1、2013年上海漕河泾松江商业街区项目策划案营销推广方案临港新元社区商业策略构思漕河泾（松江）商业策划案上海德普置业有限公司2013年2月 市场调研1漕河泾概况片区小区分析主要商业分布重点商业研习片区调研总结项目分析 上海漕河泾开发区松江生产性服务业功能区的整体规划由国际著名的澳大利亚五合设计公司负责，占地面积约2700亩，规划建筑面积约350万平方米。 园区总体上分为：生产研发、商务研发、科技绿洲、双创园、低碳展示和交易中心、创意产业园、创新商业综合体、企业总部会馆、配套商业和人才公寓等板块。 目前正在开发建设的区域是位于功能区中心区域的松江高科技园，高科技园占地7837亩，规划建筑面积1002、万方，建筑类型为科产楼、研发楼、办公楼。无建设中925.35科技广场尚未开发432二期（2）无建设中20147二期（1）14一期（2）200余家已完工9258一期（1）入驻企业建筑进程建筑面积（万方） 占地面积（亩）项目漕河泾（松江）概况 位于松江区东北部，东连莘庄，西接泗泾、松江工业区，南临车墩，北傍九亭； 东临G60（沪杭高速），南穿莘砖公路，西接九新公路，北靠姚北路，是上海至杭州方向第一站； 距上海虹桥国际机场约15公里，上海浦东国际机场约45公里； 距G15（嘉金高速）莘砖公路出口约1.8公里，G60（沪杭高速）莘砖公路出入口约100米，直通沪闵高架； 距地铁1号线莘庄站约5公里，地铁3、9号线九亭站约5公里，上海南站约8公里； 距虹桥综合交通枢纽约12公里，徐家汇商圈约12公里； 距松江大学城约9公里，紧邻亚洲最大的别墅群新闵别墅区。漕河泾（松江）概况截止目前为止，园区共吸引国内外企业200余家，其中约有65%左右的企业拥有自主知识产权或研发成果。漕河泾（松江）概况英郡雷丁 初步统计核心商圈内，共有住宅套数约3.6万套，其中，已交付入住约2.9万套。在所有住宅里面，低密度类住宅约1.5万套，多层、小高层、高层公寓类住宅约2.1万套。 核心商圈内目前人口约13万人，未来2年新建住宅全部交房后，整体人口规模可达15万人。 区域内别墅类住宅物业费大多在1.82.8元/平米/月，高层4、住宅物业费在1.21.4元/平米/月片区小区分析本案该片区与古北、联洋并列上海三大高尚社区生活圈 本项目核心商圈内住宅楼盘共计40个，其中以别墅或少量低层住宅的低密度楼盘共30个，以多层、小高层、高层公寓为主的楼盘10个。片区小区分析273400002000多层/别墅雅仕居2662.48363-504600002000多层/别墅浅水湾花园2002.7300-850800001994独栋/双拼桃花源田庄25002.290-2924100002005小高层绿洲香岛花园492.5211-320150002001独栋墅博汇3231.8206-2222000联排/双拼阳光花园641.2127-144105、6272003联排万宇漓水花苑11591.8140-3502000002005独栋/双拼/联排丽水华庭1432.5260-330400002004独栋锦轩新墅2662.5171-289788602008联排意境雅苑规划总户数物业费（Y/ /M）套型面积分布（ ）建筑总面积（）首次预售/交房时间物业类型楼盘名称片区小区分析规划总户数物业费（Y/ /M）套型面积分布（ ）建筑总面积（）首次预售/交房时间物业类型楼盘名称7501.5140-2302200182006双拼/联排/叠加沿海丽水馨庭783.2214-3281268632005独栋别墅晶苑四季御庭25001.780-2004500002006、3联排/多层/小高层万科白马花园4562.5180-2401030052005多层欣绿名苑2112.8180-338148452005独栋别墅云间水庄4381.8180-3001200001998联排/独栋伊莎士花园5901.6880002001联排/独栋雅阁花园7931.689-2101100552005多层/联排/叠加同润加州1743.2110-212850002003联体/独栋同润别庄湖森堡3911.4130-2502300001997多层/别墅同润家园片区小区分析5851.4150-2892004联体雅士轩5022004联排绿洲苑152351-4512005独栋云间苑3021.92087、-10001998联体/独栋百佳花园100001.590-15028000001999多层/小高层/高层上海康城1028600664152009独栋乔爱庄园3912.2180-3401000001997独栋/联排乔爱别墅城4701.487-150700002004高层龙祥公寓5632.8250-450331932004独栋绿洲比华利花园8672.264-2791599742005小高层/独栋/联排达安芭芭花园规划总户数 物业费（Y/ /M）套型面积分布（ ）建筑总面积（）首次预售/交房时间物业类型楼盘名称片区小区分析9962.1170-2302000002006独栋/联排/叠加英郡雷丁规划总户8、数物业费（Y/ /M）套型面积分布（ ）建筑总面积（）首次预售/交房时间物业类型楼盘名称35433合计2767220-400独栋新东苑730220-400独栋潘家浜424220-240独栋聚丰苑19280153602009多层场东公寓1057163-2472300002010联排/叠拼/公寓新弘国际城112279-2191788982007联排/独栋/多层雅鹿新苑11001.2587-4031260602009小高层/多层/联排/叠加/独栋明中龙祥家园18221.547-1843300002005联排/多层/小高层/高层荣盛名邸2540.9582-120321372006多层新水桥公寓片区小区9、分析区域主要商业分布 典型商业调研整体经营情况良好经营情况 1F：8元/平米/天2F：5.5元/平米/天3F：4.5元/平米/天租金水平BF:停车场、汽车美容；1F：美食广场、流行服饰街2F：风味餐厅、童装；3F：KTV、美容养生、餐饮、教育等4F：大光明影城主要业态屈臣氏、肯德基、东方既白等品牌商家大光明影院：2万平米 朗庭酒店：300平米主力店规模大光明、朗庭主力店10万平米商业面积外向型购物中心项目定位城市综合体物业类型绿地金御广场项目名称 典型商业调研整体经营情况良好，里面部分铺面空置经营情况1.21.8元/平米/天（部分商铺含有一定的转让费）租金水平以社区生活配套为主，包括超市、餐馆10、房产中介、旅馆、五金等主要业态农工商品牌商家农工商、龙喜城商务酒店、绍龙农贸市场主力店约3.5万平米商业面积区域邻里中心项目定位社区集中商业物业类型新闵生活广场项目名称 典型商业调研整体经营情况良好，3、4楼部分空置经营情况1F；正面6-8元/平米/天；背面：3-4元/平米/天2F：4-5元/平米/天3F：2元/平米/天租金水平1F；地产中介2F:休闲、保健、足疗3、4F：教育培训、养生主要业态中国银行、普贤教育品牌商家七欣天、海曼艺校安娜琴行主力店约2万平米商业面积外向型社区商业项目定位集中商业组成的商业街区物业类型巴比伦生活广场项目名称 典型商业调研整体经营情况良好经营情况租金水平1F；11、餐饮、服饰、家具2、3F:超市、家具、娱乐主要业态达芙妮、啄木鸟、棒！约翰、冰火工房品牌商家乐购、特力和乐、百饰得主力店约4万方商业面积区域购物中心项目定位主力商家组成的集中商业物业类型乐购项目名称 典型商业调研整体经营情况一般经营情况1、2F；4-6元/平米/天3、4F：2-3元/平米/天租金水平酒店、会所、动漫、洗浴等主要业态帝豪品牌商家明珠海鲜酒店、帝豪会所主力店约1.5万方商业面积片区休闲、消费街区项目定位街区商业物业类型西部香港城项目名称 商业广场引进全球零售巨头家乐福及娱乐龙头大光明影院两大主力店，4万平米半开放式广场型商业布局。13层超市卖场与商场无障碍贯通，实现客流动线优化组合12、。 人车分流，下设地下车库，为消费者提供最便捷的享受环境 每个单元可以实现灵活组合，配套设施齐备，可塑性强，为商家量身定制。 商场三个入口，主入口位于新南路，中央广场达2000平米，为休闲演示区，也可做商业促销活动480个车位73.8%得房率自动扶梯11部；直达客梯4部；货梯3部2万方地下车库1.8万方商场4万方朗庭酒店（12层）2.1容积率20万方大光明（第四层）10万方总建筑面积2万方家乐福超市（13层）3.6万方总占地面积重点商业研习绿地金御广场重点商业研习绿地金御广场1F美食/零售重点商业研习绿地金御广场2F特色餐馆重点商业研习绿地金御广场3F娱乐/餐饮重点商业研习绿地金御广场4F影音13、/休闲重点商业研习绿地金御广场 自持物业 统一经营（只租不售） 闵行中心 位置优越 周边成熟 人口稠密 消费力强 受地方政府重视 坐享充足公共交通 资源 商业面积大 业态丰富 玻璃幕墙设计 风尚潮流 超大地下车位 一站式购物 乐天玛特旗舰店入驻 奠定稳定客流自动扶梯：21部 观光梯：4部 客梯：7部 货梯：3部电梯系统日本大金空调品牌中央空调配新风系统空调系统约3200平方米绿化总占地面积约25%绿化率约700辆机动车车位近90000平米总建筑面积重点商业研习亚繁亚乐城1F美食/零售重点商业研习亚繁亚乐城2F数码/服饰重点商业研习亚繁亚乐城3F儿童服饰/用品重点商业研习亚繁亚乐城4F美食广场重14、点商业研习亚繁亚乐城5F影音/休闲重点商业研习亚繁亚乐城-1 -2F超市/停车场重点商业研习亚繁亚乐城亚乐城采取只租不售的策略，对入驻企业的要求较高，入驻的商业必须具有一定的品牌知名度 周边分布大量小区，人口分布比较集中，有较为强劲的消费力； 莘松路商业街是周边最繁华的一条商业街，从西往东，逐渐繁荣，且 租金也逐渐上升； 目前区域内主要商业体有绿地金御广场、新闵生活广场、巴比伦生活 广场、亚乐城等； 绿地金御广场和亚乐城位置优越，且规划科学、产品合理，成为区域 极具影响力的商业综合体； 区域内商业趋于饱和，且业态丰富，生活配套、餐饮、休闲娱乐、建 材家居、花鸟古玩等一应俱全。片区调研总结本案地15、处亚洲最大的别墅区之一莘闵别墅区，地处西南，远离市中心，著名高档社区林立，只是不便于外出消费购物。区内消费者层次和购买力丝毫不亚于古北消费，区域内主要商业为绿地金御广场、亚繁亚乐城（在建）等较为高档消费场所。 核心商圈12万人口 消费观念成熟理性 购买力强，追求消费品质 与档次。项目分析 项目为漕河泾开发区松江高科技园配套商业，位于园区最东面，与大型居住小区群一路之隔，整体商业沿城市主干道莘砖公路分布，商业总体量约2万方，为集中型商业，便于产品规划项目分析商业体北面为产业园区，项目与产业园区无缝对接项目东面为沪昆高速，沪昆高速将本项目和亚洲最大别墅区分割开来。项目西面为景观河，正在建桥，建好后16、的桥将西部产业园的人流源源不断导向本项目项目南面正对面目前还是一片荒芜，而在西南侧则是规划996户的高档别墅群，同时规划有英伦风格商业街！项目分析英郡雷丁商业街分析餐饮休闲超市宾馆餐饮超市餐饮餐饮餐饮餐饮类别一家人粥坊蛮足SPA油压保健如海超市久新宾馆咔咖酷复式餐厅第一零售便利店川湘食府黄山土菜馆桂林米粉百姓人家店名餐饮菜饭骨头汤其他长虹地产休闲尚于茶座棋牌餐饮百狮楼土菜馆餐饮沙县小吃2餐饮藏雅轩美食城餐饮西北人家火锅其他水果卖场餐饮沙县小吃餐饮黔 味人家休闲百狮楼棋牌室 商业空置率达50% 在所进驻的商家中，餐饮所占比例达65% 商业街以2层为主，局部3层 项目1-2层租金约为2-2.5元/17、平米/天 1-3层租金约为1.5-1.8元/平米/天项目分析英郡雷丁优势（STRENGTH）背靠漕河泾松江高科技园区，有一定的人气支撑；产品布局优于对面的英郡雷丁商业街；西侧景观河增加项目附加值；只租不售，便于统一招商 劣势（WEEKNESS）高架桥将东部大量人流与项目阻隔开，不利于人流导入；项目体量不是很大，不能很好地形成规模效应；周边商业氛围不是很浓，不利于本项目的市场培育。机会（OPPORTUNITY）高科技园规划体量大，进驻企业多，便于本项目未来的发展；临近密集的住宅小区群；威胁（THREATEN）亚乐城科学前瞻的规划对本项产生较大的负面影响；英郡雷丁的大比例餐饮，将有效分流消费群体。18、项目SWOT分析项目分析项目定位2定位方向产品建议业态规划适合做集中商业的业态类型：专业市场小商品美食休闲购物中心定位方向小商品的面积小，总价低、首付少，便于更多客户接受，小商品市场做旺后，租金的增长会很快，后期可以有力的保障投资者的收益。小商品周边人口密集，随着区域板块建设的推进，消费需求的增加，存在机会，有待研究；美食休闲购物中心更多地是考虑地理位置，本项目地处远郊的高科技园内，人气的局限，使得本项目做购物中心不可行；购物中心目前莘松路上已经有家居建材市场，且位置相对本项目更加优越，而电子产品则需要优越的地理位置、五金汽配等需要的是规模效应；专业市场说 明市场类型定位方向排除法确定项目可行19、性定位方向美食休闲综合体（酒店、餐饮、休闲、娱乐）小商品精品馆（小商品批零为主，生活配套为辅）定位方向地块定位研究方向：美食休闲综合体地块开发规划方向讨论英郡雷丁商业街，十多家餐饮店，包括一家中式主力店四楼大型美食广场，对入驻商家品牌要求较高、影院、KTV一应俱全主力餐饮店、休闲娱乐主力餐饮店、休闲娱乐沿街配套餐饮周边有大量的餐饮、娱乐休闲生活设施，且位置明显优于本项目，本项目在规模优势、地理位置上明显处于弱势，不利于正面竞争美食广场，五星级酒店，包括多家品牌餐饮，消费层次较高，影院、娱乐一应俱全定位方向招商的难度较高消费可持续性较低主要消费群体集中在项目以东，以休闲消费为主，绿地金御广场、亚20、乐城将成为他们理想消费场所。餐饮、休闲等业态与周边大型综合体高度重合，且项目对面已经有多家餐饮店，运营一般本项目不适宜美食休闲广场定位方向上海九洲小商品市场车墩小商品市场洞泾小商品市场长桥街小商品市场砖桥贸易城小商品市场九洲小商品街亚洲最大别墅群本项目 松江目前小商品市场发展较为繁荣，但是地处松闵交界处的漕河泾开发区域却存在巨大的市场空白，这为本项目的定位提供了强力的支撑。定位方向地块开发规划方向讨论地块定位研究方向：小商品精品馆地块开发规划方向讨论本案周边五十个小区的强制性目的性消费，将直接拉动本案的持续旺场，随着市场的成熟，将进一步拉动闵行甚至市区的目的性客群的消费定位方向招商的难度较低消21、费可持续性较高直接可导致项目西部十多万人群的刚性导入，与项目所处产业园区规划数百家企业员工的强烈消费支撑，保证市场迅速做旺项目的产品布局、周边强大的刚性需求、开发商的统一运营、统一管理都是保证招商成功的前提本项目适宜精品小商品城定位方向漕河泾打造上海的“义乌”商业的快速增长商品流购买载体购买力知名度美誉度精品差异化大型的功能齐全的商业平台人口、收入标志性商业大型的功能齐全的商业平台是首要的，它可以带动全镇其他产业的发展定位方向定位方向差异化是项目制胜的关键产品盒装集中商业，有别于传统的商业街区，便于形成强大的聚集效应；业态多、全，成为松江一站式商品批零的最佳场所；商品走精品批零路线，在层次上与22、周边的传统小商品市场拉开距离，也进一步满足周边较高层次消费群体的有效需求；运营只租不售，统一规划、统一招商、统一推广、统一经营、统一管理，确保精品城持续旺场；品质属于商业市场中脱颖而出的产品，档次高于其它老市场很多。建筑规划柱距：8.4m，面宽：4.2m，进深：8.4m；层高：统一为4米；面积1层面积稍大，开间4.2米，进深4.2米，使用面积为17.64平米，23层面积较小，开间2.1米，进深4.2米，使用面积为8.82平米风格现代风格为主，进一步与其他市场形成视觉上的偏差通道主通道宽度为3.2米，次通道宽度为2.4米12345产品建议精品小商品城示意图：产品建议一层三层二层二层业态规划一层：23、五金、电子、首饰等为主；二层：办公、体育、服饰为为主；三层：杨宝、日用品、辅料包装为主；业态楼层规划概述在小商品馆的基础 融入限定体量的餐饮、休闲、娱乐业态作为本项目的配套设施，满足市场内部的消费需求。业态规划德普置地公司介绍及案例展示 公司介绍 主营业务 商业项目案例分析公司介绍*背景介绍上海德普置地集团 是一家从事 高档住宅地产开发为主的综合性房地产开发企业。经过10年的稳步发展，已形成 总资产规模25亿元，净资产10亿元的资产规模，公司在上海、长沙、重庆等地陆续成功开发了十余个项目，累积开发量达到120余万平方米。代表项目有“美洲故事”、“托斯卡纳”、“人文别墅”、“缇香小镇”、“公园里24、”、“上海连城公寓”、“长沙上海城”等。最近三年来，公司进入转型期，从专一的高端住宅开发转向 综合地产开发运营（商业地产、文化创意地产、休闲旅游地产），并积累了一定的开发经验和较为广泛的专业资源，开发的商业项目有“上海民生新元素”、“上海万源普乐汇”、“上海浦江商务园”、长沙“德普五和园”、长沙洋湖垸项目等，文化创意地产项目有“重庆时光”、旅游休闲复合地产项目有“重庆四季田园”、“长沙四季田园”等。公司培育了的项目策划、研发设计、工程营建、招商运营管理等一系列复合型资深团队，在业界享有盛誉。主营业务*服务领域全球视野 本地实践德普置地四大领域住宅地产 休闲旅游地产商业地产文化旅游地产服务领域住25、宅地产*过去10年德普致力于高档精品住宅开发长沙美洲敀事长沙美洲故事占地800亩为纯美洲风格的原生态低密度坡地住宅，建筑形态丰富，以独栋、双拼、联排别墅群为主，是一个以山、水、森林、坡地为主题创造出的稀有城市别墅区。住宅案例长沙托斯卡纳长沙托斯卡纳占地400亩是长沙最具有意大利味道的城市别墅社区。它位于长沙新区的优越位置，近享国家森林的优美环境。蓬勃建筑中的新区规划整洁有序、便利的交通使托斯卡纳享有完美的城市配套。托斯卡纳规划有Townhouse、多层花园洋房等建筑形态，提供城市别墅经典生活版本。住宅案例重庆人文别墅重庆人文别墅占地500亩经典法国诺曼邸风格、新英格兰乡村风格构筑常青藤三期纯独26、立别墅沉稳优雅的贵族气质。亲水坡地别墅、岸堤的庭院，原汁原味绅士水岸漫步生活即将悠然呈现。住宅案例重庆缇香小镇重庆缇香小镇占地2000亩是重庆迄今为止占地面积最大，建筑规模最大，设计风格奇异的高品质纯田园别墅。它是继人文别墅之后德普在重庆打造的又一高端项目，是具有卓越发展潜力是重庆的后花园，适合人居是重庆未来城市副中心，可远眺中梁山，且被蜿蜒曲折的大溪河所环绕，自然景观丰富为项目打造高端物业提供了有力的支持。住宅案例缇香小镇二期公园里重庆缇香小镇占地2000亩是重庆迄今为止占地面积最大，建筑规模最大，设计风格奇异的高品质纯田园别墅。它是继人文别墅之后德普在重庆打造的又一高端项目，是具有卓越发展27、潜力是重庆的后花园，适合人居是重庆未来城市副中心。住宅案例近3年，德普业务转型综合商业、休闲旅游、文化创意园开发服务领域商业地产商业案例民生新元素项目（老建筑商业改造） 民生新元素项目位于民生路码头，改造面积2万平米 民生路码头建于一百多年前，为当时的英国蓝烟囱公司装卸码头，项目本周历史建筑保护性开发为理念，改造为主题鲜明、具有标志性和引领地位的滨水文化、商务、休闲综合区域。以文化产业为主题（大文化概念），致力于打造未来上海时尚文化商业新地标万源普乐汇（精品社区商业）万源普乐汇位于金虹桥板块，总建面积2万平米为德普集团品牌社区商业产品线中的开篇项目，主打区域餐饮休闲娱乐中心，项目将给与社区商业28、全新诠释和定义，继而打造全新社区商业品牌。商业案例长沙上海城（精品社区商业）长沙上海城总建面积3万平米商业案例上海浦江商务园上海浦江商务园位于浦江镇漕河泾开发区，总建筑面积3.3万平米，打造别墅型办公、总部型办公的2.5商务产业园商业案例重庆时光（创意文化园）重庆时光占地230亩与重庆报业集团合作，打造重庆文化重地，是一座多产业融合的文化创意新城，将打造西南首个剧院群落、西南首个创意经济会展中心、 西南首个文化公益聚合中心以及重庆非物质文化遗产展示交流中心。商业案例长沙德普五和企业园长沙德普五和企业园项目位于长沙市长沙经济技术开发区内，总占地面积为232.26亩，总建筑面积20万平方米左右。项29、目定位为产业区办公和商业中心商业案例重庆?四季田园（休闲旅游综合商业）重庆四季田园占地2800亩2010年德普养身休闲泛地产起航，德普企业团队旅游休闲度假地产的开拓尝试；重庆四季田园为保健养生、休闲度假、商务会议、农业观光为一体的高端商业项目；商业案例“长沙四季田园”选址长沙岳麓区莲花镇，首期占地3000亩，打造一个集农业种植、旅游度假、保健养生、商务会议、都市休闲为一体的现代农业休闲综合体。长沙?四季田园（休闲旅游综合商业）商业案例长沙洋湖垸 长沙洋湖垸位于长沙市大河西先导区洋湖片区，共占地39.92亩，总建筑面积74803。本项目打造一个在景观、空间、配套等方面领先长沙的顶级办公及商业项目，成为湘江西岸的地标性建筑。商业案例END&THANKS