1、万达地产WANDA REAL ESTATES目标成本确定指引工作指引: PCG111A发布日期: 2003/01/01生效日期: 2003/01/181 适用范围适用于项目策划、方案设计、初步设计、施工图设计各阶段的目标成本确定工作。2 项目成本构成及定义 项目总成本是指作为成本核算主体的项目公司开发一个房地产项目发生的全部成本。一个项目公司开发数个项目或一个大型项目分成几期开发时，每个项目或每一期工程各自构成数个单独的项目总成本。项目总成本由以下成本科目构成：工程成本：a) 土地价款支出b) 前期开发准备费c) 主体建筑（装修）工程费d) 主体安装工程费e) 社区管网工程费f) 智能化系统费2、g) 园林环境工程费h) 配套设施费 i) 其他建设工程支出非工程成本：j) 管理费用k) 销售费用l) 财务费用m) 各项税金预备费2.1 土地价款支出a) 政府地价及市政配套费：支付的土地出让金、土地开发费、向政府交纳的大市政配套费、交纳的契税、土地使用费、耕地占用税、土地变更用途和超面积补交的地价等。b) 红线外市政设施费：红线外道路、水、电、气费用、通讯建造费、管线铺设费、接口补偿费等。c) 拆迁补偿费：地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出、安置及动迁支出、农作物补偿等。2.2 前期开发准备费a) 勘测丈量费：初勘、详勘、沉降观测、验线、复线、定线、放线、面积丈量等。b) 规划管理3、费：规划设计、可行性研究、方案招标、方案评审、交通影响分析、模型制作、效果图设计、施工图设计、人防设计、修改设计、制图、晒图等。c) 建筑研究用房。d) 报批报建费：安检、质检、标底编制、交易中心手续费、人防报建、消防配套设施、散装水泥集资、白蚁防治、墙改基金、建筑面积丈量、路口开设、规划管理、拆迁管理、招投标管理、其他支出等。e) 增容费：水、电、煤气等。f) 三通一平费：临时道路、临时用电、临时用水、场地平整等。g) 临时设施费：临时围墙、临时办公室、临时场地占用、临时围板、河道清淤、回填等。2.3 主体建筑(装修)工程费a) 基础工程：土方、护壁（坡）、桩基、桩基检测、降水费、基础处理等4、。b) 结构及粗装修等。c) 门窗工程：室外门窗、户门、防火门等。d) 公共部位精装修：大堂、楼梯间、屋面、外立面等。e) 室内精装修：厨房、卫生间、厅房、阳台、露台等。2.4 主体安装工程费a) 室内水暖气电管线设备：室内给排水系统、室内采暖系统、室内燃气系统、室内电气系统（强、弱电预埋管）等。b) 室内设备及其安装：空调及安装、电梯及其安装、发电机及其安装、高低压配电及安装、消防通风及安装、背景音乐及安装等。c) 室内智能化系统费：保安监控及停车管理、电信网络、卫星电视、三表远传系统、家居智能化系统等。2.5 社区管网工程费a) 室外给排水系统费：自来水系统、雨污水系统、直饮水系统、热水系5、统等。b) 室外采暖系统费：管道系统、热交换站、锅炉房等。c) 室外燃气系统费：管道系统、调压站等。d) 室外高低压系统费：高压线路工程、低压线路工程、配电站、开闭站等。e) 室外消防系统费等。f) 室外智能化系统费：电信网络系统、小区停车管理系统、电子巡更系统、围墙监控照明系统等。2.6 园林环境工程费a) 环境设计费等。b) 绿化建设费：区内绿化、区外绿化等。c) 建筑小品等。d) 道路、广场建造费：道路广场铺设、开设路口工程及补偿等。e) 大门围墙建造费等。f) 室外照明等。g) 室外背景音乐等。h) 室外零星设施等。2.7 配套设施费指房屋开发过程中，根据有关法规，产权及其收益权不属于6、开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。主要包括以下几类：a) 在开发小区内发生的不会产生经营收入的不可经营性公共配套设施支出，居委会、派出所、岗亭、儿童乐园、自行车棚等设施的支出等。b) 在开发小区内发生的根据法规或经营惯例，其经营收入归于经营者或业委会的可经营性公共配套设施的支出，如建造幼托、邮局、图书馆、阅览室、健身房、游泳池、球场等设施的支出等。c) 对于产权、收入归属情况较为复杂的地下室、车位等设施，应根据当地政府法规、开发商的销售承诺等具体情况确定是否摊入本成本项目。如开发商通过补交地价或人防工程费等措施，得到政府部门认可，取得了该配套设施的产权，则应作7、为经营性项目独立成本科目，如：1) 游泳池：土建、设备、设施等。2) 会所：设计、装修费、资产购置、单体会所结构等。3) 幼儿园：建造成本及配套资产购置等。4) 学校：建造成本及配套资产购置等。5) 儿童游乐设施等。6) 网球场等。2.8 其他建设工程支出包括工程监理费、预结算编审费、市政管理费、施工合同外奖金、质检费等。2.9 物业管理费项目建设过程中发生的清洁卫生费、安全保卫费、管理费用、绿化养护费、公共设施维护费以及竣工后的一次性物业完善费等。2.10 管理费用 包括职工工资、办公费用、业务招待费、差旅费、工资附加费、折旧及摊销、车辆费用、房屋租赁费用、咨询费及其它支出等。2.11 销售8、费用 包括项目销售过程中发生的媒介广告费、促销活动费用、销售工程设计装饰及设计费用、销售提成及其它费用等。2.12 财务费用 包括：利息收支净额、汇兑净额、调剂外汇手续费、金融机构手续费及其它支出等。2.13 各项税金包括：营业税、城建税及其它支出、所得税等。2.14 预备费包括基本预备费和涨价预备费。基本预备费是指在初步设计、概算内难以预料的工程费用及建设期间不可预见的支出，涨价预备费是指建设项目在建设期间内由于价格等变化引起工程造价变化的预测预留费用各成本科目的具体设置参照项目目标成本表（PCF114）中执行，表中仅按通行的常规列出了常见的成本细项（表中第三级科目）。由于各项目实际工程情况9、和地域差异较大，不能强行划一，各项目可依据实际情况进行增减。3 项目目标成本表编制3.1 项目论证决策阶段，依据投资估算确定项目目标成本，成为项目总目标成本，用以控制方案设计，是评审方案设计的标准之一。3.2 项目建筑方案设计完成后，依据方案设计设计概算确定目标成本，成为控制扩初设计的目标成本，是评审初步设计的标准之一。3.3 初步设计（高层）完成后，依据初步设计概算确定目标成本，成为控制施工图设计的目标成本，是评审施工图设计的标准之一。3.4 施工图设计完成后，依据施工图预算确定目标成本，作为项目施工阶段成本控制目标。3.5 项目总目标成本及其它阶段的目标成本使用项目目标成本表（PCF11110、）进行测算编制。4 确定目标成本应遵循的基本原则4.1 标杆瞄准 在项目选择和项目策划阶段，项目开发筹建部门应通过市场研究找准销售价格市场标杆、工程成本市场标杆，以及非工程成本市场标杆。4.2 满足顾客需求a) 在项目选择和项目策划阶段必须关注目标顾客定位、分析目标顾客核心需求和一般需要，并将其转化为定性或定量的明确描述。b) 在分阶段确定目标成本时，应始终注意将成本分项结构向顾客核心需求方向倾斜。 4.3 竞争策略要求a) 在项目选择的项目策划阶段，应调查分析竞争对手的综合竞争能力，结合项目自身资源条件和经营目标，形成明确的竞争策略，并将竞争策略对产品定位的要求表述成定量指标或定性描述。b)11、 在分阶段确定目标成本时，始终注意成本分项结构满足竞争策略要求。4.4 倒逼成本4.4.1 通过项目选择和项目策划阶段的市场调查和可行性研究工作，依据市场标杆和项目挖潜措施对项目可能获得的盈利空间做出准确判断和取舍。4.4.2 用合理的预期税前盈利额倒逼项目总成本，并用以指导“限额设计”和项目开发策划的硬性指标。4.4.3 用项目总成本层层倒逼方案设计成本、初步设计成本、施工图设计成本。a) 方案设计形成的目标成本项目总目标成本-成本预备费（一般为项目总目标成本8%）。用项目总目标成本减去成本预备费的结果倒逼指导方案设计，直到方案设计优化满足此要求。b) 初步设计形成的目标成本方案设计形成的目标成本+成本预备费20%。用方案设计形成的目标成本倒逼指导初步设计，直到初步设计优化满足此要求。c) 施工图设计形成的目标成本初步设计形成的目标成本+成本预备费10%。用初步设计形成的目标成本倒逼指导施工图设计，直到施工图设计优化满足此要求。d) 测算的施工图设计成本加上未使用的成本预备费（70%的成本预备费）即成为确定的项目成本控制目标。第 6 页 共 6 页