1、公园前站地下商业广场物业经营策划书目录一、市场情况51各区商业格局特色分析51.1越秀区61.1.1市场概况61.1.2越秀区商业发展规划111.2东山区121.2东山区131.2.1区域概况131.2.2农林下路板块131.2.3中华广场商圈：141.2.3海印板块171.3天河区181.3.1价格特征181.3.2体育中心商圈191.3.3 主要功能定位及影响力分析212现有地铁一号线上盖商业物业23二、地铁沿线项目241、正佳广场2411物业概况251.2 正佳广场各层商业品牌比例262. 天河城332.1地理位置与规模342.2业态分布及入驻品牌352.3 经营状况373、东山锦轩现代2、城384. 中华广场405. 流行前线446. 地王广场467. 五月花广场498、中旅商业城519. 恒宝华庭53三、各项目横向对比561、各项目横向对比572、 其他项目情况59四、项目分析601、经济技术指标602、地理位置及项目四至612 .1项目位置：6122项目四至613、项目SWOT分析613、项目SWOT分析624、周边商业环境6441周边市场总结655、定位思路6851项目定位6852目标消费群7153项目经营方式7254楼层功能分布及商户组合（附图）74一、 市场情况1 各区商业格局特色分析广州市大型的传统商业网点，以“西关上下九”、“北京路、中山路”两大路段最具代表性。纵3、观现时广州市的零售消费旺区，主要分布在以下四大区域： 北京路至中山路，延伸至东山农林下路一带； 西关上下九一带传统商业区； 天河新兴商业区，如正佳广场、天河城广场、宏城商业广场、中信广场； 地铁沿线上盖物业，如中华广场、恒宝华庭、中旅商业城、五月花广场、现代城等。以下对与本项目有较大关联的越秀区、东山区、天河区，以及在其中的中华广场商圈、体育中心商圈状况、定位、功能组合进行分析。1.1越秀区1.1.1市场概况作为广州的发源地，越秀区拥有2000多年的文化积淀，同时也拥有广州市最旺的人气、最繁华的街市、最快捷的信息和最便利的交通，被誉为“璀璨明珠，黄金宝地”。从越秀山的中山纪念碑到海珠广场珠江边4、的这条城市传统中轴线，使越秀区形成了经久不衰的商贸中心地位。 分布特征越秀区为全市十区域面积最小的一个区，其商业网点分布也较集中，以北京路为商业龙头，向中山路(四路、五路、六路)、一德路、文明路、解放路、大南路等路段扩散，形成高级综合商场、步行街商铺和专业市场临街商铺并存的局面。北京路步行街，这条全国最早的步行街位于越秀区，全长1200米。据有关资料显示，北京路共有298家临街商铺，其中步行街上有183家，商业利用率高达100%。优越的地理位置和密集的人流量，让北京路步行街商铺成为众多品牌专卖店的“至爱”，如耐克、阿迪达斯、苹果、莱尔斯丹、鳄鱼恤、堡狮龙、佐丹奴、班尼路、G2000、麦当劳、肯5、德基等各种国际品牌专卖店、连锁店多达108家。越秀区的北京路步行街远近闻名，而越秀区的综合商场，大都围绕着北京路而分布：新大新和广百(广百新翼)一南一北“镇守”北京路，即将交会使用的北京大厦裙楼商场、光明广场和在建中的明盛广场亦紧挨北京路，而亿安广场和北京华联购物中心(中旅商业城)所在地段亦形成购物热点场所。除步行街和综合商场以外，越秀区的专业市场亦经营得有声有色，一德路干果海味市场、食品、文具玩具精品市场，主营古董、字画、工艺美术品的文德北路文化专业街，还有大新路的鞋类批发市场都是历史悠久的专业市场。 供求特征越秀区商铺市场1998年至2002年的批出量为14.49万平方米，占全市(原八区)6、批出量的6.82%，仅次于芳村、黄埔两区。作为广州市文化、商业的发源地，越秀区已形成繁华的商业区域，可供开发的商业用地有限；同时，越秀区的行政面积仅有8.9万平方米公里，这也导致了近年越秀区的商铺供应量较少、可发展面积空间缺乏的状况。2003年，越秀区新增在售的商铺有名盛广场、广百新翼玩具城、光明广场等。越秀区商铺市场1998年至2003年的成交量为20.16万平方米，占全市(原八区)成交量的9.81%。商铺市场的供应量与成交量基本持平反映了越秀区的商业氛围浓厚，成交活跃，同时带动了二手市场也非常红火。2001年至2003年二手商铺成交面积为6.89万平方米，占同期一手商铺成交量的92.4%，7、与一手交易基本持平。 价格特征从广州市房管局取得的数据显示(见下表)，1998-2004年上半年，越秀区商铺成交均价为21163元/平方米，高出全市原八区的12556元/平方米将近1000元，位居全市成交价格榜首，越秀区的商业优势地位凸显无疑。据调查显示，越秀区商铺的平均租赁价格亦处于全市高等水平：北京路是广州市最繁华的商业中心，其临街商铺的租金成为全市商铺不可逾越的峰线，平均首层商铺的租金在1000元/平方米以上，位置较好的每平方米在2000-3000元之间，目前正在经营的广百新翼负一、负二层的租金为200-300元/平方米月。一德路沿江路的干果海味玩具精品一条街和酒吧街商圈的商铺越来越衿贵8、，一德路的海味专业市场中，租售价最高的是山海城，其首层的销售售均价为8.8万元/平方米(以建筑面积计算)，租赁价为800-900元/m2，其次为海中宝专业市场，其首层的租售价分别是8万元/m2和530元/m2。流花地区是全国最大规模的时装批发集散地，共有14家大型服装批发市场，拥有20多万平方米的室内营业面积，汇聚了服装经营商户1万多家。由于交通便利，服装品种多，每日客流量达20万人次以上，货流量达40多吨，年成交额愈100亿元以上。 商业步行街作为广州市第一条全天候的商业步行街，北京路是广州市最繁华的商业中心。这里有近千家商店，不仅汇集了广州百货大厦、新大新商场等大型百货商厦，更吸引了莱尔斯9、丹、卡佛莲、皮匠世家等著名的服装、皮具品牌专卖店在此驻足，是广州商铺最密集、人流最集中的商业街，素有广州的“黄金商圈”之称。据了解，北京路日均人流量达30万人次，节假日更达50万人次以上，人旺财旺，商铺供求明显僧多粥少，造成商铺租金奇贵，而且顶手费相当惊人。一般的首层商铺每方建筑面积的月租金在1000元以上，位置较好的每平方米在2000-3000元之间，而地点最好的一些商铺更超过5000元平方米。如北京路某铺位首层临街面积120平方米，共四层，业主开价1800万，带租约，月收租22万元，年回报率高达15%。巨额的回报，自然吸引了众多投资客趋之如鹜。为避免在规划和定位上与其他商圈(天河商圈、上下10、九商圈等)的雷同，北京路商圈在定位上，都是围绕娱乐休闲和旅游功能，打造国际化的商厦；在客户群方面，都在面向广州市场的同时，力争珠三角、香港和澳门的客户。目前北京路在建的大型商厦包括光明广场、名盛广场和五月花广场；加上北京南路筹建中的“韩大门”综合购物中心，和以国外零售业为卖点的商厦，北京路将成为大型购物商厦的集聚地。北京路周边的惠福东路、高第街、大南路、泰康路围绕着十大行业形成的专业街、批发市场，与繁华的中山路形成五条横街。结合周边的文物古迹、旅游景观、商业网点的发展连体构成一个区域，把商业优势与旅游资源、文化古迹与现代化建设糅合起来，进而构成广州第一大商圈。 专业市场越秀区经过多年的商业发展11、和文化沉淀，现已形成多个独具特色的专业市场：一德路是传统的专业市场一条街，从早年的咸鱼水产交易市场发展至今天的大型海味干货批发市场，后来的玩具、文具、精品和副食品等专业市场也相继进驻，如今已拥有国际玩具城、中港城、万菱广场、德宝交易广场等大型商厦，并形成海中宝、山海城和国际玩具文具精品广场三足鼎立的局面。在政府打造一德路，实现一德路商业的升级换代，从而以“入室经营”代替以往的室外零散经营的策略下，现一德路的专业市场形成海中宝、山海城和国际玩具文具精品广场三足鼎立的局面。由于这三个专业市场具备规划优势、配套及服务优势，因此，其租售价在一德路也是最高的。调查数据显示，一德路的海味专业市场中，租售价12、最高的是山海城，其首层的销售售均价为8.8万元/平方米(以建筑面积计算)，租赁价为800-900元/m2，其次为海中宝专业市场，其首层的租售价分别是8万元/m2和530元/m2。而在文具精品专业市场当中，租售价最高的国际玩具文具精品广场，其首层的租售价分别为6万元/平方米和330元/平方米，其次为德宝交易广场，其首层的租售价分别为4万元/平方米(现二手价，约99年发售时一手价达7万元/平方米)和100元/平方米。长堤大马路、沿江西路酒吧街曾是旧广州最为繁华的街道,而且长堤一带聚集了众多的老字号，如爱群酒店、东亚酒店、大公酒家、海珠戏院、广州市电影院等，这些都是越秀区独有的商业和文化遗产。在此基13、础上规划建设长堤、沿江路一带成为沿江路西餐、酒吧风情街，与闻名的北京路步街相互辉映，是广州现时的观光休闲区。该区域各家酒吧面积分布以中型酒吧居多，面积分布在500平方米以上，清吧经营性质的酒吧面积较小，一般为80400平方米，如爱群爵士吧、清水居、马田音乐咖啡厅；另外，长堤一带的酒吧经营范围较杂，一间酒吧可以兼有卡拉OK、表演SHOW、DISCO功能，调查显示一般带卡拉OK的酒廊占整体酒吧数量的50%，带卡拉OK功能的酒吧面积较大，如龙胜吧占据天字广场1-3整层裙楼约3000平方米、ET太空城1-3层中空约1万平方米。流花地区服装市场是全国最大规模的时装批发集散地，共有14家大型服装批发市场，14、拥有20多万平方米的室内营业面积，汇聚了服装经营商户1万多家。由于交通便利，服装品种多，每日客流量达20万人次以上，货流量达40多吨，年成交额愈100亿元以上。1.1.2 越秀区商业发展规划 北京路南段建准步行街 按照规划，北京路国际商贸区北抵广卫路，南至天字码头，东以越秀区界为边界，西到解放中路。为配合北京路全线步行化，将拓宽大马站路；开通北京路周边的府学西街、教育路延长线、南堤二马路延长线、珠光路延长线及光明广场东侧的规划路；并将泰康路天字码头段建成为只准公交车通行的准步行街；以中山五路地铁出入口为起点，在地下把广百和广百新翼、光明广场、名盛广场、新大新商场等连接起来，建成一个全新的地下商15、业购物街。越秀区商贸旅业资源图越秀区商旅资源图1.2东山区1.2.1区域概况东山区全区总面积17平方公里，常住人口达60万人，占全市总人口数的10.5%，仅次于越秀区、荔湾区居第三位。本区从业人员达53万人。1.2.2农林下路板块 六个项目形成商业节点、农林下路使连贯6个项目自北向南分别为新裕大厦、建和大厦、富银大厦、东山锦轩、新富熊大厦以及中国电信大厦。 拓宽道路经营升级 针对目前农林下路车道拥挤的状况，政府将把农林下路改造成一条36米宽的主干道，其中两边人行道各为5米宽，且划出一条较宽的绿化带，中间为双向6车道。农林下路将全面扩容，区政府表示，将以上海的淮海路为蓝本，引导农林下路商业街成为16、以百货业、大型零售业和品牌、名牌专卖店为主、大型商厦林立的商业街。农林下路是东山区商业的一个门户，东山区政府对其改造的决心相当大，宣布要把其建成“广州淮海路”。农林下路贯穿环市东、东风东和中山路三条广州的主干道，形成一个“王”字型结构；周围居民区密集，又有广工、中山大学医学院两所高校，当然车水马龙、行人如鲫。农林下路北端连接环市东商圈，中间与东风路之写字楼及酒店接壤，因此，成为东山区及广州市的次级商务中心区。1.2.3中华广场商圈： 商圈概况英雄商圈位于中山二路英雄广场地段，主要由中华广场、流行前线地下商城、地王广场、陵园西通讯专业市场、烈士陵园、广东省体育场等大型商业、公园、体育场地组成，已17、呈现综合商业区的雏形，成为广州母城次新区东山区在北京路、农林下路传统商业街区之间的新崛起大型商圈。该地区目前年商品销售额已超过20亿元，并保持两位数的良好增长势头。 地块商业发展状况一览表地块范围东至东川路，南至东华西，西至东濠涌高架路，北至东风东路商用物业总面积22万总客流量约60万人次/天地铁站客流量平日2万人，节假人4万人 核心商圈居民人口约70万人通勤人口约10万人商圈商业定位集购物、饮食、休闲、娱乐一体商圈形象定位实惠、潮流、前卫商圈内标志性建筑烈士陵园、省体育馆、中华广场商圈民俗风貌特色无明显特色注：核心商圈指以中华广场为中心，半径3公里之内的范围 功能组合表业态业种档次目标客户主18、要商家（物业）排序功能组零售购物中心，百货店、超市、大型综合超市、专卖店、专业店、便利店等多种业态共存服饰、家居、电器、通信、音像、书刊中偏高档为主，其他档次为辅区域内白领阶层为主，辐射全市、吸引外地来穗旅游人士JUSCO、中华百货、流行前线、地王广场、7111批发专业市场、专业商城摩托车配件、通讯中档为主区域周边高校、企业及商务人士，辐射全市陵园西通讯一条街、中华广场名店城6餐饮娱乐中餐、西餐、水果甜品店等，游戏中档为主、其他为辅区域内居民、白领、游客等个人中华广场7楼饮食、绿蔷薇、麦当劳、肯德基、绿岛咖啡、南梦宫游戏中心4文化旅游历史教育基地、书城区域内居民、白领烈士陵园、中华广场六楼书店19、2体育休闲体育运动场中高档为主区域内居民、白领、游客等广东省体育场3商务写字楼、酒店本地中小创业型公司电信大厦、东盛大厦、全球通大酒店、东风大酒店、大上海酒店等7 交通状况一览表 地块商业演进可分三个阶段：1.1997年以前，缓慢发展阶段。以中山三路百货店、专业店等中小型社区商业和陵园西路电信营业厅、BP机、手机维修点、通讯零配件专营店为主，缺乏影响力。2.1998年2001年，购物中心替代阶段。中华广场建成并调整优化，成功站稳，以超大规模现代业态、先进交通、流行荟萃、广场文化等特点，迅速替换老城区传统小、散、旧商业形象。3.2002年至今，零售功能整合优化阶段。中华广场、电讯时尚一条街、流行20、前线、地王广场、老鼠街相互融合，错位经营，不仅成为东山区第一大商圈，而且以潮流消费、青少年集聚的特点辐射全市及周边城市。 商圈主要功能定位商圈位于老城区东山区，区位的历史背景决定了该商圈的功能定位和影响力。该商圈的总体功能定位为实惠和时尚并存，以极具知名度的通讯产品展示销售中心和时尚前卫商品聚集地吸引市区消费者的一站式消费商圈。其细分功能定位如下：购物功能目标顾客主要面向东山、越秀、海珠、荔湾等老城区居民及年轻一族，以实惠消费为主，搭配时尚、潮流元素的购物商圈。其中中华广场主要面向中偏高层次、有较高收入水平的消费人群，流行前线则面向对学生一族、年轻一族。娱乐功能定位为以中华电影城为龙头的全市白21、领、学生一族消费场所，主要吸引老四区的目标消费群。饮食功能定位为与购物、娱乐消费相配套的中西风味饮食中心，主要集中在中华广场7楼和流行前线。交通功能方面，由于该商圈位于地铁上盖，陵园西地铁站为地铁一号线主要客流站场，主要以地铁吸引旧城西南片区的居民。1.2.3海印板块该板块有三大广州之最的专业市场以海印电器总汇、星之光电器城为核心的电器专业市场、旧货市场和海印布匹市场，此外还有新华书店及部分摩托车配件市场。1.3天河区天河体育中心区域是广州市总体规划中确定的新城市中心区，其功能总定位为现代化的商业、金融、商务、行政、体育和居住生活。商业定位则是以以写字楼里的大量白领、金领及附近居民消费带动商场22、购物、娱乐休闲、文化、体育、饮食等的发展。1.3.1价格特征天河的商铺可以说是寸土寸金，一个明显的山脊效应在天河得以体现。以天河城为中心，向四周呈阶梯式的递减。天河城广场内的铺位月租金在1000元/以上，正佳广场首层租金750元/；维多利广场首层500-800元/左右，天河北的大型群楼商铺首层临街最高去到400500元/的月租金；五山路的数码科贸城首层200250元/；华景、骏景一带小区群楼商铺租价在100200元/左右。一个逐级递减的模式，让天河商铺的价格有迹可循。天河虽然是高档商业圈的代名词，但其商铺成交均价并不是广州内最高的，前三名的位置拱手让给了广州老三区：东山、越秀、荔湾。主要还是因23、为天河区域跨度远远比前三者大，价格的不平衡导致了成交均价偏低。在中心地带的临街旺铺月租可以上500600元/，但一些位置不佳的、偏远些的商铺月租才几十元/，这种不平衡，在很大程度上拉低了天河商铺的成交均价。1.3.2体育中心商圈 地块概况体育中心地块商圈，主要指以天河体育中心为中心，周边1000米范围内的商业，总商业面积超过100万m2。该商圈商业的目标顾客群为主要以年龄在20至45岁之间的、在周边生活、工作、学习的人群为主，兼顾其他年龄段的消费群，辐射整个广州市区和东莞、佛山、中山等珠三角地区，以及吸引外地来穗差旅人士前来消费。体育中心商圈最初的形成始于年广州市为了六运会的召开而兴建的天河体24、育中心。之后周边出现一些零星的商业形态，但没有大的商业物业出现。一直到年广州购书中心落成，整个商业气氛还处于聚集阶段。随着年天河城投入使用并逐渐被市场接纳，体育商圈基本形成，商业氛围越发清晰。年宏城商业广场落成，与天河城携手搭建体育中心商圈的领头地位，与此同时，中信广场投入使用，天河北一跃成为广州第一大商务区，随之带来的巨大白领、金领高消费客流，使体育中心商圈更趋成熟，成为与北京路并架齐驱的商业中心，99年，地铁一号线全线开通，与天河城连成一体的体育西站带来了巨大的客流。随后，时代广场的开业为体育中心商圈又添一道亮点，附近高级写字楼纷纷落成，住宅楼盘风起云涌，为商圈提供了大量的固定客源。年广州25、城市规划出台，天河成为最大的受益者。年，广州新城市中轴确立，中轴线由北往南贯穿体育中心商圈，体育中心商圈无限的发展前景更为突显。年，维多利广场投入使用，号称全国铺王的正佳商业广场2005年加入体育中心商圈，同时，太古汇报业广场、新创举大厦裙楼物业等众多商用物业上马启动。 体育中心商圈主要商厦一览表规模功能主力商户天河城广场建筑面积16万，经营面积10万购物、娱乐、餐饮天河城百货、吉之岛正佳广场建筑面积48万，商场面积28万购物、娱乐、餐饮百佳、友谊时代广场占地1.8万购物、娱乐、餐饮广州友谊、联邦家私广州购书中心营业面积1.5万书刊、音像、展览新华书店维多利广场营业面积2.4万购物、餐饮宏城广26、场 地块商业发展状况一览表地块范围体育中心周围1000米范围内商用物业总面积超过100万总客流量平均每天100万人次，节假日超过200万人次地铁站客流量体育西站平日2.42万人次，节假日3.30万人次核心商圈居民人口周边3公里内约50万人通勤人口30万人商圈内性质描述新的广州市级综合性商业中心和最大的商圈，泛CBD区商务商业中心，国内中心城市最大商圈之一商圈内标志性建筑正佳广场、中信广场、天河城广场、天河体育中心、广州购书中心、中泰广场商圈民俗风貌特色典型的城市新区，外来移民工作生活聚集区域，多元化、时尚化、开放性、国际性氛围浓厚注：.地铁客流量数据源自广州地铁2003年度年报 体育中心地块交27、通状况表公交巴士线路有约56挑公交线路在体育中心周边停靠，几乎全市各个区域都有公交线路直达该区域，另外，体育东还有通达珠三角东部和南部的公路客运站点，并且有超过30各楼盘的看楼车从宏城广场出发地铁站及乘客特征地铁1号线体育西路站，3号线在此换乘，5号线在黄埔大道珠江新城与3号线换乘，现阶段乘客以机关和企事业单位同勤白领阶层，以及来此休闲、购物、娱乐的年轻群体和大中学生为主公交停车场及泊位公共停车位约2600个（天河城600，宏城200，正佳1000，体育中心500，宏城多层停车场200，周边露天临停场合计300）周边约60栋写字楼各有30至200个不等的专用和临时车位步行舒适安全度道路交通繁忙28、，人行道设计不够宽敞，客流量巨大且混杂，过街隧道管理不善，造成步行舒适度、安全度较低，与室内两条商业步行街及国内外著名城市旅游商业街区相比，现代化、人性化的设计落后1.3.3 主要功能定位及影响力分析 功能组合表功能业态业种档次目标顾客主要商家（物业）零售购物中心、百货店、超市、大型综合超市、大型专业超市、专卖店、专业店、便利店服饰、家居、电器、通信、音像、书刊、汽车中偏高档为主，其他档次为辅区域内白领阶层为主，辐射全市及住三角，吸引外地来穗旅游的人士JUSCO、天河城百货、友谊、联邦、万佳、百佳，711，广州汽车博览中心，国美等批发专业市场、专业商城电脑、数码通讯、体育用品及器材中档为主，其29、他为辅区域周边高校、企业及商务人士，辐射全市天河电脑城、太平洋电脑城等八达电脑商厦，体育中心商城餐饮中餐、西餐、特色饮食等中偏高档为主，其他档次为辅区域内居民、白领、游客等个人及公务消费东海海鲜、中森名菜、广州酒家、澳门街、锦绣山河、东方明珠、星巴克、哈根达斯、大家乐、绿茵阁、麦当劳、肯德基娱乐电影、电子游戏、夜总会、室内公园中偏高档为主，其他档次为辅区域内居民全市白领、商务人员等天河娱乐城、飞扬电影院、时代华纳电影院文化旅游书城、培训、旅游区域内居民、白领、游客等，辐射全市广州购书中心、南方书城、桥鑫国际培训中心体育休闲体育运动场、健身美容会所、茶艺馆中偏高档为主，其他档次为辅区域内居民、白30、领、游客等御都、力美健、健力宝、中体倍力等健身中心、天河体育中心各馆、等商务写字楼、酒店甲级写字楼和3、4星酒店为主本市公司及外资公司、旅游、商务人士中信广场、市长大厦、财富广场、广州国际会议中心、总统大酒店、华侨友谊酒店2现有地铁一号线上盖商业物业地区项目建筑面积（）开业时间地铁沿线正佳广场30万2005年1月天河城广场16万96年初现代城2.7万2003年中中华广场17万2000年流行前线1.5万1999年11月地王广场2.5万2003年中五月花广场6万2005年中旅商业城5.6万2002年恒宝广场5.7万1999年6月总计87万其他还有康王商业城由于经营不善，开业率低和天河的天骏商业街经31、营面积小没有列入以上面积计算。二、地铁沿线项目1、正佳广场11物业概况项目名称正佳广场物业类别商业物业物业地址广州天河路228号发 展 商广州市正佳企业有限公司占地面积5.7万建筑面积 42万（商场建筑面积约30万地上七层，地下二层半； 东塔楼为48层五星级酒店式公寓； 西塔楼为30层超甲级写字楼）， 车位数量：地下停车位1500个销售均价约6万元/（只有M层出售）租金均价M层350元/、首层800元/二、层600元/三层400元/、四层300元/、五层200元/物业管理费60元/1.2 正佳广场各层商业品牌比例B1层 一站超市（百佳）M层前沿精华类 别品 牌数量比例服 装ssquare、fo32、r、mixer、ilmare、hike(天行健)、亨奴、UP STAGE、中域、COUNTRY GIRL、SUNNY BOY、狩猎者、YO YO、angle、EC GO、mickey、TOP MLP、POLO世家、J and C、马莲奴、blue star、roeky、古林达妮 think & do(思为)、yoer、歌、STYLE POINT、SEIKO(精工)、time concepts、晶良2966%鞋 袋慧珊、JO JO、SNOOPY37%精品传情物语、石之恋、符雨轩、GA GA熊、佳佳精品店511%音像华翔12%美容足间舞、美甲25%饮 食KFC、优之良品、美食吧、荣华饼屋49%合计33、44F1时尚都会类 别品 牌数量比例服 装国内品牌班尼路、金利来、COLOUR EIGHTEEN、SAMMY、哥弟、舒雅女装、时尚芭莎、范怡文、百丽、左丹奴、ZEAN、VEEKO、依梦、雅莹1416%国外品牌玛丽莎、雷蒙坚尼、乔尔格顿、OXYGEN、LOUIES BERRY、PLAY BOY、LALA、APPLES MAN、莱尔斯丹、雅迪斯、ESPRIT、ANTINOKI、JECCI FIVE、CnE、MARCUSS、丽沙米娜、歌莉娅、阿瑟斯、BOSSINI、ORIGIN、YOU FOT DATE、OCHIRY、EZCOCO、CALVIN KLEIN JEANS、道明、MISS SIXTY、J34、ESSICA、GLODANO LADIES、古谷惠、古色、巴比鸟、艾索尔、苏美尔、夏雪儿、CBQSC、MDCO3742%鞋 袋巴高米奥、欢乐妙履、MALISHA、慕达菲名鞋、秀凝专门店、美丽宝鞋、法国都彭、红蜻蜓、真美诗、菲安妮、卡丹路、皮乐卡丹1213%精 品瑞士精表、苹果服饰、金利来服饰、PLAY BOY、东方时表、亚乐菲斯、SATCH+89%珠宝周生生、莱宝珠宝、潮宏基珠宝、钻石世家、英皇钟表珠宝、六福珠宝、宝莉珠宝、金龙珠宝、ARTIN、和士佳意珠宝、锝金店、广地珠宝1213%文化保健东方眼镜、万宁22%银行中国银行、农村信用合作社22%饮 食星巴克咖啡、哈根达斯雪糕22%合计89F235、潮流天地类 别品 牌数量比例服 装国内品牌柒牌、观奇洋服、美嘉怡时装、未名时装、群豪男装、五月、品良、华人坊、奈瑞尔、丽莱、美标、深宝娜、ROSE MARY、1322%国外品牌古士旗、古天奴、佛伦派克、CAREER、BRESSE、罗马帝王、派利派苏、拜邦、柏棋、嘉丝和路、凡诗、凯迩、贾娜云妮、德雷娜、名盾国际、科波菲尔、科雷龙、卡宾、派亿丝、美尔奴、佐道、普仕尼、欧喜门、贝莱斯顿、卡尔力龙、玛斯菲尔2643%鞋袋迪森高尔夫、红蜻蜓、韩树一派、暇步士、贵之步、摩斯雷、万里马712%精品阿比斯、朝国饰品、金公主、皇后饰品、广天藏品、凯妮、DISNEP、奥妮雅813%文化 用品先施眼镜、惠视眼镜2336、%保健药店屈臣氏、大鹏药店、东风云药店35%饮 食必胜客12%合计60F3多彩生活类 别品 牌数量比例服 装国内品牌WEIKA、山水印、奔放、祖儿、自由海、达衣岩、GIRL LINE、听雨、应用美色、XILID、茵羽、LOURIER、圆点、逸点、MARGIGL、FROAIG、唐朝服装、紫荆羽绒1833%国外品牌安奈尔、海曼蒂、ADBO、季后风节扣店47%鞋 帽US COCO、US POLO24%精 品福缘玲珑、珠宝沃青、ELENS、珠宝山鸣、帝佳水晶、YINNA手饰、银友手饰、福兴珠宝、君宝、广天藏品、宏云龙、万兴珠宝、半宝石水晶、德国公爵、派克1527%床上用品依富高、帝豪、PLAY BOY37、赛安娜、罗莱家纺、SINOWAX、沁心园、卡撒天娇、丝露梦916%保健用品千祥参茸、至尊酒坊24%饮 食桃园食品、麦当劳、元禄回转寿司、拉丁餐厅、仙踪林、59%合计55F4动感之都类 别品 牌数量比例运动用品国内品牌康威、富克、安踏、李宁、洲克、温克613%国外品牌锐步、耐克、阿迪达斯、威尔逊、茵宝、HOUSE、MENLOW、匡威、PUMA、MIZUNO、麦特1123%家 电国内品牌都市风、步步高、晨初、新天路、声之音、骏和通迅、恒通、一号通、大天行、中移动、新佳信、通豪、永乐电器、HG数码、龙粤、上广电1634%国外品牌BEONE、CANON、NIKKON、SONY、SANSUMG、OSI38、M、富的山、SIMENS、富士、LG、FAB、VBS、BHL1328%饮 食主题餐厅15%合计47F5缤纷城市类 别品 牌数量比例服 饰国内品牌黑白熊儿童服饰、靖霖服饰29%文化用品张浩文艺术馆、开心果玩具城、明珠琴行、乐韶怡富琴行、雅佳琴行、名珠琴行627%床上用品美时厨具、欧尚宜家、怡亮家具、赛拉维418%美发美容八佰伴、圣女养颜旗舰店29%精品东瀛瓷15%饮 食活力派餐厅、和本堂、友和寿司、新泰洋美食广场、新口味餐厅、多美丽627%娱乐冰河溜冰场15%合计22F6美居与美食类 别品 牌数量比例家具恒生好佳家居广场125%饮 食拉斯维加斯主题餐厅、大椰丰饭、金本日式涮涮锅375%合计4F739、世纪欢乐城类 别品 牌数量比例影院时代华纳国际电影院150%游戏中心哇哇游乐城150%合计22. 天河城地理位置图2.1地理位置与规模指标表现依据缺点及优点分析地理位置优越 体育西路地铁站出口 位处天河新商业区的咽喉位置， 位处番禺、珠海到广州之要塞，从番禺到广州经华南快速干线仅需10多分钟，从珠海经京珠高速公路（广珠段）到广州仅需40分钟。 时而势易，今天天河城位处成熟的商业中心区，发展潜力极大，可算是独占先机。 但现时天河主要干道环市路、广州大道、天河北路、黄埔大道在交通繁忙时间已出现严重堵车现象，对消费者造成不便。内环路开通后，路面交通改善不少。规 模大型 建筑面积16万平方米 商业经营40、面积8层约98，000平方米 96年开业初期，其300多个铺位出租率不足50，当时商铺供应远多于需求。随着各客观环境改善，铺位出租率100。 天河城被誉为广州第一个成功之大型综合式购物广场，人流量最大，其规模足已吸引本地、周边城市、甚至港、深同胞有目的远道而来一站式购物消费，是旅行团其中一个景点，暂时在广州还未有其他商场可取替。2.2业态分布及入驻品牌指标表现依据缺点及优点分析行业及商户组合多元化一楼135 伊伴 E.blan、120 莎巴狮皇 QUEEN OF SABA、143A 茂源珠宝金行、119 BOSSCO、123 芭迪 PATTY、188A SWATCH、103/108 屈臣氏、141、13A MIRABELL美丽宝、55 春之花、1101 特乐路DARLORO 二楼248 香云纱、221、308 妍丽化妆品、202 天河城百货三楼妍丽、雅诺士、卡路约翰、澳西奴、诗梦轩四楼标卓 沙龙餐厅 飞扬影城五楼蓝梦宫、游乐场六楼F603 大家乐、F610-611 肯德基、000 友和回转寿司 七楼703C 赛博廊数码旗舰店、701 迪信通手机城、000 怡景西餐厅 负一层吉之岛JUSCO 行业综合性强，尤以两间中档百货天河城百货、吉之岛最具号召力及吸引力。饮食娱乐行业也较齐全及多元化。 唯服装品牌档次有逐渐下降的趋势，纯以租金回报角度出租商场铺位，难免降低商户组合的可观性，影响商场整体42、档次形象。2.3 经营状况指标表现依据缺点及优点分析租赁条件越趋升值 租金水平：（按建筑面积计算） 首层：￥10001500m2 二层：￥700m2 三至五层：￥200400/m2 六、七层：￥60100/m2 六楼美食广场一个档位约25/ m2左右，租金￥4-5万/档 特色行业可考虑合作经营 举例：（建筑面积计算） 首层租客：蜜雪儿租用面积约80 m2，￥1000元/ m2 七楼：怡景西餐厅（新开）租用面积约800 m2，￥20/ m2 由于天河城商铺已升值，租赁十踊跃，不愁没有租客，显示一片繁华景象。但行内零售商分析；由于租金高企，尤其是首层旺铺，因此相对经营成本提高，现时天河城商户平均343、成盈利，3成持平，3成亏损行汰弱留强，（指销售额而言），因此租客变换也较频繁。3、东山锦轩现代城详细分析指标表现依据缺点及优点分析地理位置较好 东山区农林下路 地铁上盖物业 虽然是地铁上盖物业，但农林下路周边商业气氛比较若，未能带来充足的人流。规模中小型 占地面积平方米， 总建筑面积平方米 商住一体楼，商场经营面积2.7万 地处区域型商圈，项目商业体量与周边现有商业气氛相符合商场建筑设计较差 商场外立面全玻璃设计，通透性强 负一层商场直接连通东山口地铁站。 商场内部设计较差，南北只有两台手扶梯分流人群，与二、三、四层是超市经营有关。经营模式/主题定位普通 所有经营面积全部招满，全部个体经营； 44、经营档次较低 24楼以超市为主力店，辐射周边一公里内居民住宅区，定位适合特色经营，饮食租赁条件/租赁水平较低 负一一层散铺经营，一层有少量临街商铺 二四层好又多超市 五、六层饮食经营 负一层200280元/，商店内120元/ 一层500元/,KFC已经进场经营 经营比较有特色 虽与地铁连接，但商场旁有一地铁独立出入口，人流量不大。管理及推广普通 东山口地铁上盖物业 农林下路商业气氛有待提升4. 中华广场详细分析指标表现依据缺点及优点分析地理位置优越 地铁烈士陵园站上盖物业，有东向的地下通道连接地铁大堂。 位处中山三路与较场西路交界处，北边是烈士陵园。 东边东川路，现在发展为购物美食一条街 旁边45、是英雄广场“流行前线”地下商城 地铁上盖物业，有足够人流保证。 有流行前线作先例，出租率较高。多以中低档服装、精品为主。 中山五路至中山三路一段仍存在着多个大型建筑工地，商业带多处被截断，周边商业气氛仍未成气候。规模超大型 10层约168，000平方米 比天河城规模更大 开业后经一段时间的换客，汰强留弱，开始渐入佳境。商场建筑设计较好 以外墙观光电梯为特色 装修用料低档经营模式/主题定位较好 首个园林式购物消闲广场 商场的企业形象因组合类同天河城，缺乏特色。指标表现依据缺点及优点分析租赁条件/租赁水平租金偏高 售价水平：（按建筑面积计算） 首层：HK100,000/m2 三层：HK52,00046、/m2 四层：HK33,000/m2 租金水平：（按建筑面积计算） 负一层由原摩托汽配城近期重新打造“名店城” 主要与中华广场旧客户 首层：南边300 元/m2；北边1500元/m2；均价约800元/ m2 三层：600元/m2 四层：300-400/m2 此层为数码概念广场，经营状况很好，租金价格较其他同类型商城高 销售方面，发展商早期推出“秒秒金优惠返租计划”，买家在交付使用时可额外多赚9个月租金，平均回报率也高达10-12%，因此当初销售反应理想。 值得一提的是：中华广场四楼的数码概念广场，独具特色，吸引了不少人流。而流行前线与中华广场接驳通道的开通，更为中华广场吸纳了大量流行前线的人流47、前来购物。 现时日平均10万、节假日20万人次的客流量。管理及推广逐渐变好 业权卖散 当初用回租五年的办法，以便由发展商统一管理。5. 流行前线详细分析指标表现依据缺点及优点分析地理位置优越 广州市旧城市中心，人流旺盛，中山三路与较场西路交汇处， 与地铁直接相通，连接地铁烈士陵园，尽先地铁物业优势。 地铁物业，有足够人流保证。临近中华广场、与地王广场相接，规模中型 15，000 流行前线是广州市内首家与地铁直接连通的大型商场。商场建筑设计较好 地下商场，原址为广东防空工程； 有四个出入口，人群容易分流； 负二层停车库。 灯光运用较好，让人感觉在地下也有较好的购买欲望； 层高合理，不会产生压抑感48、。经营模式/主题定位较好 经改造由海印集团承租经营，经营风格为潮流时尚， 吸引学生和年轻人为主，营属于中低档次 经营理念、现代的购物环境、鲜明的市场定位，使之成为个性鲜明的流行商场，营状况良好租赁条件/租赁水平较贵 负一层5001000元/ 借以中华广场商圈和地铁一号线，引来数以万人次的客流量。管理及推广较好 引进城市之星直播室 流行前线已成为广州年轻人当中无人不晓的休闲购物天堂。6. 地王广场详细分析指标表现依据缺点及优点分析地理位置一般 位于流行前线与省体育馆中间。 商场引力不大，中华广场、流行前线人流一般很少流向地王广场 。规模中型 23000，共三层 广州市规模最大的地下商场之一商场建49、筑设计较好 在负一层中间部分有5米宽通道连接 设有地下中庭 通道设计与灯光设计不错； 设有地下中庭，增强了多层地下商城的通透性。经营模式/主题定位较低 03年5月开业后经营情况较差 中低档 主要是个体经营户，统一经营性不强 地王广场的定位为实惠、时尚精品，与流行前线经营产品相似，但偏向实惠型。租赁条件/租赁水平一般 负一层约500元/，开业初（45折） 负一层：品牌服装和饮食、美容等； 负二层：经营港、澳、日韩等潮流服装服饰、精品等 负三层：运动生活馆 曾创出“广州大学生1元钱可租黄金商铺”，增加了开业率，但失去了经营档次。管理及推广一般 时尚、潮流、前卫，集购物、休闲、娱乐、饮食于一体。 与50、流行前线定位相似，同质竞争严重。7. 五月花广场指标表现依据缺点及优点分析地理位置优越 中山五路公园前地铁站 有地铁和强大的共交系统支持，具有较好的人流量 人流未成为真正的消费力，成为了伪人流规模中型 占地面积为5782 规划总建筑面积地上约35000地下约15000 商场规模较小，单层经营面积小，垂直消费容易使人产生消费疲劳 商场进深小商场建筑设计一般 商场外立面有较好的现代时尚感。 公园前地铁站与该商场负二层直接相通 有约150米的临街商铺，有很好的品牌商品展示平台 商场各层只有一台扶手电梯，人流承接能力略现淡薄经营模式/主题定位较好 全城第一个经营到凌晨的商城 中高档消费场所 发展商在天51、河区开发了天河娱乐广场因此发展商发挥集团优势，在北京路也造了一个电影院 针对年轻人消费，集吃、喝、玩于一身的“一站式银座商场”，档次定位较好。租赁条件/租赁水平较高 全部商业面积都是只租不售 负二层250元/ 负一层饮食经营 一层10001500元/ 租赁水平较高，但作为商场在北京路商圈最有吸引力的电影院和负二层商场还未开业，商场吸引力不足。 发展商是商场运营商，品牌整合较好，形成统一经营管理管理及推广一般 邀请港台和内地歌明星到商场举办活动 商场举办的购物抽奖活动摇奖送QQ车 商场开业就推出一系列的消费的宣传活动和消费抽奖活动，但效果甚微。8、中旅商业城指标表现依据缺点及优点分析地理位置优越52、 中旅商业城地处中山五路与解放路交汇处，为地铁公园前站上盖物业。 广州地铁一、二号线的交汇处，乘客换转乘坐皆聚于此。 地铁上盖物业，有足够人流保证。 与北京路商业步行街、中山五路商业街等商业旺区近在咫尺，与广百及新大新百货形成一个黄金的购物中心地带。 位处北京路商圈辐射区，附近的配套较齐全。规模中型 11层约56，000平方米 层数太高，每层楼面面积不够大。商场建筑设计 外型极具欧陆风格，内里的装修设计更以不同装饰风格出现 时尚在线内则是岩洞式设计，给人一种原始猎奇感觉 地铁入口的设计前卫，门面设计极具延伸性 井字型的行人通道，不利于引导客流循环，并且比较狭窄； 灯光运用较差，让人感觉较昏暗，53、难以刺激消费者的购买欲望； 铺位间隔不合理，未能从整体考虑，导致铺位面积较小数量多；经营模式/主题定位 定位为中高档次消费 档次偏高租赁条件/租赁水平租金偏高 负二层为时尚在线； 负一层为百佳； 首层至九层为华联百货； 因为商场经营权已被卖散，最终使组合难以体现， 虽然负一层成功招租给百佳超市，但因百佳超市目标消费群的局限性，使其始终难以引导人流至商场首层以上消费 管理及推广 时尚天地以独立商铺经营为主，直接由商户自主经营，经营者大部份是个体商户。 商场的自设的管理公司统一管理。 难以控制商户组合9. 恒宝华庭剖面示意图地理位置图指标表现依据缺点及优点分析地理位置 交通便利 以商业网点分布来讲54、地处稍偏 荔湾区宝华路以西、宝源路以南、多宝路以北 地铁一号线长寿路地铁站上盖物业，负一二层与地地铁站大堂相连 荔湾区内集住宅、商场于一体的大型综合性地铁上盖物业，交通十分便利。 上下九路段的路面整治、世纪路的开通、步行街的重新定位等一系列市政措施均对恒宝广场商业有一定的帮助。 虽接驳地铁出口，但位处地点较偏，离传统商业旺地上下九路有一定距离，商业带被隔断。 周边的商业档次较低（正对以价廉出名的“大笪地”），对恒宝广场之商业形象有一定影响。规模中型 五层商场逾57,000平方米 由于发展商本身之强项为住宅项目，对商业部份不甚熟悉，对商场的规划多有不尽人意之处。经营模式主题定位港式购物商场 以地55、铁上盖综合物业为卖点。 定位为大众化中档消费 独立店铺间隔， 其最大优点是临街面长，令连锁店可开设街铺，展示其形象，但缺乏具号召力之主力商户，导致人流不足。 以西关美食文化作标榜租赁条件只租不售租金适中 租金水平（实用面积计算） 负一层：￥400-500/m2 首层：均价￥400/m2 三层：均价￥250/m2 举例： Apple shop：￥400/m2 明照女装：￥400/m 负二层原定做玉器街，后计划间散做时装精品，未有详细出街资料。 二层定主题经营，计划由一个商户承租经营，因无人承租而一直搁置。 三层原定蔡澜美食坊，因租金偏高而无人问津，尚未开业。指标表现依据缺点及优点分析行业及商户组56、合休闲品牌为主，适合大众化消费 首层：Betu、 G2000、WE WANT、S2 SQUARE、Esprit、GIORDANO、康威、CY、AZONA、APPLE SHOP、Blue Navy、天兰、东方眼镜、明廊眼镜、信步鞋、永骏皮具 负一层：KFC、Watson,s、FX皮具 发展商原定招商目标为中高档品牌，但结合市场实际及自身情况，最后唯有把标准放低，才能引进现时经营之品牌。再次证明商场定位要结合市场实际，才能实现。客户来源较广泛 邻近及自身住宅群之住户 凭借地铁而来的各区消费者 到上下九步行街购物，顺到而来之消费者 因“恒宝广场”上是住宅屋苑“恒宝华庭”，塔楼幢住宅已入伙之住客约1357、00多户，为商场提供了固定的消费群。而住宅小区内更提供了内联网服务系统，让住户足不出户即可了解商户提供之购物信息，较为方便。 而按现时广州年青一族之逛街习惯，都较喜欢把地铁作为首选之交通工具给地铁沿线（上盖）之商场带来极大商机。管理及推广 管理水平一般 宣传推广做得较足 统一业权 统一管理 定期举办各类宣传推广活动 由香港恒基兆业地产集团物业管理部担任商场物管，租户屡屡投诉。三、各项目横向对比1、各项目横向对比名称位置规模（万m2）特色包装经营状况正佳广场天河路42亚洲体验之都，全广州最大的shopping mall 该项目于2005元旦试业，2005年春节全面开业，人流状况不及天河城，但人流58、导向系统不足，人容易迷路，经营初期状况一般。天河城天河路16广州首个SHOPPING MALL广州第一个成功之大型综合式购物广场，人流量最大。中华广场中山三路17广州首个拥有五星级电影院的购物中心电影院以及四层手机专卖形成品牌，经营较好，但由于项目位置问题，首层北面及东北面租金价值很低，负一层正在重新策划招商五月花广场中山五路5一站式银座式消费，全城第一个经营到凌晨的商城，中档消费场所试业半年，负2层、58层还未开业，经营状况一般中旅商业城中山五路56负二层为时尚在线；负一层为百佳；首层至九层为华联百货；人流量较少，然负一层成功招租给百佳超市，但因百佳超市目标消费群的局限性，使其始终难以引导人59、流至商场首层以上消费。名称位置规模（万m2）特色包装经营状况流行前线中山三路15经改造由海印集团承租经营，经营风格为潮流时尚、以吸引学生和年轻人为主流行前线已成为广州年轻人当中无人不晓的休闲购物天堂，经营状况良好。地王广场教育路23风格与流行前线相似，但招商情况一般，经营档次较低。经营状况一般现代城农林下路27负一层精品廊，24层好有多超市，酒楼饮食配套多直接于农林下路地铁站相连接，但人流并不多，负一层与首层人流量小。饮食经营较好。恒宝华庭57以地铁上盖综合物业为卖点；定位为大众化中消费；独立店铺间隔，虽接驳地铁出口，但位处地点较偏，传统商业旺地上下九路有一定距离，商业带被隔断。2、 其他项目60、情况名称位置规模（万m2）特色包装经营状况广百北京路广百与广百新冀组成广百广场，打造北京路超级商业旗舰广州百货零售的“一哥”，其交易额连续多年位列市内百货零售业的首位，龙头地位不容置疑广百新冀西湖路商场建筑面积4.5万虽然连通广百，人流量较好，但场内的经营状况较为理想新大新北京路商业经营面积0.9统一商场经营北京路上老牌商场，对北京路的商业发展起着举足轻重的作用 四、项目分析1、经济技术指标项 目数 据用地面积约1万总建筑面积约24507商业面积17568车库面积4401设备用房面积2539以上数据由商场施工图中提取2、地理位置及项目四至Y9Y10地块2.1项目位置：五月花广场本项目座落于中山61、五路，人民公园前，与公园前地铁站相连接，周边商业物业位置如右图。22项目四至中旅商业城项目东至吉祥路，南至中山五路、西至连新路，北至人民公园。涛博运动城名盛广场3、项目SWOT分析 项目优势（Superiority）S-1地理位置优越，交通便利，承接了地铁巨大的人流量项目位于地铁一、二号线中转站公园前站，也是北京路地铁交通必到之处，人流量旺盛；S-2规划优势，商场社会服务功能强人流量大商场负一、负二层直接与一、二号线月台相连接，商场7个出入口直接为公园前地铁中转站提供了疏散人流的功能，提升的商场社会服务功能，也为商场创造了旺盛人气；S-3地处老城区最成熟的北京路商圈，商业气氛浓厚 项目地处商圈62、商业网点密度大，业态齐全，人气旺盛，容易形成板块联动。 项目劣势（Weakness）W-1 中山五路把项目与千年商都北京路分隔开，商业气氛的受到隔离，消费人群流失严重。W-2 北京路商圈光明广场、五月花广场已经试业，还有名盛广场正在招商，商圈饱和度增加，此区域租金价值将会相应的下降。W-3 商场没有地上建筑，缺乏商场门面展示，降低了物业形象。 项目机会（Opportunity）O-1 项目属首个规划设计为与地铁中转站各层互通的商场，经营的状况将为地铁公司以后同类型的商场规划起直接示范性作用，有望成为城市形象标志。O-2商场主题定位优势明显，本项目若定位为全城最大的品牌折扣店，明确年轻一族消费群63、，必将成为全城焦点，比流行前线更具吸引力，成为消费的热点。0-3 以中山五路地铁出入口为起点，在地下把广百和广百新翼、光明广场、名盛广场、新大新商场等连接起来，建成一个全新的地下商业购物街。本项目将成为此商业街的人流的起点和回流的终点，成为了北京路商圈的地下枢纽。项目形象将影响整个商圈的档次。 项目威胁（Threat）T-1 项目体量较大，若没有足够多的品牌支撑场面，将会造成冷场的情况，影响商场商业气氛。 综述项目条件从整体来讲，是比较具有优势的，主要处理好项目的定位项目基本具有市场发展基础。项目区域位于老城区，作为广州首个和地铁一、二号线直接连接的项目使项目还具备着可创造性的优势，有望成为城64、市形象标志。4、周边商业环境新大新中旅商业城五月花广场广州百货大楼名盛广场光明广场41 周边市场总结北京路商圈商业网点密度大，商业辐射全广州市乃至全国，业态齐全仅商业经营面积超过100万，商业竞争气氛浓重；北京路商圈已经有北京路步行街、广百、新大新、中旅商业城、香港城、青年文化宫等支持，现在还有正在试业的光明广场、五月花广场、名盛广场加入这个商业战场，光明广场以体验式消费切入市场、五月花广场以一站式银座商场切入市场、名盛广场以美食博览会切入市场，都为这个古老的商圈添加了新的元素。一站式购足的商场占据了广州的主流市场，但精明的商家却认为商业发展有赖于特色经营，抓住特定的目标客户群。象中山三路的流65、行前线、环市路的丽柏广场，都以精准的消费群定位，抓住了市场，得到了较高的美誉度，经营状况越趋良好，所以要再此路段生存中求发展，消费群准确的定位成了重中之重。4.1.1现今市场状况l 多个大型商场涌现，竞争更为激烈现时市场上各主要商圈均有商业物业推出市场，商户的可选择范围较多，市场竞争十分激烈。尤其在北京路上，过去所出现的商铺“僧多粥少”的现象，随着多个大型商场的涌现，商铺紧缺的局面已被改变。l 商铺物业投资大回报高在售或将售的商铺物业均以体现回报率为卖点，以吸引投资者，但现时在售的物业中，买家首期往往需要投入大笔资金，对部分经营者而言，入市的门槛较高。4.1.2消费状况l 城市商业发展迅猛随着66、社会发展，人们生活水平逐步提高，加上外来高素质人口涌入，消费要求层次不断提升，令广州的商业在近十年间发展蓬勃。l 消费模式发生改变各类商业场所大量涌现，大小不一的综合性商场、专业市场纷纷进入市场，使市场趋向饱和，供需关系发展改变，市民由需求消费变为选择消费。l 高端和大众消费需求基本得到满足广州的商业结构经过多年的发展及调整，现时高端消费群体与大众型消费群体的消费需求基本已得到满足。高端消费层市场空间有限，广州作为国际大都市，已吸引到相当一批国际名牌进驻，另外，高端的消费群一方面较多的前往国外消费，另一方面此类人群的占有比例亦不大。因此，现时的商业结构基本满足这部分人士的需求。中低端的大众型消67、费为生活的基本消费，随着经济的发展，人们已解决基本的物质需求，市场上的中低消费品也出现供大于求的关系，故该类市场消费亦已得到满足。l 中高端的个性消费严重不足部分消费者对消费的要求越来越高，尤其是处于中间阶层的中高端型的消费者，可选择的消费空间不大。当本地商家无法满足这批消费者的消费欲望或迎合他们的消费形态时，消费者多数寻求异地消费，例如前往香港、上海等地购物，使本地市场流失了庞大的一批消费力较强的顾客。4.1.3广州商业发展的趋势从上述的分析可得知，现时广州的商业现状可归结为：l 数量庞大的中端/中高端个性消费严重不足；l 社会的商业发展飞速进行中，供求关系的杠杆必然要求将此局面打破；l 传68、统的营商模式越来越难以满足消费者的消费观的改变；l 旧有的市场格局已达到饱和状态，各路商家正寻求突破口；l 新的经营模式呼之欲出，关键是谁先打开新局面；l 大型一站式综合性商场仍然是市场主流，但以综合性为基础的同时必须走向个性化经营，创造出自身特色所在；l 具体表现为跳出旧有的传统商场定位思维，引入崭新的消费观念，开创领先的经营模式；由此，说明了本项目若要在市场中有所突破，打开崭新的局面，而应该是开创新的经营模式，推广新的经营理念，走在市场的前列，成为市场的先行者。5、定位思路51项目定位5.1.1定位思路市场作主导，从消费者角度出发，以崭新的、科学的、全面的角度考虑，跳出旧有的商业定位思维，69、从而为本项目制定出准确的市场定位。项目出路辐射区位（大广州、珠三角）全省、华南地区）引领经营新模式（创新、主题）个性化）倡导消费新观念（潮流、品牌）旗舰店）挖掘潜在的消费需求从上关系图可以看出，项目的市场出路在于挖掘潜在的消费需求、倡导消费新观念、引领经营新模式及辐射地区这几方面的要素决定的，这些因素共同影响着项目的定位及未来发展。5.1.2项目定位根据以上市场分析，根据市场的需求，项目以市场的弱项中寻求市场切入点，针对中高端消费群寻求突破口，以新的经营模式，打开新的局面。 档次定位： 概念定位由于大部分人处于不敢窥视高档品牌的条件下，在名牌价格高得吓人的年代，为时尚人士找到了买名牌的“出口”70、，也为品牌以折扣的形式与中产阶层相接提供平台，为此建议项目的概念定位为：注解： outlets，中文翻译奥特莱斯，品牌折扣商城。起源于美国的工厂直销店，专门处理工厂尾货。后来逐渐汇集，并逐渐发展成为一个独立的零售业态。目前已扩展成由销售世界和国内过季、下架、断码商品专门店组成的购物中心。据悉，目前在美国本土共有400余家奥特莱斯，在欧洲有100余家奥特莱斯。52目标消费群本项目所拟定的目标消费群为： 目标消费群特征1. 年龄介乎于2535岁，对消费的有着较高的品味，一定消费力且乐于追赶时尚及潮流白领；1) 多于大机构中从事知识型、技术型、管理型之工作，有持续上升的发展空间；2) 收入稳定、丰厚71、，并已维持了相当长的一段时间；3) 家庭经济负担较轻，个人消费能力强；4) 对新生事物感兴趣，消费意识超前；5) 个性鲜明，讲求生活享受，追逐名牌产品。6) 接收信息快，渠道主要来源于电视、电台、杂志、书刊、网络等潮流媒体。2. 其他消费人群：全国、全省的游客。 支持理据1) 目前市场上没有专门针对该类人士的大型商场。本项目的定位正好弥补了市场的空白；2) 随着中国经济的飞速发展，社会各阶层层次也从“金字塔形”的递进结构变为中段膨胀的“橄榄形”结构，因此，中产阶层将迅速扩大。换言之，本项目的目标客户群数量呈现上升势态，消费能力强大，市场空间广阔；3) 作为有经济能力的一群，容易接受新的消费观念72、，对潮流品牌十分热衷，表现出极大的忠诚度。因此，白领阶层将是本项目所针对的主流消费群体。53项目经营方式项目以自营为主，成立百货公司进场经营，占总商业经营面积的50，其余50由其他业态组成。百货区散铺区类别业种比例类别业态考虑比例皮具、化妆品10无烟饮食区10男士服饰15便利店、食品店5女士服饰25品牌折扣区35合计50合计5054楼层功能分布及商户组合（附图）楼层功能分布意向商户组合Y9区Y10区负一层国际国内品牌折扣店 便利店7-11、OK便利店食品店雪贝尔、东海堂、优之良品无烟饮食 绿茵阁、仙踪林负二层休闲品牌折扣店 运动品牌折扣店 负三层鞋类皮具品牌折扣服饰Joy&Peace、Nine West、Belle、天美意体育用品品牌折扣服饰狐狸、双喜、双鱼、邓普路