1、偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新中！资料下载地址：http:/ 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 2 页偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.区域规划n长沙市提出了“建设大河西，打造先导区”的战略部署，岳麓新城将被打造成为“两型社会”的示范区、高新产业的聚集区、城乡统筹的样板区、生态宜居的新城区和支撑发展的增长极。n到2020年,大河西先导区建成区面积将达200平方公里,人口约150万,地区生产总值达3000亿元。未来三年，大河西先导区将完成投资300亿元，基本展2、现新区雏形。n岳麓区将大力推进“三区（滨江新城中央商务区、人文生态旅游区、现代都市生态农业示范观光区）、四园（含浦科教产业园、洋湖湿地文化公园、大学城文化艺术产业园、莲花和文化园）、两基地（梅溪湖生态休闲国际会展基地、中塘现代物流基地）”建设。第 3 页从未来发展规划来看，项目区域是长沙大河西先导区承东启西的关键性区域，具有较大的商业发展潜力。偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.项目区位n项目位于大河西先导区未来核心商务区“梅溪湖国际社区”西北角，东为山体公园，西隔路与万科城市花园相望，北临枫林三路，南为梅西湖安置小区。第 4 页项目所在梅溪湖片区的常住人口近10万人，在校3、师生数约5万，具有一定消费潜力。偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.项目四至n东临山体公园，南面为一个50万平米左右的安置小区，西与第一师范和万科城市花园相接，北抵为涉外经济学院（枫林三路）。第 5 页万科城市花园长沙第一师范涉外经济学院河西山体公园偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.交通道路第 6 页本案周边交通较为便捷，北面紧邻城市主动脉枫林大道，有902、913、916、315、15等多路公交车通过，东向过江隧道的开通，将可直达长沙中央金融区，具有较大的升值潜力。n据长沙市城市交通规划：构建开放型格网状快速路网络，形成以“井字型”快速路为基本框架的4、“五纵五横”快速路系统和“十二纵十一横”的主要主干路系统。为加强湘江两岸的交通联系，规划20座跨江通道。n未来的汽车西站，将建设成为一个立体交通枢纽（城市、城际、地铁换乘），地铁上盖物业也将成为片区商业核心。偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.交通道路n长沙市将逐步建设市内轨道交通（地铁、轻轨）及长株潭城际轨道系统，使长沙市主城区与各组团以及与株洲、湘潭之间的公共客运交通时间控制在45分钟以内。n2020年长沙市规划轨道交通线路6条，约230公里。包括1号线全线、2号线全线、3号线（张公塘至坪塘镇）、四号线（望城至长沙南站）、5号线、6号线。n根据国家发改委批准立项的长沙城5、市快速轨道交通近期方案，长沙将首先建轨道交通2号线一期工程和轨道交通1号线一期工程。2号线建设期为2009-2014年。第 7 页规划中的地铁2号线、6号线与本案相邻，将连接河东、河西，可直通市区中心，随着地铁线的开通，区域内商业未来升值空间巨大。偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.区域配套n岳麓区是湖南省的科教大区，享有湖南“硅谷”之盛誉。n中南大学、湖南大学、湖南师范大学等16所高等院校、科研院所，长沙国家高新技术产业开发区、岳麓山国家大学科技园与岳麓山大学城齐聚于此。n项目紧邻湖南一师范新校区、湖南涉外经济学院相，并临近在建中的梅溪湖长郡中学和规划中的一师附小，教育配6、套资源丰富。第 8 页第一师范湖南涉外经济学院涉外学院的在校学生数在3万以上，一师范新校区的的在校学生数也达到了1.5万，除常驻人口外在校学生及教师群体将是项目主要目标消费群体之一。偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.商业格局n长沙市未来规划将形成以五一广场为核心的市级商圈；河西商务区与河东商务区两部分商务中心。n河西传统商圈以荣湾镇为龙头，商业体量6.5万，吸纳了全河西消费人群；n西站商圈、观沙岭商圈、市府商圈近年来崛起，成为新的核心商业中心。未来随着梅溪湖和滨江新城项目的启动，大开发商的入驻将使河西商业迈入新的阶段。n大型商业场所主要分布荣湾镇及银盆路两侧，另有安居乐园7、建材广场、湘浙小商品批发市场等专业市场。以经营中低档和低档商品为主，商业场所较分散，多以临街铺位为主。第 9 页第 9 页荣湾镇商圈约6.5万西站商圈约4万观沙岭商圈约5万市政府商圈以湘腾为中心，约13万已有商业中心待建商业中心梅溪湖商圈滨江新城商圈四大商圈鼎立，规模优势皆不明显。大型商业的规模较小，过于集中，以中低档次为主，中低档商品市场竞争激烈，高档消费市场空白。偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.商业规划第 10 页n岳麓区商业体系结构为：1个市级商业副中心即荣湾镇商业副中心；2个区域性商业中心即望城坡商业中心和观沙岭商业中心；6个社区级商业中心。n岳麓区规划构建2条8、特色商业街：青山花卉苗木街、麓山南路文化旅游商业街。n岳麓区共规划大型批发市场9处，经营内容以花卉、文化体育用品、高科技产品、旧货市场为主。n岳麓区主要零售业态建设规划为：大型购物中心1座、百货商场5处、仓储式商场1处、大型综合超市19个、超市若干、专业商场5处、专卖店若干、便利店若干、生鲜超市19个。n岳麓区规划专业物流区1个：即岳麓医药物流区，占地1.1平方公里。河西商圈随着区域交通及基础配套的提高，商业发展空间较大。偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.小结n本项目区域是大河西先导区承东启西的关键性区域，区域位置价值较高，商业发展空间大。n项目所在梅溪湖片区的常住人口近9、10万人，在校师生数约5万，消费基数大，富有商业潜力。n项目周边交通便捷，紧靠城市重要主干道，有多路公交经过，通达性较好，具有较大的升值潜力。n建设中的地铁2号线、6号线与本案相邻，将贯通河东、河西，直通市区中心，项目商业的辐射能力会有较大程度提高，区域商业升值空间巨大。n消费客群主要为小区业主，商业辐射范围小，对其它区域消费群体影响较弱。n在校学生及教师群体近5万人，将是本项目主要目标消费群体之一。n四大商圈鼎立，规模优势皆不明显。大型商业的规模较小，过于集中，以中低档次为主，中低档商品市场竞争激烈，高档消费市场空白。n河西商圈随着区域交通及基础配套的提高，商业发展空间较大。n缺乏品牌商家，10、临街商铺是片区主要商业类型，商业体量不大，以社区配套型商业为主，缺乏主题鲜明、特色经营的商业业态群体。第 11 页通过对项目本体的以上分析，得出以下研究结论：偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 12 页偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 13 页商业发展方向研判 项目区域属于规划中的核心区域，区域发展进程中需要提供高品质商业服务设施，这为本项目商业物业发展提供了有力支撑；地铁2号线站厅与本项目的联通为大众零售及生活配套商业业态的发展提供了客流量的保障；项目所在地不是传统的商业区，商业氛围较差，周边商业主要为临街商铺，档次较低；缺乏集中商业与中高档11、商业设施；项目区域对中档、特色餐饮，休闲娱乐业态需求强烈，而目前相关业态供应量很小，发展空间较大。n1、大型综合性购物中心：对区域内各种消费需求全覆盖，并对周边有很强辐射能力n2、中小规模特色购物中心：以小体量满足尽量多的需求，但不强调与核心商业竞争n3、特色风情商业街：通过建筑形态及商业内容的特色化，吸引特定客群进入n4、顶级主题商业：奢侈、一线品牌店铺集群或会员制顶级俱乐部，聚焦金字塔尖几 种可 能发 展方 向偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.综合性购物中心发展KPI KPI KPI 体系体系交通便捷综合城市功能区域人流量核心客源（常住人口）城市重要节点15万人以上的12、规模较强的消费潜力20万人/日以上购物商务、办公居住旅游餐饮、娱乐城市交通干道路网通达便利的交通设施对照本项目资源条件发现，本项目不具备开发条件伟业模型伟业模型偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 15 页建筑规模建筑规模覆覆 盖盖 商商 圈圈定定 位位8 8万平米以上万平米以上覆盖整个城市，服务人口30万以上市级商业中心3 38 8万平米万平米覆盖城市局部，服务人口1030万人地区商业中心1 13 3万平米万平米覆盖城市的一个居住区，服务人口15万人居住区商业中心1000010000平米以下平米以下服务人口1万人以下邻里型商业中心伟业模型伟业模型n本项目如果定位为市级购13、物中心，短时间内缺乏客源支持，因为要求辐射区人口为30万人以上，假设在8万左右的商业规模，同时要充分考虑项目周边人口增长因素、地铁开通带来的辐射力增加，以及学生客群的消费需求，结合特色化的发展路线，未来2年内将具备市场支持。通过不同级别商业中心辐射范围及人口数量比对本项目具备开发地区商业中心的基础偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 16 页偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.案例借鉴第 17 页借鉴目的 中等规模住宅商业发展方式案例研究对象案例选取原则 1、与城市主干道相邻 2、具有较大商业体量的住宅项目 3、后期商业经营成功，确立了区域商业中心的地14、位 融侨锦城 金色华府偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.案例借鉴-融侨锦城第 18 页融侨福源街综合商业区住宅小区总平图实景图宝丰商务区武广商圈精装小户型公寓5.7公里7.0公里融侨锦城n区位：项目位于硚口区解放大道与古田三路交汇处，距宝丰路商务区及武广商圈有一定距离，区域内处于商业较空白地带。n周边环境：北临解放大道，与福星惠誉汉口春天项目隔街相望，西临中百仓储，有一定的人流聚集量。n规模：总占地9.5万方，社区容积率2.36，建面23万方,其中商业约3.7万方，住宅20.6万方n建筑形态：住宅由板式11层小高层及18层高层组成n商业由一条外街、两条商业内街及1栋精装小15、户型组成n户型：精装公寓 1房 42平米n社区住宅 2房、3房、4房 80-140平米偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 19 页案例借鉴-融侨锦城融侨锦城n商业面积：24044.31m2 n定位：一站式商业休闲广场n主力店：KFC、豪客来牛排、仟吉西饼、皇冠蛋糕n销售模式：带租约销售，5年返租，年固定回报5%n招商模式：外包于专业招商公司，牺牲一定经济利益，采取招商先行模式，加速主力店进驻速度，内铺采取前3月免租方式，预热市场，增强投资者的信心。偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.案例借鉴-融侨锦城（武汉）商铺规模：2层商铺，开间5-7米，进深6-16、9，一层层高5米，二层层高4米主要商铺：服饰店、鞋店、家居店、内衣店、书吧、小饰品店商铺售价：一层1-2万 二1-1.5万租金：35元/月/平方米 出租率90%商铺规模：2层商铺，开间7-11米，进深8-12米，一层层高5米，二层层高4米主力店铺：KFC、周黑鸭、仟吉西饼、豪客来、皇冠蛋糕、农业银行、中餐厅、电玩室、李宁商铺售价：一层2-3万 二1.5-2万租金：40-50元/月/平方米 出租率：100%业态分布图业态分布图解 放 大 道业态分布以餐饮、娱乐为主，强调目的性消费，吸引人气，炒热市场，增强投资者的信心。偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 21 页商业住宅金17、融街教育配套交通图金色华府n区位：项目位于解放公园路83号，周边交通路网丰富。n周边环境：紧邻育才小学及幼儿园，教育配套较为齐全。n规模：总占地4.48万方，社区容积率4.24，建面23万方n其中底商为两层，规模约3万方n建筑形态：住宅由2栋28层点式高层及8栋31层点式高层商业由临街底商组成n户型：住宅2、3、4房 面积85-160平米案例借鉴-金色华府偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 22 页国美电器4200平米兴业银行4000平米咖啡厅 单个商铺面积最小230平米单个商铺面积最小100平米烟酒店自主银行蓝色星城营销中心外贸服饰外贸服饰干洗店外贸服饰四家美容美体外18、贸服饰3家皇冠蛋糕外贸服饰5家 领秀城接待中心工商银行轴承有限公司 采轩服饰 数码店热水器专卖店美容美发家装店农行餐具太和服装西餐、咖啡空仟吉西饼案例借鉴-金色华府偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.金色家园商业采用围合式塔楼布局，结合临街面不同进行业态打造融侨锦城商业主要集中于沿街面，以商业街的形式进行打造，形成住宅独有的配套设施规划状况案例本案发挥商业价值最大化，形成规模效应，在布局方面，结合围合以及集中的特点，对商业进行整体布局。由于住宅与商业衔接紧密，建议多设置转换层打造成空中花园，将两者独立化，并形成独特卖点。项目定位融侨锦城3.7万：以休闲、娱乐、餐饮为核心的区19、域级商业中心；金色华府3万：以大型家居卖场，休闲、娱乐以及零售为主的区域级商业；10万商业：新城中心级商业；项目功能定位：超大规模，符合型文化、娱乐、餐饮休闲中心；项目定位偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 24 页偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.商业区域布置方案临街面第 25 页n项目临主干道区域，排布不低于总面积为5000的集中商业；将项目临街面价值最大化。n该商业临主干道排布，临街面长度260米左右，进深10-12米，柱距8-10米；n整体分为两至三层，一层层高5.6-6米，二、三层层高3-3.5米；物业条件尽可能满足大型商家的入驻标准，以20、利于项目后正常营运需求。n可分隔为30-60大小的铺位；降低投资门槛，有利于后期销售。n一层部分预留两至三个入口，以便于进入到项目内部。有效引导人流行进方向，规避商业死角。偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 26 页偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 27 页偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.n住宅底层建议配置两层楼商业 提升住宅附加价值及居住便利性。n可售面积需达4万。可拆分至多个住宅塔楼底层。部分设置烟道及上下水，可满足餐饮商家入驻标准。n在社区主景观轴或各组团相连接部分可规划社区内部商业街，物业以临街两层楼为主，单体面21、积为200-500，可设置烟道或上下水，便于后期餐饮商户入驻。拆分成单体铺面有利于后期销售。同时社区内商业街可有效提升社区内部配套。n在区域内中心或组团集中区域可考虑设置小型集中式商业，单体在1000-3000，平层面积在1000-1500。可考虑引入小型超市，满足社区内居民的日常生活需求。第 28 页商业区域布置方案项目内部偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 29 页偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 30 页偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.商业面积配比商业形态区域体量预估（）占比目标业态临街商业街项目临主干道一侧50022、05%餐饮、零售、大型超市等住宅底商项目内部4000040%餐饮、干洗、零售等社区内商业街项目内部主景观轴及各组团衔接处3000030%餐饮、零售、生活配套等小型集中商业项目各组团衔接处30003%生活超市公寓项目临近主干道2200022%第 31 页n项目商业整体面积约为100000。n商业业态根据各区域商业价值高低及后期实际经营需求进行定位。n各区域实际商业面积可根据具体规划需求进行调节。偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 32 页衣衣1食食2住住3行行4本案商业价值本案的商业价值，首先在于立足个人消费活动，浓缩家庭生活空间。Enrichment偉 業 顧 問 2023、10 B.A.Consulting.第 33 页商业投资住住宅宅居居住住商业商业商业商业本案的商业价值，其次重视商业投资价值，居住价值成为依附。Investment偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 34 页饮食服务零售商业娱乐商务饮食核心业态Interactive本案的商业价值，根本体现在核心业态拉动整体，各类业态互动互荣。商业零售娱乐商务休闲饮食服务偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.超越原有价值的区域标杆第 35 页本案商业价值，最终表现在超越原有地段价值，自成更高的中心价值。偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 36 页THANKS