1、中期汇报中期汇报1stPresentation2006年年7月月SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划2项目诉求与核心问题项目诉求与核心问题如何发挥大规模综合开发的优势？如何发挥大规模综合开发的优势？如何减少空间限制条件的影响，规划功能业态并进行建筑设计？如何减少空间限制条件的影响，规划功能业态并进行建筑设计？如何以有限的投资额，实现项目价值的最优化？如何以有限的投资额，实现项目价值的最优化？如何在满足创意产业园区“三个不变”的条件下，争取徐汇区政府装修等补贴与优惠？如何在满足创意产业园区“三个不变”的条件下，争取徐汇区政府装修等补贴与优惠？如何遴选招商对象，实现徐汇区税收属地化标准？如何2、遴选招商对象，实现徐汇区税收属地化标准？(2)KEY ISSUES(1)项目诉求项目诉求特色创意产业园主题界定特色创意产业园主题界定产业化办公与功能分区的关系产业化办公与功能分区的关系与空间相匹配的业态导入与空间相匹配的业态导入经济收益与社会收益检验经济收益与社会收益检验建筑设计与建筑设计与SVA品牌宣传效应品牌宣传效应初步招商建议初步招商建议SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划3关注核心指标关注核心指标租金收益租金收益以下为衡量租金水平的几个重要参照指标徐家汇写字楼租金水平0.95美元/平方米/天（7.7元/平方米/天）漕河泾产业化写字楼租金水平2.9元/平方米/天旧厂用于商务出租租金3、水平1元/平方米/天左右竞争性创意产业园区商务租金水平3-3.5元/平方米/天徐家汇商铺平均租金水平45.9元/平方米/天田林社区商铺租金水平20元/平方米/天左右创意产业园区商业配套租金水平6-8元/平方米/天（1）商务如何通过业态与空间改造的有机结合，实现基地租金收益率的上升？（2）商业SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划4遴选标准租金标准原则可持续经营原则空间与业态相匹配原则KEY ISSUES?打造何种特色创意产业园?实现徐汇区政府的地税标准?实现园区的租金收益?结合建筑情况引入适当业态?实现SVA品牌宣传?为招商留下接口风格定型项目诉求市场契合租金保障空间分隔?综合定位综合定位4、?业态与功能组合业态与功能组合?各业态定位各业态定位?服务对象服务对象?开发模式开发模式?经营模式经营模式?空间落实空间落实?业态规划业态规划?产品组合产品组合?财务分析财务分析?总体开发原则总体开发原则细分业态遴选空间落实业态分布主要产品组合建筑意向财务测算与检验专题研究/市场研究企业商务服务创意商业创意商务办公西南商业格局变迁的驱动维度基地发展驱动因素研究大SVA产业链延伸的驱动维度漕河泾园区产业升级的驱动维度创意产业园区构建原则取势：创意园区发展路径求异：竞争性园区发展状况SVA创意产业园项目工作技术路线SVA创意产业园项目工作技术路线项目研究的技术路线项目研究的技术路线SVA田林创意产5、业园区发展定位与概念性规划5（3）怎么创意）怎么创意园区概念性规划及建筑改造建议篇（园区概念性规划及建筑改造建议篇（1）如何创意）如何创意项目构建原则与发展定位篇（项目构建原则与发展定位篇（2）创意什么）创意什么园区核心业态遴选与构筑篇本次研究的主要内容园区核心业态遴选与构筑篇本次研究的主要内容SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划6目录目录1.如何创意项目构建原则及发展定位篇7如何创意项目构建原则及发展定位篇73.怎么创意园区概念性规划及建筑改造建议篇114怎么创意园区概念性规划及建筑改造建议篇1141.1项目发展驱动因素考察83.1园区概念性规划1151.1.1项目区位状况与物业特征86、3.1.1基地建筑空间的改造原则1151.1.2基地三大发展驱动力概述113.1.2核心规划概念初步阐释1161.1.3SWOT分析163.1.3重点专项规划概念性分析1311.2寻异、取势：创意产业园区的深入再审视173.2建筑改造建议1421.2.1创意产业激发城市创造力的新引擎173.2.1基地建筑现状考察1421.2.2由周边竞争性园区发展状况看基地223.2.2基地改造空间策略初步阐释1441.2.3由创意产业园区的发展趋势看基地303.2.3基地现状剖析及立面意向1511.3总体功能定位与市场推广主题373.3总经济技术指标1941.3.1项目总体功能定位及阐释371.3.2市场推7、广主题策划及阐释384.财务测算思路初步探讨195财务测算思路初步探讨1951.3.3项目市场推广案名策划394.1业主远景规划的要求1961.3.4项目市场推广LOGO初步设计414.2基地改造的战略财务观1974.3基地改造的成本控制1982.创意什么园区核心业态遴选与构筑篇44创意什么园区核心业态遴选与构筑篇444.4基地改造的弹性分析1992.1商务及相关配套服务板块454.5财务测算2002.1.1承载传统创意产业的商务板块452.1.2承载漕河泾服务业的商务板块662.1.3承载SVA产业链服务配套的商务板块932.2特色商业娱乐板块972.2.1基地周边商业格局概况97附录：苍梧8、路地块的初步审视214附录：苍梧路地块的初步审视214SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划71.如何创意1.如何创意项目构建原则与发展定位篇项目构建原则与发展定位篇SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划81.1项目发展驱动因素考察项目发展驱动因素考察1.1.1项目驱动状况与物业特征项目驱动状况与物业特征（1）基地区位条件简述）基地区位条件简述漕河泾漕河泾华东理工大学华东理工大学上海师范大学上海师范大学徐家汇商圈交通大学徐家汇商圈交通大学上海南站上海南站A.分列基地南北两大区域商圈对于基地产生辐射影响B.基地周边有一定的高校资源C.处于漕河泾园区与周边田林、康健社区的界面，受到居民消费9、与产业升级双重影响SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划9(2)基地交通条件简述基地交通条件简述劣势劣势?田林路为断头路，影响商业流通田林路为断头路，影响商业流通?宜山路暂时不能穿过中环，阻碍环内外流通宜山路暂时不能穿过中环，阻碍环内外流通?中环线阻隔环线内外交流中环线阻隔环线内外交流优势优势?未来M9从附近通过，将对基地交通情况改观有较大影响未来M9从附近通过，将对基地交通情况改观有较大影响?地铁三号线、一号线等交通干线也会本区域的交通产生间接影响地铁三号线、一号线等交通干线也会本区域的交通产生间接影响SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划10(3)基地内部物业概况（具体见物业状况排10、查评估表）基地内部物业概况（具体见物业状况排查评估表）建筑承重分析建筑承重分析6%9%85%0-200（不含200）200-400（不含400）400以上建筑结构类型分析建筑结构类型分析35%29%15%18%3%一层二层三层四层五层规模体量装修程度承重情况建筑结构建筑体量分析建筑体量分析12401.8424797.3928015140201654.75119563050001000015000200002500030000500以下（不含500）500-1000（不含1000）1000-2000（不含2000）2000-5000（不含5000）5000以上024681012体量个数基地建筑物11、年代分析基地建筑物年代分析10%71%15%4%70年代80年代90年代2000年以后建筑内装修程度分析建筑内装修程度分析6%36%24%4%25%5%0%好良好一般老化厂房化学校化其他主要原则主要原则建筑年代A.A.单体建筑规模较大单体建筑规模较大B.B.物业修建年份以80年代为主，整体质量较好物业修建年份以80年代为主，整体质量较好C.C.物业类型以大跨度的框架厂房为主，内部改造较为方便物业类型以大跨度的框架厂房为主，内部改造较为方便SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划111.1.2基地三大发展驱动力概述基地三大发展驱动力概述基地发展的驱动力基地发展的驱动力C-SVA产业升级、核心业12、态发展需要基地物业现金的反哺、支持C-SVA产业升级、核心业态发展需要基地物业现金的反哺、支持租金利益最大化的要求业态转型、提升的需求租金利益最大化的要求业态转型、提升的需求B-基地周边潜在消费空间巨大、商业氛围成熟B-基地周边潜在消费空间巨大、商业氛围成熟A-漕河泾园区产业升级，现代服务业发展趋势A-漕河泾园区产业升级，现代服务业发展趋势功能定位多样化的要求功能定位多样化的要求我们认为，漕河泾园区产业升级、周边区域潜在消费能力与SVA产业链构筑是驱动本项目的三大驱动力SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划12(1)漕河泾园区产业升级的维度漕河泾园区产业升级的维度A.现代服务业发展缓慢，限13、制园区长期发展现代服务业发展缓慢，限制园区长期发展9108209003006009001200年销售收入工业总产值服务业收入9.00%2.00%5.00%6.00%7.00%12.00%18.00%41.00%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%其他工业、服务业生物医药技术仪电仪表及专用设备新材料能源化工电子器件数字电子光通信及网络设备计算机及软件集成电路漕河泾开发区按照产业分类的总投资?2005年，上海漕河泾开发区累计投资总额34.1亿美元，合同外资12.4亿美元。?无论从投资比例，还是从销售收入产值指标看，园区主要依托信息、电子等现代科技产业，而第三产业、14、现代服务业占据很小的比重。漕河泾开发区相关经济指标单位：亿元漕河泾开发区相关经济指标在上海的比重3.00%7.50%15.00%17.00%0%4%7%11%14%18%占上海现代服务业占上海GDP比重占出口总额比例高新产业销售收入贡献度占电子信息销售比例150（带卫生间）6万/月，70-80万/年10%人均消费潜在空间巨大?三大区域有超过20万的常住（工作）人群三大区域有超过20万的常住（工作）人群，消费基础庞大，同时人群的层次较高，消费能力较强商业氛围发展成熟?商业氛围热，突出表现为社区商铺的租金成本相对较高突出表现为社区商铺的租金成本相对较高，项目主要辐射范围的商业氛围发展成熟田林周边的15、商业店铺租金状况虹梅街道虹梅街道40346人漕河泾街道人漕河泾街道98197人人田林漕河泾康健区域商业中心田林漕河泾康健区域商业中心基地从商圈概念出发，距离1.5km为核心商圈；距离3km为亚商圈；距离5km以上为边际商圈；从园区距离上看，漕河泾园区、田林社区、康健社区是SVA园区未来发展重点关注、辐射的区域，因此基地周边存在巨大的商业消费潜力(2)周边区域潜在消费能力的维度周边区域潜在消费能力的维度SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划15?TFT-LCD核心业务的发展需要大量的资金支持?SVA盈利现状对主业发展的支撑相对有限?田林园区物业租金对主业资金反哺，意义重大221341133816、11814096934085423405200900001800002700003600004500002003200420050.270.140.0100.060.120.180.240.3200320042005主营业务收入（万元）净利润（万元）广电信息主要财务数据广电信息主要财务数据每股收益（元）低高高低高高相对市场份额明星金牛问题瘦狗明星金牛问题瘦狗市场增长低低TFT-LCDCRT产业田林园区物业收入SVA主要业态的波士顿矩阵(3)开发主体产业链构筑的维度开发主体产业链构筑的维度SVA转型、主业发展壮大中的资金反哺需求SVA转型、主业发展壮大中的资金反哺需求SVA田林创意产业园区发展定17、位与概念性规划161.1.3小结：空间区位与园区发展的小结：空间区位与园区发展的SWOT分析分析?周边资源如徐家汇中心、上师大、南站商圈等，项目可借势发展?漕河泾园区产业升级，SVA产业链延续?周边大型居住社区，潜在商业消费需求巨大?体量为10万平方米，规模较大，利于发挥积聚优势?在装修方面可得到150-200元补贴?相对一般园区更好的绿化空间?投资有限，收益回报要求在3元/平方米/天?现有物业为80年代厂房，结构特殊，风貌无特色?徐汇区对于税收属地化的要求?与其他园区相比，项目位于中环，地段一般?周边W19、邮通与仪电地块规划功能相似，竞争激烈?创意产业园区竞争激烈，是否能达到授牌的要求，政18、策风险SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划17A.创意产业成为重要的经济增长点。全世界创意经济每天创造220亿美元，并以5的年增速递增。一些国家年增速更快，美国达14，英国为12B.当一个国家的人均GDP超过5000美元，从所谓的资本要素驱动阶段进入创新驱动阶段后，创意产业将成为引领一个国家成长的支柱产业产业增加值占产业增加值占GDP比重产业年增长率比重产业年增长率/GDP年增长率（比较时期）产业就业人数（占总就业人数比重）年增长率（比较时期）产业就业人数（占总就业人数比重）美国12500亿美元12%3.19%/1.39%（核心版权产业就业增长率）（核心版权产业就业增长率）1147万（819、.41%）加拿大534.08亿美元5.38%版权产业的就业增长率是整个就业增长率的三倍多版权产业的就业增长率是整个就业增长率的三倍多近90万澳大利亚192亿美元3.3%5.7%/4.85%（1996-2000）34.5万（3.8%）英国1125亿英镑5%9%/2.8%（1997-2001）130万新西兰35.26亿新西兰币3.1%-4.9万（3.6%）新加坡50亿美元3.2%17.2%/10.5%(1986-2000)7.9万（3.8%）中国香港461.01亿港元3.8%-（5.3%）伦敦260亿英镑-11.4%(1995-2000)52.5万中国台湾7020亿台币5.9%10.1%(199820、-2000)33.75万（3.56%）1.2 寻异、取势：创意产业园区的深入再审视寻异、取势：创意产业园区的深入再审视1.2.1创意产业：激发城市创造力的新引擎创意产业：激发城市创造力的新引擎（1）国际典型国家地区的发展概况）国际典型国家地区的发展概况SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划185075530066618402315.37368.44445.735.8%5.9%6.0%020004000600080001000020022003200420055.7%5.8%5.8%5.9%5.9%6.0%6.0%6.1%GDP文化产业增加值所占比重A.从2002年起，上海市人均GDP突破521、000美元，创意产业成为拉动城市发展的主要动力；B.到2005年上海GDP达到8402亿元，创意产业进入高速增长期。C.根据上海市十一五规划目标，对创意产业的增速有所调整，未来创意产业的发展有望进入平稳增长时期。上海GDP与文化产业关系（单位：亿元）上海市创意产业规划目标上海GDP与文化产业关系（单位：亿元）上海市创意产业规划目标10.0%7.5%17.0%16.5%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%目前十一五规划占GDP比重年增长率注：根据2004年统计数据，上海创意产业中文化产业所占比重为80%，故文化产业可在一定程度上代表创意产业的发展情况。（2）蓬勃增长的上海未来支柱产业）22、蓬勃增长的上海未来支柱产业SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划19A.上海创意产业园区发展从产品阶段到市场阶段，需要由对旧厂房简单利用转向对旧厂房价值进行实现与超越。B.SVA项目体量大，空间类型丰富，借助周边资源，将来立足于打造引领第三代的创意产业园区。（3）上海创意产业园区发展路径及具体特征）上海创意产业园区发展路径及具体特征SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划20通过业态与空间改造的有机结合，实现基地租金收益率的上升。一方面，通过引入创意产业，提升商务租金与新建办公楼的差异，体现级差地租优势；另一方面，通过适量发展商业，适应区域需求，弥补旧厂物质形态下租金实现能力较差的现状。23、（4）上海创意产业园区的价值提升：从市场阶段到产品阶段）上海创意产业园区的价值提升：从市场阶段到产品阶段SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划2112345678910111213141516171819202126323536272830313334NO 创意园创意园1田子坊2 8号桥3创意仓库4天山软件园5传媒文化园6乐山软件园7时尚产业园8虹桥软件园9工业设计园10旅游纪念品产业发展中心11静安现代产业园12周家桥13文化科技创意产业基地14设计工厂15 M5016同乐坊17卓维70018昂立设计创意园19海上海20创意联盟21 2577创意大院22数码徐汇23建筑设计工场24天地园24、25车博会26德邻公寓27合金工场28马利印象29风尚之城30逸飞创意街31东纺谷32空间18833尚建园34旅游纪念品设计大厦35智慧桥36通利园第一批第二批第一批第二批*根据上海创意产业网站公共数据，不完全统计（5）目前的园区布局）目前的园区布局SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划22A.中环内中心区创意产业园区密集B.徐汇、长宁、虹口三区以上海2%的土地面积，占据了全市创意产业园区数量的1/2上海创意产业园区域分布上海创意产业园区域分布882433394411012345678910长宁 虹口 黄浦 静安 卢湾 浦东 普陀 徐汇 杨浦 闸北 闵行 青浦上海创意产业园区区域分布上海创25、意产业园区区域分布内环内中心城区72%内/中环间20%中环外8%可以预见，未来上海西南部中心区创意产业竞争较为激烈，寻找竞争性定位是本项目成功的前提可以预见，未来上海西南部中心区创意产业竞争较为激烈，寻找竞争性定位是本项目成功的前提1.2.2周边竞争性创意产业园区考察周边竞争性创意产业园区考察（1）上海创意产业园区布局特征）上海创意产业园区布局特征SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划23文定坊X2创意空间2577创意大院设计工厂数娱大厦风尚之城尚建园西岸创意园乐山软件园虹桥软件园项目第一批第二批第三批其他项目以IT研发为主题开发主题包括教育培训、广告设计、时尚设计、建筑设计，主题多样混杂26、与徐汇电子产业优势相结合的趋势明显第一批园区第二批园区第三批园区A.与周边产业链相结合，目前形成建材设计、IT研发两大开发主题B.开发起步相对较晚C.规模体量相对较大，建筑类型丰富项目特征（2）竞争性园区现状及特征）竞争性园区现状及特征SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划24A.从时序看，数字多媒体与建材设计是主要的发展方向，两大主题园区占徐汇区园区比重的50%；B.第一批IT设计主题向数码娱乐主题的转型，体现出徐汇区产业优势与创意园区结合多样化；C.延续宜山路建材批发市场在全市的影响力，建材设计主题创意园区在徐汇区大力发展。文定坊X2创意空间2577创意大院设计工厂数娱大厦风尚之城尚建27、园西岸创意园乐山软件园虹桥软件园IT设计教育培训广告设计时尚设计数字娱乐建材设计（3）周边创意产业园区的发展趋势）周边创意产业园区的发展趋势产业优势与创意要素相结合是周边竞争性园区的主要趋势，数字多媒体与建材设计成为主流创意产业主题。产业优势与创意要素相结合是周边竞争性园区的主要趋势，数字多媒体与建材设计成为主流创意产业主题。SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划25A.周边竞争性创意产业园区之间的功能积聚速度加快，相同或相似业态的园区在局部区域形成集中；B.从体量上来看，本基地体量大于徐家汇的任一主题的园区总量，具有规模优势。文定坊X2创意空间数娱大厦尚建园西岸创意园乐山软件园虹桥软件园28、IT/多媒体相关主题园区整合路径建材设计相关主题园区整合路径主题创意产业园区面积对比主题创意产业园区面积对比35300744963600080889020000400006000080000100000IT设计多媒体/网络建材项目本项目的超大体量，为其整合周边两大主题的园区创造了条件。本项目的超大体量，为其整合周边两大主题的园区创造了条件。（4）竞争性园区对基地的影响）竞争性园区对基地的影响SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划26?大部分现有园区由于缺乏商业氛围，区段优势没有得到充分体现大部分现有园区由于缺乏商业氛围，区段优势没有得到充分体现?创意商业业态对租金价值的变现能力强，与商务租29、金拉开档次主要竞争对手商业规划与租金水平分析创意产业园区租金、区位与商业配套之间的关系。可见创意园区租金价值的实现与商业配套比重有较大关系，与区位的关联度较差。创意商业业态对租金价值的变现能力强，与商务租金拉开档次主要竞争对手商业规划与租金水平分析创意产业园区租金、区位与商业配套之间的关系。可见创意园区租金价值的实现与商业配套比重有较大关系，与区位的关联度较差。创意园商务商业商业配套比重 地段创意园商务商业商业配套比重 地段1 8号桥20%内环以内2 传媒文化园5%以下内环以内3 时尚产业园5%以下内中环间4 静安现代产业园5%以下内环以内5 M505元/平方米/天6元/平方米/天5%以下内环30、以内6 同乐坊75%内环以内7 卓维7005%以下内环以内8 2577创意大院5%以下内中环间9 空间1883.2-3.8(含装修)5-7元/平方米/天10%左右内环以内10 创邑源40%内环以内11 逸飞创意街-5-10元/平方米/天 100%内环以内数码徐汇3.5-5元/平方米/天8元/平方米/天25%内环以内12 湖丝栈5%以下内环以内13 绿地阳光园5%以下内环以内14 新十钢40%内环以内3-3.5元/平方米/天6-7元/平方米/天4.5-7元/平方米/天（总）3.5元/平方/天2.5-3元/平方/天2.5元/平方米/天6-15元/平方米/天2.5-4元/平方米/天2.6-3.5元/31、平方米/天4-4.5元/平方米/天3元/平方米/天上海创意产业园区租金分布及主体上海创意产业园区租金分布及主体2-4元71%2元以下11%4元以上18%（5）商业业态对于园区租金变现贡献较大）商业业态对于园区租金变现贡献较大SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划27A.X2位于徐汇区茶陵北路20号，占地4178平方米，层高6层B.创意商业的开发模式与设计风格参照八号桥，有效利用沿街优势，最大化商业租金，达到8元/平方米/天C.创意产业的导入与创意商业相结合。数码影音等创意产业对商业气氛有效推动，截止目前出租率已达到65%（6）对应案例考察）对应案例考察X2SVA田林创意产业园区发展定位与概32、念性规划28C.租金水平C.租金水平商务办公商务办公3.5-5元/平方米/天商业配套商业配套8元/平方米/天物业管理费物业管理费15元/平方米/月车位费车位费1000元/月B.楼层分布B.楼层分布一楼商业200-250平方米挑高5.7米自行设计分层使用面积翻倍二-六楼一楼商业200-250平方米挑高5.7米自行设计分层使用面积翻倍二-六楼办公130平方米精致小户型LOFT（3.3米+3.3米）下层工作室上层居住功能120-1,000平方米挑高3.3米至5.4米的平层办公可自由设计分割夹层电梯电梯一部客梯、一部货梯A.办公与商业业态组合A.办公与商业业态组合办公租户组合办公租户组合数字内容类软件33、设计公司、动漫设计公司、游戏设计公司、手机软件设计公司、门户网站公司、商务交易专业网站、搜索引擎网站、VC等建筑设计类建筑公司、室内设计、园林景观设计公司、灯光设计等媒体及艺术类传媒、公关、广告、摄影、出版等商业业态组合商业业态组合商业配套业态港式茶餐厅、东南亚餐厅、日式简餐、咖啡、便利店、西式糕点、游戏体验中心、美容身体护理、艺术廊其他配套演播厅、多功能展示厅、会议中心、屋顶花园、创意作品展示区、公共休息区X2案例介绍如下：X2案例介绍如下：SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划29?顺应由研发商务到休闲娱乐的转变，取得更大的发展；?在目前徐汇区数码娱乐园区竞争激烈的情况下，进一步挖掘与34、SVA技术相关的多媒体应用主题?借势建材专业市场在全市的影响力与辅射力，发展相关主题?避免专业市场低档次的影响，错位定位于高档家居设计及家饰工艺品DIY延续并扩展数字多媒体产业链延续并扩展数字多媒体产业链1 1升级并扩展建材设计创意产业升级并扩展建材设计创意产业2 2本项目体量较大，能够在主力创意产业业态内部，沿着产业集群互动的方向，从研发-销售-技术支持-展示-商业配套等环节构筑相互关联的细分业态主力业态内部构筑相互关联的业态链主力业态内部构筑相互关联的业态链3 3从本项目所处大型社区的区位和周边竞争对手的发展来看，注入适宜比例的特色商业可以提高本项目的物业价值变现能力适当提升商业比重，提升35、园区租金变现能力适当提升商业比重，提升园区租金变现能力4 4（7）小结：四大业态构建策略应对周边竞争）小结：四大业态构建策略应对周边竞争SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划30第一批创意产业园区主题分类第一批创意产业园区主题分类11%22%22%6%6%6%21%6%第二批创意产业园区主题分类第二批创意产业园区主题分类7%19%20%7%0%20%7%20%艺术设计时尚设计研发设计广告传媒旅游商业教育培训时尚消费建筑设计第三批创意产业园区主题分类第三批创意产业园区主题分类11%22%22%0%34%11%0%第一批园区第一批园区主要集中于艺术设计、研发设计与广告传媒等产业主题第二批园区第36、二批园区出现了尚建园、车博汇为代表的特色主题商业消费第三批园区第三批园区以尚都里的旅游开发、优族173的社区商业开发引领的创意元素与其他功能的广泛融合1.2.3 由创意产业园区的发展趋势看基地由创意产业园区的发展趋势看基地（1）园区业态趋于集中、创意要素与其他功能全面融合）园区业态趋于集中、创意要素与其他功能全面融合SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划31工艺创作为主题商务办公为主题时尚消费为主题商务占25%以下商务占60%-80%商务用途为主，基本无商业配套业态配比业态配比主力面积主力面积200-400平方米150-600平方米300-800平方米租金水平租金水平租金敏感型企业，入园较37、早，现为2-3.5元/平方米/天租金水平视装修与区位条件而定，在3-7元/平方米/天租金水平平均约7元/平方米/天，参照周边商铺水准主要客群主要客群概念店/餐饮/娱乐休闲商家大型创意企业为核心的相关企业集聚画廊/工作室/个人创业公司发展趋势发展趋势创意园区地产化、除了传统的产业服务功能，越来越和周边居民的商业消费结合在一起，通过客群的扩大、业态配比的变化，增强园区的价值变现能力（2）创意产业与创意生活的界限模糊化）创意产业与创意生活的界限模糊化SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划32创意园区内商业开发产生有特色的、服务大众的需求A.上海城市中心区消费能力的提高，传统社区商业面临转型B.创38、意产业园区位于市区，周边多为大型居住社区，社区商业有大量需求C.创意产业园区产业转型过程中，服务内部人员的商业配套的需求增强，比重增加（3）特色主题商业比重增加）特色主题商业比重增加项目组对上海创意产业园区调查发现园区商业业态比重增加具有三大动因:SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划33A.项目紧临陆家嘴中央公寓与在建国际社区及规划中的中央商务区，以未来3000余户家庭的高档居住消费为主体；B.项目以时尚消费为主题，分为创意用品专卖、休闲餐饮、休闲娱乐三大主题区域，创意工作室穿插其中；C.街长800米，占地面积为22596平方米，建筑面积为19375平方米，分为地上与地下两部分；D.出租39、面积以200-500平方米为主，租金水平为5-10元/平方米/天。（4）对应案例借鉴：逸飞创意街）对应案例借鉴：逸飞创意街-休验式创意社区商业典范休验式创意社区商业典范SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划34分区名称工作室规划业态建筑风格东部地块分区名称工作室规划业态建筑风格东部地块琉璃水坊7个时尚家居用品、艺术装饰用品店、红酒、烟具等奢侈品名店立面造型现代通透，新水平台的延伸不仅将建筑的厚实和水的妩媚完美结合，更提高商业品质琉璃水坊7个时尚家居用品、艺术装饰用品店、红酒、烟具等奢侈品名店立面造型现代通透，新水平台的延伸不仅将建筑的厚实和水的妩媚完美结合，更提高商业品质西部地块西部地块飞40、来石3个景观主题餐饮区、视觉中心、大型地下娱乐中心犹如阔斧切削的不规则几何平面，充满后现代主义，地标性的建筑是未来视觉创意博览中心飞来石3个景观主题餐饮区、视觉中心、大型地下娱乐中心犹如阔斧切削的不规则几何平面，充满后现代主义，地标性的建筑是未来视觉创意博览中心中部地块中部地块天堂火2个西式简餐、水果吧、咖啡吧、手工甜品作坊、地下大型主题酒吧等红色如火焰开头的中部盒形建筑热烈奔放，是整条创意街的动力源泉艺术风-艺术摄影、人体彩绘、艺术雕塑、精品画廊流动于各地块，单体面积200平方米左右天堂火2个西式简餐、水果吧、咖啡吧、手工甜品作坊、地下大型主题酒吧等红色如火焰开头的中部盒形建筑热烈奔放，是整41、条创意街的动力源泉艺术风-艺术摄影、人体彩绘、艺术雕塑、精品画廊流动于各地块，单体面积200平方米左右SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划35?泛创意：创意从产业形态延伸为园区功能的复合要素泛创意：创意从产业形态延伸为园区功能的复合要素?泛园区：园区从产业承载空间扩展为构筑特定人群全方位生活方式的区域泛园区：园区从产业承载空间扩展为构筑特定人群全方位生活方式的区域商务办公转向相关商业门类产业链上游转向下游门类IT研发数字娱乐旅游商品旅游休闲广告传媒影音制作园区创意产业业态整合的几大趋势园区创意产业业态整合的几大趋势时尚设计时尚休闲（5）小结）小结A.创意产业升级并与其他业态互融的趋势明显42、创意产业升级并与其他业态互融的趋势明显SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划36开发体开发体上海创意产业园区面积分布上海创意产业园区面积分布19%11%8%46%16%10000以下10000-20000（不包括20000）20000-30000（不包括30000）30000-50000（不包括50000）50000或以上1规模小，企业少，难以形成集聚综合型园区有利于实现产业链的构建与集聚2商务租金基本低于周边水平综合型园区通过物业的合理使用，对租金提升作用强3客群单一，大部分为租金敏感型企业客群广泛，对不同业态与功能要素的整合性强租水平租水平客群特征客群特征当前的发展弱势未来的发展趋势B43、.多主题、功能复合的综合型园区将是未来趋势多主题、功能复合的综合型园区将是未来趋势SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划371.3总体功能定位与市场推广主题总体功能定位与市场推广主题1.3.1园区发展趋势具体对本项目的影响园区发展趋势具体对本项目的影响“五大园区构建原则”化挑战为契机“五大园区构建原则”化挑战为契机建筑更新与SVA历史文脉SVA历史文脉及产业特征产业特征相融合结合项目体量的优势，实施大规模综合开发大规模综合开发?市区10万平方米的综合型创意产业园?结合多媒体生产技术打造亮点，将SVA文化融入园区1 12 2由单一产业发展思路转向多产业集群化的多主题产业集成多主题产业集成?以44、信息与出版为主导的内容产业同传统创意产业的碰撞3 3打破配套开发的思维定式，发展特色主题商业功能区特色主题商业功能区?将创意元素与社区商业相结合，细化并延伸创意商业客群4 4突破产业创意与生活创意产业创意与生活创意的限制，实现二者的互融共生互融共生?找到产业与生活的结合点，在上海西南创造创意生活方式5 5SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划381.3.2项目总体发展定位项目总体发展定位特色创意商务集群的灵动空间动感商业的体验场所提升园区商务配套的服务高地特色创意商务集群的灵动空间动感商业的体验场所提升园区商务配套的服务高地上海融创意产业与创意生活为一体的超大型综合创意商务谷SVA田林创意45、产业园区发展定位与概念性规划39F.空间序列的越界富有情趣的不同空间序列形式的相互搭界1.3.3项目市场推广案名策划项目市场推广案名策划？B.创意维度的越界为创意提供自由穿梭的卓越空间A.精神境界的越界SVA时刻超越的精神境界的象征C.业态构筑的越界创意产业业态与创意生活业态的越界内容产业集聚与SVA硬件提供商之间互补的关系D.信息形式的越界虚拟信息世界与实然物理世界的越界E.生活形态的越界传统生活状态与未来卓尔不群的生活方式的越界我们的推广主题要传达的是怎样的一种内涵？我们的推广主题要传达的是怎样的一种内涵？SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划40越界越界放飞创意的灵性空间放飞创意的灵46、性空间SVASURPASS-SPACESVA 越界多彩多彩ColorfulColorful超越超越SurpassSurpass人性人性HumanityHumanity你的创见源于越界你的视界归于越界此越界非彼越界，创意产业的精髓不就在于追求不拘泥于一定之规的思想火花吗此越界非彼越界，创意产业的精髓不就在于追求不拘泥于一定之规的思想火花吗？SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划411.3.4项目市场推广项目市场推广LOGO初步设计初步设计(1)中文中文LOGO图示及内涵图示及内涵?毛笔手写中文与S变形的图形组合，相得益彰毛笔手写中文与S变形的图形组合，相得益彰?图形以变形的双S为基底，暗含越47、界英文SURPASS SPACE的首字母，整体形成一个眼睛的变形，寓意了我们未来将是业界的焦点；同时开合有度、无始无终的图形也象征了永远超越的精神境界图形以变形的双S为基底，暗含越界英文SURPASS SPACE的首字母，整体形成一个眼睛的变形，寓意了我们未来将是业界的焦点；同时开合有度、无始无终的图形也象征了永远超越的精神境界?中文以暗金黄为底色，在两个点处处理为红色，象征了以深厚的传统文脉为底蕴并有所突破的飞扬创意中文以暗金黄为底色，在两个点处处理为红色，象征了以深厚的传统文脉为底蕴并有所突破的飞扬创意?简明优美，识别性好，过目不忘简明优美，识别性好，过目不忘SVA田林创意产业园区发展定位48、与概念性规划42?英文LOGO中突出SVA SURPASS SPACE的三个S，整体字母规整大气的前提下，S有所变形，增强了LOGO的识别性与变化感；英文LOGO中突出SVA SURPASS SPACE的三个S，整体字母规整大气的前提下，S有所变形，增强了LOGO的识别性与变化感；?中英文组合，以红色色块连接，变化之中存在着和谐中英文组合，以红色色块连接，变化之中存在着和谐(2)英文LOGO及组合图示意英文LOGO及组合图示意SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划43?在越界中，你可以在业态的交融中打破形式逻辑强加在我们身上的表面束缚，让思想穿梭于时空的隧道，由此真正激发你不禁锢于传统的创49、想与远见；在越界中，你可以在业态的交融中打破形式逻辑强加在我们身上的表面束缚，让思想穿梭于时空的隧道，由此真正激发你不禁锢于传统的创想与远见；?在越界中，我们将构筑商务、商业、创意要素三位一体的园区，打造一个真正针对无领人群生活方式的拓展其精神与物质生活的世界。在越界中，我们将构筑商务、商业、创意要素三位一体的园区，打造一个真正针对无领人群生活方式的拓展其精神与物质生活的世界。(3)市场推广主题口号市场推广主题口号SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划442.创意什么创意什么园区核心业态遴选与构筑篇园区核心业态遴选与构筑篇SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划452.1商务及相关配套服50、务板块商务及相关配套服务板块2.1.1承载传统创意产业的商务板块（承载传统创意产业的商务板块（1）园区导入内容创意产业集群的可行性）园区导入内容创意产业集群的可行性A.五大特征呈现巨大发展潜力五大特征呈现巨大发展潜力?高增长产业集群高增长产业集群?市场规模较大的产业集群市场规模较大的产业集群区分世界市场规模区分世界市场规模造船460动画750半导体1390游戏1704（存储器）（249）电影677TFT/LCD144音乐337数字家电381卡通1220钢铁4915广播电视1780合计7290合计6468主要工业制造业主要数字内容产业主要工业制造业主要数字内容产业2001年主要制造业与内容产业的51、市场规模对比（亿美元）2001年主要制造业与内容产业的市场规模对比（亿美元）?可创造高附加价值的产业集群可创造高附加价值的产业集群?具有较大的文化、经济波及效果的产业集群具有较大的文化、经济波及效果的产业集群?便于进入海外市场的产业集群便于进入海外市场的产业集群内容出口（电影、动画等）增加对出口国文化的关注购买出口国商品提升国家形象直接访问（观光）中国数字内容产业规模391453105378502874272%114%73%58%0100020003000400020012002200320042005 2010（预测）亿元0%100%200%300%产业规模增长率世界经济及其内容产业市场增长52、率展望(20022006)5.23.2世界经济内容产业SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划46阐释“内容产业集群”阐释“内容产业集群”主体制造、开发、包装和销售信息产品及其服务的企业1。1。“内容”各种媒介印刷品（报纸、书籍、杂志）、电子出版物（联机数据库、音像制品服务，以传真及光盘伟基础的服务以及电子游戏等）、音像传播（电视、录像、广播和影院）2。2。形成机制以文化产业和信息资源开发产业为基础以创意为核心竞争力以网络通路为传播模式3。3。音乐音乐电影电影娱乐娱乐漫画漫画动画动画互联网移动互联网移动广播广播游戏游戏书籍书籍数字内容数字内容创意技术(CT)内容要素内容要素传统文化文化艺术生53、活方式故事内容是思想、是精灵，可以化之网络而成游戏，可以化之音波而成数字影音、可以化之纸面而成书籍，而将共同依托于核心内容以不同形式载体的业态聚合在一起，信息的共享、内容的共享，其产生的效率和创造力将是惊人的B.利于形成园区的协同化的多元业态格局利于形成园区的协同化的多元业态格局SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划47产业链整合内容创作与网络运作的整合1部门整合，管理机构重组2人才整合IT人才和营销型人才的结合3内容文化整合重视内容产业的人文化特点4技术整合、市场整合、资金整合5建立多个平台实现内容形式的发布与营销建立多个平台实现内容形式的发布与营销利于内容制作及运营的专业化分工利于内容54、制作及运营的专业化分工利于多角度创造内容产业的衍生财富利于多角度创造内容产业的衍生财富体现内容创意集群的根本体现内容创意集群的根本提升中小企业市场竞争力提升中小企业市场竞争力S V A 园区园区C.SVA园区的超大体量利于中小内容产业企业产生协同SVA园区的超大体量利于中小内容产业企业产生协同SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划48(2)园区可选内容创意集群细分业态(2)园区可选内容创意集群细分业态主要类型主要类型数字教育数字教育出版出版影音传媒影音传媒无线数字内容无线数字内容动漫业动漫业互联网服务互联网服务数字艺术数字艺术电子图书网络学习数据库电子图书网络学习数据库大众出版教育出版专业55、出版大众出版教育出版专业出版数字电影数字音乐广播电视娱乐数字电影数字音乐广播电视娱乐文字短信彩铃彩信文字短信彩铃彩信搜索引擎即时通信搜索引擎即时通信WEB2.0门户WEB2.0门户工艺设计广告设计工艺设计广告设计动画卡通网络游戏手机游戏多媒体动画卡通网络游戏手机游戏多媒体细分业态细分业态主要类型主要类型细分业态细分业态1234567SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划49(3)园区内容创意产业集群的细分业态遴选标准园区内容创意产业集群的细分业态遴选标准市场增长率(%)动画45.7游戏50.5影音19广播电视4.8书籍5.5互联网服务类别内容提供商03060动画游戏影音广播电视书籍市场增长56、率?动画动画：高市场增长扩大产品需求，发展原创成为占据市场的核心动力；?网络游戏：网络游戏：2005国内网络游戏玩家2340万人，较上年呈翻倍增长，未来成为内容产业最重要的核心业态；?影音：影音：信息技术的迅猛发展开拓影音传媒业新的发展空间；?出版业：出版业：民营企业的快速发展提升行业整体氛围的活跃度。市场增长率衡量产业发展趋势市场增长率衡量产业发展趋势1 1*互联网服务是内容传播最重要的保障SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划50与竞争性园区的比较与竞争性园区的比较2 2与SVA产业的嫁接与SVA产业的嫁接3 3与项目周边园区的互动与项目周边园区的互动4 4名称主导产业空间188以数字57、内容制作、网络运营、数据传播研发为主智慧桥以电脑动画、动漫设计、工业设计为主传媒产业园 节目制作、媒体交易合金工厂文化影视传媒、演播摄影棚?SVA园区具有更大的发展规模?类似园区关注业态较为单一，本项目更加注重产业关联度，前景更为广阔?核心业态市场需求旺盛，供需差额空间提供项目发展契机SVASVA传媒载体生产平台电子器件制作平台网络服务提供平台?传媒、声光电、网络支撑核心内容产业的运作?核心内容业态进一步嫁接SVA产业链，实现园区的多元化运作?核心内容业态进一步促进SVA与漕河泾内多个园区的互动，利用软件开发、电子产品研发等提升园区展现力SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划51(4)园区58、内容创意产业集群细分业态遴选结果园区内容创意产业集群细分业态遴选结果主要类型主要类型数字教育数字教育出版出版影音传媒影音传媒无线数字内容无线数字内容动漫业动漫业互联网服务互联网服务数字艺术数字艺术电子图书网络学习数据库电子图书网络学习数据库大众出版教育出版专业出版大众出版教育出版专业出版数字电影数字音乐广播电视娱乐数字电影数字音乐广播电视娱乐文字短信彩铃彩信文字短信彩铃彩信搜索引擎即时通信WEB2.0搜索引擎即时通信WEB2.0工艺设计广告设计工艺设计广告设计动画卡通网络游戏手机游戏多媒体动画卡通网络游戏手机游戏多媒体细分业态细分业态市场增长率市场增长率1235674与竞争园区比较与竞争园区比59、较与SVA关联与SVA关联与周边园区互动与周边园区互动中高中中高中高中中高中中高高中中中高高中中中中高高中高高中中高中中高低中低中高高中中高高中中无同类园区无同类园区规模更大规模更大无同类园区无同类园区规模更大规模更大无特色无特色规模更大相关产业互动更强规模更大相关产业互动更强低低高高高高低低中中低低高高低低中中强强低低强强中中中中无同类园区无同类园区此评价依据专家打分法此评价依据专家打分法SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划52(5)园区内容创意产业集群核心业态确定园区内容创意产业集群核心业态确定动漫产业动漫产业（网络游戏与动漫卡通为主）（网络游戏与动漫卡通为主）大众出版数字影音web60、2.0信息门户大众出版数字影音web2.0信息门户园区核心内容创意产业集群定位园区核心内容创意产业集群定位SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划53(6)核心业态市场空间分析核心业态市场空间分析A.动漫产业动漫产业,体现朝阳经济的无限“钱景”体现朝阳经济的无限“钱景”动漫产业动漫产业动画卡通网络游戏手机游戏多媒体产品15152323222822282004中国市场2005中国市场2004全球市场动漫产业产值动漫产业产值单位：亿美元?2004年与动漫产业相关的周边衍生产品产值已超过5000亿美元。?中国动漫产业产值占全球市场份额仅1，未来上升空间无限?2004年建成全国第一家“国家动漫产业振61、兴基地”?2004年动漫产业产值占全国总量的70以上?2005年动漫产业产值40亿元，带动相关产值320多亿元上海上海?动漫产业为目前全球市场规模最大的数字内容产业动漫产业为目前全球市场规模最大的数字内容产业?动漫产业在中国的供需差额巨大，未来市场将出现空前繁荣动漫产业在中国的供需差额巨大，未来市场将出现空前繁荣?上海成为中国动漫产业发展前沿上海成为中国动漫产业发展前沿SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划54核心内容：故事情节、美术、音乐、动画、程序获取知识+无限创意参与游戏+获取知识+无限创意参与游戏+?在网络竞技环境中获取经验?在书本、电影媒介中了解历史与情节?在创意环境中制作产品?62、网游培训成为研发提升的核心手段?市场的集中利于产品的选择?层层分销降低利润，市场汇集利于成本缩减?产品销售需要展示空间?网络游戏随互联网普及得到迅猛发展，产业年均增长率（2001-2005）达200以上；?运营商目前代理产品多为国外进口，版权费极高；?中国网络游戏价值链最高的开发环节薄弱，研发将成为未来产业发展主导；选择产品+网络运营选择产品+网络运营产品销售游戏销售+产品销售游戏销售+研发研发运营运营销售销售网络游戏产业链网络游戏产业链中国历年网络游戏产业产值图（单位：亿元）中国历年网络游戏产业产值图（单位：亿元）02040608010020002001200220032004200520063、6萌芽期高速发展期稳定期萌芽期高速发展期稳定期A.动漫产业动漫产业网络游戏联手娱乐与传媒，以“创意”制造经济”网络游戏联手娱乐与传媒，以“创意”制造经济”SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划55WEGARENA电子竞技场WEGARENA电子竞技场地点：韩国首尔江南KEL BO大厦2楼空间容量：800人配套设施：网络设施、舞台、化妆室、专用竞技台、客座、记者室、会议室COEXMALL SEJONG Game WorldCOEXMALL SEJONG Game World地点：韩国首尔COEXMALL地下一层面积：7260平米N设施：XBOX Experience centerSONY Ex64、perience centerApple Experience centerHP Experience CenterOlympus Experience centerMBC Game StudioPC zone/VR zone/DVD zoneA.动漫产业动漫产业网络游戏的对应物业载体案例介绍网络游戏的对应物业载体案例介绍SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划56生产总量2.9万分钟需求总量26.8万分钟国内动画片产量国内动画片产量?国内动画片市场缺口是供给的十倍以上，动漫制作前景广阔?国内动画制作目前呈散乱分布态势，内容创作源的整合为动漫创作提供更多的思想源及交流空间动画卡通产业链动画卡65、通产业链动漫设计制作出版产品展示及推广动漫产品（影音、书籍、游戏、软件）动漫衍生品（玩具、文具、包装、服装）动漫真人秀（COSPLAY）?动漫展示空间需求旺盛动漫展示空间需求旺盛?销售市场聚集成为必然趋势销售市场聚集成为必然趋势?工作室、彩印店、设计空间应运而生工作室、彩印店、设计空间应运而生市场前景市场前景“动漫展示”“动漫展示”包括动漫作品展示动漫作品展示及动漫真人秀（COSPLAY）动漫真人秀（COSPLAY）12相关定义相关定义动漫真人秀（COSPLAY）动漫真人秀（COSPLAY）是通过自己制作道具服装来模仿电影、电视、动漫、游戏等中的各种人物。上游上游下游下游A.动漫产业动漫产业动66、画卡通实现虚拟世界的现实展现动画卡通实现虚拟世界的现实展现SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划57COSPLAY主题店COSPLAY主题店店名COSROOM卡通王动漫服饰专卖店卡通王动漫服饰专卖店位置万航渡万航渡618号号20042006营业面积20平米（平米（2004)120平米（平米（2006)产品数30-40种种100种以上种以上经营品种动漫服饰、道具、动漫玩偶等动漫服饰、道具、动漫玩偶等经营价格服装售价￥服装售价￥600/套以上服装租￥套以上服装租￥60300/套套/天服装定做费用￥天服装定做费用￥100200/套套COSPlAY相关场所COSPlAY相关场所?酒吧cosplay67、日常聚会主要场所?COSPLAY主题公园新兴动漫互动空间?动漫吧动漫书籍、音像产品、动漫形象产品销售平台?动漫展览中心COSPLAY比赛、动漫作品产品展示、舞台走秀等活动的主要空间载体A.动漫产业动漫产业COSPLAY对应物业载体案例介绍COSPLAY对应物业载体案例介绍主题店动漫展动漫吧主题公园舞台秀展览中心SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划58?市场需求多样，企业规模较小?外包度最高，纵向整合度最低上海的大众出版发展优于全国，但仍落后于国际水平，未来具有较大的发展空间上海的大众出版发展优于全国，但仍落后于国际水平，未来具有较大的发展空间大众出版特征：大众出版特征：结论：结论：发展上68、海“大众出版”优势，聚合小规模企业，打造区域市场辐射源04812162019791990199219941996199820002002-5.00%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%图书品种（万种）较上年增长中国出版业图书品种变化趋势图中国出版业图书品种变化趋势图39%23%50%47%64%30%0%20%40%60%80%100%上海全国国际大众出版教育出版专业出版出版业结构比较出版业结构比较中国出版业图书品种逐年增加，内容需求多变，创意思维扩散成为市场发展的主要推动力中国出版业图书品种逐年增加，内容需求多变，创意思维扩散成为市场发展的主要推动力(6)核心69、业态市场空间分析核心业态市场空间分析B.大众出版，文化领域的主流辐射源大众出版，文化领域的主流辐射源SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划59前向整合前向整合“产品制作”的整合：包括内容获得与设计印刷“产品上市”的整合：包括营销推广与实现销售后向整合后向整合降低信息传递成本直接获得市场反馈及创意灵感?SVA园区层高、跨度等空间特色刺激出版业内容创意的迸发；SVA园区层高、跨度等空间特色刺激出版业内容创意的迸发；?延续SVA传媒载体的概念，延续SVA传媒载体的概念，聚合大众出版业内小规模工作室，打造纸介质传媒新空间；聚合大众出版业内小规模工作室，打造纸介质传媒新空间；?书市、书吧、复合书店、70、内容创作室等新型业态提升园区生活品质书市、书吧、复合书店、内容创作室等新型业态提升园区生活品质；?与市场的互动发展更利于上海出版业发挥固有的大众出版优势，前景更为光明。与市场的互动发展更利于上海出版业发挥固有的大众出版优势，前景更为光明。大众出版产业链：大众出版产业链：封面设计版面设计数码快印制版打样产品定位价格制定广告宣传渠道定位专题企划内容编辑组稿整理文化交流建设数据库内容获得设计印刷营销推广实现销售图书批发精品书吧图书俱乐部B.大众出版大众出版打造大众出版业的全程创意空间打造大众出版业的全程创意空间SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划60项目2005年市场较上年涨幅电影产量260部71、23%电影票房20亿元32%国产影片海外交易量15亿元20%数字音乐销售量2亿首1000%?影音传媒市场增幅明显，未来市场需求扩大影音传媒市场增幅明显，未来市场需求扩大?数字影音取得突破性进展，发行、运营网络和技术支持需求上升；数字影音取得突破性进展，发行、运营网络和技术支持需求上升；?上海民营影音传媒企业尚未形成集聚，文化氛围有待聚合；上海民营影音传媒企业尚未形成集聚，文化氛围有待聚合；节目制作后期加工节目发行广告运营产品批发产品零售市场前景市场前景?电视制作公司?文化传播公司?具有影音高技术设施的专业企业?影视传播公司?广告公司?音像城?音像店商务性物业聚合商务性物业聚合商业性物业聚合商业72、性物业聚合对租金较为敏感，部分企业对空间有特殊要求，如影音加工展示性、体验性、娱乐性相结合，空间自由，具有开放性物业特征需求偏好数字影音产业链数字影音产业链适合在本基地发展的环节(6)核心业态市场空间分析核心业态市场空间分析C.数字影音数字影音数字传媒，掌握话语权的力量数字传媒，掌握话语权的力量SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划61面积面积200-600平方米200-600平方米人均面积人均面积30平方米左右30平方米左右功能功能可供专业人士使用可为电影电视提供后期制作可为热爱音乐和乐器的成人和儿童提供制作个人专辑和收藏可供专业人士使用可为电影电视提供后期制作可为热爱音乐和乐器的成人和73、儿童提供制作个人专辑和收藏空间分割空间分割控制室、录音室控制室、录音室功能分割功能分割控制室放置录音设备录音室供演员演唱控制室放置录音设备录音室供演员演唱配套设施配套设施咖啡厅和酒吧、休息空间、卡拉OK包房（能够制作CD）咖啡厅和酒吧、休息空间、卡拉OK包房（能够制作CD）C.数字影音数字影音数字影音录音棚案例介绍数字影音录音棚案例介绍SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划62定义定义“Web2.0”：升华互联网单向发布信息的功能，用双向互动来丰富互联网应用：升华互联网单向发布信息的功能，用双向互动来丰富互联网应用。以Flickr、Craigslist、Linkedin、Tribes、Ry74、ze等网站为代表，以Blog、TAG、SNS、RSS、wiki等社会软件的应用为核心，依据六度分割、xml,ajax等新理论和技术实现的互联网新一代模式。专业博客博客搜索工作搜索购物搜索托管服务订阅软件线上订阅商务服务交友社区博客图片博客分类信息专业博客博客搜索工作搜索购物搜索托管服务订阅软件线上订阅商务服务交友社区博客图片博客分类信息互动应用互动应用Web2.0Web2.0聚合服务聚合服务社区（SNS)社区（SNS)RSSRSS博客博客垂直搜索垂直搜索个人门户个人门户BBS聚合服务BBS聚合服务社会书签社会书签博客托管博客托管个人门户平台个人门户平台个人门户服务提供商个人门户服务提供商中国互75、联网行业创业投资（20012006）01020304050602001200420052006（15）050100150200250300被投企业数投资金额（百万美元）(6)核心业态市场空间分析核心业态市场空间分析D.Web2.0信息门户，信息+创意的完美结合=未来电子社区的主导形式Web2.0信息门户，信息+创意的完美结合=未来电子社区的主导形式SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划63符合web2.0概念的网络服务与产品的诞生及网民需求提高搜索/IM/C2CP2P符 合 web2.0概 念的网络服务与产品的诞生及网民需求提高搜索/IM/C2CP2PBLOG/SNS/RSS等发展进入平台76、期，以改善用户使用感受的整合与淘汰逐渐开始搜索/IM/C2CP2PBLOG/SNS/RSS等20012006发展初期扩张期成熟期发展初期扩张期成熟期随着web2.0的发展，产品与用户的直接交流更为重要，虚拟与现实平台的融合迫在眉睫。随着web2.0的发展，产品与用户的直接交流更为重要，虚拟与现实平台的融合迫在眉睫。?互联网络与互联网络与SVA园区的结合呈现出前期内容创作与后期内容形态展现的有力结合；园区的结合呈现出前期内容创作与后期内容形态展现的有力结合；?Web2.0服务数量众多，行业聚集成为创新元素迸发的必要条件；服务数量众多，行业聚集成为创新元素迸发的必要条件；?电子商务办公空间、网络工77、作室、网站制作平台、服务产品展示中心等新型业态丰富园区创意理念，升级园区生活空间电子商务办公空间、网络工作室、网站制作平台、服务产品展示中心等新型业态丰富园区创意理念，升级园区生活空间D.Web2.0信息门户，与SVA园区实现内容产业的强衍生整合Web2.0信息门户，与SVA园区实现内容产业的强衍生整合SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划64动漫业动漫业大众出版大众出版数字影音数字影音承载物业形态承载物业形态物业特征物业特征产业类型产业类型内容创作及术研发产品制作及运营内容获得及编辑平面设计及印刷节目制作及加工节目发行广告制作及营销推广WEB2.0WEB2.0内容获得网络支持1 12 278、3 34 4专业工作空间书吧竞技广场音像城展示中心办公用房工作室办公用房工作室小规模或大空间商务办公用房，空间容量20-50人为主需要安装大型专业设施商务办公用房，需求空间面积大小规模或大空间商务办公，空间容量1-20为主大面积商业用房产业链产业链销售展示娱乐销售展示(7)SVA园区四大核心业态的互动分析园区四大核心业态的互动分析产业形式与空间载体的共舞产业形式与空间载体的共舞SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划65SVA内容创意产业谷SVA内容创意产业谷动漫业动漫业（网络游戏与动漫卡通为主）（网络游戏与动漫卡通为主）数字影音数字影音时尚出版时尚出版WEB2.0电子门户WEB2.0电子门79、户以实质表现内容以内容展示空间以空间创造价值以实质表现内容以内容展示空间以空间创造价值SVA CONTENT VALLEY(8)小结：构建SVA内容创意产业聚集区小结：构建SVA内容创意产业聚集区SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划66科技大楼科技大楼商务楼31，308米新银大厦新银大厦高级涉外办公楼24，500米$0.30元/天米$2.5元/月米新漕河径大厦新漕河径大厦高级涉外办公楼22，455米$0.28元/天米$2.5元/月米虹梅大楼虹梅大楼科研、办公大楼3，000米￥1.6元/天米9元/月米新漕客运大楼新漕客运大楼综合商务楼8，000米￥1.6元/天米￥15元/月米田林大楼田林大80、楼科研、办公大楼7，600米￥1.5元/天米15元/月米2.1.2承载漕河泾服务业的商务板块承载漕河泾服务业的商务板块（1）漕河泾园区商务服务发展状况考察）漕河泾园区商务服务发展状况考察商务办公租金尚有一定提升空间商务办公租金尚有一定提升空间徐家汇中心写字楼0.95美元/平方米/天飞洲国际0.6-0.7美元/平方米/天徐家汇中心写字楼0.95美元/平方米/天飞洲国际0.6-0.7美元/平方米/天?新型高级商务办公楼在漕河泾地区出现并有增长趋势新型高级商务办公楼在漕河泾地区出现并有增长趋势?目前租金收益与徐家汇地区相比不高目前租金收益与徐家汇地区相比不高?随着城市中心的外延，漕河泾地区相对较低的81、地价，使得其租金收益的长期趋势看涨随着城市中心的外延，漕河泾地区相对较低的地价，使得其租金收益的长期趋势看涨SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划67（2）漕河泾园区面临产业转型）漕河泾园区面临产业转型现代服务业四大功能提升区域价值现代服务业四大功能提升区域价值功能目标主导产业漕河泾发展现代服务业方向总部经济设计研发创新孵化综合服务信息咨询服务业研发/设计服务业支持测试/测量中心商务服务区信息咨询服务业信息咨询服务业引进各类专业信息咨询机构，组成综合服务平台。推进企业与供应商、制造商、采购商的网络连接，发展网上采购、网上交易和网上服务研发、设计服务业研发、设计服务业积极支持外商企业建立研究82、开发中心，积极引进设计中心、软件中心，在开发区形成具有国际水平的研发设计平台和研发机构的集聚地支持测试、测量中心支持测试、测量中心高新技术企业的技术检测、新产品，测试和质量鉴定等测试测量服务商务服务区的发展商务服务区的发展使商务区成为黄金服务区，为科技企业提供一流服务的、具有国际性、知识性、创新性、协同性、信用性特征的服务SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划68W19W16项目项目W19W16地块发展效果图政策优势：政策优势：W19为上海首批现代服务业集聚区建设的试点区，投资50亿元，政府支持力度大发展潜力：发展潜力：依托古美社区，辐射徐汇、闵行，可能成为区域新的商业汇集中心占地23万平83、方米，规划建筑面积80万平方米23万平方米，规划建筑面积80万平方米。2007年首期交付使用，体量庞大，使项目面临压力交通便利优于本项目，为地铁9号线出口，集聚人气项目发展威胁项目发展威胁由于中环线的分割，中环以西的漕河泾员工、田林社区消费不便，到项目消费机会增加由于中环线的分割，中环以西的漕河泾员工、田林社区消费不便，到项目消费机会增加W19停车场将无法满足，制约未来发展，项目可增加付费停车位数量，争取客源W19停车场将无法满足，制约未来发展，项目可增加付费停车位数量，争取客源项目发展机会项目发展机会定位：形成总部经济平台、研发设计平台、创新孵化平台和综合服务平台定位：形成总部经济平台、研发84、设计平台、创新孵化平台和综合服务平台（3）漕河泾园区相关性竞争性项目分析）漕河泾园区相关性竞争性项目分析A.W19+W16地块地块SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划69?仪电与项目临近，同为旧厂改造项目，规划功能相似，承载的客群类似，形成竞争；?仪电规划中“数码港”，作为大体量的时尚主题商业形态，对项目提出挑战；?商业开发规划注重与旅游相关要素结合，实现旅游购物的特色仪电项目地块相关规划定位后备方案定位后备方案1号地/2号地商务办公国际商务社区3号地数码港，桂林路沿街开设精品商场，内街则是酒吧一条街的街区式购物中心4号地块沿漕宝路主要开发与旅游相关的酒店、休闲、娱乐等业态，沿街部分成为85、一条观光购物街，主要经营有特色的艺术品、饰品、精品服饰、旅游商品以及轻快的茶室和小型餐厅M9号线号线仪电项目仪电项目项目发展威胁项目发展威胁?仪电地块分布零散，不利于统一开发与主题延伸；?项目定位以商务办公为主体，复合餐饮娱乐、主题商业、旅游休闲等，业态较杂，没有明晰的主题；项目发展机会项目发展机会B.仪电项目仪电项目SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划70M9号线号线项目项目邮通邮通?邮通项目属上海邮电通信设备有限公司厂区用房，基于信息服务业产业链的集成与整合能力强，以高档商务办公为主的专业科技园区发展潜力巨大基于信息服务业产业链的集成与整合能力强，以高档商务办公为主的专业科技园区发展86、潜力巨大?二者距离不到1千米，邮通项目的商业业态策划包括休闲娱乐、精品服饰、健身房、美容、饭店、大超市等，大量商业配套会对项目形成潜在威胁?邮通商业规划以大型超市为主，降低了区域商业档次，项目可以在特色商业与主题商业方面错位经营项目发展威胁项目发展机会邮通基地重点发展的信息服务业相关产业链邮通基地重点发展的信息服务业相关产业链软件开发业与系统集成 数据库与信息库开发业计算机信息处理业与计算机信息服务业 信息应用增值业与信信息咨询业网络支持与集成服务 系统集成服务网络信息内容服务 咨询与培训等C.邮通项目邮通项目SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划71W19+16项目仪电项目邮通项目W1987、+16项目仪电项目邮通项目项目内容规划为上海首批现代服务业集聚区（微型CBD）,政府支持力度大；占地23万平方米，建筑面积80万平方米，包括“总部经济平台”、“研发设计平台”、“创新孵化平台”、综合服务平台”等规划为国际商务社区、街区式购物中心，包括商务办公、数码港、酒店餐饮、休闲娱乐、观光购物街、酒吧街、精品商场、等业态。规划为集信息科技产业、综合办公、培训中心、及配套服务设施为一体的科技园区。项目的商业业态规划是地铁上盖物业，包括休闲娱乐、精品服饰、健身房、美容、饭店、大超市等规划为上海首批现代服务业集聚区（微型CBD）,政府支持力度大；占地23万平方米，建筑面积80万平方米，包括“总部经88、济平台”、“研发设计平台”、“创新孵化平台”、综合服务平台”等规划为国际商务社区、街区式购物中心，包括商务办公、数码港、酒店餐饮、休闲娱乐、观光购物街、酒吧街、精品商场、等业态。规划为集信息科技产业、综合办公、培训中心、及配套服务设施为一体的科技园区。项目的商业业态规划是地铁上盖物业，包括休闲娱乐、精品服饰、健身房、美容、饭店、大超市等比较规模大，能级高，政策支持有力，全新形态规模大而零散，紧邻SVA项目，相似的基地形态紧邻地铁站点，相似的基地形态，商务商业功能明确规模大，能级高，政策支持有力，全新形态规模大而零散，紧邻SVA项目，相似的基地形态紧邻地铁站点，相似的基地形态，商务商业功能明确对89、田林项目的影响创意竞争策略创意竞争策略发掘功能板块主题特色发掘功能板块主题特色在创意上下功夫，产生独特形象在创意上下功夫，产生独特形象优化基础设施，如充沛的停车等优化基础设施，如充沛的停车等差异竞争策略差异竞争策略注重对商务客群细分，了解产业配套的需求注重对商务客群细分，了解产业配套的需求发掘特色和形成集聚发掘特色和形成集聚注重品牌与亮点的打造注重品牌与亮点的打造品牌竞争策略品牌竞争策略要挖掘产业间的相关性，形成产业集聚要挖掘产业间的相关性，形成产业集聚注重品牌与亮点的打造注重品牌与亮点的打造D.竞争性项目横向比较分析竞争性项目横向比较分析SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划72?打造S90、VA集团形象 满足商务服务需要打造SVA集团形象 满足商务服务需要以打造SVA集团形象为动力，以满足集团商务服务配套为基础，集中开发商务办公、商务休闲，形成产业、商务、服务的和谐共生与协调促进。?集中营造漕河泾地区的高级商务港集中营造漕河泾地区的高级商务港以建设区域商务服务中心为目标，提升区域的商务功能和形象，奠定本项目作为漕河泾老区改造的形象示范区和商务活动客厅的标志地位。?突出特色复合高科技创意产业园突出特色复合高科技创意产业园以营造富有特色的高科技创意空间为发展动力，吸引周边地区的休闲娱乐、商务商贸的聚集，进而带动区域产业转型和长期可持续发展。上海西南片重要的商务服务港展示SVA集团形象91、的商务旗舰上海西南片重要的商务服务港展示SVA集团形象的商务旗舰（4）基地相关商务办公及配套服务的主题特色定位）基地相关商务办公及配套服务的主题特色定位SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划73基础服务生产和市场服务通信服务信息服务中介咨询专业服务工业设计物流服务批发服务电子商务农业支撑服务个人消费服务公共服务商品零售教育医疗保健住宿餐饮文化娱乐旅游房地产公共管理服务基础教育公共卫生医疗公益性信息服务研发设计金融服务（5）现代服务业细分业态初选）现代服务业细分业态初选SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划74（6）现代服务业发展趋势）现代服务业发展趋势A.工业设计工业设计产业升级与能级92、提高的引擎产业升级与能级提高的引擎?工业设计是联系制造业和现代服务业的桥梁，是科技成果转化为现实生产力的核心手段，有助于产品形成品牌和高附加值。，是科技成果转化为现实生产力的核心手段，有助于产品形成品牌和高附加值。?工业设计是现代服务业的高端业态和重要内容，具有科技含量高、辐射性强、附加值高、资源消耗少的鲜明的产业特征。，具有科技含量高、辐射性强、附加值高、资源消耗少的鲜明的产业特征。?工业设计能够有效促进现代服务业结构升级。工业设计是现代服务业中的高端业态，依靠智力、服务为支撑，体现知识经济发展要求。工业设计是现代服务业中的高端业态，依靠智力、服务为支撑，体现知识经济发展要求。SVA田林创意93、产业园区发展定位与概念性规划75?DRC工业设计创意产业基地位于德胜科技园内，一期面积为7000平方米，并在周围形成5.64平方公里的创意产业集聚区；?DRC由北京市科委与西城区携手打造，国内首个最大的以设计资源协作为理念的工业设计创意聚集区，也是北京六大创意产业基地中唯一以设计为主题的创业产业基地；DRC设计资源协作理念以通过优化区域范围内设计产业资源(政府、院校、设计、商业、制造、金融)配置，构筑全新的资源共享模式与可持续发展的设计产业发展平台；?DRC工业设计创意产业基地在起动时，由北京市科委投入一期起动资金2000万元，主要用于基础平台建设和相关设备的引进。西城区补贴五年房租1500万94、元。主要建立DRC基地实体及运营机制，引进设计机构200520062007200820092010完善DRC运营模式，全面建设DRC工业设计资源协作体系，为企业提供从创意、设计、材料、工艺、模型到印刷的专业化资源支撑服务第一步第二步第三步把基地做大做强，面向全国，成为全国工业设计资源的整合配置中心建成推动工业设计创意产业发展的智能化平台发展路径A.工业设计工业设计对应案例借鉴：北京DRC工业设计创意产业基地对应案例借鉴：北京DRC工业设计创意产业基地SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划76楼层分区基本状况1层工业设计创意产业基地共性技术条件平台包括体验设计大厅、设计师之家、创意空间、培训95、中心、材料展示空间、逆向工程实验室、现代印刷中心、会议展示中心、设计沙龙、模具模型中心等功能区2-4层为设计机构孵化器目前签约、入驻面积已占孵化总面积的77%机构具体招商对象国际机构韩国国家设计振兴院(KIDP)、英国欧洲创意联盟、新加坡创意设计理事会、日本birdhouse社团、香港创意中心、意大利IDA、杜邦、施乐等国外著名设计促进机构国内院校香港理工大学、北京联合大学、清华大学美术学院等30多所院校国内企业联想设计创新中心、方正集团、包豪斯工业设计公司等数百家设计企业设计技术板块设计技术板块为企业提供远程设计、CNC-RP快速模型模具制作、逆向反求工程、检测测试、快速制版印刷等技术设备材96、料展示板块材料展示板块为材料供应商和设计机构、设计师提供材料、信息、色彩样本的商务推介、资料查询的展示空间交流培训板块交流培训板块为企业和院校师生提供应用型人才培训、国际交流讲座、毕业生实习、设计沙龙的条件机构培育板块机构培育板块为基地入驻机构提供高新企业认定、工商注册、税务登记等服务基础研究板块基础研究板块工展政策法规、需求调查、生活形态、设计趋势、人机工程等基础研究五大功能板块五大功能板块SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划77?随着国际投资的加剧与城市中心商务成本的提升，国际大型企业集团内部职能部门分离，职能部门的选址受到级差地租的影响，在空间上逐渐分离；?由于规模效应与外部效应，97、大型企业的总部、研发中心与管理部门趋于集中，总部经济形成；?低密度办公环境反映了大型跨国公司总部和职能部门的需求，生态型办公场所开始兴起。主要职能部门的区位诉求主要职能部门的区位诉求企业职能企业职能研发/技术支持生产市场/销售管理/行政区位区位城市近郊城市远郊城市中心-办公环境办公环境生态低密度办公环境工业化厂房高档商务办公环境标准化的办公环境价值实现价值实现有利于实现品牌效应租金价值低租金水平高，代表企业形象视区位而定o微软公司的总部设在华盛顿州的雷德蒙德市oIBM的总部就在纽约州的怀特普莱恩斯市o联想并购IBM个人电脑事业部之后将美国总部设在玻切斯低密度总部经济办公环境B.大型企业职能部门98、大型企业职能部门在空间上相对分离的趋势增强在空间上相对分离的趋势增强SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划78?微软总部位于华盛顿州西雅图，整个园区为开放式，内部绿化与景观布置较多；?低密度办公建筑注意与树木等景观的融合，微软的园区中所有的建筑物都在4层以下。每一个建筑物都配有很大的停车场和多个入口，员工可以从自己喜欢的路线进入自己的办公室；?建筑内部空间灵活多样，体现微软文化，具有大量个性化办公设施；?配套设施健全，装修富有特色。工艺品展示与食堂的布置富有创意。建筑与树木小花园/绿化B.大型企业职能部门大型企业职能部门对应案例借鉴：微软总部对应案例借鉴：微软总部SVA田林创意产业园区发展99、定位与概念性规划79室内办公空间食堂玻璃幕墙涂鸦墙艺术品展示空间办公空间的个性化装饰纪念方砖楼道活动设施SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划801998年世界企业孵化器发展状况不完全统计1998年世界企业孵化器发展状况不完全统计750233450333010005001000150020002500北美欧洲巴西俄罗斯波兰中国企业孵化器在世界范围内已获得了迅猛的发展，截止1998年底，世界上已有3300多家企业孵化器，北美以每周新建一家的速度增长。1999年上海高科企业孵化器统计1999年上海高科企业孵化器统计11.71.13.695.38602468101214场地总面积孵化资金在孵企业100、总数就业人数千人万平方米亿元百家中国创业中心发展状况中国创业中心发展状况88.4244760500102030405060708090100入驻公司的总面积种子基金孵化企业员工年孵化总值总投资额万平方米亿元千家万人亿元亿元孵化器组织结构项目招商部产业服务部综合服务部物业管理部信息部综合性科技孵化器专业技术孵化器大学科技园海外学人创业园国际企业孵化器孵化器网络专利技术孵化器流动孵化站行业技术孵化器孵化器分类C.企业孵化器推动产业创新机制的形成企业孵化器推动产业创新机制的形成SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划81A.武汉东湖新技术创业中心的孵化场地超过10.4万平方米，全部建设了与因特网相101、联的内部计算机网络，还配套有公共会议室、餐厅及相关配套设施；B.孵化基金规模已逾2000余元，从事孵化管理工作的人员48人，其他后勤服务人员200余人，目前在孵企业257家；C.截止2005年4月，武汉东湖新技术创业中心累计孵化企业600多家，毕业企业400余家，累计孵化科技项目400余个，累计提供就业机会5万余人/次，为国家创造利税过10亿人民币。C.企业孵化器企业孵化器对应案例借鉴：武汉东湖新技术创业中心对应案例借鉴：武汉东湖新技术创业中心SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划82项目的商务功能应体现SVA从传统制造业到顺应漕河泾现代服务业的转型，以企业为主体，提高区域的科技含量，并促102、进区域的产业升级项目的商务招商可定位于引入大型跨国企业总部经济或研发机构，以主力客户带动区域招商工作进行，进一步形成产业集聚项目商务功能建议引入产业孵化器，推动园区商务办公功能导入创新机制项目的商务功能还应注重与周边竞争性项目形成差异化定位，充分发挥创意竞争、差异竞争和品牌竞争的策略，实现园区商务办公业态的持续发展1234D.小结小结SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划83针对项目的特征，确定四大遴选标准，以匡定重点业态：针对项目的特征，确定四大遴选标准，以匡定重点业态：导入高端核心业态高端核心业态集聚研发基地研发基地培育孵化基地孵化基地丰富商务配套商务配套项目位于内中环间，适宜发展以工103、业设计和研发设计为主体的产业集聚结合项目周边的研发基地和区内的中央研究院，通过招商集聚跨国公司研发总部整合漕河泾园区内高科技类型的风险投资企业，形成高科技产业基地发掘项目旧厂改造的空间特点，发展一定体量的商业，弥补园区现有商务配套不足的现状（7）商务办公功能A.细分业态遴选标准）商务办公功能A.细分业态遴选标准SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划84以工业设计和研发设计为主导的商务港以工业设计和研发设计为主导的商务港围绕SONY、NEC等跨国企业的招商进行，集聚小型创业企业?工业设计为主导的产业集聚?跨国企业研发中心与总部基地?创投企业的孵化器商务办公功能核心业态功能分区研发区展示区交流104、区培训区服务区招商建议核心业态B.核心业态确定B.核心业态确定SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划85吸取创意产业园的空间设计特色，充分利用工业厂房在空间上的特异性资源，突破传统商务办公的空间格局与功能配置空间空间户型上打破传统高度与开间的限制，做到自由分割，灵活布局交通交通足够而方便的配套，如交通面积、车位数量、与垂直交通（电梯）等设备设备更经济、更节能、更开敞的设备与空调系统招商招商注重共生（产业及产业链的集聚）、互补（产业类别的差异性与多样性）配套配套更多的共享空间、更多的配套设施：会议室、空中花园、氧吧、水吧、烟吧C.创新特色C.创新特色SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划105、86竞争园区考查竞争园区考查-上海工业设计园上海工业设计园A.工业设计园建筑面积为10000余平方米，入驻企业30余户，是以工业设计和产品研发为主题，整合与工业设计、产品设计展示、数据交换相关联的电子通讯、生物医药、新材料、服装、模具等行业。B.工业设计园所在的彭浦大厦为智能化写字楼，共有16个楼层。1-15层层高 3.3 米，16层层高3米。每层标准面积545平方米，房型方正，自然采光，可灵活分割。底楼设有商务中心。多功能会议厅及咖啡吧，集办公、会议、休闲服务为一体。D.工业设计竞争性园区考察D.工业设计竞争性园区考察SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划87（8）商务配套功能）商务配套106、功能A.定位细化与业态组合定位细化与业态组合多元综合立体配套服务体系多元综合立体配套服务体系商务功能商务配套定位核心业态业态组合漕河泾现代服务业商港承载的工业设计及总部基地创源承载的创意产业链集聚衍生需求交流、培训、会务、展示休闲、娱乐、餐饮、居住综合服务型立体商务配套体系以商务酒店及其包含的企业会所为主体的，复合健身、娱乐、室内游泳池等服务设施的高档商务型配套商务型酒店、企业会所、大型商务餐饮、康体运动设施SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划88服务内容服务内容酒店客房会议会展娱乐健身特色餐饮酒店客房会议会展娱乐健身特色餐饮?基本设施：标准客房/商务套房/豪华套房?配套设施：厨房/桑拿107、/按摩浴缸/镭射影音系统?基本设施：会议区/多功能厅/展厅?配套设施：语音同传/声像设备中餐厅/西餐厅游泳馆/网球馆/桥牌俱乐部/保龄球馆/壁球馆/豪华电影馆/乒乓球室/台球厅/健身房/KTV包间/舞厅/垂钓/美容美发/桑拿/按摩和人体体质测评B.核心业态确定核心业态确定综合性商务酒店综合性商务酒店SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划89A.最近4-5年,经济型酒店快速发展。上海经济型酒店的入住率常年保持在90%以上，投资回报率多在20%以上?目前上海仅有50多家经济型酒店，不足6000床位，与上海现有的多达50万床位的经济型住宿设施相比，仍旧微不足道，市场集中度还不到10%?上海世博会108、F1、网球大师赛等项目都持续吸引着大量来沪参观旅游的群众。预计未来上海国内游客增长速度不低于6%，每年将新增600万人次，约660万房夜的需求综上所述，经济型酒店在上海有很好的发展前景，是项目需要重点考虑的商务配套物业形态上海酒店市场发展周期1998-2000低谷2001APEC会议逐步复苏受到非典影响20032004强劲反弹年平均出租率73%2005年平均出租率超过75%o大型国际会议与国际展览举行o国内旅游人次快速增长C.核心业态分析核心业态分析经济型酒店发展机遇经济型酒店发展机遇SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划90?如家酒店年平均出租率90%以上。2002年的营业额为2000109、万元人民币，第二年升至7000万元，2004年超过1亿元?位于一级城市一级地段的酒店建筑面积在3600平方米，100间客房，年投资收益率15%?设施分为标房、单人房、套房等，提供24小时热水淋浴、空调、电视、电话、免费宽带网，价格在200元左右?锦江之星是专营投资开发和经营管理经济型连锁旅馆，年回报率达到10%以上，2003年的利润率为17%，2004年利润率达到24%左右?建筑面积约为5000平方米，客房数量为200间，主要经营住宿、中式餐，拥有单人、标准房，房价在88-118元/间，并设有小卖部、商务中心、会议室等设施如家快捷酒店锦江之星酒店如家快捷酒店锦江之星酒店D.对应案例借鉴对应案例110、借鉴商务型酒店商务型酒店SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划91成为集团商务客厅的延伸A.提供功能各异、风格各异的会议室、洽谈室、静室、教室，满足企业管理者不同的商务需求B.豪华套房、普通套房、豪华标间、普通标间等多种类型的高级客房，满足企业商务旅行的需求C.各类餐饮设施，中式、西式、泰式、韩式、和式等D.茶吧、书吧、桥牌吧、雪茄吧、游泳健身桑拿、保龄球、沙壶球、乒乓球、台球、飞镖等休闲娱乐设施E.各类商务活动、企业培训、讲座、最新热点研究、国际商务、技术活动的交流成为集团总裁办公室的延伸成为集团培训教室的延伸E.商务型酒店主要内容商务型酒店主要内容企业会所企业会所SVA田林创意产业园区111、发展定位与概念性规划92A.采用会员制，并有特殊限制，如收取高额会费等B.注重高档而全方位的服务，如住宿、餐饮、会议、健身等。C.权属性质：企业、机构、私人或集体。多为会员制，且收取会费较高。D.典型如北京长安俱乐部、上海银行家俱乐部等。SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划932.1.3 承载承载SVA产业链服务配套的商务板块产业链服务配套的商务板块（1）从）从SVA产业发展的需要看基地产业发展的需要看基地A.广电信息企业发展战略广电信息企业发展战略下游市场开拓下游市场开拓完善高效营销体系完善高效营销体系上游产品研发上游产品研发自主核心技术自主核心技术平面显示领域具备产销一体企业经营实力112、的行业领先者平面显示领域具备产销一体企业经营实力的行业领先者产品外延的扩大以LCD产品为核心的平面显示（FPD）产业以LCD产品为核心的平面显示（FPD）产业传统的CRT产业传统的CRT产业产业外延的扩大单一的制造业单一的制造业制造业与服务业相结合制造业与服务业相结合微笑曲线理论?价值链上游伴随技术研发投入的不断增加，产品附加值会逐渐上升?价值链下游随着营销策划、品牌和渠道运作，以及服务延伸而建立的产品附加值也会逐渐上升附加价值附加价值智力财富制造研发行销/服务制造研发行销/服务品牌/服务附加值两大战略转变两大战略转变两大利润中心两大利润中心SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划94由于其113、优越区位（SVA集团在市中心城区最大的产业基地）、产业传承（记忆SVA昨日的辉煌）、产业链优势（如中央研究院、广电网络通讯、广电销售公司入驻），田林基地的新发展将在打造三大增值服务平台的基础上，强化SVA产业链上下两端增值服务的综合盈利能力。产品外延的扩大产业外延的扩大市场外延的扩大上游：产品研发下游：市场开拓产业链整合闵行SVA 产业基地商务平台研发平台展示平台田林基地SVA三大增值服务平台三大增值服务平台B.打造SVA增值服务平台打造SVA增值服务平台SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划95中央研究院商务平台研发平台展示平台商务办公及配套服务品牌形象空间塑造SVA战略发展的需要SVA114、战略发展的需要SVA产业整合的需要SVA品牌提升的需要产品领先的关键产业链两端延伸的载体经营模式突破的平台?实验研发空间?创意设计空间?高科技生产空间?各类办公空间?会议会展空间?商务服务空间?教育培训空间?产品展示空间?商务活动空间以工业设计、信息技术、网络服务、电子商务为主体的研发平台以广电信息产业链和产业服务链企业为目标客户的商务服务平台，提供一站式服务以广电信息产品和SVA品牌塑造为己任，同时兼顾相关企业产品与品牌的集聚展示（2）SVA发展需求决定项目功能定位）SVA发展需求决定项目功能定位SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划96细化定位项目特征细化定位项目特征/开发建议开发建议115、销售服务中心?将构建一个以市场为导向、以客户需求为目标的面向国内和国际市场的销售、服务平台技术中心?主要建设一流的开发实验室、新产品的小批量生产车间、总装车间和包装车间，进行近期和中期的产业化开发和技术储备管理中心?形成纵向的经营管理人才、研发技术人才、相关技术人才、高技能职业人才培训中心，形成横向的集团业务群业务单元三级培训中心培训中心?其功能主要是对以上中心及广电信息原有的制造中心实施管理、协调和决策，以使得各个中心能有序、高效、协调地运行（3）商务办公功能核心业态确定）商务办公功能核心业态确定SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划97徐家汇商圈南站商圈2.2特色商业娱乐板块特色商业娱116、乐板块2.2.1基地周边商业格局概况基地周边商业格局概况A.上海西南区商业发展的驱动因素A.上海西南区商业发展的驱动因素?徐家汇商圈的历史沉淀效应、先发效应的辐射?南站站点经济，人流聚集带来的商业发展机会?漕河泾-田林-康健“居住板块+特色功能区”效应，未来将成为区域商贸业次中心（10万km10万km2 2、25万常住人口、25万常住人口）B.今后大体量、综合型商贸业态将逐步投入市场今后大体量、综合型商贸业态将逐步投入市场?W19地块预计新增10万万m2商贸，08年投入使用?南站战内预计新增6.6万万m2商贸，07年投入使用；?邮通一期新增4-5万万m2商贸，08年投入使用?宜山路全球时尚中心117、新增5-6万万m2商贸，08年投入使用SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划98基地周边交通的劣势：基地周边交通的劣势：o田林路为断头路，影响商业流通o宜山路暂时不能穿过中环，阻碍环内外流通o中环线阻隔环线内外交流o公交线路均为高峰车，不利于现代服务业的发展?基地商业发展可行的体量：3万m2左右，适宜打造社区级商业?基地交通存在一定制约因素社区商业是基地适宜的能级定位?处于几个大体量商圈中心，强辐射源将吸附大量消费群体其他商业中心与基地的距离、及影响评价其他商业中心与基地的距离、及影响评价商业中心距离对基地发展的影响徐汇商业中心南站商区W19商务区田林社区小闸镇数码城7km5km1km1k118、m3km?市区商业功能的少量外溢?区级商业功能的局部性外溢?人气集聚的部分溢出，一定程度影响基地商业功能错位定位?居住人群，社区商业升级发展的全面的辐射，影响最大?专业要素市场的部分外溢徐家汇商圈南站商区田林社区漕河泾生产性服务园区W19小闸镇数码城SVA2.2.2基地商业能级的梳理基地商业能级的梳理受高能级商圈辐射、交通因素影响，基地商业为“社区”能级。受高能级商圈辐射、交通因素影响，基地商业为“社区”能级。SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划992.2.3基地发展创意生活商业集群的市场空间基地发展创意生活商业集群的市场空间（1）潜在的消费客群）潜在的消费客群田林社区田林社区：社区人气119、旺盛，交通便利，居住群体相对稳定，人口超过10万 机关、学校、企事业单位部分工作人员占一定比例，居民层次较高、收入较为稳定漕河泾园区员工漕河泾园区员工产业人群：至2005年，漕河泾开发区有4.2万员工，高新技术企业中，大专以上学历人才占总人数的比重达到40%服务型企业中，大专以上学历人才达到服务业总人数的60%A.基地周边汇聚较大规模、层次较高、购买力较为稳定的消费群体；B.2/3的调研者喜欢新型消费理念商品；70%以上的调研者愿意在漕河泾园区内消费体验式、创意型的商业活动生活上喜欢追求新型消费理念、体验式消费品的比例63.74%63.33%50.0%57.0%64.0%71.0%漕河泾员工调120、研田林居民调研80.22%72.48%50.0%57.0%64.0%71.0%78.0%85.0%漕河泾员工调研田林居民调研愿意在漕河泾园区内消费创意、体验式商业的比例SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划100（2）漕河泾园区潜在的企业相关消费空间巨大）漕河泾园区潜在的企业相关消费空间巨大在漕河泾开发园区内，商务、商业配套设施高度缺乏，接近60%的员工认为休闲娱乐不方便；93%企业的员工聚会在漕河泾园区外举行园区内休闲娱乐消费方便性的调研57%32%11%不方便一般说不清15.38%20.88%38.46%25.27%0%9%18%27%36%45%从没有举办过每月12次每季度12次每年121、12次12.05%46.99%28.92%12.05%0%10%20%30%40%50%50-100100-200200-400400以上园区企业的日常商务活动、公司聚会存在很强的餐饮、休闲娱乐方面的消费需求7%25%43%25%徐汇田林漕河泾其他区域漕河泾企业中员工聚会地址构成漕河泾园区员工聚会频数的企业比例员工聚会人均消费支出情况的企业比例（元/每次）SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划101（3）田林商业街发展特征给基地带来的机遇）田林商业街发展特征给基地带来的机遇70000200002350018000800001600032000480006400080000已建商业项目田林路122、商业街好又多田林店田林餐饮业桂林路商业街田林社区周边的商业设施面积（单位：平方米）消费者日益增长的选择性消费、品牌消费和即兴消费的需求无法得到满足1/3的居民对社区商业休闲娱乐消费的便利性表示不满，接近60%的居民认为一般。田林周边商业发展已将近饱和，居民消费升级的需求给基地商业的发展带来机遇29%57%14%一般不方便不方便说不清田林社区内休闲娱乐消费方便性的调研A.“沿街式”商业布局，传统商业、居民配套生活设施已经比较齐全，但社区商业档次相对较低；B.区域内能够提供集购物、娱乐、健身、休闲、社交、教育、体验为一体的现代综合消费场所的较少；C.区域内相对集聚的个性化的专业店和专卖店群较少SV123、A田林创意产业园区发展定位与概念性规划1022.2.4基地商业发展特色定位基地商业发展特色定位1234实现大空间厂房与商业的完美融合，营造意象空间增加周边居民生活需求的可选择面，呈现多彩生活方式以特色商业吸引外来消费者，转变单一消费结构区别周边几个大体量、综合型商圈发展规划，形成多元化、互补型商贸商务联动发展创意生活Creative&Life生活服务型生活服务型餐饮超市书店咖啡馆KTV商务服务型商务服务型经济型酒店会所会议中心/展示中心培训基地银行创意概念型创意概念型工艺品制作馆时尚家饰生活教育体验中心体验式多媒体娱乐中心构建具有全新生活理念的创意生活商业集群构建具有全新生活理念的创意生活商业124、集群SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划1032.2.5创意生活商业集群初步阐释创意生活商业集群初步阐释（1）发展路径及运营原则）发展路径及运营原则深度体验：深度体验：服务、活动等创意运用高质美感：高质美感：场所、产品等创意运用源自创意或文化积累，以创新的经营方式提供食、衣、住、行、娱乐等各领域有用的商品或服务运用复合式经营，培育创意再生能力，并提供学习体验活动创意生活商业运营的基本原则创意生活商业运营的基本原则将文化艺术、美学涵养、创意设计，融入生活中将文化艺术、美学涵养、创意设计，融入生活中创意商业业态发展路径创意商业业态发展路径以传统产业为基础，融入创意、科技与人文特质，转变成为食125、衣、住、行、教育、娱乐等民生领域的复合式经营，提供具有深度体验、高质、美感的产品。SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划104创意商业业态引进对租金的影响创意商业业态引进对租金的影响（2）创意生活业态对于物业租金的提升作用巨大）创意生活业态对于物业租金的提升作用巨大项目地址初始租金（2000）新天地宏基休闲广场雁荡路休闲街吴江路休闲街衡山路休闲街马当路徐家汇雁荡路吴江路衡山路4元/M2.日9元/M2.日8元/M2.日8元/M2.日12元/M2.日成熟租金（2004）16元/M2.日15元/M2.日11元/M2.日12元/M2.日18元/M2.日租金增长率300%66.7%37.5%50%126、50%虹梅路休闲街虹梅路专线铁路废旧基，基本为025元/M2.日（临街铺面）-SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划1052.2.6基地创意生活商业集群的细分业态遴选基地创意生活商业集群的细分业态遴选（1）初步可行的业态）初步可行的业态业态具体阐释体验式多媒体娱乐个性、时尚休闲会所?电子游戏、电子幻境竞技、声电体广场等?内景场地提供，形象策划与摄影，婚庆仪式策划、举行等婚庆策划?综合性健身所、SPA、美容塑体沙龙等业态意向图片电影艺术互动区?电影展厅、电影情景游戏，电影动漫衍生产品制作、销售等?特色家居及饰品展示设计、工业时尚精品、手工植物染、精致玻璃艺术制作等时尚家饰工艺品DIY?陶艺烧127、窑彩绘、竹艺制作、玻璃创作、雕塑等的DIY等承载物业特征?空间：超大厂房改扩建?体量：800-1500M2?体量：500-800M2?空间：单独或者联体建筑?体量：500-1500M2?空间：底层大厅或大厂房?体量：1000-1500M2?体量：1000-2000M2?空间：独立小楼?体量：100-300M2SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划106业态具体阐释生活教育体验消费真人腊像制作?人文、教育、餐饮复合书店；具有生活环境英文课堂等?新概念创意餐厅、手工甜品作坊、主题酒吧、咖啡馆-等特色体验式餐饮?形象策划、真人纪念腊像制作等业 态 意 向 图 片花市?插花、选花、赏花技术的培训，128、鲜花栽培技术的培训等?幻境，假景让游客置身仿真的湖光山色、自然生态等自然生态仿真体验承载物业特征?体量：200-300M2?空间：老建筑改建?体量：200-800M2?空间：易改扩建的大建筑?体量：1200-1500M2?空间：底层大厅?体量：500-800M2?空间：大跨度厂房?体量：200-300M2（1）初步可行的业态（续）初步可行的业态（续）SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划107（2）消费者的主导驱动因素分析）消费者的主导驱动因素分析?追求消费理念消费理念的消费者偏好创意商业的概率最大；?消费理念消费理念变量通过1%显著性统计检验；?其他三个变量，未能通过显著性检验，不具备模129、型解释意义。变量系数S.E.Wald统计显著性值Exp(B)消费习惯消费习惯-0.28 0.22 1.69 0.1940.76 消费理念消费理念-0.56 0.22 6.87 0.0090.57 职业职业0.00 0.15 0.00 0.9941.00 收入状况收入状况-0.05 0.15 0.11 0.7370.95 常数项常数项2.65 0.62 18.05 014.14 创意商业消费驱动因素的创意商业消费驱动因素的Logistic回归分析结果回归分析结果注：1.统计显著性值越小，表示通过的统计显著性程度越高。当值小于1%，表示统计检验具有1%的显著水平，模型效果较好。2.调研样本250份130、，其中100份为田林社区居民调研；150份针对漕河泾员工的调研Logistic回归结果显示，消费理念的追求消费理念的追求是影响、驱动调研者在园区内消费创意型商业的关键因素01 122logit P=bkkb xb xb x+?消费习惯消费习惯（是否经常休闲消费）?消费理念消费理念偏好（喜欢、不喜欢、没考虑）?职业状况职业状况（普通员工、管理层、技术人员）?月收入水平月收入水平（3000以下-1.5万以上，从低到高，5个档次）是否愿意在漕河泾园区内消费创意商业业态关注因素主要影响因素问卷调研Logistic回归（逻辑回归）运算：定性调研数据较佳的技术处理方法通过统计显著性技术手段，辨析、检测出在131、园区内消费者主导驱动因素通过统计显著性技术手段，辨析、检测出在园区内消费者主导驱动因素自变量因变量自变量因变量Logistic回归技术路线回归技术路线SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划108（3）核心细分业态确定）核心细分业态确定13.3%16.7%25.3%28.0%34.7%35.3%42.7%43.3%47.3%50.7%51.3%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%婚庆策划：真人腊像制作花市自然生态仿真体验工艺品DIY生活教育体验消费时尚家饰个性、时尚休闲会所特色体验式餐饮电影艺术互动区体验式多媒体娱乐广场8.8%13.2%23.1%29.7%3132、0.8%35.2%41.8%42.9%44.0%51.6%58.2%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%70.0%婚庆策划：真人腊像制作花市工艺品DIY时尚家饰自然生态仿真体验生活教育体验消费个性、时尚休闲会所体验式多媒体娱乐广场特色体验式餐饮电影艺术互动区?最感兴趣业态(超过50%调研者选择)：最感兴趣业态(超过50%调研者选择)：电影艺术互动、体验式多媒体娱乐广场、特色体验式餐饮电影艺术互动、体验式多媒体娱乐广场、特色体验式餐饮?比较感兴趣业态(超过40%调研者选择)：比较感兴趣业态(超过40%调研者选择)：个性时尚休闲会所、生活教育体验性消费、时尚家饰个性133、时尚休闲会所、生活教育体验性消费、时尚家饰田林社区居民喜欢、偏好具体创意商业业态的比例漕河泾员工、田林社区居民共同共同兴趣、偏好的细分创意生活商业业态：漕河泾员工喜欢、偏好具体创意商业业态的比例偏好度较大的核心业态偏好度较大的核心业态SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划109（4）周边商圈）周边商圈-漕河泾产业链关联性矩阵漕河泾产业链关联性矩阵周边商圈-漕河泾产业链关联性矩阵周边商圈-漕河泾产业链关联性矩阵漕河泾园区产业链相关性周边商圈发展的互补性漕河泾园区产业链相关性周边商圈发展的互补性体验式多媒体娱乐广场SVA产品载体展销的延伸电影艺术互动发挥漕河泾信息、电子产业优势，发展内容产业特134、色体验式餐饮个性时尚休闲会所丰富、提升社区餐饮档次生活教育体验时尚家饰商务配套的功能提升、打造特色社区商业从周边商圈发展的互补性与漕河泾产业链的相关性两个维度，我们可以构建一个矩阵，将六个核心细分业态置入其中，可以为我们业态发展策略提供决策依据SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划1102.2.7创意生活商业业态对于物业特色的要求创意生活商业业态对于物业特色的要求28.86%57.05%51.01%26.85%0%20%40%60%充分运用光声电多媒体复合技术，动感较强功能主题新颖性、奇特性装修格调与文化品味公共开放空间：特色街道小品、主题雕塑广告38.46%43.96%46.15%35.135、16%0%20%40%60%充分运用光声电多媒体复合技术，动感较强功能主题新颖性、奇特性装修格调与文化品味公共开放空间：特色街道小品、主题雕塑广告漕河泾调研者对空间特色场所的需求田林调研者对空间特色场所的需求?功能主题新颖性、奇特性功能主题新颖性、奇特性?装修格调与文化品味装修格调与文化品味?公共开放空间、动感地带的营造（1）目标客群对创意体验场地特色的要求公共开放空间、动感地带的营造（1）目标客群对创意体验场地特色的要求SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划111漕河泾调研者物业服务特色的偏好田林调研者对物业服务特色偏好（2）目标客群对物业服务特色的偏好（2）目标客群对物业服务特色的偏好136、51.65%45.05%32.97%00.20.40.6一站式服务完全自主操作、完成商店能够提供体验式购买?一站式服务：包含商品设计、产品款式选择、造型创意设计的全程服务一站式服务：包含商品设计、产品款式选择、造型创意设计的全程服务?完全自主操作、完成，或者自己能够依据菜单进行，真正意义上的DIY 完全自主操作、完成，或者自己能够依据菜单进行，真正意义上的DIY?商店能够提供体验式购买（先体验，有感觉后，决定购买）商店能够提供体验式购买（先体验，有感觉后，决定购买）35.57%51.01%56.38%00.20.40.6一站式服务完全自主操作、完成商店能够提供体验式购买SVA田林创意产业园区发137、展定位与概念性规划1122.2.8 核心细分业态的物业案例核心细分业态的物业案例(1)西安联隆电子竞技运动广场西安联隆电子竞技运动广场?主题：我国第一座以开展电子竞技运动为主要服务内容的大型运动广场?体量：3层，总面积7000平方米，同时容纳2000人进行训练和竞赛?将网络游戏与电子竞技进行精确的划分?举办常规赛事、着力承办全国性乃至世界性的赛事，?大厦一、二楼将进行关联产业经营，设立专业电子竞技器材的精品服务区等?联想集团、中国电信、西安东隆集团的联手合作?以PC、服务器为平台，计算机软硬件与网络构成的一个完美的统一体?为IT软件、硬件厂商提供了一个极好的展示、宣传自己产品性能的佳机主题、体138、量主题、体量经营模式经营模式产业链条的整合产业链条的整合SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划113(2)海上海电影艺术区海上海电影艺术区?电影主题：依托海上剧场的直接互动，构建一个美食与影音完美互动的享乐空间?混凝土场景坐落于，长400米宽15米海的上海创意商业街主题主题经营模式经营模式?电影衍生产品、及电影主题餐饮娱乐?海上剧院、健康餐饮、创意餐厅、素食餐厅、电影酒吧、音乐酒吧 的紧密相连、互动体量体量SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划1143.怎么创意怎么创意园区概念性规划及建筑改造建议篇园区概念性规划及建筑改造建议篇SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划115资产价值资139、产价值优化原则优化原则成本约束原则成本约束原则空间增值空间增值原则原则理性的空间美学叙事体系理性的空间美学叙事体系3.1园区概念性规划园区概念性规划3.1.1基地建筑空间的改造原则基地建筑空间的改造原则SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划1163.1.2核心规划概念初步阐释核心规划概念初步阐释（1）现状交通分析）现状交通分析原有厂区道路因物流需要规整平直，考虑到改造后功能上的异化、置换。道路规划设计在满足交通必需的基础上寻求突破单调，丰富街道空间。SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划117（2）现状绿地及景观分析）现状绿地及景观分析厂区现状植被较丰富，但缺少层次界面的联系。厂区以工140、业化景观为主，较为呆板生硬。改造规划在保留原有景观节点的基础上新增开放空间及景观节点，在区域内形成连续系统的景观轴线。SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划118（3）核心规划概念一）核心规划概念一 十字结构概念十字结构概念平面坐标：平面十字坐标象征无限延伸，超越极限果实裂口：呈十字，象征突破界限，迸发种子的希望建 筑景 观道 路绿化双十字星：代表永久与平衡，同时也是活力四射 的体现建筑+双十字轴+绿化=规划的生成建筑、景观、道路、绿化等的分项子系统叠加并置得出概念规划平面田字结构：取字于田林路，结构和十字相符SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划119绿色轴线源自商港，港口象征交通枢141、纽，此轴线也是基地内重要的步行交通轴线。绿色轴线两头连接的是新建研发楼广场上景观节点与田林路上入口广场，是商务办公人员主要休闲步道。蓝色轴线源自创源，创意园是智慧的源头，也是水的源头。步行道沿水景展开，也是基地内的重要步行轴线。蓝色轴线两头连接是园区内景观水池与苍梧路上的商业入口，是创意园办公人员主要休闲步道。基地内通过两条景观轴线把不同的功能区域连接起来，同时在不同区域设置景观节点，在保证人车分流的前提下，给步行者提供了不同的景观体验。（4）核心规划概念二）核心规划概念二 双轴连珠概念双轴连珠概念SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划120水平向的功能板块复合功能板块的溶解竖向上的功能复142、合空间上的功能复合功能体块的穿插（5）核心规划概念三）核心规划概念三 功能混合概念功能混合概念SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划121（6）规划结构生成演示）规划结构生成演示-1原有新建建筑新建商务楼拆除原有仓库原有老建筑SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划122置换绿地形成入口开放绿地原有景观元素原有景观元素原有景观元素（6）规划结构生成演示）规划结构生成演示-2SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划123中心绿轴生成中心水轴生成（6）规划结构生成演示）规划结构生成演示-3SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划124双轴交汇核心：商业休闲中心（6）规划结构生成演示）规划143、结构生成演示-4SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划125水轴之源创意园区（6）规划结构生成演示）规划结构生成演示-5SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划126水轴之端商业步行街（6）规划结构生成演示）规划结构生成演示-6SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划127绿轴之端商务办公区（6）规划结构生成演示）规划结构生成演示-7SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划128两轴三片七星（6）规划结构生成演示）规划结构生成演示-8SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划129（7）规划概念总平面图）规划概念总平面图SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划131规划结构：两轴三144、片七星规划结构：两轴三片七星两轴两轴绿轴水轴绿轴水轴贯穿园区的步行、景观系统贯穿园区的步行、景观系统三片三片商业休闲创意园商务办公商业休闲创意园商务办公各片区功能复合，设置溶解各片区功能复合，设置溶解七星七星核心商业景观节点各次景观节点核心商业景观节点各次景观节点各节点十字串联，双轴挂珠各节点十字串联，双轴挂珠3.1.3重点专项规划概念性分析（重点专项规划概念性分析（1）规划结构分析）规划结构分析SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划132Colorful BeltColorful BeltCreative SpringCreative SpringCommence HubCommence145、 Hub（2）功能分区分析）功能分区分析SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划133动态交通规划：动态交通规划：主要车行线路呈十字贯穿园区，主要人行线呈斜十字穿越园区。消防车道环绕园区设置以满足消防需要。主要车行线路呈十字贯穿园区，主要人行线呈斜十字穿越园区。消防车道环绕园区设置以满足消防需要。静态交通规划：静态交通规划：设置集中地面停车场，同时运用立体式停车方式，产业化大楼设置一层地下机械式停车库设置集中地面停车场，同时运用立体式停车方式，产业化大楼设置一层地下机械式停车库停车指标写字楼每停车指标写字楼每100平方米的建筑面积配备机动车位的指标是平方米的建筑面积配备机动车位的指标是0.5146、个，商业性质建筑的指标是个，商业性质建筑的指标是0.5个至个至1.2个，餐饮性质的指标是个，餐饮性质的指标是1.25个。规划后园区建筑面积：个。规划后园区建筑面积：133319.5m2其中园区商务办公建筑面积：其中园区商务办公建筑面积：103451.1m2，商业娱乐建筑面积，商业娱乐建筑面积29868.4m2园区机动车至少需要约园区机动车至少需要约815个车位个车位（3）规划交通分析）规划交通分析SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划134地面停车场面积为：6897.5m2，按30m2/个停车位计算，地面停车场可提供230个停车位。产业化大楼地下机械式停车库面积为：4957m2，按10.8147、m2/个停车位计算，地下停车库可提供459个停车位。13号和12号楼改造成机械式停车库面积为：1496.2m2，按10.8m2/个停车位计算，可提供138个停车位。13号楼剖面分析机械式停车库剖面分析总停车位为：827个A.机动车停车位规划方案一机动车停车位规划方案一SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划135地面停车场面积为：2172.3m2，按30m2/个停车位计算，地面停车场可提供72个停车位。产业化大楼地下机械式停车库面积为：4957m2，按10.8m2/个停车位计算，地下停车库可提供459个停车位。13号和12号楼改造成机械式停车库面积为：1496.2m2，按10.8m2/个停车148、位计算，可提供138个停车位。室外机械式停车面积为：4215.4 m2,按3层停车位计算，可提供390个停车位。按5层停车位计算，可提供650个停车位。总停车位为：1319个B.机动车停车位规划方案二机动车停车位规划方案二SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划136机动车停车位规划方案三：地面停车场面积为：2172.3m2，按30m2/个停车位计算，地面停车场可提供72个停车位。产业化大楼地下机械式停车库面积为：4957m2，按10.8m2/个停车位计算，地下停车库可提供459个停车位。13号和12号楼改造成机械式停车库面积为：1496.2m2，按10.8m2/个停车位计算，可提供138个149、停车位。室外机械式停车面积为：4215.4 m2,按3层停车位计算，可提供390个停车位。按5层停车位计算，可提供650个停车位。园区地下机械式停车库面积为：3344m2，按10.8m2/个停车位计算，可提供309个停车位。总停车位为：1628个C.机动车停车位规划方案三机动车停车位规划方案三SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划137（4）景观节点分析）景观节点分析SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划138景观廊道特色景观柱生态停车场景观树池A.入口广场节点放大一入口广场节点放大一SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划139亲水平台与水景的结合景观树池花坛与座椅的结合镂空景墙B150、.入口广场节点放大二入口广场节点放大二SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划140与灯光结合的铺装玻璃与喷泉的结合翠竹与石景的结合灯光与座椅的结合C.核心广场节点放大一核心广场节点放大一SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划141木制景观廊架翠竹成荫喷泉水景现代气息的观景亭D.核心广场节点放大一核心广场节点放大一SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划142(1)建筑现状分析1(1)建筑现状分析13.2建筑改造建议建筑改造建议3.2.1基地建筑现状考察基地建筑现状考察SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划143建筑排查表(2)建筑现状分析2建筑现状分析2SVA田林创意产业园区发展151、定位与概念性规划1443.2.2基地改造空间策略阐释基地改造空间策略阐释(1)空间保护策略空间保护策略A.延续文脉 记忆历史延续文脉 记忆历史SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划145B.重塑界面激昂空间B.重塑界面激昂空间广场空间广场空间创造不同主题的广场空间，满足节庆活动的多种需求。创造不同主题的广场空间，满足节庆活动的多种需求。庭院空间庭院空间插入系列庭院空间，引入外部绿化，充分调节室内气候环境，丰富内部环境。插入系列庭院空间，引入外部绿化，充分调节室内气候环境，丰富内部环境。街道空间街道空间创造不同氛围的街道空间。创造不同氛围的街道空间。功能空间功能空间创造各种具体功能的创意空间152、：创造各种具体功能的创意空间：LPFT、娱乐、信息交流，等。、娱乐、信息交流，等。SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划146(2)空间改造意向空间改造意向SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划147(2)空间改造意向（续）空间改造意向（续）SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划148(3)建筑改造策略：保留 修缮 移除 插入 重置 缝合建筑改造策略：保留 修缮 移除 插入 重置 缝合SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划149(4)建筑改造意向建筑改造意向SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划150(4)建筑改造意向（续）建筑改造意向（续）SVA田林创意产业园区发展定位与153、概念性规划1513.2.3基地现状剖析及立面意向基地现状剖析及立面意向（1）新建产业化大楼现状）新建产业化大楼现状27、29、61、67号楼总建筑面积为：5283.8m2其中保留电房建筑面积为：478.2m2拆除建筑面积为：4805.6m2新建大楼的基地内目前有两幢小楼需要拆除，其中一幢内有为园区服务的电房，所以此电房需要保留。新建的大楼功能主要为办公用途。SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划152产业化大楼经济技术指标:总占地面积：5866m2总建筑面积：38025.9m2地下车库建筑面积:4957m2裙房建筑面积：9024.5m2北主楼建筑面积：9676.5m2南主楼建筑面积：143154、67.9m2建筑高度：50m创意园目前经济技术指标:总用地面积：10.2万m2总容积率：0.97总建筑面积：9.9万m2如果整个园区容积率要达1.5，那么总建筑面积要达到15.3万m2，总建筑面积要增加5.4万m2。交通分析视线分析（1）新建产业化大楼分析1）新建产业化大楼分析1SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划153室内交通流线室内交通流线清晰，中央大厅承载着人流的聚集及分散，高层核心筒位于高层区域中心，办公区域围绕核心筒布置。建筑剖面分析从剖面上来看，新建产业化大楼地下一层为停车库，一至三层为裙房，四层至十六层为办公楼层，总楼层至十六层楼已达到 规 划 限 高50m要求，无法再突破155、高度。从建筑体量分析来看，在各方面因素制约下的建筑显得特别敦实，如何在立面设计时解决体量敦实感，是做立面设计的重点。建筑体量分析（1）新建产业化大楼分析1）新建产业化大楼分析1SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划154建筑体量优化策略一：设计设想把高层部分往下延伸,设计手法可以采用：结构向下延升 立面向外突出 增加虚拟立面（1）新建产业化大楼体量分析1）新建产业化大楼体量分析1SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划155 结构向上延升 顶层增加钢构架 顶层增加玻璃虚拟围合建筑体量优化策略二：在规划限高的前提下，设计设想增加虚拟高度,设计手法可以采用：（1）新建产业化大楼体量分析2）新156、建产业化大楼体量分析2SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划156 运用不同材质 立面虚实结合 立面体块分割建筑体量优化策略三：设计设想采用立面虚实对比,设计手法可以采用：（1）新建产业化大楼体量分析3）新建产业化大楼体量分析3SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划158现28号楼厂房内部空间相对比较封闭，阳光很难进入室内，若建筑改造为办公用途，现有建筑需要做较大的调整才能达到现代办公的需求，同时辅助设施也需要增加。现有厂房平面现有厂房剖面（2）28号楼现状号楼现状SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划159改造策略一：开放性策略开放性是通过一系列室内外建筑空间及环境设计来实现。设157、计把老建筑中间打通，结构保留，外立面运用视线可穿透的玻璃幕墙，形成个5层层高的吹拔空间，此空间作为气派的入口大厅把老建筑分成两个部分，两个部分各自独立的入口门厅也融入大空间中。此空间是整个建筑的入口大厅，也是各层交际、休闲、商谈的公共空间。为满足消防要求，在大空间中又增加了垂直交通。入口大厅内可种植些绿化，和周围环境相互交融，也可以让步行者无障碍的步入这个开放空间去交往。（2）28号楼改造策略号楼改造策略1SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划160改造策略二：人性化策略设计以人为本，强调人性化设计。现有厂房空间进深大，相对比较封闭，同时采光通风也无法达到现代办公需求，设计通过增加共享空间158、，并在空间内加入绿化景观元素，使办公空间在满足日照通风要求的同时，也能让办公人员享受景观的体验。设计手法有：增加中庭空间增加出挑空间增加灰空间（2）28号楼改造策略号楼改造策略2SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划161改造策略三：延续性策略在建筑立面的设计上，采用延续性的原则。延续性主要表现在两个方面，一是强调历史的延续性，设计延保留原有建筑的历史痕迹，把建筑的外观作为一种文脉保留下来，再把钢结构作为一种现代的表皮加诸原有立面之外，形成新与旧的对比，历史与现代的对比。二是强调发展的延续性，通过立面百叶的设置遮阳挡风，可以节约能源，达到可持续发展的目的。改造前后建筑面积指标现有建筑面积:159、26845m2改造减少面积：3180m2改造后建筑面积：23665m2（2）28号楼改造策略号楼改造策略3SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划16315号楼是幢体量相当大的厂房建筑，建筑长度接近140m，它的长度阻断了园区的整体空间，也割裂了前后空间的连续性。同样它的室内空间比较大，相对封闭，给改造成办公空间及商业空间带来一定的难度。现有厂房平面（3）15号楼现状号楼现状SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划164功能置换功能置换将原有的厂房改造成为综合性大楼，左侧蓝绿色部分为创意办公楼，右侧土黄色部分为饮食广场，中间通过人行空间分割。规范要求规范要求根据规范的要求，增加交通疏散口，160、引入中庭空间，满足采光通风的要求，同时也为在内部活动的人提供舒适的环境。立面考虑立面考虑倒锥形体的引入，成为建筑立面的标志，使建筑物显得与众不同入口标识入口标识突出的体块，增加入口的可识别性（3）15号楼平面改造措施号楼平面改造措施SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划165原有建筑为厂房，层高较高，而办公建筑对于层高的要求不高，因此原有的两层建筑建成四层，达到合理利用原有建筑的目的。同时，增加一些共享空间使得室内的空间更加丰富。现有厂房剖面改造后办公剖面（3）15号楼剖面改造措施号楼剖面改造措施SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划166 原有立面形式原有立面形式 原有立面分割原有立161、面分割原有的立面过于平铺直叙，虚实关系平淡，缺少重点 加入墙体加入墙体功能的不同把立面分成两部分，在保留原有结构和立面的前提下，外面加入新的表皮 插入体块插入体块体块的插入使建筑物立面在节奏上出现变化，同时体块作为本建筑的标志物展现建筑物的特性 虚实对比虚实对比新的体块和玻璃之间建立新的关系从而形成虚实对比 立面分割立面分割玻璃的分割产生戏剧化的效果改造前后建筑面积指标现有建筑面积:15447m2改造增加面积：7924.4m2改造后建筑面积：23371.4m2（3）15号楼立面改造措施号楼立面改造措施SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划168原建筑建成于1992年，属于比较新的建筑，基本162、能满足如今建筑规范的要求，因此在原则上不需要做太大的变动。在设计过程中，尽量保持原有的建筑形式不变。改造后的建筑用途为经济型酒店。现有仓库平面（4）53号楼现状号楼现状SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划169现有建筑二层以上改造成旅店，底层空间改造后部分为餐饮，部分为商业，这样功能安排与附近的15号楼的商业部分相呼应。改造后酒店剖面（4）53号楼剖面分析号楼剖面分析SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划171?存在问题1.原有建筑立面不利于营造商业娱乐的气氛2.现状良好的绿化影响了建筑的进入性和识别性（5）21、22号楼现状号楼现状SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划172（163、5）21、22号楼号楼-改造措施改造措施1?重塑竖向交通-打破原有平实外观；入口与交通空间的处理丰富街道空间；吸引人流SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划173?颜色处理-加强原有体块关系；提高建筑识别性；活跃气氛（5）21、22号楼号楼-改造措施改造措施2SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划174?底层透空-塑造虚实对比的外形；加强空间的室内外联系；营造商业氛围（5）21、22号楼号楼-改造措施改造措施3SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划175?加强与道路的联系-在临苍梧路一面，体块介入与处理，创造丰富的室内外空间，增加商业界面和价值。原有建筑面积每幢503平方米，改造后164、面积为543平方米，每幢增加40平方米。（5）21、22号楼号楼-改造措施改造措施4SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划177?改造重点塑造规划步行入口区域明确的商业、娱乐、休闲气氛与形象（6）24、25、26号楼号楼现状现状SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划178?整体形象的塑造原有建筑面积1755平方米，改造后面积2547平方米，共增加792平方米（6）24、25、26号楼号楼改造措施改造措施SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划180?改造策略梳理内部空间，以最小的改造幅度及代价有力的提高办公空间品质（7）40、41号楼号楼现状现状SVA田林创意产业园区发展定位与概念性165、规划181?扩大入口区域空间，增加门厅，创造共享空间，提高办公楼使用性能及品质?原有交通内置，线性连接，空间狭窄，与公共建筑的需求相悖原有建筑面积每幢529平方米，改造后为每幢539平方米，共增加20平方米（7）40、41号楼号楼改造措施改造措施SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划182立面效果意向图（8）21、22、24、25、26、40、41号楼SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划183（9）10号楼号楼现状现状SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划184?原有外露式的交通组织?增加玻璃体，丰富入口空间，提升整体品质?连接体创造进入式灰空间营造入口交通核，透视建筑立面（9）166、10号楼号楼入口改造措施入口改造措施SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划18510号楼10号楼?原有屋顶?屋顶解构?屋面拆分?增加玻璃采光顶实现屋面重构，暴露结构，增大采光面（9）10号楼号楼屋顶改造措施屋顶改造措施SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划186?原有侧立面?山墙面重构，暴露结构，加大采光面?丰富立面划分，协调虚实关系实现整体改造，应对功能调整原有建筑面积2721平方米，改造后面积2811平方米，增加90平方米（9）10号楼号楼侧立面改造措施侧立面改造措施SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划188（10）1、6号楼号楼现状现状SVA田林创意产业园区发展定位与概念性167、规划189?原有建筑平面构成分析?改建后建筑平面构成分析（10）1、6号楼号楼平面改造措施平面改造措施SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划190?立面改造概念生成?原有建筑立面划分?抽象画元素介入，增加构成感与虚实对比（10）1、6号楼号楼立面改造措施立面改造措施SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划191?原有形体组成及交通联系体?增加交通联系体，配合新功能?插入空间体块，打破平整形体，加强入口标识，改善室内空间实现新功能需求下良好空间品质的塑造，丰富外形，体现建筑明确个性原有建筑面积6313.8平方米，改造后面积6077.8平方米，减少236平方米（10）1、6号楼号楼形体改造措168、施形体改造措施SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划192设计目标设计目标在建筑之间的空间上覆顶将建筑之间的空间变为交流区域使用将建筑之间的空间作为“气候缓冲调节器”通过旧建筑厚重的体量和新的联系空间的轻盈体量之间的对比来塑造艺术性的空间感受（10）1、6号楼号楼形体改造措施形体改造措施SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划194创意园改造后经济技术指标:总用地面积：10.2万m2商务办公总建筑面积（包括中央研究院）：79168.9m2总建筑面积：13.8万m2商业娱乐旅馆总建筑面积：29948.4m2容积率：1.3创意园区办公总建筑面积：29239.2m23.3总经济技术指标总经济技169、术指标SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划1954.财务测算思路初步探讨4.财务测算思路初步探讨SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划1964.1业主远景规划的要求业主远景规划的要求SVA的门面SVA的门面租金效益：租金效益：1.5元/m23元/m2“新天地”概念“新天地”概念?多种空间改造策略的综合运用多种空间改造策略的综合运用?现代风尚建筑的构建现代风尚建筑的构建对基地改造的要求SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划197资产价值：资产价值：形成SVA未来经济利益创造的重要资源投资价值：投资价值：可预期的持续成长、核心竞争能力要素的塑造基地核心价值基地核心价值投入产出配比的最170、佳投入产出配比的最佳基地内涵、核心价值的形成基地内涵、核心价值的形成未来收益的最大化未来收益的最大化建筑空间的优化建筑空间的优化资产价值未来总净收益的贴现值成本收益的最优配比才是战略的财务观4.2基地改造的战略财务观基地改造的战略财务观SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划198*注：以上投资成本均不含土地及原有地上物业获得成本?现实出发：现实出发：空间改造投资成本将控制在上海市创意产业园平均改建成本范围内（不含室内装修及设备安装费用）?优化控制：优化控制：充分运用不同的改造方法及手段，尽量降低改建成本项目名称投资价格（万元）性质建筑面积单价（元/平米）备注八号桥5000改建1400035171、71时尚产业园1700改建100001700X2创意产业园2000改建131101526同乐坊4000改建200002000逸飞创意街10000新建200005000地上地下各10000平米上海创意产业园区平均改建成本：2200元/上海创意产业园区平均改建成本：2200元/m24.3基地改造的成本控制基地改造的成本控制SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划199租金收入（元/平方米天）平均改建成本（元/平方米）租金收入（元/平方米天）平均改建成本（元/平方米）y=-3E-06x2+0.0148x-13.797R2=0.709101.63.24.86.4801000200030004000租172、金收益极大点：平均改建成本2466元/平方米厂房改建投入成本与租金之间存在“倒U型”曲线关系租金收益极大点：平均改建成本2466元/平方米厂房改建投入成本与租金之间存在“倒U型”曲线关系A.当单位改建成本2466元，超过成本预期，企业入住减少，租金收入呈现不经济4.4基地改造的弹性分析基地改造的弹性分析SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划200（1）条件假设）条件假设1 1项目建设期3年从何年开始2006年2 2项目经营期限（财务评价计算期）年*3 3折旧与摊销固定资产按照平均年限法提取折旧，净残值取4%固定资产综合折旧年限3040年或者48年*土地成本摊消年限50年4 4基准收益率%5173、 5税费房产税12%营业税5%所得税15%6 6自有资金0元*流动资金元财务费用按年贷款余额计，长期贷款利率为%*7 7搬迁安置费用500万以内8 8政府补贴改造费用100150元/m2*9 9土地所有者获取利益方式土地获取成本4.6亿元土地已摊消年数年*1010产业综合楼情况产业化综合楼租金2.53元/m2产业化综合楼租金增长率*产业化综合楼物业管理费0.67元/m2*其他收入元运营费用元/年*序号科目整体项目指标序号科目整体项目指标项目组根据实际测算设定十项主要的假设条件：4.5财务测算财务测算SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划201楼号原有建筑面积（单位：）改造后建筑面积（单位：174、）增加或减少面积（单位：）增加或减少百分比1+66313.86077.8-236-3.7476976970081031103100910671067001027212811903.301244544500132102.42102.400151544723371.47924.451.316459845980016过1416141600181021020020936936002150350300225035030024+25+261755254779245.1产业化大楼,不包括地下车库（原27+29+61+67）5283.833068.927785.1525.9产业化大楼地下车库049574957175、282684523665-3180-11.840529539101.941529539101.9539690969000玻璃顶012101210地下车库（不包括产业化大楼地下停车库）02135421354中央研究院164001640000园区总建筑面积98914159630.560716.561.4园区总改造建筑面积99126.828210.4园区总改造建筑面积99126.828210.4根据测算，园区改造后总建筑面积将增加28210.4平米。（2）建筑面积表）建筑面积表SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划202 单价(元/m2)建筑面积(m2)合计(万元)一建安工程投资10,329.9176、6 68.87%建安工程投资10,329.96 68.87%1外立面工程500.00 99,126.80 4,956.34 33.04%仿石漆涂料保温板300元/m2，面砖面层250元/m2，另加钢结构、木质结构等装饰立面2改建工程210.52 1.40%块墙拆运40.00 2,821.40 11.29 0.08%拆运楼板拆100.00 3,321.40 33.21 0.22%以200mm厚的钢筋混凝土楼板为参考楼板加200.00 3,460.90 69.22 0.46%以200mm厚的钢筋混凝土楼板为参考玻璃顶棚800.00 1,210.00 96.80 0.65%普通标准600800元/m177、2，高级标准15002000元/m2其它100.00 99,126.80 991.27 6.61%3设备及安装4,379.04 29.19%通风及空调工程400.00 59,476.08 2,379.04 15.86%按一般上海建筑工程造价标准电梯设备1,000.00 6.67%其他设施系统1,000.00 6.67%4公共基础建设615.86 4.11%节点1（入口广场）115.72 0.77%道路180.00 1,833.00 32.99 以步行道路为主，硬质铺底绿化250.00 1,597.00 39.93 高档园艺绿化，包括花草、树木、假山、花架等水体600.00 380.00 22.178、80 包括挖方、护坡、蓄水及休闲设施等其它200,000.00 1.00 20.00 喷泉水景（含循环水处理设备）节点2（核心广场）73.67 0.49%道路180.00 1,765.00 31.77 绿化250.00 280.00 7.00 水体600.00 215.00 12.90 其它55,000.00 4.00 22.00 户外游戏/健身设施其它336.99 2.25%道路180.00 6,262.00 112.72 绿化250.00 8,203.00 205.08 水体600.00 320.00 19.20 给排水工程5%26.32 0.18%绿地微喷系统、国产喷头、UPVC管道铺设179、窨井砌筑、潜水泵（5公建总价）电气工程12%63.17 0.42%室外电缆铺设；配电箱、控制柜；庭院灯、水下灯、草地灯；室外音响系统（12公建总价）5车库800.00 2,102.40 168.19 1.12%地上建筑改造序号 备注项目或费用名称估算价值 投资比例(%)（3）投资估算表（接续表）投资估算表（接续表）SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划203续表（接投资估算表）续表（接投资估算表）二其它建设费用3,451.77 23.01%其它建设费用3,451.77 23.01%1搬迁安置费用2,000.00 13.33%2前期工程费用（4,含咨询费、设计费、监理费等）4.0%413.180、20 2.75%按（一）为基数3管理费用（3）3.0%382.29 2.55%按（一二.1二.2）为基数4建设期不可预见费（5）5.0%656.27 4.38%按（一二.1二.2二.3）为基数一、二部分合计13,781.72 91.88%一、二部分合计13,781.72 91.88%三涨价预备费-0.00%忽略不计 四建设期偿还贷款利息1,217.96 8.12%固定资产投资14,999.68 100.00%固定资产投资14,999.68 100.00%五流动资金0.00%注：建设期销售利润作为流动资金滚动总投资14,999.68 100.00%总投资14,999.68 100.00%根据测算181、，本项目总投资约为15，000万元人民币SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划204200620072008建安工程投资200620072008建安工程投资外立面工程20%60%20%改建工程20%60%20%设备及安装50%50%公共基础建设40%40%20%车库50%30%20%其它建设费用其它建设费用40%40%20%建设开发资金投入时序估算建设开发资金投入时序估算单位：万元建安工程投资建安工程投资外立面工程991.272,973.80991.27改建工程42.10126.3142.10设备及安装0.002,189.522,189.52公共基础建设246.35246.35123.17182、车库84.1050.4633.64其它建设费用其它建设费用1,380.711,380.71690.35总开发资金2,744.526,967.154,070.06建设期建设开发时序假设总开发资金2,744.526,967.154,070.06建设期建设开发时序假设预计2006-2008年三年开发资金分别为2744.52万元，6967.15万元，4070.06万元（4）建设开发时序）建设开发时序SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划205200720082009201020112012假设基准单价200720082009201020112012假设基准单价商务租金年增长率8%8%可出租商务面积183、(m2)68,654.476,496.276,496.276,496.276,496.276,496.2商务面积年出租率10%37%50%60%70%75%商业租金年增长率8%8%可出租商业面积(m2)23,854.423,854.423,854.423,854.423,854.423,854.4商业面积年出租率10%40%50%60%70%75%物业费年增长率5%5%5%5%5%5%可出租面积总数(m2)9,250.88 37,787.70 50,175.30 60,210.36 70,245.42 75,262.95 经营收入商务租金收入经营收入商务租金收入商务租金(元/m2.天)3.00184、1.502.503.003.003.243.50商务年收入(万元)375.882,577.444,188.175,025.806,332.517,327.62商业租金收入375.882,577.444,188.175,025.806,332.517,327.62商业租金收入商业租金(元/m2.天)4.502.253.504.504.504.865.25商业年收入(万元)195.901,218.961,959.042,350.852,962.073,427.54物业收入195.901,218.961,959.042,350.852,962.073,427.54物业收入物业费(元/m2.月)20.185、0021.0022.0523.1524.3125.5326.80物业收入合计(万元)233.12999.861,394.021,756.472,151.672,420.63收入合计804.914,796.267,541.239,133.1211,446.2513,175.79营运管理费用233.12999.861,394.021,756.472,151.672,420.63收入合计804.914,796.267,541.239,133.1211,446.2513,175.79营运管理费用 销售费用(万元)（按年经营收入的5%）5%40.25239.81377.06456.66572.31658186、.79 年营运费用(万元)（按年经营收入的20%）20%160.98959.251,508.251,826.622,289.252,635.16 管理费用(万元)（按年经营收入的3%）3%24.15143.89226.24273.99343.39395.27成本合计225.371,342.952,111.542,557.273,204.953,689.22成本合计225.371,342.952,111.542,557.273,204.953,689.22（5）销售收入和运营费用预测表（20072012年）销售收入和运营费用预测表（20072012年）SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划2187、062013201420152016201720182019假设基准单价2013201420152016201720182019假设基准单价商务租金年增长率8%8%8%8%8%8%8%可出租商务面积(m2)76,496.276,496.276,496.276,496.276,496.276,496.276,496.2商务面积年出租率78%80%80%80%85%85%85%商业租金年增长率8%8%8%8%8%8%8%可出租商业面积(m2)23,854.423,854.423,854.423,854.423,854.423,854.423,854.4商业面积年出租率80%85%85%90%90%188、90%95%物业费年增长率5%5%5%5%5%5%5%可出租面积总数(m2)78,750.56 81,473.20 81,473.20 82,665.92 86,490.73 86,490.73 87,683.45 经营收入商务租金收入经营收入商务租金收入商务租金(元/m2.天)3.003.784.084.414.765.145.556.00商务年收入(万元)8,230.389,116.739,846.0710,633.7512,202.2313,178.4114,232.68商业租金收入8,230.389,116.739,846.0710,633.7512,202.2313,178.4114189、,232.68商业租金收入商业租金(元/m2.天)4.505.676.126.617.147.718.339.00商业年收入(万元)3,948.534,530.934,893.415,595.766,043.426,526.897,440.66物业收入3,948.534,530.934,893.415,595.766,043.426,526.897,440.66物业收入物业费(元/m2.月)20.0028.1429.5531.0332.5834.2135.9237.71物业收入合计(万元)2,659.442,888.953,033.403,231.703,550.283,727.803,968190、.17收入合计14,838.3516,536.6217,772.8819,461.2121,795.9323,433.1025,641.50营运管理费用2,659.442,888.953,033.403,231.703,550.283,727.803,968.17收入合计14,838.3516,536.6217,772.8819,461.2121,795.9323,433.1025,641.50营运管理费用 销售费用(万元)（按年经营收入的5%）5%741.92826.83888.64973.061,089.801,171.651,282.08 年营运费用(万元)（按年经营收入的20%）20%191、2,967.673,307.323,554.583,892.244,359.194,686.625,128.30 管理费用(万元)（按年经营收入的3%）3%445.15496.10533.19583.84653.88702.99769.25成本合计4,154.744,630.254,976.415,449.146,102.866,561.277,179.62成本合计4,154.744,630.254,976.415,449.146,102.866,561.277,179.62（5）销售收入和运营费用预测表（20132019年）销售收入和运营费用预测表（20132019年）SVA田林创意产业园区192、发展定位与概念性规划207200920102011201220132014201520162017201820197,541.239,133.1211,446.2513,175.7914,838.3516,536.6217,772.8819,461.2121,795.9323,433.1025,641.50437.39529.72663.88764.20860.62959.121,030.831,128.751,264.161,359.121,487.21737.67885.201,115.351,290.621,461.471,637.721,768.741,947.542,189.482,193、364.642,600.805,623.735,872.086,264.956,413.486,748.957,224.467,570.618,043.358,697.079,155.489,773.832,111.542,557.273,204.953,689.224,154.744,630.254,976.415,449.146,102.866,561.277,179.62917.98720.59465.79130.050.000.000.000.000.000.000.002,594.212,594.212,594.212,594.212,594.212,594.212,594.212,194、594.212,594.212,594.212,594.21742.441,846.123,402.074,707.495,767.316,715.317,402.708,341.579,645.2210,553.8711,779.673,926.235,772.369,174.4213,881.9119,649.2226,364.5333,767.2342,108.8051,754.0262,307.8874,087.55111.37276.92510.31706.12865.101,007.301,110.401,251.241,446.781,583.081,766.95631.071,195、569.202,891.764,001.374,902.215,708.016,292.297,090.338,198.448,970.7910,012.723,337.304,906.507,798.2611,799.6316,701.8422,409.8528,702.1435,792.4843,990.9152,961.7062,974.42经营期（10年）200720081.销售收入186,377.14804.914,796.263.销售税金及附加（5.80%）10,809.8746.68278.184.房地产税（房产租金收入的12%）18,523.4068.61455.575.总成本196、费用82,956.32225.371,342.95 营运费用52,185.60225.371,342.95 财务费用2,234.42-年折旧与摊消费用28,536.30-6.利润总额74,087.55464.242,719.567.累计利润总额（弥补以前年度亏损）464.243,183.798.所得税11,113.1369.64407.939.税后利润62,974.42394.602,311.6210.累计税后利润394.602,706.23合计建设期（6）项目损益表）项目损益表SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划208资产总额20092010201120122013固定投资折旧费12,197、378.84570.42570.42570.42570.42570.42土地成本摊消费40,475.852,023.792,023.792,023.792,023.792,023.79年折旧与摊消费2,594.212,594.212,594.212,594.212,594.21固定资产现值52,854.6950,260.4847,666.2745,072.0642,477.8539,883.64201420152016201720182019固定投资折旧费570.42570.42570.42570.42570.42570.42土地成本摊消费2,023.792,023.792,023.792,0198、23.792,023.792,023.79年折旧与摊消费2,594.212,594.212,594.212,594.212,594.212,594.21固定资产现值37,289.4334,695.2232,101.0129,506.8026,912.5924,318.38注：建设期费用计入固定资产投资，按20年提取折旧。固定资产按照平均年限法提取折旧，净残值取4%。折旧率为4.8%。土地成本按20年摊消,无残值。（7）项目折旧与摊消表）项目折旧与摊消表SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划209200620072008借款及还本付息借款及还本付息年初本息余额2,828.50 10,181.199、95 本年借款2,744.526,967.154,070.06本年应计利息6.12%83.98 386.30 747.68 本年还本付息本年还本本年利息年末本息余额2,828.5010,181.95 14,999.68 还本资金来源还本资金来源当年可用于还本的未分配利润当年可用于还本的折旧摊消可用于还款的其他资金建设期利率项目2009201020112012201320142015201620172018201914,999.68 11,774.40 7,610.99 2,125.02 -917.98 720.59 465.79 130.05 -4,143.26 4,884.01 5,951.200、76 6,725.63 -3,225.284,163.415,485.976,595.58-917.98 720.59 465.79 130.05 -11,774.40 7,610.99 2,125.02 -631.071,569.202,891.764,001.374,902.215,708.016,292.297,090.338,198.448,970.7910,012.722,594.212,594.212,594.212,594.212,594.212,594.212,594.212,594.212,594.212,594.212,594.21运营期经测算，借款偿还期为3.32年（8）201、借债偿还计划表）借债偿还计划表SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划2102006200720081.资金流入201,376.822,828.508,158.359,614.00资金流入201,376.822,828.508,158.359,614.00 销售收入流入186,377.14804.914,796.26 长期贷款14,999.682,828.507,353.444,817.74 短期贷款 自有资金0.000.000.000.00 其它2.资金流出127,572.012,828.508,158.359,614.00资金流出127,572.012,828.508,158.359,6202、14.00 经营成本52,185.60225.371,342.95 销售税金及附加10,809.8746.68278.18 房地产税18,523.4068.61455.57 所得税11,113.1369.64407.93 建设投资（不含建设期利息）13,781.722,744.526,967.154,070.06 流动资金2,706.23394.602,311.62 各种利息支付3,452.3883.98386.30747.68 偿还债务本金14,999.68 其它3.盈余资金73,804.81-盈余资金73,804.81-4.累计盈余资金-累计盈余资金-建设期项目合计（9）资金来源及运用表（203、接续表）资金来源及运用表（接续表）SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划211续表（接资金来源及运用表）续表（接资金来源及运用表）200920102011201220132014201520162017201820197,541.239,133.1211,446.2513,175.7914,838.3516,536.6217,772.8819,461.2121,795.9323,433.1025,641.507,541.239,133.1211,446.2513,175.7914,838.3516,536.6217,772.8819,461.2121,795.9323,433.1025,6204、41.507,541.239,133.1211,446.2513,175.7914,838.3516,536.6217,772.8819,461.2121,795.9323,433.1025,641.507,541.239,133.1211,446.258,705.237,341.938,234.398,886.379,776.6611,003.2911,868.1013,034.587,541.239,133.1211,446.258,705.237,341.938,234.398,886.379,776.6611,003.2911,868.1013,034.582,111.542,557.205、273,204.953,689.224,154.744,630.254,976.415,449.146,102.866,561.277,179.62437.39529.72663.88764.20860.62959.121,030.831,128.751,264.161,359.121,487.21737.67885.201,115.351,290.621,461.471,637.721,768.741,947.542,189.482,364.642,600.80111.37276.92510.31706.12865.101,007.301,110.401,251.241,446.781,58206、3.081,766.95917.98720.59465.79130.05-3,225.284,163.415,485.972,125.02-4,470.56 7,496.428,302.228,886.509,684.5410,792.6511,565.0012,606.92-4,470.56 11,966.9820,269.2029,155.7038,840.2449,632.8961,197.8973,804.81-4,470.56 7,496.428,302.228,886.509,684.5410,792.6511,565.0012,606.92-4,470.56 11,966.982207、0,269.2029,155.7038,840.2449,632.8961,197.8973,804.81经营期（20年）SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划212单位：万元序号200620072008一现金流入一现金流入1 销售收入804.91 4,796.26 2 回收流动资金3 回收固定资产余值-804.91 4,796.26 -804.91 4,796.26 二现金流出现金流出1 建设投资2,744.52 6,967.15 4,070.06 2 流动资金394.60 2,311.62 3 营运费用225.37 1,342.95 4 销售税金及附加46.68 278.18 5 房产208、税68.61 455.57 669.64 407.93 2,744.52 7,772.06 8,866.32 三税后净现金流量2,744.52 7,772.06 8,866.32 三税后净现金流量(2,744.52)(6,967.15)(4,070.06)税后累计净现金流量(2,744.52)(9,711.67)(13,781.72)税后折现净现金流量(2,450.46)(5,554.17)(2,896.99)税后累计折现净现金流量(2,450.46)(8,004.63)(10,901.62)四税前净现金流量四税前净现金流量(2,744.52)(6,897.51)(3,662.12)税前累计净209、现金流量(2,744.52)(9,642.03)(13,304.15)税前折现净现金流量(2,450.46)(5,498.65)(2,606.63)税前累计折现净现金流量(2,450.46)(7,949.12)(10,555.74)流入合计:流入合计:所得税流出合计：流出合计：建设期项目（10）现金流量表）现金流量表SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划213续表（接现金流量表）续表（接现金流量表）200920102011201220132014201520162017201820197,541.23 9,133.12 11,446.25 13,175.79 14,838.35 16,53210、6.62 17,772.88 19,461.21 21,795.93 23,433.10 25,641.50 2,706.23 24,318.38 7,541.23 9,133.12 11,446.25 13,175.79 14,838.35 16,536.62 17,772.88 19,461.21 21,795.93 23,433.10 52,666.11 7,541.23 9,133.12 11,446.25 13,175.79 14,838.35 16,536.62 17,772.88 19,461.21 21,795.93 23,433.10 52,666.11 2,111.54 2211、,557.27 3,204.95 3,689.22 4,154.74 4,630.25 4,976.41 5,449.14 6,102.86 6,561.27 7,179.62 437.39 529.72 663.88 764.20 860.62 959.12 1,030.83 1,128.75 1,264.16 1,359.12 1,487.21 737.67 885.20 1,115.35 1,290.62 1,461.47 1,637.72 1,768.74 1,947.54 2,189.48 2,364.64 2,600.80 111.37 276.92 510.31 706.12 8212、65.10 1,007.30 1,110.40 1,251.24 1,446.78 1,583.08 1,766.95 3,397.97 4,249.11 5,494.49 6,450.16 7,341.93 8,234.39 8,886.37 9,776.66 11,003.29 11,868.10 13,034.58 3,397.97 4,249.11 5,494.49 6,450.16 7,341.93 8,234.39 8,886.37 9,776.66 11,003.29 11,868.10 13,034.58 4,143.264,884.015,951.766,725.637,49213、6.428,302.228,886.509,684.5410,792.6511,565.0039,631.53(9,638.46)(4,754.45)1,197.317,922.9315,419.3523,721.5832,608.0842,292.6253,085.2764,650.26104,281.802,633.122,771.325,951.766,725.637,496.428,302.228,886.509,684.5410,792.6511,565.0039,631.53(8,268.50)(5,497.18)454.587,180.2114,676.6322,978.8531214、,865.3541,549.8952,342.5463,907.54103,539.074,254.635,160.936,462.077,431.758,361.529,309.529,996.9110,935.7812,239.4313,148.0841,398.48(9,049.52)(3,888.60)2,573.4710,005.2218,366.7427,676.2637,673.1648,608.9460,848.3773,996.45115,394.932,703.892,928.456,462.077,431.758,361.529,309.529,996.9110,935.215、7812,239.4313,148.0841,398.48(7,851.85)(4,923.40)1,538.678,970.4217,331.9326,641.4536,638.3647,574.1459,813.5772,961.64114,360.13经营期税后税前104,281.80115,394.9334.33%36.90%104,281.80115,394.9334.33%36.90%（静态）2.80年2.60年2.80年2.60年（动态）2.80年2.60年评价指标2.80年2.60年评价指标财务净现值（基准收益率=12%）财务内部收益率投资回收期（从建设期算起）：SVA田林创意216、产业园区发展定位与概念性规划214附录：苍梧路地块的初步审视附录：苍梧路地块的初步审视SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划215苍梧路地块现状分析苍梧路地块现状分析租赁部分自用部分租赁部分自用部分田林路园区苍梧路园区仪电园区田林路园区苍梧路园区仪电园区田林商圈田林商圈徐家汇商圈徐家汇商圈优优势势紧密承接田林路项目地块辐射及功能外溢，与田林路商圈隔仪电地块，闹中取静劣劣势势位于仪电地块内部，空间辐射影响受到制约地地块现状块现状苍梧路园区租赁区域建筑密度较大，空间布局混乱，景观较差自用区域环境优于租赁区域，但面积较小，仅为租赁部分的1/3，内部为一幢多层办公楼，可改造力度较小，两部分需整合改217、造基本情况介绍基本情况介绍SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划2161 导入苍梧路产业园区的必要性1 导入苍梧路产业园区的必要性“越界”时空“越界”时空构建SVA创意产业开发的弹性空间结构构建SVA创意产业开发的弹性空间结构近期近期远期远期时间时间田林路以北田林路以北田林路以南田林路以南空间空间?苍梧路园区配合大SVA创意产业园的开发，形成时序开发的延续?地理区域上的空间相邻为大SVA园区建设的空间扩张创造了必要的条件?“界”时间的界，空间的界；?创意“内容”具有广泛传播性，成熟的园区内容将形成辐射性扩散；?在SVA多个园区中，苍梧路园区与田林路项目的空间密合关系及相仿的建筑形态成为与创218、意产业园区主项目联动开发的首选区域；?从SVA企业持续发展的角度，项目大规模开发不可能一次性完成，需要从弹性预留与价值增值的角度，保证风险的最小化。阐释阐释SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划2172 苍梧路产业园区开发可行业态2 苍梧路产业园区开发可行业态SVA创意产业园功能外溢的承接载体SVA创意产业园功能外溢的承接载体Option 1商业娱乐功能的外溢商业娱乐功能的外溢延续社区能级的创意生活概念，继续体验式餐饮、电玩竞技、电影休闲等业态，但商业的聚集性特征对外溢功能承接具有较高要求Option 2商务办公功能的外溢商务办公功能的外溢内容制作、工业设计、企业总部基地、企业孵化器等需求219、旺盛，商务办公空间供给量将进一步加大Option 2商务服务功能的外溢商务服务功能的外溢田林路主园区及周边竞争性项目办公业态的进一步开发使例如经济型酒店、企业会所等服务需求增加苍梧路园区建筑体量为2万平方米，适宜的规模能够与田林路主项目形成有效对接苍梧路园区建筑体量为2万平方米，适宜的规模能够与田林路主项目形成有效对接SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划2183 商务办公功能外溢对应案例介绍3 商务办公功能外溢对应案例介绍目前苍梧路园区内6米左右层高厂房租金仅为￥1.5/平米/天，利用率及返现率较低，目前苍梧路园区内6米左右层高厂房租金仅为￥1.5/平米/天，利用率及返现率较低，创意办公220、用房创意办公用房能迅速提升其租金水平目前沿街区域办公用房经济价值尚未得到体现，商务办公区域的能迅速提升其租金水平目前沿街区域办公用房经济价值尚未得到体现，商务办公区域的展示需求功能改建展示需求功能改建可增加项目运营收益可增加项目运营收益通过空间分割增加营业面积，构筑层次分明的办公空间增加厂房内公共空间，丰富办公区域的人性特征通过展示空间的增加营造时尚生活气息，沿街办公的可视性改变了纯办公的单调性，更适宜创意内容的迸发SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划2194 苍梧路产业园区开发原则4 苍梧路产业园区开发原则123未来的弹性开发原则未来的弹性开发原则大SVA创意产业园区项目开发时速的不确定性需要辅以一个弹性空间予以支持及协调，使项目适应内部业态调整的巨大需求规划空间延伸的互接原则规划空间延伸的互接原则作为田林路园区入口的南面延伸空间，苍梧路园区开发必须更多关注与主园区的对接，保证人流、物流、信息流的互通性价值增值原则价值增值原则SVA园区及漕河泾园区较上海其他园区具有明显的区位优势，因此未来苍梧路园区开发必须已价值最大化为原则，结合SVA创意产业园项目的逐步推进最具经济性的物业项目，共同形成SVA的持久收益SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划220