1、北京商业街区项目考察报告商管中心企划部2015年11月27日-29日赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新中！资料下载地址：http:/ 华贸购物中心导视系统和指示标牌SKP的导视系统和标志标牌设计并没有出色的地方，只是很普通的电子屏、简单的平面图、颜色比较显眼的方位指引。但是其色彩应用上时尚感还比较强导视系统华贸的导视系统更为简洁，但普遍用毛玻璃材质，显得更加商务，科技含量也更高，也与其内部大量的银行机构、写字楼相称其他细节广告位在两个商城里非常少，即使有，也和指示标牌的设计意义，也是极简主义，铝合金材质的指示牌质感很好，色彩搭配非常简洁。值得注意的是，停车场入2、口只有1个的SKP，在入口处做了一个很大的环岛，地下也分成了2股通道，以便组织出入，不会造成拥堵墙体广告装修包围顶部的假花和简单的导视变电箱广告位客服中心环形停车入口简单大方的指引路标小结1.SKP的核心竞争力是其超强的顶级品牌吸引力和CBD大量高端消费者的购买力，以至于SKP连续数年蝉联全国销售额冠军；2.华贸购物中心同处华贸中心，地段和品牌也具有非常良好的条件，但由于与SKP定位趋同，物业条件限制无法营造更有趣味的逛街体验，以及银行、家居等低人气业态组合的影响，华贸人气要低得多。导视、广告与标牌1.由于其独一无二的高密度一线品牌集合以及与国外同步销售的特殊待遇，SKP和华贸的心态与其他购物3、中心有明显的不同。目前由于一线品牌在华销售下降以及国内消费理念的转变，全球范围内华人奢侈品消费已经出现增速明显下降的趋势，由单纯的品牌影响撑起的销冠也需要更多配套的服务来维持。2.由于上述原因，SKP的微信网和导视系统功能比较单一，互动性不佳，导视系统仅是简单的平面图和常规的指示牌，没有应用新的技术手段，服务上面有一定的距离感，这一点不利于吸引更多年轻消费者前去体验；3.2个购物中心都秉承了Less is more的简约、素雅格调，很难找到很抢镜的标志标牌，但是基本功能又大多能满足。4.标志标牌基本都用亚光材料或涂漆，包括铝合金，毛玻璃，不锈钢拉丝面板，内容版面很干净简练，在大多数北京购物中心4、目前都是如此趋势。5.广告位在内部几乎看不到，室外广告的产品和设计也都偏向高端，没有冲淡商业氛围，反而相得益彰。世贸天阶-工业奇观世贸天阶是北京一处著名的景观，独一无二的巨型天幕已经成了北京的地标。与其他人文景观不同的是，这是工业时代的奇观建筑。世贸天阶的商业街与华贸类似，动线简单，业态组合上并没有特别出奇的地方，2006年即已开业，至今约10年时间，先前的一些优势目前已经消耗殆尽，不能代表北京商业的新发展方向。但当时其首次引进的包括ZARA旗舰店，MissSixty、姚明运动馆等还是引领了一段潮流。集散空间和商业氛围包装1.总服务台设置在地下1层，超市出口；2.所有开放集散空间均设置大量休息5、区与景观小品融为一体；3.顶楼设置了Place Family House，是一个VIP休息区，面积达150平米以上，专供VIP会员客户休息服务台VIP休息区地下休息区休息区广告位入口门上的彩贴电梯按键中央广场全貌及大型LED广告屏橱窗广告导视牌上的小广告广告位道旁景观墙上的LOGO标志入口处的品牌墙外部一个出风口外包装，利用起来做成广告广告位扶梯口的地贴橱窗广告灯箱广告世贸天阶的广告位形式比较多主要特点有如下：1.开发强度比较大，无论室内外立柱、交通口的墙面、地面、景观上都有；2.质感参差不齐，有的比较有创意，但有的也略显低端，让项目显得有些老态地下室入口玻璃围栏导视系统、指示标牌停车场电梯口6、玻璃贴，带有指向功能各楼层落地指示牌毛玻璃做的楼层平面导视导视系统和指示标牌世贸天阶的导视和指示标牌是非常传统的购物中心指示牌的样式，优点在于样式简单，功能清楚，基本上能依靠该指示牌系统找到方位；缺点在于缺乏设计感，略显简单甚至简陋，唯一有亮点的是个店铺门口的小型店招牌，顾客可以在步行的同时，不用转头便可以一目了然看见店铺信息简陋的指示牌地贴指示门店的小标牌电梯口落地标牌小结规划、定位1.世贸天阶开业9年，在目前以艺术、体验、文化为主流的商业新风向，下世贸天阶的调整不很到位，造成目前人气低迷。2.过于平淡的动线、室内景观和氛围包装的缺失，难以给游人停留下来的欲望，世贸天阶从一个商业标杆变成了单7、纯的地标建筑。3.世贸天阶的运营服务几乎感受不到，无论是线下实体服务还是线上，都没有更多的附加价值，进一步威胁到人气。氛围包装、导视系统和标志标牌1.虽然定位中高端、时尚，但广告位管理比较不规范，几乎处处都有广告，而且也没有做到整齐划一、内容素雅，造成视觉疲劳也降低档次；2.导视系统用材只是非常简单的半透明塑料板和顶部光源，设计上方正平庸，而且字体很小，指示得不很明确，但基本覆盖了交通节点，只是仍然有大量盲点，例如中央步行街上几乎看不到任何指示标牌，而天幕步行街是人流最密集的地方；3.目前导视系统仍在使用传统的落地式平面图，缺乏新技术应用，有些落伍；4.现场正在布置圣诞大活动，在天幕下用围挡围8、住正在搭建设备，但是针对此次活动几乎没有任何配套宣传和氛围营造，网上信息也没有推送，运营管理缺位。侨福芳草地-先锋和惊叹侨福芳草地在三里屯商圈已经是一个地标性建筑，无论是建筑本身，内部的品牌号召力，还是整体商业氛围的包装，都体现了先锋艺术的格调，在众多项目当中尤其突出。虽然品牌力方面没有新光天地华贸等让人震撼，艺术方面也并没有798那么纯粹，但是结合的恰到好处。原因是1所有艺术品与现场氛围风格不冲突；2大量留白保留了商业空间，同时又正是艺术赏析所需要的空间项目四周道路及环境侨福芳草地位于北京东大桥路，是三里屯商圈的辐射范围，距离三里屯约1.5公里，距离永安里约1公里，距离大望路华贸中心约4公里9、，与世贸天阶隔街相望，虽然并非北京的绝对中心，但是地理位置仍然比较优越东大桥路项目西侧项目南侧东大桥路南侧建筑规划和动线芳草地的建筑本身就是一件宏达的艺术品，从外形上看是一座金字塔造型，很像巴黎卢浮宫金字塔的放大版。从内部看其实质是由3座高低不一致的塔楼组成的一块广场，顶部以ETFE膜封顶，组成一个密闭的空间，因此既有开放式街区商业的特点又有密闭购物中心的特点建筑规划和动线芳草地项目进入后并不是直接就是商场，而是进入一个由3座塔楼围合的中心广场，构建成一个巨大的中庭，高度达数十米，这是一般购物中心无法达到的。仔细观察发现，实质上这是一个由写字楼底商+下沉广场组成的多个购物中心的结合体。其内部视10、觉效果可以用震撼来形容芳草地项目的景观小品极富创意而且无处不在，大量商业空间被舍弃用来放置此类雕塑、展品等。从接近项目开始，广场上就有大量的现代风格雕塑。而北京侨福芳草地几个字也比较与众不同，是带有背光的立体造型，在落地花圃的围墙上，虽然不大但是很有质感。广场上的狼群雕塑入口旋梯入口旋梯中央的雕塑入口的巨蛋和彩桥下沉广场中的雕塑草地上的小雕塑小照明集散空间和商业氛围包装集散空间和商业氛围包装入口广场雕塑广场雕塑入口处的艺术品入口处的艺术品一条包装的金碧辉煌的廊桥桥左侧的广场右侧广场 美食城广告位IWC旗舰店LOGO墙登喜路大牌广告除了商家店招、少量几块巨幅大牌平面广告，场内看不到其他形式的广告11、位，即使是商家的广告其风格也与现场氛围很登对导视系统芳草地项目各楼层的平面非常简单，就是一条沿着塔楼，围合广场形成的单回环路线，通过中央的一条“拉索桥”切分成2大板块，因为店铺的进深普遍不大，而且没有过多的次动线交叉，加上各个板块的标志性建筑（景观）非常突出，在项目内游走没有迷路之虞，因此主导视系统的界面简洁清爽，但并不是芳草地项目导视系统的亮点所在，功能比较普通，仅仅是简单的楼层信息和品牌列表，没有更多的交流功能指示标牌一本书一样打开的楼层指示牌设计成人脚站立模样的标牌富有趣味的指示标牌（但是没有方向指引）指示标牌停车场入口指示从地下“举起”的指示牌镶嵌在柱子内的指示牌方向指向明确的“正常”12、的指示牌像巧克力一样的指示灯箱电梯门上的楼层指引墙上的楼层指引停车场内卸货区域其他细节一个创意景观创意小品垃圾桶机器包装成广告位外露机器广告位取暖器其他细节露在外面的电器元件被吸引的人们外露机器广告位取暖器服务台卫生间的标志豪华的卫生间其他细节收碗盘的小推车被吸引的人们帆布膜顶棚影院的外部趣味景观四通八达的电梯，入口多达5组整齐的管网小结规划、定位和建筑特色1.定位高端、时尚、都市精英生活，品牌招商和建筑设计、动线规划都能符合该定位；动线虽然比较简单，但是通过宽窄、角度的变化营造了趣味性；2.内部牺牲大量商业空间换取商业氛围包装，进一步提升了商业档次；3.景观小品的密集程度非常高，真正做到了一13、步一景；4.几乎没有除品牌商户店招之外的广告牌，包括外围户外广告，即使是新光天地此类顶级购物中心也比较罕见，但是对拔高项目档次有明显作用；5.艺术与商业的结合，要求牺牲大量的商业空间，同时需要所有景观统一的风格或趋势，以及与项目本身特质相符；6.项目内部所有管线、布景等非常规范；导视系统、氛围包装和指示标牌1.以简洁的楼层指引、品牌介绍为主，没有太多的互动功能，但由于场内空间特殊，标志性建筑和景观多，所有商户中庭一目了然，导视系统使用频率不高；2.标示标牌的样式繁多，重复率低，增加了设计、制作和安装成本，但是效果明显，使得标志标牌也能够成为景观的一部分；3.标志的用材质感细腻，视觉感官好，用色14、基本上以浅绿、黑、乳白及其他糖果色为主，符合潮流，非常淡雅。4.通过在不同的区域设置不同的标志标牌、不同的业态指引使用不同形式的标志标牌（如儿童业态指引的漫画风格），可以增加趣味性；5.停车场布置有人行道、智能停车系统等，在细节方面给予了客户一定的关怀。总结和建议1.动线简洁的项目，提供的便利度更高，但不临街商铺需要有引导措施；节庆街动线类似购物中心网格型（实际是混合型），因此标志标牌使用频率会非常高，特别在B、C栋、小吃街这样的非品牌独栋中，需要大量方向性指示非常明确的标志标牌；2.无论多么先进、抢眼的规划、设计以及高新科技，例如天幕、例如大悦城的4层天梯等等，都会随着时间推移逐渐被取代甚至15、遗忘，而顶级品牌的号召力、令人目不暇接的艺术感染力、先进而体贴的服务渗透力、不断根据市场需求升级的改革动力等“4种力量”才能长久不衰，因而在节庆街的后期运营管理方面应尽可能提供给客户“便利、贴心、及时”三大特性的服务产品，比如微信订阅号上需要能实现一切现场功能；3.景观设计和导视系统设计与现场风格、色调等保持高度一致，是设计中的重点。节庆街的民族元素、现代表达的特点，可以考虑1）古朴、圆润、多彩；2）先锋、时尚、极简主义或抽象主义，但都遵循“Less is more”的原则；4.景观设计应当秉持几个原则：1）交通节点处摆放大量固定景观和可移动的景观小品；2）真正的集散空间如广场，需要布置标志性16、景观，但由于节庆街街道平直，没有太多曲线变化，广场属于人流集散中心和动线尺度和角度变化的关键，景观绝不能占用广场的主要部位，应保留广场的公用性结合景观聚拢人气的作用，大面积留白，让广场上的人流可以快速进入、聚合然后快速分流；3）广场上不能有高大的树木等遮挡周边店铺的物品；4）绿植的安排建议不要过于工整，应具备相当的园林艺术性比如结合一切趣味性的微型景观雕塑，供给游客观赏；5）广播系统建议与路灯集成，使用更方便，路灯应设计成具有贵州特色的物品，例如酒瓶、竹编箩筐、苗银头饰等，但做工要相当精细因为正好是视觉仰视30度以内最能吸引关注度的点。总结和建议5.导视系统标志标牌：1）在选址、安装、布点方面17、要真正融进建筑物或融进景观，比如墙壁上的透明指示牌；2）同时电子导视系统的信息需要完整、完善，使用方便，具有导航、楼层查询、下单、优惠券打印等几大功能；3）导视系统布点上应当每个交通节点，如电梯口，停车场、街区出入口和交叉口、广场，4）标志标牌的设置需要全面覆盖，包括电梯内部、扶梯上下客平台、电梯按钮、街区墙体、广场周边、卫生间周边等；5）微信网络导航非常重要，包括品牌导航和停车空位导航，最好能实现大悦城所有功能，并能在微信上找车并导航；6.用材、用色和规格方面，应选择视觉质感好、触感强、有分量感的哑光材料，用色以黑、白、乳白、草绿、天蓝等冷色调配以少量红色为主，使之醒目而又不与建筑主色调冲撞，同时黑红、黑白、白绿、蓝白、蓝黑集中色调配置会比较高雅素淡；7.南区几条街道应考虑用ETFE膜封顶（封到顶楼），以便保暖。冬季北京几个街区商业人流大幅减少；地面铺砖用规格比较大的青灰色的石板等；8.冬季采暖设备应提前考虑，可以用芳草地-1层的采暖设备，无色无味，隐蔽性高，样式简单。9.最后建议所有涉及与节庆街主要格调保持吻合，太古里的几何图形主题在电梯口、楼道、建筑本身上都有很明显的体现，因而整个项目像是一个完整的艺术品，本项目参考太古里的设计理念，也应当整体采用同一个设计理念。