1、Unique Partner&Customer Skills 湖南路地下商业街策划报告湖南路地下商业街策划报告谨呈：谨呈：东方大唐置业有限公司东方大唐置业有限公司3本项目UPCS所做的工作工作内容工作内容p地块考察p政府部门访谈p收集基础资料p南京商业市场研究p外地商业项目考察p客户沟通9.05-9.199.19-9.289.29-10.12第一阶段第一阶段 市场调研第二阶段第二阶段报告撰写公司评审第三阶段第三阶段中期沟通p确定研究思路p市场及项目研究结果研讨p公司初审p撰写项目主体报告p公司复审p修改调整p完成终稿工作内容工作内容工作内容工作内容p汇报内容调整4本次汇报的思维导图项目投资背景2、研究项目投资背景研究项目推广执行项目推广执行项目行销与招商策略项目行销与招商策略项目定位项目定位市场竞争环境研究市场竞争环境研究项目规划设计建议项目规划设计建议运营模式分析运营模式分析国内典型商业项目研究国内典型商业项目研究项目基地研究项目基地研究项目项目SWOT分析分析项目租售比例建议项目租售比例建议5项目投资背景解析项目投资背景解析城市概况城市经济运行特征相关政策解读南京商业市场分析6多元城市中心论为多种生活方式的并存创多元城市中心论为多种生活方式的并存创造了可能，也为城市商业的繁荣带来机会造了可能，也为城市商业的繁荣带来机会南京地处长江下游的宁镇丘陵山区，辖设十一区二县，总面积6597平3、方公里，是江苏省省会，长江中下游中心城市。南京东连富饶的长江三角洲，西靠皖南丘陵,南接太湖水网，北接辽阔的江淮平原；长江穿越境域，江宽水深，万吨海轮可终年畅通，是一个天然的河、海良港。南京是长三角的中心城市，是全国性商贸中心之一、历史文化名城。作为三大都市圈的领航者，长三角地区在未来中国经济中的地位将不断提高，而作为长三角重点城市的南京，未来在区域经济格局中也将扮演愈加重要的角色。南京为经济核心发展城市，其“一小时经济圈”内的辐射的城市有：扬州、镇江、马鞍山、滁州、芜湖、淮安、巢湖等。7项目投资背景解析项目投资背景解析城市概况城市经济运行特征相关政策解读南京商业市场分析8城市经济总量的持续增长4、，按照经济增长与房城市经济总量的持续增长，按照经济增长与房地产业发展的关系模型，南京进入飞速发展期地产业发展的关系模型，南京进入飞速发展期GDPGDP增长率增长率房地产业发展状况房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞甚至倒退5-10%稳定发展1015%高速发展大于15%飞速发展按照国际研究惯例：按照国际研究惯例：GDP增长与城市房地产发展关系模型9人均人均GDP接近接近6000美元，按照国际研究经济周期美元，按照国际研究经济周期与房地产发展阶段的规律，南京的房地产进入快速与房地产发展阶段的规律，南京的房地产进入快速发展期发展期发展阶段发展阶段启动阶段启动阶段快速发展阶段快速发展阶段平稳发展阶5、段平稳发展阶段减缓发展阶段减缓发展阶段人均人均GDPGDP（美元）（美元）800-40004000-80008000-1200012000以上需求特征需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征发展特征超速发展，单纯数量型快速发展，以数量为主，数量和质量并重平稳发展以质量为主数量和质量并重缓慢发展综合发展型经济周期对房地产周期的影响经济周期对房地产周期的影响10第二产业、第三产业所占比重较高，预示工业第二产业、第三产业所占比重较高，预示工业化进程迅速且经济发展活力十足化进程迅速且经济发展活力十足从历年南京经市产业结构演变趋势 来看，一产比重在逐渐降低，二产比重增加趋势明显6、；第二产业，尤其是工业基础的壮大为城市经济发展奠定坚实基础；第三产业发达反映城市的经济活力，随着产业结构的持续调整及现代服务业的发展，城市经济还将迎来新的发展阶段。11城市固定资产投资相对理性，对区域经城市固定资产投资相对理性，对区域经济发展的拉动作用较为明显济发展的拉动作用较为明显南京固定资产投资保持稳定的增长，与其城市发展速度相适应；固定资产投资对经济增长的作用明显。12社会消费品零售总额的总量较高，接近社会消费品零售总额的总量较高，接近12001200亿元，城市商业经济发达，居民消费观念强亿元，城市商业经济发达，居民消费观念强南京社会消费品零售总额在同类省会城市处于前列；南京商业经济的发7、达，这与城市定位是相匹配的；折射出当地居民在消费意识上的超前性。13居民对居民对大宗消费品的实际支付能力较高但居民大宗消费品的实际支付能力较高但居民消费相对比较保守消费相对比较保守居民储蓄存款余额较同类城市高且人均值增幅保持在10%左右，显示居民对大宗消费品的实际支付能力；同时城乡居民存款总额所占比例的稳步加大则反映出居民消费的保守一面14城市居民的消费观念在逐步增强，但短期内消费趋于保城市居民的消费观念在逐步增强，但短期内消费趋于保守，还需要一定的市场培育期转变和引导，居民消费能守，还需要一定的市场培育期转变和引导，居民消费能力相对减小力相对减小2005年南京人均消费支出的增长比例的加大，反8、映出城市居民消费观念在不断增强；同时消费支出与可支配收入比例的减少，则反映出消费观念还是不强；经济总量的增长幅度较可支配收入和支出的增长小，折射出可供消费的能力减弱15项目投资背景解析项目投资背景解析城市概况城市经济运行特征相关政策解读南京商业市场分析16金融政策发布机构发布机构主要内容主要内容潜在影响潜在影响央行银行利率接连不断的上调一是引导投资和货币信贷的合理增长；二可以引导企业和金融机构恰当地衡量风险；三有利于维护价格总水平基本稳定，保持国民经济平稳较快协调发展。建设部和南京住房公积金管理中心住房公积金利率上调；个人还贷能力系数的调低公积金利率的调整在加重购房压力的同时，折射出国家是在从9、多个角度控制房价的过快增长。金融政策旨在稳定国民经济的平稳协调战金融政策旨在稳定国民经济的平稳协调战法，同时从多角度稳定房价的正常增长法，同时从多角度稳定房价的正常增长17发布时间发布时间发布机构发布机构政策名称政策名称政策内容政策内容潜在影响潜在影响2006.8.1国土资源局招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范规定六类情形必须纳入招标拍卖挂牌出让国有土地范围：供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以及有竞争要求的工业用地规范土地市场秩序，杜绝不正当的私下交易2006.8.1国土资源局协议出让国有土地使用权规范2006.9.5国务院国务院关于加强土地调控有关问题的通知要求建立工业用地出让10、最低价标准统一公布制度，禁止擅自将农用地转为建设用地，强化对土地管理行为监督检查，严肃惩处土地违法违规行为。严格控制城市用地，强化对土地市场的监控2007.4.27国土部，国家工商行政管理总局国有土地使用权出让合同补充协议共16条，对出让土地的竣工时间、投资总额、投资强度、宗地容积率、建筑系数、工业项目用地中非生产性设施用地比例、闲置土地认定、终止履行合同、改变合同约定的用地条件等合同条件及违约责任进行了明确约定。补充协议的出台一定程度上打压了开放公司屯房行为2007.5.31省建设厅、省监察厅关于切实加强经营性用地容积率规划管理和监督检查的通知容积率调整须向社会公示，必要时应组织听证，接受社11、会监督。土地一经出让，任何单位和个人都无权擅自更改规划设计条件确定的容积率，也不得依据政府会议纪要调整容积率，要求对年以来的经营性用地和建设项目进行检查。处理房地产开发过程中的不规范操作2007.8.17国土资源部通知要求各地进一步规范城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩的试点工作。未经批准擅自开展挂钩试点，增加建设用地的，要追究责任，并相应扣减土地利用年度计划指标。同时，要尊重农民意愿，不符合农民意愿的，不得搞行政命令强行拆迁。严格控制城市土地的征用土地政策国土资源局的系列政策出台进一步规范了国土资源局的系列政策出台进一步规范了房地产土地市场的各个环节房地产土地市场的各个环节18发布时间12、发布时间发布机构发布机构政策名称政策名称政策内容政策内容潜在影响潜在影响2007.5.1南京市建委南京市民用建筑节能在施工、销售阶段实行公示的实施意见规定了开发商必须进行公示的内容，包括“屋面隔热保温、墙体隔热保温、外门窗性能、遮阳、暖通、电气节能以及其他节能措施”，建设单位在建筑工程正式开工后，在施工现场公示；在领取房屋销售许可证后，在销售现场公示，并且“施工现场、销售场所节能公示不得迟于楼盘开始销售的时间”。对于开发项目提出了更高的要求2007.5.23南京市房管局南京市房产面积测算规则新规定主要内容：1.上盖遮不住下部的阳台不算面积有上盖遮不住下部的阳台，无论差多少，均不算面积；2.商业13、部分电梯井等公摊面积，不计入住宅；3.商业部分共用面积单独计算一个面积在面积表中反映，作为整幢房屋的面积组成部分。这部分面积所在部位会在商品房共有共用部位明细表中公示，作为未计入分摊的共有共用部位归住宅功能区产权人共有；4.屋内不足2.2米部分不算面积首先层高不足2.20米的部位不计算面积，其次要看该部位是位于套内还是属于架空层、自行车库或设备层，若是位于套内，则归购买该套房屋的业主所有；若属于架空层、自行车库或设备层等公共部位，则归全体业主所有。层高大于2.20米的架空层、自行车库要计算面积，但不作为分摊面积，归全体业主所有。规划核准作为公共休闲的架空层，开发建设单位无权更改其使用功能；规划14、核准作为车库的架空层，架空层内的车库归全体业主所有。规范商品房买卖过程中的面积计算细则，对于后期开发项目的产品创新提出的挑战2007.8.5国务院法制办公室民用建筑节能条例（草案）1.商品房节能将进合同。2.新建筑将分户安装热计量器。3.限制或禁止使用高耗能的技术、材料和设备。4.开发商违规最高罚50万。政府开始关注住宅的节能环保功能国务院和地方政府同时对商品房住宅项目国务院和地方政府同时对商品房住宅项目的开发出了更高的要求的开发出了更高的要求开发政策19发布时发布时间间发布机构发布机构政策名称政策名称政策内容政策内容潜在影响潜在影响2007.7.2南京市政府关于中低价商品房建设与销售管理实施15、意见意见主要内容有：配建：超5万小区，应建10%中低价房房价：“一套一价”，利润不得超过6%套型：6090之间，三口之家够住了交易：两证齐全，就可以上市买卖地方政府对于房价的严格控制2007.5.28物价局细则主要包括：1.要拿销售许可证，必须先来核房价；2.土地三年以上才能重评成本3.已批在售房价只准降不许涨4.开发商调价必须上报主管部门复核5.开发商擅自定价销售将受处罚6.高档住宅界定标准，不需核价严格控制房价的迅速增长上升到政策层面2007.8.1南京市政府对具备上市条件的房地产开发企业却通过消极等待、徘徊观望增加的所有成本，物价部门将不予认可，仍按照其5月14日之前销售的最高价格进行核16、价。控制房价增长过快2007.7.15南京市物价部门非普通商品住房实行“一套一标”对非普通商品住房价目表进行修改，规范非普通商品住房“一套一标”的明码标价行为，别墅等非普通商品住房必须实行“一套一标”，7月15日开始执行。“一套一标”要求每套房屋必须注明其建筑面积、销售单价、销售总额及销售状况等具体情况。地方政府抑制房价增长过快的现状，预计后期的力度还将加大地方政府对于房价增长过快的控制上升到地方政府对于房价增长过快的控制上升到政策的层面政策的层面价格政策20发布时间发布时间发布机构发布机构政策名称政策名称政策内容政策内容潜在影响潜在影响2006.5.31国税总局关于加强住房营业税征收管理有关17、问题的通知2006.6.1后，个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税增加短期投资倒卖商品房的成本2006.7.11建设部联合其他五部委关于规范房地产市场外资准入和管理的意见规范外商投资房地产市场准入；加强外商投资企业房地产开发经营管理；严格境外机构和个人购房管理；进一步强化和落实监管责任限制了外资炒房，加强了对外商投资企业房地产开发经营、境外机构和个人购房的管理2006.7.26国税总局关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知各地税局将在全国范围内统一强制性征收二手房转让个人所得税打击投资，加大投资房产的成本2006.9.14国家税务总局国家税务总局关于加强房地产市场个人无偿赠与不18、动产税收管理有关问题的通知关于加强个人无偿赠与不动产税收管理问题；关于加强个人将受赠不动产对外销售税收管理问题；关于加强对个人无偿赠与不动产后续管理的问题增强房地产商品房交易的税收，从而减少频繁交易2007.5.11市物价局、房产局关于贯彻省物价局进一步加强和完善商品住房价格管理意见的实施意见南京07.6.20日起实施“一房一价”，取得土地三年以上需重新评估地价对于房价的限制上升到政策层面销售政策政府从销售的各个环节抑制房价的增长，政府从销售的各个环节抑制房价的增长，并从上市销售的首要环节就限制涨幅并从上市销售的首要环节就限制涨幅21发布时间发布时间发布机构发布机构政策名称政策名称政策内容政策19、内容潜在影响潜在影响2006.5.17国务院中华人民共和国测绘成果管理条例（修订草案）切实调整住房供应结构；进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用；进一步整顿和规范房地产市场秩序；加快城镇廉租住房制度建设；完善房地产统计和信息披露制度2006.5.29国务院办公厅关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见对“国六条”进一步细化，而且在套型面积、小户型所占比率、新房首付款等方面作出了量化规定，提出90平方米、双70的标准。增加小户型在市场中的供应量2006.7.6建设部关于落实新建住房结构比例要求的若干意见明确了九部委“十五条”中90平方米标准为单套住房建筑面积，并提出要加强监督检查，落实责任追究20、制度，地方政府要负起切实责任增加小户型在市场中的供应量2007.5.1南京市建委南京市民用建筑节能在施工、销售阶段实行公示的实施意见凡是南京市新开工或进行销售的民用建筑，建设单位应当将所建、所销售的民用建筑节能实施情况，在施工现场主要出入口和销售场所显著位置进行公示。2007.3.16全国人民代表大会中华人民共和国物权法对住宅年限到期后的自动延期。而对商业用地，则未有涉及。政府保留了对商业产权的控制权。销售政策从国务院到地方政府对于老百姓的住房问从国务院到地方政府对于老百姓的住房问题十分关注，维护普通百姓的购房利益题十分关注，维护普通百姓的购房利益22项目投资背景解析项目投资背景解析城市概况城21、市经济运行特征相关政策解读南京商业市场分析23城市商业的区域特征城市商业的区域特征总体特征：总体特征：城中区商铺投资成本高，客群面有限，销售压力较大 自营成为主城区商业地产发展趋势 新城区商业是发展的初级阶段，社区型商业销售业绩明显优于大型 综合类商业分区发展特征：分区发展特征：江宁、江北是目前主要商业开发区域，主城边缘区配套商业相对匮乏：江宁商业持续大量上市，商业市场格局期待重组；江北大桥商业体量剧增，业态重组是必然；核心区新街口商圈将向各方延展主题性商业开发成为大型商业开发主流主题性商业开发成为大型商业开发主流大型商业分布不均衡，业态趋于雷同，同质化竞争严重大型商业分布不均衡，业态趋于雷同22、，同质化竞争严重主城区的商业配套完善，但商业项目本身缺乏趣味性和科技性主城区的商业配套完善，但商业项目本身缺乏趣味性和科技性城市商业区域特征明显，城市商业可供挖掘城市商业区域特征明显，城市商业可供挖掘空间较大空间较大商业市场发展现状24整体商业市场的销售保持相对稳定的量，年初整体商业市场的销售保持相对稳定的量，年初商业用房供应量大，后期的销售压力将加大商业用房供应量大，后期的销售压力将加大20062006年年8 8月月20072007年年8 8月各月销售、上市对比月各月销售、上市对比商业市场整体供销25商业市场整体供销累计供销比例的持续减小是销售压力减缓的具累计供销比例的持续减小是销售压力减缓23、的具体体现体体现26江南八区的商业用房销售价格的增幅较全市明显，这主江南八区的商业用房销售价格的增幅较全市明显，这主要是由于土地资源的稀缺和江南八区的优势环境所致要是由于土地资源的稀缺和江南八区的优势环境所致商业市场销售价格27城中板块商业目前城中板块商业目前供严重过于求供严重过于求，区域商业用，区域商业用房销售压力非常大房销售压力非常大从城中板块最近一年的供销情况看是严重的供过于求，销售去化情况不容乐观城中商业市场的累计供销比是全市的2倍，这真是反映了城中区域商业用房销售的压力最大城中商业市场供销28城中板块的商业用房的价格保持较高的增长趋势【总结总结】比较全市、江南八区和城中的商业市场供销24、情况和成交价格：比较全市、江南八区和城中的商业市场供销情况和成交价格：从供应看，城中板块商业累积供应量最少，但累计供销比最大，未来一年内商业销售压力全市最大未来一年内商业销售压力全市最大；从销售看，城中板块无论是从销售体量和销售去化比率均为最小；从价格看，城中板块销售均价位于全市之首；城中板块土地资源的稀缺是商业项目销售城中板块土地资源的稀缺是商业项目销售价格居高不下的主要原因价格居高不下的主要原因城中商业市场价格29用月增长率的平均数推算江南八区商业用房的增长趋势20062006年年成交均价成交均价（元（元/平米）平米）20072007年年成交均价成交均价（元（元/平米）平米）200720025、7年年年年度同比增长度同比增长率率20072007年平年平均增长率均增长率20072007年月年月增长率增长率2006.2226422007.112516-44.72%27.99%2.33%2.33%2006.3132652007.213261-0.03%2006.4138702007.31560312.49%2006.574032007.41445395.23%2006.6105962007.51955484.54%2006.7168592007.6173542.94%2006.8102922007.71763271.32%2006.9159382007.8162822.16%备注年增长率按26、照近两年前八个月同比增幅的平均值计算；月增长率就是年增长率的月平均数07年商业用房价格月增长率为年商业用房价格月增长率为2.33%，其中湖南，其中湖南路区域月增长率理性预测为路区域月增长率理性预测为1.84%城中商业价格趋势30利用江南八区和城中板块商业用房的价格增长趋势修正本项目的年增长率江南八区江南八区（30%30%）城中板块城中板块（70%70%）城中北片区城中北片区湖南路区域的理性湖南路区域的理性的预测的预测 年增长率（年增长率（%）41.6627.9932.0922.09月增长率（月增长率（%）3.472.332.671.84备注备注江南八区的范围较广，新兴起来的商业项目由于之前的价27、值为发掘，导致了整体增幅的加大本项目就是处于城中板块，属于湖南路商圈的核心地段，因此比例应当加大本项目处于北片区的优势区域，由于区域商业发展成熟增幅有限，因此取区域平均增幅由于近期的市场环境较好，这属于房地产周期性的价值放大，理性的预测应当去掉10%的增幅更为合理，规避市场环境的突变带来的风险城中商业价格趋势修正湖南路商业项目的近期增长率，保持修正湖南路商业项目的近期增长率，保持1.84%的月度增长的月度增长31项目市场竞争环境项目市场竞争环境研究背景商圈概况各商圈业态分布特征对比分析各商圈商业吸纳能力分析各商圈商业面积分配各商圈租金水平各商圈分街区分析32城市与区域商业分析从圈（面）、线、点28、三个维度展开，商城市与区域商业分析从圈（面）、线、点三个维度展开，商业的发展不仅与经济发展水平，而且与城市空间环境、地区业的发展不仅与经济发展水平，而且与城市空间环境、地区居民消费能力等因素密切相关。居民消费能力等因素密切相关。n南京形成了新街口城市级商业中心，湖湖南南路路、夫子庙、中央门三个市副商业中心这四个成熟的商业圈；n其中新街口商圈主要以中高级百货业态为主，湖南路、夫子庙、中央门分别以精精品品店店和和时时尚尚百百货货、风味小吃和旅游工艺品专卖、批发为主，形成了各自的鲜明特色，加上服务型的社区商业，构成了南京整体商业格局。城市商业城市商业背景背景33 在南京城市商业地产规划中，设置了3529、个商业中心，分市级商业中心、市级商业副中心、区级商业中心三级。在改造提升新新街街口口市市级级商商业业中中心心和和湖湖南南路路、夫夫子子庙庙市市级级商商业业副副中中心心的的基基础础上上，新建河西市级商业中心和火车南站、江宁、仙林市级副中心，使地区级商业中心达12个。湖南路商圈湖南路商圈夫子庙商圈夫子庙商圈新街口商圈新街口商圈湖南路商圈是南京市重点改造和提升的市湖南路商圈是南京市重点改造和提升的市级商业副中心级商业副中心34核心竞争圈区域竞争：湖南路商圈；湖南路商圈；边缘竞争圈同质竞争：新街口、中央门、夫新街口、中央门、夫子庙商圈；子庙商圈；泛竞争圈层分流竞争：新城市广场、新城市广场、19121930、12等等其他区域级和个性化的集其他区域级和个性化的集中商业竞争分流。中商业竞争分流。本项目的竞争范围界定：本项目预期后市本项目的竞争范围界定：本项目预期后市将面临区域竞争、边缘竞争和分流竞争将面临区域竞争、边缘竞争和分流竞争35调调研研目目的的：本项目的体量决定了其城市地位，本次调研主要通过对界定竞争范围的调研，充分认识南京城市商圈的运营现状背景，在四大商圈的竞争格局中寻求本项目发展的方向和突破点；调研对象：调研对象：湖南路、新街口、夫子庙、中央门商圈四大市级商圈；调研内容：调研内容：各区域的商业规划、交通环境、业态分布、租金情况、消费人群、人流量、车流量等；调研时间调研时间：于2007年9月31、13日召开项目组会议，市场部成立专项调研小组，在对13名销售人员和4名市场研究人员为其2个工作日的调研技巧培训之后，展开了对四大商圈的全面调研人员安排人员安排：调研区域调研区域调研人员调研人员湖南路商圈1名市场部资深研究员，4名训练有素的销售人员新街口商圈1名市场部资深研究员，4名训练有素的销售人员夫子庙商圈1名市场部资深研究员，4名训练有素的销售人员中央门商圈1名市场部资深研究员，3名训练有素的销售人员根据项目的竞争范围界定展开市场调研根据项目的竞争范围界定展开市场调研36项目市场竞争环境项目市场竞争环境研究背景商圈概况各商圈业态分布特征对比分析各商圈商业吸纳能力分析各商圈商业面积分配各商圈32、租金水平各商圈分街区分析37品质和档次不断升级的湖南路商圈品质和档次不断升级的湖南路商圈 概概况况说说明明：湖南路商业街经过低层次的、无序的普通商品交易场所，发展到现在的中高层次的、有管理的特色商业街，并且通过沿街商铺、市政配套的改造，大型购物场所，如太太平平洋洋百百货货、世世纪纪泰泰富富、苏苏宁宁银银河河等等的进驻，以及狮子桥餐饮一条街的建设，逐步形成了在全国有一定影响力的集娱乐、休闲、购物、餐饮为一体的区域。n湖湖南南路路商商圈圈商商业业的的品品质质和和档档次在不断升级次在不断升级。n商商圈圈内内店店面面主主要要以以服服饰饰和和餐餐饮为主饮为主。38在规划建设引导下，湖南路商圈的客户吸纳在33、规划建设引导下，湖南路商圈的客户吸纳力，消费形态等商业的延展性将不断扩展力，消费形态等商业的延展性将不断扩展n马台街路改造马台街路改造n玄武门将建玄武门将建3 3万平方米地下车库万平方米地下车库39新街口商圈：商圈功能日益多元化，区域布局已新街口商圈：商圈功能日益多元化，区域布局已趋于饱和，其市场认知度最高、辐射范围最广趋于饱和，其市场认知度最高、辐射范围最广 新街口商圈是南京商贸商务的核心区，号称“华华东东第第一一商商贸贸圈圈”，己有近百年的历史。新街口商圈集中了商商贸贸商商务务、金金融融保保险险、资资讯讯服服务务等多项现代商业功能。据权威部门统计，新新百百、中中央央、金金鹰鹰等商家屡屡突破34、日销售额千万元大关，南京市每售出6元的社会消费品，就有1元是在新街口商业街区销售的，南京一小时都市圈的辐射力在新街口商圈得到了充分的体现。40作为交通枢纽、物流中心位置的中央门商圈，面作为交通枢纽、物流中心位置的中央门商圈，面向的是大众化的商业定位，以中低端为主向的是大众化的商业定位，以中低端为主中央门商圈是结合南京长长途途汽汽车车站站、南南京京商商厦厦、南南京京火火车车站站进行网点布局的。中央门商圈以生活日用品、小百货为经营特色，各种餐饮、休闲、娱乐场所齐全，属属大大众众化经济实惠型商圈。化经济实惠型商圈。中央门商圈在经营业态上以大大市市场场为为主主，与以大商场和中高档商务区为主的新街口商圈35、以精品店见长的湖南路商圈形成错位、相互补充。41夫子庙商圈是夫子庙商圈是 中西结合、融秦淮历史文化的商业中西结合、融秦淮历史文化的商业副中心，但整体消费层次不高副中心，但整体消费层次不高夫子庙商圈是指以夫子庙商业片区为核心,以中中华华路路,建建康康路路,贡贡院院街街,长长乐乐路路等商业街为四沿的城南商贸圈，其中贡院街、贡院西街区域为其核心地段。依托全国著名的风景点夫子庙带来的大量中外游客，夫子庙商圈内的人流量大，但整体消费在中中低低档档次次，主主要要消消费费群群为为外外来来人人口口。商家的业态以具有地方特色的餐饮、小吃、古玩为主。区域较高档次的消费集中于餐饮为，近年来时尚品牌流行服饰发展较快36、。夫子庙商圈夫子庙商圈42项目市场竞争环境项目市场竞争环境研究背景商圈概况各商圈业态分布特征对比分析各商圈商业吸纳能力分析各商圈商业面积分配各商圈租金水平各商圈分街区分析43新街口核心商圈主要以大型综合商场和地新街口核心商圈主要以大型综合商场和地下商业为主下商业为主新街口商业核心区主要包括地地上上和和地地下下两两个个部部分分，地上以新新街街口口步步行行街街为为中中心心，包括了新街口各大百货商场及精品店。地下部分则以时尚为核心的莱迪地下商城及以美食为核心的地铁商铺。时尚为核心的莱迪地下商城及以美食为核心的地铁商铺。新街口大型百货类商业比较集中，所占体量也相较大。新街口商业行态还是以大型百货商场为37、主；莱迪广场则选择时尚路线，客户定位为消费能力一般的年轻女性，跟大型商场的客群产生差异；而地铁商铺的客群主要定位为流动人群。我司重点对中山东路、洪武路、淮海路、中山南路所围成的新街口商业圈核心区进行了调研。44中央门商圈主要以酒店宾馆、批发类大市中央门商圈主要以酒店宾馆、批发类大市场为主场为主 中央门商圈地处交通枢纽，以大型百货市场，宾馆酒店，餐饮业经营为主，主要满足来往旅客的住宿，饮食，品集散和零售。龙蟠路地处长途汽车站和南京火车站中间，来往客流，尤其是步行人流较大，其商业规模不大，但数量多，品种繁多，包括餐饮，服装，机电，礼品，研究，小商品，宾馆酒店，药店等，主要服务对象为来往旅客。建宁路38、上以大型百货市场为主，主要包括玉桥市场，金桥市场，华东国际鞋城，包括服装，鞋包，知名品牌的批发，零售和仓储，其服务对象包括南京市内外的批发商，周边居民，郊县居民和来往旅客。中央门商业数量分布中央门商业数量分布 中央门商圈业种面积分布中央门商圈业种面积分布45夫子庙商圈主要以餐饮、食品和古玩艺术夫子庙商圈主要以餐饮、食品和古玩艺术品市场为主，具有很强的秦淮文化特色品市场为主，具有很强的秦淮文化特色从店铺数量看，夫子庙商圈店铺以服饰最多，餐饮以古玩次之。从业态面积来看，夫子庙商圈业态主要以餐饮、服饰、古玩为主。无论从店铺数量亦或业态面积上看，餐饮、服饰、古玩三种业态是商圈目前最主要的经营业态46湖39、南路商圈主要以餐饮、服饰为商圈的经营主湖南路商圈主要以餐饮、服饰为商圈的经营主流，但多元化的商业形态正逐渐勾勒成型流，但多元化的商业形态正逐渐勾勒成型 业态分布情况业态分布情况餐饮餐饮、服饰服饰为区域商业的主流形态主流业态奠定商业基础、其他新型业态渐显发展潜主流业态奠定商业基础、其他新型业态渐显发展潜力，多元化商业形态逐渐勾勒成型力，多元化商业形态逐渐勾勒成型47业态面积组合情况业态面积组合情况大型商场、餐饮和服饰的营业面积是商圈的绝大型商场、餐饮和服饰的营业面积是商圈的绝对主力对主力大型商场大型商场、餐饮餐饮、服饰服饰等业态规模较大传统业态的大面积容量，为新兴业态的发展带来传统业态的大面积容40、量，为新兴业态的发展带来目标客户，新兴业态伴随着传统业态渐成气候，目标客户，新兴业态伴随着传统业态渐成气候，规模逐步扩大规模逐步扩大48湖南路商圈具备市级商圈的条件，同时具备新街口商湖南路商圈具备市级商圈的条件，同时具备新街口商圈所没有的扩展性功能。为本项目开发提供了独特而鲜圈所没有的扩展性功能。为本项目开发提供了独特而鲜明的发展思路明的发展思路传统业态餐饮、服饰、百货奠定基础，带来客群规划建设的引导、地下空间开发商业格局的扩展新的商业形态、新的目标客群项目着力点项目着力点49项目市场竞争环境项目市场竞争环境研究背景商圈概况各商圈业态分布特征对比分析各商圈商业吸纳能力分析各商圈商业面积分配各商41、圈租金水平各商圈分街区分析50湖南路商圈湖南路商圈公交系统公交系统湖南路公交路线一览51n按按入入口口分分：中山北路公交路线最多，其次是湖南路，最后是马台街，这表明大量的人流主要由中山北路进入湖南路商圈消费，这也从另一方面说明了中山北路在商圈中的重要地位。n按按来来源源分分：公交路线中由城北特别是中山码头、南京西站、大桥南路及迈皋桥等区域发车较多，达16辆，而城中也有15辆车发车，另外河西、城南及江北也都有公交车始发。由此可见湖南路商圈辐射范围很广，但重点辐射城北及城中区域。湖南路商圈从公交线路上看，地铁、公路等公交湖南路商圈从公交线路上看，地铁、公路等公交系统发达，尤其对于城北和城中的吸纳力42、强系统发达，尤其对于城北和城中的吸纳力强52停停车车位位：目前，整个湖南路停车位大约有1600个左右，分别在金山大厦、苏宁环球、天狮大厦等建筑的地下以及湖南路沿街的两侧。但与湖南路繁华的商业设施相比，停车设施严重不足。特别是到晚上道路两侧基本被汽车所占据，因此导致了车流不畅通，相信随着玄武门地下车库的兴建湖南路停车难的问题将会随之改善。湖南路主要停车湖南路主要停车地点地点楼层分布楼层分布车位数量车位数量金山大厦地下1-3层300苏宁环球地下1-3层300苏宁银河地下1-2层110山西路百货地上30建伟大厦地下1-2层120多天狮百盛地下1-3层220军人俱乐部地上40湖南路沿街地上300多区域43、内有近区域内有近2000停车位，但日常的停车位停车位，但日常的停车位紧张反映出区域吸纳力较强紧张反映出区域吸纳力较强53从道路来看，中山北路的人流和车流明显超过中央路，各条道路除平时车流量高于周末外，人流助力车等流量明显低于周末；从3条主要统计口我们可以清楚的看到，相当一部分人流分流到狮子桥美食街中，由于可见狮子桥在整个湖南路商圈中的地位非常显著。人人流流动动向向：通过计算经过本项目的机动车和非机动车（助力车电动车自行车）、行人数来判断本项目潜在的消费客群数量，我们选取上午9：00、14：00和19：00测算每20分钟通过的车辆和行人，可以发现在三个不同的时间段，19：00人流量都是最多的，在44、14：00左右次之。狮子桥为步行区，禁止车辆出入，故只统计人流。本项目的人流导向主要来自于中央路和中山本项目的人流导向主要来自于中央路和中山北路，项目的规划需加强这两区域的导示北路，项目的规划需加强这两区域的导示54核心客群：核心客群：城北及城中区域，也可以统称为鼓楼以北区域，包括鼓楼、城北及部分江北居民次要客群次要客群：南京其它区域居民以及南京以外城市游客边缘客群边缘客群：少量外国游客湖南路商圈目前的吸纳辐射范围有限，还主湖南路商圈目前的吸纳辐射范围有限，还主要集中在城北和城中区域要集中在城北和城中区域边缘客群边缘客群次要客群次要客群核心客群核心客群55客户消费特征描述客户消费特征描述p从客45、户区域来源及年龄结构我们可以总结出湖南路商圈的主要消费群体是南京鼓楼以北区域中青年居民，这部分居民具有如下特点：p认可南京、熟悉南京，对南京本地的知名商圈比较熟悉；p普遍文化层次较高，基本具有大专以上学历，正在大学读书或具有稳定的工作；p大多综合收入较高，消费能力较高，有定期消费和购物的习惯；p休闲和购物并存的消费心理占了多数，但区域内可供休闲购物消费的趣味性场所不多；p夜生活比较丰富，在“衣、食”等生活上消费比重较高。总之，这是一群富有朝气、时尚、消费观念先进、文化层次及素质总之，这是一群富有朝气、时尚、消费观念先进、文化层次及素质较高的年轻消费群体。为新兴业态的发展布局提供了前提条件。较高46、的年轻消费群体。为新兴业态的发展布局提供了前提条件。目前商圈的消费客群以富有时尚、文化层次目前商圈的消费客群以富有时尚、文化层次较高的年轻客群为主较高的年轻客群为主56新街口商圈作为南京的核心商圈，公交系统发新街口商圈作为南京的核心商圈，公交系统发达、城市的吸纳力是全市范围乃至周边县市达、城市的吸纳力是全市范围乃至周边县市周周边边公公交交系系统统：新街口是南京的商业中心也是南京商务中心，过往的公交较多，主要的公交路线是连接南京其他三大市级商业副中心，区域的核心地位由此可见。公共交通便捷也是新街口商业的一大优势，是其它地区无法比拟的。57从客户区域来源看：从客户区域来源看：作为南京的CBD中心，47、区域内的商业高度集中和繁荣，吸纳的客户范围是南京全市南京全市；次要客群是外来的游客，作为南京最为繁华的商业街的吸引力较大；从客户年龄结构看：从客户年龄结构看：新街口不同层次的商业业态布局决定了区域内的消费客群是多样化的客户，年龄结构较为分散，但只要集中在中青年 总总之之，新新街街口口商商圈圈的的客客户户分分布布比比较较广广泛泛，涵涵盖盖了了南南京京市市区区所所有有客客群群及及部部分分郊郊区区客客群群；此此外外商商圈圈对对长长三三角角地地区区南南京京辐辐射射范范围内其它区域的中高档客户也有一定的吸引力。围内其它区域的中高档客户也有一定的吸引力。目前商圈的业态布局决定了其消费客群是综目前商圈的业态48、布局决定了其消费客群是综合类的，城市吸纳力强合类的，城市吸纳力强58莱莱迪迪人人流流：莱迪人流量较大，下图为9.15、9.16、9.17三天各时段莱迪广场主入口及地铁入口20分钟的人流量，可见莱迪的人流量较大，工作日基本能保持每20分分钟钟700人人的客流量，休息日则是工作日的23倍。地地铁铁商商铺铺人人流流：下图为9.15（周六）、9.16（周日）、9.17（周一）三天各时段地铁商铺12个主要入口20分钟进入地铁商铺区域的人流量，其每20分分钟钟6000左右的人流量是其它地区无法相比的，虽然有效客户较少，但人流量大弥补了这个缺陷。区域的人流量为商圈的繁荣奠定了基础，地区域的人流量为商圈的繁荣49、奠定了基础，地铁的开通为区域地下商业的繁荣注入了活力铁的开通为区域地下商业的繁荣注入了活力59单从人流量看，地铁商铺的人流量较大而且比较稳定，下图描述了莱迪和地铁商铺忙时与闲时的人流差异。作为地铁交通枢纽的核心区域，人流量远远作为地铁交通枢纽的核心区域，人流量远远大于同一区域的莱迪地下商业街大于同一区域的莱迪地下商业街60中央门商圈的交通联系主要在城北区域，以及中央门商圈的交通联系主要在城北区域，以及车站、码头的交通联系车站、码头的交通联系 公交系统公交系统按公交线路站点分：按公交线路站点分：道路公交线路中央路1，28，30，35，38，33，8，32，45，56，建宁路136，66，10，150、59，13，303，72，54，73龙蟠路22，318，66，69，10，45，28，159，136，56，南栖，南洲，南湖，南汤。按来源区域分：按来源区域分：出出 发发 地地点点江江北北栖栖 霞霞 区区夫夫 子子 庙庙中中 山山 陵陵中中 山山 码码头头城城南南江江宁宁城城中中河河西西大大桥桥长长 途途 东东站站马马群群公公 交交 线线路路 条条 数数3 31 12 21 11 14 44 42 22 25 51 15 53 3其中多数公交线路都已南京车站为终点站，连接仙林，江宁，栖霞区，雨花台，河西，马群，夫子庙等区域，乘客多为以南京车站为目的地的旅客。玉葛和玉六分别是玉桥市场通往栖霞区和51、六合的公交线路，乘客多为当地居民，旅行目的为到中央门商圈购物或到长途汽车站和火车站出行。南湖，南洲，南上，南栖，南汤等线路是典型的连接主城区和周边郊区的线路，乘客多为当地居民，其目的为出行和购物。其余途径中央门商圈的公交线路来自城区各区域。61中央门商圈的车流、人流主要集中在建宁中央门商圈的车流、人流主要集中在建宁路和龙蟠路一线路和龙蟠路一线 建宁路人车流建宁路人车流 中央路人车流中央路人车流龙蟠路人车流龙蟠路人车流62外部客流及消费倾向：外部客流及消费倾向：由于中央门处于南京火车站和长途东站，长途汽车站，南京西站之间，是南京的重要交通枢纽之一，来自外地的客流，主要是从南京车站和长途客运站中转52、的他籍游客。这部分客流在中央门商群的消费主要为餐饮，住宿，箱包，服装，礼品等，据相关资料外地人消费占本商圈总消费的据相关资料外地人消费占本商圈总消费的46.4%46.4%。内部客流及消费倾向：内部客流及消费倾向：内部客流主要是来自中央门附近居民，南京周边和南京市区以长途客运站和火车站为目的地的外出人群，其主要消费为食品，礼品，箱包，服饰。年龄结构：以30岁以上客群为主，年龄结构表现为复合型层次结构：主要是外地人，多数是批发商，零售商，郊县居民。区域内的客群消费层次不高，外地客户时区域内的客群消费层次不高，外地客户时主力，消费多以批发、零售为主主力，消费多以批发、零售为主63夫子庙商圈的城市吸纳53、力主要集中在城南、城东夫子庙商圈的城市吸纳力主要集中在城南、城东区域，以及主要长途车站、火车站区域，以及主要长途车站、火车站公交系统公交系统n夫子庙商圈周边公共交通发达，多条公交线路通过周边。n其中东西走向线路有9条，南北走向线路有16条。n火车站、城北区域发车的路线：5条（1、40、44、33、30）n下关区域发车的路线：2条（16、31）n城东、河西发车途径的路线：10条（2、4、7、49、62、301、23、43、63、85）n宁南、江宁发车的路线：7条（101、102、103、106、26、46、14）n鼓楼区域发车的路线：1条（305）64人流量没有明显的差异，但机动成和非机人流量没54、有明显的差异，但机动成和非机动车壮元楼的量最大动车壮元楼的量最大65夫子庙商圈依托全国著名旅游景点夫子庙带来大量的中外游客，商圈目前客群主要以游客为主。停停车车位位：整个夫子庙商圈为步行区，禁止车辆通行，内部未设有停车位及停车场。商圈外部设有数个停车场。主要停车场包括：场名场名场址场址泊位泊位瞻园商城地下瞻园路200夫子庙室内停车场平江府路158号130天宇大厦建康路185号40状元楼地面(路内)大四福巷65金榜大市场平江府路188号52(计次)航天大厦建康路115号25(计次)航天学院瞻园路126号40(计次)旅游景点金陵展览馆地下夫子庙西牌坊35(计次)旅游景点秦淮区体育馆西石坝街20号355、0(计次)旅游景点义兴巷（路内）瞻园路义兴巷30(计次)旅游景点贡院街（路内）贡院街东段20(计次)旅游景点白鹭宾馆大石坝街68号40(计次)旅游景点区域消费客群区域消费客群：商圈的主力消费是外来旅游观光游客，区域内的普通消商圈的主力消费是外来旅游观光游客，区域内的普通消费以中低端为主，停车位不多侧面反映了对本市的吸纳费以中低端为主，停车位不多侧面反映了对本市的吸纳力有限力有限66项目市场竞争环境项目市场竞争环境研究背景商圈概况各商圈业态分布特征对比分析各商圈商业吸纳能力分析各商圈商业面积分配各商圈租金水平各商圈分街区分析67湖南路商圈的商业分布湖南路商圈的商业分布湖湖南南路路商商圈圈主主要要56、街街区区构构成成：湖南路商圈主要由5部分组合，分别是湖南路、狮子桥、中山北路、马台街及餐饮小吃街，各街区具体分布见下图：68各街区店铺数量及面积分布各街区店铺数量及面积分布根据详细统计，湖南路商圈经营店铺数量共根据详细统计，湖南路商圈经营店铺数量共535家，总规模约家，总规模约25.1万平方米万平方米69新新 街街 口口 地地 面面 商商 业业：以百货为主，定位中高端客户各大商场经营业态较类似，一楼基本为珠宝，化妆品，中外名表，鞋类；二楼以上基本为服装；顶楼有部分居家、玩具、电器类商品。新街口商圈地面商业主要以百货为主新街口商圈地面商业主要以百货为主70业态分布：业态分布：服装、饰品和鞋包皮具57、店占到了绝对的主力，餐饮、化妆等其它业态是作为补充商业形式出现。莱迪时尚广场莱迪时尚广场n莱迪广场就在新街口的地下心脏部位，其2万平方米的商业体量每天分流了新街口商业街近四分之。n莱迪广场分地下两层。共有商铺862间，负一层分四条街区，共399套铺位，主营服装、鞋类、百货和餐饮；负二层分五条街区，计463套铺位，主营服装、箱包、美容美甲以及娱乐。铺位最大面积110平方米，每个店铺面积划分7-25平米，以12-15平米为主。新街口商圈地下商业主要以服装、餐饮新街口商圈地下商业主要以服装、餐饮和饰品零售为主和饰品零售为主71新新街街口口地地铁铁商商铺铺：南京地铁一号线新街口站的地下整体有三层，其中58、负一层为整体商铺，营业面积 1898平方米，共计88间铺位，共有16个出口通向地面及周边各家商场。由于该站转盘处为地铁一号线和二号线换乘的唯一通道，这里将成为人流大量聚集的地下商业区，并大大提升新街口商圈的商业价值。此外新街口地铁商铺不能转租和转让。经经营营业业态态：由于这一区域多数为换乘地铁的过路客，专程过来消费的所占比重较小，所以新街口地铁商铺经营品种以餐饮小吃、饰品为主。下面为地铁商铺的类态分布图（以套为单位）新街口商圈地下商业主要以服装、餐饮新街口商圈地下商业主要以服装、餐饮和饰品零售为主和饰品零售为主72莱莱迪迪与与地地铁铁商商铺铺的的对对比比：莱迪与地铁商铺的业态相差较大，莱迪业态59、是以服服装装类类主，而地铁商铺则是以食品饮料店食品饮料店为主。下图为莱迪与地铁商铺各业态所占比例的对比：同为地下商业的莱迪和地铁商铺业态的同为地下商业的莱迪和地铁商铺业态的组合差异较大组合差异较大73中央门商圈的商业主要集中在综合性市场为主中央门商圈的商业主要集中在综合性市场为主的建宁路上的建宁路上中央门商圈商业面积分配中央门商圈商业面积分配各街区商铺数量及面积分布各街区商铺数量及面积分布n根据现场统计，中央门商圈商业总面积为25.5万平米，共有大小商家206家。n建宁路上的商业面积最多，建宁路上以大型市场，超市和假日酒店为主，三者总面积为16.02万平米。n龙蟠路上商业总体量不大，但是商铺数60、量较多，大型商业包括白宫大酒店和南京商厦，二者总面积为5.6万平米。74夫子庙商圈的商业面积分布主要集中在餐饮、夫子庙商圈的商业面积分布主要集中在餐饮、服装和古玩的业态组合上服装和古玩的业态组合上从店铺数量看，夫子庙商圈店铺以服饰最多，餐饮以古玩次之。从业态面积来看，夫子庙商圈业态主要以餐饮、服饰、古玩为主。无论从店铺数量亦或业态面积上看，餐饮、服饰、古玩三种业态是商圈目前最主要的经营业态75项目市场竞争环境项目市场竞争环境研究背景商圈概况各商圈业态分布特征对比分析各商圈商业吸纳能力分析各商圈商业面积分配各商圈租金水平各商圈分街区分析76湖南路商圈的租金水平上看，湖南路最高，目湖南路商圈的租金61、水平上看，湖南路最高，目前最高的商铺日租金接近前最高的商铺日租金接近50元元 商商业业租租金金分分布布n从不同路段相同业态租金看，一般是R R湖湖南南路路RR马马台台街街RR狮狮子子桥桥RR餐餐饮饮小小吃吃街街RR中中山山北北路路，中山北路之所以租金相对最低是因为湖南路商圈内人气基本集中到商圈内其它街区消费，且该道路上功能比较单调等影响所致。租金租金(元元/平方米平方米/天天)大大型型商商场场山百、太平洋、山百、太平洋、湖南路商场等湖南路商场等按铺面的年营业额收取提成苏宁银河苏宁银河原先产权销售，目前苏宁集团统一经营10年，每年年租金为总房款的7。2006年上半年销售价格：1F：5万/平方米、62、2F：3.6万/平方米、3F：2.5万/平方米、4F：1.6万/平方米、5F：1.4万/平方米、6F：1.2万/平方米。街区街区租金区间租金区间服饰服饰餐饮餐饮鞋包等鞋包等沿沿街街店店铺铺狮子桥5.5-285.5-285-11.64.5-28湖南路10-4610-46地上29-4620-3020-45地下10-11中山北路4-74-75.5-74-55-7餐饮小吃街6-106-106-86-10马台街10-2810-2810-1820-2710-1877新街口商圈的莱迪底下商业租金较高，这主要新街口商圈的莱迪底下商业租金较高，这主要在于其商业整体定位的错位竞争在于其商业整体定位的错位竞争莱迪地63、下广场负一层的日租金为2535元/平方米，负二层的日租金则为20元/平方米。入口处部分铺位租金最多可达66元/天。区域不同铺位的租金差异也较大，15元/天67元/天，租金多相差近5倍。78租租金金：新街口站地铁负一楼商铺开始对外招租时，以550元/平方米*月（18.3元/平米*日）起租，其他区域零星铺位价格在500至550元/平米*月之间，新街口地铁大圆盘处商铺的租金最高，每月约660元/平方米（22元/平米*日）。负负一一层层与与负负二二层层租租金金对对比比：负一层租金价格约在18-25元/平米*日，负二楼租金价格约为8元/平米*天。其中，负二楼18平米铺位报价5-6万元/年，但具体价格要根64、据业主经营情况决定，如果经营情况好，能为地铁商铺带来人气，则价格可有适当优惠，但若经营不好，则租金可能上涨。莱莱迪迪与与地地铁铁商商铺铺的的对对比比：莱迪与地铁商铺的租金一般相差10元/天。下图为地铁商铺与莱迪的租金对比。处于同一区域的地铁商铺由于人流的特殊处于同一区域的地铁商铺由于人流的特殊性，租金水平较莱迪有明显的差距性，租金水平较莱迪有明显的差距79中央门商圈主要以中低端的商业定位决定了其中央门商圈主要以中低端的商业定位决定了其租金水平偏低租金水平偏低综合商场的租金分配综合商场的租金分配综合商场名称综合商场名称租金租金南京商厦按铺面的年营业额收取提成奥特莱斯商场按铺面的年营业额收取提成玉65、桥市场服装6.3元/天.平米 鞋类6元/天.平米从租金调研情况看，在各路段中，龙蟠路和建宁路的租金较高，其中龙蟠路最高。从业态看，餐饮、服饰的租金较高，主要是受长途汽车站和南京车站的带动，客流量大，市场较好，形成了车站周围较为特殊的商业圈，由于龙蟠路上店面少，人流量大，是三条路当中租金最高的。沿街商铺沿街商铺租金情况租金情况80 调研路段调研路段业态业态租金（元租金（元/天天mm2 2）中央路食品1.8-4.6服饰3.0-4.6理发店1.3-2.3鞋包1.0手机维修6.8建宁路服装6.3-7.8鞋类6.8-8.8理发店4.1龙蟠路服饰10.9-14.6中餐馆多数有产权从不同路段相同业态租金看，66、一般是从不同路段相同业态租金看，一般是R R龙蟠路龙蟠路RR建宁路建宁路RR中央路中央路龙蟠路主要有金桥、玉桥两大综合批发市场，区域商业龙蟠路主要有金桥、玉桥两大综合批发市场，区域商业成熟且有一定历史，租金水平较中央路和建宁路略高成熟且有一定历史，租金水平较中央路和建宁路略高81夫子庙商圈的贡院街的租金最为突出夫子庙商圈的贡院街的租金最为突出从租金调研情况看，在各路段中贡院街和贡院西街的租金水平最高，这主要是这两条街连接夫子庙商圈三大入口，商业气氛最为浓厚。地段地段业态业态租金租金瞻园路服饰8-10元/古玩11元/大石坝街工艺品9-12元/平江府路服饰8-11元/贡院街服饰20-30元/贡院西67、街服饰20-30元/江南贡院周边服饰10-12元/夫子庙地下商场服饰3-6.5元/82项目市场竞争环境项目市场竞争环境研究背景商圈概况各商圈业态分布特征对比分析各商圈商业吸纳能力分析各商圈商业面积分配各商圈租金水平各商圈分街区分析83湖南路商圈的中山北路商业商场、卖场的商业湖南路商圈的中山北路商业商场、卖场的商业面积比例占到了面积比例占到了80%以上以上中山北路两侧分布以鞋包、服饰及餐饮店为主，从规模上看山西路百货、太平洋商场、苏宁银河及苏宁电器等占据了这些商业供应的主力，另外中山北路上存在一些KTV、演艺场所、网吧、电影院等娱乐休闲场所，因此整个中山北路临近湖南路商业以专业店（包括商场、电器68、专卖等）为主，休闲娱乐场所为辅。业种分布业种分布业种面积组合业种面积组合84餐饮小吃街商业目前主要是以餐饮店为主，该街是依托湖南路而形成的，整体规模较小且显的比较脏乱无序，从业种分布来看，餐饮占据绝对主力地位，其规模也很大，另外由于宾馆的存在因此宾馆的规模也很大。餐饮小吃街主要以餐饮为主，零新的有部分服装餐饮小吃街主要以餐饮为主，零新的有部分服装的商业布局，整体定位和消费层次较低的商业布局，整体定位和消费层次较低业种分布业种分布业种面积组合业种面积组合85湖南路商业主要是以各种服饰店为主，其中绝大部分是精品店，其次是各类鞋包店；从规模上看，商场规模最大，达到40800平方米，其次是服饰业，达到69、34168平方米，这些商业的存在为湖南路带来了大量的人气。业种分布业种分布业种面积组合业种面积组合湖南路商业目前主要以服饰和商场的经营为主，湖南路商业目前主要以服饰和商场的经营为主，趣味型、魅力化的商业少见趣味型、魅力化的商业少见86狮子桥主要以餐饮和服饰店为主，其中餐饮店主要分布在步行街两侧，规模也很大，达到22182平方米，服饰店分布相对较偏，规模也较小，另外该地区也存在少量休闲娱乐场所，总之，狮狮子子桥桥是是一一个个主主要要集集餐餐饮饮及及休休闲娱乐为一体的街区。闲娱乐为一体的街区。狮子桥商业目前主要以餐饮美食为主狮子桥商业目前主要以餐饮美食为主业种分布业种分布业种面积组合业种面积组合870、7马台街商业从店铺数量上看主要是以服饰及餐饮为主，从规模上看主要是以超市（北京华联）、餐饮及宾馆为主，整体业态比较丰富，但由于马台街自身道路条件的限制以及区域店铺较为陈旧且缺乏知名品牌店的支撑，因此整体商业档次显得较低。业种分布业种分布业种面积组合业种面积组合马台街商业有知名餐饮小吃，但规模最大是超市，马台街商业有知名餐饮小吃，但规模最大是超市，其次是娱乐和美容美发的商业布局其次是娱乐和美容美发的商业布局88n湖南路商圈整体规模较大，商业经营业种比较丰富，但其商业从总体上而言仍以大型商场为主体，服饰及餐饮比重较大，缺缺少少充充满满活活力力、趣趣味味性性及及个个性性化化较强的商业较强的商业，其商71、业有很大发展空间；n从湖南路商业业态品质及规模来看，服服饰饰业业的的发发展展较较好好，因因此此其其租租金金水水平平较较高高，而餐餐饮饮业业除狮子桥规模较大、档次较高外，无论是餐饮小吃街还是马台街档次都较低，而这些街区将会逐步得到改造，因此，未未来来的的湖湖南南路路餐餐饮饮业业发发展展空间较大，其餐饮品牌也将在改造中逐步得到升级。空间较大，其餐饮品牌也将在改造中逐步得到升级。湖南路商圈的商业业态以服饰、餐饮为主，个性湖南路商圈的商业业态以服饰、餐饮为主，个性张扬、特点鲜明且富有趣味性的商业不多张扬、特点鲜明且富有趣味性的商业不多89新街口商圈由于其核心的地位决定了租金水平新街口商圈由于其核心的地72、位决定了租金水平和人流量和人流量租金方面租金方面新街口地上部分商业以大型综合性商业为主，商场内铺位租金多采用根据销售额分成的形式，而非固定租金；地下商业街莱迪的经营状况较好，租金基本达到了地面商铺的租金水平，其地下平均租金在33元/天左右，最高可达67元/天。地铁的人流量虽较大，但大多数为过路客，有效客流量较小，整体来说地铁商铺的经营情况欠佳，地铁商铺的租金最高在22元/天左右。人流量方面人流量方面由于地铁商铺位于地铁一号线新街口站出入口、新街口核心区地下通道，人流量是其它商业无法比拟的。从我司统计数据来看，地铁商铺每20分钟的客流量可达6000人，是莱迪的三倍。但有效客户较少。地面人流量是莱73、迪人流量的4倍左右90业态方面业态方面由于地铁商铺的人流多为过路客，所以地铁商铺的业态以滞留客群时间较短的小吃、饮料及小饰品为主，服装类业态较少；莱迪客户主要是年轻女性，所以莱迪的业态以流行服饰为主。商铺面积商铺面积地上商业的面积普遍较大，大型商业的经营面积一般在1万平方以上，零散小店铺的经营面积也在100以上。而地下商业的面积一般在10个平方左右。总体而言，新街口商圈交通便利、人流量大、知名度高、商区整体形象较好，但由于商铺租金较高、众多的商家导致竞争压力也较大，这些都将是新街口商家面临的机遇和营利能力的挑战。地下商业的定位明确，与地面的综合类大型商场地下商业的定位明确，与地面的综合类大型商74、场错位，经营情况佳、租金水平高错位，经营情况佳、租金水平高91中央门商圈的建宁路主要集中了两大综合批发市场，其中央门商圈的建宁路主要集中了两大综合批发市场，其中由于靠近汽车站火车站宾馆的比例也达到了中由于靠近汽车站火车站宾馆的比例也达到了18%业种分布业种分布业种面积组合业种面积组合92业种面积组合业种面积组合业种分布业种分布龙蟠路商业主要为商场和宾馆酒店，主要原因在龙蟠路商业主要为商场和宾馆酒店，主要原因在一其独特的区位一其独特的区位93业种面积组合业种面积组合业种分布业种分布中央路商业主要为超市和宾馆酒店，其中餐饮也中央路商业主要为超市和宾馆酒店，其中餐饮也占到了相当的比例占到了相当的比例75、94夫子庙商圈中的瞻园路商业主要以古玩和餐饮夫子庙商圈中的瞻园路商业主要以古玩和餐饮为主为主95大石坝路商业以餐饮为主力，工艺品、古玩和宾大石坝路商业以餐饮为主力，工艺品、古玩和宾馆的比例相当馆的比例相当96贡院街商业的服装和餐饮是绝对的主流业贡院街商业的服装和餐饮是绝对的主流业态态97贡院西街商业的服装和餐饮是绝对的主流贡院西街商业的服装和餐饮是绝对的主流业态业态98贡院周边区域商业以贡院周边区域商业以 服装为主，宠物店、服装为主，宠物店、宾馆和鞋包店占不小的比例宾馆和鞋包店占不小的比例 99夫子庙大市场位于商圈边缘，西跨秦淮河与瞻园相望，东临白鹭洲公园，背靠乌衣巷，南居长乐路，横跨平江府，76、营业面积30000多平方米，是夫子庙地区最大的小商品批零购物中心。夫子庙大市场是本商圈最大的小商品批发夫子庙大市场是本商圈最大的小商品批发零售购物中心零售购物中心 100夫子庙地下商场分四个营业厅，营业面积约5000平方米，以低档服饰、饰品为主要经营业态。目前经营状况一般，人流稀少，有相当数量铺位空置。各方面状况与地面商业有一定差距。夫子庙地下商业街受人流导示系统弱化、商业夫子庙地下商业街受人流导示系统弱化、商业规模较小、定位水平不高，项目经营情况较差规模较小、定位水平不高，项目经营情况较差101两者在经营业态上近似，都以低档服饰为主。地下商场的人流量明显逊于地面商业，进而使得租金水平远低于后77、者夫子庙地下商业街与地上商业的对比分析夫子庙地下商业街与地上商业的对比分析102【总结总结】夫子商圈的经营业态主要以餐饮、服饰、古玩为主，整体商业档次不高。夫子庙商圈客群主要是依托夫子庙风景区吸引的大量中外游客。服饰比例比较高的路段或范围是贡院西街、贡院街、江南贡院周边，其业态比例都接近或超出50%。餐饮集中比例相对服饰相对不高，主要分布在贡院街、大石坝街沿线。古玩市场主要集中在瞻园路、东市西市一带。商圈经营业态的档次不高，在南京本地商业影响力较弱，商业形象欠佳，经营发展主要依靠景区的带动。商圈地下商业经营状况明显不如地面商业，不依靠地铁等交通枢纽带来人流量，单纯建设的地下商业如在经营业态等方78、面没有独特的创新特色在目前的南京市场很难获得成功。103南京四大商圈比较列表南京四大商圈比较列表核心区域租金核心区域租金核心区域租金核心区域租金业态业态业态业态消费客群消费客群消费客群消费客群湖南路商圈湖南路商圈新街口商圈新街口商圈夫子庙商圈夫子庙商圈中央门商圈中央门商圈1046元元/天天m2餐饮、服饰为餐饮、服饰为主、百货主、百货年青、时尚类年青、时尚类人群为主人群为主百货、餐饮及百货、餐饮及现代服务类商现代服务类商贸贸本地为主，辅本地为主，辅以外地中高端以外地中高端人群人群1835元元/天天m2830元元/天天m2特色餐饮、古特色餐饮、古玩、小吃为主玩、小吃为主本、外地游客本、外地游客加年79、青人加年青人1.814.6元元/天天m2小百货、零售小百货、零售批发以及餐饮批发以及餐饮附近居民、外附近居民、外地客户、批发地客户、批发零售商、少量零售商、少量郊县农民郊县农民104综合比较分析南京的四大商圈综合比较分析南京的四大商圈湖南路作为南京的第二大商业副中心具备一定的城市吸纳力和湖南路作为南京的第二大商业副中心具备一定的城市吸纳力和良好发展远景，本项目存在较好的市场契机；但本项目的规模良好发展远景，本项目存在较好的市场契机；但本项目的规模和城市定位决定了其发展规划不能依托南京现有的商业市场，和城市定位决定了其发展规划不能依托南京现有的商业市场，必须跨区域甚至跨国度寻求项目的发展方向。必80、须跨区域甚至跨国度寻求项目的发展方向。南京商业市场中的特色商业仅有夫子庙秦淮文化商业街和南京商业市场中的特色商业仅有夫子庙秦淮文化商业街和1912的民文化主题酒吧区的民文化主题酒吧区，具备趣味性、个性化和科技含量的魅力，具备趣味性、个性化和科技含量的魅力型商业项目尤为少见，存在市场空白；型商业项目尤为少见，存在市场空白；运营模式上：成功的大型综合性商业和规模化的商业街区开发，运营模式上：成功的大型综合性商业和规模化的商业街区开发，通常采用租赁的形式统一经营和管理；通常采用租赁的形式统一经营和管理；运营运营特征特征建筑建筑特征特征发展发展方向方向105国内地下商业项目案例调研国内地下商业项目案例81、调研调研背景北京市地下商业个案分析上海市地下商业个案分析106调研目的调研目的综合考虑本案的性质、体量、初步定位等因素，项目组特地赴北京、上海两地作相关商业项目调研，本次调研物业不仅仅限于地下商业，也包括一些知名度较高的地上商业，旨在为本项目在产品规划、风格定位、品牌招商等方面作最大程度上的参考。调研对象调研对象北京：东方新天地商业街、世贸天阶商业广场、金源燕莎MALL上海：迪美地下商业街、玫瑰坊商业街、大拇指广场调研内容调研内容各项目产品规划、业态分布、租金情况、消费人群、人流量调研；北京上海两地地铁人流量调研；调研时间调研时间：人员安排人员安排：朱敏、牛江梅、薛睿、张杰、吴松亭共5人调研内82、容调研内容调研人员调研人员北京地铁人流量调研薛睿、朱敏上海地铁人流量调研薛睿、牛中梅各项目入口处人流量调研朱敏、牛江梅、张杰、吴松亭各项目产品规划调研朱敏、牛江梅、薛睿、吴松亭各项目业态分布调研薛睿、牛江梅、张杰各项目租金范围调研朱敏、薛睿研究背景和目的研究背景和目的107国内地下商业项目案例调研国内地下商业项目案例调研调研背景北京市地下商业个案分析上海市地下商业个案分析108主要商圈分布主要商圈分布王府井商圈王府井商圈传统而多元传统而多元平均零售租金：100-250美金/平米*月西单商圈西单商圈年轻大众化消费区域年轻大众化消费区域平均租金：80-120美金/平米*月CBDCBD商圈商圈高收入83、人群的聚焦高收入人群的聚焦平均零售租金：80-150美金/平米*月中关村商圈中关村商圈ITIT集散地集散地平均零售租金：25-60美金/平米*月北京市商圈分布概况北京市商圈分布概况109东方新天地东方新天地项目基本资料项目基本资料地地理理位位置置：东长安街一号东方广场占地面积：占地面积：12万面面积积分分割割：140-3000，经营面积在1000平方米以上的主力店铺逾17家租户数量：租户数量：约230户左右出出租租率率：98%，地下一层与地上一层出租率100%开业时间开业时间：2003年项目定位项目定位：高档购物中心辐辐射射范范围围：北京市消费者及国内外游客，比例为4：1北京市商业个案分析1184、0图图;东方新天地地铁层主干道及部分中庭布局东方新天地地铁层主干道及部分中庭布局北京市商业个案分析111项目业态组合分布项目业态组合分布东方新天地为东方广场的商业部分，共分三层：地下一层，地上二层。整个商业分为5大区及天空大道，各组团之间特征鲜明又不失联系。北京市商业个案分析本项目划分为五大区及天空大道，各组团本项目划分为五大区及天空大道，各组团特征鲜明、联系密切特征鲜明、联系密切112东方新天地品牌展示东方新天地品牌展示层数层数品牌定位品牌定位品牌展示品牌展示首层国际一线及知名品牌国际一线及知名品牌珠宝钟表眼镜：劳力士、tiffany 宝柏 欧米笳、万国表 tigoni 江诗丹顿 瑞士梅花表85、服装：bubbery、纪梵希、kenzo、马克华菲、切瑞蒂、宝姿、东北虎皮草、pierre mantoux、派、kent&curwen皮鞋、饰品：folli follie、施华洛世奇、万宝龙、伊华时尚、派克、雅天妮、金色宝藏、阿加达首饰护理/美容：欧舒丹、玛花纤体地铁层（地下一层）偏向年轻人的流行品牌偏向年轻人的流行品牌服装：杰西卡、w.doubleeudot、翠贝卡、onlyvero moda 欧时力 sisley鞋类、饰品：Bata 米兰奴皮具专卖店 翠贝卡 斯艾伊 茜子护肤、化妆品：水芝澳、佰草集珠宝钟表眼镜：swatch time world 设计者时间餐厅、快餐：天福茗茶、面爱面、荷86、花泰菜、山水居、麻布十番、味千拉面天空大道（地上二层）服务性业态，银行、美服务性业态，银行、美容院等容院等银行/服务/其他：中国建设银行、渣打银行北京分行个人理财中心、招商银行、都市名人高尔夫、金考复印服务娱乐/展厅/影音：尼康、易简极家餐厅：牛扒工厂、寒室、品诺酒窖酒店：托飞轮服装：宝姿及宝马生活方式专卖店、亨利普尔、上海滩个人护理/美容：汤尼英盖、思妍丽北京市商业个案分析业态分布情况业态分布情况113消费客群消费客群天天空空大大道道：由于楼层较高，到达该层的游客较少，故业态主要为银行、美容院、高级餐厅及少量高级品牌服饰店等服务性业态，消费对象主要为王府井周边的白领阶层及外籍工作人员，年龄在87、25岁-50岁之间首首层层：入驻商户多为国际一线品牌，故消费对象为来自北京市乃至国内外顾客具有一定经济实力，对于品牌知名度要求较高的中青年阶层，年龄层次在25岁以上。地地铁铁层层：入驻品牌多为年轻人所喜好的流行品牌，故消费对象多来自年轻一族，年龄在25-35岁之间，紧跟时尚潮流，风格多变。人流量人流量统计时间：周日上午10点半统计地点：正门入口处，该项目入口较多统计人数：正门入口处3500人/小时，所有入口合计约1万人/小时日均人流量：15-20万，节假日25万北京市商业个案分析消费客群构成消费客群构成114租金情况租金情况只租不售，基本租期2-3年；如果店铺营业情况较好，则会在固定租金的基础88、上转为扣率租金；招招租租方方式式：由于商场人流量大，顾客购买力强，出租率高，首层及地铁层竞争激烈，故商场以招标的方式进行铺位出租物管费用物管费用：物业管理费31.5元/月 表：租金情况列表表：租金情况列表店铺位置店铺位置平均租金（元平均租金（元/平米平米*日）日）最高租金（元最高租金（元/平米平米*日）日）地下一层4560地上一层50-6070地上二层2022北京市商业个案分析本项目只租不售，且租金水平较高本项目只租不售，且租金水平较高115项目亮点项目亮点1、整个建筑采用连贯的长廊式设计，总建筑面积达80万平方米，建成时是全亚洲最大的商业建筑群、也是北京心脏地区罕有的多功能商业城；2、长廊中89、部有多处与地铁相通，标识明确；3、每一主题区都有中庭设计，部分中庭为透明拱顶设计，风格多变，减少了地下商业的压抑感。北京市商业个案分析项目的建筑特点鲜明，增强了商业项目本项目的建筑特点鲜明，增强了商业项目本身的观赏价值身的观赏价值116产品设计上：产品设计上：加强出入口的人流导示系统，主要出入口设置前厅，聚集人流并分散至各业态区，中庭充满动感，激发购物欲望；运营模式上：运营模式上：项目全部采用租赁的形式，定位较高，利用项目所处区域的消费客群准确定位为面向年轻客群消费品牌；项目的招商运营商主要以知名品牌的商业带动以知名品牌的商业带动北京市商业个案分析项目的可借鉴因素主要在于产品的设计、项目的可借90、鉴因素主要在于产品的设计、运营模式以及招商定位运营模式以及招商定位117世贸天阶项目基本资料项目基本资料地理位置：朝阳区，迎宾国道东大桥路东侧 建筑面积：21.1万，商业面积8万平米面积分割：100-1000平米出租率：92%开业时间：2006年9月开街商业定位：高档购物中心、旅游商业地产；结合美食、娱乐、空间艺术、时尚艺术橱窗；以满足看、听、嗅、味、触的全感官之旅的休闲购物场所辐射范围：北京全市及国内外游客，比例为7：3开发商：北京奥中基业房地产开发有限公司北京市商业个案分析118业态分布业态分布北京市商业个案分析运动休闲运动休闲用品用品流行流行饰品饰品音乐音乐 图书图书餐厅俱乐部餐厅俱乐部91、生活、家居生活、家居美食街美食街图：世茂天阶地下一层业态分布图：世茂天阶地下一层业态分布业态分布情况业态分布情况119消费客群消费客群南楼针对CBD内20-30岁的白领阶层；北楼主要面对CBD的涉外人群，商业精英；这一年龄层和类型客户具有比一般白领阶层更成熟的特征，讲究品牌，对于品牌流行度，消费设施及服务方面的要求较高,年龄在30-45岁之间人流量人流量统计时间：周日下午7点左右统计地点：正门入口处统计人数：正门入口处约1050人/小时世茂天阶电子天幕下部分设施尚未完工，除了南楼一楼的ZARA旗舰店人流较大外，二层以上人流量较小北京市商业个案分析消费客群主要以年轻白领和商务人士为主，消费客群主92、要以年轻白领和商务人士为主，国内游客和涉外人群为辅国内游客和涉外人群为辅120图图:天阶电子天幕天阶电子天幕项目亮点项目亮点大型电子天幕，亚洲第一的LED，世界第二，宽30米，纵深250米，视觉效果强，富有冲击力店铺位置店铺位置平均租金（元平均租金（元/平米平米*日）日）北楼1层33北楼3层 16.5-20南楼1层 38租金情况租金情况北京市商业个案分析租金水平较高，产品的个性化特出租金水平较高，产品的个性化特出121西班牙建筑风格带来了异国情调，与大型电子天幕相得益彰项目亮点项目亮点世贸天阶中央广场：大型发布会、时装秀、演艺活动策源地北京市商业个案分析建筑风格与商业的业态充分结合建筑风格与商93、业的业态充分结合122项目的导购系统，以及项目的导购系统，以及“天幕天幕”的个性化产品塑的个性化产品塑造成为项目的最大亮点，值得可借鉴之处造成为项目的最大亮点，值得可借鉴之处 123国内地下商业项目案例调研国内地下商业项目案例调研调研背景北京市地下商业个案分析上海市地下商业个案分析124地铁人流情况地铁人流情况统计地点：中山花园站统计时间：周二下午4点统计人次：2号入口约3900人/小时上海简称沪，地处中国长江入海口，上海全市面积达5800平方公里，人口1349万，其中市区人口约870万，是中国第一大城市，也是世界大都市之一。上海是中国金融中心，也是亚洲金融中心之一，发达的经济为当地的商业注入94、了源源不断的活力，上海市也是我国著名的时尚之都。上海市商圈分布概况125基础信息基础信息地理位置：人民广场下建筑面积：4.9万平米面积分割：7-30平米，主力面积在20平米左右出租率：95%开业时间：1995年项目定位：中低档时尚小商品消费对象：消费能力不高，但追逐时尚潮流的年轻群体；辐射范围：上海全市及周边城市迪美地下商业街迪美地下商业街上海市商业个案分析126产品规划产品规划地下一层，通往地铁层；干道宽度：主干道宽12米，中间多被小饰品柜台所占据；次干道宽5-6米，小通道宽3米左右。业态分布业态分布消费人群消费人群年轻族群，年龄在15-30岁之间，多为学生阶层，以女性较多；购买力较弱，紧跟95、时尚潮流但有标新立异，对于流行服饰、流行饰品有着强烈喜好。人流量人流量统计时间：周一下午2点统计地点：正门入口处统计人数：1750人/小时注：受到统计时段及暴风雨的影响，当天人流量较小）上海市商业个案分析产品规划一般，业态分布和消费客群均与产品规划一般，业态分布和消费客群均与新街口莱迪广场类似新街口莱迪广场类似127租金水平租金水平整体租金12-28元/平米*月；入口主干道、次干道、小通道的平均租金分别为28元/平米*月、16元/平米*月、12元/平米*月，比例为7：4：3；店铺位置店铺位置平均租金（元平均租金（元/平米平米*日）日）入口主干道28次干道 16小通道 8-12香港名店街20-396、0项目可借鉴项目可借鉴 1、与地铁的充分结合，强化人流导示。2、特色商业业态吸引消费。上海市商业个案分析租金水平较高，特设的商业业态组合可以租金水平较高，特设的商业业态组合可以吸引更多的消费客群吸引更多的消费客群128玫瑰坊基础信息基础信息地理位置：中山公园地铁站附近,轨道交通二号线与三号线换乘中心地区,在其两头有地铁二号线的2号、4号出口；占地面积：0.8万平米建筑面积：总建1.7万平米，商业0.8万平米面积分割：10-50平米租户数量：324户出租率：85%开业时间：2004年5月项目定位：时尚流行饰品辐射范围：活动范围集中在上海市西片的消费者，对于整个上海市辐射力较弱上海市商业个案分析197、29产品规划产品规划1.三角形规划，铺面可得到全方位展示，杜绝死角，可在一定程度上提升租金。2.在开发时就刻意突出“街”的创意，把地下两层、地面两层的空间以一道长长的斜坡相连，实现“街”的形式。在导购标志上，也下足了功夫：在商业街的各个拐角处，都有一个颜色鲜艳的导购牌，指引消费者前往目标店铺。上海市商业个案分析业态分布业态分布消费人群消费人群定位与迪美相似，故消费人群也以年轻族群为主，年龄在15-30岁之间，多为学生阶层，以女性较多；购买力较弱，紧跟时尚潮流但又标新立异，对于流行服饰、流行饰品有着强烈喜好。人流量：人流量：统计时间：周日晚8点；统计地点：正门入口处；统计人数：600人/小时店铺98、位置店铺位置平均租金（元平均租金（元/平米平米*日）日）地下一层 10-20地上一层20-25地上二层10-15租金情况租金情况平均租金报价在10-25元/平米*日，由于店内生意较为萧条，故转让门面较多。130规划亮点及项目借鉴规划亮点及项目借鉴1.三角形规划，杜绝死角，制造较小的租金差。三角形规划，杜绝死角，制造较小的租金差。2.突出“街”的创意，把地下两层、地面两层的空间以一道长长的斜坡相连，实现“街”的形式；在商业街的各个拐角处，都有一个颜色鲜艳的导购牌，指引消费者前往目标店铺。项目综合评析项目综合评析该项目已经营业三年有余，虽然与地铁相通连，但人气仍然不足，“过过路路不不留留人人”成为99、项目经营的瓶颈问题，该项目难以聚集人气的原因是：1.地铁能够集聚人流，同时也能发散出去。中中山山公公园园周周边边居居民民少少，就就地地消消费费少少。虽然它也是换乘站，但一个在地上，一个在地下，客观上已经把人流分散出去。2.中山公园地铁站途经人流量达到30.6万人/天，而徐家汇地铁站是31万人/天，二者几乎相当，但是由由于于地地面面上上大大型商场较少，故难以形成商圈互补效应型商场较少，故难以形成商圈互补效应，导致地下滞留人群稀少。3.玫玫瑰瑰坊坊项项目目本本身身特特色色不不够够鲜鲜明明，定定位位与与迪迪美美相相似似，差差异异化化竞竞争争不不明明显显。此外，经营体量较小难以形成规模效应，品牌传播度100、远不及迪美。4.招商时部分品牌项目受到地面上龙之梦购物中心的分流招商时部分品牌项目受到地面上龙之梦购物中心的分流，故整体品牌质量不高。上海市商业个案分析项目可借鉴的因素主要在于产品的规划上，项目可借鉴的因素主要在于产品的规划上，商业价值得到了放大商业价值得到了放大131大拇指广场基本信息基本信息地理位置：浦东联洋国际新社区内的芳甸路占地面积：5.3万平米建筑面积：11万平方米面积分割：80平方米-1000平方米店铺数量：103户出租率：90%开业时间：2006年底项目定位：一站式购物、一家休闲、一天逛街，引进多为知名品牌店、定位高端辐射范围：浦东区域型商业，辐射花木文化行政区、张江高科技园区、101、碧云国际社区、金桥加工区、陆家嘴金融贸易区等上海市商业个案分析132业态分布业态分布大型超市、高级餐厅、主题商场、精品购物、休闲娱乐、艺术馆、四星级酒店，店铺数量较少，但多为知名品牌，如巴黎贝甜、哈根达斯、星巴克、必胜客、耐克、onlyveromodajakejones等。产品规划产品规划广场以块状规划，共22个建筑体块，以购物、美食、休闲、娱乐为特色的主题业态与多个主题广场融为一体上海市商业个案分析消费人群消费人群浦东区中高收入居民、于浦东工作、生活的外籍人士，年龄层分布平均1333.3.6 人流量人流量统计时间：周二上午11点统计地点：正门入口处统计人数：300人/小时(受到暴风雨影响，加102、上未到用餐时间，故人流量较小)租金情况租金情况 平均租金10-18元/平方米/日店铺位置店铺位置初期平均租金（元初期平均租金（元/平米平米*日）日）目前平均租金（元目前平均租金（元/平米平米*日）日）临街1518-20地上一层1015地上二层610上海市商业项目定位为以餐饮为主，人流主要集中在项目定位为以餐饮为主，人流主要集中在用餐时间，租金水平提升明显用餐时间，租金水平提升明显134上海市商业规划亮点及项目借鉴规划亮点及项目借鉴 1、艺术地产的定位使其建筑与浦东这一新兴发展的地区相得益彰，也提升了整个项目的档次和品位，建筑风格简约现代而又能与高雅艺术完美结合，使之国际一线餐饮品牌入驻。2、通103、过经过绿化的室外台阶可到达二层，易达性十分明显，也使得二层的商铺能够完整展现，降低了一层、二层租金差。3、注重建筑细节，每个店铺的门头装修与整个广场的建筑风格十分契合。项目可借鉴的因素主要在于产品的的艺术气质，项目可借鉴的因素主要在于产品的的艺术气质，以家庭消费的定位错位普通的百货消费以家庭消费的定位错位普通的百货消费135本次汇报的思维导图项目投资背景研究项目投资背景研究项目推广执行项目推广执行项目行销与招商策略项目行销与招商策略项目定位项目定位市场竞争环境研究市场竞争环境研究项目规划设计建议项目规划设计建议运营模式分析运营模式分析国内典型商业项目研究国内典型商业项目研究项目基地研究项目基地104、研究项目项目SWOT分析分析项目租售比例建议项目租售比例建议136 项目基地分析项目SWOT分析项目定位客层定位产品规划建议业态规划建议项目定位及研究项目定位及研究 137地块面积：地块面积：42130（建筑面积约（建筑面积约8000）。）。功能定位：商业、停车。功能定位：商业、停车。控制指标说明：地下主体建筑面积全场约控制指标说明：地下主体建筑面积全场约1030米，宽米，宽33米，地下深度控制在两层以内。米，地下深度控制在两层以内。规划指标：完善湖南路商业街业态及功能的不规划指标：完善湖南路商业街业态及功能的不足，增加整个商圈的竞争力足，增加整个商圈的竞争力138基地所处的湖南路处于南京政经105、轴与南京山水轴的交汇处，南京城未来发展规划的黄金区域。根据南京市政府的规划，主城重点发展以信息科技、金融商贸、文化旅游等综合服务业为主的第三产业，地块为政府规划的重点商贸区。按照南京市政府的地下空间规划原则“点、线、面结合，网络状”的地下空间结构，地块位于1号线、5号线中间，7号线附近，属于有点线结合的重点地下空间规划面。按照鼓楼区的商业网点布局规划，将建成以湖南路为中心，发展多个商业副中心的商业网络，基地作为商业网络的核心，具有巨大的发展意义。地块坐落与南京政经与山水轴的交汇处，位于地铁地块坐落与南京政经与山水轴的交汇处，位于地铁1号号线、线、5号线中间，号线中间，7号线近在咫尺。是政府重点106、打造的商号线近在咫尺。是政府重点打造的商贸中心。贸中心。1391）主要道路交通发达，可快速到达全国各地及南京全市）主要道路交通发达，可快速到达全国各地及南京全市南京火车站连接中国南北的重要交通枢纽。中央门汽车站通往省内及周边省市各城市。中山北路/中央路/新模范马路南京市主要交通枢纽及动脉所在。2）公共交通齐全、方便）公共交通齐全、方便南京市区各方位南北向（中央路：38路、56路、25路、35路、22路、28路、26路、30路、52路、47路等；中山北路：31路、34路、100路、83路、67路、16路、13路等；地铁1号钱。）东西向（13路、8路、3路、47路等）市区交通网络发达。南京郊县各区107、缺乏通往南京郊县各区的直达车辆。97路等附近路线通往仙林大学城，但是伴随着地铁二号线的建成，仙林大学城通往新街口将会更加便利，20万的消费大军将会被分流。地铁1号线穿行、5号线7号线正在规划中。交通条件：发达交通网络会聚市内外人流。交通条件：发达交通网络会聚市内外人流。140湖南路之上：湖南路之上：湖南路商业街。目前湖南路的商业面积为20万平方米，以经营休闲服饰的特色店为主，业态和定位都还相对单一；湖南路之东：湖南路之东：玄武湖公园、江苏展览馆，南京国际展览中心等山水人文气息浓厚，具有明显的城市文化特色；湖南路之西：湖南路之西：山西路、中山北路、鼓楼区政府、江苏省省级机关医院、江苏省政府等，为108、江苏省的政治中心；湖南路之北：湖南路之北：新模范马路、火车站、中央门汽车站、南京邮电大学、南京工业大学、公交总公司、南京饭店、虹桥饭店、玄武饭店。为南京通往全国各地的窗口；湖南路之南：湖南路之南：鼓楼广场、南京大学、东南大学等。为南京市重要的文化中心。周边环境：商业氛围浓厚的南京政治文化中心。周边环境：商业氛围浓厚的南京政治文化中心。141比较比较因素因素要点描述要点描述级别级别评估评估备注备注区位区位地处南京政治文化商业中心的鼓楼区，为南京第二大商圈，地理位置得天独候。人流，商业氛围，商业规模仅次于新街口商圈。新街口位于南京城区中心，是本项目最大竞争商业板块。地铁地铁人气人气处于地铁1号线5109、号线之间，7号线附近，能够最大量的吸引人气。作为地下商业，地铁是带来人流的最重要因素，3条地铁线的交汇为项目成功带来最重要的因素。商业商业氛围氛围以著名的湖南路商业街作为依托，商业氛围浓厚，不仅仅有本地的消费人群作为依托，更有全国各地的游客作为依托，但是相对与新街口来说，商业氛围还需进一步加强。较强潜力的潜力有待开发。根据调查，已今天五一黄金周为例，今年5月1日-7日，湖南路商圈共接受游客约60万人次，而夫子庙商圈的游客量近280万，可见目前湖南路的游客吸引率仍处于很低的水平。人人流量流量目前湖南路节假日的人流量 25万（包括游客）人次，平常双休日人流量大约16万人次，而新街口今年五一黄金周的110、日人流量每天都在100万人次以上。湖南路商圈人流量与南京其他商圈比较有明显的落差，湖南路商圈的商业人流的潜力有待开发。辐射辐射范围范围以湖南路临近与南京城北地区客流为主。城中与城南被夫子庙，新街口商圈分流的情形明显。就目前的市场总量与湖南路目前的辐射范围相对比，还存在着相当大的市场空间。交通交通条件条件处于南京市两大交通中轴（中山北路中央路）之间，公交系统发达，地铁1号5号线穿越，规划中的地铁7号线近在咫尺。交通资源丰富，停车场却严重缺乏，开车入驻尚存在问题。基地商业价值分析基地商业价值分析142比较比较因素因素要点描述要点描述级别级别评估评估备注备注商业商业形象形象湖南路商业街地上部分是目前111、国内知名的商业街，商业繁华，人流鼎盛，在南京市民及全国消费群体当中有着良好的知名度与美誉度，但是受其定位的局限性影响了，市民对其的购物向往度不高。目前形势：知名度美誉度，美誉度需要进一步加强。规模规模主题主题就湖南路商业街地上部分来说，定位清晰，主题明确，但是业态却不够丰富，地下步行街的建力将会从很大程度上来增加整个湖南路商业街的核心竞争力。湖南路商业规模以沿街店铺，小吃街为主，大型商场，主题店，商业mall较为薄弱或零星，整体商业规模趋向于区域性商圈，缺乏城市中心商圈的商业规模。升值升值前景前景南京经济的发展，项目的地理位置，南京市人均拥有商业面积的严重缺乏，不可或缺的文化优势，不可复制的土112、地资源，都决定了项目较大的升值空间。随着城市发展，人民消费能力急剧提升，加上湖南路商圈的交通、区位的商业发展基础，在未来湖南路商业规模，业态不断丰富，硬件软件不断加强更新建设后，可以大大提升湖南路商圈发展前景。注：注：差；差；一般；一般；良；良；好；好；优。优。小结：小结：1.从南京城市商圈比较项目基地资源中有明显不足与需要加强，提升的空间。从南京城市商圈比较项目基地资源中有明显不足与需要加强，提升的空间。2.湖南路商圈在现有商业基础上，加上不断改善软件、硬件的建设后未来发展荣景可期。湖南路商圈在现有商业基础上，加上不断改善软件、硬件的建设后未来发展荣景可期。基地商业价值分析基地商业价值分析1113、43 项目基地分析项目SWOT分析项目定位产品规划建议项目定位及研究项目定位及研究 144成熟成熟商业商业圈圈作为南京市的两大商圈之一，商业模式成熟，商业氛围浓厚。地下商业街8万平方米的商业面积将为湖南路的发展注入了新的活力。相对相对规模规模优势优势商业体量8万，是南京市最大的地下商业地产，超大的规模和齐全的业态规划设计便于营造商业气氛，具有快速集聚人气的优势。辐射辐射潜力潜力道路系统，公交路网，地铁等交通便利的条件，项目有辐射整个南京市及南京以外的客流的基础建设，商业潜力可以深度挖掘。地铁地铁人流人流地铁号线已经通车，5号线正在规划中，将为项目地下商业成功带来制胜的人气因素。基基地地交通交通114、项目所处位置为南京市重要区域，南京火车站、中央门汽车站便于旅游资源的利用；中山北路、中央路、新模范马路、北京路，连接南京市的各个区域及各大商圈交通便利。旅游旅游资源资源依托依托湖南路除了商业街本身的观光旅游价值，北邻接火车站和中央门汽车站、西临玄武湖和紫金山，更丰富湖南路的旅游、观光资源。产产品品规划规划本项目位于湖南路地下，全场一公里，也是南京最大规模的地铁商业街。建筑建筑主题主题初步规划设计采用“水、树叶”为主题的，“水和绿色空间”鲜明的建筑主题为项目本身带来了难以复制的竞争优势。格局格局设计设计项目采用曲线通道设计；利用空中走道，五个广场的设计，互动性的商业街格局设计为吸引人流，增加购物115、的趣味性增添了很多的亮点。S优势优势(Strengths)145基基地地地下地下空间空间地下商业空间不是商业卖场的主流产品，商业人流，商业规模都有一定的局限性。辐射辐射范围范围因为湖南路的知名度、业态组织，商品档次，区位等条件，商业的辐射范围与新街口、夫子庙相较之下局限性明显。产产品品地块地块条件条件地块形状相对狭长，全长1030米，宽33米，空间的局限性，将限制了经营业态的种类与规模。停车停车资源资源项目处于交通要道，但由于规划问题，商业相对集中，而停车位却严重缺乏。W劣势劣势(Weaknesses)：146市市场场市场市场空白空白南京没有较具规模或有特色地下步行街，本项目具有后发优势。本项116、目有条件从规模，业态组合中成为南京商业卖场的领导者。鼓楼区委提出了未来5年湖南路的目标：营业面积扩大5倍，达到100万平方米；营业额扩大5倍，达到150亿元。未来湖南路商圈荣景可期。消费消费潜力潜力目前南京市的总人口计划十五期末总人口数在685万人左右，到2020年南京市总人口数将超过900万，未来南京市民会有更强的消费潜力。南京市平均年游客量达到数千万人次，而对于这样一个庞大的消费市场，目前湖南路均日流量10万人次还远远未能达到市场的渗透，具有较强的挖掘空间。山西路CBD中心正在形成，CBD区各大办公楼消费能力不可小觑。区域区域前景前景项目位于鼓楼区，鼓楼区是南京市的政治文化中心，是南京市建117、规划的一个核心区域，商业前景更是不可估量，湖南路商圈相对于其他商圈来说，具有更大的发展空间与潜力。增值增值潜力潜力南京商业地产的价格一直保持较高的增长态势，城中板块商业地产的均价，年成长超过20%。政政策策旅游旅游商业商业规划规划湖南路商圈是南京市重点旅游商业发展区域，项目属于政府规划的旅游重点项目之一。旅游重点项目之一。重点重点商业商业街街湖南路商圈是南京市重点商业发展区域。其中湖南路商业街是政府重点规划的商业街之一。其中湖南路商业街是政府重点规划的商业街之一。O机会机会(Opportunities)：147市市场场市场市场体量体量市场新推商业体量偏大，竞争激烈。根据南京市政府的规划，未来几118、年要建立河西商业中心、扩大湖南路商市场新推商业体量偏大，竞争激烈。根据南京市政府的规划，未来几年要建立河西商业中心、扩大湖南路商业中心及夫子庙商业中心，并建立很多的商业网点及社区商业，未来市场分流竞争将十分激烈。业中心及夫子庙商业中心，并建立很多的商业网点及社区商业，未来市场分流竞争将十分激烈。供需供需失衡失衡商业市场的累计供销比是3倍以上，反映了城中区域商业用房销售的压力最大。投资投资环境环境消费者的投资管道的增加，以大量的投资资金流向股票市场最为明显。投资商业地产受到一定程度的冲击与分流。政政策策政府政府政策政策国家若干政策，对商业房地产业进行各项调控，如限制商业地产的按揭贷款，限制商业地119、产的分割销售，返租等政策，对商业地产的带来很大的负面影响。T隐忧隐忧(Threats):148利点发挥利点发挥 以项目交通条件，商业辐射具备的条件，湖南路商圈区位优势作为项目未来发展的支撑。最大限度的引入地铁人流。以湖南路商圈现有发展位居南京第二大商圈，充分发挥湖南路地下街对南京商业市场的影响力。利用玄武湖、湖南路商圈观光旅游资源，产品设计融入休闲，观光，生态概念，充分结合、。充分发挥8万方的商业超大规模，设计为国际性标志建筑，城市商业观光最大亮点。项目定位思考及发展战略项目定位思考及发展战略项目项目SWOT转化转化及对策及对策:149补缺应对补缺应对 以创意的建筑设计弥补项目条件的限制，吸引120、更多的商业人流，从建筑设计中凸现项目更多的亮点，成为国际性标志建筑，城市商业观光最大亮点。整体形象：设计为特色性地下商业街，于各地下出入口，标示牌、公建设施，如：各形态恐龙、动漫画人物雕像或者较具创意的建筑形象。空间设计：融合光、影、水、绿色植物、视觉科学等元素，丰富8万平米的地下狭长空间。如：利用光影科学塑造太空及海底景象。利用水系结合光影设计水舞，水幕电影。利用狭长封闭空间设计水往高处流、视觉科学，菌类植物园，室内运动空间等。规划设计一定数量的停车场，为了增加停车位的数量，充分利用有限的空间，可以设计机械车位停车场，以满足湖南路商圈停车位不足的需求。项目定位思考及发展战略项目定位思考及发展121、战略项目项目SWOT转化转化及对策及对策:150补缺应对补缺应对 设备强化：地下街下场空间为了让消费人有更为舒适的空间，应强化设备完善性，如：全长一公里设置电动步行梯可控制温度与湿度的中央控调阳光室，吸烟室，儿童娱乐空间。从业态规划中利用地下街狭长空间合理的配置业态，并丰富业态休闲，娱乐，知识的功能。如：室内运动场、室内赛车场、电玩游戏厅、攀岩、健身、射击场等。合理规划设计每单位的商业面积，以较小面积及较低的总价，以符合消费者的经济负担。为了增加项目商铺的卖点，加快商铺的去化速度，以先租后售的方式，增强项目销售的竞争力。项目定位思考及发展战略项目定位思考及发展战略项目项目SWOT转化转化及对策122、及对策:151 项目基地分析项目SWOT分析项目定位客层定位产品规划建议业态规划建议项目定位及研究项目定位及研究 152根据以上分析，我们可以得出目前项目所拥有的一系列资源与优势，但是如何能够利用优势与机会，规避风险与劣势，创造一个不可复制的，轰动性的商业街？153市场机会点市场机会点市场机会点市场机会点项目不可复制性定位基础之一机会点机会点1 1：南京市旅游游客逐年增加，消费潜力巨大，已构成南京消费市场的重要组成部分。机会点机会点2 2：南京市区尤其是周边地区的消费潜力巨大，尚待近一步挖掘。154资源机会点资源机会点项目不可复制性定位基础之二机会点机会点1 1：基地周边旅游资源丰富，是南京市123、重要的旅游发展区之一。机会点机会点2 2：项目位于南京市重要的政治文化中心，具有打造旅游商业项目的基础条件。机会点机会点3 3：市内外交通网络发达，火车站、长途汽车站近在咫尺。机会点机会点4 4：湖南路商业街在全国的消费市场上已初俱影响力，易于进一步挖掘。155产品机会点产品机会点项目不可复制性定位基础之三机会点机会点1 1：产品规划具有一定的创新性，并仍然处于初步规划阶段，有能力利用打造标志性产品创造商业街的旅游价值。机会点机会点2 2：8万方体量的地下步行街在南京市场本身具备打造“亮点”商业项目的条件，并易于强化其旅游价值。156市场定位市场定位+资源定位资源定位+产品定位产品定位旅游消费124、市场潜力巨大旅游消费市场潜力巨大项目定位项目定位南南 京京 地地 标标 性性 旅旅 游游 商商 业业 街街打造地标性旅游价值的产品打造地标性旅游价值的产品市场定位市场定位产品定位产品定位项目定位归结：资源定位资源定位旅游资源丰富旅游资源丰富南 京 消 费 市 场 不 是 唯 一 的 目 标，项 目 追 求 的 是 全 国 的 消 费 市 场。157湖南路地下商业街颠覆历史的南京首个具有旅游价值的商业街。颠覆历史的南京首个具有旅游价值的商业街。项目打造旅游商业街的几个着手点：A项目本身的颠覆性主题特色，吸引人群。利用水、光和影、生态等在规划及主题上来建立项目的颠覆性特色，造成轰动性的市场效果。B125、充分利用项目周边的旅游及交通（地铁）资源，引入客流。包括玄武湖、各大高校、火车站、汽车站等，建立新的交通宣传体系，引入客流。C轰动性的炒作宣传。通过一系列的宣传炒作，造成轰动性影响，利用网络等大众媒体资源，造成社会话题，建立社会影响。项目观点：项目观点：158商业旅游价值点提炼：商业旅游价值点提炼：整体形象：较具创意的建筑形象及购物环境。休闲购物：业态的丰富性与不可比拟性，公共休闲场所的丰富性，趣味性。旅游观光：科学性、知识性、独特性的布局设计。互动娱乐：娱乐场所的游客及消费者吸引力。159旅游观光互动 购物 娱乐 休闲 南京地标性旅游商业街1个核心3大功能5大主张湖南路地下商业街健康娱乐知识126、科学丰富自然生态 项目目标即项目核心：建力南京地标性的旅游商业街。地标性商业街的三大功能：旅游观光、互动娱乐、购物休闲，三大功能相结合，商业街的建设以基本功能购物休闲为核心，旅游观光和互动娱乐为商业街的核心竞争点。构成三大功能的5大基本主张：知识、科学、丰富（业态与品牌的丰富性）、自然生态、健康娱乐。用这5大主张作为构成商业街特色的基本元素，打造地标性质商业街。项目定位结构图项目定位结构图建立南京地标性的旅游商业街建立南京地标性的旅游商业街建立南京地标性的旅游商业街建立南京地标性的旅游商业街160功能一：功能一：旅游旅游观光观光自自 然然生生 态态 知知 识识科科 学学 南京最具有旅游观光价值127、的商业步行街南京最具有旅游观光价值的商业步行街南京最具有旅游观光价值的商业步行街南京最具有旅游观光价值的商业步行街旅游观光功能是项目打造核心竞争力的一个重要功能，利用植物博物馆、真实植物壁画、科技展览馆、科学小品等打造项目不可复制的竞争优势。项目定位项目定位161一个大体量的商业街，要想创造其巨大价值，仅仅只是依靠本地的消费客层远远不能满足商业街发展的需求，很多成功的商业街运作是在全国打出旅游商业的牌，吸引世界各地的游客，从而带来商业街的巨大收益。例如：北京的王府井、上海的南京路、纽约的第五大道等，他们已经作为这些城市的名片，凡来到这些城市的地方游客，必将来到这些商业街游览消费。旅游观光中心旅128、游观光中心自然、生态、知识、科自然、生态、知识、科学。学。162功能二：功能二：南京首个具有大型户型式娱乐功能的购物中心南京首个具有大型户型式娱乐功能的购物中心南京首个具有大型户型式娱乐功能的购物中心南京首个具有大型户型式娱乐功能的购物中心和单纯购物的商业街相比，注入更多互动娱乐的商业街具有明显的竞争优势，互动娱乐是新一代商业街发展的产物，利用娱乐设施来传递一个健康快乐的理念，利用互动式、体验式的娱乐方式来增加逛街的乐趣性。互动互动娱乐娱乐健康健康互动互动体验体验项目定位项目定位163在现代的商业经营中，娱乐设施已经成为一个重要的盈利点与人气吸引点，正因为如此，很多成功的SHOPPINGMAL129、L和商业街都不惜花大力气在娱乐设施的建设与引进上，例如：香港太古城中心真雪溜冰场、广州万国广场设计于中厅的攀岩壁等都是利用娱乐设施带动消费人气的最好例子。开业不到两年的南京新城市广场，就利用娱乐设施（引进奇乐儿和游戏厅）的成功运作，使商场在开业一年多的时间内创造了不菲的业绩。互动娱乐中心互动娱乐中心健康、互动、体验。健康、互动、体验。164功能三：功能三：南京品牌最齐全、业态最丰富的地下步行街南京品牌最齐全、业态最丰富的地下步行街南京品牌最齐全、业态最丰富的地下步行街南京品牌最齐全、业态最丰富的地下步行街购物是商业街的基本功能，但不是所有的可供购物的商业街都能够吸引消费者，最重要是定位是否能够130、做到准确，业态是不是足够丰富、品牌是不是足够齐全，只有达到这些要求，才能最大限度的吸引消费者。购物购物休闲休闲品牌齐全品牌齐全业态丰富业态丰富项目定位项目定位165购物是商业街的基本功能，品牌齐全，品种齐全的商品更能吸引消费者，从前期的市场分析我们可以得出结论，商品定位可以按照以下比例进行：中档品牌60中高档品牌5中低挡品牌35。只有当商品结构非常丰富时，才能从更大层面上吸引消费者，刺激消费者的购物欲望。成功的步行街必须在配套方便投入较大的成本，以保证其建力面向未来的优势，在现代社会里，购物活动不仅仅是满足基本生活需要，而且还包括休闲的分，人们的休闲时间增加，是一种社会活动。购物休闲中心购物休131、闲中心品牌丰富性、业态丰富性。品牌丰富性、业态丰富性。166 项目基地分析项目SWOT分析项目定位客层定位产品规划建议业态规划建议项目定位及研究项目定位及研究 167a区域来源：以南京本地客群为主，包括江宁、江北等地，外地客群为辅主要来自浙江温州、杭州、上海、福建、无锡、南通、苏州等长三角地区。b年龄层次：以南京本地具有投资能力的中年客户为主的投资客群。c职业构成：私营企业主、政府机关中层领导、及一些高知人群构成本案投资客户的主要客层。d购买动机：以投资型客户为主，他们看中的是商铺稳定的收益，和固定资产的稳定性。投资经营者分析。投资经营者分析。168a.范围分布：以引进品牌店为主，大部分承租客132、将会是国内外品牌商品运营商，小部分为个体经营主。b.层面划分：从品牌运营商到个体经营主，承租层面将承金字塔结构呈现。国内外品牌运营商成为我们寻找租赁客户的主要目标。国内外品牌运营商成为我们寻找租赁客户的主要目标。租赁使用商铺的目标群分析租赁使用商铺的目标群分析169a区域来源：以南京本地客群为主，辐射整个苏北大部分区域及苏中北部区域，外地入宁游客将会成为一个很大的消费群体，伴随着地下商业的不断成熟，湖南路步行街的不断完善，这个比例将会有很大程度的增加。b年龄层次：目前以年轻消费群体为主，并逐步向全面的消费年龄层过度。就目前的湖南路消费群体分析，根据我们前期所做的调查研究，从样本结构来看,总体年133、龄趋向年轻化,20-25岁为主,其次是25-30岁,45-55岁最少.湖南路中心街区的人口年龄结构年轻化,湖南路边缘街区和湖南路附属街区的年龄结构较为平均。c职业构成：以大学生，年轻白领，已经本区域内中高收入群体为主，公务员、效益好的单位员工、私营业主等。d消费动机：青少年多以游乐、购物为主，年轻一族多追求时尚、娱乐休闲、购物为主，中年多以休闲娱乐，购物为主。终端消费者分析终端消费者分析170 项目基地分析项目SWOT分析项目定位客层定位产品规划建议业态规划建议项目定位及研究项目定位及研究 171广场设计湖南路地下商业街虽然在功能、内容上与传统地下街并无大的差异，但特别加强了建筑艺术质量和各种134、服务质量。首先，建议在宽33米的公共地下步道是上方，设天窗，将太阳光引入地下空间，在地面下也形成几处有特色的景观；广场通透的天窗设计，带来了植物所必须的阳光，从而可以在地下种植一些植物，不仅为地下的装饰增添不少色彩，还使地下空气得到了植物的净化。通透的天窗设计，不仅扩展了地下的空间感，还有助于地下更好的采光、通风换气。产品规划建议：利用艺术感的通透天窗扩展地下空间感。产品规划建议：利用艺术感的通透天窗扩展地下空间感。172广场设计在地下商业街内部，设置了若干个专业区，如美食城、便服城、时尚城等，以及若干个广场，如水景广场、艺术广场、灯光广场、艺术画廊等，为顾客提供了多处休憩、观赏空间。设置主题135、广场来为顾客提供休憩及观赏空间设置主题广场来为顾客提供休憩及观赏空间173地下入口意象图：图一：开放式在广场入口处，布置大面积的楼梯等公共交通设施，引导人们自然进入地下街区。利用开放式入口引入人流利用开放式入口引入人流174地下入口意象图：图二：隐藏式通过层层退让，辅以建筑设计中的“减法”，使某些次要的公共广场入口不显得局促，同时也增加了空间的层次感，丰富了广场的艺术形式。部分出口采用隐蔽式，使某些次要的公共广场入口不显部分出口采用隐蔽式，使某些次要的公共广场入口不显得局促，增加了空间的层次感，丰富广场的艺术形式。得局促，增加了空间的层次感，丰富广场的艺术形式。175地下入口意象图：图三：艺术136、造型式流动的水，带给人们活跃的感觉，利用广场顶部的采光顶棚设置流水瀑布，使室内外的人们都可以欣赏到流动的水，也给本身乏味的顶棚带来了些许灵动。艺术造型式入口引入人流，并增加乐趣及观赏性艺术造型式入口引入人流，并增加乐趣及观赏性176购物中心地下商业街除了一些必要的通道和设施外，其面积主要作为各类商店之用，通常以饮食、食品、服装、百货为主。顶部镜面设计增加了地下通道的亮度，同时也使空间感增强。购物街道上设置可供行人休息的座椅，更加的人性化。淡雅的色彩，尤其是绿色，减轻地下逛街人群的视觉压力，不再觉得地下空间的压抑与沉闷，同时也减轻了长时间行走的疲劳感。购物区的设计可利用顶部镜面增加亮度和空间感。137、购物区的设计可利用顶部镜面增加亮度和空间感。177交通枢纽：通过侧向大面积的采光顶棚，加强了室内通道的采光度，同时适当的局部挑空设计，也减少了地下空间的压抑感。中心交通枢纽采用圆形发光顶棚的设计，层层退让，减少了大面积的低矮空间，使得地下空间的层次感增强，显著的标示牌设计，引导人流快速通往各自所需到达的场所。交通枢纽可采用大面积的采光顶棚和局部挑空设计，并交通枢纽可采用大面积的采光顶棚和局部挑空设计，并可采用圆形发光顶棚，层层退让，减少低矮空间带来的可采用圆形发光顶棚，层层退让，减少低矮空间带来的压抑感。压抑感。178休憩场所有些地下街除了商店以外还设有各种游乐和休息设施，并用灯光、水、花、树138、来装饰一些空间，供人们休息、观尝，加之有良好的人工气候，冬暖夏凉，环境舒适，而成为人们乐意休息逗留的地方。局部下沉式广场，在这里也是一个交往空间，提供了休息和集散中心，结合光照条件，景观要素，人性化的设计，完美的地面铺装加上景观植物的搭配所结合形成旱地喷泉带来的彩虹效应，打破了沉闷呆板的建筑空间。地下分隔出一个具有艺术品味的艺术画廊，使整个商业节渲染上艺术的气氛。休憩场所咯用利用光、水、植物等创造艺术空间效果。休憩场所咯用利用光、水、植物等创造艺术空间效果。179顶面设计波纹彩片发光顶棚，使顶面设计更具有动感，加之彩色玻片效果，使顶面色彩更加丰富，减轻了室内人们的视觉疲劳。弧形设计避免了呆板的139、平面顶棚带来的压抑感。倾斜式的顶面设计，也是避免压抑感，增加空间趣味性的一种设计手法。生态式顶面设计，使整个商业街不显单调，而且给游人以新鲜的感觉。利用弧形、倾斜式、生态式顶棚设计增加空间的趣味性。利用弧形、倾斜式、生态式顶棚设计增加空间的趣味性。180空间设计 在狭长的通道上增加视觉的变化，从通道二端由大至小设计规划，以达到视觉上放大与缩小。181空间设计利用地形高低差，与地平线的斜角产生水利用地形高低差，与地平线的斜角产生水往高处流的景象。往高处流的景象。182空间设计利用地下街的通道设计滚动式的通道墙面，当人行走于通道中时，产生视觉与平衡错觉。183路面设计三维立体化地面设计，增加逛街的140、乐趣。三维立体化地面设计，增加逛街的乐趣。184 项目基地分析项目SWOT分析项目定位客层定位产品规划建议业态规划建议项目定位及研究项目定位及研究 185一、业态参考数据业态业态东方新天地东方新天地玫瑰坊玫瑰坊莱迪莱迪湖南路湖南路餐饮5.80%10.80%3.71%31.96%服饰51.20%52.00%49.54%35.89%鞋包等4.30%8.20%9.63%5.23%宾馆旅社酒店5.20%0.00%0.00%1.68%休闲娱乐4.10%0.00%0.00%2.43%银行8.10%0.00%0.00%2.80%大型商场0.00%0.00%0.00%0.93%电器专卖0.00%0.00%0.141、00%0.56%书店0.00%0.00%0.00%0.93%美容美发7.00%3.20%5.92%2.43%珠宝小饰品14.30%21.50%24.83%2.43%超市0.00%0.00%0.00%0.75%其它0.00%4.30%6.38%11.96%几个不同形式具有参考价值的商业业态分析几个不同形式具有参考价值的商业业态分析186二、商业权重拟合（表一）项目项目东方新天地东方新天地玫瑰坊玫瑰坊莱迪莱迪合计合计权重比例权重比例40.00%20.00%40.00%100.00%餐饮2.32%2.16%1.48%5.96%服饰20.48%10.40%19.81%50.69%鞋包等1.72%1.6142、4%3.85%7.21%宾馆旅社酒店2.08%0.00%0.00%2.08%休闲娱乐1.64%0.00%0.00%1.64%银行3.24%0.00%0.00%3.24%大型商场0.00%0.00%0.00%0.00%电器专卖0.00%0.00%0.00%0.00%书店0.00%0.00%0.00%0.00%美容美发2.80%0.64%2.37%5.81%珠宝小饰品5.72%4.30%9.93%19.95%超市0.00%0.00%0.00%0.00%其它0.00%0.86%2.55%3.41%几个参考项目的商业权重拟合几个参考项目的商业权重拟合187二、商业权重拟合（表二：湖南路地上商业业态分析143、）业态业态湖南路湖南路餐饮31.96%服饰35.89%鞋包等5.23%宾馆旅社酒店1.68%休闲娱乐2.43%银行2.80%大型商场0.93%电器专卖0.56%书店0.93%美容美发2.43%珠宝小饰品2.43%超市0.75%其它11.96%湖南路地上商业业态分析湖南路地上商业业态分析互动补缺互动补缺188【总结总结】整体湖南路商圈规模较大，商业经营业种比较丰富，但整体商业是以依托大型商场为主体，大力发展最能吸引人气消费的服饰及餐饮业，缺少趣味性、独特个性化的魅力商业缺少趣味性、独特个性化的魅力商业，作为市级商业副中心的城市吸纳力还有商业发展空间；综观整个商圈，商场的档次明显不及新街口，因此其144、作为第二商圈的地位在短期内难以改变，湖南路商湖南路商圈比较缺乏真正意义上的大型圈比较缺乏真正意义上的大型shopping mall；从湖南路商业业态品质及规模来看，服饰业的发展较好，因此其租金水平较高服饰业的发展较好，因此其租金水平较高，而餐饮业除狮子桥品质及规模较大外，不论是餐饮小吃街还是马台街当地都较低，而这些街区将会随着政府的改造及拆迁而逐渐消失或品质提高，未来的湖南路餐饮业发展空间还是比较大的；未来的湖南路餐饮业发展空间还是比较大的；作为中国人传统生活中的“衣、食、住、行”四方面湖南路商圈着重发展“衣和食”，而在“住、行住、行“以及商业中比较重要的休闲和娱乐场所供应较少，市场存在一定的145、空白；以及商业中比较重要的休闲和娱乐场所供应较少，市场存在一定的空白；目前湖南路地下商业规模较小，从温纱和温妮地下商业的租金情况来看，明显不及地上商业，我们分析认为一是规模太小、经营品种比较单一（服装和饰品）、品质较低，二是人流导入系统较差，三是内部管理及综合布置较差，四是针对人群较为单一，主要是青少年客户，这些都导致了湖南路地下商业发展比较艰难，各商家的经营状况也普遍反映一般。根据北京、上海主要商业项目的调研，本项目的定位比较稀缺，适合做差异性业态规划，抢占市场先机。本项目的定位比较稀缺，适合做差异性业态规划，抢占市场先机。189结合表一与表二的分析，推演出本项目的差异化空间，打造不可复制的146、地下商业街区，增加趣味性、科普性、娱乐性的商业业态，将休闲娱乐的业态比重调整为10%，我司对业态配比提出一下建议：业态业态本案本案餐饮20.00%服饰30.00%鞋包等3.00%休闲娱乐（植物、科技类）10.00%银行3.00%电器专卖2.00%书店1.00%美容、美发、美体、美甲5.00%珠宝小饰品15.00%精品超市2.00%其它9.00%寻求市场空白点，空白业态的补充与规划寻求市场空白点，空白业态的补充与规划190“颠覆生活、影响世界颠覆生活、影响世界”湖南路国际地下商业湖南路国际地下商业街经营规划表街经营规划表定位招商范围购物氛围营造生活特色坊家庭艺术品：朴坊等/各类艺术品：玻璃工坊等147、/手工体验区：自制艺术品馆等。透过自然天光的照射，打造清新、激情的动感空间，融入光学展示名品区此区连接多个高档百货：苏宁银河等，规划为中高档品牌的服饰、鞋帽等透过天幕、地光的设计效果，感受星光的闪烁，融入影像科学展示青春休闲区为18-30岁的年轻时尚品牌透过不同镜像设计与展示，打造年轻、时尚的购物氛围时尚饰品区具有民族特色、国际特色的品牌透过绿色植物的景观配置，在绿色丛林中，融入声学展示，体验民族和国际的特色产品的购买乐趣定位招商范围购物氛围营造名店百货区此层靠近地铁，属于地铁商业的核心区，湖南路地下商业的边缘区域，适合各类精品超市、屈臣氏等日用百货透过自然天光的照射，在最鲜亮的位置，配置最据148、人气的业态，打造商业旺铺的气场个人护理区美甲中心/美容中心/化妆品专卖主题消费群体为女性，打造柔和、温馨的女性购物天地餐饮美食区承接狮子桥，以特色餐饮与精致快餐为主，东南亚特色风味餐厅、中华各大菜系餐厅通过具有视觉、味觉吸引力的画面、室内装饰打造一个美食天堂休闲娱乐区艺术/文化区各类知识博物馆：如植物博物馆、声、光、电博物体验馆等、游戏厅，台球室、保龄球馆等、画廊等通过全新的科学体验感念，打造最具科学魔幻色彩的主题区一一 层层二二 层层191本次汇报的思维导图项目投资背景研究项目投资背景研究项目推广执行项目推广执行项目行销与招商策略项目行销与招商策略项目定位项目定位市场竞争环境研究市场竞争环境149、研究项目规划设计建议项目规划设计建议运营模式分析运营模式分析国内典型商业项目研究国内典型商业项目研究项目基地研究项目基地研究项目项目SWOT分析分析项目租售比例建议项目租售比例建议192 项目运营目标项目租销比例建议项目收益回收计划及步骤运营风险及控制运营模式分析运营模式分析 193资金回收：资金回收：6.4个亿左右个亿左右项目收益项目收益商铺的租金商铺的租金+商铺的增值。商铺的增值。运营目标运营目标194 项目运营目标项目租销比例建议项目收益回收计划及步骤运营风险及控制运营模式分析运营模式分析 195目前湖南路租金及经营收益分析目前湖南路租金及经营收益分析商业租金分布商业租金分布从租金调研情150、况看，在各路段中，湖南路、马台街及狮子桥的租金较高，其中湖南路最高，各街区租金从租金调研情况看，在各路段中，湖南路、马台街及狮子桥的租金较高，其中湖南路最高，各街区租金差价较大，这主要是受店铺地理位置及面积影响所致，总之，越靠近湖南路核心（新华书店、肯得基等）差价较大，这主要是受店铺地理位置及面积影响所致，总之，越靠近湖南路核心（新华书店、肯得基等）的店铺租金越高，目前湖南路商圈的最高租金已经达到的店铺租金越高，目前湖南路商圈的最高租金已经达到46元/平方米/天；从业态看，服饰的租金最高，其次是餐饮，这主要是因为服饰的店铺面积一般较小且位置较高，因此租金很高，其中湖南路上品牌店的租金基本在39151、-46元/平方米/天之间，其次是马台街上的，租金也在10-18元/平方米/天之间，而餐饮由于店铺面积差异较大，因此租金区间也较大，其中湖南路上的餐饮店达到了20-30元/平方米/天之间，其次是马台街上的，租金也在20-27元/平方米/天之间，第三是狮子桥，其跨度最大，租金在4.5-28元/平方米/天之间。从不同路段相同业态租金看，一般是从不同路段相同业态租金看，一般是R R湖南路湖南路RR马台街马台街RR狮子桥狮子桥RR餐饮小吃街餐饮小吃街RR中山北路中山北路，中山北路之，中山北路之所以租金相对最低是因为湖南路商圈内人气基本集中到商圈内其它街区消费，且该道路上功能所以租金相对最低是因为湖南路商152、圈内人气基本集中到商圈内其它街区消费，且该道路上功能比较单调等影响所致。比较单调等影响所致。租金分析租金分析196租金租金(元元/平方米平方米/天天)大大型型商商场场山百、太平洋、山百、太平洋、湖南路商场等湖南路商场等按铺面的年营业额收取提成苏宁银河苏宁银河原先产权销售，目前苏宁集团统一经营10年，每年年租金为总房款的7。2006年上半年销售价格：1F：5万/平方米、2F：3.6万/平方米、3F：2.5万/平方米、4F：1.6万/平方米、5F：1.4万/平方米、6F：1.2万/平方米。街区街区租金区间租金区间服饰服饰餐饮餐饮鞋包等鞋包等沿沿街街店店铺铺狮子桥5.5-285.5-285-11.6153、4.5-28湖南路10-4610-46地上29-4620-3020-45地下10-11中山北路4-74-75.5-74-55-7餐饮小吃街6-106-106-86-10马台街10-2810-2810-1820-2710-18租金分析租金分析197 湖南路地下商业街运营收益预测及租销比例建议湖南路地下商业街运营收益预测及租销比例建议A确定参考项目租金情况确定参考项目租金情况求取平均租金的方法：确定莱迪各层的不同经营业态和典型代表区域的租金现状，然后求得各层所有商铺的租金平均值 新街口时尚莱迪商铺面积（）商铺租金（元/天）负一层平均租金（元/天）商铺面积（）商铺租金（元/天）负二层平均租金（元/天154、）1515034.36 12.719021.53 2715026.15253615020.23054515020.234056.71807.11406102678.918071997020800总面积58.72017115.22480预期租金拟合预期租金拟合198B确定项目定价的参考比例确定项目定价的参考比例 地上一层与地下一层商铺 东方新天地玫瑰坊东方新天地修正比例值玫瑰坊修正比例值修正后的比例地上平均租金（元/天）60230.450.26 0.71 地下一层租金（元/天）4515比例关系0.75 0.65 备注按照莱迪的平均租金计算方法求得由于东方新天地的规模和定位和本项目的规划相似，所以155、东方新天地的比例为60%，玫瑰坊为40%修正修正后的比例可以作为本项目的定价参考 地下一层和地上二层商铺负一层平均租金（元/天）负二层平均租金（元/天）比例关系34.3621.530.63项目定价项目定价199本项目的销售价格定位本项目的销售价格定位依据同类物业的租金比例确定与同区域商铺销售的价格比例，湖南路商铺的销售价格时参照苏宁银河商厦的一楼价格确定的，原因在于本项目的规模上在区域内的吸纳力只有苏宁银河是比较接近的，及地上一层商铺按照目前的市场价格为60000元/。因此本项目的价格定位如下：比例销售均价（元/）假设销售面积销售总价销售均价地上一层1600000045900 负一/地上0.9156、 54000400002160000000.00 负二/负一0.9*0.737800 400001512000000.00 合计800003672000000.00 注：考虑到项目的定位、规划、规模等相关定价参考因素，湖南路地下商业街负一层销售价格与地上一层销售价格比，相对来说比其他参考项目会高，因此，经过综合分析，将负一层销售价格：地上一层销售价格0.9：1。负二层销售价格：负一层销售价格0.7：1预估项目市场售价在40000元/平米50000元/平米之间，较为合理的市场修正价格为45900元/平米。项目定价及租销比例建议项目定价及租销比例建议200单价短期回款目标销售面积（建筑面积）销售比157、例45900元/平米6.4亿13943平米17.4%注，建议短期收回项目投入成本，以保证资金链的正常运作，因此，按照前面推导的市场预测价格，以上是按照修正均价45900元/平米进行计算。项目定价及租销比例建议项目定价及租销比例建议201 项目运营目标项目租销比例建议项目收益回收计划及步骤运营风险及控制运营模式分析运营模式分析 202第一阶段：第一阶段：资金回笼：销售资金回笼：销售完成完成6.4个亿的销售额，回收项目投入资金。个亿的销售额，回收项目投入资金。周期：一年周期：一年第二阶段：第二阶段：收益回收：租金收益收益回收：租金收益+固定资产固定资产注：未来注：未来10年租金收益预算：年租金收益158、预算：日平均租金出租面积10年租金总收益28元30857平米31亿+固定资产固定资产项目收益回收计划及步骤项目收益回收计划及步骤203长线宣传周期炒热项目，提升形象，提高价格招商先行（主力品牌入驻，增加销售筹码）销售、招租同行完成销售部分，继续招租，准备开业长期的收益回收。运作方式：204 项目运营目标项目租销比例建议项目收益回收计划及步骤运营风险及控制运营模式分析运营模式分析 205运营风险运营风险销售销售风险风险招租招租与经营风险与经营风险政策政策风险风险竞争竞争风险风险项目风险及控制项目风险及控制206风险分析风险分析购买力风险：按照购买力风险：按照6.4个亿的资金回收计算个亿的资金回收159、计算,项目需要销售项目需要销售6.4个亿的商铺，而南京市个亿的商铺，而南京市06年的年的GDP总额总额以达到以达到2774亿元，市场购买力相对来说不存在什么困难。但是就我们前期的市场分析可以看出，南亿元，市场购买力相对来说不存在什么困难。但是就我们前期的市场分析可以看出，南京市商铺的供销比还存在一个失衡的情况，商业销售压力依然很大。京市商铺的供销比还存在一个失衡的情况，商业销售压力依然很大。管理风险：这个风险是伴随房地产市场发展而发展，为了能够使资金的快速回笼，项目的销售部分管理风险：这个风险是伴随房地产市场发展而发展，为了能够使资金的快速回笼，项目的销售部分必不可少，销售过后商业面积的产权发160、生了转移，这些产权分散到了投资者手里，而难以实现统一必不可少，销售过后商业面积的产权发生了转移，这些产权分散到了投资者手里，而难以实现统一管理和经营，必使对于销售部分，前期的商业规划与定位可能无法实现；管理和经营，必使对于销售部分，前期的商业规划与定位可能无法实现；风险防范风险防范购买力风险应对：从风险分析中，可以看出，项目的购买力风险上很小的。即使这样，在项目产品的购买力风险应对：从风险分析中，可以看出，项目的购买力风险上很小的。即使这样，在项目产品的设计和定价上也努力使性价比远远大于周边商业物业，使得项目具有很强的竞争力；设计和定价上也努力使性价比远远大于周边商业物业，使得项目具有很强的竞161、争力；A在前期产品设计中，一定要充分考虑城市的特征，尽量将控制好销售部分的单个商铺的面积和总价，在前期产品设计中，一定要充分考虑城市的特征，尽量将控制好销售部分的单个商铺的面积和总价，使其能较大程度符合市场购买力。使其能较大程度符合市场购买力。B在回笼资金的基础之上，根据项目运营目标，适当考量销售比例的浮动。在回笼资金的基础之上，根据项目运营目标，适当考量销售比例的浮动。管理风险应对：采用统一经营管理的模式对售出商铺进行统一招租管理。管理风险应对：采用统一经营管理的模式对售出商铺进行统一招租管理。销售风险销售风险207风险分析风险分析招租风险招租风险:A.所招业态无法满足前期规划定位的要求；所162、招业态无法满足前期规划定位的要求；B知名品牌数量不够，无法提升商业街的档次，导致后知名品牌数量不够，无法提升商业街的档次，导致后期经营管理遇到困难。期经营管理遇到困难。C.是否有主力商家愿意进来经营？是否有主力商家愿意进来经营？经营风险：经营风险：商家进驻后能否经营成功？如果商家进驻项目后不能经营成功，不仅影响整个商业物业的经营情况，商家进驻后能否经营成功？如果商家进驻项目后不能经营成功，不仅影响整个商业物业的经营情况，还会影响剩余物业价值的提升和租金的提升。还会影响剩余物业价值的提升和租金的提升。风险防范风险防范招租风险应对：招租风险应对：A.采取商业街大力度的形象宣传来引起市场的轰动，招商163、先行的运作策略，来增加招采取商业街大力度的形象宣传来引起市场的轰动，招商先行的运作策略，来增加招商的力度于周期，减少招商风险，更是为商铺销售部分价格的提升打好基础商的力度于周期，减少招商风险，更是为商铺销售部分价格的提升打好基础;B在招租的过程中，在招租的过程中，多选多选择几家主力商家，在与商家谈判破裂的情况下也有后续资源；择几家主力商家，在与商家谈判破裂的情况下也有后续资源；经营风险应对：经营风险应对：商家进驻项目后是否能经营成功关键在于商家的经营能力和竞争力。所以，第一我们商家进驻项目后是否能经营成功关键在于商家的经营能力和竞争力。所以，第一我们要选择经营管理能力和品牌知名度较高的主力商家164、；第二要选择一家有丰富管理经验的商管公司来运要选择经营管理能力和品牌知名度较高的主力商家；第二要选择一家有丰富管理经验的商管公司来运作管理整个商业组团，以规范、指导、协助众中小经营商家能够兴旺经营，健康发展；作管理整个商业组团，以规范、指导、协助众中小经营商家能够兴旺经营，健康发展；招租与经营风险招租与经营风险208风险分析风险分析政策对商业按揭贷款的严格控制。不能确定按揭银行，则项目的客户起码损失一半，如果按揭手续政策对商业按揭贷款的严格控制。不能确定按揭银行，则项目的客户起码损失一半，如果按揭手续不能如期办下来，则项目的资金不及时到位，可能出现资金缺口，都会对项目的成功开发带来很大不能如期165、办下来，则项目的资金不及时到位，可能出现资金缺口，都会对项目的成功开发带来很大的影响；的影响；现阶段国家出台一系列的控制房价的政策，加之舆论导向，很大程度上抑制了一部分人的投资积极现阶段国家出台一系列的控制房价的政策，加之舆论导向，很大程度上抑制了一部分人的投资积极性。性。营销操作上的营销操作上的“违规违规”。项目在宣传过程中的宣传内容，如返租、有奖销售、明确投资回报等，都。项目在宣传过程中的宣传内容，如返租、有奖销售、明确投资回报等，都可能会触及相关法规禁令，如果不能宣传这些内容，那么项目激发目标市场购买欲望的难度将加大。可能会触及相关法规禁令，如果不能宣传这些内容，那么项目激发目标市场购买166、欲望的难度将加大。风险防范风险防范国家宏观调控风险对策：国家宏观调控风险对策：A 确定确定2-3家按揭银行，搞好银行公共关系，保证按揭手续的如期办下；家按揭银行，搞好银行公共关系，保证按揭手续的如期办下；B在宣传内容上尽量避免违规内容的出现，可以用其他接近的意思代替，同样能达到宣传目的；在宣传内容上尽量避免违规内容的出现，可以用其他接近的意思代替，同样能达到宣传目的；政策风险政策风险209风险分析风险分析竞争风险：根据前面的市场研究我们可以了解，南京市同期上市商业物业将会在近几年大量推出，竞争风险：根据前面的市场研究我们可以了解，南京市同期上市商业物业将会在近几年大量推出，将会分流项目的目标客167、户群（投资客和承租客），导致市场犹豫、一些主力品牌重新考虑入驻地点，将会分流项目的目标客户群（投资客和承租客），导致市场犹豫、一些主力品牌重新考虑入驻地点，从而对项目形成竞争风险。从而对项目形成竞争风险。风险防范风险防范竞争风险的应对：竞争风险的应对：A用项目独特的竞争优势来说服投资者和承租者。用项目独特的竞争优势来说服投资者和承租者。B加大招租力度及宣传力度。加大招租力度及宣传力度。竞争风险竞争风险210本次汇报的思维导图项目投资背景研究项目投资背景研究项目推广执行项目推广执行项目行销与招商策略项目行销与招商策略项目定位项目定位市场竞争环境研究市场竞争环境研究项目规划设计建议项目规划设计建议168、运营模式分析运营模式分析国内典型商业项目研究国内典型商业项目研究项目基地研究项目基地研究项目项目SWOT分析分析项目租售比例建议项目租售比例建议211 营销策略招商目标及招商策略营销及招商策略营销及招商策略 212实现项目品牌与开发商品牌实现项目品牌与开发商品牌双赢：创造最佳投资收益率双赢：创造最佳投资收益率营销目标营销目标213打造项目品打造项目品牌形象牌形象树立开发商树立开发商品牌形象品牌形象营销目的营销目的创创造造最最佳佳投投资资收收益益率率创造最佳投资收益率的三大利器创造最佳投资收益率的三大利器2141 1、打造项目品牌形象、打造项目品牌形象 从先天优势上看，本项目内在素质较高，建筑风169、格、建筑构建、业态定位等基础要素都具备了成为品牌性商业街的素质。因此，本项目目前唯一或缺的就是强有力的包装、推广、造势，力争在最短时间让消费者获知本项目”，迅速树立起本项目的品牌优势。2 2、树立开发商实力品牌形象、树立开发商实力品牌形象 项目品牌与“东方大唐”品牌的共赢，为“东方大唐”在南京后续开发项目的推广销售建立人脉，实现事半功倍的收益。3 3、创造最佳投资收益率、创造最佳投资收益率 通过发展商、代理商、广告公司、招商公司的共同努力，将项目打造成南京最具投资价值的商业街区，实现高额的投资回报率，在租售比合理分配的前提下，实现商业销售和租金水平的双高典范，以不可复制的产品，创造无法超越的销170、售神话。最终实现发展商的高额投资回报。营销目标营销目标215营销难点营销难点国内首条产权式地国内首条产权式地下商业街下商业街地下商业存在的局地下商业存在的局限性限性销售与招商之间存销售与招商之间存在矛盾在矛盾营销难点分析营销难点分析216国内首条以招标形式开发的产权式地下商业街，销售存在一定风险国内首条以招标形式开发的产权式地下商业街，销售存在一定风险 作为首例产权式地下商业产品的面试，给商业体系增加了新的活力，带来新的机遇和挑战；发展商所要面临的风险也是相当巨大的，作为第一个吃螃蟹的人，将需要投入巨大的财力、物力、人力，所有做出的决策都将影响开发的最终收益率，市场的接受度尚不能完全准确的预测171、，如何销售、怎样定价都给项目提出难点，需要制定精准的决策，才能决胜市场。地下商业的局限性，将影响销售的顺利进程地下商业的局限性，将影响销售的顺利进程 地下商业的局限性，限制了业态的发展空间，所面对的客群面比较狭窄，业态规模的限制、业态规范要求的限制，将大大影响商铺销售的顺利进行。商铺销售和商铺招商之间存在矛盾商铺销售和商铺招商之间存在矛盾 1）、客群的稀释作用 2）、将给业态规划增加难度 3）、给商业街区的管理增加难度营销难点分析营销难点分析217“专业市场销售团队专业市场销售团队-板块炒作板块炒作-颠覆式商业的前沿探索颠覆式商业的前沿探索-无可复制的商业街区无可复制的商业街区”营销战略思路营172、销战略思路2181颠颠覆覆式式商商业业的前沿探索的前沿探索板块炒作板块炒作11专业市场专业市场销售团队销售团队营销营销战略思路战略思路无可复制无可复制的商业街的商业街区区营销战略思路营销战略思路219知名品牌的专业市场专家或者团队共同打造南京颠覆式商业新格局知名品牌的专业市场专家或者团队共同打造南京颠覆式商业新格局 高调入市，板块炒作先行，充分预热市场高调入市，板块炒作先行，充分预热市场 强势引导与周边环境鲜明区隔、制造强烈反差强势引导与周边环境鲜明区隔、制造强烈反差推广结合销控，制造适度市场紧缺感推广结合销控，制造适度市场紧缺感 运用社会传播的共振效应运用社会传播的共振效应 充分利用概念营销173、策略充分利用概念营销策略 着力营造市场，提高商铺的信誉度，并合理制定价格，实现价值持续最大化，实施量价控制，着力营造市场，提高商铺的信誉度，并合理制定价格，实现价值持续最大化，实施量价控制，实现阶段收益最大化。实现阶段收益最大化。营销战略思路营销战略思路220全方位打造南京地下全方位打造南京地下商业地产销售第一形商业地产销售第一形象象高效的销售队伍高效的销售队伍特殊的商业建筑产品特殊的商业建筑产品立体的销售系统立体的销售系统营销策略营销策略221组织专业化销售队伍，高效配置营销资源，迅速打开市场组织专业化销售队伍，高效配置营销资源，迅速打开市场 围绕特殊性、颠覆性的商业街做足文章围绕特殊性、颠174、覆性的商业街做足文章 构筑构筑“坐销坐销”与与“动销动销”两个平台进行全面销售两个平台进行全面销售 锁定目标客户实施攻心战略锁定目标客户实施攻心战略 学术型推介促销学术型推介促销 建立全方位立体化销售网络建立全方位立体化销售网络 全方位打造南京地下商业地产销售第一形象全方位打造南京地下商业地产销售第一形象开盘必胜策略开盘必胜策略 营销策略营销策略222销售展示中心意向设计（外部空间）营销策略之概念售楼处设计营销策略之概念售楼处设计223营销策略之概念售楼处设计营销策略之概念售楼处设计224营销策略之概念售楼处设计营销策略之概念售楼处设计225销售展示中心意向设计（内部空间）营销策略之概念售楼处175、设计营销策略之概念售楼处设计226营销策略之概念售楼处设计营销策略之概念售楼处设计227营销策略之概念售楼处设计营销策略之概念售楼处设计228 营销策略招商目标及招商策略营销及招商策略营销及招商策略 229 短期内产生轰动效应，制造稀缺商业氛围，短期内产生轰动效应，制造稀缺商业氛围，将颠覆式商业推广至极致，在开业前招商量达到将颠覆式商业推广至极致，在开业前招商量达到80%80%招商目标招商目标230租租金金的的制制定定方方法法租金的制租金的制定标准定标准放水养鱼放水养鱼理论的运理论的运用用招商招商定价定价策略策略招商定价策略招商定价策略231放水养鱼理论的商业实践放水养鱼理论的商业实践 商业的176、定价牵一发而动全身。正确的租金策略，至关重要。任何商业地产开发商都想得到最佳的投资回报，最早收回成本，获得利润。然而商业地产的属性却限制了这种愿望的实现。商业的运营有如一个养鱼的过程，操作者必须有足够的耐心，只有在等到把鱼养大之后，才会有甜美的收获。制定租金的标准制定租金的标准 制定租金的核心指标既不是市场调查的数据，也不是同地段商家的参考租金，也不是专家的意见，而是场内商家的生意额！这个根本的标准，给我们制定商场的租金提供了原则性的参考，是具有科学性的制定原则。科学的租金制定方法科学的租金制定方法 商业中心在步入良性运转后，其租金收入应根据其总营业额而制定。以商户的月营业额为100来计，其进177、货价约为50，其他成本约为10，商户利润约为30，其愿意支付的房租成本约为10。可见，在租金支付水平上，一个商户原则上可以支付的租金水平为营业额的10%，一个购物中心的总租金大约等于营业额的10%。如果一个商场经营散户的年总营业额为10亿，那么，该商业中心一年的租金收入可达1亿，这是指导商场租金收入的参考性标准。预计商业中心年营业额的科学性非常重要，它不是一个自欺欺人的数字，它的制定一定要有一种客观的态度和相应的数据支持。招商定价策略招商定价策略232立足南京立足南京-全省扩张全省扩张 -辐射华东辐射华东 -影响全国影响全国 南京南京 -江苏江苏-华东（上海）华东（上海）-华南（深圳）华南（深178、圳）招商范围招商范围233招商调查招商调查 内部认租内部认租 公开招商公开招商 开业准备开业准备招商步骤招商步骤234招商调查招商调查 在进行招商调查时，首先要根据商业物业目标商家的特征，确定商业物业的招商方向，然后大量搜集商家的信息资料，并主动与之联系。综合分析各种信息资料，制定相应的招商策略及实施方案。内部认租内部认租 内部认租期的主要任务是，采用定向招商的方式，主动上门与目标商家联系，最终确定商业物业的主力商户、各经营主题的重点商户，同时对一般商户进行招商登记。公开招商公开招商 公开招商，即全面招商，指商业物业所有的商铺全面对外公开招商，既要引入重点商户进行经营，又要吸引一般商户前来租赁179、。开业准备开业准备 完成招商工作任务后，还要为商业物业的顺利开业做一些准备工作。开业前，有必要运用各种广告媒体进行较大幅度的广告宣传造势活动，以树立商业物业的知名度。招商步骤招商步骤235主力商户优先招商主力商户优先招商品牌商户带动招商品牌商户带动招商广告招商广告招商定向招商定向招商委托招商委托招商优惠招商优惠招商业态设计先行，准确、差异化的业态定位业态设计先行，准确、差异化的业态定位 为客户度身订做开店全面解决方案为客户度身订做开店全面解决方案人员、媒体、大型主题活动立体化人员、媒体、大型主题活动立体化 整合宣传推广策略整合宣传推广策略招商进度、质量、费用统一控制招商进度、质量、费用统一控制180、招商策略招商策略236招商推广策略招商推广策略237在项目进入市场的前期：在项目进入市场的前期：重点诉求对象是品牌经营者，广告诉求主要是把大量的项目优势信息传达给他们。而客户信心的建立，一种重要的途径就是项目推广的信息传达。我们有甄别的传达信息，很容易树立起客户对项目的信心，短时间内促成招商行为的产生和商业人气的聚集。在项目的建立起了知名度和美誉度后：在项目的建立起了知名度和美誉度后：重点诉求对象转移到了投资者的身上，随着项目的进展，我们的信息优势将减弱，广告诉求主要是把握商业项目的核心竞争力所在，来维护老客户并挖掘新的客户资源。到项目临近营业阶段：到项目临近营业阶段：重点诉求对象则是经营者和181、消费者，广告诉求则转变为以互动性较强的活动信息为主。所以，根据不同的项目，清晰的界定不同层面的诉求对象和把握不同的诉求重点，是商业项目营销推广成功的前提条件。招商推广策略招商推广策略238传统诉求点主要类型：地段、产品、价位传统诉求点主要类型：地段、产品、价位 新诉求点展望：商业文化与情感营销的兴起新诉求点展望：商业文化与情感营销的兴起 以招商为目的诉求点：业态业种、主力店、开发商品牌等以招商为目的诉求点：业态业种、主力店、开发商品牌等招商推广诉求点招商推广诉求点2391 1）分期的费用投入分配原则与比例）分期的费用投入分配原则与比例费用分配费用分配:-入市前期：35%-知名度美誉度建立阶段：182、25%-临近营业阶段：40%2 2）媒介费用投放分配原则及比例）媒介费用投放分配原则及比例 针对本项目目标客群三层属性，在媒介选择上应尽可能兼顾传播效力广的大众媒介及有针对性的小众媒体，费用分配上，我们重点加大户外、公关活动、地铁广告的比例。户外偏重于形象宣传、通过公关活动扩大口碑影响、通过地铁广告加大沿线客群的推广宣传。费用分配费用分配:-媒体费用媒体费用70%70%：户外30%报纸15%地铁10%电视/广播5%杂志/网络5 道旗（灯箱）5-表现制作类为计划广告投人总额表现制作类为计划广告投人总额10%10%-SPSP活动及公关计划广告投人总额为活动及公关计划广告投人总额为15%15%-礼品183、制作为计划广告投人总额礼品制作为计划广告投人总额5%5%招商推广费用预算招商推广费用预算240招商队伍组建招商队伍组建A、招商部组织架构B、招商人员的要求C、招商工作流程D、规章制度的制定招商队伍的组建招商队伍的组建241招商人员的培训-公司背景及项目知识、公司背景、公众形象、公司目标、招商人员的行为准则、内部分工、工作流程；-物业详情：项目规模、定位、设施、周边环境、公共设施、交通条件；-项目特点：项目的规划设计内容特点、项目的优劣势分析、项目的招商策略等。B、业务基础培训 房地产政策法规、税费规定、房地产专业术语、建筑常识C、招商技巧的培训 招商过程中的洽谈技巧、招商展销会现场氛围把握、推184、销技巧、语言技巧、身体语言技巧D、签订租赁合同的程序E、经营、物业管理培训F、招商模拟招商队伍的培训招商队伍的培训242一个完整的商业招商过程往往包括以下几个阶段：招商策划信息的搜集双方接触洽谈签约投资方筹备开业。招商策划的程序 确立目标-广泛搜集各方面资料-制定招商方案-比较选择各类方案-方案的实施-方案实施后的跟踪和反馈-招商洽谈-招商流程招商流程243本次汇报的思维导图项目投资背景研究项目投资背景研究项目推广执行项目推广执行项目行销与招商策略项目行销与招商策略项目定位项目定位市场竞争环境研究市场竞争环境研究项目规划设计建议项目规划设计建议运营模式分析运营模式分析国内典型商业项目研究国内典185、型商业项目研究项目基地研究项目基地研究项目项目SWOT分析分析项目租售比例建议项目租售比例建议244项目推广执行项目推广执行推广核心概念定位语及广告语案名及LOGO推广策略及执行245推广目标推广目标 一个宣传周期内产生轰动效应，树立项目形象一个宣传周期内产生轰动效应，树立项目形象-“颠覆生活、影响世界颠覆生活、影响世界”形象深入人心形象深入人心-制造开盘热销局面制造开盘热销局面246产品剖析产品剖析要达到我们的目标，必须深度挖掘产品价值，剖析产品，在此基础上进行提升，寻找出差异点及不可复制的亮点，提炼核心商业概念提炼核心商业概念第一层次：基础平台（所有商业必须具备）核心概念模型核心概念模型第186、二层次：核心价值（能影响消费者的生活方式、消费习惯等）第三层次：独特理念（具备颠覆性的，前所未有）核心概念推导247第一层次：基础平台第一层次：基础平台八大首创八大首创一、首创产权式地下商业街首创产权式地下商业街中国第一条完全市场化运作的产权式地下商业。二、首创立体式湖南路商圈首创立体式湖南路商圈设计理念、物业形态等多项指标领先南京。三、首创地下大型综合商圈首创地下大型综合商圈1030米商业大道，8万方商业面积，复合型商业形态。四、首创全感官体验式商业首创全感官体验式商业全新商业思维南京始发。五、首创主题式、概念式地下商业空间首创主题式、概念式地下商业空间五大主题广场、四大概念街区，八项自然科187、技融合的商业幻境；六、首创生态时尚街区首创生态时尚街区连通玄武湖自然美景与湖南路城市繁华的商业圣地。七、首创人性化设计理念首创人性化设计理念地上地下无缝接轨的便捷商业。八、首创超越国际的设计品质首创超越国际的设计品质国际著名团队、世界顶级设计公司倾力打造。核心概念推导248第二层次：核心价值第二层次：核心价值全方位体验式商业全方位体验式商业：视觉体验视觉体验听觉体验听觉体验味觉体验味觉体验嗅觉体验嗅觉体验触觉体验触觉体验核心概念推导249第三层次：独特理念第三层次：独特理念形式上的颠覆形式上的颠覆：将大型高端综合商业移入地下；观念上的颠覆观念上的颠覆：将高端商业与休闲娱乐、观光集合为一体；消费188、习惯上的颠覆消费习惯上的颠覆：在地下满足餐饮、购物、休闲等一切需求；核心概念推导250项目推广执行项目推广执行推广核心概念定位语及广告语案名及LOGO推广策略及执行251定位语方向一方向一中国首创全感官体验式高端商业中国首创全感官体验式高端商业 中国首创全感官体验式高端商业中国首创全感官体验式高端商业 中中 国国 首首 创：强调创：强调“第一第一”的高度，传达项目的高度，传达项目“唯一性唯一性”的价值的价值全感官体验式：本案是集购物、休闲、娱乐、科教、观光等于一体的商业综合体，全感官体验式：本案是集购物、休闲、娱乐、科教、观光等于一体的商业综合体，将给消费者带来一站式的全感官体验。将给消费者带189、来一站式的全感官体验。高高 端端 商商 业：商业档次定位，指出本案的高端形象业：商业档次定位，指出本案的高端形象排他性：以极具特色的定位，确立本案独一无二的地位震撼性：站在城市高度，塑造本案高端形象，拉开本案与普通商业的距离【定位语阐释定位语阐释】252定位语方向二方向二反转南京的地下高端商业反转南京的地下高端商业 反转南京的地下高端商业反转南京的地下高端商业 本案开创性地将地上城市繁华与美景融合植入地下，反转城市享受方向；本案开创性地将地上城市繁华与美景融合植入地下，反转城市享受方向；作为首个全方位地下体验式街区，本案将颠覆南京目前现有的一切商业模式作为首个全方位地下体验式街区，本案将颠覆南190、京目前现有的一切商业模式本案的出现将颠覆南京的以往的经济格局以及南京人惯有的生活方式本案的出现将颠覆南京的以往的经济格局以及南京人惯有的生活方式【定位语阐释定位语阐释】253广告语方向一方向一地下也有天堂地下也有天堂 地下也有天堂地下也有天堂 指出本案是集购物、休闲、娱乐、观光等多重功能于一体的享乐天堂 看似矛盾的表达，传达一个颠覆性的概念，吸引受众关注 以颠覆者的姿态，打破固有观念想法，传达本案高度和气度颠覆关于地下的一切定义，创造一座城市的地下天堂颠覆关于地下的一切定义，创造一座城市的地下天堂在此之前，地下也许只代表黑暗，单调，沉默在此之前，地下也许只代表黑暗，单调，沉默在此之后，地下被赋191、予繁华、时尚、轻松、享受等全新涵义在此之后，地下被赋予繁华、时尚、轻松、享受等全新涵义中国首创全感官体验式高端商业中国首创全感官体验式高端商业用一场视觉、听觉、味觉、嗅觉、触觉的全方位盛宴用一场视觉、听觉、味觉、嗅觉、触觉的全方位盛宴【广告语阐释广告语阐释】254广告语方向二方向二让南京一起想象让南京一起想象 让南京一起想象让南京一起想象 本案是南京从未有过的一种商业形态，它是超现在的、存在于城市想象之中的 本案的出现势必会引起全南京的关注，引发全南京的想象【广告语阐释广告语阐释】让南京一起关注，一起想象让南京一起关注，一起想象在城市的地下，即将上演一场华丽舞台剧在城市的地下，即将上演一场华丽192、舞台剧模式超前，景观震撼，业态丰富，全感官体验模式超前，景观震撼，业态丰富，全感官体验这是从未有过的南京这是从未有过的南京所有人都在关注它的进展，想象它的未来所有人都在关注它的进展，想象它的未来255项目推广执行项目推广执行推广核心概念定位语及广告语案名及LOGO推广策略及执行256案名方案一方案一5 5夜海夜海从产品本身设计来看，本案以从产品本身设计来看，本案以“水、树叶水、树叶”为设计主题，整体规划由五个广场串联而成，为设计主题，整体规划由五个广场串联而成，如一支生有五片叶子的琼枝；如一支生有五片叶子的琼枝；“5 5夜夜”，由谐音，由谐音“5 5叶叶”转化而来，既包含了五片叶子的转化而来，193、既包含了五片叶子的含义，同时又生动表达了城市繁华、人气鼎盛的商业氛围；含义，同时又生动表达了城市繁华、人气鼎盛的商业氛围；“海海”形象地传达了项目形象地传达了项目“水景水景”的设计，同时说明了项目作为地下商业街的概念，的设计，同时说明了项目作为地下商业街的概念，又有人海、商海的意境，恰到好处地表现了商业项目的特点。又有人海、商海的意境，恰到好处地表现了商业项目的特点。案名整体简洁、大气，富含独特韵味和商业气息。案名整体简洁、大气，富含独特韵味和商业气息。Live High257标志完美契合了案名以及产品设计的内涵，以五片叶子为主体，看似毫无联系却成为标志完美契合了案名以及产品设计的内涵，以五片194、叶子为主体，看似毫无联系却成为一个和谐的整体，恰到好处地表现了多种商业形态的完美融合。一个和谐的整体，恰到好处地表现了多种商业形态的完美融合。五片叶子以不同的色彩，表明了全然不同的丰富业态以及带给消费者的不同感受，而五片叶子以不同的色彩，表明了全然不同的丰富业态以及带给消费者的不同感受，而叶子的质感和色彩更好地提升了项目的动感与活力，表明商业发展的璀璨未来；叶子的质感和色彩更好地提升了项目的动感与活力，表明商业发展的璀璨未来；另外连接五片叶子的藤，则如流动的水，灵动而自然，生动地表达了项目自然、生态另外连接五片叶子的藤，则如流动的水，灵动而自然，生动地表达了项目自然、生态的概念。的概念。258195、259260261案名方案二方案二又一城又一城在人们的惯性思维中，建筑总是向上发展的，本案作为中国首创的产权式地下商业，让在人们的惯性思维中，建筑总是向上发展的，本案作为中国首创的产权式地下商业，让南京乃至全国人眼前一亮。南京乃至全国人眼前一亮。“又一城又一城”生动形象地表达了在城市下面再造一座城的大气磅礴感觉，传达了项目始创、生动形象地表达了在城市下面再造一座城的大气磅礴感觉，传达了项目始创、全新、非同凡响的概念，也表明了独特的项目形象；全新、非同凡响的概念，也表明了独特的项目形象；“又一城又一城”是城市版图的全新发展，是城市版图的全新发展，既表达了全新商业的开始，也勾画了城市的又一空间。既196、表达了全新商业的开始，也勾画了城市的又一空间。英文名英文名Next NanjingNext Nanjing，简洁大气，传达出，简洁大气，传达出“下一个南京下一个南京”的创造感和未来感。的创造感和未来感。Next Nanjing262整个标志由英文字母与中文字体组合而成，整个标志由英文字母与中文字体组合而成，NEXT较好地表达了较好地表达了“又又”与与“全新全新”的概念，且极具时尚感和国际化。的概念，且极具时尚感和国际化。在在NEXT字母中，加上一片金色的叶子，表明商业发展的创富机遇；同时叶子也正字母中，加上一片金色的叶子，表明商业发展的创富机遇；同时叶子也正是五个广场的形状，与项目本身完美相融197、，也表达了一种绿色、生态、活力的形象。是五个广场的形状，与项目本身完美相融，也表达了一种绿色、生态、活力的形象。263264265266案名方案三方案三明日地国明日地国“明日明日”是一个独具前瞻性的词语，说明项目的超前意识和未来完美的发展空间与价值是一个独具前瞻性的词语，说明项目的超前意识和未来完美的发展空间与价值潜力，同时也是对现状的引导与发展，既是项目本身的未来，也是整个城市的明天。潜力，同时也是对现状的引导与发展，既是项目本身的未来，也是整个城市的明天。“地地”则形象表达了地下的概念，同时也是城市发展的未来方向；则形象表达了地下的概念，同时也是城市发展的未来方向；“国国”不但有商业业态的198、含义，也更大气、磅礴地表明了项目的非凡的气度和城市的高不但有商业业态的含义，也更大气、磅礴地表明了项目的非凡的气度和城市的高度。度。Future City267该标志画面部分由两个英文字母该标志画面部分由两个英文字母“F”与与“C”组成，其中组成，其中F代表代表FUTURE，C代表代表CITY，表达了未来城市的概念；另外两个字母的顶端又是两个，表达了未来城市的概念；另外两个字母的顶端又是两个D字母的形状，即字母的形状，即代表代表DOWN的含义，说明项目是地下的商业形态。的含义，说明项目是地下的商业形态。整个标志通过色调的变换以及立体的感官效果，传达一种未来幻境以及丰富业态，整个标志通过色调的变199、换以及立体的感官效果，传达一种未来幻境以及丰富业态，给人以震撼的感觉。，给人以震撼的感觉。268269270案名方案四方案四第第1 1大道大道 “第第1 1大道大道”由纽约的第五大道转化而来，由纽约的第五大道转化而来，100100年来，第五大道以货品丰富、品牌齐全、年来，第五大道以货品丰富、品牌齐全、高档优质的特点，始终站在成功商业的顶峰。高档优质的特点，始终站在成功商业的顶峰。“第一第一”，表达的是全国首创的概念，在南京乃至全国都是，表达的是全国首创的概念，在南京乃至全国都是“第一第一”的形象，同时第一的形象，同时第一又是南京地下商业的开始，另外案名中使用又是南京地下商业的开始，另外案名中使200、用“1 1”，则增添了项目的气势和高度，而大，则增添了项目的气势和高度，而大道则表明了项目的商业业态。道则表明了项目的商业业态。Another Way 271标志主要以文字组成，一目了然，让受众对项目案名产生深刻的印象；另外标志主要以文字组成，一目了然，让受众对项目案名产生深刻的印象；另外“1”字的霓虹灯效果，表明了五颜六色的商业形态，同时又充满活力与繁华时字的霓虹灯效果，表明了五颜六色的商业形态，同时又充满活力与繁华时尚氛围。尚氛围。整个标志简洁明了，整个标志简洁明了，“1”字能给人丰富的想象空间，而其他的字体则给人稳重字能给人丰富的想象空间，而其他的字体则给人稳重厚实的感觉，突出了项目作为201、地下商业的基调与成熟的感觉。厚实的感觉，突出了项目作为地下商业的基调与成熟的感觉。272项目推广执行项目推广执行推广核心概念定位语及广告语案名及LOGO推广策略及执行273推广策略原则推广策略原则推广策略湖南路地下商业街是租赁+销售的推广模式，如何寻找租赁和销售之间的平衡点；为了使销售部分能够实现利润的最大化使销售部分能够实现利润的最大化，商铺的销售必然商铺的销售必然在人气店签约之后进行。在人气店签约之后进行。274推广策略原则推广策略原则推广策略 商业租售3、6、9、13、15运营时间定律：*3 3：前3个月,进入造势期,对项目所处商圈进行炒作；*6 6：第4-6个月,进入形象导入期,全面启202、动项目招商；*9 9：第7-9个月,进入商业洽谈期,本阶段需要进行人气店签约；*1313：第10-13个月,进入开盘热销期,启动商铺销售；*1515：第14、15月，即开业前2个月，进入装修、备伙期；其中第、4阶段最为关键，商业洽谈期决定我们签下什么样的人气店，而人气店的品牌影响力会直接在后期的招商进展以及商铺销售中起了至关重要的一步。根据地下商业的工程进度，我们将项目开业作为最终节点，倒推15个月作为项目推广的周期：275推广轴线及节奏推广轴线及节奏推广策略1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15形象导入期形象导入期开盘热销期开盘热销期商业洽谈期商业洽谈期商圈商203、圈炒作炒作造势期造势期引导稿出街引导稿出街售楼处包装售楼处包装新闻发布会新闻发布会售楼处公开售楼处公开项目项目信息信息形象稿出街形象稿出街租赁启动租赁启动产品解析产品解析推荐会推荐会人气店签人气店签约约新闻发布会新闻发布会开盘开盘开盘稿出街开盘稿出街重点活动二：重点活动二：真人秀真人秀开业准备期开业准备期重点活动一重点活动一东京游东京游开业开业项目前期炒作项目形象全面公开全面启动项目招商深度解析项目人气店签约人气店进驻信息释放启动商铺销售销售持续期开业前准备276Date1-3月：月：造势期造势期本阶段要点：湖南路商圈及项目炒作本阶段要点：湖南路商圈及项目炒作1-21-2月：月：以新闻舆论造势204、，从宏观角度炒作地块。如：政策、新形势、商圈、版块、地下概念及资源、商业发展趋势；所有新闻点均已对项目有利的方向去引导。3 3月：月：和项目相关的部分文字软文出街；湖南路商圈将成为体验互动式商业文化中心湖南路商圈将成为体验互动式商业文化中心湖南路商圈将成为体验互动式商业文化中心湖南路商圈将成为体验互动式商业文化中心再造一个湖南路再造一个湖南路再造一个湖南路再造一个湖南路8888万方地下商业街落户湖南路万方地下商业街落户湖南路万方地下商业街落户湖南路万方地下商业街落户湖南路 277Date1-3月：月：造势期造势期破解地上破解地上“堵城堵城”困局，向地下要效益？困局，向地下要效益？产权式全感官体205、验地下街区，产权式全感官体验地下街区，中国商业新元年中国商业新元年5夜海让南京城市格局迎来地下时代？夜海让南京城市格局迎来地下时代？向下突向下突围围！南京迎！南京迎来来历历史性城市史性城市变变革？革？中中国国首首创创全感官体全感官体验验式地下商式地下商业业街街现现身湖南路身湖南路【软文炒作软文炒作】278279Date4-6月：月：形象导入期形象导入期本阶段要点：本阶段要点：项目主形象全面出街、招商启动、售楼处启用项目主形象全面出街、招商启动、售楼处启用 重大核心活动重大核心活动4月：月：3个引导稿出街、售楼处包装；5月：月：形象发布会，并正式宣布招商，同时商业街形象稿面市，户外大牌、报稿、道206、旗、网站、公交站亭、同步出街；6月：月：租赁启动；以东京旅游活动配合；280Date4-6月：月：形象导入期形象导入期5夜海，中国首创全感官体验式地下高端商业夜海，中国首创全感官体验式地下高端商业以引领者姿态，以引领者姿态，催生城市地下商业空间蓬勃发展，催生城市地下商业空间蓬勃发展，开启南京地下财富新时代开启南京地下财富新时代以城市名片高度，以城市名片高度，全面颠覆城市未来商业方向和城市版图全面颠覆城市未来商业方向和城市版图南京土地面南京土地面积积将将扩扩大一倍大一倍中中国国首首创创地下高端商地下高端商业业“5夜海夜海”，颠颠覆南京城市版覆南京城市版图图【导入期系列一导入期系列一】281282207、Date4-6月：月：形象导入期形象导入期5夜海，中国首创全感官体验式地下高端商业夜海，中国首创全感官体验式地下高端商业站在城市的高度，站在城市的高度，引导南京核心商圈向地下扩张，引导南京核心商圈向地下扩张，发掘地下经济无限潜力发掘地下经济无限潜力以财富制高点的恢宏气势，以财富制高点的恢宏气势，全面颠覆南京的商业格局和创富机遇全面颠覆南京的商业格局和创富机遇50%的的经济经济增增长长将来将来源于地下交易源于地下交易中中国国首首创创地下高端商地下高端商业业“5夜海夜海”，颠颠覆南京商覆南京商业业格局格局【导入期系列二导入期系列二】283284Date4-6月：月：形象导入期形象导入期5夜海，中国208、首创全感官体验式地下高端商业夜海，中国首创全感官体验式地下高端商业充分利用地下独特优势，充分利用地下独特优势，始创南京终年绿意盎然的始创南京终年绿意盎然的365天享乐殿堂天享乐殿堂从此告别天气约束，从此告别天气约束，全面颠覆南京人的生活思维和享乐方式全面颠覆南京人的生活思维和享乐方式南京南京将将告告别别刮刮风风下雨酷暑天下雨酷暑天中中国国首首创创地下高端商地下高端商业业“5夜海夜海”，颠颠覆南京生活思覆南京生活思维维【导入期系列三导入期系列三】285286Date4-6月：月：形象导入期形象导入期地下也有天堂地下也有天堂中中国国首首创创全感官体全感官体验验式地下高端商式地下高端商业业【主形象主209、形象】287288289p时间：第5-6月p地点：日本东京“八重州”p目的：1、作为项目招商阶段的战术活动，为项目招商全面启动制造轰动的市场效应；2、采用与知名媒体合作的方式，扩大项目知名度引起全城关注，转变人们对地下商业的观念，倡导一种新的生活、消费、娱乐、休闲新方式；3、通过跟踪即时报道的方式，让消费者体验全世界最大的地下商业网所带来的震憾，体 验异国的消费方式于理念，制造新闻炒作点；4、促进商铺租赁及后期销售续水；Date4-6月：月：形象导入期形象导入期【战术活动：东京五夜游战术活动：东京五夜游 】290p合作媒体建议：合作媒体建议：旅游卫视或东方卫视Date4-6月：月：形象导入期形210、象导入期【战术活动：东京五夜游战术活动：东京五夜游 】p合作理由：合作理由：项目招商启动前期，面向的国内乃至国际性知名品牌，因此需要选择在全国范围内有一定影响力的媒体进行合作，以扩大并提升项目知名度。旅游卫视：为专业旅游类媒体，非常适合与之合作类似的旅游记录类专题活动；东方卫视：长三角区域具有绝对影响力，同时具有全国性影响力的媒体；291p活动形式：活动形式：建建议议与与旅旅游游卫卫视视环环球球DIY DIY 栏栏目目进进行行合合作作，与该栏目联合推出此次“东京五夜游”专题活动，合作时间为两个月：1、活动预热：5月初，以旅游卫视及五夜海的名义联合发布“英雄帖”，全城紧急搜寻具有颠覆概念的东京地211、下旅游计划，电视、网络、报纸全方位接受报名方案；2、活动启动：5月中，各类报名方案网络、电视接受观众投票，每周六旅游卫视环球DIY电视栏目邀请专家、嘉宾分析、评选最佳方案，共两期，5月底节目评选出最终获奖观众（该观众需来自南京，方案必须包含游览“八重洲”）Date4-6月：月：形象导入期形象导入期【战术活动：东京五夜游战术活动：东京五夜游 】2923、活动进行：月，获奖选手组团，开始东京五夜游，将选手游历过程摄制成片，在电视台进行播放，共两期。通过这组记录片，全方位展示成熟地下商业的全景，通过八重洲的游览，激发南京观众对五夜海的期待。在旅游过程中，参赛者通过博客全面纪录东京地下商业街的感知，并212、在南京搜房、HOUSE365、西祠等各大网站发贴。4、活动后续报道：通过杂志、报纸、网络的系列软文对此次活动进行追踪报导，引发南京市场对五夜海地下商业街的关注度。Date4-6月：月：形象导入期形象导入期【战术活动：东京五夜游战术活动：东京五夜游 】293p推广渠道：推广渠道：1、电视（核心合作媒体）2、网络（作为电视媒体的辅助渠道）3、报纸（活动前期及后期炒作）通过1-2条的媒体方式全程跟踪报道东京游的全过程；通过报纸进行热点炒作；p现场氛围包装：现场氛围包装：活动易拉宝、条幅p物料准备：物料准备：手袋、各商铺宣传资料、小礼品、新闻通稿Date4-6月：月：形象导入期形象导入期【战术活动：东213、京五夜游战术活动：东京五夜游 】294p东京东京“八重州八重州”地下街简介地下街简介 地下街在国土小、人口多的日本最为发达，日本东京的“八重州”地下街，是日本最大的地下街之一，它拥有全世界最大的地下商业网，其长度约为6km，面积为6.8万平方米，设有商店141个与51座大楼连通，有200多家商店，每天活动人数超过300万人。地下空间的开发使日本国土的增长向立体结构方面发展。Date4-6月：月：形象导入期形象导入期【战术活动：东京五夜游战术活动：东京五夜游 】295Date7-9月：月：商业洽谈期商业洽谈期本阶段要点：本阶段要点：项目价值深度解析、各大商家考察洽谈期项目价值深度解析、各大商家考214、察洽谈期 全国范围内产品推荐会全国范围内产品推荐会7-9月：月：在媒体上以软文硬排的方式深度部析产品价值，并在上海、杭州、北京、深圳等地开产品推荐会；296Date7-9月：月：商业洽谈期商业洽谈期时间：时间：7月9月（逢周末）地点：地点：上海、杭州、北京、深圳目的：目的：扩大项目知名度、提高调性，打造成全国瞩目的代表性产品。目标客群：目标客群：针对当地知名品牌、高端商业区域形式：形式：产品推介说明会-重点突出项目的全国首创、唯一性、颠覆性、不可复制 性、产品自强的超强规划、菁英团队、先进理念及未来发展前景。现场氛围包装：现场氛围包装：现场易拉宝，背景版，条幅物料准备：物料准备：折页、户型单张215、手袋、新闻通稿、小礼品【产品推荐会产品推荐会】297第一家产权式地下商业街，第一家产权式地下商业街，第一次在地下引入国际大师规划景观第一次在地下引入国际大师规划景观第一次实现同一时空的全感官体验第一次实现同一时空的全感官体验“第一次第一次”是吸引力、是影响力、是关注度，是吸引力、是影响力、是关注度，“第一次第一次”是品牌、人气和财富是品牌、人气和财富五叶海，城市的第一次，你的第一金五叶海，城市的第一次，你的第一金第一次第一次总总是最是最值钱值钱的的多重首多重首创创集于一身，集于一身，5夜海聚焦城市夜海聚焦城市黄黄金眼金眼【招商系列一招商系列一】Date7-9月：月：商业洽谈期商业洽谈期298216、299城市空间日渐拥堵，城市空间日渐拥堵，地上商业租金昂贵地上商业租金昂贵新城市方向呼之欲出新城市方向呼之欲出从蒙特利尔地下城到东京八重洲，从蒙特利尔地下城到东京八重洲，地下商业成为全球地下商业成为全球50%商业效益创造地商业效益创造地南京五叶海，中国首创全感官体验式地下商业街南京五叶海，中国首创全感官体验式地下商业街顺应掘富精英前瞻眼光，顺应掘富精英前瞻眼光，启动南京地下商业黄金元年启动南京地下商业黄金元年金子金子总总是藏在地下是藏在地下黄黄金眼全新地下商金眼全新地下商业业，5夜海夜海开启开启南京地下南京地下黄黄金年代金年代【招商系列二招商系列二】Date7-9月：月：商业洽谈期商业洽谈期3217、00301新街口繁华、新街口繁华、1912休闲、夫子庙观光可同时空体验？休闲、夫子庙观光可同时空体验？四大街区四大街区+五大广场，打造全感官体验街区五大广场，打造全感官体验街区告别台风暴雨、严寒酷暑，城市欲望无停歇告别台风暴雨、严寒酷暑，城市欲望无停歇新街口新街口X1912X夫子夫子庙庙X莱莱迪迪=？中中国国首首创创全感官体全感官体验验式地下商式地下商业业街，街，5夜海夜海“打包打包”南京南京经经典商典商圈圈【软文解析软文解析】Date7-9月：月：商业洽谈期商业洽谈期302303Date10-13月：开盘月：开盘热销期热销期本阶段要点：本阶段要点：人气店签约仪式、释放人气店签约信息、人气店签218、约仪式、释放人气店签约信息、10月：月：人气店签约，并举办签约新闻发布会；签约一周后至14月开盘稿出街，并正式开盘销售；10-13月：月：招商+销售同步进行中304Date14-15月：月：开业准备期开业准备期本阶段要点：本阶段要点：装修进驻、开业信息发布装修进驻、开业信息发布 开业活动开业活动14月月-15月月：进场装修15月：月：开业广告；开业后活动：开业后活动：真人生活秀；305Date14-15月：月：开业准备期开业准备期 时间：时间：开业后（活动时长为五个日夜)地点：地点：湖南路商业街 目的：目的：1、扩大项目知名度引起全城关注，转变人们对地下商业的观念，倡导一种新的生活、消费、娱乐219、休闲新方式，2、通过真人生活全方面即时报道，勾起人们对新鲜事物的好奇，吸 引目标客群增大地下商业街人流量，制造轰动全城的话题点，成为世人瞩目的代表性产品；3、通过模特的逛街、生活、消费方式为商铺做宣传；【开业活动建议：五夜生活秀开业活动建议：五夜生活秀】306Date14-15月：月：开业准备期开业准备期 活动内容建议形式：活动内容建议形式：邀请南京本地具有影响力的娱乐人物，如：超级女生（或同类轰动性节目，以当时的流行节目为主）中稍有名气的选手出演”真人秀”；提供一笔固定经费，模特使用此经费在地下商业内生活五个日夜，吃、住、娱乐、休闲全部在内，并发动好奇的市民在地下商业街内寻找这位模特，介时220、可评选出最先找到的前50名，发一些小奖品作为鼓励；同时通过电视、网络、报纸对模特的追踪报道，全方面介绍商业街内商铺，达到扩大宣传地下商业街的业态的目的。【开业活动建议：五夜生活秀开业活动建议：五夜生活秀】307Date14-15月：月：开业准备期开业准备期 推广渠道：推广渠道：1、电视 2、山西路、鼓楼电信广场的电视大屏幕 3、网络 4、博客（真人秀模特博客）5、报纸 通过1-3条的媒体方式直播她一周内的所有生活；通过第4条的形式上传她每天的生活日记，体难心得；通过报纸进行热点炒作；现场氛围包装：现场氛围包装：活动易拉宝、条幅 物料准备：物料准备：手袋、各商铺宣传资料、小礼品、新闻通稿【开业活221、动建议：五夜生活秀开业活动建议：五夜生活秀】308类类 别别内内 容容优势优势分析分析销销售售现场现场工地形象使项目的定位概念具体化、专业化。售楼处销售执行的重要场地销售手册专业的售楼资料，设计风格与定位一致，项目信息内容全面。折页售楼普及资料，费用低，可大量发放，传播范围广泛，内容简洁。手拎袋流动媒体宣传展板全面介绍公司及项目的信息。功能标牌突出运作专业性。地地铁铁地铁、站台、通道强而有力的广告传播媒介，达到全城轰动的传播效应大众媒体大众媒体报纸经济有效，以其信息量及时效性在都市人的生活中占重要地位，房产信息消化时间长，绝大多数的居民通过报纸理解房产信息，报纸应成为房地产信息发布的主要载体。222、电视画面与声音结合，但播出时间有限，不具有保存性和可传阅性，对于房地产信息消化时间短，广告效果低于报纸。杂志印刷精美，具有可保存性和传阅性，周期长。广播传统媒体，收听方便，成本低，不受听众环境制约。户外看板户外宣传具有强烈的视觉冲击力，大面积效果运用，全方位楼盘信息，对有购买倾向的客户群具有较好的广告效果。，能巧妙截流、事半功倍。公交巴士随公交车的换代和巴士广告概念的更新，这一广告载体地位也越来越重要。网络信息量大，传播速度快，但受网络速度、上网环境限制，使房产信息对特定人群的到达率不理想。注：不同媒体有不同注：不同媒体有不同优势优势，根据，根据销销售量和广告售量和广告费费用的投入，在不同用的223、投入，在不同阶阶段将段将这这些媒体有效的些媒体有效的进进行行优优化整合，化整合，寻寻求最好的广告效果。求最好的广告效果。媒体组合策略媒体组合策略309分分 期期准准备备期期形象形象导导入入期期商商业业洽洽谈谈期期开开盘热销盘热销期期开开业业准准备备期期广告投放广告投放15%30%15%25%15%推广策略推广策略该期间项目尚处于项目启动阶段，规划图纸完成具备一定的客户接待条件，但售楼处、销讲资料均在准备阶段，适当透露项目信息，引起市场对项目的关注。该阶段的行销推广主要应集中于项目形象全面出街，重点提升项目的整体形象，塑造出塑造出“颠颠覆覆南京南京”的商的商业业形象，形象，正式启正式启动项动项目224、招商，目招商，锁定观望客户，进行项目的初期蓄水。在上述推广基础上加大加大项项目推广深度，目推广深度，大众广告大众广告层层面深度面深度解析解析项项目并目并进进行深行深入的定向沟通，入的定向沟通，通过项目推介会，吸引人气商家，为后续招商及销售奠定基础。在人气商家签约后，项项目正式开目正式开盘销盘销售，售，以入驻商家强有力的品牌号召力，促成项目的热销，本阶段以销售为主，招商同步进行中。以开开业业信息信息为为本本阶阶段重点段重点，以开业这一利好消息刺激剩余商铺的销售及租赁。主要工作主要工作项目前期的炒作准备/树立户外看板/售楼处施工/接待中心启用/销售道具的准备/地铁广告/推介会的准备工作商业洽谈、推225、荐会开盘的技术准备（价格、销控、优惠等）/项目推介会/重要位置树立户外看板/销售合同准备/销售道具全部到位开盘仪式/销售政策的执行/媒体组合的合理安排督促落实/开盘信息的登统计，以便工作检讨开业前广告及开业活动；剩余商铺优惠政策的科学制定，针对不同客群分头击破/针对针对剩余商剩余商铺铺重点重点推推媒介媒介组织组织软文、围档广告硬广、软文、报纸、户外看板、道旗、车身、网络、围墙硬广、软文、报纸、气球挂幅、网络、道旗、户外看板、车身、围墙软文、报纸、网络、户外看板、道旗、车身、围墙软文、网络、户外看板、道旗、车身、围墙活活动动策划策划战术战术活活动动推介会开盘仪式开开业业活活动动推广费用预算推广费226、用预算310附件附件:东方大唐东方大唐LOGO311附件附件:东方大唐东方大唐LOGOLOGO标志以东方大唐英文名首字母E和D为元素，构成稳重方正的基本造型，传达企业雄厚的实力和稳健的作风；标志中心由圆和方构成钱币图形，体现公司专业商业地产的行业特性，并意寓公司强大的资本和商业地产运作能力；四个“D”形和圆形交集，形成视觉上的汇聚意向，意指东方大唐汇聚天下财富，创造城市中心的价值传奇。【标志一标志一】312313314标志主体为一枚精心设计的秦朝古钱币，体现东方大唐专业从事商业地产运营的行业特性；英文名首字母“e”与钱币造型巧妙结合，融合古今中西元素，赋予标志国际与民族融汇的气质，准确传达企业227、立足本土市场、整合全球资源、具备国际视野的公司优势；标志整体线条简洁流畅，一气呵成，兼具东方与西方意韵，独具文化内涵。附件附件:东方大唐东方大唐LOGOLOGO【标志二标志二】l房地产房地产E E网网房地产E网-倾力打造房地产物业管理资料库,汇聚海量的免费管理资料。316标志以中英文名字体为主，简洁大气，深具国际感，符合现代标志设计发展潮流；精心设计的专用中文字体稳健而不失雅致，深度汲取现代日式设计风格，使标志体现东方文化气质的同时，更流露浓烈的现代气息，设计感极强；标志整体识别性强，易于应用，通过与辅助图形和专用色彩的配合将能更好的演绎企业精神。附件附件:东方大唐东方大唐LOGOLOGO【标志三标志三】南京优派克思房地产经纪有限公司南京优派克思房地产经纪有限公司2007-10-15THANKS预预祝祝项项目目开开发发圆圆满满成成功功！THE END!