1、集团住宅产品设计阶段成本控制培训前言培训目的和要求Excuse me!1.1.ZZ 前言扁鹊三兄弟大哥最好事前：二哥次之事中：扁鹊最差事后。100o/o 20,o。前言成本管理前置是实现有效成本控制的基本要成本决定曲线设计阶段施工图完成时，该项目的建安成本的80%已经确定成本发生曲线施：阶段1 QQO,JI理工前言触目惊心的数字前提条件：1,30万平米的高层住宅小区，全部按100平米户进行测算：2、拿地条件中，机动车的车位配比有2个方案，分别为0.6辆户和1.5辆户：3、整个小区的地面停车比例为10%，地下室全部按非人防考虑，停车效率指标为32平米辆，造价为1600元平米。问：因为车位配比指标2、的不同，2个方案的地下车库成本会相差多少？解：C300000 I 100)x C 1.5-0.6)x 0.9 x 32 x 1600=1.24416亿(300000 I 100)x C 1.5-0.6)x 0.9 x 38 x 2600=2.40084亿前言触目惊心的数字前提条件：1._ 30万平米的高层住宅小区，建筑面积：外墙面积1:1，窗墙比为0.18;2、营销方案中，门窗有2个选择，分别为塑钢和断桥铝合金，造价分别为350元平米和550元平米：3、如选择断桥铝合金门窗，需增设外遮阳设备，造价为300元平米。问：因为门窗标准的不同，2个方案相关的成本会相差多少？解：300000X 0.183、 X(550-350+300)=0.27亿前言成本管理前置是实现有效成本控制的基本要求控制的效果控制的阻力主要控制价值区概念设计施工安装控制的成本使用成本是虾米？人们要进行生产经营活动或达到一定的目的，就必须耗费一定的资源（人力、物力和财力，其所费资源的货币表现及其对象化称之为成本。简单来说，成本就是生产某一产品所耗费的全部费用。丁.要公司的管理费用、营销费用、财务费用企业经营中的隐性成本机会成本：当把一定的经济资源用于生产某种产品时放弃的另一些产品生产上最大的收益。比如说，10万元钱投资于房地产可获得利润20万，投资于股票市场可获得利润15万，如果把这10万元钱投资于房地产，那么可以从股票市4、场得到15万就是其机会成本，如果把这10万元投资于股票，那么可以从房地产投资中获得的20万就是其机会成本。交易成本：达成一笔交易所要花费的成本，也指买卖过程中所花费的全部时间和货币成本。搜寻成本：商品信息与交易对象信息的搜集。信息成本：取得交易对象信息与和交易对象进行信息交换所需的成本。议价成本：针对契约、价格、品质讨价还价的成本。决策成本：进行相关决策与签订契约所需的内部戚本。监督交易进行的成本：监督交易对象是否依照契约内容进行交易的成本，例如追踪产品、监督、验货等。违约成本：违约时所需付出的事后成本。成本管理面临的挑战”气宇不准确二不可比唁Z三三弓一可有可无凭感觉各自为战企业经营中的隐性成5、本机会成本：当把一定的经济资源用于生产某种产品时放弃的另一些产品生产上最大的收益。比如说，10万元钱投资于房地产可获得利润20万，投资于股票市场可获得利润15万，如果把这10万元钱投资于房地产，那么可以从股票市场得到15万就是其机会成本，如果把这10万元投资于股票，那么可以从房地产投资中获得的20万就是其机会成本。交易成本：达成一笔交易所要花费的成本，也指买卖过程中所花费的全部时间和货币成本。搜寻成本：商品信息与交易对象信息的搜集。信息成本：取得交易对象信息与和交易对象进行信息交换所需的成本。议价成本：针对契约、价格、品质讨价还价的成本。决策成本：进行相关决策与签订契约所需的内部戚本。监督交易6、进行的成本：监督交易对象是否依照契约内容进行交易的成本，例如追踪产品、监督、验货等。违约成本：违约时所需付出的事后成本。成本管理面临的挑战”气宇不准确二不可比唁Z三三弓一可有可无凭感觉各自为战成本管理的理念 成本管理要依赖于全员 成本水平是专业水平的反映 省钱等于赚钱成本管理不仅仅是省钱 回V。cu 回Vu CU JJ 一一一-v l罩、设计中的成本控制原则产品的品质设计失误率图抵完善程度部品全I样来追求平衡而非极端含钢量等土建成本部品造价景观造价示范区造价设计变更签证率合理的设计费规划周期方案周期扩初周期施工图周期景观设计周期室内设计周期施工周期降低开发成本：提高产品品质：缩短开发周期房地产7、企业盈利模式净资产收益率销售净利率x总资产周转率x权益系数 销售净利率净利润销售总额净利润销售总额土地成本建安成本设计成本营业税土地增值税管理费用销售费用财务费用所得税 总资产周转率销售总额资产平均总额项目开发速度与销售速度 权益系数1/(1资产负债率设计中的成本控制原则r！成本控制原则取得设计单位配合：应做好与设计单位的沟通工作，着力取得设计单位在成本控制方面给予最好的配合，并在设计合同中，将需要设计单位给予的工作配合事项和技术经济指标要求，清晰、明确地表述在设计合同中。初始设计总平面 优化设计总平面设计描述：地块出入口减少为两个。总结和启示在满足规范及物业管理要求的前提下，应控制出入口数量8、，同一地块的车库与人行入口直归结到一起，便于物业减少管理人数，以控制项目后期的运营成本。经济技术指标尽量减少必建部分不计容部分z规划局与房地局差异配比、自上而下减少地库覆土单方钢筋、险含量：窗地比：建筑周长面积比：层高：初始设计停车方式高层叫J，四川斗，：啊.1-.”士设计描述：I b挡”I I I I在i-1.800也主后当地要求所有地下车库均需按人防标准建造，成本偏高：去重担8 r飞只e，、地下车库埋深较深，层高较高，土建、设备和施工成本都较高r-0.300，经济技术指标尽量减少必建部分不计容部分z规划局与房地局差异配比、自上而下减少地库覆土单方钢筋、险含量：窗地比：建筑周长面积比：层高：9、初始设计停车方式高层叫J，四川斗，：啊.1-.”士设计描述：I b挡”I I I I在i-1.800也主后当地要求所有地下车库均需按人防标准建造，成本偏高：去重担8 r飞只e，、地下车库埋深较深，层高较高，土建、设备和施工成本都较高r-0.300，优化设计停车方式（高层1un1 三JI悦1.a且，Jilt -l(tt,”f1 刷刷刷；：,J.皿哩lli.：.旦fE二二，制”车主且平？”二生豆豆4 设计描述：半地下室车库可不按人防标准建造，成本较低（需要与政府部门沟通是否可行：半地下车库埋深较浅，层高较低，可自然通风采光，土建、设备和施工成本较低。主坠圣些主初始设计停车方式（联排-4姐姐iJ，、10、。剑且也坐ul.,ij 砾对rNM，、1，！tnuJnM E”量且电，”fill，、飞1型且兰l 的tC应付验收需要回填部4,J_.,/设计描述：别墅区域地库顶覆土较浅，对景观种植带来困难：别墅主体下方地下室底板报建层高不足2.2米，增加了施工成本和验收风险；地下室顶板标高超过周边城市道路平均标高1.5米，不符合当地规范等。优化设计停车方式（联排t.!f J;,阜a；：.弘且D、兰主2飞-!kocIlit“刊Erl一旦旦D 守翩，Fhpv E声喃自、啦？军1与I i:-、”t:=，设计描述：别墅区域覆土1.5米，基本不影响景观种植和绿地率计”算：别墅主体下的地下室3.0米标高部分，埋深未超3米11、，不需缴纳人防异地建设费：地下室顶板标高符合当地规范。初始设计地库地库按机械车位设计，面积11225平方米，总车位430个，其中机械车位421个，普通车位9个，层高4.5米。停车效率26.1平方米车位。优化设计地库停车方式由机械停车调整为普通停车。优化后地库面积10586平方米，总车位328，其中普通车位237,子母车72个，微型车26个，层高3.6米。停车效率32.2平方米车位。地库优化前后数据比较地库指标地库普通机械子母微型可售停车总车位效率层高备注面积车位车位车位车位车位原方案11225 430 9 421。9 26.1 4.5（机械）微型车按0.7优化后方案 10586 328 23712、。72 26 327 32.2 3.6 折算，子母车捆绑销售指标比较-639-103228-42172 26 318-0.9总结和启示1、应根据项目定位、成本控制要求，并结合当地规范和相关政府部门的要求，选择最适合各项目高层区域的地库形式：2、在项目定位较高、成本指标允许的情况下，可以采用全地下停车方式：3、在中等定位项目、成本指标较低的情况下，除必建人防区域外，推荐采用半地下停车方式，但半地下停车方式需要获得政府有关部门审批通过。跑下革库停革教率控制指标类型停车率（平米喃）无人防地下车库32平米11/j自下室总而ii人fhli面积1/s地下室总面叙34平米辆有人院地下军瘁1/3 i愈下室总部13、事！人防区而事lLIZ地下室总iii职3乎米自人防区面积1/2地下室总面貌38平米I性：1、上德建筑落入地下室的画权比例大于地下室面貌的1/3时，表中，t值ill2、山地建筑可精加o.51总结和启示提高停车效率的关键措施1）地下室轮廓线应平直方正，无用的面积一定要剔除：2 柱网布置应符合车位及行车道模数，达到紧凑布置：3 避免行车道靠地下室外墙布置；4 避免布置平行或斜向车位：5 设备房及非机动车库不允许挤占行车道两边的停车位：6 设备用房勉强够用即可，不能有富余：7 人防口部设施应布置在不影响停车的地方。平面布置确定建筑方案时，要尽可能从结构设计方面考虑建造成本，尽可能减小建筑专业的不合理布14、置带来的结构成本的增加。一1一一气干tI I I I Ill 。-I 轴线不对齐 11I轴线对齐d节能设计外墙门窗外蟠保温外蝙保温将修理 外撞面貌外雄保住宅类型事f科厚度科单价系E 平米温利税(aa)元平米方案7143.5方案二10145.5。.3920779.8宫rP方案三10 1噜5.5方案囚7143.5说明：L成本童提指由集团工程、戚本管理中心提供12.革措门窗广铛议不同，价格有$Jc大差刽e3.门百ii柯都，ta:ffl将以辽宁e匠，毅军者为商窍，五金:,liJ!fm,4.通常控以上价格？在圈内具体以招标为I,5.fl!钢窜随次不同价格差异较大以项目定位边衍法3革5晶，外宵啻安瓷费；.15、施工费元f平米计算外窗单外编保温高外窗ii保温元综J合F米成本；：外商笑型价元叙平米平米平米18型材单Iii断热桥cp 空1。.旅瑞窗（6+16A+6)54113983.685133088.50:，东、南、西例：键材l!Jr戴61.iil褪5 2517.04.中空L。.，E琅琅窗争”5)，北但l：铝型粉单llI断热8f5061381.30;5也1466.64中空L侧E粮硝窗份l6A+6)东、南、W1U，福型利单ill断然8P20779.8 也95主517.04 窗（616血。北，11f：错型u单低断热桥5061381.30:5401466.64中空L。，也被琪窗（G+16A+6)东、南画、三啊16、2望自可9,12517.04中空旅瑞窗（6伞16”的4283832.50:t倒：瑟例中窒丑!Iii离ii（岳16且吗）3901466.641 总结和启示1、节能计算中门窗的选型，一般北面的要求会相对较高。对于各个朝向的门窗方式，须让设计院反复计算几轮，直至权衡计算的值尽量接近50%。2、门窗的成本控制中，采用塑钢中空即能达到断桥铝合金low-e的效果，在成本管控的今天，推荐使用塑钢门窗。3、在塑钢窗的应用中需要注意以下几点：a.塑钢窗的中间的承钢必须满足变形计算，因为塑钢的门窗较重，对塑钢门窗开启扇的大小需要有规定，一般宽度不大于750，高度 不大于1500;b.平开门尺寸较大，不建议采用塑钢17、材料：C.推拉门塑钢门对五金件要求较高，现场施工需要注重初始设计层高选择华主旦一一一坠坐一一一一，、f圣型一一一四i一一一止一一哥、，整坐一一一_c昼一一一一mmAU 一一一一一13F 12F 一一一一一一11 F 一一一一一一囚一设计描述：高层住宅层高为3米。优化设计层高选择43.400 15F 巴QQ军26.000。omN一2J.l00 40.500 8 13F E而口n9F 8F 14F 高层住宅层高全部改为2.9米。设计描述：总结和启示应综合市场取向，产品自身的定位，同时考虑长期的取暖及制冷的能源消耗，选择合适的层高。层高每增加0.1m，造价增加该层造价的约3-5%。优化设计层高选择418、3.400 15F 巴QQ军26.000。omN一2J.l00 40.500 8 13F E而口n9F 8F 14F 高层住宅层高全部改为2.9米。设计描述：总结和启示应综合市场取向，产品自身的定位，同时考虑长期的取暖及制冷的能源消耗，选择合适的层高。层高每增加0.1m，造价增加该层造价的约3-5%。公建配套 初始设计外立面设计、，元，1、基座部分三层，局部四层，全部为干挂石材：2、每四层设计有横向线条：3、线条全部为GRC材质。初始设计会所吨”4由.”叩二.,.圃，：驷 叫嘈回 国，”回圃，.=:_;.气1：.山.l:”、，呻 阳咽 鼻.回 :-”一一一”设计描述：会所建筑面积约2500平米19、，旦占地面积较大。优化设计会所设计描述：将临时售楼处置于商业内，极大地降低了前期投入和后期运营成本。总结和启示1、会所的位置应根据开发顺序与样板示范区统一考虑，并考虑便于控制样板区（特别是临时样板区）面积和成本的方案。2、会所的功能设置应根据项目定位与相关部门共同确定，同时考虑会所的后期运营成本。3、应根据项目的开发规模、项目定位、成本控制目标等因素，对会所的面积进行合理控制。设计变更设计变更签证率由设计原因导致的签证总金额工程合同金额（通过对施工图阶段设计成果质量的控制，来减少由图纸和材料的失误和不完善而带来的额外费用的发生。圈罩翻圈圈酣很多项目由设计失误所带来设计变更占总建造成本的3-1020、%,其中重复性错误占相当比例。设计变更的控制策略（策略一J 建立施工图阶段的长期合作伙伴圃，回疆噩噩噩国给予设计单位合理的设计周期甲方不断完善的标准化设计成果后期运营在车辆频繁通过的道路上尽量避免采用石材铺装，如坚持采用，则石材的厚度必须满足车辆的荷载，同时预留伸缩缝，避免后期破损，既影响美观，又造成成本投入的增加。后期运营设置于架空层的智能信报箱需注意雨水飘入后主板烧毁的问题。别墅、类别墅项目室外的门口机安装箱上需设计维修检修口，同时注意防水、防晒，以延长使用寿命。后期运营排水口：1、应考虑排水量，避免开口较小；2、应考虑物业对内部的清洁，需设计为可开启形式：3、从损坏后能及时维修及时更换的21、角度，建议要采取市场上能采购到的款式而不应设计过于复杂的图形。后期运营从节能的角度考虑，地下车库（尤其是在有采光天井的节点周围，以及小区内景观的照明系统，应分区、分组、分灯型进行回路控制，并应采用新型节能灯具。公共部位的照明系统应避免采用翘板开关，以免业主可随意开启或关闭，做不到”人走灯灭”，既不利于管理，也造成能耗浪费。后期运营a画面事单元门禁锁具如采用电插锁的形式，地弹簧容易偏位，需要经常调整地弹簧。地弹簧调试次数过多后，复位精确度就大大下降，最终导致难以关闭，建议采用磁力片锁为宜。后期运营木平台在设计时应做好下水处理以及防腐措施，防止下雨后积水导致木材腐烂，增加后期维修成本。后期运营1、减少电梯和智能化系统的品牌数量，兼顾长期的使用和经营管理的成本：2、小区内景观尽量少用容易损坏的玻璃制品和木制品，避免后期过高的维护成本：3、物管收费处、值班室、消防和安防控制室宣统一设置在物业管理用房内，以方便业主办事并节省物管人手。成本效益最大化实现成本效益最大化的一些途径：途径A途径B严格执行成果标准加强设计管理部门的市场意识和策划能力途径C减少人为增加的工作复杂度途径D优化工作流程，将先后串行工作变为并行前置成本效益最大化实现成本效益最大化的一些途径：途径E加强合作伙伴管理途径F执行力途径G途径H加强设计管理人员的专业水平和标准化与创新，职业素养循环式上升问答时间