1、第四制药厂定位及推广报告如何实现产品差异化，打造具有竞争力的产品定位产品定位？如何整合内部资源，提出融合性的项目形象定位形象定位？如何从产品规划、定位产品规划、定位的层面体现该核心竞争力？如何进行非常规写字楼招商的渠道推广渠道推广，将本案的定位与理念传达于受众？创意创意=差异差异项目体量（平米）项目体量（平米）X2数码徐汇13000苏河Doho67282577创意大院28000西岸创意园18000八号桥一期12000创邑河5000关键词：关键词：规模规模小洞洞悉项目入住企业X2数码徐汇红杉基金、红杉基金、科集信息技术、锋芒信息技术、尚谷科技、湃诺建筑设计、源诚文化、辰湃诺建筑设计、源诚文化、辰2、光公关咨询光公关咨询2577创意大院上海东方文化发展中心、上海精文投资有上海东方文化发展中心、上海精文投资有限公司、上海美术家协会限公司、上海美术家协会、德国Fox Retail Group 设计展示、BlogBlog bus bus网络、网络、Sun Power城市规划设计八号桥一期SOM、HMA、沃鹰资本、凯达环球建筑、卉洲服饰、意讯装饰设计、唯晶信息科技、PPS数字后期制作、峻桦广告、伟灏贸易、伟灏贸易、工业开发区招商中心工业开发区招商中心关键词关键词：覆盖面覆盖面广洞洞悉洞洞悉功能配套：商业（餐饮为主，时尚创意零售）商务中心（极少园区提供）物业管理关键词：关键词：功能功能单一人人都在叫3、嚣创意的时代人人都在叫嚣创意的时代也是创意真正经受考验的时代也是创意真正经受考验的时代创意产业发展创意产业发展 路在何方路在何方认认知标签TAG同质竞争无个性标签有个性资源如何打造标签突突破我们不是Ctrl+C；我们不是市场跟风；我们不是“拿来主义”！定位原则定位原则创创新创意人士的一天辛苦一天，不小心错过六点的晚餐；直至23：00放下工作吃上宵夜；突然灵感闪现，继续工作；灵感枯竭，放下鼠标，听上两曲音乐完成工作已是太阳升起，收拾东西，睡觉休息；午后起床，下午再进公司，下班后三两知己放松片刻；等待下一轮的创作工作着、生活着；工作着、生活着；游离在二者之间；游离在二者之间；让创意更有让创意更有意4、意义，让生活更有义，让生活更有活活力力现有园区提供的：工作、再工作、还是工作创意人士需要的：成功的生意、舒适的生活、放松的享乐Vs在8小时之内 更在8小时之外在界内 更在界外创意限 界限 时形象定位创意人士的创意人士的生意与生活生意与生活I CANI HAVEI AM 创意园区全创意园区全新标准新标准I CAN功能定位双链：双链：DNA式双链结构联动式双链结构联动 生意生意+生活生活双核：办公核双核：办公核+商业核商业核创意办公区创意办公区创展办公区创展办公区行政办公区行政办公区总部办公区总部办公区核心创意产业办公区域，针对对产品有独特喜好的建筑、IT数码类等行业创造性思维向原创性产品实现的行5、业，配有产品形象展示空间，如服装、工艺品，时尚品设计等。借助项目内独栋建筑的稀缺性，在产品形式上实现创意功能，提供给部分企业作为小型总部。以满足短期办公，异地办公咨询类企业需求核心功能区核心功能区双核：办公核双核：办公核+商业核商业核创意办公区创意办公区市场案例：X2数码徐汇、八号桥；概念内涵：喜好特殊的产品形式，如挑高的层高、开放式空间等；目标客户：建筑、iT数码设计类等讲究灵感创作行业创展办公区创展办公区市场案例：M50；概念内涵：讲究设计产品的展示空间，对外展示交流；目标客户：服装设计、工艺品、时尚品设计产业前沿 展销一线打开创意企业商海之门行政办公区行政办公区市场案例：恒隆广场/阿波罗6、大厦；概念内涵：对产品的空间及时间需求的不确定性和灵活性；对行政配套的高需求目标客户：咨询行业客户中的短期办公、异地办公创意行者，游走于城市之间寻找最适宜生长的土壤总部办公区：总部办公区：从建筑物形态而言，本案拥有大量的独栋单体建筑，从建筑物形态而言，本案拥有大量的独栋单体建筑，因此，突破传统的行业定义创意的范畴，满足小型因此，突破传统的行业定义创意的范畴，满足小型公司对总部产品的喜好特征，通过产品形态表达创公司对总部产品的喜好特征，通过产品形态表达创意概念。意概念。双核：双核：办公核办公核+商业核商业核品味餐厅：讲究情调/形象简餐/快餐：经营时间灵活大众餐厅：辐射周边社区商业商业酒吧、会所、7、茶室按摩、Snooker球室零售：便利店、药房、面包房服务：洗衣房把工作上升到生意把商业上升到生活全能办公=生意?商业配套=生活?双链：双链：DNA式双链结构联动式双链结构联动 生意生意+生活生活创意之核创意之核+生活之门生活之门如何从工作到生意如何从工作到生意知识产权保护人才引进产业链投资风险重复建设创意产业与工业资源的结合同质化竞争资源浪费工作生意功能实现所需构筑的软性平台功能实现所需构筑的软性平台功能实现所需构筑的软性平台功能实现所需构筑的软性平台系统的软性平台体系联动产业链各环节共同作用保证项目功能处于最佳运行状态切实提升入驻商家(企业)运作效率和收益信息交易中心信息交易中心信息交易中8、心信息交易中心金融服务中心金融服务中心金融服务中心金融服务中心物流分拨中心物流分拨中心物流分拨中心物流分拨中心会展服务中心会展服务中心会展服务中心会展服务中心OUR REFERENCEOUR REFERENCEOUR REFERENCEOUR REFERENCE资源平台展示平台服务平台资源平台资源平台营销平台营销平台服务平台服务平台技术平台技术平台专业经营管理团队运营项目扩大园区知名度、美誉度丰富完善产业链各环节商房联浙商会创意产业协会园区提供注册、税收、管理等服务园区提供完善的即时办公条件引入行业协会、机构；引入风险投资等创意产业关联公司引入创意产业咨询相关服务企业核心功能核心功能核心功能核9、心功能全方位、多功能、泛创意产业园区全方位、多功能、泛创意产业园区创意办公区创意办公区创作展示区创作展示区行政办公区行政办公区总部办公区总部办公区建筑、建筑、IT数码、设计数码、设计 服装服装/时尚品设计时尚品设计咨询服务类咨询服务类地区性小型企业地区性小型企业讲求空间、环境，增加灵感，促进创作除空间、环境外，讲究商品的展示注重产品的硬件配套，园区的软性服务讲究产品给企业带来良好的形象展示面需求需求建筑建筑改造方向改造方向层高挑高具有开放式外部环境下层展示上层创作；良好沿街展示面，与商业街相邻注重产品面积办公时间不确定性讲究产品给企业带来良好的形象展示面服务平台技术平台营销平台资源平台构思商品10、服服务产业链产业链展示创作设计服服务服服务服服务变简单的行业聚集为真正的产业链，实现知识产权价值变简单的行业聚集为真正的产业链，实现知识产权价值无形的创造思维有形的商品价值90年代代表：英国特征：低廉租金需求：精神追求 产品的非物质化21世纪初代表：日本、香港特征：产业利润、合理租金需求：精神+物质追求目前中国国内特征：租金较高需求：产品商品化 物质化发展趋势发展趋势文化产业文化产业创意产业创意产业文化产品文化产品社会商品社会商品物质化、价值化物质化、价值化创意产业发展历程创意产业发展历程如何从商业到生活如何从商业到生活全方位商务生活呵护灵感源泉交流互动创意氛围展示公共空间商业生活动感韵动动感11、韵动创意公舍创意公舍休闲涂鸦休闲涂鸦创意会馆创意会馆创意市集创意市集创意公舍创意公舍在宁静与忙碌中寻求平衡点，在宁静与忙碌中寻求平衡点，寻找寻找 没有陌生感没有陌生感 没有压迫感没有压迫感 没有潮杂感没有潮杂感 没有拘束感没有拘束感 可休憩、可冥思、可蓄势可休憩、可冥思、可蓄势 休休憩提供简单的物业管理满足临时性的居住需求租金承受能力有限经济型酒店1.61.8元/平米/天，精品酒店2.0元/平米/天地块性质、产品条件不允许住宅住宅经济型酒店型酒店酒店式公寓酒店式公寓新凤城迎宾馆新凤城迎宾馆瀚海明云大酒店瀚海明云大酒店华晶宾馆华晶宾馆弘森宾馆弘森宾馆格林豪泰格林豪泰速速8锦江之星锦江之星世济星洁12、酒店世济星洁酒店鑫鸿宾馆鑫鸿宾馆谷苑大酒店谷苑大酒店宝隆居家宝隆居家7天连锁天连锁格林豪泰格林豪泰潞安酒店潞安酒店京昌酒店京昌酒店临青宾馆临青宾馆佰园宾馆佰园宾馆长城饭店长城饭店酒店市场竞争激烈、分布密集、各档次物业均有分布酒店市场竞争激烈、分布密集、各档次物业均有分布二星级酒店二星级酒店三星级酒店三星级酒店四星级酒店四星级酒店连锁经济型酒店连锁经济型酒店普通社会酒店普通社会酒店公舍公舍针对园区内部的服务式针对园区内部的服务式“公寓公寓”提供简单的物业管理提供简单的物业管理异地办公异地办公/短期办公认识的短期栖身之所；短期办公认识的短期栖身之所；创意公司工作时间灵活机动，忙碌之余的休憩场所。创13、意公司工作时间灵活机动，忙碌之余的休憩场所。创意有家才是创意家创意有家才是创意家给给天马行空的思绪，一个快速自由落体的定点天马行空的思绪，一个快速自由落体的定点休闲涂鸦区休闲涂鸦区通过开辟公共合法的涂鸦区域，表达表达自身的看法，宣泄宣泄心中的情绪，碰撞碰撞灵感的火花，拉近拉近人与人之间的距离。动感韵动动感韵动灵感枯竭无妨！去篮球场来一场“斗牛”挥霍大把汗水或去活动室开一局“斯诺克”凝心静气片刻思路又变得豁然开朗创意市集创意市集平时在公共区域利用墙体或者设立看板，定时公开对外展示一些艺术作品；节假日举办市集活动。创意会馆创意会馆灵感碰撞灵感碰撞“脑震荡脑震荡”随时上身随时上身情感交流情感交流大生14、意随时上门大生意随时上门AM PM 创意夜未眠 APMAPM 创意园区客户分析创意园区客户分析I AM客户定位属地性属地性广域性广域性静文投资：番愚路迁至徐汇2577设计大院科集技术：张江爱迪生路迁至X2数码徐汇宝路电子：漕溪北路迁至黄浦智造局奇胜电脑：松江小昆山镇迁至田子坊创意办公区/创展办公区：属地性为主，广域性为辅创意创意/创展办公创展办公的客户类型的客户类型同济大学 建筑学科的专业强项，区域存在大量的建筑设计企业及人才 德国中心及相关的各类设计部门复旦大学 大量自主创业人才及起步企业；复旦大学视觉艺术学院 五角场区域 目前已形成的It数码聚集区域大量起步型、创业型企业公司其他区域 对产15、品有独特喜好的相关企业、工作室行政办公区：属地性/广域性具有分布行政性办公的行政性办公的客户类型客户类型流动办公的专业人士 经常出差的人士在旅途中需要完成基本的公司任务。即时性办公利用一整套业务工具和支持服务为这类人群提供服务。小型和新兴公司 公司创业初期，没有足够能力承担固定场所和设备的经费。即时性办公能提供完善的设备和商务服务。大中型企业 进入一个新市场，无须转移任何资产或人员，以求达到零风险测试新市场的目的。政府职能机构 政府需要对地区性和国际性事件作出回应。即时性办公产品和支持服务可以为政府客户提供专业的业务平台。总部办公区：广域性为主，属地性为辅产品导向资源导向（如大业领地）多幢历史16、悠久的百年德式单体建筑浙商会商房联总总部部部部办办公公公公区区区区行政行政行政行政办办公公公公区区区区创创展展展展办办公公公公区区区区创创意意意意办办公公公公区区区区五角五角场场作作为为城市副中心，企城市副中心，企业业密集密集杨杨浦浦区区每年每年8项项市市级级科科研研项项目目杨杨浦浦区区每年落每年落户户百余家高新企百余家高新企业业 依托同依托同济资济资源源建筑建筑设计设计聚集地聚集地五角五角场场IT数码数码聚聚集集区区依托依托复复旦旦资资源源创业创业企企业业视觉艺术视觉艺术中心中心平凉路平凉路/杨树杨树浦路大量浦路大量纺织纺织企企业业/园区园区创展办公区创展办公区客客户户聚集性聚集性 行政办公17、区行政办公区/总部办公区总部办公区辐射距离辐射距离 创意办公区创意办公区属地性广域性疏疏密密近近远远 创意园区产品定位创意园区产品定位I HAVE产品定位全方位、多功能、泛创意创意社区全方位、多功能、泛创意创意社区全行业覆盖面广产品形式丰富多功能多样化，产业链行业互补，互为提供功能性补充；园区内部自身通过硬件配置、软性服务提供多样性的功能产品定位全方位、多功能、泛创意创意社区全方位、多功能、泛创意创意社区产品定位全方位、多功能、泛创意创意社区全方位、多功能、泛创意创意社区泛突破传统创意园区狭义概念，放开眼界，从 行业范畴，产品创新、功能开发等多方面诠释创意概念20200808，创意创意巨擎巨擎18、即将诞生即将诞生 创意小镇 C TOWN以创意之名 C，取Creative的首字母，示意园区的创意产业特色 取TOWN之形，体现项目较大的体量，以及产业聚集群落的规模 取TOWN之意，契合项目集生活与工作为一体的功能，又符合项目 欧式小镇的规划风格 简单明确，易上口创意BLOCK创意部落 以创意之名 BLOCK是欧洲一种成熟的造城理念，通过留旧创新的手法，营造 多功能城市社区，与本案旧址改造，集生意与生活于一体，欧式风 情等的特色相吻合 BLOCK又可以表现项目较大的体量，以及园内街区式的格局 中文译成“创意部落”，取BLOCK的谐音，又体现创意产业群聚的形象创意APM2 4 H 2 4 H 19、创创 意意 家家以创意之名 APM，是AM和PM的缩写，代表24小时不间断之意。整个案名，意在体现园区内为创意人士提供的24小时全面软硬件 配套服务 在意境上，又体现出项目为创意人士营造的工作与生活的氛围，能让他们24小时保持源源不断的创意灵感创2 创品 以创意之名 创，一切创意产业的精神主旨所在 创2，体现园区的理念宗旨，即创造创意力量的最大化 创2，意在表现园区生意与生活的双重功能定位，两者并非是简单 的1+1=2的关系，而是一个效果呈平方式增长的组合。产品规划产品规划如何从产品规划、定位产品规划、定位的层面体现该核心竞争力解解构关键词：关键词：总量总量 大 达达5万平米万平米单体单体多 20、有近有近 90 栋栋高度高度异 楼楼/层高不一层高不一 动线动线长 南北近南北近400米米面积面积奇 参差不齐参差不齐核心规划概念一核心规划概念一 建筑分区建筑分区依据办公和商业对建筑功能的不同要求实行区块划分依据办公和商业对建筑功能的不同要求实行区块划分依据办公和商业对建筑功能的不同要求实行区块划分依据办公和商业对建筑功能的不同要求实行区块划分强调地理位置以及商强调地理位置以及商业的连贯性和展示面业的连贯性和展示面追求建筑的空间和追求建筑的空间和外立面的和谐统一外立面的和谐统一办公和商业在区块上有所划办公和商业在区块上有所划分分 但又保持一种有机的整合但又保持一种有机的整合核心规划概念二核心21、规划概念二 功能混合功能混合水平向的功能板块复合功能板块的溶解竖向上的功能复合空间上的功能复合功能体块的穿插建筑改造风格：现代主义风格建筑改造风格：现代主义风格 没有过分的装饰，一切从功能没有过分的装饰，一切从功能出发，讲究造型比例适度、空出发，讲究造型比例适度、空间结构图明确美观，强调外观间结构图明确美观，强调外观的明快、简洁。体现生活的舒的明快、简洁。体现生活的舒适、简约和实用，但又富有朝适、简约和实用，但又富有朝气的生活气息气的生活气息空间改造策略：重塑界面空间改造策略：重塑界面 激昂空间激昂空间 广场空间广场空间创造不同主题的广创造不同主题的广场空间，满足节庆场空间，满足节庆活动的多种22、需求。活动的多种需求。庭院空间庭院空间插入系列庭院空间，插入系列庭院空间，引入外部绿化，充分引入外部绿化，充分调节室内气候环境，调节室内气候环境，丰富内部环境。丰富内部环境。街道空间街道空间创造不同氛围的街道创造不同氛围的街道空间。空间。功能空间功能空间创造各种具体功能的创创造各种具体功能的创意空间：意空间：LPFT、娱乐、娱乐、信息交流等。信息交流等。原原则生意生意 核核心办公心办公创意办公区创意办公区内部挑高空间开放外观独特创作展示区创作展示区创意办公区创意办公区创意办公区创意办公区东侧视角东侧视角面积：约面积：约15000平方米平方米创作展示区创作展示区下层展示上层创作沿街展示与商相邻楼23、下楼上原原则创作展示区创作展示区创作展示区创作展示区创作展示区创作展示区东侧视角东侧视角面积：约面积：约12000平方米平方米行政办公区行政办公区标准单位时间灵活后台服务即来即用原原则企业总部区企业总部区核心区域独立建筑形象良好外部内部原原则企业总部区企业总部区行政办公区行政办公区行政办公区行政办公区南侧视角南侧视角行政办公区行政办公区东侧视角东侧视角面积：约面积：约4000平方米平方米面积：约面积：约6000平方米平方米商业区商业区临近入口独立成片底层商铺沿街展示生活生活 配套设施配套设施原原则运动区运动区户外一隅放松身心涂鸦区涂鸦区挥洒灵感交流互动公舍区公舍区内外兼得简洁实用市集区市集区创24、意展示活动舞台原原则公舍区公舍区同类个案：国外瑞典哥德堡瑞典哥德堡 造船厂造船厂 .快捷酒店快捷酒店 国内SVASVA越界越界 装配车间装配车间 .商务酒店商务酒店引引据体量判断：内部 临街临街区域区域 独立进出独立进出 高层高层区域区域 发挥价值发挥价值客房数量客房数量 6060 间左右间左右总建筑面积总建筑面积 2500 2500 平米左右平米左右外部 园区人数园区人数 30003000人人 周边酒店周边酒店 8080120120间间/家家引引据商业配套区商业配套区北侧视角北侧视角商业配套区商业配套区公舍区公舍区面积：约面积：约2500平方米平方米面积：约面积：约12000平方米平方米西侧25、视角西侧视角运动区运动区面积：约面积：约300平方米平方米涂鸦区涂鸦区集中在创意办公区外围底层墙面集中在创意办公区外围底层墙面市集区市集区现状交通分析现状交通分析四大办公分区四大办公分区软性平台搭建软性平台搭建多功能全方位泛创意的产品多功能全方位泛创意的产品生意与生活的形象诉求生意与生活的形象诉求如何卖知道Who，也知道Where甲级写字楼入住企业乙级写字楼入驻企业不知道Who，但了解Where创意企业意向客户不知道Who，也不清楚Where营销营销战略推导战略推导行业特征行业特征为某个产业链中的部分环节，独立存在，难以通过行业去判断聚集区域；目前散落于各种常规写字楼内。客户特征客户特征企业数26、量多，规模小、中小型公司为主，草根阶级；分布的离散性、随机性，无明显聚集性；创意产业企业特征海运大厦远洋大厦信息大厦地理位置：长阳路眉州路创意企业类型：文化咨询类创意企业比例：30%地理位置：四平路赤峰路创意企业类型：建筑设计类创意企业比例：80%地理位置：控江路江浦路创意企业类型：信息软件类创意企业比例：75%传统的传统的写字楼招商写字楼招商常规写字楼招商常规写字楼招商客户资源操作经验创意园区招商创意园区招商招商渠道创新手段资源式行销+被动式坐销渠道式行销+主动式坐销招商变召商为招商而招商，策略组合单一或僵硬点对点招商，不易整体掌控，容易导致客户流失同质化倾向严重，难以在市场上脱颖而出为产业27、链而召商，实现利益共同体点对面招商，整体把控，利于塑造项目品牌形象走差异化路线，形成创意产业的创意招商模式变密切配合 强调整体内内涵涵两两大大关关键键词词外外延延三三个个基基本本点点造势造势召集召集通路通路活动活动媒体媒体何为何为 召商召商营销营销战术定位战术定位以以SP活动为主导的活动为主导的公关营销公关营销花最少的钱最快到达最有效的客户策源策源商业优势商业优势全面资源+组合技巧=常规资源的非常规运用常规资源的非常规运用通路通路锁定锁定活动活动先行先行媒体媒体辅助辅助针对行业特质和偏好，举办热门的，具有权威力和创新力的行业类活动主办或协办创意产业各类重大活动（最好有政府支持背景）借力打力，借28、活动声势或政府、名人效应形成项目在行业内的效应。配合活动，充分利用大众媒体新闻效应和专业媒体权威效应，营造社会效应 行覆盖完整的报道。提高出镜率，提升项目知名度和美誉度，从而实现市场的 品牌忠诚度锁定某一行业/类客户，模清其行业的市场关注点和媒体接触习惯，有针对性地进行召集式推广前期可从策源已有的通路资源中先行选择资源资源+组合组合通路锁定活动建议媒体辅助新闻晨报I时代报申江服务导报上海商报IT时报建筑时报上海时装报商学院门户网站/行业网站新闻链接召召 集集造造 势势创意产业协会行业协会创意大师业界名人创意产业周年会创意巡展名家讲坛行业类大会行业招聘会/人才交流论坛策源资源创意办公区创展办公区29、行政办公区MINI总部建筑设计、广告时装、家居、现代工艺品咨询顾问中小型民营企业总部经济论坛行会/商会年会行业新品推介会品牌服饰发布会艺术品拍卖会服务外包论坛咨询类活动场地租借样板办公区开放仪式建筑师作品沙龙展国际广告节上海动漫展项目整体推广SP活动细化活动细化势成则市成整盘篇整盘篇 创意产业周创意产业周目标客户目标客户：创意产业所有企业及关注创意产业的群体活动规划活动规划：沿用海上海的推广模式，引入创意产业协会，充分利用园区场地，定期主办创意周活动设计目的：设计目的：活跃项目创意氛围，利用权威机构的知名度充实品牌形象活动影响活动影响：扩大市场覆盖面和知名度项目整体推广项目整体推广上海国际创意30、产业周活动上海国际创意产业周活动策源资源策源资源创新商业地产发展论坛创新商业地产发展论坛目标客户目标客户：创意产业所有企业及关注创意产业的群体活动规划活动规划：沿用海上海的推广模式，引入创意产业协会，充分利用园区场地，定期主办创意巡展设计目的：设计目的：活跃项目创意氛围，利用权威机构的知名度充实品牌形象活动影响活动影响：扩大市场覆盖面和知名度项目整体推广项目整体推广20052005创新商业地产发展论坛创新商业地产发展论坛策源资源策源资源创意大师讲坛创意大师讲坛目标客户目标客户：创意产业所有企业及关注创意产业的群体活动规划活动规划：邀请创意产业界大师现场布道设计目的：设计目的：活跃项目创意氛围，31、利用权威的知名度充实项目品牌形象活动影响活动影响：扩大市场覆盖面 实现创意交流平台的功能策源资源策源资源项目整体推广项目整体推广世界创意产业之父世界创意产业之父著名英国创意产业专家著名英国创意产业专家 约翰约翰 霍金斯霍金斯 博士博士在联合国全球创意产业论坛上在联合国全球创意产业论坛上发表演讲发表演讲 创意产业人才基地创意产业人才基地目标客户目标客户：创意产业企业、立志进入创意产业的人才活动规划活动规划：与市府合作建立创意产业人才基地，提供培训和实践服务设计目的：设计目的：推广行政办公区的分时办公特色，项目提供的平台支持服务等 活动影响活动影响：利用软硬件优势及创业支持吸引创意产业中最具活力的32、新鲜生力军成功操盘成功操盘上海宝山钢铁物流商务区开园仪式上海宝山钢铁物流商务区开园仪式项目整体推广项目整体推广SP活动细化活动细化分区篇分区篇创意创意/创展办公区创展办公区目标客户目标客户：针对建筑设计、服装设计、广告、IT等这类对办公环境、配套、设施有特别喜好的行业活动规划活动规划：以名家设计为引子，吸引更多业内外人士莅临现场；以独特的设计营造创意工作空间。设计目的：设计目的：项目办公环境、硬件配套设施的公共展示活动影响活动影响：扩大项目的整体知名度感观上功能上双管齐下，打动客户，吸引他们主动上门寻求租赁 通过创意艺术扩大在边缘行业中的影响力，树立项目创意园区的形象殿堂级室内设计大师殿堂级室33、内设计大师 桥本夕纪夫桥本夕纪夫 创意办公设计展创意办公设计展 （即项目样板区开放展示）（即项目样板区开放展示）示意图示意图示意图示意图示意图示意图创意创意/创展办公区创展办公区目标客户目标客户：建筑设计事务所、个人工作室等活动规划活动规划：为知名设计师提供专门的作品展示场所，并向公众开放。还可辟专门区域供行业内部交流设计目的：设计目的：展示功能的推广，创意氛围营造活动影响活动影响：园区功能特性方面的推广提升项目在行业中的号召力，通过创意作品展扩大在边缘行业中的影响力 知名建筑师知名建筑师 作品沙龙作品沙龙 （即搭建建筑领域的创意交流平台）（即搭建建筑领域的创意交流平台）成功操盘成功操盘海上海34、海上海 间间隔创意展示厅隔创意展示厅时装发布会时装发布会 (即创展办公区试体验即创展办公区试体验)目标客户目标客户：服饰设计企业、时装贸易企业等等活动规划活动规划：邀请国内外著名时装饰品品牌在园区内举办新品推介展示设计目的：设计目的：利用该品牌在行业中的号召力，召集大量目标客户亲临园区 活动影响活动影响：在推介活动过程中感受项目软硬件配套的优势吸引意向客户主动上门租赁（办公或展示场地）BIYBIY品牌推介会品牌推介会代言人：莫文蔚代言人：莫文蔚成功操盘成功操盘创展办公区创展办公区注：针对行业的不同，还可以举办如电子产品新品发布会，现代工艺品展示会、新品家俬发布会等等活动新品发布会新品发布会现代35、艺术品拍卖会现代艺术品拍卖会 (即创展办公区体验式推广即创展办公区体验式推广)目标客户目标客户：各类企业主（潜在客群）活动规划活动规划：与知名拍卖行（苏富比、佳士得、中国嘉德等）合作，举办现代艺术品拍卖会设计目的：设计目的：发展潜在客户活动影响活动影响：扩大项目在市场上的知名度 活跃园区内的艺术和创意氛围创展办公区创展办公区 活动方案设计活动方案设计拍卖会预展拍卖会预展拍卖会现场拍卖会现场示意图示意图示意图示意图示意图示意图创意行业服务外包论坛创意行业服务外包论坛 （园区软性平台的推广）（园区软性平台的推广）目标客户目标客户：创意行业各类企业、个人工作室、其他各类需要或关注服务外包的企业活动规36、划活动规划：结合目前市场上兴起的创意产业服务外包的模式，定期举行论坛活动，为业 内搭建交流平台和交易平台设计目的：设计目的：完善园区全功能的形象，推广软性平台 保证业内对项目实时情况的信息流通活动影响活动影响：提升园区整体形象 以实力和实效吸引有外包意向的企业主动上门行政办公区行政办公区 总部经济论坛总部经济论坛目标客户目标客户：想在上海建立总部办公的外地企业本地处于起步阶段的中小型类企业活动规划活动规划：宣传本案的产业链平台及入驻企业优惠和服务措施（如提供税收、技术、管理、资源支持）设计目的：设计目的：推广总部区的软硬件配套优势哦活动影响活动影响：吸引客户主动租赁策源资源策源资源企业总部办公37、企业总部办公20042004年上海商业房地产投资理财论坛年上海商业房地产投资理财论坛本项目还可以适当提供行政办公区给在活动策划及举办过程中需要临时办公的企业,进而从侧面实现该区块的体验式推广.SP活动活动补强建议补强建议推广，无时无刻媒体作为全程辅助媒体作为全程辅助,以软性新闻报道为主要形式以软性新闻报道为主要形式,配合活配合活动全面铺开动全面铺开,扩大影响力扩大影响力,不断加强市场印象不断加强市场印象,瞬间造势瞬间造势大众媒体大众媒体专业媒体专业媒体活动前活动前活动中活动中活动后活动后活动预告活动召集令形象硬广活动花絮活动亮点与该活动相关的卖点硬广及区块软硬配套功能软文后续报道招商信息媒体配38、合媒体配合策源策源媒体优势媒体优势优势一：优势一：媒体号召力大媒体号召力大优势二：优势二：媒体操控力强媒体操控力强优势三：优势三：媒体价格相对更低媒体价格相对更低优势四：优势四：媒体类型相对更广媒体类型相对更广 策源一年有将近万的广告投放额，大量的媒体投策源一年有将近万的广告投放额，大量的媒体投放率使我们在大众媒体和分众媒体领域都拥有绝对的优势。放率使我们在大众媒体和分众媒体领域都拥有绝对的优势。新闻晨报新闻晨报策源策源资源资源新闻晨报16联刊创新力创新力+执行力一次成功的推广执行力一次成功的推广=东方早报1/4直版 东方早报1/3竖版新闻晨报异形广告1/5竖通新闻晨报异形广告帖示新闻晨报软文39、系列稿精选好软文的标准*版式版式 吸引关注吸引关注*内容内容 深化项目立意与精神深化项目立意与精神地产星空策源观点策源观点新闻晨报 博客专栏博客专栏第三大广告平台第三大广告平台产业聚集区看板项目附近高炮、导旗项目整体外观形象建设现场创意包装直邮短信邀约拜访项目官方网站（含交流平台搭建）创意类、行业类网站链接创意地产专家学者BLOG专版点对点推广点对点推广网络网络推广推广补强建议补强建议户外户外经济测算经济测算经济测算经济测算市场租金表现市场租金表现租金定价特征：租金定价特征：周边写字楼市场普通写字楼的价格参照性较弱 地段因素对物业价格的影响较普通写字楼相比有所弱化 寻找同性质项目报价作为标杆，40、参照自身条件、经营投入及信心定价内环内静安现代产业园2.53元/平米/天内环外2577创意大院3.54元/平米/天项目名称租金价格田子坊3.68号桥6创意仓库3.8传媒文化园3乐山软件园2.7-3时尚产业园2.8旅游纪念品产业发展中心2-3静安现代产业园2.5-3周家桥2.7-3.6文化科技创意产业基地2.3-2.5设计工厂3.5M502.5-5同乐坊1215优族1732.2绿地阳光园3-3.5项目名称租金价格海上海342577创意大院3-4X2数码徐汇4德邻公寓2.5-2.8合金工厂3.5-5风尚之城/尚街LOFT5-5.5逸飞创意街5-8空间1883.2-3.8尚建园4旅游纪念品设计大厦341、-3.5智慧桥2.5创邑河3.5创邑源4-4.5数娱大厦4.2西岸创意园2.7-6湖丝栈3-5老场坊58项目名称租金价格卓维7002.5昂立创意设计园2新十钢4.5-7.5华联创意广场2.4-3.898创意园4.5-5E仓2.6-4.8智造局46老四行仓库2.8新慧谷2静安创意空间3-3.5物华园3.5建桥692.8文定生活3.5梅迪亚18953南苏河4SOHO丽园3.2租金价格表征：租金价格表征：市场基准价格约为2.53元/平米/天 不同项目通过改造可获得价格提升：层高因素、产品改造、文化底蕴、营销手段+可变因素可变因素老场坊八号桥尚街西岸创意园苏河Doho绿地阳光园时尚产业园智慧桥23元/42、平米/天68元/平米/天34元/平米/天Loft（6.5m）：4.56元/平米/天平层（3m）：3.1元/平米/天11.511.5元元苏州河DohoLoft（6.5m）：5.8元/平米/天平层（3m）：4.6元/平米/天智造局层高因素层高因素简单涂料外墙Loft：3.5元/平米/天玻璃幕墙外立面、整体绿化Loft：4.56元/平米/天11.511.5元元设计工厂苏州河Doho智造局玻璃装饰Loft：5.8元/平米/天周家桥创意基地简单涂料外墙Loft：3元/平米/天产品改造产品改造文化底蕴文化底蕴依托依托自然氛围自然氛围依托依托历史沧桑历史沧桑依托依托建筑内涵建筑内涵123M50之于苏州河“四43、行”之于民国四大银行仓库老场坊之于远东屠宰场八号桥之于“桥”的建筑精髓难以量化难以量化营销手段营销手段1933老场坊上海国际创意产业活动周“丹麦创意和时尚”主题活动“历史沧桑”中外设计师之夜“蓝莓之夜”首映活动难以量化难以量化八号桥创意嘉年华艺穗双周开幕式同乐坊上海艺术节开幕式租金定价原则：租金定价原则：本案租金=起步租金+固定因素提升+可量化因素提升+不可量化因素提升本案租金=起步租金+层高因素提升+产品改造提升+（主题形象+营销手段）提升行政办公区行政办公区本案租金=起步租金+层高因素提升+产品改造提升+（主题形象+营销手段）提升行政办公产品租金=2.5+0.3=2.8元/平米/天即时办公44、产品租金=行政办公产品*市场比例系数(市场依据见后页)=2.8*1.4=4.0元/平米/天高端品牌高端品牌雷格斯商务中心租金情况雷格斯商务中心租金情况区域项目名称地理位置虚拟办公室（元/月）实体办公室 （元/m2/天）普陀Shanghai Regus Silver Centre陕西北路1388号99022元静安东方众鑫大厦中心南京西路699号18层1,00050元浦东金茂大厦浦东世纪大道88号31层1,00072元黄浦雷格斯外滩中心延安东路222号18层1,00066元卢湾企业天地中心湖滨路 222 号1,00072元瑞安中心淮海中路333号12层1,00066元 雷格斯商务中心主要提供虚拟和45、实体办公室两种服务，具有一定品牌型，并有全球知名专业公司经营，因此租金较高。即时办公中低端运营公司租金情况即时办公中低端运营公司租金情况区域项目名称地理位置普通写字楼租金（元/月）即时办公（元/m2/天）相差比例静安阿波罗大厦延安中路1440号 6.79.3元39%长宁远雄国际商务中心仙霞路299号 6.09.0元50%浦东艾比森胜康斯米克中心世纪大道，崂山东路 3.55.0元43%中低端即时性办公一般为大厦开发商自行运营，部分楼层作为即时性办公对外出租，租金比同楼宇普通写字楼高39-50%左右。根据市场比较，本案测算即时性办公较普通办公暂取40%增幅创意创意/创展办公区创展办公区本案租金=起46、步租金+层高因素提升+产品改造提升+（主题形象+营销手段）提升创意办公区租金=2.5+0.7+0.3+0.2+0.3=4.0元/平米/天创展办公区租金=2.5+0.3+0.7+0.2+0.3=4.0元/平米/天总部办公区总部办公区本案租金=起步租金+层高因素提升+产品改造提升+（主题形象+营销手段）提升总部办公区租金=2.5+0.5+0.5+0.3=3.8元/平米/天周边商铺市场价格周边商铺市场价格周家嘴路沿街商铺（1F）：57元/平米/天长阳路沿街商铺（1F）：57元/平米/天平凉路沿街商铺（1F）46元/平米/天长阳路长阳路5757元元/平米平米/天天周家嘴路周家嘴路5757元元/平米平米47、/天天长阳路长阳路5757元元/平米平米/天天平凉路平凉路4646元元/平米平米/天天项目为内街形式，建议本项目的市场参比租金为项目为内街形式，建议本项目的市场参比租金为4545元元/平米平米/天天商业物业经济测算商业物业经济测算参比市场一主题餐饮街租售价格分析主题餐饮街租售价格分析项目租金周边商铺3.5-5.5元/天虹梅休闲虹梅休闲街街虹梅路段9元/天休闲街中段6.5元/天虹许路段5元/天项目租金十尚坊十尚坊8-9元/平方米/天半岛大都汇（12F）沿街：3.5-3.8元/平方米/天内街：3.5元/平方米/天龙茗路、顾戴路沿线普通住宅底商约为2-3元/天餐饮约为3-4元/天经营成熟的主题餐饮街48、价格为周边区域价格的1.42倍倍本案价格初判：68元/平米/天创意园区商铺价格创意园区商铺价格SVA越界（内街）报价:612元/平米/天智造局报价:610元/平米/天海上海（内街）实价:58元/平米/天参比市场二本案建议价格本案建议价格市市场参参比比案例案例启启发宏宏观信息信息市场参比价格45元/平米/天主题餐饮的租金增幅为1.42倍（本案取1.6倍计算）餐饮发展的多项利好，远期动态增长率取10%建议：商业租金为建议：商业租金为610元元/平米平米/天天68元元/平米平米/天天45元元/平米平米/天天610元元/平米平米/天天建议：上述租金价格为项目经营较为成熟后的建议价格，因项目整体运营，经49、营成熟需一定成熟期，特别是营销活动对市场的影响也需要一定时期发挥作用，加之考虑经营前期的装修期、空置率、吸引企业入住等因素，建议入市价格以上述价格的60%70%为宜。根据市场经验，通过约三年经营，待市场成熟，进入第四五年可望达到上述建议价格。功能区体量租金（元/平米/天）创意办公区150004.0创展办公区120004.0行政办公区行政办公产品40002.8即时办公产品20004.0总部办公区40003.8商业部分120006.0均价（元/平米/天）490004.13首年均价（元/平米/天）4.13*0.7=2.92.9建议入市价格（元/平米/天）2.83.2元元/平米平米/天天首年入市价格五年租金走势第一年第二年第三年第四年第五年增幅-10%20%10%租金（元/平米/天）2.83.02.83.03.03.33.64.04.04.4