1、国际珠宝文化创意与交易中心 策划案 东方时尚之都东方时尚之都一、项目背景1.国内黄金珠宝消费强劲增长年份年份消消费（吨）（吨）交易交易额首首饰首首饰增增长2011年761.05吨14000亿456.66吨27.9%2012年预计870吨15700亿550吨30%2.国内黄金珠宝产业布局结构矛盾明显深圳依托香港，形成了目前全国最大的黄金珠宝行业设计、生产与批发中心，但缺乏统一规划，存在功能重叠、层次低及交易成本高等诸多问题；长三角地区拥有全国最大黄金交易平台上海黄金交易所及黄金企业资源，并且拥有全国重要黄金珠宝消费市场，拥有对中部城市强大的辐射能力，但黄金珠宝行业仍处于起步阶段，缺乏统筹规划和集2、群效应。3.黄金珠宝企业的发展需求催生其内在布局调整。黄金珠宝行业的集中有待进一步提升，而渠道拓展成为当前行业竞争核心，快速的扩张、通过建立全国性范围的营销网络控制零售终端从而获得销售的主动权和市场份额，将是众多强势品牌的必然选择，并进而催生其交易与批发中心及模式调整的需要。老凤祥门店总数达到1080家；潮宏基门店总数达367家；周生生和六福珠宝两者内地门店总数分别达到186家和686家。4.苏州需提升地区高档消费能力和总体消费结构苏州实现社会消费品零售总额3254亿元，增长15%，总量位列全国地级市首位，但消费结构还是以食品、教育、交通为主。苏州城市内部功能急需调整，苏州地区的消费能力得到了3、有效提高，李公堤、石路、观前街、新区商业街等高档商圈初步形成，其中GUCCI、LV、FENDI、LOEWE、Ferragamo、CELINE、TODS、香奈尔、阿玛尼等国际知名品牌在苏州落实，高端市场的消费比例逐渐加大。二、案例分析：迪拜黄金街简介：迪拜是全球第三大黄金交易市场，其中较为著名的位于城北达伊拉的“黄金街”（GoldSouk），金店、珠宝店从高档的西式尊贵服务到传统的阿拉伯风格小铺多不胜数，布满黄金街的大街小巷。二、案例分析：迪拜黄金街产品：黄金珠宝饰品大致可分为阿拉伯传统和欧洲现代时尚两大类。价格昂贵的大件金饰、设计风格极具阿拉伯生活气息，与阿拉伯民间习俗、阿拉伯婚礼相连；另外，4、新加坡、意大利、美国、英国等亚欧国家流行的造型优美、简约、经典、奢华、时尚的黄金、铂金、钻石、翡翠等珠宝首饰是大多数到迪拜淘金的首选二、案例分析：迪拜黄金街盈利模式：迪拜黄金街主要消费对象是世界各地来迪拜旅游游客以及阿拉伯地区的人，每年二三月，迪拜购物节在黄金街要举办全球最大规模的黄金抽奖。迪拜黄金街的黄金交易是按重量，而不是按18K、22K及24K金工艺设计出售，消费者可以跟商户讨价还价（指设计加工费）。黄黄金金街街旅游旅游业贸易易业航运航运业黄金加工黄金加工设计业珠宝商品珠宝商品销售售会展会展业黄金珠宝展示黄金珠宝展示二、案例分析：深圳水贝珠宝集聚区简介：水贝地区位于罗湖区东北部，归属翠竹5、街道办事处管辖，处于由布心路、翠竹路、田贝四路和文锦北路围合的区域，土地总面积约0.91 平方公里，总人口约3.71万人。主要包括万山工业区、水贝工业区、特力工业区等大型工业区，水贝村（深圳原住居民村）、贝丽花园等大型社区。水贝万山工业区，一期面积56.63平方米，拥有黄金珠宝类生产经营企业1500多家，年产值达600多亿元人民币，约占国内市场份额的50%。产业链：整个水贝珠宝依靠周边珠宝加工企业、品牌公司等，建设起以珠宝加工、展示、设计、检测认证以及批发零售的经营模式，其中重点在基地内建设罗湖珠宝学院、吉盟-特力珠宝园、深圳珠宝研发设计推广中心，此外，积极引入国际知名品牌和检测认证机构，实现6、15家以上本土品牌挤入全国知名品牌和世界品牌行列二、案例分析：深圳水贝珠宝集聚区黄金及黄金及贵重金属的开采重金属的开采黄金及黄金及贵重金属的冶重金属的冶炼加工加工各种宝玉石的开采各种宝玉石的开采各种宝玉石的加工各种宝玉石的加工黄金珠黄金珠宝首宝首饰设计制造制造加工加工 批批发零售零售检测品牌品牌认证黄色区域黄色区域为水水贝交易中心所涉及的交易中心所涉及的产业链深圳水贝珠宝交易中心产业链其中水贝产业集聚区研发设计比例占8%,加工制造企业比例为25%，珠宝交易市场为40%，配套商业10%，金融配套为6%，其他设施占11%。盈利模式：盈利模式：整个水贝珠宝交易集聚区的盈利方式主要分为四种二、案例分析7、：深圳水贝珠宝集聚区生产加工类企业，一般根据订单量安排生产加工活动，其主要的利润来源是加工费收入和损耗返还（行业惯例按点计算）销售贸易类企业，根据市场需求向上游企业下订单并安排销售渠道，其具体细分为批发和零售两大类企业，该类企业主要的利润来源是销售收入综合类企业，一般行业内具有一定规模的名牌企业，是即集生产加工工厂、创意设计、批发零售渠道于一体的企业，其利润来源渠道较多，主要利润来自批发和零售渠道销售贸易类水贝国际珠宝交易中心、金丽国际珠宝交易中心、泊林国际珠宝交易中心、水贝玉器批发市场、亚泊拉玉器批发市场、博大国际珠宝交易中心商标名牌企业“周大生”、“千禧之星”、“宝亨达”、“福麒”、“爱迪8、尔”、“爱德康”、“吉盟”、“百泰”等9件中国驰名商标珠宝电子商务佐卡伊、戴维尼、欧宝丽、珂兰钻石(深圳)、欧拉拉、戴欧尼、鑫万福、爱度珠宝、爱情鸟、钻石玫瑰、钻石快线、淘宝珠宝专营平台珠宝电子商务：网上的珠宝产品组合、广告、订货、付款、客户服务、物流配送和货物递交等销售、售前和售后服务。二、案例分析：深圳水贝珠宝集聚区水贝珠宝产业聚集地交易中心名单水贝珠宝产业聚集地交易中心名单序号序号名称名称规模规模经营范围经营范围地点地点1水贝国际珠宝交易中心约1万平方米黄金、银饰、钻石、翡翠、和田玉、珍珠等罗湖区田贝路与贝丽北路交汇处2金丽国际珠宝交易中心2约3万平方贵金属、银饰、钻石、翡翠、彩宝、和田9、玉、珍珠等罗湖区田贝四路与贝米丽南路交汇处3水贝珠宝彩宝基地约6千平方米3水贝珠宝彩宝基地彩色宝石类罗湖区太白路大地花园裙楼卜3层4金展珠宝广场约1万平方米黄金、银饰、钻石、翡翠、和田玉、珍珠等罗湖区水贝一路金展珠宝广场5水贝18玉器珠宝交易中心约5千平方米翡翠、和田玉等罗湖区贝丽北路水贝工业区18栋首层6水贝玉器批发市场约5千平方米翡翠、和田玉、水晶等罗湖区贝丽北路71号特里工业区7柏林国际珠宝交易中心约6千平方米黄金、钻石、翡翠、和田玉、水晶、器材工艺、检测鉴定等罗湖区水贝二路与贝丽北路交汇处交易平台：水贝地区的珠宝交易平台总计拥有近3万的建筑规模，其中大部分是通过水贝工业区更新改造形成的10、，包括水贝国际交易中心、金丽国际珠宝交易中心、柏林国际珠宝交易中心等多个著名的黄金珠宝交易中心。配套配套设施及服施及服务：水贝珠宝交易中心拥有电子商务、珠宝培训、首饰包装、珠宝监测等四个板块的配套服务水水贝珠宝周珠宝周边配套配套设施概况施概况配套设施相关机构电子商务欧宝丽珠宝（中国）有限公司凯旋电子商务公司欧拉拉电子商务有限公司戴欧妮科技有限公司水贝珠宝阿里巴巴国际电子商务平台一铭珠宝有限公司旗下爱情鸟网上品牌珠宝培训水贝珠宝人才培训中心宝协培训中心中国地质大学（武汉）GIC深圳培训点国家珠宝玉石质量监督检验中心培训点香港珠宝学院培训点深圳市高级技工学校培训点珠宝监测国家珠宝玉石质量监督检验中11、心（深圳）广东省珠宝玉石及贵金属监测中心深圳办事处广东省金银珠宝检验中心北京大学宝石鉴定中心深圳营业部中国工商联珠宝监测中心北京高德珠宝鉴定研究所驻深圳办事处中国地质大学（武汉）珠宝学院深圳检验分站首饰包装慧创首饰包装有限公司诺美首饰包装有限公司金雅轩首饰包装有限公司银龙珠宝首饰有限公司劲然首饰包装有限公司九华彩珠宝首饰有限公司崇晖首饰包装制品有限公司贝蒂珠宝包装制品有限公司二、案例分析：深圳水贝珠宝集聚区二、案例分析：深圳水贝珠宝集聚区水贝国际珠宝交易中心始建于2004年，拥有3层共10000多平方米的营业面积，集中了来自中国、美国、意大利、泰国、香港及台湾等众多珠宝产业发达国家及地区的1012、0多个知名珠宝企业及品牌，众多入驻企业成为了DTC、世界铂金协会、世界黄金协会以及世界钯金协会等行业推广机构的产品推广合作伙伴，及国际知名品牌如SWAROVSKI、ARTINI、ENZO、周大福、周生生、六福等的合作商及指定供应商深圳水贝珠宝交易中心水贝珠宝交易中心大楼三层划分不同主题功能区（如下表），一楼品牌区一楼品牌区，以品牌加盟、区域代理、现货批发为主；二楼翡翠及二楼翡翠及K金区金区，以高档翡翠和精美黄金饰品为主；三楼三楼银饰区区，以具有时尚潮流风格的银饰产品为主。楼层 功能区功能区品牌租金水平一楼 品牌区“真谛”南洋海水珍珠、“赛吉”波罗的海琥珀、“DFED”群镶大钻、“南洋恒信”豪华13、空托、“雅诺信”晶莹彩宝、“美时钻”时尚婚戒、“中国珠宝流行榜”流行钻饰等480元/月二楼翡翠区“金大福”翡翠物语、“东方晓鸣”翡翠文化演译、“七里香”及“同德”高端翡翠、“翠玉情缘”镶嵌翡翠450元/月K金区粤豪意大利K-GOLD、“钻之韵”时来运转、“华昌”黄金镶嵌、“真诚美”梅花钻、“TTF”K金镶嵌380元/月三楼 银饰区“宸琪”、“德琪”、“七好”时尚银饰，“YOU AND ME”高档银饰280元/月二、案例分析：深圳水贝珠宝交易中心深圳水贝珠宝交易中心运营模式：水贝珠宝交易中心属于雅诺信集团名下，每年营业额超过以租赁形式为主，将各个店面租借给大品牌的企业，目前入驻商户100多家，成14、立相应的水贝管理中心进行统一的物业管理，负责会展、金融等服务。二、案例分析：深圳水贝珠宝集聚区深圳水贝珠宝交易中心业务模式配套商业设施相关行业机构深圳水贝珠宝交易中心二、案例分析：杭州国际珠宝城简介：杭州国际珠宝城位于萧山经济开发区预计面积规模达到30万方的大型综合性黄金珠宝产业园，分为两期建设：一期黄金珠宝交易中心，占地35亩，于2012年6月正式营业，通过花费近亿元对老厂区的改造，以珠宝销售、珠宝鉴定维修、个性制定等多种服务，已经引进约60家著名珠宝生产、批发企业。二期黄金珠宝产业园，以生产加工、设计研发、展示办公、生活服务等功能为主，预计2013年下半年开始动工建设，预计引进60家珠宝加15、工、30多家设计研发、珠宝商贸100余家等。二、案例分析：杭州国际珠宝城一期：杭州国际珠宝交易中心二期：杭州国际珠宝产业园二、案例分析：杭州国际珠宝城二、案例分析：总结消费者的消费取向是决定黄金珠宝市场发展的主要因素，不同的消费群体，如婚庆、旅游、老人等不同团体有着不同的需求市场对于品牌的要求较高，一般黄金珠宝等产品市场都拥有多家知名品牌商加盟，品牌附加值在珠宝行业中比例较大黄金珠宝设计、产品检测认证是整个产业链必不可少的环节，是一个企业的市场核心竞争力所在，珠宝产业的主要利润来自品牌价值和零售价值传统型的珠宝产业运营方式以零散、小规模的个体化经营为主，现代型则以统一经营管理、高质量服务组成的16、品牌企业的经营模式为主；三、条件分析行业市场江浙沪地区已经形成了少数综合性的珠宝首饰交易平台，其中上海拥有笆赛尔国际珠宝交易中心、上海珠宝城等9个大型的国际珠宝交易中心；浙江拥有浙地珠宝大厦、华东珠宝城等11个交易中心；而江苏仅拥有扬州珠宝城、东海水晶城、南京珠宝一条街等3个集中交易中心。从产品类型来看，上海拥有黄金、钻石、玉石、水晶等多个种类交易市场，浙江大多数是以珠宝、珍珠、工艺品等产品为主的交易市场从产业分工来看，上海是以品牌销售、珠宝展示为主要的经营模式；而浙江则是原料交工、工艺品加工设计为主的发展模式,江苏则还处于初级市场阶段，没有成熟的经营方式。（1）区域发展条件分析竞争条件20117、1年国黄金珠宝首饰消费额达到3800亿元，占全球总销量10%以上，内地珠宝首饰加工企业主要集中在广东省、山东省、上海市、福建省、浙江省，其中深圳黄金珠宝企业的国内市场占有率居国内第一，堪称“珠宝之城”，长三角地区的上海珠宝城、杭州国际珠宝城以及扬州珠宝城三家已经形成了较大规模的珠宝交易基地。在品牌竞争方面，香港四大珠宝品牌六福、周大福、周生生、谢瑞麟及少数国内珠宝品牌老凤祥、老庙黄金、潮宏基等品牌相对国际顶级品牌卡地亚、宝格丽、蒂梵尼等还处于弱势，但随着对原创设计的重视，民族品牌的市场竞争力不断加强。需求条件长三角地区经济发展水平高，人口密集，拥有广大的消费市场，尤其是上海、南京市区、苏锡常、18、杭嘉湖等发展较快的都市地区，除了主要中青年消费主体外，银发、婚庆、儿童等消费团体日益扩大，其中1981-1990年间发生的第三次出生高峰，已经处于婚嫁阶段，是造成婚庆高潮的主要原因2012年长三角地区社会消费品的总额达到4万亿左右，其中珠宝首饰占比约1.5%，并在以18%的速度递增。（2）苏州项目发展分析优势：具有良好的珠宝产品基础：已经形成产全国重要的玉石毛料、加工及批发市场及珍珠生产批发交易等珠宝产业集群，如中珠珠宝创意产业园、苏州珠宝国际交易中心等优良首饰制作工艺基础：拥有刺绣、核雕及婚纱等珠宝文化相关产业，具有良好的民间手工与水平，大规模的市场消费群体：随着城市工业的转型和现代服务也的19、兴起，苏州金银珠宝消费额可达到20亿元以上，拥有特定的消费群体高质量的配套服务：苏州拥有高规格的基础设施和公共服务平台，够满足黄金珠宝首饰的配套要求，苏州雄厚民营经济资本能够保障高投入的黄金珠宝行业持续发展机遇：上海乃至华东这个大容量的消费市场，需要一个专业化的加工、批发市场给予支持传统苏州的珠宝零售模式逐渐衰弱-如渭塘珍珠产业，现代企业的一体化品牌经营服务是能获得市场竞争空间的主要形式华东地区生活收入的增加，婚庆团体和老人团体的消费数量增加，能够创造黄金珠宝更多的市场空间地区产业结构的调整，以及地区城市功能的更新升级，要求苏州市区范围提升商业贸易类品质，尤其是作为奢侈品金银珠宝的地区消费（320、）项目意义 可增加苏州黄金珠宝零售规模，同时使苏州成为华东乃至全国最大的黄金珠宝交易集散地通过黄金珠宝及黄金珠宝文化创意与艺术设计的双重展示与交易，使苏州成为具有全国影响力的珠宝设计设计和文化中心可使刺绣、玉雕、珍珠等苏州传统工艺品与国内外婚纱珠宝产业融合，使之成为现代婚庆必备的时尚消费品，既保护了苏州的传统工艺与文化，又使苏州的传统工艺与文化具有了时尚元素（4）项目目标市场婚庆：随着国内一波结婚热潮的到来，带动了婚纱、酒店、婚庆服务、珠宝等行业的兴起，预计苏州的婚庆行业能够给苏州带来近100亿的收入，其中珠宝行业的增长明显。银发：中国即将步入老龄化社会，老年人的数量急剧增加，现代老年人对珠宝21、的消费范围已不局限于金戒指、金手镯、金耳环、金项链，宝石、翡翠、珠宝工艺品也成为老年消费者的选择儿童：从中国传统习俗看，苏南地区自古就有给小孩佩戴长命锁、手镯、项圈的风俗以表达长辈对后代健康、平安成长的期盼，目前由于对独生子女的重视，黄金珠宝等也成为家长给儿童的主流礼物1.项目整体定位：东方时尚之都项目将以黄金珠宝批发为基础和支撑平台，打造国际珠宝创意与设计中心及国内高端婚庆殿堂与演艺中心；我们将依托国际化的珠宝行业团队，运用最先进的声光电技术展示平台，将项目打造成中国珠宝文化及时尚中心。四、项目定位2.项目目标核心：l国际化、品牌化、规模化、特色化的华东地区珠宝批发交易的核心四地：l吴文化地22、区传统工艺文化特色的珠宝设计集聚地l国际高端品牌珠宝产品的批发交易的重要高地l国内黄金珠宝行业一流技术人才、销售人才的培育基地l国内黄金珠宝知名行业、协会等机构的入驻地项目在完成城市发展转型和承接地区文化产业发展等目标的同时，具体还有以下几个目标，归纳为“一核四地”3.开发理念“创意来源于个人思维、技艺根植于文化”，项目的建筑设计要兼顾中西文化之间的差异和共同点，营造良好的交易环境中西文化融合以突出黄金珠宝交易中心产品国际化、高端化、品牌化、专业化是等要素为中心进行布局和特色突出核心要素黄金珠宝交易中心是长三角地区珠宝行业的一个核心战略点，综合考虑项目区位选择、行业定位、规模设置等方面对整个区23、域的带动作用联动区域发展4.开发要点品牌招商：积极引入老庙黄金、老凤祥、周大福等国内知名品牌的同时注重本土品牌的培养机构引进：与国际性美国珠宝学院（GIA）、世界宝石学院（IGI）、美国宝石学会（AGS）等认证检测机构以及国内中国珠宝玉石首饰行业协会、中国黄金协会等专业协会机构形成战略合作关系高档服务：构建高档的消费服务体系，建设成具有珠宝首饰、婚庆主题以及世界时尚的商业环境氛围地标建筑：构建具有独立特征的建筑形式，形成地区地标性建筑人才培训：注重珠宝原创设计人才的引进和培养，拥有足够的专业黄金珠宝设计团队产业链设计：构建珠宝原材料研发、原创设计、企业批发、连锁店零售等多种形式的交易方式5.核24、心项目黄金珠宝交易中心：黄金珠宝交易中心：国内黄金珠宝批发与零售中心 国际玉石雕刻交易中心 国内黄金珠宝投资咨询与操盘中心 黄金珠宝网络信息交换与网络采购定 制中心 黄金珠宝物流配送中心黄金珠宝展示中心：黄金珠宝展示中心：国际珠宝文化创意与艺术设计展示 拍卖中心研研发与与设计中心：中心：珠宝学院 珠宝研发与设计婚婚庆殿堂与演殿堂与演艺中心：中心：高端婚庆主题厅 国际高端婚纱展示与定制中心 珠宝影像世界后勤配套服后勤配套服务中心：中心：写字楼 精品酒店 三星级商务酒店 科研与商务人员公寓123454国国际黄黄金珠宝金珠宝交易中交易中心心行行业机机构构珠珠宝宝学学院院物物业管管理理主主题展展区区电25、商商服服务经营服服务珠珠宝宝销售售黄黄金金珠珠宝宝协会会传统工工艺协会会专业人人才才培培训时尚尚珠珠宝宝设计招招商商融融资服服务品品牌牌售售后后服服务专业营销策策划划黄黄金金珠珠宝宝零零售售黄黄金金珠珠宝宝批批发顶级珠珠宝宝销售售婚婚庆礼礼堂堂展展示示专业珠珠宝宝会会展展网网络销售售服服务交交易易数数据据分分析析安安保保服服务日日常常维护政府部政府部门投投资企企业黄金珠宝交易运黄金珠宝交易运营企企业6.项目运营体系7.项目业务比例项目业务收入主要分为黄金珠宝批发、零售、电商销售、婚庆场地租用、会展收入、行业机构等业务形态，l批发以供应华东地区的知名品牌企业零售为主；l零售则以品牌专卖、款式专卖26、等门市店销售的形式进行销售；l婚庆场地租售利用婚庆主题礼堂为婚庆活动提供场地；l会展收入主要通过项目内会展设计进行黄金珠宝首饰的展览来获得展览收入；l行业机构则为企业、品牌、商店提供专业的认证和检测而获得服务费用五、功能分区项目划分为主体功能、主体功能、艺术主主题、配套服、配套服务三大功能区，珠宝交易中心、珠宝研发设计中心、黄金珠宝展示中心组成形成主体功能区；婚庆殿堂与演艺中心作为艺术主题区；后勤配套服务中心则为配套服务区黄金珠宝交易中心黄金珠宝交易中心黄金珠宝展示中心珠宝研珠宝研发设计中中心心u国内黄金珠宝批发与零售中心u国际玉石雕刻交易中心u国内黄金珠宝投资咨询与操盘中心u黄金珠宝网络信息27、交换与网络采购定制中心u黄金珠宝物流配送中心u国际珠宝文化创意与艺术设计展示u拍卖中心u珠宝学院u珠宝研发与设计u珠宝认证与质量检测六、效益分析新增黄金珠宝零售量全国水平测算：62.5亿按华东地区平均水平测算：48.1亿按江浙沪平均水平测算：48亿新增黄金珠宝批发量按华东地区测算：562-805亿按江浙沪测算：532-710亿按江苏省测算：274.5亿黄金珠宝展示与交易营业量国际高端婚纱珠宝展示与交易营业量：2-5亿国内高端婚纱珠宝展示与交易营业量：5亿黄金珠宝文化创意与艺术设计拍卖量：1亿黄金珠宝艺术品与收藏品拍卖量：25亿新增配套消费量新增婚纱摄影消费量：约20亿新增蜜月旅游消费量：约20亿新增流动人口消费量：1.5-2亿效益预测谢谢！谢谢！