1、房地产设计阶段成本优化与控房地产设计阶段成本优化与控制（）制【】目标与措施目标与措施【】目标与措施目标与措施?基本原则【】设计管控关键路径设计管控关键路径?基本原则【】设计管控关键路径设计管控关键路径?概念设计概念设计?实施方案?初步设计与施工图【】启示与建议【】启示与建议一一、规划设计成本精细化管控目标与措施规划设计成本精细化管控目标与措施一一、规划设计成本精细化管控目标与措施规划设计成本精细化管控目标与措施基本原则：基本原则：全员全控全员全控基于客户细分基于客户细分成本控制成本控制省钱等于赚钱省钱等于赚钱成本控制不等于省钱成本控制不等于省钱合理规划有效成本合理规划有效成本严格控制无效成本严2、格控制无效成本严格控制无效成本严格控制无效成本设计阶段成本控制设计阶段成本控制体系体系与与专业平台专业平台之一：成本之一：成本规划规划 确定盈利模式 确定盈利模式 可售比可售比 可售比可售比 产品附送率 产品附送率 停车率与停车方式 商业及业态 停车率与停车方式 商业及业态 会所及配套 会所及配套 人防及分区人防及分区 人防及分区人防及分区设计阶段成本控制设计阶段成本控制体系体系与与专业平台专业平台之之二二：成本成本级配级配之之：成本成本级配级配 建筑模块 建筑模块 精装模块 精装模块 景观模块景观模块 景观模块景观模块 电梯模块 电梯模块 智能化模块 智能化模块设计阶段成本控制设计阶段成本控3、制体系体系与与专业平台专业平台之三之三：成本成本对标对标之三之三：成本成本对标对标 标准层含钢量 标准层含钢量 标准层混凝土含量 窗地比 标准层混凝土含量 窗地比 地下室层高 地下停车面积 地下室层高 地下停车面积 地下室钢筋含量 地下室钢筋含量 景观软硬景比例景观软硬景比例 景观软硬景比例景观软硬景比例【】规划设计成本管控关键路径规划设计成本管控关键路径【】规划设计成本管控关键路径规划设计成本管控关键路径?概念设计概念设计实施方案实施方案?实施方案实施方案?初步设计与施工图初步设计与施工图?初步设计与施工图初步设计与施工图【设计前期设计前期】【设计前期设计前期】设计前期之设计前期之权权：各业4、务部门职责：各业务部门职责1设计部“1/2 主角”；但工作量繁重设计部“1/2 主角”；但工作量繁重营销部营销部项目事务部项目事务部财务部/成本部财务部/成本部设计部设计部项目部项目部项目部项目部设计前期之设计前期之事事：核心工作：核心工作2核心核心：精准定位精准定位,产品决策产品决策核心核心：精准定位精准定位,产品决策产品决策设计任务设计任务：概念设计概念设计设计任务设计任务：概念设计概念设计预测成本预测成本预测成本预测成本2设计前期之设计前期之事事：做好概念设计，提高决：做好概念设计，提高决策效率策效率在对在对土地认知土地认知的基础上的基础上，通过通过多方案多方案分析比较分析比较，确定确定5、策效率策效率1 1、指标、指标1 1、指标、指标在对在对土地认知土地认知的基础上的基础上，通过通过多方案多方案分析比较分析比较，确定确定产品定位指标产品定位指标2 2、方案、方案2 2、方案、方案确定规划草案确定规划草案确定规划草案确定规划草案设计前期之设计前期之事事：多方案强排是决策、市场及成本测算的基础：多方案强排是决策、市场及成本测算的基础2产品决策产品决策强排方案强排方案确定指标确定指标确定规划结构确定规划结构盈利模式盈利模式项目定位项目定位目标客户目标客户营销策略营销策略预估成本预估成本预估利润预估利润市场定位市场定位成本测算成本测算设计前期之设计前期之人人：主要工作：主要工作三步骤6、三步骤1基础分析基础分析2 2强排强排方案方案3方案方案做概念设计前提做概念设计前提4两大前提两大前提一、项目：一、项目：土地规划要点确定土地规划要点确定两大前提两大前提红线；容积率；限高；退线；配套红线；容积率；限高；退线；配套二、营销：二、营销：项目定位及户型配比项目定位及户型配比商业商业；产品类型及配比产品类型及配比；住宅面积及配比住宅面积及配比；会所会所。商业商业；产品类型及配比产品类型及配比；住宅面积及配比住宅面积及配比；会所会所。两个案例两个案例：两个案例两个案例：分解强排方案盈利模式选择分解强排方案盈利模式选择分解强排方案盈利模式选择分解强排方案盈利模式选择如何提高概念设计效率如7、何提高概念设计效率？如何提高概念设计效率如何提高概念设计效率？精准定位精准定位预测成本预测成本精准市场分析精准市场分析精准定位精准定位；预测成本预测成本精准市场分析精准市场分析重视设计前提重视设计前提做好强排方案做好强排方案掌握基本盈利模式掌握基本盈利模式掌握基本盈利模式掌握基本盈利模式注意积累固化注意积累固化注意积累固化注意积累固化精准市场分析：精准市场分析：1.1.竞品选择标准竞品选择标准1标杆楼盘：标杆楼盘：3个“最”区位个“最”区位社区社区竞争楼盘：竞争楼盘：3个“同”户型个“同”户型装修装修竞争格局分析竞争格局分析1.2细分市场的竞争格局：细分市场的竞争格局：?清晰市场及竞争事态清晰8、市场及竞争事态?清晰市场及竞争事态清晰市场及竞争事态?精准定位精准定位?精准定位精准定位?总价及产品结构两个分类要素总价及产品结构两个分类要素?总价及产品结构两个分类要素总价及产品结构两个分类要素竞品分析表：竞品分析表：明确；聚焦明确；聚焦1.3竞品名称竞品名称主力产品信息主力产品信息销售情况销售情况分析分析竞品名称竞品名称销售情况销售情况户型面积单价总价项目优势项目劣势户型面积单价总价项目优势项目劣势楼盘楼盘A A楼盘楼盘A A楼盘B楼盘B楼盘C楼盘C楼盘D楼盘D楼盘E楼盘E提高概念设计效率之二：提高概念设计效率之二：重视设计前提重视设计前提2土地要点土地要点土地要点项目定位土地要点项目定位9、项目定位政府政策项目定位政府政策政府政策政府政策如何提高概念设计效率如何提高概念设计效率？精准市场分析精准市场分析如何提高概念设计效率如何提高概念设计效率？精准市场分析精准市场分析 重视设计前提重视设计前提 重视设计前提重视设计前提 做好强排方案 做好强排方案 掌握基本盈利模式 掌握基本盈利模式 注意积累固化注意积累固化 注意积累固化注意积累固化强排方案三步法强排方案三步法。目的精准定位。目的精准定位。设想目标客户设想目标客户第一第一设想目标客户设想目标客户第一第一步步设计强排方案设计强排方案第二步第二步 设计强排方案设计强排方案第二步第二步决策解决方案决策解决方案第三步第三步两个常用工具：（10、1）两个常用工具：（1）Google两个常用工具：（2）两个常用工具：（2）草模草模强排方案注意事项强排方案注意事项1、不要轻易否定前期对宗地分析的结论1、不要轻易否定前期对宗地分析的结论2 2强排方案的目的确定盈利模式强排方案的目的确定盈利模式2 2、强排方案的目的确定盈利模式强排方案的目的确定盈利模式？如何提高概念设计效率如何提高概念设计效率？精准市场分析精准市场分析如何提高概念设计效率如何提高概念设计效率精准市场分析精准市场分析重视设计前提重视设计前提做好强排方案做好强排方案做好强排方案做好强排方案 掌握基本盈利模式 掌握基本盈利模式注意积累固化注意积累固化秘诀秘诀：【掏干吃净掏干吃净】11、秘诀秘诀：【掏干吃净掏干吃净】【掏干挖净】【掏干挖净】：两个用足：两个用足用足用足容积率容积率！用足用足建筑密度建筑密度！用足用足容积率容积率！用足用足建筑密度建筑密度！用足容积率用足容积率：用足用足“高货值高货值”产品容积率产品容积率 用足容积率用足容积率：用足用足“高货值高货值”产品容积率产品容积率 用足建筑密度：用足溢价空间 用足建筑密度：用足溢价空间用足容积率常用模式案例分解用足容积率常用模式案例分解 景观资源最大化：景观资源最大化：拉高拍低 拉高拍低 丰富产品形态塑造高端形态丰富产品形态塑造高端形态 丰富产品形态塑造高端形态丰富产品形态塑造高端形态用足建筑密度常用模式案例分解用足建筑12、密度常用模式案例分解 锦上添花 锦上添花-赠绿规划、底层挖掘赠绿规划、底层挖掘 雪中送炭 雪中送炭-底商寸土寸金底商寸土寸金 政策红利政策红利 抬高车库抬高车库 政策红利政策红利-抬高车库抬高车库？如何提高概念设计效率如何提高概念设计效率？精准市场分析精准市场分析如何提高概念设计效率如何提高概念设计效率 精准市场分析精准市场分析 重视设计前提重视设计前提 重视设计前提重视设计前提 做好强排方案 做好强排方案 掌握基本盈利模式掌握基本盈利模式 掌握基本盈利模式掌握基本盈利模式 注意积累固化注意积累固化 注意积累固化注意积累固化5注意积累固化注意积累固化-拿来主义“走出去！引进来拿来主义“走出去！13、引进来！?从“盈利模式”角度，对规划模式：调研、从“盈利模式”角度，对规划模式：调研、认知、积累、固化认知、积累、固化案例分解案例分解【实施方案实施方案】【实施方案实施方案】实施方案之实施方案之权权：主要工作成果示意：主要工作成果示意设设设设营销部营销部设设设设计计计计项目事务部项目事务部部部部部财务部/成本部财务部/成本部项目部项目部实施方案之实施方案之事事：规划设计成果要求：规划设计成果要求规划方案规划方案规划方案规划方案道路道路地下室与停车地下室与停车地下室与停车地下室与停车景观意向景观意向户型与意向立面户型与意向立面物业管理模式物业管理模式成本测算成本测算成本测算成本测算指标指标实施方14、案核心工作之一：方案深化实施方案核心工作之一：方案深化一、规划结构深化一、规划结构深化?规划?结构物业模式?物业模式二、主要产品确定二、主要产品确定?立面风格选择?精装修级配确定精装修级配确定?景观风格初选案例分解案例分解实施方案核心工作之二：成本规划实施方案核心工作之二：成本规划可售比可售比可售比可售比产品附送率产品附送率停车率与停车方式停车率与停车方式停车率与停车方式停车率与停车方式商业及业态商业及业态会所及配套人防及分区会所及配套人防及分区可售比可售比：高容积率项目需评估测算：高容积率项目需评估测算1?架空层：被遗忘的角落架空层：被遗忘的角落?地下室地下室：定时炸弹定时炸弹or地下黄金地15、下黄金?地下室地下室：定时炸弹定时炸弹or地下黄金地下黄金?寸土寸金：会所、管理用房、设备用房、不可分摊的走廊寸土寸金：会所、管理用房、设备用房、不可分摊的走廊2产品附加值产品附加值怎么确定怎么确定（哪种我们最合算？）（哪种我们最合算？）1、综合楼面地价、销售均价、建安成本三者关系确定赠送价值比例、综合楼面地价、销售均价、建安成本三者关系确定赠送价值比例2、高地价高地价一般采取一般采取高附加值高附加值、高售价高售价策略策略低地价低地价一般采取一般采取低附加值低附加值、平均售价平均售价策略策略低地价低地价一般采取一般采取低附加值低附加值、平均售价平均售价策略策略停车率与车库形式停车率与车库形式如16、何选择：挖掘“地下黄金”如何选择：挖掘“地下黄金”3A.营销定位.营销定位?各种产品车位配置比例各种产品车位配置比例?各种产品车位配置比例各种产品车位配置比例B.规划要点：数量测算.规划要点：数量测算C.停车方式停车方式地上地上 地下比例地下比例?地上地上/地下比例地下比例?架空？架空？?半地下？半地下？?地下地下？?地下地下？商业及业态商业及业态4?商业面积与位置商业面积与位置?商业面积与位置商业面积与位置?业态：租业态：租or售；主力店售；主力店?餐饮餐饮？?餐饮餐饮？?层高：层高：4.5？5？商业地下室应用商业地下室应用?商业地下室应用商业地下室应用会所及配套：之一会所及配套：之一【削减17、龙套】【削减龙套】该大的大该小的小该大的大该小的小5?严格控制物管用房、垃圾站、居委会等配套建筑面积严格控制物管用房、垃圾站、居委会等配套建筑面积?会所配置、架空层设置要和项目定位一致会所配置、架空层设置要和项目定位一致人防人防：底层、集中布置原则：底层、集中布置原则6人防地下室面积人防地下室面积、等级及布置方式等级及布置方式人防地下室面积人防地下室面积、等级及布置方式等级及布置方式充分考虑报建及分区充分考虑报建及分区充分考虑报建及分区充分考虑报建及分区充分利用人防规范充分利用人防规范：20002000平米防护单元平米防护单元充分利用人防规范充分利用人防规范：20002000平米防护单元平米防18、护单元实施方案核心工作之三：成本级配实施方案核心工作之三：成本级配建筑模块建筑模块建筑模块建筑模块精装模块精装模块景观模块景观模块电梯模块电梯模块电梯模块电梯模块智能化模块智能化模块智能化模块智能化模块成本级配成本级配5个控制模块：整合、集成。5个控制模块：整合、集成。产品决策标准产品决策标准案例说明案例说明成本级配成本级配5个控制模块：整合、集成。5个控制模块：整合、集成。产品决策标准产品决策标准标准化产品线整合为成本及标准化产品线整合为成本及配实施提供标准平台配实施提供标准平台案例说明产品线整合案例说明产品线整合【施施 工工 图图】【施施 工工 图图】扩初及施工图核心工作之一：成本对标扩初19、及施工图核心工作之一：成本对标 标准层含钢量标准层含钢量 标准层含钢量标准层含钢量 标准层混凝土含量 标准层混凝土含量 窗地比窗地比 窗地比窗地比 地下室层高 地下室层高 地下停车面积地下停车面积 地下停车面积地下停车面积 地下室钢筋含量 地下室钢筋含量 景观软硬景比例景观软硬景比例 景观软硬景比例景观软硬景比例成本对标实施控制要求成本对标实施控制要求:技术审控前置，全过程控制技术审控前置，全过程控制方案报建前：方案报建前：地下室范围、剖面、结构方案和上部结构可行性确定地下室范围、剖面、结构方案和上部结构可行性确定扩初完成前扩初完成前：扩初完成前扩初完成前：地下室实施方案（含基础形式）要确定，20、上部结构方案确定基坑、桩/地下室施工前：基坑、桩/地下室施工前：基础方案确定（地下室达到施工图深度）基础方案确定（地下室达到施工图深度）施工图完成前：施工图完成前：配筋估算、对标测算完成，不事后算账成本成本对标七部法对标七部法成本成本对标七部法对标七部法1、地下室范围与剖面、地下室范围与剖面范围范围?范围范围剖面剖面?剖面剖面?出入口出入口?出入口出入口?人防人防?人防人防2、上部结构可行性、上部结构可行性?体型体型?高度高度?转换转换3、地下室结构方案选择、地下室结构方案选择顶板顶板?顶板顶板底板底板?底板底板?层高层高?层高层高4、地下室停车效率、地下室停车效率?柱网柱网?布车布车?布车布21、车?设备房设备房?设备房设备房?轮廓线轮廓线?轮廓线轮廓线5、选择上部结构方案、选择上部结构方案?结构形式结构形式?墙柱布置墙柱布置?荷载取值荷载取值6、确定基础方案、确定基础方案?桩+防水板桩+防水板?筏板筏板?规避三保险基础规避三保险基础7、指标估算、指标估算?比例比例?直径直径?直径直径?配筋率配筋率?配筋率配筋率案例分解案例分解案例分解案例分解地下车库建筑设计控制与优化地下车库建筑设计控制与优化明确地下室控制条件明确地下室控制条件详规阶段明确详规阶段明确明确地下室控制条件明确地下室控制条件特殊情况需及时沟通特殊情况需及时沟通详规阶段明确详规阶段明确（4个控制条件（4个控制条件）检查落实22、控制条件的落实检查落实控制条件的落实初步方案阶段检查初步方案阶段检查方案优化方案优化5 5大类优化要点大类优化要点5 5大类优化要点大类优化要点施工图优化施工图优化扩初及施工图核心工作之二：质量控制扩初及施工图核心工作之二：质量控制 合同管理与限额设计合同管理与限额设计 合同管理与限额设计合同管理与限额设计 合作方评估合作方评估 合作方评估合作方评估 图纸质量控制 图纸质量控制1限额设计限额设计A、经济技术指标、经济技术指标（成本对标7指标）（成本对标7指标）设计合同控制指标设计合同控制指标产品类型产品类型地下室标准层地下室标准层钢筋含量钢筋含量混凝土含量混凝土含量钢筋含量钢筋含量混凝土含量混23、凝土含量钢筋含量钢筋含量（kg/m2）（kg/m2）混凝土含量混凝土含量（m3/m2）（m3/m2）钢筋含量钢筋含量（kg/m2）（kg/m2）混凝土含量混凝土含量（m3/m2）联排THLTH（m3/m2）联排THLTH密TH山地叠TH密TH山地叠TH宽景洋房宽景洋房宽景洋房宽景洋房多层911层小高层多层911层小高层1616 1818层高层层高层16 1816 18层高层层高层33层高层33层高层1限额设计限额设计B、设计合同、设计合同注意计费面积定义注意计费面积定义计容建筑面积计容建筑面积 or 总建筑面积？总建筑面积？架空层？架空层？地下室地下室？地下室地下室？1限额设计限额设计C、注意24、设计周期、以及过程审控节点约定、注意设计周期、以及过程审控节点约定合作方管理评估合作方管理评估-施工图质量后续评估施工图质量后续评估2经济指标（成本）考核和变更评估（质量）经济指标（成本）考核和变更评估（质量）扩初及施工图核心工作之二：质量控制扩初及施工图核心工作之二：质量控制 限额设计限额设计 限额设计限额设计 合作方评估合作方评估 合作方评估合作方评估 图纸质量控制 图纸质量控制完善专业平台，奠定规划设计专业基础及保障完善专业平台，奠定规划设计专业基础及保障施工图设计指导书施工图设计指导书：施工图设计指导书施工图设计指导书：是明确设计要求及原则是明确设计要求及原则；不是规范摘抄不是规范摘抄25、是明确设计要求及原则是明确设计要求及原则；不是规范摘抄不是规范摘抄案例分解施工图指导书要点案例分解施工图指导书要点注意：确认施工图指导书注意：确认施工图指导书三个问题三个问题是否到达各设计师手中？是否到达各设计师手中？三个问题三个问题各专业的反馈意见？各专业的反馈意见？是否在施工图中执行了是否在施工图中执行了？是否在施工图中执行了是否在施工图中执行了？解决方案思路解决方案思路强化施工图设计院质量控制强化施工图设计院质量控制?按要求审图按要求审图?按要求审图按要求审图?甲方“甲方“审审”审图结果，并进行”审图结果，并进行评估评估统一审图工具统一审图工具设计院质量控制设计院质量控制细分五阶段细分五26、阶段审图要点审图要点跨部门联合审图跨部门联合审图审图要点审图要点优化的施工图优化的施工图优化的施工图优化的施工图解决方案五个阶段审图解决方案五个阶段审图方案设计图方案设计图地下室/主体结地下室/主体结构与户型施工图构与户型施工图构与户型施工图构与户型施工图5阶段审图5阶段审图装修施工图装修施工图景观工程施工图景观工程施工图门窗百叶栏杆施工图门窗百叶栏杆施工图门窗百叶栏杆施工图门窗百叶栏杆施工图施工图管理之设计审控要点施工图管理之设计审控要点技术审控前置，全过程控制技术审控前置，全过程控制?将被动的施工图审控前置于“方案、地下室、基础、扩初”将被动的施工图审控前置于“方案、地下室、基础、扩初”控27、制重点控制重点：技术技术方案合理方案合理、土建成本土建成本优化优化把技术问题在方案阶段把技术问题在方案阶段解决解决?控制重点控制重点：技术技术方案合理方案合理、土建成本土建成本优化优化施工图管理：明确职责，强化管理施工图管理：明确职责，强化管理强化施工图设计院质量控制强化施工图设计院质量控制强化施工图设计院质量控制强化施工图设计院质量控制要点要点：要点要点：1、合同条款1、合同条款2、审图时间2、审图时间3、明确要求3、明确要求审是为审是为审审图目的图目的是为是为了更正错误了更正错误注注注注要有汇总记录要有汇总记录1 1注注注注意意意意要求设计院必须修改要求设计院必须修改（甲甲/已方已方）2 28、2意意意意事事事事要求设计院必须修改要求设计院必须修改（甲甲/已方已方）2 2注意对更改成果的复核注意对更改成果的复核3 3事事事事注意对更改成果的复核注意对更改成果的复核3 3项项项项项项项项已施工的及时发变更已施工的及时发变更4 4案例分解案例分解案例分解案例分解四四、启启示示四四、启启示示“万科”设计成本控制特点万科”设计成本控制特点1 1、全过程全过程：涉及项目开发和产品设计各个关键环节涉及项目开发和产品设计各个关键环节1 1、全过程全过程：涉及项目开发和产品设计各个关键环节涉及项目开发和产品设计各个关键环节2、将“客户、成本、销售”融入设计成本控制要素2、将“客户、成本、销售”融入设计成本控制要素3、全员全控基于客户细分成本控制3、全员全控基于客户细分成本控制4 4、产品技术平台成本控制保障产品技术平台成本控制保障4 4、产品技术平台成本控制保障产品技术平台成本控制保障5 5、资源整合资源整合，提高效率提高效率5 5、资源整合资源整合，提高效率提高效率6、全面复合人才6、全面复合人才谢谢聆听谢谢聆听谢谢聆听谢谢聆听