备竞争优势；优势：户型周正优势：户型周正N+1N+1设计；南北双阳台，动静分区设计；南北双阳台，动静分区明确；客厅，主卧、次卧均南向设计，居住舒适度明确；客厅，主卧、次卧均南向设计，居住舒适度好；多阳台设计赠送率高。好；多阳台设计赠送率高。劣势：无明显劣势劣势：无明显劣势135-136三房二厅二卫92-93二房二厅一卫项目优劣势分析项目优劣势分析优势：开发品牌：世界百强企业，梅溪湖板块投资开发商，项目尽享区域的一线优质资源；项目规划：规划有别墅物业，社区部分绿化率高，景观视野较好；景观资源：尽揽梅溪湖一线湖景资源及岳麓山支脉桃花岭景观；产品优65、势：多阳台赠送，N+1户型设计，户型空间宽敞舒适，景观视野较佳；物业顾问：金茂自身物业，号称五星级酒店总统级物业服务；教育配套：内有幼儿团、博才小学、师大附中等15年一站式名校教育。劣势：交通路网：尚未通公交车，出行较为不便；周边配套：区域内暂时无任何商业配套，生活购物、休闲娱乐十分不便居住环境：周边大片项目尚待开发，在后续开发当中将会出现将尘土飞扬，不利于居住。案例2：中建梅溪湖壹号金茂梅溪湖 竞争个案分析竞争个案分析基本情况梅溪湖片区中心区域项目n地段梅溪湖路南路n商业自带8000风情商业街、2个会所。n生态3000亩梅溪湖、4360亩岳麓山桃花岭。n教育自带国际双语幼儿园、博才小学和师大66、附中（与金茂共同出资引进，购房即得入学名额）医疗湘雅附三，卫生部直管三级甲等医院。n物业中建物业，国际一级资质。n品牌中建地产，世界500强前百强中国建筑全资子公司。n户型高层面积区间78-180，别墅面积区间230-280。n容积2.4绿化41%建筑风格ArtDeco风格n体量总建面约70万n营销动态高层面积78-180，别墅面积230-280，高层均为2梯4户，共25层，共1000户，均价8000多元/起。整体规划情况整体规划情况项目是梅溪湖板块容积率最低的住宅用地，规划呈现“指状”布局，预计分4期、5年左右开发完毕。12345678910一期一批一期二批一期三批户型户型面积段（）面积段（67、）推出套数推出套数占比占比销售销售/比例比例2+1房797017%70/100%2+1房9714235%58/40.8%2+1房110-1134613%37/80.4%2+1房124-12614235%98/69.0%合计94-126400100%263/65.8%户型户型面积段（）面积段（）推出套数推出套数占比占比销售销售/比例比例2+1房797520%72/96%2+1房9714740%81/55%2+1房110-1145014%44/88%2+1房124-1269826%88/90%合计94-126370100%285/77%2012年10月20日开盘情况2012年12月21日开盘情况户68、型户型面积段（）面积段（）推出套数推出套数占比占比销售销售/比例比例2+1房785133%43/94.1%2+1房973422%30/88.2%2+1房1153422%31/85.2%2+1房1243422%28/73.5%合计94-126153100%132/86.2%2013年3月23日开盘情况未来推售情况高层4栋，512套，建筑面55808平层62套，建筑面15160总计建筑面积70908；未来推售未来推售主力产品户型分析主力产品户型分析优势：户型周正优势：户型周正N+1N+1设计；动静分设计；动静分区明确，客厅，主卧双南向设计，区明确，客厅，主卧双南向设计，居住舒适度高；多飘窗设计；居69、住舒适度高；多飘窗设计；劣势：客厅阳台尺寸相对较小劣势：客厅阳台尺寸相对较小优势：户型周正优势：户型周正N+1N+1设计；南北双设计；南北双阳台，动静分区明确；多飘窗设计。阳台，动静分区明确；多飘窗设计。劣势：劣势：110110户型没能做到南北通透，户型没能做到南北通透，相对遗憾相对遗憾1262+1房1102+1房792+1房优势：优势：N+1N+1设计；动静分区明确；设计；动静分区明确；客厅，主卧、次卧均南向设计，居住客厅，主卧、次卧均南向设计，居住舒适度好；舒适度好；劣势：周正程度上有稍微缺角，客厅劣势：周正程度上有稍微缺角，客厅无阳台设计无阳台设计客户属性分析客户属性分析成交面积：整体来70、看大户型销售情况略好于小户型，按面积段来看，97-126平米户型销售形势较好，占到销售总量的60%。客户对于产品的选择主要考虑总价以及居住舒适度，对于资金有限以及买房作为投资用途的购房者偏好78-97平米户型，而97-126平米户型主要为首置以及首改客户所选择。客户年龄构成：主要以30-45岁人群为主客户描述：客户主要为事业小有成就，开始追求生活品质，对居住氛围、配套以及未来发展潜力比较看重的购房者。客户主要基于地缘，岳麓区客户为主体占到50%，河东区域客户来源主要分布在开福以及芙蓉区，占到30%，另外有少量地州市客户；客户职业构成：以公务员、私企业主，企业管理层为主。成交客户区域构成：以岳麓71、区客户为主，其他区域客户来源分布于全市范围以及地州市客户成交客户职业构成：以私企业主以及其他中高收入人群为主麓谷工业园区企业职员，企业老板公务员大学教授、职员市区私营企业老板等高收入人群长沙市客户来源项目优劣势分析项目优劣势分析优势：开发品牌：世界前百强，央企身份，中国最大建筑房地产综合企业集团，在全球拥有地标建筑；产品优势：N+1户型设计，阳台、飘窗等赠送面积较大，110-126平户型客厅开间4.2米，主卧开间3.7-3.9米开间，户型通风采光性能佳；项目规划：容积率最低的梅溪湖项目，楼栋景观视野开阔；景观资源：坐享1100米无障碍一线湖景资源，岳麓山桃花岭支脉景观资源；内部配套：规划有幼儿72、园、双会所、无边际泳池、公共泳池、环湖自行车道等私属豪华配套；物业顾问：中建自身物业，“零干扰”和“24小时贴身物业服务。劣势：交通路网：尚未通公交车，出行较为不便；周边配套：区域内暂时无任何商业配套，生活购物、休闲娱乐十分不便居住环境：梅溪湖新城开发周期长会影居家氛围。案例3：和泓 梅溪四季金茂梅溪湖 竞争个案分析竞争个案分析基本情况梅溪湖片区中心区域项目n地段 梅溪湖映日路与看云路交汇处 n商业 自带社区型商业 生态 梅溪湖 n教育 自带幼儿园、岳麓区实验小学和长郡中学（购房业主享就近入读）n医疗 湘雅附三，卫生部直管三级甲等医院。n物业 和泓物业，国家一级资质。n品牌 和泓地产，国家一级73、开发资质。n户型 80-128二至三房 n容积率 3.5 绿化 42.3%n建筑风格 现代简欧式 n体量 建筑面积 约50万 n营销动态 在售1#、7#、8#，剩余房源，户型为80多、94、127、128，价格7500/，整体规划情况整体规划情况项目一期规划有8栋高层住宅，2013年3月底首期开盘推出1、7、8栋，80-126平米N+1、N+2户型。户型户型面积段（）面积段（）推出套数推出套数占比占比销售销售/比例比例1+1房77.66（F户型）10638.68%72/67.92%2+1房97.33（E户型）10638.68%98/92.45%87.44（B户型）155.47%7/46.6%974、4.13（C户型）155.47%15/100%3+1房128（A户型）3211.67%32/100%合计94-126274100%224/81.75%未来预计推售情况2#108套房源，11826建筑面积；3#108套房源，11826建筑面积；4#108套房源，11826建筑面积；5#108套房源，11826建筑面积总计540套房源，5.9万方建筑面积主力产品户型分析主力产品户型分析优势：户型周正优势：户型周正N+1N+1设计；动静分设计；动静分区明确，客厅，主卧双南向设计，区明确，客厅，主卧双南向设计，居住舒适度高；居住舒适度高；劣势：无明显劣势劣势：无明显劣势优势：户型周正优势：户型周正N+75、1N+1设计；动静分设计；动静分区明确；多空中花园设计；区明确；多空中花园设计；劣势：客厅开间相对较窄劣势：客厅开间相对较窄优势：优势：N+1N+1设计；动静分区明确；设计；动静分区明确；客厅，主卧、均南向设计，居住舒适客厅，主卧、均南向设计，居住舒适度好，多空中花园设计度好，多空中花园设计劣势：户型不周正；劣势：户型不周正；962+1房892+1房801+1房1263+1房942+1房优势：户型周正优势：户型周正N+1N+1设计；动静分区明确，客厅，设计；动静分区明确，客厅，主卧双南向设计，空中花园设计，赠送率高；主卧双南向设计，空中花园设计，赠送率高；劣势：无明显劣势劣势：无明显劣势优势：76、户型周正优势：户型周正N+1N+1设计；动静分区明确，客厅，设计；动静分区明确，客厅，主卧，次卧均南向设计，居住舒适度高；主卧，次卧均南向设计，居住舒适度高；劣势：无明显劣势劣势：无明显劣势主力产品户型分析主力产品户型分析客户属性分析客户属性分析项目入市不久推广未能 完全影响市场，n目前客户主要以长沙本地客户为主，其中河西客户居多，n年龄大多集中在35-50周岁段，预计有部分外地客户以及周边拆迁户。项目目标项目目标客户群客户群客户构成客户来源客户年龄职业置业次数关注点占比河西客户汽车西站、麓谷、大学城、地缘周边25-35岁泛公务员（公务员、医生、教师）、私营业主、岳麓区写字楼白领首次置业和首次77、改善居多品质55%地市客户邵阳、常德、衡阳、娄底30-40岁公务员系统、私营业主首次改善和多次改善居多教育、区域发展前景、地段（与老家交通便利）、品质30%河东客户（雨花区（高桥）、芙蓉区（五一路沿线）30-40岁私营业主、写字楼白领及公务员首次改善和多次改善居多环境、教育品质、价格东客15%项目优劣势分析项目优劣势分析优势：开发品牌：12年谋局全国10余城，成就中国责任地产“TOP25”；产品优势：N+N空中院落，围合式庭院布局，户型高赠送面积，实用性高，景观视野开阔；景观资源：暂时拥有龙王港河、梅溪湖一线湖景资源，梅岭公园、体育公园零距离接触；交通路网：与地铁站口仅有5分钟路程，且临近梅溪78、湖环湖干道，未来交通将较为便利；教育配套：临近百年长郡、岳麓区实验小学，享受板块内高质的教学配套资源；劣势：交通路网：项目不临城市主干道，无公交线路直达项目，交通不便；周边配套：项目周边生活配套、商业氛围都未形成，还需较长时间发展成形；景观资源：梅溪湖与项目之间有较大的空地，今后将会进行地产开发，届时形成的高层建筑将会对项目的景观视野造成一定的遮挡。案例4：达美D6区竞争个案分析竞争个案分析基本情况n品牌：湖南达美地产n占地面积：9万平n建筑面积：46万平n容积率：4.46n产品：住宅（36万平）+商业（10万平）n主力户型：84-92的2+1房，114-1273+1房n配套：商业配套+酒店+79、交通枢纽中心n入市时间：2011年7月n最新动态：5月初将推出13号栋45-72平房源、15号栋87-121平房源，VIP认筹进行中，楼王均价9500元/。另88-175N+1房源在售最高赠送40，均价7500元/。梅溪湖片区首个项目，大河西交通枢纽城市综合体，商业价值高整体规划情况整体规划情况未来预计推售情况未来推售三期商业及住宅，总量在15万方左右，其中住宅面积在7万方左右四 期12567891011123413141516商住楼酒店公寓2012年3-5月推出12栋85-130平2012年8月推出8栋89-127平2012年10月22日推出11栋85-127平2012年11月17日推出9栋80、以140-170平大户型为主三 期 一 期2011年9月9日,推出12栋85-130平2011年7月23日首次开盘,推出67栋88-130平2011年10月23日,推出5栋精装85-140平 二 期楼栋户型面积（）供应套数占比销售套数销售率成交均价（元/）8#两房90.0490.2768套50.3%51套75%7805元/三房 12611867套49.7%33套49%11#两房84118套48%31套26%7885元/三房 117130124套52%39套29%9#两房939531套17%0套09000元/三房 12014692套50%4套4%四房 12228462套34%1套1%项目目前二期81、在售，目前在推9#栋、11#栋、8#栋，二期期住宅于2012年8月15日开盘，开盘当日去化率达28%，相比于周边楼盘首次开盘去化率，其开盘表现一般。客户属性分析客户属性分析n2040岁的人群成为达美的购买主力，其中2630岁以及3135岁的客户为本项目最主要的客户群，占比分别达到22%和21%，该年龄层次的客户多在事业上已经取得一定的成就，有着较稳定的收入来源，购房多用于婚房或者是改善性居住n达美D6区的成交客户主要以私企老板（24%）、企业普通员工（22%）、政府机关事业单位员工（10%）、医生教师为主（9%），该部分人群经济条件较好，且有着较好的人文素质；n项目的成交客户以大河西区域为主，82、主要集中在项目周边的区域，其中西站周边的客群占到了24%，其次地州市的客户也占到了相当的比例，达到了15%；的抗性小。客户属性分析客户属性分析n达美成交客户的家庭结构以三口之家为绝对主力，占到57%，这部分人群以改善性需求或投资为主；其次以两口之间为多，购买项目产品主要作为结婚用房，基本为刚性需求；n达美成交客户的家庭年收入以36万、710万、1113万为主，其中家庭年收入在710万之间的客户最多，家庭年收入的分布与本项目的销售价格基本相匹配；n成交客户选择购买达美的原因主要是交通、升值潜力、户型几个方面，可见项目的位置、梅溪湖带来的升值价值以及项目产品本身得到了客户的普遍认可主力产品户型分析83、主力产品户型分析优势：优势：N+1N+1设计空间功能性更强；动静分区明确，设计空间功能性更强；动静分区明确，客厅，主卧双南向设计，居住舒适度高；多凸窗阳客厅，主卧双南向设计，居住舒适度高；多凸窗阳台设计赠送率高；台设计赠送率高；劣势：户型方正程度有稍微的缺角；劣势：户型方正程度有稍微的缺角；优势：户型周正；南北双阳台，动静分区明确；客优势：户型周正；南北双阳台，动静分区明确；客厅，主卧、次卧均南向设计，居住舒适度好；多凸厅，主卧、次卧均南向设计，居住舒适度好；多凸窗阳台设计赠送率高。窗阳台设计赠送率高。劣势：入户直对主卧，隐私性差劣势：入户直对主卧，隐私性差127的3+1房89的2+1房半面积84、赠送全面积赠送半面积赠送全面积赠送项目优劣势分析项目优劣势分析优势：地理交通：位于西站旁，临近地铁双站口，交通便利，路网畅通；产品优势：N+1户型设计，赠送面积基本达到了20-40平，户型实用率超高，竞争优势明显；景观资源：岳麓山风景区、梅溪湖、西湖公园等外部景观资源丰富；周边配套：处于西站商圈辐射范围内，生活休闲配套较为齐全；物业顾问：国际顶级物管衡信柏迪，源于1875年英国伦敦。劣势：居住环境：项目正东临二环主路，交通噪音严重；项目正南为污水处理站，空气质量较差；项目正西为当地安置小区，人流杂乱，环境较差；项目正北有加油站、加气站，有一定汽油异味，且存在一定的安全隐患；休闲配套：项目周边生85、活配套档次较低，附近无大型高档的购物娱乐中心。区域位置：处于梅溪湖边缘地带，离梅溪湖国际新城内的优质资源尚有一定距离。案例5：中一九骏金茂梅溪湖 竞争个案分析竞争个案分析基本情况n占地面积：3.6万平n建筑面积：15.6万平n容积率：4.0n产品：住宅+底商n主力户型：86-123可变户型，含N+1，N+2户型n配套：私家山体公园，龙王港景观带n入市时间：2011年10月n客户情况：企事业单位、城城乡乡私企私企业业主，梅溪湖区域原主，梅溪湖区域原住民等。住民等。长沙唯一近览麓山全景的都市高层社区整体规划情况整体规划情况1234576一期 二期 三 期l2011年7月初临时营销中心开放；l20186、1年9月16-17日首次开盘，推出房源约120套，推售4#栋共32层；l2011年10月5号栋平推；l3号栋于11月6日开盘；l2012年9月2日开盘，推出2号栋、6号栋；l2013年2月3日推出1号栋76、96平2个户型，共66套未来预计推售情况1#172套房源，19540建筑面积；2#120套房源，12480建筑面积；6#238套房源，25364建筑面积；总计530套房源，57384建筑面积主力产品户型分析主力产品户型分析优势：户型周正优势：户型周正N+1N+1设计；动静分设计；动静分区明确，客厅，主卧双南向设计，区明确，客厅，主卧双南向设计，居住舒适度高；多空中花园设计；居住舒适度高；多87、空中花园设计；劣势：主卧无阳台设计；劣势：主卧无阳台设计；优势：户型周正优势：户型周正N+1N+1设计；动静分设计；动静分区明确；客厅，主卧双南向设计。区明确；客厅，主卧双南向设计。劣势：无明显劣势劣势：无明显劣势优势：优势：N+1N+1设计；动静分区明确；客厅，设计；动静分区明确；客厅，主卧、次卧均南向设计，居住舒适度好；主卧、次卧均南向设计，居住舒适度好；劣势：无明显劣势劣势：无明显劣势110.59的2+2房128.25的3+2房89的2+1房半面积赠送全面积赠送客户属性分析客户属性分析n河西地缘客户为主，部分地市及河东客户，n年龄在25-30岁之间为主；n泛公务员与一般公司员工为主要客户88、群体；n以首次置业+首改客户为主n关注价格、教育、地段交通及区域发展前景项目优劣势分析项目优劣势分析优势：地理位置：属于长沙二环内唯一的梅溪湖湖景社区，离市区中心更近；景观资源：临近梅溪湖东段景观，可观岳麓山景观，社区内拥有原生态私家公园和11米叠水瀑布；产品优势：卧室均设有飘窗或阳台，N+1、N+2户型设计，赠送面积较大，户型方正，实用性较高；交通路网：临近地铁2号线站口，且毗邻新西站，未来交通较为便捷；教育资源：紧邻湖南财政经济学院、湖南大学北校区，享受优质教育资源。劣势：公交线路：项目离西站尚有一定距离，且途径项目的公交线路只有一条，目前出行十分不便；周边配套：项目周边商业尚未发展成形，89、生活配套较为贫乏；项目规划：小区占地面积小，容积率高，居住舒适度较低。案例6：旭辉御府竞争个案分析竞争个案分析基本情况占地面积：108108.35平方米总建面积：343428.64平方米栋数及套数：高层住宅9栋，共2138套容积率:3.0绿化率:40%主力产品：90-120平米开发商：长沙旭海房地产开发有限公司项目地址：先导区梅溪湖长郡中学旁物业类别：高层住宅，联排别墅，精装公寓、商铺开盘时间：2012年6月22日最新动态：旭辉御府目前在售79-120阔景美宅，交5千享2万，全款97折，另有7号栋96-120阔景住区在售中，均价6500元/。首次开盘6月22日推出9栋6栋9月推出7栋8月推出890、栋7月推出规划有高层住宅、公寓、联排别墅和大型集中式商业，一期为纯高层，二期别墅+高层，首推一期高层部分。面积户型推出套数占比成交价格133三室两厅3425%6170118三室两厅3425%96两室两厅6850%最近开盘动态：2012年12月30日，推出5#栋共136套房源，VIP办卡50多张，成交30套左右。最新推售房源如下整体规划情况整体规划情况未来预计推售情况2#，229套房源，23879 建面，3#、4#，256套房源，24320建面；总计485套房源，4.81万方建面主力产品户型分析主力产品户型分析3房2厅2卫1厨：120.443房2厅1卫1厨：96.58阳台赠送一半阳台赠送一半阳台91、赠送一半阳台赠送一半优势：户型周正；南北阳台设计，通风采光好；客优势：户型周正；南北阳台设计，通风采光好；客厅，主卧双南向设计，居住舒适度好；厅，主卧双南向设计，居住舒适度好；劣势：相对中大户型，赠送空间及阳台相对较小，劣势：相对中大户型，赠送空间及阳台相对较小，无飘窗设计，附加值相对一般。无飘窗设计，附加值相对一般。优势：户型周正；优势：户型周正；N+1N+1户型设计空间功能性更强；户型设计空间功能性更强；客厅，主卧、次卧均南向设计，居住舒适度好；客厅，主卧、次卧均南向设计，居住舒适度好；劣势：主卧门直对客厅，布局上动静分区混乱，主劣势：主卧门直对客厅，布局上动静分区混乱，主次卧室尺寸接近且92、较小，设计不合理。次卧室尺寸接近且较小，设计不合理。客户属性分析客户属性分析成交客户以首次置业刚性需求客户居多，区域性较强，以河西为主，多集中是周边企事业职员，地州市客户比重也较大，河东客户也有一定比例。优势：教育配套：学区房，临近区域名校院区，小区内有教育局直属公立幼儿园，且拥有名校学位资源；项目规划：规划有别墅物业，社区部分绿化率高，景观视野较好；地理位置：离梅溪湖及龙王港自然风光带较近，景观资源丰富，且临近地铁站口，仅有5分钟路程。户型设计：以舒适性产品为主，户型通风采光效果较佳，3.8-4米客厅开间宽敞大气。劣势：交通路网：项目不临城市主干道，无公交线路直达项目，交通不便；周边配套：项93、目周边生活配套、商业氛围都未形成，还需较长时间发展成形；产品规划：项目户型赠送面积较少，与目前市场主流的N+1户型相比无竞争优势。项目优劣势分析项目优劣势分析案例7：地华梅溪湖畔 茂梅溪湖 竞争个案分析竞争个案分析基本情况梅溪湖片区边缘区域项目n地段 枫林三路与麓枫路交汇处西北角 n商业 自带社区型商业 n生态 无 n教育 邻机关小学、麓谷中心小学。n医疗 湘雅附三，卫生部直管三级甲等医院。n物业 湖南地华物业，本土物业公司。n品牌 湖南地华置业，本土开发商。n户型 89、118、121 二至三房 n容积 4.50 绿化 38%n建筑风格 现代简约 n体量 建筑面积:9.5万 营销动态 20194、3年4月13日推出最后一栋2#,开盘 整体规划情况整体规划情况项目体量较小，由沿街商业裙房、住宅楼、地下车库和人防以及其他配套设施组成2推售时间栋号套数销售套数面积成交率价格2012/1/11#131278620.61%52002012/8/53#96868689.58%55002012/12/24#100758675%60002013/4/132#846642.13-78.1478.57%6500134最新开盘情况历次推售情况户型面积推出套数销售套数销售率一房42-50564478.57%二房78282278.57%合计42-78846678.57客户情况说明客户年龄：20-30岁年轻置业者95、；客户家庭构成：两口之家，多以年轻情侣或夫妇为主；客户职业：周边麓谷企事业员工，本地拆迁户；客户来源区域：90%以上均为岳麓区客户，少部分地级市客户项目概况案例8：弘德好莱城占地面积：110789平方米总建面积：455000平方米栋数及套数：高层住宅9栋，总户数2186户，档期共868套容积率:4.0绿化率36%主力产品：65-127平米开发商：弘德地产项目地址：梅溪湖CBD区枫林路与骑龙路交汇处西南角物业类别：高层住宅，小高层，商铺开盘时间：2013年5月最新动态：弘德好莱城一期房源开盘时间预计推迟到5月初，65-127全系N+1两房至四房火热认筹中。弘德好莱城一期由四栋31高层组成，户型面96、积偏小，总供货量8万方，与本案今年推货量基本一致。1#1#、2#2#户型户型面积（）面积（）套数套数占比占比D1（2+1）92-9212414.29%D2（1+1）65-6712414.29%D3（2+1）88-9012414.29%3#3#A1（3+1）127-1309310.71%A-2a（1+1）76-789310.71%A-2b（1+1）74-769310.71%A3（2+1）90-929310.71%4#4#B1（2+1）87.43313.57%B-2a(1+1)76.99313.57%B-2b（1+1）75.41313.57%B-3（2+1）89.94313.57%总套数868总占97、比100%整体规划情况整体规划情况酒店写字楼公寓商业在梅溪湖规划范围内在售项目未来推货量在55.4万方左右，中心区项目价格多集中在8000/以上，次中心区域项目在7000-7500/左右边缘区项目在7000/左右，主力户型面积集中在86-120之间，项目物业形态容积率建面(万)未来推售量(万)主力户型目前均价（元/）中建梅溪湖壹号高层、小高层、别墅2.470高层5.6，别墅1.578-1802房、3房、4房8100金茂梅溪湖公寓 2.545220.292-1702房、3房、4房8800和泓梅溪四季公寓3.5505.980-1282房、3房、4房7500达美D6区住宅、公寓、写字楼、酒店4.4698、467.090-1202房、3房，114-1274房7500弘德好莱城高层、小高，商业4.045.5865-1272方、3房、4房预计8500左右中一九郡高层、小高层4.015.65.786-1232房、3房、4房7300地华梅西湖畔高层、公寓4.59.542-861房，2房，3房6500旭辉御府公寓、高层、别墅3.035590-1202房、3房6500一线湖景区域二线湖景区域/板块边缘区域 潜在竞品项目基本概况项目预计上市量（万方）入市时间买点宜居地产132013年4季度商业配套+地段合能82013年4季度教育配套+公园资源华盛42013年3季度湖景+商业配套长沙信丰6.42013年3季度性99、价比+配套振业72013年3季度大盘+配套方兴金茂52013年3季度湖景+配套+交通佳兆业102013年4季度一线湖景+品牌中铁92013年4季度户型+品牌+教育配套2013年梅溪湖板块开发商群集汇集 中建、金茂、佳兆业、多个品牌开发商，且每个项目都具备诸多个价值点潜在项目集中入市，供应量在63万方左右，未来片区竞争激烈未来发展预测：板块分析总结 未来供应量巨大 目前在售项目8个，未来可以预见的项目11个，总建筑面积达到278万，2013年在售项目总供应量在55万方左右，潜在竞争项目供货量在64万方左右，总供应量达到119万方，集中在13年三季度放量 梅溪湖大盘时代来临 各个开发商群集梅溪湖板100、块，品牌开发商，本土开发商均在争夺梅溪湖片区高热地块 片区价格较高且呈阶梯分布 以金茂梅溪湖，中建梅溪湖壹号为主的第一梯队项目总价高达8000/，次中心区域的达美D6区，和泓梅溪四季价格亦在7500/左右，边缘区域中一九郡，地华梅溪湖畔等价格亦处于6500/-7000/以上；产品去化一线区域以改善性为主，边缘区域以首置为主 金茂梅溪湖推售均为93-137中大户型，中建梅溪湖壹号97-126户型需求亦占中成交比例的60%；次中心区域的达美D6区以77-94户型占成交比例的60%，和泓梅溪四季84-90 户型占成交比例的53%，边缘区域中一九郡，地华梅溪湖畔等更以76-96的户型作为推售主力；附加101、值优势明显 区位优势与资源配套优势对价格影响尤为明显，一线湖景价格普遍高于二线湖景500/以上价格，以金茂梅溪湖与中建梅溪湖壹号为例，学位配套拉伸项目价格高达700/12345楼盘名称区域特征职业特征置业特征年龄特征购买原因旭辉御府以河西区域为主，地级市客户及部分河东客户企事业员工，技术人员白领，教师居多客户多为首次置业，25-35自住为主，看好项目户型，教育配套达美D6区西站客户及常德、益阳地级市客户私企老板、企业普通员工、政府机关事业单位员工、医生教师为主婚房，首次改善需求26-35升值潜力、交通、户型地华梅西湖畔周边区域客户，本地拆迁户麓谷高新区企事业员工，首次置业20-30户型、性价比102、中一九郡河西客户为主体，少量地级市客户及河东客户泛公务员与一般企事业职工首次置业与首次改善25-30户型、教育配套中建梅溪湖壹号主要为岳麓区，部分河东芙蓉区、开福区客户，及地级市客户私营业主、公务员、省内地级市私企业主及高收入阶层以自住为主，多次置业35-40一线湖景、品牌、户型金茂梅溪湖主要为岳麓区，部分河东片区客户，及地级市客户私营企业老板为主，政府公务员、企事业单位高管、投资客等首次改善与多次置业35-40一线湖景，学位教育配套，和泓梅溪四季河西项目周边客户，部分地级市客户企事业单位高管、高收入阶层、公务员、私营业主以自住为主，首次置业与首次改善25-35品质，户型，教育配套客户以市河西103、为主，省内地级县市客群占一定比例，一线湖景大盘及教育资源盘，客户分布区域或覆盖到河东区域，白领、政府公务员、企事业单位中高层为购房主力，年龄在25-40岁之间，客户特征板块项目客户分析小结：具备一定经济实力的新兴青年群体及事业有一 定成就的社会精英区域客户年龄区域客户构成初判区域客户分布区域客户职业客户关注点以20-25岁之间的年轻置业群体，作为首次置业，30-40岁客户为主力首改及再次改善群体；总体以片区周边，麓谷、西站为主，资源型大盘，如金茂及中建客户有接近30%-40%的客户涉及到河东，教育性楼盘如旭辉御府也较受河东客户亲睐以私营企业主、企业中高层、个体经营户为主；景观资源为片区客户首要104、关注因素，其次教育资源、户型，升值潜力等因素客户属性定位本项目产品特点分析（比例和面积根据目前规划预估）户型面积（约）两房75752+19090三房126126实用型产品舒适型产品从上面图表对比可以看出，本项目质素与产品面积区间均与和泓梅溪四季较为吻合，而本项目有教育资源优势作为支撑，客户大致可以分为两类。和泓梅溪四季已推出产品比较分析实用型产品舒适型产品户型面积（约）两房80802+188-9688-96三房126126项目本项目占地面积74072.93 m2建筑面积309358.68m2位置二线湖景位置项目和泓梅溪四季占地面积80000 m2建筑面积500000m2位置二线湖景位置舒适性产105、品（良好景观资源,126三房）梅溪湖、麓谷及河东首次改善型客户，以三口之家为主，来自河西各个领域，以及部分受优质教育配套资源吸引的河东的中高端客户，实用性产品(拥有一定景观，902+1和75两房)以项目周边、麓谷的首次置业者为主，较为集中在周边拆迁户和公务员，河西区域的多为私营业主、白领，其次为市内受片区热点影响的首置客户和其他急切住房需求的置业者。本项目客户精确定位面积区间9075 126以上价格导向型客户资源导向型客户7000-75007500-80008000以上单价周边片区居民及河西首次置业客户客户定位：周边及河西首改客户，部分市内与地级市高端客户 周边的首改客户长沙市河东改善性客户(受教育资源导向）地级市改善性客户(受教育资源导向）河西改善性客户核心客户(项目周边)潜在河东客户潜在客户(地级市与省外客户)项目客户区域圈定：主要以项目周边客户为主，占据40-45%，河西其他区域20-25%，地州市与省外客户20-25%，市内客户15-20%。次级客户(岳麓区其他区域客户)长沙的“城市新贵”热爱城市，工作在城市，生活亦在城市。懂得生活，不屑于市中心的喧哗，习惯在舒适的环境中享受城市的繁华眼光长远，关注下一代，受名校教育驱动的高知改善性群体；需求结构：舒适性型二房、三房，阔绰性三房、四房；梅溪湖新城、追求舒适生态环境与城市化便利的双重享受