1、河北出版传媒集团河北出版传媒集团文化创意园区二期项目文化创意园区二期项目项目市场调研与初步定位项目市场调研与初步定位2011.8上海元创投资管理有限公司 上海美地行营销策划有限公司（绝密，未经上海元创投资和美地行（上海）同意，不得外传、复印本文本，否则可能将追究法律责任我们的作业方法：市调对象市调目的竞案调查分析业内人士走访文创调研深入探究本地市场，寻找差异化优势通过当地业界人士访谈，深入了解石家庄市场行情探究本地文创消费特点，融入本项目定位本地主要项目实地走访业界人士深入访谈访谈、调查问卷、网络等方式收集市调方法序篇：文化创意地产研究何谓“创意产业”何谓“创意产业”是指那些从个人的创造力、技2、能和才华中获取发展动力，并通过开发和运用知识产权，具有创造财富和增加就业潜力的产业活动总称。是文化产业、信息产业和传统产业三者的核心交融地带，并借助三大产业空间内的产业前后相连接性、关联度和吸引力，有效地长期地粘住空间内外资源、资本、人才等生产要素，进而粘住由要素带来的企业集群所形成新产业聚集空间。渗透性极强的产业，与知识、信息、高科技、艺术、生产性服务、日常生活体验等不同领域相互关联相互渗透。引自中国创意产业发展报告2006年创意产业分类创意产业分类创意产业功能性划分生产创意文化创意生产性创意研发：基础研究、应用研究、技术创新生产性创意服务：咨询、法律、工业设计、建筑设计、广告时尚设计、营销3、设计等艺术创演博览：艺术创作、艺术博览等文化创意体验：文化风情休闲等文化创意办公：时尚设计、学习培训、影视传播等行业大类行业大类描述描述行业大类行业大类描述描述工业设计类工业产品新型专利设计、产品设计、包装设计、平面设计、多媒体设计等软件服务类运用网络进行的娱乐、游戏等行业广告企划类咨询、知识产权服务、广告、企业管理等运动休闲类体育比赛、训练、管理、辅导、室内娱乐活动等建筑装饰类建筑设计、城市及景观规划、室内装修设计等展演出版类图书出版、报纸出版、音像电子出版、艺术表演等影视艺术和时尚类广播、电视、电影、艺术品、时装、饰品、新潮消费品设计等科技研发和服务类基础研究、应用研究、技术创新等孕育创意4、产业的“温室条件”孕育创意产业的“温室条件”基于创意产业的概念解释、其产业特征以及其他城市开展创意产业的经验，总结出发展创意产业需要具备以下四方面的条件和基础人才人才人才的储备量和成长是创意产业发展的支柱文化文化文化底蕴富于创意产业丰富的内涵，提供创意认识宽松愉悦的环境市场市场生产性：地方的产业经济活性生活性：地方人群消费商业活性科技科技技术经济是创意产业发展的重要支撑创意产业创意产业的条件与的条件与基础基础石家庄市是否满足孕育文化创意产业4大外部原因？条件一：人才石家庄的人力资源现状“目前，我省人才总量不足，每百人中专业技术人员低于周边各省，尤其是高层次创新型科技人才短缺，有关资料显示，在全5、国11个沿海省份人才竞争力排名中，我省仅排在第8位，与京津和发达省份相比，吸纳人才的载体功能弱，在区域竞争中处于相对不利地位。人才配置不合理，真正在科研、生产一线从事技术开发、推广和应用的人员仅为19%。”2011年1月全国沿海省份人才竞争力排名揭晓 河北排倒数第四http:/ 文化创意综合体分类三、商旅文联合开发模式上海城隍庙是以商旅文联合模式开发的集旅游、休闲、购物于一身的大型商业中心。它将整个建筑群加以改造，借助历史遗迹旅游来带动商业发展，既保留中国传统文化特色，如豫园园林景观旅游景点，具有中国传统文化的表演节目，聚集全国各地美食小吃的美食文化街；也与国际时尚接轨，如引进国际品牌，聚集Z6、ARA、HM等服饰品牌，以及麦当劳、肯德基等知名餐饮连锁店。文化创意综合体分类四、开辟创意新区模式开辟创意新区模式是在无创意要素的空间上开辟新的创意元素，最终形成文化创意主题地产的一种开发模式。开辟创意新区模式的关键要素是一站式体验、创意吸引物和产业链。一站式体验是重点。创意新区主题地产的吸引物或产品较之传统的商业地产吸引物，更加注重探究消费者的深层次需求，它以创造“体验”来吸引消费者，使消费者“吃、住、行、游、购、娱”所有的需求都能得到满足。创意吸引物是核心。创意是创意新区主题地产形成的基础，是房地产业与创意产业的融合搭建桥梁，构成了创意新区主题地产的核心吸引物；创意新区主题地产的创意吸引物7、可以根据与之相结合的具体创意产业来确定。产业链是延伸。创意新区主题地产有利于多个领域的产业要素的有机整合，进而促进产业的空间及功能的集聚；创意新区主题地产根据确定的具体创意产业，可以向上、向下延伸，进而带动上下游相关产业的发展。文化创意综合体分类发展类型选择案例政府主导开发商主导企业自发聚集政府/开发商联合开发上海张江文化科技创意产业基地798创意产业园海上海/诚品书店创智天地/香港数码港以下我们通过发展类型的分类方法，选取数个典型案例予以分析参考。项目概况发展历程园区业态项目小结文化创意综合体案例一：北京文化创意综合体案例一：北京798798艺术区艺术区北京北京798798创意园区创意园区地8、址：北京市朝阳区酒仙桥大山子地区，西起酒仙桥路，东至京包铁路。北起酒仙桥北路，南至将台路占地面积：30万平方米建筑面积：23万平方米毗邻机场高速，中央美术学院发展历程发展历程第一阶段：艺术的乐园（第一阶段：艺术的乐园（9090年代年代20052005年）年）前身为新中国“一五”期间建设的“北京华北无线电联合器材厂”，改革开放时国营工厂重组使 得大量陈旧厂房闲置2000年以后陆续有少量国内艺术家、媒体人和艺术杂志进驻，数量少，空间大，租金便宜2002年美国人罗伯特及其艺术书店进入798，798艺术区由此开始。2002年底，798的商业及艺术机构已有40多个，艺术家工作室30多个，2003年租金收9、入达2300万元（年每平米租金100元）2003年798艺术区被美国时代周刊评为全球最有文化标志性的22个城市艺术中心之一。2005年3月北京旅游局的调研报告显示，进入798艺术区的103家艺术机构分类和比例如下57%28%15%798798艺术区机构分布情况（艺术区机构分布情况（2005.32005.3）艺术创作、展示和交流机构设计类（空间设计、广告设计、家具家居设计和服装形象设计）传播发行、书店及与艺术有关的餐饮、酒吧Source:吕澎798的前世今生，观察，2011发展历程发展历程第二阶段：商业浪潮来袭，变身综合性区域（第二阶段：商业浪潮来袭，变身综合性区域（20062006年年）20010、6年，798被正式列为首批北京市文化创意产业集聚区，进入快速发展期官方定位：集艺术展示、旅游、时尚消费为一体的综合体艺术家边缘化：入驻798的艺术家越来越少，至2008年底，艺术家有26人，画廊、艺术机构约218家。画商、收藏家、观光客越来越多，商业机构日渐增多房租、管理费居高不下受2008年金融风暴影响，园区部分艺术机构遭遇“生存危机”园区机构情况（园区机构情况（20002000-20082008）艺术机构数目统计（2002-2008）园区租金变化（2002-2008）机构现状（机构现状（20112011）从798艺术区提供的最新数据显示，艺术区内聚集了各类机构450余家，其中艺术类机构约211、00余家（其中有来自25个国家和地区的境外艺术机构45家），画廊签约艺术家超过2000人；创意类企业也占据近200家份额，旅游服务类企业也接近50家。每年举办各类文化交流展示活动超过2000场次，接待中外代表团和国内外游客超过200余万人次。此外，艺术区内餐饮休闲也集聚了20多家。62%28%7%3%798798艺术区园区机构分布（艺术区园区机构分布（20112011）艺术类机构创意类企业旅游服务类企业餐饮休闲798798形成与发展的影响小结：形成与发展的影响小结：经济因素劳动力构成：创意阶层中的中高端部分精英能更多地吸引市场的关注以及资本的流入市场需求要素：中国国际化大城市向创意产业的产业转12、型高收入者的投资重点：艺术品、股票期货和房地产，消费需求转变资本要素：艺术品交易；高比例的配套商业单位的进入资本流入798798形成与发展的影响小结：形成与发展的影响小结：区位因素：位于北京市东北朝阳区大山子，内城与CBD边缘地区优势：资本充足，距离市场较近 信息流通效率高 毗邻机场高速，交通便利 基础设施完善 满足创意工作者对城市化生活的需求和艺术追求798798形成与发展的影响小结：形成与发展的影响小结：政策因素：政府对发展文化创意产业的扶持：798于2006年被正式列为首批北京市文化创意产业集聚区2006年至今，政府累计为798投入资金1.5亿元，并对798实施了准入制度，跟艺术无关的企13、业不得 入驻发展背景政府支持规划发展借鉴与启示文化创意综合体案例二：上海张江文化科技创意产业基地文化创意综合体案例二：上海张江文化科技创意产业基地发展背景：发展背景：上海张江集团联合上海文新报业集团共同组建“上海张江文化科技创意产业发展有限公司”，通过企业化、市场化的运作模式推进基地的开发与建设。张江文化创意产业以张江靠科技园区内其他产业为依托，为期提供产品工业设计以及信息产业相关的动漫画、网络游戏、高科技影视后期研发设计制作为主要发展内容。政府支持：政府支持：张江文化基地是在上海市、浦东新区政府的大力支持下催生的。浦东新区政府已出台一系列政策，重点扶持张江文化科技创意产业基地，主要措施有：出14、台文化科技创意企业认定办法，对经过认定的企业享受高新技术企业的各项优惠政策。建立文化科技创意产业发展专项基金，2005年和2006年每年投入6000万元。文化科技创意产业集成电路银行卡产业软件国家信息安全产业生物医药光电子产业主导产业关联产业规划发展：规划发展：一期：规划面积10万平方米，位于浦东软件园三期区域、上海浦东软件出口基地内。主要依托软件园现有的软件产业的技术优势和资源优势，用于文化科技创意产业方面偏重技术的软件产品的研发和制作。入驻企业：入驻企业：园区内入驻了大量国际知名企业，如美国艺电（EA）、盛大网络、第九城市、网星游戏、CORE等游戏软件企业，以及矽幻科技、创新科技等电影后期15、制作企业。借鉴与启示：借鉴与启示：在城市新区或产业园区内发展新的创意产业聚集区，需在政策及产业上为其提供良好的依托和成长环境。如上海创意产业的发展为上海“科教兴市”服务，为产业结构升级服务。与周边产业形成产业价值链的分工和融合，互为依托发展。高新区可为创意产业的聚集发展提供创新动力、创新体制和创新环境。创意产业聚集发展创新动力创新环境创新体制项目规划文化特色打造商业街运营状况项目小结文化创意综合体案例三：上海“海上海”文化创意综合体案例三：上海“海上海”区位区位杨浦区大连路：大连路隧道直接接通浦东小陆家嘴的东方路；其南部是即将兴起的“北外滩”和“东外滩”；占地面积占地面积占地面积8.49万平方16、米；总建筑面积23.4万平方米容积率容积率2.5总户数总户数639户建筑形态建筑形态创意LOFT：7万m生态居：9万m创意商业街：3万m海上海：项目规划海上海：项目规划生态居：7栋住宅，品质最好的高高档居住区档居住区，全部采用精装修精装修商商业业街街创意创意LOFT生态居生态居创意创意LOFT：3栋办公物业，通过3.4米、4.6米、5.3米三种层高组合使内部形成错层空间，可任意组合，与“海上海”提倡的全新的生活方式相呼应创意商业街：创意商业街：长400米，让创意人天马行空无限遐想的开放空间，它按不同的建筑材质分为混凝土、金属、玻璃、红砖、木质 5个不同的区域。在创意商业街的三个入口，分别设计了17、海上讲创意商业街的三个入口，分别设计了海上讲堂、海上会馆和海上剧场堂、海上会馆和海上剧场创意创意LOFT创意商业街创意商业街创意生态居创意生态居海上海：项目规划海上海：项目规划开发商：上实地产上实地产是上海实业（集团）有限公司属下以房地产为主业的大型企业集团，集中了上实集团内部与房地产业相关的多个企业体系和综合资源，形成了重要的内部集成效果。上实地产属下的企业在上海、天津、重庆、成都、济南、青岛、郑州、泉州等多个城市拥有房地产投资开发项目，并已随上实集团走出国门，参与投资了俄罗斯第二大城市圣彼得堡2.08 平方公里“波罗的海明珠”大型综合城区的开发建设。海上海：文化特色打造基本概况基本概况长418、00米，总建筑面积3万m建造理念建造理念文化三大件五行街铺（金木水火土）创意商业街创意商业街海上剧场海上剧场海上讲堂海上讲堂海上展馆海上展馆海上剧场海上剧场汇聚先锋表演艺术的开放式多功能演艺空间汇聚先锋表演艺术的开放式多功能演艺空间剧场内以自由移动的气垫式坐席，取代了固定的舞台与座位区，使得整个空间灵剧场内以自由移动的气垫式坐席，取代了固定的舞台与座位区，使得整个空间灵活自如，充满了各种变化的可能性活自如，充满了各种变化的可能性。剧场四周的廊道是便利的工作层剧场四周的廊道是便利的工作层。海上讲堂海上讲堂传播与交流最新理念与资讯的文化平台传播与交流最新理念与资讯的文化平台讲堂位于二层的报告厅有讲19、堂位于二层的报告厅有233个固定座位。个固定座位。报告厅内配备了同声翻译系统、会议发言系统、投影视频系统等，完全适应高等报告厅内配备了同声翻译系统、会议发言系统、投影视频系统等，完全适应高等级的会议与演讲需求。级的会议与演讲需求。讲堂一层的玻璃长廊面积达讲堂一层的玻璃长廊面积达230平方米，既是进入报告厅的通道，本身亦可作为平方米，既是进入报告厅的通道，本身亦可作为一个独具特色的展示空间一个独具特色的展示空间。海上展馆：海上展馆：350350平方米平方米当代艺术与设计的交流展示空间当代艺术与设计的交流展示空间展馆内外立面上不规则的冰裂纹，隐喻着现代艺术与设计的多元和多变。展馆内外立面上不规则的20、冰裂纹，隐喻着现代艺术与设计的多元和多变。展馆内部面积达展馆内部面积达350平方米，适应多样化的展览及活动需求。平方米，适应多样化的展览及活动需求。创意公司展示、销售产品;创意艺术家展示其创意作品;创意餐饮现场服务;原创音乐现场展示;街头艺术家现场绘画;活体雕塑表演;车库涂鸦秀;创意派对（酒会）海上海创意街区策划功能海上海创意街区当前运营状况海上海商业街现有商业约50家，其中以各色餐饮为主，约计25家；同时还包括一家电影院、一家KTV；若干服饰店，以及银行等生活服务。业态举例：川芝流台湾精致涮涮锅 海上海商业广场8号楼103康骏会馆(海上海店)海上海商业广场9号楼2楼拉缇娜意式休闲餐厅海上海弘21、基休闲广场9号110室后乐园 海上海商业广场10号楼老刘野生大鱼坊(杨浦店)海上海休闲广场内金逸国际电影城(海上海店)海上海A区48号三晋春秋(杨浦店)海上海商业街19号麟笼坊特色小笼包(大连路店)海上海商业广场9号楼底108岛亭中 海上海弘基商业广场C区5号2楼海上传歌海上海商业街43号楼48%14%14%12%8%4%海上海商业街业海上海商业街业态数量配比态数量配比餐饮娱乐休闲购物生活服务亲子教育运动健身海上海商业街经营转变（以下资料来源于海上海项目内部管理人员）项目建设期间，斥巨资打造文化三大件海上剧院，海上讲堂，海上会馆，共耗资5000万元；商业街招商期，原招商对象定位于文化创意型企业22、工作室、个人等，因租金与招商对象的低租金需求不符，招商不顺利；其后，为重新对餐饮美食业态进行招商，商业街重新铺设餐饮需要的电力、管道等设备；商业街于近年整体交弘基地产进行商业运营管理，现业态以餐饮美食为主，接近50%。海上海 项目经验小结市区中新建造商业街租金难与文创低租金需求相符。文化主题业态需有大量资金长期支持。海上海文化三大件初期投入5000万元作为文化主题业态，即便以上实国企雄厚背景支持，后期仍难以为继。业态定位与建筑硬件功能。海上海商业街定位文化创意企业进驻，因租金过高招商不利，改变定位后，又斥资改造建筑配套功能，带来较大的资金风险。诚品概况诚品转型复合型书店营销特色文化创意综合体23、案例四：台湾诚品书店文化创意综合体案例四：台湾诚品书店诚品概况1990年，商人吴清友怀着打造一个“融合设计、艺术、表演、戏剧、音乐“融合设计、艺术、表演、戏剧、音乐等文化创意的平台等文化创意的平台，形成一个以文化园区为核心的商业模式，让文化在民众生活里发酵和深化”的新梦想创办了一家书店，取名诚品书店台湾的诚品书店以其独特的经营方式和书店文化，带给社会大众一种精致高给社会大众一种精致高贵的选择贵的选择，成为台湾一道最迷人的文化风景线。台北文化地标台北文化地标诚品转型多元化经营模式多元化经营模式诚品书店的发展策略打破了传统书店的经营模式，先由品牌奠定成功基由品牌奠定成功基础，再带动商场、书店与零售24、的础，再带动商场、书店与零售的。复合式经营”，使书店不只卖书，而是包罗书店、家具，画廊、花店、瓷器、珠宝、餐厅的复合体。2006年，誠品書店有45 家分店、2 家兒童館、2 家文具館、5 家音樂館每年举办500场演讲和展览书店品牌商场零售书店餐厅珠宝花店瓷器展览影院连锁但不复制连锁但不复制诚品每家分店的设立，都会依照当地的人文色彩与生活风格。诚品每家分店的设立，都会依照当地的人文色彩与生活风格。设计出各异其趣的陈设风格及书籍内容，像“世贸店”以企业人文读物为定位：青少年群集、电影院林立的“西门店”则会增加漫画与电影、罗曼史的份量：“台大店”有完整的台湾研究书籍：天母店注重休闲、旅游与家居书籍；25、中南部部分分店则是增加了中文书籍的比重。世贸店企业人文读物为定位西门店增加漫画与电影、罗曼史的读物台大店完整的台湾研究书籍诚品转型诚品转型三种经营业态并存三种经营业态并存纯书店以书籍为主要商品，以书籍为主要经营对象，但包含文具礼品区，规模较小复合型同时具有书店与商场，商品种类包括衣食住行等种类附属型设立在特定建筑物内的书店，如百货、医院、校园等，因特定建筑物的功能在书籍选取和书店空间设计方面较为独特纯书店纯书店诚品业态分布附属型书店附属型书店台大店B1&1F 书籍；2F 家具礼品、精品；3F儿童馆东湖店B1 书籍1F 书籍、文具、音乐；士林店书籍、文具民生店书籍、文具台大店书籍、文具大直实践店26、1F 杂志、文具；2F 书籍京华城店10F 书籍、文具；11F 杂志美丽华店书籍、文具城市之光店书籍、影音商品台大医院店书籍（多保健类）美食剧场生活店书籍、演艺方面的影音制品复合型书店复合型书店诚品业态分布分店楼层配置信义店1F精品、花店、家具、电子产品 2、3F书籍4F音乐、日文、艺术书、生活5F儿童书店、手工DIY、caf6F主题餐厅展演厅、视听室B1服饰、鞋 B2美食、银行敦南店1 F精品 2F书籍GF美食、流行 B1 创意、生活B2艺术音乐、视听室、诚品办公室天母忠臣店1F精品；2F服饰；3F书籍、文具B1美食、生活、儿童西门店1F、2F服饰精品；3F书籍、文具；4F咖啡店诚品复合型书27、店区位选择1、大型消费商业区内、大型消费商业区内在大型消费商业区内，不仅消费能力强，且消费市场大。而复合式经营的诚品书店便在这些商圈中提供一处附近店家所没有的良好阅读空间，但同时又有提供一般书店所没有的其它商品来与这商圈作结合，以符合消费群众的需求。2、交通便利，易达性高、交通便利，易达性高复合式诚品书店附近的交通皆非常便利，其商圈的易达性高，商业活动也因而较繁盛，提供的商品多且较齐全，较能吸引旅行时间较长的消费者。诚品复合型书店代表个案特色区位业态布局二十四小时经营，成为全台第一家全天候开放的书店人文艺术专业书店时常举办各类活动、讲座、展览、音乐会等，吸引众多人气靠近地铁忠孝敦化站位于东区商28、圈，附近人潮众多楼层楼层业态业态楼层楼层业态业态B2音乐馆，拥有许多艺术音乐1楼精品店B1创意、生活用品类、童书馆和文具馆2楼中外文、艺术书籍；精品、服饰、餐饮等G层美食街和流行商品建筑面积：共3000坪（约9911m）敦南敦南 诚品诚品抓住节庆和自己开发的主题，以非正面的促销出现：抓住节庆和自己开发的主题，以非正面的促销出现：诚品对传统的书店广告方式，进行创意与发挥，注入诚品的理念和想象，为读者呈现出一个梦幻般的书香世界，并邀请读者参与，提升诚品书店人气2009年诚品设计节开幕年诚品设计节开幕5月15日至6月14日诚品设计节开幕，全台的各诚品书店以“我的态度?我的主张”为主题，推出200多种29、书籍和文具、设计小物、提袋、T恤等，以良好的设计，满足人们心底与美感事物亲近的渴望。与此同时，书店还规划了“名家设计?环保义卖”活动，邀集黄子佼、梁咏琪、吴耿祯、雷宝棋，River Kuo等人，在诚品购书袋上随性创作，透过设计表达自我的态度与主张，作品自5月29日起在诚品信义店展出，并同步在Yahoo!奇摩拍卖网站进行公益竞标举办“阅读，我的态度”创意购书袋征集，此活动涵盖实体、网络，书籍和生活的设计群像营销特色营销特色诚品营销特色1989年，第一家诚品书店建于台北市敦化南路一段。1996年，成立诚品零售事业部。2000年，成立诚品流通事业部，扩大到餐饮食品、用品、设备通路销售，成立诚品全球网30、络股份有限公司。2002年，诚品零售事业部和流通事业部合并为生活事业部，并提出诚品的经营理念为人文、艺术、创意、生活2001年，于桃园南崁成立诚品开发物流股份有限公司。2003年，营业额67.95亿元新台币2004年，首次实现盈利，营业额77.38亿元新台币2005年，营业额90.24亿元新台币2006年，“诚品信义旗舰店”开幕，以2500坪的面积，打败台北叶壹堂，号称亚洲规模最大之书店。同时，诚品总部进驻。艰难经营15年，首次实现盈利诚品书店经营大事记“卖书22年，我们亏损了15年。从2004年起开始赢利，到现在，我们共收购了35家店，这些店都是比较独立、规模较小的书店。经验表明，仅仅做书这31、一块是不行的。”诚品的“复合经营”始于1996年。在敦南店，诚品开始有了展示空间。“因为纯粹的阅读是静态的，我们希望能够提供一个完整展现的文化场所。”2004年以前，“诚品”一直苦于找不到一个合适的可持续发展运营模式。“我们一直希望能在浪漫与经营之间找到一种平衡。人到一定的场所都会有其目的性，到了诚品，我希望这里的空间、环境、商品的结构能够给读者带来自由、平和的感受，可以探索新的东西，发现形形色色的人或是活动，有意外的惊喜。”“从前亏损主要是因为规模小，无法形成群聚效应。”台湾诚品股份有限公司副董事长吴旻洁表示，书店在上规模的同时，还要形成书与非书的互动。“我们每年有3000场以上的主题企划和32、文化营销活动，总共邀请过400多位讲师，举办过2000场课程讲座，共有17万会员付费参加。”“卖书22年，亏损了15年”诚品书店：小结社会消费形态成熟。随着社会的发展，台湾内文化水平、收入水平的提高，美感社会发展成熟，可以接受并对诚品这样的消费模式有所需求摆脱单一的卖书模式，布局多种业态，例如餐饮、展览、电影院等等，并通过丰富的活动营销，将书与生活紧密联系，扩大受众群体，提高消费者粘度复合型书店紧邻成熟商圈内，或交通便利之处，有利于吸引和集聚人气诚品书店成功经验小结多年投入经营。诚品书店坚持投入，耐心经营超过数十年，才实现盈利。不懈地投入，打造出诚品书店品牌，成为台湾地区独一无二的文化地标。项33、目概况发展历程商业街运营状况项目小结文化创意综合体案例四：上海创智天地文化创意综合体案例四：上海创智天地KICKIC周边有周边有1414所高校环绕，超过所高校环绕，超过130,000130,000名学生名学生地段地段本项目座落在上海市杨浦区市级副中心的核心地带五角场，邻近14所高等学府。项目项目概念概念此城市核心发展项目旨在提供一个推动创新和创业的环境。项目的规划和灵感来自美国旧金山硅谷和法国巴黎左岸,致力于将本知识型社区打造成为创业者享受乐活生活的摇篮。总总建筑建筑面积面积约100万平方米四个功能板块四个功能板块科技园板块（包括创智1期/2期/3期/4期/5期）创业园板块创智坊板块江湾体育中34、心板块上海创智天地上海创智天地 知识创新社区知识创新社区便捷的交通便捷的交通KIC提供班车至各站点地铁地铁3 3号线号线,8分钟车程到达地铁地铁8 8号线号线,6分钟车程到达地铁地铁1010号线上盖物业号线上盖物业,直达外滩，新天地，徐家汇，虹桥机场企业家的摇篮企业家的摇篮乐活乐活:健康的、可持续的健康的、可持续的生活方式生活方式健康的健康的知识知识创新者创新者文化文化企业家企业家可持续的可持续的知识工作者的乐活知识社区知识工作者的乐活知识社区项目策划主题项目策划主题创智天地创智天地生活社区生活社区大学校园大学校园科技园区科技园区为创新型知识人群提供独特的氛围为创新型知识人群提供独特的氛围健康35、的、可持续的健康的、可持续的交际互动、归属感交际互动、归属感促进大学与企业的互动与合作促进大学与企业的互动与合作帮助大学智力成果的商业化帮助大学智力成果的商业化吸引并培育大学生成为创智天地吸引并培育大学生成为创智天地的主要参与群体之一的主要参与群体之一创建生态系统促进初创企业成长创建生态系统促进初创企业成长与富有经验的合作伙伴合作，搭建与富有经验的合作伙伴合作，搭建一站式的服务平台一站式的服务平台项目发展策略项目发展策略江湾体育中心江湾体育中心新江湾城生态居住区新江湾城生态居住区万达广场万达广场百联百联又一城又一城复旦财大创智天地鸟瞰图创智天地鸟瞰图创智天地创智天地广场广场1 1期期2 2期期36、北部地块北部地块智能化办公楼将汇集国内外高科技企业的研发部门、设计创意中心和服务中心。大学、科研机构、创业小公司、风险投资基金、现代服务业企业以它为中心，形成网络，层层互动同时，这些智能化办公楼环绕着一个大型的下沉式广场，首层和地下一层会进驻各国餐饮品牌，广场上还会定期举行多姿多彩的活动，为知识工作者、艺术家、创业者们营造一个可以广泛交流、让灵感擦出火花的环境。创智天地广场位于创智天地广场以西；是不同国际级设计大师的创意杰作，将多层建筑与庭院式花园结合，外观/色彩极富个性。房型设计将居住与办公功能合为一体，在居住环境上更适合于年轻的创业者们的工作习惯和生活方式，并且从生活设施、配套服务等方面也37、提供便利。长约七百米的林荫大道“大学路”直通复旦大学，贯穿整个创智坊直达创智天地下沉式广场。创智坊江湾体育中心是上海“一站式休闲健身”的理想场所，将知识工作者的工作、生活和休闲紧密联系起来。修复后的江湾体育中心主体包括足球场、综合体育馆、室内游泳馆等场馆。能容纳四万多人的椭圆形足球场有着上海市最大的体育功能性草坪；综合体育馆提供篮球、排球、羽毛球、乒乓球等项目；游泳馆常年提供温水，拥有50米标准泳道；江湾体育中心创智天地广场以北规划为规模宏大的创智天地科技园,致力发展为世界一流的研发中心。创智天地将打造成中国的数码社区，是“未来城市”的发展蓝图。创智天地科技园上海创智天地上海创智天地引进的企业38、和高校科研机构引进的企业和高校科研机构初步形成了从初创、成长到产业化等不同发展阶段的“接力式”创新服务体系，成为上海自主创新的标志性区域和辐射长三角的大型“科技超市”与国内外大学和其科研中心建立紧密的联系，其中复旦大学、美国加州大学、美国大学联盟等已经成为其合作伙伴，吸引、培养和留住优秀人才，为发展提供丰富的智力资源。主力企业主力企业甲骨文公司甲骨文公司与瑞安房地产的合作标志着甲骨文在中国大陆境内第一次为房地产开发商的整个社区提供整套技术支持。通过这个战略合作,创智天地的“软性”基础设施将搭建在甲骨文的领先数字社区技术上。包括:远程学习,社区合作,内容宽带传送,电子货币和电子标签.甲骨文同样会39、在创智天地建立起高级技术解决中心,为年轻的企业家们提供尖端的资源和支持复旦大学多媒体研究中心复旦大学多媒体研究中心中心于2003年成立，隶属于复旦大学。中心的宗旨是背依复旦大学雄厚的人才和综合优势，立足上海，面向海内外，融合学者和企业家、法律等各界人士，建设一个国际一流水平的、开放式的研究和交流平台，开展多形式、多层次、多渠道的海内外交流研讨活动，致力于多媒体产业的发展。主力企业主力企业思科思科瑞安房地产和思科公司的合作在实现创智天地打造数码社区的愿景之路上迈出了重要一步。瑞安房地产和思科公司将以独家战略合作伙伴关系，在今后的12个月内，携手致力于创智天地的数码社区以及瑞安房地产开发的其他项目40、。创智天地作为一个试点计划，瑞安房地产将会采用思科的技术去建立一个社区网络。并通过该网络将创新的内容和服务提供给创智天地的住户和租户。日立日立日立将会使用该公司的RFID电子标签技术，手指静脉鉴定技术，以及其他相关数码社区技术，为创智天地演示，开发并实现数码社区的应用产品。日立的MU芯片是世界上最小的RFID集成电路板，可以有效的跟踪，描绘并监控物件，提升安全性能，保护商标图案，并且可以对供应链、价值链以及标签物件的生命周期提供全程可视化的服务。甲骨文将携手日立为创智天地的住户,租户及访客,开发合适的智能卡的应用产品.政府在规划和发展中的作用政府在规划和发展中的作用2003年4月15日，上海市41、委、市政府从上海整体发展大局出发作出“建设杨浦知识创新区”重大战略决策。2008年，杨浦区委、区政府提出了“三区融合、联动发展”的理念。这是创智天地发展的大背景。杨浦区政府批准成立的上海创智天地园区管理委员会，亦为创智天地的公司企业提供公司注册、税收激励、财政扶持等全方位的支持和帮助。瑞安地产与杨浦区政府共同打造，公信力强。项目地处五角场商圈，生活配套齐全，紧邻复旦、同济、财经大学，人文、学术气氛浓厚，人才资源丰富。十号线的建成极大地便利了交通，连通了沪上几大商圈和虹桥枢纽。4大功能涵盖工作与生活的每个方面，可以满足知识工作者，创业，学习，生活，交流，分享，洽谈合作。与甲骨文、思科、日立、复旦42、大学多媒体研究中心合作，共同打造杨浦知识创新区。产品丰富，面积分割合理，可以满足不同客群的需求。租售并举的营销模式可灵活操作。特点和优势特点和优势 周边产业处在发展初期，本案较高的定价，无疑在透支着中小型创业者。住宅与写字楼混合，居住与办公高度重叠、相互影响。创智天地广场招商不足，后期创意氛围及产业链打造颇具风险。新建项目，建筑形态对于文创型企业吸引力待考察。面临的问题和挑战面临的问题和挑战文化创意综合体案例五：香港数码港文化创意综合体案例五：香港数码港数码港全天候广场数码港将分3期，分别于2001年年底/2002年年初、2002年年底及2003年年底落成，而附属住宅发展项目则会于2004年中43、至2007年间落成。数码港第一期工程包括15层高的智能型写字楼总共1.8万平方米，8座朝向各异楼宇，以玻璃长龙贯通流动，可使数码港内人员快捷到达任何一个地方香港数码港酒店数码港商场香港的数码港设计规划中，办公楼没有高楼大厦，都是底层的环境优雅的花园式办公场所香港数码港政府/开发商合作合作模式写字楼酒店商场住宅产业支持性设施.数码媒体中心.数讯资源中心.数码港会议中心.展览中心.数码港学院.数码港娱乐培育及培训中心开发商开发经营收益来源：商业酒店经营住宅售卖信息产业企业低廉租金硬件设施政府较低的营业收益收益来源：企业税收出资建设经营香港数码港政府/开发商合作借鉴与启示：创意产业园属于新兴产业，对44、硬件配套设施要求较高，尤其是高科技设施，但其发展初期又资金不足，因此需要园区能够提供类似的配套本项目应充分与高新区管委会进行全面合作，两者分工共同经营产业园以达成共赢-为创意产业发展争取相关的政策优惠-结合高新区对产业扶持、配套及服务功能的经验，服务性设施由高新区管委会进行统一经营文化创意综合体小结一、租金要素。从不同发展类型的文创综合体来看，当前在国内发展较为顺利主要包括两种类型：企业自发聚集型 和 企业/政府 联合开发型。企业自发聚集型多产生于旧有的特色建筑中，初期租金低廉，极易吸引中小创业型商家/企业入驻。企业/政府联合开发，则可由政府予以租金上的优惠和支持，也易吸引文创型企业。二、区位45、要素。文创综合体的区位选择上，多数倾向于如下条件：交通便利、周边拥有人才聚集的资源（如高校资源）、临近市场等等。文化创意综合体小结三、政企合作要素。政府在文创综合体上主要有以下两大优势：1.政府拥有政策制定的权力，而政策优惠往往便于吸引入驻；2.政府对于产业支持型设施具有良好的管辖和控制能力，并且资金上较企业具有更大优势。凡是当前成功的案例，背后都有政府的影子，包括建造和经营产业支持型设施的香港官方，也包括后期介入798进行管理，并投资1.亿元的北京市政府。四、资金要素。资金要素向来是文创型综合体发展的最大桎梏，因其养成期甚至高于纯商业型项目，对资金上的需求极大。如海上海项目、诚品书店项目等，46、其中的非盈利性主题业态都投入大量资金维系。在考察研究了国内更多的文化创意产业/地产案例之后，可以发现以下几个要点：一、当前经营较为成功的项目多为企业自发聚集型项目或旧工业改造项目，如北京798、上海田子坊、上海8号桥等，都因其早期的低租金吸引人气后，由政府介入进行了适当的管控。二、除一线城市外，二三线城市鲜有成功的案例。即使在已初具国际都会规模的北京和上海两城市，文创产业项目因其所需的优质土壤、持续经营、巨额资金投入等等要素，也较难获得快速的成功。如海上海作为国企开发商上实地产的重要项目，碍于诸多因素，当前商业街运营也已经偏离早期的定位。上篇：宏观市场分析与市场调研目录目录ContentsCo47、ntents序序言言第一章第一章：石家庄整体政策和经济环境研究：石家庄整体政策和经济环境研究1.1石家庄市场宏观经济分析1.2石家庄未来城市规划研究/分析1.3石家庄商业政策及环境研究第二章第二章：石家庄区域市场调查篇：石家庄区域市场调查篇2.1东开发区的经济环境研究2.2东开发区的规划及商业前景研究2.3 东开发区区域市场调查小结2.4 整体宏观市场总结目录目录ContentsContents第三章第三章：石家庄创意产业篇：石家庄创意产业篇3.1 石家庄创意产业发展分析3.2 石家庄创意人群调研3.3 项目市调访谈与问卷调研第一章第一章：石家庄整体政策和经济环境研究：石家庄整体政策和经济环境48、研究1.1 1.1 石家庄市场宏观经济分析石家庄市场宏观经济分析1.2 1.2 石家庄未来城市规划研究石家庄未来城市规划研究/分析分析1.3 1.3 石家庄商业政策及环境研究石家庄商业政策及环境研究1.1 1.1 石家庄市场宏观经济分析石家庄市场宏观经济分析1.2 1.2 石家庄未来城市规划研究石家庄未来城市规划研究/分析分析1.3 1.3 石家庄商业政策及环境研究石家庄商业政策及环境研究石家庄未来产业支柱：文化创意产业2011年3月省委七届六次全会和市委八届六次全会关于深入推动省会文化大发展大繁荣的实施意见1.1 1.1 石家庄市场宏观经济分析石家庄市场宏观经济分析第一产业8.41%第二产业49、58.99%第三产业32.61%三大产三大产业增加业增加值比例值比例“十一五”期间：三大产业占全市生产总值的比重分别为8.4%、59%、32.6%，分别比上年提高0.4、降低2.7和提高提高2.2个百分点个百分点固定资产投资中，三次产业分别增幅54.0%，16.0%，59.1%，第三产业第三产业投资投资1587.2亿元，增长亿元，增长25.1%，在三大产业中增幅最高，在三大产业中增幅最高21439823679720123第一产业第二产业第三产业三大产业固定资产投资三大产业固定资产投资额（额（亿元）亿元）及增幅及增幅54.0%16.0%59.1%数据来源：石家庄市2010年国民经济和社会发展统计50、公报第三产业增幅最高，石家庄市产业结构转型第三产业增幅最高，石家庄市产业结构转型1.1 1.1 石家庄市场宏观经济分析石家庄市场宏观经济分析20102010年，石家庄文化创意产业发展势头强劲年，石家庄文化创意产业发展势头强劲四大板块石市报业集团石市广电传媒集团石市演艺集团200920102010年石家庄文化创意产业均保持两位数增长：传媒印刷、动漫创意、民俗产品、市场体系等4大产业板块增长12%；石家庄报业传媒集团、石家庄广电传媒集团和石家庄演艺集团三大“龙头”文化企业集团的总收入分别较上年同期增长20%、16%和和16.7%12%20%16%16.7%0123456789102006年201051、年动漫年产值动漫年产值0102030405060702006年2010年动漫企业动漫企业0500010000150002000025000300002006年2010年从业人数从业人数10亿亿1亿亿5家家70家家1000人人30,000人人1.1 1.1 石家庄市场宏观经济分析石家庄市场宏观经济分析动漫产业在石家庄发展尤其迅猛动漫产业在石家庄发展尤其迅猛通过着力打造动漫衍生品集散地，石家庄动漫产业年产值从过去的年产值从过去的1亿元发展到现亿元发展到现在的在的10亿元；亿元；动漫企业从5家到家到70家家，关联企业超过超过2000家家；从业人数从不足千人到3万人万人 2010年全市文化产业增加值952、090亿元亿元，占GDP的比重为2.65%，占全省文化产业增加值的比重为20%20%2006年至今，文化招商项目的签约金额已从1000多万元增加到8 8亿亿多元多元 投资近近1010亿元亿元的省会博物馆在城区改建完成，“中国动漫考级中中国动漫考级中心心”“中国动漫教育实训基地中国动漫教育实训基地”正式签约正式签约连续成功举办了6 6届届“中国 石家庄国际动漫博览交易会，成为第五个第五个国家级动漫发展基地国家级动漫发展基地动漫电玩城产品种类达50005000余种余种，年营业额近2 2亿元亿元，已成为辐已成为辐射华北的大型动漫衍生品批发零售基地射华北的大型动漫衍生品批发零售基地1.1 1.1 石家53、庄市场宏观经济分析石家庄市场宏观经济分析20102010年，石家庄文化创意产业发展势头强劲年，石家庄文化创意产业发展势头强劲石家庄市整体经济向好，产业结构上逐渐加大对第三产业的投资力度，未来文化创意产业将成为石家庄产业支柱尽管拥有得天独厚的政策便利，但文化创意产业在石家庄发展仍然缓慢，大部分文化产业项目仍停留在规划阶段石家庄对文化产业发展予以强有力的政策扶持，文化创意产业在未来享有极为优越的政策条件“文化产业是21世纪最有前途的朝阳产业，不仅资源消耗低、环境污染小，而且智力、创意密集，附加值高。发展好了不仅能够活跃群众生活，而且能推进城市经济发展。”河北省委常委、石家庄市委书记孙瑞彬1.1 154、.1 石家庄市场宏观经济分析：小结石家庄市场宏观经济分析：小结1.1 1.1 石家庄市场宏观经济分析石家庄市场宏观经济分析1.2 1.2 石家庄未来城市规划研究石家庄未来城市规划研究/分析分析1.3 1.3 石家庄商业政策及环境研究石家庄商业政策及环境研究中部隆起主城区、高新区、正定新区石家庄市城市总体规划1.2 1.2 石家庄未来城市规划研究石家庄未来城市规划研究/分析：两大经济圈交集分析：两大经济圈交集京津冀都市圈第三级：承接京津辐射的第一中枢京津冀都市圈第三级：承接京津辐射的第一中枢京津向中西部辐射的京津向中西部辐射的“第一中枢”：“第一中枢”：利用“东出西联、承南接北”的区位优势，大力55、发展以商贸物流、信息服务为主的现代服务业，使其成为京津向中西部辐射的“第一中枢”，全国重要的现代服务业基地之一。冀中南一体化建设：冀中南一体化建设：京津冀区域正成为引领中国经济新一轮发展的增长极。石家庄十二五规划提出，将以石家庄为核心，推动冀中南一体化建设，构建与京津良好的分工协作关系，使石家庄成为京津冀都市圈第三极。首都经济圈：首都经济圈：石家庄作为距离北京最近的省会城市，将有效避免“知识鸿沟”与“产业悬崖”，更有条件顺利承接北京产业转移与智力辐射1.2 1.2 石家庄未来城市规划研究石家庄未来城市规划研究/分析：分析：环渤海经济圈：石家庄核心战略城市环渤海经济圈：石家庄核心战略城市环渤海经56、济圈是继长三角经济圈、珠三角经济圈后中国经济第三大经济发展极，成为新一轮商业投资热点地区石家庄 作为国务院批准定位的华北华北地区重要商埠，是环渤海经济圈中唯地区重要商埠，是环渤海经济圈中唯一的省会城市，也是核心战略城市一的省会城市，也是核心战略城市，在交通、区位、未利用地资源、矿产资源、劳动力资源等方面具有独特的优势济南市济南市大连市大连市沈阳市沈阳市青岛市青岛市石家庄市石家庄市北京市北京市天津市天津市石家庄石家庄1.2 1.2 石家庄未来城市规划研究石家庄未来城市规划研究/分析分析高铁构建一小时省际交通圈，紧密石家庄与周边省会城市高铁构建一小时省际交通圈，紧密石家庄与周边省会城市京石客运专线57、：京石客运专线：将于2012年建成运营，届时北京和石家庄之间将实现1小时直达。石家庄市城市总体规划：强化京广、青太客运专线及京石、石郑、石太、石济城际铁路双十字复合交通走廊建设双十字复合交通走廊建设，打造京津、晋冀鲁豫省会城市京津、晋冀鲁豫省会城市1 1小时交通圈小时交通圈石郑高速公路：石郑高速公路：实现石家庄到郑州一个半小时直达。石太客运专线：石太客运专线：已于2009年4月1日正式通车，太原到石家庄实现一小时直达石济高速公路：石济高速公路：石家庄东西、南北高速铁路“十字路口”的雏形显现1.2 1.2 东开发区未来区域发展力研究东开发区未来区域发展力研究藁城鹿泉栾城正定新区京珠高速公路主城区58、高新区石家庄十二五规划石家庄十二五规划：中部城区率先隆起中部城区率先隆起主城区、高新区、正定新区主城区、高新区、正定新区和藁城、鹿泉、栾城“一城三区三组团”，是全市经济发展龙头带动区和城乡现代化建设标志区石家庄城市总体规划中石家庄城市总体规划中：“北跨、南优、西控、东延”四大战略之“东延”战略区域范围：区域范围：京珠高速公路以东机场路以西石德铁路以南南三环以北东延战略：东延战略：东部产业新城高新区处于新城核心位置东部产业新城高新区处于新城核心位置1.2 1.2 石家庄未来城市规划研究石家庄未来城市规划研究/分析分析总用地面积总用地面积：550平方公里；地势平坦，地质条件良好，适合城市建设用地的59、发展未来五年规划：未来五年规划：打造未来的战略增长极，加强东部新城高端产业区、创新创业区、中央商务区等功能区和研发孵化服务平台、国际人才港、内陆物流港等公共服务设施建设，打造以创新为特色的标志性、现代化城市产业功能新区高新区2030年全面形成以战略新兴产业为主导，现代服务业为主题，传统优势产业为支撑，建成完善的技术开发与全面形成以战略新兴产业为主导，现代服务业为主题，传统优势产业为支撑，建成完善的技术开发与公共服务体系公共服务体系2020年产业链较为完善的产业主导集群，培育新的战略新兴产业，新建和提升一批设施先进、配套完善的孵产业链较为完善的产业主导集群，培育新的战略新兴产业，新建和提升一批设60、施先进、配套完善的孵化器化器2015年主导产业集聚发展，形成具有一定规模的产业集聚区；生产性服务业初步形成体系主导产业集聚发展，形成具有一定规模的产业集聚区；生产性服务业初步形成体系预计未来10-20年，东部产业新城将打造成为京津冀都市区现代产业体系完善的战略新兴产业集聚地和现代服务业高地新兴产业集聚地和现代服务业高地1.2 1.2 石家庄未来城市规划研究石家庄未来城市规划研究/分析分析未来产业规划：高新技术与现代服务业未来产业规划：高新技术与现代服务业受两大经济圈（首都经济圈与环渤海经济圈）与1小时交通圈的影响，石家庄与周边城市的联系将更加紧密，一定程度上拓展了房地产市场客群范围，但同时也会61、流失部分本地客群尽管拥有得天独厚的政策便利，但文化创意产业在石家庄发展仍然缓慢，大部分文化产业项目仍停留在规划阶段本案所在的高新区处于石家庄十二五规划中的“率先隆起”的中心城区之一，未来将成为高新技术产业集聚区，对地区形成强大的产业支撑力1.2 1.2 石家庄未来城市规划研究石家庄未来城市规划研究/分析：小结分析：小结东部新城及高新区拥有先天的政策扶持，但实际开发进度较慢，对本案产生影响尚难估量1.1 1.1 石家庄市场宏观经济分析石家庄市场宏观经济分析1.2 1.2 石家庄未来城市规划研究石家庄未来城市规划研究/分析分析1.3 1.3 石家庄商业政策及环境研究石家庄商业政策及环境研究半年人均62、收入破万文化娱乐消费成主力国家统计局石家庄调查队：半年收入破万半年收入破万石市消费能力和消费水平明显上升石市消费能力和消费水平明显上升1.3 1.3 石家庄商业政策及环境研究石家庄商业政策及环境研究来源：国家统计局石家庄调查队800085009000950010000105002010年同期2011年上半年人均可支配收入人均可支配收入4400460048005000520054005600580060002010年同期2011年上半年人均消费性支出人均消费性支出2011年上半年，石家庄市区居民家庭人均可支配收入为10052.76元，同比增长11.9%。这也是石家庄市区居民家庭半年人均可支配收入63、首次突破万元半年人均可支配收入首次突破万元；2011年上半年市区居民家庭人均消费性支出为5812.66元，比去年同期增长了18.9%10052.76元元8983.69元元11.9%5812.66元元4888.69元元18.9%1.3 1.3 石家庄商业政策及环境研究石家庄商业政策及环境研究石市消费特点：教育文化娱乐成消费主力石市消费特点：教育文化娱乐成消费主力01002003004005006007002010年同期2011年上半年教育文化娱乐服务教育文化娱乐服务01002003004005002010年同期2011年上半年居住人均消费居住人均消费消费总支出消费总支出2011年上半年，教育文化64、娱乐服务人均消费成为石家庄居民消费支出主力，同比增长34.4%；居住人均消费同比增长26.8%，成为支撑居民家庭消费支出的重要力量；居民服务型消费支出占消费总支出的比重为22.2%，呈现不断上升的趋势604.7元元494.23元元22.2%服务型消费服务型消费449.9元元389.8元元其他消费其他消费1.3 1.3 石家庄商业政策及环境研究石家庄商业政策及环境研究石市消费特点：教育文化娱乐成消费主力石市消费特点：教育文化娱乐成消费主力石家庄目前共有电影院近40个，首家首家IMAXIMAX影城影城也将于九月份开始营业；北方最大的大型娱乐场所影乐宫坐落于石家庄，电影票房年度平均400400万元，65、收入连年位居全省第一万元，收入连年位居全省第一石家庄现有大小书店近70个，其中石家庄图书大厦和省新华书店集团的汇文书城为标志的现代化大型书城雄踞在最繁华的黄金商业区，营业面积分别达到70007000平方米平方米和30003000平方米平方米，经营品种分别为万余种和万余种石家庄青少年图书市场火爆，2010年郭敬明书友见面会曾吸引30003000多名多名读者排队等候2010年，石家庄文化公共建设，共有艺术表演团体26个，艺术表演场所20个，文化馆、群艺馆25个，公共图书馆26个。广播综合覆盖率99.4%,电视综合覆盖率99.4%。东购东购商圈商圈北国北国商圈商圈怀特怀特商圈商圈市中心传统商圈市中心66、传统商圈长江大道中长江大道中央商务区央商务区天山天山海世界海世界商商圈圈新城新城商业商业中心中心高新区规划商业高新区规划商业1.3 1.3 石家庄商业政策及环境研究石家庄商业政策及环境研究石家庄传统商圈与新区商业石家庄传统商圈与新区商业1.3 1.3 石家庄商业政策及环境研究石家庄商业政策及环境研究消费仍集中于三大传统商圈消费仍集中于三大传统商圈东购东购-新百商圈新百商圈具体内容具体内容地段地段中山路段，距火车站10分钟路程，易达性强主力店主力店东方城市购物广场和新百购物广场两大百货业态业态步行街、百货商场、写字楼、酒店影响力影响力凭借独特地理优势和多年的历史沉淀形成石家庄位列首位的A级商圈；67、2010年平均日流量为25万人北国商圈北国商圈具体内容具体内容地段地段中山东路与建设大街主力店主力店北国商城、西美国际商务酒店业态业态超市、酒店、名品店、写字楼影响力影响力与东购商圈齐名，同为石家庄最早，最具优势的核心商圈；平均日流量10万人左右东购商圈东购商圈北国商圈北国商圈怀特商圈怀特商圈怀特商圈怀特商圈具体内容具体内容地段地段槐南路、体育大街、育才街主力店主力店怀特商城、怀特家居城、怀特餐饮一条街业态业态百货、超市、灯饰家居、花鸟市场、休闲娱乐、酒店、学校影响力影响力石家庄商界后起之秀，二级商圈；大石门饮食文化街和相关铜锣湾购物广场的陆续建成，使得该区域商业潜力与价值极大攀升1.3 1.68、3 石家庄商业政策及环境研究石家庄商业政策及环境研究长江大道中央商务区长江大道中央商务区天山天山海世界海世界二期二期新城新城商业商业中心中心天山海天山海世界二世界二期期具体内容具体内容地段地段黄河大道与长江大道交叉口西北侧建筑面建筑面积积7万平方米业态业态餐饮、酒吧、电影院、海洋体验馆、电玩城定位定位体验性全新生活方式商业，新兴阶层的第三生活空间长江大道长江大道中央中央CBD具体内容具体内容地段地段长江大道，老城区与新城区东西主轴线交接建筑面积建筑面积80万平方米（另有约50万m住宅区）业态业态金融办公，商业购物、文化娱乐定位定位石家庄高新区的地标街区和城市名片新城商新城商业中心业中心具体内容69、具体内容地段地段秦岭大街以西，华山街以东，湘江道与淮河道之间占地面占地面积积16万平方米业态业态购物、餐饮、娱乐定位定位石家庄新城区现代商贸中心节点石家庄新城区现代商贸中心节点高新区规划中的未来三大商业高新区规划中的未来三大商业本案石家庄商业消费市场旺盛，居民消费水平与消费能力明显提升，同时娱乐文化等服务类型消费支出成为主力；图书、电影等文化市场尤其火爆尽管拥有得天独厚的政策便利，但文化创意产业在石家庄发展仍然缓慢，大部分文化产业项目仍停留在规划阶段未来高新区规划有三大商业，且在地理位置上与本案相对靠近，未来可与本案商业商业形成集聚效应石家庄商业仍集中在传统旧城区，高新区商业氛围仍欠浓厚，且规70、划中的商业实际建成时间仍不明朗，近期恐难对本案带来有利影响1.3 1.3 石家庄商业政策及环境研究：小结石家庄商业政策及环境研究：小结2.12.1东开发区的经济环境研究东开发区的经济环境研究2.22.2东开发区的规划及商业前景研究东开发区的规划及商业前景研究2.3 2.3 东开发区区域市场调查小结东开发区区域市场调查小结2.4 2.4 整体宏观市场总结整体宏观市场总结第二章：石家庄区域市场调查第二章：石家庄区域市场调查2.12.1东开发区的经济环境研究东开发区的经济环境研究2.22.2东开发区的规划及商业前景研究东开发区的规划及商业前景研究2.3 2.3 东开发区区域市场调查小结东开发区区域市71、场调查小结2.4 2.4 整体宏观市场总结整体宏观市场总结所在位置：所在位置：西起京珠高速公路东至良村经济技术开发区东部边缘北起307国道南到规划的城市南三环概况：概况：19911991年年3 3月月经国务院批准设立的首批国家级高新区之一，分为东西两部分，其中东开发区科技产业园区是管委会所在地发展现状：发展现状：区内注册企业已有2100家家其中，外商投资企业110家家，包括日本住友商事、富士通、双日株式会社，英国汇丰、德国TMD等经认定的高新技术企业350家家，目前高新区已有10家家上市公司良村良村经济技术经济技术开发区开发区2.1 2.1 东开发区经济环境研究东开发区经济环境研究高新区高新区72、石家庄高新技术产业的集聚区石家庄高新技术产业的集聚区京京珠珠高高速速公公路路南三环南三环2.1 2.1 东开发区经济环境研究东开发区经济环境研究生物医药电子信息机械装备新材料生物制药中药现代化环保在线监测系统通信电源程控交换机液晶显示材料高速工具钢金刚石工具高新区四大支柱特色产业高新区四大支柱特色产业高校环绕，高新区拥有丰富的人才资源高校环绕，高新区拥有丰富的人才资源2.1 2.1 东开发区经济环境研究东开发区经济环境研究石家庄学院河北科技大学理工学院长安机电中专学校石家庄中英商贸外语学校石家庄市博文技术学校石家庄信息工程职业学院石家庄师范专科学校石家庄博伦医学中专石家庄金迪文化艺术学校石家庄73、复博美术学校石家庄中英航空中专学校新时代中等专业学校石家庄化工医药职业技术学校本案本案石家庄高等教育规模占全省三分之一，教育优势明显，是河北省高等教育集聚区或中心，为经济发展提供强大的人才资源2.12.1东开发区的经济环境研究东开发区的经济环境研究2.22.2东开发区的规划及商业前景东开发区的规划及商业前景2.3 2.3 东开发区区域市场调查小结东开发区区域市场调查小结2.4 2.4 整体宏观市场总结整体宏观市场总结第二章：石家庄区域市场调查第二章：石家庄区域市场调查石家庄城市总体规划2010-2020未来城市副中心：高新区的崛起规划理念：规划理念：石家庄市的城市建设和经济发展面临着新的机遇与74、挑战。在新一轮城市竞争中，应通过城市空间拓展实现产业结构调整，为经济发展注入新的活力。产业结构：产业结构：主要以发展生物制药、电子信息、先进制造业等高新技术产业为主，建成集商贸、科研、文教、生活、居住和文化娱乐为一体的现代化新市区功能设想：功能设想：新城区发展以产业为先导，建设国际信息港、国际物流园区、民营企业园区、会展中心等配套设施完善的新经济发展区。2.2 2.2 东开发区规划及商业前景东开发区规划及商业前景石家庄城市总体规划石家庄城市总体规划东部新区将作为未来城市发展副中心，以补充旧城区发展空间不足区域定位：区域定位：城市副中心，新经济发展中心以医药研发、现代流通为重点的生态型产业集聚中75、心集居注工作、娱乐为一体的城市新区未来城市副中心：东部新区（高新区）未来城市副中心：东部新区（高新区）主中心主中心城区城区区域商务中心研发孵化研发孵化生物制药循环化工新材料区域会展中心未来产业结构：未来产业结构：主要以发展生物制药、电子信息、先进制造业等高新技术产业为主，建成集商贸、科研、文教、生活、居住和文化娱乐为一体的现代化新市区未来支柱产业生物制药电子信息先进制造业2.2 2.2 东开发区规划及商业前景东开发区规划及商业前景高新区未来三大支柱产业（示意图）高新区未来三大支柱产业（示意图）在中心城区、新城和部分新市镇之间，建立建立30分钟公交联系圈分钟公交联系圈，采用BRT、公交专业道、大76、站快车的形式，提供高速的服务。规划形成4条快速公交走廊，分别为：1、依托泰华街、北二环、107国道，形成“老城中心正定古城南牛新市镇空港新区”快速公交走廊；2、依托泰华街、和平路，形成“东、依托泰华街、和平路，形成“东部产业服务区老城中心鹿泉新城山部产业服务区老城中心鹿泉新城山前旅游带”快速公交走廊前旅游带”快速公交走廊；3、依托正无路、泰华街、南三环，形成“正定新区老城中心冶河新市镇-栾城新城”快速公交走廊；4、依托泰华街、和平路，形成“老、依托泰华街、和平路，形成“老城中心东部产业基地藁城新城”快速城中心东部产业基地藁城新城”快速公交走廊公交走廊四条四条3030分钟快速公交走廊，分钟快速公77、交走廊，2 2条经过东开发区条经过东开发区2.2 2.2 东开发区规划及商业前景东开发区规划及商业前景来源：石家庄都市区城乡统筹规划石家庄计划修建6条条轨道交通线轨道交通线，形成三主三辅，大放射、小方格的轨道交通线网。其中1、2、3号线形成轨道线网基本骨架，4、5、6号线为辅助填充线2.2 2.2 东开发区规划及商业前景东开发区规划及商业前景3号线号线1号线号线地铁地铁1 1号线、号线、3 3号线途径本案附近号线途径本案附近建成时间较晚建成时间较晚1号线：都市区东号线：都市区东西向骨干线：西向骨干线：线路总长40.0公里。连接主城与正定新区的干线。预计2020年完成轨道建设3 3号线：都市区东78、号线：都市区东西向骨干线西向骨干线全长62.3公里。西延鹿泉，东连藁城。建成时间未定本案本案2.2 2.2 东开发区规划及商业前景东开发区规划及商业前景长江大道中央商务区长江大道中央商务区天山天山海世界海世界二期二期新城新城商业商业中心中心天山海天山海世界二世界二期期具体内容具体内容地段地段黄河大道与长江大道交叉口西北侧建筑面建筑面积积7万平方米业态业态餐饮、酒吧、电影院、海洋体验馆、电玩城定位定位体验性全新生活方式商业，新兴阶层的第三生活空间长江大道长江大道中央中央CBD具体内容具体内容地段地段长江大道，老城区与新城区东西主轴线交接建筑面积建筑面积80万平方米（另有约50万m住宅区）业态业态79、金融办公，商业购物、文化娱乐定位定位石家庄高新区的地标街区和城市名片新城商新城商业中心业中心具体内容具体内容地段地段秦岭大街以西，华山街以东，湘江道与淮河道之间占地面占地面积积16万平方米业态业态购物、餐饮、娱乐定位定位石家庄新城区现代商贸中心节点石家庄新城区现代商贸中心节点高新区规划中的未来三大商业高新区规划中的未来三大商业本案本案2011年6月-9月石家庄市国土资源局公开出让开发区六宗地块六宗地块的国有建设用地使用权。土地出让总面积约合合787亩亩。其中三块住宅三块住宅用地，一块综合用地，还有一块工业用地，用地，一块综合用地，还有一块工业用地，一块住宅与商服用地一块住宅与商服用地2.2 280、.2 东开发区规划及商业前景研究东开发区规划及商业前景研究高新区近期土地集中放量逾高新区近期土地集中放量逾52.4万方万方【2011】035号地：出让面积：出让面积：20843.489平方米起始价：起始价：0.118亿元，地价约合38万元/亩土地用途：土地用途：工业，产业类型为计算器及货币专用设备制造【2011】019号地：出让面积：出让面积：155312.26平方米，起始价：起始价：5.67亿元，地价约合243万元/亩；土地用途：土地用途：住宅【2011】020号地：出让面积：138163.315平方米，起始价：4.99亿元，地价约合313万元/亩土地用途：住宅【2011】021号地：出让面81、积出让面积：130799.992平方米起始价：起始价：3.985亿元，地价约合203万元/亩。土地用途：土地用途：商业、办公、文化、娱乐、居住。【2011】034号土地面积：土地面积：65487.519平方米起始价：起始价：17800万元，折合地价为每亩181万土地用途：土地用途：住宅与商服【2011】036号地：出让面积：出让面积：46009.461平方米起始价：起始价：1.23亿元，地价约合178万元/亩土地用途：土地用途：住宅2.12.1东开发区的经济环境研究东开发区的经济环境研究2.22.2东开发区的规划及商业前景东开发区的规划及商业前景2.3 2.3 东开发区区域市场调查小结东开发区82、区域市场调查小结2.4 2.4 整体宏观市场总结整体宏观市场总结第二章：石家庄区域市场调查第二章：石家庄区域市场调查东开发区位于东部新城的核心区域，具备强大的产业、人才优势：以生物制药、新材料等高新技术产业为支柱产业；同时丰富的教育资源将对区域形成强有力的人才支撑尽管拥有得天独厚的政策便利，但文化创意产业在石家庄发展仍然缓慢，大部分文化产业项目仍停留在规划阶段近期东开发区土地放量集中，逾千亩土地集中放量超过52.4万方，高新区有望成为未来的开发热点2.3 2.3 东开发区区域市场调查：小结东开发区区域市场调查：小结轨道及快速公交通道的规划，对本案远景带来利好，但建成时间较长远，近期对本案影响不83、大2.12.1东开发区的经济环境研究东开发区的经济环境研究2.22.2东开发区的规划及商业前景东开发区的规划及商业前景2.3 2.3 东开发区区域市场调查小结东开发区区域市场调查小结2.4 2.4 整体宏观市场总结整体宏观市场总结第二章：石家庄区域市场调查第二章：石家庄区域市场调查2.4 2.4 整体宏观市场总结整体宏观市场总结文化创意产业在石家庄有得天独厚的政策优势；但实际发展并不乐观，速度缓慢石家庄商业仍集中于传统中心城区，高新区商业氛围仍欠浓厚，规划中有三大商业，但建成时间仍不明朗未来高新区将打造为城市副中心，以生物制药、新材料、电子信息等高新技术产业为主导产业，本案所在的河北文化产业园84、恰好弥补了该区文化产业空白，同时可与其他高新产业联动，具备一定发展潜力3.1 3.1 石家庄创意产业发展分析石家庄创意产业发展分析3.2 3.2 石家庄创意人群调研石家庄创意人群调研3.3 3.3 项目市调访谈与问卷调研项目市调访谈与问卷调研第三章：石家庄创意产业篇第三章：石家庄创意产业篇3.1 3.1 石家庄创意产业发展分析石家庄创意产业发展分析石家庄中心城区内五大文化产业园区石家庄中心城区内五大文化产业园区多数仍处于筹备招商阶段多数仍处于筹备招商阶段项目项目现状现状太空世纪动太空世纪动漫城漫城建设招商阶段河北东垣文河北东垣文化艺术品市化艺术品市场场招商筹备阶段东垣文化创东垣文化创意产业园意85、产业园招商筹备阶段河北文化创河北文化创意园区意园区建设阶段国家动漫产国家动漫产业发展基地业发展基地创业孵化园创业孵化园运营阶段太空世纪动漫城太空世纪动漫城区位：区位：该项目位于石家庄桥东区，位于城市中心地带，面积：面积：占地21537平方米（32.29亩）业态规划：业态规划：主要由动漫主题乐园、动漫大厦、动漫玩具城、由动漫主题乐园、动漫大厦、动漫玩具城、动漫动漫4D电影城、动漫书吧、动漫体验馆、动漫儿童剧场等组电影城、动漫书吧、动漫体验馆、动漫儿童剧场等组成，成，建成后将成为中国北方最具特色的集动漫体验、技术平台、展示交易、休闲消费于一体的综合性文化产业项目综合性文化产业项目河北东垣文化艺术品86、市河北东垣文化艺术品市场场区位：区位：该项目位于南高营村村西，面积：面积：占地500亩，建筑面积51万平方米，业态规划：业态规划：建设市场交市场交易区、商务观展区、艺易区、商务观展区、艺术品包装区、物流配送术品包装区、物流配送区、行政办公区和生活区、行政办公区和生活服务区六部分服务区六部分东垣文化创意产业园东垣文化创意产业园区位：区位：石家庄长安区面积：面积：占地500亩，建筑面积52万方，业态规划：以“业态规划：以“中式传中式传统四合院”统四合院”结构为设计结构为设计基点基点，将提供文化旅将提供文化旅游、艺术交流、新媒体游、艺术交流、新媒体研发、影视拍摄、科技研发、影视拍摄、科技生活体验馆、87、动漫制生活体验馆、动漫制造、教育培训等多功能造、教育培训等多功能服务，服务，演绎石家庄地域文化、营造时尚氛围、打造省会人文创意天堂市中心三大产业园市中心三大产业园仍在招商筹备阶段仍在招商筹备阶段3.1 3.1 石家庄创意产业发展分析石家庄创意产业发展分析连接三座大厦的裙楼：连接三座大厦的裙楼：将被打造成以动漫、游戏、创意产业为核心理念的现代化休闲商现代化休闲商业业态组合，业业态组合，形成全国独具特色的动漫商业模式。动漫大厦文化创意大厦高级商务中心主体建筑：主体建筑：现代化造型的“河北动漫大厦”，“河北动漫大厦”，另有一座“文化创意产业大厦”“文化创意产业大厦”和一座高级商务中心高级商务中心大厦88、大厦，从而形成我省创意文化产业的聚集区，将吸纳国际、国内以及我省动漫、游戏等相关企业入驻半开放式的购物休闲广场：半开放式的购物休闲广场：占地面积2.2万平方米，呈开放式开放式环形区域环形区域。广场中心为近近1万平方米的半露万平方米的半露天休闲花园广场天休闲花园广场。购物广场内设各类主题生活馆、露台书屋、球形动感三维立体影城、动漫体验电玩城等太空世纪动漫城规划太空世纪动漫城规划3.1 3.1 石家庄创意产业发展分析石家庄创意产业发展分析国家动漫产业发展基国家动漫产业发展基地创业孵化园地创业孵化园区位：区位：坐落于石家庄石家庄高新技术产业开发区高新技术产业开发区石家庄信息工程职业石家庄信息工程职业89、学院北校区学院北校区面积：面积：占地168亩，分三期开发，一期规划已完成，提供3万平方米入驻面积业态：业态：目前已入驻企目前已入驻企业业29家家（软件、动漫软件、动漫制作以及文化传播类制作以及文化传播类企业；）企业；）二期规划一年半完成园区基础设施建设。三期规划10万平方米建筑面积，200亩衍生产品的生产基地河北文化创意园区河北文化创意园区区位：区位：石家庄市高新技术产业开发区黄河大道118号河北出版社面积：面积：占地面积205亩。总建筑面积约30万平方米业态规划：业态规划：创意大厦、创意空间、创意人之家、创意商业广场、创意大厦、创意空间、创意人之家、创意商业广场、创意艺术酒店等创意艺术酒店等90、5大板块大板块，集现代出版、展示配送、网络动漫、会议培训、文化休闲等，将成为华北区域文化商业综合体已运营项目：已运营项目：国家动漫产业发展基地创业孵化园国家动漫产业发展基地创业孵化园3.1 3.1 石家庄创意产业发展分析石家庄创意产业发展分析国家动漫产业发展基地创业孵化园实景图国家动漫产业发展基地创业孵化园实景图3.1 3.1 石家庄创意产业发展分析石家庄创意产业发展分析政策利好：大力发展文化产业政策利好：大力发展文化产业根据石家庄市国民经济和社会发展“十二五”规划纲要做大做强现代传媒印装出版产业。积极发展演艺产业，推进艺术院团及演出场所资源整合，以市场运作的方式进行艺术创作、生产和营销。推动91、动漫产业快速发展，合理规划动漫产业布局，建设公共技术平台，积极引进战略投资者，延伸动漫产业链，鼓励衍生产品，培育和发展动漫交易、消费市场，打造区域性动漫衍生产品集散交易中心。3.1 3.1 石家庄创意产业发展分析石家庄创意产业发展分析文化产业八大扶持产业文化产业八大扶持产业2010年，河北省出台关于印发河北省文化产业振兴规划(2010-2015年)的通知，明确提出了今后重点扶持的八大文化产业出版印装发行业文化旅游业现代传媒业文化娱乐及演艺业文化产品生产及销售业动漫游戏业民俗节庆及会展业体育休闲健身业报刊业发行业印刷业广播影视业网络传媒业民俗节及会展业节庆会展业3.1 3.1 石家庄创意产业发展92、分析石家庄创意产业发展分析20152015年文化产业将成为石家庄市的支柱性产业年文化产业将成为石家庄市的支柱性产业关于深入推动省会文化大发展大繁荣的实施意见“十二五”时期，该市文化产业增加值年均增长力争达到25%25%以以上上，占全市GDP比重超过5%5%，20152015年成为支柱性产业；年成为支柱性产业；“十二五”时期，全市谋划和实施文化项目超过120120个个，并将着力抓好规模大、前景好，具有示范带动作用的4040个个重点项目关于支持文化体制改革和转制企业发展的若干规定、石家庄市文化产业贷款贴息管理办法、关于进一步加强省会文化建设的意见等1616条条优惠政策以及9 9个个改革配套文件，每93、年财政列支500500万元万元繁荣舞台艺术资金3.1 3.1 石家庄创意产业发展分析石家庄创意产业发展分析3.1 3.1 石家庄创意产业发展分析石家庄创意产业发展分析3.2 3.2 石家庄创意人群调研石家庄创意人群调研3.3 3.3 项目市调访谈与问卷调研项目市调访谈与问卷调研所在城市石家庄企业数量(个)38803880企业数量全国排名3636就业人数(人)109267109267就业人数全国排名3131资产总额(亿元)1054.481054.48资产总额全国排名2828营业收入(亿元)241.95241.95营业收入全国排名3434石家庄创意产业发展概况石家庄创意产业发展概况*来源：中国文化94、创意产业网 2011年7月数据石家庄创意产业发展概况石家庄创意产业发展概况北京 上海 广州 深圳 杭州 重庆 天津 武汉 青岛 大连 绍兴 贵阳石家庄呼和浩特南昌文创企业数量排名 1E+0 8182 3187 2719 2358 2053 1904 1861 1599 1494 4298 3956 3880 3390 3315020000400006000080000100000120000140000企业数量企业数量文创企业数量排名文创企业数量排名石家庄文创企业数量居全国第36位，前后名次分别为绍兴、贵阳、呼和浩特和南昌*来源：中国文化创意产业网 2011年7月数据石家庄创意产业发展概况石家95、庄创意产业发展概况北京 上海 广州 深圳 杭州 成都 武汉 重庆 天津 苏州 太原 南宁石家庄南昌 兰州从业人员数量排名 184.128.64.1 63.93837.6 34.3 33.2 30.2 25.3 11.711.2 10.9 10.89.8020406080100120140160180200从业人员数量（万人）从业人员数量（万人）从业人员数量排名从业人员数量排名石家庄文创企业数量居全国第31位，前后名次分别为太原、南宁、南昌、兰州*来源：中国文化创意产业网 2011年7月数据石家庄创意产业发展分行业概况石家庄创意产业发展分行业概况创意产业类别影视文化类所在城市石家庄企业总数14196、所占比重（%）3.63就业人数(人)6176所占比重（%）5.65资产总额(亿元)1.55所占比重（%）0.15营业收入(亿元)0.29创意产业类别咨询策划类所在城市石家庄企业总数1339所占比重（%）34.51就业人数(人)28367所占比重（%）25.96资产总额(亿元)851.87所占比重（%）80.79营业收入(亿元)76.71*来源：中国文化创意产业网 2011年7月数据石家庄创意产业发展分行业概况石家庄创意产业发展分行业概况创意产业类别设计服务类所在城市石家庄企业总数572所占比重（%）14.74就业人数(人)20024所占比重（%）18.33资产总额(亿元)34.43所占比重（%97、）3.27营业收入(亿元)28.98创意产业类别工艺时尚类所在城市石家庄企业总数264所占比重（%）6.8就业人数(人)7720所占比重（%）7.07资产总额(亿元)8.81所占比重（%）0.84营业收入(亿元)31.81*来源：中国文化创意产业网 2011年7月数据石家庄创意产业发展分行业概况石家庄创意产业发展分行业概况创意产业类别休闲娱乐类所在城市石家庄企业总数363所占比重（%）9.36就业人数(人)6917所占比重（%）6.33资产总额(亿元)7.92所占比重（%）0.75营业收入(亿元)5.11创意产业类别展演出版类所在城市石家庄企业总数125所占比重（%）3.22就业人数(人)6098、20所占比重（%）5.51资产总额(亿元)12.29所占比重（%）1.17营业收入(亿元)9.52*来源：中国文化创意产业网 2011年7月数据石家庄创意产业发展分行业概况石家庄创意产业发展分行业概况创意产业类别科研教育类所在城市石家庄企业总数302所占比重（%）7.78就业人数(人)14644所占比重（%）13.4资产总额(亿元)7.68所占比重（%）0.73营业收入(亿元)3.73创意产业类别电信软件类所在城市石家庄企业总数774所占比重（%）19.95就业人数(人)19399所占比重（%）17.75资产总额(亿元)129.94所占比重（%）12.32营业收入(亿元)85.8*来源：中国文99、化创意产业网 2011年7月数据自2006年才发展起来的石家庄动漫产业，在短短几年间探索出一条投资少、见效快，产业园区分散、资源集约灵活的发展模式。截至目前（2009年），全市共有60余家专业动漫公司，2000多家相关文化创意公司，9个功能各异的动漫产业园区，31所大中专院校近万人的人才后备资源，涵盖了漫画、插画、报刊、图书、动画片制作、网络游戏、手机游戏、动漫衍生品等生产、流通的各个领域，年节目制作能力近9000分钟。Source:desktop researchhttp:/ 3.1 石家庄创意产业发展分析石家庄创意产业发展分析3.2 3.2 石家庄创意人群调研石家庄创意人群调研3.3 3.100、3 项目市调访谈与问卷调研项目市调访谈与问卷调研市调访谈市调访谈主要研究领域：主要研究领域：对石家庄重要新闻、房地产项目非常熟悉；此外，自营招商公司，对北京、石家庄商业地产研究颇丰。Interview with1.Media访谈人物：江南访谈人物：江南石家庄广播电视台石家庄新闻广播 制片人石家庄新闻广播FM88.2第一房产 主持人市调访谈市调访谈访谈重要观点：访谈重要观点：1、石家庄政府非常重视动漫产业的发展，未来欲打造动漫城市，目前有百余家动漫培训学校，每年在人民广场举办动漫博览会，还有动漫基地，我们的项目如果能引入国内知名的动漫相关品牌，将非常受政府扶持，在后期营销活动上可考虑开展动漫相关101、比赛，邀请政府领导出席2、石家庄大型商业体非常重视影院的招商，目前全市影院近10家，未来还要更多，明年大型商业中心将达到13个，竞争将非常激烈，如何抢到客源、人流才是关键。4、石家庄五星级酒店近期在建的很多，都是大型开发商引进来如：勒泰的万豪，66层希尔顿已封顶，万达的洲际酒店等。5、石家庄高端房地产恒大、万达吸引的客群包括：石家庄周边县市（井陉）、山西大同、太原、阳泉等（大同到石家庄比到太原还近）、北京很多投资客。市调访谈市调访谈访谈人物：侯猛访谈人物：侯猛中国书法家协会会员、河北省书法家协会省直分副秘书长；河北省美术家协会会员、河北新世纪书画院院长主要研究领域：主要研究领域：艺术工作者，对102、于书画、绘画创作有所成就；拥有自己的工作室、书画院，对河北省文化创意产业非常熟悉。Interview with2.Artist市调访谈市调访谈主要观点：主要观点：1.艺术家画家在市区一般都有自己专门的工作室，可能在市区买两套房子，新房子居住，老房子兼做画室。2.成果社区我们也去看过，但是太远太荒凉，如果做工作室即使两三千也不会去买，而且是50年产权肯定不会搬过去住。3.新开发区比较荒凉，虽然开车不远，但是朋友、谈生意、到画室参观都不方便。4.石家庄真正意义的创意产业园集群还没有出现，都是比较自由的市场，比如茶叶、陶瓷、古董市场，福建江浙商人盖点沿街商铺就算是文化市集了。5.未来石家庄如果出现这103、样一个文化创意集聚区，首现要有这种氛围，谁去了、有多少人去、朋友圈子能否认可形成集聚。市调访谈市调访谈访谈人物：高利锋访谈人物：高利锋国内首家SNS房产网-石家庄房友网创始人“利峰聊宅”网运营人；燕赵都市报地产主编主要研究领域：主要研究领域：多年来持续关注楼市冷暖，被评为“石家庄楼市第一劲笔”。对石家庄房地产跟踪数年，对住宅、商业项目有深入研究。房友网创始人。Interview with3.Entrepreneur市调访谈市调访谈重要观点：重要观点：1、新开发区交通其实很便利，道路畅通，从市区开车过去15分钟，但是二环以外尤其靠近三环，商业与市区相比还非常不成熟，即使做办公没有集群，谈生意、谈104、客户不方便。2、新开发区培育了很多年，但是人气还没有聚齐起来，卓达2000年后就进入，但现在除了五洲国宴做婚礼酒店，其他住宅、商业都没有开发出来，整个新开发区还要培养。3、新开发区本项目做成酒店式公寓估计大部分人不会去购买，对市区来说有点远，太远了，且周边配套不行。4、石家庄人及周边区县（栾城、藁城）对酒店式公寓产品抗性很大，石家庄当地人并不认可，周边县市一听说40年产权，转头就走客户流失率很高。1、问卷调查方法、问卷调查方法（1）街头问卷调查）街头问卷调查时间：7月23日7月25日问卷数量：42份（2）网络问卷调查）网络问卷调查时间：8月9日8月19日有效问卷数量：205份1、问卷调查方法、105、问卷调查方法2、酒店式公寓产品问卷调查、酒店式公寓产品问卷调查请问您是否关注过市场上酒店式公寓类项目？请问您是否关注过市场上酒店式公寓类项目？您对酒店式公寓市场前景持怎样的态度？您对酒店式公寓市场前景持怎样的态度？根据调查数据显示：市场上关注过酒店式公寓的人群占比达到73.3%，偶尔关注的达到13.3%接近一半的受访者对酒店式公寓产品持谨慎乐观的态度2、酒店式公寓产品问卷调查、酒店式公寓产品问卷调查请问您是否打算购买此类型物业？请问您是否打算购买此类型物业？您认为酒店式公寓的优势及特点有哪些？您认为酒店式公寓的优势及特点有哪些？根据调查数据显示：问卷调查中50%的受访者可能会购买酒店式公寓产品106、接近半数的受访者认为配套全、服务好是酒店式公寓的一大优势2、酒店式公寓产品问卷调查、酒店式公寓产品问卷调查您认为酒店式公寓存在的问题有哪些？您认为酒店式公寓存在的问题有哪些？如果购买酒店式公寓，您打算用来做什么？如果购买酒店式公寓，您打算用来做什么？根据调查数据显示：问卷调查中43.3%的受访者认为酒店式公寓一大问题是使用成本较高60%的受访者购买酒店式公寓的目的是用于投资并出租2、酒店式公寓产品问卷调查、酒店式公寓产品问卷调查请问多大面积适合您？请问多大面积适合您？请问您希望酒店式公寓的装修程度应该是？请问您希望酒店式公寓的装修程度应该是？根据调查数据显示：受访者中43.3%的人群希望精装修107、交房，而有30%的受访者希望是菜单式装修33.3%的受访者认为3050平米的面积最适合，认为90平米以上面积最适合的受访者只占16.7%2、酒店式公寓产品问卷调查、酒店式公寓产品问卷调查如果限购令持续时间长，您认为哪一种物业会更受欢迎？如果限购令持续时间长，您认为哪一种物业会更受欢迎？如果购买酒店式公寓，您希望是哪一种方式？如果购买酒店式公寓，您希望是哪一种方式？根据调查数据显示：假设限购令持续时间长，一半的受访者认为酒店式公寓会更加受到欢迎60%的受访者希望带租约购买酒店式公寓21%42%17%11%9%周末及空余周末及空余时间会时间会选择哪种休闲选择哪种休闲方式方式娱乐休闲场所逛街购物外出108、就餐运动健身文化创意休闲体验根据调查数据显示：石家庄市民最青睐的休闲方式是逛街购物逛街购物，其次是外出就餐；在选择休闲娱乐方式和地点的首要考虑因素最多的希望能有新的体验希望能有新的体验，此外，交交通便利、能够提高文化底蕴及性价比高通便利、能够提高文化底蕴及性价比高也是主要的考虑因素3、文化创意类消费习惯问卷调查、文化创意类消费习惯问卷调查33%23%14%14%16%您选择休闲娱乐时首要考虑您选择休闲娱乐时首要考虑因素因素有新的体验交通便利能够提高文化底蕴有利身心发展性价比高59%22%6%13%如果石家庄出现一个独具创意、时尚舒如果石家庄出现一个独具创意、时尚舒适的文化创意地标，您会如何反应109、适的文化创意地标，您会如何反应一定会去体验一次听朋友或别人推荐才去大众和媒体都说好我才去交通不便或距离太远不会去25%45%15%15%您更喜欢哪种休闲购物业态您更喜欢哪种休闲购物业态家庭式购物中心生活休闲广场娱乐嘉年华文化创意街区根据调查数据显示：石家庄市民最喜爱的购物业态为生活休闲广场，家庭式购物中心生活休闲广场，家庭式购物中心也是备受青睐的方式之一对于文化创意地标，超过一半的受访者表示一定会去体验超过一半的受访者表示一定会去体验，近22%会听朋友推荐才决定，但也有10%左右会因交通不便或距离太远等原因选择放弃3、文化创意类消费习惯问卷调查、文化创意类消费习惯问卷调查31%58%5%6%您110、对以下石家庄文化创意广场是否了解您对以下石家庄文化创意广场是否了解石门1925国际文化创意街区省博物馆广场河北文化创意园其他47%21%28%4%如果石家庄新开发区推出一个影视制作基如果石家庄新开发区推出一个影视制作基地，可以让普通民众参加节目录制、选秀活地，可以让普通民众参加节目录制、选秀活动动,您会如何您会如何一定会去参与别人推荐好才会去交通便利可能会去不关心不会去根据调查数据显示：对于新区的影视基地，大部分受访者表示一定会去参加，大部分受访者表示一定会去参加，但也有相当比例的受相当比例的受访者仍会考虑到交通便捷性才会前往访者仍会考虑到交通便捷性才会前往石家庄市民对目前文化创意广场最了解的111、是省博物馆广场，而河北文化创意园的河北文化创意园的知晓度相对比较低（知晓度相对比较低（5.7%）3、文化创意类消费习惯问卷调查、文化创意类消费习惯问卷调查26%24%8%42%您是否了解如下休闲商业新概念您是否了解如下休闲商业新概念SOHO空间文化创意工坊Art-Mall嘉年华根据调查数据显示：嘉年华嘉年华在石家庄市民中知晓度最高，SOHO空间空间与文化创意工坊与文化创意工坊也有较高的知晓度，ART-MALL最不受了解对于目前石家庄的商业业态：有受访者认为目前石家庄娱乐场所过于形式化，缺少文化内涵缺少文化内涵，希望多点生态休生态休闲、平民消费场所、以及创意街闲、平民消费场所、以及创意街；有受访112、者建议可在公共空间内合理增加文化设施，规划布置一系列文化创意产品销售点，以刺激消费3、文化创意类消费习惯问卷调查、文化创意类消费习惯问卷调查下篇：项目地块分析与整体定位目录目录ContentsContents12项目现状及项目现状及SWOTSWOT分析分析项目整体初步定位建议项目整体初步定位建议3总体规划与产品配比建议总体规划与产品配比建议4财务分析及开发策略财务分析及开发策略5项目试水策略项目试水策略1项目现状及项目现状及SWOTSWOT分析分析项目现状及SWOT分析1.0本项目位于东开发区和东部产业新城的较核心位置。开发区老商圈新城商贸中心长江大道中央商贸区高新技术开发区本案项目现状及SW113、OT分析1.0项目位于三条交通主干道位置，交通通达性较强；并且距离京珠高速较近。黄河大道西接中山路长江大道本案西接裕华路南北天山大街京珠高速石黄高速城市中心商圈城市中心商圈项目现状及SWOT分析1.0东开发区开发速度慢，居住氛围欠浓厚。卓达星辰一号，共2000户，07年开盘，08年交房卓达星辰花园，共1200户，06年开盘，07年交房据卓达工作人员介绍，卓达在东开发区的几大项目，目前去化约40%50%，入住率仅为10%。开发区广场实景项目现状及SWOT分析1.0因东开发区尚处于开发建设阶段，本项目周边环境一般。项目周边具备一定配套，但尚不成熟，且人气不足。项目现状及SWOT分析1.0建设中的天114、山海世界二期建设中的天山海世界二期河北慈佑医院河北慈佑医院高新区第一小学高新区第一小学中型超市中型超市北国超市北国超市教育配套：石家庄信息工程职业学院、石家庄学院、河北科技大学理工学院、河北纺织职业学校、石家庄财经学院、石家庄54中学、石家庄私立第一中学、高新区第二小学、高新区第二幼儿园、放飞希望双语幼儿园。金融配套：中国农业银行、交通银行、建设银行、中信银行、河北银行、邮政储蓄。酒店餐饮：如家酒店、凯旋门大酒店、肯德基。休闲购物：北国超市长江店、天山海世界、华盛家具城、宝力健身医疗卫生：河北医科大学第四医院东院、石家庄依福堂大药房、石家庄新兴药房写字楼：方大科技园、卓达星海国际、峰会公馆项目115、周边具备一定配套，但尚不成熟，且人气不足。项目现状及SWOT分析1.01.项目地处东开发区和规划中东部产业新城中心位置；2.项目地块位于黄河大道和天山大街，为目前开发较快的区域，具备一定发展潜力；3.项目属于河北出版集团创意园区二期，拥有一定的文创资源；1.项目所在新城区尚未开发完全，周边配套尚未完善，缺少优质配套设施，居住氛围尚不浓厚；2.本项目预计容积率较高，对规划/建筑达成的舒适性有较高要求；1.东部产业新城正在规划中，为项目的长远潜力带来一定利好；2.石家庄“十二五”规划“一城三区三组团”的三区之一，是全市经济发展龙头带动区和城乡现代化建设标志区；3.政府对文化创意产业的支持力度较大；116、4.住宅商品房限购，商业地产具有较大的机会。1.东开发区内住宅均价在5000元6000元，区域整体产品层次较低；2.全市在售商业地产项目超30个，供量较大；3.未来还有更大量的综合体项目，且为品牌开发商开发，将分流较多客户；4.东开发区开发速度较慢，现有区域环境基础较差；优势 劣势机会 威胁项目现状及SWOT分析1.02项目整体初步定位建议项目整体初步定位建议定位策略外部因素文化、人才、市场、科技内部因素立地条件、区位个案发展经验资金、区位、政府、租金项目策略建议鉴于上述的调查研究工作，我们建议业主在开发上报以审慎的态度，尽量降低风险，以期资金的稳步回流。因此我们的建议是：项目主题概念上打造石117、家庄未有的文化创意概念，以期获得政府的关注和支持；实际开发策略上以可售型物业为主要打造对象，通过销售获得资金的回报。定位策略虚 实 结 合虚：文创主题概念实：若干文创主题规划亮点打造独有文创项目品牌带动可售型物业销售，实现资金回笼定位思考2.1定位思考之一万元以上高端项目的几大特点：优越的市中心核心地段（中山路等）高性价比LOFT产品搭配综合体级配套成熟的商业氛围和主力店（大型超市/主力店等）定位思考2.1定位思考之二 东开发区缺乏上述优势，整体人气不足，无大型成熟商圈，居住区入住率极低（卓达入住率不足30%）区域产品层级低：本案西侧东方国际LOFT公寓仅售6000元定位思考2.1定位思考之三118、石家庄人崇尚“新”事物与项目一街之隔的天山海世界，人气爆满定位思考2.1定位思考之四石家庄本地客群对40年产权公寓有一定抗性，但追求和崇尚“新事物”和“新概念”定位思考2.1定位思考之五成果社区的概念，为市场看好，但大户型销售一般；勒泰中心占据市中心，售价最高；本案的定位在哪里？定位思考2.1本案如何突破区位劣势整体主题定位2.2新主题升“值”21世纪最伟大最具创意性企业之一：美国苹果公司（Apple Inc.）美国苹果公司开发了一系列有史以来最具颠覆性的产品，改变了人们的沟通方式和生活方式。整体主题定位2.1美国苹果公司倡导的“苹果精神”给所有创意人士带来了启迪“Apple reinvent119、s the phone.”“我们重新发明了手机。”苹果公司CEO 史蒂夫乔布斯创新、开拓、开放、科技和艺术的完美结合、引领潮流和时尚整体主题定位2.2创意创智创业创想苹果苹果ColorColor部落部落网罗本地文创家想象力改变河北客户界定：年轻的一代，以脑力劳动为主的使用客户群，从事网上贸易、创意设计、文化视觉设计等依托于PC、网络的创意体。他们有理想，有激情，有创意，有才华，等待恰当的时机崭露头角。核心客群界定核心客群界定苹果一族苹果一族整体主题定位2.2自由和独立自由和独立，室内的空间感是其所关注的内容，对于喜爱的风格和规划有自己的想法，注重通过家装表达自己的个性和概念，同时兼顾空间的功能120、和经济性多才多艺多才多艺,有创造力、追逐时尚和文化品味有创造力、追逐时尚和文化品味，拥有开放的心态和包容性，乐于尝试并勇于分享，同时也多元易变，复杂矛盾，家装风格、空间规划等要充分发挥其灵活性与可变性，模糊功能和具象的表现，满足其不同时代的追求勇于表现、张扬个性勇于表现、张扬个性，一方面喜欢交朋友、渴望交流、沟通、分享，希望能与朋友圈子共同分享，拥有生活；另一方面又渴望内心留白，拥有完全自我的空间，空间设计上要兼顾其社会性的一面，也要考虑其独立自主的一面。设计需要兼顾其共性和个性的诉求。苹果一族苹果一族整体主题定位2.2-具备设计、研发、生产能力的贸易商：其产品包括如陶瓷、编织、园林等家居装饰121、品，礼品及日用消费品。-设计师：提供独立工作室，可进行设计研发、销售展示，满足在家办公的需求。-自主创业者：给刚毕业的学子或打算自己创业的人员提供一个可以自主创业的场所。-艺术工作者：为追求艺术的工作者提供创作、办公、培训等的艺术空间。-体验式休闲服务业：为集群区提供完美体验式服务配套。如餐饮、休闲、养生等。苹果一族苹果一族整体主题定位2.2PASSIONATECREATIVEARTISTICINDIPENDENTTRENDYINNOVATIVE苹果精神苹果精神整体精神2.3自由、独立、冒险、创新、开拓，充满艺术人文关怀，不乏科学和技术上的突破和专注;不羁的，开放的，有激情有能力，喜欢改变，注122、重生活品质，引领时尚潮流。苹果苹果ColorColor部落群部落群苹果Color部落Orange Square 橙苹果广场Azure Loft蓝苹果LoftGolden Zone 金苹果大道Silver Tower 银苹果创意塔Olive Art Hotel 青苹果艺术酒店Red Market 红苹果创意市集整体主题定位2.2整体主题定位2.2华北首席文化城市综合体文化事件场艺术冲击场创意孵化场创业展示场苹果苹果ColorColor部落是部落是整体主题定位2.2苹果苹果ColorColor部落是部落是融汇四大属性的城市文化地标文化属性艺术属性创意属性创业属性整体主题定位2.2苹果苹果Color123、Color部落是部落是一个城市文化事件场河北文化事件中心发源地365天不停歇的大小文化活动音乐盛事、动漫盛会、文艺展演整体主题定位2.2苹果苹果ColorColor部落是部落是一个城市创意孵化场河北创意产业发动机网罗汇聚河北文创企业、创意人、创业者打造创意产业链和河北创意经济圈整体主题定位2.2苹果苹果ColorColor部落是部落是一个城市创业展示场河北文创产业集中展示平台这里是每一个文创创意人/创业企业的大舞台集中展示创想的伟大果实整体主题定位2.2苹果苹果ColorColor部落是部落是一个城市艺术冲击场河北艺术的展示窗口传统艺术与现代艺术在这里汇聚每个人都能在此感受到强大的艺术感染力和124、冲击力整体主题定位2.2苹果Color部落，从它诞生之日交给苹果族们时，它便不只是发展商的产品，而成为每一个充满创想的苹果族的舞台：他们在这里生活、工作、创业；他们的点点滴滴，他们的精彩创意，他们的激情四溢，他们之间的火花碰撞才组成了苹果Color部族Orange SquareOrange Square橙苹果广场橙苹果广场全年候下沉式创意演艺空间全年候下沉式创意演艺空间华北文创活动事件的“中心能量场”，辐射全城文创产业石家庄精英人群文化休闲体验互动中心全年度100场户外文创演艺平台，打造365天文化风尚华北文创产业/创意人群的户外展示平台产品定位2.41产品定位2.41.1.橙苹果广场橙苹果广125、场产品定位2.41.1.橙苹果广场橙苹果广场四大主题音乐季四大主题音乐季华北露天音乐狂欢胜地华北露天音乐狂欢胜地国际爵士音乐季 世界风情音乐季 炫动摇滚音乐季未来派电子音乐季河北露天广场音乐节河北露天广场音乐节产品定位2.41.1.橙苹果广场橙苹果广场产品定位2.41.1.橙苹果广场橙苹果广场产品定位2.41.1.橙苹果广场橙苹果广场国际爵士音乐季国际爵士音乐季产品定位2.41.1.橙苹果广场橙苹果广场炫动摇滚音乐季炫动摇滚音乐季产品定位2.41.1.橙苹果广场橙苹果广场世界风情音乐季世界风情音乐季产品定位2.41.1.橙苹果广场橙苹果广场未来派电子音乐季未来派电子音乐季传递美传播爱世界小姐美126、丽世界小姐美丽ShowShow1.1.橙苹果广场橙苹果广场产品定位2.4世姐演艺Show世姐T台Show世姐直播Show世姐选拔Show传递美传播爱世界小姐美丽世界小姐美丽ShowShow1.1.橙苹果广场橙苹果广场产品定位2.4传递美传播爱世界小姐美丽世界小姐美丽ShowShow1.1.橙苹果广场橙苹果广场产品定位2.4传递美传播爱世界小姐美丽世界小姐美丽ShowShow1.1.橙苹果广场橙苹果广场产品定位2.41.1.橙苹果广场橙苹果广场1.1.橙苹果广场橙苹果广场大面积开阔广场，休憩、活动、大面积开阔广场，休憩、活动、休闲空间休闲空间区域内设置水景区域内设置水景产品定位2.41.1.橙苹127、果广场橙苹果广场顶部透明天棚，保证采光与遮蔽顶部透明天棚，保证采光与遮蔽功能功能产品定位2.41.1.橙苹果广场橙苹果广场梯级下沉的空间和木质铺地，可梯级下沉的空间和木质铺地，可作为休憩和观众的座位，也增强作为休憩和观众的座位，也增强向心力。向心力。Red Creative Marketing红苹果创意市集2.8万方开放式国际创意文化市集苹果苹果ColorColor部落创意展示空间：部落创意展示空间：部落内企业、创意个人自我展示的公共空间文化旗舰示范店：文化旗舰示范店：引入文化名人资源（尔冬强、郭敬明、韩寒、徐静蕾），以名人示范店为启动效应；互动体验展示空间：互动体验展示空间：创意课堂，引入当128、地艺术学院、剧团产品定位2.42产品定位2.42.2.红苹果创意市集红苹果创意市集苹果苹果ColorColor部落创意展示空间：部落创意展示空间：苹果族创意展示馆/商务中心徐静蕾旗下开啦电子杂志的首个线下体验店，是国内首家时尚文学类互动电子新媒体公司。自成立以来一直致力于精致、高端、原创、人文的内容出版。http:/ Gallery引进盛大集团的网络游戏、网络文学、电纸书设备Bambook等多种资源，设立一个以电子出版物展示和互动体验为主的创新空间。功能：展示、活动、互动体验。互动体验展示空间互动体验展示空间产品定位2.42.2.红苹果创意市集红苹果创意市集盛大多维互动体验馆创意生活主力店创意129、生活主力店产品定位2.42.2.红苹果创意市集红苹果创意市集星巴克咖啡馆苹果族休闲、会友、孕育灵感的去所创意生活主力店创意生活主力店产品定位2.42.2.红苹果创意市集红苹果创意市集清风人家茶馆融传统品茶文化与现代休闲于一体创意茶文化首次落户石家庄规划布局建议：规划布局建议：开放与封闭结合的创意街区产品定位2.42.2.红苹果创意市集红苹果创意市集建筑建议：建筑建议：1/2F 1/2F 为一户：为一户：1F 1F 为店铺、工作坊、展示空间为店铺、工作坊、展示空间2F 2F 为生活、居住空间为生活、居住空间多彩立面，多材质融合多彩立面，多材质融合5m3.3m5m3.3m4F私密空间1F公共空间2130、F私密空间3F公共空间3/4F 3/4F 为一户：为一户：3F 3F 为店铺、工作坊、展示空间为店铺、工作坊、展示空间4F 4F 为生活、居住空间为生活、居住空间产品定位2.42.2.红苹果创意市集红苹果创意市集空间功能建议：空间功能建议：一、二层一、二层LoftLoft空间功能：店铺、工作坊、休闲空间空间功能：店铺、工作坊、休闲空间三、四层三、四层LoftLoft空间功能：居住、工作室、办公空间空间功能：居住、工作室、办公空间客房工作室工作室产品展示投影私密工作室（项目室）休闲阳台阳台私密空间VIP店铺贸商套房工作室双层店铺开放性入口全LOFT多功能创活空间产品定位2.42.2.红苹果创意市131、集红苹果创意市集建筑方向建议：建筑方向建议：多彩外立面，多材质融合表现产品定位2.42.2.红苹果创意市集红苹果创意市集建筑方向建议：建筑方向建议：多彩外立面，多材质融合表现产品定位2.42.2.红苹果创意市集红苹果创意市集Golden Avenue金苹果星光大道200米“百佬汇”创意星光大道石门最有趣味性的创意星光大道108位文化名流大佬“手模”印存打造影视拍摄和制作取景场地，同时开放体验空间时尚大片和国际潮流发布“T台”石门最具代表性的时尚地标产品定位2.43.3.金苹果星光大道金苹果星光大道3河北籍文化名人中国文化艺术名人108位文化“百佬”产品定位2.43.3.金苹果星光大道金苹果星光132、大道产品定位2.43.3.金苹果星光大道金苹果星光大道第51届中国小姐-李冰第52届中国小姐-吴英娜 第53届中国小姐-关琦第54届中国小姐-杨金第55届中国小姐-赵婷婷第56届中国小姐-刘多第58届中国小姐-梅妍凌第59届中国小姐-余声第第5757届中国小姐届中国小姐 同一届世界小姐同一届世界小姐张梓琳张梓琳第60届中国小姐-唐潇30位历届中国区世界小姐三甲产品定位2.43.3.金苹果星光大道金苹果星光大道群星汇聚，点亮金色星光大道杭州星光大道一站式国际化体验型主题商街产品定位2.43.3.金苹果星光大道金苹果星光大道Olive ART HOTEL青苹果艺术酒店纽约Pop Art空中精品艺术133、酒店华北首个艺术主题精品酒店，掀开石家庄酒店模式新篇章华北文创人群/城市精英的创意艺术休闲空间三大主题体验：创意文化体验、舒适居住体验、独特艺术体验集合纽约苏荷区安迪沃霍尔的波普艺术要素华北首个大师级精品酒店类建筑作品产品定位2.44艺术主题建议：艺术主题建议：集合多种纽约苏荷波普艺术元素产品定位2.44.4.青苹果艺术酒店青苹果艺术酒店艺术主题建议：艺术主题建议：集合多种纽约苏荷波普艺术元素产品定位2.44.4.青苹果艺术酒店青苹果艺术酒店室内设计建议：室内设计建议：艺术收藏型多主题现代设计产品定位2.44.4.青苹果艺术酒店青苹果艺术酒店室内设计建议：室内设计建议：艺廊式酒店大堂产品定位2134、.44.4.青苹果艺术酒店青苹果艺术酒店建筑方向建议：建筑方向建议：创新型结构与现代简约立面产品定位2.44.4.青苹果艺术酒店青苹果艺术酒店建筑方向建议：建筑方向建议：地标性建筑，空中精品酒店精品创意艺术酒店精品酒店公寓产品定位2.44.4.青苹果艺术酒店青苹果艺术酒店Azure LOFT蓝苹果Loft全智能Mix Loft花园公寓（如建筑密度允许，建议以Loft产品为主，以提高单价）华北独创另类SOHO办公空间华北文创类创意人的创作天地与商务空间华北文创类创意机构与个体的低成本理想创业基地全LOFT式空间，创意人自由主张创作天地华北首个纽约苏荷式艺术生活方式生活区产品定位2.45智能化LO135、FT公寓Apple集成创意娱乐设备光纤宽带入户Apple TViMac每户接入光纤宽带入口，整合Apple TV 和iMac，提供强大的创意工作，和家庭娱乐的智能系统。产品定位2.45.5.蓝苹果蓝苹果LoftLoft智能化LOFT公寓Avaya触屏式酒店服务系统为每户业主配备带可视型服务界面的Avaya酒店式一体机。可视型服务界面，IPAD式操作界面，只需轻触即可享受酒店及物业提供的全方位服务。产品定位2.45.5.蓝苹果蓝苹果LoftLoft产品定位2.45.5.蓝苹果蓝苹果LoftLoft充满创想和未来感的建筑设计产品定位2.45.5.蓝苹果蓝苹果LoftLoft产品定位2.45.5.蓝136、苹果蓝苹果LoftLoftSilver Tower银苹果创意塔8万平方米品质高层创意大厦华北文创类中小企业齐聚，形成文创聚集制高点华北文创产业创意孵化前沿华北文创类产业链整合平台，增进产业互动和上下游联动华北文创产业集中展示平台华北文创产业地标式作品产品定位2.466.6.银苹果创意塔银苹果创意塔产品定位2.46.6.银苹果创意塔银苹果创意塔1-3层创意主题书城艺术主题区儿童主题区数字出版区1.5万方沃尔玛山姆精品超市6.6.银苹果创意塔银苹果创意塔产品定位2.43总体规划与产品配比建议总体规划与产品配比建议.全年候下沉式创意演艺时代全年候下沉式创意演艺时代广场广场.2.8.2.8万方开放式国137、际创意文万方开放式国际创意文化市集化市集.纽约纽约Pop ArtPop Art主题精品创意酒主题精品创意酒店及精品酒店公寓店及精品酒店公寓.全智能全智能Mix LoftMix Loft花园公寓花园公寓.Apple Garden.Apple Garden苹果花园苹果花园.8.8万平方米品质高层创意大厦万平方米品质高层创意大厦.小型音乐喷泉广场小型音乐喷泉广场.150.150米“百老汇”创意星光米“百老汇”创意星光大道大道规划建议3.1黄河大道 Huanghe Avenue淮河大道 Huaihe Avenue天山大街Tianshan Street写字楼入口创意市集入口一创意市集入口二酒店式公寓入口138、创意市集入口三酒店入口区域区域功能功能地上建筑面积地上建筑面积（万平方米）（万平方米）备注备注商铺区创意广场创意星光大道创意集市2.8写字楼区创意大厦8高层写字楼带，另附地下超市1.251.7万平方米精品艺术酒店创意精品艺术酒店2客房80100个酒店式公寓创意人之家约25.8总计总计38.638.6按占地按占地145145亩，容积率亩，容积率4.04.0计算计算面积配比：产品面积配比建议3.2区域区域功能功能自持出租（万平方米）自持出租（万平方米）出售（万平方米）出售（万平方米）地上建筑面积地上建筑面积（万平方米）（万平方米）商铺区创意广场创意星光大道创意集市0.60.8（自持文化主题业态）2139、2.22.8写字楼区创意大厦808精品艺术酒店创意精品艺术酒店0.8（酒店部分自持）1.2（高端公寓部分出售）2酒店式公寓创意人之家025.8约25.8总计总计9.49.49.69.629.22929.22938.638.6租售比例建议：产品面积配比建议3.2商业区业态建议3.3互动体验展互动体验展示店示店文化旗舰示文化旗舰示范店范店主力店（持有出租）工作室工作室/创创意设计零意设计零售售创意餐饮创意餐饮其他业态组成（出售）休闲娱乐休闲娱乐派对派对创意商务创意商务中心中心主力示范店先行开放，吸引其他商业的招商与出售商业区面积配比建议3.4业态类型业态面积（m2）面积配比主力示范店知名作家作品主140、题店知名艺术家工作室/画廊等主题书店；互动体验店；500015%创意餐饮轻餐饮：茶室、咖啡馆、酒吧、糕点房等重餐饮：中餐、西餐等1400035%工作室/创意设计零售设计品店：服装、配饰、家居、陶瓷、家具等等；工作室：设计师、小型创意企业、艺术家、漫画家等1200030%休闲娱乐派对精品KTV、Livehouse等等600015%创意商务中心会客、商务、洽谈、公共交流30005%总计总计4000040000100%100%黄河大道 Huanghe Avenue淮河大道 Huaihe Avenue天山大街Tianshan Street酒店式公寓户型配比3.5普通公寓普通公寓户型编号建筑面积（平米）141、面积占比A304020%B406060%C708012%D901008%总计100%创意人之家小房子小乐趣，适合个人创意工作者注：以上数据为初步估算，精确数字需规划确定后计算黄河大道 Huanghe Avenue淮河大道 Huaihe Avenue天山大街Tianshan Street酒店式公寓户型配比3.5创意人乐馆大房子大创意，适合小型创意工作室注：以上数据为初步估算，精确数字需规划确定后计算精品公寓精品公寓户型编号建筑面积（平米）面积占比D10011050%E13014040%F16017010%总计100%黄河大道 Huanghe Avenue淮河大道 Huaihe Avenue天山大142、街Tianshan Street5营销战略及招商策略营销战略及招商策略项目整体营销立点5.1苹果苹果ColorColor部落部落创想家的冒险乐园创想家的冒险乐园营销核心精神汇聚青年才俊疯狂创想，掀起苹果创意风暴项目整体营销立点5.2酒店式公寓营销主题蓝苹果蓝苹果LoftLoft创想小空间，创想小空间，MIXMIX生活情趣生活情趣商业街铺营销主题红苹果国际文化创意市集自由大空间，CROSS生意乐趣2011.8项目策划确定2011.9项目规划设计2011.10政府审批通过2011.11项目奠基仪式2011.12项目首次亮相&推广试水项目招商启动项目前期时间表5.3*注：上述时间为预估项目进度推广进143、度N/AN/A2011.10营销推广方案确定2011.11物料设计与制作媒体整合传播广告投放等2011.12项目首次亮相&推广试水项目招商启动2011.12项目首次亮相&推广试水项目试水策略5.4苹果Color部落，汇聚无限创意元创东开发区项目概念体验招商会活动形式活动形式：主力示范店意向签约仪式/名家亮相酒店意向签约仪式项目主题概念/规划解说试水时机选择：试水时机选择：主力示范店意向及酒店管理意向确定之后项目试水活动概述5.4拟拟邀嘉宾邀嘉宾：河北出版集团及旗下出版社公司；商业策划团队；商业招商团队及推荐文创品牌；河北省文化名人；河北省动漫、设计、文创等企业、工作室；主力示范店名人/示范品牌144、；共计约共计约30304040人人项目试水活动概述5.4拟拟邀嘉宾邀嘉宾：河北出版集团及旗下出版社公司；商业策划团队；商业招商团队及推荐文创品牌；河北省文化名人；河北省动漫、设计、文创等企业、工作室；主力示范店名人/示范品牌；共计约共计约30304040人人项目试水活动概述5.4附可替代性竞争分析可替代性竞争分析个案调研个案调研1、综合体市调个案研究2、产业园区个案研究3、纯商业产品市调个案研究4、写字楼个案调研5、市调访谈6、客群问卷调查一、综合体市一、综合体市调调个案研究个案研究万达广场万达广场勒泰中心勒泰中心新源新源NASA 金正缔景城金正缔景城金正君庭金正君庭金世界金世界市调个案分布市145、调个案分布项目项目总建面总建面容积率容积率产品组合产品组合公寓面积公寓面积公寓均价公寓均价裕华万达广场 约183万m23.4公寓、住宅、办公、商业、酒店约12万m268009000元/m2勒泰中心约62.4万m26.5公寓、商住LOFT、办公、商业、酒店约3.3万m21200015000元/m2新源NASA约18万m23.5公寓、商住LOFT、办公、商业约7万m2平层公寓9000元/m2LOFT公寓16000元/m2金正缔景城约66万m23.9公寓、住宅、办公、酒店约15万m2板式94009600元m2，点式12000元/m2金正君庭约11.4万m22.5公寓、住宅、办公、商业约1.6万m21146、100012000元/m2金世界约100万m23.0公寓、住宅、办公约3.4万m27400元/m2成果市调个案罗列市调个案罗列一、裕华万达广场一、裕华万达广场石家庄城市综合体典范石家庄城市综合体典范1、裕华万达广场项目概况项目概况占地面积252000平方米建筑面积约183万方，公寓约12万方总套数公寓部分约2300户装修情况毛坯均价68009000元/平容积率3.4绿化率35%开盘时间2010年8月产权年限住宅70年、公寓50年销售情况公寓全部售罄，住宅仅剩少量车位比1：1物业管理万达物管物业费1.2元/平方米月开发商石家庄万达广场投资有限公司地址槐岭路29号1、裕华万达广场总体规划总体规划七147、种业态组合，优势互补七种业态组合，优势互补公寓、写字楼、酒店规划在同一区域，保证住宅区域地块完整性公寓、写字楼、酒店规划在同一区域，保证住宅区域地块完整性普通住宅区回迁住宅区豪宅官邸区洲际酒店写字楼酒店式公寓写字楼写字楼购物中心1、裕华万达广场住宅产品住宅产品精品住宅户型面积：87平米136平米，售价80009000元/平米，毛坯交房。精装修豪宅户型面积：230平米、270平米，售价1.21.5万/平米，装修标准：5000元/平米。1、裕华万达广场酒店式公寓酒店式公寓户型面积：3070平米，开盘时售价最低6800元/平米，均价7500元/平米，最高近9000元/平米，装修标准：约1500元/平148、米。1、裕华万达广场酒店式公寓户型配比酒店式公寓户型配比标准层为标准层为6 6梯梯2424户，户，整层总建筑面积约：1239.041239.04平米平米40平米以下户型面积占比约6.3%4050平米户型面积占比约13.9%5060平米户型面积占比约58.4%6070平米户型面积占比约10%70平米以上户型面积占比约11.4%61m243m253m253m243m261m250m251m251m251m243m271m239m253m253m253m253m239m271m243m251m251m251m250m21、裕华万达广场纯商业产品纯商业产品该项目纯商业产品分为酒店式公寓裙楼商业和社区内149、步行街两种形式。酒店式公寓裙楼商铺共4层，13F购物中心，4F万达娱乐城拥有万达国际影城、大歌星KTV、神采飞扬电玩城等业态，预计今年9月份开业，内步行街主要是为社区配套的精品购物休闲商业，24小时全时营业。酒店式公寓裙楼商铺销售均价3万/平米，最高达4万/平米，社区内街商铺24万/平米，根据商铺所在位置的不同价格有所差别。两种商业形式面积均在100200平米不等。1、裕华万达广场洲际酒店洲际酒店裕华万达广场引进的洲际酒店与世纪公园为邻，总建筑面积约4.5万平米，其中地下2层、裙楼4层、主楼20层，共288套客房，拥有石家庄市最好的会议设施，大宴会厅达1200平米。（详细调研见石家庄五星级酒店150、专题研究）大堂效果图大宴会厅效果图1、裕华万达广场销售情况与客源分析销售情况与客源分析销售情况：销售情况：酒店式公寓2010年8开盘，开盘当天既售罄，当天总销金额约6.9亿。住宅产品目前仅剩少量130平米且位置较差的房源在售。原因分析：原因分析：酒店式公寓以50-60平米的小户型为主，总价低，性价比高，市场去化力较强，据了解大部分客户买来作投资客源分析：客源分析：购买客群以本地客户为主，酒店式公寓主要以本地及部分北京、山西及周边的投资客为主要购买人群1、裕华万达广场项目优势与特点小结项目优势与特点小结优势及特点优势及特点酒店式公寓地段优势位于中心城区繁华地段，且临近世纪公园及世纪高尔夫球场。规151、划特点四面有道路围合，区域相对独立，不会受到相邻组团的影响。户型特点以5060平米的小户型为主力户型。推盘策略先推酒店式公寓，保证前期资金回流。营销特点充分利用品牌号召力及地段优势：“万达广场，就是城市中心”。纯商业规划特点分为集中式商业和步行街两种形式。整体定位集中式商业：超级综合性商业中心。步行街：全天候社区配套精品购物街。主力店万达国际影城、KTV、电玩城：均可吸引大量人流导入。二、勒泰中心二、勒泰中心同步世界的石家庄顶级综合体同步世界的石家庄顶级综合体2、勒泰中心项目概况项目概况占地面积占地面积61467平方米建筑面积建筑面积624046平方米产品组成产品组成1栋商用LOFT、1栋5A152、甲级写字楼、1栋假日酒店、1栋酒店式公寓加万豪酒店、1座大型购物中心总套数总套数酒店式公寓部分约320户装修情况装修情况酒店式公寓精装修均价均价1200015000元/平容积率容积率6.49绿化率绿化率24%开盘时间开盘时间2011年8月6日产权年限产权年限40年物业管理戴德梁行物业费未定开发商石家庄勒泰房地产开发有限公司地址桥东中山路超前的整体设计理念，高端的酒店超前的整体设计理念，高端的酒店及商业配套，奠定目前石家庄酒店及商业配套，奠定目前石家庄酒店式公寓市场的巅峰之作式公寓市场的巅峰之作23万方超大时尚购物中心4.5万方国际旗舰五星级酒店2万方温泉假日酒店200米地标级写字楼及商住LOF153、T双停机坪设计2、勒泰中心总体规划总体规划甲级写字楼商住LOFT假日酒店万豪酒店及公寓购物中心2、勒泰中心酒店式公寓：玺峰酒店式公寓：玺峰2242层酒店式公寓勒泰中心的酒店式公寓分布在建筑的2242层。标准层主要分7梯21户和7梯10户两种。主力户型面积：46平米、7084平米，少量187平米户型以及311平米和800平米的楼王户型。均价1.21.5万/平米78%15%7%套数占比套数占比46平米7084平米187平米及楼王户型2、勒泰中心酒店式公寓室样板房酒店式公寓室样板房公寓精装修标准5000元/平米，室内标准层高3.5米，标准层配备11部豪华电梯。2、勒泰中心万豪酒店万豪酒店勒泰中心引进154、的万豪酒店总建筑面积约4.5万平方米，将占据勒泰中心3号楼721层，建造约260多个真正国际标准的五星级酒店客房。2、勒泰中心超大体量购物中心超大体量购物中心勒泰中心的配有总建筑面积达23万平米的超大体量商业，邀请美国JEDER国际建筑师事务所（迪拜七星级酒店设计者）设计。购物中心布局地下一层，地上一至三层，设计有中部阳光广场、裙楼屋顶花园（SPA、小公园、高尔夫推杆、剧场）、大型豪华影院等。目前已签约的主力商家包括家乐福、UME国际影城等国际知名品牌。2、勒泰中心销售情况与客源分析销售情况与客源分析销售情况：销售情况：原定8月6日开盘，因预售证尚未拿到，开盘时间推迟，预计开盘首推300余套，155、排号已满，排号费5万（可退），实际销售情况有待后续跟进通过实地调研，现场看房客户络绎不绝，大部分客户对项目表示出了极大的购买兴趣原因分析：原因分析：项目以超前的设计理念、目前为止石家庄无法超越的产品品质、超大体量的高端商业配套及顶级五星级酒店配套以及小面积低总价的高性价比等多个特点深深打动着客户客源分析：客源分析：部分本地客群及周边县市，部分来自北京、山西及其他省份的投资客优势及特点优势及特点酒店式公寓地段优势位于中山路核心位置，周边配套完善，地段优势不可复制规划特点1、超前的规划设计理念，同步世界的整体设计风格给人气势恢宏的感觉2、公寓与万豪酒店相连，使产品的高端感大幅提升3、低区、高区主题156、双会所配套户型特点以4080平米户型为主力户型，并设计极少量大户型拔高整体高端调性营销特点1、以万豪酒店配套为亮点，突出项目高品质感觉2、以高成本的营销道具打动人心（沙盘、影音设备等）纯商业规划设计1、邀请国际知名设计团队设计，具有超前规划设计理念的超大体量商业配套，2、，建筑设计带有空中阳光广场和大面积屋顶花园整体定位一站式综合性的超级购物中心主力店家乐福、UME国际影城、3.5万方超大体量餐饮2、勒泰中心项目优势与特点小结项目优势与特点小结3、新源NASA项目概况项目概况占地面积占地面积20500平方米建筑面积建筑面积180000平方米产品组成产品组成一期1栋商用LOFT、1栋平层公寓、1157、栋5A甲级写字楼、1座剧场式购物中心总套数总套数商住LOFT300多户，平层公寓300户左右装修情况装修情况精装修均价均价平层公寓均价9000元/平米商住LOFT均价16000元/平米容积率容积率3.50绿化率绿化率30%开盘时间开盘时间2010年10月16日产权年限产权年限40年物业管理未定物业费未定开发商石家庄市新源发房地产开发有限公司地址桥东中山东路与大经街交叉口东北角3、新源NASA总体规划总体规划商住LOFT购物中心平层公寓甲级写字楼目前在建一期，由一栋商住LOFT、一栋平层公寓和一栋5A甲级写字楼及裙楼大型剧场式购物中心组成未来二期将建一栋酒店式公寓，一栋5A甲级写字楼，及一栋超高158、层五星级酒店一期二期3、新源NASALOFT公寓公寓总户数300余户，户型面积58平米、64平米、81平米、117平米及少量120平米室内层高5.6米，精装修交房（装修标准3500元/平米），均价1.6万/平米设计特点：三个主题景观挑空大堂，每个挑高26.5米，分别位于6F、11F、16F，三个主题艺术空间为每一户业主带来全新的居住体验。3、新源NASALOFT公寓户型设计公寓户型设计A1户型：户型：建筑面积：建筑面积：115.25m2套内面积：套内面积：77.3m2户型设计特点：户型设计特点：一层挑空设计二层利用部分一层走廊上空的面积，尽量将二层空间最大化，甚至与一层面积相当3、新源NASA159、LOFT公寓样板房公寓样板房3、新源NASA商住商住LOFT交房标准交房标准精装精装LOFT公寓交房标准公寓交房标准层高建筑层高 5.5米大堂大堂吊顶 金属龙骨高级艺术造型吊顶室内房间地面大自然实木复合地板或诺贝尔高级地砖墙面立邦漆涂料顶面立邦漆涂料室内门窗入户门王力防盗门户内门星星套装门窗断桥隔热铝合金窗室内厨房地面诺贝尔高级地砖墙面诺贝尔高级墙砖顶面立邦漆涂料厨柜法国皮亚诺高级成品橱柜精装精装LOFT公寓交房标准公寓交房标准室内卫生间地面诺贝尔高级地砖墙面诺贝尔高级墙砖顶面铝扣板吊顶洁具TOTO洁具室内楼梯材料富达钢木楼梯家电配置设备格力分体空调、伊莱克斯油烟机、樱花热水器电梯设备观光电梯160、3部、消防电梯1部、行程-3F至19F水暖给水系统全自动变频供水系统暖通系统市政热源、圣春钢制喷塑散热器电气设备设备多媒体箱、配电箱齐备完善灯具欧普配件鸿雁牌开关、插座智能化系统可视对讲系统冠林彩色可视对讲安装到位一卡通系统 设置停车场管理、门禁，支持一卡通功能3、新源NASA平层公寓平层公寓平层公寓户型面积以4080平米为主，可通燃气，售价在70008000元/平米3、新源NASA大型购物中心配套大型购物中心配套项目配套商业设计为剧场型购物中心商业，15层体量约6万方，招商已基本完成，引入石家庄首个沃尔玛，以及大型影院、H&M精品服饰、starbucks等知名品牌。3、新源NASA销售情况及161、客源分析销售情况及客源分析销售情况：销售情况：平层公寓：2011年7月17日开盘90套，目前已售30余套；LOFT公寓：2010年年底开盘，300余套目前仅剩余30余套；原因分析：原因分析：该项目位于市中心黄金地段，周边配套完善，升值潜力巨大，且项目本身性价比较高，户型面积较小总价较低，市场去化力较强；客源分析：客源分析：本地的自住、办公、投资需求客户均占一定比例，其中办公与投资需求客户占比较大，且二者占比相当。优势及特点优势及特点酒店式公寓地段优势位于中山路核心位置，周边配套完善，未来升值潜力巨大规划特点1、分为平层与LOFT两种产品，优势互补2、LOFT公寓设计有三个挑空大堂，每个挑高26162、.5米户型特点1、以5080平米户型为主力户型，2、LOFT公寓一层挑空设计3、LOFT公寓的二层利用了部分走廊上空的面积，是上下层面积相当推盘策略先推LOFT公寓，以具有文化艺术气息的样板房、精装修标准以及高性价比的产品打动客户营销特点主打文化艺术地标的概念，“运用艺术质素与地产运营相结合，融入艺术特质的城市综合体”纯商业规划设计6万方大体量商业配套，剧场型集中式商业形态整体定位创意主题商业：主题名品、主题餐饮、主题影院、量贩式KTV主力店沃尔玛、影院、星巴克3、新源NASA项目优势与特点小结项目优势与特点小结四、金正君庭四、金正君庭纯法式浪漫典雅的综合体纯法式浪漫典雅的综合体4、金正君庭项163、目概况项目概况占地面积占地面积28667平方米建筑面积建筑面积114210平方米产品组成产品组成3栋花园洋房、1栋小高层、1栋酒店式公寓与写字楼组成的双子楼总套数总套数酒店式公寓约370户装修情况装修情况精装修均价均价酒店式公寓1100012000元/平米容积率容积率2.50绿化率绿化率60%开盘时间开盘时间2011年产权年限产权年限洋房、小高层70年，酒店式公寓40年物业管理未定物业费未定开发商石家庄金正房地产开发有限公司地址桥东东风路123号4、金正君庭总体规划特点总体规划特点洋房区洋房区君觐豪庭君觐豪庭小高层小高层君逸华庭君逸华庭公寓及写字楼双子塔公寓及写字楼双子塔君韬公馆君韬公馆会所区164、会所区金正君庭总体规划由四部分组君觐豪庭洋房区君觐豪庭洋房区由一栋5层建筑和两栋9层建筑（组成，是面积在239404平方米之间的复式产品。君逸华庭小高层区君逸华庭小高层区为一栋16层的小高层，是面积在185191平方米之间的平层产品。君韬公馆是公寓及办公区君韬公馆是公寓及办公区一栋双子楼，是以LOFT设计为主的酒店式公寓及写字楼，公寓面积在3471平方米之间。会所区会所区小区规划有15000平米的豪华双会所，主会所满足业主日常休闲健身需求，次会所作为业主的私人会客平台功能4、金正君庭酒店式公寓：君韬公馆酒店式公寓：君韬公馆建筑采用纯法式风格立面，西班牙平瓦铺饰的坡面屋顶，配合造型独特的老虎窗和165、法式立柱。君韬公馆LOFT公寓大堂面积866平米，挑空10米，室内层高5米，下层约2.5米，上层约2.4米。主力户型：建筑面积32平米（实际使用面积约60平米）和49平米（实际使用面积约90平米），约占总户数的87%单价1.11.2万/平米，精装修标准约1500元/平米，附赠中央空调。租金预估约35004500元/月4、金正君庭洋房产品：君観豪庭洋房产品：君観豪庭君觐豪庭由3栋精装复式的电梯花园洋房组成，其中包括一栋5层建筑和两栋9层建筑，面积在的239404平米之间。4、金正君庭小高层产品：君逸华庭小高层产品：君逸华庭君逸华庭为1栋16层的小高层，主力户型185191平方米。4、金正君庭超大166、体量会所配套超大体量会所配套主会所主会所规划约13000平米，位于地下一、二层，配有运动主题馆和健身主题馆。运动主题馆设有国际标准恒温泳池、水疗室、各种球类以及石家庄首个冰壶球厅；健身主题馆设有舞蹈区、瑜伽区、动感单车区等次会所次会所位于小区入口处，作为迎宾会客场所，内设有酒吧、小型影视厅、商务会议厅等功能。4、金正君庭销售情况及客源分析销售情况：销售情况：首批推售酒店式公寓，先推出300余套，现已全部售罄，目前加推16、17层，仅剩40余套原因分析：原因分析：项目纯法式建筑风格气势恢宏而又浪漫典雅，15000平米的双会所设计提供了非常完善的社交、运动、健身等日常功能配套，精装修小户型低总价，167、性价比较高，市场去化力度较强客源分析客源分析:部分本地客群买来自住，部分小公司买来办公，部分本地及外地的投资客（售楼员说要买一套投资，因为家住在附近，收租金方便）优势及特点优势及特点酒店式公寓地段优势位于市中心繁华地段，紧临北国商圈、怀特商圈，周边配套完善规划特点1、配套约15000平米双会所，运动、健身配套非常齐全2、地下阳光车库，无地上停车设计，保证了小区优雅舒适的环境建筑特点1、统一的纯法式建筑风格2、与写字楼组成双子塔的结构户型特点1、以3050平米户型为主力户型2、公寓二层利用了部分一层走廊上空的面积，使上下层面积相当推盘策略先推酒店式公寓，保证资金回流营销特点恒温恒湿理念，石家庄真168、正意义上的科技养生豪宅社区纯商业规划设计一层及地下二层分别设有商业街，满足社区居民日常生活需要整体定位法式风情的社区配套型商业主力店便利店、西点店4、金正君庭项目优势与特点小结项目优势与特点小结5、金正缔景城项目概况项目概况占地面积占地面积205000平方米建筑面积建筑面积660000平方米产品组成产品组成3栋LOFT酒店式公寓、3栋甲级写字楼、21栋住宅总套数总套数1400户装修情况装修情况酒店式公寓毛坯均价均价板式公寓单价94009600元/平米点式均价12000元/平米容积率容积率3.9绿化率绿化率42%开盘时间开盘时间2005年产权年限产权年限70年物业管理河北水晶物业公司物业费1.2169、0元/平方米月开发商石家庄金正房地产开发有限公司地址桥西裕华西路中华大街5、金正缔景城总体规划总体规划酒店式公寓酒店式公寓写字楼写字楼+五星级酒店五星级酒店住宅区住宅区项目总体规划有21栋高层景观住宅、3栋5A甲级写字楼和五星级酒店、3栋酒店式公寓，还包括12万平方米零售卖场、8万平方米欧洲风情商业走廊、5万平方米水景园林，约1万平米示范性小学、双语幼儿园在内的商业配套及公建设施，可谓石家庄的“城中之城”。5、金正缔景城园林景观特点园林景观特点将海洋文化、古希腊爱琴文明融入现代东方都市的生活之中，在小区内引入先进的中水处理系统，在寸土寸金的城市中心，营造出6000平米的浪漫爱琴海景观，将建筑与170、自然融为一体，打造都市中心最适宜人居的海景环境。5、金正缔景城商业地块规划商业地块规划商业部分总建筑面积约29万平方米地标级写字楼：地标级写字楼：1栋166米的5A甲级写字楼，1F8F层作为社区配套的大型会议中心，9F15F将引进一家五星级酒店目前正在洽谈中。大型商业配套：大型商业配套：由12万方零售卖场、8万方欧洲风情商业走廊组成，已引入沃尔玛（地下18000平米）、国美、苏宁等大型主力店。LOFT商住公寓：商住公寓：分为两栋板式楼一栋点状楼，均为LOFT结构，煤气入户，毛坯交房。写字楼写字楼写字楼酒店式公寓酒店式公寓5、金正缔景城酒店式公寓酒店式公寓公寓均为LOFT设计，板式层高5.5米，171、点式层高5.6米，均通煤气户型面积段配比较为全面：50120平米，主力户型：5080平米板式单价94009600元/平米，点式均价12000元/平米二层空间利用一层走廊上空的部分面积，使一二层面积相当点式楼设计有中央全挑空大堂标准层总户数：标准层总户数：15户户标准建筑面积：约标准建筑面积：约600平米平米5、金正缔景城酒店式公寓户型设计酒店式公寓户型设计标准层总户数：标准层总户数：23户户标准建筑面积：约标准建筑面积：约1300平米平米标准层总户数：标准层总户数：32户户标准建筑面积：约标准建筑面积：约1200平米平米5、金正缔景城销售情况及客源分析销售情况及客源分析销售情况：销售情况：酒店172、式公寓整体销售情况较好，其中板式公寓剩余约16套，点式公寓剩余约5套166米地标级写字楼正在洽谈整体出售，暂不对外推售原因分析：原因分析：酒店式公寓面积较小总价较低，且LOFT结构性价比较高，再加上地段优势，较为受到居住、办公及投资客户欢迎。其中点式公寓虽然户型面积相对较大，但其中央全挑空大堂的设计，使整体档次得到提升，更受到市场的欢迎。客源分析：客源分析：部分本地自用及投资客，部分北京、山西及周边省市投资客优势及特点优势及特点酒店式公寓地段优势位于市中心繁华地段，靠近大型综合性购物中心万象天成规划设计1、小区设计有6000平米的浪漫爱琴海主题水景2、设计有3000平米的“半岛会所”一半在地上173、，一半在水中，又有“水中琼岛”之称3、点式楼设计有中央全挑空大堂户型特点1、以5080平米户型为主力户型，通煤气2、LOFT公寓的二层利用了部分走廊上空的面积，是上下层面积相当营销特点1、利用小区的“爱琴海”景观亮点，主打“水岸豪宅”概念，“原版再现欧洲爱琴海畔生活”2、利用小区66万方的超大体量及完善的商业配套，打“城中城”的营销概念纯商业规划设计规划有12万平方米零售卖场、8万平方米欧洲风情商业走廊整体定位创意主题商业：主题名品、主题餐饮、主题影院、量贩式KTV主力店沃尔玛、国美、苏宁5、金正缔景城项目优势与特点小结项目优势与特点小结6、金世界项目概况项目概况占地面积占地面积254127平174、方米建筑面积建筑面积1000000平方米产品组成产品组成二期住宅、精装公寓、写字楼、商业总套数总套数1500户装修情况装修情况酒店式公寓精装修均价均价7400元/平米容积率容积率3.0绿化率绿化率42%开盘时间开盘时间2009年6月6日产权年限产权年限公寓40年物业管理鑫凯物业公司物业费1.20元/平方米月开发商河北金城房地产开发有限公司地址桥西自强路与南小街交叉口6、金世界总体规划总体规划写字楼住宅区住宅区酒店式公寓酒店式公寓写字楼写字楼写字楼住宅区一期“金裕花园”总建筑面积15万平方米，已全部售磬并于08年交付业主使用。二期涵盖住宅、精装公寓、沿街商业及写字楼。金世界金悦公馆为1栋精装修酒175、店式公寓，1-4层为底商，5-28层为精装公寓。总户数约528户，每层22户，户型面积40平米、50平米、60平米、80平米、130平米。目前均价7400元/平米，今年10月交房。6、金世界酒店式公寓：金悦公馆酒店式公寓：金悦公馆6、金世界公寓样板房公寓样板房6、金世界住宅产品住宅产品标准层面积约600平米住宅产品主力户型：80130平米6、金世界销售情况及客源分析销售情况及客源分析销售情况：销售情况：目前尾盘剩余20多套原因分析：原因分析：项目位于石家庄银行总部汇集的金融街，具有丰富的金融相关资源，且周边配套完善，再加上酒店式公寓以50-60平米的小户型为主，总价低，性价比高，市场去化力较强176、客源分析：客源分析：大部分为小公司购买用作办公，部分房源被大型金融企业员工团购居住使用优势及特点优势及特点酒店式公寓地段优势位于桥西裕华西路中华大街，石家庄银行林立的金融街规划特点涵盖住宅、精装公寓、沿街商业及写字楼四种业态，功能互补、资源共享户型特点户型以小面积为主，主力户型40平米、50平米、60平米推盘策略该项目以大规模的住宅产品为主，公寓仅一栋共500余户，先推大体量的住宅产品，根据住宅销售情况适时加推精装公寓，规避了后期由于住宅体量过大出现产品滞销的风险营销特点1、主打位于省政府及金融街区域：“总部级金界商务龙头，斟享财富盛宴”2、联合焦点房产网组织团购活动纯商业规划设计14层为发售177、的沿街裙楼商业，面积90300平米整体定位区域配套型综合性商业6、金世界项目优势与特点小结项目优势与特点小结市调个案总结市调个案总结1、酒店式公寓价格分析总结、酒店式公寓价格分析总结1、目前位于市中心等繁华地段的酒店式公寓均价普遍不超过10000元/平米2、LOFT公寓均价普遍高于平层公寓3、目前均价达到1.5万/平米的项目只有两个：勒泰中心平层公寓和新源NASA的LOFT公寓4、勒泰中心是具有国际级品质的石家庄顶级产品，也是目前平层公寓均价最高的楼盘020004000600080001000012000140001600018000平层公寓LOFT公寓单位：元/平米繁华地段酒店式公寓价格统计178、0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%3060平米60100平米100平米以上市调个案总结市调个案总结2、酒店式公寓各面积段套数占比、酒店式公寓各面积段套数占比繁华地段酒店式公寓各面积段套数占比目前繁华地段酒店式公寓普遍以3050平米小户型为主力户型，配有少量60100平米中户型，以及极少量100平米以上大户型原因分析：小面积户型总价较低，市场去化力度较强，前期推售可以保证资金的回笼酒店式公寓个案分析总结酒店式公寓个案分析总结酒店式公寓酒店式公寓发展现状发展现状1、本地及外地知名开发商的陆续介入使酒店式公寓的品质在迅速的、本地及外地知名开发商的陆续介入使酒店式公寓的179、品质在迅速的提升，预计未来石家庄酒店式公寓市场将是比拼产品力的时代提升，预计未来石家庄酒店式公寓市场将是比拼产品力的时代2、在建筑设计、园林规划、物业管理、配套服务等方面越来越多的、在建筑设计、园林规划、物业管理、配套服务等方面越来越多的邀请国际级团队及国际知名品牌加盟邀请国际级团队及国际知名品牌加盟3、供应主要集中在二环以内，仅有少量酒店式公寓在二环以外，且供应主要集中在二环以内，仅有少量酒店式公寓在二环以外，且价格普遍较低价格普遍较低户型设计户型设计1、平层公寓户型面积以、平层公寓户型面积以4080平米为主平米为主2、LOFT公寓以公寓以3060平米为主平米为主交房标准交房标准一般为精装修180、交房一般为精装修交房售价售价1、平层公寓：、平层公寓：60009000元元/平米，平米，2、LOFT公寓：公寓：1000012000元元/平米平米3、个别楼盘在、个别楼盘在1200015000元元/平米（石家庄顶级品质）平米（石家庄顶级品质）推盘策略推盘策略综合体项目普遍先推酒店式公寓，由于酒店式公寓以小户型为主，去综合体项目普遍先推酒店式公寓，由于酒店式公寓以小户型为主，去化速度较快，市场去化能力也较强，可以保证前期的资金回笼化速度较快，市场去化能力也较强，可以保证前期的资金回笼销售状况销售状况二环以内的酒店式公寓的销售情况明显好于二环以外二环以内的酒店式公寓的销售情况明显好于二环以外市调个181、案总结市调个案总结3、综合体酒店式公寓产品分析总结、综合体酒店式公寓产品分析总结竞争个案分析总结竞争个案分析总结纯商业纯商业规划设计规划设计1、商业规划设计越来越多的邀请国际级团队操刀、商业规划设计越来越多的邀请国际级团队操刀2、规划设计理念逐渐向国际化体验式精品商业模式转变、规划设计理念逐渐向国际化体验式精品商业模式转变3、综合体项目普遍规划超大体量的商业规模，配有完善的业态组合，、综合体项目普遍规划超大体量的商业规模，配有完善的业态组合，并且引进众多国际知名品牌商业，如家乐福、沃尔玛、星巴克等并且引进众多国际知名品牌商业，如家乐福、沃尔玛、星巴克等4、配套商业一般规划为购物中心和商业步行街182、两种形式共同组成、配套商业一般规划为购物中心和商业步行街两种形式共同组成整体定位整体定位1、大型综合性一站式休闲娱乐购物中心、大型综合性一站式休闲娱乐购物中心2、社区配套型主题性精品商业步行街街、社区配套型主题性精品商业步行街街主力店主力店家乐福、沃尔玛、万达影城、家乐福、沃尔玛、万达影城、UME影院、星巴克、国美、苏宁影院、星巴克、国美、苏宁市调个案总结市调个案总结4、综合体纯商业配套分析总结、综合体纯商业配套分析总结市调个案总结市调个案总结5、酒店式公寓客群分析、酒店式公寓客群分析1、酒店式公寓的外地购房者比例大于本地客购房者酒店式公寓的外地购房者比例大于本地客购房者2、外地客群主要以北京183、山西、石家庄周边县市为主3、本地购房者对于地段的认可度很高，普遍倾向于二环以内的繁华地段4、石家庄本地居民对酒店式公寓产品的居住环境、产权年限等问题比较介意5、购买酒店式公寓的本地客群主要是以投资为目的市调个案总结市调个案总结6、纯商业产品目标消费群体分析、纯商业产品目标消费群体分析石家庄继去年成为全省最具消费力的城市后，今年上半年全市社会消费品市场依然保持了平稳较快发展态势，1-6月份全市社会消费品零售总额实现720.5亿元，同比增长17.2%，总量和增速继续位居全省首位。（1）社会消费品零售总额呈两位数增长）社会消费品零售总额呈两位数增长0200400600800100012001400184、1600社会消费品零售总额（单位：亿元）社会消费品零售总额（单位：亿元）按照“2+4”组团式的石家庄城市发展规划，石家庄远景都市区城镇人口规模将达到600万，中心城区（含正定）达到500万，这都给石家庄商业项目的发展提供了广阔的前景。（2）远景都市区城镇人口规模达到）远景都市区城镇人口规模达到600万万市调个案总结市调个案总结6、纯商业产品目标消费群体分析、纯商业产品目标消费群体分析目前石家庄人均商业配套的面积还没有达到一个合理范围（1比1.5到2），目前商业营业面积拥有量只有670万平方米，仅以未来石市500万人口的规划推算，距离人均2平方米、总量1000万平方米的商业经营面积还差得很远，这185、将成为未来商业地产大发展的内源动力，商业地产开发还有很大的空间。（3）人均商业配套距合理范围还有很大差距）人均商业配套距合理范围还有很大差距市调个案总结市调个案总结6、纯商业产品目标消费群体分析、纯商业产品目标消费群体分析（4）目标消费群体消费习惯分析）目标消费群体消费习惯分析石家庄人已从捂着钱袋不花到有钱没地儿花，发展到关注生活品质，愿意“享石家庄人已从捂着钱袋不花到有钱没地儿花，发展到关注生活品质，愿意“享受”品牌的阶段。受”品牌的阶段。石家庄商业联合会秘书长曹润亭石家庄商业联合会秘书长曹润亭市调个案总结市调个案总结6、纯商业产品目标消费群体分析、纯商业产品目标消费群体分析（1）奢侈品时代186、开启：奢侈品时代开启：2005年8月，迪奥在北国商城首开形象店，并以当日42.6万的销售额，成为该品牌中国68家店中的单日销售冠军。自此开始，众多国际顶级品牌开始青睐石家庄市场，并在石市维持着逐年增长的销售态势。（2）高端物业更受青睐：高端物业更受青睐：目前全市在售的中高端以上楼盘达120多个，其中商业地产项目约有30多个，据了解高端楼盘售出率平均达到80%以上，尤其以知名品牌开发商楼盘售出率普遍达到90%以上。（3）黄金珠宝类消费额居高不下黄金珠宝类消费额居高不下：据统计，石家庄每年黄金珠宝整体销售额约在1亿5千万左右，主要品牌为周大福等国际知名品牌。（4）汽车销量稳步快速增长：汽车销量稳步187、快速增长：其中宝马、奥迪等高端轿车销售以每年10左右的速度递增长。消费者愈加注重“品质、品牌”消费消费者愈加注重“品质、品牌”消费市调个案总结市调个案总结6、纯商业产品目标消费群体分析、纯商业产品目标消费群体分析二、产业园区个案研究二、产业园区个案研究成果社区成果社区物业类型文化创意园文化创意园建筑类型四合院、独栋、联排、叠拼、SOHO、用地面积10.77万方（一期6万，二期4.7万）建筑面积地上：10.77万平方米地下：1.21万平方米总套数总共 297 户（不包括小高层）装修情况毛坯交房，框架结构，空间自由分割户型面积297-686平米（层高层高3 3-3.53.5米米）均价四合院四合院/188、独栋：均价独栋：均价70007000-8000 8000 联排叠拼：均价联排叠拼：均价65006500小高层小高层12F12F：均价：均价3300 3300 建筑密度21%容积率0.69绿地率45%首期开盘时间2010年10月土地性质5050年产权创意地产年产权创意地产物业费2.00元/平方米月运营商河北上京上城水岸文化创意园投资公司地址新华区石清路毗卢寺对面（北边是规划中的798亩燕赵文化生态园燕赵文化生态园）项目概况项目概况营销概念：营销概念：在成果，如果业主不在农场，也不在农作物资料馆，那就在社区的大房子里了。成果社区的大房子，功能有两种：兴趣室和非兴趣室；兴趣室又分两种：这一种兴趣室和189、那一种兴趣室。显而易见，成果对房子的看法是：能助长各种生活乐趣。最小的297平，最大的近700平，约7-10间大小不一的兴趣室。成果社区，就是有各种大房子大房子，以及一个大农场大农场。营销概念：开心农场营销概念：开心农场成果农场方圆165亩，计划分割成837块农地，每块100多平供租赁，每一位业主都能有自己的一亩三分地。业主的自留地运营方也会聘请经验丰富的老农或农业专家帮忙收拾或给出建议，社区也将提供志愿者，会所里还有农作物资料馆供业主参阅。整体规划（创意配套）整体规划（创意配套）道路引导地标：特洛伊木马道路引导地标：特洛伊木马主入口主入口文化景墙文化景墙中心艺术广场中心艺术广场商务中商务中心190、心(售楼处售楼处)整体规划（业态分区）整体规划（业态分区）艺术研究中心艺术研究中心艺术研究中艺术研究中心心艺术研究中艺术研究中心心研究所研究所艺术创意艺术创意工作室工作室创意办公创意办公创意办公创意办公艺术创意艺术创意工作室工作室创意办公创意办公创意办公创意办公创意办公创意办公创意设创意设计计SOHOSOHO创意设计创意设计SOHOSOHO创意设计创意设计SOHOSOHO创意创意SOHSOHOO艺术研究中心四合院(1层+地下)研究所独栋(2-3层+地下)艺术创意工作室联排(2-3层+地下)创意设计SOHO叠拼(地下至2层、3-5层)创意办公小高层(12F平层)建筑设计建筑设计服务于成果社区的创191、意产业需要，与社区的整体功能相互补充，社区创意艺术成果将在这里体现。建筑设计突出了房子的功能性，注重室内与室外的关系，外观没有花里胡哨的装饰，却方便再屋内欣赏院里的花花草草。建筑设计建筑设计农场的各种元素可在建筑上找到影子，“金谷仓”创意售楼处在提升这个地区空间品质的同时，未来将改为商业中心，成为与毗卢寺呼应的大型地标。户型配比户型配比总建筑面积总建筑面积地下地下一层一层二层二层三层三层四层四层五层五层A1A1四合院四合院553553141412-A2A2四合院四合院668668197471-B1B1独栋独栋469469165149155-B2B2独栋独栋499499169165165-B3B192、3独栋独栋51151114615211895-B4B4独栋独栋51951914515214478C1C1联排联排3903908712111072-C2C2联排联排38738791131165-D1aD1a-SOHOSOHO357357126122109-D1bD1b-SOHOSOHO324324-13410981D1cD1c-SOHOSOHO32632611711396-D1dD1d-SOHOSOHO297297-1209681D2aD2a-SOHOSOHO388388124124140-D2bD2b-SOHOSOHO331331-14212267D2cD2c-SOHOSOHO36436411193、7117130-D2dD2d-SOHOSOHO311311-13211267小高层小高层12F12F120120（二期正在建）定位为办公、居住、工作室的“多功能的大房子”，户型设计均较大：四合院/独栋面积集中在470-550，联排叠拼面积集中在300-390，最小面积小高层120左右户型设计效果图户型设计效果图-A A户型四合院户型四合院户型设计效果图户型设计效果图-B B户型独栋户型独栋户型设计效果图户型设计效果图-CC户型联排户型联排户型设计效果图户型设计效果图-D D户型叠拼（创意户型叠拼（创意SOHOSOHO）户型设计户型设计（因户型设计均较大，在此选取对本案有借鉴意义的叠拼SOHO房194、型进行研究）D1dD1d-SOHOSOHO297297-1209681总建筑面积总建筑面积地下地下一层一层二层二层三层三层四层四层五层五层三层三层120120四层四层9696五层五层8181户型设计户型设计（因户型设计均较大，在此选取对本案有借鉴意义的叠拼SOHO房型进行研究）D1cD1c-SOHOSOHO32632611711396-总建筑面积总建筑面积地下地下一层一层二层二层三层三层四层四层五层五层地下地下117117一层一层113113二层二层9696营销特色营销特色（广告创意）（广告创意）营销特色营销特色（广告创意）（广告创意）销售及客群销售及客群总建筑面积总建筑面积均价均价总价总价销195、售情况销售情况A A区区-四合院四合院553-6687500-8000400万起去化率低，近八九成大户型剩余B B区区-独栋独栋469-5197000-8000300万起去化率一般CC区区-联联排排387-3906500-7500230万-270万销售较好，已售六七成D D区区-叠拼叠拼297-364均价6000180万-220万销售较好，基本去化完小高层小高层12F12F120平左右均价330040万/套二期在建，订购较热，仅剩几十套成果社区定位为办公、居住、创意工作室的“多功能的大房子”，意在吸引各类设计、创意、文化产业人群。作为河北第一个大型文化创意产业园区，及新颖独特的农场概念，让人耳196、目一新的广告及设计，推出市场便受到不少关注和好评。但户型面积偏大，及相对周边地区较高的均价，也影响了后期本项目去化速度。客群构成：客群构成：1.购买客群多为各类设计公司、创意公司、文化公司、艺术家工作室等各类文化创意公司及个人。2.从客群分布来看，购买成果社区的多为石家庄市区（60%左右）、市区周边、及北京等地（20%左右）客群。项目优劣势小结：项目优劣势小结：优势及特色：优势及特色：文化创意产业用地，“农场”营销概念新颖 建筑设计、功能分区与农场中各元素能够充分结合 项目整体包装、营销创意、广告设计较系统、新颖 项目拿出65亩地做绿化、农场配套，吸引业主劣势及不足：劣势及不足：地理位置偏僻较197、远，距离市中心30分钟 周边交通、生活配套不成熟 户型偏大，总价偏高，影响去化速度 50年产权文化创意用地，做独栋能够分割产权，小高层无产权天山工业园天山工业园物业类型大型工业园区大型工业园区建筑类型厂房、商业办公楼用地面积规划总面积360亩，分三期实施建筑面积一期为4-6层厂房，二期为定向开发厂房公寓，三期为4栋总建28万平米企业总部大厦装修情况毛坯，框架结构户型面积办公楼单层面积办公楼单层面积2176.462176.46可分割，最小76平米（层高层高3.53.5米米）均价厂房04年销售，均价2000/平米起二期定向开发，均价3000元/平起三期写字楼在售，均价均价43004300元元首期开198、盘时间一期厂房2003年，三期办公楼2011年在售土地性质4040年产权工业用地年产权工业用地物业费水5.4元，电0.8元运营商河北天山实业集团地址长江大道（裕华路东延线）第一排，南临湘江道，东依兴安街、西临泰山街（高新区核心位置）项目概况项目概况整体规划整体规划一期2002年开发建设，2007年投入使用，为4-6层标准厂房二期为定向开发厂房、园区职工配套公寓，汇集电子、化工、印刷类等共164家企业三期（在建）为四栋L型总部基地，1-4层展示中心，5-26层集生产、科研、办公楼为一体户型设计户型设计三期写字楼（在建）1-4层为企业展示中心，5-26层集生产、科研、办公楼为一体总部基地。单层面积199、2176平方米，可自由分割，最小户型134平方米（可拿产证），主力户型220-380平米。1、石家庄市“十五”规划重点项目，由石家庄高新区管委会主办、天山集团承办的大型工业园区，早在2004年6月就被河北省中小企业局评定为“河北中小企业石家庄创业辅导基地”。2、可提供公司注册，享受开发区中小企业扶持政策。3、园区提供配套公寓、商业、24小时物管、金融信贷服务、企业家学习交流等助推企业发展的一系列配套服务。4、园区实行物业一站式管家服务，为入园企业提供生活、后勤、保安保洁、美化环境等多项服务，解除企业后顾之忧，全力保障企业集中精力搞好生产经营。5、虽位40年产权工业用地，但建设较早且得到政府政策200、支持，办公楼可划分为小户型出售，项目房、地产证齐全。项目特色及优势项目特色及优势营销概念营销概念 对话世界的对话世界的总部平台总部平台：三期（长江道一号）为四栋“L”型28万平米企业总部平台，地下两层仓储、车位1680个，1-4层为高科技展厅和一站式服务中心，5-26层集生产、科研、办公于一体全能型企业总部。百米地标百米地标建筑建筑 高新区第一高楼：高新区第一高楼：四栋“L”型百米地标建筑，沿长江道一字排开 高科技厂房，写字楼配置高科技厂房，写字楼配置：3.5米层高，单层面积单层面积21762176，空间可自由分割组合，空间可自由分割组合 工业地产 物管专家：园区实行物业一站式管家服务物业一站201、式管家服务，为入园企业提供生活、后勤、保安保洁、美化环境等多项服务，解除企业后顾之忧，全力保障企业集中精力搞好生产经营。本项目房、地产证齐全本项目房、地产证齐全。项目业态项目业态开盘时间开盘时间销售均价销售均价销售情况销售情况一期为4-6层标准厂房2002年开发建设2007年投入使用2000元起竣工同时整个园区已经全部被企业抢购一空二期为定向开发厂房、园区职工配套公寓2004年期扩建2000-3000元已全部售罄，入驻企业达164家，涉及电子科技类、农业、化工类、科研、印刷类等行业三期为四栋L型总部基地，1-4层展示中心，5-26层集生产科研办公楼一体2010年开发建设一栋在建在售其余三栋未建202、2012年交房4000元起均价4300元其中一栋在建在售，底层已基本售完，20-26层整层出售未售出。另外三栋即将建设，还未开售。客户多为农业、科技、研究企业。销售情况销售情况项目优劣势小结：项目优劣势小结：优势及特色：优势及特色：位于高新区核心位置长江大道第一排，通三环、306国道畅通便利 被评为“中小企业孵化基地”获得开发区创业及税收政策支持 天山集团凭借30年入住河北，及自03年在京津冀打造7大科技工业园，开发模式及配套较成熟 可分割出售，最小户型134平米有产证劣势及不足：劣势及不足：地理位置较偏远，即使在开发区周边也比较荒凉 周边生活配套不完善 办公楼整体品质不高，一起厂房及二期职工203、公寓对其有影响 40年产证工业地产，只售不租，高区办公楼均为整层出售三、纯商业产品市调个案研究三、纯商业产品市调个案研究中心线地下商业街个案分析中心线地下商业街个案分析项目概况项目概况商业街全长商业街全长1100米总建筑面积总建筑面积33000平方米总营业面积总营业面积27000平方米总套数总套数716套装修情况装修情况精装修商铺面积商铺面积9.48平米124平米均价均价开盘时总价28万起，目前均价2.6万/平米开盘时间开盘时间2010年9月6日物业费2.00元/平方米月开发商河北宇东房地产开发有限公司地址长安中山路与广安街交叉口规划概览规划概览整体定位：整体定位：打造我省第一条韩国主题商业街204、，总体规划：总体规划：从南到北共分A、B、C、D、E、F、G、H八个区段，形成了由首尔东大门商品直营店领衔，包含新潮服饰、儿童游乐、美食休闲等多种品类的综合商业街A区：区：50间间B区：区：110间间C区：区：103间间D区：区：104间间E区：区：66间间F区：区：36间间G区：区：146间间H区：区：101间间业态组合业态组合精品服饰精品服饰 区区+儿童娱乐区儿童娱乐区+餐饮区餐饮区1、精品服饰区、精品服饰区:A、B、C、D、G、H六个区为时尚精品服饰区2、儿童娱乐区：、儿童娱乐区：E区为儿童娱乐区，由儿童欢乐城和儿童百货街组成。儿童百货街包括经营各种儿童百货服饰、用品、玩具、儿童摄影品牌205、主力店，北靠餐饮美食街，两大巨量客流交汇于此，使这个区域成为最具人气的区域。3、餐饮区：、餐饮区：F区为餐饮区，以美食小吃风情街区为主品牌入驻情况品牌入驻情况整体品牌档次不高，除少量知名品牌外，大部分品牌知名度较低整体品牌档次不高，除少量知名品牌外，大部分品牌知名度较低较为知名的品牌有：ME&CITY、唐狮、娇兰佳人、三福百货、佐丹奴、美特斯邦威、以纯、361、安踏、乔丹、骆驼、红豆居家、爱上美、七匹狼等价格及销售情况价格及销售情况1、商业街目前均价商业街目前均价2.62.6万万/平米，最好位置单价近平米，最好位置单价近4 4万万/平米，平米，按最热销户型面积30平米产品计算单套总价约80万2206、商业街目前全部带租约，前前2 2年保证回报年保证回报8%8%，2 2年后根据店铺盈利状况调整年后根据店铺盈利状况调整3、店铺租金均价店铺租金均价8 8元元/平米平米天，天，租赁合同一年一签4、开盘热销，目前仅剩少量位置较差和面积较大的店面在售四、写字楼个案调研四、写字楼个案调研方大科技园创新大厦方大科技园创新大厦 1.1元元/平平/天天地理位置天山大街交槐安路面积建筑面积:标准层面积800平方米层高3.3米层数12层售价租金1.1元/平/天出租率95%入驻企业类型 通信、医药、金融类企业配套设施简装修开盘/入驻时间入住时间入住时间2008-04写字楼市场调研滨江商务大厦滨江商务大厦 4元元/207、平平/天天地理位置桥东区休门街与中山路交口西南角面积占地面积：57362平方米建筑面积：130000平方米标准层面积800平方米层高3.5米层数6-19层为写字间，每层7套，共计98套售价4元/平/天；13000元/平方米出租率100%入驻企业类型 企业总部配套设施精装修，裙楼负1至地上4层为大型百货公司，5层为阳光式休闲娱乐配套开盘/入驻时间开盘时间开盘时间2010-01入住时间入住时间2011-12写字楼市场调研保艺大厦：保艺大厦：2.3元元/平平/天天地理位置桥西区中华大街18号面积占地面积：3159平方米、总建筑面积：30000平方米标准层面积991.00平方米层高2.5米楼层共27层208、，其中1-4层为商业，6-22层为办公，23-25层为多功能厅、大会议室售价2.3元/平/天；5500元/平方米（全款优惠270元/）出租率90%入驻企业类型 酒业、农合社配套设施毛坯交房1、节能、环保、防辐射的玻璃幕墙，弧形外立面设计2、先进的4管式空调新风系统开盘/入驻时间开盘时间开盘时间2011年5月入住时间入住时间2011年10月写字楼市场调研财库国际商务港：财库国际商务港：1.8元元/平平/天天地理位置裕华槐安路与翟营大街交叉口东北角面积占地面积:6670平方米建筑面积:40000平方米标准层面积1117 平方米层高3.5米楼层状况26层，1-3层商业，4层多功能厅，5层以上商务写字209、楼租金/售价1.8元/平/天；8360元/平方米出租率80%入驻企业类型建筑、网络、传媒配套设施精装修中央空调，室内新风系统修开盘/入驻时间开盘时间 2010-05-15入住时间 2011-3-31写字楼市场调研昆仑盛阳门：昆仑盛阳门：1.5元元/平平/天天地理位置桥东南三条向阳路2号面积占地面积:15600平方米建筑面积:110000平方米标准层面积1255.78平方米层高3.3米楼层状况28层，1-5层为底商，6-28层为写字楼租金/售价1.5元/平/天；售价6880元/平方米出租率70%入驻企业类型办事处、品牌代理商等配套设施毛坯开盘/入驻时间入住时间 2011年4月写字楼市场调研丽迪亚210、国际商务港：丽迪亚国际商务港：3.2元元/平平/天天地理位置桥东区中山路建设北大街面积建筑面积:44298平方米标准层面积2000平方米层高3米楼层状况23层，1-4层商场，5-23层为商住写字间。地下1-2层为停车位和设备用房租金/售价3.2元/平/天；入驻企业类型化工研发、广告、商贸、电视销售等配套设施简装修开盘/入驻时间入住时间 2005-08-31写字楼市场调研尚德国际尚德国际1.67元元/平平/天天地理位置桥西区康乐街8号面积建筑面积:31428平米标准层面积1300平方米楼层状况22层租金/售价3.2元/平/天；入驻企业类型纺织贸易、理财、网络通信配套设施简装修开盘/入驻时间入住时211、间 2007年12月写字楼市场调研写字楼写字楼地址地址租金租金筑业高新国际大厦开发区长江大道9号0.997元/平/天美东国际大厦桥东区中山路育才街交口2.53元/平/天开元大厦桥东区中山路育才街交口2.53元/平/天银泰国际大厦长安区广安大街与谈南路交口2.5元/平/天其他写字楼租金一览写字楼市场调研00.20.40.60.811.21.41.61.8桥东区桥西区裕华区长安区新华区开发区石家庄市六区写字楼租金对比（单位：元石家庄市六区写字楼租金对比（单位：元/平平/天）天）1.731.791.560.971.450.96来源：美地行根据公开资料统计写字楼市场调研写字楼市场调研石家庄写字楼市场小结受住宅市场限购等因素，石市商业办公供应量快速增长：根据石家庄市住房保障和房产管理局公布的数据显示，7月商业办公新增供应量14.5万平方米，大幅超过去年同期水平石家庄写字楼一级市场主要为销售房源，目标客群多为个人投资，少量企业客户；写字楼出租多流入二级租售市场目前东开发区整体写字楼出租水平较低，维持在约1元/平/天左右，且出租房源较少，目前在售项目仅东城国际商务大厦与方大科技园三期谢谢