1、2010.09.07目目 录录案例分析 产品定位第一部分第二部分 客群定位第三部分 项目可行分析第四部分第五部分 营销建议vvPART PART 1 1 案例分析案例分析南京雨花产业园案例分析南京创意产业园案例分析上海创意产业园案例概况北京创意产业园案例概况创意产业园发展总结 雨花台区概况 雨花台区座落于南京的西南郊，是金陵的“南大门”。面积近134平方公里，辖雨花经济技术开发区和7个街道办事处；全区森林覆盖率28.6%，城市绿化覆盖率47.8%，全市第一。雨花台区气候宜人，土地肥沃，风景秀丽，名胜众多，拥有一流的人居环境为南京最好的高档居住新区之一。区内基础设施健全，水、陆、空交通发达，投资2、环境十分优越。区政府距市中心仅3公里；宁芜、宁丹、宁溧、宁马、绕城、中山南路、新机场路、纬八路、纬九路等十条干道贯穿全境；全国最大的市内立交桥赛虹桥立交、长江三桥、南京地铁站已在该区竣工。南京雨花产业园案例分析南京雨花产业园案例分析雨花台区交通雨花台是南京离城区最近的开发区，是南京地区与皖北、皖南、苏北等地区的重要连接点。雨花开发区是宁沪高速、宁马高速、京沪高速铁路、宁芜铁路等八条省际交通线路的重要节点。从开发区的东部北部延伸，直达北京、上海、芜湖、马鞍山等全国重大城市。有 4 条公路与城区相连接：滨江高速；绕城高速；开发区的中兴大道）；宁芜公路，这四条公路共筑开发区与南京市区的快速通道。地铁3、一二号线均在区内有站点。拥有长江深水岸线 10.07 公里，拥有梅山码头、华润热电厂码头、板桥汽渡等大小码头 10 余座，水运十分便利。南京雨花产业园案例分析南京雨花产业园案例分析 雨花台软件园企业概况 园区主要发展通信领域支撑软件和应用软件、嵌入式软件、公用事业和公共服务产品软件。目前园区已有华为软件、中兴通讯、中国普天、东软研发、宏图三胞、润和外包、苏豪科技、舜天研发、华博科技、中软华通、丰盛软件园、新华科技等多家软件企业入驻，形成中国最大的通信软件园区。预计至“十二五”末期入园软件企业可达300家以上，建成软件产业建筑面积400万平方米以上，实现软件及系统集成销售收入1000亿元以上，成4、为“国内一流、国际知名”的软件研发及软件外包特色产业园区。南京雨花产业园案例分析南京雨花产业园案例分析vvPART PART 1 1 案例分析案例分析南京雨花产业园案例分析南京创意产业园案例分析上海创意产业园案例概况北京创意产业园案例概况创意产业园发展总结 创意产业的产生南京创意产业园案例分析南京创意产业园案例分析创意产业的提法，最初来自于20世纪90年代的英国。所谓“创意产业”，一般是指那些“源自个人或整个团队的创造力、技能加天赋，通过知识产权的开发和运用，具有创造财富和就业潜力的行业”南京市发展创意产业的经济与政策背景南京具有发展创意产业的经济支撑力南京具有一定的文化消费市场政府重视发展创5、意产业南京创意产业园案例分析南京创意产业园案例分析南京创意产业发展规划根据南京市文化产业发展“十一五”规划纲要，明确全市文化产业“一主三副两组团”的空间结构。“一 主”：主城区，主城将形成三圈（新街口文化消费圈、湖南路文化消费圈、河西新城文化产业圈）协 同、四带（滨江旅游文化休闲产业带、秦淮河历史文化创意产业带、明城墙历史文化创意产业带、钟山生态文化休闲产业带）贯穿的发展格局；“三副”：指依托新市区建设，形成浦口、江宁、仙林三个文化产业发展副中心；两 组 团：指六合、溧水高淳组团。玄 武 区：对一批文化资源进行整体包装，集中打造江苏文化产业园、中央文化创意产业园、长江路文化 街区等文化产业项目6、；鼓 楼 区：以石头城文化创意产业带、颐和路民国历史文化风光带、宝船遗址滨江风光带和江苏工业设计 园为主干，带动和促进全区文化产业发展；白 下 区：确立了重点培育文化创意、文化旅游、演艺娱乐、文博古玩、报刊图书等有发展潜力的文化产 业，重点打造“世界之窗”创意产业园和金城科技创意园南京创意产业园案例分析南京创意产业园案例分析南京市创意产业总体目标20102010年基本建成与社会主义市场经济体制相适应、有力支撑创新型城市建设的文化创意产业体系。年基本建成与社会主义市场经济体制相适应、有力支撑创新型城市建设的文化创意产业体系。到到“十一五十一五”期末，文化创意产业要成为全市文化产业增量的主体部分，7、成为全市经济结构优化的期末，文化创意产业要成为全市文化产业增量的主体部分，成为全市经济结构优化的重要推动力，成为南京经济发展的重要增长点，实现文化资源大市向文化产业强市跨越。重要推动力，成为南京经济发展的重要增长点，实现文化资源大市向文化产业强市跨越。南京市创意产业的发展文化产业载体建设稳步推进全市围绕壮大文化主导产业和提高产业集聚效应，扎实推进文化产业载体建设，夯实文化产业的发展平台，一批文化创意产业园区、交易市场、休闲街区、演艺场馆、产品基地等，或规划立项，或开工建设，或挂牌开园、初显规模。文化产业增加值和市民文化消费持续增长近年南京文化消费持续增长，表明了南京创业产业前景很好。南京创意产8、业园案例分析南京创意产业园案例分析总 投 资：12亿美元占地面积：1300亩，是国内目前投资额最大的创意产业园。项目定位：在浦口珍珠泉旅游度假区打造一个“复合式”创意产业园，并把南京打造成中国的“创意之都”。开发时长：5年项目组成部分：软件园区、展览展示馆、教育培训中心、创意商品步行街、主题乐园及相关服务配套等投 资 单 位：台湾亚洲创新文化集团独资建设园区产业定位：数字动漫、影音娱乐、市场运作、媒体整合及人才培育，同时还将引进包括动漫策划制作等相 关数字内容的150家优秀企业分批入驻。最迟开放时间：“创意主题乐园”最迟于2012年建成并对外开放。亚洲创新创意产业园南京晨光1865科技创意产业9、园项目位置：南京市正学路1号 占地面积：21万平方米 建筑面积：约9万多平方米开园时间：2007年9月 开发单位：晨光集团 经营模式：出租、出售园区目标：“充分挖掘园区深厚历史人文底蕴、不可复制的原创清、民国建筑风貌、独特的园区生态环境和周边优越的旅游资源尤其是美丽的秦淮河河岸景观，力争通过35年的建设开发，将“晨光1865”园区打造成为国内知名的融科技、文化、商业、旅游为一体的综合性时尚消费、创意产业中心和时尚地标。“晨光科技创意产业园业态分布一览表主要业态区域总建（M2）占园区比例（%）招商对象沿河时尚生活休闲区2145523.7国内外具有知名品牌的从事高档餐饮、休闲文化、特色零售、精品酒10、店等商业经营管理公司科技创意博览区1397415.5国内外具有一定实力、从事创意产业的建筑设计、影视传媒、广告设计、创意博览等公司山顶花园酒店商务区1273914.1国内外具有知名品牌的从事精品酒店，高档宾馆等公司招商科技创意研发区3293136.5国内外从事高科技研发、工业设计等公司招商工艺美术创作区920810.2国内外具有一定影响的从事绘画、雕塑、动漫软件等公司合 计90307南京创意产业园案例分析南京创意产业园案例分析南京世界之窗创意产业园(创意东8区)项目地址：光华东街2-6号项目内容：土地面积61300平方米目前状况：厂房改造经营模式：出租建成后占地：60亩建筑面积：6万平米运营规11、模：计划吸纳150200家创意企业，实现5000人以上的知识型人才就业。经35年的运作，园区整体年营业额可达2030亿元，年缴纳税收可达23亿元。园区定位五大创意产业：建筑设计产业、广告产业、咨询策划产业、动漫科技软件产业、工艺与工业设计产业。南京创意产业园案例分析南京创意产业园案例分析vvPART PART 1 1 案例分析案例分析南京雨花产业园案例分析南京创意产业园案例分析上海创意产业园案例概况北京创意产业园案例概况创意产业园发展总结 上海创意产业园案例概况上海创意产业园案例概况 目前上海已建、在建和即将建设的创意产业园已达到52个，其中已建成并使用中的有29个；即将建成的项目有2个；即将12、开始建设的有9个项目。主要集中在市中心各个区，其中，西部地区的长宁和徐汇发展数量最多，分别达到11个和8个；北部地区主要集中在虹 口、杨浦和闸北，分别有7个、5个和4个，普陀相对略少，仅2个；中心城区的静安、卢湾和黄浦，分别有6个、3个和2个；浦东新区数量比较少，仅3个；另外，青浦朱家角旅游区内也有1个创意产业园。区域分布区域分布上海主要区域创意产业园分布情况长宁区徐汇区虹口区杨浦区闸北区普陀区静安区卢湾区黄埔区浦东新区长宁区11个徐汇区8个虹口区7个杨浦区5个闸北区4个普陀区2个静安区6个浦东新区3个黄埔区2个卢湾区3个上海创意产业园案例概况上海创意产业园案例概况上海创意产业园案例概况上海创13、意产业园案例概况v历史保护建筑改造 此种类型在不改变建筑外貌及建筑内部结构的情况下，将建筑外部环境进行整治，并完善相应的配套工程，使之适应现代化办公需求。历史保护建筑改造为创意产业园，虽然成本不高（可改造部分很少），但最大的难度在于无法对外墙、内部结构进行调整，使一些公建配套设施无法更新，如中央空调外机安装、卫生间设施等，另外，底层也无法开辟通透的橱窗展示空间。但是，历史保护建筑所散发的文化气息是现代建筑无法比拟的，也受到创意型企业的追捧。代表案例：2577创意大院 建筑类型上海创意产业园案例概况上海创意产业园案例概况v 旧厂房改造 是创意园区最普遍的模式，一般可分以下两种模式：改造型模式：通14、常用于容积率较低的项目，通过对外立面改造以及内部空间的再次分割，目前大部分旧厂房改造型项目都邀请世界著名建筑设计师进行设计，体现出强烈的文化氛围。旧厂房改造型创意园区，改造成本相对较高，但比较受市场欢迎，尤其是建筑风格比较有特色的项目，十分受创意型企业的追捧。代表案例：普陀的M50上海创意产业园案例概况上海创意产业园案例概况 改善型模式：一般以独幢的厂房办公楼为主，楼层较高，外立面基本不作改造，仅进行翻新，同时，对内部配套设备进行更新，比较适合IT软件行业入驻。旧厂房改善型创意园区，多为七、八十年代建造，以单幢十层左右旧办公楼为主，内部设施相对略新，改造成本不高，相对市场租金略低。代表案例：长15、宁天山软件园 以独幢高档办公楼为主，配套标准相对比较高。代表项目：海上海新建项目上海创意产业园案例概况上海创意产业园案例概况上海创意产业园案例概况上海创意产业园案例概况根据调研情况，目前上海市已开业的以及即将开业的创意产业园中，其产业多分为以下五大类：v研发设计创意 占主导地位，主要包括有：广告设计、服装设计、工业设计、多媒体设计、软件开发、动漫影视制作等行业。产业园区相关行业2577创意大院广告创意设计98创意园工业设计产业特点上海创意产业园案例概况上海创意产业园案例概况v建筑设计创意 主要包括有：建筑设计、室内设计、装潢设计、平面设计、城市规划等行业。产业园区相关行业静安创意空间环境建筑室16、内设计静安现代产业园装潢设计、建筑艺术E仓室内设计田子坊室内设计上海创意产业园案例概况上海创意产业园案例概况v文化艺术创意 主要包括有：动漫艺术、模型制作、视觉艺术、工艺美术、广告摄影、文化艺术、环境艺术等行业。产业园区相关行业传媒文化园动漫艺术、影视制作静安现代产业园模型制作E仓视觉艺术、工艺美术上海创意产业园案例概况上海创意产业园案例概况v时尚消费创意 主要包括有：娱乐休闲、时尚会展、网络媒体、画廊、数字娱乐、多媒体等行业。产业园区相关行业同乐坊娱乐休闲、零售概念店、时尚会展传媒文化园网络媒体旅游纪念品发展中心旅游纪念品展示田子坊画廊v咨询策划创意 多个创意园区涉及该产业，主要包括有：投资17、咨询、设计咨询、教育培训等行业。产业园区相关行业卓维700投资咨询8号桥设计咨询乐山软件园教育培训上海创意产业园案例概况上海创意产业园案例概况上海创意产业园发展上海创意产业园发展 从调查情况看，创意产业园商铺业态中，餐饮类占主导地位，咖啡厅紧随其后，另外，还有超市、美容店、洗衣店、服饰店、面包房等。配套商业上海创意产业园发展上海创意产业园发展v区域商业目前上海的创意产业园区大部分都是旧厂房改造项目，地理位置都处于市区，项目周边的商业应该说相对比较成熟，而园区内的商铺，不仅为园区内企业提供便利，同时，还向社会开放，因此，商铺的业态定位更多地应符合区域的商业业态特点。v园区产业定位不同的创意者，有18、着不同的生活和工作方式，创意产业园的商铺应充分考虑创意者的特点进行业态定位。创意园区商铺业态决定因素：上海创意产业园案例概况上海创意产业园案例概况名称地址规模特征业态（活动）田子坊卢湾区泰康路210弄建面约2万以创意设计产业为主的 创意产业基地，引入18 个国家和地区及本土 160余家的创意设计机 构和艺术企业加盟私人工作室、艺术 中心、音乐沙龙、钢琴咖啡吧、时装 发布会、摄影展、收藏展等八号桥建国中路8-10号占地约7333建筑设计、设计咨 询、影业制作国外设计公司、时尚生活用品店传媒文化园昌平路990号 和1000号占地5300，建面 12700动漫、影视、网络 传媒各类设计公司 代表个案19、上海创意产业园案例概况上海创意产业园案例概况v 田子坊 位于泰康路210弄，泰康路是打浦桥地区的一条小街，1998年前这里还是一个马路集市，自1998年9月区政府实施马路集市入室后，把泰康路的路面进行重新铺设，使原来下雨一地泥，天晴一片尘的马路焕然一新。在区委，区府的领导支持下，泰康路依据打浦桥地区的功能定位开始实施特色街的工程。产业定位以室内设计、视觉艺术、工艺美术、画廊等为主，本项目为弄堂工厂改建项目，商铺多为入驻企业租赁作为艺术作品展示和交易场所。古老的建筑风格与时尚、设计等新兴的产业结合有机的融合在一起形成独特的产业魅力。上海创意产业园案例概况上海创意产业园案例概况v 八号桥 位于建国20、中路8-10号的8号桥，这个有其独特建筑风格的时尚创意中心园区曾经是上海汽车配件厂。在占地7333平方米的废旧厂房经过时尚生活中心的独特概念策划打造后，成为上海最具有魅力的创意文化时尚集聚地。8号桥之所以命名为“桥”是有特别意义的：功能上，每一座办公楼都有天桥相连；内涵上，它是连接国内外各创意咨询专业服务团队的沟通之桥。名称8号桥，但其实是7座建筑物的连成体，整个园区由四个不同主题的公共空间构成，办公楼都有天桥相连，它方便各租户之间的沟通与联络，同时更是寓意了连接国内外各创意咨询专业服务。团队的沟通之桥。它的建筑风格富于创新，在旧厂房中注入新元素，新旧结合的创造，展现独特的魅力风尚。同时整个空21、间充满了工业文明时代的沧桑韵味。上海创意产业园案例概况上海创意产业园案例概况v 传媒文化园 传媒文化园位于上海市中心繁华地段，邻近静安寺、曹家渡、南京西路商业街，交通极为便利。原为上海轻工控股集团下属上海窗钩厂的厂房，该区域聚集了几十家动漫、广告、影视等公司，同时上海美术电影制片厂、中国动画学会等国内顶尖企业机构都集中于此，这为传媒文化园提供了良好的发展氛围。定位明确的行业特色使入驻企业之间形成了以东方明珠四达尖兵、合音制作等公司为主的影视制作和以IC传媒、尊艺摄影等公司为主的图片、平面广告设计相关产业的集聚效应，产业之间产生互动效应，相辅相成，沟通合作。vvPART PART 1 1 案例分22、析案例分析南京雨花产业园案例分析南京创意产业园案例分析上海创意产业园案例概况北京创意产业园案例概况创意产业园发展总结 北京创意产业园案例概况北京创意产业园案例概况北京798艺术区 798艺术区已被北京市政府列为首批10个文化创意产业集聚区之一，并被朝阳区政府列入朝阳区首批文化创意产业聚集区；艺术区将通过吸引国内外知名艺术家及艺术机构的入驻，进一步加强对艺术区的宣传与推广，为艺术品的制作、展示、交易与拍卖；艺术区搭建良好平台，推进其产业升级，从而展示艺术区的魅力，打造798艺术区品牌，把798艺术区建设成为北京最具特色和影响力的文化创意产业基地和世界著名的文化创意产业园区。石景山数字娱乐产业基地23、4个功能区：研发孵育、人才培养、体验娱乐、产品交易；8 大 中 心：网络游戏、移动游戏、动漫制作、人才培训、测试推广、娱乐体验、交易展示、产业信息；2 个 体 系：服务、技术北京创意产业园案例概况北京创意产业园案例概况vvPART PART 1 1 案例分析案例分析南京雨花产业园案例分析南京创意产业园案例分析上海创意产业园案例概况北京创意产业园案例概况创意产业园发展总结 企业赢利模式控制成本，创意创富v控制成本 创意型企业都属于小规模企业，成本控制是企业营利重要手段，这就包括了从财务成本、办公成本等多方面内容，若有一个统一服务或采购中心，为这些小企业主持日常财务工作或办公用品采购等工作，既可为24、企业减少人力支出，也可借助规模效应，降低成本；v创意创富 创意型企业最直接的营利就是从“创意创富”，如果园区可以提供一个相对完整的产业链，就可以使企业在短时间内完成这一“创富”过程，因此，在园区初期的产业定位中，应把产业链的因素予以充分考虑!创意产业发展园总结创意产业发展园总结赢利模式赢利模式企业营利 商户营利模式前期扶植、后期支持v 前期扶植 在创意园区设计定位时就应对商铺进行选址定位，尽可能扩展商铺的沿街面，使商业价值在设计时就达到最优化，同时，在开业初期给予一定的租金优惠，也是吸引优质商户的重要手段；v后期支持 在后期管理中，应将入驻企业和商户之间建立联动关系，如可派发各类宣传单或优惠券25、等，同时，园区内经常举办展示活动，也可聚集相当人气，为商户提供良好的商业氛围。创意产业发展园总结创意产业发展园总结赢利模式赢利模式商户营利 创意产业园一般包括以下三大功能：产业办公、配套服务和园区商业v产业办公 创意产业园的根本，是整个园区的灵魂，占整个园区的比例应在80%左右；v配套服务 专为入驻创意产业园的企业提供商务服务的场所，如商务中心、会议室、展示中心等，占整个园区比例应在10%左右；v园区商业 既可为园区内企业服务，也可面向社会，应结合区域商业情况以及园区产业定位，设置合理业态，占整个园区比例应在5-10%左右，同时，必须注意的是，园区内商铺面积不应过多，以免喧宾夺主，破坏整个园区26、的创意办公氛围。创意产业发展园总结创意产业发展园总结开发模式开发模式功能分区创意产业园在设计定位上应注意以下几点：v外立面设计是影响项目成败的关键；v设计风格应充分挖掘历史文化，突出项目的文化特征；v园区整体环境应体现闹中取静的休闲氛围；v内部设施改造要充分考虑用户基本需求；v成本控制也是重要的考量因素。设计定位创意产业发展园总结创意产业发展园总结开发模式开发模式 创意产业园在后期管理上应着重从以下几个方面进行：v日常物业管理服务 应保证完善的服务，并经常与业主进行联络和沟通，形成友善的关系；v建立企业服务平台 以服务于企业为目的，打造园区内企业的全方位的服务平台，从各个方面为企业发展提供便利27、；v经常组织展示活动 创意型企业要达到创富目标，渠道十分关键，经常性地组织创意产品的展示活动，可以为园区内企业建立一个有效地推广渠道，为创富提供便利；创意产业发展园总结创意产业发展园总结开发模式开发模式后期管理 项目指标 项目SWOT分析 项目业态 项目定位vvPART 2 PART 2 产品定位产品定位项目土地信息丰盛商汇南京软件外包园华为软件园本案东软软件园斯威特雨花台区纬九路以南，蓝筹谷以西，江苏移动以东地理位置64.5亩总占积容积率出让方式占地面积土地性质容积率停车位6.6万方建筑面积工业 2.0337个9栋3185万35%1.5元/平米3.9米，4.2米5.5米拿地价格绿化率租金价格28、层高栋数项目指标地块四至信息丰盛商汇南京软件外包园华为软件园本案东软软件园斯威特n项目已经开始动工。n项目周边人群较少。项目指标项目已封顶三栋，A楼2栋，B楼1栋地块现状信息项目指标公交车站点有112路，120路和安广线离地铁软件大道站步行约6分钟，离天隆寺站步行约10分钟地块交通信息项目指标n区域内主要在售竞品共计3个：历史在售项目2个，待开新盘项目1个。n其中，华为软件园、东软软件园自己持有。在 售 项 目自 己 持 有待 售 项 目蓝筹谷华为软件园丰盛商汇东软软件园斯威特南京软件外包园周边市场概况周边市场概况区域项目分布丰盛商汇（待售）n丰盛商汇目前在建，部分楼栋已封顶n办 公 面 积：29、60-3000n物 业 类 别：商业、办公、酒店n预计开盘时间：2011年n价 格：待定n交 通：地铁1号线天隆寺站占地面积40万方（一块18万方、一块20多万方）容积率1.79开发商丰盛集团物业形态6层小高层商业定位中高端餐饮及酒店周边市场概况周边市场概况n蓝筹谷项目办公楼只剩一套，500平米n办 公 面 积：500-1000n出租或是出售：出租n价 格：1.3元/（平方米天）n合 同 方 式：3年一签，年租金上涨5%n电 梯：2梯2户n物 业 费：2.5元/（平方米月）n开 发 商：康益房地产开发公司n优 惠：可以免一个月装修期租金建筑面积2.6万方容积率1.7优势租金低劣势内部设施较差蓝30、筹谷（在售）周边市场概况周边市场概况斯威特（在售）n斯威特项目即将上市2万多方办公楼n办 公 面 积：2000，3500（可拆分）n建 筑 面 积：38.5万方n出租或是出售：出租n价 格：1.2元（包括物业费）n合 同 方 式：可以商谈n电 梯：2梯n优 惠：装修期间免费，可以有其他优惠n项 目 动 态：项目共3栋楼，1栋只剩4层2700平 方；2栋售罄；3栋楼5层，每层 3500，暂无业主（有户主准备建 经济酒店）周边市场概况周边市场概况n软件外包园项目月底推出1栋楼，2.5万方n办 公 面 积：500-1000n出租或是出售：出租n价 格：1.2元/（平方米天）n合 同 方 式：具体可以31、详谈n电 梯：2梯n物 业 费：2.5元/（平方米月）n优 惠：最多免2个月装修期n车 位：免费n特 殊 要 求：必须为总公司或子公司n项 目 动 态：暂时没有办公室出租，9月 底会有1栋2.5万方的办公楼软件外包园（在售）周边市场概况周边市场概况 项目指标 项目SWOT分析 项目业态 项目定位vvPART 2 PART 2 产品定位产品定位地理位置优越交通便利产业链完整，同类企业集群开发企业实力雄厚项目容积率低项目周边自然景观资源优越 周边商业配套缺乏项目周边交通、生活配套有待完善良好的市场前景所处开发区规划优秀政府扶持周边知名企业密集，拉升项目形象产业化差异区域内竞争激烈位于安德门和南京南32、站两大未来商业圈之间项目SWOT分析S-优势O-机会W-劣势T-威胁vvPART 2 PART 2 产品定位产品定位 项目指标 项目SWOT分析 项目业态 项目定位项目概念：智能化、低密度、生态型，集办公、科研、中式、产业于一体的企业 总部集群基地。建筑特色：独体、独栋，分割自由灵活建筑设计：通过楼体间灵活连接，群体结构上的巧妙布局，使各建筑物在追求 独立的同时，可大、可小，衍生出适应不同企业总部或分公司发展 性需求的组合形式。景 观 上：庭院式中心绿化、点式组团绿化同带状公共绿化相结合，层次分明，分级明确。绿化主题以缓坡草坪、格状铺砌为主，简洁明快，表现总 部商务的现代感、节奏感、速度感，并33、满足总部办公的静谧与舒畅环 境要求。项目总体绿化率做到50%左右为佳。项目业态项目业态建议产业园外立面示意图项目业态园区标示（整体建议）道路边设立指示牌楼前设立楼层指示牌区域边设立区域业态分布指示牌项目业态大型商务会谈平台（办公楼）商务，给企业活力商务，让企业成长项目业态项目对面是华为软件基地，会有一定的商务往来，周边缺少酒店快捷酒店：以大众观光旅游者和中小商务旅行者为主要服务对象，以客房为唯一产品或核心产品，以加盟或特许经营等经营模式为主优惠的价格价格低廉，服务规范、性价比高的现代酒店业态。连锁的品牌的快捷酒店在市场竞争力，知名度，统一化管理，客源等多方面有着明显的优势。建议招商适当经济型酒34、店项目业态经济型酒店高档餐厅或特色西式餐厅 商业配套建议：高端餐饮业，以满足IT精英庆祝、聚餐、接待大客户场所特色西餐或印度餐，具有异国风情（周边聚集众多在国内工作的国外友人）经济型酒店，以满足软件园区工作人员来宁出差居住项目业态 项目指标 项目SWOT分析 项目业态 项目定位vvPART 2 PART 2 产品定位产品定位项目定位南京首个健康景观主题的2.5产业园健康2.5产业景观篮球场足球场羽毛球场慢跑道知识和技术密集生产性服务在整个产业中起着核心的作用集约化园林式绿化坏境优雅人文特色 2.5产业特征v生产性服务在整个产业中起着核心的作用，能有效地提升生产产品的附加值，涵盖面广泛，如金融、35、保险、法律、会计、管理咨询、研究开发、工程设计、房地产、工程和产品维修、运输、通信、广告、仓储、人事、行政等。v是知识和技术密集的产业，其服务具有知识化、技术化的特征，是促进高素质人才集聚，提供高智力、高效率的知识技术服务。v从资源利用上来看，2.5产业具有“集约化”特点。能最大限度优化商务成本，主要体现在对土地资源、有形资源、人力资源三大资源利用方面。南京2.5产业发展v南京明确提出将大力发展现代生产型服务业，将现代服务业作为制造业发展的动力源泉，同时外向型经济在南京经济中其者重要作用，2010年上半年全市二、三产业分别完成增加值1158.98亿元与1223.41亿元，各占上半年南京市GDP36、总量的47.4%与50.1%，与前年同期相比，分别达到了11.3%增幅、1.5%的降幅。在外资与三产的合力下，南京2.5产业发展的趋势越来越明显。项目定位2.5产业项目定位健康主题v由于从事IT行业的人群多数处于“亚健康”状态，因此健康的生活理念对其尤为重要。v运动场所的提供，不仅可以改善个人的身体素质，而且可以使企业更加团结，企业文化更加鲜明。运动示意图项目定位景观主题v紧张的工作，快节奏的生活，百忙之中放眼望去，绿意盎然，这是属于自己的“私家园林”。v园林式的坏境，既使得项目形象优雅，又使业主感到健康、舒心。景观示意图项目定位v为南京城市经济发展中衍生出来的新兴2.5产业企业度身打造的多元37、化产业、健康生活、坏境优雅的新型EOD（生态办公区）。v为客户提供多样性的空间选择，达到“产业园可以接纳大多数企业或公司，客户在办公面积选择上可大可小”。整体定位园区示意图 目标客群定位 目标客群细分vvPART 3 PART 3 客群定位客群定位目标客群定位 以伴随城市发展而迅速滋长壮大的 城市新兴产业（即2.5产业）为主，创造城市经济发展的新推动力。客群定位vvPART 3 PART 3 客群定位客群定位 目标客群定位 目标客群细分v第一类是第二产业中附加值较高的部分上游的研发设计和下游的营销、结算（包括总部经济），以及由此衍生的售后服务、会展等功能性中心。当然，也包括一些高附加值、少污染38、具有核心技术的新兴制造业，如通信电子、医疗器械、环保材料制造等产业。又分为信息、研发、生产型服务三大子类。诸如跨国公司集团总部、上市集团公司总部、大型公司总部、通信运营商企业总部、通信产品研发中心、电子产品研发中心、生物医药研发中心、珠宝研发中心、医疗器械公司、新型环保材料制造公司、建筑设计研究院、会计事务所、律师事务所、产品营销公司、中小型会展中心等等。v第二类是以IT产业为代表的数字网络产业等，如电子商务、软件业。诸如软件研发中心、办公自动化制造公司、大型门户网站、中小型特色网站、网上购物平台、网上搜索引擎、网络资源库、网络游戏制作公司、网上贸易平台等等。v第三类是第三产业，但其受众对象39、主要是其他产业，如物流、培训、广告。诸如物流公司、快递服务公司、外语培训公司、咨询服务公司、广告设计公司、各类传媒公司、动画制作公司等等。三类客户群目标客群细分客群定位主力客群价值观念分析他们是知识经济时代的产物，是知识与技术密集型企业他们在创业期和积累期，进入发展期，渴望有一处办公场所展示企业实力 和形象的表征，便于企业沉淀和培育文化他们渴望让合作伙伴对企业形象有一个直观的感受作为发展阶段的企业，为降低企业的运作成本，资金周转灵活，他们渴望低成本的优美的办公环境客群定位三类客户群细分（1）企业总部、新兴制造业或生产型服务业发展阶段：成熟与发展阶段，从业人员：企业有较多的研发、工程与管理人才，40、员工素质普遍较高，对生活的质量要求相对较高，追求比较舒适、自然的工作环境。租住意向：依企业不同的发展阶段，主力面积需求可能是需要独栋楼，可能是需要几层，也可能是需要单层，或者更小。影响租房因素：除却最为关注的交通便利因素以外，周边生态、配套都要有所跟进，既能满足办公所需，又能享用区域气韵，利于塑造企业文化和形象。主要信息来源：报纸广告、户外广告、口碑宣传。发展分析：本类客户将占到总客户的80%以上。他们对地域没有固定的要求，但是建筑风格、项目规划设计及交通便利有较好高要求；周边的生态环境优美，各项配套都在完善之中，人文地脉与新兴商务办公气息交相辉映，使他们感到自己生活无论在物质上还是精神上，都41、有进一步上冲跳跃的空间。因此更要做好本案未来蓝图的描绘工作，用以刺激和拉拢这部分群体。客群定位（2）IT产业为代表的数字网络产业等企业性质：涉及电子商务、软件业等行业，有着新型信息化、数字化、网络化的特征，主要表现在数字技术在产业领域的推广，并构建互联互通的数字信息流和服务平台。（3）第三产业如广告、培训、文化传媒等企业性质：涉及金融、咨询、广告、中介服务、物流等现代服务业，甚至还有一些驻宁的外地企业、机构办事处。企业规模较小，组织灵活，如环境设计公司、三维动画工作室、事务所、色彩工作室等企业，均以中小型居多，甚至仅以两、三个核心智力为主，形成精税的微型企业客群定位vvPART 4 PART 42、4 项目可行分析项目可行分析 对于创业产业园的建议 项目小结 v了解周边企业类型，建设“产业生态商圈”作为新开发的物业，需要了解周边已有的企业类型，并据此选择合适类型的创意类企业机构，使得入驻企业与现有企业在产业链上存在一定的相关联性、互补性，企业之间相互依存，组成相互促进的“产业生态圈层”。v满足顾客需求，合理设置空间布局 开发企业在进行物业的规划设计时，需要根据计划引入的企业的类型，特点，在产品的外立面表现，内部空间设计，车位交通动线等方面做出有针对性的设计，对相关企业进行征询，了解他们对于办公地点的潜在需求，以便于日后在产品上做出鲜明的特色感。v聘请优秀的管理公司进行招商、管理 对于创意43、产业园进行管理，这是维持创意产业园发展的重要因素，作为创意产业园的开发，要通过市场培育，来吸引更多企业的入驻，从而达到获取其长线价值的目的。v加强与政府的合作 加强与政府的沟通，了解政府对于对于经济发展的意图，通过项目得以有效的配合。项目可行性研究分析项目可行性研究分析对于创意产业园区的建议vvPART 4 PART 4 项目可行分析项目可行分析 对于创业产业园的建议 项目小结1、由于本案的是以出租物业为主要营利方式，而目标客户的入驻则是根据自身的业务发展情况，结合项目的特点，周边环境，发展预期，政策优惠等多方因素，判断该物业与企业发展规划是否吻合，进而做出是否租住的决定。2、本案需要根据开发44、区的产业现状做出有针对性的合理布局，准确把握入驻企业对于办公产品的需求，为产品的快速招商做好准备。项目小结市场分析小结市场分析小结 静态营销 动态营销 静、动营销建议vvPART 5 PART 5 营销建议营销建议办公场所展示时尚、个性、创意、温馨的办公环境，超越客户的期望与想象静态营销建议时尚、动感的展示厅为企业提供交流的平台静态营销建议会展中心展示创意小作提升园区品味、彰显企业个性（可注入企业名称）园区小品展示静态营销建议优惠措施1、提供3个月装修期，高于周边优惠2、对于长时间租赁的客户提供相应租金优惠个性化服务1、定时提供办公用品集体采购，降低企业成本2、定期提供企业成果展示，加强企业人45、才互动，创造企业上下游沟通环境3、定期举办活动为雨花台产业园区提供交流场所，提高知名度由于园区“亚健康”人士较多，建议邀请南京市各大医院知名专家，现场为本园区员工提供义诊，宣传生活保健类知识；邀请国内外知名专家举办IT专业论坛，提高项目知名度静态营销建议 静态营销 动态营销 静、动营销建议vvPART 5 PART 5 营销建议营销建议潜在客户调研可利用我公司提供的市调表，行动于各大产业园或各办公写字楼内，做详细的拜访和调查工作，从中发现准客户、潜在客户和准客户的潜在需求。（例举参考项目如下表）动态营销建议项目名称位置占地面积主营产业1865创意产业园正学路1号21万时尚生活休闲、科技创意、酒46、店商务、科技创意、工艺美术创作蓝筹谷雨花台区宁南大道308号1.5万软件设计、数码产品、律师事务所、创意产业机构南京世界之窗创意产业园(创意东8区)光华东街2-6号6.13万建筑设计产业、广告产业、咨询策划产业、动漫科技软件产业、工艺与工业设计产业亚洲创新创意产业园珍珠泉旅游度假区86.7万数字动漫、影音娱乐、市场运作、媒体整合及人才培育石头城文化创意产业带南起石头城公园，北至定淮门大街，东起虎踞北路，南至秦淮河畔114万文化创意产业、时尚生活休闲江苏文化产业园南京电影机械厂6.7万音像、图书展销、艺术字画拍卖、动画漫画制作、影视电影出品及文化用品批销雨花石文化产业园六合区横梁镇30多万雨花石47、加工、展览、鉴赏、交易、体验、休闲，雨花石高、中、低端市场的综合交易u时 间：2010年10月 2011年6月u阶段目标：销售道具准备，一期形象导入，关注创意产业市场，初步建立圈内项目知名度u阶段任务：道具准备：项目相关市调表单，接待客户的流程和说辞，客户资料的整合及搜集；形象导入：铸造、美化项目围墙，打造具有视觉吸引力的外观形象。u推广手段：发放项目传单；户外其他宣传活动。推广期动态营销建议围墙示意图 静态营销 动态营销 静、动营销建议vvPART 5 PART 5 营销建议营销建议静、动营销建议 静态：1、实景展示区 （1）企业现代办公场所展示 （2）功能区域展示 （3）中央景观区域展 2、提供免租期动态：1、利用市调表去全市产业园区或中低档写字楼做行销调研 2、利用免租期吸引感兴趣并有需求的客户前来参观 3、利用实景展示吸引有兴趣并有需求的客户前来入住 静态、动态营销建议静、动营销建议完整互动静态动态实景展示特色功能展示办公坏境展示提供优惠相辅相成组织团队南京客群布局调研潜在客户挖掘推广活动