1、成本前置与设计阶段的成本规划及优化目录目录一一 规范化设计管理体系下的成本管理规范化设计管理体系下的成本管理 1.房地产企业主线业务流程与影响成本管理的关键流程阶段 2.各阶段的成本管理成果标准 3.设计过程中成本优化的主要手段和方法 二 项目设计与研发过程中实现成本优化的项目设计与研发过程中实现成本优化的“重点专业重点专业地带地带”与案例分析与案例分析 1.项目成本控制的理念2.项目论证拿地阶段的成本管控 3.概念规划阶段（项目策划阶段）的成本规划 4.项目设计管理阶段的成本优化三三 设计中的成本管控通病与案例分析设计中的成本管控通病与案例分析 销计工程房地产开发业务的VAC图项目立项主体结2、构开工开盘销售竣工入伙产品研发阶段产品和利润实现阶段项目论证阶段项目策划阶段设计管理阶段工程施工阶段入伙管理阶段拓销售管理阶段展组织项目论证营组织项目策划/产初步产品定位品、市场及客户定位研究营销策划、项目推广方案策划、项目前期推广及销售前准备销售事务管理入伙事务管理设规划要点/规划草案概念规划设计方 案 设扩初设计施工图设计工程施工配合、销售配合及入伙配合计前期工程配套的调研及配合设计配合、供应商考察及招标、施工准备及桩基等工程施工主体结构施工至具备预售条件工程施工至竣工验销售及入伙配合收成本估算测算预算、标底、合同价进度款、工程变更、招标采结算购说明及图例：代表关键里程碑：代表某个阶段的主3、导的专业任务，即其输出会成为本阶段其他专业开展活动的输入条件。：配合专业的任务。一一规范化设计管理体系下的成本管理规范化设计管理体系下的成本管理 万科集团股份有限公司项目初判投资决策论证管理阶段设计管理阶段工程管理阶段销售管理阶段入伙管理阶段工程拓展分析项目基本情况营销组织项目策划/产品、市场及客户定位研究规划草案设计营销策划、项目推广方案策划、项目前期推广及销售前准备设计规划设计单体设计部品设计扩初设计施工图设计设计配合、供应商考察及招标、施工准备及桩基等工程施工主体结构施工至具备预售条件工程施工至竣工验收销售及入伙配合工程施工配合、销售配合及入伙配合销售事务管理入伙事务管理成本测算目标成本4、形成、预算、标底、合同价进度款、工程变更、招标采购 结算实施方案时点营销策划报告时点城市及市场评审时点说明及图例：说明及图例：代表需多方论证节点：代表某个阶段的主导的专业任务，即其输出会成为本阶段其他专业开展活动的输入条件。：配合专业的任务。项目论证、形成项目投资评审报告：代表集团决策节点概念设计项目投资决策时点房地产业务流程中的成本管理节点房地产业务流程中的成本管理节点一规范化设计管理体系下的成本管理 1.房地产企业主线业务流程与影响成本管理的关键流程阶段 2.各阶段的成本管理成果标准 3.设计过程中成本优化的主要手段和方法 二 项目设计与研发过程中实现成本优化的“重点专业地带”与案例分析 5、1.项目成本控制的理念2.项目论证拿地阶段的成本管控 3.概念规划阶段（项目策划阶段）的成本规划 4.项目设计管理阶段的成本优化5.设计中的成本管控通病与案例分析 1.房地产企业主线业务流程与影响成本管理的关键流程阶段 1.1 项目论证阶段的成本管理 1.2 项目策划阶段的成本管理 1.3 项目设计管理阶段的成本管理：通过优化流程优化流程，提高设计管理阶段的成本管理水平。下面我们首先了解一下成本测算的概念成本测算的概念：一一规范化设计管理体系下的成本管理规范化设计管理体系下的成本管理 万科集团股份有限公司成本测算的基本要求成本测算的基本要求明确成本测算的用途明确成本测算的用途初判初判投资决投资6、决策用策用实施方实施方案阶段案阶段哎！看看这个项目靠谱吗？盖成啥样啦？盖成啥样啦？拿地时用拿地时用万科集团股份有限公司成本测算的基本要求成本测算的基本要求选用适合的版本选用适合的版本投资决投资决策用策用实施方实施方案阶段案阶段1.01.0版本版本2.02.0版本版本3.03.0版本版本初判初判万科集团股份有限公司成本测算的基本要求成本测算的基本要求成成本本测测算算的的要要求求初判成初判成本测算本测算实施阶实施阶段成本段成本测算测算投资决投资决策阶段策阶段成本测成本测算算无需报无需报送集团送集团财务部财务部按成本按成本测算标测算标准表报准表报送集团送集团财务部财务部按成本按成本测算标测算标准表报7、准表报送集团送集团财务部财务部视同视同估算估算概算概算预算预算要求越来越深要求越来越深视同视同视同视同万科集团股份有限公司成本测算基本要求成本测算基本要求n 各阶段成果标准各阶段成果标准万科集团股份有限公司成本测算基本要求成本测算基本要求n 成本分摊办法成本分摊办法万科集团股份有限公司成本测算的基本要求成本测算的基本要求n 成本测算表的填写顺序：封面成本测算表的填写顺序：封面规划指标规划指标土地费用土地费用前期费用前期费用各单体建安费用各单体建安费用小市政配套小市政配套 环境工程环境工程费费公建配套费公建配套费建安汇总建安汇总成本汇总成本汇总 设计阶段成本管理作业指引设计阶段成本管理作业指引通8、过成本管理作业指引反观设计过程中的成本管理与通过成本管理作业指引反观设计过程中的成本管理与规划，以及各阶段设计成果与成本成果的对应关系规划，以及各阶段设计成果与成本成果的对应关系销计工程1.1 项目论证阶段的成本管理：项目论证阶段的成本管理：项目立项主体结构开工开盘销售竣工入伙论证阶段项目论证阶段项目策划阶段设计管理阶段工程施工阶段入伙管理阶段拓销售管理阶段展组织项目论证营组织项目策划/产初步产品定位品、市场及客户定位研究营销策划、项目推广方案策划、项目前期推广及销售前准备销售事务管理入伙事务管理设规划要点/规划草案概念规划设计方 案 设扩初设计施工图设计工程施工配合、销售配合及入伙配合计前期9、工程配套的调研及配合设计配合、供应商考察及招标、施工准备及桩基等工程施工主体结构施工至具备预售条件工程施工至竣工验销售及入伙配合收成本估算测算预算、标底、合同价进度款、工程变更、招标采结算购说明及图例：代表关键里程碑：代表某个阶段的主导的专业任务，即其输出会成为本阶段其他专业开展活动的输入条件。：配合专业的任务。1.1 项目论证阶段的成本管理：项目论证阶段的成本管理：依据公司的项目投资策略和计划，对意象中的项目进行论证分析,提交项目可行性研究报告(分析项目区位、项目优劣势、总体定位、项目合作方式、地价及地价支付方式、总体开发周期、项目主要风险、概念规划草案),以决定是否获取土地；提交项目可行性10、研究报告；公司的投资策略城市与市场论证项目可研评审论证获取项目土地析1.1 项目论证阶段的成本管理：项目论证阶段的成本管理：项目可研评审论证报告项目总论项目风险及建议城市板块及项目细分市场分析项目市场与产品定位项目分期开发计划项目销售进度计划及分期售价项目收益测算附件：市场分析报告、合作方研究、合作协议草案、项目附图资料(含概念规划草案)、法律意见书等。销计工程1.2 项目策划阶段的成本管理：项目策划阶段的成本管理：项目立项主体结构开工开盘销售竣工入伙策划阶段项目论证阶段项目策划阶段设计管理阶段工程施工阶段入伙管理阶段拓销售管理阶段展组织项目论证营组织项目策划/产初步产品定位品、市场及客户定位11、研究营销策划、项目推广方案策划、项目前期推广及销售前准备销售事务管理入伙事务管理设规划要点/规划草案概念规划设计方 案 设扩初设计施工图设计工程施工配合、销售配合及入伙配合计前期工程配套的调研及配合设计配合、供应商考察及招标、施工准备及桩基等工程施工主体结构施工至具备预售条件工程施工至竣工验销售及入伙配合收成本估算测算预算、标底、合同价进度款、工程变更、招标采结算购说明及图例：代表关键里程碑：代表某个阶段的主导的专业任务，即其输出会成为本阶段其他专业开展活动的输入条件。：配合专业的任务。1.2 项目策划阶段的成本管理：项目策划阶段的成本管理：依据项目可研报告，通过营销、技术和成本几个专业的耦规12、合性工作，明确项目的产品定位、概念主题、概念规划设计和成本测算，以求提高产品的附加值，从而保证项目的收益最大化。为下一步的设计管理工作提供明确的输入条件。提交项目策划报告（包含产品定位报告、概念规划设计方案）。明确概念主题产品策划耦合阶段可行性研究报告项目产品定位概念规划设计项目策划报告成本测算析论证阶段策划阶段如何在策划阶段提高“产品附加值”？析征提问：产品附加值体现在哪几个方面？项目先天因素的扬长避短项目产品配置和性能的优化项目产品概念、形式和风格的差异化”分析获得超额利润提高地价承受底线市场利润 平均售价品牌附加值产品附加值土地价格其它成本析第一节 房地产项目开发的特征提高产品附加值的方13、向第二节 房地产企业设计管理的影响因素先天因素的产品配置和产品概念、形式和第三节 精细化市场需求下的规范化设计管理体系扬长避短性能优化风格的差异化自然条件的分析部品配置产品概念和风格社会条件的分析性能标准产品形式规划要点的分析销计工程1.3 项目设计管理阶段的成本管理：项目设计管理阶段的成本管理：项目立项主体结构开工开盘销售竣工入伙设计阶段项目论证阶段项目策划阶段设计管理阶段工程施工阶段入伙管理阶段拓销售管理阶段展组织项目论证营组织项目策划/产初步产品定位品、市场及客户定位研究营销策划、项目推广方案策划、项目前期推广及销售前准备销售事务管理入伙事务管理设规划要点/规划草案概念规划设计方 案 设14、扩初设计施工图设计工程施工配合、销售配合及入伙配合计前期工程配套的调研及配合设计配合、供应商考察及招标、施工准备及桩基等工程施工主体结构施工至具备预售条件工程施工至竣工验销售及入伙配合收成本估算测算预算、标底、合同价进度款、工程变更、招标采结算购说明及图例：代表关键里程碑：代表某个阶段的主导的专业任务，即其输出会成为本阶段其他专业开展活动的输入条件。：配合专业的任务。1.3 项目设计管理阶段的成本管理：项目设计管理阶段的成本管理：依据项目策划报告，以设计专业为牵头部门，通过营销、工程和成本几个专业的耦合性工作，实现项目的规划及单体设计成果满足产品定位、成本控制以及工程施工的要求。为下一步的施工15、管理工作提供明确的输入条件。提交报建方案、扩初设计、施工图设计等图纸性成果。执行设备选型1.3 项目设计管理阶段的成本管理：项目设计管理阶段的成本管理：拿地节点方案报建论证阶段策划阶段方案设计设计管理阶段扩初设计施工图设计工程管理概念规划草案概念规划方案建筑、规划方案结构设计扩初设计建筑平面施工图设计部品设计及定板实施方案设计阶段概念规划草案概念规划方案建筑、规划方案结构、设备土建扩初施工图初步方案产品配置建议施工图设计指引模型研究部品材料调研部品材料清单部品材料定板封样销售配合资料产品、技术创新研发景观概念方案设计景观方案设计销售示范区设计景观施工图设计设计阶段业务流程图设计阶段业务流程图通16、过优化优化流程管理，提高设计管理阶段的成本管理水平成本专业配合工作报批报建配合工作主体工程设计模型推敲研究部品研究和定板详勘和基础设计景观工程设计集团相关部门配合销售示范区设计项目部配合工作营销专业配合工作财务专业配合工作项目工程部配合工作物业管理配合工作项目策划阶段编写方案设计任务书项目设计管理阶段方案设计项目设计管理阶段扩初设计项目设计管理阶段施工图设计项目工程管理阶段设计配合详勘流程图反映节点之间的主要输入输出关系委托方案设计单位（签订方案设计合同）规划、建筑方案设计结构、设备初步方案模型推敲研究确定景观概念方案设计单位提供营销专业评审意见提供成本专业评审意见提供工程专业评审意见提供物业17、管理的评审意见设计组织面积核算人防方案报建完成景观概念方案设计提供价格初步测算项目收益测算编制方案阶段项目成本测算目标方案、环保、消防方案报建集团实施方案听证会是否听证完成集团实施方案听证会上会标准的资料优化点一：将产品创新研发流程与项目开发主线分离，并前置至项目策划阶段。YN第一节 房地产项目开发的特征第二节 房地产企业设计管理的影响因素第三节 精细化市场需求下的规范化设计管理体系1.建立规范化管理体系的途径与意义2.研发阶段流程优化的方法论(1)流程管理的原则(2)项目研发之论证阶段流程管理(3)项目研发之策划阶段流程管理(4)项目研发之设计阶段流程管理3.规范化的成果标准4.设计管理程序18、与制度的执行案例：某项目在策划阶段就开展院落式花园洋房的创新设计研究，大第四节 在项目研发阶段实现成本优化的“重点重要地带”大地缩短了项目研发阶段的周期第五节 设计管理通病与案例分析优化点二：在编写方案设计任务书前先完成修订影响项目方案设计的产品技术标准；在扩初设计开始前完成项目的施工图设计指引编制，以便保证后期的设计工作的质量和进度。YNMicrosoft Excel Microsoft Word工作表 文档优化点三：在完成传统的建筑报建方案设计的同时，并行开展模型推敲和结构和设备的初步方案设计 YN第一节 房地产项目开发的特征第二节 房地产企业设计管理的案例影响因素第三节 精细化市场需求下19、的规杭州 佳境天城范化设计管理体系1.建立规范化管理体系的途径与意义2.研发阶段流程优化的方法论(1)流程管理的原则(2)项目研发之论证阶段流程管理(3)项目研发之策划阶段流程管理(4)项目研发之设计阶段流程管理3.规范化的成果标准4.设计管理程序与制度的执行第四节 在项目研发阶段实现成本优化的“重点重要地带”第五节 设计管理通病与案例分析案例第一节 房地产项目开发的特征第二节 房地产企业设计管理的影响因素某公司地产XX项目，建筑师强调建筑单体的外形平整，因此设备方案早考虑,立面设计应考虑功能第三节 精细化市场需求下的规在户型平面设置了一些凹槽，外范化设计管理体系立面造型达到了整洁规整的视觉120、.建立规范化管理体系的途径与意义2.研发阶段流程优化的方效果。但是部分户型空调内外机设置在室内空调小室内，导致室内噪音大，空调外机散热不好，法论(1)流程管理的原则(2)项目研发之论证阶段流程管理(3)项目研发之策划阶段流程管理(4)项目研发之设计阶段流程管理直接影响制冷效果。部分户型空调外机集中放置在空调凹廊内，外机均为上出风，导致热风在凹廊内聚集，无法排出，导致外机无法散热，直至停机，无法制冷。3.规范化的成果标准4.设计管理程序与制度的执行第四节 在项目研发阶段实现成本优化的“重点重要地带”第五节 设计管理通病与案例分析第一节 房地产项目开发的特征第二节 房地产企业设计管理的影响因素第三21、节 精细化市场需求下的规范化设计管理体系1.建立规范化管理体系的途径与意义2.研发阶段流程优化的方法论(1)流程管理的原则(2)项目研发之论证阶段流程管理(3)项目研发之策划阶段流程管理案例：某项目在方案阶段进行的一步步的模型(4)项目研发之设计阶段流程管理3.规范化的成果标准4.设计管理程序与制度的执行推敲工作，有效地指导了方案的立面的体量、材料、色彩以及部品的深化研究设计，为下一步的扩初第四节 在项目研发阶段实现成本优化的“重点重要地带”设计和部品材料研究奠定了良好的基础。第五节 设计管理通病与案例分析YN优化点四：在景观方案确定后编制销售示范区工作策划书第一节 房地产项目开发的特征第二节22、 房地产企业设计管理的影响因素第三节 精细化市场需求下的规范化设计管理体系1.建立规范化管理体系的途径与意义四期二期2.研发阶段流程优化的方法论三期三期(1)流程管理的原则(2)项目研发之论证阶段流程管理(3)项目研发之策划阶段流程管理(4)项目研发之设计阶二期一期段流程管理3.规范化的成果标准一期四期4.设计管理程序与制度的执行第四节 在项目研发阶段实现成本优化的“重点重要地带”第五节 设计管理通病与案例分析案例：示范区概念设计位置与分区（点击链接）优化点五：在进行扩初设计的同时，并行开展和完成技术应用成果汇编、方案最终模型、部品材料清单以及进行营销配合资料准备工作。优化点6：在土建施工图完23、成的同时，基本完成部品材料定板封样工作。一规范化设计管理体系下的成本管理 1.房地产企业主线业务流程与影响成本管理的关键流程阶段 2.各阶段的成本管理成果标准 3.设计过程中成本优化的主要手段和方法 二 项目设计与研发过程中实现成本优化的“重点专业地带”与案例分析 1.项目成本控制的理念2.项目论证拿地阶段的成本管控 3.概念规划阶段（项目策划阶段）的成本规划 4.项目设计管理阶段的成本优化5.设计中的成本管控通病与案例分析 1.3.1在编写方案设计任务书前先完成修订影响项目方案设计的产品技术标准，在扩初设计开始时完成项目的施工图设计指引编制。1.3.2在完成传统的建筑报建方案的同时，并行开展24、模型推敲和结构、设备的初步方案设计，并在扩初阶段中完成：l户型优化与精细化设计l成本的限额设计l主要设备的选型（电梯、空调等）与系统方案设计 项目设计管理阶段主要涉及成本管理的流程优化总结：项目设计管理阶段主要涉及成本管理的流程优化总结：一规范化设计管理体系下的成本管理 1.房地产企业主线业务流程与影响成本管理的关键流程阶段 2.各阶段的成本管理成果标准 3.设计过程中成本优化的主要手段和方法 二 项目设计与研发过程中实现成本优化的“重点专业地带”与案例分析 1.项目成本控制的理念2.项目论证拿地阶段的成本管控 3.概念规划阶段（项目策划阶段）的成本规划 4.项目设计管理阶段的成本优化5.设计25、中的成本管控通病与案例分析 1.3.3在进行扩初设计的同时，并行开展和完成技术应用成果汇编、方案最终模型、产品材料清单以及进行营销配合资料准备工作。1.3.4在土建施工图完成同时，基本完成部品材料定板封样工作。1.4施工图设计合同的解析施工图设计合同的解析 第一节 房地产项目开发的特征第二节 房地产企业设计管理的部品包含材料、设备与细部构件这三类需要影响因素细部设计和采购实现的，影响项目效果和成第三节 精细化市场需求下的规本的工程用品。范化设计管理体系1.建立规范化管理体系的途径与意义2.研发阶段流程优化的方法论(1)流程管理的原则(2)项目研发之论证阶段流程管理(3)项目研发之策划阶市场部成26、本部段流程管理(4)项目研发之设计阶段流程管理部品研究执行小组3.规范化的成果标准4.设计管理程序与制度的执行设计部项目部第四节 在项目研发阶段实现成本优化的“重点重要地带”第五节 设计管理通病与案例分析成立项目部品研究执行小组与定标小组1.5 材料部品研究与成本管理材料部品研究与成本管理1.5.1 材料部品的定义材料部品的定义执行析第一节 房地产项目开发的特征第二节 房地产企业设计管理的1.5.2 部品材料研究的工作程序部品材料研究的工作程序影响因素第三节 精细化市场需求下的规范化设计管理体系1.各部门讨论完成项目部品清单的编制1.建立规范化管理体系的途径与意义市场部根据产品的交楼标准确定相27、关部品项2.研发阶段流程优化的方法论设计部与项目部根据项目设计成果提交相关部品项(1)流程管理的原则(2)项目研发之论证阶段流程管理(3)项目研发之策划阶段流程管理(4)项目研发之设计阶段流程管理2.部品成本、技术与进度要求拟定成本部根据项目总体目标成本要求进行各3.规范化的成果标准4.设计管理程序与制度的项部品目标成本拆分设计部牵头根据项目要求提出部品相关技第四节 在项目研发阶段实现成本优化的“重点重要地带”术要求并定样，其中构件可能要增加深化第五节 设计管理通病与案例分设计与制样过程项目中心制定部品招标、进场计划第一节 房地产项目开发的特征第二节 房地产企业设计管理的影响因素部品材料研究的28、工作程序第三节 精细化市场需求下的规范化设计管理体系3.部品材料的调研与资料收集1.建立规范化管理体系的途径与意义2.研发阶段流程优化的方由清单中各类部品指定部门牵头根据经济法论(1)流程管理的原则(2)项目研发之论证阶段流程管理(3)项目研发之策划阶段流程管理(4)项目研发之设计阶段流程管理与技术要求进行各项部品材料的调研与资料收集工作4.完成各项部品的定标3.规范化的成果标准4.设计管理程序与制度的执行由工作小组牵头定标会，由定标小组负第四节 在项目研发阶段实现成本优化的“重点重要地带”责对部品调研工作收集到的多种选择作第五节 设计管理通病与案例分出决策，完成各单项部品的定标表格案例：上海29、万科在项目施工图完成后就同时完成了部品材料定板封样工作，包括材料的名称、型号、使用部位、厂家、施工工艺等。2.各阶段的成本管理成果标准各阶段的成本管理成果标准项目关键节点项目关键节点辅助节点辅助节点管理目标管理目标案例案例项目初判成本估算表项目决策项目成本测算方案阶段成本基价表(方案阶段)深化扩初阶段典型楼栋结构指标表施工图成本预算清单全精装修房施工图成本预算清单竣工验收成本结算第一节 房地产项目开发的特征第二节 房地产企业设计管理的影响因素第三节 精细化市场需求下的规范化设计管理体系1.建立规范化管理体系的途径与意义2.1 建立 “材料部品材料部品”成果标准成果标准2.研发阶段流程优化的方法30、论三个设计阶段、三种材料成果标准3.规范化的成果标准（1）设计管理成果标准材料与成本密切结合建立的原则（2）项目论证阶段成果（3）项目策划阶段成果（4）项目设计阶段成果预测成本设计前期阶段完成，依据是“产品方案”预估成本施工图开始之前完成。依据是“产品扩初设计”在本阶段应完成主材的材料研、定型及初步定样4.设计管理程序与制度的执行目标成本施工图完成之后完成；其是招投标的基础及依据。第四节 在项目研发过程实现成本优化的“重点专业地带”第五节 设计管理通病与案例分析一规范化设计管理体系下的成本管理 1.房地产企业主线业务流程与影响成本管理的关键流程阶段 2.各阶段的成本管理成果标准 3.设计过程中31、成本优化的主要手段和方法 二 项目设计与研发过程中实现成本优化的“重点专业地带”与案例分析 1.项目成本控制的理念2.项目论证拿地阶段的成本管控 3.概念规划阶段（项目策划阶段）的成本规划 4.项目设计管理阶段的成本优化5.设计中的成本管控通病与案例分析 3 设计过程中成本优化的主要手段和方法设计过程中成本优化的主要手段和方法 3.1.1 结构及基础的形式结构及基础的形式 3.1.2 窗地比窗地比 3.1.3 外墙材料及部品外墙材料及部品 3.1.4 停车方式及人防方案停车方式及人防方案 3.1.5 主要设备选型主要设备选型 3.1.6 产品附加值对应的成本产品附加值对应的成本 3.1.7 合32、理的景观成本配置合理的景观成本配置万科集团股份有限公司 3.2 方案、施工图设计阶段成本优化的方案、施工图设计阶段成本优化的30个角度个角度 在方案、施工图设计阶段，成本部门提前介入进行成本优化，对降在方案、施工图设计阶段，成本部门提前介入进行成本优化，对降低项目造价起到事半功倍的效果，这在成本、设计、工程人员当中已经低项目造价起到事半功倍的效果，这在成本、设计、工程人员当中已经深入人心，现从以下方面提出成本优化的思考角度来抛砖引玉。深入人心，现从以下方面提出成本优化的思考角度来抛砖引玉。一、规划指标：一、规划指标：1、提高可售率：在可销售面积一定前提下，尽量减少配套面积（如、提高可售率：在可33、销售面积一定前提下，尽量减少配套面积（如会所、学校等），每提高会所、学校等），每提高1%可售率，可降低造价可售率，可降低造价20-40元元/m2销面，销面，效果立竿见影；效果立竿见影；2、合理确定赠送面积比例：通过、合理确定赠送面积比例：通过“偷偷”容积率（等同于容积率（等同于“偷偷”地地价价）对产品附加一定比例的赠送面积使客户从中受惠，但赠送面积）对产品附加一定比例的赠送面积使客户从中受惠，但赠送面积部分增加的建安成本应从售价上反馈回来，即售价能不能同比回收部分增加的建安成本应从售价上反馈回来，即售价能不能同比回收或超比例回收，建议与营销、设计分析讨论。或超比例回收，建议与营销、设计分析讨论34、。3、减少架空层面积：架空层可以增加透视、透风，给地面活动人群、减少架空层面积：架空层可以增加透视、透风，给地面活动人群增加舒适度，政府也鼓励如架空层达一定高度不计容积率，但架空增加舒适度，政府也鼓励如架空层达一定高度不计容积率，但架空层建安成本一般达层建安成本一般达2000元元/m2，又不能销售，建议尽可能减少架空，又不能销售，建议尽可能减少架空层面积；层面积；一、规划指标：一、规划指标：4、合理控制地下停车位和地面停车位的比例：一个地下停车位建安、合理控制地下停车位和地面停车位的比例：一个地下停车位建安成本约成本约1012万元（万元（2500元元/m24050m2），一个地面停车位建），一35、个地面停车位建安成本不到安成本不到1万元（万元（250元元/m22025m2），建议结合产品品质和），建议结合产品品质和满足规划要求停车位数量前提下，尽量减少地下停车位增加地面停满足规划要求停车位数量前提下，尽量减少地下停车位增加地面停车；车；5、优化层高：满足产品定位、营销需要前提下，确定合理层高，可、优化层高：满足产品定位、营销需要前提下，确定合理层高，可同时控制造价和提高节能效果（如夏天减少空调运行费用）；同时控制造价和提高节能效果（如夏天减少空调运行费用）；二、基础设施：二、基础设施：6、管网布置优化：特别是中大型项目，优化室外给排水管网走向、管网布置优化：特别是中大型项目，优化室外给36、排水管网走向、化粪池位置（宜处单体重心位置）减少给排水管长度可以减少一定造化粪池位置（宜处单体重心位置）减少给排水管长度可以减少一定造价；价；7、供配电房位置优化：合理确定供配电房所在小区内位置以缩短高、供配电房位置优化：合理确定供配电房所在小区内位置以缩短高压进线电缆、低压电缆（配电房至各栋单体）的长度；压进线电缆、低压电缆（配电房至各栋单体）的长度；8、水泵房位置优化：水泵房所处位置对给水管总长度有一定影响，、水泵房位置优化：水泵房所处位置对给水管总长度有一定影响，应加以优化；应加以优化；二、基础设施：二、基础设施：9、小区道路优化：从道路面层材料（石材、沥青混凝土、混凝、小区道路优化：从37、道路面层材料（石材、沥青混凝土、混凝土）、结构层和面层厚度（是人行、还是上小型车辆、还是要考虑土）、结构层和面层厚度（是人行、还是上小型车辆、还是要考虑消防车辆）、路牙材质（石材、混凝土）等方面优化；消防车辆）、路牙材质（石材、混凝土）等方面优化；10、停车场：从面层材料（石材、混凝土、建菱砖、混凝土植草砖、停车场：从面层材料（石材、混凝土、建菱砖、混凝土植草砖、塑料植草砖）、结构层和面层厚度（是否上大型车辆）、路牙材质塑料植草砖）、结构层和面层厚度（是否上大型车辆）、路牙材质（石材、混凝土）等方面优化；（石材、混凝土）等方面优化；三、环境：三、环境：11、硬质地面面层材料优化：面层材料在硬质38、地面造价中超过一半硬质地面面层材料优化：面层材料在硬质地面造价中超过一半比例，在方案阶段景观设计还没有开始，但面层材料是景观设计阶比例，在方案阶段景观设计还没有开始，但面层材料是景观设计阶段优化的重点，如材料档次是否与产品匹配、厚度是否与荷载匹配；段优化的重点，如材料档次是否与产品匹配、厚度是否与荷载匹配；12、绿化的优化：地被、灌木、乔木造价依次提高，所以三种植物绿化的优化：地被、灌木、乔木造价依次提高，所以三种植物应搭配有度、疏密有间；乔木贵贱差别很大，甚至上百倍，建议避应搭配有度、疏密有间；乔木贵贱差别很大，甚至上百倍，建议避免使用动辄上万元乔木；选用植物应与本地气候、土壤相适应，否免使39、用动辄上万元乔木；选用植物应与本地气候、土壤相适应，否则死亡率高则造价高、后期养护费用也高；则死亡率高则造价高、后期养护费用也高；四、公建配套：四、公建配套：14、减少地下室埋深：除满足人防要求外尽量将全地下室改为半地、减少地下室埋深：除满足人防要求外尽量将全地下室改为半地下室，可以减少土石方、基坑支护、地下室外墙结构、外墙防水、下室，可以减少土石方、基坑支护、地下室外墙结构、外墙防水、通风等大量造价；通风等大量造价；15、优化地下室停车位划线：认真排版地下室停车位，可以提高一、优化地下室停车位划线：认真排版地下室停车位，可以提高一定的使用率，多出的几个停车位，无论从营销角度还是建安角度，定的40、使用率，多出的几个停车位，无论从营销角度还是建安角度，都是一笔不小的数；停车位的排放还跟柱网有关，高层建筑都是一笔不小的数；停车位的排放还跟柱网有关，高层建筑8.4m柱距（中柱距（中-中）刚好可以排中）刚好可以排3部车，这是个结构上经济、停车排放上部车，这是个结构上经济、停车排放上也经济的柱距；怪异的柱网会大大降低停车位使用效率；也经济的柱距；怪异的柱网会大大降低停车位使用效率；五、单体：五、单体：15、选择经济柱距、梁跨：较经济的主梁跨度在、选择经济柱距、梁跨：较经济的主梁跨度在7.28m，不建议，不建议设计师使用超大、过小、怪异的柱网；设计师使用超大、过小、怪异的柱网；16、选择方正柱网：41、方正柱网可以提高地下室停车位利用率，也避、选择方正柱网：方正柱网可以提高地下室停车位利用率，也避免可能因此产生转换层；免可能因此产生转换层；17、钢筋级别、种类优化：如楼板使用冷轧带肋钢筋代替热轧圆盘、钢筋级别、种类优化：如楼板使用冷轧带肋钢筋代替热轧圆盘条，由于成品强度比原材料增加条，由于成品强度比原材料增加30%，并且冷轧后线材伸长了近，并且冷轧后线材伸长了近20%，可节省钢材约，可节省钢材约20%左右；左右；五、单体：五、单体：18、减少、避免转换层：转换层的钢筋含量、混凝土含量、模板含、减少、避免转换层：转换层的钢筋含量、混凝土含量、模板含量分别是标准层量分别是标准层6-8倍、倍、2-42、3倍、倍、2-3倍，所以在转换层增加投入和使倍，所以在转换层增加投入和使用转换层后带来的销售效益之间应加以经济性比较；用转换层后带来的销售效益之间应加以经济性比较；19、减少、避免外立面二层皮：外立面（石材、面砖、涂料）完成、减少、避免外立面二层皮：外立面（石材、面砖、涂料）完成面基础上再外挂铝穿孔板、铝格栅等装饰构件以取得外立面效果，面基础上再外挂铝穿孔板、铝格栅等装饰构件以取得外立面效果，但第二层皮每平方米造价不菲（但第二层皮每平方米造价不菲（300-500元元/m2），所以应加以优化），所以应加以优化使用；使用；20、降低开窗率：外立面门窗单价（、降低开窗率：外立面门窗单价（400-6043、0元元/m2）比墙体单价）比墙体单价（约（约200元元/m2，包括墙体、抹灰、防水、外墙砖）高，每降低，包括墙体、抹灰、防水、外墙砖）高，每降低0.01开窗率约降低造价开窗率约降低造价3元元/m2建面；建面；21、优化砌体材料：在满足节能计算、当地墙体革新、外墙防水等、优化砌体材料：在满足节能计算、当地墙体革新、外墙防水等要求前提下，可优先考虑价格合理的墙体材料，其价格从低到高顺要求前提下，可优先考虑价格合理的墙体材料，其价格从低到高顺序如下：粘土红砖序如下：粘土红砖-烧结粉煤灰砖烧结粉煤灰砖-蒸压灰砂砖蒸压灰砂砖-混凝土炉渣实心砖混凝土炉渣实心砖-粘粘土空心砖土空心砖-泡沫混凝土砌块泡沫混凝44、土砌块-陶粒砖陶粒砖-膨胀珍珠岩砌块膨胀珍珠岩砌块-蒸压加气混凝土蒸压加气混凝土砌块；砌块；五、单体：五、单体：22、优化节能门窗与普通门窗比例：节能门窗与普通门窗价差约、优化节能门窗与普通门窗比例：节能门窗与普通门窗价差约100-200元元/m2，建议通过节能计算，只在有节能（如西面夕晒）、，建议通过节能计算，只在有节能（如西面夕晒）、降噪（临马路）需要的立面和层数使用节能门窗（中空降噪（临马路）需要的立面和层数使用节能门窗（中空LOW-E或中或中空或空或LOW-E），其他部位用普通门窗即可；），其他部位用普通门窗即可；23、外墙材料优化：外墙材料档次、不同材料搭配应与产品定位、外墙材料优化45、：外墙材料档次、不同材料搭配应与产品定位、售价匹配，避免昂贵材料的堆砌。可用涂料的不用外墙砖、可用外售价匹配，避免昂贵材料的堆砌。可用涂料的不用外墙砖、可用外墙砖不用石材、石材可湿贴的不用干挂；如空调架内（空调百叶遮墙砖不用石材、石材可湿贴的不用干挂；如空调架内（空调百叶遮挡）的搁板建议使用外墙涂料，不用外墙砖；挡）的搁板建议使用外墙涂料，不用外墙砖；五、单体：五、单体：24、减少外立面线条、小构件等：外立面线条、小构件之类零星工、减少外立面线条、小构件等：外立面线条、小构件之类零星工程，施工单价偏高，尽量予以简化；程，施工单价偏高，尽量予以简化；25、降低外立面面积系数：外立面面积取决于外立46、面周长，尽量减、降低外立面面积系数：外立面面积取决于外立面周长，尽量减少通过挖采光井方法来采光通风，一个采光井外墙往往长达十多米，少通过挖采光井方法来采光通风，一个采光井外墙往往长达十多米，对高达一百米的高层，增加一个采光井即增加一千多平方米的外墙对高达一百米的高层，增加一个采光井即增加一千多平方米的外墙及几十根连系梁，建议通过优化户型减少采光井；及几十根连系梁，建议通过优化户型减少采光井；五、单体：五、单体：26、保温层优化：保温部位有外墙（分内保温和外保温）和屋面，、保温层优化：保温部位有外墙（分内保温和外保温）和屋面，常用保温材料的保温效果及价格从高到低顺序：聚氨酯常用保温材料的保温效果47、及价格从高到低顺序：聚氨酯-挤塑板挤塑板-聚苯聚苯板。在节能计算满足要求前提下，尽量不采用外墙保温（对外墙砖板。在节能计算满足要求前提下，尽量不采用外墙保温（对外墙砖的施工及质量也有一定影响）；的施工及质量也有一定影响）；27、优化防水方案：在方案阶段，一般没有防水具体做法，但在施、优化防水方案：在方案阶段，一般没有防水具体做法，但在施工图阶段要与防水专业公司进行二次设计和优化，如：卫生墙面防工图阶段要与防水专业公司进行二次设计和优化，如：卫生墙面防水只做到水只做到1.8m，无需到吊顶底；厨房地面是否需要做防水等；地下，无需到吊顶底；厨房地面是否需要做防水等；地下室外、内防水哪种做法效果更优、48、造价更低等；室外、内防水哪种做法效果更优、造价更低等；五、单体：五、单体：六、施工工艺、措施：六、施工工艺、措施：28、选用经济桩型：预应力管桩比冲（钻）孔灌注桩等其他桩型便宜；、选用经济桩型：预应力管桩比冲（钻）孔灌注桩等其他桩型便宜；地质较软项目，能用锤击地区尽量不用静压，以减少防陷机措施费；满地质较软项目，能用锤击地区尽量不用静压，以减少防陷机措施费；满足结构安全前提，能用单桩承台尽量不用两桩、三桩承台；在持力层深足结构安全前提，能用单桩承台尽量不用两桩、三桩承台；在持力层深度一定即桩长一定的条件下，换算不同直径管桩比较其经济性；度一定即桩长一定的条件下，换算不同直径管桩比较其经济性；249、9、边坡支护：尽量减少钢筋混凝土挡土墙及预应力锚锁数量，有条、边坡支护：尽量减少钢筋混凝土挡土墙及预应力锚锁数量，有条件项目综合考虑挖填土方因素后尽量采用自然放坡；件项目综合考虑挖填土方因素后尽量采用自然放坡；30、初装面层优化：如是毛坯交楼，建议地面不做水泥沙浆找平层或、初装面层优化：如是毛坯交楼，建议地面不做水泥沙浆找平层或面层，在浇捣混凝土楼板时随捣随抹光，既节省造价又减少客户装修铺面层，在浇捣混凝土楼板时随捣随抹光，既节省造价又减少客户装修铺砖时产生空鼓情况；毛坯的抹灰平整度达不到客户的精装要求，往往在砖时产生空鼓情况；毛坯的抹灰平整度达不到客户的精装要求，往往在精装时要铲掉重抹，建议50、内墙面分层抹灰时建议只做底层，不做面层；精装时要铲掉重抹，建议内墙面分层抹灰时建议只做底层，不做面层；一规范化设计管理体系下的成本管理 1.房地产企业主线业务流程与影响成本管理的关键流程阶段 2.各阶段的成本管理成果标准 3.设计过程中成本优化的主要手段和方法 二 项目设计与研发过程中实现成本优化的“重点专业地带”与案例分析 1.项目成本控制的理念2.项目论证拿地阶段的成本管控 3.概念规划阶段（项目策划阶段）的成本规划 4.项目设计管理阶段的成本优化5.设计中的成本管控通病与案例分析 二二 在项目设计与研发过程中实现成本优化的在项目设计与研发过程中实现成本优化的“重重点专业地带点专业地带”与51、案例分析与案例分析 1项目成本管控的理念项目成本管控的理念 1.1成本管理的理念成本管理的理念 1.2地产公司的经营模式决定着成本管地产公司的经营模式决定着成本管 理控制的思路。理控制的思路。1.3如何理解研发阶段的成本控制如何理解研发阶段的成本控制 1.4积极的成本管理大于消极的成本管理积极的成本管理大于消极的成本管理 1.5成本管理的前置性成本管理的前置性1.11.1、成本管理理念、成本管理理念前言背景综述：前言背景综述：近年来受国家政策、能矿源短缺、社会通胀等等众多宏观经济影响，房地产开发成本出现了增速加快、波动加强的新特征。在新的市场形势下要求成本管理要快速反应、要及时准确、要合理定价52、要统筹协调、要全局思考、要精益求精，公司成本管理面临的挑战和困难与日俱增。特别今年以来，房地产市场形势低迷，除了在品牌制胜、产品竞争等诸多应对思路下面，成本作为企业的核心竞争力之一。更为合理的分配成本，更为高效的使用成本，是每一个成本人必须担负起的共同职责。企业成本管理的竞争力，来自于专业务实的工作企业成本管理的竞争力，来自于专业务实的工作团队、成熟完善的流程制度、规范系统的标准作业、团队、成熟完善的流程制度、规范系统的标准作业、科学高效的管理工具，更来自于全员参与的管理环境科学高效的管理工具，更来自于全员参与的管理环境和前瞻意识、全局思考的成本理念。和前瞻意识、全局思考的成本理念。在思考成53、本理念之前，有必要先了解其他行业其在思考成本理念之前，有必要先了解其他行业其他公司的成本管理理念他公司的成本管理理念1.11.1、成本管理理念、成本管理理念其他行业、其他公司的成本管理理念其他行业、其他公司的成本管理理念 戴尔戴尔直销（降低营销成本）直销（降低营销成本）西南航空西南航空减掉不必要的服务（减法价值工程）减掉不必要的服务（减法价值工程）沃尔玛沃尔玛缩短供应链（减少供应商成本）缩短供应链（减少供应商成本）丰田丰田拧干毛巾的最后一滴水拧干毛巾的最后一滴水 利润利润=价格价格-成本成本 （成本反逼法、精益化成本控制）（成本反逼法、精益化成本控制）宜家宜家先设计产品价格（成本反逼法）先设计54、产品价格（成本反逼法）帕尔迪帕尔迪细分客户，指导产品设计。从成本投入的匹配度着手，反对设计师过分追求细分客户，指导产品设计。从成本投入的匹配度着手，反对设计师过分追求完美而忽视成本和效率的作风，主张保留客户的喜好，去除那些增加成本但完美而忽视成本和效率的作风，主张保留客户的喜好，去除那些增加成本但没有价值的设计环节。（成本差异化战略）没有价值的设计环节。（成本差异化战略）大和房屋大和房屋工业化生产，作业成本控制方法、精益成本控制理念工业化生产，作业成本控制方法、精益成本控制理念富力富力占领产业链是控制成本最好的方法占领产业链是控制成本最好的方法？万科的选择是什么1.11.1、成本管理理念、成本55、管理理念可供选择的成本竞争理念：1 1、成本领先：、成本领先：企业通过有效途径降低成本，使企业的全部成本低于竞争对手的成本，甚至是在同行业中最低的成本，从而获取竞争优势的一种战略 2 2、差异化竞争：、差异化竞争：是指为使企业产品与竞争对手产品有明显的区别，形成与众不同的特点而采取的一种战略。这种战略的核心是取得某种对顾客有价值的独特性 3 3、集中化竞争：、集中化竞争：指企业或事业部的经营活动集中于某一特定的购买者集团、产品线的某一部分或某一地域市场上的一种战略。1.11.1、成本管理理念、成本管理理念对于成本体现其核心就是：对于成本体现其核心就是：让投入带来产出让投入带来产出让资源创造价值56、让资源创造价值1.11.1、成本管理理念、成本管理理念成本管理理念成本管理理念 成本只为创造价值成本只为创造价值 项目成本管理应服务于为公司创造战略价值，为项项目成本管理应服务于为公司创造战略价值，为项目创造经营价值，为客户创造认知价值目创造经营价值，为客户创造认知价值1.11.1、成本管理理念、成本管理理念建立正确的目标与价值关系 目标是纲，价值是魂目标成本是项目团队对目标价值的共识和确认的成果：目标成目标成本是项目团队对目标价值的共识和确认的成果：目标成本是项目决策者为实现目标价值，通过各部门的专业判断、协本是项目决策者为实现目标价值，通过各部门的专业判断、协调形成。只有得到认可的目标才能57、真正成为项目管理的纲领性调形成。只有得到认可的目标才能真正成为项目管理的纲领性文件。文件。目标定前以创为主，目标定后以控为主。没有目标的成本管理目标定前以创为主，目标定后以控为主。没有目标的成本管理不是成本管理，只为目标的成本管理不算成本管理。不是成本管理，只为目标的成本管理不算成本管理。1.11.1、成本管理理念、成本管理理念n宗旨：宗旨：以经济合理性最大的成本提升产品的竞争力，并形成以经济合理性最大的成本提升产品的竞争力，并形成行业成本优势行业成本优势 。n 目标：目标：建立目标成本管理为导向的成本管理体系建立目标成本管理为导向的成本管理体系 价值工程1.11.1、成本管理理念、成本管理理58、念项目初判投资决策论证管理阶段设计管理阶段工程管理阶段销售管理阶段入伙管理阶段工程拓展分析项目基本情况营销组织项目策划/产品、市场及客户定位研究规划草案设计营销策划、项目推广方案策划、项目前期推广及销售前准备设计规划设计单体设计部品设计扩初设计施工图设计设计配合、供应商考察及招标、施工准备及桩基等工程施工主体结构施工至具备预售条件工程施工至竣工验收销售及入伙配合工程施工配合、销售配合及入伙配合销售事务管理入伙事务管理成本测算目标成本形成、预算、标底、合同价进度款、工程变更、招标采购 结算实施方案时点营销策划报告时点城市及市场评审时点说明及图例：说明及图例：代表需多方论证节点：代表某个阶段的主导59、的专业任务，即其输出会成为本阶段其他专业开展活动的输入条件。：配合专业的任务。项目论证、形成项目投资评审报告：代表集团决策节点概念设计项目投资决策时点1.11.1、成本管理理念、成本管理理念成本始终处于可控状态成本始终处于可控状态 （制度（制度、流程保证）、流程保证）总目标值动态调整分解总目标值动态调整分解至各标段至各标段加强部门协助确保目标加强部门协助确保目标实施（增强全员成本意实施（增强全员成本意识和责任）识和责任）1.11.1、成本管理理念、成本管理理念一规范化设计管理体系下的成本管理 1.房地产企业主线业务流程与影响成本管理的关键流程阶段 2.各阶段的成本管理成果标准 3.设计过程中成60、本优化的主要手段和方法 二 项目设计与研发过程中实现成本优化的“重点专业地带”与案例分析 1.项目成本控制的理念2.项目论证拿地阶段的成本管控 3.概念规划阶段（项目策划阶段）的成本规划 4.项目设计管理阶段的成本优化5.设计中的成本管控通病与案例分析 1.2 地产公司的经营模式决定着成本控制管理的思路地产公司的经营模式决定着成本控制管理的思路 成本控制管理工作只有适合的套路成本控制管理工作只有适合的套路 成本的合理控制是项目产品设计研发的一个重成本的合理控制是项目产品设计研发的一个重要环节，其产生于项目定位（如钓鱼台要环节，其产生于项目定位（如钓鱼台7号），控号），控制于产品研发，执行于设计61、管理。制于产品研发，执行于设计管理。设计阶段的成本控制实际上是一个价值工程问设计阶段的成本控制实际上是一个价值工程问题，其研究确切地说是一项价值研究而不是控制研题，其研究确切地说是一项价值研究而不是控制研究究。第一节 房地产项目开发的特征第二节 房地产企业设计管理的影响因素第三节 精细化市场需求下的规1.3 如何理解研发阶段的成本控制如何理解研发阶段的成本控制？范化设计管理体系第四节 在项目研发过程实现成本优化的“重点专业地带”1.项目成本控制的理念2.如何制定“目标成本”含钢量等土建造价景观造价示范区造价成本控制3.流程与计划4.论证拿地阶段设计变更签证率5.规划方案阶段6.建筑方案阶段7.62、部品材料选用8.景观方案9.施工图阶段合理的设计费对设计人员而言是任务，对成本人员而言应前置而持续10.其它途径第五节 设计管理通病与案例分避免两种现象：对公司所有员工而言是意识析不计成本地追求产品效果成本不合理导致品质丧失第一节 房地产项目开发的特征第二节 房地产企业设计管理的影响因素1.4 积极的成本管理大于消极成本控制积极的成本管理大于消极成本控制第三节 精细化市场需求下的规范化设计管理体系第四节 在项目研发过程实现成本优化的“重点专业地带”成本管理活动应把成本效益观念作为支配思想，而不是从简单狭隘的节约和减少成本的观念出发，要从“投入产1.项目成本控制的理念2.如何制定“目标成本”3.63、流程与计划4.论证拿地阶段5.规划方案阶段6.建筑方案阶段7.部品材料选用8.景观方案9.施工图阶段10.其它途径出比”的分析来看待成本的必要性、合理性。成本管理不能局限于产品的建造过程，而是应该将视野向前延伸到产品的市场需求分析、相关技术的发展态势分析，以及产品的设计；向后延伸到顾客的使用、维修及处置。第五节 设计管理通病与案例分析析第一节 房地产项目开发的特征案例：积极的成本管理大于消极的成本管理第二节 房地产企业设计管理的影响因素某公司XX项目垃圾房位置第三节 精细化市场需求下的规范化设计管理体系垃圾房设置在社区主入口附近，影响第四节 在项目研发过程实现成本优化的“重点专业地带”业主生活64、；业主多次投诉，影响公司客户满意度；社会媒体报道，影响公司品牌价值；部分业主以此为由，拒交相关费用。点评：第五节 设计管理通病与案例分地产公司开发的中高端物业要充分注意项目不利因素对业主生活的影响；规划方案阶段需要多系统，多专业，跨部门联合工作，至少应涵盖市场研究、物业、设计、工程、成本等专业意见；优化成本，以最佳的积极成本投入达到项目整体经济效益的最大化。第一节 房地产项目开发的特征1.5 成本管理的前置性成本管理的前置性第二节 房地产企业设计管理的影响因素第三节 精细化市场需求下的规最终成本控制了什么？范化设计管理体系第四节 在项目研发过程实现成本优化的“重点专业地带”项目建安成本（元/平65、米）资金的时间成本（资金周转率）因设计投入的人力成本（万平米/人）项目设计费（元/平米）第五节 设计管理通病与案例分使用阶段的运营成本析（元/年）项目的建安、运营成本中绝大多数决定于研发阶段第一节 房地产项目开发的特征1.5.1 如何制定如何制定“目标成本目标成本”？第二节 房地产企业设计管理的影响因素第三节 精细化市场需求下的规在项目开发过程中范化设计管理体系“目标成本”是成本控制的前提第四节 在项目研发过程实现成本优化的“重点专业地带”1.项目成本控制的理念2.如何制定“目标成本”3.流程与计划4.论证拿地阶段5.规划方案阶段6.建筑方案阶段7.部品材料选用8.景观方案9.施工图阶段10.66、其它途径第五节 设计管理通病与案例分析本公司“目标成本”如何提出？设计成本项目立项主体结构开工开盘销售竣工入伙项目论证阶段项目策划阶段设计管理阶工程施工阶入伙管理阶段营销段段销售管理阶段概念规划设计管理方 案 设计管理扩初设计管理施工图设计管理工程施工配合、销售配合及入伙配合工程项目成本估算测算及目标成本拆分预算、标底、合同价进度款、工程变更、招标采购结算项目的每一个设计环节都会受到其上游成本工作的条件制约第一节 房地产项目开发的特征1.5.2 如何制定如何制定“目标成本目标成本”？第二节 房地产企业设计管理的影响因素 “目标成本”如何提出？第三节 精细化市场需求下的规范化设计管理体系 销部制67、定产品定位及相对应的价格定位；成本部制定各地区成本基价表-即项目目标成本。第四节 在项目研发过程实现成本优化的“重点专业地带”设计部控制目标成本偏差率。1.项目成本控制的理念 1）结构含钢量偏差率；）结构含钢量偏差率；2.如何制定“目标成本”3.流程与计划4.论证拿地阶段5.规划方案阶段6.建筑方案阶段7.部品材料选用8.景观方案9.施工图阶段10.其它途径2）景观造价偏差率；）景观造价偏差率；3）示范区成本偏差率；）示范区成本偏差率；4）设计费偏差率）设计费偏差率。目标成本首先必须合理，建立在长期数据库积累的基础上。目标成本应具有一定的动态性。第五节 设计管理通病与案例分析-第一节 房地产项68、目开发的特征结构含钢量第二节 房地产企业设计管理的影响因素第三节 精细化市场需求下的规范化设计管理体系保证安全和品质的前提下，减低含钢量；各地区项目含钢量限额表第四节 在项目研发过程实现成本优化的“重点专业地带”建筑类型结构部位各地区含钢量限额指标(kg/m)北京 上海 深圳 武汉、东莞1.项目成本控制的理念2.如何制定“目标成本”3.流程与计划4.论证拿地阶段5.规划方案阶段6.建筑方案阶段7.部品材料选用8.景观方案9.施工图阶段10.其它途径普通多层住宅及公寓(7层及以下)别墅、双拼、TOWNHOUSE、花园洋房(6+1层及以下)小高层住宅及公寓(建筑高度60M)中高层住宅及公寓上部结构69、自带全埋一层地下室上部结构自带全埋一层地下室上部结构自带全埋一层地下室上部结构第五节 设计管理通病与案例分(60M建筑高度80M)自带全埋一层地下室析高层住宅及公寓上部结构-(80M建筑高度100M)自带全埋一层地下室公共人防地下室（6级）公共普通全地下室公共半地下室-第一节 房地产项目开发的特征第二节 房地产企业设计管理的影响因素景观造价控制总价偏差率分项动态平衡第三节 精细化市场需求下的规范化设计管理体系分类及定义硬景（元/平米）软景 总造价（元/平米）（元/平米）第四节 在项目研发过程实现成本优化的“重点专业地带”一类景观区居住区级/小区级公共绿地范围1.项目成本控制的理念2.如何制定“70、目标成本”3.流程与计划4.论证拿地阶段5.规划方案阶段6.建筑方案阶段7.部品材料选用8.景观方案9.施工图阶段10.其它途径二类景观区组团级绿地范围三类景观区宅间、宅旁绿地范围四类景观区道路旁绿化第五节 设计管理通病与案例分总计析说明：1、硬景：活动场地、园路、环境造型小品（亭、廊、雕塑等）、水景、环境照明灯具、户外家私等；2、软景：乔木、灌木、花卉、草皮等种植类；区第一节 房地产项目开发的特征第二节 房地产企业设计管理的影响因素示范区造价控制总价偏差率分项动态平衡第三节 精细化市场需求下的规范化设计管理体系第四节 在项目研发过程实现成本优化的“重点专业地带”分类费用建安费 设计费底层商业71、展示（元/平米）（元/平米）总造价（元/平米）1.项目成本控制的理念2.如何制定“目标成本”3.流程与计划4.论证拿地阶段5.规划方案阶段6.建筑方案阶段7.部品材料选用8.景观方案9.施工图阶段10.其它途径1、土建-销售中心（临建）2、装修-销售中心、样板房3、景观-临时第五节 设计管理通病与案例分析4、包装-临时标志、道具总计集中公建展示区析第一节 房地产项目开发的特征第二节 房地产企业设计管理的影响因素 合理设计费标准：第三节 精细化市场需求下的规范化设计管理体系根据不同所在地区、项目性质设立设计费支付标准，如第四节 在项目研发过程实现成 北京、上海、深圳公司：-元/M2本优化的“重点72、专业地带”1.项目成本控制的理念2.如何制定“目标成本”3.流程与计划4.论证拿地阶段5.规划方案阶段6.建筑方案阶段7.部品材料选用8.景观方案9.施工图阶段10.其它途径 其他地区公司：设计费定义：规划建筑设计、景观设计、-元元/M2从概念规划招标到方案、扩初直至施工图各阶段的设计、咨询、研究、审图、打印、模型、效果图等费用第五节 设计管理通病与案例分室内设计总和（但示范区室内设计费通常计入营销费用）规划设计功能平面结构体系设备预留立面设计模型推敲单体设计部品设计第一节 房地产项目开发的特征1.5.3 计划管理计划管理是时间成是时间成本的保障本的保障第二节 房地产企业设计管理的流程优化流程73、优化可降低时间成本和因失误引发的成本增加影响因素第三节 精细化市场需求下的规范化设计管理体系概念设计概念设计第四节 在项目研发过程实现成本优化的“重点专业地带”规划设计1.项目成本控制的理念2.如何制定“目标成本”3.流程与计划4.论证拿地阶段5.规划方案阶段6.建筑方案阶段7.部品材料选用8.景观方案9.施工图阶段10.其它途径单体设计初步设计第五节 设计管理通病与案例分析施工图初步设计施工图部品设计拿地节点方案报建论证阶段概念规划草案规划设计概念规划方案方案设计建筑、规划方案结构、设备扩初设计土建扩初施工图设计施工图工程管理初步方案景观方案部品材料调研部品材料清单部品材料定板封样销售示范区74、策划示范区景观、装修施工图设分配前期策划与设计周期指标拿地与项目论证时间设计周期：高层215天；多层180天大盘（一期多层）305天论证阶段策划阶段设计管理阶段计时间概念规划实施方案施工图概念规划草案概念规划/战略规划方案设计扩初设计55天天(多层)案例大盘至少3个月至少11.5个月大盘180天中小盘55天高层/复杂户型多层90天多层70天70天天(高层)市场定位：15天；概念规划：32天；成果确认：8天；设计前准备：0天；设计过程：高层：方案50天+扩初35天多层可省扩初，方案65天；成果确认：5天；设计前准备：0天；设计过程：多层55天高层70天；成果确认：不计时间一规范化设计管理体系下的75、成本管理 1.房地产企业主线业务流程与影响成本管理的关键流程阶段 2.各阶段的成本管理成果标准 3.设计过程中成本优化的主要手段和方法 二 项目设计与研发过程中实现成本优化的“重点专业地带”与案例分析 1.项目成本控制的理念2.项目论证拿地阶段的成本管控 3.概念规划阶段（项目策划阶段）的成本规划 4.项目设计管理阶段的成本优化5.设计中的成本管控通病与案例分析 2.1 为了保证项目的可行性，通过项目的机会及风险为了保证项目的可行性，通过项目的机会及风险分析，可最大限度的控制因投资失误引发的成本增分析，可最大限度的控制因投资失误引发的成本增加。主要关注：加。主要关注：l项目法律风险项目法律风险76、l拆迁风险拆迁风险上海某项目上海某项目l高压线风险高压线风险北京北京8哩岛项目哩岛项目l地下管线风险地下管线风险北京金地名京项目北京金地名京项目l地下埋藏物风险地下埋藏物风险天津红桥某项目天津红桥某项目l工程地质条件风险工程地质条件风险北京燕西华府（地北京燕西华府（地基处理）项目基处理）项目l市政条件风险等市政条件风险等北京燕西华府项目北京燕西华府项目l环评的风险等环评的风险等秦皇岛某项目秦皇岛某项目 2.项目论证拿地阶段的成本管控项目论证拿地阶段的成本管控项目法律风险项目法律风险第一节 房地产项目开发的特征第二节 房地产企业设计管理的影响因素第三节 精细化市场需求下的规范化设计管理体系第四节77、 在项目研发过程实现成本优化的“重点专业地带”1.项目成本控制的理念2.如何制定“目标成本”3.流程与计划4.论证拿地阶段5.规划方案阶段6.建筑方案阶段7.部品材料选用8.景观方案9.施工图阶段10.其它途径第五节 设计管理通病与案例分；析拆迁风险拆迁风险上海某项目上海某项目 高压线风险高压线风险北京北京8哩岛项目哩岛项目地下管线风险地下管线风险北京金地名京项目北京金地名京项目地下埋藏物风险地下埋藏物风险天津红桥某项目天津红桥某项目 工程地质条件风险工程地质条件风险北京燕西华府北京燕西华府市政条件风险等市政条件风险等北京燕西华府项目北京燕西华府项目l环评的风险等环评的风险等秦皇岛某项目秦皇岛78、某项目 一规范化设计管理体系下的成本管理 1.房地产企业主线业务流程与影响成本管理的关键流程阶段 2.各阶段的成本管理成果标准 3.设计过程中成本优化的主要手段和方法 二 项目设计与研发过程中实现成本优化的“重点专业地带”与案例分析 1.项目成本控制的理念2.项目论证拿地阶段的成本管控 3.概念规划阶段（项目策划阶段）的成本规划 4.项目设计管理阶段的成本优化5.设计中的成本管控通病与案例分析 2.2 为了满足公司收益最大化，争取有利的规划要点为了满足公司收益最大化，争取有利的规划要点 如如：唐山某项目：唐山某项目 万科苏州胥口项目万科苏州胥口项目 万科燕西华府项目万科燕西华府项目万科苏州胥口79、项目万科苏州胥口项目一规范化设计管理体系下的成本管理 1.房地产企业主线业务流程与影响成本管理的关键流程阶段 2.各阶段的成本管理成果标准 3.设计过程中成本优化的主要手段和方法 二 项目设计与研发过程中实现成本优化的“重点专业地带”与案例分析 1.项目成本控制的理念2.项目论证拿地阶段的成本管控 3.概念规划阶段（项目策划阶段）的成本规划 4.项目设计管理阶段的成本优化5.设计中的成本管控通病与案例分析 3概念规划阶段（项目策划阶段）的成本规划概念规划阶段（项目策划阶段）的成本规划案例：北京万科西山公馆项目案例案例：北京万科西山公馆项目案例l在概念规划设计中，要解决项目总的成本规划在概念规划80、设计中，要解决项目总的成本规划原则以及定性的结构概念设计原则以及定性的结构概念设计l在概念及方案阶段，成本优化主要以定性优化在概念及方案阶段，成本优化主要以定性优化为主为主l施工图阶段则必须是定性与定量相结合施工图阶段则必须是定性与定量相结合l在概念规划设计中，成本的定性概念比计算更在概念规划设计中，成本的定性概念比计算更重要重要 一规范化设计管理体系下的成本管理 1.房地产企业主线业务流程与影响成本管理的关键流程阶段 2.各阶段的成本管理成果标准 3.设计过程中成本优化的主要手段和方法 二 项目设计与研发过程中实现成本优化的“重点专业地带”与案例分析 1.项目成本控制的理念2.项目论证拿地阶81、段的成本管控 3.概念规划阶段（项目策划阶段）的成本规划 4.项目设计管理阶段的成本优化5.设计中的成本管控通病与案例分析 4.1 规划方案阶段的成本优化规划方案阶段的成本优化4.1.1 车库规划方案对成本的影响（例如：苏州万科新车库规划方案对成本的影响（例如：苏州万科新 天地天地6#、7#地车库规划方案）地车库规划方案）4 项目设计管理阶段的成本优化项目设计管理阶段的成本优化一规范化设计管理体系下的成本管理 1.房地产企业主线业务流程与影响成本管理的关键流程阶段 2.各阶段的成本管理成果标准 3.设计过程中成本优化的主要手段和方法 二 项目设计与研发过程中实现成本优化的“重点专业地带”与案例82、分析 1.项目成本控制的理念2.项目论证拿地阶段的成本管控 3.概念规划阶段（项目策划阶段）的成本规划 4.项目设计管理阶段的成本优化5.设计中的成本管控通病与案例分析 4.1.2首期优先开发的规划原则对成本的影响首期优先开发的规划原则对成本的影响4.1.3 规划中不同物业类型的比例关系对成本的影响规划中不同物业类型的比例关系对成本的影响 4.1.4不同容积率人防规划建设的模式对成本的影响不同容积率人防规划建设的模式对成本的影响 一规范化设计管理体系下的成本管理 1.房地产企业主线业务流程与影响成本管理的关键流程阶段 2.各阶段的成本管理成果标准 3.设计过程中成本优化的主要手段和方法 二 项83、目设计与研发过程中实现成本优化的“重点专业地带”与案例分析 1.项目成本控制的理念2.项目论证拿地阶段的成本管控 3.概念规划阶段（项目策划阶段）的成本规划 4.项目设计管理阶段的成本优化5.设计中的成本管控通病与案例分析 4.2 建筑方案阶段的成本优化建筑方案阶段的成本优化4.2.1户型设计的成本风险（案例：金地格林小镇户型设计的成本风险（案例：金地格林小镇6）4.2.2立面设计与平面设计的耦合度带来的成本风险立面设计与平面设计的耦合度带来的成本风险 案例：万科新天地项目案例：万科新天地项目7#，8#地地左岸香颂左岸香颂 一规范化设计管理体系下的成本管理 1.房地产企业主线业务流程与影响成本84、管理的关键流程阶段 2.各阶段的成本管理成果标准 3.设计过程中成本优化的主要手段和方法 二 项目设计与研发过程中实现成本优化的“重点专业地带”与案例分析 1.项目成本控制的理念2.项目论证拿地阶段的成本管控 3.概念规划阶段（项目策划阶段）的成本规划 4.项目设计管理阶段的成本优化5.设计中的成本管控通病与案例分析 4.2.3 主要风格与形式选择造成的成本风险主要风格与形式选择造成的成本风险 案例：金地梅龙镇项目案例：金地梅龙镇项目一规范化设计管理体系下的成本管理 1.房地产企业主线业务流程与影响成本管理的关键流程阶段 2.各阶段的成本管理成果标准 3.设计过程中成本优化的主要手段和方法 二85、 项目设计与研发过程中实现成本优化的“重点专业地带”与案例分析 1.项目成本控制的理念2.项目论证拿地阶段的成本管控 3.概念规划阶段（项目策划阶段）的成本规划 4.项目设计管理阶段的成本优化5.设计中的成本管控通病与案例分析 4.2.4 方案阶段的模型研究规避修改的成本风险方案阶段的模型研究规避修改的成本风险 案例：万科燕西华府立面优化与成本控制案例：万科燕西华府立面优化与成本控制 4.2.5 地下车库的优化设计地下车库的优化设计l布局优化布局优化l全地下车库向半地下车库转化（案例：苏州胥口某全地下车库向半地下车库转化（案例：苏州胥口某项目）项目）4.2.6 方案阶段的结构定性优化设计方案阶86、段的结构定性优化设计 方案阶段结构设计优化的主要目标是体系选方案阶段结构设计优化的主要目标是体系选型与结构布局要合理型与结构布局要合理 案例：格林小城花园洋房的结构选型案例：格林小城花园洋房的结构选型 一规范化设计管理体系下的成本管理 1.房地产企业主线业务流程与影响成本管理的关键流程阶段 2.各阶段的成本管理成果标准 3.设计过程中成本优化的主要手段和方法 二 项目设计与研发过程中实现成本优化的“重点专业地带”与案例分析 1.项目成本控制的理念2.项目论证拿地阶段的成本管控 3.概念规划阶段（项目策划阶段）的成本规划 4.项目设计管理阶段的成本优化5.设计中的成本管控通病与案例分析 4.3 87、建筑扩初阶段的成本优化建筑扩初阶段的成本优化4.3.1 正确理解正确理解“国家规范国家规范”，对空间设计及，对空间设计及成本的影响（案例：天津万科红旗路项目成本的影响（案例：天津万科红旗路项目)4.3.2 优化层高对成本控制的意义优化层高对成本控制的意义 案例：北京中心案例：北京中心B塔结构的层高设计塔结构的层高设计l降低层高的意义降低层高的意义l影响净高的主要因素影响净高的主要因素l 优化措施优化措施 一规范化设计管理体系下的成本管理 1.房地产企业主线业务流程与影响成本管理的关键流程阶段 2.各阶段的成本管理成果标准 3.设计过程中成本优化的主要手段和方法 二 项目设计与研发过程中实现成本88、优化的“重点专业地带”与案例分析 1.项目成本控制的理念2.项目论证拿地阶段的成本管控 3.概念规划阶段（项目策划阶段）的成本规划 4.项目设计管理阶段的成本优化5.设计中的成本管控通病与案例分析 4.3.3 结构专项问题研究应前置（介绍关键点）结构专项问题研究应前置（介绍关键点）l抗浮设计水位的确定抗浮设计水位的确定 案例：北京金地中心案例：北京金地中心l地基方案的比较，地基坑支护方案的比较地基方案的比较，地基坑支护方案的比较 案例：天津红旗路项目案例：天津红旗路项目l 基础形式的选择与基础埋深优化基础形式的选择与基础埋深优化 案例案例1：沈阳崇山华府项目：沈阳崇山华府项目 案例案例2：某项89、目基础埋深优化案例：某项目基础埋深优化案例一规范化设计管理体系下的成本管理 1.房地产企业主线业务流程与影响成本管理的关键流程阶段 2.各阶段的成本管理成果标准 3.设计过程中成本优化的主要手段和方法 二 项目设计与研发过程中实现成本优化的“重点专业地带”与案例分析 1.项目成本控制的理念2.项目论证拿地阶段的成本管控 3.概念规划阶段（项目策划阶段）的成本规划 4.项目设计管理阶段的成本优化5.设计中的成本管控通病与案例分析 l主体结构选型的比较与优化主体结构选型的比较与优化 案例：天津红桥项目案例：天津红桥项目B地块公寓的不同选型与比较地块公寓的不同选型与比较l转换层设置与成本优化转换层设90、置与成本优化l最值得优化的部位在基础最值得优化的部位在基础 一规范化设计管理体系下的成本管理 1.房地产企业主线业务流程与影响成本管理的关键流程阶段 2.各阶段的成本管理成果标准 3.设计过程中成本优化的主要手段和方法 二 项目设计与研发过程中实现成本优化的“重点专业地带”与案例分析 1.项目成本控制的理念2.项目论证拿地阶段的成本管控 3.概念规划阶段（项目策划阶段）的成本规划 4.项目设计管理阶段的成本优化5.设计中的成本管控通病与案例分析 l重视结构含钢量的控制。重视结构含钢量的控制。案例案例：不同地区不同项目含钢量的比较与总结：不同地区不同项目含钢量的比较与总结一规范化设计管理体系下的91、成本管理 1.房地产企业主线业务流程与影响成本管理的关键流程阶段 2.各阶段的成本管理成果标准 3.设计过程中成本优化的主要手段和方法 二 项目设计与研发过程中实现成本优化的“重点专业地带”与案例分析 1.项目成本控制的理念2.项目论证拿地阶段的成本管控 3.概念规划阶段（项目策划阶段）的成本规划 4.项目设计管理阶段的成本优化5.设计中的成本管控通病与案例分析 4.3.4 主要设备选型（如空调系统）对成本的综合影响主要设备选型（如空调系统）对成本的综合影响（案例：万科西山华府）（案例：万科西山华府）4.3.5 扩初阶段确认交楼标准、统一技术标准、标注化扩初阶段确认交楼标准、统一技术标准、标注92、化节点构造做法对规范成本、施工、设计的作用节点构造做法对规范成本、施工、设计的作用4.3.6 业务流程优化带来的结构限额设计如何在扩初阶业务流程优化带来的结构限额设计如何在扩初阶段得以实现段得以实现 一规范化设计管理体系下的成本管理 1.房地产企业主线业务流程与影响成本管理的关键流程阶段 2.各阶段的成本管理成果标准 3.设计过程中成本优化的主要手段和方法 二 项目设计与研发过程中实现成本优化的“重点专业地带”与案例分析 1.项目成本控制的理念2.项目论证拿地阶段的成本管控 3.概念规划阶段（项目策划阶段）的成本规划 4.项目设计管理阶段的成本优化5.设计中的成本管控通病与案例分析 4.4材料93、部品选用的成本优化材料部品选用的成本优化l倡导在设计管理阶段，部品工作并行并前置倡导在设计管理阶段，部品工作并行并前置l倡导在施工图结束前，完成主要部品定样、定板倡导在施工图结束前，完成主要部品定样、定板l标准化、工厂化、规模化的材料与部品标准化、工厂化、规模化的材料与部品 一规范化设计管理体系下的成本管理 1.房地产企业主线业务流程与影响成本管理的关键流程阶段 2.各阶段的成本管理成果标准 3.设计过程中成本优化的主要手段和方法 二 项目设计与研发过程中实现成本优化的“重点专业地带”与案例分析 1.项目成本控制的理念2.项目论证拿地阶段的成本管控 3.概念规划阶段（项目策划阶段）的成本规划 94、4.项目设计管理阶段的成本优化5.设计中的成本管控通病与案例分析 l案例：武汉某项目钢结构及材料部品成本案例：武汉某项目钢结构及材料部品成本控制总结控制总结 一规范化设计管理体系下的成本管理 1.房地产企业主线业务流程与影响成本管理的关键流程阶段 2.各阶段的成本管理成果标准 3.设计过程中成本优化的主要手段和方法 二 项目设计与研发过程中实现成本优化的“重点专业地带”与案例分析 1.项目成本控制的理念2.项目论证拿地阶段的成本管控 3.概念规划阶段（项目策划阶段）的成本规划 4.项目设计管理阶段的成本优化5.设计中的成本管控通病与案例分析 4.5 景观方案的成本优化景观方案的成本优化 案例：95、武汉金地格林小城案例：武汉金地格林小城一规范化设计管理体系下的成本管理 1.房地产企业主线业务流程与影响成本管理的关键流程阶段 2.各阶段的成本管理成果标准 3.设计过程中成本优化的主要手段和方法 二 项目设计与研发过程中实现成本优化的“重点专业地带”与案例分析 1.项目成本控制的理念2.项目论证拿地阶段的成本管控 3.概念规划阶段（项目策划阶段）的成本规划 4.项目设计管理阶段的成本优化5.设计中的成本管控通病与案例分析 4.6 施工图阶段的成本优化施工图阶段的成本优化 案例：天津红旗路项目案例：天津红旗路项目第一节 房地产项目开发的特征第二节 房地产企业设计管理的 施工图阶段的成本优化影响96、因素第三节 精细化市场需求下的规范化设计管理体系第四节 在项目研发过程实现成本优化的“重点专业地带”1.项目成本控制的理念2.如何制定“目标成本”3.流程与计划4.论证拿地阶段5.规划方案阶段6.建筑方案阶段7.部品材料选用部品材料选用8.景观方案景观方案9.施工图阶段施工图阶段10.其它途径第五节 设计管理通病与案例分析第一节 房地产项目开发的特征第二节 房地产企业设计管理的影响因素第三节 精细化市场需求下的规范化设计管理体系设计变更签证率=由设计原因导致的签证总金额X100%第四节 在项目研发过程实现成工程合同金额对施工图阶段设计成果质量的控制-减少由图纸和材料 的失误和不完善而带来的额外97、费用的发生。同时减少因设计成果不完善造成的施工管理费用。第一节 房地产项目开发的特征第二节 房地产企业设计管理的设计变更签证率说明影响因素第三节 精细化市场需求下的规范化设计管理体系第四节 在项目研发过程实现成本优化的“重点专业地带”总包（主体）施工图周期短，工作量大，分包（单项）施工图周期充裕、工作量较少，1.项目成本控制的理念2.如何制定“目标成本”3.流程与计划4.论证拿地阶段5.规划方案阶段6.建筑方案阶段7.部品材料选用部品材料选用8.景观方案景观方案9.施工图阶段施工图阶段10.其它途径发生变更的几率大、变更的费用额较大，重点把控。根据行业平均水平并结合各子公司现状发生变更的几率小98、变更的费用额较少，不做硬性规定，每期开发完成后作统计，作为第五节 设计管理通病与案例分，将目标值定为？%，项目设计总结后评估。析第一节 房地产项目开发的特征第二节 房地产企业设计管理的影响因素案例-设计变更签证率控制第三节 精细化市场需求下的规根据万科集团财务部2003年对9范化设计管理体系个城市,14个项目的统计,变更签证造第四节 在项目研发过程实现成价为38.04元/平米,总额约7472万元.本优化的“重点专业地带”1.项目成本控制的理念2.如何制定“目标成本”3.流程与计划4.论证拿地阶段5.规划方案阶段6.建筑方案阶段7.部品材料选用部品材料选用8.景观方案景观方案9.施工图阶段施工99、图阶段10.其它途径若建安成本按950元/平米计，则失误率为4%。据统计国内公司由设计失误所带来各项目设计变更占总建造成本的3-10，其中重复性错误占相当比例。第五节 设计管理通病与案例分更签证累计统析情况公司地产在施工的10个项目设计变更、洽商超合同金额10%或未超合同金额10%但超100万元事项统计，目前增加费用：建面单方约为52（元/平米），超出了标杆企业的控制水平。第一节 房地产项目开发的特征第二节 房地产企业设计管理的影响因素任何开展对施工图阶段的成本控制？第三节 精细化市场需求下的规范化设计管理体系（一）设计管理第四节 在项目研发过程实现成本优化的“重点专业地带”1、提高全员成本意100、识（1）部门间密切协作1.项目成本控制的理念2.如何制定“目标成本”3.流程与计划4.论证拿地阶段5.规划方案阶段6.建筑方案阶段7.部品材料选用部品材料选用8.景观方案景观方案（2）明确结构工程师职责2、加强对设计公司的管理与协调（1）设计单位的选择与合同管理（2）项目攻关（3）做好与设计人员的沟通9.施工图阶段施工图阶段10.其它途径第五节 设计管理通病与案例分（4）落实奖惩措施（5）开展设计公司间的交流与竞争析第一节 房地产项目开发的特征第二节 房地产企业设计管理的影响因素设计成本对于一个项目整体而言，只是其中很小的一部分。相对而言，由于设计单位技术水平的高低、出图质量的好坏以及第三节 101、精细化市场需求下的规范化设计管理体系设计配合的积极程度而给项目整体工程造价带来的影响则要大的多。因此设计单位的选择应主要依据其设计水平而非收费的高低。第四节 在项目研发过程实现成本优化的“重点专业地带”在设计单位的选择过程中，对于项目主要设计人员的选择尤为重要。主要设计人员的水平将直接影响设计成果的质量，因此1.项目成本控制的理念2.如何制定“目标成本”3.流程与计划4.论证拿地阶段5.规划方案阶段6.建筑方案阶段7.部品材料选用部品材料选用8.景观方案景观方案9.施工图阶段施工图阶段10.其它途径对设计单位的选择首先应为对该设计单位中主要设计人员的选择，以确保最终设计成果的质量。在设计合同中102、，可以增加要求设计公司提供有关合理设计、控制造价、方便施工及管理的各类建议的条款，尽可能从项目初期的设计阶段开始，就对成本有所控制。第五节 设计管理通病与案例分析第一节 房地产项目开发的特征第二节 房地产企业设计管理的影响因素3、建立管理程序与制度、建立管理程序与制度第三节 精细化市场需求下的规范化设计管理体系（1）完善甲方设计标准第四节 在项目研发过程实现成本优化的“重点专业地带”（2）坚持设计全过程优化（3）建立专家会议评审制度1.项目成本控制的理念2.如何制定“目标成本”3.流程与计划4.论证拿地阶段5.规划方案阶段6.建筑方案阶段7.部品材料选用部品材料选用8.景观方案景观方案9.施工103、图阶段施工图阶段10.其它途径（4）内部审核制度化第五节 设计管理通病与案例分析第一节 房地产项目开发的特征(二)技术管理第二节 房地产企业设计管理的影响因素第三节 精细化市场需求下的规范化设计管理体系1、建筑方案的选择第四节 在项目研发过程实现成本优化的“重点专业地带”设计前期方案一旦确定，成本大势也基本确定。结构设计从方案入手可以对项目总成本进行较大优化。1.项目成本控制的理念2.如何制定“目标成本”3.流程与计划4.论证拿地阶段5.规划方案阶段6.建筑方案阶段7.部品材料选用部品材料选用8.景观方案景观方案9.施工图阶段施工图阶段10.其它途径2、结构方案的选择（1）结构型式的确定（2）104、桩基型式的确定第五节 设计管理通病与案例分析第一节 房地产项目开发的特征3、结构计算数据的审核、结构计算数据的审核第二节 房地产企业设计管理的影响因素第三节 精细化市场需求下的规结构成本控制的重要环节是对技术指标的审核范化设计管理体系第四节 在项目研发过程实现成本优化的“重点专业地带”（1）输入信息的审核核对电算的基本信息如抗震分类、抗震的重要性类别、场地类别、设防烈度、基本地震加速度、特征周期、基本风压、地面1.项目成本控制的理念2.如何制定“目标成本”3.流程与计划4.论证拿地阶段5.规划方案阶段6.建筑方案阶段7.部品材料选用部品材料选用8.景观方案景观方案9.施工图阶段施工图阶段10.105、其它途径粗糙程度、各类荷载数值、荷载折减、梁端弯矩调幅系数、放大系数等等是否有误，有无刻意放大。（2）输出信息的审核检查输出信息中各项技术指标是否均衡，尽可能接近规范限值。第五节 设计管理通病与案例分析第一节 房地产项目开发的特征4、细部做法的控制与审查细部做法的控制与审查第二节 房地产企业设计管理的影响因素对细部做法的要求及做法控制对造价的影响也非常大。（1）级钢的应用第三节 精细化市场需求下的规范化设计管理体系由于级钢强度高、延性好可以明显地降低含钢量，因此大量的在一些成本控制较好的项目中广泛采用第四节 在项目研发过程实现成本优化的“重点专业地带”（2）合理归并结构构件结构平面及构件分类太106、少含钢量会上升，但分类太多不利1.项目成本控制的理念2.如何制定“目标成本”3.流程与计划4.论证拿地阶段5.规划方案阶段6.建筑方案阶段7.部品材料选用部品材料选用8.景观方案景观方案9.施工图阶段施工图阶段10.其它途径于施工控制。（3）细部大样做法的规范对设计高层项目中构件的细部做法，设计部进行了梳理，有利于施工图的规范。第五节 设计管理通病与案例分析第一节 房地产项目开发的特征（三）其他关注事项第二节 房地产企业设计管理的影响因素1、成本优化与设计合理周期的确定第三节 精细化市场需求下的规结构成本监控过程的分阶段控制要求设计周期尤其是扩初、施工图范化设计管理体系设计周期科学合理。只有这107、样，才能有充分的时间进行多方案的比第四节 在项目研发过程实现成较，才能保证设计成果准确、安全、经济。本优化的“重点专业地带”1.项目成本控制的理念2.如何制定“目标成本”3.流程与计划4.论证拿地阶段5.规划方案阶段6.建筑方案阶段7.部品材料选用部品材料选用8.景观方案景观方案9.施工图阶段施工图阶段10.其它途径2、结构含钢量限额由于建筑产品的非标准型、物业类型的多样性，结构的经济性指标很难同工业标准化产品一样采用绝对指标。含钢量指标不是唯一的经济性指标，如果过分单一强调含钢量，存在降低结构质量的风险，并对体型规则要求过高，易影响其内部功能布局及外立面的美观，难以保证金地产品的较高品质。建108、议在市场调研的基础上做出合理可行的含钢量目标。3、其它的成本限额指标：开窗率、外墙系数、地下室配比第五节 设计管理通病与案例分析一规范化设计管理体系下的成本管理 1.房地产企业主线业务流程与影响成本管理的关键流程阶段 2.各阶段的成本管理成果标准 3.设计过程中成本优化的主要手段和方法 二 项目设计与研发过程中实现成本优化的“重点专业地带”与案例分析 1.项目成本控制的理念2.项目论证拿地阶段的成本管控 3.概念规划阶段（项目策划阶段）的成本规划 4.项目设计管理阶段的成本优化5.设计中的成本管控通病与案例分析 4.7 精装修成本管理精装修成本管理 案例：金地名京及格林小镇案例：金地名京及格林109、小镇6精装修成本控制精装修成本控制1.2.3.4.5.第一节 房地产项目开发的特征三三.设计中的成本管控通病与案例分析设计中的成本管控通病与案例分析 第二节 房地产企业设计管理的影响因素第三节 精细化市场需求下的规范化设计管理体系管定位问题第四节 在项目研发过程实现成设计单位选择问题本优化的“重点专业地带”内部流程问题第五节 设计管理通病与案例分析成果标准问题1.管理定位问题2.设计单位选择问题3.内部流程问题4.成果标准问题5.内外沟通问题内外沟通问题6.综合专业能力缺乏问题综合专业能力缺乏问题内外沟通问题6.综合专业能力的缺乏问题综合专业能力的缺乏问题第一节 房地产项目开发的特征第二节 房110、地产企业设计管理的管理定位问题影响因素第三节 精细化市场需求下的规范化设计管理体系1.重专业，轻管理，代替设计单位进行具体的设计工作。第四节 在项目研发过程实现成本优化的“重点专业地带”2.未能发挥甲方技术专业的作用，未对设计单位进行有效的技术管理。第五节 设计管理通病与案例分析1.管理定位问题2.设计单位选择问题3.在设计合同中，未明确要求设计公司提供有关合理设计、控制造价、方便施工及管理的各类建议的服务条款，缺乏对设计单位的约束。3.内部流程问题4.成果标准问题5.内外沟通问题内外沟通问题6.综合专业能力缺乏问题综合专业能力缺乏问题案例：深圳 XX 花园、北京项目第一节 房地产项目开发的特111、征案例：因结构计算方案不合理导致含钢量大增第二节 房地产企业设计管理的影响因素第三节 精细化市场需求下的规范化设计管理体系某公司地产XX项目施工图审查时发现，应按箱形基础计算的地下室实际按筏板基础计算（实际配筋因工期原因而来不及更第四节 在项目研发过程实现成本优化的“重点专业地带”改），最终导致每建筑平米含钢量达147KG，远高于同类建筑的含钢量，仅一个楼（2.5万平米）因此而导致的造价增加就超过400万元。第五节 设计管理通病与案例分析点评：1.管理定位问题2.设计单位选择问题3.内部流程问题4.成果标准问题甲方结构工程师应审查设计院的结构设计方案、计算模型、设计参数输入、施工图配筋等设计方112、案及资料；施工图设计应有必要的时间保证。5.内外沟通问题内外沟通问题6.综合专业能力缺乏问题综合专业能力缺乏问题关键是明确地产公司设计师是具备专业能力的管理人员的定位。第一节 房地产项目开发的特征第二节 房地产企业设计管理的2设计单位选择问题影响因素第三节 精细化市场需求下的规范化设计管理体系1.设计单位的选择未能做到应主要依据其设计水平而非收费的高低。第四节 在项目研发过程实现成本优化的“重点专业地带”2.设计单位的选择未首先考虑对该设计单位中主要设计人员的选择。第五节 设计管理通病与案例分析1.管理定位问题2.设计单位选择问题3.内部流程问题4.成果标准问题5.内外沟通问题内外沟通问题6.113、综合专业能力缺乏问题综合专业能力缺乏问题案例：上海 XX 花园、西安项目第一节 房地产项目开发的特征第二节 房地产企业设计管理的3内部流程问题影响因素第三节 精细化市场需求下的规范化设计管理体系1.缺乏规范化的内部业务流程，责任不清，打乱战。第四节 在项目研发过程实现成本优化的“重点专业地带”2.内部流程不够优化，效率低。第五节 设计管理通病与案例分析1.管理定位问题2.设计单位选择问题3.内部流程问题4.成果标准问题5.内外沟通问题内外沟通问题6.综合专业能力缺乏问题综合专业能力缺乏问题案例：XXX 的样板房重复施工、设计变更第一节 房地产项目开发的特征案例：成本目标合理性第二节 房地产企业114、设计管理的影响因素第三节 精细化市场需求下的规范化设计管理体系某公司地产XX项目幕墙为加强外立面效果，单项工程方案变更增加合同金额的14%，超出了原成本目标。第四节 在项目研发过程实现成本优化的“重点专业地带”第五节 设计管理通病与案例分点评：析1.管理定位问题2.设计单位选择问题3.内部流程问题4.成果标准问题5.内外沟通问题内外沟通问题6.综合专业能力缺乏问题综合专业能力缺乏问题研发阶段应加强综合技术论证，达到功能、效果、成本三者平衡；目前地产公司存在问题：成本目标合理性、成本目标预见性不足，能 力有限，属于边做边摸索（特别针对一些没有实操经验的公建项目），会对公司管理决策，内部管理造成干115、扰和影响；未来提升方向：提高项目决策能力和技术含量，必要时可引入专业外脑支持，做出准确的计划目标，充分利用好各类计划管理工具，使后续工作安排、节点保证、员工士气、绩效考核等保持有序和稳定状态。第一节 房地产项目开发的特征案例：设计阶段成本、品质、进度失衡的实例第二节 房地产企业设计管理的影响因素某公司地产XX项目为追求高端形象和差异化效果，前期第三节 精细化市场需求下的规方案修改达几十次，耗时两年多，最后留给施工图设计的时范化设计管理体系间不到一个月，所出的施工图一次审图就发现400多处设计第四节 在项目研发过程实现成本优化的“重点专业地带”缺陷，显著影响了工程实施和后续工作。最后必然给项目整116、体成本和效益造成很大不利影响。第五节 设计管理通病与案例分点评：析1.管理定位问题2.设计单位选择问题3.内部流程问题4.成果标准问题5.内外沟通问题内外沟通问题6.综合专业能力缺乏问题综合专业能力缺乏问题计划管理是项目管理的重要内容，设计周期应服从整个项目的计划安排，不能“打哪儿指哪儿”，方案设计不能无限制地占用整个开发周期的宝贵时间；一定要重视施工图设计工作，必要的施工图设计时间要加以保证；项目开工后应慎言规划及建筑方案调整，否则成本可能大增，同时导致开发周期延长。关键是研发阶段的流程不够优化。第一节 房地产项目开发的特征第二节 房地产企业设计管理的4成果标准问题影响因素第三节 精细化市场117、需求下的规范化设计管理体系1.缺乏明确的成果标准要求，无法保障产品品质的稳定。第四节 在项目研发过程实现成本优化的“重点专业地带”2.未明确对当地市场的产品特别要求，无法满足甲方的品质要求。第五节 设计管理通病与案例分析1.管理定位问题2.设计单位选择问题3.内部流程问题4.成果标准问题5.内外沟通问题内外沟通问题6.综合专业能力缺乏问题综合专业能力缺乏问题案例：双层错阳台、三边工程第一节 房地产项目开发的特征案例：细部处理规范化、人性化第二节 房地产企业设计管理的影响因素某公司xx开发项目中存在诸如卧第三节 精细化市场需求下的规室飘窗设计过高、市政坡道过陡、配范化设计管理体系电箱位置过高等细118、节问题，已经严重第四节 在项目研发过程实现成本优化的“重点专业地带”影响产品品质，甚至造成多个客户因此拒绝收楼。第五节 设计管理通病与案例分析1.管理定位问题2.设计单位选择问题3.内部流程问题4.成果标准问题5.内外沟通问题内外沟通问题6.综合专业能力缺乏问题综合专业能力缺乏问题点评：某公司在严峻的市场环境下，产品设计要更多地考虑目标客户需求，不应仅仅满足于规范要求，产品设计要尽量人性化；通过公司设计质量缺陷数据库的搭建，发现我们在产品“人文关怀”方面与对标企业相比较，存在较大差距。关键是企业自己的产品技术标准的建立。第一节 房地产项目开发的特征第二节 房地产企业设计管理的5内外沟通问题影响119、因素第三节 精细化市场需求下的规范化设计管理体系1.内部团队沟通合作不及时，许多涉及到市场、成本的技术问题解第四节 在项目研发过程实现成决不到位。本优化的“重点专业地带”2.信息流通不畅，未及时明确对合作单位的设计要求。第五节 设计管理通病与案例分析1.管理定位问题2.设计单位选择问题3.内部流程问题4.成果标准问题5.内外沟通问题内外沟通问题6.综合专业能力缺乏问题综合专业能力缺乏问题案例：主卧衣帽间、转角窗第一节 房地产项目开发的特征第二节 房地产企业设计管理的案例：公司 XX 项目垃圾房位置影响因素第三节 精细化市场需求下的规范化设计管理体系规划方案阶段需要多系统，第四节 在项目研发过程120、实现成本优化的“重点专业地带”多专业，跨部门联合工作，至少应涵盖市场研究、物业、设计、第五节 设计管理通病与案例分工程、成本等专业意见；析1.管理定位问题2.设计单位选择问题3.内部流程问题4.成果标准问题5.内外沟通问题内外沟通问题6.综合专业能力缺乏问题综合专业能力缺乏问题1.2.3.第一节 房地产项目开发的特征第二节 房地产企业设计管理的6综合专业能力缺乏问题影响因素第三节 精细化市场需求下的规范化设计管理体系项目老总的专长过于偏门，对于项目管理的综合能力还需要第四节 在项目研发过程实现成提高；本优化的“重点专业地带”专业人员的知识面过于狭窄，对于其它专业知识的学习不第五节 设计管理通病121、与案例分够，不能提出更系统的解决方案。析1.管理定位问题2.设计单位选择问题对于项目管理中计划管理控制不够科学，往往是被任务逼着走，容易产生工作失误和缺陷。3.内部流程问题4.成果标准问题5.内外沟通问题内外沟通问题6.综合专业能力缺乏问题综合专业能力缺乏问题案例：研发阶段的周期失控第一节 房地产项目开发的特征案例：消防控制中心的位置第二节 房地产企业设计管理的影响因素某项目方案阶段，将A区的消防控制机房设计在B地块上，第三节 精细化市场需求下的规而B地块由于拆迁问题直到A区交付时都没有开工，导致A区的范化设计管理体系消防验收无法正常进行，给项目按时交付带来很大风险。第四节 在项目研发过程实现122、成本优化的“重点专业地带”第五节 设计管理通病与案例分点评：析1.管理定位问题2.设计单位选择问题3.内部流程问题4.成果标准问题5.内外沟通问题内外沟通问题6.综合专业能力缺乏问题综合专业能力缺乏问题项目老总要亲自判断、把握拆迁工作对项目的整体影响，务必将风险控制在可接受范围内，否则不能在待拆迁地块上布置别的地块的设备机房和影响交付的其它设施；项目老总要讲求工作的整体性、协调性，对于影响项目全局进展的重点工作要全力突破。专业人员应及时发现项目方案可能存在的技术风险，为老总提出最佳的技术解决方案。第一节 房地产项目开发的特征样板房第二节 房地产企业设计管理的影响因素怎样避免样板房遍地开花？第三123、节 精细化市场需求下的规低楼层样板房、高楼层样板房、复式样板房、毛坯样板房等范化设计管理体系等，花样百出。第四节 在项目研发过程实现成本优化的“重点专业地带”第五节 设计管理通病与案例分析1.管理定位问题2.设计单位选择问题3.内部流程问题4.成果标准问题5.内外沟通问题内外沟通问题6.综合专业能力缺乏问题综合专业能力缺乏问题户型设计时，就应该考虑样板房如何布置，尽量集中所有户型至某一栋。析第一节 房地产项目开发的特征案例：施工图阶段多专业并行出现严重错误第二节 房地产企业设计管理的影响因素某公司XX项目前期的研发时间较短，结构和设备第三节 精细化市场需求下的规范化设计管理体系专业进入的时间较124、晚，使得在方案优化设计阶段对结构选型、设备优化等方面的工作不够深入，以至于在第四节 在项目研发过程实现成本优化的“重点专业地带”施工图设计阶段产生诸如门厅存在明露地梁，卫生间下水管道预留位置不合适，排烟洞口高度不合理，结第五节 设计管理通病与案例分构梁过多，配电箱位置不合理等现象，给后期施工整改以及房屋验收带来许多不必要的问题，也导致了成1.管理定位问题2.设计单位选择问题3.内部流程问题4.成果标准问题5.内外沟通问题内外沟通问题6.综合专业能力缺乏问题综合专业能力缺乏问题本的增加。点评：建筑物首先要保证使用功能要求，各专业设计要浇圈；项目负责人要重视施工图设计，保证基本设计周期和基本人员配125、备，该项目缺少综合各专业的协调人；远洋地产在施工图设计管理中要加强设计资源的管理，加强施工图审图环节的管理。关键是研发阶段流程不够优化。案例：施工图阶段多专业并行出现严重错误第一节 房地产项目开发的特征宽敞的地下车库地下室不经济案例第二节 房地产企业设计管理的影响因素第三节 精细化市场需求下的规范化设计管理体系第四节 在项目研发过程实现成本优化的“重点专业地带”第五节 设计管理通病与案例分析1.管理定位问题2.设计单位选择问题3.内部流程问题4.成果标准问题5.内外沟通问题内外沟通问题6.综合专业能力缺乏问题综合专业能力缺乏问题架空层不经济案例。12层的小高层，底层全面架空，为了保证架空的通透性，选用转换层结构。谢谢！