1、主体技术路线主体技术路线 Main Route项目理解项目理解城市经济城市规划人均收入消费阶层旅游市场商业市场基地解析项目意义案例解析案例解析博多运河城纽约苏荷上海新天地横滨山下埠头主题设想主题设想整体概念商务主题文化主题生活主题建筑设想建筑设想整体分区概念分区主题排布规划概念摘要摘要 Summaryu苏州进入全国最富裕城市行列，第三产业发展处于更新换代的时期，都市都市娱乐资源缺乏娱乐资源缺乏，传统的封闭式零售卖场已不适应日益增加的中产阶级的需要，在此背景下，本项目应运而生；u本项目结合本身浓厚的历史气息和富有特色的近现代工业建筑，并贯彻国际先进的Lifestyle CenterLifesty2、le Center概念，塑造苏州绝无仅有的开放式商业空间；u项目以历史化、时尚化和多元化（历史化、时尚化和多元化（H.F.M)H.F.M)为发展概念，在主题上突出商务、文化和生活方式，引入商业形态包括精品超市百货、星级电影院、甲级写字楼、创意Loft、富有格调的餐饮、娱乐设施以及文化展览设施，塑造一个开放式游览+休闲度假+健康生活+商务交际的都市娱乐综合体，打造嘉业的都市文化娱乐产业品牌；u项目建筑形态贯彻古今结合原则，从西至东以历史、反射、变形和想象历史、反射、变形和想象的建筑手法进行建筑板块划分，塑造渐变的文化空间，打造苏州的文化地标；注：详细分析与论述见后文UNDERSTAND THE 3、PROJECT城市发展关键词城市发展关键词 Development KeywordsGDP经济是城市发展的基础，没有GDP增长就没有城市发展商业市场商业市场包括酒店、写字楼、城市商圈等诸多形式产业产业产业支撑城市发展，城市因产业盛而盛，因产业衰而衰人口人口人口规模和消费力是城市发展的助推器p长江三角洲的经济中心城市和区域副中心城市之一；p历史文化名城，国际著名的文化和风景旅游城市；p历史与现在穿插，传统和现代结合的城市。城市发展城市发展97989901000302040506年度增幅113312501358345040274820154117602080280210.3%34.7%19.7%(4、单位：亿元单位：亿元)p苏州模式举世震惊，GDP十年翻三番；p城市经济实力居全国第五，属于国内最富裕的城市之一。五城市人均收入比较(单位：元)产业结构产业结构33%33%2%2%65%65%2006第一第一产业产业92亿元亿元第二产业第二产业3150亿元亿元第三产业第三产业 1578亿元亿元p工业发达城市，大量利用外资；p第三产业比重小，未来发展空间巨大。第一产业第二产业第三产业p外资利用在全国大中城市中名列前茅；p进出口贸易总额连年攀升；p外籍人员和家庭大批涌入；p以美、德、日、欧等世界五百强企业为龙头的国际性重要生产基地。外资企业外资企业2006年苏州外资数据年苏州外资数据世界五百强企业85、8家、外资企业6000余家进出口进出口贸易贸易外资利用外资利用外籍人口外籍人口1742.44亿美元，年增长22%常住外籍人口超过3万人，留学归国人员2200余人61.05亿美元，占全国总量15.7%外籍人员众多，促进高端物业外籍人员众多，促进高端物业和商业地产的发展和商业地产的发展苏州旅游市场数据20002000年年 20012001年年 20022002年年20032003年年 20042004年年 20052005年年 20062006年年旅游收入【亿元】142171198236336400525境外旅游者【万人次】71788982130150181旅游外汇收入【亿美元】22.32.82.6、94.95.77.5国内游客【万人次】4135360031572350201016721496国内游客人均消费【元】304424557905147821203109p旅游收入在全市GDP中的比重超过一成，是苏州第三产业的主要构成；p国内游客在2003年后开始逐年减少，境外游客数量逐年增加；p高端游客消费能力不断上升，旅游收入在产业结构中的比例逐渐加大。城市历史2500年各级文物保护单位538处国家级文物保护单位34处省级文物保护单位106处古典园林60余处世界文化遗产9处申报中世界文化遗产3处苏州人文历史资源p拥有多处世界文化遗产，吸引大量游客；p人文旅游资源丰富，都市娱乐资源缺乏；p旅游配套7、资源建设略显落后。旅游产业旅游产业城市规划城市规划p市域、城市规划区、中心城区和古城地区的四层次划分；p到2020年，形成“特大城市、大城市、中等城市和小城镇四个城市规模等级；p以都市区培育苏州中心城市，使其成为特大城市，城市人口规模为360万人。中心城区中心城区古城区古城区核心区核心区苏州城区规划图苏州城区规划图p“两轴三带”的城市发展布局，未来城市发展重点为高新制造业和高层次服务业；p项目位于规划中商业发项目位于规划中商业发展轴和休闲服务带交界展轴和休闲服务带交界处，属于城市发展的自处，属于城市发展的自然延伸带；然延伸带；p项目片区未来重点规划项目片区未来重点规划为以休闲商业为主的市为以休8、闲商业为主的市级商业圈。级商业圈。商业发展轴休闲服务带休闲服务带节点商务区会展商务区市级商业功能圈本项目本项目本项目观前商圈，城市核心商圈，人流量较大，商业配套设施不足。观前商圈，城市核心商圈，人流量较大，商业配套设施不足。1石路商圈，城市第二商圈，传统的封闭式商业步行街形态。石路商圈，城市第二商圈，传统的封闭式商业步行街形态。2南门商圈，城市新兴商圈，目前商业体量和商业形态有限。南门商圈，城市新兴商圈，目前商业体量和商业形态有限。3苏州工业园区，聚集大批城市精英，商务和生活休闲需求量大。苏州工业园区，聚集大批城市精英，商务和生活休闲需求量大。4商业市场商圈商业市场商圈商业市场酒店和写字楼商业9、市场酒店和写字楼p高星级酒店数量持续增加，国外品牌的高端酒店数量众多；p现有酒店宾馆向更成熟、更高星级升级；p宾馆酒店平均入住率较高，高入住房率引发酒店扩容增量。到到2009年新增酒店年新增酒店高星级综合性宾馆3个高星级商务宾馆11个与发达的商务环境不匹配的写字与发达的商务环境不匹配的写字楼市场存在巨大的市场空间楼市场存在巨大的市场空间p苏州在长三角的地位和发展潜力，吸引特别是上海、浙江投资客高度关注；p大量高端企业和商务活动汇聚，写字楼需求持续加大；p写字楼供应较少，市场需求量大，出租率较高，租金水涨船高。写字楼分布区域写字楼分布区域a)a)市区：市区：观前商圈石路商圈南门商圈区域b)b)新10、区：新区：新区中央商贸区域c)c)园区：园区：湖西CBD商圈湖东行政中心d)d)吴中、相城区：吴中、相城区：仅少量中低档写字楼香格里拉酒店茉莉花假日酒店吴宫喜来登酒店中茵皇冠假日酒店玄妙索菲特酒店苏州维景国际酒店苏州部分五星级酒店p人均财富增加迅速，生活达至富裕水平，中产阶级消费群体开始出现；人均财富增加迅速，生活达至富裕水平，中产阶级消费群体开始出现；高消费的追逐目标品味和格调的坚守者文化艺术的奉养者时尚潮流的推动者优雅生活的代言者城市消费的中坚力量代表语言年龄：28-45左右收入：20万或以上用车：20万元-35万元消费：奢侈品名酒艺术品爱好：股票财经古老文化音乐会party聚会专业杂志人11、群特征中产人群的消费特性中产人群的消费特性p白领阶层p政企精英p智力精英p新文化人四大类型人群人群 Customers中等发达国家水平人均GDP8000美元06年年00年年2669280532苏州人均GDP两面临水的优越景观；两面临水的优越景观；2临近盘门景区和南门商业区；临近盘门景区和南门商业区；3地块内富有工业历史气息的建筑。地块内富有工业历史气息的建筑。4城市泛中心区，临近南北主干道人民路，城市泛中心区，临近南北主干道人民路，地块通达性较好；地块通达性较好；1基地解析基地解析 Base小结小结 Conclusion城市经济城市经济经济总量居全国前列，属于国内最富裕的城市之一，具备发展高端12、商业的基础要素产业结构产业结构以第二产业为主的经济结构，第三产业不发达，上升空间较大商业市场商业市场封闭的零售商场为主，缺乏体验元素，写字楼市场不发达，酒店市场缺乏差异化产品旅游市场旅游市场丰富的人文旅游资源，都市文化娱乐产品缺乏人群需求人群需求中产阶级成为消费主流，对体验型商业的需求量增大基地特性基地特性老旧的厂房建筑承载历史，适合体验元素的商业形式要素发展方向发展方向 Direction基地特性基地特性1.人群需求人群需求旅游市场旅游市场商业市场商业市场产业结构产业结构城市经济城市经济富裕阶层和新中产阶级交际和富裕阶层和新中产阶级交际和休闲齐聚的首选之地休闲齐聚的首选之地发展方向完善片区功13、能，为现有的资源完善片区功能，为现有的资源进行补充进行补充差异化经营差异化经营商务、时尚、文化、休闲场所商务、时尚、文化、休闲场所体现城市文化的都市休闲约会、体现城市文化的都市休闲约会、聚会地聚会地营造私密和体现身份的地方营造私密和体现身份的地方为商务活动提供齐全配套服务为商务活动提供齐全配套服务的场所的场所可发展方向商务经济Businesseconomy文化产业CulturalIndustry生活方式Lifestyle嘉业在中国嘉业在中国常州南京苏州昆山上海嘉善嘉兴杭州湖州l杭钢集团下属大型国有房地产发展商；l在长三角9城市开发十余项目，快速成长为长三角具有影响力的发展商；l苏州发展商中综合14、实力前二十位，旗下物业获市场殊荣无数l开发项目以住宅为主，商业项目开发经验较少嘉业的宏伟目标：成为国际化的一流大型房地产开发集团嘉业的宏伟目标：成为国际化的一流大型房地产开发集团 l做实长三角，已基本实现；l构筑全国平台，实施全国性的发展战略；l走向国际化，成为复合性房地产开发集团。三步走的战略三步走的战略需要可带来持续稳定需要可带来持续稳定需要可带来持续稳定需要可带来持续稳定增值的产品组合，形增值的产品组合，形增值的产品组合，形增值的产品组合，形成嘉业国际化过程中成嘉业国际化过程中成嘉业国际化过程中成嘉业国际化过程中的优质资产的优质资产的优质资产的优质资产对城市：作为苏州市的新城市名片，通过15、对物业的打造，填补城市 第三产业功能的空白，完善城市的形象，塑造城市二次发 展的契机；对区域：新的区域形象，必将进一步提升片区价值和地位，增强片 区的吸引力；对产业：文化产业的中坚，传统文化和现代商业完美结合的案例；对嘉业：资产得到重组和优化，获得持续发展的能力，并推动旗下 物业的增值,形成上市公司的优质资产；对市民：将获得更好的商业环境，带来新的商业休闲文化体验；对市场：苏州市其他大型项目发展将以此为例作为新的发展机遇。项目意义项目意义 Significance案例案例1：日本：日本博多运河城博多运河城博多运河城占地约3万5000平方米，以南北流向的人工运河为中心，两家五星级酒店和购物中心为16、基本组合集中了游艺、商店、餐饮、电影院、音乐厅及饭店，是富有休闲与娱乐的大型城市综合体设施。Canal City Hakata 是日本历史上最大的私营开发的基建项目，有着革新的方法，提供了为当今亚洲拥挤的城市未来发展方向的模式。博多运河城的投资博多运河城的投资l14亿美元多功能面积l人造运河和水滨长廊l六层反半球建筑，中央表演舞台l四个特色水景l日本第一家AMC多厅电影院l441000平方英尺办公面积l两家酒店l表演艺术剧院博多运河城的投资回报博多运河城的投资回报l最初20天有300万宾客l第一年5亿美元销售收入l第一年福冈城市剧院票务销售告罄l全市范围内电影观众增加50l全市的传统零售区重获17、生机l福冈于1997年获”亚洲最佳城市“案例案例1：日本：日本博多运河城博多运河城250家各类商铺滨水演艺舞台多厅电影院福冈城市剧院星级酒店案例案例1：日本：日本博多运河城博多运河城借鉴之处借鉴之处 p城市开发的全局观城市开发的全局观p公共娱乐设施的运用公共娱乐设施的运用p创造快乐的公共空间创造快乐的公共空间案例案例2：美国纽约苏荷美国纽约苏荷借鉴之处：借鉴之处：p商业和艺术的结合商业和艺术的结合p旧厂房的综合性运用旧厂房的综合性运用Soho区原是纽约19世纪最集中的工厂与工业仓库区，上世纪中叶，美国率先进入后工业时代，旧厂倒闭，商业萧条，仓库空间闲置废弃Soho地区空置的车间和库房是开敞的筒18、仓(loft)，具有一般居住建筑所没有的、未经隔断划分的大空间，成为艺术家青睐的地方。p以艺术品经营为主，辅以餐饮、旅游、时装的时尚化历史文化景区。p复合型的创意园区，兼创作型和消费型的功能：p创作型：提供创作、设计、策划、咨询等创意工作场所的创意园区；p消费型：提供艺术、休闲、娱乐、餐饮等创意消费场所的创意园区。案例案例2：美国纽约苏荷美国纽约苏荷如今的 Soho 与20世纪70年代时的艺术家社区已大不相同。现在，阁楼式公寓的售价达到了数百万元，比艺术画廊里的油画略贵一点儿。除了时尚性以外，Soho区仍是纽约市最佳的购物、餐饮和闲逛的地区之一。占地只有0.25平方英里的Soho，拥有约25019、家艺术画廊、4家博物馆、近200家餐馆和100家商店。p艺术家以低廉的租金住入旧厂房，艺术家以低廉的租金住入旧厂房，进行艺术性的改造；进行艺术性的改造；p艺术氛围提升艺术氛围提升画廊入驻画廊入驻设计师设计师们入驻们入驻时装店入驻，抬高地价与时装店入驻，抬高地价与租金；租金；p租金飙升，繁华兴盛，街区迅速提租金飙升，繁华兴盛，街区迅速提升社会经济水准，蜕变为高级旅游升社会经济水准，蜕变为高级旅游点。点。案例案例2：美国纽约苏荷美国纽约苏荷案例案例3：上海：上海新天地新天地新天地位于上海城区中心位置，由老旧的石库门住宅区改造而成。新天地商户组合新天地商户组合餐饮41文化4服饰27生活27服务10公20、寓1p国内外游客领略上海历史文化和现代生活形态的最佳去处之一；p外表是一群石库门建造而成的上海早期建筑物，保留着老上海的历史风情和文化底蕴。案例案例3：上海：上海新天地新天地p新天地分为南里和北里两个部分，南里以现代建筑为主，石库门旧建筑为辅。北部地块以保留石库门旧建筑为主，新旧对话，交相辉映。p南里建成了一座总楼面面积达25,000平方米的购物、娱乐、休闲中心。p北里由多幢石库门老房子所组成，成多家高级消费场所及餐厅。p在南里和北里的分水岭-兴业路-是中共“一大”会址的所在地，沿街的石库门建筑也将成为凝结历史文化与艺术的城市风景线。新天地的开发理念新天地的开发理念p保留老旧建筑外观保留老旧建21、筑外观p建筑内部按照现代商建筑内部按照现代商业理念设计业理念设计p时尚格调的商家组合时尚格调的商家组合p以独特的餐饮娱乐商以独特的餐饮娱乐商家组合开始初始经营家组合开始初始经营p文化元素注入商业文化元素注入商业日本至今最大规模的国际美术展“横滨三年展”。横滨三年展运用横滨市山下埠頭海边的旧红砖仓库开辟为主要展出场地，不举办三年展的空档期则为艺术家的工作室或旅游纪念品商场。案例案例4：横滨山下埠横滨山下埠头头借鉴之处：借鉴之处：p展示场所的运用展示场所的运用p推广活动的举办推广活动的举办9YoshihiroSUDA8TetsuyaNAKAMURA创意工作室的成果可以日常展览或组织小规模的展会；创22、意工作对所举办大型展会的主题等有启发作用，从而使展会的形式更有创意和凝聚力。YukikoONOUE5KeiichiBANDOH67TakahiroFUJIWARA案例案例4：横滨山下埠横滨山下埠头头案例启示案例启示小结：案例启示小结：案例启示标志新凝聚苏州魅力32后工业化时代的开放式商业空间后工业化时代的开放式商业空间包含商务、文化和生活气息的都市综合体主题概念主题概念 Theme Concept伴随着服务行业的规模迅速扩大和信息产业大量增长伴随着服务行业的规模迅速扩大和信息产业大量增长人与自然的竞争转变为人与人之间知识的竞争人与自然的竞争转变为人与人之间知识的竞争智力精英成为社会的统治人物智23、力精英成为社会的统治人物后工业时代悄然降临后工业时代悄然降临HistoricalFashionableMulti-form历史的时尚的多元的33发展概念发展概念 Concept产品产品集商务、文化、娱乐、休闲、集商务、文化、娱乐、休闲、教育、购物为一体的都市新教育、购物为一体的都市新亮点亮点 功能功能精品酒店、演艺舞台、创意办公、精品酒店、演艺舞台、创意办公、生活方式中心、餐饮、娱乐、休闲生活方式中心、餐饮、娱乐、休闲艺术中心、水景艺术中心、水景主题主题商务商务+文化文化+Lifestyle属性属性开放式游览开放式游览+休闲度假休闲度假+健康健康生活生活+商务交际的都市娱乐商务交际的都市娱乐综24、合体综合体品牌品牌 嘉业嘉业“都市娱乐都市娱乐”文化产文化产业业34城市城市商业艺术区商业艺术区的特色的特色Features of Urban Business&Art Districts混合式开发模式，不同项目彼此互相配合(Mixed-use&synergy)主题娱乐与购物商场的结合(A combination of theme parks and shopping centers)娱乐、零售、餐饮体验(Entertainment,Retail&Dining Experience)按不同主题引入不同但相关的特色商店与项目(Clustering related shops and other 25、uses according to different themes)结合不同的节目，吸引顾客经常光临(Integrating special events to bring repeat visitation)引入文化与娱乐元素(Incorporating cultural and entertaining elements)强化独特的餐饮概念(Unique F&B concepts)不断地更新设施概念节目以维持新鲜感(Continuous reinvestments and refurbishments to maintain excite)35发展发展原则原则 Development P26、rincipal 本项目将是苏州居民与游客最时髦的休闲娱乐地点A hip destination for both locals and tourists A hip destination for both locals and tourists 吸引现有游客与本地顾客Leveraging on locals and touristsLeveraging on locals and tourists整个项目区将以突出的主题设计贯穿Strong thematic design throughout the place Strong thematic design throughout the 27、place 利用基地的景观和建筑开发成为举办活动与节目的景点Utilizing the water and buildings as the key attractions for eventsUtilizing the water and buildings as the key attractions for events在苏州与长三角建立强大的品牌效应Creating a strong brand in Suzhou and the Yangtze River Delta Creating a strong brand in Suzhou and the Yangtze River De28、lta 混合式开发互相配合Mixed-used development to create synergies amount different users Mixed-used development to create synergies amount different users 全年举办不同的节目与活动，吸引常客Organizing events throughout the year to attract frequent visitors Organizing events throughout the year to attract frequent visitors 把基地分29、成不同的主题区域，扩大对不同种类客源的吸引力Categorizing it into different sub-districts with strong themes Categorizing it into different sub-districts with strong themes 匠心玲珑蓝图发展文化融合社会经济 相互协同不断延展苏纶厂商业艺术区乃是一个独特的都市发展形态：综合文化、娱乐、商业、酒店、零售及住宅元素，藉着：将艺术及文化引入生活当中将企业精神带入文化追求之中促进各元素合作及交流最终将苏纶厂商业艺术区塑造成为一个充满动感，富生命力及可持续发展能力的社会经济文化体系30、商务经济文化产业LifeStyle商务经济商务经济Business Economy商务经济是推动新型社会发展的助推器，近代以来，世界上任何一个地区的经济崛起，都伴随着商务经济的繁盛包含类型：City ClubApartmentHotelConferenceF&B顶级私人俱乐部顶级私人俱乐部l顶级私人俱乐部是高端产业，其私密性、尊贵性能有效增加项目的高端附加值l具备交流的商业功能，城市商务窗口，有效满足商务市场的需求l其会员多为收入高、品位高的顶级人士，能对项目的高端商业形成支撑l为城市高端人群塑造资源交流平台，满足其扩充人脉和商务交际的需求建议发展组合建议发展组合 Combination案例：31、上海案例：上海鸿艺豪苑鸿艺豪苑澳门旅游娱乐有限公司开发n何鸿燊、何鸿乐运营情况n以休闲娱乐见长n大使馆俱乐部n受到各国外交官员，外籍商务人士青睐n3500会员（以家庭为主50%以上为外籍）联谊会所n全球100多家联谊会所网络由AMC管理 n向全国多个城市10多个项目输出管理俱乐部定位n商务俱乐部+住户俱乐部n依托高档住宅区鸿艺豪苑鸿苑鸿苑东瀛料理东瀛料理宴会厅宴会厅咖啡厅咖啡厅钢琴酒吧钢琴酒吧借鉴：借鉴：p增加项目附加值p商务氛围提升p塑造项目高端品牌形象商户链接：商户链接：CCA会所管理集团会所管理集团CCA是一家专门从事开发、营销和管理高级会员专属会所的公司。这些会所和度假村的档次和品位，32、不仅达到所需的要求甚至超过会员及嘉宾们的期望。CCA集团是于1983年成立的私营公司，总部开设在伦敦和香港。作为母公司的CCA控股有限公司，积极投资发展和合营私人会所及度假村，对投资者及发展商的需要了如指掌。CCA的高尔夫乡村俱乐部、城市健身俱乐部、城市会以及豪华酒店度假村网络已从亚洲扩展到欧洲。会员可以在16个国家享用CCA的俱乐部设施。CCA众多俱乐部均由近5000名专业人才负责管理与经营。高级公寓l目标客户为中长期居住的高端商务人士，提供给他们和酒店不一样的居住感觉，对项目商业部分形成高消费力支撑l客户多为外籍人士，可有效营造项目的国际化氛围l网罗中长期居住的高端人士，为整体项目提供可观33、的经济收益建议发展组合建议发展组合 Combination案例：案例：深圳深圳安柏丽晶安柏丽晶p拥有165套豪华套房p此项目有700套公寓,其中一幢用来投资(即辉盛庭)，业主是深圳市祈年实业发展有限公司p位于深圳福田深南大道,邻近香蜜湖地铁站p2005年1月试营业,11月20日正式开业p依托高档社区：安柏丽晶p带动中心西区的住宅及高档餐饮商户链接：新加坡商户链接：新加坡辉盛辉盛l成立于1997年l第二大品牌的服务公寓经营者,在世界各地都有辉盛管理的服务公寓F&N GROUP星星狮狮集团集团ASIA PACIFIC BREWERIES亚太酿酒有限公司亚太酿酒有限公司 F&N FOODSFRASE34、RS CENTREPOINT LIMITED星狮地产星狮地产TIMES PUBLISHING时信集团时信集团FRASERS HOSPITALITY PTE LTD辉盛国际管理辉盛国际管理有限有限公公司司新加坡新加坡辉盛阁辉盛阁首首尔尔辉盛阁辉盛阁马尼拉辉盛坊马尼拉辉盛坊伦敦辉盛阁伦敦辉盛阁巴黎辉盛阁巴黎辉盛阁商户链接：新加坡商户链接：新加坡雅诗阁雅诗阁p为美国之外最大的国际性服务性公寓公司，在主要国家占有市场优势。如：中国，英国等。p遍布亚太地区17个国家，44个城市p管理和拥有超过17000间服务公寓p总部设于新加坡，在新加坡证券交易所公开上市p自1984年以来已有长达20年的行业经验新加坡35、凯德置地雅诗阁集团.雅诗阁公寓管理雅诗阁基金投资雅诗阁(Ascott)盛捷(Somerset)诗乐庭会务设施l苏州顶级的会议设施，塑造项目的高端影响力；l满足市场上的商务需求，有利于项目商务氛围的塑造；l和会展经济及项目的文化展览中心相结合；l与酒店等商业业态联动，打造酒店会务经济链。建议发展组合建议发展组合 Combination充分利用项目特色：充分利用项目特色：泛舟会场泛舟会场高科技会议中心高科技会议中心怀旧情景会场（模仿历史场景）怀旧情景会场（模仿历史场景）中小规模的高端会议为主：中小规模的高端会议为主：CEO的首脑峰会的首脑峰会专家学术研讨会专家学术研讨会房地产房地产/高科技企业产品36、发布会高科技企业产品发布会时尚品牌展示会时尚品牌展示会企业高级员工培训企业高级员工培训甲级写字楼l苏州最顶级的写字楼，吸引高端企业入驻，满足苏州市场的稀缺；l有利于项目商务氛围的塑造；l强烈的昭示性，打造为城市的地标型建筑；l网罗高端商务客群，与会所、高级公寓等部分联动，并对项目的商业部分构成支撑。建议发展组合建议发展组合 Combination智能化、生态化办公空间与商业业态融合建筑细节融入文化气息独特服务抢占市场先机环保玻璃、太阳能发电会所、餐饮、品牌展示古典大堂、怀旧吊扇服务式办公、一卡通案例：安联大厦案例：安联大厦安联大厦安联大厦西临金田路口和市民广场，东临鹏程五路，北为福中三路，南紧37、邻深南大道规划用地，占地5917.3平方米，总建筑面积93730平方米。借鉴：借鉴：p外部资源嫁接对项目附加值的提升p自身强大的营销网络可以网罗大量高端客户（如世界500强企业），提升项目价值雷格斯安联中心设施雷格斯安联中心设施2080平方米可供171人使用的办公室高速互联网和数字电话服务会议室和会议厅现场商务和IT支持安全可靠的24小时出入可提供私密办公室商家案例：雷格斯商家案例：雷格斯深圳安联大厦上海外滩中心上海金茂大厦北京嘉里中心KualaLumpurPetronasTowersGeorgia,AtlantaPinnacleu一个电话就将异地的办公地点处理好；u可以随时“退房”的办公室；38、u共享服务，按照使用多少来付费；u甚至专业人员也可以临时雇用；u资源优化，没有一间闲置的会议室。雷格斯中心都配备全套办公家具，并有专业的工作人员提供服务。对每位入住客户收取的费用包含着雷格斯各项服务,所以价格会比普通的写字楼高一些。强大的客户营销网络，为服务项目网罗五百强优质客户雷格斯集团是全球最大的办公室外包提供商，可以为各种规模的公司提供灵活、低成本的办公场地选择，可以满足各种特殊的需要。商务餐饮/娱乐l商务氛围塑造l提升租值，吸引人气l塑造项目特色包含项目：包含项目：p大型餐饮大型餐饮p休闲餐饮休闲餐饮p夜总会夜总会pKTVp打造精品餐饮概念，从外埠引入部分特色主力餐饮，增加项目餐饮业态39、的新鲜感；顶级餐饮、私人宴会与私人会所相结合；引入lifestyle集团，使餐饮与商业有所穿插。多方面打造休闲文化，避免食街模式；123建议发展组合建议发展组合 Combination文化产业文化产业Culture Industry【CultureIndustry】文化产业 亦称“文化工业”或“文化经济”“CultureIndustry”1947年在德国学者阿多诺Adorno与霍克海穆HockHeimer的启蒙的辩证法一书中率先提出。当文化产业作为当代人类社会新的财富创造形态并产生着巨大的乘数效应，文化产业已成为一个巨大的诱惑。建议发展组合建议发展组合 Combination文化中心l提升文化40、价值l城市文化地标l项目标志性文化设施l快速提升知名度l可考虑多主题建设，形成项目文化集群现代文化中心(MOMA)以极具本土特色的手法，展示苏州及全球最出色，最前卫的包括不同媒体的现代与当代艺术与知名大学设计院，及项目内的创意产业园合作，透过设计工业及业内专才的参与，建立更广泛的观众基础设计博物馆(MOD)细说中国电影缤纷多彩的发展历程，展示亚洲最先进的电影科技活动映像博物馆(MOMI)透过参与各类互动游戏，培养儿童多元化的胸襟儿童互动博物馆(CIM)具备博物馆级数的展览场地，可举办不同类型的文化艺术展览艺展中心(AEC)案例：香港案例：香港西九龙文化中心西九龙文化中心p香港回归后推出的最大的41、文化建设项目；p西九龙填海区南端40公顷土地；p将发展成一个结合文化艺术、潮流消费及大众娱乐为一体的综合文娱场所；借鉴：借鉴：p多元化的文化设施，打造城市文化地标；p文化设施搭配商业，提升商业价值。主要物业类型主要物业类型：l文化设施l零售l餐饮l娱乐l酒店l办公楼l公寓Boutique Hotel Boutique Hotel l提升文化价值l城市文化地标l吸引品位人士l带动商业配套l与市面众多五星级酒店构成差异化竞争pBoutiqueHotel：一个独特的酒店类型，其基本定位和功能在世界酒店行业中已获得广泛共识。pBoutique在英文中有小而精致之意，规模怕大不怕小。p目标客源：欣赏精品42、酒店文化的高端国际商务和度假客人，满足其对私密、安全、舒适及欣赏文化艺术、社交、会务等要求。Boutique Hotel之之独特独特：主要区域的设计与常规酒店有明显区主要区域的设计与常规酒店有明显区别；别；公共区域：夸张奇特的、令人惊喜的公共区域：夸张奇特的、令人惊喜的设计较多地运用于公共区域；设计较多地运用于公共区域；客房区：注重在人性化设计和实用性客房区：注重在人性化设计和实用性设计方面有令人意想不到的创新；设计方面有令人意想不到的创新；建议发展组合建议发展组合 Combinationp星级：GLp开业时间：2005年7月p建筑面积：34000平方p总投资额：7500万p客房规模：共34243、间308个标准客房22个小套间12个豪华套房p停车位数：644个p19位世界知名设计师倾情演绎Jean Nouvel Fumel,France1945案例：马德里梦幻酒店HotelPuertaAmerica外立面John PawsonHalifax,Yorkshire,Great Britain1949建筑师追求的是“酒店中心的一个能够使人享受平静与安宁的大堂空间“。Zaha HadidBaghdad,Iraq由Zahahadid扎哈哈迪德，一印度女建筑师以曲界面为语言，体现的空间效果介于巴洛克，现代主义和极减主义之间，所有家具与之墙壁连成一体！极富想象力！打破了常规的四方盒子维护空间！大堂144、楼Norman ForsterManchester19352楼Normanfoster,英国著名建筑师，运用空间的各个要素的外形和不同材质，尤其是皮革，玻璃，释放出一种宁静的效果，象把自己置入太空和海洋深处！David ChipperfieldLondon 1953DavidChipperfield-大卫齐帕菲尔德,提倡界面的简洁，白色理石，陶瓦，黑色顶部，一种超常的光影效果，让人产生一种感官错觉！一种探险的体验！3楼Plasma StudioSince 1999由Plasma工作室设计运用几何结构,营造一种科幻小说的气氛,主旨是营造让人情绪松缓的空间!4楼Victorio-LucchinoS45、ince1970sVictorio&LUcchino时装设计师,大量运用亚麻布纺织面料,大红色色彩,设计灵感来自中国!5楼Marc NewsonAustralia1965Marcnewson马克.纽森为工业设计师,家具以简洁实用和多功能性为主,走廊主材-红色木,客房色调以白灰为主!铝装饰墙面!6楼Ron AradTel Aviv 1951RonArad家具设计师！地面材料-弹性树脂，球形和圆形的运用，弧墙是空间的自然分隔物，门的无影处理！7楼Kathryn FindlayLondon 1951KathrynFindlay,珠帘是分隔空间的主手法，色调为纯白色，创造出一种梦幻效果！灯光大部分为感46、应式！8楼Richard GluckmanNew York 1959RichardGluckman建筑师，理念是：做一个盒子里的盒子对于材料的运用很到位，往往大胆且新奇铝材，玻璃，塑料的运用，整体营造一种整洁，轻营的效果！9楼Arata IsozakiJapan1954ArataIsozaki矶崎新，日本风格，木浴桶，日式推拉门，一种归于自然的感觉！10楼J.Mariscal&F.Salas JavierMariscal和FernandoSalas一种功能主义设计，强调一种透视效果和以色彩表现，一个很值得推敲很实用的房间！11楼由Jeannouvel-让努维尔，著名的法国建筑师设计以墙为载体，47、把摄影与建筑融为一体.12楼梦幻酒店之“梦幻”p几乎上遍所有全球知名杂志，迷炫全球旅人的视线。p高昂的房价和房间高格调的设计成正比p引领马德里本地酒店建设的潮流，周边地区商业项目的价值也因而得到提升创意创意LOFTLOFTl充分利用旧有建筑，塑造项目的文化氛围l提升项目的文化价值，形成城市的文化地标l项目文化产业的亮点，吸引众多品位人士l吸引日间人流，有效支撑项目的商业经营Loft延伸主题艺术展览中心创意礼堂艺术电影院公共建筑类艺术家工作室创意零售店创意旅馆/公寓商业建筑类建议发展组合建议发展组合 CombinationOCT-LOFT位于深圳华侨城原东部工业区内，共分南北两区，首期项目目前改48、造基本完成；后期项目在2008年启动。项目通过对旧工业区的部分工业建筑进行重新定义、设计和改造，营造出一个呈现出鲜明的后工业时代特色的新型工作、生活空间，为文化人、设计师、先锋艺术家提供一个创意工作场所，并吸引文化创造与设计企业的进驻。项目建成后，有效盘活原东部工业区的闲置厂房，同时提升了项目周边老旧住宅区的价值，而且形成了华侨城新的人文景观。案例：案例：OCT LOFT文化餐饮/娱乐l提升文化价值l塑造文化氛围l吸引夜间人流l带动人气p以独特的文化主题、装修，吸引以独特的文化主题、装修，吸引追求时尚、追求品质的消费者追求时尚、追求品质的消费者p文化艺术与餐饮娱乐的结合，在文化艺术与餐饮娱乐的49、结合，在满足消费者味觉的同时，亦满足满足消费者味觉的同时，亦满足视觉、听觉等的全方位享受视觉、听觉等的全方位享受p多商家共同合力，形成磁力点，多商家共同合力，形成磁力点，成为苏州最具特色的餐饮娱乐处成为苏州最具特色的餐饮娱乐处建议发展组合建议发展组合 Combination案例：案例：新加坡新加坡克拉码头克拉码头克拉码头是位于新加坡河与River Valley Rd.一角的旅游名胜地。这里有餐厅、购物城、娱乐设施，当地人和外国游客都很多。这里白天店铺开门的很少，要想充分享受，还是傍晚以后前往最佳。每到周末，举家出游来此的人络绎不绝。克拉码头以广场为中心分成AE五个区域。沿河边的A、D、E区域从50、新加坡著名餐馆的分店到有空调的咖啡店、露天水上餐厅，一应俱全。B、C区域则为购物、娱乐中心。这里除了有特产、工艺品及各种时装之外，还有大的电子游戏中心。另外，B、C之间的Read Rd.到了夜晚，露天摊位、马路游戏等统统出动，宛如庙会一般。【Lifestyle】生活方式Its a lifestyle!phealthpfamilyphappinesspquality健康天地l休闲运动lCitySPAl运动健身包含元素室内攀岩室内攀岩五星级羽乒球馆五星级羽乒球馆射箭馆射箭馆City SPA溜冰场溜冰场健身俱乐部健身俱乐部建议发展组合建议发展组合 Combination案例：案例：北京北京Solan51、a Solana是位于亚洲最大的城市公园-朝阳公园西北湖岸的商业项目，拥有15万平方米的商业面积，以国际最先进的生活方式中心的概念打造。借鉴之处借鉴之处p开放的消费环境p多种业态融为一体p以餐饮、娱乐为主p注重体验元素和商业格调的打造l项目引入了新加坡悦榕集团旗下的悦椿城市酒店，负责项目高端Spa和精品酒店方面的管理l悦椿的引入，使项目的Spa和酒店业态更富体验气息，与整体商业环境达至完美融合商户链接：商户链接：Angsana SpapAngsana Spa成立于2000年，乃是悦榕庄的姊妹品牌，专为现代感十足及充满活力的年轻族群而设计的生活品牌。pAngsanaSpa如今在全球范围内拥有超过52、40家SPA中心的悦椿SPA提供包括按摩,美容护理,热带植物护理及传统熏香护理等多种综合护理服务,并获得权威机构CondNastTravelerReadersSpaAwards授予的2004年度最佳“海外都市日间SPA“称号.分布：分布：乐古浪都实酒店 民丹岛悦椿度假村乐古浪海滩度假酒店 澳洲大堡礁悦椿度假村 乐古浪喜来登酒店 班加罗尔悦椿SPA乐古浪阿拉曼达酒店悦椿SPA 马尔代夫伊瑚鲁悦椿度假村清迈绿景酒店 澳洲悉尼双湾建塘宾馆悦 关岛悦椿SPA香港珀丽湾 斯里兰卡鹿园酒店爱尔兰Killarney Brehon酒店 澳洲悉尼Rydges Jamison 阿联酋迪拜滨海湾 南非开普敦老挝Ma53、ison Souvannaphoum 阿联酋迪拜Arabian家庭生活l亲子乐园l婚庆消费l教育培训包含元素创意婚礼礼堂创意婚礼礼堂早教园地早教园地婚纱摄影婚纱摄影仿真电玩仿真电玩儿童乐园儿童乐园教育培训教育培训建议发展组合建议发展组合 Combination案例：案例：香港沙田新城市广场香港沙田新城市广场借鉴：借鉴：p吸引小朋友，带动家庭消费p主题突出的娱乐场所，和商业结合，带给消费者另类的感受新城市广场（NewTownPlaza）是香港的一个大型商场，由新鸿基地产兴建，位于香港沙田区沙田市中心，共分三期，于1980年代期间落成，其中商场面积超过139400平方米，并包括5幢住宅楼宇、1幢商54、业大厦、1间酒店及3间迷你戏院。新城市广场三楼平台设有全亚洲首个史诺比开心世界户外游乐场。史诺比开心世界，共分六个游览区：包括史诺比大屋、花生校园、独木舟探趣、垒球游乐场、花生大道及史诺比休憩廊。史诺比开心世界的意念创新独特，有别于一般的乐园。设计主要是以史诺比的生活作为题材，所以每个游览区都是有故事层次地铺排，令游人在游玩的同时，也有一种观看故事的感觉。“天线宝宝儿童娱教中心”是全球500强企业，国际传媒巨头BBC在全球范围推广的一种经营模式，是以蜚声全球的著名低幼儿童品牌“Teletubbies”（天线宝宝）为主题，专为06岁儿童及家庭提供专业、安全的娱乐、教育服务的机构。中心采用会所制的55、经营模式，主要针对会员开放，在中国，天线宝宝儿童娱教中心冰层BBC“传递质量与价值”的服务理念，为中国崛起之精英人士家庭提供专业早期育儿娱教服务及来自世界先进教育理念的咨询。2006年，第一家天线宝宝儿童娱教中心在深圳落成。简介简介商户链接商户链接：天线宝宝早教园地：天线宝宝早教园地娱乐体验l星级电影院l演艺中心l酒吧街l科技展示包含元素星级电影院星级电影院演艺舞台演艺舞台互动电子屏互动电子屏KTV创意酒吧创意酒吧科技展示科技展示建议发展组合建议发展组合 Combination幻象隧道拥有投影机、LCD以及环绕式音响大屏幕的数码通道，以营造出活力四射的氛围引领观众去体会前所未有的视听感受AIB56、O园AIBO游乐园是机器狗自由漫游与展示其智慧的舞台，让观众感受到科技与生活的完美结合广播天地通过现场的电台演播室以及节目主持，音乐将萦绕与展厅的每一个角落随身听长廊随身听长廊将带领观众走进不同时代不同风格的音乐，如身临其境般感受到从诞生的70年代到当今的潮流模式发展里程借鉴：借鉴：p体现科技的现代装修风格p展示、体验的注重p与教育的结合案例：案例：北京北京东方广场东方广场日本索尼集团（SONY）在东方广场所设的“索尼探梦”，是在日本本土以外、亚洲地区的第一家体验型科技展厅。p索尼探梦主要以展示为主，体现科技与生活的融合p索尼梦苑以声光科技为主，兼顾其它学科的综合性的以宣传科学知识，提高公众科57、学文化素质为目的 p体现时尚，并与科教等结合，对家庭吸引力强品质人生建议发展组合建议发展组合 Combinationl购物l家居l美食l艺术包含元素顶级零售顶级零售品质家居品质家居格调美食格调美食品牌秀场品牌秀场百年老店百年老店精品超市精品超市案例：香港案例：香港海港城海港城借鉴：借鉴：p独特的产品，满足品位消费者的需求p塑造项目特色品牌，提升项目档次海港城是全港最大的购物商场，位处尖沙咀最繁华地段，场内名牌、名店俯拾偕是，其中广东道更是世界名牌旗舰店的集中地，是潮流荟萃之处。海港城的港威商场购物区有嘉禾港威电影城,食肆,大型超市c!tysuper及叶壹堂书店，实乃一站购物的消闲好去处。商户链58、接：商户链接：CitysuperC!tysuper是一间大型生活专门店，为现今繁忙的都市专业人士提供真正的一站式购物服务，所有类型的商品均可在独一无二的专门店中找到。透过迎合顾客日常需要及提升他们的生活素质，C!tysuper已成为他们生活的一部分。C!tysuper的三个核心部分包括食品的三个核心部分包括食品部、生活用品部及部、生活用品部及cooked Delicooked Deli。食食 品品 部部为 吸 引 烹 饪 及 美 食 爱 好 者，集 合 国 际 美 食 的 食 品 部 致 力 提 供 最 优 质 的 新 鲜 蔬 菜、水 果、海 产、肉 类、家 禽、香 料、洋 酒 及 小 食。生59、生 活活 用用 品品 部部生 活 用 品 部 拥 有 各 式 个 人 化、令 人 兴 奋 及 高 质 素 的 生 活 用 品：由 美 容 护 肤 品、香 熏 用 品、文 具以 至 旅 行 装 备 等 均 齐 备。cooked Delicooked Deli 为 国 际 快 餐 美 食 广 场，顾 客 可 在 逛 街 购 物 之 余 停 下 来 稍 事 休 息，在 舒 适 的 环 境 中 享 用 优 质 的 美 食。借鉴：借鉴：p新颖独特的产品设计p简洁、明亮的店面风格LifeZtore的目标，就是以简单、时尚的独家设计的家具及多元化的生活摆设，突显顾客的个人魅力及型格，成为新世代生活模式的指针60、。Lifeztore意念来自三个概念：意念来自三个概念：INNOVATION创新创新:Lifeztore的设计师不断带了设计的新意念，令每年产品简约、时尚、实用。INFORMATION新资：新资：Lifeztore提供全面的产品知识，分享设计潮流及市场新趋势。INSPIRATIOM灵感：灵感：Lifeztore贯彻简约、崇尚自然的设计理念，籍此带出生活新方向、新体验。商户链接：商户链接：lifeztore 生活经艳生活经艳盈利性盈利性 Profitability项目建议项目建议目标市场目标市场盈利度盈利度雅皮族雅皮族单身单身族族丁克丁克家庭家庭高端消高端消费家庭费家庭商务游商务游客客休闲休闲游61、客游客无盈无盈利利盈利盈利高盈高盈利利顶级会所 服务公寓 甲级写字楼 创意LOFT 星级电影院 精品酒店 表演剧场 品位家居 国际品牌店 休闲餐饮 大型餐饮 亲子乐园 健身康体/SPA 酒吧娱乐 文化中心 艺廊 历史的反射的变形的想象的HISTORICALREFLECTIVETRANSFORMATIVEIMAGINATIVE如何在敏感的历史区域中更新发展是当今中国城市发展面临的重要挑战，同致业的策略是在不同敏感程度的区域采用各异的建筑手法，我们从历史源头中拮取鲜活的建筑元素，加以归类分析，通过反射变形等手法赋予其全新的生命力，再投影到我们的建筑中，使建筑在具有轻盈的现代感的同时，更透出历史文脉62、的流动性和延续性。CitiesinChinaarefacingacrucialchallengetoday:howcanurbanregenerationbringnewlifetosensitivehistoricaldistricts?Touchstoneapproachesthisissuebyselectivelyapplyingvarioussolutionsthatareappropriatetogivenbuildings,usesandareas.Theinterpretationandapplicationofhistoricarchitecturalelements,for63、example,isconductedonlyaftercarefulanalysisandclassification.Welearnfromtheseelementsandthentransformthemtoconveyanewvitalenergy.Inthisway,buildingsandneighborhoodscannotonlyprojectafreshandwelcomingsenseofmodernity,butalsorespecttheflowandcontinuityofahistoricalcontext.整体分区整体分区住宅及学校区商务区（Business）Li64、festyle区（Lifestyle）文化产业区（Culture）动动静静概念分区概念分区住宅及学校区历史的HISTORICAL反射的REFLECTIVE变形的TRANSFORMATIVE想象的IMAGINATIVE住宅及学校区分区业态排布商务区分区业态排布商务区办公楼高级公寓会所、会务住宅及学校区精品酒店分区业态排布分区业态排布Lifestyle区区美食广场餐饮娱乐主力店、集中商业零售、F&B电影院分区业态排布文化产业区分区业态排布文化产业区住宅及学校区餐饮娱乐文化中心创意LOFT动线引导动线引导住宅及学校区停车场停车场住宅及学校区P按照商业项目成熟经验，停车位数量与商业面积比例维持在1：100为最佳。PP停车场入口地下停车场主要车流动线重点区域建筑概念重点区域建筑概念古朴与现代相融合的外立面形象多节点的广场组合，形成天然的业态分区，并聚集人气重点区域建筑概念重点区域建筑概念标识性极强的主入口富有特色景观小品，为消费者带来意外的惊喜重点区域建筑概念重点区域建筑概念富有特色的商业街道，吸引人流长时驻足现代化的停车设施，带给消费者便捷，提高商场可达性