1、广州珠江恒昌房地产顾问有限公司广州珠江恒昌房地产顾问有限公司广州地铁公园前站地下商场发展策划报告广州珠江恒昌房地产顾问有限公司广州珠江恒昌房地产顾问有限公司2前言前言q广州地铁公园前站地下商业项目位于广州市地铁公园前站，位于广州市最传统的北京路商圈，是东南亚最大的地铁交汇站，同时也是广州市传统中轴线的一个重要组成部分。q如何将本项目的巨大区位优势转换成项目的优势并实现人财两旺，是本策划着重解决的问题。q为使本策划更具操作性，并在后续策划顾问中提供更多招商、经营方面的建议，特别与我司的合作伙伴世贸新天地共同进行本项目的策划。广州珠江恒昌房地产顾问有限公司广州珠江恒昌房地产顾问有限公司广州市商业物2、业市场及商圈分析 广州珠江恒昌房地产顾问有限公司广州珠江恒昌房地产顾问有限公司4广州市商业物业供求状况广州市商业物业供求状况 q总体来说，广州商业物业消化压力依然存在，但市场已逐步走向理性和有序，见下图。预计未来35年广州的商业物业市场总体上仍然供大于求。q 随着住宅投资的限制、住宅禁商政策的进一步落实，预料商业物业的投资和经营需求将进一步扩大。广州珠江恒昌房地产顾问有限公司广州珠江恒昌房地产顾问有限公司5越秀区商业物业供求状况越秀区商业物业供求状况 q由于越秀区商业物业的售卖比例较小，其成交量一直处于较低的水平。但其成交单价是全市平均水平的2.8倍，商业价值位于全市之首。q未来几年，越秀区将3、有8个商场投入使用，面积将超过16.67万（包含本项目），供应压力十分巨大。广州珠江恒昌房地产顾问有限公司广州珠江恒昌房地产顾问有限公司6广州市各商圈对比广州市各商圈对比 广州珠江恒昌房地产顾问有限公司广州珠江恒昌房地产顾问有限公司7广州市主要地下商业分析广州市主要地下商业分析广州珠江恒昌房地产顾问有限公司广州珠江恒昌房地产顾问有限公司8流行前线流行前线q物业性质：主题商场q建筑规模：营业面积15,000平方米 q出租率：100 q经营定位：是广州第一家开设于地铁内的专业概念商场，集购 物、饮食、娱乐于一体q目标顾客群：追求时尚潮流之具有雄厚消费能力和潜在消费能力的1630岁年龄段为主的青少年4、消费者q评述地铁站台通向中华广场、英雄广场的必经之路，存在大量人流；定位(包括经营品种、装修风格、布局等)与目标客户喜好吻合；以鲜明的主题特色主动吸引目标消费者，具有极强生命力。发展商实力雄厚海印集团广州珠江恒昌房地产顾问有限公司广州珠江恒昌房地产顾问有限公司9地王广场地王广场q物业性质：主题商城q建筑规模：建筑面积2.3万平方米q出租率：30q经营定位：时尚精品消费q目标顾客：面向东山、越秀、海珠、荔湾等区学生及年轻一族q评述与流行前线定位重复，但空间更为开阔；前期经营存在问题；层数过多，体量过大，招商存在较大困难；出入口设置太少；业种、业态组合不合理；希望利用、分流中华广场、流行前线的人流5、，但没有鲜明的特色，导致经营状况较差。广州珠江恒昌房地产顾问有限公司广州珠江恒昌房地产顾问有限公司10康王商业城康王商业城q物业性质：商业街q建筑规模：总规划经营面积4.8万平方米，共分两层 q出租率：40q经营定位：各大洲风情购物体验q评述过分夸大预期效果(世界各国风情体验、小火车体验式消费等等)，脱离实际；直线通道，不能形成回旋，较为单调；缺乏统一经营管理理念，商铺全部卖散；规模较大，造成招商困难，实力商户筛选困难；各风情街内的经营品种、装修风格无特色，无任何联系。广州珠江恒昌房地产顾问有限公司广州珠江恒昌房地产顾问有限公司北京路商圈商业物业市场分析 广州珠江恒昌房地产顾问有限公司广州珠江6、恒昌房地产顾问有限公司12发展历史发展历史q北京路地处广州市中心，是广州城建之始所在地，一直是秦、汉、唐、明、清等十多个朝代的广州政治文化中心，也一直是两千多年来的广州商业中心。q 1997年2月8日，广州市政府确定把北京路一带规划为商业步行街，成为广州二条步行街之一，全长400多米的北京路步行街为各种消费者提供了宽松的旅游购物环境。广州珠江恒昌房地产顾问有限公司广州珠江恒昌房地产顾问有限公司13业态布局业态布局q北京路步行街北起中山五路，南至惠福东路，商圈范围包含中山五路、西湖路、文明路等。主要以沿街商铺为主，也有传统百货大楼、散铺商场及新兴的购物中心。百货大楼广百和新大新散铺商场银座、大川7、青宫和潮楼等购物中心光明广场、名盛广场和五月花广场q北京路是文化氛围最浓厚的商圈，计有电影院三家、新华书店四家、文德北路的文房四宝及中山图书馆旧址、起义路的教育学院等。q北京路地下的千年古道、千年书院等文物的发掘和保护，为北京路的观光旅游提供了宝贵的元素。广州珠江恒昌房地产顾问有限公司广州珠江恒昌房地产顾问有限公司14缺失和不足缺失和不足q档次提升困难 步行街的形式令街铺的档次无法提升，同时也制约着商圈内的百货和购物中心的档次。q餐饮功能缺失 高昂的租金和餐饮有限的赋租能力的矛盾难以调和，即使是政府大力支持的名盛美食中心也难逃市场的规律，只能是流动性极大的小食类支撑着北京路的餐饮功能。q消费8、习惯牢固 由步行街形成的消费习惯，使得步行街上熙熙攘攘，商场内街及二楼以上铺位大部分人流稀落(广百、新大新等除外)，新建的三大购物中心能否改善状况需拭目以待。q同质化严重 纵观北京路商圈的各大商场，主力消费群、装修风格、形象等基本雷同，缺乏形象上、心理上的冲击。广州珠江恒昌房地产顾问有限公司广州珠江恒昌房地产顾问有限公司15发展趋势分析发展趋势分析q近年来北京路不但遭遇同为传统商业中心的上下九的压力，同时也被新兴的体育中心商圈和中华广场商圈的分流了不少人流，辐射力、影响力都逐渐被体育中心商圈超越。q政府想方设法挖掘该商圈的历史内涵，计划以北京路商业步行街为主干道，逐步延伸，结合周边的文物古迹、9、旅游景观、商业网点的发展连体构成一个区域，把商业优势与旅游资源、文化古迹与现代化建设揉合起来，进而构成“羊城商业旅游区”。q与北京路近在咫尺的广州旧中轴线，将被塑造成充满生机又富有传统魅力的城市传统中轴线空间，体现广州古城文化及地方特色，使之成为集生态轴、历史发展轴及文化旅游轴为一体的城市公共活动场所。广州珠江恒昌房地产顾问有限公司广州珠江恒昌房地产顾问有限公司16塑造充满生机又富有传统魅力的塑造充满生机又富有传统魅力的传统城市中轴线空间传统城市中轴线空间 q传统城市中轴线将划分为四大功能区域：名胜旅游区：名胜旅游区：越秀公园与中山纪念堂。行政办公区：行政办公区：市政府与人民公园城市广场。历史10、文化休闲区：历史文化休闲区：起义路，建起义、维新、航海三大主题广场，重现历史，成为“城市观光通道”商贸旅游区：商贸旅游区：以海珠广场及海珠南广场为核心，突出中轴线地区的旅游功能，结合周边名胜古迹与商业区的分布情况。q城市传统中轴线还将展现古城广州的民居特色。根据规划，将在起义路周边以“类传统民居”模式展现市民生活街道，带有闽粤传统的民居“竹筒屋”、骑楼将被大量保护和修复，再现“千门日照珍珠市，万瓦烟生碧玉城”的景观。q此项改造的实施，将极大丰富北京路商圈的空间和内涵，本项目若能与之配合呼应，将能出现巨大商机。广州珠江恒昌房地产顾问有限公司广州珠江恒昌房地产顾问有限公司17北京路商业物业分析街铺11、北京路商业物业分析街铺q北京路街铺约一百四十户，以经营服装、百货、鞋类、餐饮、珠宝为主。服装类专卖店占38%，百货类占19%，皮革鞋业占13%，餐饮类占11%，珠宝类占10%，文化类占5%，医药保健类占3%，服务类占1%。q上述业种的经营状况大部分良好，尤其是服装、百货、皮革鞋业和餐饮类的经营状况比较出色。q临街商铺经营十分稳定，新供应量及空置率几乎为零，平均租金在1,000元/平方米月，交易评估均价约为13万元/平方米。q街铺的形式较为适合步行街的消费习惯，但对集中式的购物中心形成较强的冲击。广州珠江恒昌房地产顾问有限公司广州珠江恒昌房地产顾问有限公司18北京路商业物业分析名盛广场北京路商业12、物业分析名盛广场地地 段：段：北京路步行街中段物业性质：物业性质：购物中心建筑规模：建筑规模：42,000平方米发展定位：发展定位：国际旅游购物乐园、广州国际美食博览中心租售比例：租售比例：仅负一层销售，均价63,000元/平方米位置极佳，但存在开发和经位置极佳，但存在开发和经营问题，开业时间一拖再拖营问题，开业时间一拖再拖至今未能开业且体量过大，至今未能开业且体量过大，前景不容乐观前景不容乐观广州珠江恒昌房地产顾问有限公司广州珠江恒昌房地产顾问有限公司19北京路商业物业分析光明广场北京路商业物业分析光明广场地地 段：段：西湖路物业性质：物业性质：购物中心建筑规模：建筑规模：6万平方米发展定位13、：发展定位：北京路财富效应租售比例：租售比例：20、80出租位置一般，同样存在经营和管理的位置一般，同样存在经营和管理的问题，主力店撤场和散户租户状告问题，主力店撤场和散户租户状告发展商增大负面影响，中华百货的发展商增大负面影响，中华百货的接手能否改善情况有待观察接手能否改善情况有待观察 广州珠江恒昌房地产顾问有限公司广州珠江恒昌房地产顾问有限公司20北京路商业物业分析五月花北京路商业物业分析五月花地地 段：段：中山五路物业性质：物业性质：购物中心建筑规模：建筑规模：总建3.5万平方米发展定位：发展定位：青春、年轻、时尚租售比例：租售比例：只租不售位置较佳，已开业，利用明位置较佳，已开业，利用14、明星效应做宣传及开通直达地星效应做宣传及开通直达地铁的通道有助经营，经营情铁的通道有助经营，经营情况较其他购物中心为好况较其他购物中心为好广州珠江恒昌房地产顾问有限公司广州珠江恒昌房地产顾问有限公司21北京路商业物业分析中旅商业城北京路商业物业分析中旅商业城地段：地段：中山五路物业性质：物业性质：购物中心建筑规模：建筑规模：商业面积5.6万平方米经营定位：经营定位：中档为主购物中心式经营中旅商业城负一层的百佳超市，中旅商业城负一层的百佳超市，是北京路商圈内，步行街之外是北京路商圈内，步行街之外经营得最成功、人气最旺的，经营得最成功、人气最旺的，但百佳外的商场经营极差但百佳外的商场经营极差广州珠15、江恒昌房地产顾问有限公司广州珠江恒昌房地产顾问有限公司SWOT分析及项目定位广州珠江恒昌房地产顾问有限公司广州珠江恒昌房地产顾问有限公司23SWOT分析分析q根据以上的市场分析，结合项目本身的实际情况，对项目的优劣势以及市场机会和威胁进行总结，以期找到本项目的核心开发经营策略，作为项目定位的指导。广州珠江恒昌房地产顾问有限公司广州珠江恒昌房地产顾问有限公司24SWOT分析分析SWOT分析北京路缺乏开敞、休闲空间与北京路步行街近在咫尺，能够共享人流北京路人满为患，端头溢出需求较强传统中轴线改造，社会关注度极大住宅投资风险加大，投资者注意力开始关注商业物业地处地铁中心站，人流巨大地面交通便利地面有16、较大的绿化休闲广场，购物环境较好层高足够，能够营造较好商业氛围机会优势地下物业，与传统消费习惯不符地面标识性不强地下层数过多，较难组织人流项目所处不是地铁人流的必经之路劣势项目附近商业物业供应量较大，竞争激烈，且经营成功较少原有商业中心区对消费人群有较大的吸聚作用大型商业物业招商、经营难度大周边区域、同类地下商业物业同质化严重地下物业大多经营不善，对投资者信心有一定的负面影响威胁广州珠江恒昌房地产顾问有限公司广州珠江恒昌房地产顾问有限公司25SWOT分析分析q发挥优势充分利用地铁优势进行宣传推广利用负一层层高制造特色骑楼和开敞空间q规避劣势以独特的风格和经营特色主动吸引消费者加强地面标识，强化17、地下与地上空间的配合q利用机会充分配合及利用传统中轴线改造q减弱威胁以租赁为主，强化经营广州珠江恒昌房地产顾问有限公司广州珠江恒昌房地产顾问有限公司26核心策略核心策略q承担延续及提升北京路商圈的内涵及外延的责任，并从中获得巨大商机。如何延续和提升？体现城市记忆扩充空间经营内涵广州珠江恒昌房地产顾问有限公司广州珠江恒昌房地产顾问有限公司27核心策略核心策略 体现城市记忆体现城市记忆q旧广州的文明就是传统的商业文明，将传统的商业文明气氛与现代商业文明在本项目中有机体现，使消费者在购物的同时领略到广州传统的精髓。广州珠江恒昌房地产顾问有限公司广州珠江恒昌房地产顾问有限公司28核心策略核心策略 体现18、城市记忆体现城市记忆q传统的城市中轴线是旧广州的命脉，是广州传统的集中体现。由于本项目的存在，可使北京路商业街与传统中轴线连接起来 使商业与文化联系起来，使现代与传统联系起来。VS广州珠江恒昌房地产顾问有限公司广州珠江恒昌房地产顾问有限公司29核心策略核心策略 扩充空间扩充空间q北京路步行街属线性空间，极度缺乏开敞的休闲空间，购物者和游客处于较为紧张的空间内。q中央公园作为北京路北端头的一部分，可以发挥很好的补充作用。本项目应充分利用、配合这一开敞端头的作用，主动吸引消费者。北京路日均人流30万人广州珠江恒昌房地产顾问有限公司广州珠江恒昌房地产顾问有限公司30核心策略核心策略 经营内涵经营内涵19、q延续和提炼北京路较受欢迎的业种和业态q精心、合理进行业态组合，规避楼层过多的劣势。q诚信经营，对经营者始终保持高度关注。广州珠江恒昌房地产顾问有限公司广州珠江恒昌房地产顾问有限公司31目标消费者目标消费者q通勤人流。通勤人流。本地人居多，他们有着最高的地铁使用率，通过地铁上下班，通过地铁到达每一个她们喜欢去的场所。q购物的购物的“赶集人赶集人”。对于他们自己的兴趣和嗜好，他们会对号入座，如果他们自认为是“潮”人，那么，哪里“潮”，他们就去哪里。q旅游人士。旅游人士。北京路的人流，有大量来自外地旅游人士。旅游人士的目的是去值得观光的地方、有广州特色的地方、购物的地方。本项目如何吸引上述客流？本20、项目如何吸引上述客流？广州珠江恒昌房地产顾问有限公司广州珠江恒昌房地产顾问有限公司32应该解决的三个问题应该解决的三个问题q特色。特色。同样的东西，为什么消费者要来这里购买而不去别的地方购买？除了买到想买的东西，消费者还得到了什么收获？q代表性。代表性。为什么到广州来，这里是其中一个值得一去的地方？q可持续经营。可持续经营。盈利是我们最终的目的，业态与赋租能力是必不可少的考虑。广州珠江恒昌房地产顾问有限公司广州珠江恒昌房地产顾问有限公司广州珠江恒昌房地产顾问有限公司广州珠江恒昌房地产顾问有限公司一站公元前的广州记忆 一站后现代的潮流文化 公元前潮流营公元前潮流营因此，我们这样开始广州珠江恒昌房21、地产顾问有限公司广州珠江恒昌房地产顾问有限公司34经营业态组合经营业态组合q零售（服装、饰品、电子、化妆品、工艺品、超市、连锁店等）q餐饮（主题餐厅、连锁餐厅、中西快餐、咖啡连锁店、酒吧、饮品店等）q主题娱乐q旅游观光（地域文化、风情等）q休闲运动（电玩等）广州珠江恒昌房地产顾问有限公司广州珠江恒昌房地产顾问有限公司35广州都市消费乐园 购物旅游、休闲娱乐新地标 汇集时尚潮流，约会休闲胜地汇集时尚潮流，约会休闲胜地体验广州风情，融入广州生活体验广州风情，融入广州生活定定 位位广州珠江恒昌房地产顾问有限公司广州珠江恒昌房地产顾问有限公司36B1B1构建方式构建方式“骑楼记忆骑楼记忆”潮流胜地潮流22、胜地A.充分利用罕有的6.56.5米层高米层高优势，将老广州传统骑楼风格建筑按比例缩小，在该层重新布建，以“北京巷”、“文德巷”、“中山五街”、“中山六街”等原老城区街道方位及规模等比例规划板块，并按传统及历史记录，将广州的老字号如“李占记李占记”、“致致美斋美斋”、“艳芳照相馆艳芳照相馆”、“陈陈李济李济”等老招牌在骑楼上复原。并将过去的街道小景如邮筒、电车网、喇叭等设施复原，将该层营造成只有旧照片中才能看到的真实老广州风貌。广州珠江恒昌房地产顾问有限公司广州珠江恒昌房地产顾问有限公司37B.6.5米层高的优势，可以将超现代的建筑构成布建，将艺术工坊、香港创意工业产品区等引入。C.本层为客流23、必经之处，应多设开阔共享空间，不定期举行展示、商家与消费者互动等活动，吸引消费者的同时为商家带来更大的利益。B1B1构建方式构建方式“骑楼记忆骑楼记忆”潮流胜地潮流胜地广州珠江恒昌房地产顾问有限公司广州珠江恒昌房地产顾问有限公司38q该层应定位为购物及休闲观赏层，骑楼（可选择单层或间隔两层使用，根据用途灵活设计）内里为特色潮流商特色潮流商铺（潮流服饰、时尚用品）、铺（潮流服饰、时尚用品）、艺术工作坊、休闲餐饮艺术工作坊、休闲餐饮等兼顾潮流与广州传统的商铺组合，应为租金收入回报重点层或部分销售。q为使消费者充分体验步行街的购物乐趣，各业种之间不需严格分区。B1 B1 业态组合业态组合广州珠江恒昌24、房地产顾问有限公司广州珠江恒昌房地产顾问有限公司39B2 B2 构建方式构建方式“西关往事西关往事”休闲空间休闲空间 q部分面积将老广州西关风情按比例缩小，在该层重新布建，其中商铺使用如花窗、趟陇门等装饰，街道为青石地板路。q将东西区连接约9米宽的长廊设置为该层观景长廊，设置传统广州泥塑、雕刻工艺（如怀旧风俗雕刻群）景观，供游人拍照留念。q东西两侧通风口及光井位置应设置为整层的共享区间，应设置如咖啡店、风情酒吧等休闲小站，供游人小休憩及约会等候。q部分由商户自行设计门面及通道公共部分的潮流小店。广州珠江恒昌房地产顾问有限公司广州珠江恒昌房地产顾问有限公司40q该层应为休闲观赏及购物层，特色潮流25、商铺（潮流服饰、时特色潮流商铺（潮流服饰、时尚用品）、潮流小商品、休闲尚用品）、潮流小商品、休闲娱乐、主题餐饮娱乐、主题餐饮相组合，其中休闲餐饮比例应相对上层加大，并应有共享空间作观赏、休息之用。（参照体：上海新天地、朗豪坊）B2 B2 业态组合业态组合广州珠江恒昌房地产顾问有限公司广州珠江恒昌房地产顾问有限公司41B3 B3 构建方式构建方式“大码站大码站”与与“小码站小码站”潮流站点潮流站点 q大码站：将“名人蜡像馆”或“佛山陶瓷工坊”等结合了现代潮流且具有岭南文化特色的店放置于此，游人可以与其合影、亲自体验制作过程并购买相应纪念品。因位置独立、面积较大，可考虑超市等连锁业态。（参照体：家26、乐福、CITY SUPER）广州珠江恒昌房地产顾问有限公司广州珠江恒昌房地产顾问有限公司42q小码站：将部分延续旧有“大马站”小吃街的功能，引入具有多国风情的标榜最新、另类个性潮流服饰及用品。（参照体：LCX、APM）B3 B3 构建方式构建方式广州珠江恒昌房地产顾问有限公司广州珠江恒昌房地产顾问有限公司43q考虑该层不连通的结构，在整体租金保障的基础上上做出一定调整，设置一些必须是消费者主动去寻找的功能组合，例如餐饮、餐饮、超市、主题时尚零售店超市、主题时尚零售店等，以解决该层商场客流动向及整体经营协调等问题。B3 B3 业态组合业态组合广州珠江恒昌房地产顾问有限公司广州珠江恒昌房地产顾问有27、限公司44租售策略分析租售策略分析q售售利：快速回笼资金规避经营风险和市场风险弊：商场经营尚无起色，不能实现价值的最大化未售部分的经营面临极大难度难以形成统一的对外整体形象各业种、业态之间难以匹配和协调广州珠江恒昌房地产顾问有限公司广州珠江恒昌房地产顾问有限公司45租售策略分析租售策略分析q租租利能获得较好的长期经济效益可以通过整体包装形成统一的对外形象，增强项目吸引力合理安排业种、业态搭配方便管理弊资金回收时间较长面对较大的市场风险广州珠江恒昌房地产顾问有限公司广州珠江恒昌房地产顾问有限公司46租售策略建议租售策略建议q在整体开业并进入良性经营的情况下考虑出售（一般为35年），一方面可使商场28、获得良好的口碑和信誉从而得到更高的售价；另一方面也可以使未售出部分保持良好的经营状态和租金回报，最大程度地保障发展商的收益。q选择不影响商场整体运作和经营的部位出售，将风险有效隔离，将项目的经营风险减到最低。q租者有其铺，一方面鼓励经营者长线经营，另一方面也可在物业售出后保证经营业种业态的延续性。广州珠江恒昌房地产顾问有限公司广州珠江恒昌房地产顾问有限公司47价格策略及建议价格策略及建议q以低于周边的价格入市，吸引更多的经营者，待商场人气提高、空置率下降后再提升租金。q初期租金水平不宜作太大调整，建议头三年租金不变，给经营者充足信心，进行长线经营。q售价根据当时的租金水平，按1520的内部收益29、率(IRR)反算。广州珠江恒昌房地产顾问有限公司广州珠江恒昌房地产顾问有限公司形象定位及推广策略广州珠江恒昌房地产顾问有限公司广州珠江恒昌房地产顾问有限公司49“公元前潮流营公元前潮流营”整体形象定位整体形象定位q形象定位：形象定位：广州都市消费中心广州都市消费中心购物旅游、休闲娱乐新地标购物旅游、休闲娱乐新地标文化定位：文化定位：旧广州风情的真实演绎，可以体验的历史，可以参与的文化。个性定位：个性定位：隐约可见的历史与现代的都市情调永远都是生活的调味品，在“潮流营”的每一个角落尽情演绎着广州商圈独特之处潮流、时尚、休闲、活力、动感，给消费者一个展显个性、体现自我的购物及体验空间。广州珠江恒昌30、房地产顾问有限公司广州珠江恒昌房地产顾问有限公司50文化与历史的演绎文化与历史的演绎q利用旧广州的生活元素在人民生活的深层低蕴，结合北京路商圈的商业形态，充分体显“潮流营”的广州复古风情的潮流商业形态，打造知识、文化、历史、经济时代商贾之地。q起义路将是传统中轴线的又一明珠即将建成“历史文化休闲区”，“潮流营”正位于起义路端头，恰逢“北京路商圈”与“历史文化休闲区”的融会之处。q与一般意义上的历史文化观光不同，“潮流营”注重更多的是体验和参与性，并以此为契机实现消费者与商家的互动。广州珠江恒昌房地产顾问有限公司广州珠江恒昌房地产顾问有限公司51推广策略推广策略抓紧机遇抓紧机遇建立形象建立形象善31、用外力善用外力策略要点策略要点广州珠江恒昌房地产顾问有限公司广州珠江恒昌房地产顾问有限公司52推广策略推广策略抓紧机遇抓紧机遇q充分结合中轴线改造充分结合中轴线改造。本项目应作为中轴线的一部分参与旧中轴线的改造，充分凸显本项目的作用和优势。q充分利用地铁的优势。充分利用地铁的优势。利用车厢广告、路牌指引、乘车优惠等吸引目标消费者。q充分利用住宅禁商。充分利用住宅禁商。住宅禁止商用的实施将会使大批经营者重新寻找经营地点。广州珠江恒昌房地产顾问有限公司广州珠江恒昌房地产顾问有限公司53推广策略推广策略建立形象建立形象q增强地面标识。增强地面标识。针对地下商业地上标识性差的弱点，结合中央公园设置水景32、广场等，同时美化地铁出入口设计。广州珠江恒昌房地产顾问有限公司广州珠江恒昌房地产顾问有限公司54推广策略推广策略建立形象建立形象q内部建筑细节。内部建筑细节。在上文所提的B1“骑楼记忆”、B2“西关风情”里，除了在大建筑方面体现出广州旧风情外，在公共地方的细节通过旧广州的事物如邮筒、人力车等增强“旧广州”的效果。q营造体验参与。营造体验参与。广州很多传统的物品和食品现在已经难以看到吃到，通过这些旧事物的现场制造、售卖使顾客的参与感更强，令“广州风情体验”更名副其实。例如香云纱、龙须糖、菠萝鸡等的现场制作和售卖。q利用事件营销。利用事件营销。不定期举办一些体验式活动如广州旧貌照片展、广州现存遗址33、推介展、我的广州情征文展等活动。广州珠江恒昌房地产顾问有限公司广州珠江恒昌房地产顾问有限公司55推广策略推广策略善用外力善用外力q政府力量。政府力量。本项目的形象定位配合政府的改造工程，可利用政府对于其改造工程的宣传加强本项目的宣传。同时事件营销中的各类活动可与政府相关职能部门一起合作，更收宣传效果。q媒体力量。媒体力量。“潮”的表现之一为广为群众知晓并传播，在开业和各种事件营销的时候需利用媒体的力量多加宣传，有认识才有到达，有到达才有参与，有参与才有认同。广州珠江恒昌房地产顾问有限公司广州珠江恒昌房地产顾问有限公司公司简介及案例介绍广州珠江恒昌房地产顾问有限公司广州珠江恒昌房地产顾问有限公司34、珠江恒昌房地产顾问有限公司简介：信誉为重，品质为先，诚信专注 持续发展 广州珠江恒昌房地产顾问有限公司广州珠江恒昌房地产顾问有限公司58q珠江恒昌1993年在广州成立，中港地产精英携手开拓，专注房地产策划、代理和顾问业务，经过十数年发展，已积累丰富市场经验和成熟运作模式，高端客户和国际伙伴众多，专业形象鲜明，为广州乃至全国极具规模和实力的地产顾问企业，服务范围包含房地产开发经营各个重要环节，已进行数百个跨地域各类型项目的策划和代理，参与项目的占地面积达1.9亿平方米，业务地域亦以广州为基地，拓展至全国各地，广州珠江恒昌房地产顾问有限公司广州珠江恒昌房地产顾问有限公司59广州珠江恒昌房地产顾问有35、限公司广州珠江恒昌房地产顾问有限公司60委委 托托 方：方：深圳招商地产工作内容：工作内容：市场研究与发展策划规规 模：模：占地3100亩工作期限：工作期限：6个月特特 点：点：集购物、休闲、娱乐、饮食、酒店、文化、体育、商务办公、展览、住宅等功能于一体；深圳招商地产进军广州的首个大型综合开发项目，也是全国最大型综合商业中心之一，开创国内城郊超级MALL全新开发模式，全面提升广州华南板块新城市功能。深圳招商地产广州番禺项目深圳招商地产广州番禺项目市场研究与发展策划市场研究与发展策划香江野生动物园长隆夜间动物园汉溪项目汉溪项目金山项金山项目目锦绣香锦绣香江江南国奥南国奥园园地铁站地铁站大学城8k36、m佛山30km绿化保护带绿化保护带绿化保护带绿化保护带主题商业园区主题商业园区大型居住社区大型居住社区南沙开发区50km广州CBD20km广州珠江恒昌房地产顾问有限公司广州珠江恒昌房地产顾问有限公司61云南丽江古城世界遗产论坛商旅中心云南丽江古城世界遗产论坛商旅中心委委 托托 方：方：丽江玉龙旅游股份有限公司工作内容：工作内容：发展策划、营销策划、中外招商代理规规 模：模：占地面积12万m2工作期限：工作期限：研究策划5个月规划设计跟进、招商一年特特 点：点：品牌联手，引进海南航空旅游度假地产模式，引荐瑞士知名度假酒店；超梦想国度，包括世界文化遗产论坛中心、风情商业街、度假酒店、休闲商务公寓等37、。广州珠江恒昌房地产顾问有限公司广州珠江恒昌房地产顾问有限公司62广州太古汇广场（原广州报业文化广场广州太古汇广场（原广州报业文化广场）委委 托托 方：方：香港太古集团工作内容：工作内容：投资引荐（引入太古）、合作谈判、可行性研究、市场顾问规规 模：模：建筑面积47万m2工作期限：工作期限：可行性研究3个月特特 点：点：太古集团在国内投资最大的项目，投资总额超过40亿元；集商业、写字楼、酒店、文化广场于一体的超大型综合物业；揉合香港太古广场、又一城档次及模式，与广州日报社联手发展广州CBD区最高档大型综合购物中心。广州珠江恒昌房地产顾问有限公司广州珠江恒昌房地产顾问有限公司63广州时代广场广州38、时代广场委委 托托 方：方：广东省经协房地产开发公司工作内容：工作内容：可行性研究、营销策划、招商顾问规规 模模:总建9万m2工作期限：工作期限：可行性研究2个月特特 点：点：广州商务中心区首席休闲时尚广场，集商业零售、写字楼于一体，我司为其成功引入“广州友谊商店”、“联邦家居广场”、“B&O”等主力店及世界知名品牌。广州珠江恒昌房地产顾问有限公司广州珠江恒昌房地产顾问有限公司64广州新一城数码生活广场广州新一城数码生活广场委委 托托 方：方：广州市凯兴房地产有限公司工作内容工作内容:发展策划、营销策划、招商顾问规规 模模:总建10万m2工作期限：工作期限：发展策划3个月特特 点：点：毗邻旧城39、区商业街和地铁站，打造集都市时尚、休闲、娱乐、购物功能于一体的新一代数码生活广场。广州珠江恒昌房地产顾问有限公司广州珠江恒昌房地产顾问有限公司65广州美博城广州美博城委委 托托 方：方：广州安华集团工作内容工作内容:发展策划、营销策划、招商代理规规 模模:总建5万m2工作期限：工作期限：发展策划2个月，招商代理1年特特 点：点：颠覆传统批发模式，创新展览批发新模式；亚洲最具规模的“一站式”美容美发化妆品展览交易中心，2002年被广州市商业局评为“广州市重点商贸项目”。广州珠江恒昌房地产顾问有限公司广州珠江恒昌房地产顾问有限公司66美林国际家居博览中心美林国际家居博览中心委委 托托 方：方：广州40、美林基业集团工作内容工作内容:发展策划、营销策划规规 模模:占地10万m2，建筑面积18万m2工作期限：工作期限：3个月特特 点：点：广州全新一代、全球最大规模的国际家居博览采购中心之一。广州珠江恒昌房地产顾问有限公司广州珠江恒昌房地产顾问有限公司关于世贸新天地购物中心广州珠江恒昌房地产顾问有限公司广州珠江恒昌房地产顾问有限公司68关于关于“世贸新天地世贸新天地”购物中心购物中心广州世贸新天地世贸新天地，是由广州珠江实业集团投资、经营、管理的主题式都市型购物中心，位于广州市繁华的传统核心商务中心环市东路，由世贸总店和好世界广场分店组成，是环市东商圈上著名的核心“金三角”，被誉为广州“时尚风向标41、”，是广州及珠三角地区追求时尚新生活人士及外地旅游购物人士的必到之处。广州珠江恒昌房地产顾问有限公司广州珠江恒昌房地产顾问有限公司69关于关于“世贸新天地世贸新天地”购物中心购物中心q自2000年接管至今，世贸新天世贸新天地地属下商场经营着各种有国内外知名优质品牌商户数百家，囊括时尚服饰、家居装饰、中西特色餐饮、休闲健身、娱乐、书籍等各种业态。广州珠江恒昌房地产顾问有限公司广州珠江恒昌房地产顾问有限公司70关于关于“世贸新天地世贸新天地”购物中心购物中心q在品品牌牌经经营营上，世贸新天地坚持走潮流时尚与地域文化特色相结合的战略道路，创建并引入多种新型经营模式，在国内商业地产经营方面开创出一条新42、颖而持续的购物中心发展道路。广州珠江恒昌房地产顾问有限公司广州珠江恒昌房地产顾问有限公司71q同属世贸新天地经营的华华乐乐路路商商业业小小区区 根据小区的消费人群特点，设置了包括书店、美容名店、酒吧、西餐厅、网吧等业态。关于关于“世贸新天地世贸新天地”购物中心购物中心广州珠江恒昌房地产顾问有限公司广州珠江恒昌房地产顾问有限公司72关于关于“世贸新天地世贸新天地”购物中心购物中心q世贸新天地世贸新天地科学的定位和商业布局，成功地取得了收益与品牌形象效应的双赢。广州珠江恒昌房地产顾问有限公司广州珠江恒昌房地产顾问有限公司73关于关于“世贸新天地世贸新天地”购物中心购物中心q 购物中心经营管理顾问（购物中心经营管理顾问（Consulting of Shopping CenterConsulting of Shopping Center）世贸新天地擅长将商业地产项目的经营环境、发展趋势与各行业态进行整合，形成独特的主题商业地产经营模式，在v前期开发前期开发 v功能定位功能定位 v策划整合策划整合 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