1、113 February 2007南京湖南路地下商业街项目市场研究报告南京湖南路地下商业街项目市场研究报告南京湖南路地下商业街项目市场研究报告南京湖南路地下商业街项目市场研究报告戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司致：东方大唐置业有限公司2研究内容研究内容研究内容研究内容研究目的研究目的研究目的研究目的了解南京经济发展状况解析南京城市发展规划南京商业市场发展特征了解南京经济发展状况解析南京城市发展规划南京商业市场发展特征分析当地消费特征以及消费者对于本项目业态选择意向分析当地消费特征以及消费者对于本项目业态选择意向获知商家对于建筑的硬件要求借鉴国内外地下商业街的成功之处获知商家对于建筑的硬件要求2、借鉴国内外地下商业街的成功之处为本项目定位提供市场依据为本项目定位提供市场依据为本项目定位提供市场依据为本项目定位提供市场依据11南京宏观经济研究南京宏观经济研究南京宏观经济研究南京宏观经济研究南京城市发展研究南京城市发展研究南京城市发展研究南京城市发展研究南京商业市场研究南京商业市场研究南京商业市场研究南京商业市场研究当地消费者调研当地消费者调研当地消费者调研当地消费者调研目标商家访谈目标商家访谈目标商家访谈目标商家访谈相关案例分析相关案例分析相关案例分析相关案例分析2233445566研究逻辑与思路研究逻辑与思路研究逻辑与思路研究逻辑与思路3研究内容研究内容研究内容研究内容研究结论研究结论3、研究结论研究结论南京城市经济发展落后于苏杭等城市，且城市未来消费增长主要来自教育和教育通讯。南京轨道交通规划不尽合理，本项目作为两线换乘通道作用将有所降低。本项目未来消费人流将更依赖湖南路商业街自身消费者。湖南路消费群基本为本地1830岁之间时尚青年，且湖南路目前餐饮、娱乐业态配比较低。消费者更多的将地下商业街作为购物商场之间转换的途径之一，因此如何与地面建筑物之间保持合理的对接将是本项目成功与否的关键因素。除餐饮外（主要为快餐、咖啡、轻食），其余商家基本不考虑地下商业街浦，除非地下商铺有地面展示空间。因此如何在视觉上使地下街铺犹如地上街铺，也是本项目能够引入中高品牌的关键因素。地下商业街在入4、口以及内部艺术处理，以此吸引消费者以及延长消费者在地下的滞留时间将是未来本项目经营成功与否的关键因素。南京城市经济发展落后于苏杭等城市，且城市未来消费增长主要来自教育和教育通讯。南京轨道交通规划不尽合理，本项目作为两线换乘通道作用将有所降低。本项目未来消费人流将更依赖湖南路商业街自身消费者。湖南路消费群基本为本地1830岁之间时尚青年，且湖南路目前餐饮、娱乐业态配比较低。消费者更多的将地下商业街作为购物商场之间转换的途径之一，因此如何与地面建筑物之间保持合理的对接将是本项目成功与否的关键因素。除餐饮外（主要为快餐、咖啡、轻食），其余商家基本不考虑地下商业街浦，除非地下商铺有地面展示空间。因此如5、何在视觉上使地下街铺犹如地上街铺，也是本项目能够引入中高品牌的关键因素。地下商业街在入口以及内部艺术处理，以此吸引消费者以及延长消费者在地下的滞留时间将是未来本项目经营成功与否的关键因素。11南京宏观经济研究南京宏观经济研究南京宏观经济研究南京宏观经济研究南京城市发展研究南京城市发展研究南京城市发展研究南京城市发展研究南京商业市场研究南京商业市场研究南京商业市场研究南京商业市场研究当地消费者调研当地消费者调研当地消费者调研当地消费者调研目标商家访谈目标商家访谈目标商家访谈目标商家访谈相关案例分析相关案例分析相关案例分析相关案例分析2233445566研究结论研究结论研究结论研究结论4研究内容研6、究内容研究内容研究内容主要服务内容主要服务内容主要服务内容主要服务内容南京南京GDP总值南京社会消费品总额南京人口分布特征及结构特征南京居民收入支出情况南京支柱产业南京宏观房地产市场研究南京宏观商业地产市场研究总值南京社会消费品总额南京人口分布特征及结构特征南京居民收入支出情况南京支柱产业南京宏观房地产市场研究南京宏观商业地产市场研究11南京宏观经济研究南京宏观经济研究南京宏观经济研究南京宏观经济研究南京城市发展研究南京城市发展研究南京城市发展研究南京城市发展研究南京商业市场研究南京商业市场研究南京商业市场研究南京商业市场研究当地消费者调研当地消费者调研当地消费者调研当地消费者调研目标商家访谈7、目标商家访谈目标商家访谈目标商家访谈相关案例分析相关案例分析相关案例分析相关案例分析2233445566报告目录报告目录报告目录报告目录5南京宏观经济南京宏观经济基本经济指标基本经济指标南京宏观经济南京宏观经济基本经济指标基本经济指标宁、沪、苏、杭国内生产总值宁、沪、苏、杭国内生产总值宁、沪、苏、杭国内生产总值宁、沪、苏、杭国内生产总值宁、沪、苏、杭人均国内生产总值宁、沪、苏、杭人均国内生产总值宁、沪、苏、杭人均国内生产总值宁、沪、苏、杭人均国内生产总值*亿元?2006年南京GDP超过2,700亿元，连续8年保持两位数增长；人均GDP达到39,000元（约合4,900美元）。属于中等收入地区，8、但距发达地区10,000美元的标准尚有差距。?在与沪、苏、杭这些长三角城市的比较中，南京的经济规模最小，截止2006年底南京国内生产总值分别是上述三地的27%、60%和85%；南京的生产效率不高，人均GDP分别是沪、苏、杭的70%、66%与93%。?虽然改革开放以来南京发展迅速，但是增速不如长三角其他城市，与上海、苏州的差距正不断拉大。元*按常住人口计*数据来自南京市统计局02,0004,0006,0008,00010,000199019921994199619982000200220042006南京上海苏州杭州010,00020,00030,00040,00050,00060,00070,09、00199019921994199619982000200220042006南京上海苏州杭州6南京宏观经济南京宏观经济基本经济指标基本经济指标南京宏观经济南京宏观经济基本经济指标基本经济指标?2006年南京社会消费品零售总额超过1,100亿元，连续3年保持对苏、杭的微弱领先优势。但与上海超过3,000亿元的规模仍有很大差距。?2006年南京人均社会消费品零售总额超过16,000元，在四城市中仅次于上海的18,000元，其差距略小于消费品零售总额。?说明南京市场消费需求十分旺盛。宁、沪、苏、杭人均社会消费品零售总额宁、沪、苏、杭人均社会消费品零售总额宁、沪、苏、杭人均社会消费品零售总额宁、沪、苏10、杭人均社会消费品零售总额*元亿元宁、沪、苏、杭社会消费品零售总额宁、沪、苏、杭社会消费品零售总额宁、沪、苏、杭社会消费品零售总额宁、沪、苏、杭社会消费品零售总额*按常住人口计*数据来自南京市统计局05001,0001,5002,0002,5003,0003,5004,000199019921994199619982000200220042006南京上海苏州杭州02,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00016,00018,00020,000199019921994199619982000200220042006南京上海苏州杭州7南京宏观经济南京宏观经济外来人口11、对当地消费的贡献外来人口对当地消费的贡献南京宏观经济南京宏观经济外来人口对当地消费的贡献外来人口对当地消费的贡献?截至2005年底，南京国内旅游人口达3220万人次、境外旅游人口达88万人，1999年以来除了在2003年受到SARS影响外，均保持两位数的快速增。2005年南京全市范围内平均单日外来旅游客人流9.1万人/天。?截至2005年底，南京旅游购物餐饮消费总额达到171亿元其中国内旅游客消费152亿元，占当年社会消费品零售总额的17%。?2003年2005年南京旅游消费对社会消费品零售总额的贡献度平均为15%（低于苏州20%的贡献度），南京本地居民依然是促进南京零售消费品市场增长的主要动12、力。南京国内旅游购物消费南京国内旅游购物消费南京国内旅游购物消费南京国内旅游购物消费vsvs社会消费品零售总额社会消费品零售总额社会消费品零售总额社会消费品零售总额南京国内旅游人口南京国内旅游人口南京国内旅游人口南京国内旅游人口*按照南京旅游局对旅游人口的定义南京市旅游人口指的是在南京居住1天以上12个月以内，任何为休闲、娱乐、观光、度假、探亲访友、就医疗养、购物、参加会议或从事经济、文化、体育、宗教活动的非南京户籍居民。亿元874984116613401501173020762206280032202530313842475652728805001,0001,5002,0002,5003,013、003,5001996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005-20%-10%0%10%20%30%40%50%国内旅游者境外旅游客国内旅游者增长率境外旅游客增长率万人次1011111526141915%14%17%02040608010012014016020032004200512%13%14%15%16%17%18%国内旅游客购物餐饮支出境外旅游客购物餐饮支出外来旅游客对南京社会消费品总额的贡献度8南京宏观经济南京宏观经济基本经济指标基本经济指标南京宏观经济南京宏观经济基本经济指标基本经济指标?在与沪、苏、杭这些长三角城市的比较中，从1914、90年至2006年南京的人均可支配收入均是最低的，2006年首度突破16,000元，达到苏、杭2005年水平，接近上海2004年水平。?与沪、苏、杭相类似，在南京居民消费结构中，居于前几位的依次是食品、娱乐文教服务、交通通讯、居住、和衣着支出。其中食品消费比重最高为36%，与沪、苏、杭相仿。?参考上海居民消费的发展，未来南京居民的娱乐文教服务和交通通讯消费的比重将有可能上升。宁、沪、苏、杭人均可支配收入宁、沪、苏、杭人均可支配收入宁、沪、苏、杭人均可支配收入宁、沪、苏、杭人均可支配收入元宁、沪、苏、杭居民基本消费结构宁、沪、苏、杭居民基本消费结构宁、沪、苏、杭居民基本消费结构宁、沪、苏、杭居民15、基本消费结构*2005年数据*数据来自南京市统计局02,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00016,00018,00020,000199019921994199619982000200220042006南京上海苏州杭州36%36%37%35%16%17%15%15%12%14%12%17%9%10%11%9%9%7%8%10%8%6%5%7%7%6%8%5%3%5%3%3%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%南京上海苏州杭州食品娱乐文教服务交通和通讯居住衣着支出医疗保健设备用品及服务杂项商品和服务9南京宏观经济南京宏观经济人口人口16、南京宏观经济南京宏观经济人口人口南京人口发展南京人口发展南京人口发展南京人口发展南京流动人口发展南京流动人口发展南京流动人口发展南京流动人口发展01002003004005006007008009001990 19921994 1996 1998 2000 2002 2004 20062008 201082%84%86%88%90%92%94%96%常住人口户籍人口户籍人口占常住人口比例?截至2006年底，南京户籍人口达到607万，常住人口超过700万。由于外来人口的流入，户籍人口占常住人口的比例由1990年的94%下降到目前的86%。?随着2007年南京户籍政策的进一步放宽，预期户籍人口会有17、一定增长，占常住人口的比例将趋稳。?2001年底受到南京户籍政策放宽的影响，2002南京流动人口开始有较大规模的增长。2006年南京外来流动人口达到200万。预期未来5年内将继续增加，但是增长势头将受到控制。预测未来常住人口预测未来户籍人口0501001502002503003501990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 20100%10%20%30%40%50%60%70%80%流动人口增长率万人预测未来流动人口万人*数据来自南京市统计局1005,00010,00015,00020,00025,00030,000玄 武白 下秦 淮建 18、邺鼓 楼下 关浦 口栖 霞雨花台江 宁六 合溧 水高 淳南京人口数量区域分布南京人口数量区域分布南京人口数量区域分布南京人口数量区域分布*南京分区人口密度南京分区人口密度南京分区人口密度南京分区人口密度*?截至2005年底，主城区人口达到236万占南京市总人口的40%；主城区中鼓楼区人口最多，达68万人是全市总人口的11%。?截至2005年底，南京市土地总面积为6582平方公里，平均人口密度906人/平方公里，其中鼓楼区人口密度最高为27,638人/平方米。该指标甚至高于主城区平均水平1倍。?鼓楼区是南京市的人口大区，也是人口分布的核心。*2005年数据*数据来自南京市统计局人/平方公里主城区19、人口密度12,538人/平方公里主城区人口密度12,538人/平方公里全市人口密度906人/平方公里全市人口密度906人/平方公里南京宏观经济南京宏观经济人口人口南京宏观经济南京宏观经济人口人口主城区40%其他区县60%11%8%8%5%4%3%鼓 楼玄 武白 下下 关秦 淮建 邺11?2006年南京014岁、1559岁以及60岁以上人口比例分别为13%、74%、13%。预计到2020年该比例将是17%、65%和18%，60岁以上老年人将接近180万，同时有少年儿童170万。?在未来20年，南京人口抚养负担将持续加重。随着都市的老龄化，老年人将成为劳动人口未来最主要的负担。1559岁的劳动人口20、将面对越来越大的抚养压力。?未来南京老年人和少年儿童的消费市场可能将得以扩大。南京人口年龄分布及预测南京人口年龄分布及预测南京人口年龄分布及预测南京人口年龄分布及预测*万人南京人口抚养负担及预测南京人口抚养负担及预测南京人口抚养负担及预测南京人口抚养负担及预测*按常住人口计*数据来自南京市统计局南京宏观经济南京宏观经济人口人口南京宏观经济南京宏观经济人口人口02004006008001,0001,2002000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018 2020014岁人口15-59劳动人口60岁以上0%10%20%30%40%50%60%20021、02002200420062008201020122014201620182020总抚养比少年儿童抚养比老年抚养比12南京宏观经济南京宏观经济居民收支情况居民收支情况南京宏观经济南京宏观经济居民收支情况居民收支情况南京居民收支情况南京居民收支情况南京居民收支情况南京居民收支情况*数据截至2005年*数据来自南京市统计局0%10%20%30%40%50%60%199419951996199719981999200020012002200320042005食品衣着支出设备用品及服务娱乐文教服务杂项商品和服务元/年南京居民部分商品服务消费比南京居民部分商品服务消费比南京居民部分商品服务消费比南京居民22、部分商品服务消费比?2005年南京市人均可支配收入达到14,997元。个人消费支出为10,704元，支出比自2000年以来持续下跌，已经从1995年的最高点91%降至目前的71%，考虑到近年来住房贷款以及医疗教育费用对居民的压力，南京居民的日常消费能力增幅放缓。?19942005年，食品消费在南京居民消费结构中的比例越来越小，分别减少了17%和5%，在恩格尔系数上已经迈入了富裕社会的行列。与此对应，娱乐文教服务在消费结构中上升了8个百分点。05,00010,00015,00020,00025,00030,00019941995199619971998199920002001200220032023、0420050%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%城镇人均工资城镇人均可支配收入人均消费支出支出比13南京宏观经济南京宏观经济房地产市场房地产市场南京宏观经济南京宏观经济房地产市场房地产市场南京固定资产南京固定资产南京固定资产南京固定资产&房地产投资房地产投资房地产投资房地产投资亿元亿元?随着2001年以来南京市区周边大量新城开始将设，南京固定资产投资快速上升。到2005年南京固定资产投资达到1,400亿元，比2000年增长近3.4倍。?2005年受到宏观政策影响房地产投资比例有所下降，但仍保持增长势头，房地产投资比例基本稳定在2025%的范围内，2005年南京房地24、产投资总额达到296亿元，年平均增长26%。?20012004年受到住宅热需的影响，商业投资有所回落。直到2005年随着各项抑制住宅交易的宏观政策出台，南京商业地产开始复苏。5年来商业地产投资额度从2000年的10.98亿元增长到2005年的26.3亿元，年平均增长22%略低于房地产市场总体投资增长率。南京商业地产投资南京商业地产投资南京商业地产投资南京商业地产投资*数据截至2005年*数据来自南京市统计局02004006008001,0001,2001,4001,6002000200120022003200420050%5%10%15%20%25%30%固定资产投资房地产开发投资额房地产投资25、比例0510152025302000200120022003200420050%2%4%6%8%10%12%商业商业投资占房地产总体投资的比例14南京宏观经济南京宏观经济房地产市场房地产市场南京宏观经济南京宏观经济房地产市场房地产市场万平方米元/平方米南京全市平均商铺单价南京全市平均商铺单价南京全市平均商铺单价南京全市平均商铺单价南京商业地产供需南京商业地产供需南京商业地产供需南京商业地产供需?20002005年南京商业地产的供应平均每年30.1万平方米，需求（包括出租面积）平均每年29.9万平方米。?2002年受到住宅热需的影响，当年商业需求有所下降，当年商铺单价也有所回落。?2004年开始26、，南京全市范围内商业地产价格总体呈现上扬趋势，平均涨幅为14%，到2005年底平均商铺单价超过9,100元/平方米，接近市区核心地段住宅价格。*数据截至2005年*数据来自DTZ研究咨询部01,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0008,0009,00010,000200020012002200320042005-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%商铺单价涨幅01020304050602000200120022003200420050%20%40%60%80%100%120%140%160%180%商铺供应商铺需求商铺需供比15南27、京限额以上主要制造业工业产值南京限额以上主要制造业工业产值南京限额以上主要制造业工业产值南京限额以上主要制造业工业产值南京生产总值主要构成南京生产总值主要构成南京生产总值主要构成南京生产总值主要构成亿元亿元?2005年南京2700亿元的生产总值中，有1012亿元来自制造业，制造业是南京的主要发展动力。?2005年南京批发零售业贡献了275亿元的生产总值，是南京第三产业中的支柱。?在制造业中，电子电器及化工制造限额以上工业产值分别为956亿元和774亿元，占2005年南京制造业限额以上工业产值的44%。*数据截至2005年*数据来自南京市统计局南京宏观经济南京宏观经济主要产业构成主要产业构成南京28、宏观经济南京宏观经济主要产业构成主要产业构成101227515714311488805102004006008001,0001,200制造业批发和零售业建筑业交通运输、仓储和邮政业金融业房地产业农业住宿和餐饮业95677442737626615110002004006008001,0001,200电子电器化工制造钢铁石油加工机动车制造电气设备非金属矿加工16617414572986410058.4%8.6%14.4%02004006008001,0001,2002003200420050.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%16.0%鼓楼区社会消费品总额南京社会消29、费品零售总额鼓楼社会消费品总额贡献率南京宏观经济南京宏观经济鼓楼区宏观经济环境鼓楼区宏观经济环境南京宏观经济南京宏观经济鼓楼区宏观经济环境鼓楼区宏观经济环境鼓楼鼓楼鼓楼鼓楼 vsvs 南京商业投资额南京商业投资额南京商业投资额南京商业投资额鼓楼鼓楼鼓楼鼓楼 vsvs 南京社会消费品零售总额南京社会消费品零售总额南京社会消费品零售总额南京社会消费品零售总额?截至2005底，鼓楼社会消费品零售总额达到145亿元，占当年南京全市的14.4%，同时随着以湖南路、鼓楼、新街口北部商业项目的兴起，2005年鼓楼区的社会消费品总额贡献率有一定幅度增加。?2005年，鼓楼新增商业地产投资为7.2亿元，占全市商30、业地产投资额的27.4%。商业地产的投资比例呈不断上升的趋势。?可以预计，在未来的几年中鼓楼区的商业将会有较大程度的发展。亿元亿元7.24.61.126.322.713.727.4%20.2%8.2%0510152025302003200420050.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%鼓楼区商业地产投资南京商业地产投资南京商业投资占全市商业投资比例17研究内容研究内容研究内容研究内容主要服务内容主要服务内容主要服务内容主要服务内容南京总体城市规划南京区域定位南京高校教育分布南京交通规划南京轨道交通规划南京地下空间发展规划项目周边轨道交通研究南京总体城市规划南京区域定31、位南京高校教育分布南京交通规划南京轨道交通规划南京地下空间发展规划项目周边轨道交通研究11南京宏观经济研究南京宏观经济研究南京宏观经济研究南京宏观经济研究南京城市发展研究南京城市发展研究南京城市发展研究南京城市发展研究南京商业市场研究南京商业市场研究南京商业市场研究南京商业市场研究当地消费者调研当地消费者调研当地消费者调研当地消费者调研目标商家访谈目标商家访谈目标商家访谈目标商家访谈相关案例分析相关案例分析相关案例分析相关案例分析2233445566报告目录报告目录报告目录报告目录18南京城市规划南京城市规划总体规划总体规划南京城市规划南京城市规划总体规划总体规划“一城三区一城三区”是南京拓宽32、城市发展空间、加速城市化进程的重要举措。是南京拓宽城市发展空间、加速城市化进程的重要举措。一城一城一城一城?主城：由中心商务区和河西副中心构成，实现城市综合服务功能。三区三区三区三区?仙西：将建设成为以教育产业为主，兼具居住、研发、服务功能的综合性大学城。?东山：将依托现有产业基础发展成为极具投资吸引力的高新技术产业及研发基地。?浦口：将加快发展商贸服务等第三产业，建设成为地区综合服务中心。向苏北向苏北向镇江、扬州向镇江、扬州向安徽、高淳、溧水向安徽、高淳、溧水向安徽向安徽主城主城浦口浦口仙西仙西东山东山“一城三区一城三区一城三区一城三区”发展战略发展战略发展战略发展战略*数据来自南京市规划局33、数据来自南京市规划局19南京城市规划南京城市规划区域定位区域定位南京城市规划南京城市规划区域定位区域定位南京主城区域定位南京主城区域定位南京主城区域定位南京主城区域定位南京市区以河流、铁路、城墙等为自然边界，分为东、西、南、北、中五个区域。南京市区以河流、铁路、城墙等为自然边界，分为东、西、南、北、中五个区域。?中区：以明城墙围合的中区（旧城）以发展第三产业为主，着重老城区的开发与保护。?西区：形成以商务、体育、文化等功能为主的新城区中心；形成居住与新业相协调的中高档居住区；形成以滨江风貌为特色的主城西部休闲游览区。?东、南、北区：将加强设施配套并完善功能，形成居住就业相对平衡，配套设施相对完34、善的综合性区域。长江长江莫愁湖莫愁湖紫金山紫金山紫金山紫金山玄湖武玄湖武长江长江莫愁湖莫愁湖紫金山紫金山紫金山紫金山玄湖武玄湖武片片片片中中中中北 片北 片北 片北 片东 片东 片东 片东 片南 片南 片南 片南 片西 片西 片西 片西 片城市中心区城市中心区城市中心区城市中心区20南京城市规划南京城市规划南京高校分布南京高校分布南京城市规划南京城市规划南京高校分布南京高校分布长江长江莫愁湖莫愁湖紫金山紫金山紫金山紫金山玄湖武玄湖武长江长江莫愁湖莫愁湖紫金山紫金山紫金山紫金山玄湖武玄湖武12345678910111213141516171819202122232425262728293031335、233343536373839404142434445464748495051525354555657585960613 3kmkm半径范围半径范围半径范围半径范围5 5kmkm半径范围半径范围半径范围半径范围湖南路湖南路1.南京大学浦口校区2.东南大学浦口分校3.交通专科学校4.南京交通学校5.铁路运输学校6.南京经济学院7.南京邮电学校8.南京工业大学9.南京工业大学10.中国药科大学11.南京工程学院12.南京艺术学院13.南京工程学院14.江苏教育学院15.河海大学16.南京师范大学17.南京大学18.东海大学19.南京中医药大学20.南京医科大学21.南京审计学院22.南京林业大学236、3.金陵科技学院24.晓庄学校25.中国药科大学26.金陵国际语言进修学校27.南京师范大学仙林校区28.南京师范大学附属实验校区29.南京森林公安高等专科学校30.南京财经大学仙林校区31.南京邮电学院仙林校区32.南京外国语学院仙林分校33.南京中医药大学34.海军指挥学院35.南京航空航天大学36.解放军理工大学37.南京农业大学38.南京理工大学39.南京体育大学40.建筑职工大学41.金陵科技学院42.解放军理工大学43.三江学院44.正德学院45.南京航空航天大学江宁校区46.河海大学江宁校区47.教师进修学校48.南京工业学校49.南京医科大学江宁校区50.江苏经贸学院51.南京37、工程学院52.江苏海事学院53.南京交通学院54.金陵科技学院江宁校区55.中国药科大学56.南京晓庄学院江宁校区57.中国传媒大学南广学院58.南京工业职业技术学院59.南京理工大学紫金学院60.信息职业技术学院61.南京市人口管理干部学院?湖南路周边是南京高校的集中区域，3公里半径范围内共有16所高校，约有学生15万人；5公里半径范围内共有24所高校，约有学生23万人。?大量的学生将对餐饮以及时尚服饰提出一定的需求。*数据截至数据截至2006年年*数据来自南京市测绘局数据来自南京市测绘局21南京城市规划南京城市规划交通规划交通规划南京城市规划南京城市规划交通规划交通规划仙西主城东山珠江大厂38、仙西主城东山珠江大厂长长长长江江江江即有长江二桥过江通道即有长江二桥过江通道即有长江大桥过江通道即有长江大桥过江通道规划龙潭过江通道规划龙潭过江通道规划长江四桥过江通道规划长江四桥过江通道规划纬三路过江通道规划纬三路过江通道规划江心洲过江通道规划江心洲过江通道规划长江三桥过江通道规划长江三桥过江通道规划纬七路过江通道规划纬七路过江通道江江莫愁湖莫愁湖玄湖武玄湖武江江莫愁湖莫愁湖玄湖武玄湖武建宁路中段建宁路中段建宁路中段建宁路中段大桥南路大桥南路大桥南路大桥南路模范马路西段模范马路西段模范马路西段模范马路西段中山北路中山北路中山北路中山北路模范马路东段模范马路东段模范马路东段模范马路东段玄武湖隧39、道玄武湖隧道玄武湖隧道玄武湖隧道北京东路北京东路北京东路北京东路太平门街太平门街太平门街太平门街龙蟠路龙蟠路龙蟠路龙蟠路城东干道城东干道城东干道城东干道后标营路后标营路后标营路后标营路健康路健康路健康路健康路太平南路南段太平南路南段太平南路南段太平南路南段内环线内环线南京过江交通规划南京过江交通规划南京过江交通规划南京过江交通规划南京市区南京市区南京市区南京市区BRTBRT快速公交规划快速公交规划快速公交规划快速公交规划?全市范围：通过8条过江道路打通制约南京跨江发展的瓶颈，旅客运输能力将提高10倍以上。预计建成后过江道路通行能力将比现在提高4倍以上。?市区范围：通过BRT快速公交系统，将郊区40、到市中心的通勤时间由现在的40分钟1小时，缩短到10分钟。?预期未来本项目周边的过江交通和公共交通将得到较大改善。*资料来自南京市规划局资料来自南京市规划局本项目本项目本项目本项目22南京城市规划南京城市规划轨道交通规划轨道交通规划南京城市规划南京城市规划轨道交通规划轨道交通规划玄湖武玄湖武长江长江莫愁湖莫愁湖紫金山紫金山紫金山紫金山Line1Line1Line6Line6Line5Line5Line7Line7Line3Line3Line4Line4江北线江北线江北线江北线Line8Line8Line2Line2东山线东山线东山线东山线机场线机场线机场线机场线一号线二号线三号线四号线五号线六41、号线七号线八号线一号线二号线三号线四号线五号线六号线七号线八号线东山线东山线东山线东山线机场线机场线机场线机场线江北线江北线江北线江北线南京轨道交通总体规划南京轨道交通总体规划南京轨道交通总体规划南京轨道交通总体规划?规划到2050年，南京轨道交通线路总长将达433km，其中七条地铁243km，6条轻轨190km；中心区线网密度1.2km/km2，主城区网线密度0.76 km/km2Line3*资料来自南京市规划局资料来自南京市规划局本项目本项目2.2万人次/小时1820kmLine72.4万人次/小时2642kmLine63.4万人次/小时1822kmLine53.0万人次/小时1928km42、Line44.5万人次/小时1431kmLine35.6万人次/小时3350kmLine25.0万人次/小时3044kmLine1断面客流断面客流车站数车站数总长度总长度地铁名称地铁名称?南京轨道交通布局不甚合理，尤其在本项目所在的市中心区域，线网过密可能导致利用率降低。?规划断面客流可能只是存在于规划中，特别是项目西端的地铁5号线，由于走向稍偏且周边平行线路众多，可能很难达到规划人流。23玄湖武玄湖武长江长江莫愁湖莫愁湖紫金山紫金山紫金山紫金山Line1Line1Line6Line6Line5Line5Line7Line7Line3Line3Line4Line4江北线江北线江北线江北线Lin43、e8Line8Line2Line2东山线东山线东山线东山线机场线机场线机场线机场线一号线二号线三号线四号线五号线六号线七号线八号线一号线二号线三号线四号线五号线六号线七号线八号线东山线东山线东山线东山线机场线机场线机场线机场线江北线江北线江北线江北线Line3玄湖武玄湖武长江长江莫愁湖莫愁湖紫金山紫金山紫金山紫金山Line1Line1Line6Line6Line5Line5Line7Line7Line3Line3Line4Line4江北线江北线江北线江北线Line8Line8Line2Line2东山线东山线东山线东山线机场线机场线机场线机场线一号线二号线三号线四号线五号线六号线七号线八号线一号44、线二号线三号线四号线五号线六号线七号线八号线东山线东山线东山线东山线机场线机场线机场线机场线江北线江北线江北线江北线Line3南京城市规划南京城市规划轨道交通轨道交通-地下空间影响分析地下空间影响分析南京城市规划南京城市规划轨道交通轨道交通-地下空间影响分析地下空间影响分析南京市区大型地下空间及规划南京市区大型地下空间及规划南京市区大型地下空间及规划南京市区大型地下空间及规划火车南站地区火车南站地区火车南站地区火车南站地区夫子庙地区夫子庙地区夫子庙地区夫子庙地区新街口地区新街口地区新街口地区新街口地区鼓楼地区鼓楼地区鼓楼地区鼓楼地区湖南路地区湖南路地区湖南路地区湖南路地区南京火车站地区南京火车45、站地区南京火车站地区南京火车站地区河西地区河西地区河西地区河西地区*资料来自南京市规划局资料来自南京市规划局?南京市区大型地下空间基本附着地铁发展，特别是地铁一号线沿线，集中了大部分项目。优先安排文化、休闲及停车设施。有有河西优先安排商业设施和停车设施。有-火车南站优先安排商业设施（将地面的部分商业设施转为文化设施、绿地）和停车设施。有-夫子庙优先安排停车设施，其次安排休闲设施与商业设施。有有新街口优先安排停车设施、适度安排商业设施。有有鼓楼优先安排商业停车、休闲及停车设施。优先安排商业停车、休闲及停车设施。-湖南路湖南路优先安排公交换乘中心、停车设施和为旅客服务的商业设施。有有南京火车站发展46、引导发展引导远期内有交互地铁站远期内有交互地铁站近期内有交互地铁站近期内有交互地铁站地区名称地区名称?本项目所在的湖南路地区是唯一近期、远期都没有交互式地铁车站的地区。未来地铁对本项目的促进作用有限，湖南路未来将更多地依赖项目周边社区，以及项目内大型购物中心对周边人口的吸引。24玄湖武玄湖武江江莫愁湖莫愁湖Line5Line5本项目本项目本项目本项目1km半径范围半径范围3km半径范围半径范围项目周边轨道交通项目周边轨道交通项目周边轨道交通项目周边轨道交通南京城市规划南京城市规划项目周边轨道交通项目周边轨道交通南京城市规划南京城市规划项目周边轨道交通项目周边轨道交通Line1Line2Line47、3Line7Line4Line6*资料来自南京市规划局资料来自南京市规划局预计到2050年，项目周边1公里范围内断面人流将达到11.4万人次/小时；周边3公里范围内断面人流将达到23.65万人次/小时。目前周边轨道交通建设进度：Line1已建成；Line2在建；其余仍在规划中。?湖南路周边1公里范围内地铁线路：Line1 Line4 Line5互通式交汇站：2座?湖南路周边3公里范围内地铁线路：Line1 Line2 Line3 Line4 Line5 Line6 Line7互通式交汇站：9座过多的地铁线路及互通式交汇站将导致本项目周边地下空间急剧增多，可能导致本项目实际人流减少。由于地铁五号48、线将与一号线在夫子庙交汇，这将降低本项目作为换乘通道的作用。25研究内容研究内容研究内容研究内容主要服务内容主要服务内容主要服务内容主要服务内容南京宏观商业市场研究分析南京宏观商业市场研究分析南京宏观商业市场研究分析南京宏观商业市场研究分析新街口商圈研究分析南京1912商业项目研究分析湖南路商圈研究分析河西商圈发展研究分析销售型商业项目研究分析南京商业市场发展预测新街口商圈研究分析南京1912商业项目研究分析湖南路商圈研究分析河西商圈发展研究分析销售型商业项目研究分析南京商业市场发展预测11南京宏观经济研究南京宏观经济研究南京宏观经济研究南京宏观经济研究南京城市发展研究南京城市发展研究南京城市49、发展研究南京城市发展研究南京商业市场研究南京商业市场研究南京商业市场研究南京商业市场研究当地消费者调研当地消费者调研当地消费者调研当地消费者调研目标商家访谈目标商家访谈目标商家访谈目标商家访谈相关案例分析相关案例分析相关案例分析相关案例分析2233445566报告目录报告目录报告目录报告目录26南京市主要商圈分布南京市主要商圈分布南京市主要商圈分布南京市主要商圈分布北京西路北京东路北京西路北京东路玄湖武长江玄湖武长江路宁建路蟠龙中路宁建路蟠龙中路范模路范模虎踞路虎踞路省政府省政府北虎踞路龙蟠路中北虎踞路龙蟠路中草 场 门 大 街热路南河草 场 门 大 街热路南河江江路东北路东中江江路东北路东中50、汉中门大街汉中路汉中门大街汉中路中山东路中山东路太平路太平路南京火车站南京火车站凤台路应天大街凤台路应天大街长乐路长乐路梦都大街梦都大街花南花南路路莲莲路路龙蟠南集庆门大街大街门西水龙蟠南集庆门大街大街门西水中山路路央路南山中中山路路央路南山中Line 1中山北路中山北路湖 南 路湖 南 路Line 5（规划中）（规划中）莫 愁 湖莫 愁 湖北京西路北京东路北京西路北京东路玄湖武长江玄湖武长江路宁建路蟠龙中路宁建路蟠龙中路范模路范模虎踞路虎踞路省政府省政府北虎踞路龙蟠路中北虎踞路龙蟠路中草 场 门 大 街热路南河草 场 门 大 街热路南河江江路东北路东中江江路东北路东中汉中门大街汉中路汉中门大51、街汉中路中山东路中山东路太平路太平路南京火车站南京火车站凤台路应天大街凤台路应天大街长乐路长乐路梦都大街梦都大街花南花南路路莲莲路路龙蟠南集庆门大街大街门西水龙蟠南集庆门大街大街门西水中山路路央路南山中中山路路央路南山中Line 1中山北路中山北路湖 南 路湖 南 路Line 5（规划中）（规划中）莫 愁 湖莫 愁 湖狮子桥餐饮街狮子桥餐饮街狮子桥餐饮街狮子桥餐饮街太平南路太平南路太平南路太平南路数码家电特色街珠江路服饰批发零售商圈中央门黄金珠宝特色街太平南路餐饮美食街狮子桥高档酒吧/娱乐休闲南京1912特色商圈（商业街）旅游纪念品/餐饮区夫子庙品牌服饰专卖湖南路（项目所在地）市级副商业中心未52、来大型商圈，与新街口并重河西（规划建设中）大型综合性商圈新街口市级商业中心特点特点名称名称级别级别?南京商业市场发达，商圈众多。尤以新街口闻名远近。?另外，南京众多的特色商业街区，进一步丰富了商业市场，使之更趋层次化、专业化。南京市区主要商圈分布南京市区主要商圈分布南京市区主要商圈分布南京市区主要商圈分布中央门商圈中央门商圈中央门商圈中央门商圈湖南路商圈湖南路商圈湖南路商圈湖南路商圈新街口商圈新街口商圈新街口商圈新街口商圈珠江路珠江路珠江路珠江路南京南京南京南京19121912夫子庙商圈夫子庙商圈夫子庙商圈夫子庙商圈河西板块商圈河西板块商圈河西板块商圈河西板块商圈（规划中）（规划中）（规划中）53、（规划中）27研究内容研究内容研究内容研究内容主要服务内容主要服务内容主要服务内容主要服务内容南京宏观商业市场研究分析南京宏观商业市场研究分析新街口商圈研究分析新街口商圈研究分析新街口商圈研究分析新街口商圈研究分析南京1912商业项目研究分析湖南路商圈研究分析河西商圈发展研究分析销售型商业项目研究分析南京商业市场发展预测南京1912商业项目研究分析湖南路商圈研究分析河西商圈发展研究分析销售型商业项目研究分析南京商业市场发展预测11南京宏观经济研究南京宏观经济研究南京宏观经济研究南京宏观经济研究南京城市发展研究南京城市发展研究南京城市发展研究南京城市发展研究南京商业市场研究南京商业市场研究南京商54、业市场研究南京商业市场研究当地消费者调研当地消费者调研当地消费者调研当地消费者调研目标商家访谈目标商家访谈目标商家访谈目标商家访谈相关案例分析相关案例分析相关案例分析相关案例分析2233445566报告目录报告目录报告目录报告目录28北京西路北京东路北京西路北京东路玄湖武长江玄湖武长江路宁建路蟠龙中路宁建路蟠龙中路范模路范模虎踞路虎踞路省政府省政府北虎踞路龙蟠路中北虎踞路龙蟠路中草 场 门 大 街热路南河草 场 门 大 街热路南河江江路东北路东中江江路东北路东中汉中门大街汉中路汉中门大街汉中路中山东路中山东路太平路太平路南京火车站南京火车站凤台路应天大街凤台路应天大街长乐路长乐路梦都大街梦都大55、街花南花南路路莲莲路路龙蟠南集庆门大街大街门西水龙蟠南集庆门大街大街门西水中山路路央路南山中中山路路央路南山中Line 1中山北路中山北路湖 南 路湖 南 路Line 5（规划中）（规划中）莫 愁 湖莫 愁 湖北京西路北京东路北京西路北京东路玄湖武长江玄湖武长江路宁建路蟠龙中路宁建路蟠龙中路范模路范模虎踞路虎踞路省政府省政府北虎踞路龙蟠路中北虎踞路龙蟠路中草 场 门 大 街热路南河草 场 门 大 街热路南河江江路东北路东中江江路东北路东中汉中门大街汉中路汉中门大街汉中路中山东路中山东路太平路太平路南京火车站南京火车站凤台路应天大街凤台路应天大街长乐路长乐路梦都大街梦都大街花南花南路路莲莲路路龙56、蟠南集庆门大街大街门西水龙蟠南集庆门大街大街门西水中山路路央路南山中中山路路央路南山中Line 1中山北路中山北路湖 南 路湖 南 路Line 5（规划中）（规划中）莫 愁 湖莫 愁 湖狮子桥餐饮街狮子桥餐饮街狮子桥餐饮街狮子桥餐饮街太平南路太平南路太平南路太平南路南京市区主要商圈分布南京市区主要商圈分布南京市区主要商圈分布南京市区主要商圈分布中央门商圈中央门商圈中央门商圈中央门商圈湖南路商圈湖南路商圈湖南路商圈湖南路商圈新街口商圈新街口商圈新街口商圈新街口商圈珠江路珠江路珠江路珠江路南京南京南京南京19121912夫子庙商圈夫子庙商圈夫子庙商圈夫子庙商圈河西板块商圈河西板块商圈河西板块商圈河57、西板块商圈（规划中）（规划中）（规划中）（规划中）新街口商圈新街口商圈商圈概述商圈概述新街口商圈新街口商圈商圈概述商圈概述?新街口是南京最主要的,也是最大的商业中心。主要是以金融贸易、商务办公和大型商业为特色的现代化商业特点。?新街口也是南京主要的交通枢纽,目前有已建好的地铁1号线新街口站,未来还将有地铁2号线在此交汇。?该商圈辐射整个南京市，甚至达到南京周边苏皖两省十多个地级市，城乡消费总数超过2000万人。商圈基本数据商圈基本数据近20家大型商场1600多家商户近50万m2商业面积约0.28km2核心面积29?依据各自特点，新街口内商场大致可分为如下三个档次：?新街口商圈内以百货为主要业态58、。虽档次略有区分，但同质化依旧严重，竞争较为激烈。新街口商圈新街口商圈商圈内现有商场分布商圈内现有商场分布新街口商圈新街口商圈商圈内现有商场分布商圈内现有商场分布中中山山山路中山东路山路中山东路德基广场德基广场南京新喜东方商城大洋百货商茂百货中央商场南京新喜东方商城大洋百货商茂百货中央商场地铁出入口地铁出入口金陵百货金陵百货金盛华联金鹰国际购物中心金盛华联金鹰国际购物中心万达购物广场万达购物广场金陵饭店购物中心金陵饭店购物中心路中汉路中汉华新商场华新商场南京市区主要商圈分布南京市区主要商圈分布南京市区主要商圈分布南京市区主要商圈分布德基广场金鹰国际购物中心德基广场金鹰国际购物中心大洋百货东方商59、城中央商场南京新百大洋百货东方商城中央商场南京新百金陵百货金盛华联金陵百货金盛华联112233南京新百南京新百数据来源：DTZ研究咨询部数据截至日期：2007.0130购物商场7%百货商场23%餐饮3%娱乐1%酒店22%办公30%其他14%新街口商圈新街口商圈商场供应特点商场供应特点新街口商圈新街口商圈商场供应特点商场供应特点新街口新街口新街口新街口物业业态配比物业业态配比物业业态配比物业业态配比/0.6华新商场20066.5德基广场开业时间开业时间建筑面积建筑面积商场名称商场名称/50.0合计合计200610.5中央商场20053金盛华联20040.4金陵饭店购物中心20044.4万达广场260、0034.5金鹰国际20036.6大洋百货20012.4东方商城20003.5商贸百货*19970.8金陵百货19526.8南京新百备注：斜体部分开业年份指重新调整/装修开业时间单位：万方?新街口商业历史悠久，20世纪50年代就出现了南京新百和中央商场等大型商场，到80年代的金陵饭店购物中心和金陵百货等，一直是南京重要的商业区。?2000年以来，新街口商业发展更为迅速，出现了一大批现代、时尚的新型商场。商圈内商场类型更为丰富，但相应了不可避免出现严重的同质化竞争。?目前新街口商业主要以零售为主，餐饮和娱乐业态配比较少，仅占新街口物业面积的3%。数据来源：DTZ研究咨询部数据截至日期：2007.61、01*现为苏银银河31?商场业态两极分化严重，一方面化妆品、服饰类业态过于集中；另一方面餐饮、休闲业态偏少。将会导致业态发展冷热不均。?商场档次定位不同，其硬件配套标准也不同。档次较高的，在数量上、品牌上更具优势。新街口商圈新街口商圈重点商场分析重点商场分析配套指标对比配套指标对比新街口商圈新街口商圈重点商场分析重点商场分析配套指标对比配套指标对比高档高档中档中档7元/小时(购物满200元免费停车2小时)非机动车免费5元/小时.购物满200元可免费停车2小时.自行车0.2元/助动车0.5元/摩托车1元5元/小时.购物满200元可免费停车2小时.非机动车免费5元/小时车位收费情况服饰类55%服饰62、类55%;生活类13%;餐饮类26%;其它类6%服饰类67%服饰类67%;生活类19%;餐饮类6%;其它类8%服饰类56%服饰类56%;生活类22%;餐饮类11%;其它类11%服饰类50%;服饰类50%;生活类29%;餐饮类14%;其它类7%业态配比8,1207,5007,3309,710单层面积(m2)经营模式每万平米建筑面积电梯部数每万平米建筑面积车位个数指标名称指标名称联营联营联营联营0.81.30.40.4升降机电梯4.26.76.47.1自动扶梯4615676无非机动车位31622318机动车位2910569155每万平米建筑面积品牌数65,00045,00066,00068,00063、总建筑面积(m2)德基广场德基广场金鹰国际购物中心金鹰国际购物中心大洋百货大洋百货南京新百南京新百数据来源：DTZ研究咨询部数据截至日期：2007.0132餐饮/服饰/美发美体/工艺礼品超市/文具/数码/家电/礼品/图书/餐饮男士服饰/内衣/正装/饰品/鞋/箱包家电/数码产品/礼品/文具/办公/乐器/健身器材6F餐饮/电器/运动服饰/运动器材/户外运动服饰/休闲服饰/儿童服饰/玩具运动服饰/运动器材/户外服饰运动服饰/鞋/器材/休闲服饰/儿童用品/玩具5F餐饮/品牌服饰/知名服饰/男装男士正装/休闲装/内衣/鞋/箱包/配饰淑女装/职业女装/内衣精品服饰/饰品男士正装/休闲装/内衣/饰品/羽绒服64、/手机4F化妆品/品牌服饰/眼镜/咖啡馆时尚女装/职业女装/配饰/皮具时尚化妆品/淑女服饰/精品女装/饰品配件少女装/内衣/针织时装/饰品/男女箱包2F化妆品/品牌服饰/精品服饰/名表珠宝首饰/化妆品/名表/女鞋/皮具化妆品/珠宝首饰/女鞋/女包/咖啡馆化妆品/珠宝首饰/鞋/烟酒茶/精品电器1F美食/餐饮.冷饮/生活超市/精品食品馆美食广场/特色美食/休闲食品/药店B1F/特卖馆/女子SPA/8F餐饮/影院/游艺中心/床上用品/生活用品/厨具/文具/家电/7F珠宝首饰/品牌服饰/美容纤体少女装/内衣/化妆品/眼镜/腕表流行少女装/女鞋包/饰品配件/表时尚女装/职业女装/睡衣便装/床上用品3FB65、2F楼层楼层高档高档中档中档/车库车库德基广场德基广场金鹰国际购物中心金鹰国际购物中心大洋百货大洋百货南京新百南京新百?商场楼层业态分布呈现两头集中。一方面如服饰、化妆品等业态重复现象严重，缺少变化和个性化特点，另一方面诸如餐饮、娱乐等业态则相对较少。?在楼层布局方面，各商场之间也非常相似，几乎千篇一律，同一种模式，成严重的同质化特点。新街口商圈新街口商圈重点商场分析重点商场分析分楼层业态分楼层业态新街口商圈新街口商圈重点商场分析重点商场分析分楼层业态分楼层业态33新街口商圈新街口商圈租金租金新街口商圈新街口商圈租金租金按业态（扣点）按楼层（扣点或租金）类别类别100元/月.平方米10-25%66、12-23%10-23%6F100元/月.平方米25-30%25-30%25-30%5F300元/月.平方米20-30%20-25%20-25%4F500元/月.平方米20-30%20-25%20-25%3F600元/月.平方米20-25%20-25%20-25%2F1,000元/月.平方米15-25%15-22%15-23%1F400元/月.平方米/20-25%600元/月.平方米-1F/15-25%15-25%15-25%鞋类管理费管理费箱包皮具运动休闲首饰手表童装男装女装化妆品/10-15%10-15%10-15%/10-16%10-15%10-15%/20-25%20-23%20-2367、%/25-30%25-30%25-30%/22-25%23-25%23-25%/20-25%20-22%20-23%/10-15%10-15%10-18%/15-20%15-20%15-25%高档高档中档中档/2%3%2%3%2%3%/2%3%2%3%2%3%/详细指标详细指标德基广场德基广场金鹰国际购物中心金鹰国际购物中心大洋百货大洋百货南京新百南京新百?上述数据选取各楼层或业态的中间值，不同品牌租金或扣点数量会有较大的差异。34停车位使用状况停车位使用状况停车位使用状况停车位使用状况电梯电梯电梯电梯状况状况状况状况自动扶梯数自动扶梯数/升降机数升降机数每万方升降机数每万方自动扶梯数商场名称68、1.30.80.40.45.2 5.3 17.8 16.0 6.74.27.16.4金鹰国际购物中心德基广场南京新百大洋百货0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%周末非周末白天晚上新街口商圈新街口商圈建筑配套建筑配套新街口商圈新街口商圈建筑配套建筑配套?由于周末庞大的消费人流，导致该时段停车较为紧张。同样，非周末晚上停车也较白天紧张。?另外，对于餐饮商业较多的商场（如德基广场），晚上车位使用率高；而其他纯购物类商场（如南京新百）则较低。?可见，由于商场业态不同，对于车位需求也不同。同时，从车位使用率方面，也透视出新街口商圈餐饮设施的不足。?大量使用自动扶梯，是商圈内69、商场的一大特点，可以增加消费者在商场内滞留时间，促进其消费行为。?而档次略高的德基广场和金鹰国际购物中心，升降机数量相对较多，自动扶梯数/升降机数分别为5.3和5.2，体现了高档次的商场特性。白天白天:10:00am-18:00pm晚间晚间:18:00pm-23:00pm数据来源：DTZ研究咨询部数据截至日期：2007.0135新街口商圈新街口商圈人流量特征人流量特征新街口商圈新街口商圈人流量特征人流量特征实测点人流量实测点人流量实测点人流量实测点人流量新街口总体人流量新街口总体人流量新街口总体人流量新街口总体人流量超过100万人次节假日超过50万人次双休日约40万人次平时020040060070、8001000120014001600180009:00-10:00段11:00-12:00段13:00-14:00段15:00-16:00段17:00-18:00段19:00-20:00段周末男周末女非周末男非周末女?新街口人流量呈现两个明显特征：周末人流大于非周末人流；女性多于男性。?在中午12：00-13：00和晚上17：00-18：00出现了两次人流高峰，主要是由于就餐人群的集中消费和下班时间的集中导致。?结合人流量特点，在商业发展方面可向女性消费者和晚上人群方向靠拢。数据来源：DTZ研究咨询部数据截至日期：2007.0136消费者前来消费方式消费者前来消费方式消费者前来消费方式消费者71、前来消费方式*消费者年龄特点消费者年龄特点消费者年龄特点消费者年龄特点?新街口地区由于地铁站的设立，极大的方便了消费者前来消费，故乘坐地铁前来新街口消费者的比例最高，达到25%。地铁对于商业项目的促进作用较大。?新街口消费者多以20-30岁年龄段为主，体现了该商圈商业时尚、活力、潮流的特点。新街口商圈新街口商圈消费者特点消费者特点新街口商圈新街口商圈消费者特点消费者特点20-24岁48%25-29岁29%30-34岁13%45-49岁1%40-44岁3%35-39岁5%数据来源：DTZ研究咨询部数据截至日期：2007.01地铁25%自行车12%公交29%出租车14%自驾车5%步行15%*上述数72、据结合调研问卷和媒体相关数据37消费者来源消费者来源消费者来源消费者来源?新街口商圈辐射范围达整个南京市区。其中，鼓楼区比重相对较大，这主要是由于该区人口较多，在南京市区比重也较大。?另外，也有部分消费者来自南京之外的地区，甚至安徽等地市。一方面是由于同南京空间距离的临近，另一方面，也体现了该商圈巨大的辐射力，已远远超出了南京市的范畴。?当然结合南京政府对于外来人口的统计数据，我行对上述结果略作修正，我行认为新街口的外来消费者应该在1520之间。当然结合南京政府对于外来人口的统计数据，我行对上述结果略作修正，我行认为新街口的外来消费者应该在1520之间。新街口商圈新街口商圈消费者来源结构消费者73、来源结构新街口商圈新街口商圈消费者来源结构消费者来源结构21%13%12%12%10%5%5%5%5%4%7%2%0%5%10%15%20%25%鼓楼区雨花台区玄武区其他行政区白下区下关区秦淮区建邺区浦口区栖霞区江苏其它城市江苏以外地区数据来源：DTZ研究咨询部数据截至日期：2007.0138新街口商圈新街口商圈商圈特点商圈特点1新街口商圈新街口商圈商圈特点商圈特点1业态配比两极分化严重业态配比两极分化严重业态配比两极分化严重业态配比两极分化严重百货商场多而集中商场业态趋于雷同百货商场多而集中商场业态趋于雷同两少餐饮业态不足娱乐业态缺乏餐饮业态不足娱乐业态缺乏两多39新街口商圈新街口商圈商圈特74、点商圈特点2新街口商圈新街口商圈商圈特点商圈特点2内部建筑设计缺乏亮点内部建筑设计缺乏亮点内部建筑设计缺乏亮点内部建筑设计缺乏亮点彰显气派和特点中庭较为少见多为整层平面布局，缺少变化?新街口商圈百货商场虽多，但其内部建筑及其设计大多千篇一律。?缺乏很明显的建筑个性，是其又一特点40新街口商圈新街口商圈商圈特点商圈特点3新街口商圈新街口商圈商圈特点商圈特点3部分项目发展困难部分项目发展困难部分项目发展困难部分项目发展困难?虽然处于商圈，但部分项目（如商茂百货、盘古亚泰广场）由于自身定位不合理、经营不力，陷入了生存困境，不得不进行转让或重新改造。?对于该商圈项目发展，在利用好商圈外在优势前提下，对75、于项目定位、业态选择、客户定位等方面要有科学合理的把握。才能借助商圈资源，形成合力，获得较好的发展。4108-09/淮海路地块1409-1030,000金贸大厦1309-10/恒隆地块1209-1050,000新华分社地块1107-089,912城开大厦908-09/置地广场809-1085,000德基广场二期709-10/未知地块510-11/金陵饭店二期407-0830,000金轮国际广场3/约约100万方预计总量万方预计总量10-11/国际金融大厦1507-0830,000邓府巷地块1008-0940,000凯润金城60980,000金鹰三期209-10/铁管巷AC地块1上市时间上市时间76、*建筑面积建筑面积*项目名称项目名称序号序号?长远来看,新街口商业供应量依然十分巨大,新建物业的总量几乎与现有总量持平。?未来供应呈现两个集中:供应时间的集中(大多会在08-09年上市)和供应类型的集中(大多数为百货商场)。?合理避开供应高峰和商业类型，寻找差异化市场空间，是该商圈内项目发展的一个重要考虑点。*指商业面积预估值指商业面积预估值*预计上市时间预计上市时间中中山山山路中山东路山路中山东路德基广场德基广场南京新喜东方商城大洋百货商茂百货中央商场南京新喜东方商城大洋百货商茂百货中央商场地铁出入口地铁出入口金陵百货金陵百货金盛华联金鹰国际购物中心金盛华联金鹰国际购物中心万达购物广场万达购77、物广场金陵饭店购物中心金陵饭店购物中心路海淮路海淮华新商场华新商场1洪武路汉中路洪武路汉中路中中山山山路中山东路山路中山东路德基广场德基广场南京新喜东方商城大洋百货商茂百货中央商场南京新喜东方商城大洋百货商茂百货中央商场地铁出入口地铁出入口金陵百货金陵百货金盛华联金鹰国际购物中心金盛华联金鹰国际购物中心万达购物广场万达购物广场金陵饭店购物中心金陵饭店购物中心路海淮路海淮华新商场华新商场1洪武路汉中路洪武路汉中路32748651091513111214消费者来源消费者来源消费者来源消费者来源新街口商圈新街口商圈未来供应未来供应新街口商圈新街口商圈未来供应未来供应1数据来源：DTZ研究咨询部数据截78、至日期：2007.01南京新百南京新百42?重点发展：百货、大型购物中心?鼓励发展：市区购物中心、百货店、大型专业店、专卖店、自动售货亭、文化娱乐网点?适度发展：超市、便利店、折扣店、餐饮网点、生活服务网点?限制发展：大型超市、家居建材商店、仓储会员店、农贸市场新街口今后发展方向新街口今后发展方向突出优势发展不足突出优势发展不足?新街口商业底蕴丰厚，具有悠久的商业传统，一直是南京商业重中之重。?既是市级商圈，又是交通枢纽，地铁、公交等多重交通的便利性，保证了持续的消费人流。?商业特点明显，形成百货商场为龙头的分层次、多档次、业态齐全的大型综合商圈。?辐射范围广。不仅涵盖了南京的消费者，也吸引了79、周边地区的消费者。?整体业态配比结构失调。百货过多，而餐饮、娱乐相对比重较低。尤其餐饮业态较少，致使仅有的餐饮经常出现排队现象，不利于商圈商业的持续繁荣。?由于交通的过分集中，导致该商圈拥堵状况严重，不利于及时导入和导出大量的人流、车流。?现状和未来状况，均有大量百货商场出现，将导致这一业态竞争更趋激烈。?新街口商圈当前发展及具竞争力，未来仍是是南京商业的重要区域。?新街口商圈若能有效解决内部矛盾（如停车位、业态配比等）和合理协调外部商圈关系（如湖南路、太平南路等），其发展潜力将更为巨大。新街口商圈新街口商圈商圈综合分析商圈综合分析新街口商圈新街口商圈商圈综合分析商圈综合分析43研究内容研究内80、容研究内容研究内容主要服务内容主要服务内容主要服务内容主要服务内容南京宏观商业市场研究分析新街口商圈研究分析南京宏观商业市场研究分析新街口商圈研究分析南京南京南京南京1912191219121912商业项目研究分析商业项目研究分析商业项目研究分析商业项目研究分析湖南路商圈研究分析河西商圈发展研究分析销售型商业项目研究分析南京商业市场发展预测湖南路商圈研究分析河西商圈发展研究分析销售型商业项目研究分析南京商业市场发展预测11南京宏观经济研究南京宏观经济研究南京宏观经济研究南京宏观经济研究南京城市发展研究南京城市发展研究南京城市发展研究南京城市发展研究南京商业市场研究南京商业市场研究南京商业市场研81、究南京商业市场研究当地消费者调研当地消费者调研当地消费者调研当地消费者调研目标商家访谈目标商家访谈目标商家访谈目标商家访谈相关案例分析相关案例分析相关案例分析相关案例分析2233445566报告目录报告目录报告目录报告目录44北京西路北京东路北京西路北京东路玄湖武长江玄湖武长江路宁建路蟠龙中路宁建路蟠龙中路范模路范模虎踞路虎踞路省政府省政府北虎踞路龙蟠路中北虎踞路龙蟠路中草 场 门 大 街热路南河草 场 门 大 街热路南河江江路东北路东中江江路东北路东中汉中门大街汉中路汉中门大街汉中路中山东路中山东路太平路太平路南京火车站南京火车站凤台路应天大街凤台路应天大街长乐路长乐路梦都大街梦都大街花南花82、南路路莲莲路路龙蟠南集庆门大街大街门西水龙蟠南集庆门大街大街门西水中山路路央路南山中中山路路央路南山中Line 1中山北路中山北路湖 南 路湖 南 路Line 5（规划中）（规划中）莫 愁 湖莫 愁 湖北京西路北京东路北京西路北京东路玄湖武长江玄湖武长江路宁建路蟠龙中路宁建路蟠龙中路范模路范模虎踞路虎踞路省政府省政府北虎踞路龙蟠路中北虎踞路龙蟠路中草 场 门 大 街热路南河草 场 门 大 街热路南河江江路东北路东中江江路东北路东中汉中门大街汉中路汉中门大街汉中路中山东路中山东路太平路太平路南京火车站南京火车站凤台路应天大街凤台路应天大街长乐路长乐路梦都大街梦都大街花南花南路路莲莲路路龙蟠南集庆83、门大街大街门西水龙蟠南集庆门大街大街门西水中山路路央路南山中中山路路央路南山中Line 1中山北路中山北路湖 南 路湖 南 路Line 5（规划中）（规划中）莫 愁 湖莫 愁 湖狮子桥餐饮街狮子桥餐饮街太平南路太平南路南京市区主要商圈分布南京市区主要商圈分布南京市区主要商圈分布南京市区主要商圈分布中央门商圈中央门商圈湖南路商圈湖南路商圈湖南路商圈湖南路商圈新街口商圈新街口商圈珠江路珠江路南京南京南京南京19121912夫子庙商圈夫子庙商圈河西板块商圈（规划中）河西板块商圈（规划中）南京南京1912基本概述基本概述南京南京1912基本概述基本概述?位于南京市长江路与太平北路交汇处，紧邻总统府。?84、是目前南京唯一的集餐饮、娱乐、休闲、观光、聚会为一体，文化、品位于一身的时尚休闲商业区，且具有浓郁的民国风情特色。20余栋建筑数量商圈基本数据商圈基本数据共2期期数240余个车位数40,000m2总建筑面积30,000m2占地面积45长江后街太平路长路江长江后街太平路长路江新世纪广场新世纪广场新世纪广场新世纪广场太平广场太平广场太平广场太平广场共和广场共和广场共和广场共和广场博爱广场博爱广场博爱广场博爱广场?南京1912呈L型布局特点，沿街面较长，该布局可最大程度上挖掘其商业价值。?通过设立四个广场，将几十栋建筑和数十家商家有机衔接，为消费者提供了更理想的消费和休憩场所。南京南京1912总体布85、局总体布局南京南京1912总体布局总体布局46元/平方米/天租金状况租金状况租金状况租金状况?南京1912租金高昂，为周边同类商铺租金的2-4倍，该商圈商铺经营成本较高。?一方面由于租金成本较高；另一方面由于商圈位置略显偏僻，未能与新街口有效衔接；再者商圈缺乏地铁等交通工具有力支持，以及缺少足够消费客群基础，再加上商家自身经营问题。导致该商圈商家整体经营状况不甚理想，转让和调整的现象频繁发生。从2004年年底开街到2006年年底，共有68个商家先后进入1912，现在正常营业的仅40家左右，约有20余家商铺已转让或倒闭，占总量30%。诸如变更中的以下部分商家：?一江两岸-鹿港小镇?杜佰瑞-佰草集86、?瀚德逊河-加洲阳光?龙吧-2008酒吧?纯境印画-三间堂?纽约客-金夫人国际趋势会馆?铁哥们、中央公园-是玩客吧?SWEET甜品店-服装店?木酷-花膳?牛角烤肉屋-五十年代厨艺馆?南京南京1912商圈特点商圈特点1南京南京1912商圈特点商圈特点1高租金与经营收益的背离高租金与经营收益的背离高租金与经营收益的背离高租金与经营收益的背离012345678南京1912附近商铺一般位置较好位置数据来源：DTZ研究咨询部数据截至日期：2007.0147餐饮酒吧主打业态20-3050品牌数1.02.2建筑面积（万方）二期一期未来业态目标配比未来业态目标配比未来业态目标配比未来业态目标配比?当前，酒吧是87、南京1912的主力业态，比重达50%左右。该业态配比直接导致的是项目的夜生活氛围浓厚，而白天则较为冷清。?按照规划，未来业态配比酒吧占40%，餐饮、休闲娱乐各占30%。旨在与增加白天的消费人群，盘活人气。?该配比使得业态较为平衡，便于稳定项目的消费群，也利于项目的长远发展。分期及其规划特点分期及其规划特点分期及其规划特点分期及其规划特点业态配比结构的不断重组业态配比结构的不断重组业态配比结构的不断重组业态配比结构的不断重组南京南京1912商圈特点商圈特点2南京南京1912商圈特点商圈特点2餐饮30%休闲娱乐30%酒吧40%数据来源：DTZ研究咨询部数据截至日期：2007.0148南京南京19188、2商圈总结商圈总结南京南京1912商圈总结商圈总结 特色鲜明。借助总统府景点和自身民国风情概念，形成独特商业风格。定位高档。以酒吧、餐饮和娱乐为典型业态的高尚商业区。连锁效应。1912的品牌概念突出，在无锡和扬州均有项目，可扩大品牌影响力。发展优势发展优势发展优势发展优势 周边商务氛围较淡。项目面对的中高端消费群基础薄弱。经营成本过高。高昂的租金和管理等费用，对商家经营是一个挑战。与新街口商圈形成断层，未能有机连接。不足之处不足之处不足之处不足之处?但由于租金高企、交通不便、客源基础不广、与新街口断层等原因，导致目前商圈发展有点滞缓。?随着南京经济的良好持续发展，并依托本项目前瞻性的规划理念，89、南京1912的未来长远发展是极具潜力的。49研究内容研究内容研究内容研究内容主要服务内容主要服务内容主要服务内容主要服务内容南京宏观商业市场研究分析新街口商圈研究分析南京1912商业项目研究分析南京宏观商业市场研究分析新街口商圈研究分析南京1912商业项目研究分析湖南路商圈研究分析湖南路商圈研究分析湖南路商圈研究分析湖南路商圈研究分析河西商圈发展研究分析销售型商业项目研究分析南京商业市场发展预测河西商圈发展研究分析销售型商业项目研究分析南京商业市场发展预测11南京宏观经济研究南京宏观经济研究南京宏观经济研究南京宏观经济研究南京城市发展研究南京城市发展研究南京城市发展研究南京城市发展研究南京商业90、市场研究南京商业市场研究南京商业市场研究南京商业市场研究当地消费者调研当地消费者调研当地消费者调研当地消费者调研目标商家访谈目标商家访谈目标商家访谈目标商家访谈相关案例分析相关案例分析相关案例分析相关案例分析2233445566报告目录报告目录报告目录报告目录50长江长江莫愁湖莫愁湖紫金山紫金山紫金山紫金山玄湖武玄湖武长江长江莫愁湖莫愁湖紫金山紫金山紫金山紫金山玄湖武玄湖武湖南路商业现状湖南路商业现状基本概况基本概况湖南路商业现状湖南路商业现状基本概况基本概况?湖南路位于南京市区的西北部，地处鼓楼区辖区，西起山西路市民广场，东至中央路，全长1100米，路幅30米。两端衔接南京地铁为1、5号线站91、点出入口。?商业零售功能是湖南路商业街区的核心功能，全街共有拥有200多家商铺和餐饮店，总营业面积近20万平方米。?2005年，湖南路商业圈实现社会消费品零售额71.11亿元，占全区零售总额的49%。玄武湖路路西京北北京东路路蟠龙路宁建路路西京北北京东路路蟠龙路宁建路范模路范模路北踞虎路北踞虎中央路中央路1北山中北山中5湖南湖南路路路路鼓楼玄武门鼓楼玄武门玄武湖路路西京北北京东路路蟠龙路宁建路路西京北北京东路路蟠龙路宁建路范模路范模路北踞虎路北踞虎中央路中央路1北山中北山中5湖南湖南路路路路鼓楼玄武门鼓楼玄武门湖南路区位示意湖南路区位示意湖南路区位示意湖南路区位示意51中山北路路中央中山北路路92、中央马台街湖北街狮子桥美食街马台街湖北街狮子桥美食街云北路山西路云北路山西路巷巷江苏路江苏路童家童家湖湖湖湖南南南南路路路路本地块本地块本地块本地块南南湖南路商业现状湖南路商业现状主要商业分布主要商业分布湖南路商业现状湖南路商业现状主要商业分布主要商业分布苏宁电器苏宁银河山西路百货苏宁电器苏宁银河山西路百货太太太太平平平平洋洋洋洋百百百百货货货货苏宁环球苏宁环球湖南路商场湖南路商场地铁地铁5号线号线地铁地铁1号线号线?湖南路商业街基本为沿街商铺，大型综合性购物中心数量较少，且购物中心大部分集中在湖南路的西侧。造成西侧商业氛围较为浓厚，东侧相对较为薄弱。?湖南路主要大型商业有：苏宁环球购物中心、93、湖南路商场、苏宁银河商场、苏宁电器商场、山西路百货、太平洋百货。?湖南路是一个非常个性化的商业街，但是业态偏重于服饰零售，娱乐、餐饮略显不足。湖南路主要商业分布湖南路主要商业分布湖南路主要商业分布湖南路主要商业分布本项目地块沿街商铺大型商业52零售商铺10%百货公司62%购物中心0%餐饮13%娱乐11%金融机构4%湖南路商业现状湖南路商业现状商业业态分析商业业态分析湖南路商业现状湖南路商业现状商业业态分析商业业态分析湖南路商业业态配比湖南路商业业态配比湖南路商业业态配比湖南路商业业态配比流行服饰品牌来源地流行服饰品牌来源地流行服饰品牌来源地流行服饰品牌来源地?湖南路商业业态主要以零售为主，占据94、湖南路商圈商业业态七成以上。?餐饮娱乐主要集中在狮子桥和苏宁环球，且业态比重明显低于零售商业。?湖南路服饰品牌档次一般，其中国内服饰品牌占据所有服饰品牌的90%以上，而国际服饰品牌占有率不到10%。?未来湖南路商业发展应该以提高品牌档次以及增加餐饮娱乐商业业态为主要发展方向。国际品牌专卖店8%国内品牌专卖店92%数据来源：DTZ研究咨询部数据截至日期：2007.01按营业面积计算（含狮子桥）仅指沿街商铺53湖南路商业现状湖南路商业现状餐饮业态分析餐饮业态分析湖南路商业现状湖南路商业现状餐饮业态分析餐饮业态分析数据来源：DTZ研究咨询部数据截至日期：2007.01按营业面积计算（含狮子桥）/3学95、生、时尚青年、周边上班族麦当劳甜点甜点轻食90%30学生、时尚青年、周边上班族KFC西式快餐70%20游客、学生、周边上班族喜年来豆浆店中式快餐40%80100时尚青年、外籍游客大渔日本料理东南亚美食40%50时尚青年、外籍游客一路思语咖啡店西餐80%50游客、当地居民南京大牌档餐厅地方特色美食100%200商务宴请、婚礼、中产以上阶层狮王府大酒店大型中餐厅上座率人均消费（元）主要消费群体代表性商户餐饮类型湖湖湖湖南南南南路路路路餐餐餐餐饮饮饮饮业业业业态态态态配配配配比比比比?湖南路餐饮主要集中在狮子桥和苏宁环球。?餐饮主要以大型中餐厅和地方特色美食为主。?中餐厅和较为正统的非中式餐饮人均消96、费额较高。?从商家经营状况来看，消费者比较钟爱中餐厅、特色美食以及中西快餐，对于西方和东南亚餐饮的接受程度较低。大型中餐厅57%东南亚美食9%中式快餐4%西式快餐1%地方特色美食18%西餐6%甜点轻食5%54湖南路商业现状湖南路商业现状娱乐业态分析娱乐业态分析湖南路商业现状湖南路商业现状娱乐业态分析娱乐业态分析数据来源：DTZ研究咨询部数据截至日期：2007.01按营业面积计算（含狮子桥）湖湖湖湖南南南南路路路路娱娱娱娱乐乐乐乐业业业业态态态态配配配配比比比比?湖南路娱乐主要集中在狮子桥和苏宁环球。?娱乐业态较为单一，主要以KTV、健身和桑拿为主。?从经营状况来看，由于周边缺乏居住消费者，因此97、生活服务类的业态如美容美发经营状况较淡。40%50当地居住者巨涛美发美容美发65%50白领阶层、时尚青年金海马健身俱乐部健身70%500商务宴请A-MISS KTVKTV上座率人均消费（元）主要消费群体代表性商户娱乐类型KTV58%美容美发1%桑拿13%婚纱写真2%健身26%55湖南路商业现状湖南路商业现状商业租金商业租金湖南路商业现状湖南路商业现状商业租金商业租金湖南路历年平均租金湖南路历年平均租金湖南路历年平均租金湖南路历年平均租金20062006年湖南路租金差异年湖南路租金差异年湖南路租金差异年湖南路租金差异?湖南路商业平均租金从1999年的13元/平方米.天，上涨到2006年的27元/98、平方米.天，总体增幅达108%，平均年增幅为11%。?截至2006年底，湖南路上位置较好的店铺主要分布在西段，平均租金水平达到33元/平方米.天，较平均水平提升22%。?湖南路上的银行等金融机构平均租金达到或接近平均水平，为28元/平方米.天。银行较大的租赁面积及其较好的承租能力，是湖南路在发展商业的同时依然保留较多金融网点的重要原因。元/平方米.天元/平方米.天*以上均为营业面积以上均为营业面积27242220181715130510152025301999200020012002200320042005200627332805101520253035银行位置较好的店铺平均水平数据来源：DT99、Z研究咨询部数据截至日期：2007.01一层使用面积租金56湖南路商业市场湖南路商业市场湖南路租金分析湖南路租金分析湖南路商业市场湖南路商业市场湖南路租金分析湖南路租金分析湖南路租金表现湖南路租金表现湖南路租金表现湖南路租金表现1 1湖湖湖湖南南南南路路路路狮狮狮狮子子子子桥桥桥桥2 23 34 45 56 6李宁500（12层平均租金）靓7353海澜之家1,2502唐狮、361度1,1901,2001连娜服饰5006361度9005华人杰4164调查商家一层月租金/平方米*序号?目前湖南路西侧租金最贵，月租金超过1,000元/平方米。?湖南路中段租金相对较为便宜，月租金在500元/平方米左右100、。?湖南路北端商业氛围浓于南侧商业氛围，因此北端商业租金高于南侧商业租金。（尤其在湖南路的东段和中段）*使用面积数据来源：DTZ研究咨询部数据截至日期：2007.0157西流湾社区西流湾社区西流湾社区西流湾社区53005300人人人人马家桥社区马家桥社区马家桥社区马家桥社区66176617人人人人丁家桥社区丁家桥社区丁家桥社区丁家桥社区22002200人人人人（不包括军区内军人）（不包括军区内军人）（不包括军区内军人）（不包括军区内军人）裴家桥社区裴家桥社区裴家桥社区裴家桥社区37703770人人人人湖北路社区湖北路社区湖北路社区湖北路社区43224322人人人人傅后岗社区傅后岗社区傅后岗社区101、傅后岗社区1011310113人人人人山西南村社区山西南村社区山西南村社区山西南村社区45194519人人人人五条巷社区五条巷社区五条巷社区五条巷社区53855385人人人人湖湖湖湖南南南南路路路路中中中中山山山山北北北北路路路路狮狮狮狮子子子子桥桥桥桥湖南路商业现状湖南路商业现状周边常住人口周边常住人口湖南路商业现状湖南路商业现状周边常住人口周边常住人口湖南路周边常住人口湖南路周边常住人口湖南路周边常住人口湖南路周边常住人口*2005年数据年数据*数据来自南京市鼓楼区政府数据来自南京市鼓楼区政府?截至2005年底，湖南路周边常住人口为48420人合17293户，涉及8个社区。平均人口密度5.102、4万人/平方公里。?湖南路周边人口一部分来自企事业机关较多的综合社区，另一部分来自一些老式老龄化社区。普通工薪市民以及公务员、退休工人、军人军属是湖南路周边主要居民构成。?各社区情况简介：西流湾社区：商贸企事业居住混合型社区马家桥社区：老式老龄化社区丁家桥社区：军区军属社区裴家桥社区：商贸企事业单位聚集湖北路社区：省市企事业机关聚集傅后岗社区：企事业单位聚集山西南村社区：区委机关聚集五条巷社区：老式纯居民社区58湖南路消费者来源湖南路消费者来源湖南路消费者来源湖南路消费者来源湖南路消费者受教育程度湖南路消费者受教育程度湖南路消费者受教育程度湖南路消费者受教育程度?湖南路消费者主要以本地客户为主103、，外地游客较少，本地客户中又以区域客户为主，即大部分是居住在鼓楼区以及周边较近的区域，其中来自于鼓楼区的消费者比例达28%。?大专及大专以上学历的消费者是湖南路消费的主力，比例高达71%。?未来湖南路商业发展应该特别关注高学历人群的消费，特别是来自鼓楼区及其周边的高学历人群。?当然结合南京政府对于外来人口的统计数据以及商家访谈结论，我行对上述结果略作修正，我行认为湖南路的外来消费者应该在510之间。当然结合南京政府对于外来人口的统计数据以及商家访谈结论，我行对上述结果略作修正，我行认为湖南路的外来消费者应该在510之间。湖南路商业现状湖南路商业现状消费者基本特征消费者基本特征湖南路商业现状湖南104、路商业现状消费者基本特征消费者基本特征28%14%11%10%9%9%7%5%3%2%1%0%5%10%15%20%25%30%鼓楼区栖霞区南京其他行政区建邺区下关区白下区玄武区浦口区雨花台区江苏其它城市秦淮区40%31%19%8%4%1%0%10%20%30%40%50%大专本科高中/职高研究生及以上初中小学数据来源：DTZ研究咨询部数据截至日期：2007.0159湖南路商业现状湖南路商业现状消费者基本特征消费者基本特征湖南路商业现状湖南路商业现状消费者基本特征消费者基本特征湖南路消费者企业来源湖南路消费者企业来源湖南路消费者企业来源湖南路消费者企业来源湖南路消费者年龄结构湖南路消费者年龄结105、构湖南路消费者年龄结构湖南路消费者年龄结构湖南路消费者家庭收入情况湖南路消费者家庭收入情况湖南路消费者家庭收入情况湖南路消费者家庭收入情况?湖南路的消费者主要来自于私营企业、外资企业以及国营企业，比例为52%。另外以学生为主包括少部分军人的消费群体，占13%的比例。?湖南路的消费者以30岁以下的年轻人为主，比例高达71%；74%消费者家庭年收入在6万元以下。?湖南路消费群体以年轻人为主，大多是企业白领另有部分高校学生，年收入普遍不高。这些与湖南路商业目前休闲服饰/时尚时装较多的特点相吻合。27%27%20%8%5%8%2%3%0%10%20%30%2万元以下2万-3万元4万-5万元6万-7万元106、8万-10万元10万-15万元15万-30万元30万元以上42%29%13%7%6%1%3%0%10%20%30%40%50%18-24岁25-29岁 30-34岁 35-39岁 40-44岁45-49岁50-60岁数据来源：DTZ研究咨询部数据截至日期：2007.011%2%8%9%13%15%16%16%20%0%5%10%15%20%25%乡镇企业政府机关事业单位民营企业学生、军人等自由职业国营企业外资企业 私营企业 60中山北路路中央中山北路路中央马台街湖北街狮子桥美食街马台街湖北街狮子桥美食街云北路山西路云北路山西路巷巷江苏路江苏路童家童家湖湖湖湖南南南南路路路路本地块本地块本地块本107、地块南南地铁地铁5号线号线地铁地铁1号线号线湖南路人流量测量点湖南路人流量测量点湖南路人流量测量点湖南路人流量测量点123456?对湖南路东段、中段、西段的6个点进行人流测量，分周末与工作日，分别关注男女人流量。?1、3、5地点位于湖南路北侧，2、4、6地点位于湖南路南侧。湖南路商业现状湖南路商业现状人流量特征人流量特征湖南路商业现状湖南路商业现状人流量特征人流量特征61地点地点地点地点1 1-湖南路中央路北侧湖南路中央路北侧湖南路中央路北侧湖南路中央路北侧地点地点地点地点2 2-湖南路中央路南侧湖南路中央路南侧湖南路中央路南侧湖南路中央路南侧人/小时?湖南路中央路北侧人流女性略多于男性，其中108、人流高峰出现在17：00左右，工作日下班时段人流达到高峰接近1,700人/小时。?湖南路中央路南侧人流较少，男女人流差别不大，高峰时段出现在周末下午，接近600人/小时。?湖南路东段人流总量较少，其中南侧人流尤其稀少，工作日人流受到下班高峰影响较大。?北侧周末9:0021:00总人流12,000人；工作日9:0021:00总人流10,000人。?南侧周末9:0021:00总人流3,800人；工作日9:0021:00总人流1,200人。人/小时湖南路商业现状湖南路商业现状人流量特征人流量特征湖南路商业现状湖南路商业现状人流量特征人流量特征02004006008001,0001,2009:00-1109、0:0010:00-11:0011:00-12:0012:00-13:0013:00-14:0014:00-15:0015:00-16:0016:00-17:0017:00-18:0018:00-19:0019:00-20:0020:00-21:00周末（男）周末（女）工作日（男）工作日（女）0501001502002503003509:00-10:0010:00-11:0011:00-12:0012:00-13:0013:00-14:0014:00-15:0015:00-16:0016:00-17:0017:00-18:0018:00-19:0019:00-20:0020:00-21:00周110、末（男）周末（女）工作日（男）工作日（女）数据来源：DTZ研究咨询部数据截至日期：2007.0162地点地点地点地点3 3-湖南路苏宁环球湖南路苏宁环球湖南路苏宁环球湖南路苏宁环球地点地点地点地点4 4-湖南路狮子桥湖南路狮子桥湖南路狮子桥湖南路狮子桥人/小时人/小时?湖南路苏宁环球人流女性多于男性，受到用餐及购物人流的双重影响，高峰出现在12：00和19：00左右，周末中午时段人流达到高峰接近4,000人/小时。?湖南路狮子桥一侧人流以用餐为主，女性多于男性，高峰时段出现在周末傍晚接近2,100人/小时。?受到苏宁环球购物中心的影响，湖南路北侧中段的人流明显大于南侧狮子桥地区，且该地区人流受111、到餐饮时段影响较大。?苏宁环球周末9:0021:00总人流26,000人；工作日9:0021:00总人流22,000人。?狮子桥周末9:0021:00总人流14,000人；工作日9:0021:00总人流7,400人。湖南路商业现状湖南路商业现状人流量特征人流量特征湖南路商业现状湖南路商业现状人流量特征人流量特征05001,0001,5002,0002,5003,0009:00-10:0010:00-11:0011:00-12:0012:00-13:0013:00-14:0014:00-15:0015:00-16:0016:00-17:0017:00-18:0018:00-19:0019:00-112、20:0020:00-21:00周末（男）周末（女）工作日（男）工作日（女）02004006008001,0001,2001,4001,6009:00-10:0010:00-11:0011:00-12:0012:00-13:0013:00-14:0014:00-15:0015:00-16:0016:00-17:0017:00-18:0018:00-19:0019:00-20:0020:00-21:00周末（男）周末（女）工作日（男）工作日（女）数据来源：DTZ研究咨询部数据截至日期：2007.0163?受到苏宁购物中心影响湖南路苏宁银河人流女性多于男性，高峰多出现在午饭时间以及大部分下午时间，113、周末与工作日的人流区别不大，峰值出现在周末16：00左右人流接近2,000人/小时。?湖南路中山北路近市民广场地区人流走势与南侧苏宁环球较为类似，但总量略高于南侧地区，工作日男性人流较少，该地区人流高峰出现在周末17：00左右，接近2,900人/小时。?由于湖南南侧商业不如北侧连贯，导致湖南路西段类似中段、东段，北侧的人流大于南侧。?中山北路周末9:0021:00总人流23,000人；工作日9:0021:00总人流11,000人。?苏宁银河周末9:0021:00总人流16,000人；工作日9:0021:00总人流16,400人。地点地点地点地点5 5-湖南路中山北路湖南路中山北路湖南路中山北路114、湖南路中山北路地点地点地点地点6 6-湖南路苏宁银河湖南路苏宁银河湖南路苏宁银河湖南路苏宁银河人/小时人/小时湖南路商业现状湖南路商业现状人流量特征人流量特征湖南路商业现状湖南路商业现状人流量特征人流量特征02004006008001,0001,2001,4009:00-10:0010:00-11:0011:00-12:0012:00-13:0013:00-14:0014:00-15:0015:00-16:0016:00-17:0017:00-18:0018:00-19:0019:00-20:0020:00-21:00周末（男）周末（女）工作日（男）工作日（女）02004006008001,0115、001,2001,4001,6001,8009:00-10:0010:00-11:0011:00-12:0012:00-13:0013:00-14:0014:00-15:0015:00-16:0016:00-17:0017:00-18:0018:00-19:0019:00-20:0020:00-21:00周末（男）周末（女）工作日（男）工作日（女）数据来源：DTZ研究咨询部数据截至日期：2007.0164湖南路商业现状湖南路商业现状现有的主要问题现有的主要问题湖南路商业现状湖南路商业现状现有的主要问题现有的主要问题?湖南路服饰品牌重复度非常高。如Adidas有四家专卖店；Nike有3家专卖店；116、Baleno有2家。?根据我行对于商家访谈了解，上述品牌服饰店并非由同一个代理商经营，每个专卖店均为不同的品牌代理商。?出现上述情况主要是南京仅有湖南路一条品牌服饰商业街，为了获取较理想的经营状况，同一品牌的代理商不惜占据同一条商业街。入驻品牌重复度较高入驻品牌重复度较高入驻品牌重复度较高入驻品牌重复度较高65湖南路商业现状湖南路商业现状现有的主要问题现有的主要问题湖南路商业现状湖南路商业现状现有的主要问题现有的主要问题湖南路南侧商业氛围弱于北侧商业湖南路南侧商业氛围弱于北侧商业湖南路南侧商业氛围弱于北侧商业湖南路南侧商业氛围弱于北侧商业?目前有较多金融机构分散在湖南路商业街两侧（尤其是湖南路117、南侧），无形之中割断了商业街的商业氛围的连续性。?未来项目业态定位中，功能布局划分应该清晰合理，避免功能业态混乱对商业街经营发展造成伤害。66湖南路商业现状湖南路商业现状现有的主要问题现有的主要问题湖南路商业现状湖南路商业现状现有的主要问题现有的主要问题湖南路交通较为混乱湖南路交通较为混乱湖南路交通较为混乱湖南路交通较为混乱?湖南路及交叉路口均未设行人穿越马路的红绿信号灯，因此湖南路行人乱穿马路现象较为严重。67湖南路商业街湖南路商业街商圈总结商圈总结湖南路商业街湖南路商业街商圈总结商圈总结 作为南京中心城区第一大商业街，湖南路是当地政府的明星街道，该地区发展能够得到市区各级政府的密切关注和大118、力支持。时尚服饰专卖已经成为了湖南路的鲜明个性，该特性已经成为吸引年轻消费者的主要驱动力。未来规划的大量商业项目有望在东西方向上均衡湖南路的商业中心。并且对湖南路的整体档次可能带来一定提升。发展优势发展优势发展优势发展优势 品牌雷同现象突出，服饰类业态比例过多，湖南路区域内娱乐、餐饮类业态较为缺乏。湖南路的金融机构过多，打断了南侧商业带的连贯性，不利于商业街的均衡发展。沿街专卖店为主的商业形式不利于湖南路商业向道路两侧的纵深发展，也不利于提高土地利用率。地面交通比较混乱，对过街行人缺乏有效的管理。不足之处不足之处不足之处不足之处?由于沿街发展趋于饱和、以及商业街业态布局不甚合理等原因，湖南路商119、业街正面临发展瓶颈。?未来随着湖南路沿线规划商业项目的逐步上市，湖南路商业街将迅速地扩大规模，湖南路地面将从以专卖店为主的商业街，变成类似新街口以多个大型商业项目做支撑的综合商业中心。?本项目在未来可以继承湖南路地面沿街专卖店的功能，实现商业功能的空间转移，在湖南路地面购物中心扩张发展的同时，在地下保留住湖南路原有的时尚个性。68湖南路商业规划湖南路商业规划主要未来商业分布主要未来商业分布湖南路商业规划湖南路商业规划主要未来商业分布主要未来商业分布湖南路未来主要商业分布湖南路未来主要商业分布湖南路未来主要商业分布湖南路未来主要商业分布中山北路路中央中山北路路中央马台街湖北街狮子桥美食街马台街湖120、北街狮子桥美食街云北路山西路云北路山西路巷巷江苏江苏童家童家湖湖湖湖南南南南路路路路本地块本地块本地块本地块南南百盛大厦百盛大厦百盛大厦百盛大厦04地块地块地铁地铁5号线号线地铁地铁1号线号线05地块地块南京国际广场南京国际广场南京国际广场南京国际广场警备司令部规划商场民国公馆休闲娱乐区玄武门广场国际图书城商场警备司令部规划商场民国公馆休闲娱乐区玄武门广场国际图书城商场路路?未来新的湖南路商圈划分为，东至江苏图书城，北到虹桥、模范马路，西到颐和路，南到鼓楼，商场营业面积将扩大到100万平方米左右。?随着东段南京国际商城、图书中心项目的投入运营，东段商业格局有望形成，而随着04-05地块的开发建121、造，西段商业功能将更趋完善。?湖南路地面将从以专卖店为主的商业街，变成类似新街口以多个大型商业项目做支撑的综合商业中心。?本项目在未来可以继承湖南路地面沿街专卖店的功能，实现商业功能的空间转移，在湖南路地面购物中心扩张发展的同时，在地下保留住湖南路原有的时尚个性。?未来湖南路周边共计供应570,000平方米商业（包括地下部分商业）。69湖南路未来商圈格局湖南路未来商圈格局湖南路未来商圈格局湖南路未来商圈格局湖湖湖湖南南南南路路路路?完善西端商业功能，强化东端商业氛围，将是湖南路商业街未来主要发展策略。?东端将形成以南京国际广场和江苏国际图书城为核心的商圈。?中端将以苏宁环球和狮子桥为核心的商圈122、。?西端将形成以0405地块以及苏宁银河为代表的商圈。苏宁银河购物中心苏宁银河购物中心苏宁银河购物中心苏宁银河购物中心苏宁环球购物中心苏宁环球购物中心苏宁环球购物中心苏宁环球购物中心04050405地块地块地块地块军区规划项目军区规划项目军区规划项目军区规划项目中环国际广场中环国际广场中环国际广场中环国际广场南京国际广场南京国际广场南京国际广场南京国际广场玄武门广场地下商业玄武门广场地下商业玄武门广场地下商业玄武门广场地下商业江苏国际图书中心江苏国际图书中心江苏国际图书中心江苏国际图书中心湖南路商业街湖南路商业街未来商圈发展总结未来商圈发展总结湖南路商业街湖南路商业街未来商圈发展总结未来商圈发123、展总结百盛大厦百盛大厦百盛大厦百盛大厦太平洋百货太平洋百货太平洋百货太平洋百货民国公馆休闲娱乐区民国公馆休闲娱乐区苏宁电器苏宁电器苏宁电器苏宁电器山西路商场山西路商场山西路商场山西路商场狮狮狮狮子子子子桥桥桥桥70湖南路商业街湖南路商业街未来商圈发展总结未来商圈发展总结湖南路商业街湖南路商业街未来商圈发展总结未来商圈发展总结湖南路未来业态配比湖南路未来业态配比湖南路未来业态配比湖南路未来业态配比573,006 573,006 23,000 23,000 241,417 7,000 52,000 20,000 20,000 21,000 145,589 20,000 新增商业面积（含地下商业）合124、计合计中高档餐饮娱乐民国公馆休闲娱乐区中高档商业会所中环国际中高档购物中心04-05地块NA南京军区中档百货、图书城江苏国际图书中心文化市场图书市场市民配套商业玄武门广场中高档餐饮娱乐明城墙休闲娱乐区中高档（金鹰二店）南京国际广场中档餐饮娱乐百盛大厦商业档次面积?湖南路未来新增商业面积接近60万平方米。?新增商业物业类型主要以购物中心和百货公司为主。?除了传统的零售行业以外，餐饮和娱乐的比重有所增加。?商业档次未来以中高档为主，结合少量中档商业。按营业面积计算（含狮子桥）百货公司24%购物中心18%餐饮21%零售商铺2%金融机构1%娱乐34%数据来源：DTZ研究咨询部数据截至日期：2007.0125、1具体数据以最终规划为准71湖南路商业街湖南路商业街未来商圈发展总结未来商圈发展总结湖南路商业街湖南路商业街未来商圈发展总结未来商圈发展总结数据来源：DTZ研究咨询部数据截至日期：2007.01湖南路商业街湖南路商业街商圈总结商圈总结湖南路商业街湖南路商业街商圈总结商圈总结湖湖湖湖南南南南路路路路?在考虑了地铁及未来新建商业项目对人流带来的影响后，预计到2015年本项目各主要节点人流均有比较显著的增长。?未来湖南路人流分布重心将从现在的中段，逐步向东西两段转移，其中湖南路中央路口以及0405地块的人流增长量最大。环球购物中心和狮子桥环球购物中心和狮子桥湖南路中央路口湖南路中央路口市民广场和市民126、广场和0405地块地块苏宁银河购物中心苏宁银河购物中心湖南路未来中期（湖南路未来中期（湖南路未来中期（湖南路未来中期（20152015年）主要节点人流预测年）主要节点人流预测年）主要节点人流预测年）主要节点人流预测1.61.6苏宁银河2.31.1市民广场1.40.7狮子桥2.62.2苏宁环球0.40.1湖南路中央路南侧1.31.0湖南路中央路北侧周末非周末周末非周末未来总人流原来的人流万人次5.45.48.06.84.53.95.85.44.64.46.46.272湖南路商业街湖南路商业街未来商圈发展总结未来商圈发展总结湖南路商业街湖南路商业街未来商圈发展总结未来商圈发展总结数据来源：DTZ研127、究咨询部数据截至日期：2007.01湖南路商业街湖南路商业街商圈总结商圈总结湖南路商业街湖南路商业街商圈总结商圈总结?未来商业消费者的增加将带动湖南路过往人数的增加，这一现象在周末尤其明显。?非周末时段，写字楼人流较多，但周末时段写字楼人流较少。?周末时段，周边居住者人流较为集中；而非周末时段住宅人流主要集中在晚上。626 388 6,074 4,006 118,993 103,272 2,774 16,927 合计626 388 6,074 4,006 118,993 103,272 2,774 16,927 合计22 22 1,231 1,231 16,644 14,436 349 3,4128、88 苏宁银河30 14 1,749 851 27,480 23,844602 2,929 市民广场61 33 810 440 15,120 13,116334 1,819 狮子桥51 43 681 569 15,120 13,116 281 2,350 苏宁环球186 58 738 233 20,640 17,928674 2,133 湖南路中央路南侧276 218 865 682 23,988 20,832 534 4,208 湖南路中央路北侧酒店周末酒店非周末住宅周末住宅非周末商业周末商业非周末写字楼周末写字楼非周末新增酒店人流新增住宅人流新增商业人流新增写字楼人流73湖南路商业街湖南路129、商业街未来商圈发展总结未来商圈发展总结湖南路商业街湖南路商业街未来商圈发展总结未来商圈发展总结*最终数据以规划为准数据来源：DTZ研究咨询部数据截至日期：2007.01湖南路主要节点周边停车位情况湖南路主要节点周边停车位情况湖南路主要节点周边停车位情况湖南路主要节点周边停车位情况湖南路湖南路?湖南路目前停车主要依靠苏宁银河、苏宁环球、凤凰台酒店。?湖南路目前在建或规划中的大型商业项目均考虑提供较多的停车位，以方便未来消费者停车需求。?根据湖南路两侧规划，未来东端和中端的停车位数量将有较为明显的改善，而西端的新增停车位较少。根据湖南路两侧规划，未来东端和中端的停车位数量将有较为明显的改善，而西端130、的新增停车位较少。苏宁银河地下停车场苏宁环球地下停车场苏宁银河地下停车场苏宁环球地下停车场0405地块地下停车场军区项目地下停车场南京国际广场地下停车场玄武门广场地下停车场江苏国际图书中心地下停车场地块地下停车场军区项目地下停车场南京国际广场地下停车场玄武门广场地下停车场江苏国际图书中心地下停车场狮子桥狮子桥中环国际中环国际中环国际中环国际地下停车场地下停车场地下停车场地下停车场百盛立体停车库百盛立体停车库城规馆停车场城规馆停车场3,229 632 4,471 1,192 合计3,229 632 4,471 1,192 合计500 200 770 220 西段1,384 352 1,976 5131、92 中段1,345 80 1,725 380 东段未来现有未来现有不包括地面包括地面所有车位数区域凤凰台酒店凤凰台酒店74数据来源：DTZ研究咨询部数据截至日期：2007.01具体数据以最终规划为准湖南路商业街湖南路商业街湖南路停车位分布分布湖南路停车位分布分布湖南路商业街湖南路商业街湖南路停车位分布分布湖南路停车位分布分布?湖南路目前停车使用率一般。?商场和酒店地下停车库使用率高于其他物业类型停车库。?商场内如果引入餐饮娱乐业态，商场地下停车场晚间和周末的使用状况较好。NA3,229505606324,471合计NA3,229505606324,471合计NA5005000中环国际65%0132、020200苏宁银河西段65%000150凤凰台酒店70%0020202苏宁环球40%002200天狮百盛NA1,31400004-05地块NA70000南京军区中段10%0030080南京规划馆NA440000江苏国际图书中心NA280000玄武门广场NA625000南京国际广场东段地下地上地上地下目前使用状况规划中地下停车位现有地下车位数项目名称区域751 1湖南路商业规划湖南路商业规划重要节点分析重要节点分析湖南路商业规划湖南路商业规划重要节点分析重要节点分析湖南路未来主要商业分布湖南路未来主要商业分布湖南路未来主要商业分布湖南路未来主要商业分布?项目贯穿整个湖南路，沿线由东往西将形成6133、个对项目建设重要的节点。?每个节点主要由一个或数个大型商业项目构成，且均通过地下通道与本项目地下商业街连接，是设计规划时考虑的重点。?规划设计应把握每个节点对于项目的重要意义，引入大胆创新的设计理念，充分地和每个节点涉及到的重要商业设施以及交通设施进行整体的考虑。江苏国际图书中心江苏国际图书中心2 23 34 45 56 6南京国际广场以及玄武门地铁站南京国际广场以及玄武门地铁站凤凰台酒店以及军区待建项目凤凰台酒店以及军区待建项目环球购物中心和狮子桥环球购物中心和狮子桥04-05地块地块西流湾广场西流湾广场76湖南路商业规划湖南路商业规划重要节点重要节点1-江苏国际图书中心江苏国际图书中心湖南134、路商业规划湖南路商业规划重要节点重要节点1-江苏国际图书中心江苏国际图书中心江苏国际图书中心江苏国际图书中心江苏国际图书中心江苏国际图书中心?江苏国际图书中心位于中央路151号，北临湖南路。?总用地面积17,179平方米，总建筑面积135,018.8平方米。地上26层建筑面积98,340.6平方米。?2003年3月开工，计划2007年底全部竣工，目前主楼已封顶。?裙楼西侧16层15000平方米为综合书店?裙楼东侧14层25000平方米为大型商业用房，未来将定位成中档百货商厦。?56层12000平方米为健身商务会馆和会展中心?主楼725层50000平方米为现代化的出版策划中心、编辑出版发行中心、135、网络出版中心、数字出版研发中心、现代化出版人才培训中心和国际标准商务写字间东楼东楼东楼东楼西楼西楼西楼西楼主楼主楼综合书店综合书店大型购物中心大型购物中心下沉式商业广场下沉式商业广场健身会展中心健身会展中心77湖南路商业规划湖南路商业规划重要节点重要节点1-江苏国际图书中心江苏国际图书中心湖南路商业规划湖南路商业规划重要节点重要节点1-江苏国际图书中心江苏国际图书中心江苏国际图书中心与周边连接通道江苏国际图书中心与周边连接通道江苏国际图书中心与周边连接通道江苏国际图书中心与周边连接通道江苏国际图书地下空间布局江苏国际图书地下空间布局江苏国际图书地下空间布局江苏国际图书地下空间布局湖南路湖南路地136、下一层地下二层地下三层地下一层地下二层地下三层?江苏国际图书中心地下3层建筑面积37,726平方米。?主要功能有：3,000平方米下沉式商业广场；自行车库；440个车位的地下立体停车库；图书仓库；设备用房。?有连通地铁一号线玄武门站的。?该项目计划通过地下一层联结通道与湖南路地下商业街以及玄武门地铁站连接。湖湖湖湖南南南南路路路路路路路路央央央央中中中中江苏国际图书江苏国际图书江苏国际图书江苏国际图书中心塔楼中心塔楼中心塔楼中心塔楼原出版大厦原出版大厦原出版大厦原出版大厦江苏国际图书江苏国际图书江苏国际图书江苏国际图书中心塔楼中心塔楼中心塔楼中心塔楼下沉式广场下沉式广场下沉式广场下沉式广场花花137、花花池池池池2426645476642624湖南路过街地道湖南路过街地道往玄武门地铁站方向往玄武门地铁站方向78湖南路商业规划湖南路商业规划重要节点重要节点2-南京国际广场及玄武门地铁站南京国际广场及玄武门地铁站湖南路商业规划湖南路商业规划重要节点重要节点2-南京国际广场及玄武门地铁站南京国际广场及玄武门地铁站湖南路湖南路中央路中央路玄武门地铁站玄武门地铁站玄武门地铁站玄武门地铁站南京国际广场及玄武门地铁站节点南京国际广场及玄武门地铁站节点南京国际广场及玄武门地铁站节点南京国际广场及玄武门地铁站节点节点节点节点节点1 1江苏国际图书城江苏国际图书城江苏国际图书城江苏国际图书城玄武门广场玄武门广138、场玄武门广场玄武门广场南京国际广场南京国际广场南京国际广场南京国际广场?规划南京国际广场和玄武门地下广场将通过地下通道与玄武门地铁站联结，进而与湖南路地下商业街联成一体。?玄武门地铁站不但是“节点2”的核心，而且是连接“节点1”和“节点2”的重要纽带。?玄武门地铁站为地下二层双柱岛式车站，总建筑 面积11,954平方米。车站总长度195.2 米，主体宽度21.6米。车站顶板平均覆 土厚度2.1米，埋深约14.5米。规划地下通道地下通道入口规划地下通道地下通道入口79湖南路商业规划湖南路商业规划重要节点重要节点2-南京国际广场及玄武门地铁站南京国际广场及玄武门地铁站湖南路商业规划湖南路商业规划重139、要节点重要节点2-南京国际广场及玄武门地铁站南京国际广场及玄武门地铁站南京国际广场南京国际广场南京国际广场南京国际广场?该项目与湖南路直线距离约为200余米。?总建筑面积为44.6万平方米，是一个集零售、餐饮、娱乐、展览、办公、酒店和停车场等配套功能于一体的建筑群体。?项目分两期开发：一期工程22.8万平方米（B、C峰）二期工程21.8万平方米（A峰）2006年年12月月2006年年4月月?从2006年4月一期幕墙初装以来，该项目施工处于停顿状态。?目前该项目工地上没有复工的迹象，二期项目上马将被延迟。80湖南路商业规划湖南路商业规划重要节点重要节点2-南京国际广场及玄武门地铁站南京国际广场及140、玄武门地铁站湖南路商业规划湖南路商业规划重要节点重要节点2-南京国际广场及玄武门地铁站南京国际广场及玄武门地铁站?该项目住宅部分单价18,697元/平方米，是目前南京最高的房价，从2005年11月一期上市销售以来，截至2006年底仅售出11套，销售速度较慢。南京国际广场一期规划功能南京国际广场一期规划功能南京国际广场一期规划功能南京国际广场一期规划功能住宅公寓诺富特大酒店甲级写字楼住宅公寓诺富特大酒店甲级写字楼国际会所国际会所购物、展览中心停车场国际会所国际会所购物、展览中心停车场A峰（二期）峰（二期）B峰（一期）峰（一期）C峰（一期）峰（一期）机动车位、机电设备用房等/A峰负1-负3层商业/141、A峰1-9层甲级标准写字楼/A峰10-39层国际威斯汀公寓/A峰40-57层威斯汀酒店/A峰58-75层餐厅、会所/A峰76-82层二期一期625个机动车位43052平方米负1-负2层购物中心、世界展览中心88003平方米裙楼1-8层国际会所中心9586平方米B、C峰9-10层住宅、公寓42627平方米C峰11-38层甲级标准写字楼23228平方米B峰11-22层诺富特大酒店20241平方米B峰23-35层功能功能面积面积楼层楼层数据来源：DTZ研究咨询部数据截至日期：2007.0181湖南路商业规划湖南路商业规划重要节点重要节点2-南京国际广场及玄武门地铁站南京国际广场及玄武门地铁站湖南路商142、业规划湖南路商业规划重要节点重要节点2-南京国际广场及玄武门地铁站南京国际广场及玄武门地铁站南京国际广场一期购物中心南京国际广场一期购物中心南京国际广场一期购物中心南京国际广场一期购物中心?南京国际广场一期购物广场项目，将由金鹰国际入驻，在此开设南京第二家金鹰国际购物中心。?预期该购物中心将在2007年下半年落成并投入营运，总建筑面积87,061平方米。?金鹰国际购物中心的开张将有效地拉动湖南路东端的商业趋向进一步繁荣。购物中心剖面效果图购物中心中庭效果图购物中心剖面效果图购物中心中庭效果图82中央路中央路玄武门地铁站玄武门地铁站玄武门地铁站玄武门地铁站南京国际广场南京国际广场南京国际广场南京143、国际广场规划地下通道地下通道入口规划地下通道地下通道入口马家街马家街江苏百盛大厦江苏百盛大厦江苏百盛大厦江苏百盛大厦湖南路商业规划湖南路商业规划重要节点重要节点2-南京国际广场及玄武门地铁站南京国际广场及玄武门地铁站湖南路商业规划湖南路商业规划重要节点重要节点2-南京国际广场及玄武门地铁站南京国际广场及玄武门地铁站江苏百盛大厦位置江苏百盛大厦位置江苏百盛大厦位置江苏百盛大厦位置?江苏百盛大厦位于南京市中央路与马家街交汇处，占地5,250，总建筑面积39,700。与湖南路直线距离约400米。?该项目为商住楼项目，共32层（其中地面30层地下2层）。?该项目15层裙房为商业，地下2层为主要为车库。144、商住楼商住楼630层层?江苏百盛大厦与2006年4月开工，预计将于2008年3月完工。裙房商业裙房商业15层层2层地下层地下83湖南路商业规划湖南路商业规划重要节点重要节点2-南京国际广场及玄武门地铁站南京国际广场及玄武门地铁站湖南路商业规划湖南路商业规划重要节点重要节点2-南京国际广场及玄武门地铁站南京国际广场及玄武门地铁站江苏百盛大厦平面图江苏百盛大厦平面图江苏百盛大厦平面图江苏百盛大厦平面图江苏百盛大厦概况江苏百盛大厦概况630层商住楼 总建筑面积约为29,700平方米。?该项目6层及以上为销售型商住楼，预计售价将为8,300元/9,800元/。?该项目单套面积大约在80130平方米之间145、，主要销售对象可能为2535岁，处于创业初期阶段，企业人数在610人之间。?大部分单元均具备办公和居住功能。15层商场15层商场?该项目商场总建筑面积约10,000平方米，单层面积预计为2,000平方米。?该项目15层裙房将成为出售型商铺，预计一层售价将为3万元/3.5万元/。?预计商场定位以商务型商业为主，业态以餐饮和娱乐以及商务服务为主。地下停车场地下停车场?地下2层主要作为停车库和设备层，约提供100个机动车停车位。且地下尚没有与1号线玄武门站点地下连通的计划。5F24F1F24F4F30F5F2F机房机房机房机房机房机房机房机房自行车库自行车库自行车库自行车库地下车库地下车库地下车库地146、下车库84湖南路商业规划湖南路商业规划重要节点重要节点2-南京国际广场及玄武门地铁站南京国际广场及玄武门地铁站湖南路商业规划湖南路商业规划重要节点重要节点2-南京国际广场及玄武门地铁站南京国际广场及玄武门地铁站玄武门广场及周边玄武门广场及周边玄武门广场及周边玄武门广场及周边玄武门广场玄武门广场玄武门广场玄武门广场湖南路湖南路湖南路湖南路南京国际广场南京国际广场南京国际广场南京国际广场南京城市规划馆南京城市规划馆南京城市规划馆南京城市规划馆明明明明城城城城墙墙墙墙休休休休闲闲闲闲娱娱娱娱乐乐乐乐区区区区玄武门玄武门玄武门玄武门?南京城市规划馆（原江苏展览馆）展厅建筑面积25000平米，日常承接大147、型会展。有3210平米的地下车库及库房规划将与玄武门地铁站打通。?南京玄武门是玄武湖公园的主要出入通道。?明城墙休闲娱乐区位于解放门至玄武门明城墙一线。商业面积为21000平方米，地下设施4000平方米。拟开发成时尚创意为主题，融合娱乐、休闲、商务于一体的时尚创意街区。该项目前已完成前期绿化。明城墙明城墙明城墙明城墙?玄武门广场现为大型广场绿地，未来规划在地下建设一个兼具文化、商业功能的大型地下广场。该项目建筑面积约40000平方米，其中商业面积20000平方米。同时注重考虑周边居民的健身问题，拟建一个地下运动场。?停车场也将是该广场地下空间的重要功能，建成后将至少提供280个机动车位，200148、0至3000个非机动车位。85湖南路商业规划湖南路商业规划重要节点重要节点3-凤凰台酒店以及军区待建项目凤凰台酒店以及军区待建项目湖南路商业规划湖南路商业规划重要节点重要节点3-凤凰台酒店以及军区待建项目凤凰台酒店以及军区待建项目凤凰台酒店以及军区待建项目凤凰台酒店以及军区待建项目凤凰台酒店以及军区待建项目凤凰台酒店以及军区待建项目江苏省军区江苏省军区江苏省军区江苏省军区南京警备区司令部南京警备区司令部南京警备区司令部南京警备区司令部规划图书市场规划图书市场规划图书市场规划图书市场军军军军区区区区待待待待建建建建项项项项目目目目凤凤凤凤凰凰凰凰台台台台酒酒酒酒店店店店?湖南路地下商业街重要节点149、3-凤凰台酒店以及军区待建项目，均位于湖南路-云南北路路口，未来均规划通过地下通道与本项目连通。?在该节点范围内北侧分布有江苏省军区/南京警备司令部，该军事设施的存在打断了湖南路北侧地面商业的分布。?湖南路南侧将规划兴建一个图书市场，将使得凤凰台酒店与重要节点1（江苏国际图书城）联成一片。湖南路云南北路湖南路云南北路86湖南路商业规划湖南路商业规划重要节点重要节点3-凤凰台酒店以及军区待建项目凤凰台酒店以及军区待建项目湖南路商业规划湖南路商业规划重要节点重要节点3-凤凰台酒店以及军区待建项目凤凰台酒店以及军区待建项目凤凰台酒店凤凰台酒店凤凰台酒店凤凰台酒店江苏省军区江苏省军区江苏省军区江苏省军150、区/南京警备司令部南京警备司令部南京警备司令部南京警备司令部?l江苏凤凰台酒店是江苏省出版总社及所属单位共同投资兴建的一座集宾馆、餐饮、娱乐、健身和办公于一体的四星级饭店。大厦总面积43000平方米，主楼高三十层，裙楼六层。一至六层分别为大堂、中西餐厅、酒吧、健身娱乐中心和会议中心。主楼七至十五层为高档写字楼，十七层至三十层为各种套形的客房。该项目地下为150个车位的机械化立体停车库，规划将于本项目连通。?南京军区大门以西，准备兴建新的建筑物，塔楼功能为军人宿舍；裙楼功能为商场；地下共14，000平方米，1层为70个车位的停车库，地下2层为商业，并与本项目连接。87湖南路商业规划湖南路商业规划151、重要节点重要节点4-环球购物中心和狮子桥环球购物中心和狮子桥湖南路商业规划湖南路商业规划重要节点重要节点4-环球购物中心和狮子桥环球购物中心和狮子桥环球购物中心和狮子桥环球购物中心和狮子桥环球购物中心和狮子桥环球购物中心和狮子桥湖南路湖北路湖南路湖北路狮狮狮狮子子子子桥桥桥桥美美美美食食食食步步步步行行行行街街街街苏宁环球购物中心苏宁环球购物中心苏宁环球购物中心苏宁环球购物中心?本项目的重要节点4周边的重要商业项目有苏宁环球购物中心和狮子桥美食步行街。?其中，拥有地下2层商业空间及停车场的苏宁环球购物中心将通过地下通道与本项目联通。88湖南路商业规划湖南路商业规划重要节点重要节点4-环球购物中152、心和狮子桥环球购物中心和狮子桥湖南路商业规划湖南路商业规划重要节点重要节点4-环球购物中心和狮子桥环球购物中心和狮子桥苏宁环球购物中心苏宁环球购物中心苏宁环球购物中心苏宁环球购物中心自行车0.2元/次助动车、三轮车、电动车、轻便摩托0.5元/次摩托车1.0元/次小型车5元/小时中型车6元/小时小型车5元/小时中型车6元/小时收费标准34非机动车（地面）35地下1.7地面配比*车位配置日本富士1.7升降电梯日本富士品牌2.4自动扶梯配比*电梯配置?规划通过地下通道与本项目连通。*单位：每万平方米建筑面积单位：每万平方米建筑面积/个（部）个（部）品牌联营经营模式购物中心24,000平方米（地下1层153、，地上7层），大楼总建筑面积80,000平方米，地下2层，地上11层总建筑面积苏宁环球购物中心有限公司经营管理公司苏宁环球集团开发商据地铁1号线玄武门站550米交通条件湖南路18号地理位置基本情况数据来源：DTZ研究咨询部数据截至日期：2007.0189湖南路商业规划湖南路商业规划重要节点重要节点4-环球购物中心和狮子桥环球购物中心和狮子桥湖南路商业规划湖南路商业规划重要节点重要节点4-环球购物中心和狮子桥环球购物中心和狮子桥丽婴房、迪斯尼、星月玩具26儿童用品、餐饮3,1827耐克、阿迪达斯、F129运动服饰3,1826G2000、LEE、BOSSINI27时尚服饰、休闲服饰3,1825鳄鱼154、九牧王、金利来53精品男装、男式正装、男鞋、内衣、西裤、配饰3,1824梦特骄、鄂尔多斯、蕾朵49精品女装、配饰、职业女装、内衣3,1823Etam、花木马、SPRIT32淑女装、休闲女装、配饰3,1822玉兰油、雅倩、必胜客53化妆品、皮具、珠宝、钟表、餐饮、女鞋3,1821诗婷美容、新杂志咖啡、生活坊22餐饮、烟酒、美容美发、药店3,500B1/停车场3,500B2楼层及业态分布情况代表品牌品牌个数分布业态楼层面积楼层苏宁环球购物中心楼层苏宁环球购物中心楼层苏宁环球购物中心楼层苏宁环球购物中心楼层/业态分布业态分布业态分布业态分布?该项目811层为餐饮娱乐用，但不属于环球购物中心，商场手155、扶电梯仅到7楼为止。数据来源：DTZ研究咨询部数据截至日期：2007.0190湖南路商业规划湖南路商业规划重要节点重要节点4-环球购物中心和狮子桥环球购物中心和狮子桥湖南路商业规划湖南路商业规划重要节点重要节点4-环球购物中心和狮子桥环球购物中心和狮子桥?狮子桥美食步行街全长330米、宽1216米，原是农贸集市一条街，2000年初进行全面改造。?全街共有各类餐饮、茶楼、面点共46家商家。?建有石狮牌坊、旱喷泉、景观路灯、绿化小品、休闲椅、公用电话亭等公共设施。?狮子桥美食街已经成为湖南路沿线的商业亮点，是当地政府的明星工程。狮子桥美食步行街狮子桥美食步行街狮子桥美食步行街狮子桥美食步行街91湖156、南路商业规划湖南路商业规划重要节点重要节点4-环球购物中心和狮子桥环球购物中心和狮子桥湖南路商业规划湖南路商业规划重要节点重要节点4-环球购物中心和狮子桥环球购物中心和狮子桥狮子桥美食步行街业态狮子桥美食步行街业态狮子桥美食步行街业态狮子桥美食步行街业态狮子桥美食步行街租金狮子桥美食步行街租金狮子桥美食步行街租金狮子桥美食步行街租金?狮子桥餐饮类型较为齐全，既有中式风味餐饮，也有东南亚、西方餐饮。?狮子桥餐饮档次也较为丰富，既有高档的大型中餐厅、日本料理，也有大众化的中西快餐。?截至2006年底，狮子桥美食街100200平方米的主力餐饮店平均租金达到了7.0元/平方米.天，相比较2001年4.157、0元/平方米.天的水平，年均涨幅达到12%。*以上均为营业面积以上均为营业面积数据来源：DTZ研究咨询部数据截至日期：2007.01大型中餐厅49%中式快餐4%西式快餐2%零售2%地方特色美食19%休闲娱乐17%甜点轻食1%东南亚美食3%西餐3%按营业面积划分元/平方米.天4.04.55.05.66.37.00.01.02.03.04.05.06.07.08.020012002200320042005200692附件附件狮子桥租金分析狮子桥租金分析附件附件狮子桥租金分析狮子桥租金分析狮子桥租金表现狮子桥租金表现狮子桥租金表现狮子桥租金表现1 1湖湖湖湖南南南南路路路路狮狮狮狮子子子子桥桥桥桥2158、 2朱姐火锅城2502史迪克牛排1831调查商家一层月租金/平方米*序号?由于餐饮承租能力较弱，因此狮子桥沿街餐饮商铺的租金价格低于湖南路零售业商铺。?目前狮子桥沿街商铺租金在180250元/平方米范围内。*使用面积数据来源：DTZ研究咨询部数据截至日期：2007.0193湖南路商业规划湖南路商业规划重要节点重要节点5-0405地块地块湖南路商业规划湖南路商业规划重要节点重要节点5-0405地块地块0404-0505地块现状地块现状地块现状湖南路地块现状湖南路马台街马台街南京市鼓楼职业学校南京市鼓楼职业学校南京市鼓楼职业学校南京市鼓楼职业学校0404地块地块地块地块-总占地面积总占地面积总占地159、面积总占地面积3000030000平方米平方米平方米平方米湖南路商场湖南路商场湖南路商场湖南路商场0505地块地块地块地块-总占地面积总占地面积总占地面积总占地面积1600016000平方米平方米平方米平方米尚未拆迁的湖南路商场，1986年开业，15层营业面积共5800平方米，属于中低档商场。?湖南路04-05地块现为湖南路商场及其周边，毗邻西流湾市民广场，其改造工程尚未启动。?预计其改造计划从2007年3月全面展开，未来将建成大型综合商办中心。?未来将通过地下通道与本项目连接，并为本项目提供100个地下机动车位。94湖南路商业规划湖南路商业规划重要节点重要节点5-0405地块地块湖南路商业规160、划湖南路商业规划重要节点重要节点5-0405地块地块0404-0505地块方案地块方案地块方案地块方案1 10404-0505地块方案地块方案地块方案地块方案2 2方案2-05地块方案2-04地块方案1-05地块方案1-04地块126,050238,015160,014296,297总建筑面积-m246,54881,19845,36770,664裙房15层商业-m212,55920,98822,32234,064裙房69层餐饮娱乐-m234,94375,82944,325101,569塔楼1025层办公/酒店式公寓32,00060,00048,00090,000地下空间-m2457857457161、857停车数-辆?由于0405地块在曾在香港举行过推介会，大连万达联合大洋百货对该项目裙房商业表示了浓厚的兴趣。数据来源：DTZ研究咨询部数据截至日期：2007.01最终数据以政府部门规划为主95湖南路商业规划湖南路商业规划重要节点重要节点5-0405地块地块湖南路商业规划湖南路商业规划重要节点重要节点5-0405地块地块0404-0505地块地下商业规划地块地下商业规划地块地下商业规划湖南路地块地下商业规划湖南路马台街马台街0404地块地块地块地块0505地块地块地块地块地下商业出入口地下商业出入口地下商业出入口地下商业出入口地下商业出入口地下商业出入口?04-05地块将有两层地下商业，规划162、设有3个出入口。?该地下商业在地下2层将同本项目打通。?04-05地块地下23层将设置1314个机动车停车位，其中将为本项目预留100个车位。96湖南路商业规划湖南路商业规划重要节点重要节点6-西流湾广场西流湾广场湖南路商业规划湖南路商业规划重要节点重要节点6-西流湾广场西流湾广场溪流湾广场及其周边现状溪流湾广场及其周边现状溪流湾广场及其周边现状湖南路山西路中山北路溪流湾广场及其周边现状湖南路山西路中山北路?西流湾广场做为项目的西部起点，周边分布了大量的商业设施和建筑物，其中苏宁银河购物中心可与本项目地下连通。?未来地铁5号线山西路站点也设置在此，规划车站总建筑面积32000平方米。?同时这里163、是本项目唯一有大平面空间的地方，在设计规划的时候应着重考虑。西流湾广场西流湾广场西流湾广场西流湾广场项目红线项目红线项目红线项目红线现有过街地道现有过街地道现有过街地道现有过街地道规划规划规划规划5 5号线车站号线车站号线车站号线车站青春剧场青春剧场青春剧场青春剧场南京市青少年宫南京市青少年宫南京市青少年宫南京市青少年宫苏宁电器苏宁电器苏宁电器苏宁电器交通银行交通银行交通银行交通银行和平影城和平影城和平影城和平影城太平洋百货太平洋百货太平洋百货太平洋百货山西路百货山西路百货山西路百货山西路百货苏宁银河购物中心苏宁银河购物中心苏宁银河购物中心苏宁银河购物中心地铁地铁地铁地铁5 5号线号线号线号线164、中环国际俱乐部中环国际俱乐部中环国际俱乐部中环国际俱乐部民民民民国国国国公公公公馆馆馆馆休休休休闲闲闲闲娱娱娱娱乐乐乐乐区区区区97湖南路商业规划湖南路商业规划重要节点重要节点6-西流湾广场西流湾广场湖南路商业规划湖南路商业规划重要节点重要节点6-西流湾广场西流湾广场苏宁银河购物中心苏宁银河购物中心苏宁银河购物中心苏宁银河购物中心自行车0.2元/次助动车、三轮车、电动车、轻便摩托0.5元/次摩托车1.0元/次购物免费小型车5元/小时中型车6元/小时收费标准182非机动车（地面）61地下6地面配比*车位配置上海三菱1.5升降电梯上海三菱品牌6.1自动扶梯配比*电梯配置?苏宁银河购物中心规划通过地165、下通道与本项目连通。*单位：每万平方米建筑面积单位：每万平方米建筑面积/个（部）个（部）品牌联营经营模式购物中心33,000平方米（地上6，地下1），大楼整体110,000平方米，总共48层（地上45，地下3）总建筑面积苏宁银河经营管理公司苏宁银河开发商地铁5号线（规划）上盖交通条件南京市鼓楼区山西路1号1-6层地理位置基本情况数据来源：DTZ研究咨询部数据截至日期：2007.0198苏宁银河购物中心楼层苏宁银河购物中心楼层苏宁银河购物中心楼层苏宁银河购物中心楼层/业态分布业态分布业态分布业态分布湖南路商业规划湖南路商业规划重要节点重要节点6-西流湾广场西流湾广场湖南路商业规划湖南路商业规划重166、要节点重要节点6-西流湾广场西流湾广场孩之宝、丽婴房、奥迪48儿童用品、床上用品、家居用品、电器4,5006苹果、耐克、阿迪达斯44运动、休闲4,5005报喜鸟、九牧王、金利来61男装、男包、配饰、休闲男装、男鞋4,5004ONLY、衣恋、艾格50少女淑女装、内衣、饰品4,5003ELLE、IF、TAHAN38女装、女包、饰品4,5002资生堂、百丽、宝姿41女鞋、化妆品、珠宝、钟表、烟酒、保健品4,5001/员工工作层6000B1/停车库6000B2/停车库6000B3楼层及业态分布情况代表品牌品牌个数分布业态楼层面积楼层数据来源：DTZ研究咨询部数据截至日期：2007.0199湖南路商业规167、划湖南路商业规划重要节点重要节点6-西流湾广场西流湾广场湖南路商业规划湖南路商业规划重要节点重要节点6-西流湾广场西流湾广场中环国际广场中环国际广场中环国际广场中环国际广场?中环国际广场位于中山北路-山西路军人俱乐部内，楼高189米（地上50层地下3层），总建筑面积121,450平方米。中环国际俱乐部中环国际俱乐部MOHO式写字楼式写字楼酒店式公寓酒店式公寓?裙楼1-8层为中环国际俱乐部。?9-22层为纯粹MOHO式写字楼。?23-50层为豪华酒店式公寓。?该项目预计2007年下半年主体结构完工，2008年整体竣工。?裙楼中环国际俱乐部预计总建筑面积为23,000平方米。?中心大酒店集团可能成168、为该项目酒店式公寓管理方。?目前该项目酒店式公寓平均售价13,000元/平方米，销售状况较好。?该项目共设地上停车位60个地下停车位近500个，其中地下停车库未来有可能与本项目连通。100湖南路商业规划湖南路商业规划重要节点重要节点6-西流湾广场西流湾广场湖南路商业规划湖南路商业规划重要节点重要节点6-西流湾广场西流湾广场中环国际俱乐部中环国际俱乐部中环国际俱乐部中环国际俱乐部?“中环国际俱乐部”将成为南京最大的酒店式公寓专属俱乐部。?中环国际俱乐部将施行严格的会籍制，23层以上的业主将自动获得VIPCLUB的会籍。?俱乐部按照日本最新的环境设计，装修风格将为东亚园林风情。?该项目硬件配置较高169、，环境较好，能够适应中高层消费者的要求。?配套设施：-电梯：12台扶梯、2台垂直客梯、2台客货电梯、2台消防电梯-智能系统：智能楼层控制系统、设备自动控制系统、智能网络系统、消防自动联运系统101?主要楼层布局：主要楼层布局：一层：大型精品超市、银行、免税店、进口食品、专卖店二层：茶餐厅、美发厅、专卖店三层：咖啡店、美容院、女性配饰、专卖店四层：异国风味餐饮五层：国内风味餐厅六层：大型餐饮七层：豪华自助式KTV八层：健身中心?俱乐部囊括风格餐厅、咖啡厅、豪华的健身中心、时尚美发厅、国际品牌美容院以及KTV、电玩、书吧、免税商店等。?计划引进国际、国内著名商业品牌。?业态配比：购物30%、餐饮4170、0%、休闲娱乐30%?经营模式：统一管理、租赁经营?该项目将为湖南路中高层消费者提供餐饮娱乐服务，但商场预计会采用会员制，因此其商业的辐射范围有限。该项目将为湖南路中高层消费者提供餐饮娱乐服务，但商场预计会采用会员制，因此其商业的辐射范围有限。中环国际俱乐部中环国际俱乐部中环国际俱乐部中环国际俱乐部湖南路商业规划湖南路商业规划重要节点重要节点6-西流湾广场西流湾广场湖南路商业规划湖南路商业规划重要节点重要节点6-西流湾广场西流湾广场1021933年民国颐和路高级公馆区1933年民国颐和路高级公馆区1933年民国颐和路高级公馆区1933年民国颐和路高级公馆区?自1933年起，以颐和路为中心的上层171、阶级住宅区的第一住宅区按照规划开始建设，规划将整个住宅区分为宅地287处，平均每户建筑面积约为400平方米。?规划中的民国公馆休闲娱乐区，前身为民国时期高档住宅区，居住对象多为政府官员及外国公使。?经过50多年的变迁，现保存较为完好的民国建筑共有255栋，大多成为数户合住的住宅。江江江江苏苏苏苏 山山山山西西西西路路路路颐颐颐颐和和和和路路路路19331933年颐和路公馆区年颐和路公馆区年颐和路公馆区年颐和路公馆区路路路路一期改造区域一期改造区域一期改造区域一期改造区域?江苏路和宁海路围成的三角片区，将成为该区域首先进行开发的区域。?与本项目直线距离400米。湖南路商业规划湖南路商业规划重要节172、点重要节点6-西流湾广场西流湾广场湖南路商业规划湖南路商业规划重要节点重要节点6-西流湾广场西流湾广场数据来源：DTZ研究咨询部数据截至日期：2007.01103国民公馆休闲娱乐区国民公馆休闲娱乐区国民公馆休闲娱乐区国民公馆休闲娱乐区民国公馆休闲娱乐区民国公馆休闲娱乐区鼓楼鼓楼“新天地新天地”?开发地块将借鉴上海新天地、杭州西湖天地等项目，建成一个具有国际品质和浓郁地方特征的商业、休闲、娱乐场所。?一期共有36幢小别墅。按照规划设计方案，将拆除影响景观建筑，对保留建筑进行功能置换和出新改造。?一期2.7万平方米的工程已于2006年启动，现已初步完成拆迁工作和基础建设工程。预计设计方案将在200173、7年上半年出台。?该项目的建成将起到改善目前湖南路西端及山西路餐饮娱乐业态较少的现状。湖南路商业规划湖南路商业规划重要节点重要节点6-西流湾广场西流湾广场湖南路商业规划湖南路商业规划重要节点重要节点6-西流湾广场西流湾广场数据来源：DTZ研究咨询部数据截至日期：2007.01104研究内容研究内容研究内容研究内容主要服务内容主要服务内容主要服务内容主要服务内容南京宏观商业市场研究分析新街口商圈研究分析南京1912商业项目研究分析湖南路商圈研究分析南京宏观商业市场研究分析新街口商圈研究分析南京1912商业项目研究分析湖南路商圈研究分析河西商圈发展研究分析河西商圈发展研究分析河西商圈发展研究分析河174、西商圈发展研究分析销售型商业项目研究分析南京商业市场发展预测销售型商业项目研究分析南京商业市场发展预测11南京宏观经济研究南京宏观经济研究南京宏观经济研究南京宏观经济研究南京城市发展研究南京城市发展研究南京城市发展研究南京城市发展研究南京商业市场研究南京商业市场研究南京商业市场研究南京商业市场研究当地消费者调研当地消费者调研当地消费者调研当地消费者调研目标商家访谈目标商家访谈目标商家访谈目标商家访谈相关案例分析相关案例分析相关案例分析相关案例分析2233445566报告目录报告目录报告目录报告目录105北京西路北京东路北京西路北京东路玄湖武长江玄湖武长江路宁建路蟠龙中路宁建路蟠龙中路范模路范模175、虎踞路虎踞路省政府省政府北虎踞路龙蟠路中北虎踞路龙蟠路中草 场 门 大 街热路南河草 场 门 大 街热路南河江江路东北路东中江江路东北路东中汉中门大街汉中路汉中门大街汉中路中山东路中山东路太平路太平路南京火车站南京火车站凤台路应天大街凤台路应天大街长乐路长乐路梦都大街梦都大街花南花南路路莲莲路路龙蟠南集庆门大街大街门西水龙蟠南集庆门大街大街门西水中山路路央路南山中中山路路央路南山中Line 1中山北路中山北路湖 南 路湖 南 路Line 5（规划中）（规划中）莫 愁 湖莫 愁 湖北京西路北京东路北京西路北京东路玄湖武长江玄湖武长江路宁建路蟠龙中路宁建路蟠龙中路范模路范模虎踞路虎踞路省政府省政府176、北虎踞路龙蟠路中北虎踞路龙蟠路中草 场 门 大 街热路南河草 场 门 大 街热路南河江江路东北路东中江江路东北路东中汉中门大街汉中路汉中门大街汉中路中山东路中山东路太平路太平路南京火车站南京火车站凤台路应天大街凤台路应天大街长乐路长乐路梦都大街梦都大街花南花南路路莲莲路路龙蟠南集庆门大街大街门西水龙蟠南集庆门大街大街门西水中山路路央路南山中中山路路央路南山中Line 1中山北路中山北路湖 南 路湖 南 路Line 5（规划中）（规划中）莫 愁 湖莫 愁 湖狮子桥餐饮街狮子桥餐饮街太平南路太平南路南京市区主要商圈分布南京市区主要商圈分布南京市区主要商圈分布南京市区主要商圈分布中央门商圈中央门商圈177、湖南路商圈湖南路商圈湖南路商圈湖南路商圈新街口商圈新街口商圈珠江路珠江路南京南京1912夫子庙商圈夫子庙商圈河西板块商圈河西板块商圈河西板块商圈河西板块商圈（规划中）（规划中）（规划中）（规划中）河西商业中心河西商业中心基本概述基本概述河西商业中心河西商业中心基本概述基本概述?河西规划建设成为高档次、多功能的综合商业中心，主要服务于河西新城，并在此基础上进行外延。?作为新街口商业中心的补充，河西未来与新街口共同成为南京两大市级商业中心。商圈基本数据商圈基本数据约58万m2CBD商业约100万m2总建筑面积106长长长长江江江江河西未来商业规划河西未来商业规划河西未来商业规划河西未来商业规划20178、722072亚洲美食风亚洲美食风亚洲美食风亚洲美食风情街情街情街情街金马郦城欧洲风金马郦城欧洲风金马郦城欧洲风金马郦城欧洲风情街情街情街情街渔人码头渔人码头渔人码头渔人码头临湖北路茶饮临湖北路茶饮临湖北路茶饮临湖北路茶饮酒吧街酒吧街酒吧街酒吧街长虹路美食观长虹路美食观长虹路美食观长虹路美食观光休闲街光休闲街光休闲街光休闲街云河路特色精云河路特色精云河路特色精云河路特色精品商业步行街品商业步行街品商业步行街品商业步行街奥林匹克体育中心奥林匹克体育中心奥林匹克体育奥林匹克体育奥林匹克体育奥林匹克体育中心中心中心中心紫鑫中华广场紫鑫中华广场紫鑫中华广场紫鑫中华广场南京新城国际南京新城国际南京新城国际179、南京新城国际购物广场购物广场购物广场购物广场中央公园地下购中央公园地下购中央公园地下购中央公园地下购物中心物中心物中心物中心大型副食品物大型副食品物大型副食品物大型副食品物流中心流中心流中心流中心河西河西CBD河西河西河西河西CBDCBDLine 1Line 2江东门商江东门商江东门商江东门商业区业区业区业区南湖商南湖商南湖商南湖商业区业区业区业区南部商南部商南部商南部商业区业区业区业区河西未来规划有四大商业中心：河西未来规划有四大商业中心：?河西大街中心商业区?南湖?江东门?河西南部地区河西大街中心商业区位于中央商务区，该区域是河西商业的核心区，未来河西主要的商业项目都将集中在该区域。河西商180、业中心河西商业中心发展规划发展规划河西商业中心河西商业中心发展规划发展规划107河西商业中心河西商业中心商业规划特点商业规划特点河西商业中心河西商业中心商业规划特点商业规划特点?河西商业分梯级发展，主要的商业集中在河西CBD中央商务区内，该CBD商业占河西商业总量的一半以上。?河西商业的分梯度发展，既体现了作为市级商圈需要的大型集中式商业区（CBD），又有可满足居民日常消费的社区商业（金马骊城等），也有体现特色的代表性商业（奥体/美食街等）。凸现出新商业中心具有前瞻性的规划理念。场馆自带商业社区商业河西场馆自带商业社区商业河西CBD奥体中心体育场自带的商业配套项目，约15万方以金马郦城、紫鑫中181、华广场为代表的社区商业以河西CBD为主的中央商务区，商业面积约58万方其它特色商业其它特色商业如亚洲美食风情街等特色风情商业项目108紫鑫中华广场步行街紫鑫中华广场步行街（项目状况：已建成，正在招商）?项目商业面积50,000，其中地上为38,000平方米，项目紧邻奥体中心。?业态分别：一至三楼为精品店和配套商业，四五楼主要经营餐饮、酒吧、休闲项目。渔人码头渔人码头（项目状况：预计2007年建成）?商业总建筑面积14600平方米，建筑高度15米以下，共有248个车位。项目背倚长江，滨水的景观优势明显。?定位大型水岸景观商业。?以餐饮为主、辅以酒吧、茶饮等休闲娱乐为一体。河西商业中心河西商业中心182、代表性商业项目代表性商业项目1河西商业中心河西商业中心代表性商业项目代表性商业项目12072亚洲美食风情街亚洲美食风情街（项目状况：已建成，正在招商）?项目呈L型临街分布，分为5个区，商业面积为22,677m2，车位187个。?定位于高格调的休闲氛围多风格的亚洲美食。?业态主要为亚洲各国美食，中国各大菜系，各类特色餐饮等。109中央公园地下购物中心中央公园地下购物中心（项目状况：主体完工）?项目地上一层、地下两层，建筑面积达123,510平方米。其中负一层规划设置了6.3万平方米的大型超市和商业街。负二层为停车场，设计停车位为1200辆。?定位于观赏游玩与购物休闲为一体。金马郦城欧洲风情街金马183、郦城欧洲风情街（项目状况：已建成，正在招商）?总面积约28,000平方米，由美食广场、酒吧咖啡街、风情廊、超市及生活配套、特色酒店组成。?定位于富有欧洲小镇特色的风情街区。云河路特色精品商业步行街云河路特色精品商业步行街（项目状况：正在施工改造）?云河路全长585米，有大小商铺60余套，总面积约10,000平方米。?定位于特色精品商业街。?主要为购物功能型和生活服务功能型业态。河西商业中心河西商业中心代表性商业项目代表性商业项目2河西商业中心河西商业中心代表性商业项目代表性商业项目2110河西商业中心河西商业中心商圈总结商圈总结河西商业中心河西商业中心商圈总结商圈总结?鼓励设置：市区购物中心、184、百货店、大型专业店、专卖店、餐饮网点、自动售货亭、文化娱乐网点。?适度设置：大型超市、便利店、中型超市、生活服务网点。?限制设置：家居建材商店、仓储会员店、农贸市场。河西商业未来主要发展方向河西商业未来主要发展方向:?当前，河西新城尚处于规划和建设阶段，虽有部分住宅和商业办公项目落成，但入住率不高。?由于缺乏足够的消费者支撑，导致区域内商业发展出现了暂时停滞状况。?未来新城如何吸引人口的导入，是河西商业能否发展的关键性因素。突出优势发展不足突出优势发展不足?政府支持。作为南京重要的新城区，在政策、资源等方面，必将有所倾斜。?规划优势。统一规划、分片开发，可以很好地从整体上加以把控。?客群基础庞185、大。新区规划有大量的住宅区，未来将导入数量众多的中高端消费群。?交通便利。地铁、快速车道等利于人口的迅速导入和流出。?体量过大。河西新城共计有超过100万方的商业，未来供给过大。?市场培育期长。目前新城内居住人口少，商业走上正轨还须时日。?业态分布不均。能满足已入住消费者的商业少且散。111研究内容研究内容研究内容研究内容主要服务内容主要服务内容主要服务内容主要服务内容南京宏观商业市场研究分析新街口商圈研究分析南京1912商业项目研究分析湖南路商圈研究分析河西商圈发展研究分析南京宏观商业市场研究分析新街口商圈研究分析南京1912商业项目研究分析湖南路商圈研究分析河西商圈发展研究分析销售型商业项186、目研究分析销售型商业项目研究分析销售型商业项目研究分析销售型商业项目研究分析南京商业市场发展预测南京商业市场发展预测11南京宏观经济研究南京宏观经济研究南京宏观经济研究南京宏观经济研究南京城市发展研究南京城市发展研究南京城市发展研究南京城市发展研究南京商业市场研究南京商业市场研究南京商业市场研究南京商业市场研究当地消费者调研当地消费者调研当地消费者调研当地消费者调研目标商家访谈目标商家访谈目标商家访谈目标商家访谈相关案例分析相关案例分析相关案例分析相关案例分析2233445566报告目录报告目录报告目录报告目录112销售型商业项目销售型商业项目龙世中心龙世中心销售型商业项目销售型商业项目龙世中187、心龙世中心龙世中心龙世中心龙世中心龙世中心珠珠珠珠江江江江路路路路广广广广州州州州路路路路鼓楼鼓楼鼓楼鼓楼湖湖湖湖南南南南路路路路新街口新街口新街口新街口?项目位置：广州路中山路口?总建筑面积：1,2000平方米?主要用途：商业、办公?上市日期：2006.04.22龙世广场龙世广场龙世广场龙世广场?功能配置：地下3层为停车场，地下2层至地上5层为地铁商铺，地上6层至13层是国际5A级高品质写字楼。+0+0-停车场停车场停车场停车场商铺商铺商铺商铺写字楼写字楼写字楼写字楼113销售型商业项目销售型商业项目龙世中心龙世中心销售型商业项目销售型商业项目龙世中心龙世中心龙世中心商铺龙世中心商铺龙世中心188、商铺龙世中心商铺2525层商铺分层商铺分层商铺分层商铺分4 4个整层出售个整层出售个整层出售个整层出售1 1层包括写字楼大堂和出售型商铺层包括写字楼大堂和出售型商铺层包括写字楼大堂和出售型商铺层包括写字楼大堂和出售型商铺地下地下地下地下1212层中小型出售型商铺层中小型出售型商铺层中小型出售型商铺层中小型出售型商铺?商业面积总建筑面积：5,763平方米25层整层出售的商铺总建筑面积：2,691平方米1层出售型商铺+地下12层商铺总建筑面积为3,072平方米?地下中小型商铺售价20,00030,000元/平方米?地下中小型商铺销售情况截止2007年2月已有30%的商铺已售出或达成意向。其中投资与189、自用的比例大致各占50%。?地下中小型商铺定位年轻、时尚将成为龙世中心的基本定位，由于该商场地下2层将于地铁一号线珠江路站贯通，该项目未来的业态特征将与新街口地下商业较为类似，建筑格局也将采用类似地铁商铺的开间式布局。?地下中小型商铺建筑偏好就已售出或达成意向的店铺来看：商铺平均套内面积为37.8平方米平均面宽3.3米平均进深6.9米613层国际5A613层国际5A写字楼写字楼写字楼写字楼114销售型商业项目销售型商业项目和泰大厦和泰大厦销售型商业项目销售型商业项目和泰大厦和泰大厦和泰大厦和泰大厦和泰大厦和泰大厦和泰大厦和泰大厦和泰大厦和泰大厦?项目位置：山西路128号紧邻鼓楼区政府?总建筑面190、积：58,000平方米包括地下约11,000平方米?主要用途：办公、商业?上市日期：2005.10.28?功能配置：建筑层数为地上28层，其中1-6层为裙楼，1-2层为商业用房，4-28层为标准办公用房。商业建筑面积为2306平方米。该项目具有完善的功能配置、5A级智能化建筑设计，大厦还提供一层作为餐饮配套服务。?销售情况挂牌单价：一层50,000元/平方米、二层40,000元/平方米由于该项目整层出售，较高的单价导致总价偏高，截至2007年2月，该项目商业尚未有售出。428428层标准办公用房层标准办公用房层标准办公用房层标准办公用房1 1 2 2层层层层商商商商业业业业用用用用房房房房11191、5研究内容研究内容研究内容研究内容主要服务内容主要服务内容主要服务内容主要服务内容南京宏观商业市场研究分析新街口商圈研究分析南京1912商业项目研究分析湖南路商圈研究分析河西商圈发展研究分析南京宏观商业市场研究分析新街口商圈研究分析南京1912商业项目研究分析湖南路商圈研究分析河西商圈发展研究分析南京商业市场发展预测南京商业市场发展预测南京商业市场发展预测南京商业市场发展预测11南京宏观经济研究南京宏观经济研究南京宏观经济研究南京宏观经济研究南京城市发展研究南京城市发展研究南京城市发展研究南京城市发展研究南京商业市场研究南京商业市场研究南京商业市场研究南京商业市场研究当地消费者调研当地消费者调192、研当地消费者调研当地消费者调研目标商家访谈目标商家访谈目标商家访谈目标商家访谈相关案例分析相关案例分析相关案例分析相关案例分析2233445566报告目录报告目录报告目录报告目录116南京未来商业发展规划特点南京未来商业发展规划特点/基层社区级商业中心27个地区级商业中心浦口仙林东山火车南站夫子庙湖南路（本项目所在）湖南路（本项目所在）市级商业副中心河西（发展重点）河西（发展重点）新街口市级商业中心商圈名称级别商圈名称级别未来商业新增供应未来商业新增供应未来商业新增供应未来商业新增供应平方米?未来几年内，平均每年上市商业面积超过20万平方米。为维持市场稳健发展，每年供给幅度均有所调整。?作为规193、划中的市级商业中心，河西将是未来商业供应的重要区域（后续将进行重点分析）。?未来商业发展呈现层次化、差异化特点，以体现南京商业的丰富性和区域性特点。未来商业发展未来商业发展总体供应特点总体供应特点未来商业发展未来商业发展总体供应特点总体供应特点050,000100,000150,000200,000250,000300,0002007年2008年2009年2010年数据来源：DTZ研究咨询部/南京房地资源管理局数据截至日期：2007.01117研究内容研究内容研究内容研究内容主要服务内容主要服务内容主要服务内容主要服务内容消费者消费特征对地下商业接受度对本项目意愿背景资料消费者消费特征对地下商194、业接受度对本项目意愿背景资料11南京宏观经济研究南京宏观经济研究南京宏观经济研究南京宏观经济研究南京城市发展研究南京城市发展研究南京城市发展研究南京城市发展研究南京商业市场研究南京商业市场研究南京商业市场研究南京商业市场研究当地消费者调研当地消费者调研当地消费者调研当地消费者调研目标商家访谈目标商家访谈目标商家访谈目标商家访谈相关案例分析相关案例分析相关案例分析相关案例分析2233445566报告目录报告目录报告目录报告目录118?调研时间：2007年1月?调研方法：以随机拦截式问卷访问为主，同时结合电话访谈、入户访问等调研方式?调研地点：湖南路、新街口及其附近区域?问卷数量：共计586份，其195、中有效问卷554份，实际统计问卷500份备注：备注：?考虑项目位于湖南路，为使得消费者调研更趋针对性，故问卷总量中湖南路消费者问卷占60%，新街口消费者问卷占40%。?为避免同一时间调研所引起的误差，消费者调研分周末和非周末两个阶段进行。消费者问卷调研思路消费者问卷调研思路消费者问卷调研思路消费者问卷调研思路消费者问卷数据来源：DTZ研究咨询部数据截至日期：2007.011.目标消费者年龄分布：目标消费者年龄分布：?20岁以下 5?2030岁 50?3040岁 30?4050岁 10?50岁以上 52.问卷受访者男女分配：问卷受访者男女分配：?女 60?男 403.问卷受访者常住人口比例：问卷196、受访者常住人口比例：?南京常住人口：90?旅游等流动人口：10受访消费者基本情况：受访消费者基本情况：受访消费者基本情况：受访消费者基本情况：?本次消费者问卷调研为针对本项目特性所设。本次消费者问卷调研为针对本项目特性所设。?问卷调研结果反映的是本项目潜在消费者的特点，与商圈整体消费者消费特征会有所差异。问卷调研结果反映的是本项目潜在消费者的特点，与商圈整体消费者消费特征会有所差异。119外出消费的出行方式外出消费的出行方式外出消费的出行方式外出消费的出行方式*平均月消费额平均月消费额平均月消费额平均月消费额8%92%?消费者外出消费多以地铁为主，占20%，可见地铁对于南京消费者的影响重大。而197、公交仍是外出主要的交通工具，选择公交作为交通工具的有30%。?平均月消费额集中在101-300元，而娱乐月消费相对更低，多为100元以下。表明消费能力多数较为一般，高端消费力不强。?项目在建筑设计上，充分利用衔接地铁站的优势，合理进行布局，科学安排动线。基本消费特征基本消费特征基本消费特征基本消费特征0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%100元以下101-300元301-500元501-800元 801元以上购物餐饮娱乐地铁20%自行车17%公交30%出租车10%自驾车5%步行18%*上述数据结合调研问卷和媒体相关数据120通常消费地点通常消费地点通常消费地点通常消费地点考198、虑的主要因素考虑的主要因素考虑的主要因素考虑的主要因素?通过消费地点的选择可以看出，如新街口等大型市商业中心对消费者吸引力较大，几乎都有超过50%的受访者通常在此消费。?具体到消费类型而言，购物和娱乐基本以市商业中心为主，而餐饮在居住社区附近消费比例也较大，占37%。体现了餐饮业态的就近性和便利性原则。?由于市商业中心商品的品质齐全、交通便利，故消费者前来消费亦是在情理之中。?总体而言，各业态目标消费者分布较广，但就餐饮而言，其附近区域消费者将是其重要客源。基本消费特征基本消费特征基本消费特征基本消费特征0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%市商业中心居住社区附近 区域内商199、业中心地下商业中心购物餐饮娱乐0%10%20%30%40%50%品种齐全交通方便性价比高高档次品牌效应商家业态宣传力度大购物餐饮娱乐121是否去地下商业街消费是否去地下商业街消费是否去地下商业街消费是否去地下商业街消费去地下商业街消费的源由去地下商业街消费的源由去地下商业街消费的源由去地下商业街消费的源由8%92%经常30%从来不去16%偶尔54%喜欢它的氛围28%换乘地铁顺便购物22%走地下通道顺便购物32%穿马路顺便购物13%其他原因5%不去地下商业街消费的源由不去地下商业街消费的源由不去地下商业街消费的源由不去地下商业街消费的源由档次太低15%人流拥挤不安全66%交通不便9%缺乏休憩设施200、10%?经常去地下商业消费的比例为30%，有54%受访者表示只是偶尔去消费。?而去地下商业消费通常是由于走购物商场之间顺便购物，占32%。表明项目应做好临近各个商场之间的对接，以科学合理的设计，最大程度上吸引消费者。?明确表示喜欢地下商业的氛围的，占28%。说明本项目可在氛围营造方面有所加强，以把握稳定的消费群。?不去地下商业消费的受访者主要是考虑人流拥挤不安全，占66%。若本项目合理安排地下商业动线，加强安全防护工作，将能吸引更多消费者。对地下商业街的接受程度对地下商业街的接受程度对地下商业街的接受程度对地下商业街的接受程度122地下商业消费频次与原因分析地下商业消费频次与原因分析地下商业消201、费频次与原因分析地下商业消费频次与原因分析?对于经常去地下商业消费的消费者而言，主要是喜欢它的氛围，占42%；而偶尔消费的消费者则主要是走通道路过的偶然性消费。项目若加强在氛围营造等方面的建设，则可吸引一定量的固定消费者。?从地下商业消费频次与年龄关系可以看出，年纪越轻去地下商业消费的频次越高，从来不去消费的年龄层次明显偏大。说明地下商业形态对于年轻人有着较大的吸引力。本项目目标消费者也将以年轻人为主。地下商业消费频次与年龄分析地下商业消费频次与年龄分析地下商业消费频次与年龄分析地下商业消费频次与年龄分析对地下商业街的接受程度对地下商业街的接受程度对地下商业街的接受程度对地下商业街的接受程度0202、%20%40%60%80%100%经常偶尔喜欢它的氛围换乘地铁顺便购物走地下通道顺便购物穿马路顺便购物0%20%40%60%80%100%经常偶尔从来不去18-2425-2930-3435-3940-4445-4950-60123目前湖南路商业街缺乏的业态目前湖南路商业街缺乏的业态目前湖南路商业街缺乏的业态目前湖南路商业街缺乏的业态如在湖南路设地下商业中心是否回去消费如在湖南路设地下商业中心是否回去消费如在湖南路设地下商业中心是否回去消费如在湖南路设地下商业中心是否回去消费基本不去10%每月1-2次52%每月3-4次27%每月5次11%?消费者普遍认为湖南路目前缺乏大型购物中心和大型超市，分别203、占33%和28%。表明了湖南路当前的购物中心尚不能满足消费者的需求。?另外，消费者认为湖南路餐饮、娱乐等商业业态比例仍显过低，因此本项目若能增加餐饮等业态比例，将能促进消费者前来消费。?若项目地下商业建成，90%的消费者表示会去消费，其中每月1-2次比例最高，占52%。可以看出，项目潜在消费者对本项目认可度较高，项目发展具有较好的消费者基础。对本项目意愿对本项目意愿对本项目意愿对本项目意愿33%28%14%9%8%6%3%0%5%10%15%20%25%30%35%大型购物中心大型超市娱乐餐饮专业卖场服饰其他124对本项目消费频次和主题选择分析对本项目消费频次和主题选择分析对本项目消费频次和主204、题选择分析对本项目消费频次和主题选择分析0%20%40%60%80%100%每月1-2次每月3-4次每月5次餐饮美食类服饰购物类娱乐休闲类家庭生活类其他?表示每月来项目消费5次以上者，较为关注服饰购物类业态；而每月3-4次消费次数者较为偏好娱乐休闲类业态。说明在业态配比方面应充分结合消费者的消费特性。?整体来看年龄越小，对本项目消费意愿频次越大；另外，每月1-2次的消费者中，18-24岁之间最多，占58%。收入不高和喜欢时尚的特点决定了他们的消费频次适中。?项目在业态配比、购物环境营造方面着重考虑消费频率高的年轻人的特性。对本项目消费频次和年龄分析对本项目消费频次和年龄分析对本项目消费频次和年205、龄分析对本项目消费频次和年龄分析0%20%40%60%80%100%基本不去每月1-2次每月3-4次每月5次18-2425-2930-3435-3940-4445-4950-60对本项目意愿对本项目意愿对本项目意愿对本项目意愿1258%?若本项目建成，56%的受访者认为会增加前往湖南路消费频率；37%的受访者认为会提升湖南路整体业态的档次。表明了消费者对于项目的前景是普遍看好的。?对于该项目的主题，受访者意愿度较高的是餐饮美食类和服饰购物类，分别占35%和34%。这主要是受湖南路当前的品牌服饰为主的特点和邻近狮子桥餐饮街的关系，消费者希望能在此业态基础上进行延伸和扩充。?项目在主题营造方面，若206、向餐饮和服饰购物方面有所倾斜，将更符合消费者需求。对本项目意愿对本项目意愿对本项目意愿对本项目意愿本项目对湖南路商业街影响本项目对湖南路商业街影响本项目对湖南路商业街影响本项目对湖南路商业街影响如形成希望是哪种主题如形成希望是哪种主题如形成希望是哪种主题如形成希望是哪种主题增加消费频率56%提升业态档次37%没有影响7%35%34%21%9%0%0%10%20%30%40%餐饮美食类服饰购物类娱乐休闲类家庭生活类其他126如以购物类为主希望它有哪些业态如以购物类为主希望它有哪些业态如以购物类为主希望它有哪些业态如以购物类为主希望它有哪些业态品牌的档次如何定位品牌的档次如何定位品牌的档次如何定位207、品牌的档次如何定位?对于选择购物类为主的受访者，意向度较高的业态集中在精品超市、服饰专卖、运动服饰、小饰品等方面，而对于美容护肤、珠宝首饰等则兴趣一般，该选择趋势也体现了地下商业流行、时尚、快捷的特点。而档次基本以中档和中高档为主，分别占42%和45%。?项目购物类商业可侧重于中档和中高档的精品超市、服饰专卖、运动服饰等业态，以能吸引更多的消费者。?购物类商业各个档次定义：高档（类似于德基百货）；中高档（类似于大洋百货）；中档（类似于南京新百、苏宁银河）；中；低档（无品牌服饰）对本项目意愿对本项目意愿对本项目意愿对本项目意愿19%17%15%11%10%8%6%3%3%3%2%2%1%0%0%208、5%10%15%20%25%精品超市服饰专卖运动服饰小饰品音乐/文化便利店食品/保健鞋帽袜等箱包/皮具小家电儿童服饰 珠宝/首饰护眼中心其它中高档45%中档42%中低档10%其它0%高档3%127希望有哪些娱乐业态希望有哪些娱乐业态希望有哪些娱乐业态希望有哪些娱乐业态希望有哪些餐饮业态希望有哪些餐饮业态希望有哪些餐饮业态希望有哪些餐饮业态?对餐饮的选择基本以特色美食、家常菜、中式小吃等中档和中低档餐饮为主。?娱乐业态的偏好主要是小型图书馆、咖啡馆、茶室等偏休闲类为主，消费水平为中档。?项目在餐饮和娱乐方面的设置，可着重体现大众化、流行化的特点。?餐饮娱乐各个档次定义：高档（人均消费300元以上209、）；中高档（人均消费200300元）；中档（人均消费100200元）；中低档（人均消费50100元）；低档（人均消费50元以下）品牌档次如何定位品牌档次如何定位品牌档次如何定位品牌档次如何定位对本项目意愿对本项目意愿对本项目意愿对本项目意愿16%13%13%11%10%8%8%7%6%4%4%0%0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%特色美食家常菜中式小吃南京地方菜肴休闲餐饮粤/川/湘等菜系美食广场西式快餐西式点心.咖啡馆茶餐厅 其他19%17%16%13%13%12%9%1%0%5%10%15%20%25%小型图书馆咖啡馆 茶室歌舞厅 健身中心酒吧游艺厅其他0%10%20%30%210、40%50%中档 中低档中高档低档高档餐饮娱乐128希望有哪些特色商业业态希望有哪些特色商业业态希望有哪些特色商业业态希望有哪些特色商业业态希望有哪些生活服务业态希望有哪些生活服务业态希望有哪些生活服务业态希望有哪些生活服务业态?对于生活服务类业态，更多的选择集中在报刊杂志、移动通讯、水果店、家电数码等与生活方面息息相关业态。这与湖南路周边有着大量住宅区关系密切。?项目在生活服务类方面，可有所选择的设置以上较为集中的业态。更好的满足周边居民的需求。?受访者对于如时尚服饰的发布、特色科技产品展示、特色商品展示等方面表现出浓厚的兴趣。尤其是时尚服饰发布，占40%。?若项目设置上述特色商业，可对项目211、发展起到画龙点睛的作用。对本项目意愿对本项目意愿对本项目意愿对本项目意愿40%21%19%11%5%2%2%0%10%20%30%40%50%时尚服饰科技产品特色展示小型演艺场所金融服务机构教育机构 其它16%16%12%11%10%10%7%7%5%3%3%0%0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%报刊杂志移动通讯水果店家电数码食品店 日用品美容美发影像店家电维修婚纱婚庆 药店/花店其它129性别性别性别性别年龄年龄年龄年龄目前的居住地目前的居住地目前的居住地目前的居住地背景资料背景资料背景资料背景资料24%10%10%10%9%8%7%7%5%3%5%1%0%5%10%15%2212、0%25%30%鼓楼区其他行政区玄武区白下区雨花台区栖霞区建邺区下关区浦口区秦淮区江苏其它城市江苏以外地区45-49岁,1%50-60岁,2%30-34岁,13%35-39岁,5%40-44岁,5%18-24岁,45%25-29岁,29%男43%女57%?受访者以女性居多，占57%，男性占43%。年龄分布多以年轻人居多，目前居住地以鼓楼区为主，占24%。?项目目标消费者主要将来自于鼓楼区，另外，也有部分来自于附近的玄武区、白下区等其他行政区。?由于湖南路商圈的辐射力较弱，区域外的客户比例较小。130家庭年收入家庭年收入家庭年收入家庭年收入本人教育水平本人教育水平本人教育水平本人教育水平背景资料213、背景资料背景资料背景资料27%26%22%8%6%6%2%2%0%5%10%15%20%25%30%2万元以下2万-3万元4万-5万元6万-7万元8万-10万元10万-15万元15万-30万元30万元以上大专37%本科36%初中2%高中/职高17%研究及以上7%小学1%?受访者家庭年收入普遍不高，5万元以下共占75%。主要是由于目标受访者一方面年纪较轻，刚刚工作不久；另一方面由于湖南路商圈和莱迪/地铁商铺的目标客户多为追求时尚的年轻人的特点。都导致了该统计结果的特点。?但受访者教育水平则普遍较高，大专及以上学历者占80%。一方面是由于项目区域大学众多，学生消费群体数量巨大；另一方面，当前30岁214、以下消费者大多受过良好的教育。?项目可以参考其该方面特性，在建筑、氛围、环境等方面进行更有针对性的设计。131职位职位职位职位工作单位工作单位工作单位工作单位?受访者多为私营企业工作，另外在外资、国企以及其他（主要为学生）类型比重也较多。?而职务则大多不高，以普通职员为主占43%。这一年龄段基本上是工作刚刚起步，通常还很难在公司获得良好的职位。?项目在业态配比、价格档次方面应充分考虑主力消费者的承受力。背景资料背景资料背景资料背景资料其他28%普通职员 43%机关干部 2%技术人员 12%主管8%部门经理 6%董事长1%0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%20%私营企业其他外资企215、业国营企业自由职业事业单位民营企业政府机关乡镇企业1320%10%20%30%40%50%60%18-24岁 25-29岁 30-34岁 35-39岁 40-44岁 45-49岁 50-60岁湖南路新街口消费者问卷调研消费者问卷调研湖南路湖南路vs新街口新街口消费者问卷调研消费者问卷调研湖南路湖南路vs新街口新街口年龄结构对比年龄结构对比年龄结构对比年龄结构对比出行方式对比出行方式对比出行方式对比出行方式对比*?从出行方式上看，得益于地铁的贯通，湖南路和新街口两大商圈消费者均以公交和地铁为主要出行方式。但由于新街口强大的辐射力和发达的地铁商业，故比例略高于湖南路消费者。?湖南路消费者自行车和步216、行出行方式比例高于新街口，而出租车比例低于新街口，体现了该商圈消费者在消费力方面，略弱于新街口。?从年龄结构上看，集中在18-29岁，一方面湖南路多为品牌服饰专卖店，有特定的消费群体；另一方面，新街口问卷调研为莱迪和地铁商铺，目标消费者也多为追求时尚的年轻人。25%12%29%14%5%15%20%17%30%10%5%18%0%5%10%15%20%25%30%35%地铁自行车公交出租车 自驾车步行新街口湖南路*上述数据结合调研问卷和媒体相关数据133消费者问卷调研消费者问卷调研调研总结调研总结消费者问卷调研消费者问卷调研调研总结调研总结外出消费基本以地铁为主，消费水平较为中等；基本消费特征217、基本消费特征不看好地下商业的受访者主要考虑是过于拥挤、不够安全。说明若解决好地下人流组织和安全工作，将会有吸引更多的消费者。主要是走购物商场间地下通道顺便购物，本项目可着重处理同邻近商场间的对接关系在服饰购物类，消费者较为偏好精品超市、服饰专卖、流行服饰等；在餐饮类，较为偏好家常菜、中式小吃、特色美食等；而在娱乐休闲类，较为偏好小型图书馆、茶室、咖啡馆等；在生活服务类，较为偏好报刊杂志、通讯等；项目在具体业态选择和配置上，可重点面向该类业态。消费者期望较高的商业类型为服饰购物和餐饮类，普遍接受的档次为中档，项目可侧重该类商业的配比和招商。对本项目意愿对本项目意愿接受度较高，但多为偶得型消费，目218、的性不强；对地下商业接受度对地下商业接受度通常在新街口等商业中心消费，主要考虑商品品种齐全、交通方便。另外，消费喜欢的特色商业类型多为时尚服饰的发布及特色产品的展示。项目可设置该类商业，增加项目的亮点，又吸引消费者。消费者调研总结消费者调研总结134研究内容研究内容研究内容研究内容主要服务内容主要服务内容主要服务内容主要服务内容南京大型商业项目访谈南京湖南路商铺经营者访谈未来潜在目标商户访谈南京大型商业项目访谈南京湖南路商铺经营者访谈未来潜在目标商户访谈11南京宏观经济研究南京宏观经济研究南京宏观经济研究南京宏观经济研究南京城市发展研究南京城市发展研究南京城市发展研究南京城市发展研究南京商业市219、场研究南京商业市场研究南京商业市场研究南京商业市场研究当地消费者调研当地消费者调研当地消费者调研当地消费者调研目标商家访谈目标商家访谈目标商家访谈目标商家访谈相关案例分析相关案例分析相关案例分析相关案例分析2233445566报告目录报告目录报告目录报告目录?被访商户的背景资料?未来南京发展计划?新店选址条件?商业需求面积?对于商业建筑的基本要求?本项目的初步意向135商家访谈商家访谈当地大型购物中心当地大型购物中心商家访谈商家访谈当地大型购物中心当地大型购物中心?以本地1835岁女性消费者为主?如果本项目需要朝高档商业发展，则应该需要考虑预留较为充足的停车位。应该大部分高消费人士出行基本为自220、驾车。停车位的使用方便与否，直接影响这些高消费者对于本项目的消费意愿?服饰零售应该以女性服饰为主?可以增加餐饮、休闲、娱乐的商业业态对本项目建议对本项目建议?人均500元客单价?外来消费者比例较少，不超过20%。目标消费者?但是同品牌的不同商品有一定的差异性，新街口略高于湖南路?苏银在湖南路和新街口商场的商业品牌档次没有较大的差异?以女性服饰为主品牌定位?由于苏银环球引入部分餐饮的商业业态，所以营业状况略好于苏银银河?2006年苏银银河的营业额达到2.6亿元人民币?2006年苏银环球的营业额达到2.7亿元人民币经营状况主要访谈内容?根据商家访谈结论，我行认为本项目在业态引入方面可适当增加餐饮和221、娱乐的比重。根据商家访谈结论，我行认为本项目在业态引入方面可适当增加餐饮和娱乐的比重。?考虑到本项目未来朝高档商业发展，在设计初期则需要考虑多预留适当的停车位。考虑到本项目未来朝高档商业发展，在设计初期则需要考虑多预留适当的停车位。访谈对象：苏银银河购物中心主要负责人136商家访谈商家访谈湖南路品牌专卖店经营者湖南路品牌专卖店经营者商家访谈商家访谈湖南路品牌专卖店经营者湖南路品牌专卖店经营者?湖南路目前租金非常高，影响了入驻商户的收益状况。湖南路目前租金非常高，影响了入驻商户的收益状况。?在引入的品牌来源地方面，可以考虑当地消费者的消费习性。在引入的品牌来源地方面，可以考虑当地消费者的消费习性222、。外来消费者比例较少，不超过10%。以本地1835岁女性消费者为主目标消费者品牌来源地应该以江苏。浙江、港台或境外为主，南京消费者对于上海品牌的商品较为排斥以中档品牌为主，湖南路如果想引入较高档次的品牌市场风险较大。品牌定位目前湖南路经营状况较不理想，主要是租金太高经营状况主要访谈内容访谈对象：靓、华人杰、连娜服饰三家商户经营者137餐饮类餐饮类餐饮类餐饮类其他其他其他其他服饰类服饰类服饰类服饰类商家访谈客户名单商家访谈客户名单商家访谈客户名单商家访谈客户名单138是否打算在南京增设专卖店是否打算在南京增设专卖店是否打算在南京增设专卖店是否打算在南京增设专卖店目前是否入驻南京目前是否入驻南京目223、前是否入驻南京目前是否入驻南京是82%否18%是100%?在我行访谈的28家商家中，目前已经进入南京市场的有23家，另有5家目前尚未进入南京市场。?所有的被访商家均有意向在南京湖南路商业街开设专卖店。商家访谈主要内容商家访谈主要内容商家访谈主要内容商家访谈主要内容数据来源：DTZ研究咨询部数据截至日期：2007.01139目前经营状况目前经营状况目前经营状况目前经营状况品牌来源地品牌来源地品牌来源地品牌来源地?受访商家的品牌来源中，60%以上为中国大陆或中国香港台湾，另外40%商家的品牌为欧美或日本。?目前进入南京的23家商家均表示经营状况一般，营业额不如上海。如星巴克在南京原有4家店，但由于224、经营不理想，目前已经关闭一家。?但这些商家均看好未来的南京商业市场，并希望通过增加门店或店铺，抢占当地市场份额。商家数量商家访谈主要内容商家访谈主要内容商家访谈主要内容商家访谈主要内容中国大陆31%中国香港29%中国台湾7%日本4%欧洲4%美国25%0510152025比上海经营状况差比上海经营状况好数据来源：DTZ研究咨询部数据截至日期：2007.01140市级商圈97%区域级商圈3%目前经营状况目前经营状况目前经营状况目前经营状况品牌商圈选择品牌商圈选择品牌商圈选择品牌商圈选择?由于南京作为二线城市，大部分商家在商圈选择上基本选择市级商圈，以确保品牌的自身价值。?在物业类型的选择上，商家之225、间并没有太大的抗性。品牌专卖店对于商家在品牌的展示和市场推广上有更大的帮助。而大型百货和shopping mall则更容易吸引人气。商家访谈主要内容商家访谈主要内容商家访谈主要内容商家访谈主要内容大型百货32%shopping mall34%沿街专卖店34%数据来源：DTZ研究咨询部数据截至日期：2007.01141商铺室内净高商铺室内净高商铺室内净高商铺室内净高*商业使用面积需求商业使用面积需求商业使用面积需求商业使用面积需求?商家对于商铺使用面积的需求大部分集中100300m2之间。?大部分商家要求商铺面宽不得小于810m，当然商铺面宽与进深之比为1:2，则最为理想。?不同的商业业态对于商226、铺净高要求有所不同，服饰要求相对较低，商铺室内净高不得低于2.8m；而餐饮对于净高要求较高，室内净高不得低于3.5m。2.83.53.00.00.51.01.52.02.53.03.54.0服饰餐饮其他米*上述为最低净高要求商家访谈主要内容商家访谈主要内容商家访谈主要内容商家访谈主要内容数据来源：DTZ研究咨询部数据截至日期：2007.01小于100m27%101200m253%201300m229%301500m24%501m2以上7%142本项目的入驻初步意愿本项目的入驻初步意愿本项目的入驻初步意愿本项目的入驻初步意愿?除了少数商家（星巴克、汉堡王等）以外，大部分商家（尤其是服饰）均不打算227、在地下一层开设品牌专卖店。?大部分商家非常排斥地下一层，除非该地下商铺有部分地上一层展示面积，他们才会考虑地下一层商铺。?因此本项目如果希望引入一些中高档次商业品牌，在设计上必须让商家或消费者感觉犹如在地上一层。因此本项目如果希望引入一些中高档次商业品牌，在设计上必须让商家或消费者感觉犹如在地上一层。商家访谈主要内容商家访谈主要内容商家访谈主要内容商家访谈主要内容不考虑86%可考虑14%数据来源：DTZ研究咨询部数据截至日期：2007.01143研究内容研究内容研究内容研究内容主要服务内容主要服务内容主要服务内容主要服务内容南京新街口地下商业街南京莱迪地下商城上海徐家汇地下商城广州流行前线台北228、地下商业街日本大阪虹之町地下商业街日本京都波塔地下街新加坡南京新街口地下商业街南京莱迪地下商城上海徐家汇地下商城广州流行前线台北地下商业街日本大阪虹之町地下商业街日本京都波塔地下街新加坡CityLink Mall地下街地下街11南京宏观经济研究南京宏观经济研究南京宏观经济研究南京宏观经济研究南京城市发展研究南京城市发展研究南京城市发展研究南京城市发展研究南京商业市场研究南京商业市场研究南京商业市场研究南京商业市场研究当地消费者调研当地消费者调研当地消费者调研当地消费者调研目标商家访谈目标商家访谈目标商家访谈目标商家访谈相关案例分析相关案例分析相关案例分析相关案例分析2233445566报告目录229、报告目录报告目录报告目录144业态功能、人流动线CityLink Mall地下街新加坡灾情防范京都波塔地下街出入口设计、内部设计、空间组织、虹之町地下商业街日本*业态布局、经营模式台北地下商业街中国.台湾业态布局、人流动线流行前线中国.广州业态功能、人流动线徐家汇地铁商城中国.上海业态功能、租金定价、内部设计莱迪地下商城业态功能、人流动线新街口地下商业中国.南京案例借鉴方面案例借鉴方面案例名称案例名称国家或地区国家或地区?我行将分析不同城市地下商业街，了解项目自身的发展优势，并相应可以作为本项目未来发展的策略建议。我行将分析不同城市地下商业街，了解项目自身的发展优势，并相应可以作为本项目未来发230、展的策略建议。*日本政府规定地下商业街不可以与地上建筑物的地下室连接，并且出于安全考虑，地下商业街不允许引入娱乐商业，因此我行将主要研究日本地下商业街内部设计以及出入口设计.。地下商业街案例分析与借鉴地下商业街案例分析与借鉴地下商业街案例分析与借鉴地下商业街案例分析与借鉴145?南京新街口地铁商业街位于南京新街口商圈内；?新街口地铁站规划为地铁1和2号线的换乘枢纽站；?步行街长度超过300米。?考虑到新街口地铁商业街和本项目有相似之处，希望通过对新街口地铁商业街案例分析，借鉴其成功之处。考虑到新街口地铁商业街和本项目有相似之处，希望通过对新街口地铁商业街案例分析，借鉴其成功之处。?湖南路地下商231、业街位于南京湖南路商圈内；?湖南路地下商业街规划为地铁1和5号线的换乘通道；?步行街长度为1,100米。新街口地下商业街案例新街口地下商业街案例新街口地下商业街案例新街口地下商业街案例湖南路地下商业街湖南路地下商业街湖南路地下商业街湖南路地下商业街南京新街口地铁商业街南京新街口地铁商业街南京新街口地铁商业街南京新街口地铁商业街146中中山山山路中山东路山路中山东路德基广场德基广场南京新喜东方商城大洋百货商茂百货中央商场南京新喜东方商城大洋百货商茂百货中央商场金陵百货金陵百货金盛华联金鹰国际购物中心金盛华联金鹰国际购物中心万达购物广场万达购物广场金陵饭店购物中心金陵饭店购物中心路中汉路中汉华新商232、场华新商场地铁出入口地铁出入口?新街口商圈规定行人穿越马路必须走地下行人通道。?新街口地下商业街和地上购物中心均有地下相连通道、?通过上述措施，可以增加过往行人以及消费者途径地下商业街概率。通过上述措施，可以增加过往行人以及消费者途径地下商业街概率。新街口地下商业街案例新街口地下商业街案例地面交通动线地面交通动线新街口地下商业街案例新街口地下商业街案例地面交通动线地面交通动线14720062006年新街口地下商业街租金及入驻率表现年新街口地下商业街租金及入驻率表现年新街口地下商业街租金及入驻率表现年新街口地下商业街租金及入驻率表现?新街口地下一层租金为600元/平方米.月，地下二层租金为222233、元/平方米.月。?地下二层人流较少（主要是地铁乘客），商铺出租率较低，只有60%。地下一层虽然租金较高，但人流较多，商机浓厚，因此满租。?未来10年内，地铁商铺经营权拥有者对于租金的涨幅控制在每年5%范围内。8%0100200300400500600700地下一层地下二层0%20%40%60%80%100%租金（左柱）入驻率（右柱）元/平方米.月上述租金为使用面积租金数据来源：DTZ研究咨询部数据截至日期：2007.01新街口地下商业街案例新街口地下商业街案例租金及入驻率表现租金及入驻率表现新街口地下商业街案例新街口地下商业街案例租金及入驻率表现租金及入驻率表现B1B2148商场出入口通往地下234、二层商场出入口通往地下二层?新街口商业功能布局除了引入零售、餐饮等基本商业业态以外，增加了商业展示功能。?利用商业展示，可以聚集人流，形成地下核心商业圈。利用商业展示，可以聚集人流，形成地下核心商业圈。?但整体而言，新街口业态功能布局非常混乱，零售、餐饮以及其他业态互相穿插，容易造成消费者视觉混乱。但整体而言，新街口业态功能布局非常混乱，零售、餐饮以及其他业态互相穿插，容易造成消费者视觉混乱。新街口地下商业街案例新街口地下商业街案例功能布局功能布局新街口地下商业街案例新街口地下商业街案例功能布局功能布局展台展台零售零售展台展台零售零售零售零售餐饮餐饮零售零售零售零售零售餐饮零售餐饮餐饮餐饮餐饮235、餐饮零售零售教育教育零售零售餐饮餐饮餐饮餐饮生活配套生活配套餐饮餐饮教育教育餐饮餐饮展台展台零售零售展台展台零售零售零售零售餐饮餐饮零售零售零售零售零售餐饮零售餐饮餐饮餐饮餐饮餐饮零售零售教育教育零售零售餐饮餐饮餐饮餐饮生活配套生活配套餐饮餐饮教育教育餐饮餐饮1492006200620062006年年年年新街口地下商业街商业业态表现新街口地下商业街商业业态表现新街口地下商业街商业业态表现新街口地下商业街商业业态表现?目前新街口地铁商业基本以服饰为主，占据项目可经营面积的60%。?餐饮主要以便利快餐和轻便食品为主，由于地铁商铺没有煤气管道，因此无法引入特色餐饮。餐饮主要以便利快餐和轻便食品为主，236、由于地铁商铺没有煤气管道，因此无法引入特色餐饮。?对于地下商业而言，如果希望扩大招商范围，则必须铺设煤气管道。对于地下商业而言，如果希望扩大招商范围，则必须铺设煤气管道。8%数据来源：DTZ研究咨询部数据截至日期：2007.01新街口地下商业街案例新街口地下商业街案例功能布局功能布局新街口地下商业街案例新街口地下商业街案例功能布局功能布局服饰61%餐饮30%生活便利3%教育机构6%150人流动线商场出入口通往地下二层人流动线商场出入口通往地下二层?人流动线的是否合理安排将直接影响商业项目的经营状况。?新街口地下商业街利用商铺位置的不同摆放，引导消费者不同的人流动线。商铺沿两侧摆放，引导消费者人237、流集中；商铺放置中央，引导人流两侧分散。并可以利用展台、广场等功能作为人流动线变化的转换。?人流动线的变化，可以增加消费者对于商业街的探索欲望和购物情趣。人流动线的变化，可以增加消费者对于商业街的探索欲望和购物情趣。新街口地下商业街案例新街口地下商业街案例人流动线人流动线新街口地下商业街案例新街口地下商业街案例人流动线人流动线展台展台商铺商铺商铺商铺商铺商铺展台展台商铺商铺商铺商铺商铺商铺商铺商铺商铺商铺展台展台商铺商铺商铺商铺商铺商铺展台展台商铺商铺商铺商铺商铺商铺商铺商铺商铺商铺151?南京莱迪地下商业街位于南京新街口商圈内；?目前南京最大的地下商业街；?与目前地铁1号线连通。?南京莱迪地238、下商城是目前南京最大也是经营较为成功的地下商业项目，因此我行重点分析上述案例，寻求借鉴之处。南京莱迪地下商城是目前南京最大也是经营较为成功的地下商业项目，因此我行重点分析上述案例，寻求借鉴之处。?湖南路地下商业街位于南京湖南路商圈内；?南京未来最重要的地下商业开发项目；?湖南路地下商业街规划为地铁1和5号线的换乘通道。莱迪地下商业项目案例莱迪地下商业项目案例莱迪地下商业项目案例莱迪地下商业项目案例湖南路地下商业街湖南路地下商业街湖南路地下商业街湖南路地下商业街南京莱迪地下商城南京莱迪地下商城南京莱迪地下商城南京莱迪地下商城152?莱迪地下商城业态最大的特色就是引入美食广场。?该项目在前期开发之239、前，在部分区域引入煤气管道配套设施，因此在后期招商过程中能够顺利引入数家美食餐饮类商家。?本项目如果在商业业态上希望有所创新，则在前期规划设计中必须考虑煤气管道的铺设、本项目如果在商业业态上希望有所创新，则在前期规划设计中必须考虑煤气管道的铺设、?但美食广场和零售在功能区域上缺乏明显界限，缺乏安全隐患的防范。美食广场和零售在功能区域上缺乏明显界限，缺乏安全隐患的防范。莱迪地下商业项目案例莱迪地下商业项目案例业态布局业态布局莱迪地下商业项目案例莱迪地下商业项目案例业态布局业态布局地下一层业态布局地下一层业态布局地下一层业态布局地下一层业态布局化妆品、礼品、首饰、服装饰品女性服饰美食广场美容美发服240、务中心化妆品、礼品、首饰、服装饰品女性服饰美食广场美容美发服务中心15320062006年莱迪地下商城商业业态表现年莱迪地下商城商业业态表现年莱迪地下商城商业业态表现年莱迪地下商城商业业态表现?莱迪地下商城目标客户定位十分明确，以1630岁之间时尚女性为主，因此引入的商业业态主要为女性服装及饰品。?一个商业项目经营的成功与否，与项目功能业态定位、目标消费群体定位有着十分密切的关联。一个商业项目经营的成功与否，与项目功能业态定位、目标消费群体定位有着十分密切的关联。数据来源：DTZ研究咨询部数据截至日期：2007.01莱迪地下商业项目案例莱迪地下商业项目案例业态布局业态布局莱迪地下商业项目案例莱241、迪地下商业项目案例业态布局业态布局女性服装、鞋类和皮包50%服饰及手饰品40%美容美发1%美食广场5%其他1%男性服装、鞋类和皮包3%154消费者休憩场所消费者休憩场所?在人流集中场所（如主入口、中庭）提供休憩场所，细微之处体现人性化设计。?除了利用餐饮场所提供消费者休憩场所以外，亦可利用商场开放空间，提供休憩设施，最大化的延长消费者商场停留时间。除了利用餐饮场所提供消费者休憩场所以外，亦可利用商场开放空间，提供休憩设施，最大化的延长消费者商场停留时间。?但莱迪地下商城过分追求可出租商业面积，过道十分狭窄，仅为23m，造成人流十分拥挤。万一发生灾情，无法顺利疏散人群，并容易造成较大的伤害事故。242、但莱迪地下商城过分追求可出租商业面积，过道十分狭窄，仅为23m，造成人流十分拥挤。万一发生灾情，无法顺利疏散人群，并容易造成较大的伤害事故。地下一层平面地下二层平面莱迪地下商业项目案例莱迪地下商业项目案例人流动线人流动线莱迪地下商业项目案例莱迪地下商业项目案例人流动线人流动线155通往地铁出入口通往地铁出入口星光大道星光大道-2层-1层-2层-1层星光大道地下二层*地下一层商场区域150%1,000元/平方米.月/650元/平方米.月120%800元/平方米.月租金增减幅度*2006年平均使用面积租金*不包含星光大道区域*与地下二层商业租金比较?从租金的定价原则上分析，地铁效应对于商业租金的促243、进作用十分明显。地下二层连接地铁通道的商铺租金达到1,000元/平方米.月，接近同楼层其他区域租金的2倍。?上述定价原则对于本项目未来租金定价具有较大的参考价值。上述定价原则对于本项目未来租金定价具有较大的参考价值。数据来源：DTZ研究咨询部数据截至日期：2007.01莱迪地下商业项目案例莱迪地下商业项目案例租金定价原则租金定价原则莱迪地下商业项目案例莱迪地下商业项目案例租金定价原则租金定价原则156莱迪地下商城入驻率表现莱迪地下商城入驻率表现莱迪地下商城入驻率表现莱迪地下商城入驻率表现元/平方米.月数据来源：DTZ研究咨询部数据截至日期：2007.01*剔除需要转租的经营者?莱迪地下商城租金244、上涨较快，2004年平均租金仅为250元/平方米.月，2006年平均租金已经达到760元/平方米.月，2年内租金上涨幅度超过200。?由于租金上涨速度较快，无形之中增加商铺经营者的经营成本。虽然目前莱迪整体出租率仍然维持100%，但转租者比例逐年提高。目前约有15%的商铺经营者因为无法承受过高的租金而提出转租。?我行认为地下商业街的租金不宜定价过高，较高的租金定价将造成商家的流失。我行认为地下商业街的租金不宜定价过高，较高的租金定价将造成商家的流失。莱迪地下商业项目案例莱迪地下商业项目案例租金定价原则租金定价原则莱迪地下商业项目案例莱迪地下商业项目案例租金定价原则租金定价原则020040060245、08002004年2005年2006年0%20%40%60%80%100%平均租金入驻率（右轴）入驻率（右轴）(左轴）157?莱迪地下商城和购物商场最大的区别就是提供个性化的品牌专卖商业氛围。?利用灯光造型，营造不同的商业氛围和个性化主题。?每个专卖店都有自己独特的装修风格，每个商业内街有着不同的装修风格，这些特色和购物中心千篇一律的装修风格形成极大的反差，这也是商业步行街能够吸引消费者的主要原因之一。每个专卖店都有自己独特的装修风格，每个商业内街有着不同的装修风格，这些特色和购物中心千篇一律的装修风格形成极大的反差，这也是商业步行街能够吸引消费者的主要原因之一。莱迪地下商业项目案例莱迪地下商246、业项目案例个性化装饰个性化装饰莱迪地下商业项目案例莱迪地下商业项目案例个性化装饰个性化装饰158?考虑到上海徐家汇地铁商城和本项目有相似之处，希望通过对徐家汇地铁商业街案例分析，借鉴其成功之处。考虑到上海徐家汇地铁商城和本项目有相似之处，希望通过对徐家汇地铁商业街案例分析，借鉴其成功之处。上海徐家汇地铁商城案例上海徐家汇地铁商城案例上海徐家汇地铁商城案例上海徐家汇地铁商城案例?徐家汇地铁商城位于徐家汇商圈内；?徐家汇地铁商城规划为地铁1号、9号以及11号线的换乘通道；?步行街长度超过1,000米。?湖南路地下商业街位于南京湖南路商圈内；?湖南路地下商业街规划为地铁1和5号线的换乘通道；?步行街247、长度为1,100米。湖南路地下商业街湖南路地下商业街湖南路地下商业街湖南路地下商业街上海徐家汇地铁商城上海徐家汇地铁商城上海徐家汇地铁商城上海徐家汇地铁商城159太平洋百货第六百货汇金百太平洋百货第六百货汇金百货货西亚宾馆美罗城太平洋数码广场二期太平洋数码广场一期建国宾馆上海市气象局徐家汇天主教堂徐汇中学弘基休闲广场港汇广场东方商厦西亚宾馆美罗城太平洋数码广场二期太平洋数码广场一期建国宾馆上海市气象局徐家汇天主教堂徐汇中学弘基休闲广场港汇广场东方商厦徐家汇政府徐家汇政府肇嘉浜路肇嘉浜路路桥钥天南丹东路路山衡路山华路桥钥天南丹东路路山衡路山华路桥虹路桥虹路城恭路丹南路城恭路丹南徐徐徐徐 家家家家248、 汇汇汇汇 站站站站地铁出入口地铁出入口地铁出入口地铁出入口?徐家汇地铁商城位于上海市级商业中心徐家汇地下，与徐家汇地铁站连为一体。?徐家汇地铁商城与地面多家商场地下连接，方便消费者地下商城和地面商场之间的往来。?徐家汇行人穿越马路必须走地下通道，增加地下商城消费人流量。徐家汇行人穿越马路必须走地下通道，增加地下商城消费人流量。上海徐家汇地铁商城案例上海徐家汇地铁商城案例基本概况基本概况上海徐家汇地铁商城案例上海徐家汇地铁商城案例基本概况基本概况160地下一层地下一层地下二层地下二层地铁出入口上下楼梯服装饰品区餐饮区数码及配件文化艺术长廊文化艺术长廊文化艺术长廊文化艺术长廊工作用房工作用房工作249、用房工作用房站厅站厅站厅站厅?徐家汇地铁商城分两层，其中地下二层与地铁入口衔接，充分利用了地铁人流。?地下一层业态基本为流行服饰、饰品、玩具、礼品等，体现着地铁商铺快捷、时尚的特点。?地下二层在服饰等基础上，增加了少量快餐、文化艺术类商业，丰富了商业业态。上海徐家汇地铁商城案例上海徐家汇地铁商城案例业态布局特点业态布局特点上海徐家汇地铁商城案例上海徐家汇地铁商城案例业态布局特点业态布局特点161?项目在通道一侧设置了“文化艺术长廊”，展出并销售大量的绘画作品。?该业态提高了项目的文化艺术氛围，也赋予了项目的独特个性。该业态提高了项目的文化艺术氛围，也赋予了项目的独特个性。上海徐家汇地铁商城案例250、上海徐家汇地铁商城案例个性化特点个性化特点上海徐家汇地铁商城案例上海徐家汇地铁商城案例个性化特点个性化特点162?该地铁商城在部分出入口之间，作了2条回廊设计，作为辅助交通路线。?这样既丰富了商业动线，方便了人群出入，又增加了商业面积，提高了商业价值。?地下二层与地下一层之间的垂直通道尽量远离地铁站台，目的是为了能够延长地铁换乘客在地铁商城的逗留时间，增加地下二层的商业机会。地下二层与地下一层之间的垂直通道尽量远离地铁站台，目的是为了能够延长地铁换乘客在地铁商城的逗留时间，增加地下二层的商业机会。地铁出入口上下楼梯人流动线地下二层地下二层上海徐家汇地铁商城案例上海徐家汇地铁商城案例交通流线交通251、流线上海徐家汇地铁商城案例上海徐家汇地铁商城案例交通流线交通流线163?徐家汇地铁商城早期采用出售的方式，迅速回笼了资金。?由于是产权销售，因此在后期的经营管理无法进行同一管理。?为了进一步挖掘地铁商城潜在价值，该项未来目将进行统一装修和业态调整。上海徐家汇地铁商城案例上海徐家汇地铁商城案例经营模式经营模式上海徐家汇地铁商城案例上海徐家汇地铁商城案例经营模式经营模式164流行前线名店流行前线名店流行前线名店流行前线名店?商场由政府牵头，海印集团有限公司投资开发。总投资额约为7000万人民币。?营业面积为15,000平方米。与烈士陵园站同时开业。?商场共有两层。地下一层是与地铁直接连通的大型商场252、。地下二层是停车库及汽车服务店。?大型商场具备吃喝玩乐及配套服务功能。以不同主题购物街为主题，制造现代各种最“潮”的购物环境。?广州流行前线在业态布局、出入口设计方面较有优势，因此我行将重点分析广州地铁的业态布局以及出入口设计。广州流行前线在业态布局、出入口设计方面较有优势，因此我行将重点分析广州地铁的业态布局以及出入口设计。广州流行前线名店地下商业案例广州流行前线名店地下商业案例广州流行前线名店地下商业案例广州流行前线名店地下商业案例165流行前线名店主题商店布局图流行前线名店主题商店布局图流行前线名店主题商店布局图流行前线名店主题商店布局图?南梦宫：南梦宫：大型电子游戏娱乐中心，吸引大量年253、轻人。?男士街：男士街：街道以黑色为主题，提供个款不同男士服饰。?前卫街：前卫街：售卖各款新潮，非主流设计服饰。?精品街：精品街：售卖港日韩台特色精品和“最热“卡通人物有关的产品。?名店街：名店街：集港日韩名牌专门店，售卖最新最流行的品牌货品。?日本街/韩国街/欧洲街：日本街/韩国街/欧洲街：售卖各款有关地区的最新产品。?兰桂坊：兰桂坊：售卖价格便宜女性服饰和配饰产品。?业态功能分布清晰明暸，商业业态也较为丰富，尤其引入大型的游戏娱乐商业业态。?没有引入较大规模的餐饮商家，餐饮主要为轻便食品或咖啡之类的快餐饮品，并分布在各个功能板块之中，作为消费者休憩的场所。?建议设计上，提供部分开放式小店，254、扩大视野空间，减低过道两侧商铺带来的压抑感。建议设计上，提供部分开放式小店，扩大视野空间，减低过道两侧商铺带来的压抑感。广州流行前线名店地下商业案例广州流行前线名店地下商业案例空间布局空间布局广州流行前线名店地下商业案例广州流行前线名店地下商业案例空间布局空间布局图例图例图例图例图例图例南梦宫男士街前卫街精品街名店街日本街南梦宫男士街前卫街精品街名店街日本街/韩国街韩国街/欧洲街兰桂坊欧洲街兰桂坊开放式小店餐厅银行服务开放式小店餐厅银行服务图例图例图例图例图例图例南梦宫男士街前卫街精品街名店街日本街南梦宫男士街前卫街精品街名店街日本街/韩国街韩国街/欧洲街兰桂坊欧洲街兰桂坊开放式小店餐厅银行服255、务开放式小店餐厅银行服务166?地下商场设置多个出入口，且大部分出入口与地面商场或写字楼相连接。?除了在高峰时间可以疏导人流以外，亦可以降低天气对商业带来的负面影响，确保消费人流。流行前线名店人流动线图流行前线名店人流动线图流行前线名店人流动线图流行前线名店人流动线图开放式小店人流动线直通地铁站直通地铁站往防疫中心和广州画院美术馆往防疫中心和广州画院美术馆先经地王广场店往东较场体育馆先经地王广场店往东较场体育馆往中华广场（中山二路）往中华广场（中山二路）往中华广场对街（中山二路）广州起义烈士陵园公园周边有市园林局和酒店往中华广场对街（中山二路）广州起义烈士陵园公园周边有市园林局和酒店直通中华广256、场直通中华广场*流行前线名店上面为广场流行前线名店上面为广场开放式小店人流动线直通地铁站直通地铁站往防疫中心和广州画院美术馆往防疫中心和广州画院美术馆先经地王广场店往东较场体育馆先经地王广场店往东较场体育馆往中华广场（中山二路）往中华广场（中山二路）往中华广场对街（中山二路）广州起义烈士陵园公园周边有市园林局和酒店往中华广场对街（中山二路）广州起义烈士陵园公园周边有市园林局和酒店直通中华广场直通中华广场*流行前线名店上面为广场流行前线名店上面为广场广州流行前线名店地下商业案例广州流行前线名店地下商业案例人流动线人流动线广州流行前线名店地下商业案例广州流行前线名店地下商业案例人流动线人流动线16257、7湖南路地下商业街湖南路地下商业街湖南路地下商业街湖南路地下商业街台北地下商业街台北地下商业街台北地下商业街台北地下商业街?考虑到台北地下商业街和本项目有相似之处，希望通过对台北地下商业街案例分析，借鉴其成功之处。考虑到台北地下商业街和本项目有相似之处，希望通过对台北地下商业街案例分析，借鉴其成功之处。台北地下商业街案例台北地下商业街案例台北地下商业街案例台北地下商业街案例?台北地下商业街，是台北规模最大的地下商业街之一；?地下商业街步行街长度约1公里；?台北地下商业街东端和台北地铁车站连通，?湖南路地下商业街为南京最为关注的地下商业街；?地下商业街全长1,030m；?地下商业街两端分别与地铁258、1号线和5号线（规划中）站点贯通。168台北地下商业街环境描述台北地下商业街环境描述台北地下商业街环境描述台北地下商业街环境描述台北地下街台北地下街台北地下街台北地下街忠孝西路一段忠孝西路一段长安西路长安西路中山北路一段中山北路一段重庆南路一段重庆南路一段襄阳路襄阳路承德路一段承德路一段馆前路馆前路市民大道市民大道延平南路一段延平南路一段NOVA资讯广场新光三越大亚百货国父史镇纪念馆台北车站T.T.STATION资讯广场二二八和平公园NOVA资讯广场新光三越大亚百货国父史镇纪念馆台北车站T.T.STATION资讯广场二二八和平公园北北台汽北门站台汽北门站台汽西站台汽东站台汽西站台汽东站?台北地259、下商业街位于市中心塔城街、延平北路、重庆北路、太原路、承德路与市民大道，全长一公里，为全国首创最具规模的地下商店街。?项目周边商业氛围浓厚，包括新光三越等大型百货均布局周边。?本项目与台北火车站以及地铁站点贯通，交通十分便捷。台北地下商业街案例台北地下商业街案例台北地下商业街案例台北地下商业街案例169台北地下商业街功能布局台北地下商业街功能布局台北地下商业街功能布局台北地下商业街功能布局海关博物馆北门海关博物馆北门忠孝西路一段忠孝西路一段铁路警察局台汽西站台汽东站普济寺华阴街行人徒步区苦茶之家建成国中铁路警察局台汽西站台汽东站普济寺华阴街行人徒步区苦茶之家建成国中行人徒步区行人徒步区台汽北站260、台铁台北车站站前地下街台汽北站台铁台北车站站前地下街长安西路长安西路资讯区资讯区美食区美食区百货区百货区服饰区服饰区轻便食品、咖啡茶室、世界风味、特色快餐美食区电动游戏、教学机构、音像书籍、儿童玩具、世界各国特色工艺品资讯区珠宝首饰、化妆品、台湾传统旅游工艺品百货区男女服装、儿童服饰、鞋包饰品服饰区主要商业经营内容功能区主要商业经营内容功能区?台北地下商业街业态功能布局非常清晰，主要分为百货、服饰、咨询和美食区。?美食区集中而独立，最大化的减少火宅对于地下商业街的潜在危害。美食区集中而独立，最大化的减少火宅对于地下商业街的潜在危害。?地下商业街净高4m，满足入户商家对于商场的建筑要求。地下商业261、街净高4m，满足入户商家对于商场的建筑要求。台北地下商业街案例台北地下商业街案例功能布局功能布局台北地下商业街案例台北地下商业街案例功能布局功能布局170开发主体开发主体个别租赁个别租赁委托经营委托经营承租（购买）人经营商店承租（购买）人经营商店承租人经营商店承租人经营商店专业经营团队专业经营团队地下街管理地下街管理管理基金管理基金公共区维护公用费用公共区维护公用费用地下街管理地下街管理开发主体开发主体模式一模式一模式一模式一模式二模式二模式二模式二租金缴费缴费租赁关系租金缴费缴费租赁关系租金/管理基金监督营业额分成缴费监督租金/管理基金监督营业额分成缴费监督?传统的地下商业街经营模式分为个别262、租赁或委托租赁，但上述模式各有千秋。?台北地下商业街采取两种经营模式的混合使用。不同区段或者不同业态功能采取不同的经营模式。台北地下商业街采取两种经营模式的混合使用。不同区段或者不同业态功能采取不同的经营模式。?例如，部分区段采取出售的形式销售给商户经营者或者投资者；部分区段或业态采取直接招租的形式；部分区段或业态采取组建专业的经营团队，由上述经营团队负责承租或招商，而项目投资者更多的只是承担监管的角色。例如，部分区段采取出售的形式销售给商户经营者或者投资者；部分区段或业态采取直接招租的形式；部分区段或业态采取组建专业的经营团队，由上述经营团队负责承租或招商，而项目投资者更多的只是承担监管的角263、色。?多种经营模式的混合使用，取长补短，发挥不同经营模式的优势或特点。多种经营模式的混合使用，取长补短，发挥不同经营模式的优势或特点。台北地下商业街案例借鉴台北地下商业街案例借鉴经营模式经营模式台北地下商业街案例借鉴台北地下商业街案例借鉴经营模式经营模式171?日本地下街之所以取得很大成就，受到广泛欢迎，这和日本地下街提供舒适的购物环境密切相关。?经营较好的地下商业街在设计初期，往往将商铺位置、商业街入口、地下行人通道以及休息空间视作整体考虑，不但可以起到人流集散的作用，而且可以减轻消费者因为通道过长而产生的枯燥感，对改善购物环境起到催化剂的作用。?大阪的虹之町地下商业街在上述方面做的尤为突出264、，该地下商业街长约1,000米，在整条商业街内共设计了5处休息空间，分贝为“爱之广场”、“镜之广场”、“水之广场”、“光之广场”和“绿之广场”，并成为该地下商业街的重要标志。?虹之町地下商业街建成后，除了能够吸引地下商业街中消费者围坐欣赏外，亦能够吸引慕名前来观赏的游客或当地居住者，无形之中对地下商业街的繁荣起到促进作用。?虽然这些景观小品浪费了一些商业面积，但对于整个地下商业项目的未来收益增长贡献更为明显。?下图即为大阪的虹之町地下商业街平面布局。日本地下商业街案例借鉴日本地下商业街案例借鉴空间组织空间组织日本地下商业街案例借鉴日本地下商业街案例借鉴空间组织空间组织172虹之町地下商业街出入265、口设计虹之町地下商业街出入口设计虹之町地下商业街出入口设计虹之町地下商业街出入口设计地下商业街浦地下商业街浦人员出入口人员出入口?地下商业街主要出入口的设计将直接影响消费者进入地下商业街消费购物意愿的高低。?日本地下商业街较为成功的主出入口设计主要包括下沉式广场以及舞台展示广场。日本地下商业街较为成功的主出入口设计主要包括下沉式广场以及舞台展示广场。?下沉式广场是打破地下空间的封闭环境，使地下与地上空间融通的有效方法之一。将阳光直接引入地下商业街，造成类似于地上一层的感官错觉。下沉式广场是打破地下空间的封闭环境，使地下与地上空间融通的有效方法之一。将阳光直接引入地下商业街，造成类似于地上一层的266、感官错觉。?利用舞台（多媒体）展示，聚集消费人流，吸引消费者进入地下商业街的几率。利用舞台（多媒体）展示，聚集消费人流，吸引消费者进入地下商业街的几率。日本地下商业街案例借鉴日本地下商业街案例借鉴出入口设计出入口设计日本地下商业街案例借鉴日本地下商业街案例借鉴出入口设计出入口设计入口下沉式广场入口下沉式广场入口展示舞台入口展示舞台173虹之町地下商业街空间组织虹之町地下商业街空间组织虹之町地下商业街空间组织虹之町地下商业街空间组织地下商业街浦地下商业街浦爱之广场爱之广场镜之广场镜之广场光之广场光之广场绿之广场绿之广场水之广场水之广场建筑面积建筑面积37,772m2商业街长度商业街长度1,000267、m商业规模商业规模313店，店，营业面积营业面积15,089m2建筑面积建筑面积37,772m2商业街长度商业街长度1,000m商业规模商业规模313店，店，营业面积营业面积15,089m2光之广场光之广场光之广场光之广场日本地下商业街案例借鉴日本地下商业街案例借鉴空间组织空间组织日本地下商业街案例借鉴日本地下商业街案例借鉴空间组织空间组织水之广场水之广场水之广场水之广场174虹之町地下商业街空间组织虹之町地下商业街空间组织虹之町地下商业街空间组织虹之町地下商业街空间组织地下商业街浦地下商业街红线范围地下商业街浦地下商业街红线范围*红线范围内白色区域为通道红线范围内白色区域为通道13%4%32268、%2%49%100%平均值（百分比）13%4%32%2%49%100%平均值（百分比）9%3%34%1%54%100%百分比1,808 480 6,485 140 10,303 19,216 面积横滨波塔地下街27%3%26%0%44%100%百分比4,235 504 4,104 0 6,884 15,727 面积东京歌舞伎町地下街6%6%41%1%46%100%百分比1,280 1,260 8,272 256 9,308 20,376 面积名古屋中央公园地下街14%3%30%5%48%100%百分比4,104 1,008 8,840 1,368 14,160 29,480 面积大阪虹之町地下269、街（一期）9%5%31%3%52%100%百分比3,326 1,732 11,029 1,145 18,352 35,584 面积东京八重洲地下街垂直垂直水平水平休息厅休息厅*商铺（商场）商铺（商场）辅助面积M辅助面积M2 2交通面积M交通面积M2 2营业面积M营业面积M2 2合计合计地下街名称地下街名称*包含门厅包含门厅?营业面积和交通面积必须保持一个合理的配比。?营业面积过小，降低投资者收益；但一味追求营业面积，则行人过道面积较为狭窄，从而影响商业项目整体档次和品味，并存在潜在的不安全性。营业面积：营业面积：指商铺（商场）实际可供出租面积以及休息厅面积。交通面积：交通面积：包含行人过道、激270、动车道、楼梯和电梯面积辅助面积：辅助面积：主要指仓库和机房。日本地下商业街案例借鉴日本地下商业街案例借鉴功能配比功能配比日本地下商业街案例借鉴日本地下商业街案例借鉴功能配比功能配比数据来源：DTZ研究咨询部数据截至日期：2007.01175?根据前页表格数据，可供出租的商铺（商场）面积约占整个地下商业街建筑面积的50%。?日本早期的地下商业街水平交通面积约为商铺（商场）营业面积的60%；而随着日本地下商业街开发的成熟以及档次的提高，目前其水平交通面积约为商铺（商场）营业面积的85%以上。?我行认为过分增加商铺（商场）面积，压缩交通面积，将影响地下商业街购物环境，从而降低该项目商业品味和档次，我271、行认为过分增加商铺（商场）面积，压缩交通面积，将影响地下商业街购物环境，从而降低该项目商业品味和档次，?根据日本地下商业街开发经验，我行认为地下商业街通道宽度应该至少达到根据日本地下商业街开发经验，我行认为地下商业街通道宽度应该至少达到8m，净高在，净高在4m以上。以上。810m68m56m通道宽度4.0m未来地下商业街发展4.0m目前地下商业街设计2.6m早期地下商业街设计楼层净高不同时期地下商业街空间组织日本地下商业街案例借鉴日本地下商业街案例借鉴空间组织空间组织日本地下商业街案例借鉴日本地下商业街案例借鉴空间组织空间组织数据来源：DTZ研究咨询部数据截至日期：2007.01176*指地震272、地陷、雪灾等?上述数据为过去20年间日本国内地下空间发生的内部灾害，以及不同灾害事故发生的频次。?可以看出火灾引起的灾害事故概率最高，接近60%，其次为空气质量恶化事故。可以看出火灾引起的灾害事故概率最高，接近60%，其次为空气质量恶化事故。?因此最为地下空间开发而言，尤其是地下商业街，如何防范火灾等事故的发生变得尤为重要。因此最为地下空间开发而言，尤其是地下商业街，如何防范火灾等事故的发生变得尤为重要。100%3%2%1%5%3%17%4%7%59%发生概率231853126401016131合计117431911531269建筑物地下室281001021032其他地下设施18112104273、306地下停车场7000010303地下通道612101401151地下商业街总计其他*犯罪交通事故施工事故公用设施事故空气恶化风、水灾爆炸火灾地下空间用途火灾事故类型和发生件数火灾事故类型和发生件数日本地下商业街案例借鉴日本地下商业街案例借鉴内部防灾内部防灾日本地下商业街案例借鉴日本地下商业街案例借鉴内部防灾内部防灾数据来源：DTZ研究咨询部数据截至日期：2007.01177京都波塔地下街业态功能布局京都波塔地下街业态功能布局京都波塔地下街业态功能布局京都波塔地下街业态功能布局不使用明火的商店长时间使用明火的商店不使用明火的商店长时间使用明火的商店?在上述案例中，为了加强对使用明火点的监视与274、控制，缩小燃气管道系统的覆盖面积，采用餐饮相对集中的布局方式。并且利用餐饮的集中布局，形成规模效应的特色餐饮商业区，增加商业氛围，增强吸引消费者的力度以及单位租金的上涨。?另外尽量引入一些不使用煤气的商家，如甜点、咖啡店、茶室、快餐，以降低火灾的发生概率。日本地下商业街案例借鉴日本地下商业街案例借鉴内部防灾内部防灾日本地下商业街案例借鉴日本地下商业街案例借鉴内部防灾内部防灾178新加坡新加坡新加坡新加坡CityLinkCityLink MallMall地下街地下街地下街地下街?CityLink Mall地下街，位于新加坡市中心伸延部分，是第二个CBD核心；?CityLink Mall地下街连接275、City Hall MRT站和One Raffles Link甲级写字楼；?CityLink Mall地下街的商业面积约有6万平方尺；?步行街宽度7米，净高4米，CityLink Hall MRT站和One Raffles Link甲级写字楼相距约5分钟步行距离。?新加坡新加坡CityLink Mall地下街在商业业态以及内部中庭与灯光设计方面，非常具有特色，值得本项目借鉴。地下街在商业业态以及内部中庭与灯光设计方面，非常具有特色，值得本项目借鉴。新加坡新加坡CityLink Mall地下街案例地下街案例新加坡新加坡CityLink Mall地下街案例地下街案例179?CityLink Mal276、l地下街主要是提供一个设有空调的舒适零售环境，连贯地铁站与周边的shopping mall、酒店和写字楼，每年约有1,200万人次进出。?CityLink Mall地下街开放时间为早上6点至晚上12点，零售餐饮时间为早上10点至晚上10点，所以地下街除具商业用途外，也为市民提供一个方便的通道网络。减低利用地面繁忙的大道。?通过上述措施，可以增加过往行人以及消费者途径地下商业街概率。通过上述措施，可以增加过往行人以及消费者途径地下商业街概率。新加坡新加坡CityLink Mall地下街案例地下街案例交通动线交通动线新加坡新加坡CityLink Mall地下街案例地下街案例交通动线交通动线180C277、ityLinkCityLink MallMall地下街商业业态表现地下街商业业态表现地下街商业业态表现地下街商业业态表现?CityLink Mall地下街共约有50间商店，商业业态基本以百货及服务业为主，占据项目可经营面积的41%。?为融合周边高档次的商业和甲级写字楼，地下街吸引国际级品牌进驻，增强其商业地位。?除提供便利快餐和轻便食品外，亦设有餐厅。该项目在前期开发之前，在部分区域引入煤气管道配套设施，因此在后期招商过程中能够顺利引入数家美食餐饮类商家。?对于地下商业而言，如希望扩大消费群，其档次应与周边商业环境配合。商业业态应能补充商业圈的缺乏。?如果希望扩大招商范围，则在前期规划设计中必278、须考虑煤气管道的铺设。如果希望扩大招商范围，则在前期规划设计中必须考虑煤气管道的铺设。8%新加坡新加坡CityLink Mall地下街案例地下街案例功能布局功能布局新加坡新加坡CityLink Mall地下街案例地下街案例功能布局功能布局资讯4%服饰35%美食20%百货及服务41%181?因是重要交通枢纽的连接通道，人流量甚高，通道必须宽大，以便疏导人流，及人流动线安排上必须简单、明确。?利用不同的灯光效果和艺术设计作为区域变化转换点，增强识辨性和购物乐趣。?设置地下中庭，增强天然光通透度，增加与地面的联系，减低地下空间的封闭式感觉。?地下街的长度较短，并不建议设计休息设施，鼓励人流消费。新加279、坡新加坡CityLink Mall地下街案例地下街案例人流动线人流动线新加坡新加坡CityLink Mall地下街案例地下街案例人流动线人流动线182出入口与内部空间组织建议虹之町地下商业街地下商业街的功能布局借鉴引入文化艺术等商业功能，营造文化气息的商业氛围中国.上海如果需要引入餐饮业态，则必须铺设煤气管道行人穿越马路必须走地下通道，可以增加消费人流业态功能以及内部空间组织CityLink Mall地下街新加坡地下商业街的灾情防范京都波塔地下街日本地下商业街的经营模式台北地下商业街中国.台湾地下商业街的功能布局借鉴流行前线中国.广州人流动线的设计将直接影响地下二层商业的招商经营状况徐家汇地铁280、商城利用灯光、装饰等营造个性化的商业氛围莱迪地下商城可以引入展示等业态功能，聚集人流，形成核心商业网点新街口地下商业中国.南京本项目借鉴方面本项目借鉴方面案例名称案例名称国家或地区国家或地区地下商业街案例分析与借鉴地下商业街案例分析与借鉴结论结论地下商业街案例分析与借鉴地下商业街案例分析与借鉴结论结论183?结合项目的定位及周边环境等因素，对项目的主题提供参考意见，以更好地反映项目的商业定位?根据建筑特点与地理位置，设计安排最为合理的商业业态，以反映项目的定位特色与主题，同时引入的业态将充分考虑未来招租的可行性与租金收入水平，以保证发展商收益的最大化。?根据项目的定位和业态组合方案，对建筑设计281、在顾问的立场提出参考意见。下阶段主要工作内容下阶段主要工作内容下阶段主要工作内容下阶段主要工作内容项目定位项目定位项目定位项目定位?我司将结合商业环境的分析结果和项目本身的特征，对项目的优劣势及未来发展机遇和面临的挑战作出客观分析，以此为基础，对项目作出准确的定位。项目主题设计项目主题设计项目主题设计项目主题设计项目业态组合项目业态组合项目业态组合项目业态组合建筑设计建议建筑设计建议建筑设计建议建筑设计建议184185附件附件消费者来源消费者来源附件附件消费者来源消费者来源龙江小区龙江小区龙江小区龙江小区清清清清凉凉凉凉门门门门大大大大街街街街中中中中山山山山北北北北路路路路湖 南 路湖 南 282、路湖 南 路湖 南 路山 西 路山 西 路山山山山 西西西西 路路路路路路路路马马马马模模模模范范范范中央路中央路中央路中央路路路路路北北北北踞踞踞踞虎虎虎虎福 建 路福 建 路福福福福 建建建建 路路路路三牌楼大街三牌楼大街三牌楼大街三牌楼大街三牌楼大街三牌楼大街汉 口 路汉 口 路汉汉汉汉 口口口口 路路路路路路路路西西西西京京京京北北北北马台街马台街马台街马台街马台街马台街新新新新宁 海 路宁 海 路宁宁宁宁 海海海海 路路路路丹 凤 街丹 凤 街丹丹丹丹 凤凤凤凤 街街街街长江长江本项目本项目?根据我行在湖南路消费者调研统计结果，约有30%的消费者来自鼓楼区。?为了更了解这些消费者的来283、源地，我行随机抽取部分问卷。?左图红色路段为鼓楼区消费者居住来源地。我们可以看到，湖南路半径1公里辐射范围内是湖南路商业街目标客户的核心区域。186玄湖武玄湖武长江长江莫愁湖莫愁湖紫金山紫金山紫金山紫金山Line1Line1Line6Line6Line5Line5Line7Line7Line3Line3Line4Line4江北线江北线江北线江北线Line8Line8Line2Line2东山线东山线东山线东山线Line3玄湖武玄湖武长江长江莫愁湖莫愁湖紫金山紫金山紫金山紫金山Line1Line1Line6Line6Line5Line5Line7Line7Line3Line3Line4Line4江284、北线江北线江北线江北线Line8Line8Line2Line2东山线东山线东山线东山线Line3本项目本项目本项目本项目本项目本项目步行步行步行步行步行步行自行车自行车自行车自行车自行车自行车公交公交公交公交公交公交摩托摩托摩托摩托摩托摩托自驾车自驾车自驾车自驾车自驾车自驾车商圈辐射范围交通工具商圈辐射范围交通工具商圈辐射范围交通工具商圈辐射范围交通工具地铁地铁地铁地铁地铁地铁新街口新街口新街口新街口夫子庙夫子庙夫子庙夫子庙火车站火车站火车站火车站河西河西河西河西附件附件不同交通工具对于商圈辐射范围的影响不同交通工具对于商圈辐射范围的影响附件附件不同交通工具对于商圈辐射范围的影响不同交通工具对285、于商圈辐射范围的影响?不同的交通工具将会影响商圈的辐射范围。?左图以本项目为核心，不同交通工具在15分钟内所达到的区域范围，从而获知本项目预期的商业辐射范围。?根据左图描绘，北至火车站、南到新街口、东到紫金山、西至秦淮河，上述区域将是本项目未来消费者主要来源区域。*上述范围已经考虑到因交通堵塞等造成的影响187附件附件肯德基和麦当劳分布肯德基和麦当劳分布附件附件肯德基和麦当劳分布肯德基和麦当劳分布肯德基和麦当劳分布肯德基和麦当劳分布肯德基和麦当劳分布肯德基和麦当劳分布1 1湖湖湖湖南南南南路路路路狮狮狮狮子子子子桥桥桥桥2 2麦当劳甜点麦当劳麦当劳肯德基商户名称90%290%1/480%3上座286、率序号?总体而言，湖南路肯德基经营状况好于麦当劳。?一方面国内人士比较喜欢鸡类食品，另一方面肯德基的选址要好于麦当劳。数据来源：DTZ研究咨询部数据截至日期：2007.013 34 4188附件附件南京其他地下商业街调查表南京其他地下商业街调查表附件附件南京其他地下商业街调查表南京其他地下商业街调查表数据来源：DTZ研究咨询部数据截至日期：2007.01NANANANAB1层为商业B2停车场NA3,780 夫子庙金沙井地下街（规划中）98%56元/平方米.天中低档1825岁年轻人女装35%，饰品30%，鞋类10%，箱包10%，玩具及其他15%女性时尚用品10,500 夫子庙依迪服饰广场98%1287、3元/平方米.天中低档1525岁女性饰品30%，女装45%，鞋类15%，箱包10%女性时尚用品1,800 金鹰国际对面地下商场华新商场地下商业60%13元/平方米.天中低档地铁乘客轻食40%*，文化40%，银行20%50 玄武门玄武门地铁站100%67元/平方米.天中低档1525岁女性90%女装，10%饰品箱包女性时尚用品900 湖南路湖北路西南路口地下室湖南路蕰妮东区100%1012元/平方米.天中低档1525岁女性90%女装，10%饰品箱包女性时尚用品600 百富运动地下室湖南路蕰妮西区100%1012元/平方米.天中低档1525岁女性80%女装，20%饰品箱包女性时尚用品900 大众书局288、地下室湖南路蕰莎入驻率租金档次定位目标客户主要业态项目主题营业面积m2位置名称*为麦当劳甜点（尚未营业）和口渴了轻食店189附件附件土地增值税或有影响土地增值税或有影响附件附件土地增值税或有影响土地增值税或有影响国家税务总局开始清查土地增值税国家税务总局开始清查土地增值税国家税务总局开始清查土地增值税国家税务总局开始清查土地增值税?土地增值税的出台将对本项目商铺的出售产生负面影响，该税种的出台直接影响地产企业的利润。?提高物业的自持比例，将本项目的商铺进行出租可以减少土地增值税的缴纳。?可以通过股权转让来完成房产交易，目前尚没有出现关于此类的土地增值税的细则。江苏省土地增值税清算管理办法土地清289、算的条件：1、纳税人开发的房地产项目全部竣工、销售完毕且能按照单位项目进行成本核算的；2、纳税人整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3、主管税务机关认为有必要进行清算的。该办法已经于2005年1月1日实行，江苏省关于土地增值税将不另行出台相关细则。190?目前南京地下空间的相关法规尚在制定过程中，同时我国对于地下空间土地出让权还没有立法，而全国绝大多数地方对地下空间用地出让的方式与登记发证也没有规定。?目前国内由于法规的缺失，造成地下空间的问题有：?没有合法的土地批准文件，已建成的地下建筑物无法办理房地产登记，因而不能进行转让、抵押、租赁。?地下建筑物产权关系无法明晰，权属关系比较混乱。?地下290、空间的权利范围不确定，有的建设单位取得土地使用权后对地下空间无序开发。?明确审批程序以及明晰产权是地下空间相关法规着重解决的问题。附件附件南京地下空间相关法规研究南京地下空间相关法规研究附件附件南京地下空间相关法规研究南京地下空间相关法规研究地下空间相关法规地下空间相关法规地下空间相关法规地下空间相关法规?目前国内可以参考的相关法律政策有：上海：上海市城市地下空间建设用地审批和房地产登记试行规定1）明确将地下空间界定为结建地下工程和单建地下工程；2）地下土地使用权范围为该地下建（构）筑物外围实际所及的地下空间范围；3）明确了地下空间建设用地的审批办法；4）明确了房地产登记的办法。杭州：关于积极291、鼓励盘活存量土地促进土地节约和集约利用的意见(试行)关于地下空间的部分明确有偿使用地下空间的具体办法：地下一层土地出让金按市区土地基准地价相对应用容积率为2.0的楼面地价的30%收取；地下二层的土地出让金按地下一层的标准减半收取，地下三层的则按地下二层标准减半收取，以此类推191附件附件人口人口-户籍政策户籍政策附件附件人口人口-户籍政策户籍政策南京户籍政策南京户籍政策南京户籍政策南京户籍政策?南京户籍政策的变化是影响当地流动人口的主要因素。?开放的南京户籍政策使得越来越多的外来人口涌入南京。?南京历年重要的户籍政策如下：?2001年关于改革和加强城市户籍管理工作为推进城市化与城市现代化服务十292、项措施：外来人员落户南京除了可通过购房、纳税等方式外，外地生源的应届大专及以上毕业生符合政策的也可以直接落户。?2004年南京市户籍准入登记暂行办法：被南京市单位依法录、聘用工作满三年，依法参加南京市社会保障，实际缴费两年以上的大中专生，也允许其本人落户。?2006年（预告）关于加快高技能人才队伍建设的决定：凡取得国家中级以上职业资格证书并在南京就业的技校毕业生，有望将户口迁入南京。192附件附件各节点年龄构成各节点年龄构成附件附件各节点年龄构成各节点年龄构成0%20%40%60%80%100%湖南路市民广场苏宁银河湖南路狮子桥苏宁环球湖南路中央路口南湖南路中央路口北18-24岁25-29岁 293、30-34岁 35-39岁 40-44岁45-49岁50-60岁各节点年龄构成各节点年龄构成各节点年龄构成各节点年龄构成?各节点年龄构成并没有太大区别，基本以1830岁年轻消费者为主。?狮子桥以及苏宁环球有较多餐饮和娱乐商业业态，因此年龄层分布略显平均。193附件附件各节点消费者来源地各节点消费者来源地附件附件各节点消费者来源地各节点消费者来源地各节点消费者来源地各节点消费者来源地各节点消费者来源地各节点消费者来源地?湖南路消费者主要来自本区鼓楼区。?中央路由于为地铁1号线站点，因此消费者来源分布较为均匀。?苏宁环球由于引入一定比例的餐饮和娱乐业态，相比较苏银银河，其消费群体区域来源更广。0%294、20%40%60%80%100%湖南路市民广场苏宁银河湖南路狮子桥苏宁环球湖南路中央路口南湖南路中央路口北下关区鼓楼区玄武区白下区秦淮区建邺区雨花台区栖霞区浦口区其他行政区江苏其它城市中国其他城市港澳台东南亚国家欧美国家194附件附件各节点消费者月收入各节点消费者月收入附件附件各节点消费者月收入各节点消费者月收入各节点消费者家庭年收入各节点消费者家庭年收入各节点消费者家庭年收入各节点消费者家庭年收入?湖南路消费者普遍收入水平较低，大多家庭年收入在5万元以下。?虽然湖南路目前有苏宁环球和苏宁银河两大购物中心，但湖南路商业总体档次一般，因此前来购物的消费者主要以学生或刚工作的女性为主，消费实力普遍295、较弱。0%20%40%60%80%100%湖南路市民广场苏宁银河湖南路狮子桥苏宁环球湖南路中央路口南湖南路中央路口北2万元以下2万-3万元4万-5万元6万-7万元8万-10万元10万-15万元15万-30万元30万元以上195附件附件各节点消费者职业分析各节点消费者职业分析附件附件各节点消费者职业分析各节点消费者职业分析各节点消费者职业分析各节点消费者职业分析各节点消费者职业分析各节点消费者职业分析?湖南路消费者职业主要以国营企业和私营企业为主。?狮子桥由于部分餐饮以商业宴请为主，因此事业单位和国营企业比例较多。0%20%40%60%80%100%湖南路市民广场苏宁银河湖南路狮子桥苏宁环球湖南296、路中央路口南湖南路中央路口北私营企业 民营企业外资企业 国营企业事业单位乡镇企业政府机关自由职业其他196附件附件各节点消费者对于本项目业态偏好各节点消费者对于本项目业态偏好附件附件各节点消费者对于本项目业态偏好各节点消费者对于本项目业态偏好各节点消费者对于本项目消费偏好各节点消费者对于本项目消费偏好各节点消费者对于本项目消费偏好各节点消费者对于本项目消费偏好?除了传统的零售服饰以外，大部分消费者希望能够多引入一些餐饮和娱乐的商业业态。?各节点之间对于业态的选择没有较大区别。0%20%40%60%80%100%湖南路市民广场苏宁银河湖南路狮子桥苏宁环球湖南路中央路口南湖南路中央路口北服饰购物类297、餐饮美食类娱乐休闲类家庭生活类其他197附件附件各节点消费者对于本项目业态偏好各节点消费者对于本项目业态偏好附件附件各节点消费者对于本项目业态偏好各节点消费者对于本项目业态偏好各节点消费者的家庭单月购物消费各节点消费者的家庭单月购物消费各节点消费者的家庭单月购物消费各节点消费者的家庭单月购物消费?大多数消费者家庭单月购物消费额在100元500元之间，其中苏宁环球节点的受访者家庭在购物方面的花费高于其他节点。?人气较旺的购物中心项目如苏宁环球对该地点的消费者购物有促进作用。0%20%40%60%80%100%湖南路市民广场苏宁银河湖南路狮子桥苏宁环球湖南路中央路口南湖南路中央路口北100元以下1298、01-300元301-500元501-800元 801元以上198附件附件各节点消费者对于本项目业态偏好各节点消费者对于本项目业态偏好附件附件各节点消费者对于本项目业态偏好各节点消费者对于本项目业态偏好各节点消费者的家庭单月餐饮消费各节点消费者的家庭单月餐饮消费各节点消费者的家庭单月餐饮消费各节点消费者的家庭单月餐饮消费?湖南路各节点大多数消费者家庭单月餐饮消费额在100500元的范围内，其中300500元的消费者略多于100300元的消费者。?湖南路狮子桥现有餐饮种类丰富档次齐全，所以该商业街餐饮消费额范围较大。0%20%40%60%80%100%湖南路市民广场苏宁银河湖南路狮子桥苏宁环球湖299、南路中央路口南湖南路中央路口北100元以下101-300元301-500元501-800元 801元以上199附件附件各节点消费者对于本项目业态偏好各节点消费者对于本项目业态偏好附件附件各节点消费者对于本项目业态偏好各节点消费者对于本项目业态偏好各节点消费者的家庭单月娱乐消费各节点消费者的家庭单月娱乐消费各节点消费者的家庭单月娱乐消费各节点消费者的家庭单月娱乐消费?湖南路各节点大多数消费者家庭单月娱乐消费在300元以下，反应了目前湖南路商圈娱乐消费的需求尚未兴起。?其中苏宁环球、市民广场的消费者在娱乐上的支出略高于其他节点，这主要是因为受到苏宁环球89层的娱乐中心以及市民广场周边的剧场和青少年活动中心的影响。0%20%40%60%80%100%湖南路市民广场苏宁银河湖南路狮子桥苏宁环球湖南路中央路口南湖南路中央路口北100元以下101-300元301-500元501-800元 801元以上