1、大悦城品牌建设中国商业地产标杆品牌研究报告1. 项目简介项目位于原西单科技广场，总建筑面积达20.5万平方米，其中包括10.5万平方米商业、3.5万平方米酒店式公寓和1.5万平方米写字楼，地上地下共13层，集百货、超市、餐饮、娱乐、办公、居住于一体。还拥有1000多个泊车位的超大停车场。2. 项目定位大悦城定位为：西单商圈内最国际化的“青年城”，面向青年消费群体，提供餐饮、休闲、娱乐等服务为一体的新一代Shopping Mall。这一定位既避免与中友、君太等百货业态的同质化竞争，又强调国际化的购物感受、时尚化的购物体验以及全方位的休闲消费方式，填补了西单商业区一直以来在餐饮、休闲、娱乐等业态上2、的空白。消费群定位于16-35岁的年轻人。这类群体有活力，接受新事物的能力很强，讲究品质与品位的生活，且对于世界潮流的把握很敏感。3. 项目特点大悦城的特点是体验式 、国际化与综合性。3.1 体验式中粮集团总经理助理韩继志曾介绍说：“大悦城的首先创造的是精神层面的感知，其次是感受层面的感知，最后才是消费层面的感知。”3.1.1 精神层面的体验精神层面的感知就是让消费者在项目中产生认同感和归属感，比如在购物中心里与朋友交流约会感觉很舒适、很自由、没有约束，这就是家人或朋友理想的共同空间。大悦城的楼层定位结合了人的12种心理的生活需求，都有特定的主题，以不同的主题表现人的生活愿望。前卫、炫目、优雅3、性感、潮流、冲撞、动感、快乐、约会、美味、兴奋、梦想，每个概念都充分体现了青春个性和独特性格，通过所提供的商品或服务与年轻消费群体产生精神层面的共鸣，并为她们构筑了一个面向世界的全方位体验空间。这种混搭的组合方式着眼于与消费者的共鸣，消费者的购物“体验”，而非购物“方便”。图 大悦城楼层主题为了让消费者把大悦城当做自己生活的一个公共空间，在空间设置上也做了独特的安排。其创办者宁高宁说：“大悦城主要是为消费者提供一个宽松舒适的购物环境，我们在空间上做出很大牺牲，休闲场所比例就高达54%。” 在大悦城的五楼，有一个直通六层的较大的中厅，中间是空地、水池、池中养有金鱼。旁边围绕着一圈的长椅，可以供4、消费者休息。而周围的业态也都是餐饮类。处在中厅当中，一点也没有被迫购物的感觉，是和朋友约会、聊天的理想去处。在餐饮店的旁边，一般都有不少的休息处，消费者可以随时坐下来休息，没有管理人员过来打扰，在精神上非常放松。 在大悦城的11层，有全国最大的数码电影院，电影院外面有一面银幕，幕前有几排座位，消费者可以随便的坐下来，体验一下某个电影的精彩片花。进入大悦城，几乎看不到有管理人员、保安，或者是明显的摄像头，消费者可以随意的走路或停留，可以到任何开放的空间去体验，这种精神上的放松在繁华的都市中尤为难得。3.1.2 感受层面的体验感受层面的认知是指消费者在大悦城中通过耳鼻眼口手得到的感觉，大悦城提供给5、消费者的感觉应该是“愉悦”的，“大悦”就是商场想要传达给消费者的总体感觉。从名字、外观和导示可以看出来，青春、明快、愉悦的特征很明显。大悦城的通道设计的非常宽敞，在访谈中不少消费者也谈到：“设计挺宽敞的，人多也不觉得拥挤”。退台式的环境，层层都可以或向上或向下地看到部分店铺，在视觉上满足和刺激了消费和继续逛下去的欲望。 9楼音像城入口处附近的手机下载站，设计五彩斑斓，恍如进入了时光通道，与年轻人的喜好十分吻合。 内部店铺的装修也是独具匠心，与各层的主题相互呼应。大悦城的经营管理顾问，来自香港司培思（SPACE）商业经营管理集团的梁尚强曾介绍到，“逛”的感觉是在设计大悦城的过程中着力营造的。其中6、飞天梯(超长扶手梯)就是一个重点的设施。这个飞天梯给大悦城打造了两个首层：通过飞天梯将人流从一楼带到六楼，消费者自然而然到了六楼还感觉在首层大堂，会顺着自动扶梯上到十一楼，然后很轻松很悠闲地慢慢转下来，这样的感觉叫“逛”，就是一种“购物体验”。此外，在消费者调查中，有不少消费者就提到了飞天梯，她们觉得这是比较有意思、比较独特的一个设施。就如中粮集团总经理助理韩继志所表述的那样，“在有了以上两种感知之后，最后才产生购买行为，它是在精神和感觉基础上的一个条件反射式的终端行为。这是购物中心的精髓。”3.1.3 消费体验根据对大约100位消费者的访谈或者网络调查，消费者对大悦城的满意度是比较高的。她们7、对于大悦城的评价大致可以归结为：空间大、环境好、功能全、亮点多。空间大和环境好在感觉体验中已经有过论述就不再详细讲。在功能上面，大多数消费者都认为非常全，“有吃有喝有玩，还有电影看，逛上一天基本没问题”，这位消费者的评价基本可以代表他们的感觉。功能全还体现在具体的品牌或商户设置上。对于商品品牌，不少消费者认为这里的服装品牌比较齐全，一线二线品牌都有（由于目标消费群的定位，以二线品牌居多），并且“商品款式新颖，更新速度快！还常有各种小样赠送”；餐饮商户多，各种价位的都有，地下一层还有不少小吃；化妆品的牌子也比较全。亮点多。在这些消费者中，有不少是冲着大悦城里的某些品牌去的。比如，有15位消费者都8、提到了H&M 和ZARA，有的就是奔着这两个品牌去大悦城的，还有一些提到了MUJI等较有名的国际品牌。在餐饮品牌中，有一些提到了DQ和泡芙等，还有的提到了地下的小吃。在化妆品品牌中，有的提到的DHC、佰草集等。有些消费者谈到大悦城里有一些意想不到的店铺或商品，比如日韩“范儿”的东西，让人爱不释手。有的消费者提到“喜欢地下一层的一些小店，总有些新奇的好东东。”消费者也有不太满意的地方，主要有打折少，休息地方少、停车麻烦。在调查中有些10位消费者提到大悦城打折次数少，折扣比例不如附近的君太、中友高。有个别的消费者提到了休息地方少。经过分析后认为节假日这类情况多，尽管大悦城的休闲场所在西单是最多的，9、但是在节假日消费人流高峰期，还是会出现这种情况。个别的消费者还提到停车不方便的问题。也有消费者提到电影院每次去的时候任都很多，需要排队。总的来看，消费者对于大悦城的消费体验是比较满意的。“他家的东西很全，牌子也很全，能够一下子买到自己需要的东西，感觉很爽。吃饭的地方也有很多，有一些比较有特色的店，在这边消磨时间是件不错的事情。消费者语”3.2 国际化随着消费者需求的提升，购物中心的定位也在不断提升，越来越与国际接轨。大悦城的首要定位是国际化。这种国际化是时尚化和青年化的， 是16-35岁的消费群能够消费得起的，而非贵族的、奢侈的消费品。 大悦城已入驻的品牌除了ZARA、BAUHAUS、CK J10、EANS、GUESS、QULKSILVER/ROXY、Sephora等外，还包括首次进驻北京的Muji、Mannings、UNIQLO、DHC、DOCKERS、TheFaceShop、NEXT、Onda、WAGAS 等30多个国际时尚品牌。这些国际品牌跟GUCCI或者PRADA不一样，它是国人能买得起的，这一点很重要。比如ZARA，它拥有一流的设计、二流的制作、三流的价格，它不是奢侈品，而是高档品，品质很好，但定价不高，是大悦城的消费群能够承受的。此外，大悦城不遗余力地吸纳了众多亚洲知名餐饮类商家，其中以星奇异水果厨房、Mango为代表的甜品店都是首次登陆北京的商家。与此同时，香港港丽餐厅、D11、olar Shop、巴贝拉、蕉叶、大快活等数十家中西餐厅也入驻了大悦城。大悦城体量巨大，外形颇具未来感，不规则的外貌酷似变形金刚的先锋风格3.3 综合性香港司培思（SPACE）商业经营管理集团的梁尚强介绍说，“在东京、首尔、台北，以及一些东南亚的大城市，所有有潜力的商业街，之所以能够兴旺繁荣，绝对不仅仅依靠零售，其业态还会有娱乐、休闲、体验式活动等等各种丰富的内涵。在台湾，针对年青人消费的业态非常普及，哪怕是以百货为主的零售业，也掺入了很多购物中心化的元素。”在大悦城的业态组合中，娱乐、休闲、餐饮等业态一应俱全全国最大的数码电影院，西单商圈规模最大的餐饮区和全北京最大的化妆品超市。大悦城1-512、层以服装饰品为主；6、7、8三层区域中聚集了各地特色风味餐饮，如Mango美味芒果甜品、仙踪林、DQ、找茶等餐饮店铺，西单商圈缺少餐饮业态，这个餐饮区不仅能够满足消费群的餐饮需求，而且为年轻消费群的约会提供了绝佳的场所。8层童真馆的嘉斯猫电玩城、数码娱乐文化广场、麦吉柯魔术教学馆、卓翼族玩具城；9层还有一个空中游泳池，健身房；顶层有国内最大的数码影院，共有13个大型影厅，可以同时容纳1800位观众观影。综合性的业态可以吸引不同层次的消费群体进入购物中心，并把这里当成一个生活、休闲的公共场所。在消费者访谈中，就有四五位女孩子表示每周都会来大悦城购物、或者会朋友。4. 项目活动特征购物中心不只是在13、卖东西，在卖东西之外还要有不断的与购物中心定位相吻合的有创意的活动，让客户感受到购物消费的愉悦，感受到生活和世界的美丽。如果一座大型的购物中心能让人清晨起来要休闲一下就想到他，要会朋友了就想到他，过节庆祝了就想到他，去那里不一定是有目的的购物，而是心理上的惯性，感觉到精神上的舒服，那么这个购物中心在商业上也一定是成功的。 宁高宁自从2008年2月开业以来，各种形式的活动就构成了大悦城必不可少一部分。通过不断具有特色的活动，传达着大悦城国际、时尚、自由的独特性格。活动活动细目条数明星活动 新首都电影院开业贺岁十年将办庆典 2008-03-26 （明星到场） 谭维维在西单大悦城为即将举办的“唱游耳14、界 维维动听”个唱进行签票活动2008-03-31 许飞亮相西单大悦城，为歌迷进行个唱签票活动 2008-05-07 平民偶像魏晨在北京西单大悦城举办了首场个人演唱会的新闻发布会 2008-06-05 吴宇森西单大悦城新首都影院与观众见面会 2008-07-29 新天后泳儿在大悦城FAB音像店举行了内地首场专辑发布及签唱会 2008-08-17 林宇中西单大悦城参加 “8月最美丽”主题活动 2008-09-23 孙俪呼现身流浪动物图片展 2008-09-25 快男集体电影乐火男孩大悦城首都电影院举行开机仪式 2008-10-11 林俊杰大悦城9层FAB举办新专辑JJ陸签名握手会2008-11-15、21 胡彦斌、尚雯婕、王栎鑫大悦城首都电影院揭晓2008年“雪碧”中国原创音乐流行榜2008-12-30 新人雷蕾在西单大悦城FAB音像店举办签售会 2009-01-17 尚雯婕携新书林先生的小孙女举行首场北京签售会 2009-01-20 瘦人乐队将在西单大悦城的FAB音像店签售会 2009-04-10 阿娇大悦城观众见面会 2009年03月26 摇滚小子乔任梁变身集物特导购 引粉丝追捧 2009-04-19 王筝第三张专辑没有人比我更爱你的签售会 2009-04-24 走着瞧大悦城新首都影院首映，导演主演文章、白静等近十位主创出席 2009-05-14 杨坤西单大悦城举办了最新创作专辑杨坤的16、首唱会 2009-07-06 孙俪在北京西单大悦城共同举办 “美白大讲堂”活动 2009-07-0920主题活动 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2007年11月-2009年7月西单大悦城媒体报道主题比例从报道的主题来看，与明星活动有关的报道多达29条，比第二位的主题活动报道多出13条，占绝对多数。从内容分析可以看出，在明星活动之前，发布的报道是最多的，此举是吸引青年消费者前来购物中心的重要营销手段。6. 广告投放特征 图6.1 2007年12月-2009年7月西单大悦城广告投放分布图从广告的数量看，广告投放量并不大，有些月份基本没有投放广告。图6.2 2007年12月-2009年20、7月西单大悦城广告主题从广告主题看，与主题活动相配合的广告最多，有13条，占据了50%以上的比例。可以推断，在举行活动前，通过广告预热、吸引人气是另一条重要的营销手段。图6.3 2007年12月-2009年7月西单大悦城广告投放媒体从投放媒体来看，户外广告（包括灯箱、月台、路轨、展厅墙、射灯广告牌）最多，有35条。通过购物中心附近的户外广告吸引进入西单商圈的人群是重要的手段之一。此外，在时尚杂志上的平面广告能够在更广的范围内吸引消费群。最主要的媒体集中在纸媒上，投放媒体有下面几种：精品购物指南北京晚报新京报中国房地产报北京娱乐信报京华时报青年报14121331在不同报纸媒体上的广告费用如下表所21、列：精品购物指南北京晚报新京报中国房地产报北京娱乐信报京华时报北青年报262.411.9512.4412.935.6641.316.817. 广告与活动比例 图7.1 活动与广告比例图如果把广告和活动这两种重要的营销推广手段放在一起比较，可以明显的看出来，在绝大多数月份，活动的使用频率要高于广告，两者基本同比上升或下降，在2008年12月份同时达到最高值。因此，可以推断：1. 活动的效果要大于广告，并且部分广告主题是配合活动的顺利开展而投放的。2. 在同一个时间段里，活动和广告的使用是相互配合的，同比增加或减少。8. 集团与商业品牌关系及传播8.1集团品牌对项目的支持大悦城在开业前，中粮集团和22、宁高宁就通过各种媒体刊发项目以及对商业地产的发展瞻望，增加各相关方对于中粮和项目的理解，并通过中粮集团的品牌为大悦城的顺利招商提供支持。日期主题媒体2007年08月30日西单大悦城亮相 宁高宁全国造“Mall”谋上市 21世纪经济报道2007年10月19中粮集团 北京西单大悦城亮相 中粮欲借商业地产上市 楼市2007年12月18日中粮集团40亿旷世力作：西单大悦城横空出世腾讯专稿2008年1月9日中粮集团西单大悦城试营业北京参考2008年01月11日中粮掀开造城序幕 西单大悦城建城一波三折新京报 开业前的报道有一个中心，即“大悦城”是中粮集团正式进军商业地产的第一个项目，中粮要把大悦城打造成为23、可以复制的标杆型品牌，为中粮在3-5年内的复制打下基础，并最终实现上市。从新闻的表述上，中粮集团对于大悦城只能成不能败的决心溢于言表，这对商户以及消费者增加信心是很有帮助的。西单大悦城亮相 宁高宁全国造“Mall”谋上市 2007年08月30日09:25 21世纪经济报道 “我们做商业地产不是简单的投资，而是一定要将商业地产做成中粮集团的核心业务。”8月24日，中粮集团董事长宁高宁在中粮西单“大悦城”项目招商签约会上接受本报记者采访时道出了他对中粮商业地产业务的抱负。 宁高宁告诉记者，西单“大悦城”项目是中粮集团正式进军商业地产的开始，未来35年内，中粮集团将在一线城市核心地段复制“大悦城”项24、目，全部为“Shopping Mall”模式，预计未来35年内使中粮集团商业地产资产包规模达到78个项目，最终实现在资本市场上上市。 8.2 项目品牌对集团品牌资产的积累 日期主题媒体2008年02月03日商业争夺战 西单大悦城“力挺”国际时尚房地产门户-搜房网2008年3月7日悦城宁高宁中国企业家2008-7-3 汇集潮流时尚品牌 中粮大悦城改造北京西单第一财经周刊2008-7-17时尚消费“新宠”西单大悦城策划实录中国时尚品牌网2008年7月28日宁高宁 充满商业智慧的国企掌门中国企业报2008-08-08宁高宁如何通过大悦城实现自己的商业地产梦想星博咨询2009-9-1中粮置业接手天房项25、目宁高宁再演“收购战”观点地产网 成功开业后的报道有些是介绍大悦城的理念，如悦城；有些是介绍策划思路，如时尚消费“新宠”西单大悦城策划实录，有些则继续传播中粮集团的商业地产梦想。总而言之，借着大悦城的成功，中粮集团在商业地产领域获得了广泛的认可，扩大了自身在商业地产界的影响力。李兆丰简介：北京正邦品牌策略与设计机构策略顾问，曾多年任职于著名4A广告公司，传播学硕士，中级翻译。在商业地产、家纺、服装、快消品等行业有多个成功案例，曾服务于大连万达、阳光新业、天津融创、上海复地、罗莱、孚日、鸿星尔克、太阳雨等多个著名企业，并成功完成某中国企业全球品牌的命名与营销策略。作者注重理论与实践的结合、国际经验与国内实际的结合。现有独立译著两部，合著两部，中国商业地产标杆研究报告一部、并在中国广告、现代广告、销售与市场、广告导报等权威杂志发表论文多篇。作者品牌理念以消费者调研为源，以行业标杆为参照；以战略加战术撼动竞争者！以艺术和人性感动消费者！ E-mail:lizhaofeng16633MSN:jeremy16633 M-bile：1381105836519撰写：正邦品牌策略顾问：李兆丰，完整报告联系：13811058365 lizhaofeng16633