1、东莞帕萨迪纳项目商业街区东莞帕萨迪纳项目商业街区-房地产策划房地产策划项目组商业研究工作安排项目组商业研究工作安排工作内容工作内容收集的数据收集的数据进行的调查与访谈进行的调查与访谈进行的分析进行的分析东莞宏观经济情况东莞城市发展现状东莞城市总体规划东莞商业地产市场状况东莞经济状况研究项目和地区的项目和地区的背景分析背景分析锁定区域市场锁定区域市场的集中分析的集中分析商场、在售项目招商部、市场管理部访谈商场经营者调查访谈商铺投资者调查访谈商业地产专业人士访谈城市消费者调查东莞规划局东莞国土局东莞经贸局东城区发展规划东城区域分商圈分业态商业市场调查东莞在售商业项目考察宏观经济背景分析城市格局探讨2、商业地产供求情况分析消费者购买能力分析区域市场供求特点分析租售方式和民间投资意向费分析项目机会点分析2报告思维导图报告思维导图城市背景与宏观环境城市背景与宏观环境城市商脉与商业地产东城商业市场研究东莞商业步行街研究东莞社区商业研究东莞商业客户研究东莞典型商业分析东莞居民收入与消费特征东莞城市布局与功能分区东莞城市经济相关指标东莞在珠三角的经济地位东莞魅力城市与资源东莞未来发展方向与规划东莞集中型商业研究东莞商业销售模式研究3东莞是中国珠三角最具活力的城市，具有强大东莞是中国珠三角最具活力的城市，具有强大的经济创新力的经济创新力交通交通东莞交通发达，虎门港是国家一类口岸泊位104个；广九铁路、广3、深准高速铁路、广梅汕铁路与大京九铁路的交汇点，离周边广州、深圳机场交通便利地域与人口地域与人口东莞现辖32个镇区，546个村委会，132个居委会,至2006年末，东莞市区建成区面积150平方公里，总人口749万人，其中户籍人口165.65万人，暂住人口584.98万人东莞东莞东莞市位于广东省中南部、珠江三角洲东北部，穗港经济走廊中间，是广州与香港之间水陆交通的必经之地。东莞历史源远流长，资源丰富，东莞已成为一个冉冉升起的现代制造业名城，是广东省的中心城市之一，是珠三角最具活力的城市之一经济经济东莞的经济以平均每年20%的增长率蓬勃发展，2006年，全市地区生产总值2624.63亿元，在珠三角城4、市中，仅次于广州、深圳和佛山，居第四位4东莞市国民经济保持迅速增长，东莞市国民经济保持迅速增长，GDPGDP总量在总量在整个珠三角地区列居第四整个珠三角地区列居第四东莞市国民经济近年呈现迅速增长，GDP略低于广州、深圳、佛山等城市，但在珠三角地区属于较高水平；而在城市成长竞争力排名中，位列全国第九位；从2000年开始东莞GDP连年保持两位数的增长率，高于全国同期平均水平8个百分点,但与周边城市比较，优势明显；第二产业和第三产业占经济的主导产业、发展迅速；20062006年珠三角城市年珠三角城市GDPGDP总量及增长率总量及增长率2000-20062000-2006东莞市历年国内生产总值走势东莞5、市历年国内生产总值走势第一梯队第一梯队第二梯队第二梯队第三梯队第三梯队资料来源：2000-2006年东莞统计年鉴5东莞产业结构：第二产业为主，工业比重较高，城市化东莞产业结构：第二产业为主，工业比重较高，城市化水平高于珠三角平均水平水平高于珠三角平均水平第二产业为主工业比重高；电子信息制造业是东莞市支柱产业；第三产业非常发达，新兴行业发展较快；交通运输、仓储、邮电通讯业、批零贸易、餐饮业等行业，占第三产业的比重在54%左右；金融保险业、社会服务业、房地产业、科研和综合技术服务业增长势头明显好于传统行业20062006年东莞市三产比重年东莞市三产比重城市平均广州深圳东莞珠海中山惠州江门城市化率 6、70.7%81.5%92.5%72%87.9%57%63%43.5%城市化水平城市化水平资料来源：2005年东莞统计年鉴资料来源：广东各市统计年鉴6东莞是商业发达城市，商贸交易活跃，市场体东莞是商业发达城市，商贸交易活跃，市场体系完善系完善东莞是重要商业中心城市，商贸活动十分活跃，06年全年社会消费品零售总额584.54亿元，其中，批发零批发零售贸易业实现零售额售贸易业实现零售额501.88501.88亿元，增长亿元，增长16.6%16.6%；住宿餐；住宿餐饮业零售额饮业零售额82.6082.60亿元，增亿元，增长长18.7%18.7%。市场交易体系较为完善，市场交易体系较为完善，2005年东7、莞市共有各类综合市场与专业市场843843个，总面积逾500万平方米。据不完全统计，2005年东莞市3000平方米以上的大中型商场218218个，面积230万平方米，其中2005年新落成营业的有华润万家生活时尚中心、海雅百货、彩怡百货等一批高档次的现代化综合商场。20062006年珠三角城市社会消费品零售总额横比年珠三角城市社会消费品零售总额横比2006年珠三角城市限额以上批发零售贸易业销售收入横比年珠三角城市限额以上批发零售贸易业销售收入横比资料来源：广东各市统计年鉴7东莞是中国十大魅力城市，拥有众多中国之最，东莞是中国十大魅力城市，拥有众多中国之最，有丰富的旅游资源有丰富的旅游资源全国综合8、实力千强镇最多的地级市全国综合实力千强镇最多的地级市 中国城市竞争力居地级市第一中国城市竞争力居地级市第一 家庭汽车拥有率居全国镇级第一家庭汽车拥有率居全国镇级第一 全国国企出口额列第一名全国国企出口额列第一名 生活质量位居全国地级市第一生活质量位居全国地级市第一 全国地级市最大的图书馆全国地级市最大的图书馆 世界最大的玩具生产制造城世界最大的玩具生产制造城 全球最大的电脑设备生产基础全球最大的电脑设备生产基础 全国最多五星级酒店的地级市全国最多五星级酒店的地级市8东莞市居民收入水平在珠三角城市第一，城市东莞市居民收入水平在珠三角城市第一，城市物价偏高，物价偏高，但有着较高的人均消费支出但有着9、较高的人均消费支出2006年东莞市城镇居民人均可支配收入位居第1位；2006年东莞市城镇居民人均消费支出位居第1位；20062006年珠三角城市城镇居民人均可支配收入横比年珠三角城市城镇居民人均可支配收入横比2006年珠三角城市城镇居民人均消费性支出横比年珠三角城市城镇居民人均消费性支出横比资料来源：广东各市统计年鉴9东莞市居民消费结构东莞市居民消费结构“吃吃”“”“喝喝”“”“玩玩”是东莞是东莞人津津乐道的消费项目人津津乐道的消费项目,私家车拥有率全国第一私家车拥有率全国第一2006年，东莞市城市居民家庭消费结构中排前四位的分别是交通和通讯交通和通讯39%，食品食品30%，娱乐和文教服务娱乐10、和文教服务16%，居住居住6%；2006年的珠三角各大城市私家车调查结果显示，每百户城镇居民家庭汽车拥有量是4444辆，位居第一辆，位居第一。20062006年珠三角城市年珠三角城市每百户城镇居民家庭汽车拥有量每百户城镇居民家庭汽车拥有量排名排名2006年东莞市居民消费结构年东莞市居民消费结构资料来源：东莞市统计年鉴102000-20152000-2015东莞市未来发展与规划：城市向东东莞市未来发展与规划：城市向东南发展，形成南发展，形成“一一网两区三张牌网两区三张牌 ”的城市格局的城市格局城市总体规划范围为城区、东城、万江、南城4个区和寮步镇西北7个自然村的行政用地，总面积237.6平方公里11、。2015年，中心城区人口80万人左右，城镇建设用地70.5平方公里以内。“个”字形格局发展。产业结构是以制造业为主，电子资讯产业为支柱的外向型经济结构。“一网两区三张牌”规划东莞市城市总体规划（东莞市城市总体规划（2000-2015）11东莞市轨道交通网络规划东莞市轨道交通网络规划，东莞轨道交通远期由，东莞轨道交通远期由4 4条线路构成，连接条线路构成，连接2121个镇区，设立车站个镇区，设立车站5555座。座。Rl线从麻涌到黄江南站，是一条西北东南方向的直径线，全长59.44公里，设站13个。R2线从石龙火车站西广场到长安镇振安一路，是一条由北部西南方向的切线，全长59.91公里，设站2012、个。R3线从长安镇振安一路到谢岗，是一条西南东部的切线，全长50.85公里，设站14个。R4线从Rl线黄江站到康怡路清溪汽车总站，是市域东南部东西方向的一条切线，全线高架，全长24.17公里，设站8个。R1R2R3R4学院路北站学院路北站 茶山站茶山站石龙站石龙站理工学院理工学院站站东城西路站东城西路站汽车总站站汽车总站站新人民医院站新人民医院站道滘站道滘站望牛墩站望牛墩站厚街汽车站厚街汽车站厚街大道站厚街大道站南城水濂公园南城水濂公园站站新城中心站新城中心站鸿福路站鸿福路站会展中心站会展中心站东城南站东城南站松山湖北站松山湖北站松山湖站松山湖站大岭山站大岭山站松山湖大学城松山湖大学城松山湖企13、业总松山湖企业总部部松山湖东城松山湖东城东坑南站东坑南站常平北站常平北站东坑北环站东坑北环站东莞站东莞站东莞东站东莞东站谢岗西站谢岗西站谢岗东站谢岗东站谢岗站谢岗站虎门商贸城虎门商贸城新东莞站新东莞站虎门汽车站虎门汽车站大宁大宁厚街展览中心厚街展览中心虎门塘边村虎门塘边村虎门沙头虎门沙头长安汽车站长安汽车站长安步行街长安步行街大岭山大岭山黄江南站黄江南站黄江黄江黄江东黄江东塘厦西塘厦西塘厦镇政府塘厦镇政府塘厦塘厦塘厦东塘厦东清溪清溪清溪清溪清溪汽车站清溪汽车站122000-20152000-2015东莞市未来发展与规划：主城区分东莞市未来发展与规划：主城区分六大区域规划六大区域规划松山湖，未来14、东莞高新技术产业中心和技术中心。自然环境好，规划良好，配套逐步完善万江区则致力建设华南MALL主题购物公园的区级中心区。莞城区，老城区，教育资源及市政配套良好，但可供开发的土地有限，居民有向其他区域迁移的趋势南城，居住氛围良好，中高档次项目多。绿色世、水濂湖等自然资源为本片区打造高端项目提供条件。城市新区，市政府所在，市政配套完善、商务氛围浓厚，城市新区以行政文化中心区为龙头，以鸿福路、八一路为东西轴线，以东莞大道为南北轴线，进行大规模开发建设。未来市场主要供应写字楼、公寓。东城区，本地老居民为主，居住氛围浓厚，中大户型为主的，配套完善，区内消费者多元化。城市宏观13东城区发展规划东城区发展规15、划“一区两河三园八大片一区两河三园八大片 ”“一区两河三园八大片一区两河三园八大片”“一区一区”东城中心区建设成为具有影东城中心区建设成为具有影响力的商贸中心和文化中心。响力的商贸中心和文化中心。“两河”指运河和寒溪河。“三园”指同沙生态公园、黄旗山城市公园和榴花公园。“八大片”东城中心片区、主山片区、南片区、光明片区、牛山片区、同沙片区、温塘片区以及堑头片区。东城中心片区定位为东城区行政、文东城区行政、文化、商业中心和东莞市高质量生态型化、商业中心和东莞市高质量生态型居住区；居住区；东城中心片区东城中心片区主山片区主山片区南片区南片区光明片区光明片区同沙片区同沙片区温塘片区温塘片区堑头片区堑16、头片区牛山片区牛山片区城市宏观14东莞市东莞市2005-20152005-2015年城市商业网点规划年城市商业网点规划商业商业远期规划：东莞将形成远期规划：东莞将形成“一主八副一主八副”的商业格局的商业格局商业网点规划商业网点规划到2015年，东莞市将建成以“一主八副”商业中心为主导，以城镇商业为支撑，以社区商业社区商业为基础，以各类商业街商业街为特色，市场结构合理、业态优化，电子商务功能完善的商业网点体系，形成商业服务业、会展经济和物流基地与产业相互促进、协调发展的繁荣局面。一主：建设一个以莞城、东城、南莞城、东城、南城和万江城和万江主要商圈为核心的东莞市商业主中心。八副：发展松山湖、虎门、17、常平、松山湖、虎门、常平、厚街、塘厦、长安、樟木头、石龙厚街、塘厦、长安、樟木头、石龙八八个商业副中心网点面积增量放缓，对大型商业零售网点的新批建实行听证制度，重“质”而非重“量”住宅禁商：新开发的住宅小区除了临街的裙楼部分可以规划为商铺，而且这个面积必须按照居住区的总建筑面积的相应比例，以及社区网点设置原则预留的配套商业网点面积而合理配置的，除此之外，住宅就是住宅，不能做商业。城市宏观15报告思维导图报告思维导图城市背景与宏观环境东莞房地产市场概况商业市场总体供求状况东莞城市商业发展阶段东莞市区主要商圈分析东莞房地产市场土地供应东莞商业地产投资者分析城市商脉与商业地产东城商业市场研究东莞商业18、步行街研究东莞社区商业研究东莞商业客户研究东莞典型商业分析东莞大型集中商业研究东莞商业销售模式研究16东莞四大商圈以各自城区为核心独立发展，同时向周边东莞四大商圈以各自城区为核心独立发展，同时向周边区域辐射，商业供应量充足，竞争激励，区域辐射，商业供应量充足，竞争激励，且渐趋饱和且渐趋饱和东莞城区目前商业总量为约300万平米，城区人均商业量已经超过2平方米的警戒线。东莞有4个大型商圈，莞城、东城商圈最为成熟，万江商圈和新中心区商圈正在成长过程中。东莞大型商场、超市主要集中分布在莞城、东城大道、东纵大道。万江商圈以华南MALL为核心。莞城商圈以沿运河带（市桥-西正路）和花园新村为核心。东城商圈以19、东纵大道和东城大道为双轴线发展。南城商圈是以鸿福路为发展轴的新城市中心商圈。万江商圈万江商圈莞城商圈莞城商圈南城商圈南城商圈东城商圈东城商圈东莞商圈17万江商圈以华南万江商圈以华南MALLMALL为发展核心，带动周边旅游娱乐、为发展核心，带动周边旅游娱乐、休闲购物、商贸发展，辐射整个万江消费人群休闲购物、商贸发展，辐射整个万江消费人群汽车总站汽车总站华南华南MALL麦德龙麦德龙都会广场都会广场西城商贸中西城商贸中心心东福东福商业街商业街万江商圈以麦德龙、80万平米的华南MALL为代表，正构建一个集旅游观光、休闲购物、商贸物流于一体的新商圈；但是目前相对其他商圈，人气明显不足，华南MALL现已开20、业，但商业气氛不浓厚，大部分商家处于亏损状态。该商圈的发展前景如何，仍需观察。都会广场麦德龙华南MALL东莞商圈18万江商圈以华南万江商圈以华南MALLMALL商业气氛不浓厚，大部分商家处商业气氛不浓厚，大部分商家处于亏损状态。该商圈的发展前景如何，仍需观察。于亏损状态。该商圈的发展前景如何，仍需观察。项目业态建筑规模商业规模经营情况1华南华南MALLMALL一站式主题购物中心（肯德基、百安居、星级酒店、必胜客等）占地面积40万M2，建筑面积80万M260万 M2经营惨淡、人气不旺、铜锣湾百货已撤场2麦德龙麦德龙仓储式会员制超市占地41511M210878 M204年3月落户东莞、经营情况一般21、3都会广都会广场社区型商业（一层现代欧陆风情街）占地4万M2-招商情况不如理想，较为冷清，部分铺位空置，嘉荣超市和小肥羊火锅店进驻后，人气稍旺4万福路商万福路商业街街餐饮、卫浴建材、士多店为主商业街-商铺95间经营较好5莞穗大道商莞穗大道商业街街机械配件、建材-商铺150间经营较好6苏宁电器城苏宁电器城 建材、家电、手机、电脑2层4000M2经营情况一般东莞商圈19莞城商圈以运河旧城商业街和花园路商业街为发展核心，莞城商圈以运河旧城商业街和花园路商业街为发展核心，经过改造正焕发新的活力经过改造正焕发新的活力金牛路金牛路段段主要以汽修及零配件为主，人流量明显不及其他路段。运河东二路运河东二路靠近22、莞城二中一带以体育用品为主；而妇幼保健院周边商铺以孕妇服饰为主。向阳路向阳路是莞是莞城区手机专营一条街，集了多家手机专营店及零配件商店新芬路段新芬路段商业气氛较弱，有多家旅行社、东莞宾馆及新化书店等集在该路段。新风路新风路是莞是莞城区最为传统的服装街，集有各类服饰、体育用品等品牌店迈豪街迈豪街主要经营女人用品，品种多，价格适中，是莞城区真正的女人用品街北正路北正路是通往西正街的要道，其人流量相对较大，但整体商铺面积较小，以大众化服装店为主，其档次不高西正路西正路是东莞莞城最为繁华的街道之一，以中高档服饰、精品店及钟表手饰为主红荔路红荔路沿线主要以装饰建材、家具灯饰为主，是东莞大型装饰材料之地花23、园路段花园路段商业业态极为丰富，各类生活配套及休闲都可在该片区内完成，是东莞饮食一条街之一。东莞商圈20莞城商圈新开发的大型集中商业较少，主要以零售、餐莞城商圈新开发的大型集中商业较少，主要以零售、餐饮为主。饮为主。1 12 23 34 45 56 67 7吉之岛家乐福天和百货百佳永乐电器万科运河东1号花街18东莞商圈21莞城商圈内现有集中商业多为传统商业，新开发的大型莞城商圈内现有集中商业多为传统商业，新开发的大型集中商业较少，主要以零售、餐饮为主。集中商业较少，主要以零售、餐饮为主。项目业态建筑规模商业规模经营状况1花园商贸中心（吉之岛)百货2、3F16000M2 定位高档百货，人气旺。224、花街18休闲商业街占地9.4万M2，建面18万M24.6万 M2商铺定价在1万1.6万元之间，出租均价则为100元/平方米左右 3万科运河东1号美食街24万M22万M2招商中4天和百货纯百货 西城文化广场1-3F20000多M2品牌5家乐福超市东盛大厦1-3F24576 M21998年进入 东莞商圈22南城商圈以鸿福路为发展轴，以沃尔玛和第一国际为代南城商圈以鸿福路为发展轴，以沃尔玛和第一国际为代表，业态主要为大型购物中心，满足政务和办公人群表，业态主要为大型购物中心，满足政务和办公人群东莞商圈1 12 23 34 45 56 67 79 9第一国际（中华百货）中环财富广场(苏宁)沃尔玛、嘉德25、百货时尚岛曼哈顿广场（海雅）银丰路食街家特福中豪购物广场万家福国美电器k美新名家居8 811111010CBD23南城商圈以鸿福路为发展轴，以沃尔玛和第一国际为代南城商圈以鸿福路为发展轴，以沃尔玛和第一国际为代表，业态主要为大型购物中心，满足政务和办公人群表，业态主要为大型购物中心，满足政务和办公人群项目业态商业规模经营状况1第一国际百货、时尚服饰、家居用品116052M2经营情况一般。2沃尔玛、嘉德超市、百货180002007年5月开业。3时尚岛女性主题购物中心4F:20250M2麦当劳、星巴克入驻，正招商中。4曼哈顿时代广场（海雅）超市、书城、百货、餐饮娱乐32500M22007年5月入驻26、。5中环财富广场苏宁（2、3F:5000M2)18000M2已开业6家特福仓储式建材超市20000 M2由于周边人流量和专业的限制，商场人流一直不大，商场有持续人流。东莞商圈24东纵大道商圈是发展较早和较成熟的商圈，以大型集中商东纵大道商圈是发展较早和较成熟的商圈，以大型集中商业为主，业态较为丰富，有专业市场及大型百货商场为主，业为主，业态较为丰富，有专业市场及大型百货商场为主，商圈内空置量较少。商圈内空置量较少。1 12 23 34 45 56 67 78 8地王国际广场东湖广场（沃尔玛）时尚电器城新兴装饰城怡景东方威尼斯广场光辉家居中心银座商业中心盈峰广场（天和百货）东纵大道商圈内以超市及27、专业市场为主，较少有餐饮及休闲配套，一般以大众购物消费为主，区内商场停车位较为紧张，致使部分消费能力较强者被分流到其它区域或城市购物。商圈主要业态有超级市场、大型百货商场、专业市场及步行街；独立经营和连锁经营均有，品牌商家包括沃尔玛、天和百货、天虹商场、时尚电器、KFC等。整个商圈以大型独栋商场为主，临街商铺很少，除东湖广场三楼有一定空置铺位外，空置很少。东莞商圈25东城大道商圈集有多个品牌特色店，其消费档次相对较高，东城大道商圈集有多个品牌特色店，其消费档次相对较高，是东莞目前最具异域风情的特色商圈辐射周边众多高档社是东莞目前最具异域风情的特色商圈辐射周边众多高档社区，成为东莞商业的领跑者区28、，成为东莞商业的领跑者1 12 23 34 45 56 67 78 89 910101111聚福广场（百佳、国美）雍华庭商业东城风情步行街怡景时代广场世纪广场（家乐福）君豪商业中心（华润Ole）美新家居广场世博广场（海雅、好又多）金月湾广场一里洋场k东城13碗l帕萨迪纳东城大道商圈东城大道商圈一带集中了多个中高档楼盘，具有较强的消费力支撑，从雍华庭到星河传说整条东城中路是东莞新商业物业最集中的一条路，是目前最为完善的一个商圈。商圈主要业态有超级市场、大型百货商场、专业市场、步行街及临街商铺；以独立经营为主，少量的连锁经营店，品牌商家包括百佳、国美、金利来、POLO、耐克、李宁、达芙妮等等。整个29、商圈商业以百货和餐饮为主。东莞商圈121226通过商圈竞争力分析模型可以得出通过商圈竞争力分析模型可以得出东城商圈东城商圈是最具综合是最具综合竞争力的商圈竞争力的商圈 2007年，百思勤在帕萨迪纳项目进行调研中，曾经对东城商圈、南城商圈、万江商圈、莞城商圈进行过详细的调查，并设计了一套包含二个层级三大评价项目（即基本指标、商业指标、附属指标）和十二个子指标的评价体系。商圈竞争力分析模型商圈竞争力分析模型东莞市四大商圈综合竞争力指数情况东莞市四大商圈综合竞争力指数情况东莞商圈27从商业面积、人流量、客单价、提袋率等相关指标来从商业面积、人流量、客单价、提袋率等相关指标来看，东城商圈无疑是东莞市区30、第一大商圈看，东城商圈无疑是东莞市区第一大商圈从人流量来看，东城商圈远远超出其他几个，是无可争议的东莞第一商圈。万江无论从人流量还是从提袋率来看对非常低，该商圈逐步被人抛弃。从提袋率来看东城商圈是属于目的性消费最强的商圈。从人流量来看莞城商圈属于东莞的第二大商圈，同时提袋率也相对较高。东莞商圈数据来源：百思勤项目组实地调查28从商业面积、人流量、客单价、提袋率等相关指标来从商业面积、人流量、客单价、提袋率等相关指标来看，东城商圈无疑是东莞市区第一大商圈看，东城商圈无疑是东莞市区第一大商圈从超市的人均客单价来看，东城商圈的消费能力远远超出其他商圈虽然莞城超市人流量最大，但客单价却较低，说明莞城超31、市购物人群目的性消费最弱。华南MALL肯德基/麦当劳上座率最低，消费人群很有限南城城人均客单价较高，目的性消费较强。东莞商圈数据来源：百思勤项目组实地调查29各大商圈比较：东城大道商圈属于东莞最为高档的商圈各大商圈比较：东城大道商圈属于东莞最为高档的商圈一级一级商圈商圈次级商圈次级商圈商圈特色商圈特色商铺现售价商铺现售价（元（元/平米）平米）商铺租金商铺租金（元（元/平米平米月）月）经营状况经营状况档次档次莞城商圈花园新村商圈饮食业22000-28000160-180传统商圈之一，人气旺盛，莞人心目中的饮食商圈运河商圈服装、通讯8000-2700065-70历史最为悠久，人流旺盛，适合各类消费32、群东城商圈东纵大道商圈专业市场、大型百货商场15000-2100060-65新兴商圈，中高端消费群，但车位问题导致客户易被分流 东城大道商圈特色街、品牌街22000-23000100-125新兴商圈，名店集中，高端客户群消费之地 南城商圈饮食、服装、通讯16000-1700075-80新兴商圈，尚未形成规模。受中心区规划利好影响，前景看好 万江商圈主题商业、零售8600-1200050新兴商圈，人气不足，受轻轨利好消息及华南MALL逐渐成熟影响，前景看好东莞商圈30东莞商业发展历程判断处于快速增长期东莞商业发展历程判断处于快速增长期发展发展阶段阶段市市场场表表现现销售销售赢利赢利模式模式标标志33、志节节点点起步发展期起步发展期动荡低潮期动荡低潮期复苏发展期复苏发展期休整期休整期快速增长期快速增长期各个居住区、交通汇聚点出现少量，且底档次商业配套受土地热点效应影响，商业始终停滞不前土地“地震”之后，城市进入修养生息期，商业逐渐萌芽发展规模化的商业形态出现规模化商业、大型购物形态商业中心浮出市场城市发展较为落后，各种社会配套设施处在规划中土地大批量放出，土地成为热点各区域住宅逐渐推出，市政配套开始大批兴建本土商家发展迅猛，或外来知名商家进驻家乐福、沃尔玛等外来一线商业巨头进入自有住宅底商经营或出租为主自有住宅底商经营或出租为主，略有少量商铺销售商铺基本市场化，销售成为核心赢利手段规模化商业34、大型购物形态商业中心浮出市场营业收入+租金收入营业收入+租金收入+销售收入销售收入+租金收入销售收入+租金收入东莞商业发展阶段东莞商业发展阶段东莞商业发展阶段东莞商业发展阶段31800-1500US$800-1500US$800-1500US$800-1500US$1500-4000US$1500-4000US$1500-4000US$1500-4000US$4000-8000US$4000-8000US$4000-8000US$4000-8000US$8000-20000US$8000-20000US$8000-20000US$8000-20000US$传统商业发展传统商业发展传统商业发展35、传统商业发展综合业种的业态综合业种的业态综合业种的业态综合业种的业态综合性商业形式综合性商业形式综合性商业形式综合性商业形式转型商业形式转型商业形式转型商业形式转型商业形式消费者价格敏感消费者价格敏感消费者价格敏感消费者价格敏感多选择，自由购物空间多选择，自由购物空间多选择，自由购物空间多选择，自由购物空间多种需求多种需求多种需求多种需求个性消费个性消费个性消费个性消费欧美经济发展的经验证明，当城市的人均欧美经济发展的经验证明，当城市的人均GDPGDP达到达到40004000美金以上时，人们单纯购物的时间会明显缩短，美金以上时，人们单纯购物的时间会明显缩短，此时融合休闲、娱乐与购物的业态将迅速36、发展。此时融合休闲、娱乐与购物的业态将迅速发展。城市经济发展与商业形式发展的关系界定模型城市经济发展与商业形式发展的关系界定模型人人均均GGD DP P城城市市化化率率25%25%25%25%45%45%45%45%70%70%70%70%85%85%85%85%95%95%95%95%商业处于与农业经济 相匹配的原始状态人均GDP位于1500美金以下；城市化水平在25%以下人均GDP位于15002000美金；城市化水 平在45%以下商业形态出现第一次升 级，取代了农业时代的 地摊、集贸市场，商品 为城市生 活提供基本保 障人均GDP位于2000 4500美金；城市化水 平在45%以上 70%37、以下商业形态出现飞 跃，多样化、规模化的现 代商业出现，如超市、专卖店、精品店等人均GDP位于4500 8000美金；城市化水 平在70%以上 90%以下超越商业范畴的广义商 业 形态出现，SHOPPINGMALL、大型购物中心、旅游 商业 地产、物流等综 合 型商 业形态出现人均GDP位于8000 20000美金；城市化 水平在90%以上广义性商业的升华转型，主题性的购物公 园等极具个性消费的 场所出现+32800-1500US$800-1500US$800-1500US$800-1500US$1500-4000US$1500-4000US$1500-4000US$1500-4000US$438、000-8000US$4000-8000US$4000-8000US$4000-8000US$8000-20000US$8000-20000US$8000-20000US$8000-20000US$传统商业发展传统商业发展传统商业发展传统商业发展综合业种的业态综合业种的业态综合业种的业态综合业种的业态综合性商业形式综合性商业形式综合性商业形式综合性商业形式转型商业形式转型商业形式转型商业形式转型商业形式消费者价格敏感消费者价格敏感消费者价格敏感消费者价格敏感多选择，自由购物空间多选择，自由购物空间多选择，自由购物空间多选择，自由购物空间多种需求多种需求多种需求多种需求个性消费个性消费个性消费个39、性消费欧美经济发展的经验证明，当城市的人均欧美经济发展的经验证明，当城市的人均GDPGDP达到达到40004000美金以上时，人们单纯购物的时间会明显缩短，美金以上时，人们单纯购物的时间会明显缩短，此时融合休闲、娱乐与购物的业态将迅速发展。此时融合休闲、娱乐与购物的业态将迅速发展。25%25%25%25%45%45%45%45%70%70%70%70%85%85%85%85%95%95%95%95%专业卖场、大型购物广场、MALL及个性化商业形态外因：国家政策扶持、深港一体化、珠三角合作发展战略、泛珠三角联盟（7+2）内因：外资涌进注入，本地企业蓬勃发展，外来中高端人才，商业需求急剧上涨房地产40、指数：“大开发”时期人口指数：依托城市发展的支撑，外来中高人才不断进入。商业指数：经济快速发展前提下，城市居民生活水平的提高，促成对商业的需求在质与量上均急剧提升20062006年人均年人均GDP8000GDP8000多多US$US$、城市化率城市化率72%东莞东莞东莞东莞人人均均GGD DP P城城市市化化率率+33东莞目前的商业地产发展阶段东莞目前的商业地产发展阶段替代型商业替代型商业随传统商业业态不断丰富，市场开始细分出服务于不同人群、经营不同门类的专业市场，并带动其上下游产业链得以共同发展伴随生活资料相对过剩，各种商业业态在城市中心混杂聚集，车水马龙、景象繁华，形成人们共同认知的生活服41、务和商贸交易聚集区如：沃尔玛时尚岛、世博广场、华南MALL、第一国际1.1.传统形态传统形态传统形态传统形态2.2.市场细分市场细分市场细分市场细分3.3.替代型商业替代型商业形成条件形成过程项目举例如：市桥-西正街商圈、花园新村步行街、银丰食街、雍华庭步行街如：沃尔玛广场、家乐福、天和百货、随市场不断细分，寻找空隙日益艰难，这时出现在一定辐射范围内经营相同门类、且档次有重合的不同商圈，相互分流客户，产生替代性竞争市场需求多元化，主流产品面临激烈竞争商业业态细分完全，总量饱和阶段特征刚刚走出农业社会的自给自足，商贸交易信息不充分城市原始商脉的发展和延续，民间自发形成，具备相对集中的商业设施和综42、合性的商业业态，承担城市商品流通中心的基本功能相互具有替代性的不同商圈以整体规模、经营档次或价格的相对优势，通过更好满足消费者需求而抢占市场份额市场信息和市场机会被充分关注，商家有比较明确的市场目标，经营同类商品的商家群体汇聚在一起形成行业整体竞争力商业形态商业形态第一次升级，取代了农业时代的地摊、集贸市场，商品为城市生活提供基本保障多样化、规模化的现代商业形态得以展现，如超市、专卖店、商业街、开放市场、集中商业等商业形态更加广义化、集合化，如SHOPPINGMALL、物流型商业，且主题购物公园等个性消费场所出现34东莞商业市场整体分析小结东莞商业市场整体分析小结东莞商业市场已经发生转变，各种43、商业形式、超前形态已经进入，零售业竞争日趋激烈，以家乐福、沃尔玛、吉之岛为代表的大卖场业态集中进入，商业开发趋于理性。社区商业发展迅速，一站式大型购物中心稳定发展，特色商业街发展较好。商业单体规模越来越大，商业营业面积在五万平方米以上的项目层出不穷；商业项目定位上走中高、高端和个性化路线，在此基础上继续细分市场。东莞整体经济持续高速增长，人均收入消费能力稳步上升，并在新一轮的城市规划下城市未来发展能力得到提升，为城市商业的发展奠定了良好的宏观市场背景；35东莞商业市场总体供需状况东莞商业市场总体供需状况东莞市区商业项目分区域供应状况东莞市区商业项目分区域供应状况东莞市区商业市场历年供需对比东莞44、市区商业市场历年供需对比东莞市区商业项目销售情况东莞市区商业项目销售情况东莞商业投资者情况调查东莞商业投资者情况调查东莞市商业土地供应情况东莞市商业土地供应情况36东莞房地产市场土地供应情况东莞房地产市场土地供应情况南城土地规模放量南城土地规模放量,价格高涨价格高涨,以商住为主以商住为主20062006年土地市场回顾年土地市场回顾2006年东莞土地市场共发布拍卖和挂牌宗地131宗，共计3370736.44平方米（3357.65亩)，商住用地商住用地仍是供应主流。2006年，写字楼和纯商业用地的放量非常少，仅占总供应比例的2。2006年，东莞市南城区共推出土地11宗，总面积为467603.3平方45、米(701.4亩)，其中居住用地8宗，共计429742平方米(644.61亩)，占全市居住用地供应总量的1616，供应量位居榜首。2006年全年居住用地成交地面均价最贵的区域是东城区，达到每平方米1213712137元元 。深圳地产商东莞大规模拿地，诸如高发、深业、长城等，2006年21.67的用地由深圳投资商购入。20072007年土地市场发展趋势年土地市场发展趋势莞城可供开发的土地已经十分稀少 20072007年土地供年土地供应区域将主要集中在东城和南城应区域将主要集中在东城和南城以及松山湖将有大量土地面市。东莞市2007年计划共推出商住用地商住用地7474宗宗，共计2661228.05平46、方米(3991.84亩)，占本年度全市土地供应量的79。其次是工业用地，占了本年度全市土地供应量的15.5。2006年东莞市各季度土地供应面积分布图年东莞市各季度土地供应面积分布图2006年东莞市土地用途构成分布图年东莞市土地用途构成分布图数据来源：东莞国土资源局37东莞市东莞市区商业市场历年总体供需状况区商业市场历年总体供需状况由于近年商业物业供应过快，商业总量已相对过剩由于近年商业物业供应过快，商业总量已相对过剩2006年，东莞市商业地产开发比2005年又较大的上升，需求跟随供应的持续走高。2007年，东莞市商业供应面积为130万平方米，其中主城区的商业供应面积高达100万平方米以上；东莞47、市商业市场历年新增供应面积东莞市商业市场历年新增供应面积东莞市商业项目历年实际销售面积东莞市商业项目历年实际销售面积东莞市商业项目历年实际销售额东莞市商业项目历年实际销售额数据来源：东莞房地产管理局38东莞市区商业市场历年供需对比东莞市区商业市场历年供需对比人均商业面积至高位，商业空置量逐年攀升人均商业面积至高位，商业空置量逐年攀升 目前东莞市人均商业面积已明显超过北京、上海、广州、深圳等大城市，达到达到2 2平米平米/人人，明显高出正常城市水平，整体处于无序发展状态，商业面积膨胀的结果必然是优胜劣汰。2006年，东莞商业地产商业空置面积高达21.0121.01万平方米，增长万平方米，增长2848、.8%28.8%，2006年新开工的商业项目面积超过200万平方米，商业空置面积和空置率继续扩大，商业面积已处于过剩状态。东莞市商业市场历年竣工面积、销售面积、空置面积对比东莞市商业市场历年竣工面积、销售面积、空置面积对比全国重点城市人均商业面积横比（平米全国重点城市人均商业面积横比（平米/人）人）数据来源：东莞房地产管理局3920062006年下半年年下半年商业地产商业地产整体市场仍保持正常销售速度，整体市场仍保持正常销售速度，但但在市场消费能力无明显增量情况下，竞争仍较为激烈在市场消费能力无明显增量情况下，竞争仍较为激烈2006年东莞市区商业用房总体供应量（批准预售）为117.9万平方米，49、销售面积为34.58万平方米，供销比，供销比为为3.43.4，供大于求；，供大于求；第三季度以后，商业物业市场并未像之前普遍认为的受政策影响而低迷，保持了较稳定的销售量，没有出现较大幅度的波动；20062006年年1 1月月-12-12月东莞房地产市场商业物业供需状况月东莞房地产市场商业物业供需状况数据来源：东莞房地产管理局402005-20062005-2006年东莞市区在售商业项目分区域供应情年东莞市区在售商业项目分区域供应情况况东城、南城为主力供应区域东城、南城为主力供应区域2006年，商业地产开发呈并驾齐驱之势，其中南城南城由于鸿福商圈的崛起，商圈内大量商住及办公项目由于鸿福商圈的崛起50、，商圈内大量商住及办公项目的大规模开发的大规模开发，莞城区主要为旧城改造街铺的小体量项目的开发上市；东城商业物业为主要大体量综东城商业物业为主要大体量综合性商业项目开发。合性商业项目开发。20062006年东莞市主城区商业供应集中在南城、东城，年东莞市主城区商业供应集中在南城、东城，在在3000030000平方米以上的小盘较多，平方米以上的小盘较多，万江和莞城项目规模以30000平方米下的为主20062006年东莞市区在售商业楼盘规模分区域供应情况年东莞市区在售商业楼盘规模分区域供应情况 20062006年东莞市区在售商业项目数量分区域供应情况年东莞市区在售商业项目数量分区域供应情况 200551、2005年东莞市区在售商业楼盘规模分区域供应情况年东莞市区在售商业楼盘规模分区域供应情况 数据来源：东莞房地产管理局412005-20062005-2006年东莞市区在售商业项目年东莞市区在售商业项目分区域分区域供应分供应分析析东城、南城价格有显著增长东城、南城价格有显著增长莞城莞城单个项目的平均规模较大，项目的总建筑面积占总量的43.3，经营业态以传统的、服务范围广的生活用品批发为主，06价格较去年有较大提升万江万江由于过去几年商业发展较快，近年对商业项目的需求量少，因此今年商业项目供应少，建筑规模小南城南城因高档社区较多，满足日常生活所需的购物、休闲、餐饮、娱乐、及家居、建材等商业物业需求52、量大，此类商业楼盘开发活跃，但由于社区商业不完全成熟，故楼盘价格较低东城东城辐射全市的成熟商业氛围使该区商业物业价格一直处于全市的顶端，商业物业的需求量也比较大，但由于土地供应少，使该区域商业项目的规模受到制约，项目数量多而总建筑面积较少，集购物、休闲、餐饮、娱乐为一体东莞市区在售商业楼盘分区域均价东莞市区在售商业楼盘分区域均价数据来源：东莞房地产管理局42东莞市在珠三角城市中商业地产开发总体指标东莞市在珠三角城市中商业地产开发总体指标排名排名在珠三角城市中东莞的商业用房销售面积是97.08万平米，列居第一位；在珠三角城市中东莞的商业用房销售单价是16230元/平米，列居第二位；200620053、6年珠三角城市商业用房销售面积统计年珠三角城市商业用房销售面积统计(万平米万平米)20062006年珠三角城市商业用房销售单价统计年珠三角城市商业用房销售单价统计(元元/平米平米)数据来源：广东省各市房地产管理局43东莞市市区商业项目销售情况东莞市市区商业项目销售情况2006年年-2007年年4月月8日东莞在售商业项目销售率统计日东莞在售商业项目销售率统计q部分新开盘项目的平均销售率较低；q地段较好，体量较小，规划较好的社区商业街销售情况较好；q在售街铺产品多为小区住宅底商形式，销售模式单一，市场表现不温不火q大型的商业中心以及综合性商业项目由于仅仅部分单位对外进行销售，在招商较好的情况部分项54、目的销售销售情况也较好；数据来源：东莞房地产管理局44东莞市商业项目销售率分类统计：东城商业项目东莞市商业项目销售率分类统计：东城商业项目的消化率最显著的消化率最显著东城区域的商业项目销售情况较好，平均销售率高于全市平均销售率；南城虽然各个项目的位置很好，项目的规划以及招商情况均不错，但是由于城中项目高昂的销售价格（均价为18000元/左右），因此东城商业项目的投资价值并不高，销售情况相对不是很好。2006年东莞市商业项目分区域销售率统计年东莞市商业项目分区域销售率统计数据来源：东莞房地产管理局45东莞市商业项目销售率分类统计：投资价值高东莞市商业项目销售率分类统计：投资价值高,总总价低的项目55、易于吸引部分中小投资者的购买价低的项目易于吸引部分中小投资者的购买均价在15000元/以下的项目整体销售情况较好，大部分为社区配套商业项目，投资价值高，总价低于总价低于5050万的项目易于万的项目易于吸引部分中小投资者的购买吸引部分中小投资者的购买；均价在15000以上的项目由于大部分为产权式投资物业，虽然销售单价高，但地理位置好投资者对项目地段的认知程度高，接受程度也较高。2006年东莞市商业项目分价格销售率统计年东莞市商业项目分价格销售率统计数据来源：东莞房地产管理局46东莞民间商业地产投资者统计分析东莞民间商业地产投资者统计分析东莞历来有民间投资传统，根据房管局统计数据，个人购买占到总量56、的个人购买占到总量的7575成为消费的成为消费的主力主力，开发商在产品开发上也基本采取小单位的出售形式；2006年底，百思勤通过对200个商业地产投资者对于东莞商业地产投资前景的访问调研结果表明，投资者持币待购的心理非常明显投资者持币待购的心理非常明显，下单更加谨慎；从目前市场来看，东莞商业地产供过于求的现状已很明显，然而商铺投资者在市场上的数量需要漫长的市场培育才会有明显增量。如没有新的外因刺激，到2007年，持币待购还会延续，需求不会有更大变化；2006年商业地产投资者对东莞商业地产投资前景观点统计年商业地产投资者对东莞商业地产投资前景观点统计2006年东莞市商业地产投资者来源统计年东莞市57、商业地产投资者来源统计数据来源：百思勤调查问卷47东莞商业市场总体供需状况小结东莞商业市场总体供需状况小结商业总量已相对过剩，人均商业面积至高位，商业空置量逐年攀升，进入替代型发展阶段 06年下半年后商业地产整体市场仍保持正常销售速度，但在市场消费能力无明显增量情况下，竞争仍较为激烈东城和南城仍保持最大份额的供应量，而东城区域将成为东莞商业地产供应的重点区域，新增项目数量最多，价格增长最快民间财团撤出，小投资者为商业地产市场主力，但目前信心受挫，持币待购，已有本地开发商持有经营培育市场东莞商业市场区域明显：东城以成熟和高尚生活服务型区域商业中心为主，南城以服务商务办公型商业为主48报告思维导图58、报告思维导图城市背景与宏观环境城市商脉与商业地产东城区域商业市场分析东城区域商业市场分析东城商圈市场格局商业步行街研究分析社区商业研究分析东莞商铺租购市场调研东莞典型商业分析东纵大道商圈分析东城大道商圈分析东城商业租金调查东城商业机会分析49东城大道商圈东城大道商圈1、聚福广场（百佳、国美）2、雍华庭东城风情步行街3、愉景新时代广场4、世纪广场家乐福5、君豪商业中心（华润Ole)6、世博广场（好友多、海雅）7、金月湾广场8、一里洋场9、新世界花园商业街（佰金翰）10、东城十三碗11、帕萨迪纳商业项目12、东城酒吧街1234 56789101112东城商圈东城商圈50东城大道商圈商业项目调查东城59、大道商圈商业项目调查项目项目 规模规模 主力商家主力商家 业态业态世博广场世博广场16.8万平方米 海雅百货、好又多、国美、天源电脑城、肯德基、麦当劳以餐饮、服装、百货、IT、休闲娱乐业态为主的一站式购物广场。金月湾广场金月湾广场10万平方米业态综合，以餐饮，酒吧、康体、美容、娱乐、为主。世纪广场世纪广场6万平方米家乐福、力美健品牌服装、超市、健美君豪商业中心君豪商业中心2.7万平米华润Ole、东莞老饭店品牌服装、超市、餐饮聚福广场聚福广场百佳超市、国美电器餐饮、通讯、超市雍华庭步行街雍华庭步行街2万平米独立街铺品牌店、街铺一里洋场一里洋场2000平米金利来、茶马驿站等餐饮、服装、银行、装饰东60、城十三碗东城十三碗60319东莞人家、湘满楼等餐饮美食风情街东城商圈东城商圈51世博广场一站式购物中心世博广场一站式购物中心位置与交通位置与交通世博广场雄踞东城大道与东城中路交汇处，位于交通要冲之地，交通便利发达，人口流动密集。是东城商圈奠定了基础，而世博广场则扼守首东城大道之东城中心，为区内及周边50多万高尚住宅人群集成了购物、餐饮、娱乐、休闲一体化的大型高档的消费中心。规模与布局规模与布局世博广场占地10多公顷（100多亩），总建筑面积达207972.53平方米，整体布局以“中”“回”人流走向为依据，形成9大功能板块。是东莞一个“一站式”主题娱乐购物广场。设备配套设备配套独具创新的130061、米长的“剧场式购物观光连廊”连带各功能区，优化分配立体客流，6000平方米的中央广场与充满欧陆风情的各分部广场遥相呼应，拥有4万平方米的地下停车场，地下停车1300个，地面另有300余个车位，观光电梯直达，与各功能板块浑然一体，全面实现人车分流。租售情况租售情况：约100120元/月（租）约23000元/（售）。女人天地正招商。东城商圈东城商圈52世博广场功能分区、业态组合合理世博广场功能分区、业态组合合理B区A区C区D区E区F区G区H区J区K区L区A区海雅百货、肯德基B区好又多量贩、屈臣氏、味千拉面C区永乐家电D区天源电脑城、星空网盟网吧、醉心红酒坊E区世博万乐鞋业世界、世博沐足F区名城店、62、中田樱寿日本料理城、喜盈门海鲜酒家G区麦当劳、天源数码城、方特科技乐园H区星辉灯饰、名灯世家、唐宫海鲜舫、盈满园湘菜馆、K歌会、竹馨园、荣宾馆韩国料理、港式茶餐厅、555地带匹萨酒廊J区世博大厦、世博商务酒店、盛世茶园、丹尼造型、一郎居酒屋L区世博羽毛球馆东城商圈东城商圈53海雅百货是定位于高档流行品牌的时尚百货海雅百货是定位于高档流行品牌的时尚百货东莞海雅百货位于东莞市有“商业黄金走廊”之称的东城区“世博广场”A区，营业面积2.8万平方米。是一家位于高档流行品牌的精品时尚百货。20万的直接消费人口，15%的外籍人士，50%以上的私营企业业主、政府公务员、企业高层管理人员，将成为东莞的消费主力63、。1F璀璨时尚馆男女皮鞋，手袋皮件，箱包，化妆品，金银珠宝，钟表眼镜，名笔，数码精品，肯德基。2F少淑馆肯德基，少女装，饰物，3F名嫒童乐馆成熟女装，女内衣，家居服，儿童用品，童装，童鞋，童玩。4F雅士生活馆男正装，休闲装，运动系列，健身器材，床上用品，家居用品，按摩椅，内衣。东城商圈东城商圈54君豪商业中心君豪商业中心-华润华润OleOle生活时尚中心生活时尚中心 地理位置：地理位置：东莞Ol生活时尚中心位于东莞市最繁华的东城区东城大道与东城中路交叉的君豪商业中心的一至四层，拥有2.7万平方米空间。业态商家业态商家1-4F为Ole生活时尚中心是一个专为中产阶级一族提供的轻松、舒适、温馨的购物64、环境，集时尚消费、餐饮和娱乐于一身，著名的经营品牌有：KOMSO、ESPRIT、ONLY、VEROMODA、JACK-JONES、PADOVA等。东城商圈东城商圈55世纪广场世纪广场 成功引入家乐福华南旗舰店，人气较旺，青成功引入家乐福华南旗舰店，人气较旺，青少年主题购物娱乐中心走差异化竞争道路少年主题购物娱乐中心走差异化竞争道路地理位置地理位置世纪广场地处东城核心商业区绝佳的商业地段，位于东城大道北侧，东邻君豪商住中心，南接东城大道，西靠供电公司大厦，北至东平街。建筑配套建筑配套整个项目共26层，其中负二层为地下停车场，负一层至四层为商业裙楼，第五层为会所，六层至二十六层为住宅，项目总用地面65、积25857.76m2，总建筑面积12万m2，总停车位为434个，其中商业部分6万m2，商业单层面积为l3000m2，是东城商圈单层面积最大的商业物业。主力商家主力商家家乐福东莞世纪广场店于2006年开业，是法国家乐福集团在中国开设的第90家大型卖场，也是家乐福进入广东市场的十年力作，为华南区旗舰店,营业面积约10,000多平方米，经营范围主要从事商品零售。商圈本身熟，由庞大的消费力支持，除了强大品牌号召力能带来持续稳定的人量外，负一层的青少年主题购物娱中心也开创了东莞先河，填补了东市场的空白，与家乐福共同为一层合室内步行街构成较好的人气保障。租售情况租售情况带租约销售东城商圈东城商圈56雍华66、庭雍华庭+东城风情步行街东城风情步行街在东莞人心目中，是在东莞人心目中，是东莞东莞一条可以和广州上下九、上海新天地相媲美的步行街一条可以和广州上下九、上海新天地相媲美的步行街地理位置：地理位置：位于东城大道与东城西路交汇点,占地2平方米,是我市首条寰宇风情休闲商业式步行街。规模与设备规模与设备：占地面积达2万多平方米，拥有大型的地下停车场，可同时容纳400多辆车停放，六个步行出入口及两部观光电梯可直达各街区。随着四部观光扶手电梯，进入步行街街区即可见到美妙的音乐喷泉及各种街区小景。采用合理的“日”字形通道设计，有效导向人流和延长顾客停留时间，提高客流量及铺位的商业价值。业态商家业态商家南中国首67、个寰宇风情休闲式商业步行街，以品牌连锁店为主，多经营服装，且多以男士品牌西服为主，服装所占的比例达75%品牌商家有金利来、POLO、梦特娇、麦当劳等。雍华庭裙楼以餐饮业为主，中高档餐厅近二十家，商铺11套、街铺62套。租售情况租售情况东城风情步行街经过两年多的发展已趋成熟，店铺的出租经营率较高，不过消费人群不够旺盛，大多数是作为周边居民茶余饭后的休闲场所。东城商圈东城商圈57愉景商业步行街愉景商业步行街与东城风情步行街相邻，主要经营与东城风情步行街相邻，主要经营名牌服装、精品，独具法国香谢里大街风情。名牌服装、精品，独具法国香谢里大街风情。地理位置：地理位置：位于东城大道，与东城风情步行街相邻68、，全长200米，主要经营名牌服装、精品，独具法国香谢里大街风情。经营业态：经营业态：经营类型包括：饮食、百货、时装、珠宝、美容等。建造之初的理念是打造东莞集饮食、购物、娱乐于一体的多功能消闲场所。建筑配套建筑配套:愉景新时代广场的建造风格很有特色，也很美，两层到三层的欧陆风格小洋房比邻步行街两边，如果人气旺盛真有置身于异域的感觉。租售情况：租售情况：不过目前的经营现状不够理想，只有步行街入口的店铺还算旺盛外，里面的店铺人气冷清，一些店铺已打出转让的广告。在实际的经营过程中，二楼、三楼的铺位基本上是空置的。东城商圈东城商圈58金月湾广场社区商家面积过大，内街招商存在困难金月湾广场社区商家面积过大69、，内街招商存在困难地理位置：地理位置：位于东城大道东城区府旁。东城区文化广场一带作为东城区的核心地段，金月湾广场周围，聚集着金月湾花园，东城山庄、新世界花园、东城区政府、东城国际酒店等一大批高档物业环绕四周，金月湾整体设计突出文化于休闲，围绕餐厅，按各行标准的配套体系。建筑配套建筑配套:金月湾广场建筑面积近9万平米，是集美食、酒吧、文化、娱乐、康体、为一体的高档商业地产项目。金月湾广场主力经营特色风味美食、西餐厅、高档料理、酒吧、健身场馆、娱乐场等，与东城其他商业地产形成互补经营，将成为东莞高尚休闲场所的商业经营样板。情景式欧陆风情独立街铺145间，八成高实用率。租售情况：租售情况：均价为1870、000-20000元/M2左右租金为90150元/M2之间（根据朝向、内外街铺）物业管理费为6元/M2，租期要5-6年；无返租、带租约销售方式，首期交40。临东城大道及世博的铺面租售100%，靠东城政府的租售情况不理想，约有40%未能出租。东城商圈东城商圈59一里洋场硬件设施的问题导致商家迁移一里洋场硬件设施的问题导致商家迁移东城商圈东城商圈地理位置：地理位置：一里洋场位于东城最为核心的东城大道上东城中心A2区，周边的交通四通八达，与东城中心、世博广场、金月湾住宅小区相临。业态定位：国际餐饮美食街设备配套设备配套:项目一期总建筑面积：2000平方米a区：90-880平方米b区首层铺王：155371、-2187平方米c区：78-341平方米d区：1594-1871平方米总计约72间标准临街旺铺，沿街面长达800多米，层高较合理，内部网距多达7米，平均进深约20米，平均面宽约6米一二层具有60年独立产权租售情况：租售情况：均价为25000元/M2左右租金一层为138元/M2、二层为57元/M2物业管理费为：一层3元/M2、二层1.5元/M2（一、二层要一起租）租期为5年；临东城大道及铺面租售70%（由于开发商排烟系统问题导致众多餐饮商家搬迁），靠东城中心内街租售50%。60东纵大道商圈东纵大道商圈地王广场（彩怡百货)东湖广场（沃尔玛）时尚电器盈峰广场愉景东方威尼斯美新家居中心光辉家居中心新兴72、装饰材料城12456东城商圈东城商圈3761东湖广场（沃尔玛）是东莞最早成熟的大型商业东湖广场（沃尔玛）是东莞最早成熟的大型商业东城商圈东城商圈地理位置：地理位置：1997年10月,世界零售巨子沃尔玛进驻东莞东纵大道东湖花园业态商家业态商家：共有三层，一楼为沃尔玛百货和KFC；二楼共有商铺312间，主营服装、精品、美容及古玩，高品档次较低但价格不便宜，无空置铺位；三楼共有商铺162间，主营服装及电脑产品，空置较多。租售情况租售情况沃尔玛进驻前租金月80元/M2，进驻后170元/M2，目前230元/M262地王广场多业态组合成为独具特色一站式购物地王广场多业态组合成为独具特色一站式购物中心中心位73、置与交通位置与交通地王广场位于东莞市莞城区东纵大道与罗沙路交汇处的核心商业圈，并与人民公园毗邻，现经营面积60000平方米，与美国零售巨头沃尔玛超市相对面。规模与布局规模与布局总投资约22亿元人民币，市中心至大规模，占地万平方米总建筑面积32.8万平方米，超过1000个车位，多功能多业态，集步行街、主力百货店、专卖店、主题乐园、娱乐场、风情美食广场、康体中心于一体。充分满足顾客体验购物一站式消费需求，是目前东莞市最具规模及发展潜力的商业项目。业态与主力商家：业态与主力商家：集零售、娱乐、餐饮、会展、康体、休闲、观光、商务于一体，目前进驻的主力商家：彩怡百货、屈臣氏、必胜客、真功夫、广州拉丁餐厅74、阿迪达斯、七匹狼、雅戈尔、欧时力、哥弟、恒生珠宝、华伦天奴、利朗等。租售情况租售情况：约120160元/月（租）约2000025000元/（售）东城商圈东城商圈63彩怡百货主要定位为中高档时尚生活消费平台，主要目彩怡百货主要定位为中高档时尚生活消费平台，主要目标客户为中青年白领及金领人士。标客户为中青年白领及金领人士。地理位置地理位置：东莞市彩怡百货有限公司是广东光大集团旗下的一家经营中高档流行服饰的时尚百货商场；商场位于东莞市繁华的中央商业区-东纵大道与罗莎路交汇处的地王广场，与美国著名零售企业沃尔玛东莞分店遥相呼应。经营业态：经营业态：经营面积24000余平方米，占据了整个地王广场商铺面75、积的24，商场共分为三层:1F名品雅士馆，主要经营化妆品、黄金珠宝、皮鞋、皮具箱包、钟表、眼镜、男装、商务休闲装等；2F仕女时尚馆，主要经营少女装、少淑女装、淑女装、职业装、饰品、特色商品、女内衣、咖啡馆、婚纱摄影等；3F运动休闲馆，主要经营运动系列、运动健身器材、休闲装、童装童鞋、床上用品等。东城商圈东城商圈64盈峰广场由天和百货和特色餐饮柴火酒家带旺人气盈峰广场由天和百货和特色餐饮柴火酒家带旺人气地理位置：地理位置：盈锋广场二期雄据东纵大道黄金商圈核心位置，中心区国际商圈及东莞大道延伸。总建筑面积47002平方米，交通网络中心，随着东莞中心及东城区的设计，近30万高尚社区人口直接消费力，近76、200万消费人流，而且客流量将不断倍增，盈锋广场二期势必将成为财富汇集的铁证。建筑设备：建筑设备：其中一至三层现为大型精品家居购物商场，三层以上分为智能化写字楼，酒店公寓和精品住宅，地下一层为大型停车场，配套设施完善。商家业态商家业态:一期主要为天和百货天和百货进驻。盈锋金牌沐足位于盈锋广场二期负一层，营业面积约4000多平方米。盈锋家居广场（驻盈锋广场二期一至二层）营业面积2万平方米，装修豪华、时尚、高贵、典雅，专业经营各种高档品牌家具及家居装饰用品，商场品牌云集，拥有家居业名优品牌近100个，上万款精品家具尽显现代家居潮流，是东莞莞城区首家超大规模专业名牌家具展示、销售、服务中心。东莞柴火77、酒家经营湘菜、客家菜。东莞市环球商务酒店位于二期四、五层，酒店拥有多种类型豪华商务客房150间是一家专为追求高品味以及时尚潮流人士量身定做的精品商务酒店。销售情况：销售情况：带租约出售，3年回报高达36%。东城商圈东城商圈65愉景东方威尼斯广场愉景东方威尼斯广场东城商圈东城商圈地理位置：地理位置：愉景东方威尼斯广场位处东纵商圈核心地段，东纵大道与天宝路交叉处，占地面积8万多平方米，总建筑面积近17万余平米，投资总额达11.8亿元。商家业态商家业态包括主题中心商业区、情景步行街、商务办公、花园式公寓等四大组团。将建成为华南首个集商业展销和零售、休闲娱乐、环球美食、时尚精品、商务办公于一体的情景商78、业航母愉景东方威尼斯广场主楼巨资投入达6亿元，楼高7层，建筑面积90000余平方米，已成功吸纳深圳天虹商场、顺电家电、百乐大酒店进驻，成为整个项目的旗舰，为东纵商圈注入灵魂力量。自全面开业以来，经营状况一直良好。愉景东方威尼斯广场主楼后侧的建材商业街区，共86套，面积在50平米210平米，意大利风情临东纵大道一带的商业街精品服饰街区，商铺面积大概在200平米左右销售情况销售情况：其中临街铺位的售价在每平方米1万多元，内街铺位售价在2100026000元/平方米（买底层送铺位上两层）。66东纵大道商圈项目调查表东纵大道商圈项目调查表项目项目 经营情况经营情况地王广场地王广场 3F彩怡百货、屈臣氏79、必胜客愉景东方愉景东方 威尼斯威尼斯天虹商场、顺电、情景步行街等 东湖广场（沃尔玛）东湖广场（沃尔玛）共3F，1F为沃尔玛百货和KFC；2F共有商铺312间，3F楼共有商铺162间盈锋广场盈锋广场 天和百货 二期商铺街铺19间，内铺32间，光辉大厦光辉大厦 市区最大的家居超市 1-4F为家具中 心时尚电器城时尚电器城 东莞最大的商业连锁企业，共3F 新兴材料装饰城新兴材料装饰城 城区最大的家居建材装饰材料市场 东城商圈东城商圈67东城商圈商业租金、售价调查：租金在东城商圈商业租金、售价调查：租金在60-18060-180元，售元，售价在价在14000-3000014000-30000之间之间80、道路名称道路名称租金水平（元租金水平（元/平方米）平方米）售价（元售价（元/平方米）平方米）经营业态经营业态东城大道90-18024000-30000餐饮、服装东纵大道100-13020000-26000百货、建材、装饰材料东城中路90-12022000家具、电器东城南路100-13023000酒吧、餐饮东城西路5010015000-30000装饰材料、建材罗沙路8012030000化学制品、油漆、涂料学院路8012015000餐饮、士多东兴路120180装饰材料、建材、餐饮红荔路6012030000百货、建材、装饰材料育兴路6010014000装饰材料、杂货花园路8015020000餐饮、服81、饰、美容 旗锋路（北段）10012018000办公设备、电器东城商圈东城商圈68东城大道商圈典型商铺租金调查东城大道商圈典型商铺租金调查:单位租金在单位租金在8018080180元元/M2/M2之间，平均租金之间，平均租金130130元元/M2/M2项目项目位置位置面积(M2)租金元/月单位租金(元/M2、月)铺位业态业种金月湾金月湾临东升路商铺 136 20000 147 餐饮金月湾金月湾 天源电脑城对面118 18000 152 日本料理世博广场世博广场 F区正门右侧15米51 4500 88 精品店世博广场世博广场F区正门右侧 25米70 6300 90 餐饮东城风情街东城风情街 麦当劳82、左侧 30米60/3F6000 100 服装一里洋场一里洋场 临东城大道87120001F:138 2F 5762元/一里洋场一里洋场临东城大道25230200120元餐饮东城十三碗东城十三碗东升路25031250125餐饮东城十三碗东城十三碗 东升路25032500130 餐饮中惠华庭中惠华庭 A1415152 15000 98中惠华庭中惠华庭A2 8 75 6000 80中惠华庭中惠华庭 A1819137 8900 65 东城商圈东城商圈69东城大道商圈典型商铺租金调查东城大道商圈典型商铺租金调查(天源电脑城）天源电脑城）1F90/2F60/3F301F90/2F60/3F30项目项目位置83、位置面积M2租金（元/月）单位租金（元/M2/月）铺位业态业种天源电脑城天源电脑城 1F D1A1 250 25000 100 平均租金平均租金9090元元/M2/M2/月月D1A6 79.6 7960 100D1A11 73 5840 80 D1A29 54 4860 90 D1A33 88 6160 70 天源电脑城天源电脑城 2FD2A1 58.72 2936 50 平均租金平均租金6060元元/M2/M2/月为一层租金月为一层租金的的2/32/3D2A22 48.8 2928 60 D2A69 54.06 2973 55 D2B13 35.16 2110 60 D2B11a 35.3984、 2300 65 天源电脑城天源电脑城 3FD3A3 34 850 25 平均租金平均租金3030元元/M2/M2/月为一层租金月为一层租金的的1/31/3D3A19 36 1080 30 D3A80 38 1140 30 D3A22 39 1365 35 D3A31 31 1240 40 东城商圈东城商圈70报告思维导图报告思维导图城市背景与宏观环境东城商圈市场分析城市商脉与商业地产东莞商业步行街研究东莞商业地产客户研究东莞典型商业分析东莞社区商业研究东莞商业销售模式研究东莞大型集中商业研究东莞大型集中商业研究集中商业案例研究东莞零售商家布局集中商业铺面划分研究大型集中商业研究71主要零售商85、家东莞布局主要零售商家东莞布局商家市区镇区超市类超市类沃尔玛2家（深国投、东湖花园）长安1家百佳超市2家樟木头1家、虎门1家、长安1家好又多1家虎门1家华润万家1家石龙1家家乐福2家-乐购-3家（虎门、厚街、常平）嘉荣3家8家（长安、万江、黄江、其他）百货类百货类天和百货2家4家（樟木头1家、黄江1家、其他2家）百货2家（世博、曼哈顿）-彩怡百货1家（地王）-吉之岛1家天虹百货1家-72主要零售商家东莞布局图主要零售商家东莞布局图天天 和和百货百货嘉嘉荣荣超超市市营营业业面面积积近近2.7万万平平方方米米，拥拥有有1000多多个个停停车车位位。东东莞莞天天虹虹商商场场将将采采取取“百百货货超超86、市市”的的业业态态模模式式，主主要要经经营营服服装装、鞋鞋、化化妆妆品品、珠珠宝宝首首饰饰、皮皮具具箱箱包包、儿儿童童用用品品、精品超市等精品超市等。2005年年1月月1日日，天天虹虹正式登陆东莞正式登陆东莞 天和百货天和百货天和百货天和百货铜锣湾百货铜锣湾百货铜锣湾百货铜锣湾百货华润万家华润万家华润万家华润万家顺电东莞顺电东莞顺电东莞顺电东莞天虹东莞天虹东莞天虹东莞天虹东莞嘉荣超市嘉荣超市嘉荣超市嘉荣超市嘉荣超市嘉荣超市嘉荣超市嘉荣超市百佳超市百佳超市百佳超市百佳超市百佳百佳百佳百佳家乐福家乐福家乐福家乐福嘉荣超市嘉荣超市嘉荣超市嘉荣超市沃尔玛沃尔玛沃尔玛沃尔玛吉之岛吉之岛吉之岛吉之岛天和百87、货天和百货天和百货天和百货嘉荣东泰店嘉荣东泰店嘉荣东泰店嘉荣东泰店鸿鸿福福路路东城东城大道大道东城路东城路东莞大道东莞大道传统商业传统商业 新增商业新增商业 为河道为河道世博广世博广场场第一国际第一国际华南华南mall家乐福家乐福家乐福家乐福海雅百货海雅百货海雅百货海雅百货沃尔玛沃尔玛沃尔玛沃尔玛好又多好又多好又多好又多彩怡百彩怡百彩怡百彩怡百货货货货海雅百货海雅百货海雅百货海雅百货73东湖花园沃尔玛（高楼层短期收益成功）东湖花园沃尔玛（高楼层短期收益成功）1F：沃尔玛2F：服装3F：美容/电子/服装商场名称沃尔玛广场沃尔玛广场位置城区东纵大道以东城区东纵大道以东规模面积规模面积商业规模共4层88、其中，沃尔玛逾8000平方米2-3楼为独立铺位，共470多个停车位停车位地下停车场300多个车位，地上停车场可容纳500辆小车。地下停车场主要给业主使用，地上停车场晚上一般没位开业时间开业时间沃尔玛（1997年）档次档次中等偏低价格水平及空价格水平及空置情况置情况租金：二层：55-60元/平米（无空置）三层：50元/平米（空置较多）功能分布功能分布一楼：沃尔玛及KFC、CAV音响二楼：共有商铺312间，主营服装、精品、美容及古玩；三楼共有商铺162间，主营服装及电脑产品经营情况经营情况一、二楼不错，三楼一般品牌商家品牌商家沃尔玛，KFC、CAV周边商业环境周边商业环境是进入东莞最早的大型百货商89、场，东纵大道商圈已成为东莞最老最成熟的商圈，周围人气聚集集综合评价综合评价品牌好，但是商业管理较为混乱，周边民居档次差，经营环境不好。成功之处：成功之处：1、沃尔玛的人流聚集效应，盘活整个商场，带旺片区的商业；2、沃尔玛的牵引，商铺化小使项目在无返租、无须经营管理的情况下取得良好的销售业绩；3、三层化成经营面积为32平米左右的小铺，使三层商业销售成为可能；不足之处：不足之处：1、三层商铺化小，但无经营管理，空置率高，与二楼旺场形成强烈的反差。给本项目的启发：1、三层以上商铺化小后期将面临经营的困境；2、商业的成功很大程度还是取决项目本身的可经营性及在经营管理方面投入的力度。74花园商贸城（高楼90、层长期收益成功）花园商贸城（高楼层长期收益成功）商商场名称名称花园商贸城位置东城区红荔路108号规模面模面积商业规模共9层其中，吉之岛逾1.6平方米停车位地下停车场有200个车位地上有少量停车位开开业时间吉之岛（2002年5月）档次中等偏高价格水平及空价格水平及空置情况置情况首层租金从55-150平米不等一楼共有商铺110个，有约10间转让（转让费一般为2-4万元）功能分布负一层：停车场1F麦当劳、服装、精品等散铺；2-3F：吉之岛；4F：利苑海鲜酒家；5F：腾龙阁西餐厅/K蒲卡拉OK；6-8F：证券、期货公司；9F：紫荆女子俱乐部经营情况情况较好品牌商家吉之岛、季侯风、绅浪、U2、G200091、保罗、bossini等周周边商商业环境境交通便利，处于花园商圈最热闹的位置，经荔路为灯具、建材专业市场，花园路为食街和名店城，人流密集，商业气氛十分浓厚综合合评价价商场整体档次较高，品牌临立，经营状况较好成功之处：成功之处：1、二三楼引入吉之岛，带旺一楼商业；2、四楼以上整体出租，后期经营情况良好；3、项目长期收益稳定；不足之处：不足之处：1、短期收益不明显，资金难以迅速回笼给本项目的启发：1、三楼以上招商带动经营是成功的；2、三楼以上商业的经营成功需要特定的业态；75天和百货（文化广场店）天和百货（文化广场店）商商场名称名称天和百货（西城店）位置西正路西城文化广西正路西城文化广场规模面模面92、积商场共三层，营业面积20000平方米停停车位位地下停车场有172个车位，车位白天也显得紧张，路边车位供不应求开开业时间2002年2月1日档次档次中档偏高价格水平及价格水平及空置情空置情况况功能分布功能分布一楼经营：百佳、屈臣士、黄金珠宝、水晶玉器二楼经营：化妆品、钟表、眼镜、服饰品、品牌服装、鞋店、童装；三楼经营图书、音像、文化用品、体育用品、内衣；经营情况情况较好品牌商家品牌商家百佳、屈臣士、各种服装、鞋品牌均有周周边商商业环境境处东莞市西城区中心，交通便利，周边有多条商业街，人流畅旺；地理位置得天独厚，极尽地利之优势，是市民购物、娱乐、休闲的中心地带综合合评价价人气极旺，临近文化广场，且93、内部环境较好，档次较高，经营前景十分看好76天和百货（盈锋店）天和百货（盈锋店）商场名称天和百天和百货（盈（盈锋店）店）位置东莞莞东纵大道大道规模面模面积建筑面积5.6万平方米分为写字楼、酒店式公寓和精品住宅。天和总营业面积为20000余平方停停车位位地下停车场开开业时间2003年档次档次中档价格水平及空置价格水平及空置情况情况二期商铺87-105元/平米，现正招商功能分布功能分布一楼：超级市场和化妆品专柜；二楼：流行百货，各种品牌服装；三楼：平价服装特卖场经营情况情况1-2楼经营情况还可以，三楼原定位为家电家居广场，现基本空置，成为平价服装特卖场品牌商家品牌商家天和百货、周周边商商业环境境地94、处东纵大道商圈，但周边人气明显较东湖花园路段弱，所以经营情况一般，但随着愉景东方威尼斯广场的开业，必定会带动周边的商业气氛综合合评价价天和百货盈锋店由深圳市海富汇商业经营顾问有限公司项目策划，天和百货统一经营，统一管理，但是经营情况一般，没有特色店，二楼服装品牌过少，可选择性少。77东莞集中商场成功条件：商业旺地、规模、集中形态、东莞集中商场成功条件：商业旺地、规模、集中形态、品牌店的引入品牌店的引入名称名称东东湖沃湖沃尔尔玛玛吉之吉之岛岛天虹天虹柏柏丽丽名品店名品店位置东纵大道红荔路东纵大道西正路楼层三层商业九层三层商业。三层商业，四层待定1F沃尔玛，经营状况良好服装，经营状况良好，租金为195、00-150顺电，化妆品，经营状况良好名品服装，鞋，经营状况良好租金为150-2002F服装，经营状况良好租金为140-160吉之岛服装，经营状况良好服装，饰品，经营情况一般，租金为60-1003F美容、电脑，有少量空置，租金为50-60吉之岛服装，经营状况良好服装商家整体承租，在装修4F无利苑海鲜酒家，生意火爆酒店待定5F无腾龙K浦FACE，经营良好酒店待定档次中低档中高档高档中档经营方式二三层自主经营，无管理，无入场费统一招商、管理管理费30元/平米.月统一招商、经营管理统一招商，统一管理78东莞集中商业铺面划分情况东莞集中商业铺面划分情况商业名称所处商圈经营规模经营业态铺位情况中环财富广96、场新城商圈底商四层，一二层销售，实用率55%，建面约5500M2层：品牌服装、化妆品、皮具、苏宁电器、必胜客二层：大型餐饮为主柱距8米，面积化小，套内平均35M2，实用率55%，大堂及电梯室内等公共部分分摊面积较多。海雅百货东城商圈四层集中商业面积约2万M2服装、皮具、时尚饰品、珠宝、通讯、肯德基海雅按业态均衡划分，单铺套内面积约25M2，实用率57%，电梯等公共走道分摊部分面积。天虹商场东纵商圈四层经营，总建面越2万M2超市、服装、皮具、时尚饰品、珠宝、通讯-地王广场东纵商圈四层集中商业，面积约3万M2服装、皮具、时尚饰品、珠宝、影音店划分结果，单套商铺套内平均约40M2，实用率47%，过宽97、的通道及首层大堂分摊面积较大。79通过东莞整体商业形态的研究发现集中商业是东莞成功通过东莞整体商业形态的研究发现集中商业是东莞成功的经营形态、美食街和社区商业发展较好。的经营形态、美食街和社区商业发展较好。商业形态商业形态大型综合商业大型综合商业集中商场集中商场商业街商业街社区商业社区商业典型案例典型案例华南mall第一国际世博广场东湖沃尔玛花园商贸城赛格电子东日电脑城东城步行街御景新时代广场南城富民步行街怡丰都市广场雍华庭金月湾广场东泰花园景湖花园特点特点统一招商，统一经营管理统一招商、经营管理/自主经营、无管理统一招商，统一经营管理经营现状经营现状华南Mall开业以来经营惨淡，前途未卜东莞98、成功经营的形态以服装为主题的商业街经营暗淡无光，而怡丰都市广场创造三个月成就美食街的神话强有力的住宅客户支撑，经营状况良好。80东莞综合大型商业处于商业旺地、规模大、集中形态、东莞综合大型商业处于商业旺地、规模大、集中形态、统一管理营造经营环境，但经营仍举步为艰。统一管理营造经营环境，但经营仍举步为艰。项目名称项目名称世博广场世博广场华南华南mallmall第一国际第一国际地王广场地王广场项目功能写字楼、购物、休闲、娱乐、饮食为一体购物、休闲、娱乐、饮食等一站式消费写字楼，公寓、商业综合写字楼、住宅、商业综合商业形态街铺、集中商业、步行街超级Mall集中商业、步行街集中商业规模总占地：10万平99、米总建面：21万平米占地：43万平米；建面：89万平米；占地：6.5万平米；建面：3.1万平米；占地：6万平米；建面：32.8万平米；价格1F1.8万2万2.5万2.4万2F0.9万1.6万1.5万1.5万3F0.65万1.2万0.8万0.8万4F大商家（餐饮）承租无无租金1F120-130100-15070-100150-2002F60-7080-1204070-803F3570-9040404F无无销售或招商状况台湾好又多量贩超市、东莞喜盈门海鲜酒家、方特科技乐园、海雅百货、麦当劳、湘菜馆、日本料理、上海永乐电器香港阿玛百货、肯德基、必胜客、顺电；美国在线时代华纳；铜锣湾百货中华百货、时尚100、电器、FKC、必胜客、梦幻娱乐天地、东海酒家、百安居 曾经售出的部分商铺目前开发商均在收回，将进行统一招商经营经营方式发展商控有6成经营权，实行开业前期“返租承包经营统一管理，分散经营统一招商管理，分散经营统一管理、分散经营经营现状海雅、好又多、麦当劳已经进驻铜锣湾等撤场中华百货已经进驻彩怡百货进驻81集中商业案例总结集中商业案例总结东莞经营成功的集中商业具备的条件：东莞经营成功的集中商业具备的条件：统一经营管理可解决商场的经营统一经营管理可解决商场的经营引入大商家商场经营的重要前提引入大商家商场经营的重要前提高楼层经营需要特殊的业态，如餐饮高楼层经营需要特殊的业态，如餐饮82报告思维导图报告101、思维导图社区商业业态研究东莞社区商业发展社区商业铺面面积研究典型社区商业案例研究城市背景与宏观环境东城商圈市场分析城市商脉与商业地产东莞商业步行街研究东莞商业地产客户研究东莞典型商业分析东莞社区商业研究东莞社区商业研究东莞商业销售模式研究东莞大型集中商业研究83成熟商圈的社区商业成功者成熟商圈的社区商业成功者聚福豪苑聚福豪苑位置规模划铺业态价格租金车位销售率出租率管理方式备注莞城区东城大道123号 约100000平米；100餐饮、百货24000-53000300免费停车，地下停车位90%80%地下国美二三楼开间：710米进深：12-15米价格：26000元/平米租金：120元/平米.月资金收益102、率：5.5%开间：710米进深：1318.5米价格：47000/平米租金：300元/平米.月资金收益率：7.6%123社区商业社区商业成功要素：成功要素：1 1、地段显赫；、地段显赫；2 2、人气旺；、人气旺；3 3、交通便利；、交通便利；4 4、百佳、国美等大商家效应、百佳、国美等大商家效应84成熟商圈的社区商业成功者成熟商圈的社区商业成功者雍华庭雍华庭雍华庭雍华庭位置规模划铺业态价格租金车位销售率出租率空置率管理方式东城东莞市东城西路层高3-4米开间：4-8米；进深10-15米餐饮、美容40000；两层捆绑销售，二层8000150地下车库100%100%0带租约销售12开间：710米进深：103、12米价格：26000元/平米租金：120元/平米.月资金收益率：4%开间：58米进深：15米价格：40000元/平米租金：150元/平米.月资金收益率：4.5%3成功要素：成功要素：1 1、地段显赫；、地段显赫；2 2、人气旺；、人气旺；3 3、交通便利；、交通便利；4 4、居住人群对餐饮的消费支撑、居住人群对餐饮的消费支撑社区商业社区商业85东泰社区商业调查东泰社区商业调查东泰步行街（康怡居南街铺）东泰步行街（康怡居南街铺）A、商铺总计68多家，其中美容店14家，占21%；玩具店6家，占8.8%；中介5家，占7.4%；服饰和餐饮各4家，各占2.3%；空置17有，占25%。B、定位为保养休闲104、街，主要消费群体为东泰居民，售8000元/平米，租50元/平米，物管1.8元/平米。C、品牌商店有雅芳、海王星晨。泰和商业街（康怡居与阳光假日交界处）泰和商业街（康怡居与阳光假日交界处）A、商铺总计110多家，其中装修装饰27家，占25%；餐饮10家，占9%；服饰12家，占11%；保健保养美容8家，占7%；中介10家，占9%；杂货店25家，占23%；空置5家，占5%。B、定位为家居装修，便利生活街，以东泰大社区居民，阳光假日、景湖春天等居民为主，售9000元/平米，租60元/平米，物管1.8元/平米。C、由于地处几个社区的交汇处，人流较多，经营情况要较东泰内街铺好。东泰社区散铺东泰社区散铺A、105、商铺总计236家，其中餐饮36家，占215%；装修装饰10家，占4%；保养美容16家，占7%；银行3家，占1.2%；其它87家，占37%；空置60间，占25%。B、主要消费群体为东泰居民，租金较便宜，30-40元/平米，管理费1元/平米C、空置较多，饮食业经营情况相对较好。86光大社区光大社区商业调查商业调查紫云龙庭商业紫云龙庭商业A、商铺总计50多家，其中2家办公用品；两家五金店；美容、水果、小型超市各一间，约有85%左右空置。B、主要提供社区便利设施，租金约60元/平米，物业管理费业3元/平米（业主），非业主5元/平米，价格较高。景湖春天景湖春天A、商铺总计155多家，其中装饰装修店26家106、，占17%；家居用品店10家，占6%；百货杂店12家，占8%；保健、银行、中介店各二间；约有60%左右空置。B、主要为提供便利家居服务，租57元/平米，管理费3元/平米。与怡丰路食街相连，但不能经营餐饮，所以生意冷谈，许多商家盟生退意。87报告思维导图报告思维导图典型商业步行街案例研究东莞商业步行街现状城市背景与宏观环境东城商圈市场分析城市商脉与商业地产东莞商业步行街研究东莞商业步行街研究东莞商业地产客户研究东莞典型商业分析东莞社区商业研究东莞商业销售模式研究东莞大型集中商业研究典型商业步行街调查东莞商业步行街铺面调查商业步行街车位调查88东莞的街铺商业经营状况较为理想东莞的街铺商业经营状况较107、为理想 ，酒吧食街人气较，酒吧食街人气较旺、街铺的独立性较强，经营灵活性较高。旺、街铺的独立性较强，经营灵活性较高。典型商业街典型商业街经营状况描述经营状况描述经营评价经营评价新世纪酒吧新世纪酒吧约5000平米。共七家酒吧，约5000平米。目前生意火爆，吸引了大量的东莞客户前去消费。高峰营业时间停车紧张。目前新世纪新天地也正在销售商铺，估计将会将进一步扩大特色酒吧街的规模和影响力。优。扩张空间良好。东城步行街东城步行街约20000平米。服装90%，其他10%，约2万平米。目前整体经营状况一般，人流较少，铺面较冷清。一般。商业环境较好，但商业无特色，整体商业氛围营造较弱。南城食街南城食街餐饮90108、%；其他10%，约4万平米。目前整体经营状况良好。良好。怡丰都市广怡丰都市广场食街场食街约25000平米。以餐饮为主。在短短约2年的时间里，商家踊跃进驻，经营状况较好，区域人流越来越旺。部分铺面未营业。3期商铺正在销售中。良好。稳定持续扩大发展势头较好。银丰食街银丰食街约20000平米（不含酒店/超市）。以餐饮为主。经营状况良好。西面少量铺面空置。政府规划为“美食一条街”。优。稳定经营前景较好。雍华庭雍华庭约10000平米。以餐饮占70%。优越的地理位置是其天然的优势，生意火爆，带动了周边的店铺经营。临街街铺的经营与近在咫尺的东城步行街内街的反差明显。优。可扩大发展空间小。稳定经营前景较好。花109、园新村步花园新村步行街行街约40000平米（不含商场）。老牌商业街，以餐饮和服装为主。店铺经营状况好，租金高。与周边繁华商业街道构成了城区的最成熟的商圈。优。可扩大发展空间小。稳定经营前景看好。一里洋场一里洋场约平方米。前期定位为国际美食街，但由于排烟系统问题，多家餐饮商家陆续搬走，生意冷淡，业态规划较乱。良。重新定位后有好大发展。东城十三碗东城十三碗约平方米。主题美食街区，店铺出租率高，众多餐饮商家进驻，人流量旺，周边高档社区消费能力较强。优。稳定经营，发展前景好。89东莞商业街铺面层数东莞商业街铺面层数2 2层为主层为主东莞典型商业街东莞典型商业街商业层数商业层数营业状况营业状况新世纪酒吧110、一条街2层营业状况佳怡丰都市广场食街2层1层状况较好，2层状况一般南城食街单层，部分2层/3层1层状况较好，2层/3层状况一般雍华庭步行街2层营业状况较好东城十三碗2层、部分3层-5层营业状况佳花园新村步行街单层，部分2层/3层营业状况较好90东莞典型商业步行街调查东莞典型商业步行街调查步行街步行街名称名称东城风情步行街东城风情步行街愉景新时代广场愉景新时代广场南城富民步行街南城富民步行街万江都会广场步行街万江都会广场步行街位置位置东城大道（社保局对面）东城大道，东城风情步行街旁南城区莞太大道宏远路段万江中心区规模规模占地20000平米占地2017平米，建筑面积达1.7万平米长1.2公里、欧陆111、风情；宽40米左右；有大型商铺300多间，分为A、B、C、D、E五个区，其中前四个区为综合区，E区为餐饮区占地面积近4万平方米，营业面积超过38000 平方米；共分为“聚宝闲情”、“时尚快线”、“珍味天地”等六大区，是个集休闲、购物、娱乐等于一体的现代商区开业时开业时间间2003年1月1日2003年3月2003年1月18日2003年1月定位及定位及特色特色定位为南中国首个寰宇风情步行街，汇聚世界五大风情 步行街呈“日”字型分布，以男士西服为主欧陆风情步行街，集购物、饮食、娱乐于一体 与东城风情步行街形成互补，服饰以女士品牌为主华南地区最长的欧陆风情商业步行街 首条可以通车的步行街 专门规划餐饮112、业区域东莞第一条“现代欧陆风情街”东莞西部首个景观式商业步行街 喷泉广场、欧陆雕塑装饰在商场内，拟就景观式商业场所主要商主要商家构成家构成服装占75%鞋业占7.8%美容店占5%精品店占5%餐饮占3%其它占4%服装占75%餐饮占6%美容占3%茶叶茶具占11%其它占5%服饰、鞋业占50%首饰、皮具占10%饮食占20%手机、电器占8%书店、音像店占1%美容美发健身占7%超市、便利店占2%其它占2%大部分空置，只有3家餐饮、6家服装、1家超市及2家电器店营业91东莞典型商业步行街调查东莞典型商业步行街调查步行街步行街名称名称东城风情步行街东城风情步行街愉景新时代广场愉景新时代广场南城富民步行街南城富民113、步行街万江都会广场步行街万江都会广场步行街品牌商品牌商家家金利来，皮尔。卡 POLO、耐克、李宁、PLAYBOY、麦当劳等Ev等中域、大地、新华书店、纸上谈兵、东宝眼镜、莱克斯顿、雅戈尔、新虎威、东莞国药、以纯等上岛咖啡、小肥羊火锅、嘉荣超市、大地通讯、华伦天奴等主要消主要消费群体费群体以东城的上班族为主，包括许多在附近就职的公务员（公、检、法），移动公司等，以及附近楼盘住客跟东城风情步行街类似本地人较少，大部分消费者来自周围工厂的打工者，而且购物的人并不多，所以现在大部分商铺经营惨淡本区域内消费者 人气不足 仍在招商价格水价格水平平共三层，租一楼送二、三楼，租金约为100元/平米，售2400114、0元/平米80M2的铺位：租金50元/M2，转让费为6000元（有两年使用权），管理处还需收取1000元的过户费；一般为两层或三层，租一层送以上的楼层 租90-100元/平米 管理费：商铺面积在100M2以下的收300元/月，商铺面积在100M2以上按3元/M2收取。售19000元/平米空置现空置现状状现场只有6间空置或关门商铺，没看到转上字条。只有一家西餐厅转让，但是商铺顶楼空置较多，很多商铺一楼营业，二、三楼转租步行街ABCD四个区靠里的铺位无空置，但靠另一面街的铺位有一定的空铺，而E区餐饮区则有不少空铺。7成以上空置续上表续上表92东莞商业街所需车位情况调查东莞商业街所需车位情况调查形式115、形式指数指数停车位数量停车位数量高峰期高峰期业态构成业态构成规模规模项目项目车流一般；一般路边停车2424约600个餐饮35%；茶烟酒类3%；材料/装修设计5%；家饰/布艺7%；水果/纯净水/鲜花/便利店6%；凉茶/药店2%；美容美发按摩6%；服饰、母婴2%；中介1%；空置25%；其他5%约25000平米，街长380米怡丰都市广场食街地下停车场小型停车场路边停车路边停车+小型停车场地面停车路边停车+小型停车场35101010103030404068车流大；一般约400个餐饮90%；其他10%约40000平米南城食街车流大；非常紧张约400个餐饮70%；其他（精品/医药/烟酒/美容等）30%约1116、0000平米雍华庭车流大；比较紧张约600个餐饮40%；美容美发12%；药房/茶行/凉茶店/烟酒15%；通讯/复印/冲印/培训14%；超市/士多/便利店5%；银行/酒店/旅行社8%约20000平米（不含酒店/超市）银丰路食街车流大；非常紧张约400个餐饮25%；服装23%；家饰家电13%；建材/五金10%烟酒/医药/文化用品7%；其他12%约40000平米（不含商场）（不含商场）花园步行街约700个约340个车流小；不紧张服装90%其他10%约20000平米东城步行街车流大；非常紧张6间酒吧，1间雪茄屋约5000平米新世纪酒吧街东莞商业的车位普遍比较紧张，有发展商在产品设计之初就将车位考虑为项117、目的核心竞争力（如愉景新时东莞商业的车位普遍比较紧张，有发展商在产品设计之初就将车位考虑为项目的核心竞争力（如愉景新时代广场专设两个立体的停车场）。事实上，车位问题也是众多商家首要考虑的问题之一。代广场专设两个立体的停车场）。事实上，车位问题也是众多商家首要考虑的问题之一。综合对东莞不同业态商业停车位的考察，我们得出如下停车位参考指标：综合对东莞不同业态商业停车位的考察，我们得出如下停车位参考指标：1 1、餐饮类：每千平米营业面积需要、餐饮类：每千平米营业面积需要40-6040-60个车位；个车位；2 2、服装类：每千平米营业面积需要、服装类：每千平米营业面积需要20-4020-40个车位；个118、车位；93东城风情步行街东城风情步行街在东莞人心目中，是在东莞人心目中，是东莞一条可东莞一条可以和广州上下九、上海新天地相媲美的步行街以和广州上下九、上海新天地相媲美的步行街94愉景商业步行街愉景商业步行街位于东城大道，与东城风情步行街相邻，全位于东城大道，与东城风情步行街相邻，全长长200200米，主要经营名牌服装、精品，独具法国香谢里大街风情。米，主要经营名牌服装、精品，独具法国香谢里大街风情。在实际的经营过程中，二楼、三楼的铺位基本上是空置的。95东莞商业步行街小结东莞商业步行街小结位置开街时间划铺业态均价租金车位销售率出租率经营现状愉景新时代步行街开间：5.3MI 进深：7-15米层高119、：1F5.9米 2F3.5米I 3F3.5米 服装、餐饮 24800元/平米90元/平米.月（免租期7-10个月）独立多层车位73%85%统一招商，统一管理带租约销售东城风情步行街2003年1月开间：4-7MI 进深：10-20层高：3MI 服装，餐饮38000元/平米150元/平米.月地下车位90%100%统一招商，统一管理带租约销售街区都较有特色统一招商，统一管理，招商的效果都很好销售的成功很大程度上得益于招商的成功率，东城步行街开街初甚至是100%出租率。但是，由于没有合理的规划二三层的人流，使得在实际的经营过程中二三层商铺出现大面积的空置，愉景新时代步行街少数业主公开贴出转让告示。另外120、，东莞现有的步行街普遍存在经营管理难题。步行街步行街96原因原因1 1、消费习惯、消费习惯目前的旺街仍然集中在开业历史较长的新丰路、新芬路、西正路、北正路2 2、步行街开业时间不长，货品价钱偏高、步行街开业时间不长，货品价钱偏高东莞步行街中高档服装少人问津；“有钱人”选择的消费方式并不局限在东莞。选择到香港购物的东莞人越来越多，尤其是高档时装的消费，每年都呈上升趋势。由东莞商业街由东莞商业街“成功销售、惨淡经营成功销售、惨淡经营”现象引发的思考现象引发的思考参照案例：东城风情步行街、愉景新时代广场现象现象1 1、冷场、冷场刚开业的时候出现人头蹿动的现象，之后就就很难得见了；2 2、“旺场不旺销121、旺场不旺销”让商家头痛的是，有时虽然人不少，但真正购物的客流并不多；97寻求解决问题的有效途径寻求解决问题的有效途径1、规划创造价值、规划创造价值东城步行街在规划设计阶段对人流动线的考虑不充分，使得商家在后期经营过程中面临着僵局。好的规划是除了通过建筑语言给足购买者信心外，同时也要充分把握经营所需，最终做旺。2、增加餐饮店、增加餐饮店南城和东城的步行街增加了咖啡店和西餐厅后，人流量明显增多，不少服装商家的生意也有所好转。步行街多吸纳一些饮食店铺来增加人气，让市民先接受步行街的购物环境。3、增加娱乐项目、增加娱乐项目从目前情况看，如果步行街只是一条单纯购物的街道，恐怕很难和传统的的商业街商业街竞122、争，如果在该街道上能够引入一些休闲竞争，如果在该街道上能够引入一些休闲娱乐娱乐场场所，同样会吸引更多的人来步行街所，同样会吸引更多的人来步行街娱乐娱乐，这样做，对于引导更多消费者到步行街购物无疑是大有裨益。业态的选择业态的选择规划设计规划设计98报告思维导图报告思维导图东莞商铺投资客户分析东莞商业地产客户分析东莞城市居民消费调查城市背景与宏观环境东城商圈市场分析城市商脉与商业地产东莞商业步行街研究东莞商业地产客户研究东莞商业地产客户研究东莞典型商业分析东莞社区商业研究东莞商业销售模式研究东莞商业销售模式研究东莞大型集中商业研究99商铺是产生财富的载体，客户购买商铺最基本商铺是产生财富的载体，客123、户购买商铺最基本的目的是为了的目的是为了生财或升财生财或升财，即追求，即追求财富利益财富利益客户需求客户需求客户需求客户需求商铺功能商铺功能商铺功能商铺功能租金收益租金收益租金收益租金收益经营经营经营经营业主只需收取租金业主只需收取租金因因“道路刚性道路刚性”而稀缺，从而产生增值而稀缺，从而产生增值销售收益销售收益销售收益销售收益降低房租成本，并获得营业收入降低房租成本，并获得营业收入经营收益经营收益经营收益经营收益长期收益长期收益长期收益长期收益风险保障风险保障风险保障风险保障资产沉淀资产沉淀资产沉淀资产沉淀客户利益客户利益客户利益客户利益融资工具融资工具融资工具融资工具融资收益融资收益融资124、收益融资收益融资融资融资融资可作为不动产进行抵押或置信凭证，从可作为不动产进行抵押或置信凭证，从而获得贷款而获得贷款出租出租出租出租转售转售转售转售客户研究客户研究100安全性、投资回报的稳定性、增值性投资机构/大型私营业主1亿万级购铺决策视角购铺决策视角购铺决策视角购铺决策视角出处出处出处出处编号编号编号编号投资能力投资能力投资能力投资能力投资机构/大型私营业主小型私营企业主/中高级公务员/企业高级管理层/个体经营者/1.2.3类人的亲属1.2.3类人的亲属/小型私营业主/个体经营者/中高级公务员/企业高级管理层小型私营业主/高级公务员/“本土地主”中等私营业主/中等外商接近百万投资门槛、增125、值性、回报率、安全性6回报率、增值性、稳定性、安全性5刚过百万4数百万接近千万十万级3百万级2千万级安全性、投资回报的稳定性、增值性安全性、投资回报的稳定性、增值性安全性、投资回报的稳定性、增值性投资与回报是客户购买商铺时最基本的决策动机，投资与回报是客户购买商铺时最基本的决策动机，投资与回报是客户购买商铺时最基本的决策动机，投资与回报是客户购买商铺时最基本的决策动机，其决策角度与其财富或投资能力相关其决策角度与其财富或投资能力相关其决策角度与其财富或投资能力相关其决策角度与其财富或投资能力相关客户研究客户研究一般而言，财富等级越高，越关注投资的安全性和投资一般而言，财富等级越高，越关注投资的126、安全性和投资收益的稳定性；财富等级越低，越关注投资门槛、短期收益的稳定性；财富等级越低，越关注投资门槛、短期快速回报及安全性快速回报及安全性101购铺用途购铺用途购铺用途购铺用途投资投资投资投资经营经营经营经营投资回报投资回报投资回报投资回报判断基础判断基础判断基础判断基础收益途径收益途径收益途径收益途径租金或转售价格租金或转售价格租金或转售价格租金或转售价格营业额营业额营业额营业额一般投资者的实际判断过程内在经济内在经济内在经济内在经济原理原理原理原理经营前景经营前景经营前景经营前景客户最终是根据客户最终是根据经营前景经营前景来判断来判断投资回报投资回报的，的，其最直观判断因素则是其最直观判127、断因素则是租金或转售价租金或转售价格预期格预期客户研究客户研究东莞购买商铺的客户中，投资客占东莞购买商铺的客户中，投资客占60-70%60-70%10220062006年东莞市商铺求购市场现状调查分析年东莞市商铺求购市场现状调查分析 数据来源:百思勤调查问卷投资客户投资客户10320062006年东莞市商铺购方市场现状调查分析年东莞市商铺购方市场现状调查分析数据来源:百思勤调查问卷投资客户投资客户10420062006年东莞市商铺求租方市场调查分析年东莞市商铺求租方市场调查分析 数据来源:百思勤调查问卷投资客户投资客户105商铺投资者、求租者调查结论商铺投资者、求租者调查结论商铺求购求租区域分128、布明显，一般倾向于首选东城，其次为南城商铺主要购买群体为投资者，对总价的承受能力有限，且倾向采用按揭付款，付款方式按揭占一半以上，一半以上选择按揭10年期。绝大部分商铺投资、求租者倾向于选择未装修的商铺；物管费超过一半接受1.1-2元/平米/月。面积在51-80平米，总价在平米，总价在21-50万万元内的商铺是市场投资的热点。投资客约占60-70%，投资者需求以街铺为主。投资者看重租金和售价，较为关注车位。投资者购铺关注因素排序：升值潜力投资者购铺关注因素排序：升值潜力周边消费力周边消费力项目位置项目位置项目定位与项目定位与未来发展潜力未来发展潜力项目交通条件项目交通条件项目未来经营管理项目未129、来经营管理求租者租铺关注因素排序：项目未知求租者租铺关注因素排序：项目未知价格价格周边消费力周边消费力项目交通条件项目交通条件项目经营管理项目经营管理结论结论投资客户投资客户106根据产品的总价范围，我们将东莞商铺投资客根据产品的总价范围，我们将东莞商铺投资客户客户分为三个层次户客户分为三个层次客户类别客户类别首期支付能力首期支付能力（元）（元）相应总价范围相应总价范围（元）（元）相应产品相应产品种类种类客户类型客户类型第一类中小公务员个体经营者白领企业中层管理人员经商小业主第二类经济实力较强的生意人群中高级公务员企业技术人员镇区及周边城市投资人群中等实力商家20万-60万40万-120万25130、-80M2的商铺套第三类企业高层管理人员私营企业主经济实力很强的生意群体高实力商家61万90万121万180万80120M2的商铺8万20万16万40万1025M2的商铺投资客户投资客户107东莞商铺投资客户需求特征及成交敏感因素东莞商铺投资客户需求特征及成交敏感因素总价范围（元）总价范围（元）客户需求、敏感因素客户需求、敏感因素第一类中小公务员个体经营者白领企业中层管理人员周边经商小业主第二类经济实力较强的生意人群中高级公务员企业技术人员镇区及周边城市投资人群中等实力商家第三类企业高层管理人员私营企业主经济实力很强的生意群体高实力商家客户类别客户类别种类种类客户类型客户类型16万40万受总价131、首付的能力及抗风险能力限制，看重投资安全性，收益性，隐性关注流动性。40万-120万受收益率吸引，门槛不高，可能参与经营，追求更高收益121万180万受高收益率吸引，门槛较高，可能参与经营，为养老或子女将来保障考虑投资客户投资客户108东莞商铺投资投资客户需求特征分析东莞商铺投资投资客户需求特征分析客户类别客户类别购铺用途购铺用途主要需求主要需求决策视角决策视角种类种类客户类型客户类型第一类中小公务员投资获得稳定收益回报率/增值性/投资门槛个体经营者投资/自用获得资产沉淀/风险保障回报率/安全性/增值性/投资门槛白领投资风险保障投资门槛/回报率/增值性企业中层管理人员投资获得稳定收益投资门槛132、/回报率/增值性/安全性周边经商小业主投资获得稳定收益回报率/增值性/投资门槛第二类经济实力较强的生意人群投资/自用获得稳定收益/风险保障长期性/稳定性/增值性中高级公务员投资获得稳定收益/资产沉淀/风险保障长期性/稳定性企业技术人员投资获得稳定收益/风险保障长期性/稳定性/回报率镇区及周边城市投资人群投资获得稳定收益/资产沉淀/风险保障回报率/长期性中等实力商家投资/自用获得资产沉淀投资回报/稳定性/增值性第三类企业高层管理人员投资风险保障/传统观念或习安全性/投资回报/稳定性/增值性私营企业主投资/自用资产沉淀/降低使用成本安全性/投资回报/稳定性/增值性经济实力很强的生意群体投资（/自用133、）风险保障安全性/长期性/增值性高实力商家投资/自用获得资产沉淀/降低使用成本安全性/经营前景/产品使用功能投资客户投资客户109商家经营核心关注因素商家经营核心关注因素城市经济城市经济商业市场商业市场物业条件物业条件GDP、人均GDP社会零售消费总额人口结构（总人口、外来人口、高学历人口、男女比例、城市居民人口）城市发展规划人均可支配收入、收入支出比商业格局消费习惯消费档次现有商业物业状况现有商业经营状况项目物业建筑条件项目周边环境状况项目道路交通便利性程度项目周边车人流状况项目在城市中的地理位置进驻商家进驻商家110东莞城市居民消费特征东莞城市居民消费特征:部分理性的、多元化部分理性的、多134、元化的、适度消费的、适度消费消费群体消费群体数据来源：百思勤调查问卷消费群体消费群体111东莞商业投资者、经营者、消费者的分析结东莞商业投资者、经营者、消费者的分析结论论针对投资群体的需求特征，为其针对投资群体的需求特征，为其“量身订做量身订做”投资产品。投资产品。业种、业态规划在有效规避经营风险的前提下，要创新、要突破，业种、业态规划在有效规避经营风险的前提下，要创新、要突破，引领市场潮流，吸引经营者，进而吸引投资者及消费者。引领市场潮流，吸引经营者，进而吸引投资者及消费者。投资者的价值感知并非完全理性，凭借有针对性的、创新的营销活投资者的价值感知并非完全理性，凭借有针对性的、创新的营销活动135、，刺激、挖掘消费群体，提升市场关注度，促进销售。动，刺激、挖掘消费群体，提升市场关注度，促进销售。112报告思维导图报告思维导图城市背景与宏观环境东城商圈市场分析城市商脉与商业地产东莞商业步行街研究东莞商业地产客户研究东莞典型商业分析东莞社区商业研究东莞商业销售模式研究东莞商业销售模式研究商业项目销售模式矩阵东城商业项目销售模式东莞商业返租案例研究东莞大型集中商业研究113常常规规下下商商业业项项目目常常见见的的销销售售模模式式模式模式售后返租售后返租返租返租+回购回购直接销售直接销售承诺租赁承诺租赁操作特征操作特征客户购铺同时与开发商签订委托协议.将房产返租给开发商.租期内由开发商转租经营.136、租期两到十几年不等；发展商一次性返数年租金降低首付；返租期内.业主定时从发展商处得到定额租金回报.在售后返租模式的基础上，增加回购保证，回购的年限一般为310年.直接推出销售，不提供任何附加价值及服务商铺销售同时，针对商铺自身条件（产品原因、地段原因等）向客户承诺在一定的期限内帮购买商铺的客户对外出租其铺位.收益方式收益方式销售收入销售收入销售收入销售收入优势分析优势分析快速销售、回笼资金分割灵活，客户层面广投资的收益明确，如果主力店品牌好，则有较强的安全感增强客户对项目未来升值潜力的信心，降低客户对项目投资风险的敏感度及对价格的敏感度.开发商无商业运营压力；操作简单增强客户对项目购买的信心度137、，适当降低客户对项目投资风险的敏感度劣势分析劣势分析实际租金收益不能满足返租所需，政策限制投资客户对回购的关注转为并品牌的关注推售行为主动性差客户对代租承诺持怀疑态度，力度弱适用类型适用类型主要适用于有主力店承租区域商铺的产权分割销售现状一般、招商难度大，但成长空间乐观的商业项目街铺、小规模社区商铺较成熟区域的集中商业项目案例案例第一国际、东城风情步行街第一国际、东城风情步行街 、万科运河东一号、万科运河东一号 布吉东大街布吉东大街一里洋场、花街一里洋场、花街1818、宏远大社区、宏远大社区世纪广场、东城世纪广场、东城1313碗、碗、金月湾广场、地王广场金月湾广场、地王广场114模式模式先租后138、售先租后售出售经营权出售经营权整体销售整体销售拍卖销售拍卖销售操作特征操作特征通过前期合理的业态定位，提前将适合社区品质和业主需要的商家引进，控制社区商业的品质，主导社区商业的前期发展将商铺一定时期内的经营权进行出售，但不变更产权。(经营权一般20年)，将商业项目整体出售给大投资客或经营机构.（万达模万达模式、订单地产）式、订单地产）将商铺在公开场合拍卖.在公平竞争的原则下进行.价高者得.且该价在很大程度上可反映市场对商铺价格的承受能力.收益方式收益方式租金收入+销售收入预支租金收入销售收入销售收入优势分析优势分析可控制商业业态和业种.使布局合理.保证社区品质，令开发商、业主、投资者及经营者的139、利益达到一个较好的平衡点；便于统一管理，培育出铺位商业价值；租约促进销售。对产权清晰度要求不高；便于统一管理；销售较快利于到银行贷款再投资 商铺销售速度较快；资金回收期较短.便于实现价值最大化，规避定价失误带来的损失劣势分析劣势分析社区商业前期招商难度较大，对发展商综合运营能力要求很高需要对市场进行合理的专业定位及管理价值贬损，单价难以提升市场风险较大客户接受程度不高适用类型适用类型适用大型社区开发的配套商业销售产权不清的物业专业市场集中商业写字楼裙楼商业旺区商铺数量不多案例案例深圳万科城风情商业街深圳万科城风情商业街富民商城和富民商业富民商城和富民商业步行商业街步行商业街 深国投沃尔玛、深国140、投沃尔玛、嘉德置地嘉德置地中心商业中心、世纪广场中心商业中心、世纪广场续续上上115东莞典型商业销售模式分析东莞典型商业销售模式分析项目项目销售模式销售模式备注备注地王广场直接销售、带租约部分商铺带品牌租约发售 华南MALL返租前三年为7，后期以每年5递增。世纪广场带租约、拍租招商先行，带租约销售；部分商铺拍租第一国际返租小面积间隔；5年 租期：5%（第一年）、6%（第二年）、7%（第三年）、8%(第四年)、8%（第五年）共34%返租东城13碗返租临街独立大铺，保租销售，6年租约，收铺即收租，首年6%回报起，稳步升值 一里洋场直接销售直接销售金月湾广场返租带租约销售方式万科运河东1号返租采用返141、租销售，返租率为10，分两年返还给，返还金额不直接从首期中扣除，是从总价中扣除；长安明珠国际广场返租3年返租,每年投资回报达7%理想0769返租7年回报5年起租 盈峰广场返租3年返36%世博广场返租首付4成、6年委托经营116售后返租返租+回购先租后售直接销售一里洋场一里洋场花街花街18香槟时代香槟时代花样年华花样年华万科运河东万科运河东1号号中央华庭中央华庭尚书苑新商道尚书苑新商道第一国际第一国际华南华南MALL金地格林小城金地格林小城东城风情步行街东城风情步行街八达花园八达花园景湖湾畔景湖湾畔东骏豪苑东骏豪苑大型商业项目社区商铺商业项目销售模式“矩阵”模型统计东莞商业项目销售模式分析：返租142、成为大型商东莞商业项目销售模式分析：返租成为大型商业项目致胜法宝；社区商铺以直接销售为主业项目致胜法宝；社区商铺以直接销售为主东城东城13碗碗长安明珠国际广场长安明珠国际广场宏远大社区商铺宏远大社区商铺金月湾广场金月湾广场盈峰广场盈峰广场117商业产权返租模式商业产权返租模式操作方式操作方式客户购买时即与开发商签订租约，将所购房产返租给开发商，租约期内由开发商将房产转租经营，租期两年到十几年不等。发展商一次性返数年租金降低首付；同时返租期内，业主定时从发展商处得到定额租金回报。通常这种返租回报模式会附带“回购”条款。典型案例典型案例第一国际自由港、时代创展中心支付租金提供回报小业主小业主发展商143、发展商商家商家代理招商出租物业购买物业小业主小业主商家商家提供物业支付租金销售结束关系转化小业主和商家不能承担解决矛盾的角色，也不具备解决矛盾的能力。产权返租模式下的价值链模型和利益传导模型：产权返租模式下的价值链模型和利益传导模型：解决了高价销解决了高价销售与提前消化售与提前消化的矛盾，但激的矛盾，但激化全部销售和化全部销售和持续经营的矛持续经营的矛盾。盾。建设部建设部房地产销售管理办法房地产销售管理办法规定：规定：20012001年月日后，不得以返本销年月日后，不得以返本销售和售后包租的方式出售未竣工的房售和售后包租的方式出售未竣工的房屋。屋。开发商需开发商需针对不同针对不同商家及所商家及144、所选择铺位选择铺位采取不同采取不同的回报率的回报率118案例案例1 1：第一国际自由港：第一国际自由港商铺返租案例商铺返租案例楼层1F夹层2F3F售价200008000150006000租金1305070回报率7.8%7.5%5.6%发售时间2005年3月开始认筹，5月解筹关键举措关键举措返租五年，5%，6%，7%，8%，8%备注三楼已改为餐饮，不出售（第一国际步行街，均价25000元元/平米平米，返租3年年为，6%，7%，8%；自由港建面2万平米万平米，实用率44%）3F3F2F2F夹层夹层1F1F119案例案例2 2：时代创展中心：时代创展中心商铺返租案例商铺返租案例楼层1F2F3F外街内145、街售价220001800080006000租金120705030回报率6.5%4.6%7.5%6%发售时间2005年2月开始认筹，5月底解筹关键举措返租三年，8%，8%，8%商铺化小，最小可达10平米备注玩具礼品城（东莞城区首个玩具礼品城，实行3年年返租，8%，8%，8%，返租总点数高于第一国际3个点个点；商铺化小使得三楼成功销售）2F2F1F1F120第一国际自由港、时代创展中心的案例总结第一国际自由港、时代创展中心的案例总结主题概念给客户预期的经营前景主题概念给客户预期的经营前景商铺化小利于解决高楼层的销售商铺化小利于解决高楼层的销售返租是销售的前提条件返租是销售的前提条件121报告思维导146、图报告思维导图东城13碗城市背景与宏观环境东城商圈市场分析城市商脉与商业地产东莞商业步行街研究东莞商业地产客户研究东莞典型商业分析东莞社区商业研究东莞商业销售模式研究东莞商业销售模式研究东莞大型集中商业研究122东城十三碗项目东城十三碗项目分析分析项目概况项目概况项目名称：项目名称：东城东城1313碗碗位置：位置：东莞市东城区东升路（星河传说对面）开发商：开发商：光大集团周边商业设施：周边商业设施：世博广场、君豪商业中心、东城风情酒吧街、东城步行街、世纪广场周边生活小区：周边生活小区：星河传说、公务员宿舍、金月湾、雍华庭、新世界花园 天骄峰景、愉景花园等。经济指标经济指标占地面积：27608.147、89 m2建筑面积：60319.31 m2停车位：400 多个车位使用年限：62年（从06年起计）商铺主力面积：120m2（三层面积300m2）栋数：4栋 124n规模：规模：400米长美食街，均为纯临街铺 n外立面设计：外立面设计：传统的粤式骑楼设计n停车位：停车位：400个车位n层高：层高：首层高5.9米，二层高5米，三层高4米n专业硬件：专业硬件：下沉式厨房，独立隔油器，独立排污排烟系统产品分析产品分析产品卖点：产品卖点：买一层送三层，另外首层5.9米可以隔成2层使用400个停车位（流动性环岛式车流停放设计）餐饮专业设计,下沉式厨房，独立隔油器，独立排污排烟系统125n商铺面积：商铺面积148、：每栋1号铺为250m2（三层面积800m2）其余都在120m2左右（三层面积320m2）n赠送面积：赠送面积：60-80m2露台（第三层）265.10m265.10m2 2250.33m250.33m2 2251.31m251.31m2 2233.00m233.00m2 2产品分析产品分析n商铺数量：商铺数量：56个，其中超大铺4个，其余为大铺n单铺进深：单铺进深：25米n单铺开间：单铺开间：5.4米126推广分析推广分析推广简述：推广简述：东城13碗从2005年年中起，以评选东莞13道名菜为序幕，采取了一系列的推广攻势，主要渠道为电视广告（识饮识食栏目/电视标板）、报纸广告（东莞日报/广州149、日报/南方都市报）、站牌广告（城区主要干道）、电台广告（主要在镇区电台投放）。推广主题：推广主题：主要围绕项目的地段、专业业态、升值潜力等作为主要卖点。效果评价：效果评价：东城13碗做了大量的广告投放，但上门客户仍然以周边为主，广告投放给项目带来更多是知名度的提高，以及以此为买家和商家带来的信心。127招商情况招商情况到到0707年年4 4月月1 1日止，已确认签约的商家日止，已确认签约的商家3030家有：家有：东莞人家、湘满楼、小尾羊、雅园、涮涮锅、韩国料理等东莞人家、湘满楼、小尾羊、雅园、涮涮锅、韩国料理等其他经营意向的商家有（约其他经营意向的商家有（约3030多家）：多家）：金皇朝、一番150、拉面、北源新村、菌香园、三和日本料理等金皇朝、一番拉面、北源新村、菌香园、三和日本料理等重点说明：重点说明：n20062006年年3 3月月1 1日交楼，日交楼，20062006年年5 5月月1 1日统一开业日统一开业n委托经营委托经营6 6年，计租期自年，计租期自20062006年年8 8月月1 1日日 至至 20122012年年4 4月月3030日止日止n只可选择只可选择“委托租赁委托租赁”，不可选择，不可选择“自主经营自主经营”n前三年发展商逐月给付前三年发展商逐月给付委托协议书委托协议书上签订的租金；自第四年开始，每年在上年基础上递增上签订的租金；自第四年开始，每年在上年基础上递增5 151、5，直，直至至租赁合同租赁合同期满为止期满为止n若若20062006年年8 8月月1 1日之后未能成功招商，将由发展商按日之后未能成功招商，将由发展商按委托协议书委托协议书上签订的租金价款向业主支付租金上签订的租金价款向业主支付租金128销售分析销售分析销售情况销售情况认筹数量：认筹数量：100个左右开盘时间：开盘时间：2006年1月1日销售量：销售量：开售当天56个铺全部售罄重点说明：重点说明：开售当天，项目采取抽签的方式选房，并在选房前进行了铺王拍卖，成功建立价格标杆，并带动起选房的气氛，有效促进了当天的销售。价格情况价格情况铺王拍卖成交价铺王拍卖成交价：33888 元/m2其它铺位单价在152、其它铺位单价在：2300027000元/m2；总价总价：在300万左右（4个大铺在600-700万）重点说明：重点说明：由于项目是买一层送两层的概念，该单价只以首层面积计算，如果按单元总面积计算，单价在8000-9000元/m2之间。129客户情况客户情况n成交客户：成交客户：8080为东城客户。为东城客户。主要是项目周边楼盘的客户，如星河传说、公务员宿舍、金月 湾、雍华庭、聚福豪苑、新世界花园等的业主。2020为其他区域客户。为其他区域客户。主要是福建、香港、台湾，和镇区的厚街、石碣等地。n客户认同点：客户认同点：地段：地段：周边聚集大量住宅小区（如星河传说、公务员宿舍等），存在大量高质量消费群。业态业态：项目周边有较强的消费力，餐饮业态获得认同。6 6年返租年返租：前三年租金回报约6%，第4年起每年递增5%。知名度知名度：东城13碗通过大规模的推广，建立一定的市场知名度。销售分析销售分析130谢谢聆听谢谢聆听 ，THANKS!THANKS!2007/3/142007/3/14广告与房地产策划专题广告与房地产策划专题全部资料精心整改广告与房地产策划按类型整合更加完善的策划方案与营销案例132价值3800元一套价值500元一套133134房地产专题房地产专题WWW.DOCIN.COM/CHENGUIMAO135房地产策划大全房地产策划大全