1、杭州涌金广场周边商业调研及商场本身市场定位 一.地理位置及周边商业 1、涌金广场位于杭州延安南路与西湖大道十字路口,紧临延安路与解放路传统商 业区,南近吴山广场,东临杭州火车站,西靠西子湖。交通优势明显,四面临街,周边住宅为老城改造房,居民多数为老城区改造住户,人口数量偏低,但毗邻西湖旅游景点,旅游升值空间广阔。 2、涌金广场,是主体高五层的大型商业中心,集超市、商铺、娱乐、餐饮、银行、 商住、办公于一体,此地段与武林商圈相比,在短时期内较难形成人气聚合。 延安南路商圈商业气氛尚未形成,延安路上的繁华至解放路嘎然而止,且延安路在改造中,周末各时段来往人流偏少,马路两侧的商业商铺面积普遍小,多数2、为私营或者无品牌商店。其周边有解百元华、解百新世纪、银泰百货等商业网点,还有耀江广厦、吴山商城等一大批商家,商业竞争态势明显。 3、解百新元华和和新世纪已然“羽翼渐丰”,诸多潮牌旗舰店悉数落户,餐饮以新 元华店为主,其中餐饮有星巴克、三上料理、青藤茶馆、酷圣石冰淇淋、新白鹿、汤匙、甘露坊、康师傅牛肉面等咖啡吧、日式料理、甜品屋等品牌,同时还有蓝色沸点KTV 、静博士养生美容、蓝狮子时尚书屋、屈臣氏、东方美剪、宝岛眼镜等特殊业态与以配套。丝芙兰化妆品旗舰店也在其中,但百货均以优衣库、only等中档青春品牌为主、周末商场不少的人气难以聚集新元华。 4、解百新世纪相对新元华定位高,为一体的多功能、智3、能化购物中心,周末人气 比较聚集,但餐饮品牌较少,必胜客在商场正门沿街,较为醒目,主要业态以百货为主,化妆品、名表、珠宝首饰、少淑女服饰饰品、运动牛仔系列品及婴童服饰用品占据商场80%以上的面积。相比餐饮及辅助业态较少。 5、银泰百货相比解百定位在高档,其中不乏国际知名品牌,一楼化妆品、珠宝黄 金、名表、女包、女鞋、男装等高档品牌琳琅满目,且价格不菲。化妆品:兰蔻、倩碧、H2O、贝斯佳、伊丽莎白雅顿、欧舒丹、BOSS等近35个品牌。黄金 珠宝:施华洛世奇、周生生、周大福、CK、GUCCI、ENZO、明牌珠宝、中国黄金等22个品牌。名表:卡地亚、BURUERRY、DKNY、豪雅、浪琴等近18个品4、牌, GAP、H&M专卖店也占据一楼很大面积。二楼为男装、男表、女鞋、运动馆、白鹿、韩潮小镇和韩村餐饮。三楼为少淑女装、饰品、内衣、女子SPA、美发美甲、绿茶餐饮、好乐迪KTV。四楼为淑女装、首饰、内衣、女子SPA。五楼为婴童服饰用品、孕装。负一楼为休闲服饰、生活超市、星巴克咖啡、电玩城、美食广场。整个商场定位高,但周末人气不足,餐饮区除去麦当劳外其它基本在负一楼, 二、涌金广场商业定位为中档偏高 1、重新对涌金广场购物中心进行经营定位,与武林商圈里银泰百货、杭百、杭州 大厦等商场定位有所区别,经营定位应该在以旅游为单位的消费群。 2、以特色的旅游配套商业为涌金广场的商业定位,提供餐饮、购物、5、休闲、娱乐、 住宿等各种服务的一站式消费场所。业态、业种的复合度要齐全,以旅游及到达型消费为主导方向,通过设置旅游附属商业及各类不同行业的专卖店、娱乐休闲场所、特色餐饮名店等覆盖各个层次不同类型的顾客,同时,其间也穿插各类土特产店以吸引游客。 3、使购物的便利性、齐全性、价廉性、舒适性达到和谐的统一。借鉴周边解百和 银泰的百货品牌优势,突出比现有的百货公司更完全的服务配套。如大中小美食、电玩城、网吧、酒吧等休闲娱乐服务,集吃、游、娱乐、消遣多功能一体,是旅游者的消费地方,对周边居民也有同样的吸引力。 4、商场定位中档偏高,以知名品牌中小餐饮为主,22000方的体量,各类型的商 业所占比重如下:6、 休闲、娱乐、餐饮等商业为60%,即13200方; 旅游辅助配套为30%,即6600方; 特色小吃及旅游纪念品商店占10%,即11000方。 5、根据以往招商经验对餐饮消费者偏好总结 消费者餐饮偏好:火锅:32.3% 中餐:30.8% 小吃:20.2% 西餐:8.7% 洋快 4.2% 特色快餐:3% 其它美食:0.8% 消费者休闲偏好:茶楼:27% 书店:18% 水吧:16% 咖啡:14% 冷饮店:13% 健身:8% 游泳:4% 三、结合周边商业状况涌金广场招商规划 集观光、休闲、餐饮、服务为主要商业定位。 1、一楼简餐和服务配套:咖啡店、面包房、日韩料理、冰淇淋店、甜品店、便利 店、药房、洗7、衣店、旅行社。如:太平洋咖啡、必胜客、KFC、味千拉面、满记甜品、85度C面包房、便利店等。 2、二楼特色餐饮:如杭州菜、港式茶餐厅、川湘菜、韩国烧烤、日本料理等,如 外婆家、绿茶、避风塘、釜山料理、茶楼等中型餐饮。 3、三楼:休闲娱乐主题馆:网吧、SPA、酒吧会所、健身房、美发、电玩城、书局、 眼镜店、土特产商店、特色小吃及旅游纪念品商店。 四、涌金广场策划方案及今后改造涉及的问题 1.商业策划方案楼层分割过于简单,各个商铺分割应该分明到商铺编号,便于今 后工商备案和商家办理各项证照。 2.策划方案内容应将本项目于周边商业进行详细比照,即便参考成功案例也要借 鉴与当地商业。 3.策划方案中对8、周边居民收入水平及旅游客群、商业状况、人流及购买率未有明 确和清晰的统计数据,市场调研模糊。比如:商圈内各业种的类别、营业面积、业态、主客层及商品价位等项目普查;商圈内各业种的营业高峰期、每日平均 来客数、每月平均营业额、等项目进行抽样访问的统计。因为了解各商圈各业种分布比重,与需求面的消费者调查比较,即可得知各业种的供需差异;了解商圈中经营状况较好的业种有哪些,以作为业种规划的参考;了解知业种的主要顾客层次,可以作为业种规划、市场划分与定位的依据,了解商圈内各业种的来客状况,可以以作为业种规划的依据。 4.在工程改造中要重点考虑水电煤的供给,尤其是电的供给量是否要涉及到增容。 上下水是否涉及9、到所规划的餐饮区域,该区域是否每户都安装上下水、煤气。 排风和排烟量是否满足餐饮经营条件。隔油池的容量是否能满足餐饮的需求。 5.为满足今后营运管理需求,各家店是否涉及POS机和商场后台做链接,届时可 每天了解该商铺的经营状况,实现数据库管理和数据分析比选,减少人工误差和人员流失带来的损失,优胜劣汰做好调整准备。同时租赁条件如果租金加保底分层的方式,对于经营状态理想的租户,商场营运管理可根据其营业额抽取分层数量,为商场争取更多收益。 6.开业前的宣传后开业后的促销是购物中心的利润点,必须严格统一管理租户的 促销行为和各类服务商的广告行为,广告位统一管理,品牌区域划分要明确,可考虑在现有的广告位基础上增设更多的商场外立面广告区、立柱、道旗,并通过广告位的出租获得更多的收益。 7.根据业态定位做不同业态区域的整体规划、改造中动线上要注重通透。因为购 物通道宽敞,会给予顾客整体视觉上的享受,购物就餐轻松,并充分考虑顾客的休息和停车设施,尤其是在购物区域要重点强调商品展示效果,增加灯光及广告效果。通过环境、视觉上的感受形成自身聚客的吸引力。