1、SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划规划展示图规划展示图如何创意园区发展定位创意什么园区核心业态遴选怎么创意园区概念性规划检验创意园区财务投资测算推广创意园区市场推广策划附录园区建筑单体详细设计规划方案报告内容规划方案报告内容4910181938394445454689基地三大发展驱动力概述基地三大发展驱动力概述基地发展的驱动力基地发展的驱动力C-SVA产业升级、核心业态发展需要基地物业现金的反哺、支持C-SVA产业升级、核心业态发展需要基地物业现金的反哺、支持C-SVA产业升级、核心业态发展需要基地物业现金的反哺、支持C-SVA产业升级、核心业2、态发展需要基地物业现金的反哺、支持租金利益最大化业态转型、提升租金利益最大化业态转型、提升B-基地周边潜在消费空间巨大、商业氛围成熟B-基地周边潜在消费空间巨大、商业氛围成熟B-基地周边潜在消费空间巨大、商业氛围成熟B-基地周边潜在消费空间巨大、商业氛围成熟A-漕河泾园区产业升级，现代服务业发展趋势A-漕河泾园区产业升级，现代服务业发展趋势A-漕河泾园区产业升级，现代服务业发展趋势A-漕河泾园区产业升级，现代服务业发展趋势功能定位多样化功能定位多样化漕河泾园区产业升级漕河泾园区产业升级、周边区域潜在消费能力周边区域潜在消费能力与SVA产业链构筑SVA产业链构筑是驱动本项目的三大驱动力W19+13、6项目仪电项目邮通项目项目内容项目内容比较比较规模大，能级高，政策支持有力，全新形态规模大而零散，紧邻SVA项目，相似的基地形态紧邻地铁站点，相似的基地形态，商务商业功能明确对田林项目的影响对田林项目的影响规划为上海首批现代服务业集聚区（微型CBD）,政府支持力度大；占地23万平方米，建筑面积80万平方米，包括“总部经济平台”、“研发设计平台”、“创新孵化平台”、综合服务平台”等规划为国际商务社区、街区式购物中心，包括商务办公、数码港、酒店餐饮、休闲娱乐、观光购物街、酒吧街、精品商场、等业态。规划为集信息科技产业、综合办公、培训中心、及配套服务设施为一体的科技园区。项目的商业业态规划是地铁上盖4、物业，包括休闲娱乐、精品服饰、健身房、美容、饭店、大超市等创意竞争策略创意竞争策略发掘功能板块主题特色在创意上下功夫，产生独特形象优化基础设施，如充沛的停车等差异竞争策略差异竞争策略注重对商务客群细分，了解产业配套的需求发掘特色和形成集聚注重品牌与亮点的打造品牌竞争策略品牌竞争策略要挖掘产业间的相关性，形成产业集聚注重品牌与亮点的打造竞争性项目横向比较分析竞争性项目横向比较分析?周边资源如徐家汇中心、上师大、南站商圈等，项目可借势发展?漕河泾园区产业升级，SVA产业链延续?周边大型居住社区，潜在商业消费需求巨大?体量为10万平方米，规模较大，利于发挥积聚优势?在装修方面可得到150-200元补5、贴?相对一般园区更好的绿化空间?投资有限，收益回报要求在3元/平方米/天?现有物业为80年代厂房，结构特殊，风貌无特色?徐汇区对于税收属地化的要求?与其他园区相比，项目位于中环，地段一般?周边W19、邮通与仪电地块规划功能相似，竞争激烈?创意产业园区竞争激烈，是否能达到授牌的要求，政策风险空间区位与园区发展的SWOT分析空间区位与园区发展的SWOT分析三大业态构建策略应对周边竞争三大业态构建策略应对周边竞争?顺应由研发商务到休闲娱乐的转变，取得更大的发展；?在目前徐汇区数码娱乐园区竞争激烈的情况下，进一步挖掘与SVA技术相关的多媒体应用主题延续并扩展数字多媒体产业链延续并扩展数字多媒体产业链16、 1?项目体量较大，能够在主力创意产业业态内部，沿着产业集群互动的方向，从研发-销售-技术支持-展示-商业配套等环节构筑相互关联的细分业态主力业态内部构筑相互关联的业态链主力业态内部构筑相互关联的业态链2 2?项目所处大型社区的区位和周边竞争对手的发展来看，注入适宜比例的特色商业可以提高本项目的物业价值变现能力适当提升商业比重，提升园区租金变现能力适当提升商业比重，提升园区租金变现能力3 3五大园区构建原则化挑战为契机五大园区构建原则化挑战为契机建筑更新与SVA历史文脉SVA历史文脉及产业特征产业特征相融合结合项目体量的优势，实施大规模综合开发大规模综合开发市区10万平方米的综合型创意产业园结7、合多媒体生产技术打造亮点，将SVA文化融入园区1 12 2由单一产业发展思路转向多产业集群化的多主题产业集成多主题产业集成以信息与出版为主导的内容产业同传统创意产业的碰撞3 3打破配套开发的思维定式，发展特色主题商业功能区特色主题商业功能区将创意元素与社区商业相结合，细化并延伸创意商业客群4 4突破产业创意与生活创意产业创意与生活创意的限制，实现二者的互融共生互融共生找到产业与生活的结合点，在上海西南创造创意生活方式5 5总体功能定位总体功能定位特色创意商务集群的灵动空间动感商业的体验场所提升园区商务配套的服务高地特色创意商务集群的灵动空间动感商业的体验场所提升园区商务配套的服务高地融创意产业8、与创意生活为一体的超大型综合创意商务谷融创意产业与创意生活为一体的超大型综合创意商务谷创意产业是人本经济背景下以创意为主宰的一种资源配置方式，而非工业经济时代按照资源来配置资源。在这种大业态观的导引下，把握漕河泾现代服务业升级趋势、周边社区的商业演化格局与狭义创意产业的适宜业态三大方向，SVA田林创意产业园区将构筑包括内容创意产业集群内容创意产业集群、创意生活商业集群创意生活商业集群与现代创意集群现代创意集群三大板块的有机业态体系。园区大创意业态体系构成园区大创意业态体系构成内容创意产业集群内容创意产业集群核心业态核心业态以实质表现内容以内容展示空间以空间创造价值以实质表现内容以内容展示空间以9、空间创造价值SVACONTENT VALLEYSVA创意内容产业谷SVA创意内容产业谷动漫业动漫业（网络游戏、动漫卡通）（网络游戏、动漫卡通）数字影音数字影音时尚出版时尚出版WEB2.0电子门户WEB2.0电子门户内容创意产业集群内容创意产业集群空间载体空间载体动漫业动漫业大众出版大众出版数字影音数字影音承载物业形态承载物业形态物业特征物业特征产业类型产业类型内容创作及术研发产品制作及运营内容获得及编辑平面设计及印刷节目制作及加工节目发行广告制作及营销推广WEB2.0WEB2.0内容获得网络支持1 12 23 34 4专业工作空间书吧竞技广场音像城展示中心办公用房工作室办公用房工作室小规模或大10、空间商务办公用房，空间容量20-50人为主需要安装大型专业设施商务办公用房，需求空间面积大小规模或大空间商务办公，空间容量1-20为主大面积商业用房产业链产业链销售展示娱乐销售展示现代创意服务集群现代创意服务集群承载漕河泾服务业的承载漕河泾服务业的商务办公商务办公板块板块围绕跨国电子企业进行招商，集聚小型创业企业?工业设计为主导的产业集聚?跨国企业研发中心与总部基地?创投企业的孵化器商务办公功能核心业态功能分区研发区展示区交流区培训区服务区招商建议核心业态商务办公功能的核心业态确定以工业设计工业设计和研发设计研发设计为主导的商务港漕河泾发展现代服务业方向漕河泾发展现代服务业方向总部经济设计研发11、创新孵化综合服务信息咨询服务业研发/设计服务业支持测试/测量中心商务服务区功能目标功能目标主导产业主导产业现代创意服务集群现代创意服务集群承载漕河泾服务业的承载漕河泾服务业的商务服务配套商务服务配套板块板块商务配套定位细化与业态组合为多元综合立体配套服务体系多元综合立体配套服务体系商务功能商务配套定位核心业态业态组合漕河泾现代服务业商港承载的工业设计及总部基地创源承载的创意产业链集聚衍生需求交流、培训、会务、展示休闲、娱乐、餐饮、居住综合服务型立体商务配套体系以商务酒店及其包含的企业会所为主体的，复合健身、娱乐、室内游泳池等服务设施的高档商务型配套商务型酒店、企业会所、大型商务餐饮、康体运动设12、施商务服务配套的核心业态商务服务配套的核心业态综合性商务酒店综合性商务酒店服务内容服务内容酒店客房会议会展娱乐健身特色餐饮酒店客房会议会展娱乐健身特色餐饮?基本设施：标准客房/商务套房/豪华套房?配套设施：厨房/桑拿/按摩浴缸/镭射影音系统?基本设施：会议区/多功能厅/展厅?配套设施：语音同传/声像设备中餐厅/西餐厅游泳馆/网球馆/桥牌俱乐部/保龄球馆/壁球馆/豪华电影馆/乒乓球室/台球厅/健身房/KTV包间/舞厅/垂钓/美容美发/桑拿/按摩和人体体质测评现代创意服务集群现代创意服务集群承载SVA产业链服务配套的商务板块承载SVA产业链服务配套的商务板块园区拥有优越区位（SVA集团在市中心城区13、最大的产业基地）、产业传承（记忆SVA昨日的辉煌）、产业链优势（如中央研究院、广电网络通讯、广电销售公司入驻），田林基地的新发展将在打造三大增值服务平台的基础上，强化SVA产业链上下两端增值服务的综合盈利能力产品外延的扩大产业外延的扩大市场外延的扩大上游：产品研发下游：市场开拓产业链整合闵行SVA 产业基地闵行SVA 产业基地商务平台研发平台展示平台田林基地田林基地SVA三大增值服务平台SVA三大增值服务平台SVA商务办公的核心业态SVA商务办公的核心业态细化定位细化定位项目特征/开发建议项目特征/开发建议销售服务中心将构建一个以市场为导向、以客户需求为目标的面向国内和国际市场的销售、服务平台14、技术中心主要建设一流的开发实验室、新产品的小批量生产车间、总装车间和包装车间，进行近期和中期的产业化开发和技术储备管理中心形成纵向的经营管理人才、研发技术人才、相关技术人才、高技能职业人才培训中心，形成横向的集团业务群业务单元三级培训中心其功能主要是对以上中心及广电信息原有的制造中心实施管理、协调和决策，以使得各个中心能有序、高效、协调地运行培训中心创意生活商业集群创意生活商业集群特色商业娱乐板块特色商业娱乐板块1234实现大空间厂房与商业的完美融合，营造意象空间增加周边居民生活需求的可选择面，呈现多彩生活方式以特色商业吸引外来消费者，转变单一消费结构区别周边几个大体量、综合型商圈发展规划，形15、成多元化、互补型商贸商务联动发展创意生活Creative&Life娱乐休闲型型娱乐休闲型型 体验式多媒体娱乐 电影艺术互动区商务服务型商务服务型 个性、时尚休闲会所 会议中心/展示中心创意概念型创意概念型 工艺品制作馆 时尚家饰 生活教育体验中心 特色体验式餐饮创意生活商业产业集群：创意生活商业产业集群：以传统产业为基础，融入创意、科技与人文特质，转变成为食、衣、住、行、教育、娱乐等民生领域的复合式经营，提供具有深度体验、高质、美感的产品规划概念总平面图规划概念总平面图园区规划结构分析园区规划结构分析两轴两轴绿轴水轴绿轴水轴贯穿园区的步行、景观系统贯穿园区的步行、景观系统三片三片商业休闲创意园16、商务办公商业休闲创意园商务办公各片区功能复合，设置溶解各片区功能复合，设置溶解七星七星核心商业景观节点各次景观节点核心商业景观节点各次景观节点各节点十字串联，双轴挂珠各节点十字串联，双轴挂珠园区规划功能分区分析园区规划功能分区分析Colorful BeltColorful BeltCreative SpringCreative SpringCommence HubCommence Hub功能分区功能分区商港商港功能分区功能分区彩邑彩邑功能分区功能分区创源创源园区规划交通分析园区规划交通分析动态交通规划：动态交通规划：主要车行线路呈十字贯穿园区，主要人行线呈斜十字穿越园区。消防车道环绕园区设置以17、满足消防需要。主要车行线路呈十字贯穿园区，主要人行线呈斜十字穿越园区。消防车道环绕园区设置以满足消防需要。静态交通规划：静态交通规划：设置集中地面停车场，同时运用立体式停车方式，产业化大楼设置一层地下机械式停车库设置集中地面停车场，同时运用立体式停车方式，产业化大楼设置一层地下机械式停车库停车指标写字楼每停车指标写字楼每100平方米的建筑面积配备机动车位的指标是平方米的建筑面积配备机动车位的指标是0.5个，商业性质建筑的指标是个，商业性质建筑的指标是0.5个至个至1.2个，餐饮性质的指标是个，餐饮性质的指标是1.25个。规划后园区建筑面积：个。规划后园区建筑面积：133319.5m2其中园区商18、务办公建筑面积：其中园区商务办公建筑面积：103451.1m2，商业娱乐建筑面积，商业娱乐建筑面积29868.4m2园区机动车至少需要约园区机动车至少需要约815个车位个车位交通规划交通规划停车位（1）停车位（1）机动车停车位规划方案一：地面停车场面积为：6897.5m2，按30m2/个停车位计算，地面停车场可提供230个停车位。产业化大楼地下机械式停车库面积为：4957m2，按10.8m2/个停车位计算，地下停车库可提供459个停车位。13号和12号楼改造成机械式停车库面积为：1496.2m2，按10.8m2/个停车位计算，可提供138个停车位。13号楼剖面分析机械式停车库剖面分析总停车位为19、：827个规划交通规划交通停车位（2）停车位（2）机动车停车位规划方案二(推荐方案)：地面停车场面积为：2172.3m2，按30m2/个停车位计算，地面停车场可提供72个停车位。产业化大楼地下机械式停车库面积为：4957m2，按10.8m2/个停车位计算，地下停车库可提供459个停车位。13号和12号楼改造成机械式停车库面积为：1496.2m2，按10.8m2/个停车位计算，可提供138个停车位。室外机械式停车面积为：4215.4 m2,按3层停车位计算，可提供390个停车位。按5层停车位计算，可提供650个停车位。总停车位为：1319个规划交通规划交通停车位（3）停车位（3）机动车停车位规划20、方案三：地面停车场面积为：2172.3m2，按30m2/个停车位计算，地面停车场可提供72个停车位。产业化大楼地下机械式停车库面积为：4957m2，按10.8m2/个停车位计算，地下停车库可提供459个停车位。13号和12号楼改造成机械式停车库面积为：1496.2m2，按10.8m2/个停车位计算，可提供138个停车位。室外机械式停车面积为：4215.4 m2,按3层停车位计算，可提供390个停车位。按5层停车位计算，可提供650个停车位。园区地下机械式停车库面积为：3344m2，按10.8m2/个停车位计算，可提供309个停车位。总停车位为：1628个规划交通规划交通出入口出入口为避免机动车21、在园区入口处造成拥堵现象，园区内地面停车场及地下停车库都尽量规划在入口处，让车流在入口的地方就快速停入停车位，避免给道路带来压力。同时考虑到停车位大都集中在园区东西两侧的虹漕路和苍梧路边，而这两条路都比较窄，一旦有大量车辆从道路上进出园区，会导致堵塞。所以规划将这两条道路上进入园区的主要出入口设置为单向出入口,也就是虹漕路上的园区出入口主要为机动车入口，而苍梧路上的园区出入口为机动车出口。这样避免了进出车辆的冲突。而田林路上还是保留机动车进出都可以。根据不同的功能区，在虹漕路上的机动车入口也分开设置，避免形成冲突。机动车出入口规划景观节点分析图景观节点分析图景观节点景观节点入口广场（1）入口广22、场（1）景观廊道特色景观柱生态停车场景观树池景观节点景观节点入口广场（2）入口广场（2）亲水平台与水景的结合景观树池花坛与座椅的结合镂空景墙景观节点景观节点核心广场（1）核心广场（1）与灯光结合的铺装玻璃与喷泉的结合翠竹与石景的结合灯光与座椅的结合景观节点景观节点核心广场（2）核心广场（2）木制景观廊架翠竹成荫喷泉水景现代气息的观景亭木制平台景观桥观景长廊木制廊架观景平台景观片墙园区水轴景观概念规划平面园区水轴景观概念规划平面?园区水轴景观是通过一系列点式景观水体来实现的，水景的分布主要集中在入口和核心广场，是人们视线的焦点?水景主要由水池、平台、景观桥、廊架等景观元素构成。水轴中还有个特色景23、观元素是景观片墙，通过有序的组织把几个点式水景串连起来。片墙上还可以设置些提示标语，起到指示作用。?特色小品?景观长廊?石景?花钵?景墙与水景的结合通 过 水 体和 喷 泉 让广 场 显 得活 跃 热 闹，喷 泉 与 不断 变 幻 的光 束 相 结合，共 同舞 动 光 影和水景。园区水轴创意景观构思示意园区水轴创意景观构思示意水轴景观水轴景观入口入口?与灯光结合的铺地?指示性景墙?喷泉与水景的结合?特色喷泉景观?休闲长椅?树池与灯光的案结合?入口景观通过 水 体、植物、小 品 等组 合，运 用灯 光 技 术、玻 璃 材 质，在 水 体 周 围设 置 木 制 平台和休息椅，为 人 们 提 供一 24、个 休 闲 和富 有 特 色 的休闲娱乐。水轴景观水轴景观核心广场核心广场?特色小瀑布?水景与灯光的结合?景观休息椅?玻璃景观桥?景墙与水景的结合中庭内部景观通过水体、景墙、玻璃景观桥和绿化处理，以及水景与灯光的结合，带给人们一个充满活力与动感的休闲空间。规划方案总经济技术指标规划方案总经济技术指标创意园改造后经济技术指标:总用地面积：10.2万m2 商务办公总建筑面积（包括中央研究院）：79168.9m2总建筑面积：13.8万m2 商业娱乐旅馆总建筑面积：29948.4m2容积率：1.3 创意园区办公总建筑面积：29239.2m2规划方案投资估算规划方案投资估算 单价(元/m2)建筑面积(m25、2)合计 单价(元/m2)建筑面积(m2)合计(万元万元)一建安工程投资11,321.23 69.79%建安工程投资11,321.23 69.79%1外立面工程500.00 99,126.80 4,956.34 30.55%仿石漆涂料保温板300元/m2，面砖面层250元/m2，另加钢结构、木质结构等装饰立面2改建工程1,201.79 7.41%块墙拆运40.00 2,821.40 11.29 0.07%拆运楼板拆100.00 3,321.40 33.21 0.20%以200mm厚的钢筋混凝土楼板为参考楼板加200.00 3,460.90 69.22 0.43%以200mm厚的钢筋混凝土楼板为26、参考玻璃顶棚800.00 1,210.00 96.80 0.60%普通标准600800元/m2，高级标准15002000元/m2其它100.00 99,126.80 991.27 6.11%3设备及安装4,379.04 27.00%通风及空调工程400.00 59,476.08 2,379.04 14.67%按一般上海建筑工程造价标准电梯设备1,000.00 6.16%其他设施系统1,000.00 6.16%4公共基础建设615.86 3.80%节点1（入口广场）115.72 0.71%道路180.00 1,833.00 32.99 以步行道路为主，硬质铺底绿化250.00 1,597.00 27、39.93 高档园艺绿化，包括花草、树木、假山、花架等水体600.00 380.00 22.80 包括挖方、护坡、蓄水及休闲设施等其它200,000.00 1.00 20.00 喷泉水景（含循环水处理设备）节点2（核心广场）73.67 0.45%道路180.00 1,765.00 31.77 绿化250.00 280.00 7.00 水体600.00 215.00 12.90 其它55,000.00 4.00 22.00 户外游戏/健身设施其它336.99 2.08%道路180.00 6,262.00 112.72 绿化250.00 8,203.00 205.08 水体600.00 320.028、0 19.20 给排水工程5%26.32 0.16%绿地微喷系统、国产喷头、UPVC管道铺设、窨井砌筑、潜水泵（5公建总价）电气工程12%63.17 0.39%室外电缆铺设；配电箱、控制柜；庭院灯、水下灯、草地灯；室外音响系统（12公建总价）5车库800.00 2,102.40 168.19 1.04%地上建筑改造序号 备注项目或费用名称估算价值 投资比例(%)序号 备注项目或费用名称估算价值 投资比例(%)根据估算，本项目总投资约为1.6亿元根据估算，本项目总投资约为1.6亿元规划方案投资估算（续表）规划方案投资估算（续表）单价(元/m2)建筑面积(m2)合计 单价(元/m2)建筑面积(m229、)合计(万元万元)一建安工程投资11,321.23 69.79%建安工程投资11,321.23 69.79%二其它建设费用3,575.44 22.04%其它建设费用3,575.44 22.04%1搬迁安置费用2,000.00 12.33%2前期工程费用（4,含咨询费、设计费、监理费等）4.0%452.85 2.79%按（一）为基数3管理费用（3）3.0%413.22 2.55%按（一二.1二.2）为基数4建设期不可预见费（5）5.0%709.36 4.37%按（一二.1二.2二.3）为基数一、二部分合计14,896.66 91.83%一、二部分合计14,896.66 91.83%三涨价预备费-30、0.00%忽略不计 四建设期偿还贷款利息1,324.92 8.17%固定资产投资16,221.58 100.00%固定资产投资16,221.58 100.00%五流动资金0.00%注：建设期销售利润作为流动资金滚动总投资16,221.58 100.00%序号 备注项目或费用名称估算价值 投资比例(%)总投资16,221.58 100.00%序号 备注项目或费用名称估算价值 投资比例(%)根据实际搬迁计划，按面积估算相对开发时序：根据实际搬迁计划，按面积估算相对开发时序：规划方案建设开发时序规划方案建设开发时序200620072008建安工程投资200620072008建安工程投资外立面工程2031、%60%20%改建工程20%60%20%设备及安装50%50%公共基础建设40%40%20%车库50%30%20%其它建设费用其它建设费用40%40%20%建设开发资金投入时序估算建设开发资金投入时序估算单位：万元建安工程投资建安工程投资外立面工程991.272,973.80991.27改建工程240.36721.07240.36设备及安装0.002,189.522,189.52公共基础建设246.35246.35123.17车库84.1050.4633.64其它建设费用其它建设费用1,430.171,430.17715.09总开发资金2,992.247,611.374,293.05建设期建设32、开发时序假设总开发资金2,992.247,611.374,293.05建设期建设开发时序假设规划方案销售收入和运营费用预测规划方案销售收入和运营费用预测200720082009201020112012201320142015201620172018假设200720082009201020112012201320142015201620172018假设商务租金年增长率-8%8%8%8%8%8%8%8%可出租商务面积(m2)54,923.561,197.061,197.061,197.061,197.061,197.061,197.061,197.061,197.061,197.061,197.033、61,197.0商务面积年出租率10%37%50%60%70%75%78%80%80%80%85%85%商业租金年增长率-8%8%8%8%8%8%8%8%可出租商业面积(m2)19,083.519,083.519,083.519,083.519,083.519,083.519,083.519,083.519,083.519,083.519,083.519,083.5商业面积年出租率10%40%50%60%70%75%80%85%85%90%90%90%物业费年增长率5%5%5%5%5%5%5%5%5%5%5%5%可出租面积总数(m2)7,400.70 30,230.16 40,140.24 434、8,168.29 56,196.34 60,210.36 63,000.44 65,178.56 65,178.56 66,132.74 69,192.58 69,192.58 经营收入商务租金收入经营收入商务租金收入商务租金(元/m2.天)1.502.503.003.003.243.503.784.084.414.765.145.55商务年收入(万元)300.712,061.953,350.534,020.645,066.015,862.096,584.307,293.387,876.858,507.009,761.7810,542.73商业租金收入300.712,061.953,350.535、34,020.645,066.015,862.096,584.307,293.387,876.858,507.009,761.7810,542.73商业租金收入商业租金(元/m2.天)2.253.504.504.504.865.255.676.126.617.147.718.33商业年收入(万元)156.72975.171,567.231,880.682,369.662,742.033,158.823,624.753,914.734,476.614,834.735,221.51物业收入156.72975.171,567.231,880.682,369.662,742.033,158.823,636、24.753,914.734,476.614,834.735,221.51物业收入物业费(元/m2.月)21.0022.0523.1524.3125.5326.8028.1429.5531.0332.5834.2135.92物业收入合计(万元)186.50799.891,115.221,405.171,721.341,936.502,127.552,311.162,426.722,585.362,840.232,982.24收入合计643.933,837.016,032.987,306.499,157.0010,540.6311,870.6813,229.2914,218.3015,568.937、717,436.7518,746.48营运管理费用186.50799.891,115.221,405.171,721.341,936.502,127.552,311.162,426.722,585.362,840.232,982.24收入合计643.933,837.016,032.987,306.499,157.0010,540.6311,870.6813,229.2914,218.3015,568.9717,436.7518,746.48营运管理费用 销售费用(万元)（按年经营收入的5%）32.20191.85301.65365.32457.85527.03593.53661.46710.938、2778.45871.84937.32 年营运费用(万元)（按年经营收入的20%）128.79767.401,206.601,461.301,831.402,108.132,374.142,645.862,843.663,113.793,487.353,749.30 管理费用(万元)（按年经营收入的3%）19.32115.11180.99219.19274.71316.22356.12396.88426.55467.07523.10562.39成本合计180.301,074.361,689.242,045.822,563.962,951.383,323.793,704.203,981.124,39、359.314,882.295,249.01成本合计180.301,074.361,689.242,045.822,563.962,951.383,323.793,704.203,981.124,359.314,882.295,249.01经营期建设期规划方案项目损益测算规划方案项目损益测算2009固定投资折旧费13,370.11616.09土地成本摊消费40,475.852,023.79年折旧与摊消费2,639.89固定资产现值53,845.9651,206.07资产总额2018616.092,023.799.892,639.896.9727,447.09固定资产部分以入帐，此处以2009年40、初总资产净值改造房屋成本记入：固定资产部分以入帐，此处以2009年初总资产净值改造房屋成本记入：经济效益静态分析：投资利润率：24.96投资利税率：15.80经济效益静态分析：投资利润率：24.96投资利税率：15.802006200720081.销售收入128,588.51-643.933,837.013.销售税金及附加（5.80%）7,458.13-37.35222.554.房地产税（房产租金收入的12%）12,738.08-54.89364.455.总成本费用65,360.27-180.301,074.36 营运费用36,004.78-180.301,074.36 财务费用2,956.641、1-年折旧与摊消费用26,398.87-6.利润总额43,032.03-371.392,175.657.累计利润总额-371.392,547.048.所得税6,489.15-55.71326.359.税后利润36,542.88-315.681,849.3010.累计税后利润-315.682,164.98合计建设期20092010201120122013201420152016201720186,032.987,306.499,157.0010,540.6311,870.6813,229.2914,218.3015,568.9717,436.7518,746.48349.91423.78531.42、11611.36688.50767.30824.66903.001,011.331,087.30590.13708.16892.281,032.501,169.181,310.181,414.991,558.031,751.581,891.715,321.885,530.925,854.015,982.096,041.326,344.096,621.016,999.207,522.187,888.901,689.242,045.822,563.962,951.383,323.793,704.203,981.124,359.314,882.295,249.01992.76845.21650.1743、390.8377.650.000.000.000.000.002,639.892,639.892,639.892,639.892,639.892,639.892,639.892,639.892,639.892,639.89-228.94643.641,879.602,914.693,971.684,807.735,357.646,108.747,151.667,878.572,318.092,961.734,841.337,756.0211,727.7016,535.4321,893.0728,001.8035,153.4643,032.030.0096.55281.94437.20595.744、5721.16803.65916.311,072.751,181.79-228.94547.101,597.662,477.483,375.934,086.574,553.995,192.436,078.916,696.791,936.042,483.134,080.796,558.279,934.2014,020.7718,574.7623,767.1929,846.1036,542.88经营期（10年）空间序列的越界空间序列的越界富有情趣的不同空间序列形式的相互搭界园区市场推广策划园区市场推广策划创意维度的越界创意维度的越界为创意提供自由穿梭的卓越空间精神境界的越界精神境界的越界SVA时刻45、超越的精神境界的象征业态构筑的越界业态构筑的越界创意产业业态与创意生活业态的越界内容产业集聚与SVA硬件提供商之间互补的关系信息形式的越界信息形式的越界虚拟信息世界与实然物理世界的越界生活形态的越界生活形态的越界传统生活状态与未来卓尔不群的生活方式的越界SVASURPASS-SPACE此越界非彼越界，创意产业的精髓不就在于追求不拘泥于一定之规的思想火花吗此越界非彼越界，创意产业的精髓不就在于追求不拘泥于一定之规的思想火花吗？你的创见源于越界你的视界归于越界你的创见源于越界你的视界归于越界多彩多彩ColorfulColorful超越超越SurpassSurpass人性人性HumanityHuma46、nity附：附：园区建筑单体详细设计新建产业化大楼现状新建产业化大楼现状27、29、61、67号楼总建筑面积为：5283.8m2其中保留电房建筑面积为：478.2m2拆除建筑面积为：4805.6m2新建大楼的基地内目前有两幢小楼需要拆除，其中一幢内有为园区服务的电房，所以此电房需要保留。新建的大楼功能主要为办公用途。新建产业化大楼分析1新建产业化大楼分析1产业化大楼经济技术指标:总占地面积：5866m2总建筑面积：38025.9m2地下车库建筑面积:4957m2裙房建筑面积：9024.5m2北主楼建筑面积：9676.5m2南主楼建筑面积：14367.9m2建筑高度：50m创意园目前经济技术指标47、:总用地面积：10.2万m2总容积率：0.97总建筑面积：9.9万m2如果整个园区容积率要达1.5，那么总建筑面积要达到15.3万m2，总建筑面积要增加5.4万m2。交通分析视线分析新建产业化大楼分析2新建产业化大楼分析2室内交通流线室内交通流线清晰，中央大厅承载着人流的聚集及分散，高层核心筒位于高层区域中心，办公区域围绕核心筒布置。建筑剖面分析从剖面上来看，新建产业化大楼地下一层为停车库，一至三层为裙房，四层至十六层为办公楼层，总楼层至十六层楼已达到 规 划 限 高50m要求，无法再突破高度。从建筑体量分析来看，在各方面因素制约下的建筑显得特别敦实，如何在立面设计时解决体量敦实感，是做立面设48、计的重点。建筑体量分析新建产业化大楼体量分析1新建产业化大楼体量分析1建筑体量优化策略一：设计设想把高层部分往下延伸,设计手法可以采用：结构向下延升 立面向外突出 增加虚拟立面新建产业化大楼体量分析2新建产业化大楼体量分析2 结构向上延升 顶层增加钢构架 顶层增加玻璃虚拟围合建筑体量优化策略二：在规划限高的前提下，设计设想增加虚拟高度,设计手法可以采用：新建产业化大楼体量分析3新建产业化大楼体量分析3 运用不同材质 立面虚实结合 立面体块分割建筑体量优化策略三：设计设想采用立面虚实对比,设计手法可以采用：28号楼现状28号楼现状现28号楼厂房内部空间相对比较封闭，阳光很难进入室内，若建筑改造为49、办公用途，现有建筑需要做较大的调整才能达到现代办公的需求，同时辅助设施也需要增加。现有厂房剖面现有厂房平面28号楼改造策略128号楼改造策略1改造策略一：开放性策略开放性是通过一系列室内外建筑空间及环境设计来实现。设计把老建筑中间打通，结构保留，外立面运用视线可穿透的玻璃幕墙，形成个5层层高的吹拔空间，此空间作为气派的入口大厅把老建筑分成两个部分，两个部分各自独立的入口门厅也融入大空间中。此空间是整个建筑的入口大厅，也是各层交际、休闲、商谈的公共空间。为满足消防要求，在大空间中又增加了垂直交通。入口大厅内可种植些绿化，和周围环境相互交融，也可以让步行者无障碍的步入这个开放空间去交往。28号楼改50、造策略228号楼改造策略2改造策略二：人性化策略设计以人为本，强调人性化设计。现有厂房空间进深大，相对比较封闭，同时采光通风也无法达到现代办公需求，设计通过增加共享空间，并在空间内加入绿化景观元素，使办公空间在满足日照通风要求的同时，也能让办公人员享受景观的体验。设计手法有：增加中庭空间增加出挑空间增加灰空间28号楼改造策略328号楼改造策略3改造策略三：延续性策略在建筑立面的设计上，采用延续性的原则。延续性主要表现在两个方面，一是强调历史的延续性，设计延保留原有建筑的历史痕迹，把建筑的外观作为一种文脉保留下来，再把钢结构作为一种现代的表皮加诸原有立面之外，形成新与旧的对比，历史与现代的对比。51、二是强调发展的延续性，通过立面百叶的设置遮阳挡风，可以节约能源，达到可持续发展的目的。改造前后建筑面积指标现有建筑面积:26845m2改造减少面积：3180m2改造后建筑面积：23665m215号楼现状15号楼现状15号楼是幢体量相当大的厂房建筑，建筑长度接近140m，它的长度阻断了园区的整体空间，也割裂了前后空间的连续性。同样它的室内空间比较大，相对封闭，给改造成办公空间及商业空间带来一定的难度。现有厂房平面15号楼平面改造措施15号楼平面改造措施功能置换功能置换将原有的厂房改造成为综合性大楼，左侧蓝绿色部分为创意办公楼，右侧土黄色部分为饮食广场，中间通过人行空间分割。规范要求规范要求根据规52、范的要求，增加交通疏散口，引入中庭空间，满足采光通风的要求，同时也为在内部活动的人提供舒适的环境。立面考虑立面考虑倒锥形体的引入，成为建筑立面的标志，使建筑物显得与众不同入口标识入口标识突出的体块，增加入口的可识别性15号楼剖面改造措施15号楼剖面改造措施原有建筑为厂房，层高较高，而办公建筑对于层高的要求不高，因此原有的两层建筑建成四层，达到合理利用原有建筑的目的。同时，增加一些共享空间使得室内的空间更加丰富。现有厂房剖面改造后办公剖面15号楼立面改造措施15号楼立面改造措施 原有立面形式原有立面形式 原有立面分割原有立面分割原有的立面过于平铺直叙，虚实关系平淡，缺少重点 加入墙体加入墙体功能53、的不同把立面分成两部分，在保留原有结构和立面的前提下，外面加入新的表皮 插入体块插入体块体块的插入使建筑物立面在节奏上出现变化，同时体块作为本建筑的标志物展现建筑物的特性 虚实对比虚实对比新的体块和玻璃之间建立新的关系从而形成虚实对比 立面分割立面分割玻璃的分割产生戏剧化的效果改造前后建筑面积指标现有建筑面积:15447m2改造增加面积：7924.4m2改造后建筑面积：23371.4m253号楼现状53号楼现状原建筑建成于1992年，属于比较新的建筑，基本能满足如今建筑规范的要求，因此在原则上不需要做太大的变动。在设计过程中，尽量保持原有的建筑形式不变。改造后的建筑用途为经济型酒店。现有仓库平54、面53号楼剖面分析53号楼剖面分析现有建筑二层以上改造成旅店，底层空间改造后部分为餐饮，部分为商业，这样功能安排与附近的15号楼的商业部分相呼应。改造后酒店剖面21.22号楼21.22号楼现状现状?存在问题1.原有建筑立面不利于营造商业娱乐的气氛2.现状良好的绿化影响了建筑的进入性和识别性21.22号楼21.22号楼改造措施2改造措施2?颜色处理-加强原有体块关系；提高建筑识别性；活跃气氛21.22号楼-改造措施321.22号楼-改造措施3?底层透空-塑造虚实对比的外形；加强空间的室内外联系；营造商业氛围21.22号楼-改造措施121.22号楼-改造措施1?重塑竖向交通-打破原有平实外观；入口55、与交通空间的处理丰富街道空间；吸引人流21.22号楼-改造措施421.22号楼-改造措施4?加强与道路的联系-在临苍梧路一面，体块介入与处理，创造丰富的室内外空间，增加商业界面和价值。原有建筑面积每幢503平方米，改造后面积为543平方米，每幢增加40平方米。24.25.26号楼24.25.26号楼现状现状?改造重点塑造规划步行入口区域明确的商业、娱乐、休闲气氛与形象24.25.26号楼24.25.26号楼改造措施改造措施?整体形象的塑造原有建筑面积1755平方米，改造后面积2547平方米，共增加792平方米40.41号楼40.41号楼现状现状?改造策略梳理内部空间，以最小的改造幅度及代价有力56、的提高办公空间品质40.41号楼40.41号楼改造措施改造措施?扩大入口区域空间，增加门厅，创造共享空间，提高办公楼使用性能及品质?原有交通内置，线性连接，空间狭窄，与公共建筑的需求相悖原有建筑面积每幢529平方米，改造后为每幢539平方米，共增加20平方米21.22.24.25.26.40.41号楼21.22.24.25.26.40.41号楼立面效果意向图10号楼10号楼现状现状10号楼10号楼入口改造措施入口改造措施?原有外露式的交通组织?增加玻璃体，丰富入口空间，提升整体品质?连接体创造进入式灰空间营造入口交通核，透视建筑立面10号楼10号楼?原有屋顶?屋顶解构?屋面拆分?增加玻璃采光顶57、实现屋面重构，暴露结构，增大采光面10号楼10号楼屋顶改造措施屋顶改造措施10号楼10号楼侧立面改造措施侧立面改造措施?原有侧立面?山墙面重构，暴露结构，加大采光面?丰富立面划分，协调虚实关系实现整体改造，应对功能调整原有建筑面积2721平方米，改造后面积2811平方米，增加90平方米1号.6号楼1号.6号楼现状现状1号.6号楼1号.6号楼平面改造措施平面改造措施?原有建筑平面构成分析?改建后建筑平面构成分析1号.6号楼1号.6号楼立面改造措施立面改造措施?立面改造概念生成?原有建筑立面划分?抽象画元素介入，增加构成感与虚实对比1号.6号楼1号.6号楼形体改造措施形体改造措施?原有形体组成及交58、通联系体?增加交通联系体，配合新功能?插入空间体块，打破平整形体，加强入口标识，改善室内空间实现新功能需求下良好空间品质的塑造，丰富外形，体现建筑明确个性原有建筑面积6313.8平方米，改造后面积6077.8平方米，减少236平方米1号.6号楼1号.6号楼形体改造措施形体改造措施设计目标设计目标 在建筑之间的空间上覆顶 将建筑之间的空间变为交流区域使用 将建筑之间的空间作为“气候缓冲调节器”通过旧建筑厚重的体量和新的联系空间的轻盈体量之间的对比来塑造艺术性的空间感受从白领到无领，从泯于大众的平均主义到逆风飞扬的个性主义；从白领到无领，从泯于大众的平均主义到逆风飞扬的个性主义；从资本到知本，从知59、识（knowledge,以理性为内核的可识别体系，由用及体）到识知（knowing how,，由体到用）；从资本到知本，从知识（knowledge,以理性为内核的可识别体系，由用及体）到识知（knowing how,，由体到用）；从物的垄断到识的共享；从物的垄断到识的共享；从建立在简单数量基础上的机械效率观到探寻个人体验与生存意义的有机价值观；从建立在简单数量基础上的机械效率观到探寻个人体验与生存意义的有机价值观；从边际效应递减的规模黑洞到边际效应递减的网络效应白洞从边际效应递减的规模黑洞到边际效应递减的网络效应白洞项目战略远景阐释项目战略远景阐释园区战略远景：创意生活+创意产业=和谐创意社区园区战略远景：创意生活+创意产业=和谐创意社区我们力图在田林路园区创造一种在国内独一无二的和谐创意社区我们力图在田林路园区创造一种在国内独一无二的和谐创意社区