1、设 计 与与 成成 本本 -从成本角度看从成本角度看设计目目录一、成本的概念一、成本的概念二、方案设计与成本二、方案设计与成本1 1、方案设计与成本方案设计与成本2 2、建筑风格对成本影响建筑风格对成本影响3 3、地下室面积与成本地下室面积与成本4 4、建筑面积与可售面积建筑面积与可售面积5 5、外立面选择与成本外立面选择与成本6 6、会所成本会所成本三、施工图设计与成本三、施工图设计与成本1 1、结构指标对成本影响结构指标对成本影响2 2、图纸的中间审查（合理性、及时性）图纸的中间审查（合理性、及时性）3 3、图纸优化图纸优化四、标准化与成本四、标准化与成本五、设计变更与成本五、设计变更与成2、本设计与成本设计与成本我我们是干是干啥的？的？非也！房地产商商。政府机关？慈善机构？设计院？设计与成本设计与成本 省钱等于赚钱省钱等于赚钱 成本管理不等于省成本管理不等于省钱钱设计与成本设计与成本成本管理的宗旨：以经济合理设计与 成本的关系性最大的成本提升产品的竞争力，并形成行业成本优势。产品观产品观？在一定成本前提下为客户提供最大化的价值。一、关于成本的几个概念一、关于成本的几个概念qq建建建建造造造造成成成成本本本本：指指指指项项项项目目目目的的的的建建建建筑筑筑筑安安安安装装装装成成成成本本本本。包包包包括括括括：开开开开发发发发前前前前期期期期准准准准备备备备费费费费、主主主主体体体体3、建建建建安安安安工工工工程程程程费费费费、基基基基础础础础设设设设施施施施费费费费（社社社社区区区区管管管管网网网网、园园园园林林林林景景景景观观观观）、配套设施费、配套设施费、配套设施费、配套设施费4 4 4 4大项。大项。大项。大项。qq开开开开发发发发成成成成本本本本：指指指指项项项项目目目目的的的的制制制制造造造造成成成成本本本本。开开开开发发发发成成成成本本本本=土土土土地地地地获获获获得得得得价价价价款款款款+建造成本建造成本建造成本建造成本+开发间接费开发间接费开发间接费开发间接费qq完完完完全全全全成成成成本本本本：完完完完全全全全成成成成本本本本=开开开开发发发发成成成成本本4、本本+期期期期间间间间费费费费用用用用。完完完完全全全全成成成成本本本本中中中中不不不不包含营业税金。包含营业税金。包含营业税金。包含营业税金。25%30%25%30%25%30%25%30%qq项目成本：项目成本：项目成本：项目成本：在未特别说明时，一般指项目的在未特别说明时，一般指项目的在未特别说明时，一般指项目的在未特别说明时，一般指项目的“开发成本开发成本开发成本开发成本”。一、方案一、方案设计与成本与成本1 1、方案设计与成本、方案设计与成本 大家大家经常听常听说设计阶段影响成本段影响成本70%？案例案例1：XX方案方案选择100M、120M、150M建安造价比建安造价比较：1、桩基5、：基：100M以管以管桩为主，平米指主，平米指标140元元/M2左右；左右；120M2及以上以及以上以钻孔灌注孔灌注桩为主，平米指主，平米指标260元元/M2左右；左右；2、结构：构：100M&120M：含含钢量量8KG*6.5=52元元/M2；砼含量含量0.05*560=28元元/M2100M&150M：含含钢量量20KG*6.5=130元元/M2；砼含量含量0.15*560=84元元/M23、措施、措施费：100M&120M：塔吊、超高：塔吊、超高费等差价在等差价在30元左右；元左右；100M&150M：塔吊、脚手架、超高：塔吊、脚手架、超高费等差价在等差价在80元左右；元左右；4、安装工6、程：、安装工程：100M&120M：差价（：差价（给排水、消防）在排水、消防）在50元元/M2左右，；左右，；100M&150M：差价在：差价在80元元/M2左右。左右。5、汇总：100M&120M：（260-140）+52+28+30+50=280元元/M2100M&150M：（260-140）+130+84+80+80=494元元/M26、以、以26万方万方为例：例：100M&120M：280*26万万=7280万；万；100M&150M：494*26万万=12844万。万。以上以上费用用仅计取直接的建安取直接的建安费用，不包含因超限增加的用，不包含因超限增加的报批、施工工期增加引起的批、7、施工工期增加引起的损失。失。以三个月以三个月计取土地取土地费用利息：用利息：22亿*年息年息12%/12月月*3个月个月=6600万。万。一、方案一、方案设计与成本与成本案例案例2:XX地地块方案方案一、方案一、方案设计与成本与成本案例案例2：XX项目商目商业售价比售价比较:商商业内街（旧）与外街（新）售价比内街（旧）与外街（新）售价比较：旧方案：旧方案：3万万/M2*1.2万万=3.6亿；新方案：新方案：4万万/M2*1.2万万=4.8亿；直接售价差直接售价差=4.8-3.6=1.2亿。集中商集中商业与小商与小商业的售价及的售价及销售速度均存在售速度均存在较大的区大的区别，集中商集中商业整体8、出售的整体出售的对象比象比较狭，除特殊要求外，商狭，除特殊要求外，商业配配比能做成沿街店面在比能做成沿街店面在销售的价格及去化率是比售的价格及去化率是比较好的。好的。一、方案一、方案设计与成本与成本2、建筑、建筑风格格对成本影响成本影响2、建筑、建筑风格格对成本影响成本影响l法式法式风格好不好？格好不好？l案例案例3：XX项目目别墅：墅：l法式全干挂外立面：法式全干挂外立面：2050元元/M2l英式面英式面砖外立面：外立面：500元元/M2（GRC线条，若条，若为石材石材线条条1200左右）左右）l意式全干挂外立面：意式全干挂外立面：1800元元/M2l石材石材线条的价格与大板比例条的价格与大9、板比例1:1.2l以以10万万M2算：直接成本算：直接成本1550*10=15500万万l每每户300*1550/10000=46.5万万/户大家大家认为可以多可以多卖一点一点卖回来？是不是都可以回来？是不是都可以卖回来？回来？2、建筑、建筑风格格对成本影响成本影响利利润分析：分析：XX项目目联排：排：满铺地下室面地下室面积：45085M2，总户数：数：212户，上部上部面面积约：63000M2平均每平均每户：上部：上部300M2/户，地下室，地下室45085/212=213M2/户每每户售价：售价：300M2*1.8万万=540万万当外立面当外立面2050时：利利润：540-（地价地价30010、*0.3+地下室地下室213*0.35+上部建安上部建安300*1.3*0.6+前期前期513*0.015+基基础设施施513*0.07+配套等其它配套等其它513*0.01）*1.25=19.1万万利利润率率=19.1/540=3.5%当外立面当外立面500时：利利润：540-（地价地价300*0.3+地下室地下室213*0.35+上部建安上部建安300*1.3*0.45+前期前期513*0.015+基基础设施施513*0.07+配套等其它配套等其它513*0.01）*1.25=54万万利利润率率=54/540=10%2、建筑、建筑风格格对成本影响成本影响建安建安组成：成：基基础250+主体11、主体1650+安装安装300+外立面外立面2050+木木铝窗窗1500*0.45+入入户门150+屋面瓦屋面瓦145+电梯梯500+弱弱电40+提提升升泵40+消防消防60+花架花架70+铝合金雨落管合金雨落管40+栏杆杆20=59902、建筑、建筑风格格对成本影响成本影响案例案例4：XX项目目别墅墅XX项目目联排部分排部分满铺地下室面地下室面积：23466M2，总户数：数：86户，上部，上部26330M2换个售价：个售价：XX项目原售价目原售价0.8万万/M2，假假设售价售价1.1万万/M2平均每平均每户：26330/86=306M2/户，地下室，地下室23466/86=273M2每每户售价12、：售价：300M2*1.1万万=330万万利利润：330-（地价地价300*0.1+地下室地下室274*0.35+上部建安上部建安300*1.3*0.35+前期前期600*0.015+基基础设施施600*0.06+配套等其它配套等其它300*0.01）*1.25=-59万万利利润率率=-59/330=-18%实际别墅地价按占地分墅地价按占地分摊2900元元/M2，实际售价售价9300元元/M2，利利润率？率？法式法式风格格对室内装修及景室内装修及景观都会都会较大影响。大影响。一、方案一、方案设计与成本与成本3 3、地下室面积与成本地下室面积与成本问题：1、人人车分流好不好？分流好不好？2、是不13、是所有的是不是所有的项目都适合？目都适合？3、地下室面地下室面积做多少合适？做多少合适？XX项目目别墅墅XX项目地目地块XX项目指目指标3 3、地下室面积与成本地下室面积与成本案例案例3：利利润分析：分析：XX项目目联排部分排部分满铺地下室面地下室面积：45085M2，总户数：数：212户 上部上部面面积约：63000M2平均每平均每户：上部：上部300M2/户，地下室地下室45085/212=213M2/户每每户售价：售价：300M2*1.8万万=540万万当外立面当外立面2050时：利利润：540-（地价地价300*0.3+地下室地下室213*0.35+上部建安上部建安300*1.3*0.14、6+前期前期513*0.015+基基础设施施513*0.07+配套等其它配套等其它513*0.01）*1.25=19万万利利润率率=19/540=3.5%当外立面当外立面500时：利利润：540-（地价地价300*0.3+地下室地下室213*0.35+上部建安上部建安300*1.3*0.45+前期前期513*0.015+基基础设施施513*0.07+配套等其它配套等其它513*0.01）*1.25=54万万利利润率率=54/540=10%3 3、地下室面积与成本地下室面积与成本案例案例4：XX项目目别墅墅XX项目目联排部分排部分满铺地下室面地下室面积：23466M2，总户数：数：86户，上部，15、上部26330M2换个售价：个售价：XX项目原售价目原售价0.8万万/M2，现售价售价1.1万万/M2平均每平均每户：26330/86=306M2/户，地下室地下室23466/86=273M2每每户售价：售价：300M2*1.1万万=330万万扣除地下室后售价：扣除地下室后售价：（330万万-273M2*0.4万）万）/300M2=0.63万万/M2利利润：330-（地价地价300*0.1+地下室地下室274*0.35+上部建安上部建安300*1.3*0.35+前期前期600*0.015+基基础设施施600*0.06+配套等其它配套等其它300*0.01）*1.25=-59万万利利润率率=-516、9/330=-18%3 3、地下室面积与成本地下室面积与成本u案例案例5：以高以高层为例：例：u1、若若车位售价位售价7万万/个个u2、平均平均车位成本：位成本：3035M2/个个*0.4万万/M2=1214万万/个个u售价售价-成本成本=每个每个车位位亏损：-57万。万。u3、设机械停机械停车位位1.31.5万万/个个u每个每个车位成本：（位成本：（35*0.4*1.2+1.5）/2=9.15万万/个个u售价售价-成本成本=每个每个车位位亏损：-2.15万。万。u4、以以1000个停个停车位成本比位成本比较：u车位位亏损：-7*1000=-7000万万u设机械机械车位位亏损：-2.15*1017、00=-2150万万u减减亏：7000-2150=4850万万一、方案一、方案设计与成本与成本4 4、建筑面积与可售面积、建筑面积与可售面积赠送面送面积是不是越多越好？是不是越多越好？4 4、建筑面积与可售面积、建筑面积与可售面积案例案例6：以以100M2户型型为例：例：赠送送10%成本增加成本增加100*10%*2500元元/M2=2.5万万直接成本直接成本25000/100=250元元/M2售价售价250*1.25=313元元/M2才能回收成本才能回收成本成本：成本：313*100=3.13万万/套套4 4、建筑面积与可售面积、建筑面积与可售面积案例案例7：以以100M2户型型为例：例：赠18、送送15%成本增加成本增加100*15%*2500元元/M2=3.75万万直接成本直接成本37500/100=375元元/M2售价售价375*1.25=469元元/M2才能回收成本才能回收成本成本：成本：469*100=4.69万万4 4、建筑面积与可售面积、建筑面积与可售面积假定售价假定售价6000，原原计划利划利润率率10%来：来：假定利假定利润：6000*100*10%=6万万/套套实际利利润：6-4.69=1.31万万/套套实际利利润率：率：1.31/60=2.18%一、方案一、方案设计与成本与成本5 5、外立面选择与成本外立面选择与成本5 5、外立面选择与成本外立面选择与成本1、外立19、面材料：石材、瓷外立面材料：石材、瓷砖、涂料、涂料石材：干挂石材：干挂费用用350+石材大板石材大板150800=5001150，不含不含线条；价格条；价格高，施工周期高，施工周期长，档次高；，档次高；面面砖：施工：施工费用用 80100+材料材料30150=110250；价格适中，价格适中，对基基层外架要求高，施工周期外架要求高，施工周期较长；涂料：施工涂料：施工费用用2030+材料材料30150=50180，价格低，施工方便，价格低，施工方便，耐久性差。耐久性差。2、线条：条：应尽量少，成本上及施工尽量少，成本上及施工难度上度上EPSGRC石材石材XX项目干挂目干挂GRC线条特条特别多多320、门窗：高窗：高层窗窗墙比尽量控制在比尽量控制在0.30.32以内，木以内，木铝窗窗12001500，系系统窗窗8001200，中空双中空双层普通普通门窗窗480600。北方的开窗面北方的开窗面积与南方有明与南方有明显的地域差距。的地域差距。4、墙地比：控制在地比：控制在1.11.2以内以内一、方案一、方案设计与成本与成本6 6、会所成本会所成本标注注为会所的，是不可售的会所的，是不可售的6 6、会所成本会所成本案例案例8 8：XXXX项目会所：项目会所：会所面积：会所面积：4132M24132M2，总价总价28702870万元，平米万元，平米指标指标=6945=6945元元/M2/M2。案例21、案例9 9：XXXX项目会所：项目会所：会所面积：会所面积：3100M23100M2，总价总价33433343万元，平米万元，平米指标指标=10784=10784元元/M2/M2。一、投入大，二、维护成本高，三、带来一、投入大，二、维护成本高，三、带来验收问题，最好是考虑成可以经营的物业，验收问题，最好是考虑成可以经营的物业，移交给物业管理后可自求平衡。移交给物业管理后可自求平衡。二、施工二、施工图设计与成本与成本1、结构指构指标与成本与成本1 1、结构指标与成本、结构指标与成本二、施工二、施工图设计与成本与成本2、图纸中中间审查（合理性、（合理性、专业配合）配合）案例案例9：XX指指标改前改22、后改前改后对比比钢筋及筋及砼含量均有所下降。含量均有所下降。案例案例10：XX项目目总建筑面建筑面积11万，大面万，大面积GRC外外墙干挂：干挂：合同合同总额1800万，按建筑面万，按建筑面积164元元/M2，比整个比整个外立面涂料造价都高。外立面涂料造价都高。同同样规模的模的XX项目目总价价580万，指万，指标52元元/M2说明明图纸设计有明有明显的的优化空化空间。二、施工二、施工图设计与成本与成本3 3、专业分包图纸优化、专业分包图纸优化3 3、专业分包图纸优化、专业分包图纸优化可以借助可以借助专业队伍力量伍力量进行行优化化案例案例11：XX项目保温面目保温面积通通过施工施工单位提交位提交23、优化方案并化方案并负责审图通通过，施工面，施工面积从从81700M2优化到化到41562M2，节省近半的工程量，造价从省近半的工程量，造价从500万万优化后化后226万。万。同同样其它其它专业也可以考也可以考虑，特，特别是供水、供是供水、供电、市政方案等；、市政方案等；屋面保温公消（屋面保温公消（2012）350号文号文废止（止（2011）65号文号文A级材料要求，材料要求，节省三份之一造价以上，工期上也有保障。省三份之一造价以上，工期上也有保障。三、三、标准化与成本准化与成本无休止的改无休止的改图忙死了忙死了无休止的招无休止的招标忙死了忙死了无何止的返工无何止的返工忙死了忙死了三、三、标准化24、与成本准化与成本1、设计标准化的好准化的好处：对设计节省省设计时间、研究透、研究透彻；对工程工程节省工期、省工期、质量有保量有保证；对成本成本节省招省招标时间，大批量定，大批量定单招招标上具有上具有话语权，成，成本可控。本可控。2、战略采略采购对设计的影响的影响战略采略采购的的战略价略价值：短期价短期价值：降低成本、提升效率、：降低成本、提升效率、统一品牌、保一品牌、保证品品质长期期战略价略价值：提升集：提升集团的品牌影响力、的品牌影响力、实现子公司子公司项目目之之间的部品的部品资源共享、促源共享、促进设计效益，效益，实现换装式装式设计、战略采略采购与部品及与部品及设计的的标准化相互要求和推准25、化相互要求和推动，最，最终使使企企业通通过建筑建筑标准化和工准化和工业化达到化达到规模模经营，实现规模效模效益益四、设计变更与成本四、设计变更与成本总价包干合同，价包干合同，寻找机会找空子找机会找空子案例案例12：XX项目精装房目精装房精装精装户内分隔内分隔墙拟委托委托总承包承包单位提前施工，施工位提前施工，施工单位提位提出按正常出按正常计价外需价外需额外增外增补费用用380多万。多万。理由是：建筑面理由是：建筑面积增加增加10%约1.4万万M2，总包与班包与班组结算算按面按面积为基数，基数，案例案例13：XX项目目门厅装修装修XX项目目标准准层电梯梯厅叠叠级天棚天棚设计，后，后变更更为普通吊26、普通吊顶，取消取消镂空茶空茶镜装装饰面，有投面，有投标人在与人在与设计人人员沟通沟通时预先先知道存在知道存在变更，采用不平衡更，采用不平衡报价，价，650元元/M2报价价480M2，170元差价放在其它元差价放在其它项目中。目中。结算：装修面算：装修面积8500*170=145万，万，约占占总价价1 10%四、设计变更与成本四、设计变更与成本案例案例14：XX项目目设计变更更XX项目目设计变更份数更份数约100份，共份，共326页，总金金额占造价占造价5%；北区北区设计变更份数更份数约100份，共份，共333页，总金金额占造价占造价5%；案例案例15：XX项目外目外墙石材干挂，石材干挂，设计变更更37份，份，变更更总价价10%。设计变更影响造价平均更影响造价平均10%左右，但工作左右，但工作量是非常大的，无法做到按量是非常大的，无法做到按单结算。算。设 计 与与 成成 本本设 计 与与 成成 本本结语：我我们的目的目标是，将成本是，将成本优化切化切实落落实到到设计中，提升中，提升产品品竞争力。争力。同心同心协力力!实事求是事求是奋发图强不屈不不屈不挠勇往直前勇往直前THE END谢 谢！