1、常德经开区德山河家坪项目发展发展（工业园或创意产业园）建议报告创意大常德 引领新经济在在为为项目寻找项目寻找灵魂灵魂倒叙报告研判后的结果 方案2 VS 方案1比较比较指标指标土地土地要求要求产业产业形态形态产品产品形态形态招招 商商投投 资资回回 报报运营运营形象形象优优 劣劣回报回报形式形式工业园工业工业 出让出让出租出租特定特定 制造制造业等业等花园花园 个性个性厂房厂房同质化同质化竞争烈竞争烈传统型传统型中等额中等额度一次度一次投入整投入整体建设体建设 收益小收益小 收回投收回投资期长资期长资效低资效低传统传统占用占用资金资金普通普通 无知无知名度名度好操作，好操作，规模小对规模小对制造2、企业制造企业使用尴尬使用尴尬微量微量销售销售多数多数出租出租 创意园工业工业出让出让 综合综合出让出让设计设计 研发研发 咨询咨询 休闲休闲花园花园创意创意 生态生态 社区社区前瞻性前瞻性 差异化差异化知识型知识型中高额中高额度分团度分团建设投建设投资可控资可控 收益大收益大 收回投收回投资期短资期短资效高资效高团队团队创新创新 专业专业系统系统品牌品牌 影响影响力强力强空间空间巨大巨大规模适合规模适合产业多维产业多维回报大，回报大，开发操盘开发操盘要求极高要求极高部分销部分销售回笼售回笼大部分大部分投资，投资，持有物持有物业增值业增值方案1、2的共同点均未脱离经开区关于项目建设的会议纪要、土3、地载体河家坪居委会开发初衷等的主题：【厂房+公租房】。方案1突破了传统规划形式与入园企业类别；方案2是对传统工业园之于开发、运营、招商、管理等模式的全面颠覆，是区别制造业的全新产业业态，规划上除了创意性空间及单体设计外，增加了项目整体匹配的生活与休闲配套。如采纳方案2，建议政府之于该层面思考可能的政策调整和系统性对接；开发商需要调整和亟待融入全面的系统策划、规划深化、匹配性团队建设、资源与资本整合等战略，因为项目具有极强的可塑性、挑战性，其社会经济意义实在太深远。比较指标土地成本开发周期总投资额其中建安其中园林顺势销售租金水平后期收益收回投资动态比率工业园中等偏中等偏较低，较低，数略数略2 年4、年90%入园入园不含土不含土地地 约约1.2亿亿900012003001000持有持有1313万平米万平米月租金月租金8-128-12无，甚无，甚至负数至负数租金递租金递增下同增下同含建含建设期设期9-119-11年年20%创意园同上或同上或超出超出80003 年年70%办公办公不含土不含土地地 约约1.8亿亿90005006000700400060004000持有持有1212万平米万平米月租金月租金15-3015-30开园后开园后第三年第三年起年净起年净利利500500含建含建设期设期5-65-6年年75%项目投资效益边际机会成本简易估算对比项目投资效益边际机会成本简易估算对比（金额单位：万5、元、元）（金额单位：万元、元）均以均以12万平米容积率总建筑面积，其中公租房（公寓）万平米容积率总建筑面积，其中公租房（公寓）2万平米左右，花园式万平米左右，花园式厂房（头脑车间）个性化（也就是标准化）厂房（头脑车间）个性化（也就是标准化）10万平米。方案万平米。方案1不记容地下车库不记容地下车库约约1万平米（不能销售而持有租赁），方案万平米（不能销售而持有租赁），方案2不记容半地下生态车库约不记容半地下生态车库约6万平米万平米（依照项目特定营运要求，可以销售一半）。投资收回期均计算了政策补贴。（依照项目特定营运要求，可以销售一半）。投资收回期均计算了政策补贴。倒叙报告研判后的结果 方案2 V6、S 方案1从“生地”到”熟地“的土地开发收益，土地储备并出让带来的收入部分销售、物业定制开发等收益物业租赁、运营商的产业运营、服务性收入、举办展览和论坛、研发设计企业和服务型企业税收、商业经营、科普旅游、科技成果交易等收益，税收和倍增的就业机会2.2.二级开发二级开发3.3.三级开发三级开发1.1.一级开发一级开发经济效益经济效益p土地价值p房产价值p税收收益1.1.一级开发一级开发社会效益社会效益p东部片区繁荣p提升经开区影响力p带动就业：1万人p创造和谐新城典范p泊车位1500余个倒叙报告研判后的结果 方案方案2 综合效益描述综合效益描述 清晨的太阳！清晨的太阳！方案方案1 传传统制造业统7、制造业产业周期性规律产业周期性规律 发展空间大发展空间大花园式产业园花园式产业园都市型新空间都市型新空间？方方 案案 2工业研发 生物技术休闲云商 广告咨询3、创意产业与创意产业园解析4、国内外、湖南创意产业发展现状5、常德发展创意产业的必要性6、常德发展创意产业的条件7、方案2德山创意产业园定位与发展战略8、本项目创意产业园建设运营初探9、本项目创意产业园发展愿景汇报提纲2、方案1河家坪工业园定位、战略、布局1、区域及地块针对性研判（省略经济研究）工作序幕的展示前段工作回顾前段工作回顾2012年年2月月8日日策划师开始思考本项目，策划师开始思考本项目，2012年年2月月18日日在在策划统筹下8、，规划设计师开始切入项目融合，【策划与设计】策划统筹下，规划设计师开始切入项目融合，【策划与设计】同步并交织融汇的【合作营工作】模式快速建立。同步并交织融汇的【合作营工作】模式快速建立。至至2013年年3月月10日日合作营合作营5名骨干成员阅读各级党政、企业、名骨干成员阅读各级党政、企业、行业关联文件与近似项目案例文本行业关联文件与近似项目案例文本60余万字、解析国内外园区余万字、解析国内外园区案例图片案例图片1000余幅、地块现场感悟余幅、地块现场感悟11次、步行车行项目周边次、步行车行项目周边及开发区骨架区域及开发区骨架区域2次、出台沟通文件次、出台沟通文件3份（本）、与项目主体份（本）、9、与项目主体人员面对面沟通人员面对面沟通21人次、推进研讨会人次、推进研讨会4次。次。本报告本报告3月月22日定日定首席策划张澜译和主创规划设计师高衡等人员为方案策划、创首席策划张澜译和主创规划设计师高衡等人员为方案策划、创意、制作专题进行了如下的背景工作：意、制作专题进行了如下的背景工作：初步调研长沙创意产业初步调研长沙创意产业园区、常德武陵及郴州文化创意园区项目；概略调研灌溪、津园区、常德武陵及郴州文化创意园区项目；概略调研灌溪、津市、西洞庭工业园区；访谈关联企业家、白领市、西洞庭工业园区；访谈关联企业家、白领13人次。人次。回顾扫描：1、三方多轮现场研判思考并分享智业经济服务商（地产 商业10、 生物 招商 投融资咨询 企业策划）常德经济技术开发区常德经济技术开发区河家坪河家坪工业地产工业地产初探初探 2013-2-19 正月初八 开发主体内外脑基础人员进行了这样的头脑风暴会 本阶段策划及规划推进机构湖南平衡堂智业联盟 回顾扫描：2、从宏中微新角度审视经开区产生共鸣一、区位后发力强一、区位后发力强 二、交通物流发达二、交通物流发达三、设计研发初显三、设计研发初显四、经济发展迅速四、经济发展迅速五、新城规划宏远五、新城规划宏远回顾扫描：3、互动剖析当下各地【产业地产】达成共识工业地产概念起源于19世纪末工业化国家，最早的工业物业出现在20世纪初的英国和美国。从1945年开始后很多国家将11、工业地产融入到整个国家策略之中，但是直到1970年，工业地产得以快速的发展并在各方面逐渐走向成熟。工业地产往往是一个城市乃至国家的经济支柱。“日本的工业地产占全世界的30，对日本GDP贡献在40以上；美国工业地产占全世界的27，对本国GDP贡献也超出了30”。但发展到今天，国际国内领先地区的工业地产已经不再以传统产业为主了。园区由引进龙头企业向为主招纳中小科技、创意、成长型企业转变打打开开视视野野根据工业地产建筑体规模大小的差异，将其划分根据工业地产建筑体规模大小的差异，将其划分为两大类，即工业厂房和产业（含创意）园区。为两大类，即工业厂房和产业（含创意）园区。工业地产分类工业地产分类标准厂房12、标准厂房定制厂房定制厂房工业厂房工业厂房产业园区产业园区可以是大型可以是大型园区园中园园区园中园综合工业园综合工业园科技园区科技园区物流园区物流园区专业园区专业园区企业总部基地企业总部基地和创意产业园和创意产业园工业地产工业地产标准工业厂房是具有广泛通用性的、用于生产的工业用途物业。定制厂房是为使用者量身定做的工业用途物业，建成后，一般出租给使用者5到10年时间。主要由标准厂房及定制厂房组成，功能多样化的工业产业园区。物业类别主要有研发中心、信息科技单位、土地、企业加速中心等。物流园主要是服务于物流行业，满足其使用要求的工业园区。对设备及厂址有特殊要求的园区。总部基地ABP以智能化、低密度、生13、态型的总部楼群，形成集办公、科研、中试、产业于一体的企业总部聚集基地。或者中高层低碳艺术建筑容纳创意产业（策划、设计、艺术、营销、会所、展馆等）一般用地在一般用地在1010公顷及以上。公顷及以上。中国工业地产经历了粗放经营、逐步规范、集约化、低碳创中国工业地产经历了粗放经营、逐步规范、集约化、低碳创意产业四个阶段，伴随着国内经济稳健及转型而快速发展。意产业四个阶段，伴随着国内经济稳健及转型而快速发展。08年后开发区名义“圈地”土地集中整顿阶段03年 2月 至 03年底04年05年至06年整顿深化，监管力度加强短暂休克疗法持续整顿，取得阶段性成果政策效果巩固整顿成果合理规划引导发展经济高速发展需14、要，逐步放行阶段强化集约用地，提高土地利用率积极盘活存量土地鼓励产业结构优化升级和经济转型鼓励向“多功能综合性产业区”发展近近几几年年及及未未来来交叉政策方向交叉政策方向土地出让金收支管理逐步实施工业用地招拍挂经济发展曲线经济发展曲线工业地产发展历程工业地产发展历程粗放经营阶段：圈地；整顿规范经营阶段：放行；管理集约使用阶段：综合；优化创意产业阶段：新经济；高回报 政、企、金融互动多方可持续共赢2010年后回顾扫描：4 4、分享得知【产业地产】理念不断延展，涵盖范围不断扩大产业地产的理念不断延展，由兵营式厂房产业地产的理念不断延展，由兵营式厂房科技科技园、新物流园、总部基地等园、新物流园、总部15、基地等创意产业园、工创意产业园、工业研发设计创意园等，不断地扩大其涵盖范围。业研发设计创意园等，不断地扩大其涵盖范围。简单的工厂用房简单的工厂用房产业集群：产业集群：科技园、物流园、专业园区、科技园、物流园、专业园区、企业总部基地、综合创意园企业总部基地、综合创意园衍生产业集群：衍生产业集群：创意产业园；多功能中心创意产业园；多功能中心数字技术与动漫产业基地数字技术与动漫产业基地后工业化时代的产业基地后工业化时代的产业基地国家新兴战略产业链基地国家新兴战略产业链基地回顾扫描：5、分享思考工业地产趋势分享思考工业地产趋势开发区域不断扩大、开发模式不断开发区域不断扩大、开发模式不断创新，迈入新一轮16、高速发展期；传统工业地产开发正向创新，迈入新一轮高速发展期；传统工业地产开发正向产业都市化产业都市化方向发展。方向发展。政策将强调市场对工业用地的配置作用，促进产业地产价格回政策将强调市场对工业用地的配置作用，促进产业地产价格回归到真实价值。归到真实价值。传统产业单一的园区开发，政企利润均在紧缩传统产业单一的园区开发，政企利润均在紧缩趋势一趋势一国外地产巨头携手投资基金联合进入已成大势，操作方国外地产巨头携手投资基金联合进入已成大势，操作方式将不断创新。式将不断创新。资本运作、运营智业化、差异化、品牌资本运作、运营智业化、差异化、品牌化、营销化，成为产业地产开发无法回避的趋势。化、营销化，成为17、产业地产开发无法回避的趋势。趋势二趋势二由于国内全面产业转移和发达地区总部经济的规模形成，由于国内全面产业转移和发达地区总部经济的规模形成，投资热点区域将不断扩大，更多城市将得到发展机遇投资热点区域将不断扩大，更多城市将得到发展机遇 趋势三趋势三产业地产逐步向主题型产业地产（如创意园、园中专业产业地产逐步向主题型产业地产（如创意园、园中专业园）升级过渡，园）升级过渡，产业地产开发已进入“产业型新城开发时代”常德市常德市2010-2030城市总体规划城市总体规划 印证了这点印证了这点趋势四趋势四初步规划初步规划主体企业主体企业规划建设规划建设园区管理园区管理园区升级园区升级市内招商市外招商客户管18、理物业管理土地容积率产业升级基本配套基本配套先行建设先行建设政府土地出让、租赁方式引进政府土地出让、租赁方式引进常德景云塑业常德景云塑业主体企业，实现项目产业带的打造与完善。主体企业，实现项目产业带的打造与完善。扩大招商扩大招商区域经济研究行业发展规划园区招商定位园区开发策略园区招商策略道路、交通公共设施配套厂房住区其它设施主体企业开发模式流程主体企业开发模式流程适当包装及推广政府引导，企业带动的传统开发模式政府引导，企业带动的传统开发模式回顾扫描：6、基本思维下的河家坪项目准开发模式决策引进的联合性开发企业代理进行决策引进的联合性开发企业代理进行土地获取土地获取收益获取收益获取工业地产商开发19、模式流程工业地产商开发模式流程开发建设开发建设政府招拍挂获得工政府招拍挂获得工业土地（可能包业土地（可能包含准入条件）含准入条件）其它途径获得其它途径获得道路、绿化建设道路、绿化建设基础设施建设基础设施建设厂房、泛住区、产业楼厂房、泛住区、产业楼租赁、使用权销售租赁、使用权销售合资经营、金融打包合资经营、金融打包合作经营、专业管理合作经营、专业管理土地升级土地升级新模式营销新模式营销类似于泛房地产模式类似于泛房地产模式详细了解区域产业详细了解区域产业发展现状及趋势，发展现状及趋势，做好做足市场研究、做好做足市场研究、策划、规划、模拟策划、规划、模拟主题包装及推广主题包装及推广前期工作前期工作河20、家坪联合企业转型后的工业河家坪联合企业转型后的工业地产商角色主导运营模式地产商角色主导运营模式回顾扫描：7、积极思维下的河家坪项目准开发模式工业地产商开发模式流程工业地产商开发模式流程回顾扫描：7、发散思维下的本项目多方需求遵守规划实现一体化执行硬指标催熟园区 门户项目拉升东区地价门户项目拉升东区地价 经开区需求经开区需求 龙头企业打造影响力龙头企业打造影响力 协调性推动建设速度机制创新与政策支持品位规划与市场基础 创新对接市场树立标杆创新对接市场树立标杆投开商需求投开商需求 进入机制与利益获得进入机制与利益获得 灵活性提升资本效能回顾扫描：7、发散思维下的本项目多方需求项目定位与产业规划置业21、与创业依赖环境 项目前瞻拉升投资机会项目前瞻拉升投资机会 客户需求客户需求 区别传统卓有影响力区别传统卓有影响力 合理成本及入园企业合理成本及入园企业回顾扫描：7、发散思维下的本项目多方需求如何在已取得的成就面前继续寻找河家坪项目在德山开发区乃至如何在已取得的成就面前继续寻找河家坪项目在德山开发区乃至整个常德区域中的发展突破口及新的产业贡献率？如何为经开区整个常德区域中的发展突破口及新的产业贡献率？如何为经开区都市化都市化构筑一个支点、门户？如何提升德山的城市形象和知识经构筑一个支点、门户？如何提升德山的城市形象和知识经济辐射力？如何形成【新产业济辐射力？如何形成【新产业+开发开发+招商招商+22、品位品位+效益最优化效益最优化+可可持续发展持续发展.=.=常德智造高地常德智造高地】？推动关联发展与发达？】？推动关联发展与发达？如何站在开发区又跳出开发区来发展本如何站在开发区又跳出开发区来发展本项目项目？拓展关键词：知识创意拓展关键词：知识创意 思想先行思想先行 规划领先规划领先回顾扫描：8、辩证思维后的本项目发展探究3、创意产业与创意产业园解析4、国内外、湖南创意产业发展现状5、常德发展创意产业的必要性6、常德发展创意产业的条件7、方案2德山创意产业园定位与发展战略8、本项目创意产业园建设运营初探9、本项目创意产业园发展愿景汇报提纲2、方案1河家坪工业园定位、战略、布局1、区域及地块针23、对性研判（省略经济研究）在升级为国家级经开区前，政府就重视战略导向在升级为国家级经开区前，政府就重视战略导向2009年年在在德德山山在升级为国家级经开区前，政府就重视战略导向在升级为国家级经开区前，政府就重视战略导向2010年北京【王志纲工作室】首席战略策划专家应邀为常德北城和德山开发区做战略定位策划。和陈市长等畅谈开发区升级转型及未来战略构想。什么改变常德：区位？规划？产业？创意？什么改变常德：区位？规划？产业？创意？.2012年，德山经开区年，德山经开区GDP突破突破200亿元，亿元，特别注重新兴产业的招商，计划特别注重新兴产业的招商，计划“十二五末十二五末达到达到500亿元；十三五达到亿24、元；十三五达到1000亿元。亿元。”常德和德山经开区迎来了千年难得的发展机遇常德和德山经开区迎来了千年难得的发展机遇重重庆庆至至长长沙沙高高铁铁，在在常常德德交交汇汇通通过过长长常常轻轻轨轨链链接接常德和德山经开区迎来了千年难得的发展机遇常德和德山经开区迎来了千年难得的发展机遇常德经开区对常德经开区对于整个湖南、于整个湖南、甚至华南、华甚至华南、华中、云贵川渝中、云贵川渝地区的可辐射地区的可辐射力已经形成布力已经形成布阵：空中、陆阵：空中、陆地快速交通网地快速交通网络格局形成。络格局形成。常德和德山经开区迎来了千年难得的发展机遇常德和德山经开区迎来了千年难得的发展机遇长长沙沙常常德德的的城城际25、际轨轨道道交交通通，德德山山与与大大河河西西犹犹如如同同城城的的两两个个区区间间，这这为为产产业业转转型型升升级级提提供供了了温温床床。在实施的【渝湘合作、两型社会】【武陵山经济协作区】和【中部崛起先导区】等国家层面战略中，常德处于极其重要的节点。常德和德山经开区迎来了千年难得的发展机遇常德和德山经开区迎来了千年难得的发展机遇常德和德山经开区迎来了千年难得的发展机遇常德和德山经开区迎来了千年难得的发展机遇常德，作为中国改革32年后的第二轮经济发展增长极的先导区、两型社会示范区的【湖南3+5城市群】里的中西部交汇门户城市，除保持既有的底蕴外，国家级德山经开区，同时纳入了【长沙大河西先导区】协作体26、系。它暗示着【常德经济技术开发区】在湖南6个国家级经开区中有着特殊的使命和区位的、科技的、产业的、文化的、融合的、门户的、传承的政治、经济与社会价值常德和德山经开区迎来了千年难得的发展机遇常德和德山经开区迎来了千年难得的发展机遇这样的视角，并非空这样的视角，并非空穴来风：穴来风：长沙大河西长沙大河西先导区德山板块先导区德山板块正在正在成为财富新城！成为财富新城！绿地集团和其他上市绿地集团和其他上市公司正是抓住了这样公司正是抓住了这样的机遇和背景。的机遇和背景。我们：准备好了吗？我们：准备好了吗？常德和德山经开区迎来了千年难得的发展机遇常德和德山经开区迎来了千年难得的发展机遇数千年历史的原因，常27、德处于中国【四大地域文化】的两大圈的交汇地楚文化与湖湘文化，有着独特的【湘楚文化】城市底蕴和对产业的吸附力、伸张力；形成了基于政治管理、艺术传媒、设计研发、策划咨询、营销创意等人才阵营总量湖南第一、中国独特、回归有望。常德和德山经开区迎来了千年难得的发展机遇常德和德山经开区迎来了千年难得的发展机遇项项目目乃乃至至整整个个经经开开区区：新新发发动动机机是是什什么么？武武陵陵山山经经济济协协作作区区武武汉汉经经济济协协作作区区3+5城市群暨城市群暨国家两型国家两型社会先导社会先导示范区示范区常常德德新新兴兴产产业业基基本本辐辐射射面面德山，德山，在【上海同济城市规划设计研究院】的协作下出台了概念性28、规划，但暂未做出【详控规划】和【城市设计】，而沿用【常德市城市总体规划2009-2030】现有版本使得既是常德的国家级经开区，又是常德主城的重要组成部分，在基本原则下，德山储备发展区域的片区规划更富有挑战性、创意性、前瞻性、可持续性的想象空间无疑，已经不再是传统意义上的工业区，我们认为是【都市型、复合化、新经济引导型发展区】什么改变常德：交通？规划？产业？创意？什么改变常德：交通？规划？产业？创意？.国家级德山经开区：迎来了千年难得的发展机遇国家级德山经开区：迎来了千年难得的发展机遇即将升级为即将升级为4D航空航空港，距开发区最近港，距开发区最近西部及西北部：工西部及西北部：工业、金融、行政等29、业、金融、行政等东部：新产业与公交东部：新产业与公交南部：物流与产业承接南部：物流与产业承接国家级德山经开区：迎来了千年难得的发展机遇国家级德山经开区：迎来了千年难得的发展机遇呼唤着国家级都市呼唤着国家级都市型的开发区，不仅型的开发区，不仅仅只是德山公园、仅只是德山公园、滨河风光带与乾明滨河风光带与乾明寺，善卷大德文化、寺，善卷大德文化、工业旅游、工业创工业旅游、工业创意产业与文化创意意产业与文化创意产业的【头脑经济产业的【头脑经济】的融汇来提升整】的融汇来提升整个常德主城的休闲个常德主城的休闲旅游及文化价值，旅游及文化价值，形成与柳叶湖、太形成与柳叶湖、太阳山、诗墙、河洑、阳山、诗墙、河洑、30、核心区娱乐的呼应核心区娱乐的呼应项目地块：迎来了最佳的时间与方向的开发节点项目地块：迎来了最佳的时间与方向的开发节点项目地块在首轮修编为防护绿化地项目地块在首轮修编为防护绿化地第二轮修编为居住和细微配套商务第二轮修编为居住和细微配套商务12河家坪片区土地控规的可塑性：我们思考是否基于如下河家坪片区土地控规的可塑性：我们思考是否基于如下海海利利化化工工等等企企业业是是否否存存在在空空气气污污染染，迁迁移移也也不不确确定定项目地块天赋神韵项目地块天赋神韵东西片区交汇门户，东风河绿化带的重要东西片区交汇门户，东风河绿化带的重要节点，也是都市型经开区咽喉要地，其发展有着无限的想象空间。节点，也是都市型31、经开区咽喉要地，其发展有着无限的想象空间。项目项目地块地块项目地块交通畅达常德城际快速公交南站与城际公交东站枢纽，主城【快速交通】重要节点，未来城市感极强。门户地标。项目项目地块地块什么改变常德：交通？规划？产业？创意？什么改变常德：交通？规划？产业？创意？.项目项目地块地块长常长常城际城际德山德山北站北站常常德德大大道道地块及整体经开区地块及整体经开区通过通过“3+5城市群轻轨城市群轻轨”及常德立体交通网及常德立体交通网络，络，把嘴伸进长沙，身子在常德，吃长沙的粮食，金蛋下在常德把嘴伸进长沙，身子在常德，吃长沙的粮食，金蛋下在常德。城际轨道城际轨道30分钟达长沙分钟达长沙项目项目地块地块两个32、两个商圈商圈地块极具商务便捷潜质地块极具商务便捷潜质处于处于常德城市商业网点规划常德城市商业网点规划的德山的德山新城的【东部城际公交片】与【德山新城中心片】的两个商圈中央新城的【东部城际公交片】与【德山新城中心片】的两个商圈中央项目项目地块地块项目地块极具地标意义项目地块极具地标意义双商圈中轴、双公双商圈中轴、双公园中轴、长常城际站与园中轴、长常城际站与常德主城公交网络连接常德主城公交网络连接线：距轻轨站线：距轻轨站600米、与米、与城市综合体城市综合体绿地新都会绿地新都会通过东风河风光带连接通过东风河风光带连接一体，几乎是德山新城一体，几乎是德山新城核心层面的城市中心。核心层面的城市中心。地33、标意义地标意义长常轻轨德山站长常轻轨德山站60万平米绿地新都会万平米绿地新都会16万平米山水铭洲社区万平米山水铭洲社区本本案案地块地块800米内米内（桃林路以北）（桃林路以北）城市表情城市表情（写真）（写真）东东 风风 河河 绿绿 化化 带带本本项项目目地地块块拟拟星星级级酒酒店店用用地地建建成成和和在在建建厂厂房房区区建成和在建物流建成和在建物流待整合土地地块及周边基本现状：地块及周边基本现状：昭示项目产业与建筑定位均具有可塑性拟拟星星级级酒酒店店用用地地山水山水铭洲铭洲 未征民地，详规不详未征民地，详规不详地块地块1500米内米内（桃林路以北）（桃林路以北）城市表情城市表情（写意）（写意）34、本案本案地块表情（写真）地块表情（写真）本本 项项 目目地块及其赋予的项目地块及其赋予的项目SWOT研判研判S 优势优势W 劣势劣势土地成本、立体交通与片区门户国家级经开区运作，区域成熟快投开商与政府及组织的良好关系城市规划详控基于此的灵活空间地块东北疑似污染拟规三级工业除道路外配套的深度与广度不够暂无产业中心及商务氛围的基础现投资开发主体经验与团队薄弱O 机会机会T 威胁威胁承重庆长沙广东新产业向外发展常德主城与经开区新城建设力度航空扩容、城际高铁规划在修建投建主体学习型团队及研发扩充湖南、常德籍关联人才回流故里常德周边工业园区发展竞争激烈传统工业其他竞争性项目的出现定位细分不精准导致的资源35、浪费传统产业入园带来不可持续发展新型园区土地性质影响投资回报提出问题提出问题是否能够有效优化本案是否能够有效优化本案SWOT？定位方向着力考量定位方向着力考量发挥优势、规避劣势发挥优势、规避劣势从项目实际条件、潜在条件和限制条件如土地性质、投资计划、用地政策等出发，寻找潜在和前瞻性市场机会，实现价值提升有效规避劣势、迎接挑战；充分发挥优势、把握机遇；高举高打、甚至发挥新的营商模式与创意产业园中园实现项目落地。对于本地块而言，发挥优势，规避劣势的最好方法就是利用地块立体交通与城市感优点，挖掘非传统产业潜在客群。以时间换空间，政企互动达以时间换空间，政企互动达成匹配开发强度，优化招商成匹配开发强度36、，优化招商定位差异化产品，甚至颠覆定位差异化产品，甚至颠覆传统，启用知识经济营商技术传统，启用知识经济营商技术123地地块块东东北北方方疑疑似似企企业业污染和拟集聚三类污染和拟集聚三类除道路外缺乏配套除道路外缺乏配套深度与广度，无产业深度与广度，无产业中心及商务中心氛围中心及商务中心氛围不对等园区的不规范不对等园区的不规范竞争障碍优良客户入园竞争障碍优良客户入园转化劣势转化劣势规避威胁规避威胁区域大开发促进企业技术区域大开发促进企业技术升级和环保的努力推达良好升级和环保的努力推达良好转化劣势转化劣势关于优化本案关于优化本案SWOT的初步思考的初步思考1价值链价值营营销销及及培培训训生产加工生产37、加工高耗仓储高耗仓储价值链微笑曲线入园行业细分后潜在的可能需求方向处于价值链的高端，是项目可持续发展主题技技术术研研发发 工工业业设设计计 新新兴兴战战略略产产业业传统产业市场需求方向处于价值链微笑曲线的中低端传统产业市场需求方向处于价值链微笑曲线的中低端十一月十一月 24 24价值低u加工制造基地，生产中心。加工制造基地，生产中心。u以标准厂房为主，建筑品质以标准厂房为主，建筑品质不高，缺少商务配套。不高，缺少商务配套。u环境较差，不生态。环境较差，不生态。创智经济创智经济 纯工业纯工业结合了配套的商业、居住等功能的普通办公中心。建筑品质与环境相对较好，办公智能化程度较高。规划了公共交互空间38、，具有一定的休闲、生态特性。价值较高3、创意产业与创意产业园解析4、国内外、湖南创意产业发展现状5、常德发展创意产业的必要性6、常德发展创意产业的条件7、方案2德山创意产业园定位与发展战略8、本项目创意产业园建设运营初探9、本项目创意产业园发展愿景2、方案1河家坪工业园定位、战略、布局1、区域及地块针对性研判（省略经济研究）汇报提纲问题背景问题背景差异化品牌化营销化同质化竞争如何突围？同质化竞争如何突围？差异化亮点如何打造？差异化亮点如何打造？品牌化园区如何策划？品牌化园区如何策划？让我们共同关注，共同思考！让我们共同关注，共同思考！思考1 面对当下宏观经济环境，我们需要冷静的思考问题面对当下39、宏观经济环境，我们需要冷静的思考问题我们的项目是工业地产，产品不是消费品，而是生产工具，生产资料我们的项目是工业地产，产品不是消费品，而是生产工具，生产资料我们面对的客户不是普通消费者，而是企业，是社会经济实体我们面对的客户不是普通消费者，而是企业，是社会经济实体客户的购买目的不是刚性需求，不是消费享受，而是投资，是生产投入客户的购买目的不是刚性需求，不是消费享受，而是投资，是生产投入景云塑业：景云塑业：从利用实用技术与专门设备的塑型产品制造起点出发，充分整合发展员工创造力，注重企业文化的培育，上下游的供应与销售链条的建立，初步实现拥有密集型的人力资源和资本积累以及产业发展基地。就区位与发展而40、言,德山的城市基础与河家坪河家坪周边潜在的城市资源、联合公司的人脉资源、大常德的人才资源、创业潮流，仅对于工业园区或园中园而言，促成项目必然成就新兴产业和技改型项目和企业涌入的热土。思考2 宏中观政策导向政策导向80年代经济特区、年代经济特区、90-2000年代高新年代高新技术开发区、技术开发区、2009年内地都市化、综合型、经济技术开发区及创意产业园区年内地都市化、综合型、经济技术开发区及创意产业园区思考思考3 组合细分市场的价值组合细分市场的价值形成新市形成新市场场细分市场组合生态办公新产业工业定制技改项目投产装备链精加工白蓝领居住快递业中转OEM制造技改产品制造装备链精工快递中转基地生态41、办公白蓝领居住思考思考4 市场定位要有战略高度市场定位要有战略高度定位至少要有10年的德山经开区东组团区域超前性；定位至少要有5年的经开区整体内超前性（常德乃至湖南区域）确保项目进入市场时的明显领先性确保项目进入市场时的明显领先性方案方案1 1河家坪工业园河家坪工业园 总体定位总体定位精工企业产业园精工企业产业园&星蓝领聚集区星蓝领聚集区通过打造第二产业为主的制造产业园为主，辅以少量生态办公区，把主导企业景云塑业景云塑业现有优势和机会扩大到最大程度；通过定位更具辐射效应的精工制造产业园形成集聚，形成对经开区乃至大常德、大湖南细分市场进行服务的辐射；湖南景博慧地湖南景博慧地 2013精工产业园精42、工产业园 形象定位形象定位目标客群特征描述目标客群特征描述 客户定位 具有一定的综合实力的企业，他们多经营第二产业为主要，辅以具有一定的综合实力的企业，他们多经营第二产业为主要，辅以部分便携式、快速轻物流等；部分便携式、快速轻物流等；企业（机构）的运营特征具有某种相对独立性；企业（机构）的运营特征具有某种相对独立性；企业在当下时期有战略性扩张需求，需兼并或收购一些业务体系，企业在当下时期有战略性扩张需求，需兼并或收购一些业务体系，进入新的升级市场空间，并对产业园办公物业具有要求；进入新的升级市场空间，并对产业园办公物业具有要求；长沙、常德装备业链条中的组件订单，战略化需求常德或外阜企长沙、常德43、装备业链条中的组件订单，战略化需求常德或外阜企业精深制造配套，设置机构和公司。业精深制造配套，设置机构和公司。申通、联邦等快递业在德山新城建立长效中转和业务平台。申通、联邦等快递业在德山新城建立长效中转和业务平台。潜在目标客群的来源地潜在目标客群的来源地 客户定位从组合化市场需求出发，本案潜在目标客群的来源有以下四级市场地区：项目前期工作精准，也许一级区即可解决。长沙地区长沙地区常德本地区常德本地区泛常德地区泛常德地区省外地区省外地区一级目标市场地区二级目标市场地区三级目标市场地区四级目标市场地区通过本案个性化、低碳生态型的厂房设计，达到制造、质检、包装、快递、办公、居住、生活、培训一体化的精44、工主题【产业地产】产品，发挥可分可合、独成体系的新型园区房产品功能，实现客户需求（规划师专题汇报）建筑概念规划示意（布局）建筑概念规划示意（布局）建筑定位首席首席 彰显地标内涵彰显地标内涵 智慧智慧 创造前行力量创造前行力量是否能够有效实现是否能够有效实现“借势、跳出、超越借势、跳出、超越”？营运定位营运定位 开发的战略层面开发的战略层面借用常德主城及德山经开区规划建设的影响之势借用常德主城及德山经开区规划建设的影响之势德山经开区的规划建设将直接影响本案的定位与发展方向，充分利用国家级经开区的影响力，是本案的关键；同时，本案还要积极利用经开区对东部、东风河景观的规划建设对片区发展带来的利好作用45、，提前做好发展商务办公、制造加工业、快递等产业。工业定制快递中转及作业景云塑业精深组配技改项目跳出区域市场限制跳出区域市场限制放眼中国中部先导区放眼中国中部先导区 河家坪产业园河家坪产业园 常德经开区常德经开区 常德常德突 破 常 规 性 营运 约 束实现价值最优化 长沙长沙中部中部价值最高点独特的设计创新、多元独特的设计创新、多元功能组合、特色生态元功能组合、特色生态元素等形成园区竞争优势，素等形成园区竞争优势，跳出粗放型工业地产开跳出粗放型工业地产开发模式，有利于在市场发模式，有利于在市场中占领先机，树立良好中占领先机，树立良好的品牌形象；的品牌形象；项目立足常德市场，吸项目立足常德市场，46、吸引长沙市场，服务先导引长沙市场，服务先导区市场。区市场。3、创意产业与创意产业园解析4、国内外、湖南创意产业发展现状5、常德发展创意产业的必要性6、常德发展创意产业的条件7、方案2德山创意产业园定位与发展战略8、本项目创意产业园建设运营初探9、本项目创意产业园发展愿景2、方案1河家坪工业园定位、战略、布局1、区域及地块针对性研判（省略经济研究）汇报提纲创意产业朔源创意产业朔源创意产业，又叫创意工创意产业，又叫创意工业、创造性产业、创意业、创造性产业、创意经济、文化产业等，其经济、文化产业等，其概念主要来自英语概念主要来自英语creative industries creative indus47、tries 或或creative economycreative economy。它通常包括工业设计、工业研发、策划咨询、广告传它通常包括工业设计、工业研发、策划咨询、广告传媒、建筑艺术、艺术和古董市场、手工艺品、时尚设媒、建筑艺术、艺术和古董市场、手工艺品、时尚设计、电影与录像、交互式互动软件、音乐、表演艺术、计、电影与录像、交互式互动软件、音乐、表演艺术、出版业、软件及计算机服务、电视和广播等等。此外，出版业、软件及计算机服务、电视和广播等等。此外，还包括旅游、休闲、生态技术、投融资服务、博物馆还包括旅游、休闲、生态技术、投融资服务、博物馆和美术馆、遗产和体育等。和美术馆、遗产和体育等。C48、reative Industries创意产业英国定义台湾定义源于个体创造力、技巧及才能，通过知识产权的生成与利用，而有巨大潜力创造财富和就业机会的产业 源自于创意或文化累积，透过智慧财产的形式与运用，具有创造财富与就业机会潜力，并促进整体生活提升之行业英国与台湾对创意产业的定义创意产业l是指那些从个人的创造力、技能和才华中获取发展动力，并通过开发和运用知识产权，具有创造财富和增加就业潜力的产业活动总称l是文化产业、信息产业和传统产业三者的核心交融地带，并借助三大产业空间内的产业前后相链接性、关联度和吸引力，有效地、长期地粘住空间内外资源、资本、人才等生产要素，进而粘住由要素带来的企业集群所形成49、新产业聚集空间l渗透性极强的产业，与知识、信息、高科技、艺术、生产性服务、日常生活体验等不同领域互相关联互相渗透 引自中国创意产业发展报告2006年Creative Industries国内创意产业的定义13131.广告2.建筑3.艺术及古董市场4.工艺5.设计6.流行设计与时尚7.电影与录像带8.休闲软件游戏9.音乐10.表演艺术11.出版12.软件与计算机服务业13.电视与广播 英国的创意产业包括13个行业英国创意产业分类国内创意产业一般分类（八大类，未来发展必将改写）创意产业功能性划分 生产创意文化创意生产性创意研发：基础研究、应用研究、技术创新生产性创意服务：咨询、法律、工业设计、建筑50、设计、广告时尚设计、营销设计等艺术创演博览：艺术创作、艺术博览等文化创意体验：文化风情休闲等文化创意办公：时尚设计、学习培训、影视传播等行业大类描述行业大类描述工业设计类工业产品新型专利设计、产品设计、包装设计、平面设计、多媒体设计等软件服务类运用网络进行的娱乐、游戏等行业广告企划类咨询、知识产权服务、广告、企业管理等运动休闲类体育比赛、训练、管理、辅导、室内娱乐活动等建筑装饰类建筑设计、城市及景观装修设计展演出版类图书出版、报纸出版、音像电子出版、艺术表演等影视艺术和时尚类广播、电视、电影、艺术品、时装、饰品、新潮消费品设计科技研发和服务类基础研究、应用研究、技术创新兴起于欧美的创意产业集聚51、区，是指诸多艺术、设计、广告、公关等以创意为主的个人工作室或服务性公司，集中在一个特色区域，形成多元文化生态和创意服务产业链。“产业聚合体”集群效应多元产业智慧型产业创意产业园的概念 关键语：产业集聚区、创意、特色区域、生态、产业链孕育创意产业的“温室条件”蓝图变成现实，决非“1+1”那么简单，但也不是触不可及。创意产业园发展中政府、企业、资本体系“铁三角”关系创意产业园是创意产业孵化器。创意产业园对所处环境的政策环境、产业环境、人才环境、金融环境、市场环境等均有要求。政府提供适合创业产业发展的政策环境、行政管理、发展空间创意作品、成果、知识产权是创意产业发展的源头创意企业多是中小企业、满足企52、业融资需求的金融支持至关重要资本体系企业创意产业园创业产业持续、快速、健康发展3、创意产业与创意产业园解析4、国内外、湖南创意产业发展现状5、常德发展创意产业的必要性6、常德发展创意产业的条件7、方案2德山创意产业园定位与发展战略8、本项目创意产业园建设运营初探9、本项目创意产业园发展愿景2、方案1河家坪工业园定位、战略、布局1、区域及地块针对性研判（省略经济研究）汇报提纲纵观全球，创意产业的发展为世界带来了巨大的经济效益，形成了一股创意经济浪潮世界层面1996-2005创意产业产值平均增长率加拿大安大略省创意产业就业水平与国民平均水平比较创意产业占GDP比例英国和伦敦文化创意人均产值伦敦英国53、创意产业国民平均就业世界发达国家的创意产业已成为经济发展的支柱产业，增加值超过GDP的。创意产业已成为国民经济重要组成部分，其产值增长率和就业增长率均高于GDP增长率和国民就业增长率。全世界创意产业每天创造220亿美元，并以5的速度递增。创意产业还有效推动产业结构升级。例如，英国经济依托计算机及软件服务业、设计业为主的创意产业，实现从制造型向创意服务型的转变；日本动漫艺术已成为日本第二大支柱产业。v朝阳产业v产值巨大v发展迅速v前景广阔创意产业在发达国家提出也不过几年，现今每天为世界创造着高达220亿美元的产值，并以5的速度递增。在一些创意产业发达的国家，创意产业的增长速度更快，如美国达到1454、%，英国达到12%。早在2000年，创意产业就已经成为英国的第二大产业，占GDP的7.9%，仅次于金融服务业。在一些发达国家，创意产业人员占就业人员很大比例。数据显示，目前纽约的创意产业从业人员占该城市全部工作人口总数的12，伦敦为14，东京为15，国际大都市的上海，其创意产业从业人员也已经达到6左右。国外发展总体特征四种类型国家创意竞争力矩阵爱尔兰葡萄牙希腊意大利西班牙澳大利亚法国英国德国丹麦美国瑞典新西兰芬兰领先型后势看涨型落后型走下坡型中国创意指数很高，拥有强势的创意竞争力，属于领先地位的国家，如芬兰、瑞典、丹麦、美国。后势看涨型Up and coming 虽然创意指标分数仍低，但是有很55、高的创意成长率，其地位正提升之中，如爱尔兰、中国。走下坡型Losing ground 这些国家拥有较高的欧元创意指数，但是无法维持其竞争优势，如德国、英国。落后型laggards这类型的创意指数较低，其难以在创意世代竞争，如意大利、法国。资料来源：Richard Florida and Irene Tinagli欧元创意矩阵，可比较X轴欧元创意指标与Y轴欧元创意趋势指标，使我们在四个象限中清楚定位四种创意矩阵类型的国家。n文化储备丰富：我国拥有几千年的文化资源，是创意产业的内涵。n市场需求旺盛：文化消费市场的增长非常显著，2010年需求量达10600亿元。n创意产业经济总量扩大：2010年我国56、文化产业实现增加值5123亿元，增长17.1，高出GDP增长速度6.4%，高出第三产业增长速度6.85，对GDP增长的贡献率为3.41。n创意产业人员增多：2010年创意产业从业人员1132万人，比2007年增加136万人，占全部从业人员的比重为1.48领先型Leader中国层面中国属创意产业后势看涨型国家，发展创意产业的潜力巨大中国层面中国创意产业100强调查显示，在中国由“制造立国”向“创意强国”转变的大趋势下，创意产业已成为我国的朝阳产业资料来源：中国创意产业100强调查创意企业平均利润率变动情况 平均每创意企业合同金额变动情况(万元)创意企业类型百分比n国内创意产业销售收入大幅攀升，文57、化产业收入占GDP3%。n民族创意产业从无到有，利润率高速增长，达15%以上。n 居民消费结构已经从“温饱型”向“小康型”过渡。百姓的创造性消费需求被逐渐激活。n企业核心竞争力和知识产权意识不断增强。n软件、计算机服务与设计服务成为创意产业主流销售收入及增长率（万元）平均每创意企业品牌拥有数及增长率此中国国内上海Shanghai2010年创意产业总值达到3200亿元，增加值将达到600亿元 北京Beijing2010年创意产业产值1540亿元，占GDP的8.6%深圳Shenzhen计划5-10年内 将现在占GDP5%的文化产业产值提高到10%资料当今中国，创意产业已不再仅仅是一个理念，而是已经58、当今中国，创意产业已不再仅仅是一个理念，而是已经在进行并有着巨大经济效益和政治意义的产业集群在进行并有着巨大经济效益和政治意义的产业集群深圳 Shenzhenn 深圳在全国率先提出了“文化立市”，计划用3年至5年的时间打造“设计之都”，使“创意产业”成为深圳的优势产业。n 目前，深圳的平面设计人才已达5万人，规模居全国前列，有三维动漫 制作公司1300余家，从业人员近万名，每年为深圳创造约55亿元产值。当今中国，创意产业已不再仅仅是一个理念，而是已经当今中国，创意产业已不再仅仅是一个理念，而是已经在进行并有着巨大经济效益和政治意义的产业集群在进行并有着巨大经济效益和政治意义的产业集群北京Bei59、jingn2010年北京文化创意产业产值已超过1560亿元，与国内其他地区相比具有明显优势。n北京拥有3万多家覆盖工业、服装、广告等领域的设计公司，约有800家跨国公司在京设立了研发机构。n2007年，北京市政府专门成立文化创意产业领导小组，强调以发展文化创意产业为新引擎推动产业升级。将重点发展的六大 文化创意产业，分别是文化演出、出版发行和版权贸易、影视节目制作和交易、动漫和网络游戏研发制作、文化会展以及古玩艺术品交易。当今中国，创意产业已不再仅仅是一个理念，而是已经当今中国，创意产业已不再仅仅是一个理念，而是已经在进行并有着巨大经济效益和政治意义的产业集群在进行并有着巨大经济效益和政治意义60、的产业集群上海 Shanghain上海创意产业在几年时间里，开发改造和利用了100余处老上海工业建筑，对老厂房、老仓库进行了改建，形成了一批独具特色的创意工作园区。n到2010年年底，上海的创意产业集聚区达98个左右，创意产业增加值总量超过650亿元，约占全市GDP的比例9%。n目前，上海己把创意产业纳入“十一五”规划，争取到2012年，上海创意产业增加值达到全市GDP的11%以上。n上海对创意产业确定了五大类重点发展行业：研发设计创意、建筑设计创意、文化艺术创意、时尚消费创意、咨询策划创意等 当今中国，创意产业已不再仅仅是一个理念，而是已经当今中国，创意产业已不再仅仅是一个理念，而是已经在进61、行并有着巨大经济效益和政治意义的产业集群在进行并有着巨大经济效益和政治意义的产业集群湖南创意产业发展湖南创意产业发展湖南创意产业发展湖南创意产业发展湖南创意产业发展湖南创意产业发展湖南创意产业发展 大部分不具备创意元素，只是特性园区 长沙沙铜官陶瓷文化官陶瓷文化产业园园园区园区类型：型：单一单一型型园区地址：园区地址：长沙望城区沙望城区怀化湘商文化科技化湘商文化科技产业园园园区园区类型：混合型型：混合型园区地址：园区地址：怀黔路以黔路以东茅利溪茅利溪湘潭市昭山示范区白合文化湘潭市昭山示范区白合文化产业园园湖南回湖南回龙湖生湖生态文化文化产业园园永州文化永州文化产业园园邵阳市桃花新城宝邵阳市桃花62、新城宝庆文体文体产业园园湖南工湖南工艺美美术创意意产业园园湖南云湖南云龙创意意产业园园长沙长沙完美完美动力力动漫基地漫基地湘台文化湘台文化产业园园湖南湖南传媒媒产业园园湘潭市昭山示范区白合文化产业园湖南回龙湖生态文化产业园武陵文化武陵文化创意意产业园园园区园区类型：混合型型：混合型常德市白常德市白鹤山山罗湾湾株洲株洲华强文化科技文化科技产业园园园区园区类型：混合型型：混合型园区地址：株洲云园区地址：株洲云龙示范区示范区 武陵文化创意产业园位于常德市城区的自然生态保护区太阳山下、国家4A级景区柳叶湖畔，毗邻常德高尔夫体育生态园。项目占地约3000亩，建筑面积约10万平方米，规划有创意人家、创意工63、作室、武陵文化交流展示中心、接待中心、餐饮中心、康体中心、专家村、VIP俱乐部等建筑。项目定位于为研究、设计、创作武陵文化产品者提供工作、休闲、度假、展示交流交易文化产品的高端场所，高尔夫休闲练习会所、文化名流接待中心、文化创意专家村社区活动中心等。我们经过分析研判认为：她不是真正意义的创意园，是文化村泛旅游地产，不存在与本案竞争高端【田园休闲】部落高端【田园休闲】部落汇报提纲3、创意产业与创意产业园解析4、国内外、湖南创意产业发展现状5、常德发展创意产业的必要性6、常德发展创意产业的条件7、方案2德山创意产业园定位与发展战略8、本项目创意产业园建设运营初探9、本项目创意产业园发展愿景2、方案64、1河家坪工业园定位、战略、布局1、区域及地块针对性研判（省略经济研究）创意创造神话 创意创造奇迹一部小说可以让人变成亿万富翁，哈利波特的作者杰克罗琳做到了。足不出户可以在网上任意购物，这已经不仅仅是年轻人干的事了，传统百货商场必将在某天坍塌。如“淘宝”作为云商平台成功了。大常德之于此的从业人员已经突破 3万，他们需要一个区域集合体的云商辅助平台这是解决就业和创业的好路径之一，也是财税新源泉的洼地创意创造新生活 创意创造新经济 城头谷穗九千年，天下文明德相传。笔架七里挞先人，壶瓶细说史前缘。教仁丁玲英雄在，华中沅澧德山园。最是柳叶涤垢后，驰情轻轨竞悠然。没有烟草和制造业，就没有常德的今天，仅有烟65、草和制造业，就没有常德的明天。信息产业、知识经济归根到底就是头脑经济！邓小平说：“科学技术是第一生产力”科学技术包含综合创意产业科学技术包含综合创意产业无容置疑的当代观点无容置疑的当代观点 “创意具有裂变效应，一盎司创意能够带来无以数计的商业利益，商业奇迹。”-比尔盖茨创意创造神话 创意创造奇迹 “资本创富时代已经过去、创意改变历史的时代已经来临。”-比尔盖茨常德文化底蕴和现代科技为文化创意、工业创意、生活创意等综合创意产业发展提供了难得的机遇常德发展创意产业的必要性与紧迫感（一）一、常德传统制造业优化升级的需要常德与中西部许多城市一样，诸多开发区或城镇化或产业集群，目前还是以消耗土地、劳动力66、等资源的粗放型制造业为主，现有的制造业需要通过工业设计、工业研发等创意产业注入创新活力与文化的、可持续发展元素，引导其向高端化升级，从而增强产品在市场中的竞争力。二、常德优化产业结构，做大做强高端服务业的需要随着后工业化社会的已经到来，国内外大中城市正在由制造业主导型经济向服务业、智慧业主导型经济转变。处于快速信息化、电子产业优先发展、农业工业化、工业现代化的常德也必须未雨绸缪，加大第三产业特别是以创意产业为重要内容的高端服务业在地方经济中的比重是影响常德未来城市竞争力的战略选择。三、常德推进城镇化、新农村建设、生物产业，做大做强文化产业的需要常德发展创意产业的必要性与紧迫感（二）四、是提升常67、德城市品位与文化内涵的需要结合城市建设,把文化创意整合到城市规划的执行细节当中，可以创造新的城市品位取向和文化氛围，增强常德城市文化底蕴，塑造城市人文精神。近几年政府与民间做了很好的推进，但多为引进外脑，落地缓慢。本土人才及本土研发，推动成为一种全民自觉意识。五、常德拉长旅游、电子产业链、休闲娱乐链条和德山经开区升级的需要目前常德打造国家级经开区、桃花源古城、柳叶湖生态国际化旅游目的地等，正如火如荼进行中。而以在域17家上市公司为依托，拉长旅游、电子、休闲娱乐产业链，大力发展德山经开区是必由之路。将创意产业融入到经开区，成为名符其实的经济技术，时不我待。这必将能发生催化效应，助推常德作为国家第68、二轮经济改革先导区之一的示范性显现，尤其助推德山经开区成就其国家级新兴战略产业基地早日形成。创新多赢发展政府投资营运商合作企业 政治意义 土地集约化效益典范 经开区产业升级发展 大常德行业带动效应 几何效应式解决就业 获得高于制造业税收 优化大常德人才结构 政府获得放大知名度 开发意义 建立联合企业品牌 获得可持续性发展 保持领先的竞争力 实现投资收益优化 推动塑型产业升级 再度开发模式复制 社会意义 促进提高城市运营效率 专注企业核心业务成长 降低同类企业发展成本 优惠扶持政策吸纳精英 低于城市综合体的租金 国际化办公集群显品质 外包服务提升常德地位 享受园区红利配套设施 提供SOHO公寓购69、买优惠运营商与德山政府、企业在项目合作中不仅仅传统双赢，是多赢多赢促进区域协调发展（城市化）调整出口贸易结构吸纳大学生就业推动区域自主创新促进转变常德经济发展方式常德制造现代创意型服务产业发展加速制造业楼宇经济需求现代创意型服务产业发展加速制造业楼宇经济需求常德头脑助推经开区产业结构转型和城市化进程的得力助推经开区产业结构转型和城市化进程的得力“帮手帮手”关于在经开区建设创意园的访谈片段蒋青峰蒋青峰 湖南诺凯生物医药公司董事、技术总监、生物化学博士后湖南诺凯生物医药公司董事、技术总监、生物化学博士后问：问：蒋总好！我知道你们公司总部在长沙，目前在津市发展了一家OEM制药基地，下步你们有什么工作70、规划吗？答：答：津市以政企合作、产业优势（生物发酵制药）的项目帮我们申请【国家中小型科技企业创新基金】并成功获得3000万元扶持，我们研发成果全部放在这里中试、投产。下步公司计划总部也迁过来，不过这里研发氛围不好。问：问：你认为如果德山经开区要吸引你们拉长生物医药产业链，能做规划吗？答答：董事会早有想法，关键是形式和内涵。我个人认为政府牵头、企业参与可以整合常德现有该产业技术链，比如有共享与交互的研发平台，这样，在知识产权保护下有很强的可操作性，企业可以节约很多研发或设计的费用，还加快成果转化成产品的速度，获得市场先机。德山应该尝试这样的路子，不仅仅只是生物医药，还有对于城镇化的生态科技、其他71、制造业的产业链也可以共同平台式的研发设计，企业付费多省事（笑）。德山环境好，问：问：德山经开区正计划政企合作建设一个以工业研发设计为主的综合创意产业园，其中最重要的是计划设置【生物技术与生物医药】组团，我们希望你们加入。答：答：哦，好啊，但我不觉得奇怪，长沙天心区有生物医药研发基地，太大，国际化的大公司多，我们才起步的中型成长公司就没进去，你们这里可以考虑。我联络一下三金和金健，看他们的意愿。我太太是常德的，在长沙、常德都有家，我喜欢常德，下次我带董事长来深谈。丁先生丁先生 三金药业总部产品研发中心主任、药学博士后三金药业总部产品研发中心主任、药学博士后关于在经开区建设创意园的访谈片段（口述记72、录日记）关于在经开区建设创意园的访谈片段（口述记录日记）李李 云云 常德朗丰生态农业科技开发公司董事长常德朗丰生态农业科技开发公司董事长周训猛周训猛 常德农业银行分行个金部主任常德农业银行分行个金部主任张雨晴张雨晴 湖南彩视策划广告传播公司董事长（国家二级）湖南彩视策划广告传播公司董事长（国家二级）凡凡 天天 上海叶茂中广告策划创作总监（国家一级美术师）上海叶茂中广告策划创作总监（国家一级美术师）张张 军军 湖南湘军集团创始人法学博士湖南湘军集团创始人法学博士苏志发苏志发 常德常德创源数字科技有限公司创源数字科技有限公司董事长董事长张经理张经理 任通资产管理任通资产管理(上海上海)有限公司华中73、区总监有限公司华中区总监袁新军袁新军 金健药业销售总监金健药业销售总监周诗伟周诗伟 常德烟机总经理常德烟机总经理关于在经开区建设创意园的访谈片段汇报提纲3、创意产业与创意产业园解析4、国内外、湖南创意产业发展现状5、常德发展创意产业的必要性6、常德发展创意产业的条件7、方案2德山创意产业园定位与发展战略8、本项目创意产业园建设运营初探9、本项目创意产业园发展愿景2、方案1河家坪工业园定位、战略、布局1、区域及地块针对性研判（省略经济研究）常德，尤其德山经开区以工业化和城市为蓝本规划而非仅是产业，各板块功能明晰、完善，新城格局为经开区城市化发展奠定良好基础城市规划城市板块划分明确p常德已经初步形74、成“四区三山两水”规划布局；p德山经开产业集聚区、江南居住商贸物流区、江北居住行政金融商务区、环柳叶湖旅游休闲度假生态区。各板块城市功能完备p规划的各板块功能明确，行政、金融、商务、产业、休闲旅游，城市功能完善。多元齐备的城市功能规划对常德有两方面促进作用：p完备功能的新城规划、德山都市化经开区产业带动极大促进了常德城市化的发展方向；p吸引大量规模企业进驻，产业梯度转移与本土人才返乡兴业，人才高地初具，提升其城市化发展生命力，从而将良性循环吸引更多优质企业进驻。行政产业行政商务休闲、旅游城市功能完善金融居住金融休闲、旅游居住 行政行政商务休闲、旅游金融居住金融休闲、旅游居住居住 行政行政商务休75、闲、旅游金融居住金融休闲、旅游居住居住 行政行政商务休闲、旅游金融居住金融休闲、旅游居住多元化资本聚集常德：电子信息、装备制造、烟草食品、旅游生态产业优势明显，四大产业搭建了常德产业核心骨架，文化创意基础较强。国家级经开区的深远背景。35年，文化创意有望成为常德的支柱产业之一。产业结构产业发展烟草产业拉动，中国最大的烟草产业园规划成型，已经在分级建设中。整合产业链条突破千亿元规模，为区域新材料、精深制造等产业发展提供国际平台,为引进高端人才提供了条件。为创意产业的起步准备了市场基础。电子信息、装备制造等产业也得到长足发展，影响人数达25万，创造了创意产业的消费市场。数据支撑 2012年规模工业76、完成工业总产值年规模工业完成工业总产值1864亿元，同比增长亿元，同比增长16.8%，对全市对全市GDP的贡献率达到的贡献率达到48.7%；完成增加值；完成增加值804亿元，同比增长亿元，同比增长15.3%，居全省第，居全省第4位。综合效益的提升，与产业结构逐步优化密不可位。综合效益的提升，与产业结构逐步优化密不可分。去年常德市分。去年常德市七大战略性新兴产业完成产值七大战略性新兴产业完成产值373亿元亿元，特别是新能源、，特别是新能源、电子信息产业产值增长电子信息产业产值增长35.2%和和26.3%，分别高于全市平均水平，分别高于全市平均水平18.9和和10个百分点。同时，企业迅速发展壮大，77、新增规模企业个百分点。同时，企业迅速发展壮大，新增规模企业90家，总数家，总数达到达到830家，新增亿元企业家，新增亿元企业43家，总数达到家，总数达到329家；中小企业和非公家；中小企业和非公经济持续高速增长。经济持续高速增长。“百亿产业百亿产业”、“百亿企业百亿企业”、“百亿园区百亿园区”、“百亿区县百亿区县”分别达到分别达到6个、个、3个、个、4个和个和7个。个。2012年常德年常德GDP达达2038亿元。亿元。数据来自常德市政府门户网站数据来自常德市政府门户网站中心城区（江北、江南、德山）功能重新定位，公共交通一体化，形成都市区、三大产业圈和新生活方式城市格局中心城市发展受限促使城市功78、能重新定位，土地、人力等成本普遍提高，引发产业及人口输出，形成产业圈，普遍存在的价格差、公共交通的不断完善刺激了城区消费者的内涌外溢并存，城市格局趋于融合，德山呼唤功能提升与城市感。长株潭浏阳长望宁醴娄底岳阳益阳常德衡阳核心圈层对内服务中心、对外窗口，创意下沉 第一圈层次级辐射中心、城市群功能补漏第二圈层专业产业 基地、专业创意供应市区内生活消费方式跨区域置业、消费武陵产业园转型腾人创意业空旷化西部产业升级江南产业转移德山，长沙外溢，沿海回归人才融入德山德山新产业供应长沙增值产业园区新营销创意基地园区化新运营1、中心城市功能重新定位，城市格局变化2、城市格局变化，三大产业圈层形成，服务升级3、79、跨区域置业、德山长沙互融，创意消费成为主流p常德经开区承接上述及粤海产业针对性转移，范围涉及匹配性的中试投产、电子、数码、纺织材料、服装纸品等。创意基地暨为大常德区域服务、向湘谕大圈输出，也为经开区产业服务。她的模式是对产业和品牌“授人以渔”p目前非官方统计：常德籍文化创意（设计、广告传播、策划咨询、研发、艺术）的主创人才总量在湖南籍中排名第一，约3万人；而湖南籍该类人才总量在全国排名第二、存量排名第五。不争的事实是创意园区、特色产业园将不断由一二线城市向三线甚至个别特色镇转移或新建，人才大流动已然成为33年改革后的第二轮变革的走向之一。同时文化创意产品的消费和传统商品消费流向各异，前者具有大80、都市向小城市的采购消费特质。重庆和长沙的发展进程中，城市功能板块呈现出新增和板块功能转移的特征，并产生产业和人口外溢,孕育了特定门户常德的巨大服务供应和被消费的潜在力量这就是大交通无缝对接的目的。麓 谷 高 新梅溪湖科技城大河西先导区德山经开区本案复合创意基地产业板块功能转移产业板块功能转移溢出效应产业迁移特色发展人口迁移人才回流p经济高速增长带来重庆长沙发展受限，很多企业开始寻找生态都市型新区域进行产业迁移。p大量以劳动密集型为主的产业迁移带来了大量的产业人口的迁入。同时也形成人才洼地。大湘渝中心城市发展格局下产业和人口的外溢，直接对周边城市尤其是常德区域产生了重大影响，经开区能够向区域化方81、向发展。市场潜力汇报提纲3、创意产业与创意产业园解析4、国内外、湖南创意产业发展现状5、常德发展创意产业的必要性6、常德发展创意产业的条件7、方案2德山创意产业园定位与发展战略8、本项目创意产业园建设运营初探9、本项目创意产业园发展愿景2、方案1河家坪工业园定位、战略、布局1、区域及地块针对性研判（省略经济研究）整体发展策略常德有人才但暂非高地、可聚集但非一线城市可以专门化如 IT城、数码港、设计基地，本案走复合细分路径，凸显常德灵魂，保持长效机制内生社会规划支柱产业链外联3+5 都市尤其大河西先导区融合集合匹配功能服务渗透产业魅力元素共享产业客户平台纵向产业发展阶段化横向产品开发多元化外联内82、生从本案创意产业各链条的关联性分析看支柱产业链基于前几节研判，本案需要复合功能,互动发展集研发,设计、办公,孵化,云商务,培训、公共空间,居家创作、快递作业功能于一体,融合休闲商业,高端娱乐、俱乐部体验,养生健康体验、艺术空间等多元魅力元素。横向开发-聚合特定的各类企业,提供差异化产品及服务本案创意产业链做为大常德乃至湖南新兴智力型园区,以中小型企业为主以研发设计为主吸引各类设计创意机构,塑造多元化的都市生态办公形态企业类型企业性质行业特征偏好指向产品形态品牌型研发型企业机构在常德或经开区规模企业的研发设计部门或机构国内大型企业的区域性研发设计部门或机构如生物医药泛常德地区/常德大中型规模的创83、新型企业总部如生物农业技术研发l数字信息服务软件、网络技术服务传媒、版权行业视像生产服务行业承接服务外包的机构标识性中心性展示性个性化商务花园办公形态成长型企业泛常德中小型创新型企业常德新型中小企业华中/泛常德设计院、企业相关研发设计部门或分支机构如：湖南彩视、湘军集团、平衡堂常德专属动漫产业设计行业广告咨询行业数字、软件、网络创作行业书画艺术、文化出版投融资金融机构境外实力型资产管理机构在常德设立分支生态自然灵感办公环境相对较低营运环境生态办公休闲形态孵化型企业私人工作室如张澜译工作室拥有技术或资金的个体拥有技术或创新能力的小企业租金指向性专业服务支持灵感办公环境LOFT/SOHO办公形态本84、案创意产业园定位遵循的原则n产业定位必须具有鲜明的个性特征与文化指向。n产业定位要与常德经济产业基础相适应，辅助为境外（重庆、长沙服务）。n锁定产业需具的有关联性、互补性、共生性和统一性。n产业数量不宜选择太多、太杂，集中优势（研发、设计、咨询、培训）。n不仅是本身产业定位创新，更是要求投资开发主体的运作及经营思路的创新！n创意产业园不能简单理解为：将一些前沿时尚产业机构聚在一起，再加上适当的配套商n业和地产开发，就能使整个区内的各项机能有效运转，项目运作成功还需在前期开发思路n及后期经营理念上，体现创新思维。如：在开发运作环节中，可招商在先或引进强势品牌n企业合作开发，这样既可使园区的规划建85、设符合进驻企业的空间需求，少走不必要的弯n路，也节约建设成本，有了合作企业可提供后续开发的资金保障。n产业园比之主题商业项目有类似之处，即对后期商业经营、管理、招商、营销推广等n环节具有较高要求。产业园的经营赢利将是一个长期的过程，故在后期经营中，经营者应n具有长远眼光，在做大做强产业园的前提下，灵活运用租赁与出售相结合的经营思路，灵n活应对市场。本案地块存在的决策因子宏观市场条件：宏观市场条件：经开区城市特性的影响；工业用地政策的限制因素；创意产业发展基础（人力资源、产业发展、资源整合能力、市场环境及机遇等）；项目自身条件：项目自身条件：地块的区域特征及现有资源；交通状况及未来发展；地块体貌86、特征的影响；定位决策产业定位配套经营地产开发1、结合创意产业园区基本业态的思考模式1单一企业型成功KPI体系：如株洲华强文化创意园关关键键特特征征园区只有一个企业，全部园区为该企业自建自用形成集研发、展示、销售为一体的大型研发基地园区的发展与企业的壮大同步打造城市地标级建筑，充分展示了企业精神和文化，起到良好的展示和宣传作用为企业的不同研发团队搭建畅通交流和通力协作的平台，以期创造出最佳的研发效能适适用用条条件件必须由一家研发投入巨大、需要大量研发人员的企业自行开发需要巨额投资，培育建设时间很长生态环境较好、交通便利区域周边有预留土地，保证10年后因企业发展有足够空间扩大园区规模通常所需面积287、0万以上，开发周期6年以上2、结合创意产业园区基本模式的思考模式2独立主题型成功KPI体系：如常德烟草产业园关关键键特特征征园区内企业为一个专业产业服务，产业链完善形成集研发、生产、展示、销售、培训等为一体的大型基地园区依托当地的资源优势，首先打造产业链中的某个环节，达到一定规模时往产业链两端延伸服务产业园人群的商业、居住等生活配套完善适适用用条条件件必须由政府强势主导或者龙头企业牵头适用于城市的某一支柱产业或具有比较优势的产业母产业处于生命周期的发展期或鼎盛期生态环境较好、交通便利区域通常所需面积50万以上，开发周期10年以上结合创意产业园区基本模式的思考模式3产业复合型成功KPI体系：如长88、沙创意产业园（河西）关关键键特特征征园区内企业分布于具有一定关联或相似特征的多个产业与若干企业设计研发外包为主，同时具有营销交流空间、展示、培训等园区内同时发展多个产业，相互交流和影响，形成区域集聚效应除生产类产业外，园区内有小规模的消费类产业，带来一定消费人群，保证园区的活力如酒店、购物、娱乐、休闲等配套。具有一定的商业、居住等建筑配套。开发商可持有可销售。政府可通过参股园区整体运营的方式，拥有一定量的办公物业，低政府可通过参股园区整体运营的方式，拥有一定量的办公物业，低价出租，用于孵化小型文化创意类创业企业（但不等同于常规的【价出租，用于孵化小型文化创意类创业企业（但不等同于常规的【中小企89、业创业园】区）。可以政企共同组建【园区基金】（政府财中小企业创业园】区）。可以政企共同组建【园区基金】（政府财政职能监督），便于引进营运管理公司代管。可整合资产打包上市政职能监督），便于引进营运管理公司代管。可整合资产打包上市适适用用条条件件适用具有发展潜力、对规模条件要求不高、但需要城市感的产业；定位中产业关联的知名企业或研发设计机构先行入驻；生态环境较好、交通便利、周边客户产业集中（如开发区）区域；政府推动，建设促进产业发展的公共设施配套，甚至建立创新基金结合创意产业园区基本模式的思考 国内国内2006-2012年园区发展实践年园区发展实践将将创创意意产业产业划分划分为为八大八大细细分行分90、行业业：影：影视视文化、文化、软软件件动动漫、工漫、工艺时艺时尚、尚、设计设计服服务务、展演出版、咨、展演出版、咨询询策划、休策划、休闲娱乐闲娱乐、科研教育。以上共涉及科研教育。以上共涉及80余个国民经济小类，已有智业机构对每个细分领域余个国民经济小类，已有智业机构对每个细分领域单独调查研究和成功案例分析！单独调查研究和成功案例分析！本案深入时可以思考全景化合作。而根据而根据园区的位置园区的位置、功能又可将文化创意产业园分为四种主要类型：功能又可将文化创意产业园分为四种主要类型：产业型。主要是以积极的外形、产业型。主要是以积极的外形、地方文化地方文化、艺术艺术和工和工艺传统为艺传统为基基础础而91、而建立的。此建立的。此类类园区的独特之园区的独特之处处在于其在于其“工作室效应工作室效应”和和“创意产品的差异创意产品的差异 ”。机构型。主要是以产权转让和象征价值为基础而建立。其基本特征是机构型。主要是以产权转让和象征价值为基础而建立。其基本特征是有规模机构，并将产权和商标分配给受限制的生产地区。有规模机构，并将产权和商标分配给受限制的生产地区。博物馆型。主要是以网络外形和最佳尺寸搜寻为基础而建立。园区通博物馆型。主要是以网络外形和最佳尺寸搜寻为基础而建立。园区通常是围绕博物馆网络而建，位于具有悠久历史的城市核心区市区。其本身常是围绕博物馆网络而建，位于具有悠久历史的城市核心区市区。其本身的92、高密度和高容积率能造成系统性效应，吸引旅游观光者。的高密度和高容积率能造成系统性效应，吸引旅游观光者。都市型。主要是以都市型。主要是以数字数字信息技术信息技术、设计研发、设计研发、表演表演艺术艺术、休、休闲产业闲产业和和电电子商子商务为务为基基础础而建立。通而建立。通过过使用使用艺术艺术和文化服和文化服务务，赋赋予社区新生命以吸予社区新生命以吸引市民，抵抗工引市民，抵抗工业经济业经济的衰落，并的衰落，并为为城市塑造新的形象。城市塑造新的形象。如：本案项目3、结合创意产业园区基本类型的思考株洲云龙示范区文化创意产业园项目株洲云龙示范区文化创意产业园项目 项目依托株洲工业文化，对接长沙动漫影视等优93、势文化产业，大力发展文化创意产业，积极培育现代服务业新亮点。项目的实施有利于进一步优化产业结构，转变经济增长方式，对创建两型社会有着重要意义。项目占地l 0 0 0亩，规划建设集动漫画设计、影视制作、网络游戏、三维设计等相关多媒体文化产业，具备研发、投资、孵化、制作、培训、交易等功能的文化产业基地。兴建生态创意城，包括以动漫元素为主要特征的文化创意产业和生态旅游业的动画产业基地和卡通城。项目着力打造集创意传媒、文化旅游、休闲度假为一体的综合性文化创意产业园。投资估算及资金来源项目总投资5 0 0 0 0万元。深圳华强文化科技集团股份有限公司投资建设。项日建成后拟将成为中部地区规模最大的、企业单94、一化文化创意产业园，同时与云龙示范区开发建设的文化、体育主题公园共同打造生态、旅游、休闲文化魅力之都。2011年开始建设。4、他山之石4、他山之石绵阳【都市产业型】创意产业园成功案例：抓住地方支柱产业电子信息数字科技，走复合化路径4、他山之石宜昌【郊区型】创意产业园 不成功案例不成功案例（不等于失败）原变相的房产开发，最初由宜昌和艺企业孵化运营管理公司建设，规划定位走住宅高容积率路线，政府救助而低门槛引进启迪科创(北京)科技发展有限公司注资兴建，实际总投资5亿元，20万平方米，建筑达90%。原为【青年创新创业园】的企业孵化场所，2011年11月更名为【清华科技园宜昌分园】，至3月20日入住签约95、率仅40%。项目在宜昌高新区，地段配套不完备，项目定位、产品细节设计与园区主题不相符合。党的“十八大”强调发展智慧经济和文化创意产业园经济常德市经济、特别是支柱产业极好的发展势头德山新城型经开区的新兴产业定位优越的地理区位优势泛常德丰富的研发设计咨询人力资源优势极强的城市感地段行将的生活配套优势便捷的对外交通优势本产业园的项目整体定位路在何方？本产业园的项目整体定位路在何方？常德确定“耗能少、无污染、附加值高”的可持续经济发展模式、休闲服务的城市定位项目定位项目定位|本案面临的市场情况回顾n是一个在德山经开区乃至常德市政府扶持下，完全市场化运作的、涵盖关联门类创意产业的，具有较为健全的上下游产96、业链，公共技术平台与接发包平台的新型社会经济组织。n本地区创意阶层及其他社会精英的聚集区。n中国中部地区发展文化创意产业的示范项目，最终形成一个可复制的产业项目品牌。项目总定位项目总定位集新兴产业的工业研发、设计、广告咨询、营销展示、企业孵集新兴产业的工业研发、设计、广告咨询、营销展示、企业孵化、专业培训、云商务于一体的多功能复合型创意产业园区化、专业培训、云商务于一体的多功能复合型创意产业园区 案名推荐：案名推荐：中国中国 德山德山 景博景博国际空间站国际空间站 形象定位形象定位 属性定位产业定位：产业定位：研发设计、广告咨询、信息数字、生物技术、教育培训研发设计、广告咨询、信息数字、生物技97、术、教育培训功能定位：功能定位：办公（展示、多媒体、时尚、会议）、居住、休闲生活办公（展示、多媒体、时尚、会议）、居住、休闲生活办公（头脑厂房）、住宅、配套的物业组合：办公（头脑厂房）、住宅、配套的物业组合：（不包括半地下生态车库）物业类型占比()功能定位 备 注注 办 公 头脑厂房 71LOFT办公及产品公共空间；展、会等产业楼：研发、生物定制：培训、快递等单个面积1001000平方米；提供大型展示场地，举办多媒体交互和时尚活动；商务会议、宴会厅、创意中西餐厅；定制浮动 住 宅 21SOHO办公居住一体公寓式时差商务旅舍面积控制在4090平方米；青年旅舍面积在2030平方米 配 套 8集中型98、休闲会所、第三空间酒吧咖啡茶廊单个空间面积50500平方米；招商范围 市场定位市场定位市场定位|行业细分行业细分|本案吸引的产业及行为细分本案吸引的产业及行为细分 本案主要吸引产业p 信息数字技术产业p 生态科技生物医药p 新材料、装备产业p 咨询广告教育培训营销云商营销云商管理运营管理运营研发设计研发设计广告咨询快递作业招商服务云商平台公关推广服务外包服务外包成果展示产品研发工艺研发生态规划品牌设计创意培训建筑设计金融服务会所管理人力管理财务管理市场研管流程管理主要吸引产业行为细分工业研发工业研发工业设计工业设计云商平台云商平台营销设计营销设计生态科技生态科技生物医药生物医药 广告传媒广告传99、媒咨询策划咨询策划景博创意2013专属动漫专属动漫服务外包服务外包文化休闲文化休闲健康体验健康体验企业孵化企业孵化教育培训教育培训营销展馆营销展馆公共空间公共空间 功能定位 功能布局概念规划创意创意服务服务 =为为产业产业服务服务 +用用创意创意服务服务IT Service=Serving IT+Serviced by IT持续共融服务外包创意服务理念定位理念定位 市场价值主张市场价值主张 孵化定位孵化定位 构建园区运营的专业服务平台构建园区运营的专业服务平台=软实力软实力运营定位政策扶持满足产业客户微观发展的环境要求、各类要素集合 针对性政策扶持 资金与出口扶持 引进人才补贴 健全公共技术平100、台 信息安全平台 业务对接平台 市场推广平台 增值服务平台 金融服务平台共享平台人才集聚先进设施 高端人才 有竞争力的人力资源成本 教育、培训、派遣体系 多语言能力 生活安置服务 个性办公空间 电力保障 通讯设施 生态设计 低碳环保 智能管理创意设计领域核心功能区吸聚以研发设计为主的产业集群 吸引行业工业设计建筑设计科技设计包装设计专利、版权设计新兴形塑产业 品牌设计 策展行业、活动规划行业 咨询行业、多产业规划行业局部可分割为两层，满足不同需求创意设计领域大通间办公区便于交流 工业设计工业设计 工业研发工业研发创意信息产业区（东中部、东北部服务外包及金融组团）服务外包服务外包 软件研发软件研101、发 影视文化影视文化 动漫制作动漫制作创意信息产业区（东北部专属动漫数码组团）次核心功能区吸聚以数字类、常德动漫创意研发和创意设计为主的方阵吸引行业新兴数字内容行业时尚数码创意移动通信网络游戏动漫创作网络及软件娱乐开发其他数字娱乐相关研发和设计行业和机构新兴视像行业数字媒介、电视系统3D视像等多媒体、电子产业录音产品的制造、分销、录音产品与作曲的著作权管理、现场表演、管理、翻录及促销、乡村音乐作词与作曲。动画短片、FLASH制作广告传媒制作剧本创作，制作分销，展演等 创意信息产业区（东北部专属动漫数码组团）创意总部基地另案策划，建议在现有地块西部吸引科技型、文化创意型、精深制造型、生态生物科技102、型企业、知名企业在园区内设立区域型总部或本部总部、中国总部。发挥总部经济集聚效应总部企业的龙头带动效应对配套企业的吸纳效应人力资源的吸附效应资本、信息等要素的集聚效应 创意定制单元创意产业具有个性、时尚、创新、讲求舒适宽松工作环境等特色。为此，园区给特意给一些创意企业和创意产业运营商预留了充足的定制化空间，企业的要求对物业进行量身定制，建设“园中园”，更好地为创意生产生活服务。综合服务区中部公共交互中心l为入园创意企业提供商务、交互、展示、营销、传播、主题活动、生活购物、会务、多媒体、餐饮等综合型服务。l 会议中心l 展示中心l 商务中心l 多媒体中心l 员工伙伴中西餐厅l 餐饮店、宴会厅l 103、个性时差酒店l 士多店中部公共交互中心中部公共交互中心德山经开区招商成果展示德山经开区招商成果展示动漫产品展示动漫产品展示科技产品展示科技产品展示数码娱乐体验数码娱乐体验德山经开区招商成果展示德山经开区招商成果展示数码娱乐体验数码娱乐体验中部公共交互中心中部公共交互中心 公共商务交互多媒体功能厅中部公共交互中心中部公共交互中心 生态基地健身馆东南部偏北健康体验文化休闲中心东南部偏北健康体验文化休闲中心创意宴会餐厅、简餐厅创意宴会餐厅、简餐厅（中部公共交互中心）（中部公共交互中心）标准配置标准配置满足500人以上人员的用餐能力；实现营业快餐与宴会定餐双供应；具备日常生活、工作时间持续供应能力。商104、务、会议配套商务、会议配套（中部公共交互中心）（中部公共交互中心）多功能会议厅多功能会议厅小型会议厅小型会议厅商务会议厅商务会议厅4D4D动漫体动漫体验验露天或连廊式休闲咖啡茶饮书吧园区中园林与楼宇的承接地带园区中园林与楼宇的承接地带艺术空间艺术空间 体验式营销展厅中部公共交互中心中部公共交互中心创意孵化服务中心（西南部孵化培训组团）产品内涵阐述服务对象：本案创意产业园服务内容：共享基础技术设施（如办公场地、通讯、网络）创意项目推介、技术推广服务创业辅导（包括产业咨询、组织架构、战略规划、市场支持、融资指导、相关信息的出版与传播等）规模：2500平方米左右经营方式整体出租给专业孵化器经营公司与105、经开区区管委会合作经营本营运商自身的孵化器运营功能建立前述的【创新基金】运作创意智囊补给站（西南部孵化培训组团）产品内涵阐述服务对象：本案创意园服务内容：专业教育及培训人才测评与推荐培训交流行业交流规模：2000平方米左右1个可容纳200人的多功能厅，600-800平方米2个容纳40-60人的中型厅，300平米左右4个可容纳15-30人的小型厅，150平方米左右经营方式：会议室、场地出租与经开区管委会/教育机构/大专院校/科研机构合作经营 意（艺）展中心（中部公共交互中心）产品内涵阐述：级别：常德市域或更高级专业会展服务对象：核心对象：经开区企业辐射对象：常德市及湘西地区服务内容：创意产品（科106、技、文化、时尚产品）展示、交易会、沟通会、联谊会、论坛等创意产业/经开区工业技术体验博览会搭建创意产业交流平台系列企业年会、企业专题活动规模：1000平方米左右经营方式：场地出租与经开区商务局/专业筹展公司合作经营居住配套区SOHOSOHO办公居住一体化（本项目的公租房）办公居住一体化（本项目的公租房）本项目城市地标和城市灵感等复合的精神化SOHO，是公租房的形式却因创意氛围享受园区酒店式的服务，为入园企业精英提供全新的生活方式城市功能发展变化:城市明确的功能分区造成了人群的过度集中，而造成了交通堵塞，环境污染等等一系列的问题。城市最终被迫迁移人口，但这又驱使大量的人流往返予工作单位与居住地之107、间，在上下班的交通高峰时期，花费大量的时间在路上，而使得人筋疲力尽。还有环保的问题.SOHO【住居式工作】物业产生的背景 生活在城市中的人们都有这样的感受：上下班高峰时期拥挤的人流车流，担心上班迟到和希望能够早些回家休息的。对于一个上班的人员他每天要在两个不同的空间中活动，如果能使两个空间合二为一，那将会极大地节约有限的空间和资源。SOHO是对社会上资源最合理的运用。一个办公室总是在上班的时间利用率最高，一下班，作为单纯的办公楼，房子的空间、停车场、水、电、电话全都是空置的。实际上SOHO正是把这两个部分结合起采，使上下班时间均可以利用，最大限度地利用了空间和能源。SOHO【住居式工作】空间优108、势 白天使用较多的写字楼夜晚使用较多的住宅合 二为 一极大的节约有限的空间和资源 七嘴八舌soho与德山未来城市设计城市绿地面积增加城市形态更漂亮多功能、数字化影像培训基地多功能、数字化影像培训基地硬件功能配置硬件功能配置数码影像投影数码影像投影宽带远程视频教学宽带远程视频教学互动性在线教育互动性在线教育阶梯教室阶梯教室多媒体教室多媒体教室功能设置产业楼宇空间休闲连廊分布种类露台绿化场、地面架空楼中楼露台休息椅建筑小品建筑小品体现创意园区休闲的文化情趣体现创意园区休闲的文化情趣 节约园区成本、帮助企业实现对经营成本的控制节约园区成本、帮助企业实现对经营成本的控制园区成本节约大量的物业人力的运营109、成本；提高园区物业、运营的服务质量；提高园区物业、运营的服务效率。企业成本满足创意企业个体加班的耗能计算与管理；提高创意企业对员工工作实效的管理；实现对创意企业对员工网络信息传输的安全管理。园区智能园区智能IC管理管理补充补充 关于服务外包关于服务外包企业客户企业客户研研发发营营销销/销销售售生生产产制制造造采采购购客客户户服服务务物物流流财财务务人人力力资资源源第三方服务商第三方服务商信息技术和知识劳动力是两个基本要素信息技术和知识劳动力是两个基本要素补充补充 服务外包属于现代服务，但不是服务业服务外包属于现代服务，但不是服务业我国对现代服务业的提法，先后在党的十五大报告、十八报告中使用，已110、经给出明确的定义，在我国国民经济统计体系中已经确认现代服务业的界定范围，在国际上正式使用现代服务业概念的并不多见。上世纪九十年代，OECD（经济合作与发展组织）国家将信息服务业（包括通信）、金融服务业、教育服务业、专业技术服务业、健康保健服务业等五大类列为知识密集型服务业，又称战略性服务业，它是知识经济时代背景下成长性最高的产业。（美国2009年GDP55%）现在服务业的定义依托电子信息等高技术或现代经营方式和经济形势而发展起来的服务业。既包括新兴服务业，如以互联网为基础的网络服务、移动通信、信息服务、现代物流等行业：也包括对传统服务业的技术改造和升级，如电信，金融，中介服务、房地产等行业。补111、充补充 服务外包行业特点服务外包行业特点依赖计算机和互联网技术的基础支持契约关系紧密具有服务业的主要特质强大的流程化管理和标准的运营体系跨行业的业务融合信息技术和先进管理理念的紧密结合企业引领最新技术发展及管理创新补充补充 服务外包的主要形式服务外包的主要形式示范区服务外包已变得无所不在示范区服务外包已变得无所不在人力资源管理人力资源管理（HR）企业核心业务企业核心业务财务管理财务管理 （Finance）应收帐款/应付帐款总帐管理税务管理/财务风险管理年度报告电话销售电话销售品牌战略品牌战略业务支持业务支持客户商务评估客户商务评估推荐销售推荐销售市场分析市场分析客户关系管理（客户关系管理（CR112、M）供应链管理供应链管理（SCM）库存管理库存管理物流、分销物流、分销合同制造合同制造产品产品/服务建立服务建立直接收购直接收购间接收购间接收购薪酬教育和培训聘用和招募人员管理示范区示范区:大连、长沙大连、长沙成都、重庆、成都、重庆、IT与产品开发呼叫中心与人力资源企业规划与培训采购与金融知识/分析与产权营销与流程管理补充 中国外包业务领域走向高端化外包业务领域走向高端化资料来源：资料来源：CIBERCIBER：美国一家咨询类国际化上市公司汇报提纲3、创意产业与创意产业园解析4、国内外、湖南创意产业发展现状5、常德发展创意产业的必要性6、常德发展创意产业的条件7、方案2德山创意产业园定位与发展113、战略8、本项目创意产业园建设运营初探9、本项目创意产业园发展愿景2、方案1河家坪工业园定位、战略、布局1、区域及地块针对性研判（省略经济研究）地块隐含的三大价值体系商商商商 业业业业地地地地 产产产产产产产产 业业业业河家坪地块方案河家坪地块方案2 地块面临几个核心问题1、国家政策上对工业性质地块的限制，本案资本运作的【资金回笼】链条上未来将面临如何入市、可售物业销售等的问题。具体表现：工业用地性质并出让的使用权、无法按揭；营销推广限制2、未来经营过程中，如何平衡“产业、配套（商业）、地产”三者的价值关系问题。具体表现：产业概念嫁接问题；地产开发、园区配套性商业业态的引进与服务辐射面、与园区产114、业经营的互补关系处理；3、常德区域市场具备发展本案集聚创意产业的规模，西部紧靠可拆迁地块如何处置？具体表现：项目财务分析，创意产业、科技产业、休闲产业等发展在德山的契合度与成熟度，以及人力、财力、投资力度与相关政策辅助；地块西部地块西部150150余亩的规划余亩的规划直接制约本案的经营和持续发展。直接制约本案的经营和持续发展。建议政府对此的土地储备与规划纳入创意产业的主题型工业地产体系，细分设计（如：企业总部经济开发建设），以达与本案互补，共生大经开区【产业的、文化的、都市的标志性建筑群】【产业的、文化的、都市的标志性建筑群】目的4、地块的“空间、园林、产业楼、商务”的价值处理。具体表现：新建115、和已建的民房对基地的制约，电力网线（已有动议并在行动，此略），地块自然环境的因势利导、东风河流支道改善性再造及利用；旧有沟渠水系的通畅、包装利用与环评体系；园区内三大实体的空间布局关系；经开区政 府景博运营企业景云塑业等投资主体招商建设服务作为创意产业园投资和运营商，与政府紧密合作，与关联产业企业全新商业模式合作，实现多赢而非共赢、持续发展。“官助民办”体制机制创新民营资本与德山政府资源的最优结合产业规划 政策支持客户集聚产业发展社会效益产业楼收益及长效服务效益资本回报 投资 团队 本案创意产业园运营协作链框架任何一个产业园区的成功都离不开政府的支持，特别是本案定向产业的招商过程中需要一系列的116、政府配套政策、平台支撑注重园区产业集聚功能，坚持产业化运作思路，在工业设计、服务外包、生态科技组团内集聚3-5个核心企业，做大做强。依据招商进程，分组团建设，建设一团，成熟一团，逐步形成有内生活力、有外辐射力、有智力型、创新型华中创意基地。政府支持分期建设分期建设灵活性市场化运作，土地与规划突破框框。注重前期招商，吸引具有号召性创意业态如生物医药研发、常德策划动漫等进驻市场化运作开发建设及运营开发建设及运营 基本思路基本思路产业化吸纳首期：项目启动区：园区商业配套酒吧、咖啡空间、标示物。南北主轴道路及半地下生态车库的基础建设。园林先行。吸引城市与客户高度关注第二期：西北部工业设计研发及策划咨询117、传媒产业组团和SOHO创意公寓建设，可预售公寓、并同时销售商业来实现项目的现金流第三期：东北部云商、营销、动漫数码、金融、服务外包组团和东南部休闲、生态科技生物医药组团；西南部培训、孵化平台组团建设。部分产权式销售夯实资金链第四期：项目地标建筑中部公共交互空间、营销展馆、多媒体会务、宴会厅组团和地块西部的企业家俱乐部建设，该物业由运营商或政府或双方共同长期持有。借势借势造势造势推势推势开发建设及运营开发建设及运营 基本策略基本策略借势借势p 借武陵山经济协作、两型社会先导区等国家战略；湖南3+5城市群、常德定位重庆与大湘西门户等区域战略之势、发展之势，彰显项目区域区位优势，与政府建立紧密接触点118、并依靠政府之势，为本项目做好立体包装宣传。p 借德山经开区升级为国家级的成功基础、常德城市规划在民间的聚焦效果之势，将项目的前期烘托与招商预热传播和城市及经开区的发展宣传相结合，力争做到经开区新发展的形象示范窗口进入展馆和官方网站。进入展馆和官方网站。p 借国家对文化创意产业和国家级经开区系列化的政策扶持优势，吸引关联人才、关联机构团体、新兴产业及可在政策上获益的企业主动来洽谈。开发建设及运营开发建设及运营 执行力策略执行力策略造势造势p 适当与相关政府部门、机构、单位举办论坛研讨会、项目观摩会，树立项目形象，扩大项目知名度，并选择适合的机会推出项目自身的品牌授信仪式如高新聘任北京XXX为项目119、【执行总裁】【执行总裁】，建立业内权威地位。p 与长沙或国内知名企业联手举办项目设计、本营运公司程序研发、常德业内成果等未来园区体系的产品推介会、头脑经济技术发布会等活动，建立和扩大开发商与入园企业的知名度、号召力演化成项目影响力。p定期协同业内展览会、博览会、产品交易会等聚集性活动，成为区域乃至全国的该类文化创意产品在未来开园后的信息中心、行业标准、价格中心、交易中心等预埋“超高层建筑的桩基础工程”，不负“空间站”盛名开发建设及运营开发建设及运营 执行力策略执行力策略推势推势p利用传统媒体推广方式，树立项目形象p利用新的渠道式营销pSP、公关活动等开发建设及运营开发建设及运营 执行力策略执行120、力策略 利用大众媒体营造社会化话题，通过建设进程展示，来放大项目价值传播，以形成社会更多层面对项目的关注。以小众媒体、活动促进项目的招商、销售，以渠道增加目标客户资源。大众大众大众大众小众小众小众小众活动活动活动活动渠道渠道渠道渠道树树树树形形形形象象象象促促促促营营营营运运运运树树树树形形形形象象象象增增增增客客客客户户户户如何传播概念、引起关注如何传播概念、引起关注 l名 称：湖南景博创意产业有限公司（拟定名）l基础结构：（体系不足部分，实行外包如：策划、营销、传播）湖南景博创意产业有限公司湖南景博创意产业有限公司项目招商部项目招商部产业服务部产业服务部信息部信息部综合服务部综合服务部运营121、商招商引企，子项目洽谈，企业进驻审批，收集各类创意、科技、经济信息和市场情报，推荐投资合作项目，文件翻译，企业、工作室工商注册服务等。项目招商部开发建设及运营开发建设及运营 执行力落地执行力落地产业服务部市场营销、财务管理、知识产权、标准化等全过程服务，协助高新技术研发设计、产品和各类项目的申报，建立企业数据库和文化创意机构的管理等。开发建设及运营开发建设及运营 执行力落地执行力落地信息部基地内计算机网络及设备管理、相关专业技术服务，云商务的启动及其网络技术的建立；协助产业服务部优化园区内电商、网店、快递的协调等。开发建设及运营开发建设及运营 执行力落地执行力落地综合服务部对外宣传、公共关系、122、文秘、运营商内系统数据库建立。开发、利用；内部财务管理、信息及市场调研、内部行政、保障及人力资源管理等。开发建设及运营开发建设及运营 执行力落地执行力落地公共技术平台接发包交易平台政策/投融资平台宣传展示平台综合服务平台交流互动平台六大平台运营商职能开发建设及运营开发建设及运营 执行力效果执行力效果如：接发包交易平台l为基地内工作室或企业提供上游企业的项目派工、业务订单。l对基地内工作室或企业的创意产品进行包装、推广和销售。l为基地内工作室或企业搭建广域网，提供需求悬赏与创意产品的交易平台。如：对园区内如：对园区内“服务外包产业服务外包产业”项目或机构的服务模块项目或机构的服务模块开发建设及运123、营开发建设及运营 项目成功的关键项目成功的关键第一阶段第一阶段l该产业在全国的现该产业在全国的现状及发展状及发展l该产业在湖南的现该产业在湖南的现状及发展状及发展l该产业在常德的现该产业在常德的现状及发展状及发展l 按市场发展潜力按市场发展潜力 筛选筛选l 按与项目的相互按与项目的相互 适应性筛选适应性筛选l 对筛选出的企业对筛选出的企业 进行优先排序进行优先排序123了解该产业的现了解该产业的现状和发展趋势状和发展趋势 对该产业对该产业 进行细分进行细分l企业类型细分企业类型细分l企业规模细分企业规模细分l发展潜力细分发展潜力细分对细分结果进行对细分结果进行筛选和优先排序筛选和优先排序确定市124、场潜力大、增长性较高、与园区发展相符的招商对象，即对园区具有吸引力的企业，并按照吸引力的大小进行排序。第一阶段战略部署的最终成果是第一阶段战略部署的最终成果是招商策略体系1第二阶段第二阶段123第二阶段的最终成果第二阶段的最终成果确定产业园区核心竞争力，即园区对商家所具有的吸引力。项目本身的竞争项目本身的竞争优势优势提升优势的政策提升优势的政策举措举措全国同类型产业园全国同类型产业园区的发展状况区的发展状况当地产业园区的发当地产业园区的发展状况展状况项目建筑与园林项目建筑与园林商的选择商的选择园区入驻商家的园区入驻商家的分析分析开发商的选择与开发商的选择与入住商家分析入住商家分析分析该产业园分125、析该产业园区的竞争优势区的竞争优势分析现有同类型分析现有同类型产业园区的状况产业园区的状况招商策略体系112第三阶段123第三阶段的最终成果是第三阶段的最终成果是呈现园区整体概念，即各个组团的结构，定位及之间的联系。4确定园区内合适的功能组团明确各功能组团的定位确定各功能组团的规模制定园区整体制定园区整体 发展概念发展概念确定园区功能确定园区功能 组团组团确定各功能组确定各功能组 团之间的关系团之间的关系确定各组团的确定各组团的 定位定位对各组团的定对各组团的定 位进行论证位进行论证分析各组团分析各组团 的市场供求的市场供求根据供求状根据供求状 况确定组团况确定组团 规模，辅以规模，辅以 敏感126、度分析敏感度分析根据功能组团制定建设开发计划及建设周期招商策略体系1招商策略体系1123第四阶段设计总体实施计划评估投资需求为相关利益方建立财务模型产业园区的整体投产业园区的整体投 资规模分析资规模分析根据各功能组团的根据各功能组团的 规模和定位估算投规模和定位估算投 资需求资需求为项目的整体开发建立为项目的整体开发建立 财务模型财务模型为政府利益方建立财务为政府利益方建立财务 模型模型为开发商、投资者建立为开发商、投资者建立 财务模型财务模型为商家、入驻企业建立为商家、入驻企业建立 财务模型财务模型优化财务模型优化财务模型n由开发商与政府组成合作由开发商与政府组成合作招商团队，并明确责任招商127、团队，并明确责任n准备营销材料准备营销材料n针对不同的商家，选择相针对不同的商家，选择相应的招商渠道，开发最佳应的招商渠道，开发最佳接触战略，并建立与商家接触战略，并建立与商家的联系的联系n实施跟进措施，建立招商实施跟进措施，建立招商跟进备忘录跟进备忘录n分析商家重点需求，整合分析商家重点需求，整合包括政府在内的各方资源，包括政府在内的各方资源，调整招商谈判思路调整招商谈判思路n根据谈判进程，调整修订根据谈判进程，调整修订潜在入驻商家名单，确定潜在入驻商家名单，确定核心招商目标核心招商目标n跟踪招商备忘录的执行跟踪招商备忘录的执行n整合包括政府在内的各方资整合包括政府在内的各方资源，协调入驻商128、家与相关各源，协调入驻商家与相关各方的关系方的关系n促进商家作出入驻决策促进商家作出入驻决策n与商家签订入驻合同与商家签订入驻合同n展开对入驻商家的落地服务展开对入驻商家的落地服务选择潜在选择潜在入驻商家入驻商家与目标入驻商家与目标入驻商家接触谈判接触谈判最终锁定最终锁定入驻对象入驻对象招商实现招商实现n建立可能的商家数据库建立可能的商家数据库Customer Servicen根据产业园区的战略定位根据产业园区的战略定位制定筛选的明确标准制定筛选的明确标准n收集候选商家的信息，进收集候选商家的信息，进行筛选行筛选n完善潜在入驻商家数据库完善潜在入驻商家数据库n对可能商家进行优先度排对可能商家进129、行优先度排序序n形成可能入驻商家的优先形成可能入驻商家的优先序列名单，包括联系信息序列名单，包括联系信息和公司背景和公司背景n核对联系信息并尝试建立核对联系信息并尝试建立初步联系初步联系招商计划招商计划招商工作内容举例2招商计划后投资服务后投资服务后投资服务招商工作的延续在全球范围内，新的外资总流量中在全球范围内，新的外资总流量中,60%,60%以上都是现有外商投资者的再投资；此外，以上都是现有外商投资者的再投资；此外，成功的后投资服务工作可以显著地给地方经济增加价值。因此，后投资服务应当成成功的后投资服务工作可以显著地给地方经济增加价值。因此，后投资服务应当成为招商工作的一个重点，纳入招商战130、略体系为招商工作的一个重点，纳入招商战略体系招商工作常态化。招商工作常态化。扩大深化扩大深化当地投资当地投资亲商亲商吸引吸引配套投资配套投资强化产业链强化产业链招商工作内容举例2招商技术招商工作内容举例2招商技术包括媒体宣传和各种会议研讨、展览活动；包括媒体宣传和各种会议研讨、展览活动；委托和园区招商中心自己开展独立研究；委托和园区招商中心自己开展独立研究；现有投资者和公众人物的证词等现有投资者和公众人物的证词等与招商顾问、中介机构、商会以及行业协与招商顾问、中介机构、商会以及行业协会建立广泛的合作关系；建立强大的招商会建立广泛的合作关系；建立强大的招商网络并进行维护；对特定招商目标的研究、网131、络并进行维护；对特定招商目标的研究、拜访、提出建议和谈判等拜访、提出建议和谈判等企业投资后的开工服务，非常重要的后投企业投资后的开工服务，非常重要的后投资服务，以及方便简化的审批，信息的及资服务，以及方便简化的审批，信息的及时更新等时更新等包括财政金融等多项优惠政策的制定和落包括财政金融等多项优惠政策的制定和落实，改善投资条件，协调和发展与合作伙实，改善投资条件，协调和发展与合作伙伴之间的关系伴之间的关系招商技术组合招商技术组合项目形象塑造项目形象塑造投资促成投资促成投资服务投资服务提供优惠政策提供优惠政策招商工作内容举例2招商技术园区招商园区招商行业招商行业招商合作招商合作招商由本项目开发商132、与经开区政府合作成立专由本项目开发商与经开区政府合作成立专门的招商中心，以企业化方式挂牌运行，门的招商中心，以企业化方式挂牌运行，重点做好园区项目的接盘、协调、落实和重点做好园区项目的接盘、协调、落实和服务，以加强招商引资工作力度。服务，以加强招商引资工作力度。即专题招商，与该行业专业协会合作，结即专题招商，与该行业专业协会合作，结合产业特点及动态，进行强化招商。合产业特点及动态，进行强化招商。吸引投资公司组建产业园区招商管理公司，吸引投资公司组建产业园区招商管理公司，参与产业园区的招商和管理工作。参与产业园区的招商和管理工作。招商手段招商手段招商工作内容举例2招商技术特色招商特色招商委托招商133、委托招商以商引商以商引商 根据当地的经济环境，突出区域特色，以根据当地的经济环境，突出区域特色，以特色促进投资环境的改善，进而增强了招特色促进投资环境的改善，进而增强了招商宣传的针对性、高效性和引资独特优势，商宣传的针对性、高效性和引资独特优势，吸引特定产业及相关企业投资。吸引特定产业及相关企业投资。实行招商队伍的专业化，制定招商奖励措实行招商队伍的专业化，制定招商奖励措施，建立招商基金，利用国内外法人机构、施，建立招商基金，利用国内外法人机构、经济组织或个人所拥有的招商网络和资源经济组织或个人所拥有的招商网络和资源建立广泛的招商网络，积极开展异地和跨建立广泛的招商网络，积极开展异地和跨国投资134、项目。国投资项目。在发展以产业园区为载体的一次招商的基在发展以产业园区为载体的一次招商的基础上，以进园企业或联谊企业为载体启动础上，以进园企业或联谊企业为载体启动关联招商。关联招商。招商手段招商手段活动招商活动招商传媒招商传媒招商敲门招商敲门招商通过会议、会展，如座谈会、招商会、经通过会议、会展，如座谈会、招商会、经贸洽谈会、专业技术及产业专题会议等形贸洽谈会、专业技术及产业专题会议等形式，有计划、有步骤、有目的展开招商引式，有计划、有步骤、有目的展开招商引资主题活动。资主题活动。制定传媒招商计划，充分利用国内外主流制定传媒招商计划，充分利用国内外主流媒体的号召力和影响力，树立项目良好形媒体的135、号召力和影响力，树立项目良好形象、差异化战略、落地举措。象、差异化战略、落地举措。建立潜在进驻商家数据库，通过各种渠道建立潜在进驻商家数据库，通过各种渠道紧盯目标客户，通过为之量身打造的商业紧盯目标客户，通过为之量身打造的商业投资计划，以及提供个体解决方案，对目投资计划，以及提供个体解决方案，对目标客户进行进行说服。标客户进行进行说服。网上招商网上招商整合政务、商务、企业和媒体等信息资源，整合政务、商务、企业和媒体等信息资源，利用多种语言文字和视频、动画等多种媒利用多种语言文字和视频、动画等多种媒体形式建立网络招商平台。体形式建立网络招商平台。招商手段招商手段招商工作内容举例2招商技术招商战略136、目标招商战略目标有效组织框架有效组织框架招商技术组合招商技术组合招商资源保障招商资源保障绩效评估机制绩效评估机制经开区领导强有经开区领导强有力支持和合作力支持和合作强调机构间的合强调机构间的合作与协调作与协调加强与企业及中加强与企业及中介机构的合作介机构的合作项目形象的塑造项目形象的塑造投资促成投资促成综合服务综合服务提供优惠政策提供优惠政策招商人员的招招商人员的招聘与培训聘与培训信息系统的管信息系统的管理及投资者跟理及投资者跟踪工具踪工具促进活动促进活动有亲和力的办有亲和力的办工场所和良好工场所和良好的办公条件的办公条件管理信息系统管理信息系统绩效管理系统绩效管理系统地平线扫描系统地平线扫描137、系统重点企业类型重点企业类型重点区域重点区域吸引投资者注意吸引投资者注意力的有效办法力的有效办法本案招商工作的五个关键问题本案招商工作的五个关键问题3汇报提纲3、创意产业与创意产业园解析4、国内外、湖南创意产业发展现状5、常德发展创意产业的必要性6、常德发展创意产业的条件7、方案2德山创意产业园定位与发展战略8、本项目创意产业园建设运营初探9、本项目创意产业园发展愿景2、方案1河家坪工业园定位、战略、布局1、区域及地块针对性研判（省略经济研究）123456项项 目目 愿愿 景景 用23年的时间，将德山创意产业园打造成华中一流创意产业园区，并成为常德市德山新城的城市新地标建筑。12 发挥集聚效应138、，培育创意市场，打造并完善的创意产业链，形成大常德新的产业发展群落。3 打破常德原有行业领域界限，重组技术、人才资源，搭建顺畅的交换传播数字网络和一个高度市场化的交易平台。4 营造在常德有利于发挥各类人才智能的生存环境；建立颠覆传统的人才观与机制和培训基地，助推培养多学科人才。5 将基地营造成高品位、高素质、具有一定艺术气质和社会地位的精英群体工作、思考、放松、交流、洽谈的集聚区。6 将基地打造成研发、设计、通讯、动漫、数码、营销等港湾；著名时尚品牌的新产品、新设计的发布、传播、云商务中心。l首创华中大区域创意产业发展的新模式，是产业结构调整与优化的有效途径。l常德区域新的经济导火线、增长点。139、l通过创业以及高新技术、高级人才、高级项目的进驻，促进优秀创意人才在德山经开区集聚，是未来发展宝贵的人力资源。l拉动周边服务业如酒店、餐饮娱乐和商业等的发展，促进东片区乃至经开区整体区域经济的整体增长。多方多赢社会经济l推动常德城市进步，通过建设城市进步史的标志性项目，打下了经开区在复合型地产长远发展的基础，不断突出湖南景博作为企业公民担负社会责任的公众形象。l经开区、河家坪居委会、湖南景博上升至城市运营商的高度，籍由德山创意产业园这一动力型地产典型代表的开发，对整个泛常德地区产生深远影响。l通过投资产业地产和本项目的良好后续运营，建立了湖南景博的品牌形象，提升了品牌的品质，树立公司的高端形象140、，带动景云塑业升级发展。多方多赢政府与企业多方多赢入 驻 者l对于入驻本创意产业园的创意阶层来讲，就是找到了一个能将自己的聪明才智转化为货币财富的平台。l在本创意产业园，所有入驻者体会到的是一种全新的工作模式和生活状态，而工作、生活完全由自己掌控，打破了传统工作模式对工作时间、地点等的限制，自由的实现自我价值、人生主张。符合推动人的全面发展的时代主题。l本创意产业园的人性化、生态化和个性化的环境与氛围，可以最大限度的激发入驻者的创意，有利于入驻者本身的自我完善与提升。湖南平衡堂智业联盟湖南平衡堂智业联盟2011-10-182011-10-18THANKS只创造和推进一流价值只创造和推进一流价值 湖南平衡堂智业联盟2013-03-22